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Diagnóstico de Mercado e Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

Ibis Budget Suzano - SP

Sol Brasil

Agosto/2014

Diagnóstico de Mercado e Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

Agosto de 2014

Cliente:

Realização:

Estudo:

Suzano

3

Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa SolBrasil em agosto de 2014,

conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation andMarket Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING , localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-

24 realizou este trabalho com o objetivo de atualizar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiroa ser

construído na cidade de Suzano - SP, em terreno localizado na Rua 7 de Setembro, em frente ao Suzano Shopping.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio

Calfat Jacob,Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo

SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o

momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste

estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os

resultados estimados neste estudo.

Termo de Entrega do Estudo

Termo de Entrega do Estudo

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo

padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos

profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não

poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas

variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, Agosto de 2014.

4

A Caio Calfat Real Estate Consulting

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no

mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute–

instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível

profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com5

http://www.caiocalfat.com/

A Caio Calfat Real Estate Consulting

6

ATUAÇÃO

Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro

Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

Flat para estudantes

Comunidades Planejadas

Gestão Patrimonial

Índice

7

1. Sumário Executivo

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas

3. Análise da Localização e Entorno

4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva

5. Análise de Desempenho

6. Definição e recomendações em relação ao produto

7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

8. Anexos


8

Este trabalho teve como objetivo estudar a viabilidade mercadológica e

econômico-financeira para planejamento de hotel supereconômico em Suzano

- SP.

O atual objeto de estudo conta com as bandeiras Ibis e Ibis Budget da rede

Accor, inseridos em complexo multiuso com apartamentos residenciais e mall

de lojas.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores

Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies –

Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do

Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA.


9

1.1. O projeto e a rede hoteleira escolhida

O projeto foi concebido como hotel de categoriasupereconômica, com a bandeira Ibis Budget.

A marca é de propriedade da operadora Accor Hotels, que iráoperar o hotel.

A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hojeé a empresa com maior número de hotéis e de unidadeshabitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcasAccor podem ser gerenciados, franqueados ou próprios.

O Ibis Budget terá 132 UHS, todas ofertadas ao mercadoconforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei deIncorporação 14961/64.


10

1.1. O projeto e a rede hoteleira escolhida

A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:

Reconhecimento de Marca: Ibis Budget pertence a rede Accor, que dentre as redes hoteleiras profissionais atuantesno país, opera a maior quantidade de hotéis no Brasil, atualmente com cerca de 208 unidades em território nacional.

Canais de Distribuição: a Accor é uma rede mundial de origem francesa, com cerca de 3.800 hotéis e possui uma redede marketing e vendas integrada com todas as unidades. A rede Accor possui sua própria rede B2B de reservas, alémde acesso B2C via internet.

Conhecimento do mercado na região metropolitana de São Paulo: Somente na cidade de São Paulo, a Accor estápresente com 43 hotéis, mais próximo à Suzano, existe um Ibis em Mogi das Cruzes, e dois Ibis em São José dosCampos. Além de um Ibis em Guarulhos.

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Detalhe da Área do Porto Maravilha

A Cidade:

Com fácil acesso para as cidades do entorno, Litoral Norte de São Paulo e ao Aeroporto Internacional de Guarulhos, Suzano é

conhecida pela atividade industrial, além do comércio diversificado.

As entrevistas com os formadores de opinião da cidade apontam que o município ficará ainda mais atrativo no quesito localização com

o término das obras do Trecho Leste do Rodoanel.

O Terreno:

A partir do terreno acessam-se as principais avenidas de Suzano, a Av. General Francisco Glicério e Benjamin Constant. No entorno

imediato estão o Suzano Shopping e o D’avó Hipermercado. Ao lado esquerdo do terreno há edifícios residenciais e ao lado direito

espaços de comércio. Está próximo da região central da cidade e da Estação Suzano da CPTM (linha 11 – Coral), localizada na Av. Major

Pinheiro Fróes, n° 55, aproximadamente 2km (8 minutos de carro). Este cenário aponta que o terreno em estudo é adequado para

implantação de um hotel, dada a estrutura do entorno e a facilidade de acesso.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps


1.2. A Localização

12

Terreno em Estudo

Suzano Mogi das Cruzes

Estação Suzano CPTM

Imagem: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting

Terreno em Estudo

Suzano Shopping

Av. Benjamin Constant

Av. General Francisco Glicério

1.2. A Localização



13

1.3. O Hotel X Mercado

Suzano é uma cidade com pouca oferta de hotel, sendo o Hotel Imperial o único considerado como adequado para

hospedagens pelas empresas das cidade. Isso faz com que hotéis de Mogi das Cruzes recebam hóspedes que poderiam

ficar na cidade, se houvesse disponibilidade.

Embora Mogi das Cruzes seja uma cidade mais atrativa em termos de opções de lazer, entretenimento e serviços, o

percurso entre as cidades está difícil nos horários de pico devido ao trânsito.

As empresas da cidade geram demanda hoteleira, eventualmente até de long-stay.

Mercadologicamente há ambiente para se estudar a inserção do hotel em estudo: geradores de demanda, demanda não

acomodada e expectativas dos geradores de demanda por produtos mais qualificados na cidade.


14

1.3. O Hotel X Mercado

Considerando as características do hotel em estudo, para a cesta competitiva foram selecionados os empreendimentos

da cidade de Mogi das Cruzes e Suzano. Levando em consideração a estrutura e a qualidade dos serviços prestados,

selecionou-se os hotéis abaixo, que totalizam 388 unidades habitacionais (Uhs).

