Direitos do condômino (art. 1.335 CC)

Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

Usar das partes comuns, conforme a suadestinação, e contanto que não exclua autilização dos demais compossuidores;

Votar nas deliberações da assembleia e delasparticipar, estando quite.

Deveres do Condômino (art. 1336 CC)

Contribuir para as despesas do condomínio na proporçãodas suas frações ideais, salvo disposição em contrário naconvenção; (Lei nº 10.931, de 2004)

Não realizar obras que comprometam a segurança daedificação;

Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes eesquadrias externas;

Dar às suas partes a mesma destinação que tem aedificação, e não as utilizar de maneira prejudicial aosossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aosbons costumes.

Acessibilidade A principal lei brasileira que rege essa questão é a Lei de

Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004.

Na cidade de São Paulo existe a CPA - Comissão Permanente deAcessibilidade que cria normas regulatórias.

Na Resolução CPA/SMPED-G/015/2008 são definidas normas econtrole que garantam a acessibilidade para pessoas comdeficiência ou com mobilidade reduzida a edificações, viaspúblicas, espaços, meios de comunicação, transportes,mobiliário e equipamentos urbanos.

A NBR 9050 ABNT regula questões de acessibilidade.

Acessibilidade Decreto de lei nº 5296 de 2004.

Art. 25. Nos estacionamentos externos ou internos das edificações de uso público ou de uso coletivo, ou naqueles localizados nas vias públicas, serão reservados, pelo menos, dois por cento do total de vagas para veículos que transportem pessoa portadora de deficiência física ou visual, sendo assegurada, no mínimo, uma vaga, em locais próximos à entrada principal ou ao elevador, de fácil acesso à circulação de pedestres, com especificações técnicas de desenho e traçado conforme o estabelecido nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT.

§ 1o Os veículos estacionados nas vagas reservadas deverão portar identificação a ser colocada em local de ampla visibilidade, confeccionado e fornecido pelos órgãos de trânsito, que disciplinarão sobre suas características e condições de uso, observando o disposto na Lei no 7.405, de 1985.

Acessibilidade (art. 32 LBI)

Nos programas habitacionais, públicos ou subsidiados com recursos públicos, a PcD ou o seu responsável goza de prioridade na aquisição de imóvel para moradia própria, como segue:

I - reserva de, no mínimo, 3% das unidades habitacionais para pessoa com deficiência;

III - em caso de edificação multifamiliar, garantia de acessibilidade nas áreas de uso comum e nas unidades habitacionais no piso térreo e de acessibilidade ou de adaptação razoável nos demais pisos;

IV - disponibilização de equipamentos urbanos comunitários acessíveis;

§ 1o O direito à prioridade será reconhecido à pessoa com deficiência beneficiária apenas uma vez.

Retenção de Documentos

A retenção é proibida pela Lei Federal n° 5.553/68.

É vedado "reter qualquer documento de identificaçãopessoal, ainda que apresentado por fotocópia autenticadaou pública-forma, inclusive comprovante de quitação como serviço militar, título de eleitor, carteira profissional,certidão de registro de nascimento, certidão de casamento,comprovante de naturalização e carteira de identidade deestrangeiro" (art. 1°).

Quando o documento de identidade for indispensável paraa entrada de pessoa no condomínio, seus dados poderão seranotados no ato e devolvido o documento imediatamenteao interessado (art. 2°, § 2°).

Atribuições do Conselho

O Conselho Fiscal tem a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico.

A Convenção pode atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (ex: Conselho Consultivo).

Destituição do Síndico

A destituição do síndico depende de assembleiaespecialmente convocada, em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta (art. 1.349 do CC ).

A destituição deve ter um dos seguintes fundamentos:

- prática de irregularidades;

- falta de prestação de contas;

- atos de má gestão.

Mandato Tampão ou Complementar

O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos (art. 1.347 CC).

A estipulação de mandato tampão ou complementar depende de expressa previsão da Convenção do Condomínio. Se esta for omissa, a medida não poderá ser adotada.

