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Direito Civil II

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Posse. Direitos Reais – Parte I

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AUGUSTO ANDRADE

Advogado inscrito na OAB/MG e professor de Direito Comercial, Civil e Processual Civil em cursos preparatórios, atua também como con-sultor de Direito Empresarial e Civil além de possuir larga experiência prática como empre-endedor e administrador de empresas.



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Posse. Direitos Reais - Parte I

Prof. Augusto Andrade

Posse e Direitos Reais Parte I .......................................................................5

Capítulo 1: Posse ........................................................................................5

Da Posse ...................................................................................................8

Da Detenção ............................................................................................15

Da Aquisição e Perda da Posse ...................................................................17

Dos efeitos da Posse .................................................................................19

Do Direito à Usucapião ..............................................................................22

Dos Frutos ...............................................................................................22

Da Perda ou Deterioração do Bem ...............................................................23

Das Benfeitorias .......................................................................................24

Da Perda da Posse ....................................................................................26

Capítulo 2: Direitos Reais ..........................................................................27

Da Propriedade ........................................................................................27

Classificação da Propriedade ......................................................................29

Poderes e Limitações do Direito de Propriedade ............................................32

Aquisição da Propriedade ...........................................................................37

Aquisição da Propriedade Móvel ..................................................................56

Usucapião de Coisa Móvel ..........................................................................62

Perda da Propriedade ................................................................................62

Capítulo 3: Direitos Reais Sobre a Coisa Alheia .............................................66

Das Servidões ..........................................................................................66

Do Usufruto .............................................................................................76

Do Uso e da Habitação ..............................................................................86





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POSSE E DIREITOS REAIS PARTE I

Caro(a) aluno(a),

Nesta aula, estudaremos a Posse e, em seguida, a primeira parte dos Direitos

Reais, em que trataremos da Propriedade e dos Direitos Reais sobre a coisa alheia,

dando sequência ao nosso plano de estudo para o concurso do TJ-DFT.

Alguns artigos de leis foram transcritos nessa aula, enquanto outros foram ape-

nas citados, mas é sempre fundamental a leitura complementar da legislação para

a compreensão e memorização da matéria.

Bons estudos e vamos em frente!

Capítulo 1: Posse

Enquanto no Direito das Obrigações são reguladas as relações humanas, no

Direito Real, o foco é a relação entre as pessoas e as coisas, visando sempre ao

resultado econômico dessa relação. Porém, tanto o Direito Obrigacional quanto o

Real são subdivisões do Direito Patrimonial.

No Direito Patrimonial, a autonomia privada é predominante, e a liberdade dos

particulares em dispor de seus bens é enorme.

Tratando especificamente do Direito Real, pode-se dizer que esse é o campo

do direito patrimonial em que a relação do homem com as coisas é regulada. É

muito importante ressaltar aqui que, quando nos referimos às coisas, não se trata

de qualquer coisa, em um sentido vulgar, mas o que deve ser entendido por coisa,

nesse caso, é tudo aquilo que:

i. for um bem corpóreo;

ii. possa ser apropriada;

iii. que tenha valor econômico mensurável.





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Os preceitos elencados no Livro Do Direito Das Coisas do Código Civil não são,

via de regra, aplicados aos bens incorpóreos, excepcionando-se, apenas, os casos

previstos em lei.

Nas palavras do Professor Fábio Ulhoa Coelho:

O direito das coisas reúne as normas legais e institutos jurídicos que norteiam a supe-ração de conflitos de interesses relacionados, em última instância, ao aproveitamento pelos seres humanos de bens valiosos para eles.Aplicam-se as normas e institutos do direito das coisas aos bens corpóreos; e, só no caso de expressa previsão legal, aos incorpóreos e diretos.1

São três as características básicas do Direito Real:

i) DIREITO ABSOLUTO: Não confundir com direito ilimitado, pois não existem

direitos ilimitados. O direito absoluto significa que ele é oponível Erga Omnes, ou

seja, ele é oponível, pelo titular, a qualquer um que venha o lesar, ainda que não

haja qualquer relação jurídica entre as partes.

ii) DIREITO TÍPICO: Significa que o direito real deve estar previsto em lei para

que as partes possam institui-lo, ou seja, elas não podem criar um direito real que

não tenha previsão legal. Em resumo: Um direito real só existe se houver sua pre-

visão em lei.

iii) ADERÊNCIA À COISA: O direito é ligado à coisa, ao bem, e não ao seu titular,

assim, ainda que ocorra a mudança de titularidade de um bem, o direito continua

existindo.

Os direitos reais podem ser classificados como Direitos Sobre a Própria Coisa

(Propriedade e Direito Real em Garantia) ou Direito Sobre a Coisa Alheia (De-

mais Direitos Reais).

O Código Civil elenca, no artigo 1.225, quais são os Direitos Reais:

1 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil: direito das coisas, direito autoral. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2012. v. 4.





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Art. 1.225. São direitos reais:I – a propriedade;II – a superfície;III – as servidões;IV – o usufruto;V – o uso;VI – a habitação;VII – o direito do promitente comprador do imóvel;VIII – o penhor;IX – a hipoteca;X – a anticrese.XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;XII – a concessão de direito real de uso; eXIII – a laje.

Atenção para o fato de que os direitos reais sobre as coisas móveis, quando consti-

tuídos ou transmitidos por atos inter vivos, ou seja, por meio de um negócio jurídi-

co, só são adquiridos com tradição (a entrega do bem) (art. 1.226, CC). Por outro

lado, os direitos reais referentes a bens imóveis, quando constituídos ou transmi-

tidos por atos inter vivos, só são adquiridos com o registro no Cartório de Registro

de Imóveis, exceto casos expressos na lei (Art. 1.227, CC).

Como vemos, a posse não está listada no art. 1.225 do CC como um direito

real, ainda que reúna todas as características de tal, mas foi disciplinada no Título

inaugural do Livro que trata dos Direitos das Coisas do Código Civil.

Há, na verdade, um grande debate entre doutrinadores sobre a natureza da

posse, em que alguns a classificam como um Direito Real e outros como um Fato

Jurídico. Trata-se de um debate técnico que não apresenta maior relevância prática

e que, devido ao teor de nosso estudo e ao curto prazo que dispomos para cobrir

um grande volume de material, optarei por não aprofundar nesta aula.





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Basta, para nosso estudo, que fique claro que quando a Posse é tratada

como um direito, refere-se a um Direito Real, não podendo ser considerada um

direito pessoal.

Da Posse

A posse é o exercício, a exteriorização, da propriedade. Como já mencionado,

não necessariamente a figura do possuidor se mistura com a do proprietário, um

exemplo é locatário que, apesar de ter a posse do imóvel, não é o proprietário.

Conforme apresentado no Código Civil, em seu art. 1.196: “Considera-se possui-

dor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes

inerentes à propriedade”.

É essencial que fique claro que o objeto da posse deve ser, obrigatoriamente,

um bem corpóreo. Assim, nem todo bem a que se possa atribuir uma propriedade

será possível atribuir a posse.

É assegurado ao possuidor o direito de valer-se de algumas ações judiciais que

tenham por objetivo a proteção de seus interesses, são as chamadas Ações Pos-

sessórias. O intuito dessas ações é, justamente, conciliar os interesses e direitos do

proprietário e do possuidor.

Um importante efeito da posse é o direito do possuidor aos frutos do bem pos-

suído. O possuidor de bens que geram frutos tem direito a esses, porém a extensão

desse direito será determinada de acordo com alguns elementos que serão vistos

mais adiante.

Adicionalmente, a posse terá efeitos para o possuidor, no que diz respeito à de-

terioração ou perda do bem enquanto estava em suas mãos. O mesmo ocorre com

as benfeitorias por ele introduzidas.





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Outro importante efeito da posse é a possibilidade de dar ao possuidor o direito

à propriedade do bem possuído, como é o caso da conhecida usucapião.

Classificação da Posse

Em nosso estudo sobre a posse, é muito importante enfrentarmos suas diver-

sas classificações, para que seja possível aplicar alguns direitos do possuidor ou do

proprietário. Vejamos, pois, as principais classificações:

a) Posse Direta e Indireta: A Posse Direta (ou Posse Imediata) é exercida por

quem tenha o bem materialmente, exercendo um poder direto sobre ele.

Exemplo: imóvel alugado, em que o locatário tem a posse direta sobre o imóvel.

Já a Posse Indireta (ou Posse Mediata) é exercida por meio de outrem, havendo

apenas o exercício de direito (no mesmo exemplo da locação de um imóvel, en-

quanto o locatário tem a posse direta, o locador detém a posse indireta do bem).

Por óbvio, há uma coexistência entre a Posse Direta e a Indireta, sendo que a

Direta é temporária, persistindo apenas enquanto o Negócio jurídico que a originou

estiver vigente. Ainda nos valendo do exemplo da locação de um imóvel, ao fim

do negócio jurídico, a posse direta é extinta, e o proprietário retoma a posse do

imóvel.

Vejamos abaixo o que diz o Código Civil a respeito da Posse Direta e Indireta:

Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.

Como dito, a posse direta é temporária e não anula a indireta, ademais, em caso

de conflito de interesses, a posse direta tem preferência em relação à indireta. Por





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exemplo, no caso de um usufruto, o proprietário não pode pedir a posse do bem do

usufrutuário.

b) Posse Justa e Injusta: A Posse Justa é aquela que não possui vícios, ou

conforme a lei: “É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária” (art.

1.200, CC). Apesar de direta ao ponto, a definição legal nos força a analisar cada

uma das condições apresentadas para que tenhamos uma real compreensão da

Posse Justa e Injusta, baseado nos vícios a seguir:

• violenta: a posse violenta é aquela que tenha sido adquirida por meio do uso

indevido da força, que pode ser via agressão física, ameaça ou por qualquer

uso ilícito de força, como remover alguém de dentro de um veículo, arromba-

mento de fechaduras etc. Assim, para que seja justa, a posse deve ser mansa

e pacífica;

• clandestina: o que caracteriza a Posse Clandestina é o ocultamento do pro-

prietário. Ainda que terceiros percebam a posse clandestina, enquanto essa

for ocultada do proprietário (em outras palavras, daquele que tem o direito de

se opor a essa posse), ela permanecerá clandestina. Ainda que seja mansa,

a posse clandestina não é considerada justa;

• precária: aqui não é necessário que haja violência empregada na apropria-

ção do bem, mas sim o abuso de confiança ou de direito. Também conhecida

como Esbulho Pacífico, a Posse Precária precisa ser obtida clandestinamente,

podendo ocorrer a apropriação precária de forma ostensiva. Um exemplo de

posse precária é o locador de um veículo que não o retorna ao locatário ao fim

do prazo estipulado em contrato, ou mesmo um empregado que se apropria

indevidamente de um bem deixado a seus cuidados.





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Dessa forma, a posse é considerada Justa quando não for Violenta, Clandestina

ou Precária. Em outras palavras, não pode haver dúvida quanto à posse, que deve

ser clara e firme, para que seja considerada justa.

Um importante ponto a ser compreendido, que pode parecer contra intuitivo, a

princípio, é que tanto a posse justa quanto a injusta garantem ao possuidor direito

de valer-se de ações possessórias. Este direito é evidente no caso do possuidor

justo, porém o injusto, também, pode valer-se dos interditos para preservar sua

posse injusta.

O exemplo apresentado pelo Professor Fábio Ulhoa Coelho ilustra muito bem

esta situação: imagine um posseiro que invada uma área de uma fazenda, de for-

ma clandestina e injusta. Neste caso, se um terceiro tentar turbar ou esbulhar sua

posse, ele poderá defendê-la (evidentemente ele não poderá fazê-lo contra tenta-

tivas de retomada legais por parte do dono da fazenda, proprietário legítimo)2.

Lembre-se de que isto só é válido para proteger a posse ilegal de terceiros, nun-

ca das pessoas injustamente desapossadas.

c) Posse de Boa-fé e de Má-fé: é considerada de boa-fé a posse em que o

possuidor ignora os eventuais vícios de sua posse. Adicionalmente, o possuidor

que possua um título que dê fundamento à posse, como um contrato de locação,

comodato ou arrendamento.

Esta definição é trazida pelo Código Civil, de maneira clara, em seu artigo 1.201.

Vejamos:

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que im-pede a aquisição da coisa.Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção

Como vemos no parágrafo único, a boa-fé do possuidor de justo título é presumida,

a menos que haja prova em contrário ou vedação expressa da lei a essa presunção.

2 COELHO, Fábio Ulhoa. Op. Cit.





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Com isso, podemos resumir a posse quanto à boa-fé da seguinte maneira:

• Posse de Boa-Fé: é aquela que o possuidor ignora eventuais vícios ou pos-

sua título justo que dê fundamento à sua posse e ofereça presunção da boa-fé

de sua posse.

• Posse de Má-Fé: ocorre quando, mesmo ciente de vícios em sua posse, o

possuidor tem a intenção de exercer seu domínio sobre ela. Aqui não há a

possibilidade de título justo que possa oferecer a presunção de boa-fé.

A posse de boa-fé não perde esse caráter, salvo se comprovado que o possuidor

tem ciência de que possui o bem indevidamente, ou caso as circunstâncias façam

presumir isto, conforme art. 1.202 do Código Civil.

d) Posse Viciada e Sem Vício: segundo o Professor Fábio Ulhoa Coelho, a

união dos critérios de classificação de Posse Justa/Injusta e Posse de Boa-Fé/Má-Fé

resulta na distinção entre uma posse viciada ou sem vício.3

Há vício na posse quando ela for injusta ou de má-fé. Caso seja injusta, será

um vício objetivo, que diz respeito à relação entre o possuidor e o objeto. Por outro

lado, quando se tratar de má-fé, será um vício subjetivo, que tem relação com o

conhecimento de obstáculos que possam macular a legitimidade de sua posse. Co-

nhecendo esses obstáculos e, ainda assim, tentando manter a posse, essa será de

má-fé, mas, caso o possuidor as desconheça, ela será de boa-fé.

O fato relevante quanto à existência ou não de vícios na posse é que seu sur-

gimento ou desaparecimento devem ser provados por quem se beneficiará deles.

Isto está expresso no artigo 1.203 do Código Civil.

Como ensina a Professora Maria Helena Diniz a respeito do princípio geral sobre

a continuidade do caráter da posse:

3 COELHO, Fábio Ulhoa. Op.Cit.





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Há presunção juris tantum de que a posse guarda o caráter de sua aquisição. Se a posse começou violenta, clandestina ou precária, se adquirida de boa ou má-fé, se direta ou indireta, entende-se que ela permanecerá assim mesmo, conservando essa qualifica-ção, a não ser que se prove em contrário.4

Sendo provado em juízo, de maneira que justifique a alteração da qualificação

original da posse, sua alteração será promovida.

e) Posse Nova ou Posse Velha: essa classificação se refere ao tempo, e é

importantíssima para questões processuais referentes às ações possessórias. A

classificação é extremamente simples, a Posse Nova é aquela que conta com até

um ano, enquanto a Posse Velha é a que conta com um ano e um dia ou mais.

Na prática, as ações possessórias referentes a uma posse nova deverão seguir

um procedimento especial, enquanto aquelas referentes às posses velhas seguirão

o procedimento ordinário, mantendo, porém, seu caráter de ações possessórias

(art. 558, CPC). Este é um tema a ser aprofundado no direito processual, mas que

se mostra relevante ao nosso estudo devido ao fato de que o Código Civil de 2002

revogou as previsões contidas no Código de 1916, que diziam respeito às posses

nova e velha. Atualmente a matéria é tratada apenas no CPC.

f) Posse Com ou Sem Justo Título: inicialmente cabe ressaltar que título,

aqui, tem o sentido de dar causa, é o elemento criador da relação jurídica. Com

isso, podemos classificar a posse da seguinte maneira:

• Posse com título: quando há um negócio jurídico que transfira a posse, re-

presentado por um documento escrito.

Exemplo: Contrato de locação.

4 DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 14. ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2009.





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• Posse sem título: aqui não há, pelo menos aparentemente, uma causa re-

presentativa, um negócio jurídico, que transmita a posse. Ocorre quando há

a posse sem um negócio jurídico prévio que justifique sua existência.