Nº

Hotéis Cidade Inauguração UHs

1 Ibis Mogi das Cruzes Mogi das Cruzes 2014 140

2 Hotel Marbor Mogi das Cruzes 1998 98

3 Binder Quality Inn Mogi das Cruzes 1979 75

4 Hotel Imperial Suzano Suzano 1996 75

388

Diária Média R$ 158

Taxa de ocupação

67%

Oferta Futura: Existe a especulação da entrada de um hotel da rede Travel Inn na cidade, inclusive o estudo de mercado

realizado pela prefeitura foi feito para utilização desta rede. De acordo com as informações obtidas até o momento de

encerramento deste relatório, este hotel está em sua frase embrionária, sem contar ainda com terreno definido ou

projeto aprovado.

Considerando que Suzano está em crescimento e que a cidade está se

fortalecendo como destino industrial e logístico, mesmo com a

momentânea retração do PIB, há boas perspectivas de transformação

devido às possibilidades abertas do Rodoanel; vale lembrar, que em

2014, até agosto, já havia solicitação para abertura de 27 novas empresas na

cidade.

Assim, a partir do entendimento que a cidade tem vocação turística quase

que em totalidade ligada ao segmento de negócios, foram ponderados os

dados ligados à PIB, crescimento de empresas e de empregados para

definir uma taxa de crescimento para a demanda hoteleira.

A ponderação destes índices levou a uma taxa de crescimento média anual

de 3,86% para a demanda hoteleira.

15

PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES

Item Taxa Peso

Crescimento do PIB -1,64% 1

Cresc. Nº de Empresas 4,37% 4,5

Cresc. Pessoal Ocupado 4,57% 4,5

3,86% 10


1.3. O Hotel X Mercado: Projeção de Demanda

PROJEÇÃO DA DEMANDA

Ano Negócios Outros TOTAL

2014 171 0 171

2015 178 0 178

2016 185 0 185

2017 192 0 192

2018 199 0 199

2019 207 0 207

2020 215 0 215

2021 223 0 223

2022 232 0 232

2023 241 0 241

16


1.3. O Hotel X Mercado: Oferta e Absorção

Abaixo, a projeção de oferta, considerando potenciais entradas de UHS, conforme projetos de oferta futura apresentados

anteriormente, resulta em absorção positiva em todo o período de análise, considerando uma taxa de ocupação média ideal de 65%

para a categoria econômica.

Entrada:2018: entrada de segurança

Saída:2017: Marbor

PROJEÇÃO DA OFERTA

Ano Inicial Entrada Saída TOTAL

2014 248 248

2015 248 248

2016 248 248

2017 248 98 150

2018 150 140 290

2019 290 290

2020 290 290

2021 290 290

2022 290 290

2023 290 290

ABSORÇÃO Tx Ideal 65%

Ano Oferta Demanda T.O. Absorção

2014 248 171 69% 16

2015 248 178 72% 26

2016 248 185 75% 36

2017 150 192 128% 145

2018 290 199 69% 17

2019 290 207 71% 29

2020 290 215 74% 41

2021 290 223 77% 54

2022 290 232 80% 67

2023 290 241 83% 81

17

1. Sumário Executivo1.4. Great Numbers Operação

Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5

Hotel # Rooms 132 132 132 132 132

Rooms - Year 48.180 48.180 48.180 48.180 48.180

Occupancy 73% 76% 76% 76% 76%

Sold Rooms 35.040 36.500 36.500 36.500 36.500

ADR 130 134 139 146 154

RevPar 95 101 105 111 116

# Guests 45.552 47.450 47.450 47.450 47.450

Gross Revenue 5.247.590 5.644.652 5.876.208 6.166.412 6.469.324

Net Revenue 4.934.830 100,0% 5.307.933 100,0% 5.525.558 100,0% 5.798.518 100,0% 6.083.468 100,0%

P/L Departments

Rooms - Year 3.468.780 70,3% 3.758.888 70,8% 3.928.352 71,1% 4.150.429 71,6% 4.384.704 72,1%

F&B 423.141 8,6% 463.512 8,7% 486.585 8,8% 509.583 8,8% 532.586 8,8%

Total 3.891.921 78,9% 4.222.400 79,5% 4.414.937 79,9% 4.660.013 80,4% 4.917.290 80,8%

Non distributed expenses

ADM & General 578.830 11,7% 610.281 11,5% 623.827 11,3% 639.678 11,0% 655.428 10,8%

MKT & Sales 310.118 6,3% 333.308 6,3% 346.871 6,3% 364.070 6,3% 382.057 6,3%

Maintenance & Conservation 183.798 3,7% 197.592 3,7% 202.520 3,7% 208.327 3,6% 213.989 3,5%

Utilities 183.666 3,7% 192.394 3,6% 198.615 3,6% 206.852 3,6% 216.251 3,6%

Total 1.256.412 25,5% 1.333.575 25,1% 1.371.833 24,8% 1.418.927 24,5% 1.467.725 24,1%

GOP 2.635.508 53,4% 2.888.825 54,4% 3.043.104 55,1% 3.241.086 55,9% 3.449.565 56,7%

Insurance 34.109 0,7% 34.450 0,6% 34.792 0,6% 35.133 0,6% 35.474 0,6%

Incentive Fee 364.196 7,4% 399.612 7,5% 421.164 7,6% 448.833 8,1% 477.973 7,9%

FF&E Fund 104.952 2,1% 141.116 2,7% 176.286 3,2% 215.824 3,9% 226.426 3,7%

503.257 10,2% 575.179 10,8% 632.241 11,4% 699.791 12,1% 739.873 12,2%

EBTDA 2.051.851 41,6% 2.232.442 42,1% 2.328.854 42,1% 2.458.483 42,4% 2.626.076 43,2%

18

1.5. Composição do Preço de Venda :

Os preços de venda à vista estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado da unidade (FF&E e taxas

hoteleiras). O valor poderá ser alterado conforme forma de pagamento escolhida.