A alteração do prazo de mandato do síndico depende de modificação da Convenção, isto é, realização de assembleia, especialmente convocada, em que se obtenha a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351 CC).

Entrega de cópia da Convenção aos Condôminos

A Convenção do Condomínio é documento público,visto que seu registro é compulsório no RegistroImobiliário (art. 1.333, parágrafo único, CC e art. 167, I,17, da Lei n° 6.015/73).

Seu fornecimento não é obrigatório, mas éconveniente, pois sua entrega viabiliza o plenoconhecimento de seu teor.

Reeleição do Síndico

O art. 1.347 do novo Código Civil não estabelece qualquerlimitação quanto à reeleição do síndico, num condomínioedilício.

Pelo contrário, o mandato, ainda que limitado no seu prazo a 2(dois) anos no máximo, poderá se renovar por infinitas esucessivas reeleições.

Há um Projeto de Lei, de autoria do Deputado Federal RicardoFiúza, que visa alterar aproximadamente 150 artigos do CC,dentre os quais, o dispositivo acima.

Segundo tal proposta, passaria a existir limitação quanto aonúmero de reeleições, de forma que seria possível apenas umareeleição consecutiva.

Instalação de ar-condicionado Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a

carga suplementar atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART - Anotação Responsabilidade Técnica.

Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada.

c) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em assembleia geral especialmente convocada para este fim.

É conveniente que o condomínio, através de assembleia geral, discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a pleiteiam.

Envidraçamento de varanda, colocação de grades ou telas, alteração de fachada

Admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em assembleia.

O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

Troca da porta de entrada ou a da estética do hall de unidade

A modificação das portas voltadas para ocorredor dependerá da concordância eautorização de todos os condôminos residentesno andar.

Periodicidade da lavagem da fachada

O assunto é de interesse local, sendo regido pela legislação municipal.

No Município de São Paulo, a Lei n° 10.518/88, (regulamentada pelo Decreto n° 33.008/93), exige que seja realizada a limpeza a cada 5 (cinco) anos.

Essa medida poderá ser pintura ou lavagem.

Vazamento com origem em áreas de uso comum

O síndico deve solucionar com urgência, sob penade responder pelos encargos de despesas judiciaise honorários advocatícios resultantes da ação queo condômino prejudicado ajuizar contra ocondomínio.

Furto ou danos ocorridos na garagem

Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns.

Nexo causal

Causa excludente de responsabilidade

Dano decorrente de dolo ou culpa

Disposições da Convenção do Condomínio

Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio.

Responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio

A responsabilidade recai sobre o condomíniosempre que um fato seja atribuído à ação ou àomissão do síndico ou dos empregados.

Responsabilidade na ocorrência de furto no interior de um dos apartamentos

O condomínio só responde por furto ocorrido nointerior das unidades autônomas se houverconcreta participação, direta ou indiretamente,do empregado do mesmo.

A administração é exercida em relação às partescomuns e não à propriedade exclusiva de cadacondômino.

Queda de Objetos

“Aquele que habitar prédio, ou parte dele, respondepelo dano proveniente das coisas que dele caírem ouforem lançadas em lugar indevido“ (art. 938 CC)

Se for possível a identificação, será do condôminocausador da queda a responsabilidade civil daíoriunda.

Não sendo possível a identificação do agente causadorda queda, a responsabilidade civil será docondomínio.

Exclusão de locatários e visitantes do uso de vagas em garagem coletiva

Compete a Convenção do condomínio e aoRegimento Interno dar a disciplina da forma deutilização da garagem coletiva, dizendo quais sãoas restrições e quanto cada condômino possui dedireito sobre a área.

Chaves do carro com vigia ou garagista

Desde que o Condomínio imponha aoscondôminos a obrigação de deixar na garagem achave do carro, torna-se responsável por atodanoso do vigia ou do garagista.

