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Desenvolvimento de uma Plataforma Eletrónica de Apoio à

Gestão de Condomínios

Tiago Miguel Rodrigues dos Santos

Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em

Engenharia Civil

Orientador: Prof. Fernando António Baptista Branco

Júri

Presidente: Prof. Ana Paula Patrício Teixeira Ferreira Pinto França de Santana

Orientador: Prof. Fernando António Baptista Branco

Vogal: Prof. Pedro Miguel Dias Vaz Paulo

Outubro 2014

i

Resumo A gestão de um condomínio implica a intervenção na manutenção do edifício, na contratação

de serviços, na gestão de funcionários, na administração e contabilidade, além da preocupação

com o bem-estar e interesse dos diferentes condóminos. Todos estes fatores tornam a gestão

de condomínios numa atividade bastante complexa, que necessita imperativamente de estar

bem organizada e estruturada para ser bem-sucedida.

A presente dissertação versa-se precisamente sobre esta temática, cujo objetivo passa por

desenvolver a arquitetura de uma plataforma eletrónica de apoio à gestão de condomínios, que

apresente características inovadoras e capazes de melhorar a experiência resultante do

exercício desta atividade, por parte dos diversos intervenientes afetos à gestão do condomínio.

Para isso, teve que se ter em conta toda a revisão da literatura associada à gestão de

condomínios e análise dos softwares que existem no mercado nacional.

A principal caraterística desta plataforma é o facto de esta ser um meio de comunicação que

aproxima vários intervenientes na gestão do condomínio, em vez de estar direcionada

unicamente para o administrador. O modelo da plataforma pretende dinamizar a relação entre

condóminos/administração mas também pretende dinamizar a comunicação com empresas

para a contratação de serviços afetos ao condomínio através de uma ferramenta de

e-procurement.

Após o desenvolvimento da arquitetura da plataforma, esta foi analisada por uma entidade

administradora de condomínios que considera que o modelo proposto tem um grande potencial

pela sua componente interativa, e por integrar todo o processo envolvido na gestão do

condomínio, sendo que essas caraterísticas trazem benefícios a todos os intervenientes

envolvidos.

Palavras-chave: Gestão de Condomínios; Condóminos; Plataforma eletrónica; E-procurement;

Manutenção de Edifício; Inovação

iii

Abstract

The management of a condominium includes the building’s maintenance, hiring services,

human resources management, finances and administration and last but not least the the

concern about the joint-owners confort and well-being. All these factors make the condominium

management a complex activity, which requires a proper organization and structure to be

successful.

This dissertation aims exactly to present the development of a software architecture that

supports condominium management which includes innovative features able to improve the

experience of all stakeholders involved in the process. To do that, it was necessary to revise all

literature associated to condominium management and software analysis.

The main characteristic of this platform is the fact that it establishes a bridge between all

stakeholders, bringing them together, instead of directing it only to the administrator. The design

of the platform aims to dynamize the communication between joint-owners/ administration but

also aims to promote communication with companies for service hiring related to the

condominium, using an e-procurement tool.

After this platform has been developed, it was analysed by a condominium administration entity,

which has considered it to have great potencial due to its interactive component and also

because it integrates the entire process of management, bringing advantages to all

stakeholders.

Keywords: Condominium Management; Joint-owner; Software Architecture; E-procurement; Building Maintenace; Innovation

v

Agradecimentos

A concretização desta dissertação é o resultado de vários meses de trabalho, sendo apenas

possível graças ao apoio e incentivo de algumas pessoas. Quero, por isso, expressar-lhes o

meu agradecimento.

Ao Professor Fernando António Baptista Branco, orientador desta dissertação, expresso o meu

profundo agradecimento, pelo incentivo, pela disponibilidade prestada e pelo entusiasmo e

interesse demonstrado com a evolução da dissertação. Ao Professor gostaria também de

agradecer, as imensas sugestões que trouxe à discussão e que enriqueceu este trabalho.

À minha família por todo o apoio que me deram durante a realização da dissertação mas

sobretudo durante todo o meu percurso académico. Deixando um agradecimento especial à

minha mãe e ao meu pai por tudo! Por todo o carinho e apoio, pela amizade, por estarem

sempre presentes e por todo o esforço que fizeram para me proporcionarem a realização do

curso.

À Madalena Lourenço que foi incansável, um verdadeiro pilar ao longo destes meses. O seu

carinho, o seu apoio e a sua dedicação. Pela paciência, pela motivação e por estar do meu

lado nos momentos difíceis. Não há palavras para descrever o quanto estou agradecido.

Ao Fernando Monteiro, administrador de condomínios da Associação de Inquilinos

Lisbonenses, pela disponibilidade e pelo apoio prestado na realização da dissertação.

À Beatriz Lopes e ao meu primo André Filipe, que se mostraram sempre disponíveis para

ajudar e estiveram presentes sempre que precisei. Muito obrigado por todo o empenho e

amizade.

Quero ainda deixar um agradecimento especial a Rui Bastos, ao engenheiro Girão Marques e à

Gena por todo o apoio prestado.

Aos meus amigos e colegas que me acompanharam ao longo do curso por todo o

companheirismo, especialmente ao André Alves, Tiago Vieira, Samuel Carreira e Ricardo

Carvalho.

Por fim, a todos os meus amigos que, de forma direta ou indireta, contribuíram para a minha

formação enquanto pessoa e engenheiro.

vii

Índice Geral

Resumo ........................................................................................................................ i

Abstract ...................................................................................................................... iii

Agradecimentos .......................................................................................................... v

1. Introdução ............................................................................................................ 1

1.1. Nota introdutória ............................................................................................................ 1

1.2. Objetivos e metodologia da dissertação ....................................................................... 1

1.3. Organização da Dissertação ......................................................................................... 2

2. Edifício em Regime de Condomínio ................................................................... 5

2.1. Nota introdutória ............................................................................................................ 5

2.2. Definição de condomínio (Propriedade Horizontal) ...................................................... 5

2.3. Evolução histórica e enquadramento legal ................................................................... 6

2.4. O Título Constitutivo da propriedade horizontal ............................................................ 9

2.5. Regulamento do condomínio ...................................................................................... 10

2.6. Partes comuns do edifício ........................................................................................... 11

2.7. Deveres dos condóminos ............................................................................................ 12

2.7.1. Despesas do condomínio ........................................................................................ 12

2.7.2. Fundo Comum de Reserva ..................................................................................... 14

2.7.3. Seguros ................................................................................................................... 15

2.8. Administração das partes comuns do edifício ............................................................. 15

2.8.1. Assembleia de Condóminos .................................................................................... 15

2.8.2. Administrador .......................................................................................................... 18

2.9. Conclusão de capítulo ................................................................................................. 19

3. A Gestão de Condomínios ................................................................................ 21

3.1. Nota introdutória .......................................................................................................... 21

3.2. A realidade dos condomínios em Portugal ................................................................. 21

3.3. O gestor de condomínios ............................................................................................ 25

3.3.1. Administrador de condomínio particular .................................................................. 25

3.3.2. Empresa gestora de condomínios ........................................................................... 25

3.4. Atividades da gestão de edifícios ................................................................................ 26

3.4.1. Atividade técnica ..................................................................................................... 27

3.4.2. Atividade económica ............................................................................................... 28

viii

3.4.3. Atividade funcional .................................................................................................. 29

3.5. Manutenção de edifícios ............................................................................................. 30

3.5.1. Génese e significado ............................................................................................... 30

3.5.2. Manutenção vs reabilitação ..................................................................................... 30

3.5.3. Intervenientes no processo de manutenção ........................................................... 32

3.5.4. Estratégias de manutenção ..................................................................................... 33

3.5.4.1. Manutenção corretiva .......................................................................................... 34

3.5.4.2. Manutenção pró-ativa .......................................................................................... 35

3.5.5. Operações de manutenção ..................................................................................... 37

3.5.6. Relação entre estratégias de manutenção e operações de manutenção ............... 39

3.6. Softwares de gestão de condomínios ......................................................................... 41

3.6.1. Softwares existentes no mercado nacional ............................................................. 41

3.6.2. Assembleia de Condomínio Virtual ......................................................................... 44

3.7. Conclusões de capítulo ............................................................................................... 46

4. Modelo da Plataforma Eletrónica de Gestão de Condomínios ....................... 49


4.2. Objetivos pretendidos para a plataforma eletrónica .................................................... 49

4.3. Intervenientes na plataforma eletrónica ...................................................................... 51

4.3.1. Administrador de condomínio particular .................................................................. 52

4.3.2. Empresa de gestão e administração de condomínios ............................................ 53

4.3.3. Condómino .............................................................................................................. 53

4.3.4. Empresas prestadoras de serviços ......................................................................... 53

4.3.5. Administrador da plataforma eletrónica................................................................... 53

4.3.6. Relação entre os intervenientes na plataforma ....................................................... 54

4.4. Serviços e funcionalidades da plataforma eletrónica .................................................. 54

4.4.1. Condomínio Virtual .................................................................................................. 55

4.4.2. Portal “sourcing” ...................................................................................................... 56

4.4.3. Outros serviços associados à plataforma eletrónica ............................................... 57

4.4.4. As funcionalidades da plataforma e a legislação em vigor ..................................... 58

4.5. Análise comparativa de mercado ................................................................................ 59

4.6. Análise SWOT ............................................................................................................. 60

4.7. Estrutura tecnológica da plataforma eletrónica ........................................................... 64

4.7.1. Acessibilidade .......................................................................................................... 64

4.7.2. Estrutura do sistema tecnológico associado à plataforma ...................................... 65

ix

4.7.3. Usabilidade do portal “O Meu Condomínio” ............................................................ 66

4.7.4. Usabilidade do portal “Sourcing” ............................................................................. 68

4.7.4.1. Pacotes de Serviços ............................................................................................ 69

4.7.4.2. Organização dos Pacotes de Manutenção de Edifícios (área técnica) .............. 69

4.7.4.3. Organização de Pacotes de áreas Financeiras, Administrativas e Jurídicas ..... 73

4.7.4.4. Processo de pedido de proposta ......................................................................... 74

5. Implementação do Modelo da Plataforma Eletrónica ...................................... 75


5.2. Página Inicial da plataforma eletrónica ....................................................................... 75

5.2.1. Menus ...................................................................................................................... 75

5.3. Área de cliente dos intervenientes .............................................................................. 77

5.4. Área de cliente do Condómino / Administrador de Condomínio Particular ................. 77

5.4.1. Menu Principal ......................................................................................................... 77

5.4.2. Página principal da área de cliente ......................................................................... 78

5.4.3. “O Meu Condomínio” ............................................................................................... 80

5.4.3.1. Dados do condomínio.......................................................................................... 80

5.4.3.2. Gestão Financeira do condomínio ...................................................................... 82

5.4.3.3. Gestão Técnica do condomínio ........................................................................... 87

5.4.3.4. Sala do Condomínio ............................................................................................ 93

5.4.3.5. Calendário do condomínio .................................................................................. 96

5.4.3.6. Arquivo ................................................................................................................ 96

5.4.3.7. A Minha Área ....................................................................................................... 97

5.4.4. Portal Sourcing ........................................................................................................ 98

5.4.5. Centro de Mensagens ........................................................................................... 101

5.4.6. Configurações ....................................................................................................... 101

5.5. Área de cliente da empresa de gestão de condomínios ........................................... 102

5.6. Área da empresa prestadora de serviços ................................................................. 103

5.6.1. Menu principal ....................................................................................................... 103

5.6.2. Página Principal da área de cliente ....................................................................... 104

5.6.3. Centro de Mensagens ........................................................................................... 105

5.6.4. Gestão de Procedimentos ..................................................................................... 106

5.6.5. Histórico do Feedback Recebido .......................................................................... 110

5.6.6. Estatísticas ............................................................................................................ 110

5.6.7. Configurações ....................................................................................................... 111

x

6. Validação da Plataforma Eletrónica ............................................................... 115

6.1. Nota introdutória ........................................................................................................ 115

6.1.1. Formalização e objetivos da reunião ..................................................................... 115

6.1.1.1. Seleção da Entidade ......................................................................................... 115

6.1.1.2. Associação de Inquilinos Lisbonenses .............................................................. 116

6.1.2. Planeamento da reunião ....................................................................................... 116

6.1.3. Realização da reunião ........................................................................................... 116

6.1.4. Análise da plataforma eletrónica ........................................................................... 117

7. Conclusões e Desenvolvimentos Futuros ..................................................... 121

7.1. Considerações finais ................................................................................................. 121

7.2. Desenvolvimentos futuros ......................................................................................... 122

Referência Bibliográficas ....................................................................................... 123

Anexos

Anexo I – Softwares de gestão de condomínios

Anexo II – Pacotes de manutenção de edifícios

Anexo II – Planeamento da reunião

xi

Índice de Tabelas Tabela 1: Exigência mínima de votação para deliberação em assembleia (adaptado de artigo

1432º) .......................................................................................................................................... 17

Tabela 2: Percentagem de edifícios que necessitam de reparação consoante idade de

construção ................................................................................................................................... 24

Tabela 3: Intervenientes no processo de manutenção ............................................................... 33

Tabela 4: Relação entre estratégia de manutenção e operações de manutenção .................... 39

Tabela 5: Funcionalidades da plataforma associadas à legislaçãol em vigor ............................ 58

Tabela 6: Mapa comparativo de softwares de gestão de condomínios ...................................... 59

Tabela 7: Principais funcionalidades de cada utilizador ............................................................. 66

Tabela 8: Exemplo de organização de pacote de serviços (Ascensores) .................................. 72

Tabela 9: Pacotes criados em relação à área financeira, jurídica e administrativa .................... 74

Tabela 10: Itens do menu de topo .............................................................................................. 76

Tabela 11: Itens do menu lateral ................................................................................................. 77

Tabela 12: Itens do menu principal da área de cliente “Condómino” ......................................... 78

Tabela 13: Separadores de “O Meu Condomínio” ...................................................................... 80

Tabela 14: Gestão financeira do condomínio ............................................................................. 82

Tabela 15: Plano de orçamento do condomínio ......................................................................... 84

Tabela 16: Plano de análise orçamental ..................................................................................... 86

Tabela 17: Gestão técnica do condomínio .................................................................................. 87

Tabela 18: Vistoria ...................................................................................................................... 90

Tabela 19: Simulador de obras futuras ....................................................................................... 92

Tabela 20: Sala do condomínio ................................................................................................... 94

Tabela 21: A minha área ............................................................................................................. 97

Tabela 22: A minha área de administrador ................................................................................. 97

Tabela 23: Portal sourcing .......................................................................................................... 98

Tabela 24: Propostas recebidas .................................................................................................. 99

Tabela 25: Centro de mensagens ............................................................................................. 101

Tabela 26: Configurações ......................................................................................................... 101

Tabela 27: Área de cliente da empresa de gestão de condomínios ......................................... 102

Tabela 28: Itens do menu principal da área de cliente da empresa prestadora de serviços ... 104

Tabela 29: Itens do centro de mensagens e as suas funções .................................................. 105

Tabela 30: Gestão de procedimentos ....................................................................................... 106

xii

Tabela 31: Itens do formulário para elaboração de proposta ................................................... 108

Tabela 32: Configurações ......................................................................................................... 111

xiii

Índice de Figuras Figura 1: Tipos de despesa do condomínio (adaptado de (Trindade, 2011)) ............................. 13

Figura 2: Edifícios construídos segundo a época de construção ............................................... 23

Figura 3: Edifícios segundo a época de construção, por principais materiais utilizados na

construção ................................................................................................................................... 23

Figura 4: Atividades da Gestão de Edifícios ............................................................................... 27

Figura 5: Sintetização de Conceitos adaptado de (Ferreira, 2009) ............................................ 31

Figura 6:Estratégias de Manutenção (Flores, 2002) ................................................................... 34

Figura 7: Estrutura de aplicação de um plano de manutenção de edifícios existentes, [adaptado

de Morgado (2012)] ..................................................................................................................... 40

Figura 8: Esquema do processo de utilização da plataforma ..................................................... 51

Figura 9: Intervenientes na plataforma eletrónica ....................................................................... 52

Figura 10: Relação entre os intervenientes da plataforma ......................................................... 54

Figura 11: Esquema de acesso à secção “O Meu Condomínio” por parte dos diferentes

intervenientes .............................................................................................................................. 67

Figura 12: Esquema de passagem de administração na plataforma .......................................... 68

Figura 13: Esquema de funcionamento do Portal “Sourcing” ..................................................... 68

Figura 14: Tipos de pacotes de serviços .................................................................................... 69

Figura 15: Pacotes gerais associados à manutenção do edifício ............................................... 71

Figura 16: Esquema de divisão dos pacotes em sub-pacotes ................................................... 72

Figura 17: Exemplo de escolha de um serviço na plataforma .................................................... 73

Figura 18: Processo de pedido de proposta na plataforma ........................................................ 74

Figura 19: Menu de topo ............................................................................................................. 76

Figura 20: Página Inicial da Área de Cliente do Condómino ...................................................... 79

Figura 21: Esquema de base de dados de informações gerais do condomínio ......................... 81

Figura 22: Frações e Condóminos (Dados do Condomínio) ...................................................... 82

Figura 23: Movimentos de Conta (Gestão Financeira do Condomínio)...................................... 83

Figura 24: Orçamentos do Condomínio (Gestão Financeira do Condomínio) ........................... 84

Figura 25: Análise Orçamental do condomínio (Gestão financeira do condomínio) .................. 85

Figura 26: Mapa de Quotas (Gestão Financeira do Condomínio) .............................................. 87

Figura 27: Contratos de Manutenção .......................................................................................... 88

Figura 28: Registos de Manutenção associado aos Contratos de Manutenção ........................ 89

Figura 29: Obras realizadas no condomínio ............................................................................... 91

xiv

Figura 30: Fórum do Condomínio (Sala do Condomínio) ........................................................... 94

Figura 31: Livro de Ocorrências (Sala do Condomínio) .............................................................. 95

Figura 32: Calendário do Condomínio ........................................................................................ 96

Figura 33: Arquivo ....................................................................................................................... 97

Figura 34: Caixa de Diálogo ...................................................................................................... 100

Figura 35: Propostas Recebidas ............................................................................................... 100

Figura 36: Os nossos condomínios ........................................................................................... 103

Figura 37:Página inicial da área de cliente das empresas prestadoras de serviços ................ 105

Figura 39: Procedimentos por Responder ................................................................................ 107

Figura 40: Formulário para elaboração de proposta ................................................................. 108

Figura 41: Procedimentos Respondidos ................................................................................... 109

Figura 42: Histórico do Feedback Recebido ............................................................................. 110

Figura 43: Gestão de Serviços .................................................................................................. 112

Figura 44: Estatutos do utilizador .............................................................................................. 112

1

1. Introdução

1.1. Nota introdutória

Gerir um condomínio não é uma tarefa fácil, tendo em conta a multidisciplinariedade envolvida,

como a engenharia, arquitetura, legislação, sociologia e economia, e por outro lado, os

interesses e requisitos de vários proprietários portadores de direitos e deveres relativamente à

gestão da propriedade em comum.

De facto os condóminos, enquanto coproprietários das zonas comuns têm um papel muito

importante na gestão do condomínio, mas constata-se que existe falta de interesse na

participação dos problemas associados ao condomínio. Nestes casos, a delegação de funções

a entidades de administração de condomínios é o meio preferencial para evitar problemas, o

que por vezes se revela ineficaz. (Brandão, 2009)

A má gestão resulta da falta de empenho da entidade responsável pela gestão, mas também

da acomodação dos condóminos em relação aos assuntos do condomínio. Isto porque, apesar

do administrador ter funções executivas, os condóminos têm funções deliberativas, e são eles

os responsáveis pelas principais decisões a tomar no condomínio. Assim, constata-se que um

dos problemas associados à gestão de condomínios, é a falta de comunicação entre estes dois

intervenientes e a falta de iniciativa dos mesmos.

Acreditando que a internet é cada vez mais, o meio preferencial e prático para a comunicação

entre diferentes pessoas, crê-se que a criação de uma plataforma de gestão de condomínios

que dê relevância e destaque ao papel do condómino, pode criar uma maior mobilização e

interesse por parte deste interveniente na gestão de condomínios, visto que não necessita do

contacto presencial para tratar de assuntos, que de outra forma, não se preocuparia.

Apesar de já existirem programas informáticos relacionados com a gestão do condomínio,

estes sistemas informáticos estão sobretudo direcionados para o administrador,

nomeadamente para a organização da vertente financeira do condomínio. Assim, atendendo ao

facto, que atualmente proliferam os meios tecnológicos considera-se que o desenvolvimento e

a organização da gestão de condomínios necessita cada vez mais de um suporte informático

adequado, que seja interativo e que integre todo o processo de gestão, de forma a tornar esta

atividade mais eficiente e produtiva.

1.2. Objetivos e metodologia da dissertação

Quando um condomínio é bem organizado e gerido, faz com que esta forma de propriedade

apresente uma série de vantagens para os proprietários de apartamentos individuais (Malheiro,

2013). É com este intuito que se desenvolve a dissertação, cujo principal objetivo passa pelo

desenvolvimento de uma plataforma eletrónica que apoie na gestão do condomínio.

2

A plataforma pretendida pretende acompanhar as novas tecnologias e tornar esta atividade

mais interativa e dinâmica, promovendo uma maior mobilização por parte dos seus

intervenientes. Também se pretende que seja um sistema de gestão integrada que envolva

todos os processos associados à gestão do condomínio, inclusive na contratação de serviços.

Para se desenvolver esta plataforma, tem que se aprofundar o estudo relativamente à gestão

dos condomínios e dos conceitos que lhes estão associados, começando por explorar a

legislação que regula o instituto da propriedade horizontal. Para além da legislação em vigor,

pretende-se conhecer as principais caraterísticas associadas às formas de administrar

condomínios e sobretudo fazer um levantamento das principais funcionalidades dos softwares

que auxiliam na gestão do condomínio, a nível nacional.

Após a exposição teórica do tema, o principal objetivo da dissertação passa pela elaboração

das principais caraterísticas e funcionalidades da plataforma, para assim ser possível a

implementação do modelo pretendido para a plataforma eletrónica.

Outro dos objetivos pretendidos na dissertação passa pela divulgação da plataforma eletrónica

a uma entidade administradora de condomínios, para que esta avalie as suas caraterísticas e

funcionalidades, tratando-se assim da primeira avaliação ao trabalho realizado.

1.3. Organização da Dissertação

A presente dissertação encontra-se dividida em 7 capítulos, bibliografia e anexos. Com o intuito

de elaborar um documento estruturado, optou-se por dividir o desenvolvimento da dissertação

em três partes distintas:

Parte I - Enquadramento Teórico relativamente à temática abordada (Capítulo 2 e

Capítulo 3);

Parte II – Caso de Estudo: Desenvolvimento de uma plataforma eletrónica de apoio à

gestão de condomínios (Capítulo 4 e Capítulo 5);

Parte III – Análise Externa da Plataforma (Capítulo 6);

Posteriormente, apresentam-se conclusões, bibliografia e anexos.

O capítulo 1 consiste na introdução do tema e pretende dar a conhecer de forma genérica,

quais as motivações e considerações preliminares que justificam a sua elaboração.

Descrevem-se ainda os principais objetivos da dissertação e a sua respetiva organização.

O capítulo 2, intitulado “Edifício em regime de condomínio”, é o primeiro dos dois capítulos

dedicados ao estado atual do conhecimento. Numa primeira fase, introduz-se o conceito

genérico do condomínio e as bases para a constituição do edifício em propriedade horizontal.

Posteriormente faz-se um enquadramento histórico e legal do instituto que rege a propriedade

horizontal, apresentando a sua evolução ao longo dos tempos e a sua definição jurídica. Por

último, aborda-se o atual regime de propriedade horizontal e os seus principais artigos. A

3

exposição dos artigos permite a apresentação dos principais elementos associados ao

condomínio, como o título constitutivo e o regulamento do condomínio, os deveres e direitos

dos condóminos e as disposições associadas à administração das partes comuns do edifício.

O capítulo 3 intitulado “Gestão de Condomínios” pretende continuar a desenvolver o estado da

arte, mas cingindo-se sobretudo na gestão do condomínio. Começa por fazer uma abordagem

aos dados estatísticos existentes sobre os condomínios e a sua administração. Depois

pretende desenvolver a temática da gestão de edifícios, abordando os diferentes tipos de

atividade que lhe está associado, dando relevância à importância e às caraterísticas da

manutenção de edifícios. Por último começa-se a fazer uma ponte de ligação para o próximo

capítulo, e aborda-se o conceito e as caraterísticas dos diferentes softwares de gestão de

condomínios existentes no mercado.

O capítulo 4, “Modelo da plataforma eletrónica de gestão de condomínios”, é o primeiro

capítulo associado ao desenvolvimento da plataforma eletrónica e começa por apresentar as

caraterísticas e funcionalidades pretendidas, bem como os principais intervenientes e as

principais soluções associadas à plataforma. Após essa caraterização inicial da plataforma,

faz-se uma análise SWOT, que pretende fazer uma avaliação à implementação da plataforma

eletrónica desenvolvida. A segunda parte do capítulo está ligado à estruturação do conteúdo

pretendido para a plataforma, num conceito tecnológico, em que se avalia a forma de

apresentação dos serviços e a gestão da informação necessária à correta organização e

funcionalidade dos serviços pretendidos para a plataforma.

O capítulo 5, intitulado “Implementação do modelo da plataforma eletrónica”, pretende

desenvolver um protótipo de plataforma, em que estrutura todo o conteúdo apresentado no

capítulo 4. Este capítulo refere as caraterísticas de todas as áreas que se pretendem

implementar na plataforma.

No capítulo 6, “Análise externa da plataforma”, é demonstrado a avaliação do modelo da

plataforma feito, por parte de uma entidade externa. Começa-se por apresentar todo o

processo de agendamento da reunião para apresentação da plataforma e posteriormente

apresenta-se todas as considerações feitas relativamente ao modelo desenvolvido.

No capítulo 7, são apresentadas as conclusões finais do estudo elaborado e sugerem-se os

desenvolvimentos futuros na temática em causa.

Na bibliografia, são apresentadas todas as referências bibliográficas consultadas durante o

desenvolvimento da presente dissertação.

Em anexo, encontra-se as principais funcionalidades dos softwares de gestão de condomínios

existentes no mercado; a organização de serviços disponibilizados na plataforma, com base no

procedimento descrito no capítulo 4 e ainda o planeamento da reunião efetuada para

apresentação e avaliação do modelo da plataforma, conforme apresentado no capítulo 6.

5

2. Edifício em Regime de Condomínio


O termo condomínio possui origem no latim “cumdominium”: “cum” significa conjuntamente e

“dominum” significa domínio ou propriedade (Testoni, 2012). Isto significa que não basta que

um prédio seja habitado por diferentes pessoas para se constituir um condomínio. Para isso é

necessário introduzir o direito de propriedade. O direito de propriedade que recai sobre os

proprietários que vivem em condomínio está associado ao direito de propriedade horizontal.

Esse direito é regulado na Legislação Portuguesa, cuja sua disciplina jurídica está presente no

capítulo VI (Propriedade Horizontal), do título II (Do Direito de Propriedade) do livro III (Direito

das Coisas) do Código Civil de 1966.

Assim, este capítulo pretende apresentar a legislação do regime de propriedade horizontal e

dar a conhecer os instrumentos envolvidos na constituição de um condomínio. Da mesma

forma pretende-se investigar os registos históricos associados ao instituto de propriedade

horizontal, e analisar a evolução associada a este instituto.

2.2. Definição de condomínio (Propriedade Horizontal)

Segundo o artigo 1344º do Código Civil português, sobre cada edifício incorporado no solo

recai apenas um direito de propriedade, que abrange as construções e o solo sobre o qual

estão implantadas, e os terrenos que lhe servem de logradouro.

Contudo a esta regra constitui exceção a propriedade horizontal. Diz-se que um prédio está

constituído em propriedade horizontal, quando está dividido em frações autónomas, que são

distintas e isoladas entre si e que podem pertencer a proprietários diversos, devendo ter saída

própria para uma parte comum do prédio, ou para a via pública. (Castelo, 2009; artigo 1415º do

Código Civil).

O disposto nº1 do artigo 1420º considera que na propriedade horizontal congregam-se dois

direitos reais distintos: um de propriedade singular no que respeita às frações autónomas e

outro de compropriedade, cujo objeto é constituído pelas partes comuns do imóvel. Assim

sendo, considera-se que um condomínio existe quando:

“(…) temos uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária (o edifício) que

pertence a vários contitulares, tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de

natureza dominial sobre frações determinadas, as partes próprias, e uma

comparticipação no direito de propriedade que incide sobre as restantes partes do

edifício, as partes comuns.” (Passinhas, 2006 citado por Brandão, 2009)

6

Desta forma, um edifício que pertença a um só individuo e cujos andares estejam arrendados

não constitui um condomínio.

2.3. Evolução histórica e enquadramento legal

O conceito de domínio, ou propriedade, não foi sempre igual ao longo da História, tendo sofrido

várias alterações e evoluções a par das mutações sociais que ocorreram.

Na Antiguidade

Segundo Mendes (1968) citando Vasquez (1954), “(…) a propriedade de uma casa, dividida de

tal maneira que os seus diferentes pisos pertençam a diferentes proprietários é um facto muito

antigo, embora haja de reconhecer-se que as manifestações que de tal instituição se

encontram na Antiguidade têm carácter excecional”.

O mesmo autor apresenta investigações históricas que revelam que há cerca de 2000 anos

Antes de Cristo, se realizavam na Babilónia, vendas de frações divididas de casas, “(…)

existindo mesmo uma ata do tempo de Immeroum, rei de Sippar que relata a venda do rés-de-

chão de uma casa, enquanto o andar superior continuava a pertencer ao vendedor.” (Mendes,

1968 citando Vasquez,1954)

Miranda (1971) afirma que nos direitos grego e greco-egípcio há também notícia da divisão de

partes de edifícios entre os diversos titulares através da communio pro diviso1 do solo.

Fundamenta a sua afirmação, em textos de papiros que se referiam a casos de comunhão pro

diviso em solo edificado ou em solo não edificado.

A escassez de documentação não permite ir muito além relativamente à instituição da

propriedade horizontal na Antiguidade, mas Mendes (1968) alerta para o facto de que outros

povos do antigo Oriente tiveram nas suas cidades formas de propriedade horizontal,

nomeadamente na Síria, devido à sua configuração geográfica, “(…) apertadas entre o

Mediterrâneo e elevações paralelas à costa.”, o que pode indicar o desenvolvimento da

propriedade por andares.

A possibilidade da existência de propriedade horizontal em Roma, não é consensual entre

diversos autores. Isto porque não há regulamentação jurídica sobre este instituto referenciada

“(…) nas obras jurídicas clássicas e post-clássicas”. (Mendes, 1968)

Miranda (1971) afirma que em Roma há evidências de construção de edifícios divididos por

andares e entre diferentes proprietários, tendo por base a análise de fragmentos do Digesto2,

considerando admissível a comunhão pro diviso de edifícios. Contudo, de acordo com Lopes

(2000), embora existam essas evidências, os romanos “(…) não conheceram a divisão de

1 Co-propriedade sobre uma coisa, geralmente imóvel, com a divisão espacial entre os co-proprietários 2 Compilação de leis romanas, organizada por ordem do imperador Justiniano

7

propriedade com o mesmo carácter do instituto de propriedade horizontal (...)”, isto é, os factos

demonstrados no Digesto não indicam a divisão do edifício como forma de propriedade distinta

sobre cada um dos andares, mas sim como formas de superfície. O que segundo Mendes

(1968) vai ao encontro de Gonçalves (1956) que entende que não podia ter existido

propriedade horizontal, por ser contraditória a sua existência “(…) com o valor absoluto do

accessio romana”, sendo que um dos princípios de direito de propriedade em vigor era a

“superfícies solo cedit3”.

Período Intermédio

Existem indícios da existência de propriedade por andares durante os últimos séculos da Idade

Média. Segundo Mendes (1968), a cidade medieval estava “apertada” entre as muralhas

conferindo um espaço muito limitado para a construção, o que evidencia a necessidade de

construir em altura.

A partir do século XVII começa a surgir as primeiras regulamentações acerca da propriedade

horizontal, e é através “(…) dos costumes reduzidos a escrito de numerosas cidades francesas

e flamengas, que se pode avaliar a difusão da propriedade por andares” (Mendes, 1968). O

mesmo autor refere que o costume mais conhecido é o costume de Orleans, pois encara a

regulamentação do instituto com a preocupação de resolver prováveis conflitos entre os

condóminos, disciplinando especialmente a repartição de despesas da conservação e das

obrigações de fazer obras nas partes comuns.

O artigo 215º deste costume é citado por Mendes (1968) e dispõe: “se uma casa está dividida

de tal maneira que um tem o baixo e outro o alto, o que tem o baixo está obrigado a sustentar e

a conservar o edificado por baixo do 1º andar (…); e o que tem o alto está obrigado a sustentar

e conservar o telhado e o edificado debaixo dele até ao dito 1º andar […]”

Segundo Racciatti (1982) é em 1720, em França, que se dá a primeira revolução da

constituição deste instituto, tendo como motivo, um grande incêndio ocorrido em Rennes que

destruiu perto de um milhar de edifícios. A reconstrução da cidade impôs aos proprietários

vítimas do incêndio maiores despesas, pelo que adotaram voluntariamente o regime da

propriedade por andares, evitando assim o pagamento de um edifício inteiro.

Durante e após a Primeira Guerra Mundial

A propriedade horizontal teve uma crescente importância a partir da Primeira Guerra Mundial

devido ao agravamento da crise habitacional. O desenvolvimento industrial das grandes

metrópoles europeias levou ao êxodo rural das famílias para os centros urbanos, que num

3 Princípio romano, que refere que tudo o que era plantado ou edificado no solo, passava a pertencer ao proprietário do

solo.

8

momento pós-guerra provocou a estagnação quer do ponto de vista do desenvolvimento, quer

a nível de construção. (Brandão, 2009)

Brandão (2009) revela que a escassez do solo e o progressivo encarecimento dos terrenos,

aliado ao desenvolvimento de novas técnicas e materiais utilizados na construção, resulta na

necessidade das cidades crescerem verticalmente, desenvolvendo-se o conceito associado à

construção de amplos complexos residenciais. Este conceito de residência foi-se expandindo

ao longo do século XX com a contínua migração das famílias para a cidade, “(…)

aperfeiçoando-se no tipo de ofertas e expressando-se com novas linguagens”.

A propriedade horizontal em Portugal

Em Portugal, os antepassados históricos do instituto da propriedade horizontal estão

associados aos edifícios existentes antes do século XVII, estando declarado no Livro I das

Ordenações Filipinas, com o seguinte parágrafo:

“Se uma casa for de dois senhorios de maneira que um deles seja o sótão e do outro o

sobrado, não poderá aquele, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele cujo for

o sótão, ou loja, nem outro edifício algum.” (Mendes, 1968)

Mais tarde, através do Código de Seabra (Código Civil de 1867), seguiu-se o modelo adotado

pelo costume de Orleans, onde o artigo 2335º passou a regular o modo de repartição de

despesas de conservação e obrigações de manutenção do edifício:

“Se os diversos andares de um edifício pertencerem a diversos proprietários, e o modo

de reparação e conserto se não achar regulado nos seus respetivos títulos, observar-

se-á o seguinte:

1º - As paredes comuns e os tetos serão reparados por todos, em proporção do valor

que pertence a cada um.

2º - O proprietário de cada andar pagará a despesa do conserto do seu pavimento e

forro.

3º - O proprietário do primeiro andar pagará a despesa do conserto da escada de que

se serve; o proprietário do segundo, a parte da escada de que igualmente se serve a

partir do patamar do primeiro andar, e assim por diante.” (Mendes, 1968)

Com o rescaldo da Primeira Guerra Mundial, estava previsto a revisão deste artigo,

estabelecendo a propriedade de casas por andares, contudo só a 14 de Outubro de 1955 foi

publicado o Decreto-Lei nº40333, com 37 artigos que apresenta uma pormenorizada disciplina

sobre o instituto de propriedade horizontal:

“A propriedade horizontal é, por conseguinte, a propriedade exclusiva duma habitação

integrada num edifício comum. O direito de cada condómino em conjunto é o direito

sobre um prédio, portanto, sobre uma coisa imobiliária, e como tal é tratado

9

unitariamente pela lei; mas o objecto em que incide é misto – é constituído por uma

habitação exclusiva, que é o principal, e por coisas comuns, que são o acessório”

(Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro)

Com a entrada em vigor do Código Civil Português em 1966, os propósitos do regime de

propriedade horizontal foram melhorados, passando a fazer parte do capítulo VI do título II do

livro III deste Código Civil. Desde então as alterações sofridas procuram preservar as

disposições do Código Civil, não esquecendo o estudo atento das jurisprudência que sobre

esta matéria ao longo do tempo se têm vindo a pronunciar, destacando-se os Decreto-Lei

268/94 (estatuí sobre matérias estranhas à natureza do Código Civil e têm carácter

regulamentar) e Decreto-Lei 269/94 (criação de disposições regulamentares sobre mecanismos

que permitem o aforro dos condóminos proprietários, visando a conservação e beneficiação

dos edifícios em regime de propriedade horizontal), ambos de 25 de Outubro de 1994.

2.4. O Título Constitutivo da propriedade horizontal

Para um edifício estar constituído em propriedade horizontal, tem que haver um documento

com validade jurídica (formalizado através de escritura notarial) que ateste que o edifício em

causa possui todas as condições para que seja enquadrado no conceito em causa. (Brandão,

2009)

Esse documento que institui o edifício em propriedade horizontal, ou seja, em frações

autónomas (enquanto unidades independentes) e partes comuns, é denominado de título

constitutivo. Neste documento devem constar, obrigatoriamente, a descrição detalhada das

diversas frações e o valor atribuído a cada uma delas em termos de percentagem ou

permilagem. (Castelo, 2009)

Conforme o artigo 1418º do Código Civil4, o título constitutivo pode ainda conter:

A menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum;

O Regulamento do Condomínio, elucidando o uso e conservação das partes comuns e

das frações autónomas;

A previsão do compromisso arbitral para a resolução de problemas do condomínio.

Convém referir que as partes comuns não têm que estar incluídas no título constitutivo da

propriedade horizontal, dado que não são de uso exclusivo de cada um dos condóminos.