Grupo Qtde m² privativoValor da

unidade à vista

Taxas Hoteleiras por unidade Valor de Venda da Unidade

Valor de venda/m² Decoração Afiliação

Pré-Operacional

Grupo 1 126 14,38 210.000 19.000 1.400 4.000 234.400 16.300

Grupo 2 (PNE) 6 20,44 298.498 27.007 1.400 4.000 330.905 16.189

19

1.6. Cenários de Rentabilidade: IBIS BUDGET

O cenário acima tem como premissas: Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de outubro de 2014 – Rentab.: rentabilidade simples; Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; TIR com Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 8,3% e

considerando o crescimento do FC em 2% a.a.

Foi calculada a fração ideal pela área privativa das tipologias de UHS abaixo, para resultar em rentabilidade proporcional ao valor da unidade x dimensão.


Cálculo da fração ideal - IBIS

QtdeM²

privativom² / qtde

Fração ideal

126 14,38 1.812 0,74%

6 20,44 123 1,06%

132 18,87 1.935

Retorno ao Comprador da Unidade

Preço m²Grupo 1 (14,38 m²) Grupo 2 (20,44 m²)

16.300Rentab.

16.189Rentab.

Investimento -234.400 -330.905

Ano 1 15.252 6,5% 21.680 6,6%

Ano 2 16.595 7,1% 23.588 7,1%

Ano 3 17.311 7,4% 24.607 7,4%

Ano 4 18.275 7,8% 25.976 7,9%

Ano 5 19.521 8,3% 27.747 8,4%

Ano 6 19.911 8,5% 28.302 8,6%

Ano 7 20.309 8,7% 28.868 8,7%

Ano 8 20.715 8,8% 29.445 8,9%

Ano 9 21.130 9,0% 30.034 9,1%

Ano 10 21.552 9,2% 30.635 9,3%

Média 10 anos 8,1% 8,2%

Média ano 3 a10 8,5% 8,5%

TIR Com Perpetuidade 10,7% 10,8%

20


1.7. Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interessedo investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contasde viabilidade com médias de rentabilidade ao investidorimobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.

Outra fonte d e análise é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, queoperava em junho de 2014 347 unidades e registrou para um ano deanálise (julho 2013 a julho de 2014) a rentabilidade anual de 6,47%a.a. , resultado somente da operação.

•Observações:•Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest –HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347unidades habitacionais.•Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. •Acumulada: Rentabilidade12 meses – julho de 2013 até junho de 2014. •Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida. Base de Cálculo de Perpetuidade)•Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios


http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios







21


1.7 Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor – Taxas de Referência para a Análise doEmpreendimento :

Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a

atratividade do setor e rentabilidade – CapRate:

1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência

atual está entre 6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado.

2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de

aproximadamente 6,47% a.a., (julho 2013 – junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que

compunham o fundo em junho de 2014.

3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,3%, a maior projeção mensal no período estudado – maio de 2014 do FII Hotel Maxinvest .

Essa taxa referencial foi a utilizada para o cálculo da TIR com perpetuidade, considerando também o crescimento do fluxo de

caixa a 2% a.a.



22

1.8. Preços Praticados em Produtos Similares e Mercado Imobiliário no Entorno

Os lançamentos de hotéis mais próximos ao terreno em estudo, foram encontrados nas cidades de São Bernardo do Campo e

Guarulhos, na Grande São Paulo:

Lançamentos SBC Categoria Rede UHs m² UHsValor de venda/m²

Valor de vendaQuantidade

VendidaInício previsto de

operação

IBIS Econômico Accor 200 19 R$ 20.127 R$ 382.420 100% 2017

IBIS Budget Supereconômico Accor 160 18 R$ 20.199 R$ 363.574 100% 2017

Adagio Long Stay Accor 112 32 R$ 16.916 R$ 541.300 50% 2017

Lançamentos GRU Categoria Rede UHs m² UHsValor de venda/m²

Valor de vendaQuantidade

VendidaInício previsto de

operação

Sleep Inn Econômico Atlantica 200 20 R$ 15.000 R$ 300.000,00 100% 2017

Comfort Midscale Atlantica 200 23 Breve Lançamento 2018


23

1.8. Preços Praticados em Produtos Similares e Mercado Imobiliário no Entorno

Empreendimento Único SuzanoRecanto das Araucárias

My Helbor Landscape Dual Office

Município Suzano Suzano Mogi das Cruzes Mogi das Cruzes Mogi das Cruzes

Tipo do Empreendimento

ResidencialCondomínio

FechadoResidencial Residencial Comercial

LocalizaçãoAv. Armando Salles

de OliveiraMeu Cantinho Vila Mogilar Jd. Armênia Próx. Ao Shopping

m² apartamentos / salas

46 a 48 m² (2 dorms)

146 a 156 m² (3 dorms)

49 a 70 m² (1 e 2 dorms)

194 a 273 m² 38 a 41 m²

Valor de venda R$ 160.000,00 R$ 500.000,00 R$ 500.000,00 R$ 1.400.000,00 R$ 330.000,00

Valor de venda/m² R$ 3.333 R$ 3.205 R$ 10.204 R$ 5.128 R$ 8.048

Entrega Prevista 2015 2015 2016 2015 2016

Foram pesquisados lançamentos residenciais e comerciais em Suzano e Mogi das Cruzes:

24


Localização - ADEQUADA: O projeto está localizado no Centro de Suzano, em frente ao Shopping Suzano (único da cidade). A maioria

das empresas geradoras de demanda, apontou como adequada a localização para implantação de um futuro empreendimento

hoteleiro, dada a estrutura do Shopping e do entorno.