Exemplo: Alguém encontra um tesouro enterrado.

O professor Flávio Tartuce apresenta os conceitos de Ius Possessionis, que é

a posse autônoma, baseada apenas na posse, e o Ius Possidendi, que decorre da

propriedade.5

Ocorre que a posse pode ser por meio de Justo Título ou não, o que tem grande

relevância na definição das condições para a usucapião, podendo alterar o prazo

para a aquisição do direito dela.

É muito importante ressaltar que um Título Justo não é sinônimo de legítimo. O

possuidor do justo título participou de um negócio jurídico que pretendia transferir

a propriedade do bem, mas que, por algum motivo, não é um negócio apto a atingir

esse fim. Basta, para a criação do Justo Título, que as partes de um determinado

negócio jurídico tivessem a intensão de valer-se desse para efetuar a transferência

da propriedade de algo.

O efeito da posse com justo título é que, uma vez que o negócio que a originou

não possa transferir a propriedade do bem, essa só ocorrerá com o decurso do

tempo, por meio de usucapião.

f) Posse Singular e Composse: um único bem pode ser possuído por uma

pessoa ou mais, simultaneamente. A posse é singular quando há apenas um pos-

suidor num determinado momento, enquanto há a composse quando há mais de

um possuidor do mesmo bem, simultaneamente.5 TARTUCE, Flávio: Direito Civil: direito das coisas. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense; São

Paulo: Método, 2014. v. 4.





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Um exemplo de composse é a herança, em que mais de uma pessoa se torna

possuidor de determinado bem.

O Código Civil trata da Composse no artigo 1.199, vejamos:

Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores.

A composse pode ser classificada como:

• Pro Indiviso: ocorre quando o compossuidores possuem apenas uma parte

ideal do bem apenas;

• Pro Diviso: quando há uma divisão de fato, mas não de direito do bem, que

faz com que cada uma das pessoas que o possui conjuntamente possua uma

parte certa.

Por óbvio é necessário, para que haja a Composse, um bem indivisível e a plu-

ralidade de possuidores em um mesmo período temporal.

A título de comparação, podemos dizer que a Composse equivale, no caso da

posse, ao que o Condomínio representa para a propriedade.

A composse tem um interessante efeito processual, no que diz respeito à defe-

sa do interesse dos compossuidores. Qualquer um deles pode buscar, por meio de

ações possessórias, defender os interesses do grupo, sem a necessidade de litis-

consórcio.

Da Detenção

Se imaginarmos uma hierarquia, a Propriedade estaria acima da Posse,que, por sua

vez, estaria acima da Detenção. O artigo 1.198 do Código Civil trata da detenção.

Vejamos:





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Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependên-cia para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relação ao bem e a outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário.(Grifos nossos)

Importante ressalvar alguns elementos deste artigo, para que se possa compre-

ender a detenção da posse:

• Relação de dependência para com outro: conforme indica o artigo 1.198,

para se caracterizar como detentor da posse, é preciso que essa pessoa te-

nha uma relação de dependência econômica ou subordinação em relação ao

possuidor.

• Conserva a posse em nome deste: a posse aqui não é transferida, mas

conservada em nome do possuidor. O detentor, em momento algum, retira a

posse do possuidor, mas apenas a detém temporariamente.

• Em cumprimento de ordens ou instruções suas: aqui fica clara a subor-

dinação, bem como o entendimento de que a detenção da posse de determi-

nado bem é temporária e em cumprimento de instruções do possuidor.

O parágrafo único determina que quem agir como descrito no caput deste arti-

go em relação a um bem alheio é, presumidamente, o detentor desse, até que se

prove o contrário.

Um clássico exemplo de detenção é o caso de empregados, que, por determina-

ção de seus empregadores, detêm a posse de determinado bem, temporariamente,

para que possam executar determinada tarefa, como motoristas que se utilizam de

veículos de seus empregadores para cumprir suas funções.

É possível, entretanto, que a detenção seja convertida em posse. Isto pode ser

percebido ao se combinar o artigo 1.198 do CC com o artigo 1.204, também do CC.





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Ou seja, se a relação de subordinação for rompida, a detenção será convertida em

posse, desde que se caracterize o exercício dos atos possessórios em nome próprio,

e não de outrem, como é o caso na detenção.

Da Aquisição e Perda da Posse

A posse (enquanto um direito real que é) pode ser adquirida ou perdida. São

vários os negócios jurídicos que podem ter por objeto a transmissão da posse de

um bem, mas, além deles, é possível também que fatos jurídicos promovam a

transferência da posse, como ocorre na herança por morte.

A aquisição da posse pode se dar de forma originária ou derivada, sendo que

a originária ocorre quando não há vínculo entre o antigo e o novo possuidor de de-

terminado bem, enquanto, na derivada, o adquirente é sucessor do alienante, tanto

nos direitos quanto nos eventuais vícios decorrentes da posse adquirida.

Vamos analisar, detidamente, ambas as formas de aquisição da posse:

a) Posse Originária:

• corre sem que haja um vínculo de sucessão entre o alienante e o adquirente;

• eventuais vícios de possuidores anteriores não são transmitidos ao

adquirente;

• engloba a aquisição injusta, pois nesse caso não há uma relação negocial vá-

lida que transfira a posse ao adquirente;

• a posse adquirida por meio de ação judicial é, também, considerada

originária;

• a aquisição justa pode ser originária ou derivada.

Exemplo: um bem jogado no lixo ou abandonado por alguém e encontrado por

outrem. Aqui não houve uma negociação entre as partes.





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b) Posse Derivada:

• ocorre mediante negociação entre as partes ou causa mortis, mas sempre

havendo uma transferência direta da titularidade da posse, do alienante para

o adquirente;

• os vícios que existam na posse são transmitidos com a transferência da posse;

• a aquisição justa pode ser originária ou derivada;

• além dos vícios, são transmitidos também os mesmos direitos que o alienante

tivesse ao adquirente.

Exemplo: cessão de posse, herança, aluguel etc.

O momento da aquisição da posse está previsto no artigo 1.204 do Código Civil,

vejamos a seguir: “Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se

torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à

propriedade”.

Ou seja, ao adquirir o poder de gerenciar socioeconomicamente sobre um bem,

em nome próprio, a pessoa adquire sua posse.

É possível que a posse seja adquirida pela própria pessoa que a pretende, desde

que seja capaz e que pratique o ato gerador da relação possessória. Caso a pessoa

que pretenda adquirir a posse do bem seja incapaz, ela deverá ser representada ou

assistida (art. 1.205, I, do Código Civil). É possível, ainda, que o adquirente seja

representado por procurador, munido de instrumento com poderes específicos.

Se a posse for adquirida por terceiro sem mandato, a aquisição dependerá da

ratificação do interessado. Nesta hipótese, o que ocorrerá será a gestão de negócio

alheio e, não havendo a ratificação, o gestor ficará obrigado pessoalmente perante

a pessoa que ele se obrigou, devendo arcar com todas as consequências, inclusive





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eventuais perdas e danos. Caso ocorra a ratificação, entretanto, a aquisição será

considerada válida desde o momento em que o gestor efetuou a aquisição (art.

1.205, II, CC).

No que se refere à herança da posse, esta é transmitida aos herdeiros com os

mesmos caracteres, ou seja, com todos os direitos, deveres, vícios etc., conforme

artigo 1.206 do Código Civil.

Adicionalmente, no que diz respeito à aquisição da posse, da mesma maneira

que atos violentos ou clandestinos não autorizam a aquisição dessa, os atos de

permissão ou tolerância não a induzem, conforme determina o artigo 1.208 do CC.

No caso de posse de bem imóvel, até que se prove o contrário, presume-se a

posse, também, das coisas móveis que estejam nele. Isto se dá com base no prin-

cípio de que os acessórios acompanham o principal (art. 1.209, CC).

Dos efeitos da Posse

Da Defesa da Posse

O artigo 1.210 do Código Civil trata dos efeitos da posse no que diz respeito ao

direito de sua manutenção pelo possuidor, e merece uma atenção especial:

Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.§ 1º O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua pró-pria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.§ 2º Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa

Inicialmente, percebemos que é possível ao possuidor defender-se de Turbação,

Esbulho ou Violência Eminente.





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Mas de que se tratam essas ameaças à posse e como o possuidor pode se de-

fender delas?

a) Turbação: trata-se de um ato que embaraça o livre exercício da posse, inde-

pendentemente de haver ou não dano e ainda que o turbador tenha direito sobre o

bem. Ou seja, ainda que alguém que possua direito sobre o bem pratique um ato,

com dano ou não, que impeça o possuidor de exercer plenamente sua posse, esse

alguém estará turbando o possuidor. Nessa hipótese, a medida a ser tomada pelo

possuidor para se proteger é a ação de manutenção de posse, que visa manter a

posse, bem como receber indenização por danos sofridos no ato da turbação. Caso

a turbação seja nova (com menos de um ano e um dia), a manutenção de posse

terá efeito liminar.

b) Esbulho: ocorre quando o possuidor vê sua posse atacada por atos de vio-

lência, clandestinidade ou precariedade, que resultam na perda dessa. A ação ca-

bível nessa situação é e reintegração de posse, e tem por objetivo retornar ao

esbulhado a posse perdida, bem como demandar indenização por perdas e danos.

Como na ação de manutenção de posse, caso o esbulho tenha menos de um ano e

um dia, a ação de reintegração de posse terá efeito liminar.

c) Ameaça de Esbulho ou Turbação: se o possuidor se ver ameaçado de so-

frer esbulho, turbação ou qualquer violência à sua posse, ele poderá lançar mão do

Interdito Proibitório, que é a proibição preventiva da posse, face a essas ameaças.

Havendo procedência neste pedido, o juiz proibirá o réu de praticar o ato, sob pena

de multa e indenização por perdas e danos, em favor do autor ou de terceiros,

evitando, com isso, o esbulho ou a turbação. Os requisitos para a propositura do

Interdito Proibitório é a posse atual do imóvel, a ameaça de esbulho ou turbação e

o justo receio de ser ferido na posse do bem.





DIREITO CIVIL II



Além dessas medidas judiciais de proteção, este artigo prevê também, no § 1º,

a legítima defesa da posse (ou Autotutela). Em caso de turbação ou esbulho está

autorizada a legitima defesa da posse, mediante força própria, desde que sem de-

mora, valendo-se de meios proporcionais e suficientes para que seja interrompida

ou revertida a ameaça ou dano à posse.

Finalmente, o § 2º determina que a manutenção ou a reintegração da posse

não podem ser opostas por alegação de propriedade, ou qualquer outro direito so-

bre o bem. Em outras palavras, se a disputa judicial da posse se der com base no

domínio, a invocação da propriedade não pode prejudicá-la. Este, inclusive, é um

entendimento sumulado pelo STF (Sum. 487, STF): “Será deferida a posse a quem

evidentemente tiver o domínio, se com base neste for ela disputada”.

Em uma disputa judicial pela posse de um bem, havendo dúvida sobre quem é o

possuidor, a posse será mantida, provisoriamente, àquele que tiver a coisa no momento,

desde que não esteja evidente que ele obteve o bem de modo vicioso (art. 1.211, CC).

É possível ao possuidor, adicionalmente, valer-se de ação de reintegração de

posse, ou indenização, contra terceiro que tenha recebido a coisa esbulhada, ciente

dessa condição (art. 1.212, CC).

É imprescindível que o terceiro que recebeu o bem o tenha feito de má-fé, sendo

impossível valer-se dessa medida contra terceiro de boa-fé.

Uma importante observação é que o proprietário que não detém a posse do bem

só pode buscar a satisfação de seus interesses por meio de uma ação de imissão

na posse, não sendo possível a ele a autotutela. Caso tente obter a posse por seus

próprios meios (Autotutela), ele incorre em turbação, ameaça ou esbulho.





DIREITO CIVIL II



Portanto, lembre-se: a Legítima Defesa da Posse (ou Autotutela) só é lícita

para possuidor que busca a proteção de sua posse, nunca para o proprietário que

busca a posse de seu bem.

Do Direito à Usucapião

A usucapião é uma forma de se adquirir a propriedade por meio da posse con-

tinuada durante um período prolongado de tempo, observando-se os requisitos

legais. O Código Civil regula a Usucapião nos artigos 1.238 a 1.244, no caso de

propriedades imóveis, e 1.260 a 1.262, para as propriedades móveis, além das

demais previsões legais como a Usucapião Indígena (Lei n. 6.001/1973) e a Usu-

capião Coletiva (Lei n. 10.257/2001), por exemplo.

Dos Frutos

São considerados frutos os acessórios do bem, renováveis periodicamente, que

podem ser divididos nas seguintes categorias:

a) Frutos Naturais: quando se renovam pelo ciclo biológico, sem interferência humana;

b) Frutos Civis: rendimentos gerados pelo próprio bem;

c) Frutos Industriais: quando a intervenção humana dá origem à renovação.

Os frutos são chamados de Pendentes enquanto estiverem atrelados ao bem

principal, porém, ao serem destacados, passam a ser chamados de Frutos Percebi-

dos, no caso dos industriais e civis, ou Frutos Colhidos, no caso dos Naturais.

Vejamos o que diz o artigo 1.214 do Código Civil sobre os direitos aos frutos:

Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser res-tituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação.





DIREITO CIVIL II



É legítimo o direito do possuidor de boa-fé aos frutos percebidos durante sua

posse, afinal os acessórios acompanham o principal. Porém, na eventualidade de

cessar a boa-fé, os frutos pendentes, nesse momento, deverão ser restituídos, bem

como os frutos colhidos com antecipação. É permitida, entretanto, a dedução das

despesas de produção e custeio.

O possuidor de má-fé tem responsabilidade pelos frutos percebidos, devendo

responder por eles, assim como por todos os frutos que, por culpa sua, não tenham

sido percebidos. Como no caso anterior, é permitido que sejam deduzidas as des-

pesas com produção e custeio (art. 1.216, CC).

Os frutos naturais e industriais serão considerados colhidos e percebidos no mo-

mento em que forem retirados de sua fonte, ou seja, destacados do bem principal,

enquanto o fruto civil tem sua percepção ocorrida a cada dia, ou no “dia a dia”,

conforme determina o artigo 1.215 do Código Civil.

Da Perda ou Deterioração do Bem

É possível que o bem se deteriore ou se perca enquanto estiver em posse de al-

guém que não tenha seu domínio. Esse dano, deterioração ou perda do bem, tam-

bém é chamado de “sucesso negativo”, e tem seus efeitos regulados pelo Código

Civil, nos artigos 1.217 e 1.218.

Havendo o sucesso negativo do bem, a responsabilidade do possuidor depen-

derá de sua boa ou má-fé na posse. O possuidor de boa-fé será responsabilizado

apenas se tiver culpa, enquanto o de má-fé responderá pelas perdas e danos mes-

mo em caso fortuito ou de força maior.

O Código Civil determina o seguinte sobre a deterioração, dano e perda de um

bem, em relação ao possuidor:





DIREITO CIVIL II



Art. 1.217. O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da coisa, a que não der causa.Art. 1.218. O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante.

Caso ocorra dano, deterioração ou perda do bem, o possuidor de boa-fé não

será responsabilizado, a não ser que tenha agido com culpa. Já o possuidor de má-

-fé responderá por todos os danos e prejuízos causados enquanto possuía o bem

danificado, deteriorado ou perdido, ainda que provenientes de caso fortuito ou for-

ça maior, salvo se provar que o dano ocorreria independentemente de sua posse.

Das Benfeitorias

Benfeitorias são bens acessórios incluídos ao principal, que adicionam qualida-

des, protegem de deterioração e desgaste ou o renovam, e que, usualmente, pro-

movem sua valorização.

Existem três classificações para as benfeitorias, quais sejam:

a) Benfeitorias necessárias: são aquelas que visam conservar ou proteger o

bem, como obras de reforço estrutural em imóveis em risco de desabamento.

b) Benfeitorias úteis: tratam-se das que facilitam ou ampliam o uso do bem,

como a reforma para o acréscimo de um quarto em um imóvel.

c) Benfeitorias voluptuárias: estas são as benfeitorias fúteis, dispensáveis,

que visam tão somente ao recreio ou ao deleite do possuidor, como a substituição

de um piso de uma casa, em perfeitas condições, por um mais luxuoso, de mate-

riais mais caros.