Falta de conservação do imóvel como causa de obrigação de indenizar vizinhos ou o condomínio

O dono de edifício ou construção responde pelosdanos que resultarem de sua ruína, se esta provierde falta de reparos, cuja necessidade fossemanifesta (art. 937 CC).

O proprietário ou o possuidor tem direito a exigirdo dono do prédio vizinho a demolição, ou areparação deste, quando ameace ruína, bem comoque lhe preste caução pelo dano iminente. (art. 1.280CC).

Edifício de unidades autônomas de propriedade unipessoal

Não se classifica como condomínio.

Trata-se de propriedade exclusiva de uma sópessoa.

A locação das unidades para diferentes inquilinosacarretará a obrigação destes pagarem asdespesas comuns ordinárias, desde quecomprovadas pelo locador, nos termos do art. 23,§ 3°, da Lei n° 8.245/91.

Garantia de área comum pelo condômino

O art. 1.339, § 1°, CC veda expressamente que aspartes comuns sejam alienadas ou gravadas emseparado.

Alteração das Frações Ideais

A alteração das frações ideais depende da aprovação datotalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito depropriedade.

Enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentesáreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pelafração ideal.

"A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, umafração ideal no solo e nas outras partes comuns, que seráidentificada em forma decimal ou ordinária no instrumento deinstituição do condomínio“ (art. 1.331, § 3°, CC).

Alteração da documentação imobiliária (Instituição,Especificação e Convenção do Condomínio, matrículas de cadaunidades autônomas).

Construção de Novo Andar ou Torre

A construção deve ser autorizada pela unanimidadedos condôminos, em assembleia geral, com asequencial alteração da documentação imobiliária, sepermitida pela legislação municipal aplicável.

"A construção de outro pavimento, ou, no solocomum, de outro edifício, destinado a conter novasunidades imobiliárias, depende da aprovação daunanimidade dos condôminos” (art. 1.343 CC).

Tabagismo e Condomínio

A Lei Federal n° 9.294/96, regulamentada pelo Decreto n°2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros eassemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ouprivados, abrangendo a hipótese das áreas comuns noscondomínios edilícios.

Tais normas podem ser corroboradas pela legislaçãomunicipal, pela Convenção do Condomínio ou peloRegimento Interno.

O condômino transgressor fica sujeito à aplicação de penasconvencionais ou regimentais, bem como à multa de 5vezes o rateio mensal na hipótese de reiteração (art. 1.337,caput, CC).

Horário de funcionamento de um condomínio comercial

Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e usodas áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade democráticada massa condominial.

O estabelecimento de um horário de funcionamento é umamedida básica de precaução, adotada pela maioria doscondomínios comerciais, como reconhecido pela jurisprudência.

"O advogado que opta por adquirir escritório em prédiocomercial na região central da capital paulistana assume o deverde respeitar o regramento interno estabelecido pelo grupocondominial e que disciplina, com rigidez própria da precauçãocontra a violência urbana, o horário de fechamento do edifício -Inocorrência de violação ao direito de propriedade (art. 524 do CCe 19 da Lei n° 4.592/64) - Improvimento" (TJSP - Ac. n° 101.781- 4/4 -Capital - Des. Rel. Ênio Zuliani - j. 25/07/00).

Honorários da empresa administradora de condomínios

Os honorários da empresa administradora decondomínios depende exclusivamente do previstono contrato de prestação de serviços.

Não há norma que aborde a questão.

O tema é ponto de livre estipulação entre aspartes, dependente de expressa disposiçãocontratual.

A aquisição de gerador de energia elétrica por condomínio residencial

A instalação de gerador de energia elétricacaracteriza hipótese de despesa útil, e assimsendo, depende da aprovação de maioria absolutados condôminos, em assembleia geral (arts. 96, §2°, e 1.341, II, CC).

A instalação configura despesa extraordinária(art. 22, X, par. ú, "a", Lei n° 8.245/91), devendo serpaga apenas pelos condôminos e não peloseventuais locatários.