Mercado – EM CRESCIMENTO: O mercado de Suzano é formado basicamente pelo segmento de negócios. A demanda utiliza

atualmente o único hotel da cidade, Hotel Imperial e os hotéis de Mogi das Cruzes que possuem melhor qualidade de estrutura e

serviços. Desta forma, o futuro hotel atenderá uma demanda não atendida e mal acomodada na cidade.

Absorção do hotel em estudo - VIÁVEL: Como o desenvolvimento do mercado hoteleiro de Suzano não pode ser devidamente

mensurado, dada a falta de hotéis qualificados, foi ponderada uma penetração de mercado, com base nas taxas de captação das

demandas não atendida e mal acomodadas, fazendo um paralelo com mercado similares e a introdução de um hotel

similar, chegando a uma captura média de cerca de 96 uhs/dia a partir de 2017, com potencial para atingir no quinto ano de operação

mais de 80% de ocupação.


1.9. Considerações Gerais

25

Retorno para o Investidor Imobiliário: ADEQUADO - segundo as projeções de resultado para o hotel e os preços sugeridos de venda, os

investidores imobiliários pulverizados devem obter retornos dentro das expectativas de mercado (pag. 19 e 20). Investir em uma unidade

HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem interna, capacidade de administração e concorrência da Operadora,

quanto externa, como mudanças no ambiente sócio econômico estudado.


1.10. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

Índice

26








8. Anexos


27

Caracterização Regional Alto Tietê

Considerando a localização do empreendimento em estudo, considerou-se para a

análise de macrolocalização a região do Alto Tietê.

A região do Alto Tietê congrega os municípios: Arujá, Biritiba-Mirim, Ferraz de

Vasconcelos, Guararema, Guarulhos, Itaquaquecetuba, Mogi das

Cruzes, Poá, Salesópolis, Santa Isabel e Suzano.

Formada com o intuito de promover o desenvolvimento regional dos municípios

que integram a região, o Alto Tietê não é uma divisão oficial do estado de São Paulo.

Representa 33% do território de toda a Região Metropolitana, com uma área de

2.839,62 km², concentrando mais de 2,5 milhões de habitantes.

Em 2011, o PIB do Alto Tietê chegou a de R$ 71 bilhões.

Estado de São Paulo

Região do Alto Tietê Município de Suzano

Área 248.209,4 km² 2.839,62 km² 206,201 km²

População 41.252.160 hab. 2.663.739 hab. 262.480 hab.

Densidade 166 hab./km² 938 hab./km² 1.272,93 hab./km²

PIB R$ 1.349 trilhões R$ 71,7 bilhões R$ 5,7 bilhões

Fonte: Agência de Desenvolvimento Regional do Alto Tietê / IBGE

O Alto Tietê congrega um Parque Industrial diversificado – Parque Industrial do Taboão (Mogi das Cruzes), com

empresas de grande porte como General Motors e Kimberly-Clarke o maior complexo aeroportuário da América do

Sul – GRU Airport.

Além da forte presença industrial, destaca-se também na economia do Alto Tietê o setor de serviços. A região

também oferece importantes áreas rurais, nas quais o agronegócio lidera alguns segmentos da produção nacional

hortifrutigranjeira e a plantação de eucaliptos para a indústria de papel e celulose.

Fonte: Agência de Desenvolvimento Regional do Alto Tietê Imagens GRU Airport e Portal das Industrias

Alto Tietê

28


GRU Airport

Fonte: CCR RodoAnel e Prefeitura de Suzano

A cidade de Suzano

29


A cidade está próxima de importantes rodovias, o que facilita o transporte

de cargas e operações logísticas: Rod. Presidente Dutra, Rodoanel Mario

Covas, Rod. Ayrton Senna, Rod. Índio Tibiriçá (Acesso Anchieta /

Imigrantes), SP-66 Tamoios e Mogi-Bertioga, servindo de conexões para o

interior de São Paulo, para o litoral, os portos de Santos e São

Sebastião, Vale do Paraíba, ABCDM, Campinas e para os estados do Rio de

Janeiro e Minas Gerais.

O Trecho Leste do Rodoanel Mario Covas

integrará os municípios de Mauá, Ribeirão

Pires, Suzano, Poá, Itaquaquecetuba e Arujá

facilitando a travessia da zona leste de São Paulo

à região do ABC Paulista. A entrega total do

trecho está prevista para o 2° semestre de 2014.

Fonte: Google Maps 30


Rodoanel Mario Covas

Rod. Ayrton Senna

Rod. Mogi - Bertioga

Rod.Presidente Dutra

Rod. Índio Tibiriçá


31

A principal fonte da economia de Suzano é o setor de serviços, que em 2011 foi responsável por 54% do

PIB, superando o setor de indústrias que correspondeu há 45,7% e agropecuária com 0,3%. Além do forte

setor de serviços, grandes empresas como a Cia Suzano de Papel e Celulose, Kimberly-Clark, Sanofi

Aventis, Clariant, Komatsu, NSK, Tsuzuki, Gyotoku e Produquímica estão sediadas no

município, consolidando a relevância das as atividades industriais.