Como e quanto dessas benfeitorias devem ser ressarcidas ao possuidor depen-

dem, fundamentalmente, se ele é possuidor de boa ou má-fé.





DIREITO CIVIL II



A seguir veremos, também de forma pontual, as previsões legais do Código Civil

sobre as benfeitorias feitas pelo possuidor:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessá-rias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessá-rias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimen-to se ao tempo da evicção ainda existirem.Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má--fé, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual.

Em relação às benfeitorias, o artigo 1.219 do Código Civil preconiza que o pos-

suidor de boa-fé, quando privado do bem em favor do reivindicante, tem o direito à

indenização por eventuais benfeitorias necessárias e úteis que tenha feito no bem,

pois elas resultaram em valorização dele. Caso se tratem de benfeitorias volup-

tuárias, o possuidor de boa-fé pode ser indenizado por elas, mas não o sendo, é

possível que ele as retenha (retire e leve consigo). Nas benfeitorias voluptuárias, o

possuidor não tem a possibilidade de demandá-las judicialmente, restando apenas

a opção de retê-las ou ser indenizado.

Tratando-se das benfeitorias necessárias ou úteis, entretanto, o possuidor não só

tem o direito a demandar judicialmente a indenização correspondente, como pode

reter o bem, condicionando a sua devolução ao recebimento dessa indenização.

Porém, sendo o possuidor de má-fé, o artigo 1.220 do CC determina que so-

mente as benfeitorias necessárias devem ser ressarcidas, mas sem o direito de re-

tenção do bem para demandá-las. Adicionalmente, não é possível o levantamento

das benfeitorias voluptuárias.





DIREITO CIVIL II



Havendo danos que o possuidor deva ressarcir, as benfeitorias se compensarão

com esses, conforme previsto no artigo 1.221 do CC, evitando assim que o pos-

suidor e proprietário se cobrem mutuamente. Nesse caso, eles procederão com a

compensação dos créditos, devendo apenas o crédito remanescente ser pago pela

parte devedora.

Quando se tratar de indenização das benfeitorias ao possuidor de má-fé, o

reivindicante poderá escolher entre o valor atual ou seu custo. Nessa hipótese, o

valor será determinado por perícia, mas é possível que, em acordo, as partes con-

vencionem um valor diferente. Já no caso da restituição ao possuidor de boa-fé, a

indenização será pelo valor presente, conforme artigo 1.222 do CC.

Da Perda da Posse

Se o possuidor, ainda que contra sua vontade, for privado da disponibilidade físi-

ca do bem, de forma que não seja possível o exercício de qualquer ato possessório

ou poder de domínio sobre esse, ocorrerá a perda da posse, com base no artigo

1.223 do Código Civil.

Adicionalmente, perde a posse aquele que, não estando presente no momento

do esbulho, não toma as devidas providências para a retomada do bem ao tomar

ciência do fato, demonstrando, com isso, desinteresse. Isto está disposto no artigo

1.224 do CC, que determina, também, que ocorrerá a perda da posse quando, ao

tentar recuperar a coisa esbulhada, é violentamente repelido por quem a detém.

Isto, definitivamente, não quer dizer que a pessoa que se enquadre na previsão

do artigo 1.224 do CC perde a propriedade e o direito sobre o bem, mas apenas que

a posse foi perdida. Como já estudamos, neste caso será cabível uma ação judicial

com vistas a recuperar sua posse perdida.





DIREITO CIVIL II



Capítulo 2: Direitos Reais

Da Propriedade

A propriedade, em nosso ordenamento jurídico, tem uma dupla função: a fun-

ção individual, que é a de prover o sustento de seu proprietário e sua família; e a

função social, que é a preservação do interesse público, coletivo, no que diz respei-

to à essa propriedade.

Ao analisarmos como a propriedade vem sendo apresentada, historicamente,

nas constituições brasileiras, percebemos uma adaptação, no decorrer do tempo,

no sentido de dar a ela essa função social. Inicialmente, as Constituições apresen-

tavam a propriedade como um direito fundamental (desde a Constituição do Impé-

rio até a de 1937). Apenas na Constituição de 1946 foi introduzida a necessidade

de que ela atendesse ao “bem-estar social” e, a partir da de 1967 até a atual, de

1988, foi utilizado o conceito de “função social”, como um limitador do exercício do

direito à propriedade.

O que a nossa Carta Magna pretende é que a propriedade possa, ao mesmo

tempo, cumprir suas funções individuais e sociais, sem sacrificar os interesses pú-

blicos em prol dos individuais do proprietário, nem vice-versa.

A importância do direito à propriedade é imensa, tanto é que os demais direitos

reais se referem à propriedade como uma forma de sua exteriorização (através da

posse), seu desdobramento (por meio do uso, usufruto etc.) ou de sua limitação

(nos direitos de servidão e direitos reais de garantia).

A Propriedade apresenta quatro elementos constitutivos, quais sejam:

a) Uso (Jus Utendi): é o direito de uso do bem por seu proprietário;

b) Gozo ou Fruição (Jus Fruendi): diz respeito ao direito de o proprietário ex-

plorar o bem economicamente;





DIREITO CIVIL II



c) Disposição (Jus Disponendi): qualidade mais abrangente, que permite ao pro-

prietário dispor de seu bem, vendê-lo, consumi-lo, modificá-lo ou mesmo desprezá-lo;

d) Direto de Reaver (Rei Vindicatio): o proprietário pode reaver seu bem do

poder de quem, injustamente, o possua.

Estas quatro faculdades apresentadas estão previstas no Código Civil, em seu

artigo 1.228, caput: “Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e

dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a

possua ou detenha”.

Foi transcrito apenas o caput deste artigo, pois os §§ 1º ao 5º serão estudados

mais adiante, de forma mais detida.

Além dos elementos constitutivos da propriedade, citados acima, existem tam-

bém algumas importantes características, como:

• É um direito absoluto. Ainda que existam limites à propriedade, como o já

mencionado limite imposto pela função social, o direito à propriedade é um

direito absoluto por ser erga omnes, ou seja, exerce-se contra todos.

• Exclusividade. O proprietário tem liberdade de proibir que terceiros utilizem seu

bem, ainda que possa haver mais de um proprietário de um único bem, os direi-

tos de propriedade desse são exclusivos do grupo de proprietários, e ninguém

mais. A exclusividade da propriedade está prevista no artigo 1.231 do CC.

• A propriedade é perpétua e, inclusive, se transfere aos herdeiros através do

Direito das Sucessões. Além disso ela não se perde pela falta de uso do pro-

prietário, mas pode ser alienada por esse, ou perdida por falta de resistência

à posse de outrem, como é o caso da usucapião. O fato relevante aqui é que

a propriedade não se perde por excesso ou falta de uso do dono.

A propriedade possui um sujeito ativo, o proprietário, e, do outro lado, o sujeito

passivo indeterminado, que são todas as pessoas da sociedade, obrigadas a res-





DIREITO CIVIL II



peitar os limites impostos pela propriedade alheia. Qualquer pessoa pode ser pro-

prietário de um bem, sendo que sua aquisição ou alienação depende da capacidade

dessa ou, caso seja incapaz, de que ele esteja representado ou assistido.

Classificação da Propriedade

Analisaremos, a seguir, os critérios de classificação da propriedade, que podem

ser divididos em cinco categorias.

Vejamos:

a) Propriedade Corpórea x Incorpórea: a propriedade pode ser dividida

em Corpórea, quando se tratar de um bem físico, material. Nesse caso, a proprie-

dade tem o nome de Domínio e está regulada nos artigos 1.228 e seguintes do

Código Civil, o estudo do Direito das Coisas aborda justamente essa categoria de

Propriedades. É muito importante ressaltar que os preceitos estabelecidos para a

Propriedade Corpórea não podem ser aplicados à Propriedade Incorpórea, como o

contrário também não é possível, a menos que haja previsão legal específica que

o permita.

A propriedade incorpórea, como dito, não está regulada no Código Civil, mas

sim em legislação esparsa. Um exemplo de propriedade incorpórea é a Propriedade

Intelectual, que diz respeito ao Direito Comercial, no caso da Propriedade Indus-

trial, ou ao Direito Civil, com a Propriedade Intelectual.

b) Propriedade Mobiliária x Imobiliária: este critério de classificação é vá-

lido apenas para as Propriedades Corpóreas, e depende da natureza do bem. A

definição de bens imóveis apresentada pelos artigos 79 a 81 do Código Civil é:

Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:I – os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;II – o direito à sucessão aberta.





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Art. 81. Não perdem o caráter de imóveis:I – as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem re-movidas para outro local;II – os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem.

Exemplos: um terreno, uma casa construída nesse, uma fazenda, a plantação dessa etc.

Já no que tange à Propriedade Móvel, o Código Civil nos apresenta, também,

uma definição, nos artigos 82 a 84:

Art. 82. São móveis os bens suscetíveis de movimento próprio, ou de remoção por força alheia, sem alteração da substância ou da destinação econômico-social.Art. 83. Consideram-se móveis para os efeitos legais:I – as energias que tenham valor econômico;II – os direitos reais sobre objetos móveis e as ações correspondentes;III – os direitos pessoais de caráter patrimonial e respectivas ações.Art. 84. Os materiais destinados a alguma construção, enquanto não forem emprega-dos, conservam sua qualidade de móveis; readquirem essa qualidade os provenientes da demolição de algum prédio.

Aqui a gama de exemplos é enorme e extremamente diversa, que vai desde

veículos a animais, livros, equipamentos etc.

Como estudaremos mais adiante, existem diferenças importantes no que diz

respeito às propriedades móveis e imóveis, como o modo de aquisição e perda, por

exemplo.

a) Propriedade Plena x Restrita: a propriedade é plena quando não exis-

tem restrições ou limitações ao exercício do direito do proprietário sobre ela. Aqui,

todos os poderes referentes ao direito de propriedade estão com o proprietário e

quaisquer limitações que ele enfrente ao exercício desse são oriundos de força legal

ou constitucional.

Por sua vez, a Propriedade é restrita quando o proprietário transfere tempora-

riamente a outrem a posse, uso e administração de seu bem. Nesse caso é instituí-





DIREITO CIVIL II



do o direito de usufruto da coisa a um terceiro, o usufrutuário, que cessa ao fim do

usufruto, momento em que a propriedade volta a ser plena.

A propriedade não se presume restrita, ou seja, é plena até que se prove o con-

trário. Se o usufrutuário não possa provar sua condição como tal, ele será conside-

rado apenas um possuidor.

Finalmente, as restrições a uma propriedade são, necessariamente, provisórias,

devendo em algum momento cessar para que se reestabeleça sua plenitude.

b) Propriedade Singular x Copropriedade: O critério de classificação aqui

é o número de proprietários de um bem. Será singular quando houver apenas um

proprietário, podendo ser pessoa física ou jurídica, enquanto, havendo mais de um

proprietário, será o caso de uma copropriedade.

No caso da copropriedade, é importante que fique claro que deve haver mais de

um proprietário para apenas um bem, não importando a forma de copropriedade,

como condomínio, comunhão ou propriedade coletiva.

É possível que bens móveis ou imóveis sejam objetos de copropriedade, não

importando se é um bem divisível ou indivisível.

c) Propriedade Perpétua x Resolúvel: A propriedade é perpétua quando ela

existir enquanto seu proprietário tiver interesse por ela, enquanto a resolúvel deixa de

existir com uma determinada condição. Via de regra as propriedades são perpétuas,

e duram enquanto o proprietário quiser ou estiver vivo. Isto não impede que o pro-

prietário venha a perder seu bem em uma ação de cobrança judicial, ou mesmo por

usucapião, mas nesse caso a perda da propriedade terá um efeito similar à alienação,

será considerado que a propriedade foi transferida por intenção do proprietário.

No caso da propriedade resolúvel, ela chega ao fim por força de uma condição

predeterminada. Pode ser interpretada como uma propriedade condicional.





DIREITO CIVIL II



Exemplo: um doador doa um bem a um terceiro com a condição de que caso ele

sobreviva ao donatário, o bem retornará a ele. Outro exemplo, este extremamen-

te comum, é a alienação fiduciária. Aqui, o devedor aliena um bem ao credor, com

a condição de que o bem retorne a sua propriedade quando terminar de pagar a

dívida. Nessa situação, o credor possui a propriedade resolúvel do bem, que deverá,

obrigatoriamente, voltar ao devedor que o alienou quando esse saldar a dívida.

Poderes e Limitações do Direito de Propriedade

Como já mencionado, a propriedade é exclusiva, pois o proprietário possui meios

legais de vedar a utilização de seu bem por qualquer pessoa, sem sua autorização.

Ou seja, sem a permissão do proprietário, ninguém pode usar um bem ou tirar pro-

veito deste, seja material ou moral, direta ou indiretamente. Portanto, o poder do

proprietário permite não só a proibição da utilização de seu bem, como que ele ceda

a outrem, onerosa ou gratuitamente, o direito de utilização e/ou posse de seu bem.

A referida exclusividade abrange todos os poderes ligados à propriedade. Como es-

tudamos no início do capítulo, os poderes são o de Usar, Gozar, Dispor ou Reaver a coisa.

Existem, entretanto, limitações a esses poderes, como veremos a seguir:

a) Limitações ao Poder de Uso do Bem: em primeiro lugar, é de grande

relevância compreender que o poder de uso da coisa objeto da propriedade

é limitado pela Função Social. Trata-se de uma limitação constitucional que

impede que o uso dado ao bem afronte o interesse da coletividade. Em se-

guida, é vedado o uso do bem de forma abusiva, com o intuito de prejudicar

a terceiros, conforme determina o artigo 1.228, §§ 1º e 2º do CC:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.





DIREITO CIVIL II



§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o esta-belecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.§ 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou uti-lidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

Portanto, é vedado, por lei, a utilização abusiva da propriedade, seja contra a

coletividade, a natureza ou contra um indivíduo específico.

b) Limitações ao Poder de Gozo ou Fruição do Bem: o poder de fruição

corresponde à possibilidade de o proprietário explorar economicamente a

coisa que possui. O gozo (ou fruição) é, portanto, a obtenção de renda, ou

proveitos, do bem que possui. Existem, porém, limites a esse gozo, que são

impostos por leis e pela constituição.

Limitações impostas pelo plano diretor de uma cidade são exemplos que

podem impedir que um determinado estabelecimento seja instalado em um

imóvel. Certamente essa limitação impede uma forma de fruição do imóvel,

mas é baseado em restrições legais. Adicionalmente, como no direito de uso, é

importante também ser observada a função social do bem, como um limitador

ao direto de gozo desse.

c) Limitações ao Direito de Dispor do Bem: como vimos, o direito de dispor

abrange a prerrogativa do proprietário, não só de alienar seu bem, como al-

terá-lo, utilizá-lo, reformá-lo, abandoná-lo etc. Entretanto, até mesmo esse

direito possui limitações, como por exemplo um imóvel tombado como patri-

mônio histórico. Nesse caso, o proprietário não tem a liberdade de reformar

o imóvel ou destruí-lo, pois há um interesse da coletividade que deve ser

atendido e que limita seu de dispor do bem.





DIREITO CIVIL II



d) Limitações ao Direito de Reaver o Bem: este é o direito do proprietário

reivindicar a propriedade de coisa sua que esteja injustamente em posse de

outrem. Isso pode ser feito, legalmente, por meio de ação judicial, mas não é

possível que ele o faça por seus próprios meios, ou seja, é vedada a autotu-

tela da propriedade. Caso o proprietário tente retomar o bem que o pertence,

o possuidor poderá valer-se de uma ação possessória para retomar a posse

perdida ou impedir a ameaça à sua posse.