Contudo, devem constar do título, zonas das partes comuns que estejam afetas ao uso

exclusivo de um condómino (por exemplo, a cobertura de um edifício) para que o mesmo possa

usufruir dela sem constrangimentos. (Brandão, 2009)

4 Todos os artigos citados no presente capítulo, salvo seja enunciado, pertencem ao atual Código Civil português (www.1).

10

Todas as indicações expressas no título constitutivo são incontornáveis e perante o acórdão do

Supremo Tribunal de Justiça, de 11 de Junho de 1986, foi decidido que o título constitutivo gera

a autonomização das frações do imóvel e define o estatuto da propriedade horizontal. O título

constitutivo prevalece sobre quaisquer fatos que tenham ocorrido antes de ter sido constituída

a propriedade horizontal, dada a sua natureza de estatuto real. Isto significa que todos os

proprietários das frações são obrigados a respeitar as regras estabelecidas no título

constitutivo. (Rodrigues, 2013)

Segundo o artigo 1419°, os elementos do título constitutivo só podem sofrer alterações,

nomeadamente no que se refere à composição e valor das frações, com a total concordância

dos proprietários das frações, sendo posteriormente realizada uma nova escritura notarial.

2.5. Regulamento do condomínio

O Regulamento do condomínio é um documento que visa disciplinar o uso, fruição e

conservação das partes comuns e também das autónomas, tratando-se assim de um conjunto

de regras devidamente estabelecidas pelos condóminos, a que todos estão obrigados a

cumpri-las. Citando o mesmo autor, este documento deverá conter: (Brandão, 2009)

“ (…)

Forma de convocação de assembleias, prazos para a mesma e quórum

necessário para deliberações específicas, nomeadamente para a alteração do

próprio regulamento;

Forma e prazo para a aprovação de despesas ordinárias e extraordinárias;

Valor de quota do condomínio a pagar e definição de critérios para a sua

atualização;

Forma de utilização deste valor;

Parte a colocar na conta poupança condomínio;

Escolha e destituição da administração/corpo de gestão do condomínio;

Atribuições/autonomia específicas da administração/corpo de gestão do

condomínio (de acordo com o título constitutivo);

Métodos de cumprimento das funções do administrador, caso este se ausente;

Normas de utilização de zonas e equipamentos comuns (comportamento

adequado à finalidade de cada um dos espaços, horários, usos aceites para

cada fração para além de habitação se tal for considerado, etc.);

Definição de limitações de uso da fração independente (alterações que possam

interferir com as zonas comuns, logo, com a propriedade comum;

Sanções e penalidades aplicáveis em caso de desobediência ao mesmo.”

Segundo o artigo 1429º- A, em todos os prédios com mais de quatro condóminos é obrigatória

a existência do regulamento do condomínio. Caso este não faça parte do título constitutivo

11

(porque à data de escritura era inexistente ou por desígnio) deve ser elaborado pela

assembleia de condomínios ou pelo administrador do condomínio com a devida aprovação da

assembleia. Este documento pode, sempre que necessário, ser editado, através da introdução

de novas regras, desde que devidamente aprovadas pela assembleia.

Segundo Brandão (2009), existem vantagens na inclusão do regulamento do condomínio no

título constitutivo, pois o facto de este poder fazer parte da escritura, torna-o juridicamente mais

rigoroso e, como tal mais “eficaz”.

2.6. Partes comuns do edifício

Neste capítulo já se introduziu o conceito de compropriedade enquanto direito de propriedade

das partes comuns do edifício. O facto destas zonas pertencerem a todos os proprietários das

frações autónomas, significa que existe propriedade comum ou compropriedade, cuja definição

é expressa no n.º1 do artigo 1403º: “Existe propriedade comum ou compropriedade, quando

duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma

coisa”.

Assim, interessa definir quais são as partes comuns do edifício, sendo que a legislação em

vigor distingue-as entre: partes necessariamente comuns (as que nenhum título constitutivo de

propriedade horizontal pode considerar como pertencente a um condómino) e partes

presumivelmente comuns (caso o título constitutivo nada indique em contrário). (Passinhas,

2006 citado por Brandão, 2009)

Assim sendo, segundo o artigo 1421º (partes comuns do prédio):

“1. São comuns as seguintes partes do edifício:

O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes

restantes que constituem a estrutura do prédio;

O telhado ou os terraços de cobertura ainda que destinados a uso de qualquer fração;

As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou

mais condóminos;

As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás,

comunicações e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;

b) Os ascensores;

c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

d) As garagens e outros lugares de estacionamento;

e) Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um condómino.”

12

Ao abrigo do nº2 do artigo 1420º, o facto de o edifício estar constituído em propriedade

horizontal, implica que os condóminos não podem renunciar ao direito que têm sobre as partes

comuns do edifício, dado que o direito à propriedade exclusiva e às partes comuns é incindível.

Contudo, em relação ao direito à propriedade comum, o artigo 1403.º refere que “(…) os

direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais,

embora possam ser quantitativamente diferentes; as quotas presumem-se, todavia,

quantitativamente iguais na falta de indicação em contrário do título constitutivo.”

2.7. Deveres dos condóminos

Embora os condóminos tenham direito não só ao uso da sua fração como também das partes

comuns do edifício, também lhes estão associados um conjunto de deveres, tais como:

(www.2)

Participar nas despesas associadas às partes comuns do prédio (com exceção

daquelas cujo uso esteja atribuído só a alguns condóminos;

Não prejudicar a segurança nem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do prédio,

quer por fazer obras novas incorretas, quer por deixar de fazer reparações

necessárias;

Não destinar a fração a usos ofensivos dos bons costumes;

Não dar à sua fração fim diverso daquele a que é destinado;

Celebrar e manter atualizado o seguro contra os riscos de incêndio da respetiva fração

e das partes comuns do prédio;

Exercer o cargo de administrador, ou administrador provisório, quando lhe competir por

lei;

Comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio, ou do seu representante, no

caso de não residir no prédio;

Não praticar atos que tenham sido proibidos pelo título constitutivo ou por deliberação

da assembleia de condóminos aprovada sem oposição;

Quaisquer outros deveres consignados em regulamento de condomínio.

2.7.1. Despesas do condomínio

A comparticipação nas despesas das partes comuns do edifício é um dos deveres associados

aos condóminos, tratando-se de um tema que gera muitos conflitos. Assim sendo, as despesas

têm que ser qualificadas para se poder saber de forma concreta quais os condóminos

responsáveis por esses pagamentos. A Figura 1 esquematiza os principais tipos de despesa

dos condomínios.

13

Figura 1: Tipos de despesa do condomínio (adaptado de (Trindade, 2011))

Despesas de utilização

As despesas de utilização estão relacionadas com o dia-a-dia do edifício, nomeadamente com

os custos que resultam da utilização das partes comuns, dos quais se destaca, o pagamento

associado a: (Trindade, 2011)

o Luz, água e saneamento das partes comuns do prédio;

o Pequenas reparações como substituição de lâmpadas e vidros;

o Compra de artigos de limpeza;

o Material necessário à gestão do condomínio (recibos, livros, correspondência).

Despesas de serviços de interesse comum

São todas as despesas associadas à contratação de serviços prestados por empresas ou

cidadãos individuais, como é o caso da companhia de seguros, da porteira, do jardineiro, das

empresas de manutenção de instalações mecânicas (elevadores, bombas de água,

mecanismos de abertura de portões, etc.). (Trindade, 2011)

A própria administração pode ser remunerada, sendo considerada como um serviço de

interesse comum.

Despesas de conservação

São despesas referentes a obras e reparações que se têm de fazer para o edifício não se

degradar, como a limpeza e pintura de fachadas e de outras partes comuns. Considera-se

assim, que neste tipo de despesas, não se incluem os gastos necessários para o

funcionamento do dia-a-dia. (Trindade, 2011)

Despesas com inovações

São despesas associadas a intervenções que trazem ao edifício a aplicação de elementos

novos, que antes não existiam. Pode ser o caso de renovação de instalações ou equipamentos

por imposição de novos regulamentos da construção, ou a instalação de painéis solares

fotovoltaicos.

Tipos de Despesas dos Condomínios

Utilização (ou Fruição)

Serviços de Interesse Comum

Conservação Inovações

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Segundo o nº1 do artigo 1424º, salvo disposição em contrário (como por exemplo, no título

constitutivo, no regulamento do condomínio ou em deliberação na assembleia), “(…)as

despesas necessárias à conservação e fruição de partes comuns do edifício e ao pagamento

de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas

frações.” O nº2 do mesmo artigo refere ainda “(…) que as despesas relativas ao pagamento de

serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio,

aprovado sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar

a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que

devidamente especificadas e justificadas os critérios que determinam a sua imputação.”

Em relação às despesas relativas a elevadores e outras partes comuns que sirvam

exclusivamente alguns condóminos, só as deve pagar quem efetivamente se serve dessas

partes comuns.

Em relação às obras de inovação, estas regem-se nos termos fixados do nº1 do artigo 1425.º,

considerando-se ainda que mesmo quem não concorde com essa despesa, tem

obrigatoriamente de pagar a sua parte, salvo se a recusa for judicialmente havida como

fundada.

Nesses casos, ao abrigo do artigo 1426.º, o condómino cuja recusa tenha sido dada como

fundada, não intervêm no pagamento da obra, mas também não tem direito ao usufruto da

mesma. Caso posteriormente, decida usufruir da inovação, deve para o efeito, pagar a quota

correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.

2.7.2. Fundo Comum de Reserva

O fundo comum de reserva é obrigatório por nos termos do Decreto-Lei nº 268/94 e serve para

“(…) estimular os condóminos na mobilização dos recursos necessários à conservação ou

reparação extraordinária de imóveis em regime de propriedade horizontal”.

Segundo o artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, todos os condóminos comparticipam com um

valor a depositar neste fundo para ajudar a pagar as obras de conservação que sejam

necessárias efetuar no futuro. Esse valor é fixado pela assembleia, contudo nunca pode ser

menos de 10% da quota-parte de cada condómino nas despesas correntes do condomínio.

Trindade (2011) considera benéfico o aumento da comparticipação para o fundo de reserva,

antes de se realizar obras com custos significativos, pois permite ao condomínio angariar um

valor elevado que cubra os custos associados à obra pretendida.

Segundo o Decreto-Lei n.º 269/84, no mesmo diploma, o valor destinado ao Fundo Comum de

Reserva deve ser aplicado numa conta poupança-condomínio sob a forma de depósito a prazo

com a duração mínima de 1 ano renovável, se a assembleia assim o entender.

15

O saldo desta conta só pode ser utilizado para obras de conservação, não devendo ser

utilizado para custear obras que constituam inovações, contudo cabe à assembleia decidir

como financiar este tipo de obras. (Trindade, 2011)

2.7.3. Seguros

O seguro de risco contra incêndios é obrigatório, quer para as frações autónomas, quer para as

partes comuns. Segundo o Decreto-Lei n.º 268/84, a atualização anual do seguro é obrigatória,

sendo da responsabilidade da assembleia deliberar o seu montante. Mais informa que o

administrador do condomínio é responsável pela verificação de existência de seguro contra

incêndio de todas as frações, e caso os condóminos não hajam feito o seguro, dentro do prazo

e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia de condóminos, o

administrador deve efetuá-lo, nas mesmas condições, ficando com o direito de reaver deles o

respetivo prémio.

2.8. Administração das partes comuns do edifício

O nº1 do artigo 1430º estabelece que a administração das partes comuns do edifício compete à

assembleia de condóminos e ao administrador.

Tanto a assembleia de condóminos como o administrador são considerados órgãos

administrativos do condomínio, com carácter obrigatório e necessário, cujas suas atribuições

estão ligadas à sua função como expressão de todos os condóminos. Estes têm o poder de

realizar atos jurídicos vinculativos para o condomínio. (Passinhas, 2000)

Assim sendo, considera-se que estes dois órgãos constituem a estrutura necessária e

adequada para satisfazer as exigências organizativas do condomínio: os condóminos, reunidos

em assembleia, formam uma vontade, e o administrador executa essa vontade. (Passinhas,

2000)

Acrescenta-se o facto que a estrutura administrativa do condomínio não pode ser modificado,

nem se pode criar órgãos especiais.

2.8.1. Assembleia de Condóminos

A assembleia de condóminos é constituída por todos os condóminos e pelo administrador e

tem funções essencialmente deliberativas, isto significa que a assembleia é caraterizada pela

tomada de decisões tendo em conta as vontades distintas dos condóminos na organização e

gestão da vida condominial, sendo que essas deliberações vinculam todos os condóminos.

(Passinhas, 2006)

A assembleia de condóminos deve tomar decisões sobre as seguintes questões: (Trindade,

2011)

Aprovação do regulamento do condomínio;

Decisão do uso das partes comuns;

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Aprovação da introdução de inovações nas partes comuns;

Aprovação da alteração da linha arquitetónica do edifício;

Eleição do administrador;

Controlo das dívidas;

Aprovação de contas e orçamentos;

Fiscalização do administrador.

Reuniões de assembleia de condóminos

O nº 1 do artigo 1431º refere que a assembleia deverá reunir obrigatoriamente durante a

primeira quinzena de Janeiro de cada ano, “(…) para discussão e aprovação das contas

respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano”.

O nº2 do mesmo artigo refere ainda, que para além desta reunião, o administrador ou

condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do valor do edifício, podem

convocar reuniões extraordinárias.

Convocação da assembleia

Segundo o nº2 do artigo 1432º, a convocação da assembleia de condóminos deve informar

sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser tomadas por unanimidade dos votos. No

mesmo artigo ainda se refere que a convocação deve ser feita por meio de carta registada e

enviada com dez dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma

antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos.

Funcionamento da assembleia

Nos termos do nº3 do artigo 1432º “(…) as deliberações são tomadas, salvo disposição

especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.”, isto significa que não se

podem tomar decisões em reuniões de assembleia, sem que estejam presentes os condóminos

que representem cinquenta por cento do valor total do edifício.

Numa segunda convocatória, derivada da falta de quórum da reunião transata, a assembleia

pode deliberar mais uma vez por maioria de votos dos condóminos, desde que represente vinte

e cinco por cento do valor total do prédio.

O nº3 do artigo 1432º indica que as deliberações são tomadas por maioria, salvo casos

especiais, isto quer dizer que há assuntos que implicam exigências específicas à assembleia. A

Tabela 1 pretende resumir essas exigências presentes na lei consoante a importância dos

assuntos a tratar.

17

Tabela 1: Exigência mínima de votação para deliberação em assembleia (adaptado de artigo 1432º)

Exigência Mínima

da Votação Tipo de Assunto

Exigência Mínima da

Representação da Assembleia

Unanimidade - Alteração do título Constitutivo

- Obras de reconstrução do edifício 2/3 do valor do edifício

Unanimidade - Destruição do edifício 75% do valor do edifício

2/3 do valor do edifício

representado em

assembleia

- Obras de inovação

- Obras que alterem a linha arquitetónica do

edifício

- Alteração do fim a que se destina uma fração

2/3 do valor do edifício

Ao contrário do título constitutivo, que está inscrito no registo predial e só pode ser modificado

pelo acordo de todos os condóminos, as deliberações não estão sujeitas a registo e a todo o

momento poderão ser suprimidas ou alteradas pela assembleia. (Passinhas, 2006)

As deliberações tomadas sobre assuntos que requerem unanimidade da assembleia, ainda

ficam sob consideração da vontade dos condóminos ausentes. Estes têm que ser notificados

através de carta registada com aviso de receção e têm noventa dias para comunicar por

escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância. Se não

responderem, considera-se que aprovam a decisão tomada.

Reclamação da deliberação da assembleia

No caso, da assembleia tomar alguma decisão que algum condómino considere que é contra a

lei ou regulamento do condomínio que tenha sido aprovado, este pode impugnar essas

deliberações.

Ao abrigo do nº2 do artigo 1433º, o condómino tem 10 dias, a contar a partir da deliberação ou

comunicação (a condóminos ausentes), para exigir ao administrador a convocação de uma

assembleia extraordinária para anulação dessa decisão, sendo que o administrador deve

convocá-la num prazo de 20 dias.

Atas da assembleia

As atas são documentos que descrevem todo o procedimento das assembleias. Estas devem

ser claras, transcrevendo as decisões com rigor, para não criar dubiedade na interpretação das

deliberações. (Trindade, 2011)

Para além das deliberações da assembleia, as atas devem conter a ordem de trabalhos e

qualquer outro assunto pertinente para o condomínio, bem como a data e o local da reunião.

De referir ainda, que as atas devem ser assinadas por todos os condóminos que tenham

estado presente na reunião de assembleia.

18

2.8.2. Administrador

O administrador enquanto órgão do condomínio tem uma competência institucional com um

quadro próprio de funções e que não pode ser reduzido pela assembleia de condóminos.

(Passinhas, 2006)

Segundo o artigo 1435º, o administrador é eleito pela assembleia e pode ser um condómino

como pode ser qualquer pessoa ou empresa que não seja dona de nenhum andar. Em caso de

necessidade, os tribunais podem intervir, nomeando um administrador para o condomínio. O

mesmo artigo refere ainda o problema de continuidade do cargo, dizendo que o “(…) período

de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.”. Ainda se acrescenta, que

para evitar problemas associados à gestão do condomínio, “(…) o administrador mantém-se

em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.”

A lei específica que o cargo de administrador é remunerável, mesmo que seja exercido por um

condómino. Nesse caso cabe à assembleia decidir se esse cargo é remunerável e se for,

quanto deve o administrador receber. Uma das formas de recompensar o administrador

condómino, é libertá-lo do pagamento da quota do condomínio. (Trindade, 2011)

Administrador provisório

Em caso de necessidade absoluta, quando a assembleia não elege um administrador, ou este

não tenha sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções, são obrigatoriamente

desempenhadas por um administrador provisório nos termos do nº1 artigo 1435º - A.

A não ser que um condómino manifeste vontade de exercer o cargo, deve ser escolhido o

condómino que tenha mais percentagem ou permilagem do valor do prédio. Na eventualidade

de haver mais do que um condómino em igualdade de circunstância, o disposto no n.º2 do

artigo 1435º - A refere que “(…) as funções recam sobre aquele a que corresponda a primeira

letra na ordem alfabética utilizada na descrição das frações constante do registo predial.”.

Funções do administrador

As funções do administrador estão plasmadas no artigo 1436.º e citando Trindade (2011), estas

são:

“

Convocar a assembleia de condóminos;

Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas;

Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;

Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;

Prestar contas à assembleia;

Providenciar duas contas bancárias do condomínio: uma para as contas correntes e

outra para o Fundo Comum de Reserva;

Executar as deliberações da assembleia;

19

Realizar as reparações no prédio e outros atos necessários à conservação dos bens

comuns;

Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;

Representar o condomínio perante as autoridades administrativas e em ações judiciais;

Verificar a existência de seguro contra risco de incêndio, ou propor à assembleia o

montante do capital a segurar;

Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas

relativas ao condomínio;

Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio;

Transmitir aos condóminos todas as notificações que venham a receber das

autoridades administrativas;

Dar uma cópia do Regulamento do Condomínio a todas as pessoas que vivam no

prédio, mesmo que não sejam proprietárias dos andares, como é o caso dos inquilinos;

Transmitir aos condóminos não residentes todos os factos relevantes da vida do

condomínio.”

Constata-se que estas funções conferem um carácter essencialmente executivo e prático, mas

também conferem autonomia ao administrador nas suas funções, sem nunca pôr em causa o

direito de compropriedade de cada condómino sobre as partes comuns. (Passinhas, 2006)

2.9. Conclusão de capítulo

Ao longo do capítulo, abordou-se a evolução do conceito de condomínio, concluindo com a

descrição da atual legislação em vigor que rege o instituto de propriedade horizontal. A

propriedade horizontal e o condomínio têm o mesmo significado jurídico.

O regime de propriedade horizontal sofreu grandes mutações ao longo da História, esta foi

sendo adaptada tendo em conta as vivências da época histórica. Com a evolução das cidades,

o êxodo rural, a concentração de edificado e aquisição de habitações, urge a necessidade de

criar um suporte legal para a boa convivência dos residentes, bem como uma forma

administrativa e judicial para a resolução de problemas.

Da análise histórica, a legislação portuguesa, acerca da propriedade horizontal não tem sofrido

muitas alterações, do que está instituído no Código Civil de Portugal. Apesar da lei ser objetiva

para todos os elementos envolvidos na gestão de condomínios, dá sempre lugar a

subjetividade quando nela não se revê todas as situações de conflito entre condóminos e as

suas razões. A atual lei também não regula a atividade da administração e gestão de

condomínios e esse é um fator que deve ser regulado legalmente.

20

Todavia o manual legislativo é um instrumento imprescindível para o cumprimento das regras e

normas instituídas, sendo que a mesma permite delegar direitos e deveres a cada membro do

condomínio para uma correta convivência no mesmo espaço.

21

3. A Gestão de Condomínios


Na legislação que rege o instituto da propriedade horizontal, um dos órgãos administrativos do

condomínio é o administrador. Esse interveniente é visto como o gestor do condomínio e tem

funções importantes com o intuito de promover uma correta utilização do edifício. Neste

capítulo pretende-se conhecer a realidade da administração de condomínios em Portugal, e o

papel da administração enquanto gestora de um edifício.

A gestão de um condomínio contempla tarefas que vão além do controlo das despesas

correntes dos condóminos. Esta tem que ter em conta a gestão integrada de todo o edifício,

visto que se trata de um bem / património que necessita ser conservado por estar suscetível à

ocorrência de problemas técnicos, económicos e funcionais.

Desta forma, pretende-se analisar todas as atividades que estão associadas à gestão de

edifícios, nomeadamente a manutenção por ser uma área que tem verdadeiro impacto na

qualidade e desempenho do edifício, e consequentemente na valorização do edificado.

Neste capítulo ainda se pretende abordar o efeito das novas tecnologias na gestão de

condomínio, de modo a analisar as suas funcionalidades e o impacto que estas têm no controlo

de um bem tão complexo e dinâmico como os edifícios.

3.2. A realidade dos condomínios em Portugal

Apesar de os condomínios apresentarem uma antiguidade formal de quase 50 anos, são

escassas as informações sobre os resultados desta forma de cooperação. Os dados

disponíveis referem-se principalmente a relatórios simplificados e notícias divulgadas por

empresas de gestão de condomínios e associações respetivas, ou seja, as informações

disponíveis são sobretudo divulgadas por entidades responsáveis pelo incentivo e extensão

desta atividade, sendo raras as informações ou estudos de cariz mais científico.

De acordo com os resultados dos Censos 2011, na última década verificou-se um forte

crescimento do parque habitacional, sendo que o número de edifícios5 existentes situa-se nos

3.544.389 (correspondente a um aumento de 12,2% face a 2001) e o número de alojamentos

situa-se nos 5.878.756 (um aumento de 16,3% face a 2001). (INE, 2012)

5 Construção independente, compreendendo um ou mais alojamentos, divisões ou outros espaços destinados à habitação de pessoas, coberta e incluída dentro de paredes externas ou paredes divisórias, que vão das fundações à cobertura, independentemente da sua afetação principal ser para fins residenciais, agrícolas, comerciais, industriais, culturais ou de prestação de serviços.

22

Os Censos 2011 não apresentam dados concretos de edifícios em regime de condomínio,

contudo apresenta uma variável denominada “edifícios construídos estruturalmente para

possuírem 3 ou mais alojamentos”. Atendendo a que um condomínio existe, quando está

dividido em várias frações de diferentes proprietários, pretende-se estimar com grandes

reservas6 um valor para o número de condomínios existente, através da análise a edifícios

principalmente residenciais7 com 3 ou mais alojamentos.

Segundo INE (2012) existem cerca de 379 335 edifícios principalmente residenciais existentes

com mais de 3 alojamentos (independentemente do número de pisos), o que representa cerca

de 10.7% dos edifícios existentes em Portugal. O mesmo estudo refere ainda que que neste

tipo de edifícios:

Residem cerca de 4 306 392 pessoas;

Existem 1 752 475 famílias clássicas8;

Existem cerca de 1 731 597 alojamentos.

Assim constata-se que cerca de 40% da população residente em Portugal vive em alojamentos

caraterizados como condomínios, e analisando grosseiramente, se cada fração (alojamento)

corresponder a proprietários diferentes, estima-se a existência do número de condóminos igual

ao número de alojamentos.

Os Censos 2011 ainda apresentam um dado importante, associado aos proprietários, ou seja,

potenciais condóminos. Este estudo refere que 73.24% dos alojamentos familiares clássicos

são ocupados pelos proprietários, sendo que cerca de 20% estão arrendadas e nas restantes

situações estão associadas a empréstimos/cedências. (INE, 2012)

Um fator que também interessa analisar e que tem implicações na gestão de condomínios está

relacionado com o tipo de estrutura do edifício (em regime de propriedade horizontal). Existem

certos parâmetros que têm influência direta na política de gestão de condomínios praticada,

tais como a época de construção e os elementos constituintes do edifício.

Os edifícios antigos são compostos por materiais cada vez mais em desuso e não foram

projetados, por exemplo, para terem elevador (elemento com grande preponderância no

orçamento de um condomínio), contudo são edifícios que à partida estão mais suscetíveis à

realização de obras de reparação (a necessidade de obras e a sua realização também estão

diretamente relacionados com a gestão de condomínios). Os edifícios recentes são

caraterizados sobretudo por terem uma estrutura em betão armado, e têm regulamentos

6 O facto de o edifício conter mais de 3 alojamentos, não implica que esteja sob regime de propriedade horizontal. O edifício pode ter inúmeras frações que pertençam a um só proprietário, não sendo constituído um condomínio nessas situações. 7 Edifício em que a maior parte da sua área útil (mais de 50%) está destinada à habitação. Pode conter garagens, lojas e outro tipo de fração. 8 Conjunto de pessoas que residem no mesmo alojamento e que têm relações de parentesco (de direito ou de facto) entre si, podendo ocupar a totalidade ou parte do alojamento. Considera-se também como família clássica qualquer pessoa independente que ocupe uma parte ou a totalidade de uma unidade de alojamento (INE, 2011)

23

0

10000

20000

30000

40000

50000

Edifícios construídos estruturalmente para possuir 3 ou mais alojamentos segundo a época de construção

Figura 2: Edifícios construídos segundo a época de construção

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

Edifícios segundo a época de construção, por principais materiais utilizados na construção

Betão Armado

Paredes de alvenariacom placaParedes de alvenariasem placa

Figura 3: Edifícios segundo a época de construção, por principais materiais utilizados na construção

específicos que devem ser tidos em conta na fase de projeto, como as instalações prediais

(ex.: elevadores, instalação de gás, instalação contra incêndios, etc.). Assim, considera-se que

estes parâmetros têm influência na gestão de condomínios e devem ser abordados nesta

análise estatística.

Constata-se através do gráfico da Figura 2, que a construção de edifícios caraterizados como

condomínios teve maior destaque nas décadas de 1970 e de 1980, nomeadamente com a

construção de 46 880 e 47 115 edifícios, respetivamente.

Importa referir que este progresso está diretamente relacionado com o aumento significativo da

utilização de betão armado na estrutura da construção, tal como se pode ver na Figura 39.

9 A Figura 3 faz referência a todo o tipo de edifício e como tal os valores não são alvo de análise.

24

Segundo os Censos 2011 existem: (INE, 2012)

22 801 Edifícios com 3 ou mais pisos10 construídos em betão armado

3 298 Edifícios com 3 ou mais pisos construídos com parede de alvenaria com placa

165 Edifícios com 3 ou mais pisos construídos com parede de alvenaria sem placa

Tal como foi dito, um dos fatores que está associado à gestão de condomínios é o estado de

conservação dos condomínios e segundo os dados obtidos através dos Censos 2011,

constata-se que a necessidade de reparação é maior quanto mais antigo for o edifício. A

Tabela 2 pretende demonstrar a percentagem de edifícios com necessidade de reparação,

consoante a época de construção.

Tabela 2: Percentagem de edifícios que necessitam de reparação consoante idade de construção

Época de Construção

Antes de

1919

1919 -

1945

1946 -

1960

1961 -

1970

1971 -

1980

1981 -

1990

1991 -

1995

1996 -

2000

2001 -

2005

2006 -

2011

% Edifícios com

necessidade de

reparação (%)

51.67 78.52 87.77 75.65 77.97 53.35 17.83 13.31 8.02 3.96

Convém referir que esta análise é feita para todos os edifícios mas as conclusões tiradas

podem-se adaptar aos condomínios.

Outro componente que ainda se pode analisar e já foi referido como exemplo, é a existência de

elevador no edifício. Segundo dados de INE (2012), existem cerca de 93 027 edifícios

“estruturalmente construídos para ter 3 ou mais alojamentos” (caraterizados como condomínio)

que têm elevadores, o que obriga a uma gestão cuidada, devido aos custos de manutenção

que estão associados.

Por fim, verifica-se que a dimensão média dos edifícios (número médio de alojamentos por

edifício) tem vindo sempre a crescer ao longo das décadas, podendo-se estimar o aumento de

habitações em condomínio e, com isso, oportunidades crescentes de negócio para as

empresas que se dedicam a esta atividade. (Malheiro, 2013)

10 Consoante as variáveis existentes, considera-se com algumas reservas, que o edifício é caraterizado

como edifício quando possui 3 ou mais pisos.

25

3.3. O gestor de condomínios

Como foi anteriormente referido em relação à administração do condomínio, ao abrigo do artigo

1435º, a administração do condomínio pode ser feita por um dos condóminos ou por uma

entidade externa especializada no mesmo.

Apesar de não se ter conhecimento ao certo destes valores, Malheiro (2013) refere que um

terço dos condomínios em Portugal tem administrações constituídas pelos próprios

condóminos.

Contudo, através de uma sondagem realizada no website “Gestão de Condomínios” em 2013,

num universo de 394 pessoas, 72.8% dos inquiridos ainda vive num condomínio gerido por um

dos condóminos, sendo que os restantes 27.2% indicam uma empresa como sendo a

responsável pela administração do seu condomínio. (www.3)

A falta de rigor e de estudos científicos não permite tirar conclusões acerca da relação

existente ao certo, entre o tipo de administração praticada em Portugal.

3.3.1. Administrador de condomínio particular

Segundo Chu et al (2012), pelo facto de estarem bem cientes das dificuldades, os proprietários

dos condomínios são muitas vezes resistentes a integrarem a administração e consequente

gestão da propriedade comum. Muitos condóminos consideram este exercício uma fonte de

problema, sendo que, quanto maior é a dimensão de um condomínio, maior é a relutância

encontrada entre os condóminos para assumirem as responsabilidades da sua gestão.

São várias as razões apresentadas para a dificuldade dos condóminos em gerirem a sua

propriedade, tais como não terem um conhecimento adequado das práticas e das leis que

regem os condomínios, não terem as necessárias competências de gestão, sentirem-se

confusos quanto ao que é necessário fazer ou simplesmente não terem disponibilidade de

tempo, nem de recursos necessários a essa prática. (Gao et al, 2011).

3.3.2. Empresa gestora de condomínios

Com o grande dinamismo gerado através da construção das últimas década, e através da

relutância dos condóminos em gerirem internamente o seu condomínio, a criação de uma

entidade externa que administre o condomínio tem-se expandido ao longo dos anos, vendo

nesta atividade uma forma de negócio com grandes vantagens.

De acordo com Malheiro (2013) referenciando dados da Associação Nacional de Gestores e

Administradores de Condomínios (ANGAC), existem cerca de 14.000 empresas dedicadas a

esta atividade em Portugal. Mas não deixa de ser interessante, que através de um estudo

26

realizado pelo mesmo autor que resultou na pesquisa de empresas de gestão de condomínios

(concretamente 70 empresas na zona do Porto e Lisboa), concluiu-se que não existe empresas

que se destaquem pela diferenciação dos seus serviços.

Embora a escolha de uma empresa para administração do condomínio, seja para evitar

problemas, a prática desta atividade resulta muitas vezes em situações de conflito entre a

empresa e os condóminos. A maioria das reclamações recebidas estão relacionadas com

questões contratuais entre o condomínio e a empresa, o incumprimento do prazo na marcação

das assembleias gerais de condóminos, a falta na prestação de contas ou a não resolução de

anomalias nas partes comuns do prédio. (Malheiro, 2013)

Muitos dos problemas citados, devem-se à não regulamentação da atividade de gestão e

administração de condomínios, tema esse que está a ser debatido e projetado e que visa

estabelecer um regime jurídico de licenciamento das empresas que se dedicam (de forma

profissional) à atividade de gestão e administração de condomínios. Segundo Fernando

Oliveira Silva, presidente do Instituto da Construção e do Imobiliário (InCi), numa entrevista

dada ao “Jornal i”, refere que é importante a regulamentação desta atividade uma vez que é

“(…) exercida, muitas vezes, por empresas e empresários que não oferecem garantias de

idoneidade e de capacidade técnica para o efeito”. (www.4)

Segundo Vítor Amaral, presidente da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e

Administração de Condomínios (APEGAC) o pré-projeto de lei prevê obrigações para

administradores profissionais e particulares. Sendo que “(…) para um administrador particular

não deverá ser exigido um alvará, seguro de responsabilidade civil ou caução.” (www.4)

3.4. Atividades da gestão de edifícios

Tratando-se ou não, de condomínios, interessa abordar os edifícios do ponto de vista do seu

funcionamento enquanto administrador, visto que possuem valor económico, estético e

funcional que importa ser gerido de forma a garantir a disponibilidade dos equipamentos, o

conhecimento dos custos e necessidades, o conforto e segurança dos seus utilizadores.

(Trindade, 2011)

A gestão de edifício engloba um conjunto de ações e procedimentos que é necessário afetar a

um edifício após a sua construção de forma a otimizar o seu desempenho e obter durante o

máximo de tempo possível (e ao menor custo) a resposta funcional para que foi previsto.

Segundo Calejo (2001), a gestão de edifícios pode ser dividida em três atividades

fundamentais, como se demonstra na Figura 4.

27

Gestão de edifícios

Técnica Económica Funcional

Figura 4: Atividades da gestão de edifícios

3.4.1. Atividade técnica

Citando (Calejo, 2001):

“A atividade técnica engloba os processos relacionados com o desempenho do edifício,

dos seus elementos e componentes.”

Esta atividade engloba diferentes processos de avaliação, intervenção e correção de qualquer

alteração ao suposto correto funcionamento dos elementos constituintes do edifício. Esses

trabalhos estão relacionados e integrados no que, correntemente, se designa por Manutenção

de Edifícios11. (Maurício, 2011)

Segundo Arbizzani (1991) citado em Flores (2002), “a gestão da manutenção deve ter uma

sequência lógica e não estar limitada a atividades temporais, incluindo a programação da

gestão e da manutenção, levantamento e diagnóstico dos fenómenos patológicos, gestão

técnico-económica das intervenções e monitorização dos trabalhos de execução.”

O papel de gestor da área técnica pode ser da responsabilidade do proprietário da habitação,

como de um administrador de condomínio ou através de uma entidade responsável pela

manutenção.

Os processos que estão inerentes à gestão técnica agrupam-se da seguinte forma: (Calejo,

2001)

Manutenção;

Limpeza e Higiene;

Emergências;

Segurança;

Ajuste Funcional;

Cumprimento Legal.

A “Manutenção” consiste em ações de prevenção e correção de patologias, sendo que o gestor

responsável pela manutenção, deve estar atento às ocorrências no edifício e escolher uma

entidade indicada para efetuar a reparação e fiscalizar o processo de execução.

11 A Manutenção de Edifícios vai ser abordada num sub-capítulo próprio para o efeito

28

A “Limpeza e Higiene” decorrem da normal utilização do edifício e devem corresponder às suas

necessidades específicas. Apesar de parecer uma intervenção sem relevância ao correto

funcionamento dos elementos do edifício, é um processo de extrema importância, e citando

Trindade (2011), “(…) manter o edifício limpo e apresentável previne o desleixo e aumenta o

sentido de comunidade entre os utentes”.

As “Emergências” podem se dividir em técnicas e acidentais. As emergências técnicas resultam

da falha de qualquer elemento do edifício e compromete a continuidade do seu desempenho,

como a falta de luz ou avaria no elevador. As emergências acidentais resultam de fenómenos

pontuais cujas consequências não são calculáveis, como incêndios e inundações. Apesar de

não serem programadas, as intervenções perante os dois tipos de emergência devem estar

planeadas.

A “Segurança” reporta às condições de bem-estar que devem ser proporcionadas, como a

prevenção à intrusão e o correto uso dos espaços, bem como à prevenção de acidentes face

às caraterísticas da construção.

O “Ajuste Funcional” identifica a promoção de alterações dos hábitos dos utilizadores e dos

próprios edifícios a novas formas de uso.

O “Cumprimento Legal” é o processo utilizado para garantir que o edifício esteja de acordo com

as disposições legais aplicáveis, servindo de exemplo os trâmites legais associados às

alterações de consumo energético e fornecimento de gás.

3.4.2. Atividade económica


“A atividade Económica integra todos os processos financeiros ou contabilísticos

relativos aos encargos de funcionamento do edifício.”

Os custos associados a um edifício não se prendem unicamente com os custos de

investimento inicial. Também se tem que ter em conta a despesa associada à fase de

exploração do edifício, que porventura ultrapassam em larga escala os custos associados à

fase de conceção e execução do edifício. Isto significa que os custos diferidos ao longo da vida

do edifício são cada vez mais revelantes no investimento global em torno do mesmo. (Tavares,

2009)

Segundo Calejo (2001), são vários os custos a suportar durante a fase de exploração do

edifício, e é no âmbito desses custos que se centra a atividade económica do gestor do

edifício, dividindo-se em:

Manutenção;

Exploração;

Utilização;

Financeiros;

29

Fiscais.

Os custos de “manutenção” decorrem sobretudo do processo de manutenção em si,

nomeadamente das operações envolvidas quer seja através de uma intervenção corretiva ou

preventiva.

Os custos de “exploração” são custos que resultam das necessidades para o desenvolvimento

das atividades associadas para o qual o edifício é utilizado.

Os custos de “utilização” resultam da necessidade de manter o edifício em serviço, ou seja, são

os custos que se justificam para que o edifício cumpra os requisitos mínimos de utilização.

Os custos “financeiros” são aqueles que têm a ver com o custo de capital, empréstimos e

aforros para o fundo de reserva.

Os custos “fiscais” resultam da implementação do edifício e prendem-se com responsabilidades

fiscais (impostos) associados ao edifício.