Fonte: IBGE/Prefeitura de Suzano Imagens: Portal das Indústrias


32


Dados Socioeconômicos

Apesar da importância econômica para a região do Alto do Tietê, o PIB da cidade de Suzano não teve grande

crescimento entre os anos de 2006 e 2011, o que resultou na Taxa de Crescimento Médio (TCM) negativa: - 1,64% a.a.

Fonte: IBGE e ACE Suzano (Associação Comercial e Empresarial de Suzano)

Segundo o Sr. Claudio Rocha, Diretor

de Turismo da cidade de Suzano, a

baixa alteração do PIB pode ser

justificada pela expansão da

Companhia Suzano Papel e Celulose

para região nordeste do

país, deixando assim de ficar apenas

na cidade, mas a expectativa é que

isso mude devido ao

rodoanel, atraindo novas empresas.


33


A cidade em números – dados socioeconômicos:

(os dados que se apresentam são oficiais,

atualizados e mais recentes disponíveis nas

fontes – ano completo – são referenciais e não

diretamente relacionais entre si, embora a

ponderação dessas informações possibilite

identificar tendências macroeconômicas)

EMPRESAS

2006: 5.165

2012: 6.677

TCM*: 4,37% a.a.

PESSOAL OCUPADO

2006: 39.224

2012: 51.285

TCM*: 4,57% a.a.

IDHM

2000: 0,662

2010: 0,765

TCM*: 1,46% a.a.

ÍNDICE FIRJAN

2007: 0,6807

2011: 0,8049

TCM*: 4,28% a.a.

Fontes: N° de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE Índice FIRJAN: FIRJAN

*TCM = Taxa de Crescimento Média


34


Como observado nos slides anteriores, a cidade de Suzano apresenta crescimento nos índices

socioeconômicos, com exceção do PIB, impactado pela diminuição da produção de sua principal indústria, a

Suzano Papel e Celulose. Mesmo assim, o IDH e o índice FIRJAN apresentaram bom crescimento e demonstram

que a cidade cresce e oferece contrapartida para seus moradores, uma vez que esses índices relacionam dados

de educação, saúde e renda. Somente esse ano, verificou-se que houve o pedido de abertura de 27 pequenas

indústrias.

A cidade melhora sua presença e influência geográfica com o Rodoanel e a reforma da Estação Ferroviária de

Suzano da CPTM, que interligará a cidade direto com a Estação Luz em São Paulo, sem a necessidade de

integração em Guaianases, como acontece atualmente.

Existe ainda uma área cuja localização não foi divulgada, onde há estudos de viabilidade para implantação de

um polo industrial, segundo informações prestadas pela Prefeitura.

Fonte: Prefeitura de Suzano e ACE Suzano


35


Estrada do Pau-a-Pique

Rodoanel Mario Covas

Rod. Índio Tibiriçá

Fonte: Google Maps

O desenvolvimento da cidade está expandindo além da região

central. Segundo Sr. Alvani Correa, essa região não tem mais para

onde crescer. O que tem expandido é o lado norte da

cidade, bairros como o Jardim Revista, Boa Vista, além do bairro

de Palmeiras, devido à futura ligação da Estrada do Pau-a-Pique

ao Rodoanel, aproximando a região do ABC e o porto de Santos

através da Rodovia Índio Tibiriçá.

Índice

36








8. Anexos


37

Terreno em Estudo

Suzano Mogi das Cruzes

Estação Suzano CPTM

Imagem: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting

Terreno em Estudo

Suzano Shopping

Av. Benjamin Constant

Av. General Francisco Glicério


38Imagens: Caio Calfat Real Estate Consulting

Suzano ShoppingD’avó Hipermercado Fachada do Terreno em Estudo

Edifício Residencial(à esquerda do terreno)Terreno em Estudo

Suzano Shopping


39


A Cidade:

Com fácil acesso para as cidades do entorno, Litoral Norte de São Paulo e ao Aeroporto Internacional de Guarulhos,

Suzano é conhecida pela atividade industrial, além do comércio diversificado.

As entrevistas com os formadores de opinião da cidade apontam que o município ficará ainda mais atrativo no

quesito localização com o término das obras do Trecho Leste do Rodoanel.

O Terreno:

A partir do terreno acessam-se as principais avenidas de Suzano, a Av. General Francisco Glicério e Benjamin

Constant. No entorno imediato estão o Suzano Shopping e o D’avó Hipermercado. Ao lado esquerdo do terreno há

edifícios residenciais e ao lado direito espaços de comércio. Está próximo da região central da cidade e da Estação

Suzano da CPTM (linha 11 – Coral), localizada na Av. Major Pinheiro Fróes, n° 55, aproximadamente 2km (8 minutos

de carro). Este cenário aponta que o terreno em estudo é adequado para implantação de um hotel, dada a

estrutura do entorno e a facilidade de acesso.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps

Índice

40








8. Anexos

4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva

41

O hotel em estudo é de categoria supereconômica e

prevê 132 UHs com área privativa média de

aproximadamente 12m², um salão para café da manhã e

pontos de venda de auto atendimento (snackmachine).

O Memorial Descritivo detalhará todas as características

do projeto e será apresentado aos compradores, além de

fazer parte da documentação legal que faz parte de

todo o processo de compra e venda da unidade (art. 32

da Lei 4.591 – Memorial de Incorporação).

