FACULDADE DE ENSINO SUPERIOR DA PARAÍBA - FESP

CURSO DE DIREITO

ANTONIO PEREIRA MELO NETO

DA PERSONIFICAÇÃO JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

João Pessoa 2009

ANTONIO PEREIRA MELO NETO

Da Personificação Jurídica do Condomínio Edilício Monografia apresentada ao Curso de Direito da Faculdade de Ensino Superior da Paraíba, como requisito parcial para obtenção do grau de bacharel.

Orientadora: Profª. Ms. Neusa Monique Dantas Lutfi de Abrantes Cruz

João Pessoa 2009

M528d Melo Neto, Antonio Pereira Da personificação jurídica do condomínio edilício / Antonio

Pereira Melo Neto. – João Pessoa, 2009. 58f.

Orientador: Profª. Ms. Neusa Monique Dantas Lutfi de Abrantes Cruz

Monografia (Graduação em Direito) Faculdade de Ensino

Superior da Paraíba – FESP.

1. Condomínio edilício 2. Condôminos 3. Personificação Jurídica I. Título.

BC/FESP CDU: 347.238(043)

ANTONIO PEREIRA MELO NETO

Da Personificação Jurídica do Condomínio Edilício

Monografia apresentada ao Curso de Direito da Faculdade de Ensino Superior da Paraíba, como requisito parcial para obtenção do grau de bacharel.

BANCA EXAMINADORA: Data de aprovação:

_______________________________________________________________ Profª. Ms. Neusa Monique Dantas Lutfi de Abrantes Cruz

Faculdade de Ensino Superior da Paraíba - FESP

_______________________________________________________________ Avaliador

_______________________________________________________________ Avaliador

À minha esposa, Marconiete; Aos meus filhos: Aislan, Rafael e Valéria;

Ao nosso pequeno Gabriel e Renata.

AGRADECIMENTOS

É muito importante registrar neste momento a minha gratidão a Deus, pois confie

no Senhor e Ele atenderá aos desejos do seu coração. Sl. 37.4

A minha Orientadora, Profª. Ms. Neusa Lutfi, pela compreensão e gentileza no

trato da orientação no decorrer deste trabalho.

A minha mãe pelo incentivo permanente e aos meus irmãos Wilson e Eliete.

Ao corpo docente do curso de Direito da Faculdade de Ensino Superior, em

especial, ao Prof. Dr. Roberto Moreira de Almeida, pela amizade; a minha mestre de

metodologia, Profª Drª Ana Luísa Coutinho e ao Prof. Ms. Bruno Teixeira Paiva.

Agradeço aos meus amigos – Jéssica, Anderson, – por tudo o que fizeram por

mim, pela amizade e palavras de incentivo.

Aos colegas bacharelandos de Direito pelos laços de amizade formados ao longo

desses cinco anos de convivência.

Ao corpo de funcionários que fazem a FESP, pela presteza e atenção dispensadas

no atendimento, quando solicitado.

Obrigado a todos!

RESUMO

Este trabalho de pesquisa pretende analisar a questão da personificação jurídica do Condomínio Edilício, por não ter uma melhor definição legal no Código Civil, dificultando, assim, o amparo aos negócios jurídicos no âmbito condominial. É perceptível a grande preocupação que os condôminos vêm tendo com essa omissão, pois o condomínio edilício possui poderes abrangentes, exceto a personalidade jurídica. Nem a própria Lei nº 4.591/64, que rege os condomínios, a reconhece. No entanto, com as características que possui, como vida autônoma, direitos e obrigações é justo que a tenha. Para uma melhor compreensão do desejo de conseguir esta personalidade jurídica, este estudo se preocupa também em explicar o que é o condomínio edilício desde a sua origem, como é formado e o seu comportamento como fator social.

Palavras-chaves: Condomínio edilício. Condôminos. Personificação Jurídica.

SUMÁRIO

RESUMO

1 INTRODUÇÃO....................................................................................................................09

2 DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO........................................................................................ 11

2.1 A evolução da propriedade................................................................................................ 11

2.2 Origem do Condomínio..................................................................................................... 13

2.3 Princípios aplicáveis ao condomínio edilício..................................................................... 14

2.4 Conceito............................................................................................................................. 16

2.5 Classificação...................................................................................................................... 17

2.6 Natureza jurídica................................................................................................................ 17

2.7 Instituição........................................................................................................................... 19

2.8 Administração.................................................................................................................... 20

2.8.1 Síndico............................................................................................................................ 20

2.8.2 Assembleias.................................................................................................................... 23

2.8.2.1 Assembleia geral ordinária - AGO.............................................................................. 24

2.8.2.2 Assembleia geral extraordinária - AGE....................................................................... 26

2.8.2.3 Conselho consultivo e fiscal........................................................................................ 28