Nesta atividade, o gestor também deve fazer uma análise contínua do fluxo económico gerado

pela utilização do edifício e deve-se estabelecer um balanço entre as necessidades financeiras

para a concretização de operações e as contribuições dos proprietários através do pagamento

de quotas. (Brandão, 2009)

3.4.3. Atividade funcional


“A atividade Funcional assume todas as questões decorrentes da utilização do edifício

num determinado contexto que se pode caracterizar pelos utentes, pela legislação,

pelas relações com próximos, etc.”

Através da citação enunciada, constata-se que esta atividade está sobretudo relacionada com

a definição por parte do gestor dos direitos e deveres dos utilizadores, regulamentando-os com

vista a uma correta utilização do edifício.

Segundo Calejo (2001), o papel do gestor de edifícios em edifícios de habitação multifamiliar

(condomínios) “(…) prende-se fundamentalmente com a definição do modo de utilização das

zonas comuns”, mas também passa pela capacidade de assumir um papel de coordenação

social, e impulsionar uma boa relação entre os diferentes utilizadores.

Brandão (2009) refere ainda, que o gestor deve promover a comunicação entre os utilizadores

com vista à implementação de atividades associadas à gestão do edifício.

30

3.5. Manutenção de edifícios

3.5.1. Génese e significado

O conceito de manutenção surge pela primeira vez normalizada no Reino Unido, durante a 2ª

Guerra Mundial, no fabrico de produtos ligados à atividade industrial bélica. Ou seja, a primeira

norma internacional relacionada com a manutenção, denominada BS 3811, é específica para o

sector industrial. Esta norma define manutenção como “a combinação de todas as ações

técnicas e administrativas, incluindo o seu controlo, necessárias à reposição de determinado

elemento num estado no qual este possa desempenhar a preceito a funcionalidade

pretendida”.

Tal como afirma Calejo (2001), a manutenção industrial veio a tornar-se historicamente mais

avançada que a manutenção dos edifícios, embora esta última seja mais complexa, pois

baseia-se na satisfação das exigências funcionais do edifício.

Assim, dada a sua importância, o conceito de manutenção começou também a ser aplicado

especificamente na construção, como é descrita na Norma BSI 8210 de 1986, que define que

uma construção é um edifício ativo que precisa de manutenção para assegurar que o seu valor

não é depreciado. A norma define manutenção como o conjunto de operações, excluindo as

limpezas diárias, necessárias para um eficaz desempenho do edifício e de modo a proteger a

saúde e a segurança das pessoas no seu interior e exterior.

A relevância da manutenção, fez com que o conceito fosse revisto e aplicado em várias normas

ao longos dos anos, sendo que mais recentemente, o Instituto Português da Qualidade (I.P.Q)

publicou a versão portuguesa da Norma Europeia EN 13306:2001, intitulada “Terminologia da

Manutenção” (NP EN 13306, 2007), a qual define manutenção como “a combinação de todas

as ações técnicas, administrativas e de gestão, durante o ciclo de vida de um bem, destinadas

a mantê-lo ou repô-lo num estado em que ele pode desempenhar a função requerida”.

Nesta norma, a definição de manutenção introduz o conceito de ciclo de vida, que não está

descrito nas outras normas acima referidas. O ciclo de vida é descrito como o “intervalo de

tempo que se inicia com a conceção e termina com a sua eliminação”.

Pelo que foi descrito, convêm clarificar que a manutenção tem como principal objetivo, no

decorrer da sua vida útil, garantir que o nível de desempenho de determinado bem, através da

combinação de todas as ações técnicas e administrativas, seja igual aquele para o qual foi

concebido e nunca superior, pois nesse caso aplica-se o conceito, também ele normalizado, de

reabilitação.

3.5.2. Manutenção vs reabilitação

A manutenção está bastante associada à conservação do elemento e também à sua

reabilitação, mas de facto são ações com significado distinto, que em situação corrente podem

ser caracterizadas com o mesmo significado.

31

O termo conservação tem vindo a ser substituído por “manutenção”, existindo quem o

empregue relativamente a ações corretivas de patologias, deixando para ações preventivas o

termo manutenção. (Calejo, 1989)

A manutenção e a reabilitação devem entender-se como ações distintas a conferir aos

elementos constituintes do edifício. A manutenção é um termo associado às ações necessárias

a manter os níveis de exigência e de qualidade à data da respetiva construção, enquanto a

reabilitação tem como objetivo o aumento do nível de exigência de desempenho e de qualidade

do elemento construtivo a intervir para níveis atuais. (Ferreira, 2009)

Assim, o termo reabilitação pode conjugar a recuperação de elementos pré-existentes numa

dada edificação, com a beneficiação geral dos mesmos. Ou seja, pode reutilizar as

arquiteturas, a estrutura e os elementos construtivos dos edifícios antigos, mas adaptando-os a

necessidades e exigências de uso atuais, tendo sempre presente os seus valores históricos,

estéticos, arquitetónicos e urbanísticos. (Paiva et al, 2006)

Neste contexto, convêm referir que num processo de reabilitação, tem que se ter em conta o

tipo de intervenção possível no que se refere a soluções construtivas, nomeadamente a

intervenção no sistema construtivo assim como na arquitetura da edificação. Em edificações

com valores históricos e arquitetónicos não determinantes, poder-se-á optar por intervenções

mais profundas no que se refere a soluções construtivas, do que num edifício com valores

arquitetónicos e históricos essenciais. Para avaliar e determinar o valor estético da edificação

existe o regime jurídico da reabilitação urbana (RJRU)

Os conceitos de manutenção e reabilitação, podem ser analisados através do gráfico

apresentado na Figura 5.

Figura 5: Sintetização de conceitos de manutenção adaptado de (Ferreira, 2009)

Da análise do gráfico, pode observar-se que a variável “Padrão de qualidade” tem três pontos

significativos, P0, P1 e P2.

“P0” corresponde ao padrão de qualidade abaixo do qual a solução é demolir;

“P1” corresponde à qualidade do edifício na data da construção

“P2” corresponde a um padrão de qualidade superior.

32

Por sua vez ao longo do tempo podem ser realizadas obras de conservação (C) ou

melhoramento (B) e até mesmo a recuperação total (R), quando o ciclo de vida útil

termina e consequentemente se cria um novo ciclo.

O tempo estimado para cada obra de manutenção é um dos temas mais importantes, sendo

que se procura obter a melhor relação entre as duas variáveis presentes no gráfico, bem como

o custo associado a cada ação interventiva.

3.5.3. Intervenientes no processo de manutenção

Segundo Johnson et al (1999), durante a vida útil de um edifício, muitos problemas

relacionados com a falta de qualidade devem-se a erros de projeto, execução e à falta de

ações de manutenção.

As ações de manutenção, são desenvolvidas numa fase de utilização do edifício, contudo

essas ações têm que ser pensadas e planeadas numa fase embrionária de todo o processo de

desenvolvimento do edifício, para colmatar possíveis problemas que afetam o desempenho do

edifício. Isto é, considera-se que questões de durabilidade, manutenção e utilização do edifício

têm que ser consciencializadas pelos agentes intervenientes no sector da construção como

sendo uma parte integrante ao longo de todo o processo de empreendimento, desde a vontade

de construir, à execução da obra e até à utilização do mesmo. (Barros,2008)

Este processo é caracterizado por um conjunto de ações indispensáveis à execução do

empreendimento, sendo que esse processo se pode dividir nas seguintes fases:

Promoção e Planeamento;

Conceção e Projeto;

Produção de Materiais e Componentes;

Construção;

Utilização e Manutenção;

Demolição/Desconstrução.

Em todas estas fases do processo de empreendimento torna-se relevante evidenciar a

importância da variável manutenção, tendo presente todos os intervenientes que nele

participam, com responsabilidade e funções distintas, mas que de um modo geral contribuem

para uma correta manutenção do edifício.

A Tabela 3 pretende sintetizar para as diferentes fases do processo de empreendimento, as

principais funções dos diferentes intervenientes no âmbito da manutenção.

33

Tabela 3: Intervenientes no processo de manutenção

Fase Interveniente Principais Funções no Âmbito da Manutenção

Promoção e Planeamento

Dono de Obra Define estratégia de manutenção a seguir e acompanha o seu

desempenho

Conceção e Projeto Projetista

Elabora as ações de manutenção necessárias tendo em conta as

características do edifício estabelecidas: fatores que envolvem

custos diferidos da manutenção em função do nível financeiro dos

utentes como a acessibilidade, possibilidade de substituição e

desempenho adequado dos elementos constituintes do edifício.

Produção de Materiais e

Componentes Fabricante Fornece os materiais e componentes a utilizar, sendo esta uma

das chaves para garantia da qualidade e durabilidade

Construção

Empreiteiro Geral Coordena os trabalhos Esta fase pretende garantir a

execução de acordo com o

projeto, para garantir os níveis

de durabilidade e de qualidade

exigidas. Erros de conceção

originam problemas com

repercussões indesejáveis na

fase de utilização e portanto

têm influência na manutenção

do edifício.

Empreiteiro de Serviços

Especializados

Executa atividades específicas

Fiscal Acompanha e verifica a

realização da obra

Especialista em Inspeções e Ensaios

Recolhe as informações

necessárias à conceção da

intervenção

Utilização e Manutenção

Utentes

Conhecem o edifício.

Com documentação específica no âmbito da manutenção

poderão controlar o estado de conservação do edifício.

Como é dito por Barros (2008), todos os intervenientes no processo de empreendimento

contribuem para uma correta manutenção.

3.5.4. Estratégias de manutenção

As intervenções feitas num edifício, no âmbito da manutenção, pretendem otimizar o seu

desempenho na fase de utilização e prolongar a sua vida útil, evitando a degradação precoce

do próprio edifício. (Flores, 2010)

Essas intervenções variam consoante a estratégia de manutenção delineada e adotada para

cada caso, variando em função do que se pretende conservar, mas tendo também em conta o

interesse dos utentes e da sua disponibilidade financeira na escolha da estratégia de

manutenção, pois cada estratégia envolve recursos a utilizar e custos, que são diferentes entre

si. (Barros,2008)

De facto, existem várias metodologias dedicadas à generalidade das ações de manutenção

possíveis de realizar durante a fase de utilização do edifício, e que podem ser escolhidas para

contemplar no plano de manutenção afeto à conservação do elemento em causa. Assim, de

acordo com o esquema representado na Figura 6, as estratégias de manutenção podem-se

dividir em dois grandes grupos: pró-ativa (preventiva e preditiva) e reativa/corretiva. (Flores,

2002)

34

Estratégias de Manutenção

Manutenção pró-activa

Manutenção preventiva

Manutenção predictiva

Manutenção correctiva

Figura 6:Estratégias de manutenção (Flores, 2002)

3.5.4.1. Manutenção corretiva

Este tipo de estratégia é caracterizada por ficar dependente da ocorrência da degradação do

elemento e de situações imprevistas de anomalias, para depois tomar medidas e intervir na

ação de reparação do elemento afetado. (Barros, 2008)

Segundo a norma NP EN 13306:2007, a manutenção reativa (ou corretiva) é definida como

“manutenção efetuada depois da deteção de uma avaria e destinada a repor um bem no

estado em que pode realizar uma função requerida.”

Assim, uma das variáveis mais importantes a ter em conta é o estado de degradação do

elemento, pois o grau de deterioração tem bastante influência no processo de correção do

mesmo.

Pelo facto de nesta estratégia, a manutenção periódica ser inexistente, considera-se importante

para a eficácia desta, a capacidade de resposta perante uma necessidade de intervenção.

Com o intuito de melhorar esse aspeto devem ser definidas fichas de reparação que permitam

atuar de acordo com a situação existente, onde se representa as ações corretivas

correspondentes às diferentes anomalias detetadas nos elementos do edifício, permitindo

assim, minorar problemas associados ao planeamento das ações corretivas. (Morgado, 2012)

Devido ao pouco conhecimento de causa em relação a políticas de manutenção, muitos

utilizadores adotam esta estratégia por não considerar prioritário suportar custos de

manutenção quando não se vislumbra problemas no correto funcionamento do edifício,

considerando esta estratégia como uma solução mais económica. (Barros, 2008)

Contudo esta metodologia, introduz um acréscimo aos custos de manutenção do

empreendimento, devido a vários inconvenientes que lhe estão associados e que são de

seguida enumerados: (Flores, 2010)

Devido ao facto de se tratar de ações não planeadas, existe dificuldade em interceder

em mais do que uma intervenção de carácter urgente.

35

O facto de só se intervir na sequência de reclamações por parte dos utentes pode

indicar que o elemento já apresente um nível de degradação acentuado, o que origina

intervenções mais complexas, que naturalmente ficam mais dispendiosas.

O carácter de urgência pode levar ao recurso de materiais e técnicas inadequadas,

quando não existem meios capazes de dar respostas atempadas. Além dos custos

associados à contratação da empresa para intervenção, pode levar ao aparecimento

das mesmas anomalias e outras que possam estar relacionadas e que precisam de ser

novamente corrigidas, envolvendo mais custos de manutenção.

3.5.4.2. Manutenção pró-ativa

Uma estratégia de manutenção pró-ativa (ao contrário da corretiva) pretende agir antes da

ocorrência da anomalia e consequente mecanismo de degradação, diminuindo a probabilidade

de deterioração e mesmo rotura dos elementos de construção. Engloba pois, ações planeadas

de acordo com critérios prescritos, que minimizam a perda de desempenho durante o ciclo de

vida e ao mesmo tempo permite melhorar a alocação dos custos. (Flores, 2010)

Esta estratégia pode ser estratificada em manutenção preventiva (sistemática) e manutenção

preditiva (condicionada).

Manutenção preventiva

A estratégia de manutenção preventiva é definida, pela mesma norma já citada, NP EN

13306:2007, como a “Manutenção efetuada a intervalos de tempo pré-determinados, ou de

acordo com critério prescritos, com a finalidade de reduzir a probabilidade de avaria ou de

degradação do funcionamento de um bem.”.

Este tipo de manutenção consiste em estabelecer e executar atividades de manutenção com

periodicidades fixas, caracterizando-se por atuar antes do aparecimento das anomalias

seguindo um planeamento de ações de manutenção pré – estabelecido sobre os elementos

constituintes do edifício.

Assim, de acordo com Barros (2008), o facto de se atuar antes do aparecimento da anomalia

torna fundamental conhecer o desempenho dos elementos a operar e a definição da sua vida

útil, visto que se pretende otimizar os intervalos de tempo entre as operações de manutenção,

tornando mais eficaz a intervenção no que diz respeito ao desempenho do elemento mas

também aos custos associados.

As medidas de manutenção preventiva, nomeadamente os planos de inspeção e intervenção

devem ser implementados na fase de projeto, no caso de edifícios novos, ou em fase de

utilização, no caso de edifícios existentes.

Assim, segundo Flores (2010) esta política de manutenção permite planear as operações de

manutenção e os seus custos, reduzindo os trabalhos não previstos e os seus sobrecustos,

embora exija uma análise detalhada e atualizada dos elementos alvos de manutenção.

36

Manutenção preditiva

Assim como a preventiva, assenta sobre um planeamento, onde recorre a uma calendarização

de inspeções periódicas de modo a verificar o nível de desempenho dos vários elementos que

são alvo de manutenção, e não das atividades a executar. (Morgado, 2012)

Uma estratégia de manutenção preditiva, trata-se de uma “manutenção preventiva baseada na

vigilância do funcionamento do bem e/ou parâmetros significativos desse funcionamento,

integrando as ações dai decorrentes” de acordo com a mesma norma.

Ou seja, este tipo de intervenção está dependente do diagnóstico realizado para se decidir as

ações de manutenção adequadas. O que segundo Flores et al (2008), pode constituir um

problema pelo facto dos critérios de decisão para a escolha do tipo de intervenção estar

dependente dos vários intervenientes, que podem apresentar perspetivas diferentes, dando

mais relevância a uns critérios do que a outros.

Tal como na manutenção preventiva, as medidas preditivas devem ser definidas na fase de

projeto, no caso de edifícios novos e na fase de utilização, no caso de edifícios existentes.

Esta política de manutenção por depender de inspeções periódicas para avaliar o desempenho

do elemento, exige que o método de diagnóstico seja válido e fiável na caracterização do

estado do mesmo, pois avalia a evolução do estado de degradação dos elementos alvos de

manutenção, sendo que o rigor das análises feitas são fundamentais para detetar a

necessidade e o tipo de intervenção.

Assim considera-se necessário otimizar os custos de inspeção em comparação com os custos

de reparação nesta estratégia de manutenção. Da mesma forma considera-se importante que o

plano de inspeções comece relativamente cedo na vida útil do elemento para se conseguir uma

melhor caracterização do elemento e obter assim uma taxa de degradação real do mesmo.

Assim, torna-se uma estratégia bastante vantajosa economicamente e na prolongação da vida

útil dos elementos. (Flores, 2010)

Neste procedimento é definido uma periodicidade das inspeções a realizar, tendo em conta o

elemento a avaliar mas também tendo em conta o período de vida útil deste. (Flores, 2002)

O mesmo autor refere três períodos distintos para a realização de inspeções:

Período inicial – inspeções após a construção, com o objetivo de avaliar os

fenómenos pré-patológicos e eventuais anomalias resultantes de erros de

conceção;

Período intermédio – Inspeções com o objetivo de controlo de qualidade e

avaliar o comportamento esperado do elemento e a evolução do estado de

desempenho do elemento;

37

Período final – Inspeções com o objetivo de avaliar a possibilidade de ser

atingido o nível mínimo de qualidade e respetiva proximidade ao “estado de

rotura iminente”.

Segundo Flores (2002), a aplicação de um plano de manutenção mista integrada dos dois tipos

de manutenção pró-ativa torna-se uma mais-valia. Nomeadamente, porque o conhecimento

inicial do estado de degradação dos elementos é bastante reduzido. Assim este plano

contempla ações de manutenção preventiva, prevendo possíveis anomalias e preditivas com

vista à inspeção do comportamento em serviço desses elementos.

3.5.5. Operações de manutenção

Para que a manutenção de edifícios seja eficaz é necessário que esta integre procedimentos

base, de natureza corretiva ou preventiva, de modo a avaliar e corrigir o desempenho dos

elementos do edifício e a garantir os níveis de qualidade, retardando o processo de

degradação dos elementos construtivos. (Flores, 2003)

É possível definir as estratégias de manutenção, tendo por base as seguintes ações de

manutenção: inspeção, limpeza, medidas pró-ativas, medidas corretivas e substituições.

Operações de inspeção

Para qualquer planeamento tem que se definir uma operação de inspeção, com o intuito de

avaliar o estado de desempenho dos elementos constituintes do edifício, sendo que no caso de

deteção de anomalia, estabelecer onde, quando e como se deve atuar. (Leite, 2009)

Esta operação de manutenção vai ao encontro da estratégia adotada, pois pode ser realizada

devido a uma reclamação por parte de um utilizador, no caso de uma estratégia de

manutenção corretiva, ou a uma tarefa pré-estabelecida num plano de manutenção, com

periodicidade definida, quando se trata de uma estratégia preditiva. (Erdly, 2004 citado por

Morgado, 2012)

A inspeção está dividida em três tipos: corrente, técnicas e especiais. (Morgado, 2012)

Inspeção corrente caracteriza-se pela simples avaliação do desempenho do

edifício;

Inspeção técnica é orientada para a verificação do desempenho do estado de

funcionamento de equipamentos e instalações. A periodicidade deste tipo de

intervenções deve ser definida pelos fabricantes, no caso de equipamentos, e pelo

plano de manutenção no caso de instalações;

As inspeções especiais têm o objetivo de complementar as inspeções correntes

para a conclusão de uma análise mais detalhada e aprofundar um diagnóstico do

elemento fonte de manutenção. Não deverá existir uma periodicidade fixa, devendo

ser realizadas apenas quando se verifica a necessidade de avaliar com maior rigor

o comportamento dos elementos construtivos.

38

A realização destas operações fica ao cargo dos proprietários, em casos simples, e de técnicos

de manutenção especializados, contudo, Silva et al (2009) afirma que em Portugal, o

procedimento desta operação realiza-se sem apoio técnico na maior parte dos casos,

resultando em deficientes avaliações resultantes da inspeção e na falha de um plano de

manutenção com procedimentos de inspeções técnicas estabelecidas. A falta de apoio técnico

resulta da escassa informação sobre o edifício, as dificuldades de acesso aos locais e os

custos intrínsecos às deslocações dos peritos.

Operações de limpeza

Segundo Ferreira (2009), embora seja muitas vezes negligenciada por parte dos utilizadores, a

limpeza é extremamente importante visto que previne e elimina algumas anomalias que

surgem na sequência da acumulação de sujidade e desenvolvimento microbiológico. Por

exemplo, a obstrução das caleiras, leva a uma drenagem insuficiente originando infiltrações

pela cobertura.

Esta operação de manutenção é considerada economicamente mais vantajosa, em

comparação com as ações de reparação e o seu planeamento contribui no aumento do

desempenho do edifício e do conforto visual.

Operações pró-Ativas

As operações pró-ativas caraterizam-se por ações de manutenção planeadas, prevenindo a

ocorrência de anomalias, ou seja, trata-se da realização de pequenos ajustes que visam

estender a vida útil dos elementos constituintes do edifício. Um exemplo associado a este tipo

de operação é a lubrificação de dobradiças das portas, prevenindo possíveis problemas no

funcionamento das respetivas portas.

Operações corretivas (reparações)

Estas operações são procedimentos corretivos que têm como objetivo solucionar determinadas

anomalias nos elementos afetados. Assim sendo, torna possível a reposição do desempenho

dos elementos sem que se proceda à substituição total dos mesmos. Esta operação além de

impedir a propagação da anomalia, e consequentemente o nível de degradação do elemento

afetado, quando bem executada, previne o aparecimento prematuro da mesma patologia no

futuro da vida útil.

Operações de substituição

Esta operação passa pela remoção do elemento danificado, por outro novo de iguais

características, repondo os níveis de desempenho inicial, ou caso seja pertinente, utilizar um

novo elemento com características diferentes que conferem um melhor desempenho que o

atual. Neste ultimo caso entra-se no âmbito da reabilitação. (Barros, 2008)

Neste caso, considera-se que o elemento chegou ao fim de vida útil e como tal deve-se

proceder à sua substituição, correspondendo assim ao começo de um novo ciclo de

39

manutenção. As causas para que tal situação ocorra dependem do tipo de agente agressor ou

então do período de vida estabelecido, que indica o fim do desempenho funcional do elemento.

A substituição pode ser do conjunto total do mesmo tipo de elemento, bem como a substituição

pontual de alguns elementos.

3.5.6. Relação entre estratégias de manutenção e operações de

manutenção

Como foi enunciado, as operações de manutenção efetuadas estão correlacionadas com o tipo

de estratégia adotada (manutenção corretiva e manutenção pró-ativa).

Dos métodos apresentados, as operações de inspeção e de limpeza têm uma característica

mais preventiva, e como tal estão mais associadas a uma estratégia pró-ativa, de forma a

evitar a degradação precoce do elemento construtivo. As medidas corretivas e de substituição

fazem face à ocorrência de anomalias, quando estas têm um nível de gravidade mais

acentuado, estabelecendo a melhor forma de intervenção para a sua reparação, sendo que a

substituição só tem lugar quando a correção não tem os efeitos desejáveis. (Barros, 2008)

O quadro da Tabela 4 pretende resumir e relacionar as principais operações que estão

associadas a cada uma das estratégias de manutenção.

Tabela 4: Relação entre estratégia de manutenção e operações de manutenção

Tipo de Estratégia Tipo de Operação Descrição

Estratégia Reativa

Inspeção Inspeção após deteção de anomalia de forma a classificá-la, a descobrir as suas causas e a propor uma proposta de intervenção adequada

Operações de limpeza Limpeza de elementos que desencadearam anomalias no edifício

Operações corretivas De acordo com as anomalias detetadas, realizam-se estas operações com intuito de melhorar o estado de degradação e desempenho do elemento


Estratégia Pró-ativa

Inspeção Inspeções periódicas com intuito de verificar o desempenho e estado de degradação do elemento

Operações de limpeza Operação periódica de prevenção de ocorrência de anomalias.

Operações pró-ativas Ações planeadas que visam estender a vida útil dos elementos.

Operações corretivas Operação que ocorre após a inspeção periódica e resulta de falta de desempenho não previsto do elemento


Substituição de elementos no seu fim de ciclo de vida

40

A criação de um plano de manutenção também tem o intuito de acompanhar o desempenho

dos diversos elementos construtivos e de prevenir a sua degradação prematura, o que está

associado à manutenção pró-ativa e à manutenção corretiva, visto que se deve projetar as

operações de manutenção, não só com o objetivo de eliminar as anomalias existentes, mas

também de prevenir o aparecimento de outras que possam vir a ocorrer posteriormente.

(Morgado, 2012)

Assim, nos edifícios existentes, a metodologia a aplicar no plano de manutenção começa na

realização de inspeções detalhadas, identificando os elementos e as respetivas anomalias,

bem como a causa das mesmas. Posteriormente, na realização de operações corretivas,

implementação de operações pró-ativas e na definição de periodicidades. O plano pode

igualmente englobar a previsão de vida útil, com indicação do período de vida restante dos

elementos inspecionados. (Morgado, 2012)

Um exemplo da estrutura do plano de manutenção é apresentada na Figura 7.

Edifícios Existentes

Inspeção detalhada

Identificação dos elementos fonte de manutenção

Anomalias detetadas

Classificação de anomalias

Proposta de Intervenção

Ações de manutenção

corretiva

De acordo com as anomalias detetadas durante a

inspeção, realizam-se as ações de manutenção, com

intuito de melhorar o estado de degradação

Plano de manutenção

pró-ativa

Definição de vida útil remanescente de cada elemento

Planeamento de ações de manutenção pró-ativa

(inspeções, limpezas, operações pró-ativas, corretivas e

de substituição) com as respetivas periodicidades Edif

ício

s N

ovo

s

Figura 7: Estrutura de aplicação de um plano de manutenção de edifícios existentes, [adaptado de Morgado (2012)]

41

3.6. Softwares de gestão de condomínios

Atualmente, já existem ferramentas informáticas que auxiliam na gestão de condomínios, e que

são direcionadas sobretudo para as empresas de administração de condomínios, visto que

necessitam de uma maior organização das informações referentes aos condomínios que gerem

e por causa das obrigações a que estão sujeitas.

Segundo Pinho (2009) no caso da auto-gestão, os administradores particulares também estão

cada vez mais interessados numa ferramenta simples mas que acompanhe a evolução

tecnológica e com funcionalidades mais eficientes. Na maior parte dos casos, os

administradores particulares utilizam ferramentas básicas como o Microsoft Excel para

organizarem a informação financeira do seu condomínio, apresentando-se como uma solução

simples mas que pode tornar a gestão complexa com o aumento do número de condóminos.

De acordo com Brandão (2009), em 2009 os softwares mais utilizados eram o da “Improxy –

soluções de software imobiliário” e o da “Logout – loja virtual”, contudo esta afirmação pode

não representar a realidade atual e como tal, é necessário apurar quais as soluções que

existem atualmente no mercado.

Assim para a realização da pesquisa teve-se em conta as funcionalidades do software, sendo

que a análise não pretende ter em conta o “poder da marca”, a experiência da empresa no

mercado nacional, entre outras considerações, que se devem ter em conta num possível plano

de negócios para implementação da plataforma. No âmbito da dissertação, interessa sobretudo

conhecer as funcionalidades de cada software para posteriormente se comparar com as

caraterísticas da plataforma eletrónica que se pretende desenvolver.

3.6.1. Softwares existentes no mercado nacional

Segundo foi possível apurar através da pesquisa efetuada, existem 10 plataformas eletrónicas

que se podem considerar ferramentas de auxílio na gestão de condomínios e que, de uma

maneira ou de outra, se aproximam do conceito pretendido para a plataforma eletrónica a

desenvolver. As plataformas que se destacam12 na pesquisa efetuada são:

“Improxy Gecond – Gestão de condomínios”;

“Gocondomínios – Gestão Online de Condomínios”;

“T&T – Software de gestão”;

“gCondomínio”;

“Flexdomus”;

“SM condomínios – SoftManagement”.

Para além destas ferramentas de apoio à gestão de condomínios ainda existem no

mercado:

12 Na pesquisa realizada no Google ao inserir-se as palavras-chaves: “software”, “gestão”, “condomínios”, os primeiros resultados estavam associados às plataformas enumeradas.

42

“O Teu Condomínio”;

“SigCond”;

“Icondomínio”;

“CondoDominus”.

De seguida apresenta-se as informações recolhidas dos softwares enunciados. A análise feita

não pretende servir de base de comparação e a informação recolhida resulta da informação

disponibilizada pela empresa detentora da plataforma no seu website.

i. “Improxy Gecond – Gestão de Condomínios”

O software é desenvolvido por “Improxy – Software Imobiliário” e identifica como principais

caraterísticas a “(…) simplicidade e facilidade de utilização, que aliadas a um conjunto de

funcionalidades, o tornam numa poderosa ferramenta de gestão.”. (www.5)

Esta ferramenta está mais direcionada para o administrador e para a vertente financeira do

condomínio. Contudo a Improxy “disponibiliza módulos opcionais que podem ser integrados na

plataforma, que acrescentam “outras funcionalidades, como o acesso seguro dos condóminos

pela internet, a gestão dos processos de avarias e manutenção, a geração de referências

multibanco para pagamento de quotas, etc.”. (www.5)

No Anexo I são apresentadas todas as caraterísticas da plataforma.

ii. “GOcondomínios – Gestão Online de Condomínios”

Esta plataforma é desenvolvida pela Sopenfor que “(…) inclui todas as ferramentas

necessárias ao auxílio na gestão e administração de condomínios”. (www.6)

A plataforma foi lançada para o mercado no início de 2013 e está direcionada tanto para

empresas de gestão de condomínios como para condomínios com administração interna,

sendo que a plataforma também tem um registo para condóminos, para que estes possam

aceder às informações do condomínio. Esta plataforma disponibiliza ferramentas para apoiar

na gestão financeira, mas também para a gestão técnica (manutenção) do edifício.

Uma das grandes caraterísticas da plataforma é o facto de ser “(…) uma plataforma 100 por

online. Para a utilizar, basta uma ligação à internet e um browser (…) Não é necessário

qualquer tipo de instalação, está sempre disponível a ultima versão e os utilizadores não têm

necessidade de fazer qualquer tipo de segurança de dados.”. (www.6)

No Anexo I são apresentadas todas as caraterísticas da plataforma.

iii. “T&T – Softwares de Gestão”

A T&T é uma empresa que comercializa vários tipos de software, incluindo a gestão de

condomínios.

Embora se trate de uma ferramenta vocacionada para o administrador, recentemente foi criado

um portal eletrónico que permite aos condóminos acederem às informações do condomínio.

43

A empresa disponibiliza vários programas informáticos de gestão de condomínios, o que

significa que cada um tem as suas especificidades. Contudo as principais caraterísticas da

plataforma estão relacionadas com a vertente financeira, não sendo uma plataforma que tenha

caraterísticas substancialmente diferentes das plataformas que foram apresentadas.

iv. “gCondomínio”

A “gCondomínio” é um software direcionado unicamente para o administrador e o principal

objetivo da plataforma prende-se com a gestão financeira do condomínio.

v. Flexdomus

Esta plataforma assemelha-se à plataforma “GOcondomínios”, no que respeita às suas

caraterísticas e funcionalidades, isto porque também abrange a vertente técnica ao incluir o

registo da manutenção de equipamentos e o registo de obras no condomínio, e também porque

o acesso à plataforma é através da internet e permite o acesso a todos os seus condóminos

para verem a sua conta corrente e os dados gerais do condomínio.

vi. “OTeuCondomínio”

A “OTeuCondomínio” é uma plataforma 100% web, em que “(…) todos os condóminos podem

aceder ao sistema e consultar toda a informação relativa ao condomínio ou até mesmo fazer

pedidos de reparação.”. (www.7)

O website não refere todas as suas funcionalidades mas o grande destaque desta plataforma é

o facto de se poder adaptar a qualquer dispositivo, quer seja um computador, um tablet ou um

smartphone.

vii. “SIGCond”

Esta plataforma apresenta um conjunto de ferramentas bastante diversificado que apoiam na

gestão financeira e gestão técnica do edifício, mas também promove a gestão funcional do

condomínio. “O SIGCOND diferencia-se pelo facto de ser totalmente online, e desenvolvido de

forma a dinamizar a relação entre condóminos / administrador. Com esta plataforma, procuram-

se colmatar eventuais dificuldades de comunicação, transparência e rigor que, na maior parte

das vezes, se manifestam entre a administração e os condóminos, proporcionando,

simultaneamente, uma gestão simples, automatizada e integrada de todo o processo.” (www.8

SIGCond, 2010)

Assim, o grande destaque desta plataforma passa pela vertente social e comunicativa, através

da criação de um fórum e um chat interno do condomínio.

viii. “CondoDominus”

Esta plataforma é desenvolvida por N Portugal, é 100% web e permite o acesso aos

condóminos. Está sobretudo direcionada para a gestão financeira mas o maior destaque desta

plataforma e o que a distingue das outras plataformas é o facto de ter uma ferramenta para

http://www.8/

44

pedido de orçamentos e concursos. “A plataforma está equipada com um sistema de criação

de pedidos de orçamento no qual os Administradores podem lançar pedidos de orçamento no

sistema sob a forma de concursos ou enviar o pedido de orçamento por email para

empreiteiros/fornecedores registados no sistema.” (www.9)

Adiante na dissertação, é realizado um estudo comparativo entre as várias plataformas.

3.6.2. Assembleia de Condomínio Virtual

A Assembleia de Condomínios é um órgão administrativo visada no Código Civil, como um dos

órgãos administrativos do condomínio e tem funções deliberativas cuja ação se centra nas

reuniões de condomínio criadas para a tomada de decisões.

A lei exige um número mínimo de condóminos presentes na assembleia para a deliberação de

diferentes propostas, mas verifica-se uma ausência de participação nas datas previstas, por

razões diversas: desinteresse, discordâncias, má relação de vizinhança e sessões demoradas.

Denota-se uma falta de motivação por parte dos condóminos em participar de forma ativa e

interativa sobre os assuntos diários do edificado, nomeadamente as partes comuns do prédio e

da qual são responsáveis pela boa gestão e manutenção do condomínio.

Um modelo que pretende revolucionar este órgão administrativo é a assembleia virtual, que

possibilita a tomada de decisões legais do condomínio através de uma plataforma eletrónica. A

aposta na criação de uma assembleia de condomínios virtual, no qual as reuniões e as

deliberações são feitas pela internet, pretende incentivar uma mudança de atitude por parte

dos condóminos, com o intuito de obter melhores índices de participação de voto nas questões

relacionadas com o condomínio.

As Assembleias Virtuais podem ter duas modalidades: totalmente virtual ou hibrida (presencial

e virtual). As reuniões de Assembleia de Condóminos são realizadas por via virtual e/ou

presencial (com recurso a webcam para interatividade com os condóminos presentes), contudo

cabe ao condómino decidir qual das vias vai optar (online ou presencial) para a sua

participação e interação, podendo mesmo optar por participar pelas duas vias sempre que lhe

convier. Para que este sistema funcione, é imprescindível saber qual a decisão do condómino

para que seja clarificado a sua posição aquando da sua participação na Assembleia, de modo

a validar o seu voto (presencial ou através de sistema eletrónico).

Desta forma, os condóminos podem assistir e participar nas reuniões da assembleia de

condomínio em qualquer lugar, tratando-se de uma facilidade que gera uma maior motivação

nos condóminos por não obrigar a deslocar-se e sentir-se obrigado a estar presente nas

reuniões.

A grande questão relacionada com esta ferramenta eletrónica é a capacidade de validação do

voto eletrónico, nomeadamente a capacidade de provar que é o próprio condómino a efetuar o

voto. Para estas situações é necessária a criação de um certificado digital para que seja

http://www.9/

45

reconhecida e validada a assinatura digital do condómino de modo a exercer o seu direito com

clareza e transparência. Ou seja, é imprescindível a criação de mecanismos de segurança da

atividade virtual para que não haja dúvidas na identificação do condómino e do respetivo voto.

(www.10).

Outra questão está relacionada com a convocação dos condóminos para a realização da

assembleia, visto que quem opte por ser contatado por via eletrónica, existe a fragilidade de

não se saber se o mesmo recebe a informação atempadamente em relação à data de

realização da assembleia, o que não acontece se for enviada a correspondência com aviso de

receção por correio (www.11). Convém referir que a convocação da assembleia tem carácter

jurídico e refere explicitamente que o envio da convocatória é feitapor correio e deve indicar o

local da realização da reunião de condóminos., o que constitui uma barreira à utilização legal

deste mecanismo.

O quadro legislativo que serve de suporte à assembleia virtual é o sistema de voto através de

procuração eletrónica. Para isso, a plataforma eletrónica deve ter uma arquitetura estruturada

que permita o debate de ideias sobre o condomínio e que avise o condómino por e-mail, que

este deve enviar pelo sistema da plataforma, uma procuração eletrónica em seu nome com a

intenção de voto. Ou seja, a procuração é enviada ao administrador, contudo limita os seus

poderes, visto estar definida a intenção de voto do condómino na procuração. Apesar da base

para implementação da assembleia virtual ser o voto por procuração eletrónica, esta tem de ter

um suporte legal que apoie eficazmente este mecanismo.

O voto por procuração eletrónica, também conhecido como eletronic proxy voting, tem ganho

expressão em vários países e pode ser observado por exemplo em assembleias de acionistas

de grandes empresas, para além dos condomínios. (www.12)

Um estudo realizado por Dirk Zetzsche em 2008, pretendeu aferir se era legalmente exequível,

realizar uma assembleia13 inteiramente virtual. Para isso o autor pesquisou a legislação de

vários países como Reino Unido, Alemanha, Suíça, França, Canadá e Estados Unidos e

concluiu que a transição de uma assembleia para o mundo virtual ainda é um processo que

precisa de ser bem estruturado. O próprio autor considera que se devia criar uma “(…)

legislação única para autenticação e identificação dos acionistas na região.” (www.13)

O estudo realizado por Dirk Zetzsche analisou a situação em vários países, referindo que:

“Na Alemanha, na Suíça e na França, a procuração eletrónica é aceite, sob algumas

condições. Já o voto eletrónico é impedido nos dois primeiros e, na França, é válido

quando autorizado pelo estatuto social da empresa. No Reino Unido, a legislação abre

espaço para o voto eletrónico desde o início da década. Cabe à companhia a decisão

de adotá-lo ou não. Já no Canadá, a regulação é mais favorável para a realização de

uma assembleia exclusivamente virtual. Se a companhia disponibilizar meios que

permitam a comunicação entre acionistas durante a reunião e também o voto

13 Não está diretamente relacionado com a assembleia de condomínios.

http://www.12/

46

eletrónico, é possível considerá-los parte de uma assembleia, ainda que não exista

qualquer encontro presencial.” (www.13)

No Brasil a assembleia de condomínios virtual está muito desenvolvid, e de acordo com uma

pesquisa realizada, constatou-se que somente 17% das pessoas compareciam nas

assembleias presenciais enquanto 85% dos condóminos participavam nas assembleias virtuais

De acordo com as estatísticas, a afluência dos condóminos nas reuniões ganhou uma elevada

expressão e este tipo de assembleia tornou-se uma realidade em expansão. (www.11).