Outra limitação ao direito de reivindicar a propriedade de um bem está previsto

no artigo 1.228, § 4º, do CC:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.[...]§ 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado con-sistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou se-paradamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

Esta limitação, como se percebe, está baseada na função social. Caso uma ex-

tensa área seja ocupada por mais de cinco anos por possuidores de boa-fé e nela

sejam realizadas obras ou serviços relevantes, o proprietário perderá o direito de

reivindicar o bem de que é proprietário. Não confunda essa previsão com a usuca-

pião, que se trata da transferência da propriedade a quem a tenha ocupado alheia,

de forma mansa, não clandestina e pacífica, por um período determinado de tem-

po, mediante ação judicial. Aqui, o que ocorre é a limitação ao poder do proprietário

de reaver um bem ocupado, mediante determinadas condições, unido a uma venda

compulsória (art. 1.228, § 5º, CC).





DIREITO CIVIL II



Como visto acima, os poderes do direito à propriedade possuem limitações es-

pecíficas e claras, mas existem ainda as limitações ao direito de propriedade em si,

que podem ser categorizados da seguinte maneira:

• Função Social: novamente nos deparamos com a Função Social da Proprie-

dade como um importante limitador. A Constituição Federal de 1988 a apre-

senta no artigo 5º, XXII e XXIII, de forma direta e taxativa:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantin-do-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:[...]XXII – é garantido o direito de propriedade;XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;

Adicionalmente, há a previsão legal da Função Social no art. 1.228, § 1º, do

Código Civil, já transcrito nesta aula.

• Desapropriação e Requisição: a Desapropriação é a transferência da pro-

priedade de particular para o Estado, ou um ente estatal, de forma compul-

sória e com o intuito de atender a interesse público, em caráter permanente.

É necessária a prévia e justa indenização do proprietário e ocorre por meio

de acordo ou decisão judicial.

A Requisição, por sua vez, é o uso temporário de um bem corpóreo pelo Esta-

do, em caso de necessidade imediata para combater um perigo público iminente.

A previsão legal para essas limitações está no artigo 1.228, § 3º, do Código Civil:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.[...]§ 3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por neces-sidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.





DIREITO CIVIL II



Importante ressaltar que, no caso da Requisição, quando houver a indenização,

essa ocorrerá após o ato requisitório, devido ao caráter urgente deste.

• Limitações Administrativas: neste caso não há transferência da proprieda-

de, ou dos direitos a ela associados, do particular para o Estado, nem mesmo

qualquer espécie de indenização. Por isso, essa limitação não deve ser con-

fundida com a Desapropriação ou com a Requisição, mas como uma limitação

geral, que abrange todos aqueles que se encontrem na situação prevista pela

norma. Limite de ruídos em determinados locais e/ou horários são exemplos

de limitações administrativas.

• Direitos de Vizinhança: estudaremos os Direitos de Vizinhança em outra

aula, de forma mais detida, mas cabe mencioná-los aqui para classificá-los

como mais uma limitação à propriedade, que tem o objetivo de organizar os

diversos direitos individuais dos proprietários que convivem em uma vizinhan-

ça. Por óbvio que é necessário, em nome da civilidade e da boa convivência,

que sejam estabelecidos limites à propriedade em situações de convívio e

proximidade, e é disso que se trata essa limitação.

• Limitações Negociais: além das limitações legais citadas acima, é possível

que sejam negociadas, pelas partes envolvidas, limitações à propriedade. Es-

tas limitações podem ser:

a) Limitações Convencionais: as partes envolvidas em negócios jurídicos

bilaterais ou multilaterais podem contrair obrigações que digam respeito

a restrições no exercício do direito de propriedade. Nessa hipótese, es-

taremos diante de um Direito Obrigacional e, se essa limitação não for

observada, ocorrerá o inadimplemento da obrigação. O contrato de lo-

cação de um imóvel é um exemplo de limitação convencional, em que o

proprietário transfere ao locatário o direito de uso de seu bem e cria uma

limitação ao seu direito de propriedade.





DIREITO CIVIL II



b) Limitações Reais: é criado aqui um Direito Real que incide sobre o bem,

mas de titularidade de outra pessoa, que não o proprietário. O já mencionado

usufruto é um exemplo de uma Limitação Real, em que o proprietário renun-

cia temporariamente aos poderes sobre o bem, os transfere ao usufrutuário

e cria, com isso, uma limitação ao seu direito propriedade.

c) Limitações-Encargos: tratam-se de limitações que constituem um encar-

go ao beneficiário de uma liberalidade. São possíveis apenas em negócios

jurídicos gratuitos e são as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade

e incomunicabilidade que doadores e testadores podem estipular em suas

doações e testamentos. Para que sejam válidas, devem ser averbadas no

cartório de registro de imóveis e obviamente constituem uma limitação ao

direito de propriedade.

Aquisição da Propriedade

A aquisição da propriedade é um tema de grande importância em nosso estudo

do Direito das Coisas e é necessário que tenhamos bem clara a diferença entre as

formas de aquisição de propriedades imóveis e as formas de aquisição de proprie-

dades móveis.

Vejamos:

Aquisição da Propriedade Imóvel

São três as principais formas de aquisição de uma propriedade imóvel. Primei-

ramente há a Usucapião, que vem com o exercício da posse após o transcurso de

determinado período de tempo, desde que atendidas as condições legais; em se-

guida, temos o Registro do Título, sendo essa a forma usual de se adquirir uma





DIREITO CIVIL II



propriedade, em seguida a Sucessão Hereditária, que é uma forma de transmis-

são derivada que se dá por causa mortis, e, finalmente, a aquisição por Acessão,

que decorre de fatos jurídicos ligados à modificação física do imóvel, podendo ser

oriunda de fatos naturais ou de ação humana.

Aquisição por Usucapião

Quando um indivíduo detém a propriedade de um bem, enquanto outra pessoa

detém sua posse, sem a autorização ou ciência do proprietário, estamos diante de

uma situação em que poderes fundamentais da propriedade tais como o poder de

usar, fruir e dispor desse bem são removidos.

Essa situação gera um problema jurídico, pois quem está apto a usar, fruir e,

até mesmo, dispor do bem não é seu proprietário. Ocorre que aquele que detém a

propriedade não pode exercer seus poderes sobre ela.

A posse de alguém sobre uma coisa, sem oposição, por um período de tempo

longo o suficiente, pode dar ao possuidor o direito à propriedade do bem possuído.

O tempo necessário para a propriedade seja adquirida por usucapião não pre-

cisa corresponder, necessariamente, ao tempo de posse do adquirente, pois é per-

mitida a acessio possessionis, ou seja, o somatório do tempo de posses sucessivas

do bem, desde que possuam as mesmas características, conforme artigo 1.243 do

Código Civil.

A aquisição por usucapião de propriedade imóvel está regulada no Código Civil,

nos artigos 1.238 a 1.244, bem como em alguns dispositivos da legislação esparsa,

como veremos detalhadamente a seguir.

Importante ressaltar, desde já, que imóveis públicos não podem ser adquiridos

por usucapião, conforme previsto na Constituição Federal, nos artigos 183, §

3º, e 191, parágrafo único.





DIREITO CIVIL II



Diante disso, ainda que um particular detenha a posse de um imóvel público por

tempo suficiente para adquiri-lo por usucapião, essa aquisição nunca será possível,

pois o interesse de um indivíduo não pode se sobrepor ao interesse público.

Adentrando um pouco mais no instituto da usucapião, veremos que existem três

condições que são comuns a qualquer de suas espécies:

• Continuidade da posse:

– É imprescindível que a posse seja ininterrupta, durante todo o prazo necessário

para a aquisição do direito, caso contrário não será possível dar-se a usucapião.

Assim, caso a posse seja interrompida, a contagem de prazo necessário à aqui-

sição da propriedade por usucapião também será interrompida.

• Ausência de oposição:

– Havendo contestação à posse, não é possível a aquisição por usucapião,

não importando se a oposição veio do proprietário ou de terceiros.

• Intenção de dono do possuidor:

– O possuidor deve agir como o proprietário, ou seja, possuir o animus domi-

ni para que tenha direito à usucapião.

Espécies de Usucapião

Existem diversas modalidades de usucapião para a aquisição da propriedade,

por parte de quem tenha a posse mansa e contínua, cada uma delas com caracte-

rísticas e requisitos diferentes.

Podemos classificar a usucapião de bens imóveis em seis espécies:

Usucapião Extraordinária

Nessa espécie não importam as condições específicas da posse, podendo, inclu-

sive, haver má-fé e inexistir o justo título.





DIREITO CIVIL II



Nessa espécie de usucapião, basta que a posse se estenda pelo prazo de 15

anos para que o possuidor adquira o direito à propriedade, não sendo necessário

que seja dado ao imóvel qualquer aproveitamento econômico ou social.

Essa modalidade está regulada pelo artigo 1.238 do Código Civil, como veremos

a seguir:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; po-dendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possui-dor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

O parágrafo único trata da modalidade abreviada da Usucapião Extraordinária,

na qual o período mínimo de posse é reduzido para 10 anos, caso o possuidor tenha

estabelecido no imóvel possuído sua moradia habitual, ou se realizar nele obras ou

serviços de caráter produtivo.

Usucapião Ordinária

Esta modalidade exige que a posse seja de boa-fé e tenha justo título, além do

transcurso de um período mínimo de 10 anos.

Diante de tais exigências, o possuidor deverá demonstrar a existência de um

negócio jurídico que tenha dado origem à sua posse, além de provar que não hou-

ve oposição e o que transcorreu initerruptamente o prazo mínimo. A previsão legal

está no artigo 1.242 do Código Civil, como veremos a seguir:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontes-tadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.





DIREITO CIVIL II



Da mesma forma que na Usucapião Extraordinária, existe previsão legal de uma

versão abreviada da Usucapião Ordinária, no parágrafo único do art. 1.242. Com

efeito, nesse caso, será possível reduzir o prazo para 5 anos, desde que o possuidor:

• Tenha pago pelo imóvel (tenha sido adquirido onerosamente) e tenha tido

registro no Cartório de Registro de Imóveis posteriormente cancelado;

• Tenha fixado sua moradia no imóvel ou dado a ele destinação social ou

econômica.

Tendo cumprindo essas condições, poderá ser o prazo reduzido, de dez para

cinco anos, conforme previsto no artigo 1.242, parágrafo único do CC.

Usucapião Especial Rural ou Pro Labore

Em tratando de imóvel rural, com área inferior a 50 hectares, o prazo para a

usucapião será de cinco anos, desde que o possuidor tenha tornado a área produ-

tiva por meio de seu trabalho (ou de sua família).

É necessário, adicionalmente, que o possuidor não seja proprietário de outro

imóvel, rural ou urbano.

A previsão dessa espécie de usucapião está na Constituição Federal e no Código

Civil, como veremos a seguir:

Constituição Federal:

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não su-perior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião

Código Civil:

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.





DIREITO CIVIL II



Em resumo, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, urbano ou

rural, e deve possuir o imóvel rural, não maior que 50 hectares por, no mínimo,

cinco anos, tendo dado a ele destinação econômica, por meio de trabalho dele ou

de sua família.

Usucapião Especial Urbana

Tem prazo de cinco anos, como ocorre na Usucapião Especial Rural, mas, nesse

caso, trata-se de imóvel urbano, com área não superior a 250 metros quadrados,

sendo utilizado pelo possuidor como moradia sua ou de sua família. Além disso, o

possuidor não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel, urbano ou rural.

Só será possível o reconhecimento da usucapião urbana uma vez para o mes-

mo possuidor. Essa restrição visa evitar uma “indústria da usucapião” na qual, ao

obter a propriedade do imóvel, o possuidor proceda à sua venda e faça o mesmo

com outro imóvel, sucessivas vezes.

A previsão legal está na Constituição Federal, no Código Civil e no Estatuto da

Cidade:

Constituição Federal:

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Código Civil:

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.





DIREITO CIVIL II



§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo pos-suidor mais de uma vez.

Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001):

Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cin-qüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizan-do-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.§ 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, indepen-dentemente do estado civil.§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

O artigo 9º do Estatuto da Cidade, em seu § 3º, dispõe que o herdeiro legítimo

continua a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel no momento

da abertura da sucessão.

Importante atentar para esse detalhe, que não está previsto no Código Civil

(art. 1240) ou na Constituição Federal (art. 183).

Usucapião Especial Coletiva

Esta modalidade é válida para imóveis maiores que 250 metros quadrados,

ocupados por um grupo de pessoas de baixa renda, de forma que não seja possível

definir a porção ocupada por cada família.

Como em outras modalidades de usucapião, os possuidores não podem ser pro-

prietários de outros imóveis, urbanos ou rurais e exige a posse por um prazo de

cinco anos.

A previsão legal dessa usucapião está nos artigos 10 a 12 do Estatuto da Cidade:





DIREITO CIVIL II



Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001):

Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. (Re-dação dada pela Lei n. 13.465, de 2017)§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, inde-pendentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, sal-vo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discor-dantes ou ausentes.Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quais-quer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamen-te ao imóvel usucapiendo.Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;II – os possuidores, em estado de composse;III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regular-mente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.§ 1º Na ação de usucapião especial urbana, é obrigatória a intervenção do Ministério Público.§ 2º O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis

Essa modalidade de usucapião dá origem a um condomínio entre os possuidores

e tem participação obrigatória do Ministério Público.

Usucapião Familiar

Essa nova modalidade de usucapião foi incluída no Código Civil pela Lei n.

12.424/2011.





DIREITO CIVIL II



Aqui a posse é exigida por um período mínimo de dois anos apenas, mas exige

condições específicas, a saber:

• Posse ininterrupta de dois anos, de imóvel urbano com área não superior a

120 metros quadrados.

• A propriedade do imóvel deve ser dividida com ex-cônjuge ou ex-companhei-

ro que abandonou o lar.

• O imóvel deve ser usado para sua moradia ou de sua família.

• O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.

Importante ressaltar que essa modalidade não poderá ser concedida a um mes-

mo possuidor mais de uma vez.

A previsão legal, como dito, está no Código Civil:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cin-quenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (In-cluído pela Lei n. 12.424, de 2011)§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

A V Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal trouxe um relevante

enunciado sobre o tema.

Veja:

Enunciado 499 do CJF: A aquisição da propriedade na modalidade de usucapião previs-ta no art. 1.240-A do Código Civil só pode ocorrer em virtude de implemento de seus pressupostos anteriormente ao divórcio. O requisito “abandono do lar” deve ser inter-pretado de maneira cautelosa, mediante a verificação de que o afastamento do lar con-jugal representa descumprimento simultâneo de outros deveres conjugais, tais como assistência material e sustento do lar, onerando desigualmente aquele que se manteve





DIREITO CIVIL II



na residência familiar e que se responsabiliza unilateralmente pelas despesas oriundas da manutenção da família e do próprio imóvel, o que justifica a perda da propriedade e a alteração do regime de bens quanto ao imóvel objeto de usucapião.

O que temos aqui é que o abandono é ponto central dessa modalidade de usuca-

pião, devendo o cônjuge ou companheiro ter abandonado o lar antes do divórcio,

o que deve ser verificado juntamente ao “descumprimento simultâneo de outros

deveres conjugais”.

Usucapião Indígena

Essa modalidade traz benefícios ao índio. Nesse sentido, não será exigida a

comprovação da finalidade produtiva, tampouco de moradia.

O prazo para esta modalidade é de 10 anos e exige uma área menor que 50

hectares. A previsão legal está na Lei n. 6.001/1973:

Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

O parágrafo único do artigo 33 determina limitações a essa modalidade de usu-

capião. Não se aplica a terras da União que sejam ocupadas por grupos tribais, nem

a terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

Pois bem, essas são as espécies de Usucapião de Imóveis, presentes em nosso

ordenamento jurídico. Cada uma possui suas exigências e prazos específicos, mas,

em todos os casos, a posse deve ser contínua, sem oposição e exercida

com intenção de dono.





DIREITO CIVIL II



Aquisição pelo Registro do Título

Trata-se de uma forma derivada de aquisição da propriedade. Existe um

negócio jurídico entre duas pessoas e esse negócio dá origem à transferência de

propriedade.

Essa forma de aquisição de propriedade de bem imóvel é regida pelos artigos

1.255 a 1.247 do Código Civil.

O proprietário de um imóvel deve ser identificado pelo registro no Cartório de

Registro de Imóveis, de forma clara e direta. Essa formalidade se deve à importân-

cia da propriedade imóvel para a ordem econômica e jurídica e à necessidade de se

dar segurança jurídica à propriedade de um bem imóvel.