Fonte e Imagem: Sol Brasil e Rede Hoteleira

O Projeto:


42


Definição da Cesta Competitiva:

Considerando as características do hotel em estudo, para a cesta competitiva foram selecionados os

empreendimentos da cidade de Mogi das Cruzes e Suzano. Levando em consideração a estrutura e a qualidade

dos serviços prestados, selecionou-se os hotéis abaixo, que totalizam 388 unidades habitacionais (Uhs).

Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting

Nº Hotéis Cidade Inauguração UHs

1 IbisMogi das Cruzes Mogi das Cruzes 2014 140

2 Hotel Marbor Mogi das Cruzes 1998 98

3 Binder Quality Inn Mogi das Cruzes 1979 75

4 Hotel Imperial Suzano Suzano 1996 75

388


43


Mogi das Cruzes e Suzano

Ibis Mogi das Cruzes

Cidade: Mogi das CruzesUHS: 140Maior sala: não possuiInauguração: 2014DM: 166,00

Hotel Marbor

Cidade: Mogi das CruzesUHS: 98Maior sala: 80 pessoasInauguração: 1998DM: 150,00

Binder Quality Inn

Cidade: Mogi das CruzesUHS: 75Maior sala: 100 pessoasInauguração: 1979DM: 185,00

Fontes e Imagens: Redes Hoteleiras

Hotel Imperial Suzano

Cidade: SuzanoUHS: 75Maior sala: não possuiInauguração: 1996DM: R$ 158,80


44

Oferta da Região - Localização:

Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps

Hotel Imperial Suzano

Terreno em Estudo

Suzano Shopping

Suzano

Mogi das Cruzes

Hotel Marbor

Ibis Mogi das Cruzes

Binder Quality Inn


Análise dos Empreendimentos:

Os quatro empreendimentos da cesta competitiva servem de referência inicial ao estudo, pois três deles estão em Mogi

das Cruzes e possuem características de produto diferentes do hotel em estudo.

Com exceção do Ibis Mogi das Cruzes, inaugurado em abril de 2014, os demais são hotéis antigos.

O Hotel Imperial Suzano é o único hotel da cidade que possui o mínimo de qualificação profissional, possui boa localização

mas necessita reformar as Uhs, pois a infraestrutura é antiga. Durante a visita técnica, o recepcionista informou que há

longstay de profissionais da empresa Komatsu que já permanecem há mais de um ano no empreendimento.

45

HOTEL

AVALIAÇÃO NOS PORTAIS

BOOKINGNota Máxima: 10

TRIP ADVISORNota Máxima: 5

Ibis Mogi das Cruzes Não divulgado 4,5

Hotel Marbor Não divulgado 3,5

BinderQualityInn 6,6 3

Hotel Imperial Suzano Não divulgado 4

O Hotel Marbor e o Binder Quality Inn estão localizados em

Mogi das Cruzes, são de categoria econômica, possuem

condição de estrutura boa porém com necessidade de

reforma em alguns dos ambientes. O Binder se encontra

em uma rua de difícil acesso e estreita, enquanto o Marbor

conta com poucas opções de alimentação no seu entorno.


Demanda Hoteleira:

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 46

A Prefeitura de Suzano, através da Secretaria de Turismo e auxílio de profissionais do mercado hoteleiro, realizou uma pesquisa

sobre a demanda da cidade por meio de entrevistas realizadas com 20 das principais empresas e indústrias do município. Através da

pesquisa foram levantadas diversas informações, chegando a algumas conclusões relevantes:

• 17 empresas apontaram a necessidade de um hotel econômico e com qualidade em Suzano;

• 12 empresas apontaram os arredores do Shopping Suzano como a melhor localização para um novo hotel;

• As empresas não apontaram nenhum hotel competitivo em Suzano além do Imperial;

• O tempo de permanência dos hóspedes é de 2 a 5 dias.

Outra informação importante, foi obtida através da entrevista realizada com o Gerente Geral do hotel Ibis Mogi das Cruzes, onde o

mesmo afirma que grande parte da ocupação do empreendimento provem das empresas de Suzano, dada a falta de opções de

hotéis de qualidade profissional na cidade, tendo captado, inclusive, a demanda que outrora utilizava o Hotel Imperial e não está

satisfeita com a qualidade dos produtos e serviços. Apesar disso, há reclamações daqueles que se hospedam em Mogi das Cruzes

com o trânsito entre as duas cidades, que tem se tornado mais intenso com o passar do tempo.


Desempenho do mercado hoteleiro:

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

A taxa de ocupação apurada foi estimada a partir de pesquisa direta nos hotéis. Foram considerados apenas os hotéis

Marbor, Binder Quality Inn e Hotel Imperial Suzano, resultando na média de mercado de 67%.

• O Hotel Ibis Mogi das Cruzes inaugurou em abril de 2014 não tendo assim como mensurar a taxa média anual. De

acordo com o Gerente Geral a taxa de ocupação do mês de maio foi bastante satisfatória para o segundo mês de

existência. Já nos meses de junho e julho houve baixa movimentação por conta da Copa do Mundo.

47

•Foi calculada a Diária Média Ponderada dos

empreendimentos, conforme os valores efetivos de 2ª a 5ª e

de 6ª a Domingo, dada a sazonalidade comum aos destinos

de negócios. O único hotel que possui tarifas promocionais

para os finais de semana é o Ibis Mogi das Cruzes.Binder

Quality InnIbis Mogi das

CruzesHotel

MarborHotel

Imperial Suzano

180,50 166,00 148,80 148,80

Diária Média Ponderada (sem café da manhã)


48


Considerações sobre a Oferta e Demanda Estudada :

Suzano é uma cidade com pouca oferta de hotel, sendo o Hotel Imperial o único considerado como adequado para

hospedagens pelas empresas das cidade. Isso faz com que hotéis de Mogi das Cruzes recebam hóspedes que poderiam

ficar na cidade, se houvesse disponibilidade.