Em Portugal este sistema de assembleia implica a alteração da legislação, que não comtempla

a validade de utilização de ferramentas eletrónicas para efeito de tomadas de decisão em

assembleia de condomínios, além de que implica a alteração de metodologias, aquisição de

equipamento informático e uma plataforma eletrónica adequada, funcional e exigente para

atingir com sucesso a adesão dos condóminos.

3.7. Conclusões de capítulo

Analisando as atividades em que se materializa o funcionamento de um condomínio, nota-se

que o gestor deve estar capacitado para atuar nas diversas áreas da gestão de condomínios, o

que implica conhecimentos específicos de contabilidade, engenharia, entre outros. Assim

sendo, o exercício desta atividade não é intuitiva.

O facto da administração do condomínio poder ser feita pelo próprio condómino ou por uma

qualquer entidade externa, revela que a figura do administrador, enquanto gestor de edifício,

pode manifestar-se uma solução ineficaz e incapaz de desempenhar corretamente as funções

exigidas, nomeadamente no que diz respeito à manutenção e conservação de edifícios. Esta

situação contribui para a degradação do parque habitacional português.

Neste contexto, a regulamentação da atividade da gestão de condomínios, e consequente

profissionalização desta atividade, sugere a prestação de um melhor serviço prestado por estas

entidades e como tal uma melhor capacidade para manter a qualidade e desempenho do

edifício.

Tendo em conta o objetivo da dissertação, considera-se que a utilização de uma ferramenta

informática pode tornar mais eficiente a gestão do condomínio e as ações de todos os

intervenientes participantes.

Apesar de já existirem alguns softwares no mercado, estas apresentam algumas lacunas, não

oferecendo ferramentas com apoio prático em todas as vertentes da gestão de condomínios.

Para além destes softwares se centrarem na sua maioria na vertente financeira, as empresas

de gestão de condomínios utilizam-nas na sua maioria em seu proveito, para a sua própria

gestão, sem terem em conta a colaboração dos condóminos.

Considera-se assim que existe margem para o desenvolvimento de uma plataforma eletrónica

que seja uma ferramenta útil em todos os processos envolvidos na gestão de condomínios, que

47

incentive a participação de todos os condóminos, de forma a melhorar a prática desta

atividade, e consequentemente a valorização do condomínio.

49

4. Modelo da Plataforma Eletrónica de Gestão de

Condomínios


Este é o primeiro capítulo do caso de estudo, cujo objetivo é desenvolver a arquitetura de uma

plataforma eletrónica de apoio à gestão de condomínios.

Antes de se desenvolver a arquitetura de uma plataforma eletrónica, é necessário conhecer

determinadas caraterísticas para se desenvolver um projeto com coerência, sendo que se deve

ter em conta: (Moreno, 2012)

Objetivos da plataforma eletrónica;

Conhecer o público-alvo;

Explicar a estrutura pretendida para a plataforma eletrónica;

Explicar os conteúdos e funcionalidades da plataforma eletrónica.

A abordagem de todos estes parâmetros permite identificar os requisitos necessários para a

implementação da plataforma eletrónica.

Assim, neste capítulo pretende-se definir o plano de trabalho para criar a arquitetura da

plataforma, descrevendo as suas principais caraterísticas, tendo por base todo o

enquadramento teórico abordado na dissertação.

No desenvolvimento do capítulo, dá-se destaque à organização dos conteúdos, para

posteriormente se implementar na plataforma, ou seja, pretende-se abordar as opções técnicas

e tecnológicas possíveis com vista a representação das principais caraterísticas da plataforma.

Após a definição do modelo, pretende-se apresentar o funcionamento dos principais serviços,

destacando-se a ferramenta e-procurement que gera todo o processo de contratação de

empresas para prestação de serviços.

Neste capítulo não se inclui caraterísticas associadas à plataforma eletrónica, ao nível de

programação eletrónica para a sua implementação.

4.2. Objetivos pretendidos para a plataforma eletrónica

Como se abordou no capítulo anterior, constata-se que a gestão de condomínios é uma área

bastante complexa, e dada a sua complexidade já foram criadas várias plataformas que

pretendem auxiliar sobretudo o administrador do condomínio.

A principal caraterística deste tipo de plataformas é a capacidade de conseguirem reunir a

informação associada às diversas atividades relacionadas com a gestão de edifícios,

organizando-as num único programa. Assim, considera-se que a utilização destas plataformas

é bastante vantajosa, pelo facto de se conseguir compilar num único sistema todos os dados

50

importantes na gestão de um condomínio, simplificando e tornando mais prático o exercício das

funções por parte do administrador.

A plataforma que se pretende implementar terá igualmente a capacidade de reunir e organizar

as informações do condomínio de modo a apoiar o seu administrador nas suas funções,

nomeadamente na gestão financeira e técnica do condomínio, contudo não será uma

ferramenta direcionada unicamente para o administrador, mas sim uma ferramenta criada para

todos os utilizadores de condomínio.

O administrador é o responsável pela gestão do condomínio, contudo as decisões são tomadas

por todos os condóminos em assembleia e é com esse intuito que a plataforma também é

desenvolvida: servir como um meio de comunicação entre todos os utilizadores de condomínio

e a administração, promovendo uma maior mobilização por parte destes intervenientes nas

atividades referentes à gestão do condomínio.

A plataforma também pretende incluir um conjunto de ferramentas que não estão diretamente

relacionadas com a gestão de um condomínio, mas que pretendem apoiar o condómino nas

suas escolhas, para tornar a gestão mais eficiente e produtiva. Neste contexto, um dos

objetivos que se pretende implementar na plataforma, é a criação de um meio de comunicação

entre o administrador (e/ou condóminos) e empresas prestadoras de serviços de diversas

áreas de atividade da gestão de condomínio, ou seja, pretende-se que a plataforma seja um

instrumento de mediação na contratação desses serviços.

Essa mediação é possível através de uma ferramenta de e-procurement, nomeadamente do

tipo “sourcing” em que o condómino indica o serviço que pretende, e as empresas que

demonstram interesse em prestar esse serviço apresentam as suas propostas.

Esta ferramenta tem caraterísticas diferentes dos instrumentos que estão envolvidos numa

plataforma de apoio à gestão de condomínios, sobretudo porque tem uma finalidade diferente,

cujas suas características e funcionalidades complementam a atividade exercida na gestão de

condomínios. Como tal, a plataforma terá uma vertente que explora todas as funcionalidades

exigidas para a administração e gestão de um condomínio (gestão financeira, técnica e

funcional) e terá outra vertente direcionada para estabelecer a interação entre os utilizadores

do condomínio que pretendem a prestação de um serviço, e as empresas que têm vontade de

as executar.

A Figura 8 pretende demonstrar um exemplo esquemático do processo básico pretendido para

a plataforma.

51

Tendo em conta a complexidade envolvida na gestão e administração de condomínios, esta

plataforma pretende ser uma ferramenta útil a todos os intervenientes que a utilizam.

4.3. Intervenientes na plataforma eletrónica

Uma das principais caraterísticas da plataforma é promoção da comunicação entre diferentes

utilizadores da plataforma. Assim, tendo em conta a complexidade envolvida na gestão de

condomínios e os objetivos pretendidos para a plataforma, destaca-se os seguintes utilizadores

representados na Figura 9.

Empresa de Gestão e Administração de Condomínios;

Administrador de Condomínio Particular;

Condómino;

Empresas Prestadoras de Serviços;

Administrador da Plataforma Eletrónica.

Figura 8: Esquema do processo de utilização da plataforma

52

Figura 9: Intervenientes na plataforma eletrónica

4.3.1. Administrador de condomínio particular

O condomínio pode ser gerido interinamente por um dos condóminos ou por uma empresa

especializada na gestão de condomínios, sendo que ambos terão à partida as mesmas

responsabilidades na sua gestão.

A plataforma eletrónica tem que ter em conta o papel do administrador de condomínio e como

tal terá que se criar uma conta com funcionalidades específicas para o utilizador que

represente a administração do condomínio na plataforma. O administrador terá ao seu dispor

um conjunto de opções exclusivas em relação às ferramentas disponibilizadas na plataforma.

Dentro dessas opções pode-se destacar a capacidade de gerir toda a informação associada ao

condomínio.

O utilizador responsável pelas funções de administrador da conta de condomínio na plataforma

deve ser o próprio administrador do condomínio. Caso não se verifique essa situação, as

funções devem ser delegadas a um condómino que tenha disponibilidade e capacidade para

trabalhar em conjunto com o administrador, para se poder delegar as funções desse

interveniente na plataforma. Neste último caso, a colaboração entre os intervenientes é

fundamental para se poder tirar proveito das funcionalidades que se pretendem desenvolver na

plataforma.

Plataforma Eletrónica

Empresas Administradoras de Condomínios/Administrador

de Condomínio Particular

Condómino

Empresas Prestadoras de Serviços

Administrador da Plataforma

Eletrónica

53

4.3.2. Empresa de gestão e administração de condomínios

As empresas administradoras de condomínio têm as mesmas funções que um condómino

administrador, contudo existe um ponto que diferencia estes dois tipos de intervenientes: as

empresas são desenvolvidas para terem capacidade de administrar mais do que um

condomínio.

Esta situação terá que ser tida em conta na plataforma e como tal, terá que se disponibilizar um

sistema que permita a gestão de mais do que um condomínio por parte deste interveniente.

Outro fator a ter em conta na utilização da plataforma por parte das empresas de gestão de

condomínio é a delegação da função de administrador da conta criada em nome da empresa.

Neste caso, existe a possibilidade de haver mais do que um utilizador a ter funções de

administrador, pois a empresa pode ter contrato com vários condomínios.

4.3.3. Condómino

Os condóminos são os utilizadores comuns do edifício e são eles que definem as principais

ações que se devem desenvolver no seu condomínio, ou seja, têm várias responsabilidades

associadas à gestão do mesmo. Assim, também se pretende a inclusão deste interveniente na

plataforma.

O condómino terá acesso a toda a informação disponibilizada pelo administrador da conta do

condomínio e também terá acesso a um conjunto de ferramentas cujo objetivo é a aproximação

do condómino às questões relacionadas com a gestão do seu condomínio.

4.3.4. Empresas prestadoras de serviços

As empresas prestadoras de serviços não estão diretamente relacionadas com a gestão do

condomínio. Estas surgem no âmbito da criação da ferramenta e-procurement e como tal,

assumem um papel importante e ativo no desenvolvimento da plataforma eletrónica.

As empresas têm funcionalidades bem distintas dos outros intervenientes enumerados. As

suas funções, cingem-se essencialmente à apresentação de propostas de execução de

serviços, a pedido dos condóminos e/ou administradores de condomínio. Em resultado, esta

plataforma surge como meio de comunicação com os outros intervenientes com o intuito de

estabelecerem relações comerciais.

4.3.5. Administrador da plataforma eletrónica

O administrador da plataforma eletrónica será o responsável por estabelecer a comunicação

entre todos os utilizadores da plataforma eletrónica e estará associado à empresa fabricante.

O administrador interage com o subsistema de back-office e é responsável pela manutenção e

toda a supervisão do sistema, que consiste na gestão dos utilizadores, na atualização e na

melhoria do serviço disponibilizado pela plataforma, garantindo assim, um melhor de

desempenho.

54

4.3.6. Relação entre os intervenientes na plataforma

Uma das principais caraterísticas da plataforma trata-se da capacidade de interação entre os

seus utilizadores. Assim, o esquema representado na Figura 10 pretende esquematizar os

tipos de relações que existem entre os principais intervenientes da plataforma.

Figura 10: Relação entre os intervenientes da plataforma

Denota-se no esquema representado na Figura 10 que os intervenientes usam meios distintos

para comunicarem entre si (Condomínio Virtual e Ferramenta “Sourcing”). São dois meios

distintos e com caraterísticas diferentes, cuja aplicação destas duas ferramentas na plataforma,

pretende melhorar todo o mecanismo envolto das atividades associadas à gestão de

condomínios, como foi referido anteriormente. Ainda se considera que a utilização destas duas

ferramentas permite encontrar um conjunto mais alargado de soluções, dentro da plataforma.

De referir que todos os intervenientes listados na Figura 10 também podem comunicar com o

administrador da plataforma eletrónica, para estabelecer a comunicação de questões

relacionadas com bom funcionamento da mesma.

4.4. Serviços e funcionalidades da plataforma eletrónica

Tendo em conta os objetivos da plataforma eletrónica, pretende-se incluir um conjunto de

serviços e ferramentas que tenham utilidade e benefícios para os intervenientes envolvidos.

Tal como já se abordou no subcapítulo “Relação entre os Intervenientes da Plataforma”,

através da análise do esquema representado na Figura 10, existem dois serviços principais na

plataforma. Esses serviços são:

Condomínio Virtual;

Empresa Administradora de

Condomínio/Administrador de Condomínio Particular

Empresas Prestadoras de serviço

Condómino

55

Portal “Sourcing” (Solução e-procurement).

Estes serviços estão direcionados para utilizadores diferentes e, consequentemente têm

funções diferentes.

4.4.1. Condomínio Virtual

O “Condomínio Virtual” pretende ser o meio de comunicação entre os condóminos e o/a

administrador do condomínio / empresa administradora do condomínio e ainda ser a

ferramenta indispensável para a gestão geral do condomínio.

Trata-se de um portal que pretende estreitar laços entre estes intervenientes, disponibilizando

um conjunto de funcionalidades que permitem a interação entre os utilizadores e a partilha de

informação referente ao condomínio. Resumidamente, trata-se de um sistema que pretende

representar a vivência do condomínio virtualmente.

De seguida destacam-se algumas funcionalidades que se consideram importantes para o

desenvolvimento deste portal.

Registo de Informações e Gestão do Condomínio

Trata-se da funcionalidade principal de gestão de condomínios. Pretende organizar toda a

informação do condomínio, desde informações referentes à sua situação contabilística e

financeira (registo de receitas e de despesas do condomínio, quotizações e orçamentos anuais

e emissões de recibos, etc.) e informações referentes à manutenção do edifício (obras

realizadas, contratos estabelecidos com empresas de manutenção, etc.). Também se pode

registar dados básicos relativos aos condóminos e às frações constituintes do condomínio, bem

como organizar, arquivar documentação relativa ao condomínio, tais como: projetos do

condomínio, certidões prediais e respetivo arquivo documental.

Comunicação interativa entre condóminos

Trata-se da criação de uma rede social afeta à comunidade do condomínio, que serve para

aproximar e estreitar a ligação entre os condóminos e a administração do condomínio. Esta

ferramenta permite a partilha de informações, ocorrência de anomalias, opiniões e sugestões

dos utilizadores.

A criação de um espaço interativo aberto a todos os utilizadores melhora a relação entre os

intervenientes envolvidos, facilita a divulgação e transmissão de informação entre os

condóminos, tornando-se num ato social eficaz e eficiente.

Apoio na decisão de obras a efetuar no condomínio

Em todos os edifícios é necessário realizar obras de manutenção, pois os elementos têm um

período de vida útil limitado. Nesse contexto, pretende-se incluir na plataforma uma ferramenta

que apoie os condóminos na escolha da altura ideal para a realização de obras de

conservação no seu edifício. A ferramenta incluirá uma lista de obras de intervenção comuns

56

aos edifícios e através do preenchimento de determinados dados técnicos, o utilizador simulará

a data da próxima intervenção e associará uma estimativa de custos relativos a essas obras.

Consulta de eventos a decorrer no condomínio

Esta ferramenta terá as funções de um calendário em que é possível visualizar todos os

eventos a decorrer no condomínio. Deste modo, pretende-se facilitar o acesso e divulgação da

informação a todos os utilizadores dos eventos e ações programadas e/ou previamente

planeadas.

Linha de contatos

Trata-se de um procedimento importante e imprescindível de acesso fácil, rápido e atualizado

de todos os contatos de telefone e correio eletrónico de entidades e linhas de apoio de

emergência, bem como de todos os intervenientes envolvidos com responsabilidade no

condomínio, por exemplo, da portaria, do administrador etc.

4.4.2. Portal “sourcing”

O portal “sourcing” é outro dos serviços principais da plataforma eletrónica. Trata-se de uma

ferramenta e-procurement que pretende ser um elo de ligação entre os utilizadores do

condomínio (ou as empresas gestoras de condomínio) e empresas prestadoras de serviços.

Sendo que este portal permite o desenvolvimento das mesmas ações por parte dos

condóminos / administrador de condomínio particular e empresas gestoras de condomínios

(que serão denominados “compradores” no decorrer da dissertação) no que respeita ao pedido

de propostas de prestação de serviços

De seguida destacam-se algumas das funcionalidades pretendidas para esta ferramenta.

Publicação de concursos e envio de propostas

Este portal é considerado como o centro de atividade de auscultação comercial entre os

“compradores” que solicitam pedidos para prestação de serviços, e as empresas de prestação

de serviços que enviam orçamento para a execução dos mesmos.

Visualização de concursos a decorrer

Pretende-se incluir na plataforma, um centro de gestão de procedimentos de concursos que

permita aos utilizadores terem acesso a todos os detalhes referentes aos concursos que estão

disponíveis na plataforma.

Avaliação de empresas prestadoras de serviços

Esta é mais uma ferramenta que se pretende incluir na plataforma, e que consiste na avaliação

da empresa prestadora de serviço após a realização do procedimento celebrado com o

“comprador”.

A avaliação consiste no preenchimento de um simples questionário para qualificar a qualidade

do serviço prestado pela empresa em todo o procedimento.

57

Esta ferramenta faculta ao “comprador” mais um recurso para auxiliar na adjudicação da

empresa ao poder analisar não só o orçamento proposto pela empresa para a realização do

seu pedido, mas também ao poder ver o seu historial em pedidos anteriores.

Embora esta ferramenta possa ser encarada como um meio de comparação entre empresas,

não se pretende criar mecanismos de favorecimento de empresas, quer seja através de tabelas

de pontuações, ou através de quaisquer dados que possam servir de comparação. A avaliação

é feita unicamente com o propósito de auxiliar o “comprador” através da divulgação de

informação sobre o histórico das empresas que se candidatam aos seus concursos.

Aliás, o facto de se promover esta ferramenta, tem como objetivo que as empresas tenham

noção da importância da qualidade do serviço e do cumprimento das condições que foram

aprovadas na celebração do contrato de adjudicação, pois a atribuição de avaliações pouco

favoráveis pode ser um indicador bastante preponderante na altura de decisão por parte do

“comprador”, independentemente das condições propostas para a concretização do serviço.

4.4.3. Outros serviços associados à plataforma eletrónica

Embora se tenha destacado os dois principais serviços projetados para a plataforma, inclui-se

ainda mais alguns serviços que se consideram úteis e importantes para os utilizadores da

plataforma.

Aplicação para dispositivos móveis (Smartphones e Tablets)

Esta plataforma eletrónica é acessível via web, mas também pretende-se que seja uma

plataforma mobile-friendly, disponível para dispositivos móveis, para que seja possível aceder à

sua conta em qualquer lugar e a qualquer hora.

Tirando partido dessa vantagem, a aplicação pretende ser bastante intuitiva na sua utilização e

pretende dispor das principais funcionalidades pretendidas para cada interveniente. Neste

caso, sincroniza-se com o dispositivo certas informações, como por exemplo: lembretes

inseridos na agenda do dispositivo.

Newsletter

Pretende-se criar uma newsletter, que contenha artigos e notícias sobre todos os assuntos

relacionados com a plataforma eletrónica e outros que se considerem importantes no âmbito da

gestão e manutenção de condomínios.

Notícias

Divulgação e publicação de informação diária de notícias associadas à área de gestão de

condomínios, bem como a publicação de destaques e artigos sobre a plataforma eletrónica por

parte dos meios de comunicação.

Assim, estes são os conteúdos gerais que se devem enquadrar no modelo da plataforma,

sendo organizados de acordo com o seu contexto e funcionalidades.

58

4.4.4. As funcionalidades da plataforma e a legislação em vigor

Tal como enunciado no capítulo 2, o condomínio encontra-se representado juridicamente pelo

direito de propriedade horizontal e como tal tem que se ter sempre em conta a sua disciplina

jurídica.

Tendo presente os vários artigos legislativos e as suas considerações, torna-se importante

relacionar essas mesmas considerações com as funcionalidades associadas à plataforma, de

forma a perceber como é que o modelo da plataforma enquadra a disciplina jurídica referente

ao tema. Assim, a Tabela 5 demonstra como as funcionalidades da plataforma se adaptam à

legislação em vigor.

Tabela 5: Funcionalidades da plataforma associadas à legislaçãol em vigor

Enquadramento legal Funcionalidades da plataforma

Constituição do condomínio

Título Constitutivo

Disponibiliza cópia do documento em formato pdf para

consulta dos condóminos

Base de dados de frações autónomas, tendo em conta a

permilagem, fim a que se destina cada fração e proprietário

Regulamento do Condomínio Disponibiliza cópia do documento em formato pdf para


Direitos e encargos dos condóminos

Definição das partes comuns do edifício

Pode encontrar-se representado no regulamento do

condomínio

Despesas do condomínio

- Possibilidade de pagamento online de quotas

- Gestão e controlo do pagamento de quotas dos condóminos

- Possibilidade de controlar extrato das contas do condom.

Fundo Comum de Reserva Criação de conta para representar o fundo de maneio

Controlo de movimentos de conta bancária

Seguros

Base de dados com todos os seguros que envolvem o

condomínio

Serviço de alerta para notificar fim de validade do seguro

Administração das partes comuns do edifício

Assembleia de Condóminos

Reuniões de condóminos

Permite a discussão entre os condóminos de temas

associados ao condomínio

Serviço de inquéritos para aferir vontade dos condóminos

Convocação de assembleia Serviço de alerta via e-mail de reunião de condóminos

Atas da assembleia Disponibiliza cópia do documento em formato pdf para


Administração

Funções do administrador

Tem funcionalidades específicas para o administrador. Este

pode, elaborar orçamentos anuais, planos de vistoria, gerir

pagamentos, gerir obras e contratos, etc.

59

4.5. Análise comparativa de mercado

No sub-capítulo 3.6, intitulado “Softwares de Gestão de Condomínios”, foram apresentados

vários programas informáticos que operam no âmbito da gestão de condomínios e

consequentemente, o modelo que se pretende desenvolver está relacionado com esses

softwares. Assim, pretende-se comparar as funcionalidades dos diversos programas

enunciados ao longo desse capítulo com as funcionalidades pretendidas para a plataforma

eletrónica a desenvolver (e até agora enunciadas), de forma a averiguar as diferenças entre os

programas. O mapa comparativo encontra-se representado na Tabela 6.

Tabela 6: Mapa comparativo de softwares de gestão de condomínios

Mapa Comparativo de Softwares de Gestão de Condomínios

Funcionalidades da plataforma a desenvolver

Análise de funcionalidades abrangidas pelos softwares do mercado nacional

[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8]

Con

tab

ilida

de Registo de receitas/despesas

Gestão de quotas Orçamentos anuais

Emissão de recibo eletrónico ? ? ? ? ?

Ma

nute

nçã

o

Registo de obras ? ? ? ? ? Registo de contratos com empresas

de manutenção ? ? ? ?

Planos de vistoria ? ? ? ? Simulador de Obras Futuras

Dad

os d

o

Con

do

mín

io

Arquivar documentos do condomínio ?

Dados de frações Dados do edifício

Com

unic

açã

0

Inte

rativa

Ocorrência de anomalias ? ?

Fóruns de discussão ?

Serviços de Inquérito ? ? Jornal eletrónico Calendário do Condomínio ? ? ? ? ?

Linha de contactos ? ? ? ? ? ? ? ?

Portal Sourcing [b]

Ou

tro

s

Se

rviç

os

Aplicação para dispositivos móveis

[a]

Newsletter ?

Notícias ?

60

Tabela 6: Mapa comparativo de softwares de gestão de condomínios (continuação)

Notas:

Softwares Analisados:

[1] – Improxy Gecond – Gestão de Condomínios

[2] – GOcondomínios – Gestão Online de Condomínios

[3] – T&T – Softwares de Gestão

[4] – gCondomínio

[5] – Flexdomus

[6] – OteuCondomínio

[7] – SIGcond

[8] - CondoDominus

Símbolos do quadro:

- Tem esta funcionalidade

- Não tem esta funcionalidade

? – Não se sabe

[a] – Tem aplicação para aceder via facebook.

[b] – Este software tem um sistema de concursos para realização de obras no condomínio, mas o serviço está inoperacional

Através do mapa realizado, nota-se a predominância nas funcionalidades referentes à gestão

financeira e conclui-se que a plataforma pretende disponibilizar ferramentas únicas que não

existem no mercado nacional.

Convém salientar, que este mapa foi realizado com base nas principais funcionalidades do

modelo que se está a desenvolver, sendo que as plataformas enunciadas podem ter outras

funcionalidades que não foram listadas.

4.6. Análise SWOT

A análise SWOT é um processo através do qual os administradores das organizações

averiguam se os produtos que oferecem ao mercado podem alcançar o sucesso e quais são as

suas limitações. (Westwood, 1997)

Esta ferramenta subdivide-se em duas análises complementares entre si:

Análise externa (oportunidades e ameaças)

Análise interna (forças e fraquezas).

Assim, esta análise permite explorar os pontos fortes (Strenghts), identificar e superar as

fraquezas / pontos fracos (Weaknesses), agarrar as oportunidades (Opportunities) e defender-

se contra as ameaças (Threats). (Westwood, 2006)

Embora a análise SWOT seja uma ferramenta utilizada como base para a gestão e

planeamento estratégico de empresas, pretende-se fazer uma avaliação à criação da

plataforma eletrónica desenvolvida, segundo os parâmetros desta análise.

4.6.1. Oportunidades

No mercado eletrónico destaca-se o facto de se poder alcançar uma escala global, sem que

implique, necessariamente, um grande esforço financeiro, para além do investimento inicial.

61

Possibilita também o desenvolvimento de serviços focados nos consumidores finais,

eliminando toda a cadeia que envolve o processo burocrático antes da adjudicação de um

serviço. (www.14)

As oportunidades associadas às caraterísticas da plataforma e ao conjunto dos seus serviços,

nomeadamente a criação de um condomínio virtual e de um portal de mediação de serviços

afetos à gestão de condomínios (ferramenta de e-procurement da plataforma) são:

Evolução e adaptação do condomínio a um mundo tecnológico: a internet é um

meio cada vez mais acessível e com recursos ilimitados, isso implica uma maior

necessidade de informatizar os recursos, eliminando a organização documental de

informações em formato papel. Essa organização é bastante importante na gestão de

um condomínio e como tal essa necessidade pode ser colmatada com a plataforma.

Obrigatoriedade da constituição de condomínio: a existência de legislação que

obrigue a constituição de condomínio em edifícios com mais do que um proprietário,

gera a constituição de milhares de condomínios em Portugal e, consequentemente um

elevado número de potenciais utilizadores da plataforma. Esta é uma mais-valia, uma

vez que os condóminos podem ver na plataforma uma ferramenta ideal para a gestão

do seu condomínio.

Aumento do interesse por parte dos condóminos na gestão do condomínio: o

facto de a plataforma ter uma área interativa promovendo a intervenção dos

condóminos, motiva os mesmos a interessarem-se mais pelas atividades da gestão do

condomínio. É sabido que o contato presencial leva muitos condóminos a terem falta

de iniciativa para a discussão dos temas relacionados com a gestão de condomínio.

4.6.2. Ameaças

Um dos fatores que podem ameaçar a emergência do comércio eletrónico é a falta de

consciencialização das potencialidades do respetivo comércio e o receio da utilização de meios

eletrónicos para assuntos mais sérios por parte dos utilizadores. Por isso, num mundo cada

vez mais tecnológico, deve-se ter em conta a formação da comunidade para a utilização de

ferramentas informáticas.

Entre as possíveis ameaças associadas ao mercado eletrónico, podemos destacar:

Condóminos com dificuldade em aceder à plataforma: um condomínio poderá ter

utilizadores que não consigam ter acesso à plataforma por falta de acesso à internet,

ou pela falta de formação, limitações que inviabilizam o acesso e a utilização da

plataforma. Neste caso, a plataforma não consegue contemplar o registo de todos os

condóminos na plataforma.

Dependência do número de condóminos que aceitem a utilização da plataforma:

a plataforma é desenvolvida para todos os condóminos não fazendo sentido para um

número reduzido de utilizadores (embora não seja um requisito obrigatório, considera-

62

se que não explora as suas funcionalidades e vantagens). Como tal, a sua aceitação é

importante para o sucesso da plataforma.

Empresas gestoras de condomínios com software próprio e contrato com um

conjunto de empresas que colaboram nas atividades de gestão do condomínio:

as empresas gestoras de condomínio ao exercerem a sua atividade, terão que estar

preparadas para a organização documental de vários condomínios. Nesses casos, as

empresas podem ter software próprio que apoie a sua organização. Estas empresas

geralmente têm um conjunto de empresas com quem estabelecem uma parceria para

intervir quando ocorrem problemas no condomínio. Esse fator leva resulta na

necessidade de procurar empresas prestadoras de serviço na plataforma.

Infraestruturas de comunicação deficientes: a possível existência de deficientes

infraestruturas de comunicação, nomeadamente a capacidade da banda larga e

reduzido armazenamento da memória do sistema eletrónico, levará a incómodos ao

condómino na utilização da plataforma. A título de exemplo, se o condómino pretender

colocar na plataforma um projeto de grandes dimensões a partir de uma ligação fraca

ou com um computador com pouca capacidade, deparar-se-á com algumas

dificuldades.

Dependência das Tecnologias de Informação e Comunicação (TIC): a excessiva

dependência da plataforma face às referidas tecnologias, poderá levar, se bem que em

casos raros, a que uma prolongada falha na corrente elétrica impossibilite o normal

funcionamento da plataforma.

Cultura das empresas prestadoras de serviço em relação à utilização de

plataformas eletrónicas: o facto de potenciais empresas não possuírem

conhecimentos de informática, poderá ser uma condicionante à sua aceitação. Como

também poderá existir uma certa desconfiança acerca da fiabilidade e funcionamento

das plataformas.

A lei não prevê a Assembleia De Condomínios Eletrónica: Esta situação já foi

referida no capítulo anterior, e o facto de não se prever a validade deste mecanismo,

consititui um problema na informatização de processos relacionados com o

condomínio.

4.6.3. Pontos Fortes

Considera-se que são muitos os pontos fortes que surgem nesta plataforma eletrónica. De um

modo geral, apesenta-se como um modelo de plataforma inovador com um conjunto de

serviços apelativos que se complementam e tornam mais eficiente o exercício da atividade de

gestão de condomínio.

A estes pontos podem acrescentar-se ainda:

Plataforma permanentemente operacional: com a plataforma eletrónica, todos os

utilizadores passam a ter ao seu dispor um espaço operacional aberto 24 horas por dia.

63

Sendo que o espaço físico também não é um impedimento, visto poder estar acessível

em qualquer parte do mundo com ligação à internet.

Aumento da competitividade das empresas: a plataforma eletrónica permite às

empresas uma maior visibilidade por parte dos condóminos, traduzindo-se em

aumentos de competitividade para as empresas, tendo estas acesso a um leque de

serviços da sua especialidade muito superior ao normal; em consequência da

competitividade, o condómino sai beneficiado com a melhoria na qualidade do serviço

e com uma possível redução do preço da execução do serviço.

Aligeirar a cadeia burocrática antes de se iniciar o serviço e consequente

redução de custos: a plataforma eletrónica pode permitir um serviço mais eficiente,

tanto em termos de custos, como em termos de rapidez no serviço. Com um pedido

apenas, a informação é acessível a todos os interessados em submeter um orçamento.

Será de referir que não será necessário, por exemplo, a impressão repetida das várias

peças associadas a um projeto, ou contratos de adjudicação e ainda reuniões entre as

partes interessadas para discussão de assuntos relativos ao serviço e/ou para assinar

contratos. Este processo rotineiro resultará para as empresas numa significativa

redução de custos e de tempo, em consequência, estas poderão oferecer orçamentos

com preços inferiores.

Pouca concorrência em relação ao objetivo da plataforma eletrónica: o facto de

aliar dois serviços (condomínio virtual e portal sourcing) com caraterísticas distintas

mas que se completam, torna a plataforma num modelo distinto de todas as

plataformas criadas no âmbito da gestão de condomínios.

Vertente social da plataforma: a criação de uma rede social do condomínio é um fator

importante para aproximar a comunidade e a relação com a administração. Neste caso,

os condóminos têm uma posição mais proativa na gestão do condomínio.

Conjunto de ferramentas com funcionalidades específicas: a plataforma

disponibiliza um conjunto de ferramentas que facilita as funções do administrador.

Mediação global permitido pelo portal sourcing: os limites do portal não são

definidos geograficamente, o que permite aos condóminos procederem a uma escolha

global, e às empresas prestadoras de serviços terem conhecimento de um número

muito superior de potenciais serviços ao que normalmente têm acesso.

Dinamismo proporcionado pelo portal “sourcing”: esta plataforma procura

dinamizar o mercado da construção, gestão e outros setores que estejam relacionados

com a gestão de condomínios. Esta dinâmica possibilita um conhecimento vasto de

empresas no mercado, de diversas áreas, e consequentemente um maior número de

pedidos para prestação de serviços.

Website com aspeto visual apelativo e com funcionamento facilitado: pretende-se

que o website além do aspeto visual apelativo se revista de uma funcionalidade muito

facilitada permitindo um acesso rápido a todas as pessoas, mesmo aquelas que pouco

percebem das novas tecnologias.

64

4.6.4. Pontos Fracos

Em relação aos pontos fracos da plataforma, surgem inevitavelmente alguns pontos que são

difíceis de eliminar, por estarem associados ao conceito da plataforma eletrónica. Consideram-

se no entanto, como aceitáveis.

Processo de pedido de proposta interrompido: pode acontecer que os condóminos

após elaborarem o pedido, criem contato com as empresas, e após esse contato, não

terminem o procedimento na plataforma (até à adjudicação do serviço, em que

informam qual a empresa escolhida), deixando o procedimento incompleto, sendo que

na realidade já foi executado.

Impossibilidade de dar orçamentos sem visita ao local (em certas situações):

considera-se esta situação como um ponto fraco, mas depende da perspetiva, visto

que a apresentação de uma proposta sem reconhecer o local também pode deixar o

“comprador” apreensivo. De facto, se o “comprador” apresentar um pedido e todas as

respostas dadas pela empresa forem no sentido de visitar o local, isso implica a visita

por parte de vários técnicos para a realização do seu orçamento, o que pode não ser

do agrado do “comprador” (dependendo do número de orçamentos que se pretenda

avaliar). Para contrariar esta situação o comprador deve apresentar a melhor descrição

possível do serviço pretendido para que as empresas apresentem uma estimativa do

valor do orçamento.

4.7. Estrutura tecnológica da plataforma eletrónica

O modelo da plataforma eletrónica envolve toda a apresentação das caraterísticas

representadas no capítulo anterior e a estrutura pretendida do sistema eletrónico. Significa

assim, que a criação do modelo da plataforma está mais direcionada para a representação das

suas caraterísticas num ambiente informático, onde se destaca a acessibilidade e a

organização de conteúdos em website.

4.7.1. Acessibilidade

Uma das caraterísticas do modelo pretendido para a plataforma é que esta seja acessível via

web, isto é, pretende-se que a plataforma esteja acessível a partir de qualquer computador em

qualquer lado do mundo com ligação à internet, não sendo necessária a instalação de qualquer

software. Esse fator é uma das caraterísticas fundamentais do modelo preconizado para a

plataforma, porque a dependência da instalação de um programa torna a utilização da

plataforma pouco flexível e limitada.

65

4.7.2. Estrutura do sistema tecnológico associado à plataforma

Website (Página de Internet)

Por se tratar de uma plataforma Web, esta será composta por uma página eletrónica (website)

que disponibiliza os diversos serviços pretendidos para a plataforma eletrónica através de

menus. Estes são identificados e agrupados por contexto, de modo a permitir a divisão do

conteúdo requerido para a plataforma.

Áreas restritas de utilizadores da plataforma

Tendo em conta os intervenientes envolvidos e as suas funcionalidades, existe a necessidade

de se criar áreas restritas para estes utilizadores. Essas áreas irão contemplar as diversas

funções dos utilizadores, apresentando-se como o seu ambiente de trabalho e como tal, são as

áreas mais importantes da plataforma eletrónica. Em termos de organização, considera-se que

o acesso a estas áreas tem que ser feito através de login no website.

Assim, existem duas figuras distintas na plataforma: o utilizador registado e o utilizador

visitante.

O utilizador visitante interage com o sistema de uma forma limitada, sendo que não está sujeito

à necessidade de se identificar. Este utilizador tem acesso à informação disponível na página

inicial e nos itens dos menus criados, mas não pode tirar proveito das funcionalidades

permitidas pela plataforma.

O utilizador registado tem acesso diferenciado do utilizador visitante, tendo disponíveis todos

os serviços que o utilizador visitante tem, em conjunto com diversos serviços específicos.

No caso da plataforma desenvolvida existem três tipos de utilizador registado associado aos

principais intervenientes da plataforma:

o Utilizador registado enquanto condómino / administrador de condomínio

particular;

o Utilizador registado enquanto empresa gestora de condomínios;

o Utilizador registado enquanto empresa de prestação de serviços.

Cada um destes utilizadores tem funcionalidades específicas e, como tal é necessária a

criação de três áreas distintas de cliente da plataforma.

A Tabela 7 pretende resumir as principais funcionalidades associadas a cada utilizador.