Assim, a transferência da propriedade, entre vivos, somente se dará por meio

do registro do título translativo no Registro de Imóveis, de acordo com o que esta-

belece o artigo 1.245, caput, do Código Civil.

É importante ressaltar que a legislação exige que os contratos constitutivos ou

translativos de direitos reais sobre imóveis, cujos valores sejam superiores a trinta

salários mínimos, sejam feitos por escritura pública (art. 108 do Código Civil).

Na prática, há certa confusão em relação a essa escritura.

Não assiste razão àqueles que entendem que a escritura pública seria suficien-

te para garantir a transferência do bem imóvel. Devido a esse equívoco, não raro

ocorre de adquirentes de imóveis não providenciarem o devido registro do título

translativo, acreditando que só a existência da escritura pública tem o poder de

transferir a propriedade.

Na verdade, a escritura é apenas o título que comprova o negócio jurídico que

ocasionará a transferência da propriedade a ser registrada no Cartório de Registro

de Imóveis.





DIREITO CIVIL II



O artigo 1.245, § 1º, do Código Civil é claro em ressaltar que “enquanto não se re-

gistrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como o dono do imóvel”.

Nem mesmo o pagamento integral do preço acordado e o completo adimplemento

do contrato são suficientes para a transmissão da propriedade do imóvel, ainda que

a posse do mesmo já tenha sido entregue ao adquirente.

É imprescindível que ocorra o registro no Registro de Imóveis para que a pro-

priedade seja transferida.

No caso de imóveis com valor igual ou menor a trinta salários mínimos, a es-

critura pública não é exigida, sendo o contrato celebrado por meio de instrumento

particular, que deverá, igualmente, ser registrado no Cartório de Registro de Imó-

veis, para garantir a transferência da propriedade para o adquirente.

Vejamos o artigo 1.245, abaixo, transcrito na íntegra:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título trans-lativo no Registro de Imóveis.§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel

Não restam dúvidas de que o registro do imóvel é a única forma de se determi-

nar quem é o proprietário.

O § 2º do art. 1.245 complementa a ideia, ao dispor que, ainda que o título

que deu origem ao registro seja inválido (ou mesmo o próprio registro o seja),

o adquirente continuará sendo considerado o dono do imóvel até que o registro

seja cancelado.





DIREITO CIVIL II



O cancelamento do registro de imóvel pode resultar de sentença definitiva, de

documento hábil ou de requerimento do interessado, capaz, com firma reconhecida.

Como nos ensina o Professor Flávio Tartuce, o Enunciado n. 87 do CJF/STJ com-

plementa o artigo 1.245, no que se refere ao Título Translativo:

Complementando esse art. 1.245 do CC, na I Jornada de Direito Civil, aprovou-se o Enunciado n. 87 CJF/STJ, prevendo que “Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CC e § 6º do art. 25 da Lei 6.766/1979)”. O enunciado doutrinário ressalta a importância prática do compromisso de compra e venda, seja re-gistrado ou não, para fins de aquisição do domínio.6

A eficácia do registro imobiliário é projetada a partir da prenotação do título no

livro de protocolo, conforme artigo 1.246 do CC, sendo possível, via de regra, que

o Cartório proceda com o lançamento na matrícula do imóvel dentro dos 30 dias

seguintes.

Apesar de toda a sua importância, como vimos até aqui, o registro imobiliário

não é imutável.

Se o teor do registro não exprimir a verdade dos fatos ou a realidade jurí-

dica, o interessado poderá reclamar sua retificação ou anulação, conforme o

artigo 1.247 do CC:

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, inde-pendentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Uma vez cancelado o registro, o proprietário pode reivindicar o imóvel, indepen-

dente de boa-fé ou do título do terceiro adquirente, pois, como vimos, o registro, e

apenas ele, traz a presunção da propriedade do bem imóvel.

6 TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das coisas. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014. v. 4.





DIREITO CIVIL II



Aquisição por Sucessão Hereditária

A sucessão é uma forma de transmissão de propriedade derivada, que não se dá

por um ato jurídico inter vivos, mas sim por causa mortis. Nesse caso, o herdeiro

ocupa o lugar do de cujus em todos os seus direitos e deveres.

A sucessão hereditária será estudada mais profundamente no Direito Sucessó-

rio, mas para nós cabe analisar aqui os detalhes referentes à aquisição da proprie-

dade por meio da sucessão.

O artigo 1.784 afirma que, uma vez aberta a sucessão, a herança transmite-se

imediatamente aos herdeiros legítimos e testamentários, ou seja, com a morte,

os bens passam do patrimônio do falecido para o dos herdeiros, que se tornam os

novos proprietários. Isto é muito importante no que diz respeito aos bens imóveis,

uma vez que não ocorre a transferência da propriedade com o registro no Cartório

de Registro de Imóveis, mas sim com a morte do de cujus.

Muita atenção! Isto não significa que o registro no Registro de Imóveis está dispen-

sado, ele continua obrigatório! O que muda em relação às demais transferências

de bens imóveis estudadas é que a transferência não ocorre com o registro, tendo

esse, neste caso (sucessão hereditária), apenas caráter declaratório.

Aquisição por Acessão

Um bem imóvel pode ter sua dimensão ampliada, seja por meios naturais ou

por obra humana.

Um lago que seca ou um rio que muda seu curso tem em seu antigo leito um

novo pedaço de terra, que se agrega à propriedade de alguém.





DIREITO CIVIL II



Em síntese, podemos dizer que acessão é qualquer alteração que aumente o

volume ou valor do bem imóvel por causas externas.

O artigo 1.248 do CC apresenta cinco hipóteses de acessão e analisaremos

detidamente cada uma delas, a seguir:

Hipóteses de Acessão

1) Por formação de ilhas (art. 1.249, CC)

É possível que se formem ilhas no leito de correntes, que pertencerão ao titular

do domínio da corrente. Nos interessa aqui apenas as ilhas formadas em águas não

navegáveis, uma vez que, conforme o Código de Águas (Dec. N. 24.643/34), os

rios navegáveis são públicos, bem como as ilhas formadas em águas públicas. Ade-

mais, o mesmo diploma legal determina que ilhas fluviais e em zona de fronteira,

bem como ilhas oceânicas ou costeiras pertencem à União, aos Estados Federados

ou aos Municípios.

O artigo 1.249 do CC apresenta três regras que devem ser seguidas para se de-

terminar a propriedade das ilhas formadas no leito dos rios particulares, vejamos:

I – As que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos

aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas

testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais.

Neste caso, sendo formada uma ilha no meio do rio, metade da ilha será do

proprietário da terra que margeia o rio de um lado e a outra metade será do pro-

prietário que margeia do lado oposto.

II – As que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-

-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado.

Quando a ilha se formar em um dos lados de uma linha imaginária que divida o

rio em sua largura, a propriedade dela será do proprietário da terra que margeia o

rio, do lado em que a ilha se formou.





DIREITO CIVIL II



III – As que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio conti-

nuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.

Aqui é prevista a formação de uma ilha devido ao desdobramento de um braço

do rio que adentre a terra.

Nessa hipótese, a ilha será de propriedade do dono da terra em que o novo des-

dobramento do rio de formou. Isto ocorre pelo fato de ter o rio “invadido” o terreno.

Em consequência disso, a ilha será do proprietário da terra tomada pela água.

2) Por aluvião (art. 1.250, CC)

Trata-se do acréscimo gradual e imperceptível de terras situadas às margens

das correntes. Esse acréscimo decorre de depósitos e aterros naturais, ou do desvio

de águas.

Conforme dispõe o artigo 1.250 do Código Civil, o acréscimo de terra denomina-

do aluvião pertence ao proprietário dos terrenos marginais, sem indenização.

A hipótese em que a terra se acumula às margens do curso d’água chama-se

aluvião própria, enquanto, no caso de ocorrer o afastamento das águas, o nome

dado é aluvião imprópria.

Em ambos os casos a terra acrescida ao bem imóvel será de propriedade do

dono deste imóvel.

Tratando-se de aluvião formada em frente a prédios de diversos proprietários,

será dividido entre eles, na proporção da testada que cada um dos prédios apre-

sentava sobre a antiga margem.

3) Aquisição por Avulsão (art. 1.251, CC)

A avulsão é o processo natural decorrente de força violenta, que retira uma

parte da terra de uma propriedade e a transporta para outra propriedade, onde ela

se junta a esta.





DIREITO CIVIL II



Esse processo é repentino e visível, ao contrário da aluvião, que é lento e imper-

ceptível. Um exemplo de avulsão é o desmoronamento de parte da margem de um

rio de uma propriedade, que se desloca e transfere à margem de outra propriedade.

Ocorrendo a avulsão, o proprietário do imóvel que recebeu o acréscimo de terra

o incorporará à sua propriedade, mediante indenização ao proprietário do imóvel

que perdeu terra.

Caso não proceda com a indenização, e o proprietário que perdeu a terra não

venha a reclamar o pagamento em um ano, o proprietário que recebeu a terra terá

o direito de incorporar o acréscimo à sua propriedade, mesmo sem o pagamento

de indenização.

Caso o dono da terra acrescida se recusar a pagar a indenização, ele deverá

aceitar que o proprietário que perdeu a porção de terra a remova.

4) Aquisição por Abandono de Álveo (art. 1.252, CC)

Ocorre o abandono de álveo quando a corrente abandona seu leito, de forma

natural, e abre um novo curso d’água em outras terras, deixando seco o seu leito

original.

Nessa hipótese, a nova faixa de terra acrescida será dividida entre os proprie-

tários dos imóveis que margeavam o curso d’água que existia anteriormente. Para

isso, a nova faixa de terra será dividida ao meio e a propriedade de cada margem

será acrescida da faixa correspondente até a metade do que foi o rio, de seu lado

da margem.

Eles não serão obrigados a indenizar os proprietários das terras inundadas, pois

a alteração do curso do rio decorre de processo exclusivamente natural e, caso o

rio retome seu curso anterior, de forma natural, inundando a nova faixa de terra

incorporada, as propriedades retornam ao seu estado anterior.





DIREITO CIVIL II



5) Por plantações ou construções (arts. 1.253 a 1.259, CC)

Além das quatro formas naturais apresentadas acima, o Código Civil elenca as

acessões artificiais, decorrentes de ação humana, como formas de aquisição origi-

nária da propriedade imóvel.

Conforme o artigo 1.253 do CC, todas as plantações e construções existentes

em um imóvel presumem-se feitas pelo proprietário e às custas dele, até que se

prove o contrário. Isto significa que se presume que o proprietário do imóvel cons-

truiu ou plantou em sua propriedade com recursos próprios, porém o artigo 1.254

determina que:

Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar--lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.

Diante disso, caso fique constatado que os recursos utilizados pelo proprietário

eram de outrem, aquele deverá proceder com o reembolso correspondente ao valor

do material ou sementes utilizadas, quando de boa-fé.

Tendo agido de má-fé, entretanto, ele deverá, adicionalmente, indenizá-lo por

perdas e danos.

Se alguém plantar ou construir em terreno alheio, conforme o artigo 1.255 do

CC, perderá, em favor do proprietário do terreno, as sementes, plantações ou cons-

truções feitas. Porém, caso a construção ou plantação tenha sido feita em terreno

alheio de boa-fé, quem o fez terá direito à indenização do valor das sementes ou

material empregado na construção.

Na hipótese do custo da construção ou plantação exceder o do terreno, aquele

que o fez em terreno alheio, desde que de boa-fé, passará a ser o proprietário do

solo, mediante indenização. Isso está previsto no artigo 1.255, parágrafo único,





DIREITO CIVIL II



do Código Civil, e a indenização devida deverá ser acordada entre as partes ou, na

falta de um acordo, definida pelo juiz.

Havendo má-fé de ambas as partes, o proprietário do terreno adquirirá as se-

mentes, plantas e construções, porém deverá ressarcir o valor das acessões, con-

forme artigo 1.256, CC.

A má-fé de quem construiu ou plantou se caracteriza quando o sujeito o faz

ciente de que o terreno não lhe pertencia.

A má-fé, por outro lado, se verifica quando a plantação ou construção ocorre em

sua presença (ou com sua inconteste ciência), mas sem sua impugnação, conforme

o parágrafo único do artigo 1.256.

O artigo 1.258 preconiza o seguinte:

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a pro-priedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desva-lorização da área remanescente.Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o cons-trutor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

Esse dispositivo legal trata da invasão parcial de solo alheio, com construção,

em área não superior à vigésima parte deste.

Caso o construtor o faça de boa-fé (ou seja, sem saber que o solo não lhe per-

tencia) e o valor da construção exceda à vigésima parte, aquele adquirirá o terreno

mediante indenização de valor correspondente ao da área ocupada.

Por outro lado, caso o construtor tenha agido de má-fé, ainda assim será possí-

vel que ele adquira a área invadida, devendo entretanto pagar indenização corres-

pondente a dez vezes as perdas e danos previstos nesse artigo, desde que o valor





DIREITO CIVIL II



da construção exceda consideravelmente o da terra invadida e não seja possível

demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

Se o construtor invadir área superior a 1/20 do terreno alheio, o construtor de

boa-fé adquire o solo invadido, respondendo por perdas e danos, que incluem o

valor econômico do que foi construído, a desvalorização da área remanescente e o

valor de mercado da área perdida.

Se o construtor o fez de má-fé, entretanto, ele deverá demolir o que construiu

e pagar as perdas e danos apurados em dobro, conforme artigo 1.259 do CC.

Aquisição da Propriedade Móvel

A aquisição da propriedade de bem móvel aplica-se a uma grande diversidade

de bens, desde animais e objetos a ferramentas e veículos, ou quaisquer coisas

que sejam “suscetíveis de movimento próprio, ou de remoção por força alheia, sem

alteração da substância ou da destinação econômico-social”, conforme artigo 82 do

Código Civil.

A aquisição da propriedade móvel pode, também, ser originária (Ocupação,

Achado de Tesouro e Usucapião) ou derivada (Especificação, Confusão, Comistão,

Adjunção, Tradição e Sucessão).

Tradição

A tradição de um bem equivale à sua entrega, sendo a forma mais usual de

aquisição de propriedade de bens móveis.

Pense em um produto que você comprou em uma loja, você se tornou proprie-

tário no momento em que o recebeu do vendedor, ou se o fez por meio de uma

compra on-line, você se tornou proprietário quando o recebeu em sua casa.





DIREITO CIVIL II



A transferência da propriedade de um bem móvel não depende de atos jurídi-

cos que antecedam a tradição, bem como a assinatura de um contrato de compra

e venda ou mesmo o pagamento (art. 1.267, caput, do CC). Apenas a entrega do

produto produz a transferência da propriedade de um bem móvel objeto de um

negócio jurídico, independente de se tratar e bens móveis que tenham registro

obrigatório, como veículos. Nesse caso, por sinal, o registro não transfere a pro-

priedade, mas sim a tradição dele.

A tradição pode ser classificada como:

a) Tradição Real: quando ocorre a entrega efetiva da coisa.

b) Tradição Simbólica: quando há um ato representativo da transferência do

bem, por meio da entrega de uma coisa ou documento que represente a en-

trega do bem.

c) Tradição Ficta: quando é feita por presunção, como ocorre quando o possui-

dor possuía o objeto em nome alheio e passa a possuir em nome próprio.

Se o transmitente (tradens) não for o proprietário do bem móvel, a tradição

não terá efeito de transferência de propriedade, salvo se a circunstância da tra-

dição, ocorrida em leilão ou estabelecimento comercial, permita ao adquirente

de boa-fé, ou qualquer pessoa, assumir ser o bem de propriedade do transmi-

tente (art. 1.268, CC).

Caso o tradens não possua a propriedade do bem, vindo a possuí-la após a

tradição, essa será considerada válida, pois, para todos os efeitos, ele será consi-

derado o titular do domínio desde o momento em que recebeu a coisa (art. 1.268,

§ 1º, do CC).

Da mesma forma, a tradição baseada em ato negocial nulo não pode operar a

transferência da propriedade do bem móvel, conforme o artigo 1.268, § 2º, do CC.





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Ocupação

O ordenamento jurídico brasileiro não proíbe que aquele que encontre coisa sem

dono dela se aposse.

