DEFEITOS EM EDIFCIOS

DEFEITOS EM EDIFCIOS QUAIS SO AS CAUSAS ? QUEM RESPONSVEL ? COMO REFORMAR ? Sylvio Nogueira* Para quem mora em edifcios (residenciais ou comerciais), no novidade: vira e mexe, l vem mais uma quantia extra, adicionada taxa de condomnio, por conta de alguma reforma. So despesas emergenciais (ou aprovadas em Assemblia) para tentar eliminar problemas - s vezes crnicos - de trincas, vazamentos, infiltraes sobre garagens, queda de ladrilhos externos, bolores em dormitrios, refluxos em ralos, odores ftidos, danos em revestimentos ou pinturas, pisos soltos, corroses em armaduras estruturais, etc. A estria comea quando extinto o prazo de garantia legal e a construtora se despede, definitivamente, do prdio. Embora a responsabilidade da empresa, por vcios ocultos, ainda possa ser invocada (questo e ser examinada por advogado experiente), o sndico, pressionado por reclamaes dos condminos - e com a melhor boa f do mundo -, acaba contratando reformas sem dispor de exatos diagnsticos dos danos existentes. A "soluo" do problema costuma nascer de inmeros palpites e "achismos" gerados no meio dos prprios moradores -, dentre os quais se escolhe o que parece mais convincente; ou, apenas, menos dispendioso. Diagnsticos "infalveis" so apresentados, tambm, por alguns prestadores de servio pouco responsveis, que oferecem reformas aparentemente baratas, sem respaldo tcnico consistente ou real conhecimento do prdio, apenas movidos pelo interesse em "pegar o servio". So, via de regra, pessoas inabilitadas, sem estrutura profissional ou empresarial para: A) Executar trabalhos realmente qualificados; B) Responder pela eficcia duradoura da reforma; C) Arcar com eventuais riscos, tpicos desses trabalhos, como acidentes, danos a terceiros, dvidas fiscais ou trabalhistas. Assim, o Condomnio fica sujeito a transformar-se, "da noite para o dia", em ru de aes judiciais ou em arrimo de famlia, j que os citados "especialistas" costumam envolver, nessas empreitadas, alguns parentes ou vizinhos, sem qualquer prtica, habilitao ou noes de segurana. Como se percebe, no vale a pena correr o risco. Veja-se, por exemplo, reformas em impermeabilizaes: os insucessos costumam ser freqentes e as perdas - financeiras - muito elevadas. Motivos: PRIMEIRO: Raramente h que se "trocar a manta", como acreditam os leigos e se apressam a recomendar os chamados "especialistas"( na ampla maioria dos casos a chuva entra pelas periferias muros e torre predial infiltrando-se SOB a impermeabilizao existente, que no est perfurada ! ). SEGUNDO: Mesmo se comprovada esta rara necessidade, somente empresas habilitadas e compostas por profissionais experientes podem assumir responsabilidade por adequado projeto de execuo e garantias pelos processos e produtos envolvidos. Os demais, tanto os oportunistas "biscateiros" como os de simples m-f ( ateno !! ) limitam-se a garantir, apenas A MANTA , por 5 anos (garantia comum, dada por todo e qualquer fabricante), como se o produto respondesse, sozinho, pelo processo de aplicao e pela eficcia do servio. Se esta for a nica garantia constante da proposta (ou do contrato), restar ao condomnio - quando as infiltraes retornarem - assumir a prpria ingenuidade e ir "reclamar com o bispo" ... "AUTOMEDICAO" PREDIAL Erros, em manutenes ou reformas de prdios, so semelhantes a danos causados pela automedicao (vcio tpico do brasileiro), em casos de enfermidade. Ao medicar nossa famlia sem prvia consulta a um clnico geral, no temos, obviamente, a inteno de errar ( leia-se: agravar a doena, provocar invalidez, matar, etc ); apesar disto, assumimos o risco de faz-lo; e bem antes do que imaginamos. E, quando "der uma zebra", de que adiantar xingar o balconista da farmcia ? ; ou o fabricante do remdio ? ; ou, quem sabe, a vizinha, que "deu a receita" ?.. Ora, se jogamos, to perigosamente, com a prpria sade e com a vida dos nossos familiares, no surpreende que sejamos to "sabidos" e auto-suficientes quando se trata da "sade" ou da integridade fsica de um "simples edifcio". Acontece que os chamados vcios construtivos - e de manuteno - costumam cobrar muito caro ( e por vria vezes seguidas ) ... preciso, portanto, mudar a abordagem: administradores prediais (pessoas fsicas ou jurdicas) e os prprios condminos devem zelar para que servios de reparos sejam efetuados somente depois de definidas as responsabilidades civis, formulados corretos diagnsticos tcnicos e elaboradas detalhadas especificaes; bem como submetidos previa seleo (cadastro e referncias) de empreiteiras, tomadas de preos, contratos