66

Tabela 7: Principais funcionalidades de cada utilizador

Área de Utilizador Principais Funcionalidades

Condómino / Administrador de Condomínio

Particular

Aceder ao portal “Meu Condomínio”14

Aceder ao Portal “Sourcing” como comprador

Empresa Gestora de Condomínios Aceder ao portal “Os Nossos Condomínios”

Aceder ao Portal “Sourcing” como comprador

Empresa de Prestação de Serviços Aceder ao Portal “Sourcing” como fornecedor

Através da Tabela 7, constata-se que todos os utilizadores têm as suas particularidades nas

suas áreas de trabalho.

As empresas gestoras de condomínios tem a competência de gerir mais do que um

condomínio e como tal, tem que se criar um espaço que permita agregar mais do que um

condomínio, sendo essa a principal diferença para a área dos condóminos / administrador de

condomínio particular.

O Portal “Sourcing” tem que ser organizado tendo presente a função do utilizador no portal, isto

é, necessita de uma estrutura baseada nas funções do utilizador “comprador” e necessita de

uma estrutura baseada nas funções de utilizador fornecedor.

4.7.3. Usabilidade do portal “O Meu Condomínio”

A utilização deste portal é feita na área de condómino / administrador de condomínio particular

sendo relevante perceber como funciona este portal em termos tecnológicos, pois em ambas

as situações entra-se através do mesmo login, situação que não se verifica relativamente às

empresas gestoras de condomínios.

Identificação de administrador de condomínio na plataforma

O utilizador “Administrador de Condomínio” será aquele que criará uma conta de condomínio,

aquando do seu registo na plataforma ou posteriormente através da sua área de cliente. Assim,

ao efetuar o “login” com o seu email, o sistema de backoffice vai reconhecer esse utilizador

como “Administrador da Conta do Condomínio” 15.

A estrutura da área de cliente do administrador do condomínio e a estrutura da área de cliente

do condómino são iguais, contudo, estes intervenientes têm funcionalidades diferentes e por

isso, existem certos parâmetros que diferem nas áreas dos dois intervenientes. O administrador

da conta do condomínio é responsável pela criação, edição e disponibilização de documentos

na plataforma, enquanto o condómino pode visualizar esses documentos e interagir com outros

condóminos ou com a administração.

14 A secção “O Meu Condomínio” é o nome dado no modelo da plataforma para o serviço associado ao “Condomínio Virtual”. A mudança de nome prende-se com a vontade de associar de forma direta o serviço ao utilizador. 15 O administrador da conta do condomínio, pode não ser o próprio administrador do condomínio, contudo deve ser alguém próximo do mesmo para que o represente na plataforma.

67

Acesso ao portal “O Meu Condomínio”

Para o condómino poder ter acesso a esta área, tem que ser convidado pelo responsável pela

criação da conta do condomínio, pois esse utilizador será denominado como administrador.

O diagrama representado na Figura 11 esquematiza todo o processo de interação entre estes

dois intervenientes no acesso à secção “O Meu Condomínio”.

Figura 11: Esquema de acesso à secção “O Meu Condomínio” por parte dos diferentes intervenientes

Convém sublinhar que este procedimento é igual caso a administração esteja a cargo de uma

empresa gestora de condomínios.

Passagem de administração

Nos casos em que a gestão é feita por um dos condóminos, a administração é rotativa e tem

periodicidade normal de um ano. Assim a plataforma também desenvolve um mecanismo para

passagem de administração a outro utilizador, como se observa na Figura 12.

Utilizador ACria conta do

condomínio na plataforma

Utilizador A

=

Interveniente "Administrador da conta do condomínio"

Acesso a "O Meu Condomínio" (como

administrador)

Convida condóminos a registarem-se na plataforma

Utilizador BUtilizador CUtilizador D

...

Utilizador B,C,D,...

=

Interveniente "Condómino"

Acesso a "O Meu Condomínio" (como

condómino)

68

4.7.4. Usabilidade do portal “Sourcing”

O portal “Sourcing” pretende complementar as ações associadas à gestão de condomínios e

como tal, tem caraterísticas específicas que devem ser descritas para perceber o

funcionamento deste portal.

Como já foi referido, esta ferramenta pretende ser a ponte que liga os “compradores”

(condóminos16, administradores de condomínio e empresas gestoras de condomínio) e as

empresas prestadoras de serviço, sendo que as primeiras solicitam a prestação de um serviço

e as empresas que estão interessadas em executar esse serviço elaboram uma proposta que é

enviada aos compradores. O esquema representado na Figura 13 demonstra o funcionamento

desta ferramenta em específico.

No esquema representado na Figura 13, observa-se que o comprador para solicitar um

orçamento, tem que escolher o serviço que pretende.

16 Os Condóminos podem utilizar a plataforma para realizar obras na sua fração. No âmbito das tecnologias de informação, este portal deve ser distinguido para condóminos e administradores de condomínio. No decorrer da tese, este portal vai ser descrito como um meio único que congrega as funcionalidades para ambos os intervenientes.

Figura 13: Esquema de funcionamento do portal “sourcing”

Figura 12: Esquema de passagem de administração na plataforma

Administrador atual da conta de condomínio

Insere dados (e-mail de registo na

plataforma)do utilizador que vai

ocupar as suas funções na secção

indicada para o efeito

Envia o convite de passagem de

administração ao Utilizador B

Utilizador B recebe o

convite e aceita-o

Utilizador B=

Novo Administrador

da Conta do Condomínio

69

Para simplificar todo o processo envolvido neste portal, a plataforma disponibiliza todas as

categorias de serviços que se consideram relevantes no âmbito da gestão de condomínios.

Assim, pretende-se categorizar os serviços em diferentes pacotes, sendo que cada pacote

criado abrange uma área específica de atividade. Este processo de organização em “pacotes

de serviços” tem vantagens tanto para os “compradores”, como para as empresas.

Relativamente ao comprador a plataforma disponibiliza a lista de pacotes existentes com os

serviços que lhe estão associados, tornando a escolha do serviço mais intuitiva. No caso das

empresas, estas podem escolher os pacotes que representam a sua área de atividade, filtrando

assim, apenas os pacotes do seu interesse.

4.7.4.1. Pacotes de Serviços

A criação dos pacotes de serviços tem por base as diferentes áreas da gestão de condomínios,

das quais se destacam, as áreas financeiras, administrativas / jurídicas e técnicas.

A Figura 14 ilustra as áreas abrangidas pelos pacotes de serviços.

Figura 14: Tipos de pacotes de serviços

Assim, pretende-se incluir nos pacotes, todos os serviços associados às áreas representadas

na Figura 14.

4.7.4.2. Organização dos Pacotes de Manutenção de Edifícios

(área técnica)

A área que apresenta maior número de serviços disponíveis na plataforma é a área técnica

porque envolve toda a vertente de construção e manutenção de um edifício.

O edifício é composto por vários elementos que são alvos de manutenção, e dadas as

especificidades de cada elemento, as anomalias e o tipo de intervenção diferem de elemento

para elemento e consequentemente, requerem serviços específicos dentro de cada

especialidade. Por exemplo, a manutenção de uma piscina, não está minimamente relacionado

com a manutenção de ascensores (elevadores) e como tal devem pertencer a pacotes

distintos.

Pacotes de Serviços

Área Técnica

Manutenção e Conservação de Edifícios

Área Financeira

Auditoria e Consultadoria Fiscal

Área Administrativa e Jurídica

Administração de Condomínios

Advocacia e Solicitadoria

70

Devido ao número de serviços que estão associados à vertente técnica do edifício, optou-se

por organizar estes pacotes de duas formas diferentes para apoiar o “comprador” na escolha

do serviço pretendido:

o Pacotes organizados por especialidade (organização por serviços de cada ramo da

construção e manutenção de edifícios);

o Pacotes organizados pelo local onde pretende a intervenção.

Pacotes e Sub-Pacotes

Como foi descrito, os pacotes estão associados a um ramo específico da construção e

manutenção de edifícios, ou seja, cada pacote distingue-se pelas diferentes espécies de

trabalho que estão associadas aos diferentes elementos constituintes do edifício (instalações

de gás, eletricidade, ascensores, etc.)

Também são criados pacotes que são constituídos por serviços, que embora não estejam

associados a um elemento específico do edifício, apresentam soluções que podem ir de

encontro às necessidades dos condóminos, como por exemplo, serviços de limpeza, portaria e

controlo de pragas.

Assim sendo, a Figura 15 apresenta todas as categorias criadas no âmbito da gestão técnica

do edifício.

71

Paco

tes

de

Man

ute

nçã

o d

e Ed

ifíc

ios

Instalações

Prediais

Abastecimento e Drenagem de Águas

Gás

Elétrica

Iluminação

Telecomunicações

Climatização e Ventilação

Energias Renováveis

Contra Incêndios

Segurança e Proteção

Contra Intrusão

Videovigilância

Controlo de acessos

ArmazenamentoAscensores (Elevadores)

Portões e Automatismos

Condutas de Evacuação de Lixo

Espaços Sociais e

de Lazer

Jardins

Piscinas

Parques Infantis

Recintos DesportivosLimpeza e Conservação

Serviço Portaria

Controlo de Pragas e Desinfestação

Serviços de Obras

Pinturas

Impermeabilização

Isolamento

Carpintaria

Serralharia

Tetos Falsos

Construção Civil Geral

Fachada - Trabalhos em Altura

Zonas Comuns Interiores

Remodelação de Interiores

Mudanças

CoberturaCoberturas Planas (Terraço)

Coberturas Inclinadas

Figura 15: Pacotes gerais associados à manutenção do edifício

72

Cada um destes pacotes está dividido em sub-pacotes que pretendem diferenciar o tipo de

intervenção possível na categoria destacada no pacote.

A constituição dos diferentes sub-pacotes, varia consoante o pacote principal, mas o

fundamental para a sua divisão, tem em conta:

Estratégias de Manutenção (corretiva e pró-ativa);

Operações de Manutenção (inspeções, limpezas, correções e substituições);

Operações de Reabilitação (substituições por elementos com caraterísticas diferentes).

Assim, a Figura 16 pretende representar o esquema padrão dos sub-pacotes associados aos

pacotes principais e apresenta uma breve descrição de cada divisão.

Figura 16: Esquema de divisão dos pacotes em sub-pacotes

Assim sendo, após a escolha do pacote, que representa uma área específica no ramo da

manutenção de edifícios, o “comprador” escolhe um dos sub-pacotes consoante o objetivo e

tipo de intervenção que pretende.

A Tabela 8 representa um exemplo da organização de um dos pacotes criados.

Tabela 8: Exemplo de organização de pacote de serviços (Ascensores)

Pacote Sub-Pacote

Insta

lações

Pre

dia

is

Ascensores (Elevadores)

Plano de Manutenção de Ascensores

Plano de Manutenção Simples

Plano de Manutenção Completa

Reparação de Ascensores

Modernização de Ascensores

Consultadoria em Ascensores

•Realização de Projetos relativos ao elemento representado no pacote escolhido.

Projetos

•Consulta de opinião de entidade externa para análise das melhores soluções associadas ao elemento representado no pacote escolhido.

Consultoria

•Inspeções sem periodicidade, em que se pretende analisar o estado do elemento representado no pacote escolhido.

Inspeções

•Contratos de Manutenção Periódica associados ao elemento representado no pacote escolhido.

•Inclui inspeções, limpezas e pequenas reparações.

Plano de Manutenção Preventiva

•Reparações associadas ao elemento representado no pacote escolhido.

Reparações

•Montagens ou substituições associadas ao elemento representado no pacote escolhido.

Montagens/Substituições

•Aquisições de equipamentos ou produtos relacionados com o pacote escolhido.

Aquisições

73

Utilizando o exemplo da Tabela 8 pretende-se explicar a aplicação na plataforma através do

diagrama representado na Figura 17:

Figura 17: Exemplo de escolha de um serviço na plataforma

No Anexo II, está compilada a organização de todos os pacotes criados, desde as divisões em

sub-pacotes, a exemplos de serviços associados a esses sub-pacotes. Convém referir que se

pretende disponibilizar esses elementos na plataforma, de forma a apoiar e orientar o

comprador na escolha do serviço pretendido.

4.7.4.3. Organização de Pacotes de áreas Financeiras,

Administrativas e Jurídicas

Embora o objetivo deste portal esteja mais vocacionado para a vertente da manutenção de

edifícios, também se teve em conta a criação de pacotes referentes a outras áreas da gestão

de condomínios.

Trata-se de pacotes com uma estrutura mais simples, que também contêm sub-pacotes que

representam as opções associadas a cada pacote.

Os pacotes e sub-pacotes destas áreas estão representados na Tabela 9.

Comprador interessado em receber propostas para contratos de manutenção simples de

ascensores do edifício

Escolhe o Pacote "Instalações Prediais -

Ascensores"

Escolhe o Sub-Pacote "Planos de

Manutenção de Ascensores - Plano de Manutenção Simples"

74

Tabela 9: Pacotes criados em relação à área financeira, jurídica e administrativa

Pacote Sub-Pacote Exemplo de serviços associados ao Sub-Pacote

Seguros

Seguro Multirrisco Condomínios

Seguro com cobertura de zonas comuns

Seguro com cobertura de todo o edifício (zonas comuns e propriedades individuais)

Seguro para Habitação

Seguro com cobertura do imóvel e recheio

Consultoria Jurídica

Advocacia

Deslocação para participação em assembleias de condomínio para esclarecimento jurídicos e/ou apresentação de propostas

Mediação e resolução de conflitos

Elaboração e/ou análise de contratos do condomínio

Solicitadoria




Auditoria e Consultoria Fiscal

Apoio Contabilístico e Fiscal de

Condomínios

Apoio na gestão financeira do condomínio

Auditoria às contas do condomínio

Consultoria Técnica

Apoio na Gestão Técnica de

Condomínios

Apoio na escolha de orçamentos de obras

Fiscalização e acompanhamento de obras no condomínio

Administração de Condomínios Gestão e administração geral do condomínio

4.7.4.4. Processo de pedido de proposta

Pretende-se que o processo de envio de pedido de orçamentos seja simples e prático para o

“comprador”. Com isto, o diagrama representado na Figura 18, representa todo o procedimento

executado pelo “comprador”, desde a escolha do serviço, ao envio do pedido para a

plataforma.

Figura 18: Processo de pedido de proposta na plataforma

Após o envio da proposta por parte do cliente, o sistema de backoffice da plataforma eletrónica

envia a descrição do pedido para as empresas que estão associadas ao pacote escolhido pelo

comprador.

Quero receber orçamentos para...

Escolher o sub-pacote

Descrever o serviço

pretendido num formulário

Escolher PacoteSubmeter pedido na

plataforma

75

5. Implementação do Modelo da Plataforma

Eletrónica


Após a definição das características pretendidas para a plataforma, este capítulo apresenta o

modelo e a arquitetura da plataforma eletrónica, destacando-se a organização de conteúdos e

serviços associados à mesma.

No contexto da arquitetura da plataforma dar-se-á relevância à estrutura das seguintes

secções:

Página Inicial da Plataforma Eletrónica;

Áreas Restritas dos Principais Intervenientes:

o Área de Cliente do Condómino / Administrador do Condomínio;

o Área de Cliente de Empresa Gestora de Condomínio;

o Área de Cliente de Empresa Prestadora de Serviços.

A estrutura do site está, também, relacionada com o aspeto visual e, para isso tem-se em conta

a criação e apresentação de imagens sugestivas para apoiar na interpretação do conteúdo

apresentado. Importa referir que, as imagens são criadas a pensar na capacidade de

organização do conteúdo que se pretende apresentar e não unicamente centrada no aspeto

gráfico da plataforma (Template). Não obstante, tenta-se apresentar uma sugestão que vá de

encontro às ideias e objetivos da arquitetura da plataforma. Também convém sublinhar que,

existe conteúdo que não justifica a utilização de imagens representativas para a interpretação

do mesmo.

5.2. Página Inicial da plataforma eletrónica

A página inicial do site apresenta-se como uma página de entrada na plataforma eletrónica,

que pretende mostrar o site e todo o seu conteúdo. Assim, a estrutura começa a ser definida

nesta página, com a criação de menus distintos (que permitem o acesso a diferentes serviços e

conteúdos) e pela mensagem direcionada aos visitantes da página.

5.2.1. Menus

A criação de menus é essencial para a navegação no website, assim sendo pretende-se criar

um menu de topo, que será o menu principal, que permite o acesso às principais

funcionalidades da plataforma.

Para além do menu de topo, pretende-se implementar mais menus com acesso a diversas

informações correlacionadas com o conceito da plataforma eletrónica.

No menu de topo da página principal, conforme apresentado na Figura 19, destaca os itens

principais, como o item “Serviços” que apresenta duas páginas distintas, compostas por

76

“Gestão de Condomínio” e “Sourcing (E-procurement)” que visa explicar cada funcionalidade

destes serviços. Opta-se por dividir, para não sobrecarregar a informação na mesma página e

também porque são dois serviços que apesar de se complementarem têm funcionalidades e

intervenientes distintos (ao interveniente “Empresa prestadora de serviços” apenas interessa a

informação respetiva à ferramenta “Sourcing (E-procurement)”).

Para melhor compreensão dos itens do Menu de Topo, apresenta-se a Tabela 10 que descreve

as funções e objetivos de cada item do menu.

Tabela 10: Itens do menu de topo

Item do Menu Funções

Início Permite ao utilizador aceder à página inicial.

Serviços Permite ao utilizador visualizar os serviços que a plataforma disponibiliza e está dividido em dois

Sub-Grupos.

Serviço –

Condomínio

Virtual

Nesta página descreve-se todas as funcionalidades associadas à gestão do condomínio como

as descritas no capítulo anterior (ex: informação predial, agenda do condomínio, orçamento

anual, etc).

Serviço –

E-procurement

(Sourcing)

Nesta página descreve-se como funciona a aquisição / prestação de serviços para os

intervenientes envolvidos e divulga os pacotes disponíveis e as suas sub-categorias.

Assim permite aos utilizadores terem acesso à informação sobre as diferentes categorias de

serviços mesmo antes de se inscreverem na plataforma.

Procedimentos a

Decorrer

Permite ao utilizador aceder a uma página que mostra os procedimentos a decorrer. Assim os

visitantes podem aferir sobre os pedidos que estão pendentes, tornando o contacto mais

próximo com a plataforma, seja um interessado em adquirir um serviço (condómino) ou

interessado em prestar um serviço (empresa prestadora de serviço).

Contactos Permite ao utilizador aceder a uma página que disponibiliza os contatos e informações

associadas à empresa administradora da plataforma.

Registo

Permite aos utilizadores efetuarem registo para terem acesso a áreas restritas. O utilizador terá

de preencher os campos obrigatórios e confirmar o seu registo para pertencer à base de dados

da plataforma.

O registo na plataforma tem três áreas distintas: Registo de condóminos; Registo de empresas

prestadoras de serviços e empresas de gestão de condomínios.

Esta divisão torna-se necessária para organização da base de dados e assim diferenciar três

intervenientes utilizadores da plataforma.

Login

Permite aos utilizadores entrarem na sua área restrita. O login na plataforma tem três áreas

distintas: Login de condóminos (acesso a área de condómino); Login de empresas prestadoras

de serviços (acesso a área de Empresas) e empresas de gestão de condomínios.

O menu lateral é desenhado numa coluna que pretende representar outras informações

associadas à plataforma como por exemplo: consulta de notícias, avaliações dadas pelos

intervenientes que utilizaram a plataforma (feedback).

A tabela 11 descreve sumariamente os itens deste menu.

Figura 19: Menu de topo

77

Tabela 11: Itens do menu lateral

Item do Menu Funções

Notícias Na página principal apenas se apresenta a introdução da notícia e caso se pretenda ler mais sobre

determinada notícia, seleciona o título da mesma e acede a uma página com a notícia completa.

Feedback

Avaliação da

Plataforma

Nesta secção os visitantes da plataforma podem visualizar a experiência dos utilizadores da

plataforma através de comentários sobre as funcionalidades da plataforma eletrónica.

Para além da apresentação dos menus, nesta página pretende-se divulgar o conceito e o

funcionamento da plataforma, bem como as vantagens associadas à utilização da mesma por

parte dos intervenientes. Esta é a porta de entrada dos visitantes e será a partir daqui que

estes terão a primeira impressão do que a plataforma poderá oferecer. Assim sendo, é

bastante importante a divulgação das características da plataforma nesta página.

O aspeto visual das características e vantagens da plataforma devem ser simples e intuitivas

para facilitar a interpretação dos visitantes do site.

5.3. Área de cliente dos intervenientes

Um dos itens do menu de topo é o “Log In”. Esse será o meio utilizado pelos utilizadores para

entrarem na sua área de cliente da plataforma.

Como foi enunciado anteriormente, existem três áreas de clientes distintas na plataforma:

Área do Condómino / Administrador de Condomínio Particular17;

Área de Empresa Gestora de Condomínios;

Área da Empresa Prestadora de Serviços.

5.4. Área de cliente do Condómino / Administrador de

Condomínio Particular

Após efetuar o login enquanto condómino, o utilizador tem acesso à sua área pessoal e restrita,

onde terá ao seu dispor um conjunto de ferramentas que permitem a organização de todas as

funcionalidades deste interveniente.

Para estruturar todos os serviços inerentes a esta área, existe um menu principal que será o

meio de navegação por toda a área de cliente.

5.4.1. Menu Principal

Tal como foi dito anteriormente, a arquitetura da área de cliente do condómino teve por base a

criação de um menu, devidamente estruturado, que pretende ser o meio de navegação pelas

várias categorias de funcionalidades disponibilizadas na área de cliente.

17 Cada um destes intervenientes tem uma área pessoal personalizada. Contudo, a estrutura dos serviços é a mesma e como tal quando se considere oportuno, apresenta-se as diferenças entre os utilizadores.

78

O menu principal será a ferramenta fundamental desta área de cliente, e a sua organização é

importante para permitir uma navegação simples e intuitiva por parte do utilizador.

Na criação do menu principal tem-se em conta a distinção entre os principais serviços da

plataforma: a ferramenta de apoio à gestão de condomínios e a ferramenta de e-procurment,

que permite ao utilizador estabelecer contato com empresas para a prestação de serviços.

Apesar de serem serviços distintos, considera-se que a grande vantagem da plataforma é

poder conciliar as duas ferramentas nesta área de cliente.

Assim, tendo em conta as principais funcionalidades do interveniente afeto a esta área

(condómino), o menu principal foi dividido da seguinte forma:

Página Principal da Área de Cliente;

O Meu Condomínio;

Portal Sourcing;

Centro de Mensagens;

Configurações.

Na Tabela 12 está representado de forma resumida os objetivos e as funções de cada item do

Menu Principal.

Tabela 12: Itens do menu principal da área de cliente “Condómino”

Item Funções

Página Principal da Área de Cliente

Apresenta de forma resumida as principais informações associadas à atividade do condomínio na plataforma.

O Meu Condomínio Apresenta toda a informação referente à gestão do condomínio, como assuntos relacionados com a contabilidade, manutenção, comunidade, entre outros.

Portal Sourcing Apresenta toda a informação referente aos pedidos de apresentação de propostas para prestação de serviços.

Centro de Mensagens Funciona como correio eletrónico da plataforma, que permite a comunicação com os diversos intervenientes do sistema.

Configurações Permite alterar configurações relativamente aos dados do utilizador e da conta criada na plataforma.

5.4.2. Página principal da área de cliente

Esta página será a porta de entrada do Condómino / Administrador de condomínio na

plataforma, após efetuar o log in no site da plataforma. Por ser a primeira página que o

utilizador visualizará, esta página pretende resumir as principais informações associadas à

atividade do utilizador e do seu condomínio, nomeadamente através de notificações, inquéritos

e próximos eventos do condomínio.

Serviço de notificações

O serviço de notificações pretende ser uma ferramenta útil ao utilizador, que será

disponibilizada imediatamente após efetuar o login.

79

Neste serviço pretende-se avisar o utilizador acerca de atividades recentes na plataforma, quer

seja sobre assuntos relacionados com o condomínio, quer seja relacionados com o portal de

sourcing a que o utilizador tem acesso (informações sobre propostas recebidas).

Assim, quando o utilizador entra na sua área de cliente, terá acesso imediato às novidades e

aos desenvolvimentos ocorridos desde a última vez que esteve conectado à plataforma,

facilitando a interação com o sistema e o acesso às informações mais recentes da atividade na

plataforma.

Serviço de inquéritos

Como se irá descrever adiante neste capítulo, a plataforma disponibiliza a criação de inquéritos

dentro da comunidade do condomínio. Caso hajam inquéritos, quer estejam em aberto ou

recentemente fechados, as informações sobre estes irão aparecer na página principal.

Próximos eventos

Como se irá descrever adiante neste capítulo, a plataforma disponibiliza a criação de uma

agenda do condomínio. A marcação de qualquer evento relativamente ao condomínio, será

visualizado na página principal a partir de um lembrete para notificar a proximidade desse

evento. A Figura 20, abaixo desenhada, ilustra as caraterísticas da página inicial da área de

cliente do condómino.

Figura 20: Página inicial da área de cliente do “Condómino”

80

5.4.3. “O Meu Condomínio”

Como foi referenciado no capítulo 4.7.3 “Usabilidade do Portal “O Meu Condomínio”” é nesta

secção que se notam as principais diferenças de funcionalidades entre os dois intervenientes

desta área de cliente: o condómino e o administrador da conta do condomínio na plataforma.

Este último, convém que seja o administrador do condomínio ou alguém próximo do mesmo

para poder ter acesso às particularidades na plataforma deste interveniente.

Este separador pretende compilar toda a informação associada ao condomínio, como

informações de carácter financeiro e técnico, ou seja, pretende constituir uma ferramenta de

apoio a todos os seus intervenientes na gestão do condomínio.

Para além disso, terá uma secção para promover a comunicação entre os condóminos e uma

secção de aquivo, onde serão reunidas as várias informações e documentos relacionados com

o condomínio.

Tendo em conta todas as especificidades envolvidas na gestão do condomínio, esta secção

divide-se em vários separadores como se pode verificar na Tabela 13.

Tabela 13: Separadores de “O Meu Condomínio”

Item do Menu Principal Separador

O Meu Condomínio

Dados do Condomínio

Gestão Financeira do Condomínio (Contabilidade)

Gestão Técnica do Condomínio (Manutenção)

Sala do Condomínio

Calendário do Condomínio

Arquivo

A Minha Área

5.4.3.1. Dados do condomínio

Nesta secção pretende-se incluir todas as informações do condomínio, tais como:

o Identificação do edificado (Idade do prédio, área ocupada, caracterização dos

elementos do edifício etc.;

o Identificação do condomínio (Morada, informações de contas bancárias

associadas);

o Identificação do administrador do condomínio (nome e contatos);

o Identificação de cada fração e informação do proprietário e/ou inquilino18

respetivo. (nº e andar da fração, tipo de fração19, permilagem, nome e contactos

do proprietário e/ou inquilino);

18 Tem que se ter em conta, que o morador da fração não tem que ser o próprio proprietário. Este pode arrendar a

casa, e assim, interessa incluir o inquilino para que este possa tirar partido das funcionalidades da plataforma. Contudo essa decisão depende do proprietário da fração. 19 O tipo de fração pode ser apartamento ou loja.

81

o Seguro associado ao condomínio e a cobertura abrangida nesse seguro.

Estas informações envolvem a criação de uma base de dados rigorosa que possa ser

constantemente atualizada. A Figura 21 pretende esquematizar a estrutura da base de dados

para agregação de várias informações do condomínio, que estão interligadas.

Figura 21: Esquema de base de dados de informações gerais do condomínio

Através da Figura 21 é possível visualizar a ramificação que está associada à base de dados.

Desta estrutura convém referir que o administrador, o proprietário e o inquilino são os que

sofrem maiores alterações. Contudo as frações também podem ser alteradas, embora seja

uma situação especial, e também pode acontecer o condomínio deixar de conter os mesmos

edifícios. Assim nota-se que a estrutura é muito importante para organizar todas as

informações, sendo que segue a ordem do esquema da Figura 21, sendo que também se pode

adaptar às empresas administradoras, cuja alteração resulta na criação de mais do que um

condomínio.

Todas estas informações são posteriormente preenchidas e editadas pelo responsável da

conta do condomínio, tais como criar e atualizar informações de frações e proprietários e

podem depois ser vistas por cada condómino.

A Figura 22 demonstra a organização dos dados associados a cada fração.

1 Admin Particular

1 Condomínio

Edifício 1

Fração A Fração B

Proprietário 1

Inquilino A1

Proprietário 2

Proprietário ...

Fração ...

Edifício 2 n Edifício

82

5.4.3.2. Gestão Financeira do condomínio

Esta área inclui todos os assuntos relacionados com a vertente contabilística do condomínio,

tais como, os movimentos da conta associado ao condomínio, a análise orçamental e as

despesas do condomínio. Torna-se imperioso que o condómino tenha acesso a estes

parâmetros para poder acompanhar os gastos do condomínio e comparar, sempre que queira,

o valor orçamentado com o real.

A Tabela 14 mostra todas as opções associadas ao separador “Gestão Financeira do

Condomínio” e as funcionalidades que estão subjacentes ao gestor da conta do condomínio.

Tabela 14: Gestão financeira do condomínio

Separador Opções do separador Funcionalidades do Administrador de Condomínio

Gestão Financeira

do Condomínio

Movimentos do Condomínio Editar, publicar e atualizar as informações de movimento das

contas associadas ao condomínio

Orçamento do Condomínio Editar e publicar na plataforma

Análise Orçamental Editar e publicar na plataforma

Mapa de Quotas Esta opção pode não ser publicada pelo administrador e ser

uma opção de acesso privado

Movimentos do condomínio

Nesta secção o utilizador tem acesso ao extrato bancário das contas do condomínio, onde são

registadas as despesas / pagamentos e as receitas / depósitos de verbas internas do

condomínio. A Figura 23 apresenta um exemplo associado a esta opção.

Figura 22: Frações e condóminos

83

Figura 23: Movimentos de conta

Para além destas ferramentas o administrador ainda terá ao seu dispor um sistema de emissão

de recibos, que atualiza automaticamente as receitas e despesas das contas do condomínio.

Este sistema permite aferir o saldo actual das contas bancárias e ainda se pode verificar o

incumprimento no pagamento das respetivas quotas do condomínio, bem como de outras

despesas do condomínio.

Da mesma forma os condóminos têm a possibilidade de pagar as suas quotas através da

plataforma, que disponibiliza um meio para efetuar esse pagamento. Assim considera-se que

estes procedimentos podem induzir menores custos e uma maior rapidez de processos.

Orçamento do condomínio

Nesta secção, o utilizador pode consultar os orçamentos anuais aprovados pelo condomínio. A

Figura 24 apresenta um exemplo desta secção.

84

A plataforma desenvolve por defeito uma ferramenta que permite ao administrador elaborar o

orçamento do condomínio. O próprio pode editar e acrescentar dados na ferramenta, de modo

a conseguir elaborar o orçamento com as especificidades do condomínio. A representação

dessa ferramenta encontra-se na Tabela 15

Tabela 15: Plano de orçamento do condomínio

Plano Orçamento

Despesas

Tipo de Despesas Descrição Valor

Despesas Gerais

Eletricidade (Partes Comuns)

Água (Partes Comuns)

Serviço Limpeza (Partes Comuns)

Material Elétrico (lâmpadas, etc)

Honorários Administração

Eletricidade do Jardim

Água Jardim

Aquisições Diversas

Expediente e Portes

Manutenção do Jardim

Manutenção dos Elevadores

Manutenção das Bombas

Reparações dos Elevadores

Figura 24: Orçamentos do condomínio

85

Tabela 15: Plano de orçamento do condomínio (continuação)

Despesas

Despesas Gerais

Reparações no Jardim (Sistema de Rega)

Reparações Diversas

Manutenção do Portão da Garagem

Reparações no Portão da Garagem

Telefone (Elevadores)

Outras Despesas

Seguros Seguro Obrigatório de Condomínio

Total Despesa

Receitas


Receitas de Quotas

Receitas Extraordinárias

Total de Receita

Análise orçamental

Nesta secção, o utilizador pode comparar os valores orçamentados e os valores reais gastos

pelo condomínio, acedendo ao documento, tal como exemplifica a Figura 25.

Esta secção também terá uma ferramenta própria com os dados pré-estabelecidos na

ferramenta desenvolvida para “Orçamento do Condomínio” e calcula automaticamente o desvio

Figura 25: Análise orçamental do condomínio

86

entre os valores orçamentados e os valores reais (após estes serem inseridos). A

representação esquemática dessa ferramenta encontra-se na Tabela 16.

Tabela 16: Plano de análise orçamental

Plano Análise Orçamental

Despesas


Orçamentado Valor

Despendido Desvio

Despesas Gerais

Eletricidade (Partes Comuns)

Água (Partes Comuns)

Serviço Limpeza (Partes Comuns)

Material Elétrico (lâmpadas, etc)

Honorários Administração

Eletricidade do Jardim

Água Jardim

Aquisições Diversas

Expediente e Portes

Manutenção do Jardim

Manutenção dos Elevadores

Manutenção das Bombas

Reparações dos Elevadores

Reparações no Jardim (Sistema de Rega) Reparações Diversas

Manutenção do Portão da Garagem Reparações no Portão da Garagem Telefone (Elevadores)

Outras Despesas

Seguros Seguro Obrigatório de Condomínio

Total

Receitas


Orçamentado Valor

Despendido Desvio

Receitas de Quotas

Receitas Extraordinárias

Total

Mapa de quotas

Permite ao administrador organizar as informações relacionadas com o pagamento das quotas

de cada condómino. Esta ferramenta é atualizada pelo administrador da conta de condomínio e

pode configurá-la para tornar visível a todos os condóminos. A Figura 26 mostra uma

representação da organização do Mapa de Quotas.

87

Figura 26: Mapa de quotas

Convém referenciar que todas as ferramentas elaboradas, nomeadamente para elaborar o

orçamento e a análise orçamental, tem como finalidade exclusiva informar os condóminos, para

que estes se mantenham sempre informados.

5.4.3.3. Gestão Técnica do condomínio

A manutenção do condomínio é bastante importante, e por isso, pretende-se organizar esta

secção de modo a que o administrador da conta do condomínio disponibilize aos condóminos,

todas as atividades de manutenção que ocorrem no edifício. Como por exemplo: a listagem de

obras, ocorrências, empresas com contrato celebrado com o condomínio, entre outros.

A Tabela 17 mostra todas as opções associadas ao separador “Gestão Técnica do

Condomínio” e todas as funcionalidades do administrador, nesta secção em particular.

Tabela 17: Gestão técnica do condomínio

Separador Opções do separador Funcionalidades do Administrador de

Condomínio

Gestão Técnica do Condomínio

Contratos de Manutenção do Condomínio Criar, editar e publicar na plataforma

Vistorias Criar, editar e publicar na plataforma

Obras Criar, editar e publicar na plataforma

Simulador de obras futuras Editar e publicar na plataforma

Contratos de Manutenção do condomínio

Nesta secção, o utilizador tem acesso a informações relacionadas com os contratos de

manutenção celebrados com o condomínio.

A plataforma tem um esquema padrão, que permite organizar todas as informações sobre os

serviços prestados, complementando-as com uma agenda de manutenções do condomínio.

88

Os contratos de manutenção representam uma área onde consta o tipo de atividade a

desenvolver, a empresa adjudicada, o contato, as data de início e término do contrato e por fim,

as condições do contrato onde se pode visualizar detalhadamente as formalidades do mesmo.

A agenda da manutenção permite atualizar toda a atividade da manutenção do condomínio

com os seguintes itens: próxima manutenção, descrição da manutenção, periocidade e por

último os registos de manutenção onde é possível visualizar a informação descriminada.

O esquema está representado na Figura 27 e Figura 28.

Figura 27: Contratos de manutenção

89

Vistorias

Nesta secção o utilizador tem acesso às informações relacionadas com as inspeções visuais

feitas nos diferentes espaços do condomínio pelo administrador ou por um técnico

especializado.

A plataforma tem uma ferramenta que permite ao administrador inserir dados relativamente às

vistorias feitas, promovendo uma manutenção próativa do edifício. O administrador pode ainda

criar e editar o plano de vistorias feito, sendo que por defeito criou-se a ferramenta ilustrada na

Tabela 18.

Considera-se que esta ferramenta é uma das principais funcionalidades que se deve destacar

no serviço disponível para dispositivos móveis.

Figura 28: Registos de manutenção associado aos contratos de manutenção

90

Tabela 18: Vistoria

Vistoria

Data:

Título:

Realizado por:

Plano de Vistoria

Elementos do Plano de Vistoria Escolher S/ Anomalia C/ Anomalia Descrição

Cobertura Plana 1. Estrutura de Suporte

2. Camada de Impermeabilização

3. Camada de Proteção

4. Sistema de Remates

5. Sistema de Drenagem

6. Outro

Cobertura Inclinada

1. Estrutura de Suporte

2. Revestimento

3. Sistema de Ventilação

4. Sistema de Drenagem

5. Sistema de Impermeabilização

6. Claraboias e Janelas

7. Outro

Fachada

1. Revestimento de Fachada

2. Vidros e Caixilharia

3. Portas

4. Elementos Saliente

5. Outro

Zonas Comuns Interiores 1. Parede

2. Revestimento de Pavimento

3. Tetos

4. Caixa de Escadas

5. Caixilharia e Portas

6. Garagens

Instalações Prediais 1. Instalação de Distribuição de Água

2. Instalação de Drenagem de Águas Residuais

3. Instalação de gás

4. Instalação elétrica e de iluminação

5. Instalação de Telecomunicação e Contra a Intrusão (Videovigilância e Videoporteiro)

6. Instalação de Ascensores

7. Instalação de Segurança Contra Incêndios

8. Instalação de Evacuação do Lixo

9. Portões e Automatismos

Jardins

Piscinas

Parque infantil

91

Apesar do separador “Contratos de Manutenção” também ter serviços alvo de vistorias ao

prédio, este separador pretende diferenciar-se pelo facto de existirem vistorias a certas zonas

do condomínio, que não estão incluídas nos contratos de manutenção.

Estas vistorias podem ser periódicas e são promovidas pelo administrador, ou por um técnico

especializado, com o intuito de verificar o bom estado dos elementos constituintes do

condomínio.

Obras

Nesta secção o utilizador tem acesso ao registo de dados relativos a obras realizadas e/ou a

decorrer no condomínio.

Na ferramenta criada para esta secção, cada obra é composta por um conjunto de informações

específicas e também por uma caixa de ocorrências que permite ao administrador publicar a

evolução da obra no condomínio. Após o término da obra, o tópico referente à mesma é

encerrado mas permanecerá no histórico de obras.