Na verdade, conforme o artigo 1.263 do Código Civil, “quem se assenhorar de

coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade”. Trata-se de um modo de aqui-

sição de propriedade originário chamado de Ocupação.

Este modo de aquisição de propriedade exige que a coisa não tenha dono, ou

por ter sido abandonada (res derelictae) ou por não ter sido apropriada por alguém

(res nullius).

Se a coisa já tiver dono, será o caso de descoberta e não ocupação e, nessa

hipótese, a coisa achada deverá ser restituída ao proprietário ou à autoridade

competente.

A ocupação só existe para bens móveis, pois qualquer imóvel não registrado em

nome de particular é considerado público, portanto terá dono e não será possível

se efetuar a ocupação.

O exemplo mais evidente de ocupação é o daquele que encontra um item des-

cartado, no lixo, por exemplo. Claramente a coisa não tem mais um dono, que o

jogou fora e, nessa hipótese, quem encontrou e tomou para si será o proprietário

por ocupação.

O Professor Flavio Tartuce apresenta outro interessante exemplo, que é

o caso da caça e pesca. Segundo ele, ainda que devam ser observadas as

restrições constantes nas Leis n. 5.197/67 (Proteção da Fauna) e 11.959/09

(Política Nacional Sustentável da Aquicultura e Pesca), a caça e a pesca se

tratam de ocupação.7

7 TARTUCE, Flávio. Op. cit.





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Achado do Tesouro

Este modo de aquisição de propriedade móvel é previsto no artigo 1.264 do Có-

digo Civil, e diz respeito a um bem valioso, sem dono identificável, que esteja en-

terrado, emparedado ou guardado em compartimentos ocultos do prédio, podendo

ainda estar escondido em peças de mobiliário antigas.

Se o proprietário for identificável, será o caso de descoberta e, como vimos, o

bem deverá ser restituído.

Mas, não o sendo, a propriedade será, a princípio, do proprietário do imóvel

onde se encontrou o tesouro.

Se o tesouro tiver sido encontrado por alguém, que não o proprietário do bem

onde ele se encontrava, desde que agindo autorizado por ele, a lei prevê que esse

deverá ser dividido entre eles. Mas, para tanto, é necessário que o tesouro tenha

sido descoberto casualmente.

Já na hipótese de o tesouro ser encontrado pelo proprietário do prédio por pes-

quisa ordenada por ele ou por terceiro que o tenha feito sem sua autorização, a

propriedade será integralmente sua (art. 1.265, CC).

Importante ressalvar que as previsões apresentadas no Código Civil sobre a

descoberta de tesouro só se referem àqueles encontrados em imóveis particulares,

ou seus mobiliários. No caso de tesouros marítimos, conforme a Lei n. 7.542/86,

em regra eles pertencem à União.

Especificação

Trata-se de uma forma de se adquirir a propriedade de um bem móvel por meio

de sua transformação de uma coisa em uma espécie nova, por meio de trabalho do

especificador, de modo a ser impossível o retorno à sua forma anterior.





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Nos termos do artigo 1.269 do Código Civil: “Art. 1.269. Aquele que, trabalhan-

do em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova, desta será proprietá-

rio, se não se puder restituir à forma anterior”.

A propriedade será do especificador (aquele que transforma a matéria-prima),

quando a matéria-prima era sua totalmente ou em parte, se não for possível retor-

nar sua forma à anterior.

Sendo possível retornar à sua forma anterior e sendo a propriedade do especi-

ficador apenas em parte, o proprietário não perderá a propriedade.

Caso o especificador utilizar matéria-prima alheia, a propriedade da espécie

nova será (art. 1.270, CC):

a) Do especificador se ele o fez de boa-fé, desde que não seja possível retornar

à sua forma anterior.

b) Do dono da matéria-prima, caso o especificador tenha agido de má-fé e não

seja possível retornar à forma anterior.

c) Do dono da matéria-prima se puder voltar à forma anterior.

d) Do especificador, independente de poder voltar à forma anterior ou ter ele

agido de boa ou má-fé, desde que o valor da mão de obra exceder o da ma-

téria-prima.

Qualquer um que tenha sido lesado por especificação feita em matéria-prima

alheia será ressarcido nos danos sofridos, exceto o caso do especificador que tenha

se valido de matéria-prima alheia, agindo de má-fé, que não fará jus a qualquer

ressarcimento (art. 1.271, CC).

Confusão, Comistão e Adjunção

Ocorrendo a mistura de coisas móveis, pertencentes a pessoas diferentes, será

o caso de:





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a) Confusão: quando se tratar de mistura de coisas líquidas, sendo impossível

separá-las.

b) Comistão: se misturadas coisas sólidas, sendo impossível separá-las, como

grãos, café etc.

c) Adjunção: trata-se da sobreposição de uma coisa à outra de modo que seja

impossível separá-las, sem deterioração.

O Código Civil trata desses casos nos artigos 1.272 a 1.274 e apresenta regras

sobre os institutos, sempre baseadas na proibição ao enriquecimento sem causa.

Primeiramente, se as coisas pertencerem a mais de um dono, se confundidas,

misturadas ou adjuntadas sem a permissão deles, elas continuarão a lhes perten-

cer, desde que seja possível separá-las sem causar deterioração.

Na hipótese de não ser possível separar as coisas, sem causar deterioração,

ou ainda no caso de o custo para promover a separação ser muito elevado,

cada um dos proprietários dos bens terá direito ao valor correspondente ao seu

quinhão na mistura, buscando-se um quinhão ideal quando não for possível de-

terminá-lo com exatidão.

Já no caso de a Confusão, a Comistão ou a Adjunção ter se operado de má-

-fé, a parte de boa-fé poderá escolher entre adquirir a propriedade do todo, reem-

bolsando à outra parte o valor referente à sua parte, mas deduzindo a indenização

devida, ou renunciar ao que lhe pertencer, devendo ser integralmente indenizado.

Finalmente, se da união das matérias surgir espécie nova, serão aplicadas à Con-

fusão, Comistão ou Adjunção as regras dos artigos 1.270 e 1.271 do Código Civil.

Obs.:� O texto do artigo 1.274 do CC, que determina essa regra final, possui um

erro de digitação e indica que as regras a serem seguidas serão as dos





DIREITO CIVIL II



artigos 1.272 e 1.273 do CC, mas os doutrinadores concordam se tratar

de um erro e corrigem a remissão aos artigos 1.270 e 1.271, conforme

apresentado acima.

Usucapião de Coisa Móvel

Assim como ocorre no caso de bens imóveis, é possível ocorrer a usucapião de

bens móveis.

Da mesma forma, trata-se da posse exercida por alguém que não seja o pro-

prietário do bem, no decorrer de um período de tempo em que não haja contesta-

ção do proprietário e de forma mansa e pacífica, além de ser exercida com ânimo

de dono.

A usucapião de coisa móvel está regulada nos artigos 1.260 a 1.262 do Có-

digo Civil e apresenta duas espécies:

a) Ordinária: quando o possuidor tem justo título e boa-fé, circunstância em

que a usucapião exigirá a posse por um período de 3 anos, conforme artigo

1.260 do CC.

b) Extraordinária: ocorre quando há a posse independente de boa-fé ou justo

título. Neste caso o prazo será de 5 anos, conforme artigo 1.261 do CC.

A usucapião de coisas móveis atenderá às regras referentes à usucapião de coi-

sa imóvel (art. 1.262, CC), como a contagem de prazo somada para possuidores

sucessivos e demais regras.

Perda da Propriedade

Finalmente, estudaremos a perda da propriedade em duas etapas, em primeiro

lugar, a perda da propriedade imóvel e, em seguida, a perda da propriedade móvel.





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No que diz respeito à propriedade imobiliária, é possível a perda absoluta ou

relativa dela. Na perda absoluta, o objeto se perde, não restando a ninguém a pro-

priedade ou quaisquer direitos sobre ele. Isto pode ocorrer, por exemplo, em caso

de desabamentos, ou incêndios que destruam todo o edifício.

Já na perda relativa, o imóvel continua existente e preservado, o que ocorre,

normalmente, é a transferência da titularidade da propriedade, em que um sujeito

perde a propriedade para que outro a adquira.

Em todas as hipóteses de aquisição de propriedade que estudamos, ocorre a

aquisição por alguém e a perda por outrem. Por exemplo, em uma compra e venda,

o vendedor perde a propriedade e o comprador a adquire.

É possível ainda que ocorra a perda da propriedade por outros motivos, como a

renúncia, a desapropriação ou o abandono, conforme o artigo 1.275 do CC:

Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:I – por alienação;II – pela renúncia;III – por abandono;IV – por perecimento da coisa;V – por desapropriação.Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.

Vejamos, a seguir, as características de cada uma dessas formas de perda da

propriedade imóvel:

• Alienação: trata-se da transmissão do direito de propriedade de uma pessoa

para a outra, e pode ocorrer por meio de compra e venda, troca, permuta ou

doação. A efetivação da alienação ocorre, no caso de bens imóveis, por meio

do registro no Cartório de Registro de Imóveis ou, para os bens móveis, por

meio da tradição.





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• Renúncia: é um ato unilateral em que o dono de um bem declara expressa-

mente sua intenção de abrir mão da propriedade sobre um bem. Aqui não é

possível a renúncia tácita e é exigida a manifestação inequívoca do proprie-

tário renunciante.

• Perecimento da Coisa: trata-se da perda de um bem ou de sua deterio-

ração. A perda da propriedade ocorre em consequência, pois, se a coisa se

perdeu, a propriedade sobre ela também se perde.

• Abandono: aqui o proprietário deixa o bem, sem a intenção de tê-la consigo

novamente. Surge uma coisa sem dono, que pode ser adquirida por terceiros

por meio da ocupação, se se tratar de bem móvel, ou usucapião, tratando-se

de bem imóvel.

• Desapropriação: é a perda compulsória de propriedade de um bem móvel

ou imóvel devido a ato do Estado.

No que diz respeito à perda da propriedade imóvel por abandono, cabe o

estudo do artigo 1.276 do Código Civil:

Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.§ 1º O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.§ 2º Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.

O imóvel abandonado sem intenção de retomada pelo proprietário, não se en-

contrando na posse de outrem, poderá ser arrecadado pelo município ou pelo Dis-

trito Federal (dependendo de onde o bem se localiza), após o prazo de 3 anos.





DIREITO CIVIL II



Tratando-se de imóvel rural, o prazo será de 10 anos e será arrecadado pela

União, independentemente de onde se situar.

O § 2º do art. 1.276 é bastante polêmico. Segundo alguns autores, até mesmo

inconstitucional.

Esse dispositivo legal determina que será presumido o abandono quando o

proprietário deixar de pagar os ônus fiscais (impostos como IPTU, por exemplo),

após cessarem os atos de posse.

De qualquer maneira, para os objetivos dessa aula, cabe a nós compreender o

que estipula a lei e saber que o entendimento jurisprudencial é de que, para que

seja aplicada a regra do abandono neste caso, é necessário que o proprietário te-

nha o direito à ampla defesa, em que poderá provar não ter o interesse de aban-

donar o imóvel.

Em relação à propriedade móvel, essa pode se perder por todos os motivos

elencados no artigo 1.275 do Código Civil e, de maneira geral, não se difere da

perda da propriedade imóvel. De maneira geral, a perda, como a aquisição, da pro-

priedade móvel será mais simples que a da propriedade imóvel:

• Na alienação, basta a tradição, precedida de um negócio jurídico, para que

uma parte perca e outra adquira a propriedade.

• Na renúncia, ocorre a declaração de vontade, expressa e inequívoca, em que

o proprietário não mais deseja ser o proprietário de determinado bem.

Não existe renuncia tácita à nenhuma propriedade, exceto em casos previstos em lei!

• No abandono, o simples ato de jogar a coisa fora é suficiente para caracterizar

a intenção de abandonar o bem. Um proprietário que deposita um objeto na

lixeira está declarando, com esse ato, que o está abandonando.





DIREITO CIVIL II



• No perecimento, a propriedade se perde com a perda do bem em si. Se não

há mais um objeto, não pode haver sua propriedade.

Finalmente, a desapropriação é, como no caso do bem imóvel, a perda da pro-

priedade, de maneira compulsória, decorrente de ato do estado.

Capítulo 3: Direitos Reais Sobre a Coisa Alheia

Normalmente, os Direitos Reais Sobre a Coisa Alheia são formados por meio de

contratos, mas possuem, ainda assim, natureza real. Esses direitos também são

chamados de “Direitos Reais Limitados”, quando comparados ao domínio, que reú-

ne amplos poderes.

Ainda que não constituam um direito de propriedade, os direitos reais sobre a

coisa alheia absorvem atributos da propriedade.

A seguir estudaremos alguns dos principais direitos reais sobre a coisa alheia.

Das Servidões

A servidão representa o direito de gozo que o proprietário de um bem detém

sobre outro bem, de titularidade alheia.

A servidão pode ter seu fundamento na vontade das partes envolvidas (negócio

jurídico inter vivos ou causa mortis) ou na usucapião.

Já vimos, quando tratamos dos direitos de vizinhança, que, na hipótese de um

proprietário pretender ter acesso a uma via pública através da propriedade de seu

vizinho, havendo outro acesso disponível, ainda que menos favorecido, poderá ne-

gociar uma servidão de passagem com o vizinho.

Lembre-se de que, se o imóvel não tivesse qualquer acesso livre, seria hipóte-

se de direito de vizinhança de passagem forçada. Mas, como já há um acesso no





DIREITO CIVIL II



exemplo em questão, deverá ser obtida, mediante negociação, a autorização do

vizinho, o que se configura em servidão em seu favor.

O acordo entre as partes – negócio jurídico – dá fundamento ao direito real de

servidão, mas, para que tenha validade jurídica, é necessário que ele seja feito por

escrito e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme preconiza o arti-

go 1.378 do Código Civil:

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Como se pode perceber, esse dispositivo reforça a regra de que “a servidão

proporciona utilidade para o prédio dominante e grava o prédio serviente, que per-

tence a diverso dono”.

O texto legal também dispõe que a servidão “constitui-se mediante declaração

expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de

Registro de Imóveis”, ou seja, o direito só é constituído após o registro público dele.

O registro no Cartório de Registro de Imóveis faz com que o direito de servidão seja

do próprio imóvel, e não do proprietário.





DIREITO CIVIL II



Da mesma forma, a limitação imposta ao imóvel serviente recai sobre o próprio

imóvel, e não sobre o seu proprietário. Tome-se por exemplo a limitação ao uso da

área negociada como servidão de passagem, no caso acima citado. Isto significa

que, caso os referidos imóveis sejam alienados, carregarão suas obrigações e/ou

direitos correspondentes.

Além da vontade expressa das partes, outra forma de aquisição da servidão é a

usucapião, conforme determina o artigo 1.379 do Código Civil.

Pode se dar usucapião em decorrência do uso contínuo e não contestado de

uma servidão aparente, após o transcurso do prazo de dez anos, nos termos do

art. 1.242 do CC, ou seja, de forma mansa e pacífica. Trata-se da chamada usuca-

pião ordinária. Nesse caso a servidão será concedida ao possuidor que, após obter

a sentença, proceda com seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja,

sendo atendidos os requisitos legais e prolatada a sentença favorável, o proprie-

tário do imóvel dominante adquirirá a servidão quando proceder ao registro no

Cartório de Registro de Imóveis. Temos aqui a modalidade de usucapião ordinária

de servidão, que exige justo título (sentença) e boa-fé no uso contínuo da servidão

por 10 anos.

O mesmo artigo 1.379, em seu parágrafo único, prevê a possibilidade de que

a servidão seja adquirida por usucapião de forma extraordinária, independente de

justo título ou boa-fé. Nesta hipótese, a lei estabelece prazo de vinte anos.

Por fim, no que tange à aquisição da servidão, cabe ressaltar os seguintes pontos:

a) a servidão não se presume, ela deve ser constituída expressamente;

b) a mera tolerância do proprietário não caracteriza a servidão. Lembre-se:

ainda que o proprietário autorize o uso de seu imóvel pelos vizinhos, não implica

servidão, afinal, a servidão não se presume.