cuidadosamente elaborados e atenta fiscalizao. Para tanto, deve-se consultar, nos momentos oportunos, engenheiros ou arquitetos, com referncias que comprovem amplas e slidas experincias profissionais. * Sylvio Nogueira arquiteto, formado em 1966, bolsista do governo alemo (Technische Hochschule Stuttgart), ex-professor universitrio (PUC/PR-Tecnologia das Construes) e perito em defeitos da construo civil, com larga experincia na elaborao e coordenao de projetos, supervises de obras (Brasil, Paraguay e Bolvia), laudos, percias e assistncias tcnicas em aes judiciais, envolvendo condomnios (ou proprietrios individuais) e empresas construtoras. Presta, tambm, consultorias para tomadas de preos, minutas de contrato e fiscalizaes de reformas. A primeira visita ao cliente gratuita (somente para imvel situado em Curitiba), destinando-se exibio de trabalhos anteriormente elaborados, referncias de clientes atendidos e coleta de dados para apresentao da proposta de honorrios. Atendimentos no interior, no litoral e em outros Estados, sero agendados segundo as urgncias dos problemas prediais envolvidos, deslocamentos e hospedagens.Fones: (0XX41) 233-3161 / 323-5141 CURITIBA (PR)Umidade ascendente

Por Sylvio Rocha Nogueira - Arquiteto CREA 347-D/RJ (UFRJ / 1966) Perito em patologias da construo civil. Ex- professor universitrio (PUC/PR) Ex-bolsista, do DAAD, junto Technische Hochschule Stuttgart / Alemanha. Escritrio e domicilio em Curitiba-PR. E-mail: snogueira@bbs2.sul.com.brSo muitos os adquirentes de imveis que sofrem (e construtores que recebem reclamaes) por pulverulncias de revestimentos em faixas inferiores de paredes trreas. A causa mais freqente, desse dano, est vinculada ao fenmeno chamado umidade ascendente, sobre o qual possvel comentar :Poucos construtores, professores e pesquisadores hoje vinculados a obras civis convencionais j ouviram falar de "papelo alcatroado"; e, dentre aqueles que ouviram, a esmagadora maioria est convicta de que se tratava, apenas, de "uma forma, muito antiga, de impermeabilizar vigas-baldrame".Baseados nessa enganosa "certeza", muitos arquitetos, engenheiros, construtores, mestres-de-obras, etc, abandonaram aquele "idoso produto", passando a besuntar faixas superiores de baldrames com emulses asflticas (ou acrlicas), pois tal procedimento lhes pareceu "mais lgico", "mais prtico" ou "mais moderno"...Sucede, contudo, que estamos presenciando, h dcadas, um flagrante e constrangedor equvoco tcnico, cujas conseqncias tm sido suportadas por legies de leigos - e indefesos - adquirentes de imveis, e cujas conseqncias abrangem formaes de fungos, recintos insalubres, alem de interminveis tentativas de reparos, percias tcnicas e/ou demandas judiciais.Com efeito, vejamos :1 O concreto sabidamente poroso deve ser obvia e adequadamente impermeabilizado, contra a umidade do solo, seja por adio de densificadores, hidrfugos de massa ou por quaisquer outros processos assemelhados.2 Ocorre que o literalmente banido papelo alcatroado desempenhava funes nicas, impossveis de ser substitudas por emulses, asflticas ou sintticas, e quaisquer outras pelculas selantes; de fato, cortado segundo largura folgadamente superior do baldrame, o "esquecido" carto sobrava para os dois lados, a saber:2.1 Para o exterior: formando dente inclinado (apoiado em ripa chanfrada), que servia de gabarito ao emboo, que operava, depois, como pingadeira pluvial;2.2 Para o interior: aba de 4 ou 5 centmetros, provisoriamente dobrada, para cima, at o lanamento do lastro; esta dobra servia "APENAS", para retornar horizontal antes do lanamento do contrapiso cobrindo (vedando) a interface baldrame x lastro, onde surgem, fatalmente, fissuras capilares por retrao deste ltimo.3 Ora, a umidade retida no solo (seja pelo perfil do terreno e suas vizinhanas, seja por drenagem insuficiente, etc.) tende a ascender pelas interfaces desprotegidas e pelas paredes (tijolos, chapisco, emboo, reboco), gerando pulverulncias em argamassas e runas em pinturas (tinta acrlica sofre bolhas).Como se v, a construo civil urbana brasileira ainda no se deu conta de que trocou um produto comprovadamente eficaz (e baratssimo !) por emulses vedantes literalmente inteis (e bem mais caras). A prtica em patologias construtivas revela que os diagnsticos se formam, quase sempre, a partir do exame de geometrias ou de procedimentos tradicionais faltantes, com realce para aqueles atropelados (esquecidos) pelo distanciamento terico das ctedras acadmicas e pela flagrante desinformao tcnica hoje observada nos canteiros de obras.