A Figura 29 representa o esquema de organização das obras realizadas no condomínio.

Figura 29: Obras realizadas no condomínio

Simulador de Obras Futuras

Nesta secção, mais vocacionada para o administrador (mas que pode ser disponibilizada aos

condóminos) pretende incluir-se uma base de dados que permite informar o utilizador da

periodicidade recomendada para a realização de obras indispensáveis ao condomínio.

92

A ferramenta apresenta um conjunto de intervenções geralmente feitas no edifício, e o

administrador terá que fornecer algumas informações sobre os respetivos elementos

constituintes do edifício, como a data da última vez que foi realizada tal intervenção no edifício.

Com isto, a ferramenta informática apresentará informações sobre quando deve ser feita nova

intervenção e a respetiva periodicidade. Quando se aproximar a data gerada pela ferramenta, é

enviado um aviso ao administrador para averiguar a possibilidade de intervenção.

Esta ferramenta trata-se apenas de um simulador e pretende apoiar o utilizador na escolha da

altura ideal para a realização de obras de conservação, contudo não tem qualquer carácter

obrigatório ou indispensável. A simulação não engloba a ocorrência de problemas não

previstos no elemento, só é baseada no tempo de vida útil do elemento sem a ocorrência de

problemas graves.

A estrutura da ferramenta é apresentada na Tabela 19.

Tabela 19: Simulador de obras futuras

Tipo de Intervenção Periodicidade

[FONTE]

Data da última

intervenção

Estimativa da data da próxima

Intervenção

Custo unitário

aproximado [FONTE]

Renovação de

canalização hidráulica do

edifício

Em PVC 25 Anos (www.15) dd/mm/aa dd/mm/aa+25 11,01 €/m

Em aço galvanizado 15 Anos (www.15) dd/mm/aa dd/mm/aa+15 14,87€/m

Em cobre 80 Anos (www.15) dd/mm/aa dd/mm/aa+80 14,54€/m

Em chumbo Substituir o mais

rapidamente possível20

dd/mm/aa - -

Substituição de eletrobombas 25 Anos (www.17)

dd/mm/aa dd/mm/aa+25 4324,02€/ud

Renovação da instalação elétrica 30 Anos (www.16) dd/mm/aa dd/mm/aa+30 10,73€/m

Renovação da

instalação de gás

Em aço 15 Anos (www.15) dd/mm/aa 18,23€

Em cobre 80 Anos (www.15) dd/mm/aa 13,37€/m

Em polietileno 25 Anos (www.15) dd/mm/aa 10,57€/m

Modernizar os elevadores 20 Anos (www.18)

dd/mm/aa dd/mm/aa+20 14398€/m

Pintura e impermeabilização de fachada

8 Anos (RGEU)

dd/mm/aa dd/mm/aa+8 10€,39/m2

Cobertura plana

Substituição de ladrilhos cerâmicos

25 Anos (Barros, 2008)

dd/mm/aa dd/mm/aa+25 8€/m2

Substituição do isolamento térmico


dd/mm/aa dd/mm/aa+50 -

30 Anos21 (Barros, 2008)


Substituição de camada de

impermeabilização



15 Anos22 (Barros, 2008)


Substituição do sistema de drenagem

15 Anos (Albano, 2005)


20 A diretiva 98/83CE indica que o teor máximo de chumbo passa de 25 para 10 microgramas/litro a partir de 2013 21 Periodicidade de substituição de isolamento térmico, nos casos em que o sistema de impermeabilização é aplicado como material de proteção 22 Periodicidade de substituição de camada de impermeabilização, nos casos em que o sistema de impermeabilização é aplicado como material de proteção

93

Tabela 19: Simulador de obras futuras (continuação)

Tipo de Intervenção Periodicidade

[FONTE]

Data da última

intervenção

Estimativa da data da próxima

Intervenção

Custo unitário

aproximado [FONTE]

Cobertura Inclinada

Substituição do revestimento em telha cerâmica

30 Anos (Leite, 2009)

dd/mm/aa dd/mm/aa+30 15.11€/m2

(Raimundo, 2005)

Substituição do revestimento em

fibrocimento

20 Anos (Leite, 2009)


Substituição do revestimento em chapa metálica


dd/mm/aa dd/mm/aa+30 17,10€/m2

Substituição do revestimento plástico

20 Anos (Abate et al., 2009)


Substituição do revestimento a telha

de microbetão

50 Anos (Abate et al., 2009)

dd/mm/aa dd/mm/aa+50 .

Reparação/substituição do suporte em

estriado argamassa



Reparação/substituição do suporte em

estriado de madeira


dd/mm/aa dd/mm/aa+30 6.11€/m2

(Raimundo, 2005)

Reparação total de asna resistente de

aço


dd/mm/aa dd/mm/aa+40 2,13€/kg

Substituição do sistema de ventilação



Substituição do sistema de drenagem

15 Anos (Morgado, 2012)

dd/mm/aa dd/mm/aa+15 27.01 €/m23 (Raimundo,

2005)

Substituição de sistema de

impermeabilização

20 Anos (Ferreira, 2009)

dd/mm/aa dd/mm/aa+20 25,24€/m

(Ferreira, 2009)

O administrador pode editar esta lista de modo a conter apenas intervenções associadas aos

elementos constituintes do seu edifício.

Os preços que não têm indicação de fonte, foram retirados da ferramenta eletrónica, “CYPE –

Gerador de Preços” (www.19). Ressalva-se que estes valores são meramente informativos,

visto que a estimativa do preço baseia-se para um caso específico e não tem em conta a

complexidade dos elementos envolvidos para a obtenção de um orçamento.

Esta ferramenta ao disponibilizar os preços não tem em conta a atualização de custos, um

factor importante visto que a periodicidade darealização de obras é elevado. Assim pretende-se

disponibilizar na plataforma, uma hiperligação para o gerador de preços, de modo a averiguar

tais valores.

5.4.3.4. Sala do Condomínio

A “Sala do Condomínio” é um portal interativo que promove a comunicação entre os

condóminos. Este portal é concebido para os condóminos participarem em todo o tipo de

assuntos relacionados com o condomínio e será composto pelas secções apresentadas na

Tabela 20.

23 Inclui substituição da caleira e de tubo de queda em PVC

94

Tabela 20: Sala do condomínio

Separador Opções do separador Funcionalidades do Administrador de Condomínio

Sala do Condomínio

Fórum do Condomínio - Organizar a apresentação do fórum; - Gerir a participação dos condóminos nos tópicos; - Bloquear e eliminar tópicos.

Livro de Ocorrências - Editar e responder a ocorrências registadas no livro.

Inquéritos do Condomínio - Criar, editar e publicar na plataforma; - Publicar resultados na plataforma.

Jornal do Condomínio - Criar ou delegar um utilizador para promover a edição do jornal

Fórum do condomínio

O “Fórum do Condomínio” é um espaço virtual da plataforma, criado para discussão de

assuntos específicos relacionados com o condomínio. Este espaço é gerido pelo administrador

da conta do condomínio, sendo que este pode também organizar o fórum por temas, contudo

essa opção é facultativa.

Nesta secção os condóminos podem escolher o tema em que desejam participar para além de

poderem responder às mensagens. O condómino também pode criar um novo assunto (tópico),

para ser comentado dentro da comunidade.

Uma sugestão do Fórum pode ser visualizado na Figura 30.

Figura 30: Fórum do condomínio

Livro de Ocorrências

Nesta secção é permitido o registo de ocorrências por parte dos condóminos, para informar o

administrador e outros condóminos de problemas e anomalias que ocorram no condomínio.

Assim, o objetivo desta secção, é permitir a rápida comunicação de anomalias no condomínio,

para se proceder à intervenção nos elementos que foram destacados pelo condómino.

95

Uma sugestão do livro de ocorrências pode ser visualizado na Figura 31.

Inquéritos do condomínio

Esta secção permite o desenvolvimento de inquéritos por parte do administrador para obter

informações sobre as opiniões dos condóminos. Trata-se de uma ferramenta útil de votação

que pode servir para projetar possíveis assuntos que precisam de aprovação em assembleia

de condóminos.

Será de ressalvar que esta ferramenta não pretende substituir as votações elaboradas na

reunião de condomínio, pretende simplesmente fazer uma sondagem de intenção de votos dos

condóminos.24

Jornal do condomínio

Pretende-se organizar um espaço que permita a divulgação de um jornal periódico que

divulgue notícias referentes ao condomínio e a outros assuntos de interesse para os

condóminos. Este jornal pode ser elaborado pelo administrador, ou por um condómino que

pretenda colaborar no mesmo. Caso se considere vantajoso, a plataforma pode disponibilizar

um esquema padrão para facilitar na edição do jornal eletrónico

24 Caso se pretenda intervir, tendo por base os resultados da sondagem, o administrador terá que ter

sempre presente a vontade de todos os condóminos na tomada de decisão e terá que ser registado em ata, como se fosse uma deliberação tomada pela assembleia do condomínio.

Figura 31: Livro de ocorrências

96

5.4.3.5. Calendário do condomínio

Esta secção pretende apresentar um calendário com todos os eventos do condomínio, quer

sejam obras, reuniões, inspeções, entre outros avisos, como corte temporário de água,

eletricidade e leitura de contadores.

O calendário é organizado e editado pelo administrador e acessível por todos os condóminos.

Estes podem visualizar o calendário, tal como é apresentado na Figura 32.

5.4.3.6. Arquivo

Nesta secção, pretende-se reunir um conjunto de documentos relacionados com o condomínio

dos quais se pode destacar os seguintes:

Atas;

Regulamentos do Condomínio;

Manual de Utilização e Manutenção do Condomínio;

Legislação.

Esta secção é organizada e editada pelo administrador, sendo este o responsável pela

divulgação dos documentos na plataforma de modo, a tornar acessível a todos os condóminos.

A Figura 33 ilustra um conjunto de documentos que podem estar inseridos nesta secção.

Figura 32: Calendário do condomínio

97

5.4.3.7. A Minha Área

Trata-se da área reservada de cada condómino, com acesso exclusivo de cada utilizador.

Nesta área o condómino pode visualizar as opções apresentadas na Tabela 21.

Tabela 21: A minha área

Separador Opções de Separador Descrição

A Minha Área

Dados Pessoais Apresentação e edição de dados pessoais do utilizador (contactos, etc)

A Minha Fração Apresentação de informações referentes à sua fração (permilagem)

O Meu Mapa de Quotas Apresentação do plano de quotas do condómino Esta secção é atualizada pelo administrador e com acesso exclusivo de cada condómino

No separador “A Minha Área” do administrador da conta do condomínio existem mais duas

opções para este interveniente que são descritas na Tabela 22.

Tabela 22: A minha área de administrador


A Minha Área

Passagem de Administração Permite a passagem das funções de administrador de conta a outro utilizador que venha a exercer essas funções no condomínio.

Utilizadores Administrativos Permite ao administrador nomear um utilizador que apoie na administração da conta do condomínio na plataforma

Figura 33: Arquivo

98

5.4.4. Portal Sourcing

Outro dos serviços permitidos na plataforma é o acesso a um portal de e-procurement. Este

portal serve de mediação entre o condómino / administrador de condomínios e empresas

prestadoras de serviços.

De salientar que o acesso a este portal é independente do utilizador estar registado num

condomínio formado na secção “O Meu Condomínio”. Qualquer utilizador pode se inscrever na

plataforma e só pretender aceder a este serviço.

Nesta área de cliente, o portal é composto pelos menus representados na Tabela 23.

Tabela 23: Portal sourcing


Portal Sourcing (Gestão de Procedimentos)

Elaborar Pedido de Proposta

Propostas Recebidas

Histórico de Pedidos

Elaborar Pedido de Proposta

Neste separador o utilizador pode elaborar um pedido para a prestação de serviços.

Primeiramente, o utilizador escolhe o pacote de serviços (descrito no capítulo anterior) que se

enquadra com o tipo de serviços pretendido. Ao selecionar, poderá escolher o sub-pacote que

contém vários serviços relacionados com os mesmos. Assim, os primeiros passos para a

elaboração da proposta reflete-se na escolha de:

Pacote de Serviços;

Sub - Pacote associado ao pacote selecionado.

O utilizador ao entrar neste separador terá que preencher um formulário que contém os

seguintes tópicos:

Descrição Detalhada de Serviços Pretendidos;

Enviar Ficheiros (facultativo);

Data Limite para Apresentação de Propostas;

Orçamento Disponível (facultativo);

Localidade;

Dados Pessoais (especificar se é para condomínio ou particular, e contactos do

utilizador).

99

Assim que o formulário esteja devidamente preenchido, o registo é enviado para a plataforma

que entrará em contato com empresas prestadoras de serviços que estão associados ao

pacote e sub-pacote escolhido.

Propostas Recebidas

Este menu permite organizar o conjunto de propostas recebidas pelo utilizador, aos pedidos

efetuados.

O utilizador será comunicado por email da receção da proposta, mas a área de cliente do

utilizador, guarda automaticamente as propostas recebidas de cada pedido efetuado.

Neste separador destaca-se as opções apresentadas na Tabela 24.

Tabela 24: Propostas recebidas


Propostas Recebidas

Aceitar Proposta Esta opção indica que o utilizador opta por aceitar a proposta selecionada

Rejeitar Proposta Esta opção indica que o utilizador opta por rejeitar a proposta selecionada

Terminar procedimento Esta opção indica que o utilizador opta por não querer receber mais propostas

Ver Anexos Esta opção permite ao utilizador visualizar documentos enviados

Ver / Solicitar Esclarecimentos Esta opção indica que o utilizador pode ver ou solicitar esclarecimentos acerca do pedido / proposta apresentada

A opção “Ver / Solicitar Esclarecimentos” é uma ferramenta criada sobretudo para auxiliar o

utilizador que elabora as propostas, visto que por vezes a informação fornecida pelo

condómino é escassa e insuficiente para a elaboração de uma proposta concreta e rigorosa.

Com isto, pretende-se criar uma caixa de diálogo que permita a comunicação bi-direccional

entre os principais intervenientes deste procedimento: quem solicita um pedido de serviços

(condómino) e quem apresenta orçamentos para a prestação do serviço (empresa prestadora

de serviço).

A caixa de diálogo é aberta a todos os intervenientes, isto é, as informações enviadas para

esse espaço de mensagens instantâneas podem ser visualizadas por todos os fornecedores de

serviços. Assim, o acesso à informação referente a um procedimento é igual para todos os

interessados, independentemente de quem peça o esclarecimento, visto que todas as

informações são fundamentais para elaboração de uma proposta.

Contudo apenas o autor do esclarecimento e o condómino que pediu a apresentação de

propostas podem intervir e escrever (e enviar documentos) nesse campo. Os restantes

intervenientes que pretendam apresentar propostas podem ler, mas para solicitar um

100

esclarecimento adicional terão que criar uma nova caixa de diálogo, não permitindo assim a

interação entre os utilizadores que apresentem propostas para a realização de um serviço. De

referir ainda que se pretende que a informação de quem pede o esclarecimento seja anónima,

e que esta ferramenta só seja usada unicamente para o esclarecimento de dúvidas do pedido

da proposta.

Para apoiar na interpretação da funcionalidade desta ferramenta, é apresentada a Figura 34

que pretende exemplificar a utilização da caixa de diálogo de esclarecimentos.

As propostas recebidas estão organizadas pelos seguintes dados:

Identificação do Pedido (Nome e ref.);

Nome da Empresa Prestadora de Serviços;

Data de envio.

Na Figura 35 está representada uma imagem sugestiva deste separador do portal de

e-procurement da plataforma.

Figura 34: Caixa de diálogo

Figura 35: Propostas recebidas

101

Histórico de Pedidos

Nesta secção o utilizador pode aceder a todo o seu historial de pedidos na plataforma.

5.4.5. Centro de Mensagens

Este item do menu principal permite ao utilizador aceder ao correio eletrónico da plataforma e

comunicar com outros intervenientes do sistema através de emails. Para isso, este centro de

mensagens estará associado a uma conta de correio eletrónico, incluído nos dados da

empresa aquando do registo.

Esta secção também permite ao utilizador gerir contatos resultantes da interação com outros

intervenientes, podendo guardá-los e acedê-los numa lista de contatos.

Entre outras funcionalidades desta secção, destaca-se sobretudo a possibilidade de enviar e

receber mensagens e guardar documentos. Assim a organização desta secção está

representada na Tabela 25 que demonstra também as suas principais funções.

Tabela 25: Centro de mensagens

Item Separador Funções

Centro de Mensagens

Lista de Contatos Permite ao utilizador gerir os seus contatos. Adicionar, remover, editar informações de outros utilizadores

Caixa de Entrada Permite ao utilizador aceder à caixa de mensagens recebidas

Mensagens Enviadas Permite ao utilizador aceder à caixa de mensagens enviadas

Documentos Permite ao utilizador guardar documentos

5.4.6. Configurações

Este item do menu principal serve sobretudo para comunicar com a administração da

plataforma eletrónica.

As opções deste separador estão representadas na Tabela 26.

Tabela 26: Configurações


Configurações

Dados da Conta Pessoal

Mudar Senha

Contactar Administração da Plataforma

Dados da Conta Pessoal

Este separador pretende ser o centro de gestão da informação do utilizador. Nesta secção

estão presentes alguns dados como o nome do utilizador, os contactos, a morada, o email,

entre outros que se considerem oportunos acrescentar.

102

Alguns destes dados podem ser editados como os contatos, contudo algumas informações são

consideradas permanentes e em caso específico para alteração desses dados, terá que ser

pedido autorização à administração da plataforma, que tomará conta da ocorrência.

Mudar senha

Esta secção permite a alteração da palavra-passe do utilizador.

Contatar Administração da Plataforma

Este item permite o contacto com a administração da plataforma para tomar conta de

ocorrências, anomalias na plataforma e outros assuntos que o utilizador pretenda o apoio

técnico da administração da plataforma eletrónica.

5.5. Área de cliente da empresa de gestão de

condomínios

As empresas gestoras de condomínios também poderão criar a sua conta na plataforma e ter

acesso a todos os serviços existentes na mesma.

A sua interface é igual à área descrita para os condóminos / administradores de condomínios e

terá as mesmas funcionalidades que o administrador da conta do condomínio particular.

Contudo existe uma variância no menu principal, pelo facto destas empresas serem

direcionadas para a gestão de mais do que um condomínio. O Menu Principal desta área de

cliente, em vez de ter “O Meu Condomínio” vai ter o item “Os Nossos Condomínios” e nesse

separador pode-se escolher o condomínio que pretende consultar. A Tabela 27 faz referência a

essas diferenças no Menu Principal.

Tabela 27: Área de cliente da empresa de gestão de condomínios

Item Funções

Página Principal da Área de Cliente

Apresenta de forma resumida as principais informações associadas à atividade do condomínio na plataforma

Os Nossos Condomínios Apresenta toda a informação referente à gestão dos condomínios que tem sob

sua administração

Portal Sourcing Apresenta toda a informação referente aos pedidos de apresentação de propostas para prestação de serviços

Centro de Mensagens Funciona como correio eletrónico da plataforma, que permite a comunicação com os diversos intervenientes do sistema.

Configurações Permite alterar configurações relativamente aos dados do utilizador e da conta criada na plataforma.

Após entrar em “Os Nossos Condomínios”, o responsável pela conta da empresa terá que

identificar o condomínio que pretende visualizar e que se encontra na base de dados da

plataforma. Essa descrição apresenta-se na Figura 36.

103

5.6. Área da empresa prestadora de serviços

A empresa prestadora de serviços, também tem uma área específica e restrita que lhe dá

acesso ao seu conjunto de funcionalidades.

A interface da sua área é distinta das outras áreas de utilizadores, porque este tipo de

interveniente está associado unicamente à ferramenta de e-procurement e também porque as

suas funções na plataforma são diferentes dos outros utilizadores.

5.6.1. Menu principal

A arquitetura do espaço virtual da empresa teve por base a criação de um menu devidamente

estruturado que pretende ser o meio de navegação pelas várias categorias de funcionalidades

disponibilizadas na área de cliente.

Assim, o menu será a ferramenta principal desta área de cliente e a sua organização é

importante para permitir uma navegação simples e intuitiva por parte do utilizador. Tendo em

conta as principais funcionalidades do interveniente afeto a esta área (empresas prestadoras

de serviços), o menu principal foi dividido da seguinte forma:

Página Principal da Área de Cliente;

Centro de Mensagens;

Gestão de Procedimentos;

Histórico de Feedback Recebido;

Estatísticas;

Configurações.

Figura 36: Os nossos condomínios

104

Na Tabela 28 está representado de forma resumida os objetivos e as funções de cada item do

menu principal.

Tabela 28: Itens do menu principal da área de cliente da empresa prestadora de serviços

Item Funções

Página Principal da Área de Cliente Apresenta de forma resumida as principais informações associadas à atividade da empresa na plataforma

Centro de Mensagens Funciona como correio eletrónico da plataforma, que permite a comunicação com os diversos intervenientes do sistema

Gestão de Procedimentos Apresenta toda a informação referente ao processo de prestação dos serviços da empresa, desde aos procedimentos ganhos e aos que estão por responder

Histórico de Feedback Recebido Apresenta o historial de comentários e avaliações feitas por parte de utilizadores (Condóminos/Empresas Gestoras de Condomínio) acerca da prestação dos seus serviços

Estatísticas Apresenta estatísticas do historial da empresa na plataforma

Configurações Permite ao utilizador alterar configurações relativamente aos dados da empresa e da conta criada para representação da empresa na plataforma

5.6.2. Página Principal da área de cliente

Tal como nas outras áreas de utilizadores, esta área também terá uma página inicial, página

que será a porta de entrada no espaço restrito deste interveniente.

Esta página pretende resumir as principais informações associadas à atividade da empresa,

nomeadamente através de notificações e estatísticas da atividade da empresa na plataforma.

Serviço de notificações

O serviço de notificações pretende ser uma ferramenta útil ao utilizador, que será

disponibilizada imediatamente após efetuar o login.

Neste serviço pretende-se avisar o utilizador acerca de atividades recentes na plataforma,

como por exemplo, notificações sobre a entrada de novos pedidos, propostas aceites por parte

dos “compradores” e mensagens recebidas.

Assim, quando o responsável pela gestão da conta criada na plataforma, entra na sua área de

cliente, terá acesso imediato às novidades e aos desenvolvimentos ocorridos desde a última

vez que esteve conectado à plataforma, facilitando a interação com o sistema e o acesso às

informações mais recentes da atividade na plataforma.

Análise da atividade da empresa na plataforma

Nesta página principal, também se pretende destacar de forma simples e gráfica, o resumo da

atividade da empresa desde a criação da conta na plataforma. Nesta análise será abordada a

relação entre as propostas enviadas e as propostas ganhas, e ainda o balanço de propostas

enviadas e ganhas por mês, nos últimos 5 meses de atividade.

105

Figura 37:Página inicial da área de cliente das empresas prestadoras de serviços

Após a descrição das funcionalidades deste item do menu principal da área de cliente deste

interveniente, a Figura 37 pretende demonstrar uma sugestão gráfica simples do que se

pretende para a apresentação do conteúdo desta página inicial.

5.6.3. Centro de Mensagens

Esta ferramenta tem as mesmas características do “Centro de Mensagens” descritas para a

“Área de cliente de Condómino / Administrador de Condomínio”. Como tal só se representa a

Tabela 29 , que reúne a informação deste item.

Tabela 29: Itens do centro de mensagens e as suas funções

Item Separador Funções

Centro de Mensagens

Lista de Contatos Permite ao utilizador gerir os seus contatos. Adicionar, remover, editar informações de outros utilizadores

Caixa de Entrada Permite ao utilizador aceder à caixa de mensagens recebidas

Mensagens Enviadas Permite ao utilizador aceder à caixa de mensagens enviadas

Documentos

Permite ao utilizador, guardar documentos importantes, como por exemplo, modelos-tipo de contratos, documentos enviados por outros utilizadores, informações e catálogos de serviços ou produtos da empresa

106

De realçar que todas as mensagens trocadas entre utilizadores para esclarecimentos de

procedimentos, são guardados neste centro de mensagens, embora haja uma caixa de diálogo

na secção Gestão de Procedimentos, como se irá descrever adiante.

5.6.4. Gestão de Procedimentos

Esta será, porventura, a secção mais importante da área de cliente da empresa prestadora de

serviços, visto que grande parte do conceito da plataforma gira em torno deste serviço:

concorre a pedidos de serviços efetuados pelos compradores. Assim sendo, este separador

será explicado com maior detalhe.

Esta secção gere todo o fluxo de procedimentos que são colocados na plataforma, permitindo

ao utilizador tomar conhecimento e aceder a novos procedimentos, elaborar e apresentar

propostas, visualizar procedimentos expirados e aceder a todo o histórico de procedimentos a

que se candidatou. Todas estas funcionalidades estão descritas na Tabela 30 que pretende

demonstrar a divisão feita neste item do menu principal.

Tabela 30: Gestão de procedimentos

Procedimentos por responder

Este menu é considerado a caixa de entrada de novos procedimentos. Nesta secção estão

listados todos os pedidos de propostas cujo prazo de resposta ainda não terminou e que

aguarda apresentação de propostas para prestação do serviço.

De referir que o utilizador pode, previamente, selecionar os pacotes de serviços para os quais

pretende receber notificações (essa opção vai ser abordada adiante), filtrando os

procedimentos que aparecem neste menu.

Ao aceder a este menu, o utilizador vai ter acesso instantâneo aos procedimentos listados,

bem como a um conjunto de informações básicas sobre esses procedimentos que se

apresentam de seguida:

Identificação do Procedimento;

Nome do Condómino / E.G. Condomínios;

Nome do Pacote de Serviços e Sub - Pacote escolhido pelo Condómino / E.G.

Condomínio;

Prazo de Entrega de Propostas;

Item de Menu Principal Separador

Gestão de Procedimentos

Procedimentos por Responder

Procedimentos Respondidos

Histórico de Procedimentos

107

Estado de Elaboração de Proposta;

Notificação de Apresentação de Esclarecimentos por parte dos Intervenientes.

A Figura 39 pretende mostrar uma imagem sugestiva com o conteúdo desta seção quando

existem procedimentos por responder.

Perante este cenário, o utilizador ao optar por visualizar os pedidos, tem acesso a um conjunto

de informações mais detalhado que é fornecido pelo comprador, aquando da descrição do

pedido que este elaborou. Ou seja, o utilizador terá acesso ao formulário de envio de pedido de

propostas gerado pelo comprador.

Ao consultar o procedimento, o utilizador tem a possibilidade de optar por elaborar ou editar

uma proposta (caso já tenha começado a elaborar a proposta e pretenda continuar a

desenvolvê-la), ou não estando interessado, poderá recusar o procedimento. Ainda pode pedir

ou visualizar esclarecimentos acerca dos detalhes do procedimento.

Assim sendo, existem 4 opções de ações que o utilizador pode optar por escolher:

Elaborar / Editar Proposta;

Enviar Proposta;

Recusar Proposta;

Ver / Solicitar Esclarecimentos.

o Elaborar / Editar Proposta

Após visualizar o procedimento e caso queira elaborar uma proposta, é necessário ativar a

opção “Elaborar / Editar Proposta” e, desta forma, terá acesso a uma ferramenta de apoio à

constituição da plataforma.

Figura 38: Procedimentos por Responder

108

Esta ferramenta será composta por um conjunto de parâmetros a preencher pelo utilizador,

como se pode ver na Tabela 31.

Tabela 31: Itens do formulário para elaboração de proposta

Formulário para Elaboração de Proposta

Descrição

Informações Gerais da Empresa Área reservada aos dados de identificação da Empresa prestadora de serviços (nome da empresa, contactos, morada, entre outros)

Elementos da Proposta Área reservada à apresentação de elementos da proposta (documentos, e outras observações pertinentes em relação à proposta)

Enquanto se elabora a proposta, o utilizador pode guardar as informações do formulário e

aceder posteriormente para a alteração do conteúdo do formulário (edição de proposta).

A Figura 40 representa um exemplo de formulário para elaboração de proposta.

Formulário para Elaboração de Proposta

Dados Gerais

Responsável pela Apresentação da Proposta

(Especificar Nome do Representante da Empresa)

Empresa (Preenchido Automaticamente)

Morada (Preenchido Automaticamente)

Código Postal (Preenchido Automaticamente)

Telefone / Telemóvel (Preenchido Automaticamente)

Fax (Preenchido Automaticamente)

Utilizador da Plataforma (Preenchido Automaticamente)

Email (Preenchido Automaticamente)

Elementos da Proposta

Descrição da Proposta (Preencher pelo Utilizador)

Anexos (Inserir Anexos)

Condições de Pagamento (Especificar Condições de Pagamento)

Figura 39: Formulário para elaboração de proposta

o Enviar Proposta

A opção “Enviar Proposta” permite ao utilizador submeter a sua proposta ao procedimento em

causa. Após enviar, o procedimento irá para a secção “Procedimentos Respondidos”.

o Recusar Proposta

Esta opção permite, no caso de o utilizador não estar interessado, recusar o procedimento, e

assim filtrar a lista de procedimentos a aparecer na secção “Procedimentos por Responder”.

o Ver / Solicitar Esclarecimentos

Esta opção já foi destacada em “Área de Cliente do Condómino/Administrador de Condomínio

Particular” e como tal, não se considera necessário voltar a descrever esta opção.

Resumidamente esta opção possibilita ao utilizador pedir esclarecimentos em relação ao

pedido de proposta para o qual pretende elaborar uma proposta.

109

Procedimentos Respondidos

Esta secção apresenta o conjunto de procedimentos a que a empresa prestadora de serviços

se candidatou. Será o arquivo de propostas elaboradas e/ou enviadas por si, podendo servir de

apoio à elaboração de novas propostas.

Esta secção pode ser filtrada de duas maneiras:

o Procedimentos respondidos com prazo para apresentação de propostas em aberto

/ expirado;

o Procedimentos respondidos com propostas aceites / não aceite / por decidir.

Este filtro permite que o utilizador escolha o tipo de procedimentos que quer visualizar, dentro

da lista de procedimentos que respondeu. No caso de procedimentos respondidos com prazo

para apresentação de propostas em aberto, o utilizador pode acompanhar a evolução do

procedimento e esperar pela decisão do condómino.

Como referido na área de cliente do comprador, o utilizador dessa área pode interromper a

apresentação de propostas caso não queira receber mais propostas, e nesse caso, os

utilizadores vendedores, serão notificados do caso e o procedimento será marcado como

procedimento expirado.

Após o prazo de entrega de propostas, os procedimentos respondidos ainda podem estar a ser

alvo de análise e como tal, a lista de procedimentos pode ser filtrada tendo em conta o estado

da análise da proposta.

Poderão ser visualizadas as propostas que foram aceites, as que não foram aceites e aquelas

que o comprador ainda não tomou uma decisão final sobre a proposta que vai aceitar. De

referir que caso o “comprador” não se decida no espaço de 3 meses, o procedimento expira.

A Figura 41 representa o esquema desta secção.

Figura 40: Procedimentos respondidos

110

Histórico de Procedimentos

Nesta secção, o utilizador pode visualizar o histórico de todos os procedimentos da plataforma,

onde se inclui os que respondeu e os procedimentos para o qual não enviou proposta. Embora

já não possa responder nesses casos, o utilizador pode consultar o pedido efetuado.

5.6.5. Histórico do Feedback Recebido

Este separador permite ao utilizador responsável pela conta da empresa, consultar todos os

comentários feitos pelos compradores, acerca da experiência estabelecida com a empresa,

desde o contacto inicial via plataforma à prestação do serviço celebrado.

Esta ferramenta considera-se importante para o utilizador visto que permite ao mesmo, fazer

uma análise da qualidade do serviço prestado pela empresa e permite que receba conselhos

por parte dos compradores para o desenvolvimento qualitativo do serviço prestado pela

empresa.

A Figura 42 representa um esquema de apresentação desta secção.

5.6.6. Estatísticas

Este separador pretende apresentar um conjunto de dados estatísticos acerca da evolução da

empresa na plataforma. Alguns dados estatísticos são apresentados na página principal da

plataforma, mas podem ser apresentados mais dados para análise da empresa, como tal,

nesta secção podem-se incluir as seguintes variáveis para uma análise estatística.

Número de Procedimentos Respondidos;

Número de Procedimentos Ganhos;

Número de Procedimentos Não Respondidos.

Importa referir que estes dados são privados e não pretendem ser alvo de comparação com

outras empresas. A par do “Histórico de Feedback Recebido” esta ferramenta serve para o

Figura 41: Histórico do feedback recebido

111

utilizador poder analisar a evolução da atividade da empresa na plataforma, e apoiar o

utilizador na escolha da melhor estratégia a operar pela empresa na plataforma eletrónica.

5.6.7. Configurações

O item Configurações é um dos itens do menu principal e pretende organizar e gerir toda a

informação associada à empresa, desde informações técnicas à informação do registo na

plataforma.

Este item divide-se em 5 categorias como se pode ver na Tabela 32.

Tabela 32: Configurações

Configurações

Dados da Empresa

Gestão de Serviços

Utilizadores

Mudar senha

Contactar Administração da Plataforma Eletrónica

Dados da Empresa

Este separador pretende ser o centro de gestão da informação da empresa. Nesta secção

estão presentes alguns dados como o nome da empresa, os contactos, a morada, o email, o

número de identificação fiscal, o responsável pela criação da conta na plataforma, entre outros

que se considerem oportunos acrescentar.

Alguns destes dados podem ser editados como os contatos, contudo algumas informações são

consideradas permanentes e em caso específico para alteração desses dados, terá que ser

pedido autorização à administração da plataforma, que tomará conta da ocorrência.

Gestão de Serviços

Esta secção trata-se do centro de filtro e gestão dos pacotes de serviços disponibilizados na

plataforma. Isto é, nesta secção o utilizador terá acesso a todos os pacotes de serviços criados

na plataforma e faz uma seleção dos pacotes para os quais pretende receber notificações e

assim filtra a informação criada na sua área de cliente. Esta ferramenta apoia o utilizador na

organização e disposição de informação na sua área de cliente.

Para contextualizar esta ferramenta, apresenta-se a Figura 43 que ilustra um exemplo prático

do que o utilizador pode fazer com esta ferramenta.

112

Utilizadores

Nesta opção é possível criar / eliminar utilizadores que podem aceder à área de cliente da

empresa na plataforma. Ou seja, o acesso à área restrita da empresa não está privado a um

utilizador. De facto existe um administrador geral (responsável pela criação da conta da

empresa na plataforma) e esse pode delegar funções de administração da área de cliente a

mais do que um utilizador, permitindo o acesso a todas as funcionalidades da área de cliente.

Assim, a atividade da empresa não precisa de estar limitada a um utilizador, que por vezes

pode não ter disponibilidade para aceder à plataforma.

O esquema da Figura 44 pretende representar a hierarquia de estatutos dos utilizadores

administradores da área de cliente.

Figura 43: Estatutos do utilizador

Figura 42: Gestão de serviços

113

Mudar senha

Esta secção permite a alteração da palavra-passe do utilizador.

Contactar Administração da Plataforma

Este item permite o contacto com a administração da plataforma para tomar conta de

ocorrências, anomalias na plataforma e outros assuntos que o utilizador pretenda o apoio

técnico da administração da plataforma eletrónica.

115

6. Validação da Plataforma Eletrónica


O objetivo da dissertação não passa diretamente por apresentar a plataforma a uma amostra

do público-alvo (intervenientes na plataforma) e realizar um estudo que permita tirar conclusões

em relação à abordagem dos diversos intervenientes ao trabalho desenvolvido, embora se

considere que um estudo junto de todas as partes envolvidas é bastante importante caso a

plataforma seja inserida num plano de negócios com vista à sua implementação.

Mas considera-se relevante, após o desenvolvimento da arquitetura da plataforma, conhecer a

opinião de um potencial utilizador acerca das funcionalidades e caraterísticas da mesma. Essa

análise é bastante importante porque se trata da primeira avaliação e abordagem às

caraterísticas e funcionalidades da plataforma, feita por uma entidade externa e potencial

utilizadora da plataforma. Assim, esta análise permite tirar as primeiras conclusões acerca do

trabalho desenvolvido ao longo da dissertação e pretende ser um ponto de partida para

conhecer as verdadeiras potencialidades da plataforma no mercado através dos seus clientes.

O presente capítulo descreve todo processo para a obtenção da análise referida, como a

escolha da entidade para analisar a plataforma, o planeamento da reunião para apresentação e

discussão da plataforma e a realização da reunião.

6.1.1. Formalização e objetivos da reunião

O principal objetivo da reunião é recolher a opinião do trabalho desenvolvido e avaliar as

caraterísticas do modelo proposto, destacando as suas vantagens, os aspetos que se deve

melhorar e saber se tem potencial para ser implementado e distribuído no mercado nacional.

Essa análise é bastante importante porque se trata da primeira avaliação da plataforma, feita

por uma entidade externa e potencial utilizadora da plataforma.

6.1.1.1. Seleção da Entidade

Ao longo da tese identificou-se os principais intervenientes na plataforma: condómino,

empresas administradoras de condomínio e empresas prestadoras de serviços. Tendo em

conta os objetivos pretendidos para a realização da reunião considera-se que a entidade

indicada para analisar a plataforma trata-se de uma empresa de gestão de condomínios.

A escolha deste interveniente para analisar a plataforma, teve por base, o conhecimento e a

experiência neste ramo por parte desta entidade, para além de ser o principal utilizador de

plataformas de gestão de condomínio atualmente, o que se considera ser um fator bastante

importante para apresentação de uma análise mais rigorosa.

A avaliação por parte dos condóminos e empresas de serviços seria uma análise mais

complexa porque envolve preferências pessoais por parte dos condóminos e as empresas pelo

116

facto de exercerem em diferentes atividades, podem considerar as funcionalidades da

plataforma de maneira diferente.

Para analisar as funcionalidades e conteúdos da plataforma eletrónica, e tendo em conta os

requisitos pretendidos, foram contactadas várias empresas de gestão de condomínios, da qual

se obteve uma resposta positiva por parte da Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL)

6.1.1.2. Associação de Inquilinos Lisbonenses

“A Associação dos Inquilinos Lisbonenses é uma cooperativa do ramo de serviços com

o objetivo de intervir nas questões de habitação.

Podem ser associados (cooperadores), além dos inquilinos individuais ou outros,

também todos quantos sejam condóminos e condomínios.