Embora Mogi das Cruzes seja uma cidade mais atrativa em termos de opções de lazer, entretenimento e serviços, o

percurso entre as cidades está difícil nos horários de pico devido ao trânsito.

As empresas da cidade geram demanda hoteleira, eventualmente até de long-stay.

Mercadologicamente há ambiente para se estudar a inserção do hotel em estudo: geradores de demanda, demanda não

acomodada e expectativas dos geradores de demanda por produtos mais qualificados na cidade.

Oferta Futura

Existe a especulação da entrada de um hotel da rede Travel Inn na cidade, inclusive o estudo de mercado realizado pela

prefeitura foi feito para utilização desta rede. De acordo com as informações obtidas até o momento de encerramento

deste relatório, este hotel está em sua frase embrionária, sem contar ainda com terreno definido ou projeto aprovado.

Índice

49








8. Anexos


50


O estudo em andamento é para um hotel supereconômico.

Um hotel supereconômico tem características próprias e se posiciona no mercado como um produto de oportunidade, o

que significa dizer que deve atender com conforto razoável pessoas que necessitem de hospedagem por curto

período, sensíveis a preço e com boa localização.

Desta forma, encontram-se esse tipo de hotel em locais de passagem e próximos aos geradores de demanda, em grandes

centros; em cidades menores, esses hotéis são vistos em locais mais nobres, até por substituírem de forma eficiente a

antiga hotelaria deste tipo de cidade (hotéis pequenos, familiares e administração tradicional).

No caso do hotel em estudo, o terreno proposto para o hotel é central e em frente ao Shopping Center da cidade, o que

deve gerar atratividade para o empreendimento em relação aos hotéis da cidade e mesmo entorno, com destaque para

Mogi das Cruzes.

As pesquisas em Mogi das Cruzes revelaram que há demanda gerada pelas empresas de Suzano que se hospedam por lá

por não terem boas opções em Suzano. Ou seja, há indícios de demanda não atendida e mal acomodada.

A proposta do hotel em estudo, sob a bandeira Ibis Budget, é de atender

às premissas apresentadas, e analisando o mercado de Suzano e entorno

podemos dizer:


51

Suzano

Hotel de Oportunidade: O hotel deverá atrair hóspedes que não se interessavam em se hospedar na cidade e

que se hospedavam em outros hotéis, além daqueles considerados no grupo competitivo, ou que acabavam

por se esforçar em resolver seus assuntos rapidamente na cidade, mesmo que isso pudesse se tornar uma

tarefa cansativa. Esse tipo de acontecimento já foi percebido em outras cidades que inseriram um hotel

econômico ou supereconômico em situação de mercado similar de Suzano. Para o hotel em estudo, supõe-se

que essa atratividade possa representar pelo menos 30% da oferta colocada a disposição. Assim, o projeto que

prevê 132 uhs, representando uma captação de cerca de 40 uhs/dia.

Mercado mal acomodado em Suzano: Somente foi identificado como adequado para o estudo o Imperial

Suzano, hotel com boa ocupação mas só 75 uhs. Embora outros hotéis menos qualificados existam e recebam

hóspedes que podem ser potenciais clientes do hotel em estudo. Considerando esse perfil de mercado, e o

volume de vendas na cidade, considerou-se que o hotel possa captar pelo menos 18 unidades habitacionais/dia

na média, valor que é equivalente a 35% das vendas do Imperial.

Mercado não atendido em Suzano: como verificado, há demanda gerada nas empresas de Suzano

hospedada na cidade de Mogi das Cruzes. Para ponderar essa fatia, considerando os hotéis de Mogi das Cruzes

como análise, neste caso englobando também aqueles não considerados no grupo competitivo (221 uhs);

tomou-se por premissa que o hotel em estudo poderia captar deste mercado cerca de pelo menos 25 uhs/dia, o

que parece razoável, pois representa pouco mais de 20% na demanda de 2013 dos hotéis Binder e Marbor.

Desta forma, a estimativa de ocupação para o hotel em estudo, para 2014 no primeiro ano seria de

aproximadamente 83 uhs/dia na média, o que representa aproximadamente 63% de taxa de ocupação.


52

Considerando que Suzano está em crescimento e que a cidade está

se fortalecendo como destino industrial e logístico, mesmo com a

momentânea retração do PIB, há boas perspectivas de transformação

devido às possibilidades abertas do Rodoanel; vale lembrar, que em

2014, até agosto, já havia solicitação para abertura de 27 novas

empresas na cidade.

Assim, a partir do entendimento que a cidade tem vocação turística

quase que em totalidade ligada ao segmento de negócios, foram

ponderados os dados ligados à PIB, crescimento de empresas e de

empregados para definir uma taxa de crescimento para a demanda

hoteleira.

A ponderação destes índices levou a uma taxa de crescimento média

anual de 3,86% para a demanda hoteleira.


53

PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES

Item Taxa Peso

Crescimento do PIB -1,64% 1

Cresc. Nº de Empresas 4,37% 4,5

Cresc. Pessoal Ocupado 4,57% 4,5

3,86% 10


54

O hotel em estudo é pioneiro na cidade, buscou-se históricos mercadológicos em cidades similares para definir o

potencial de desempenho de vendas do hotel, sendo que esse potencial foi definido, para 2014, em cerca de 83 diárias

vendidas/dia, na média, o que representaria em 2014, a taxa de ocupação de 63,0%.