DIREITO CIVIL II



Classificação das Servidões

As servidões podem se enquadrar em algumas classificações:

1) Servidões Aparentes e Não Aparentes:

A servidão aparente é a que se mostra por obras ou sinais exteriores identi-

ficáveis, ao passo que a servidão não aparente é a que não pode ser percebida

externamente, sem que se tenha conhecimento de seu teor.

Exemplo: marcação de um caminho em servidão de passagem, ou a constru-

ção de uma via de passagem.

Por outro lado, a servidão não aparente pode ser configurada mediante a

obrigação de não construir acima de determinada altura, o que constitui uma servi-

dão de vista, ou ainda no caso de servidão de passagem sem um caminho demar-

cado, muito comum em imóveis rurais.

No que tange a essa classificação, apenas as servidões aparentes podem

ser adquiridas por usucapião, já que as servidões não aparentes não são sus-

cetíveis de posse.

Vejamos, agora, o que diz o Código Civil, no art. 1.213, sobre a proteção pos-

sessória da servidão:

Art. 1.213. O disposto nos artigos antecedentes não se aplica às servidões não aparen-tes, salvo quando os respectivos títulos provierem do possuidor do prédio serviente, ou daqueles de quem este o houve.

Os “artigos antecedentes” a que o texto legal se refere são os artigos 1.210 a

1.212 do CC, que tratam dos efeitos da posse, como o direito a manutenção da

posse e a ações possessórias.





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Assim, apenas as servidões aparentes possuem proteção possessória, vez que

as não aparentes não são suscetíveis de posse.

Na mesma esteira, a Súmula 415 do STF nos reafirma a proteção possessória

exclusiva às servidões aparentes: “Sum. 415, STF: Servidão de trânsito, não titu-

lada, mas tornada permanente pela natureza das obras, considera-se aparente,

conferindo direito à proteção possessória”.

Os dois pontos que nos interessam aqui são: (i) o trecho “considera-se aparen-

te, conferindo direito à proteção possessória”, que reafirma que a servidão apa-

rente tem direito à proteção possessória enquanto a não aparente não possui essa

proteção; e (ii) o fato de que uma servidão de trânsito tornada permanente é con-

siderada aparente.

2) Servidões Contínuas e Descontínuas:

A servidão contínua é exercida de maneira ininterrupta e independente de

ação humana. É o que ocorre, por exemplo, com a servidão de vista, servidão de

energia, de luz etc.

Já a servidão descontínua depende da ação humana, interpolada. É o que

ocorre no caso da servidão de passagem, de pastagem etc.

Essas classificações podem complementar outras. Por exemplo: Pode haver ser-

vidão aparente contínua ou aparente descontínua.

Obs.:� cabe informar que, atualmente, a classificação perdeu relevância, pois o

Código Civil de 2002 não a utiliza para disciplinar a proteção possessória.

3) Servidões Positivas ou Negativas:

A servidão positiva é aquela que depende de uma ação do proprietário do

imóvel dominante para que seja exercida. Um exemplo é o direito de passagem





DIREITO CIVIL II



que, para ser exercido, depende que o proprietário do imóvel dominante passe pelo

imóvel serviente.

A servidão negativa, por sua vez, depende da omissão do proprietário do imó-

vel serviente. Um exemplo é a servidão de vista, que depende que o proprietário

do imóvel serviente se abstenha de construir uma edificação que obstrua a vista do

imóvel dominante.

4) Servidões Onerosas ou Gratuitas

A servidão onerosa é aquela que o proprietário do imóvel dominante paga

uma quantia pecuniária ao proprietário do imóvel serviente, pelo direito real de

servidão. Esse valor será negociado livremente entre as partes, devendo ser men-

cionado no contrato de instituição da servidão, que é o título a ser registrado no

Registro de Imóveis.

Via de regra, a servidão originada de ato negocial entre as partes é onerosa,

pois o imóvel serviente sofrerá uma desvalorização em seu valor de mercado.

Lembre-se de que a obrigação da servidão obriga o imóvel e não a pessoa

do proprietário. Consequentemente, ao ser alienado um bem gravado de servidão

e, sendo esse bem um imóvel serviente, inevitavelmente quem o adquirir deverá

atender às limitações impostas pela servidão.

Já a servidão gratuita é aquela que não prevê nenhuma remuneração ao pro-

prietário do imóvel serviente. A servidão adquirida por usucapião é gratuita, como

a derivada de testamento ou doação.

Exercício da Servidão

As regras de exercício da servidão estão dispostas no Código Civil, nos artigos

1.380 ao 1.386 e serão observadas tanto pelo proprietário dos imóveis dominantes

quanto pelos dos imóveis servientes.





DIREITO CIVIL II



É direito do proprietário do imóvel dominante executar quaisquer obras que se

façam necessárias à conservação e ao uso da servidão. Se o dono do imóvel ser-

viente se opuser à realização das referidas obras necessárias, ou tentar impedi-las,

caberão medidas judiciais para que elas possam ser concluídas (art. 1.380, CC).

No caso de a servidão pertencer a mais de um imóvel, as despesas com sua

conservação e uso deverão ser divididas entre os respectivos proprietários, já que

ambos se beneficiam das obras.

As obras mencionadas deverão ser executadas pelo proprietário do imóvel do-

minante, pois é ele quem se beneficiará da servidão, exceto se o título (contrato

entre as partes) dispuser de forma diversa (art. 1.381, CC).

Por outro lado, se o título constitutivo da servidão determinar que o dono do

prédio (imóvel) serviente deve arcar com as obras necessárias à conservação e

utilização da servidão, esse poderá exonerar-se da obrigação, abandonando a pro-

priedade total ou parcialmente em favor do proprietário do prédio dominante (art.

1.382, CC). Nesse caso, se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber

a propriedade abandonada, ou parte dela, caberá a ele arcar com as despesas ne-

cessárias para a manutenção e uso da servidão (art. 1.382, parágrafo único).

O proprietário do imóvel serviente não pode impedir ou comprometer, de qual-

quer maneira, o exercício da servidão, conforme preconiza o artigo 1.383 do Código

Civil. O uso normal e legítimo da servidão deve ser respeitado, seja ela positiva ou

negativa, e nenhuma ação por parte do dono do prédio dominante que embarace o

exercício da servidão será permitida.

A servidão pode ser removida e transferida para outro local do imóvel serviente,

sob duas condições (art. 1.384 do CC):

• Caso não implique prejuízo ao exercício da servidão pelo dono do prédio do-

minante, o proprietário do imóvel serviente pode promover a remoção da

servidão de um lugar para outro, mais favorável a ele, desde que comunique

ao outro. Aqui, os custos serão arcados pelo dono do prédio serviente.





DIREITO CIVIL II



• O dono do prédio dominante pode promover a remoção da servidão para

outro lugar, às suas custas, desde que isso não prejudique o proprietário do

imóvel serviente e aumente consideravelmente sua utilidade.

A servidão deverá ser exercida da maneira menos onerosa ao proprietário do

imóvel serviente, nos estritos termos definidos no título. Isto é expressamente pre-

visto no artigo 1.385 e §§ 1º ao 3º do Código Civil, que determina que o exercício

da servidão pelo proprietário do prédio dominante deve evitar agravos ao encargo

do imóvel serviente (caput).

Outro aspecto importante é que, caso a servidão venha a ser construída para

um fim, não poderá ser utilizada para fim diverso (§ 1º). No caso da servidão de

trânsito (§ 2º), que diz respeito à passagem por um imóvel, a lei determina que a

maior inclui a menor, ou seja, a autorização para o trânsito de caminhões pressu-

põe a autorização do trânsito de carros, mas a autorização do trânsito de pedestres

não autoriza o de veículos, pois a menor não abrange a maior.

Caso ocorra o excesso do uso da servidão, por necessidade da indústria ou

cultura, o proprietário do imóvel dominante deverá indenizar o do serviente pelo

excesso do uso ou sua agravação (§ 3º).

Finalmente, no que tange ao exercício das servidões, elas são indivisíveis e

subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do

prédio dominante, bem como continuam a gravar cada uma das do prédio serviente,

exceto se só se aplicarem a certa parte de um ou de outro, conforme artigo 1.386 do

CC. Essa indivisibilidade acarreta três principais consequências, quais sejam:

• a servidão é mantida, mesmo na hipótese de o dono do imóvel dominante

tornar-se condômino do serviente, e vice-versa;

• a servidão não poderá favorecer apenas fração ideal do imóvel dominante,

nem onerar apenas uma fração ideal do imóvel serviente;





DIREITO CIVIL II



• caso um dos consortes do imóvel dominante defenda a servidão, a ação mo-

vida aproveitará a todos.

Extinção da Servidão

A servidão só pode ser extinta por meio do cancelamento do seu registro no

Cartório de Registro de Imóveis, o que deverá ocorrer por meio de averbação de

título, sentença judicial ou ato expropriatório (art. 1.387, caput, CC).

Caso a extinção da servidão decorra de acordo entre as partes, o cancelamen-

to deverá ser feito por meio da averbação, no Cartório de Registro de Imóveis, da

declaração de vontade dos proprietários dos imóveis dominante e serviente. Tal

acordo poderá ser gratuito ou oneroso, mas nesse último caso deverá constar no

título o valor acordado.

Caso o imóvel dominante esteja hipotecado, para que a servidão seja cancela-

da, será preciso que o credor hipotecário manifeste sua anuência expressa, evitan-

do assim que venha a ser prejudicado por eventual desvalorização do imóvel, ao

perder a servidão (art. 1.387, parágrafo único).

Existem ainda três outras formas de extinção da servidão: A renúncia, a im-

possibilidade de exercício e o resgate. Todas as três possibilidades levam ao

cancelamento da servidão no Registro de Imóveis por meios judiciais e não depen-

dem do consentimento do imóvel dominante. O artigo 1.388, incisos I ao III do CC,

apresenta essas possibilidades:

Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancela-mento do registro, embora o dono do prédio dominante lhe impugne:I – Quando o titular houver renunciado à sua servidão;II – Quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;III – quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.





DIREITO CIVIL II



O caput é claro ao afirmar que o proprietário do imóvel serviente pode valer-se

de medidas judiciais para cancelar o registro da servidão, ainda que o dono do imó-

vel dominante se oponha. As formas possíveis são apresentadas nos incisos:

I – Renúncia: a servidão será extinta se o dono do imóvel dominante renun-

ciar ao direito, declarando expressamente sua intenção e promovendo o registro no

Cartório de Registro de Imóveis. Esta renúncia independe da aceitação do proprie-

tário do imóvel serviente.

II – Impossibilidade de seu exercício: caso ocorra a perda da utilidade ou

da comodidade que originou a servidão, essa será extinta e cancelada. Por exem-

plo, se o córrego objeto da servidão de buscar água secar, não será possível o exer-

cício do direito e a servidão se extinguirá.

III – Resgate: trata-se de possibilidade equivalente ao distrato, ou seja, ao

acordo entre as partes, mediante declaração de vontade bilateral, onerosa e ex-

pressa, que contenha o preço da liberação da obrigação, sua quitação e a autoriza-

ção para que seja feito o cancelamento.

Em seguida, o artigo 1.387 do CC apresenta mais três possibilidades de extin-

ção da servidão:

Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a fa-culdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:I – Pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;II – Pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;III – pelo não uso, durante dez anos contínuos.

Nesses casos, a servidão será extinta após o cancelamento no Registro de Imó-

veis, desde que o proprietário do imóvel serviente comprove uma das seguintes

hipóteses:

I – Confusão: ocorre quando o proprietário de ambos os imóveis (serviente

e dominante) é a mesma pessoa. Nessa hipótese, não será possível haver servi-





DIREITO CIVIL II



dão, pois não existe servidão de coisa própria e, com isso, poderá ser requerida

extinção do ônus.

II – Supressão de obras: caso as obras para as quais a servidão aparente foi

instituída sejam suprimidas por força de contrato, ou qualquer outro título expres-

so, haverá sua extinção, já que não será mais necessária para aquele fim.

III – Desuso: a falta de uso por dez anos consecutivos indica falta de interesse

do titular, o que dá a oportunidade de o dono do imóvel serviente pedir seu cance-

lamento.

Finalmente, é possível que ocorra a extinção da servidão por expropriação.

Ocorrendo a desapropriação do imóvel dominante pelo Poder Público, a servidão

permanece, por ser um acessório do bem desapropriado. Por outro lado, se a desa-

propriação for do imóvel serviente, a servidão não será alcançada e o Poder Público

deverá indenizar tanto o proprietário do bem desapropriado (serviente) como o do

prédio dominante, pela perda da servidão.

Do Usufruto

O usufruto é um direito real de gozo ou fruição, em que os atributos da proprie-

dade são divididos entre os envolvidos. De um lado, há o proprietário (ou nu-pro-

prietário), que transfere o direito de possuir e fruir de um bem a outra pessoa, o

usufrutuário.

Com o usufruto, restam ao nu-proprietário os direitos de buscar (ou reivindi-

car) e de dispor (ou alienar) o bem, enquanto o usufrutuário recebe os direitos

de usar (utilizar) e o de gozar (fruir) do bem.

No caso de usufruto de imóvel residencial, o usufrutuário poderá alugá-lo, uti-

lizá-lo para sua moradia ou exercer a posse da maneira que melhor lhe convier,





DIREITO CIVIL II



como se fosse o proprietário. Apenas o direito de alienar o bem estaria fora de seu

alcance, pois é um direito de propriedade que não é transferido com o usufruto.

É muito comum a utilização do usufruto para a distribuição patrimonial familiar,

em que, por exemplo, os pais transferem determinado imóvel para o filho, manten-

do o usufruto dele, de forma a poder utilizá-lo e fruí-lo livremente.

Trata-se de um negócio bilateral entre o proprietário e o usufrutuário, ins-

tituído por um contrato (público caso o valor do bem imóvel seja superior a 30

salários mínimos, conforme art. 108 do CC), que pode ser gratuito ou oneroso,

ou por usucapião.

Como na servidão, para que tenha validade, o usufruto de um bem imóvel deve

ter seu instrumento de instituição (contrato) registrado no Cartório de Registro

de Imóveis (art. 1.391, CC). Se o usufruto for instituído por usucapião, a própria

sentença constituirá o direito, hipótese em que o registro no Registro de Imóveis

servirá apenas como comprovação.

Caso se trate de um bem móvel, o usufruto será constituído após o contrato

entre as partes e a tradição.

Disposições Gerais

A lei determina que o usufruto pode recair sobre um ou mais bens imóveis ou

móveis, sobre o patrimônio inteiro ou sobre parte deste, incluindo seus frutos e

utilidades, de forma parcial ou total (art. 1.390, CC).

Com isso, o usufruto pode ser universal (quando o objeto for um conjunto

de bens) ou particular (quando recair apenas sobre um ou mais bens de forma

pontual) e pleno (se alcançar todos os frutos e utilidades) ou restrito (se alguma

utilidade for excluída do gozo).





DIREITO CIVIL II



O usufruto poderá, ainda, ser oneroso (se algum valor for cobrado pelo direito)

ou gratuito (quando não for exigida nenhuma contraprestação pelo direito).

Vejamos o que diz o artigo 1.392 do Código Civil:

Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos.§ 1º Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o usufru-tuário o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equiva-lente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado ao tempo da restituição.§ 2º Se há no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se refere o art. 1.230, devem o dono e o usufrutuário prefixar-lhe a extensão do gozo e a maneira de exploração.§ 3º Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufrutuário tem direito à parte do tesouro achado por outrem, e ao preço pago pelo vizinho do pré-dio usufruído, para obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado.

Em regra o usufruto alcança os acessórios da coisa, bem como seus acresci-

dos. No caso de usufruto de um apartamento, por exemplo, o usufrutuário poderá

usar livremente todos os acessórios do imóvel, como elevadores, áreas de lazer do

prédio etc. Da mesma forma, os acrescidos também são alcançados pelo usufruto,

como as aluviões, ilhas que se formem etc.

O § 1º do art. 1392 trata do usufruto impróprio, que é aquele que recai sobre

coisa consumível. Neste caso, há o que se denomina “quase-usufruto”. Ao término do

usufruto, o usufrutuário deverá devolver a coisa ao proprietário, podendo ainda ser de-

volvida coisa equivalente ou o valor correspondente, caso não seja possível as restituir.