Associando condóminos e condomínios a Associação dos Inquilinos Lisbonenses está

vocacionada para tratar de todas as questões que dizem respeito aos condomínios,

designadamente apoiar ou efetuar a respetiva administração.

Para o efeito a AIL montou e estruturou um serviço dedicado exclusivamente à

administração de condomínios, dotado de pessoal e meios próprios, podendo também

assessorar o administrador do condomínio.” (AIL)

Através de uma primeira abordagem junto de representantes da AIL, pôde-se aferir que esta

iniciou a atividade de administração de condomínios à cerca de 20 anos, tendo neste momento

cerca de 80 condomínios sobre sua administração. Ainda permitiu saber que esta associação

se dedica unicamente à administração, não complementando com qualquer serviço de limpeza

e outros serviços de manutenção.

6.1.2. Planeamento da reunião

A reunião pretendida envolve duas partes distintas. A primeira parte refere-se à apresentação

da arquitetura da plataforma desenvolvida, e a segunda parte envolve a realização de uma

entrevista, cujas perguntas estão essencialmente associadas à apresentação realizada.

Apesar do guião de perguntas ter sido elaborado pelo entrevistador, considera-se relevante

que o entrevistado tenha liberdade para desenvolver as respostas de uma forma flexível,

aprofundando aspetos que considere mais relevantes.

O facto de a reunião ter em conta dois parâmetros distintos, exige que seja bem preparada e

organizada, de forma a não dificultar e baralhar o entrevistado. O planeamento da reunião

apresenta-se no Anexo III.

6.1.3. Realização da reunião

A reunião foi realizada no dia 7 de Outubro de 2014 pelas 14h30, na sede da AIL, com o

responsável pela administração de condomínios, Fernando Monteiro, tendo a duração

117

aproximada de 2 horas. Não foi gravada, devido ao carácter informal que se pretendia

transmitir, tendo sido apenas retirado notas e breves comentários do entrevistado.

No início da reunião deu-se a conhecer o objetivo da mesma e o porquê de se pretender uma

reunião com uma entidade administradora de condomínios. Após a breve introdução, seguiu-se

a apresentação da plataforma em formato powerpoint criado para o efeito.

Posteriormente à apresentação seguiu-se a discussão da apresentação, conduzido

inicialmente a partir do guião de entrevista criado, contudo com o desenrolar da reunião, as

perguntas foram sendo feitas tendo em conta a sequência do pensamento do entrevistado, ou

seja procurando dar continuidade na conversação, isto porque a reunião ainda permitiu a

discussão do tema em geral, abordando vários aspetos relacionados com a gestão de

condomínios.

6.1.4. Análise da plataforma eletrónica

Tendo em conta a estrutura da entrevista descrita no ponto 4 do Anexo III, a análise e as

considerações do entrevistado vão ser apresentadas por tópicos de assuntos discutidos, visto

que a plataforma foi analisada no geral, mas também se analisou funcionalidades específicas

da plataforma e assim a apresentação da análise desta maneira permitir uma melhor perceção

da opinião do entrevistado em relação às diversas ferramentas da plataforma.

Análise geral da plataforma

“A plataforma explora diversas vertentes associadas ao condomínio, o que a torna numa

ferramenta interessante e funcional para apoiar na gestão do condomínio.”

(Fernando Monteiro)

Numa primeira análise à plataforma após a apresentação da plataforma, o entrevistado

considera que a plataforma apresenta um conceito inovador, com ferramentas que podem ser

úteis para o administrador e para os condóminos. Apesar de se estar a falar de uma arquitetura

da plataforma, e de não se poder ver o seu funcionamento na prática, o administrador

considera que a plataforma explora tanto a vertente financeira como a vertente técnica o que

considera ser uma mais-valia na gestão do condomínio. O entrevistado aprovou na

generalidade o conceito apresentado.

Gestão Financeira do condomínio

“As ferramentas da gestão financeira são adequadas, mas deve-se integrar um sistema

automático de atualização dos movimentos do condomínio para evitar a duplicação do

trabalho.”

O entrevistado, Fernando Monteiro, considera que as ferramentas apresentadas na secção

gestão financeira do condomínio são adequadas e representam toda a atividade nesta área em

particular da gestão do condomínio, contudo refere que a plataforma deve ter um sistema

118

integrado que permita o ajuste automático das contas bancárias, sempre que são efetuados

movimentos de pagamento ou recebimento, e assim saber sempre o saldo real de cada uma

das contas. Caso esse processo seja manual, duplica o trabalho visto que tem o trabalho de

emitir recibos e depois colocar manualmente todo esse processo na plataforma.

Outro fator destacado prende-se com o pagamento das quotas, nomeadamente na

identificação do condómino no ato do pagamento. Isto porque o entrevistado explica que por

vezes não se consegue identificar o condómino responsável pelo pagamento e acaba por ser

uma lacuna do sistema. Assim, considera que esta plataforma, pelo seu carácter interativo,

deve incentivar a apresentação de recibos por parte dos condóminos, ou identificação dos

mesmos no pagamento, sendo que a possibilidade de pagamento através da plataforma,

possibilita controlar esta situação. Nestas situações, facilita o trabalho do administrador que

consegue uma melhor organização em relação aos pagamentos das quotas.

Gestão Técnica do condomínio

“O livro de ocorrências é uma ferramenta simples mas que se torna um grande apoio para o

administrador, sobretudo quando se tem que gerir muitos condomínios”

O entrevistado considera que a vertente técnica é uma área pouco explorada na gestão do

condomínio, mas considera que esta ferramenta pode trazer grandes benefícios tanto para os

utilizadores como para os condóminos.

Em relação às ferramentas criadas, o utilizador refere que o livro de ocorrências é uma

ferramenta bastante prática, que embora não substitua a visita mensal (que muitas vezes não é

respeitada pelas empresas), permite uma organização de todos os problemas que ocorrem no

condomínio numa secção própria, e assim, o acesso imediato à informação, o que pode reduzir

os tempos de resolução de problemas.

Outro destaque feito nesta área dedicada à manutenção, é o plano de vistorias criado. O

entrevistado considera mesmo que esta ferramenta pela sua estrutura estandardizada podia

constituir uma vantagem para os administradores, apresentando um relatório completo das

atividades e vistorias feitas ao longo do ano, independentemente de quem realize a vistoria. O

administrador da AIL considera que esta situação de momento não pode ser feita na

associação, por falta de uma ferramenta com estas caraterísticas, visto que a vistoria pode ser

feita por vários administradores e que cada um apresenta a informação de maneira diferente,

sendo que isso implica falta de rigor na apresentação do relatório de vistoria na assembleia.

“As obras inesperadas não são detalhadas no orçamento, mas se se estimar um ano para a

realização dessas obras, já se pode apresentar no orçamento desse ano e aí a gestão torna-se

mais simples”

É desta maneira, que Fernando Monteiro aborda a ferramenta de simulação de obras futuras,

indicando que a ferramenta tem grande interesse na gestão do condomínio. O mesmo refere

que as obras de grande intervenção devem ser bem planeadas, e estimar o ano para a

119

realização dessas obras é um princípio que tem vantagens para os condóminos e para o

gestor. Esta pode “(…) apoiar na estruturação das contas do condomínio, através de uma

quota extraordinária dos condóminos antes da obra ocorrer, para que quando chegar a altura

de intervir, o condomínio tem o montante necessário para a realização da obra e não

sobrecarregar os condóminos.”.

Sala do Condomínio

“Muitas vezes os condóminos utilizam as assembleias para falar mal de quem não está

presente em vez de se discutir os assuntos para o qual foram convocados. Mas se essa

pessoa estiver presente, não tocam no assunto.”

Este é um dos problemas que o entrevistado vê na criação do fórum, pois pelo facto de estar

“protegido” atrás de um computador, pode promover discussões e mau estar entre os

condóminos e inclusivécom a própria administração. Considera que este portal tem vantagens

e desvantagens, mas se for utilizado com bom senso, pode ser uma ferramenta útil para

discussão de temas importantes, como a integração de novos serviços no edifício.

O entrevistado relaciona mesmo o fórum com a outra ferramenta, o jornal eletrónico do

condomínio, considerando que este último por ser uma ferramenta inovadora, pode fazer com

que os condóminos achem interessante e adiram a este tipo de comunicação, sem

desencadear possíveis conflitos entre os utilizadores.

Em relação ao serviço de inquéritos, o entrevistado considera que é uma boa ferramenta,

nomeadamente para a votação de assuntos a serem discutidos na assembleia. O

administrador refere que por vezes “(…) os condóminos não se interessam pelo planeamento

das reuniões e quando chegam à reunião levam outros assuntos que não estão na ordem de

trabalhos.”

Calendário do Condomínio

“Esta ferramenta pode indiretamente, aumentar o quórum da assembleia”

O calendário permite que os condóminos estejam a par das atividades do condomínio e

Fernando Monteiro relembra que a convocatória é feita com 10 dias de antecedência mas que

o facto de ter um serviço que mantenha a informação “viva” entre os condóminos, pode trazer

grandes vantagens como o aumento do quórum da assembleia. Atualmente no software

utilizado pela AIL o administrador refere que tem um serviço de SMS para relembrar os

condóminos, mas o sistema apresenta falhas na criação dos contatos telefónicos.

O calendário tem um serviço de alertas o que é uma boa ideia, sobretudo para as inspeções

obrigatórias. No caso da AIL, que administra 80 condomínios, o entrevistado considera que um

serviço de alertas facilita e torna mais eficiente o trabalho do próprio administrador.

120

Portal Sourcing

Em relação ao portal sourcing, o administrador considera que a ferramenta pode trazer

benefícios, nomeadamente para contrariar uma política de contratação que não vai de encontro

ao benefício do condomínio, cujos administradores particulares e outras entidades aproveitam

a realização de obras para retirarem uma comissão do valor orçamentado.

Na perspetiva da AIL e para Fernando Monteiro, no caso de os condóminos solicitarem o apoio

da associação para pedir orçamentos, este prefere ter em conta o facto de conhecer as

empresas com quem a associação colabora, pelo facto de conhecer o seu trabalho. Mas realça

que são os condóminos que escolhem a empresa e como tal, a ferramenta pode ser um apoio

prático e simples para escolherem uma entidade para realizar a obra. Segundo o entrevistado,

este ainda refere, que um dos inconvenientes é que os condóminos podem não possuir

valências para analisar os orçamentos apresentados e para perceber as diferenças entre os

mesmos, o que por vezes é melhor ser avaliado por um técnico especializado.

Melhorias na plataforma

Um dos aspetos que o entrevistado refere que se deve melhorar é a informação referente aos

seguros do condomínio, pois trata-se de uma situação importante e complexa, sobretudo para

o administrador, que tem obrigações e responsabilidades associadas a este tema. O

administrador é responsável pela verificação da existência de seguro em todas as frações e a

sua validade e por isso, considera que uma ferramenta que permita organizar a informação dos

seguros do condomínio, nomeadamente se é um seguro único para todos, ou se é por frações

e qual a sua validade, é bastante vantajoso para o administrador.

Abertura para implementação da plataforma na associação

O entrevistado refere que nunca foi pensado mudar o atual software de gestão, contudo esta

plataforma poderia ser uma aposta da AIL, caso todos os responsáveis concordassem com tal

situação. O mesmo refere que a plataforma tem potencial e que pelas suas caraterísticas

inovadoras pode melhorar o serviço prestado pelas empresas, e por isso pode ser um fator

para o sucesso no mercado dos programas informáticos de gestão do condomínio.

121

7. Conclusões e Desenvolvimentos Futuros

7.1. Considerações finais

A gestão de condomínios ainda é um tema que gera muitos conflitos e considera-se que tem

um grande impacto nos próprios condóminos e nas empresas administradoras de condomínios.

A passividade dos proprietários, referente aos problemas do condomínio, bem como a falta de

qualidade do serviço prestado pelas empresas, tem consequências no edifício, que é

património de todos, quer se trate de espaços comuns, quer se trate de frações autónomas e

assim, considera-se que os condomínios, da maneira como na sua generalidade são geridos,

não funciona corretamente.

O modelo da plataforma desenvolvida realça precisamente a vontade de querer tornar a gestão

do condomínio, numa atividade que consegue reunir no mesmo espaço os proprietários e a

administração, tornando-se num meio de comunicação que estreita a relação entre estes

intervenientes, sendo que de outra forma, só existe as escassas reuniões que se criam para as

deliberações da assembleia e que em muitos casos, se torna insuficiente pela falta de quórum

para a tomada de decisões. Assim, a plataforma procura colmatar eventuais dificuldades de

comunicação e transparência que, na maior parte das vezes, se manifesta entre a

administração e os condóminos, proporcionando, simultaneamente, uma gestão simples e

integrada de todo o processo.

De facto, o modelo pretendido abrange todas as áreas que se consideram relevantes na gestão

do condomínio, dando um destaque à manutenção do condomínio, que outras plataformas não

contemplam. Embora para a administração interessa mais a vertente financeira, esta não se

pode dissociar da vertente técnica, sendo esta área a principal fonte de despesas do

condomínio e que consequentemente também tem influência no valor patrimonial do edifício. A

criação de um meio que privilegie as ações de manutenção, e que alerta para a necessidade

de uma manutenção preventiva, pode ter consequências na política de manutenção adotada

pelos condóminos e administração, o que se pode revelar numa redução de custos de

manutenção e consequentemente uma redução nos encargos dos proprietários.

O facto de integrar uma ferramenta que permite o contacto com empresas prestadoras de

serviço, torna a plataforma um sistema ainda mais dinâmico e que ao mesmo tempo tem

vantagens para todos os intervenientes. A possibilidade de recolher informações de empresas

e pedir orçamentos de uma maneira simples e prática por parte do condomínio e o facto das

empresas poderem aceder a um vasto conjunto de serviços da sua área, torna a plataforma um

meio privilegiado para o estabelecimento de laços comerciais. Esta ferramenta permite a

redução de custos e de tempo por parte dos condóminos na escolha das empresas, o que

pode contribuir para uma maior sensibilidade para a importância das ações de manutenção.

122

A implementação da plataforma pode revolucionar o sistema de gestão de condomínios, e

considera-se que é uma ferramenta diferenciadora e inovadora, capaz de fazer frente à

concorrência, sendo detentora de meios que possibilitam uma redução de custos para os

condomínios e ao mesmo tempo possibilita a divulgação de empresas, provocando um maior

dinamismo do mercado da construção, manutenção e reabilitação.

7.2. Desenvolvimentos futuros

Ao longo da presente dissertação foi-se referenciando que o objetivo do tema passa pela

estruturação de um modelo de plataforma eletrónica, contudo, sendo esta uma ferramenta com

potencial para entrar no mercado nacional, deve-se realizar um plano de negócio para aferir a

viabilidade da sua implementação.

Desta forma, deve-se apresentar o conceito criado e fazer uma análise junto de todos os

intervenientes envolvidos, nomeadamente os condóminos, as empresas de gestão de

condomínios e as empresas de prestação de serviços, para avaliar as suas necessidades e

preferências no que diz respeito à gestão de condomínios e avaliar as considerações acerca da

plataforma desenvolvida. Para além disso, deve-se definir um plano de marketing que

desenvolva a política de divulgação da plataforma no mercado e também se deve realizar uma

análise financeira que permita aferir os custos gerais associados à implementação da

plataforma.

Ainda se considera que o conceito da plataforma é facilmente adaptável e pode-se aplicar num

mercado internacional, mas para isso é necessário estudar e analisar todos os aspetos

referentes ao tema em questão nos potenciais mercados internacionais.

Da mesma forma, e tal como foi apresentado na dissertação, considera-se que um dos temas

que merece uma abordagem futura e aliado ao conceito da plataforma eletrónica de gestão de

condomínios criada, é a viabilidade da implementação de uma assembleia virtual que tenha o

mesmo caráter de uma assembleia presencial.

Os resultados apresentados na dissertação e a corrente informatização dos procedimentos

atuais do quotidiano, sugere que este seja o futuro meio de comunicação para as deliberações

da assembleia do condomínio. Pensa-se mesmo que esta será uma das ferramentas que a

plataforma desenvolvida deverá abranger no futuro. Desta forma, sugere-se o desenvolvimento

de um estudo que permita conhecer as suas verdadeiras potencialidades e quais as barreiras

que se devem ultrapassar para tornar esta ferramenta viável em Portugal. E ainda se deve

fazer uma análise de sensibilidade junto dos intervenientes envolvidos. Considera-se assim,

que este pode ser um tema de mestrado a desenvolver no futuro.

123

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ANEXOS

ANEXOS

Índice

ANEXO I - Softwares de Gestão de Condomínio

1. “Improxy Gecond – Gestão de Condomínios”

2. GOcondomínios – Gestão Online de Condomínios”

ANEXO II - Pacotes de Manutenção de Edifícios

1. Instalações Prediais 1.1 Abastecimento e Drenagem de Águas 1.2 Gás 1.3 Elétrica 1.4 Iluminação 1.5 Telecomunicações 1.6 Climatização e Ventilação 1.7 Energias Renováveis 1.8 Contra Incêndios 1.9 Segurança e Proteção 1.10 Ascensores 1.11 Portões e Automatismos 1.12 Condutas de Evacuação de Lixo 2. Espaços Sociais e de Lazer 2.1 Piscinas 2.2 Jardins 2.3 Parques Infantis 2.4 Recintos Desportivos 3. Limpezas e Conservação 4. Controlo de Pragas e Desinfestação 5. Serviços de Obras 5.1 Pinturas 5.2 Impermeabilização 5.3 Isolamento 5.4 Carpintaria 5.5 Serralharia 5.6 Tetos Falsos e Divisórias 6. Coberturas 6.1 Coberturas Planas 6.2 Coberturas Inclinadas 7. Fachada (Trabalhos em Altura) 8. Zona Comuns Interiores 9. Manutenção Geral do Edifício 10. Outros Pacotes

ANEXO III – Planeamento da reunião

ANEXO IV – Protótipo de plataforma eletrónica

ANEXOS

ANEXO I

ANEXO I

Softwares de gestão

de condomínios

ANEXO I

ANEXO 1

Softwares de gestão de condomínios

1. Gecond gestão de condomínios (Improxy, 2013)

Principais tabelas

Condomínios, zonas e frações;

Condóminos (proprietários, inquilinos e procuradores);

Terceiros, fornecedores e contactos;

Bancos e contas bancárias;

Rubricas.

Orçamento

Várias modalidades de atribuição e cálculo de quotas;

Previsão de despesas e receitas extraordinárias;

Atribuição automática ou manual das quotas das fracções;

Simulação de valores.

Fundo de reserva

Calculado como percentagem do orçamento ou introduzido manualmente;

Tratamento separado em termos de mapas e listagens de apresentação de contas.

Seguro

Cálculo automático das quotas de seguro;

Seguro individual ou colectivo;

Tratamento de situações especiais, como capital facultativo e coberturas adicionais;

Lista de irregularidades.

Processamentos

Orçamento, fundo de reserva, seguro e extraordinários (sem limite);

Processamentos repartidos e plurianuais;

Periódicos ou pontuais;

Possibilidade de processamento em lote.

Tipos de documentos

Avisos de cobrança;

Notas de crédito;

Recibos;

Notas de débito (receitas extraordinárias).

Correspondência

ANEXO I

Cartas de cobrança e circulares;

Impressão de registos dos CTT e de avisos de recepção;

Ligação ao Microsoft Word;

Geração de ficheiros de moradas para impressão em série;

Carta pagamento a fornecedores.

Listagens

Conta correntes de condóminos, fracções, processamentos e fornecedores;

Valores em atraso ou recebidos;

Justificação do orçamento;

Balanço das frações e fornecedores;

Análise do exercício;

Mapa de caixa;

Balanço do exercício;

Quadros de resumo mensal (receitas e despesas)

Listagem de cheques para bancos;

Listagem de fracções em contencioso.

Diversos

Tratamento de contencioso;

Mapa de presença em assembleias, convocatórias e procurações;

Impressão de cheques;

Multiutilizador com controlo de acesso por utilizador;

Utilitário para cópia de segurança.

Edições disponíveis

Monoposto: 5 condomínios, 25 condomínios e ilimitada;

Multiposto: 25 condomínios e ilimitada.

Módulos Opcionais

Módulo de contas bancárias O módulo de contas bancárias, é um módulo opcional do programa Gecond, que poderá ser ativado em qualquer altura. Permite efetuar a gestão das várias contas bancárias de cada um dos condomínios, possibilitando a movimentação automática das mesmas, sempre que são efetuados movimentos de pagamento ou recebimento. Desta forma saberá sempre o saldo real de cada uma das contas. Permite ainda efetuar a reconciliação com os extratos de conta, para conferência de todos os movimentos.

Módulo de Gestão de Ocorrências

ANEXO I

O módulo de gestão de ocorrências, é um módulo opcional do programa Gecond, o qual poderá ser activado em qualquer altura. Este módulo permite efectuar o registo e acompanhamento das avarias, reparações, intervenções e reclamações para cada condomínio. Imprime a ficha de ocorrência onde são registados os vários passos da intervenção, podendo, por exemplo, ser enviada por fax para fornecedores externos. As várias listagens permitem gerir eficazmente as várias ocorrências dos vários condomínios. Permite igualmente fazer o registo dos vários equipamentos de cada um dos condomínios, guardando informação relevante para a manutenção dos mesmos.

Cálculo de Penalizações

O módulo de cálculo de penalizações, é um módulo opcional do programa Gecond. Este módulo opcional pode ser activado em qualquer altura. Permite efectuar o cálculo automático de penalizações às fracções com quotas em atraso, de acordo com um conjunto alargado de parâmetros. Dispõe de três tipos de penalizações:

Juros de mora, calculados ao dia, de acordo com uma taxa anual;

Juros compensatórios, calculados ao dia, de acordo com uma taxa anual;

Penas pecuniárias que podem ter um valor fixo, serem calculadas ao dia, de acordo com uma taxa anual, ou terem uma taxa mensal, variável de mês para mês.

O cálculo das penalizações pode ser efectuado em lote, através dum processamento, ou calculado no momento da recepção de uma determinada fracção ou condómino.

Condomínios no Facebook

O Facebook é o local da Web onde os portugueses passam mais tempo.

As empresas de gestão de condomínios têm como novo desafio a necessidade de enriquecer a sua presença no Facebook e usar esta rede social para a fidelização e captação de novos clientes.

Pensando em si a IMPROXY lançou a aplicação Condomínios no Facebook inovadora que permite o acesso à Área de Cliente a partir do Facebook.Seja pioneiro!

Não perca esta oportunidade única de ser das primeiras empresas nacionais com este serviço na maior rede social do mundo.

Gecond Online

ANEXO I

O Gecond online permite disponibilizar o acesso seguro aos seus condóminos, a partir do seu website, 24 horas por dia, às principais informações e valores do condomínio.

As opções disponíveis para o condómino são:

- visualização dos documentos e mensagens criadas pelo administrador - consulta de dados pessoais - consulta dos seus avisos, créditos e recibos - consulta da informação geral do condomínio - consulta do orçamento e da análise orçamental (comparação entre o orçamentado e realizado) - lista de frações e quotas - situação das frações (valores globais em dívida); - balanço do exercício - lista de despesas; - consulta de ocorrências e registo de nova ocorrência - alterar palavra-passe

Como administrador pode: - definir que opções do menu ficam disponíveis aos utilizadores - ativar e desativar utilizadores - anexar a cada condomínio um conjunto de documentos para consulta, tais como relatórios, actas e formulários.

Este módulo pode ser disponibilizado de várias formas, sendo que, em qualquer uma das situações, o módulo terá de estar instalado num servidor da Improxy: - incluído num mini-site desenvolvido pela Improxy (veja alguns exemplos de mini-sites Gecond online) - integrado num website completo desenvolvido pela Improxy - ser chamado a partir dum website que o cliente já disponha.

http://www.improxy.pt/Produtos/Gest%C3%A3odecondom%C3%ADnios/Gecondonline/MinisiteGecondOnline/tabid/1760/Default.aspx

http://www.improxy.pt/Produtos/Gest%C3%A3odecondom%C3%ADnios/Gecondonline/MinisiteGecondOnline/tabid/1760/Default.aspx

ANEXO I

ANEXO 1

Softwares de gestão de condomínios

2. Go condomínios – (Pontos de Vista, 2013)

GOcondomínios é uma plataforma 100 por cento online. Para a utilizar, basta uma ligação à Internet e

um browser (Internet Explorer; Google Chrome; Mozila; entre outros).

Não é necessário qualquer tipo de instalação, está sempre disponível a última versão e os

utilizadores não têm necessidade de fazer qualquer tipo de segurança de dados. Existem dois tipos

de registo: condomínios particulares ou empresas de gestão de condomínios.

Para as empresas existe uma área específica que, resumidamente, tem as opções:

- Manutenção de tabelas comuns aos condomínios da Empresa:

- Centros; Rubricas e Entidades;

– Gestão de utilizadores;

– Gestão de condomínios: Criação; Entrada na área do condomínio.

No espaço de cada condomínio, tanto particulares como os condomínios das empresas, temos,

também muito resumidamente, as seguintes funcionalidades:

- Tabela das Frações;

– Tabela dos Condóminos. Cada condómino pode ter um inquilino. O inquilino pode participar no

pagamento de quotas, neste caso tanto o condómino como o inquilino terão uma conta corrente;

– Manutenção das tabelas: Centros, Rubricas, Contas Bancárias, Entidades;

– Orçamentos do Condomínio. Os orçamentos podem gerar plano de quotas, neste caso o sistema

gera automaticamente a quota associada ao orçamento. As quotas podem estar de acordo com as

permilagens;

– Criação de quotas de forma “manual” (não associadas a orçamento). As quotas podem ser

calculadas com base na permilagem ou introduzidas manualmente

– Recebimentos de condóminos ou inquilinos. Todos os pagamentos incrementam o saldo da conta

corrente. As quotas podem ser posteriormente dadas como pagas com base no saldo disponível da

ANEXO I

conta corrente;

– Gestão de Quotas. Permite dar as quotas como pagas, tendo como base o saldo da conta corrente.

Emissão de avisos de pagamento de quotas, possibilidade de envio automático por email;

– Recebimentos / pagamentos do condomínio. Diversas listagens / balanços;

– Manutenção do condomínio: Acompanhamento de obras; Tabela de zonas e equipamentos; Registo

de vistorias ao condomínio;

– Arquivo de documentos em formato PDF. Manutenção de minutas numa área com hipertexto.

Geração, com possibilidade de envio por email aos condóminos, de documentos com base nas

minutas.

ANEXO I

ANEXO II

ANEXO II

PACOTES DE SERVIÇOS

DA

PLATAFORMA ELETRÓNICA

ANEXO II

ANEXO II

Pacotes de Manutenção de Edifícios 1. Instalações Prediais

o 1.1 Abastecimento e Drenagem de Águas Página 1 de 2

Pacote Sub-Pacotes Exemplos de Serviços

Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Abaste

cim

ento

e D

renagem

de Á

guas

Canalização

Plano de Manutenção da Rede de Canalização

Inspeção e diagnóstico geral da coluna montante (e instalações individuais): Realização de testes de diagnóstico para verificação de fugas de água e avaliação das partes visíveis da instalação

Análise do funcionamento e lubrificação dos dispositivos de corte

Revisão das válvulas, em geral

Reparação / Substituição de partes danificadas

Reparação de fugas de água e infiltrações

Desentupimento de condutas e tubagens

Substituição de filtros de água doméstica

Limpeza preventiva de redes de esgotos de águas pluviais

Serviço de assistência técnica 24 horas

Projetos de Redes e Instalações

Elaboração de projetos de redes de abastecimento de água quente e fria

Elaboração de projetos de redes de águas pluviais

Elaboração de projetos de redes de águas sanitárias

Instalação / Renovação de Canalização

Instalação / Renovação de colunas e sistemas de abastecimento de água no edifício e/ou residências

Instalação ou renovação do sistema de drenagem de águas

Reparações / Substituições na Canalização

Reparação / Substituição de partes danificadas dos materiais

Reparação e deteção de fugas de água e infiltrações

Desentupimento de canalizações

Instalação e Substituições de Sistemas de Equipamentos para Cozinhas e WC

Instalação e substituições de louças de cozinha, sanitários WC e torneiras

Serviço de Emergência 24h Lista de empresas com serviço 24h

ANEXO II


o 1.1 Abastecimento e Drenagem de Águas Página 2 de 2


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Abaste

cim

ento

e D

renagem

de Á

guas

Sistema de Bombagem

Plano de Manutenção de Sistemas de Bombagem

Verificação do correto funcionamento do grupo de bombagem e equipamento de controlo

Verificação da ausência de humidade e fugas em algum ponto do grupo de bombagem, e o nível de isolamento no grupo de bombagem

Verificação do funcionamento e estanquidade das válvulas de corte e da válvula (ou válvulas) antirretorno

Limpeza e reparação se for o caso, dos elementos suscetíveis de maior deterioração.

Instalação de Sistemas de Bombagem

Instalação de bombas hidropressoras

Instalação de bombas de águas pluviais

Instalação de bombas de esgotos

Reparação de Sistemas de Bombagem

Reparação de bombas hidropressoras

Reparação de bombas de águas pluviais

Reparação de bombas de esgotos

Consultoria de Sistema de Bombagem Apoio na escolha de produtos e equipamentos

Análise do estado do sistema de bombagem atual

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Gás

Plano de Manutenção da Rede de Gás

Diagnóstico geral da coluna montante (e instalações individuais): Realização de testes de diagnóstico e avaliação das partes visíveis da instalação

Verificação de equipamentos constituintes e tubagens

Verificação e limpeza das caixas de visita

Análise do funcionamento e lubrificação dos dispositivos de corte

Análise dos equipamentos de queima instalados

Apoio na elaboração de projetos novos de rede de gás

Serviço de preparação da instalação para certificação periódica

Serviço de assistência técnica 24 horas

Projetos de Redes e Instalações de Gás Elaboração de projetos para dimensionamento da instalação, pressões de distribuição, ligação à rede de distribuição, instalações no exterior e interior dos fogos

Instalação / Renovação da Rede de Gás Construção de instalações de gás no edifício (coluna montante para instalações coletivas e/ou instalações individuais)

Reparações / Substituições na Rede de Gás Reparação / Substituição de partes danificadas dos materiais

Reparação de fugas de gás

Equipamentos de Gás

Instalação de equipamentos de queima (esquentadores, caldeiras, etc)

Reparação de equipamentos de queima (esquentadores, caldeiras, etc)

Comprar equipamentos de queima

Serviço de Emergência 24h Lista de Empresas com serviço 24h


o 1.2 Gás Página 1 de 1

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Elétrica

Execução de Projetos de Instalação Elétrica Projetos de redes elétricas domésticas

Projetos de redes elétricas prediais

Instalação / Renovação de Instalação Elétrica

Rede Predial e Doméstica

Instalação ou renovação residencial de circuitos e cabos elétricos

Instalação ou substituição de tomadas (TV, telefone e net) e extensões elétricas

Instalação ou renovação da coluna montante elétrica

Instalação ou substituição de quadros elétricos, disjuntores e interruptores

Mudança de local de contadores

Equipamento Elétrico do Edifício

Instalação de intercomunicadores e videoporteiro

Instalação de fechaduras elétricas

Instalação de campainhas

Outros Serviços Pretendidos

Instalação de sistema de proteção contra raio

Iluminação (pacote próprio)

Telecomunicações (pacote próprio)

Segurança e proteção (pacote próprio)

Climatização e ventilação (pacote próprio)

Energias renováveis (pacote próprio)

Consultoria de Sistema Elétrico

Análise de alteração de potência consumida no edifício

Análise de contrato de eletricidade de edifício

Análise de segurança e eficiência energética do edifício


o 1.3 Elétrica Página 1 de 2

ANEXO II

Pacote Sub-Pacote Exemplos de Serviços

Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Elétrica

Manutenção de Sistema Elétrico

Contrato de Manutenção Elétrica de Condomínios

Inspeção e reparação do circuito, cabos elétricos, quadros elétricos, disjuntores, etc

Inspeção e reparação de videoporteiros, intercomunicadores e interruptores

Inspeção e reparação no sistema de Iluminação de condomínio

Inspeção e reparação no sistema de telecomunicações do condomínio

Inspeção e reparação de sistema de proteção contra raio

Integração com outros serviços

Contrato de Manutenção Elétrica Residencial

Inspeção e reparação do circuito e cabos elétricos, tomadas, interruptores, etc

Inspeção e reparação de equipamentos elétricos

Integração com outros serviços

Reparação / Substituição no Sistema Elétrico

Rede Predial e Doméstica

Reparação de circuito elétrico

Reparação de disjuntores e interruptores

Reparação na coluna montante

Equipamento Elétrico do Edifício

Reparação de intercomunicadores e videoporteiros

Reparação de campainhas

Reparação de fechaduras elétricas

Eletrodomésticos Reparação de eletrodomésticos

Outros Serviços Pretendidos

Reparação de sistema de proteção contra raio

Iluminação (pacote próprio)

Segurança e Proteção (pacote próprio)

Climatização e Ventilação (pacote próprio)

Certificação de Instalações, Eletricidade e Telecomunicações Preparação das instalações para vistoria da CERTIEL

Lista de Empresas com Urgências 24H

Aquisição de Produtos Elétricos


o 1.3 Elétrica Página 2 de 2

ANEXO II

Pacotes Sub-Pacotes Exemplos de Serviços

Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Iluminação

Iluminação Interior Instalação de balizadores e sanalizadores, downlights, plafoniers, etc

Iluminação Exterior Instalação de luminários rústicos, de pavimento, de parede, projectores,etc

Iluminação de Emergência Instalação de iluminação e indicação de saída de emergência

Iluminação de Piscinas Instalação de iluminação para piscinas

Sensores para Iluminação Instalação de detetores de presença e movimento

Instalação de interruptores crepusculares

Manutenção de Sistema de Iluminação

Substituição de lâmpadas

Reparação / Substituição de sensores de iluminação

Substituição de luzes de emergência

Substituição de interruptores


o 1.4 Iluminação Página 1 de 1

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Te

leco

mu

nic

açõ

es

Instalações no Sistema de Telecomunicações

Instalação de Ited / Itur

Instalação de antenas satélites e cabos RF

Instalação de terras de serviço

Instalação de TDT

Manutenção de Sistema de Telecomunicações Verificação do estado das antenas e suas fixações

Verificar estado de fixação e aparecimento de corrosão nas caixas de rede coletiva

Reparações no Sistema de Telecomunicações

Reparação de sistema ITED

Reparação de antenas satélites

Reparação do sistema de aterramento


o 1.5 Telecomunicações Página 1 de 1

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Sis

tem

as d

e C

lim

ati

zação

, A

.Q.S

e V

en

tila

ção

Execução de Projetos de Climatização e Ventilação

Projetos de instalação de AVAC

Projetos de energia solar térmica

Projetos de licenciamento

Projeto de renovação e reabilitação energética

Consultoria de sistema de Climatização e Ventilação

Apreciação e revisão de projetos

Avaliação do sistema de climatização e ventilação instalado

Análise de segurança e eficiência energética do edifício

Instalação de Sistemas de

Climatização, A.Q.S e Ventilação

Água Quente Sanitária

Sistema de Energias Renováveis Instalação com painéis sistema solares térmicos

Sistema com Equipamentos de Acumulação

Instalação com termoacumuladores

Sistemas com Equipamentos Instantâneos

Instalação com esquentadores e caldeiras murais

Sistema por Bombas de Calor Instalação de sistema por bombas de calor

Aquecimento Central

Piso Radiante

Aquecimento por Água

Instalação sistema com bomba de calor

Instalação de sistema com caldeira de biomassa (sistema a pellets e lenha)

Instalação de sistema com caldeira de condensação

Instalação de sistema com painéis solares térmicos

Aquecimento Elétrico

Instalação de sistema com termostato regulável (sistema elétrico)

Radiadores

Aquecimento por Água

Instalação de sistema com caldeira de biomassa (sistema a pellets e lenha)

Instalação de sistema com caldeira de condensação

Instalação de sistema com painéis solares térmicos

Aquecimento Elétrico

Instalação de sistema combinado com sistema elétrico


o 1.6 Climatização e Ventilação Página 1 de 4

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Sis

tem

as d

e C

lim

ati

zação

, A

.Q.S

e V

en

tila

ção

Instalação de Sistemas de

Climatização, A.Q.S e Ventilação

Sistemas circulação de ar (ar condicionado)

Ar condicionado Instalação de ar condicionado

Recuperadores de Calor Instalação de recuperadores de calor

Salamandras Instalação de salamandras

Acumulador de calor Instalação de acumulador de calor

Lareira Instalação de lareiras elétricas

Instalação de lareira a lenha

Sistema de Ventilação

Sistema de Ventilação Mecânica Controlada

Instalação/Renovação de sistema de ventilação mecânica controlada

Sistema de Ventilação Mecânica para Garagens

Instalação/Renovação de sistema de ventilação mecânica para garagens

Sistema de Ventilação Mecânica para Habitações

Instalação/Renovação de sistema de ventilação mecânica para habitações

Sistemas Integrados de AVAC

Unidade de Tratamento de Ar Instalação de unidade de tratamento de ar

Unidade Central de Climatização Instalação de unidade central de climatização

Plano de Manutenção de Sistemas de

Climatização, A.Q.S. e Ventilação

Plano de Manutenção de Sistema de A.Q.S

Verificação do estado de instalações e equipamentos

Verificação de efeitos patológicos (humidades, fugas, etc)

Plano de Manutenção de Sistema de Aquecimento Central por Radiadores

Verificação do estado de instalações e equipamentos


Revisão completa da instalação e circuito dos radiadores

Pequenas reparações na instalação e equipamentos



ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Sis

tem

as d

e C

lim

ati

zação

, A

.Q.S

e V

en

tila

ção

Plano de Manutenção de Sistemas de


Plano de Manutenção de Sistema de Aquecimento Central por Piso Radiante

Verificação do estado da instalação


Pequenas reparações na instalação

Plano de Manutenção de Sistemas de Circulação de Ar

Verificação do estado de equipamentos

Verificação de efeitos patológicos

Revisão completa da instalação e dos equipamentos

Plano de Manutenção de Sistemas Solares Térmicos

Verificação do estado da instalação e de equipamentos


Limpeza de coletor solar

Plano de Manutenção de Sistema de Ventilação

Verificar estado geral de equipamentos e condutas

Limpeza, lubrificações e afinações de peças

Limpeza de condutas de ventilação

Avaliação do funcionamento de ventiladores

Verificação de consumos de energia e programação da frequência de funcionamento

Pequenas reparações de equipamentos

Reparação / Substituição de

Componentes do Sistema de


Reparação/Substituição nos sistemas de A.Q.S. e Aquecimento Central

Reparação de tubagens de água

Reparação/Substituição de Caldeiras e Esquentadores

Reparação de bombas de calor

Reparação de sistema solar térmico

Reparação de radiadores

Reparações de outros componentes de piso radiante



ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Sis

tem

as d

e C

lim

ati

zação

, A

.Q.S

e

Ven

tila

ção

Reparação / Substituição de

Componentes do Sistema de


Reparação/Substituição nos Sistemas de Circulação de Ar

Reparação de ar condicionado

Reparação de componentes de recuperadores de calor

Reparação de componentes de salamandras e lareiras

Reparação/Substituição no Sistema de Ventilação

Reparação/Substituição de máquinas de ventilação

Substituição de filtros, grelhas e correias

Reparação / Substituição dos rolamentos da ventoinha

Certificação de instalações e sistemas Preparação das instalações de AVAC de edifícios para certificação energética