Ao se aplicar a taxa de crescimento apurada de 3,86% ao ano para o crescimento da demanda, obtém-se a seguinte

expectativa de desempenho para o hotel:

A diária média de R$ 130,00 foi balizada pela tarifa dos hotéis da região e Mogi das Cruzes, com destaque para as

práticas do Ibis Mogi das Cruzes (valores correntes de agosto de 2014).

Obs: Para projeção de receitas, por conservadorismo, a taxa de ocupação máxima a ser utilizada será de 75,8%.

Índice

55







7. Anexos

6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira

56


O Estudo de Viabilidade Econômico Financeira:

1) Receitas

2) Folha de Pagamento

3) Estimativa de Resultados (Demonstrativo de Resultados para cinco anos)

4) Análise de Sensibilidade: Retorno financeiro ao comprador da unidade hoteleira

Observações: • Período de Operação inicia-se em 2017• O hotel será administrado pela empresa Átrio Hotéis, empresa especializada em administrar hotéis em

sistema de franquias, os parâmetros honorários de franquia e gerenciamento do hotel foram considerados nos demonstrativo de resultado.

• Todos os valores estão em valores de agosto de 2014. • As projeções de receitas e gastos foram baseadas em médias de mercado e nos indicativos colhidos no estudo

de mercado, são referenciais e podem não ser atingidas conforme variações do ambiente sócio e econômico estudado e eventos não previstos no momento da realização deste estudo.


57

Receitas:

Café da manhã e conveniência

Obs: Embora a estimativa de desempenho tenha apontado potencial de ocupação até 85%, por conservadorismo, na análise foi considerado a taxa de 75,8% como teto para as projeções financeiras.


58


Folha de Pagamento:


59


Demonstrativo de Resultado 1/2:


60


Demonstrativo de Resultado 2/2:

61

Composição do Preço de Venda :

Os preços de venda à vista estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado da unidade (FF&E e taxas

hoteleiras). O valor poderá ser alterado conforme forma de pagamento escolhida.

Grupo Qtde m² privativoValor da

unidade à vista

Taxas Hoteleiras por unidade Valor de Venda da Unidade

Valor de venda/m² Decoração Afiliação

Pré-Operacional

Grupo 1 126 14,38 210.000 19.000 1.400 4.000 234.400 16.300

Grupo 2 (PNE) 6 20,44 298.498 27.007 1.400 4.000 330.905 16.189


62

Cenários de Rentabilidade: IBIS BUDGET

O cenário acima tem como premissas: Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de outubro de 2014 – Rentab.: rentabilidade simples; Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; TIR com Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 8,3% e

considerando o crescimento do FC em 2% a.a.

Foi calculada a fração ideal pela área privativa das tipologias de UHS abaixo, para resultar em rentabilidade proporcional ao valor da unidade x dimensão.

Cálculo da fração ideal - IBIS

QtdeM²

privativom² / qtde

Fração ideal

126 14,38 1.812 0,74%

6 20,44 123 1,06%

132 18,87 1.935

Retorno ao Comprador da Unidade

Preço m²Grupo 1 (14,38 m²) Grupo 2 (20,44 m²)

16.300Rentab.

16.189Rentab.

Investimento -234.400 -330.905

Ano 1 15.252 6,5% 21.680 6,6%

Ano 2 16.595 7,1% 23.588 7,1%

Ano 3 17.311 7,4% 24.607 7,4%

Ano 4 18.275 7,8% 25.976 7,9%

Ano 5 19.521 8,3% 27.747 8,4%

Ano 6 19.911 8,5% 28.302 8,6%

Ano 7 20.309 8,7% 28.868 8,7%

Ano 8 20.715 8,8% 29.445 8,9%

Ano 9 21.130 9,0% 30.034 9,1%

Ano 10 21.552 9,2% 30.635 9,3%

Média 10 anos 8,1% 8,2%

Média ano 3 a10 8,5% 8,5%

TIR Com Perpetuidade 10,7% 10,8%


63


Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interessedo investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contasde viabilidade com médias de rentabilidade ao investidorimobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.

Outra fonte d e análise é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, queoperava em junho de 2014 347 unidades e registrou para um ano deanálise (julho 2013 a julho de 2014) a rentabilidade anual de 6,47%a.a. , resultado somente da operação.

•Observações:•Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest –HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347unidades habitacionais.•Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. •Acumulada: Rentabilidade12 meses – julho de 2013 até junho de 2014. •Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida. Base de Cálculo de Perpetuidade)•Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios









64


Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor – Taxas de Referência para a Análise doEmpreendimento :

Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a

atratividade do setor e rentabilidade – CapRate:

1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência

atual está entre 6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado.

2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de

aproximadamente 6,47% a.a., (julho 2013 – junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que

compunham o fundo em junho de 2014.

3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,3%, a maior projeção mensal no período estudado – maio de 2014 do FII Hotel Maxinvest .

Essa taxa referencial foi a utilizada para o cálculo da TIR com perpetuidade, considerando também o crescimento do fluxo de

caixa a 2% a.a.


Índice

65







7. Anexos

Anexo - Glossário

66


Anexo - Glossário

67


Anexo - Glossário

68


Anexo - Glossário

69


Anexo - Glossário

70


Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – HigienópolisSão Paulo – SP – Brasil – 01228-200Fone – fax (55.11) 3034.2824

www.caiocalfat.com.br [email protected]

71

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