Havendo florestas ou recursos minerais no imóvel objeto do usufruto, as partes

deverão fixar previamente, mediante acordo, o alcance do gozo e a maneira de

exploração dos mesmos (§ 2º).

De maneira geral, o tesouro achado na propriedade objeto de usufruto não é de

direito do usufrutuário, a não ser que ele o encontre. A regra vale, também, para o

direito advindo da meação de muros e divisas, pois ele não é o proprietário do bem.





DIREITO CIVIL II



O art. 1.392, § 3º, entretanto, apresenta uma exceção específica a essas

regras, que é a possibilidade de o usufruto recair sobre a universalidade ou quota-

-parte dos bens. Nesse caso, o usufrutuário terá direito ao tesouro e ao preço pago

pela meação de parede, muro, cerca etc.

Direitos do Usufrutuário

Como vimos, o usufruto garante ao usufrutuário o direito à posse, uso, adminis-

tração e percepção dos frutos, nos termos do artigo 1.394 do Código Civil.

Portanto, temos, neste artigo, o primeiro conjunto de direitos legalmente ga-

rantidos ao usufrutuário:

• Possuir: direito à posse do bem, como se seu fosse.

• Usar: direito ao uso da coisa de forma direta ou por meio de representante.

• Administrar: pode praticar atos conservatórios, desenvolver sua capacidade

econômica e quaisquer outros atos de administração.

• Perceber os Frutos do bem: direito de explorar economicamente o bem,

inclusive, percebendo seus frutos.

Anteriormente, no artigo 1.393 do CC, foi apresentado mais um direito do

usufrutuário:

• Ceder o exercício do usufruto: não é permitido ao usufrutuário alienar

o usufruto, mas é seu direito ceder o exercício do bem a título oneroso ou

gratuito. A vedação à alienação do usufruto se deve ao seu caráter persona-

líssimo, mas a lei autoriza que este direito seja cedido a terceiro, ainda que

de maneira onerosa. Para que este negócio jurídico tenha efeito erga omnes,

porém, é preciso que ele seja documentado e levado a registro.





DIREITO CIVIL II



É direito, também, do usufrutuário:

• Arrendar o imóvel usufruído: é direito do titular do usufruto de um imóvel

arrendá-lo a terceiros (art. 1.399, CC). O que é vedado, nesse caso, tanto

ao usufrutuário quanto àquele que tenha arrendado o bem é a alteração da

destinação do imóvel, sem o consentimento expresso do proprietário.

É importante ressaltar algumas questões adicionais sobre o direito ao usufruto,

no que tange aos frutos:

Uma vez que o usufrutuário tem o direito de fruição do bem, os frutos gerados

lhe pertencem. Os frutos naturais pendentes, ao início do usufruto, pertencerão ao

usufrutuário, sem que ele deva pagar ao proprietário as despesas de produção, ex-

ceto se esses forem direito adquirido de outrem (art. 1.396, caput, CC). Por outro

lado, ao devolver o bem, cessado o usufruto, os frutos pendentes pertencerão ao

proprietário que não precisará pagar ao usufrutuário as despesas de produção (art.

1.396, parágrafo único).

Já os frutos civis, como juros, rendimentos e aluguéis que vencerem na data

inicial do usufruto pertencerão ao proprietário. Por outro lado, os que vencerem a

partir do dia seguinte ao final do usufruto serão do usufrutuário (art. 1.398, CC).

Se o usufruto recair sobre o gado, o usufrutuário deverá restituir ao proprie-

tário, cessado o usufruto, o mesmo número de animais do início, tendo o direito,

porém, às suas crias. Caso morram animais dados em usufruto, esses poderão ser

substituídos, ao final, por dinheiro, por suas crias ou por animais de mesma espécie

(art. 1.397, CC).

Sendo o caso de usufruto de títulos de crédito, o usufrutuário tem o direito, ga-

rantido pelo artigo 1.395 do Código Civil, a perceber seus frutos e cobrar suas dívi-

das. Recebendo as dívidas cobradas, o usufrutuário deverá aplicar, imediatamente,





DIREITO CIVIL II



o valor em títulos de mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal (art.

1.395, parágrafo único). Neste caso, ele age em seu próprio nome e assume os

riscos sobre o investimento para, cessado usufruto, restituir o valor, em espécie,

ao proprietário. O que isto quer dizer é que os juros vencidos dentro do período do

usufruto são do usufrutuário, mas o valor do título e os demais juros devem ser

restituídos ao proprietário ao final.

Deveres do Usufrutuário

Além dos direitos relacionados acima, o usufruto também impõe deveres ao

usufrutuário, como veremos a seguir:

• Restituir o bem: como não se trata de transferência de propriedade, mas

apenas de direitos de uso e fruição, o usufruto impõe a obrigação de restitui-

ção da coisa usufruída ao proprietário, ao fim do período de usufruto. Esta é a

principal e mais evidente obrigação do usufrutuário, e está previsto no artigo

1.400, in fine, do Código Civil.

• Inventariar os bens móveis: para que o usufrutuário possa restituir os

bens móveis, objetos do usufruto, nas mesmas condições em que rece-

beu, ele deverá promover, às suas custas, um inventário completo, deter-

minando o valor dos bens e o estado em que se encontram (art. 1.400,

caput, CC). Caso ele não o faça, será presumido que eles estavam em

perfeitas condições quando recebidos pelo usufrutuário. Bens imóveis não

necessitam do inventário, que consta no próprio título constitutivo. Caso

o usufrutuário seja o doador de um bem, ou seja, se ele doou um bem,

reservando a si o direito de usufruto, o inventário estará dispensado (art.

1.400, parágrafo único, CC).





DIREITO CIVIL II



• Dar caução real ou fidejussória: se o nu-proprietário assim exigir, o usu-

frutuário deverá prestar caução ou garantia fidejussória, como hipoteca, ga-

rantia real de sua propriedade, penhor etc. O objetivo disto é garantir ao

nu-proprietário o ressarcimento de prejuízos decorrentes de uso irregular do

bem ou mesmo assegurar a restituição do valor equivalente ao bem, em si

(art. 1.400, caput, CC). Caso o usufrutuário não aceitar, ou não puder dar a

caução exigida, ele perderá o direito de administrar o bem, mantendo o di-

reito apenas ao uso e gozo deste. Nessa hipótese a administração caberá ao

nu-proprietário, que também será obrigado a prestar caução, para garantir a

entrega dos frutos e rendimentos líquidos do bem ao usufrutuário, podendo

abater as despesas de administração (art. 1.401, CC).

• Dever de conservação do bem: como se percebe, o usufrutuário carrega

diversas obrigações que visam à devolução do bem ao nu-proprietário, ao

final do usufruto, nas condições em que ele foi entregue. A caução e o inven-

tário citados acima têm este objetivo, que é preservar o patrimônio do pro-

prietário e seu valor pecuniário correspondente. Por óbvio que isto implica um

dever adicional do usufrutuário, que é o de velar pela conservação do bem,

devendo, para tanto reparar desgastes e promover sua manutenção (art.

1.400, caput, CC), inclusive arcando com as despesas ordinárias de conser-

vação do bem, no estado em que os recebeu (art. 1.403, I, CC). Ocorrendo,

porém, desgaste do bem, por seu uso regular, o usufrutuário não será obri-

gado a pagar pelas deteriorações (art. 1.402, CC).

• Pagamento de tributos e prestações da coisa fruída: todas as presta-

ções exigidas pelo proprietário, como, por exemplo, seguros e despesas con-

dominiais deverão ser pagas pelo usufrutuário. Da mesma forma, os tributos

referentes à posse ou rendimentos do bem, como IPTU, IR, taxas etc. tam-

bém serão responsabilidade do usufrutuário (art. 1.403, II, CC).





DIREITO CIVIL II



• Responsabilidade sobre juros da dívida do patrimônio: caso o usufruto

recaia sobre o patrimônio, por completo ou parte desse, será de responsabi-

lidade do usufrutuário o pagamento de eventuais juros de débitos que one-

rem esse patrimônio. Isso ocorre porque o usufruto engloba os haveres e os

deveres desse patrimônio. Evidentemente, se o usufruto for referente à parte

do patrimônio, o usufrutuário deverá arcar com o pagamento dos juros cor-

respondentes à sua quota-parte nesse patrimônio (art. 1.405, CC).

• Comunicar ao nu-proprietário sobre qualquer lesão à posse ou direi-

tos do bem: o usufrutuário deverá comunicar ao proprietário, imediatamen-

te, sobre qualquer lesão à posse do bem ou aos seus direitos. Isso se deve ao

fato de que a responsabilidade de proteção dos direitos e integridade do bem

é do usufrutuário (art. 1.406, CC). Não cumprindo com essa obrigação, ele

responderá pelos danos causados por sua omissão.

• Pagamento do prêmio do seguro: se o bem estiver segurado, caberá ao

usufrutuário o pagamento do seu respectivo prêmio, ainda que esse seguro

seja uma exigência contratual, pois a obrigação da conservação da coisa é

dele (art. 1.407, CC).

Em relação ao seguro do bem, a lei aponta uma regra adicional nos artigos 1.408

do CC. Se o edifício objeto do usufruto for destruído, sem culpa do usufrutuário, ele

não será obrigado a reconstruí-lo, pois entende-se que, como não houve culpa do

usufrutuário, a destruição ocorreria de qualquer maneira. Se o proprietário decidir

reconstruir o bem, a suas custas, o usufruto não se reestabelecerá. Entretanto, se

o imóvel for segurado, e a indenização aplicada for a reconstrução desse, o usufru-

to será reestabelecido (art. 1.408, CC).





DIREITO CIVIL II



Extinção do Usufruto

O usufruto é um direito temporário, pois a transferência dos direitos de uso

e gozo, em caráter definitivo, equivaleria à propriedade do bem. Assim, o título

constitutivo do direito real de usufruto deve conter seu prazo de duração e de-

terminar o momento em que esse se extingue e o bem retorna ao proprietário

(ou nu-proprietário).

O artigo 1.410 do Código Civil lista as causas extintivas do usufruto:

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:I – Pela renúncia ou morte do usufrutuário;II – Pelo termo de sua duração;III – Pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;IV – Pela cessação do motivo de que se origina;V – Pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2a parte, e 1.409;VI – Pela consolidação;VII – Por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;VIII – Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

Inicialmente, o usufruto extingue-se pela morte do usufrutuário ou por sua

renúncia (art. 1.410, I). Cabe frisar que a renúncia pode ser expressa ou tácita,

mas deve constar de escritura pública em caso de bens imóveis. Já a morte do

usufrutuário o extingue, pois se trata de um direito personalíssimo. A morte do

nu-proprietário, por sua vez, não extingue o direito real de usufruto, pois esse re-

cai sobre o imóvel e não sobre seu proprietário. Porém, caso mais de uma pessoa

goze do direito de usufruto, a morte de cada um dos usufrutuários vai ocasionando





DIREITO CIVIL II



a extinção do direito de cada um dos falecidos, mas não dos outros. A exceção é

determinação expressa de que o quinhão de um dos usufrutuários caberá a outro

em caso de morte, situação em que a morte do último usufrutuário ocasionará a

extinção do usufruto (art. 1.411, CC).

O termo de sua duração é outra causa de extinção (art. 1.410, II). Como vimos,

o usufruto deve ter um prazo de duração determinado, com a data de termo espe-

cificada no ato constitutivo. Ao chegar essa data final, ocorrerá a extinção.

No caso de usufruto em favor de pessoa jurídica, ele será extinto com o desapa-

recimento dessa, ou trinta anos após a data em que se iniciou o exercício do direito

(art. 1.410, III).

Outra causa de extinção é a cessação do motivo que deu origem ao usufruto.

Por exemplo, o usufruto dos pais sobre patrimônio de filhos menores cessará quan-

do esses atingirem a maioridade (art. 1.410, IV).

A destruição do bem objeto do usufruto também é motivo de extinção. Já foi

mencionado que a morte do nu-proprietário não acarreta na extinção do usufruto,

pois o ônus não recai sobre o proprietário e sim sobre o bem, seguindo essa mesma

lógica, com a destruição do bem, extingue-se o usufruto (art. 1.410, V).

A consolidação, em uma só pessoa da figura do nu-proprietário e do usufru-

tuário, dá causa a extinção do usufruto, que é um direito sobre coisa alheia, não

podendo ocorrer sobre coisa própria (art. 1.410, VI).

Se o usufrutuário alienar, perder ou deixar deteriorar o bem objeto do usufruto,

culposamente, ele dará motivo para a extinção do usufruto. Da mesma forma, no

caso de usufruto de títulos de crédito, o usufrutuário não empregar o valor recebido

na maneira exigidas pelo artigo 1.395, ou seja, não os aplicar imediatamente em

títulos de mesma natureza ou em títulos da dívida pública federal, ele também dará

razão à extinção do direito (art. 1.410, VII).





DIREITO CIVIL II



Finalmente, caso o usufrutuário deixe de usar ou fruir do bem o usufruto será

extinto, pois não há razão para remover direitos do proprietário sem que o usufru-

tuário os utilize (art. 1.410, VIII).

Do Uso e da Habitação

O direito real de uso difere-se do de usufruto na medida em que o primeiro se

refere à transferência apenas do direito de uso de um bem, enquanto o segundo,

como vimos, transfere o direito de uso e gozo.

Já o direito de habitação constitui em um direito ainda mais restrito, que deter-

mina uma forma específica de uso de um bem alheio, que é a habitação.

Veremos, a seguir, as características de cada um desses direitos reais:

Direito de Uso

O direito de uso é um direito real que pode ser gratuito ou oneroso, instituído

por ato inter vivos ou causa mortis, e que permite ao beneficiado (usuário) retirar

do bem seus frutos para atender necessidade suas e se sua família (art. 1.412,

caput, CC). Isto significa que a fruição da coisa só é permitida quando o objetivo

for atender às necessidades básicas do usuário e de sua família, nunca para obter

proveitos econômicos. Essas necessidades básicas serão avaliadas levando em con-

ta a condição social e o local onde vive o usuário (art. 1.412, § 1º, CC).

O artigo 1.412, § 2º, do CC apresenta uma norma que não corresponde ao atual

conceito de família de nosso ordenamento jurídico, sendo, assim, uma norma to-

talmente superada. Nele são elencados aqueles que devem ser considerados como

família para os efeitos do artigo em questão (cônjuge, filhos solteiros e pessoas em

serviço doméstico), mas sabemos que o atual entendimento de família, no direito

brasileiro, é muito mais amplo que o apresentado neste artigo.





DIREITO CIVIL II



No que se refere às suas disposições legais, devem ser aplicadas ao direito de

uso as mesmas relativas ao usufruto, desde que não contrariem sua natureza (art.

1.413, CC).

Como sempre, se o direito real de uso recair sobre um bem imóvel, deve ser

feito seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Direito de Habitação

Como vimos, o direito de habitação é um direito de uso limitado à utilização para

habitação, não sendo permitido nem mesmo sua fruição para atender as necessi-

dades básicas do detentor do direito, como ocorre no direito de uso. O titular desse

direito não poderá alugar ou emprestar o imóvel, apenas habitá-lo (art. 1.414, CC).

Esse direito real pode ser legal ou convencional (por meio de ato inter vivos ou

causa mortis). Como no caso do Uso, se o direito de habitação convencional recair so-

bre um bem imóvel, seu registro deverá ser feito no Cartório de Registro de Imóveis.

Na hipótese de um imóvel possuir mais de um titular do direito de habitação,

qualquer um ou poderá residir nele, sem a necessidade de que um pague aluguel

ao outro (art. 1.415, CC).

Novamente, como no caso do direito de uso, todas as normas do usufruto apli-

car-se-ão ao direito de habitação, salvo aquelas que forem contrárias à sua natu-

reza (art. 1.416, CC).

Concluímos aqui nossa segunda aula do preparatório para o concurso do

TJ-DFT, na qual estudamos a Posse e a primeira parte de nosso estudo sobre

os Direitos Reais.

Na próxima aula, finalizaremos o estudo dos Direitos finalizando nosso plano de

estudo, conforme o edital do concurso.

Bons estudos e até lá!




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