Certificação de edifícios

Lista de Empresas 24H

Aquisição de Equipamentos



ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

En

erg

ias R

en

ov

áveis

Energia Solar

Instalação e Manutenção de Sistema Solares Fotovoltaicos (conversão em energia elétrica)

Instalação de painéis solares fotovoltaicos para integração em edifício

Manutenção preventiva de sistema solar fotovoltaico

Instalação e Manutenção de Coletores Solares Térmicos (aquecimento de água)

Instalação de coletor solar térmico sobre cobertura inclinada

Instalação de coletor solar térmico sobre cobertura plana

Instalação de coletor solar térmico em fachada do prédio

Manutenção preventiva de sistema de coletores solares

Energia Eólica Instalação e Manutenção de Micro - Turbinas de Energia Eólica

(conversão em energia elétrica)

Instalação de micro - turbinas para integração no edifício

Manutenção preventiva de sistema de micro - turbinas eólicas


o 1.7 Energias Renováveis Página 1 de 1

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Co

ntr

a I

nc

ên

dio

s

Execução de Projetos de Segurança

Contra Incêndios

Rede Estruturada Predial de Extinção de Incêndios Projeto de rede estruturada predial

Sistemas de Deteção e Extinção de Incêndios Automáticos Projeto de sistemas de deteção de incêndio convencional

Projeto de sistemas de deteção de incêndio analógico (endereçável)

Sinalização e Emergência Execução de planta de emergência e sinaléticas pretendidas

Consultoria em Segurança Contra Incêndios

Apreciação e revisão de projetos

Auditoria em segurança contra risco de incêndio

Análise de risco de incêndios

Avaliação do sistema de segurança instalado

Formação técnica sobre situações de incêndio

Instalação de Meios de

Segurança Contra Incêndios

Rede Estruturada Predial

Montagem de rede de incêndios armadas em edifício

Montagem de coluna seca

Montagem de sistemas de extinção fixos

Sistemas de Deteção de Incêndios Automático Instalação e configuração de sistemas de deteção de incêndios convencional

Instalação e configuração de sistemas de deteção de incêndios analógico

Sinalização e Emergência Instalação de iluminação de emergência

Construção de escadas de emergência

Plano de Manutenção de

Meios de Segurança Contra

Incêndios

Rede Estruturada Predial

Inspeção de R.I.A. e B.I.A

Teste verificação de mangueiras das bocas-de-incêndio

Inspeção na coluna seca

Inspeção dos componentes do sistema de extinção fixo


o 1.8 Contra Incêndios Página 1 de 2

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Co

ntr

a I

nc

ên

dio

s

Plano de Manutenção de

Meios de Segurança Contra

Incêndios

Extintores Portáteis

Verificação de peso e pressão

Inspeção ocular do estado externo das partes mecânicas

Verificação do estado de conservação

Sinalização e Emergência Verificação de componentes de iluminação de emergência

Verificação do estado das escadas de emergência

Sistemas de Deteção de Incêndios Inspeção do sistema automático de deteção e alarme de incêndios

Inspeção do sistema manual de deteção e alarme de incêndios

Sistema de Proteção Passiva Inspeção de vedação de suporte de cabos, tubulações e juntas

Reparações / Substituições no

Sistema de Segurança Contra

Incêndios

Rede Estrutural Predial

Reparação / Substituição de rede de incêndios armada

Reparação / Substituição de componentes da coluna seca

Reparação / Substituição no sistema de extinção fixo

Sinalização e Emergência Substituição de componentes de iluminação de emergência

Reparações nas escadas de emergência

Extintores Portáteis Recarga de extintores

Sistemas de Deteção de Incêndios Automático

Reparação e/ou substituição no Sistema de Deteção de Incêndios convencional

Reparação e/ou substituição no Sistema de Deteção de Incêndios Endereçável

Aquisição de Produtos de Segurança Contra Incêndios


o 1.8 Contra Incêndios Página 2 de 2

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Seg

ura

nça e

Pro

teção

Contra Intrusão

Execução de Projetos de Segurança Contra Intrusão Projeto para implementação de sistema de alarme

Consultoria em Sistemas de Segurança Contra Intrusão

Análise de Risco e apreciação de projetos

Avaliação de sistema de segurança contra intrusão instalado

Aconselhamento na escolha de meios contra intrusão

Instalação de Meios de Segurança Contra Intrusão

Sistema de Alarme e Deteção de Intrusão

Instalação, configuração e validação do sistema de alarme

Cercas Elétricas Instalação de cercas elétricas

Muros e Vedações Instalação de vedações

Construção de muros de segurança

Outros Meios Contra Intrusão Instalação de outros meios contra intrusão

Plano de Manutenção de Meios de Segurança Contra

Intrusão

Sistema de Alarme e deteção de Intrusão

Verificação do sistema de central e inspeção geral do sistema

Monitoramento de alarmes

Cercas Elétricas Inspeção das componentes da cerca elétrica

Reparação de Meios de Segurança Contra Intrusão

Sistema de Alarme e Deteção de Intrusão

Reparação de componentes de sistema de alarme

Cercas Elétricas Reparação de componentes de cercas elétricas

Muros e Vedações Reparações em muros e vedações

Aquisição de produtos de segurança contra intrusão

Videovigilância

Execução de Projetos de Videovigilância Projeto para implementação de sistema de alarme

Consultoria em sistemas de videovigilância

Análise de risco e apreciação de projetos

Auditoria e avaliação de sistema de videovigilância instalado

Aconselhamento na escolha de meios de videovigilância

Instalação de sistema de videovigilância Instalação, configuração e validação do sistema de videovigilância

Instalação e configuração de software de gestão para sistema de videovigilância


o 1.9 Segurança e Proteção Página 1 de 2

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Seg

ura

nça e

Pro

teção

Videovigilância

Plano de Manutenção de Sistema de Videovigilância

Tratamento de dados de documentação legal exigível

Verificação do sistema de central e inspeção geral do sistema

Monitoramento profissional do sistema de videovigilância

Gravação remota de vídeos do sistema de videovigilância (backup)

Reparação de Sistema de Videovigilância

Reparação de componentes do sistema de videovigilância

Reparação de software de gestão instalado para sistema de videovigilância

Aquisição de Produtos de Videovigilância

Controlo de acessos

Consultoria em Sistemas de Controlo de Acessos Análise de risco e aconselhamento de meios de controlo de acessos

Auditoria e avaliação de sistema de videovigilância instalado

Instalação de Sistema de Controlo de Acessos Instalação de equipamentos de controlo de acessos

Instalação e configuração de software de gestão e controlo

Plano de Manutenção de Sistema de Controlo de Acessos Verificação do sistema de central e inspeção geral do sistema

Monitoramento profissional do sistema de controlo de acessos

Reparação de Sistema de Controlo de Acessos Reparação de componentes do sistema de controlo de acessos

Reparação de software de gestão instalado para sistema de controlo de acessos

Armazenamento

Aquisição e Instalação de Equipamentos de Armazenamento Aquisição e instalação de cofres-fortes

Aquisição de armários de segurança

Reparação de Equipamentos de Armazenamento Reparação de cofres fortes

Reparação de armários de segurança


o 1.9 Segurança e Proteção Página 2 de 2

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Ascen

so

res (

Ele

vad

ore

s e

cad

eir

as e

levató

rias) Plano de

Manutenção de Ascensores

Plano de Manutenção Simples

Realização de trabalhos de conservação dos ascensores

Inspeção e revisão de equipamentos e instalação

Limpeza e lubrificação de componentes

Limpeza de poço e casa das máquinas

Resolução de avarias sem substituição de peças

Verificar funcionamento de sistema de comunicação bidireccional

Registo de manutenções realizadas

Preparação de ascensor para inspeção periódica

Serviço de emergência 24h

Plano de Manutenção Completa Inclui serviços de plano de manutenção simples

Substituição de peças ou componentes em caso de avaria

Reparação de Ascensores Substituição de peças ou componentes em caso de avaria

Modernização de Ascensores

Melhoria de componentes a nível estético, de segurança e de desempenho dos ascensores

Modernização de sistema de elevação e controlo (Regulador de velocidade, controlo movimento de ascensor, etc.)

Eletrificação da caixa (eco-eficiência)

Modernização de Sinalização (Interruptores de cabina e exterior, etc.))

Instalação de Porta automática

Modernização da Cabina (Iluminação LED, melhoria estética, etc.)

Instalação de Sistema Regenerativo de Energia

Inibição de acesso a determinados pisos


o 1.10 Ascensores Página 1 de 2

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Ascen

so

res (

Ele

vad

ore

s e

cad

eir

as e

levató

rias) Instalação de Raíz de Ascensor

Instalação de ascensor de passageiros

Instalação de ascensor de automóveis

Instalação de elevador de escadas (cadeiras elevatórias)

Consultoria em Ascensores

Auditoria técnica de ascensor (Avaliação das condições de equipamentos e instalações, recomendações sobre substituição de peças e equipamentos, etc)

Análise e recomendações sobre propostas existentes

Assessoria em Modernizações de Ascensores

Assessoria contínua na Manutenção de Ascensores


o 1.10 Ascensores Página 2 de 2

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Po

rtas, P

ort

õe

s e

Au

tom

ati

sm

os

Fornecimento e Instalação de Portões

Fornecimento e instalação de portões seccionados

Fornecimento e instalação de portões basculantes

Fornecimento e instalação de portões de correr

Fornecimento e instalação de portões de fole

Fornecimento e instalação de portões de batente

Fornecimento e Instalação de Portas de Segurança

Fornecimento instalação e manutenção de portas corta fogo

Fornecimento, instalação e manutenção de portas blindadas

Fornecimento, instalação e manutenção de portas multiusos

Fornecimento e Instalação de Grades Fornecimento e instalação de grades de lagarta

Fornecimento e instalação de grades de enrolar

Fornecimento e Instalação de Automatismos

Instalação de Automatismos para Portões de Batente

Instalação de Automatismos para Portas Seccionadas e basculantes

Instalação de Automatismos para Grades de Enrolar

Instalação de Automatismos para Estores, janelas e claraboias

Instalação de automatismos para cancelas

Instalação de Automatismos para Portões de Correr

Plano de Manutenção de Portões e Automatismos

Verificação periódica do estado de portas, portões e automatismos do edifício

Substituição de molas partidas e cabos de aço desgastados

Reparação / Substituição de motores

Reparação / Substituição de comandos e outros acessórios

Assistência 24h


o 1.11 Portões e Automatismos Página 1 de 2

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Po

rtas, P

ort

õe

s e

Au

tom

ati

sm

os

Mudança de Fechaduras e Canhões

Montagem/Substituição/Reparação de fechaduras simples

Montagem/Substituição/Reparação de fechaduras de alta segurança

Montagem/Substituição/Reparação de fechaduras de de 2 e 4 trancas

Montagem/Substituição/Reparação de fechaduras automáticas

Montagem/Substituição/Reparação de canhões simples

Montagem/Substituição/Reparação de canhões de alta segurança

Mudança de Segredo de fechaduras

Amestragem de canhões (Mantem chaves originais)

Abertura de Portas Lista de Empresas 24h


o 1.11 Portões e Automatismos Página 2 de 2

ANEXO II


Ins

tala

çõ

es P

red

iais

Co

nd

uta

s d

e e

vacu

ação

d

e lix

o

Projeto de Sistema de Evacuação d Lixo Realização de projetos de adaptação de sistemas de evacuação de lixo

Manutenção de Sistema de Evacuação de Lixo Inspeção geral a elementos constituintes do sistema

Desentupimento de condutas de evacuação de lixo

Reparação / Substituição no Sistema de Evacuação de Lixo Reparação / Substituição de elementos constituintes do sistema


o 1.12 Condutas de Evacuação de Lixo Página 1 de 1

ANEXO II

Pacote Sub-Pacote Exemplo de Serviços

Esp

aço

s S

oc

iais

e d

e L

azer

Pis

cin

as

Plano de Manutenção de Piscinas

Análises de água da piscina

Limpeza e aspiração da Piscina

Assistência e reparação de equipamentos

Verificação do estado de equipamentos

Lavagem e mudança da areia do filtro

Verificar pressão do filtro

Tratamento de água da piscina

Limpar filtros

Reparação de Piscinas e Equipamentos

Reparação / Substituição de Equipamentos

Reparação ou substituição de bombas de piscina

Reparação / substituição de filtros de areia, válvulas seletoras e areias filtrantes

Reparação ou substituição de projetores ou quadro elétrico

Reparação ou substituição de tubos ou acessórios em PVC ou ABS danificados

Reparação ou substituição de sistemas de tratamento de água

Reparação / Recuperação de Piscinas

Reparação de fissuras da piscina

Reparação da tela, recolagem ou betumagem de revestimento

Pintura de piscinas

Lavagem do fundo e paredes de piscinas por alta pressão

Recuperação de piscinas antigas

Consultoria Técnica à Manutenção de Piscinas Propor correção de eventuais informidades

Aferir qualidade da manutenção prestada

Instalação de Equipamentos e Acessórios de Piscina

Instalação de material exterior de piscina

Instalação de material tanque de piscina

Instalação de filtros de piscina

Instalação de bombas de piscinas

Instalação de material de limpeza

Instalação de Material de iluminação e ornamentação

Instalação de coberturas e enroladores

Instalação de sistemas de segurança para crianças

Pacotes de Manutenção de Edifícios 2. Espaços Sociais e de Lazer

o 2.1 Piscinas Página 1 de 1

ANEXO II

Pacote Sub-Pacotes Exemplo de Serviços

Esp

aço

s S

oc

iais

e d

e L

azer

Jard

ins

Plano de Manutenção de Jardins

Corte de relva, árvores e sebes

Tratamentos fitossanitários (controlo de doenças e pragas)

Aplicação de fertilizantes e químicos

Limpeza de arbustos, solos e ervas indesejáveis

Colocação de estacas e outras operações em arbustos e árvores

Verificação e regulação dos sistemas de rega

Reparação da rede de rega

Recolha do lixo proveniente dos trabalhos de jardinagem

Serviço de emergências 24horas

Projetos de Espaços Verdes Realização de projetos de espaços verdes

Realização de projetos de instalação de sistema de rega automático

Construção / Renovação de Espaços Verdes Construção / Renovação de jardins com descrição de serviços e equipamentos a utilizar

Instalação de Equipamentos para Jardins

Instalação de sistema de rega

Instalação de iluminação de jardim

Instalação de equipamentos para jardim

Instalação de mobiliário urbano (bancos, mesas, pérgolas, etc)

Reparação de Equipamentos de Jardim Reparação de sistema de rega

Reparação de iluminação de jardim


o 2.2 Jardins Página 1 de 1

ANEXO II


Esp

aço

s S

oc

iais

e d

e L

azer

Parq

ue

s In

fan

tis

Plano de Manutenção de Parques Infantis

Verificação da inexistência de elementos soltos ou danos visíveis

Verificação de ausência de processos patológicos

Revisão e controlo dos equipamentos do parque infantil

Inspeção visual das ligações aparafusadas

Verificação de que as estacas estão firmemente fixadas ao solo

Renovação de elementos de proteção contra a intempérie

Substituição de elementos degradados e deteriorados

Construção de Parques Infantis Construção de parques infantis com descrição de serviços e equipamentos a utilizar

Reparação / Substituição de Elementos de Parques Infantis

Reparação de equipamentos de parque infantil

Reparação / Substituição de revestimentos

Reparação / Substituição de elementos estruturais

Reparação / Substituição de ligações aparafusadas


o 2.3 Parques Infantis Página 1 de 1

ANEXO II


Esp

aço

s S

oc

iais

e d

e L

azer

Recin

tos

Desp

ort

ivo

s

Construção de Recintos Desportivos Construção de court de ténis

Construção de recinto de basquetebol e futebol, etc

Plano de Manutenção de Recintos Desportivos

Limpeza do recinto

Marcação e sinalização de pistas em caso de deterioração

Revisão e correção dos defeitos existentes

Verificação de ausência de falhas estruturais e de oxidações

Reparação ou substituição de materiais

Instalação de Equipamentos para Recintos Desportivos Montagem de equipamentos para recintos desportivos


o 2.4 Recintos Desportivos Página 1 de 1

ANEXO II


Lim

pe

zas e

Co

ns

erv

ação

Plano de Manutenção de Limpezas Gerais

Zonas Comuns Interiores

Limpeza de escadas e corrimões

Limpeza de hall de entrada e patamares de acesso aos apartamentos

Limpeza do interior dos armários dos contadores

Limpeza de Portas de Entrada, caixa de correio e elevadores

Limpeza e lavagem de vidros

Zonas Comuns Exteriores

Limpeza de pátios

Limpeza de lixo no passeio em frente à entrada do condomínio

Inspeção dos parques de estacionamento para recolha de lixos soltos

Garagens Limpeza de garagens

Diversos Assistência de limpeza em inundações e entupimentos

Plano de Manutenção de Limpezas Específicas

Fachada Remoção de Grafittis

Lavagem e limpeza de fachada

Cobertura

Limpeza de caleiras e algerozes

Limpeza de chaminés

Limpeza de telhas

Canalização

Limpeza de tubagens

Limpeza da caixa de esgotos

Limpeza de condutas de evacuação de lixo

Conservação de Materiais

Tratamento periódico de elementos de madeira

Limpeza, lavagem e vitrificação de pedra

Limpeza e tratamento de material cerâmico

Limpeza e tratamento de outros materiais

Pacotes de Manutenção de Edifícios 3. Limpezas e Conservação Página 1 de 2

ANEXO II


Lim

pe

zas e

Co

ns

erv

ação

Plano de Manutenção de Limpezas Específicas

Diversos

Limpezas de final de obra

Limpeza de alcatifas, tapetes e carpetes

Limpeza e lavagem de sofás

Limpeza de estores, persianas e tetos

Limpeza de paredes

Serviços de Limpezas Ocasionais

Limpeza de alcatifas, tapetes e carpetes

Limpeza e lavagem de sofás

Limpeza de estores, persianas e tetos

Limpeza de paredes

Limpezas de final de obra

Limpezas de pavimento

Pacotes de Manutenção de Edifícios 3. Limpezas e Conservação Página 2 de 2

ANEXO II

Pacotes Sub-Pacotes Exemplo de Serviços

Co

ntr

olo

de

pra

ga

s e

de

sin

festa

ção

Plano de Manutenção de Controlo de Pragas e Desinfestação

Inspeções regulares com relatórios detalhados às instalações do edifício

Controlo e eliminação de pragas (desratização, desbaratização, desinfeção, desinsetização, etc)

Avaliação de riscos associados ao aparecimento de pragas

Programa proactivo para impedir aparecimento de pragas

Intervenção Corretiva / Eliminação de Pragas

Inspeções das instalações do edifício

Controlo e eliminação de pragas (desratização, desbaratização, desparasitação, desinsectização, etc)

Verificação do controlo efetivo e total da praga

Instalação de Sistema Anti-Praga Instalação de sistemas Anti-Pombos

Pacotes de Manutenção de Edifícios 4. Controlo de Pragas e Desinfestação Página 1 de 1

ANEXO II


Serv

iço

s d

e O

bra

s

Pinturas

Pinturas Exteriores Pintura de fachada

Pintura de muros

Pinturas Interiores Pintura de partes comuns do prédio

Pintura de residências

Pinturas em Elementos de Madeira Pintura de portas, mobília, etc

Pinturas em Elementos de Metais Pintura de gradeamento, portões, etc

Pinturas de Garagem Pintura pavimento de garagem

Marcação de lugares, número de lugar e setas de direção em garagem

Pinturas Específicas

Pintura de pavimentos de betão e sintéticos

Pintura sobre graffitis

Pintura decorativa

Pacotes de Manutenção de Edifícios 5. Serviços de Obras

o 5.1 Pinturas Página 1 de 1

ANEXO II


Serv

iço

de

Ob

ras

Imp

erm

eab

iliz

açõ

es

Consultoria de Técnicas de Impermeabilização

Aconselhamento de técnicas de impermeabilização adequados para o elemento pretendido

Avaliação do sistema de impermeabilização do edifício

Aplicação / Reparação de impermeabilização

Sistema de Coberturas e Empenas

Impermeabilização de terraços (coberturas planas)

Impermeabilização de Empenas

Impermeabilização de coberturas inclinadas

Impermeabilização de caleiras

Impermeabilização de algerozes

Impermeabilização de Juntas de Dilatação

Fachada e Varandas Impermeabilização de fachadas

Impermeabilização de varandas

Outras Impermeabilizações

Impermeabilização de Muros de Suporte

Impermeabilização de paredes interiores

Impermeabilização de caixas de elevador

Impermeabilização de garagens

Impermeabilização de Piscinas

Impermeabilização de Floreiras

Impermeabilização de Pavimentos


o 5.2 Impermeabilização Página 1 de 1

ANEXO II

Pacote Sub-Pacotes Exemplos de serviços

Serv

iço

s e

Ob

ras

Iso

lam

en

to

Isolamento Térmico Fornecimento e Aplicação de Soluções Técnicas

para Isolamento Térmico

Isolamento de terraços e varandas

Isolamento de coberturas inclinadas

Isolamento de paredes interiores e fachadas

Isolamento de piscinas

Isolamento de claraboias

Isolamento de pavimentos

Isolamento Acústico

Fornecimento e Aplicação de Soluções Técnicas para Isolamento de Ruído Aéreo

Isolamento acústico de fachadas

Isolamento acústico de tubos de queda e tubagens

Isolamento acústico de coberturas

Fornecimento e Aplicação de Soluções Técnicas para Isolamento de Ruído de Percussão

Isolamento de pavimentos flutuantes

Isolamento de pavimentos cerâmicos


o 5.3 Isolamento Página 1 de 1

ANEXO II


Serv

iço

s d

e O

bra

s

Carpintaria

Fabrico, Montagem e Instalação de Carpintarias

Portas interiores e exteriores

Roupeiros e móveis à medida

Escadas de madeira

Caixilharia exterior (madeira / madeira ou madeira / alumínio)

Apainelados

Pavimentos em madeira e flutuantes

Decks

Forros e Revestimento de paredes

Rodapés

Manutenção e Reparação de Carpintarias

Restauro de elementos

Reparação de elementos

Envernizamento de elementos

Tratamento anti-fúngico de elementos

Impermeabilização de elementos


o 5.4 Carpintaria Página 1 de 1

ANEXO II


Serv

iço

s d

e O

bra

s

Serralharia

Consultoria Técnica de Soluções em Serralharia Aconselhamento técnico na escolha de soluções

Caixilharia de Alumínio e/ou PVC

Instalação / Reparação de janelas, portas e portadas

Instalação / Reparação de gradeamento

Instalação / Reparação de marquises e/ou jardins de inverno

Instalação / Reparação de claraboias

Instalação / Reparação de polibans e resguardos de banheira

Instalação / Reparação de varandas

Estores Instalação / Reparação de estores interiores

Instalação / Reparação de estores exteriores

Ferro

Instalação / Reparação de portas e portões

Instalação / Reparação de escadas e corrimãos

Instalação / Reparação de vedações, grades e gradeamentos

Projeto e execução de estruturas metálicas e coberturas

Inox Instalação / Reparação de portões e gradeamentos

Vidro Instalação / Reparação de vários tipos de vidro

Instalação / Reparação de cortina de vidro


o 5.5 Serralharia Página 1 de 1

ANEXO II


Serv

iço

s d

e O

bra

s

Tetos Falsos e

Divisórias

Teto Falso Metálico Aplicação de teto falso metálico

Teto Falso em Gesso Cartonado Aplicação de teto falso em gesso cartonado

Teto Falso em Gesso Decorativo Aplicação de teto falso em gesso decorativo

Teto Falso em Fibras Minerais Aplicação de teto falso em fibras minerais

Teto Falso em Madeira Aplicação de teto Falso em madeira

Teto Falso em PVC Aplicação de teto falso em PVC

Divisórias com Estrutura em Alumínio Execução de divisórias com estrutura em alumínio

Divisórias em Gesso Cartonado Execução de divisórias em gesso cartonado

Divisórias em Madeira Execução de divisórias em madeira


o 5.6 Tetos Falsos e Divisórias Página 1 de 1

ANEXO II


Co

be

rtu

ras

Coberturas Planas

(Terraços)

Plano de Manutenção Preventiva de Coberturas Planas

Inspeção-geral da cobertura com intuito de verificar a existência de anomalias

Inspeção e limpeza da zona corrente da cobertura (camada de impermeabilização e proteção)

Inspeção e limpeza do sistema de drenagem

Inspeção e limpeza do sistema de remates

Inspeção e conservação da estrutura de suporte

Intervenções ligeiras: Reparação de fissuras, empolamentos, descolamentos e desprendimentos localizados

Intervenções ligeiras: Reparação de pequenas infiltrações

Aplicação de produtos de proteção dos elementos

Lubrificação e reajuste dos elementos de fixação (apertos / folgas)

Reparação / Substituição de Elementos da

Cobertura

Estrutura de Suporte

Estrutura de Suporte em Madeira Reparação / Substituição de elementos da estrutura de suporte

Reforço da estrutura de suporte

Estrutura de Suporte em Betão Armado Reparação / Substituição de elementos da estrutura de suporte


Estrutura de Suporte Metálico Reparação / Substituição de elementos da estrutura de suporte


Camada de Impermeabilização Reparação / Substituição de elementos afetados da Camada de Impermeabilização

Substituição total da camada de impermeabilização

Isolamento Térmico Substituição da camada de isolamento térmico

Camada de Proteção Reparação / Substituição de elementos afetados da camada de proteção

Substituição total da camada de proteção

Sistema de Remates Reparação / Substituição de elementos afetados do sistema de remates

Sistema de Drenagem

Reparação / Substituição de caleiras, tubos de queda e ralos

Redimensionamento do sistema de drenagem

Substituição total do sistema de drenagem

Elementos de Fixação Reparação / Substituição de elementos afetados

Reforço dos elementos de serralharia

Pacotes de Manutenção de Edifícios 6. Coberturas

o 6.1 Coberturas Planas Página 1 de 2

ANEXO II


Co

be

rtu

ras

Coberturas Planas

(Terraços

Alvenaria da

Cobertura

Cerâmica

Reparação / Substituição de elementos afetados da alvenaria da cobertura Pedra Natural

Betão

Substituição total / Renovação de Cobertura Substituição global da cobertura

Consultoria e Inspeção da Cobertura Inspeção e verificação do estado geral dos elementos da cobertura

Apresentação de soluções vantajosas no desempenho de elementos da cobertura


o 6.1 Coberturas Planas Página 2 de 2

ANEXO II


Co

be

rtu

ras

Co

be

rtu

ras In

clin

ad

as

Plano de Manutenção Preventiva de Coberturas Inclinadas

Inspeção-geral da cobertura com intuito de verificar a existência de anomalias

Inspeção e limpeza do revestimento

Inspeção e limpeza superficial de claraboias e janelas

Inspeção e limpeza do sistema de drenagem

Inspeção e limpeza do sistema de remates

Inspeção e limpeza da estrutura de suporte

Inspeção e possível desobstrução dos pontos de ventilação

Intervenções ligeiras: Reparações pontuais de fissuras, empolamentos, descolamentos e desprendimentos

Intervenções ligeiras: Reparação de pequenas infiltrações

Aplicação de produtos de proteção dos elementos da cobertura (produtos anti-fungicidas, etc)

Lubrificação e reajuste dos elementos de fixação (apertos / folgas)

Lubrificar os órgãos de manobra e afinar os fechos de abertura de claraboias


Cobertura

Estrutura de Suporte

Estrutura de Suporte em Madeira

Reparação / Substituição de elementos da estrutura de suporte


Substituição total da estrutura de suporte

Estrutura de Suporte em Betão Armado




Estrutura de Suporte Metálico





o 6.2 Coberturas Inclinadas Página 1 de 3

ANEXO II


Co

be

rtu

ras

Co

be

rtu

ras In

clin

ad

as


Cobertura

Revestimento

Telha Cerâmica

Substituição de telhas danificadas / partidas

Recolocação de telhas e reforço dos elementos de fixação

Substituição total do revestimento

Telha de Micro – Betão

Substituição de telhas danificadas / partidas

Recolocação de telhas e reforço dos elementos de fixação


Fibrocimento Reparação / Substituição de elementos danificados


Metálico

Recolocação de revestimento e reforço dos elementos de fixação

Reparação / Substituição de revestimento corroído


Plástico

Reparação / Substituição de elementos danificados

Recolocação de revestimento e reforço dos elementos de fixação


Sistema de Ventilação Reparação / Substituição de pontos de ventilação

Sistema de Drenagem

Reparação / Substituição de caleiras, tubos de queda e ralos

Redimensionamento do sistema de drenagem

Substituição total do sistema de drenagem

Sistema de Remates Reparação / Substituição de elementos afetados do sistema de remates (juntas de dilatação, etc)

Sistema de Impermeabilização Reparação / Substituição do sistema de impermeabilização



ANEXO II


Co

be

rtu

ras

Co

be

rtu

ras In

clin

ad

as Reparação /

Substituição de Elementos da

Cobertura

Elementos de Fixação Reparação / Substituição de elementos afetados

Reforço dos elementos de serralharia

Claraboias e Janelas Reparação / Substituição de elementos partidos

Reparação no revestimento de caixilharia

Substituição total / Reabilitação da Cobertura Substituição global da cobertura

Consultoria e Inspeção da Cobertura Inspeção e verificação do estado geral dos elementos da cobertura

Apresentação de soluções vantajosas no desempenho de elementos da cobertura



ANEXO II


Fa

ch

ad

a -

Tra

ba

lho

s e

m A

ltu

ra

Plano de Manutenção de Fachadas

Inspeção geral de todos os elementos constituintes da fachada (revestimento, janelas, cantarias)

Verificação de efeitos patológicos (infiltrações, etc.)

Lavagem e pintura da fachada

Execução de pequenos reparos (reparação de fissuras, fixação de revestimentos, etc)

Manutenção de juntas de dilatação

Reabilitação de Fachadas

Reabilitação de fachadas por Etics

Substituição de caixilharia e envidraçados

Substituição de revestimento da fachada

Intervenção de Reparação / Conservação da Fachada

Limpeza

Limpeza da fachada

Limpeza de vidros

Lavagem de estores

Pinturas e Impermeabilização

Pintura e impermeabilização de revestimento da fachada

Pintura e impermeabilização de caixilharia exterior

Impermeabilização de varandas, cantarias e outros remates exteriores

Pintura e impermeabilização de juntas de dilatação

Pintura e impermeabilização de guarda fogos e rufos

Reparação do Revestimento da Fachada Fixação de revestimento

Reparação e tratamento de fissuras e fendas

Reparação / Substituição de Vidros e Caixilharia Substituição de vidros e janelas danificadas

Trocar silicones da janela

Reparação / Substituição de Portas Reparação / Substituição de portas de entrada

Pacotes de Manutenção de Edifícios 7. Fachada (Trabalhos em Altura) Página 1 de 1

ANEXO II


Zo

na

s C

om

un

s In

teri

ore

s Limpezas e Conservação

de Elementos

Limpeza Gerais

Limpeza de escadas e corrimões

Limpeza de hall de entrada e patamares de acesso aos apartamentos

Limpeza do interior dos armários dos contadores

Limpeza de Portas de Entrada, caixa de correio e elevadores

Limpeza e lavagem de vidros

Conservação de Elementos de Revestimento

Tratamento periódico de elementos de madeira

Limpeza, lavagem e vitrificação de pedra

Limpeza e tratamento de material cerâmico

Limpeza e tratamento de outros materiais

Reparação / Substituição de Elementos das Zonas

Comuns Interiores

Pavimentos Reparação / Substituição de pavimentos

Revestimento de Paredes e Teto Reparação de fissuras e/ou infiltrações

Pintura de paredes e tetos

Caixa de Escadas Reparação / Substituição de lance de escadas

Outros Reparação / Substituição de caixas do correio

Pacotes de Manutenção de Edifícios 8. Zona Comuns Interiores Página 1 de 1

ANEXO II


Ma

nu

ten

ção

Gera

l d

o

Ed

ifíc

io

Inspeção-geral do Edifício Inspeção-geral do edifício

Relatório completo de ações a promover no edifício

Manual de Utilização e Manutenção do Edifício Criação de Manual de Utilização e Manutenção do Edifício

Pacotes de Manutenção de Edifícios 9. Manutenção Geral do Edifício Página 1 de 1

ANEXO II


Seguros Seguro Multirrisco Condomínios

Seguro com cobertura de zonas comuns

Seguro com cobertura de todo o edifício (zonas comuns e propriedades individuais)

Seguro para Habitação Seguro com cobertura do imóvel e recheio

Consultoria jurídica

Advocacia




Solicitadoria




Auditoria e Consultoria Fiscal

Apoio Contabilístico e Fiscal de Condomínios Apoio na gestão financeira do condomínio

Auditoria às contas do condomínio

Consultoria técnica Apoio na Gestão Técnica de Condomínios Apoio na escolha de orçamentos de obras

Fiscalização e acompanhamento de obras no condomínio

Administração de Condomínios Gestão e administração geral do condomínio

Pacotes de Manutenção de Edifícios 10. Outros Pacotes Página 1 de 1

ANEXO III

ANEXO III

ANEXO III

PLANEAMENTO

DA

REUNIÃO

ANEXO 3

ANEXO 3

Anexo 3 – Planeamento da reunião

1. Apresentação inicial e fundamento da reunião

a. Agradecer a disponibilidade para a realização da entrevista

b. Apresentação formal e identificação como estudante no curso de Mestrado

Integrado em Engenharia Civil no Instituto Superior Técnico

c. Explicar o conceito da dissertação e a importância da reunião no seu

desenvolvimento

2. Recolher informações sobre a atividade da entidade escolhida na administração de

condomínios

a. Data de início da atividade na administração de condomínios

b. Número de condomínios que atualmente administra

c. Quantos funcionários são responsáveis pela administração de condomínios

d. Utilização de software de apoio à gestão de condomínios

3. Apresentação em PowerPoint da plataforma eletrónica

a. Apresentação dos objetivos pretendidos para a plataforma

b. Identificação dos principais intervenientes

c. Apresentação das principais caraterísticas e funcionalidades da plataforma

d. Apresentação da área de cliente da empresa administradora de condomínios

e. Explicação das ferramentas desenvolvidas e disponibilizadas na área de

cliente

f. Exemplos de utilização da plataforma na gestão de condomínios

4. Realização de uma entrevista semiestruturada, com intuito de conhecer a opinião do

entrevistado em relação à utilidade da plataforma na gestão de condomínio

Estrutura e ordem de assuntos da entrevista

Perguntas

Análise geral da plataforma Qual é a primeira impressão da plataforma? Considera a plataforma uma ferramenta com utilidade?

Análise comparativa da plataforma

Que funcionalidades destaca que não tem no atual software da associação?

Gestão Financeira do condomínio

Considera que as ferramentas são uteis? Considera que devia ser implementada mais alguma ferramenta? A utilização de software na gestão é bastante importante na vertente financeira e contabilística do condomínio?

Gestão Técnica do Condomínio

Acha que esta vertente tem importância num software de gestão de condomínios? Qual a ferramenta que é mais eficiente?

Sala do Condomínio Considera benéfico existir um software interativo? O que considera da possibilidade de haver um fórum para os condóminos?

Calendário do Condomínio Considera interessante e funcional esta ferramenta?

Portal Sourcing

O que acha desta ferramenta? Acha que pode ter impacto positivo na qualidade do serviço contratado pelo condómino? Considera inovador? Utilizaria a ferramenta para a contratação de serviços?

Melhorias e recomendações para a plataforma

Quais os aspetos que se deve melhorar? Quais as ferramentas que acha que não deviam existir e que outras se podia implementar?

Abertura para a implementação da plataforma

na empresa

Consideraria a hipótese de utilizar esta plataforma na associação e como ferramenta de gestão dos condomínios?

ANEXO 3

ANEXO IV

ANEXO IV

PROTÓTIPO

DA

PLATAFORMA ELETRÓNICA

ANEXO IV

ANEXO IV

Anexo 4 – Protótipo da plataforma eletrónica

4.1 – Página Inicial (Website)

4.2 – Descrição de Serviços – Portal Sourcing

ANEXO IV

4.3 – Área de Cliente Condóminos/Admin. Condomínio Particular – Página

Principal

4.4 – Dados do Condomínio – Frações e Condóminos

ANEXO IV

4.5 – Gestão Financeira do Condomínio – Ferramenta para elaboração de

plano de orçamento

4.6 – Gestão Financeira do Condomínio – Mapa de Quotas

ANEXO IV

4.7 – Gestão Técnica – Contratos de manutenção

4.8 – Gestão Técnica – Ferramenta para elaboração de plano de vistoria

ANEXO IV

4.9 – Gestão Técnica – Simulador de obras futuras

4.10 – Descrição de Serviços – Portal Sourcing

ANEXO IV

4.11 – Sala do Condomínio – Fórum do Condomínio

4.12 – Portal Sourcing – Caixa para elaboração de pedido de proposta

ANEXO IV

4.13 – Portal Sourcing – Propostas recebidas

4.14 – Área de cliente de empresas de gestão de condomínios – Página

inicial

ANEXO IV

4.15 – Área de cliente de empresas de prestação de serviços – Página

inicial

4.16 – Gestão de procedimentos – Procedimentos por responder

ANEXO IV

4.17 – Gestão de procedimentos – Formulário para elaboração de

proposta

4.18 – Configurações – Formulário para filtro de serviços

desenvolvimento de uma plataforma eletrónica de apoio à ... · e-procurement. após o...

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