3 APLICAÇÃO DAS NORMAS APÓS A VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL............... 29

3.1 A vigência da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.................................................. 29

3.2 A disciplina normativa pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002............................... 31

3.2.1 Mudanças trazidas pelo Código Civil............................................................................. 32

4 PERSONALIDADE JURÍDICA DO CONDOMÍNIO.................................................. 36

4.1 Constituição do Condomínio Edilício............................................................................... 40

4.2 Direitos e Obrigações do Condôminos.............................................................................. 41

4.3 Equiparação legal dos condomínios às pessoas jurídicas para fins trabalhistas,

previdenciários e tributários..................................................................................................... 45

4.3.1 Do ato declaratório da Secretaria da Receita Federal..................................................... 47

4.4 Distinção dos condomínios das pessoas dos condôminos................................................. 48

4.5 Entidade anômala............................................................................................................... 49

4.6 Extinção............................................................................................................................. 50

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS............................................................................................ 52

6 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS............................................................................ 54

1 INTRODUÇÃO

A lei, instrumento de justiça da sociedade, nem sempre está atualizada com a

dinâmica social e paradoxalmente pode se tornar um entrave para a própria justiça.

Especificamente, com relação ao condomínio, tem-se as injustiças ocasionadas pela falta de

uma melhor definição legal da sua personificação jurídica frente aos novos negócios jurídicos

no âmbito condominial.

O Código Civil de 2002 não definiu com precisão o alcance de sua personalidade.

No dia-a-dia, os conceitos esmeram-se de imprecisões e até mesmo os tribunais resistem em

reconhecer a amplitude de negócios que facultam ao universo condominial.

O condomínio edilício tem o poder de adquirir bens móveis, de contratar

empregados, inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas, manter conta corrente,

recolher tributos, ou seja, de um modo geral, possui vida autônoma em relação aos seus

condôminos, entretanto há impedimento de não poder adquirir imóvel em seu nome1.

Tais entidades, no entanto, possuem muitas das características das pessoas

jurídicas, mas não chegam a ganhar sua personalidade.

A lei 10.406/02 provocou uma verdadeira revolução no sistema condominial,

alterando desde a nomenclatura do instituto, passando pelo estabelecimento dos direitos dos

co-proprietários, até a implantação de multa pelo reiterado descumprimento dos deveres

perante o condomínio e pela adoção de um repetido comportamento antissocial.

Porém, algumas lacunas não foram preenchidas, como por exemplo, a falta de

menção sobre a vigência ou não de disposições da antiga legislação condominial, a limitação

de procurações para representar em assembleia geral, o mandato de um síndico, por quantas

vezes poder ser reeleito, afirma, apenas, que pode ser renovado.

Justifica-se o estudo da personificação jurídica quando da adjudicação de bens,

porém a Lei n. 4591, de 16 de dezembro de 1964 não reconhece a personalidade jurídica do

condomínio edilício, e ainda o Código Civil brasileiro, também, disciplina sobre a questão em

comento, apenas ocorre o reconhecimento de ser parte, possuindo, portanto, capacidade

postulatória, conforme disposição do Código de Processo Civil, nos seus arts. 12, inciso VII.

1 PAIVA, João Pedro Lamana. Possibilidade e Registro da Carta de Adjudicação pelo Condomínio Edilício. 2007. Disponível no site: <http://www.lamanapaiva.com.br/mostra_novidades.php?id_novidades=1&id_noticias_area=1>. Acesso em: 28 mai.2009.

A discussão jurídica se faz produtiva, à medida que os condomínios atualmente

têm uma importância social, no que diz respeito à ampliação de áreas comuns, com fim de

lazer e aluguéis de vagas de garagem, proporcionando rendas financeiras para os seus

condôminos.

A complexidade do tema sob análise e o conjunto de acontecimentos conexos

conferem uma abrangência integral da problemática no sistema jurídico brasileiro, para que

tenha sentido o estudo da caracterização do condomínio edilício entre o condomínio e os

condôminos e a proteção jurídica do condomínio edilício.

A proposta da pesquisa tem uma ordenação lógica do tema que será abordado de

acordo com o método dedutivo, pois partir-se-á da contextualização histórica, social e

jurídica do condomínio edilício, podendo-se examinar a personificação jurídica da relação

condominial e a responsabilidade de cada condômino, visto que a legislação pátria não

confere personalidade jurídica ao condomínio edilício.

Em relação ao método de abordagem, o utilizado neste estudo foi o dedutivo, pois

nesta pesquisa se buscará, primeiramente, analisar a conceituação histórica e a evolução

jurídica condominial, partindo de forma genérica até a discussão doutrinária e jurisprudencial

da personificação, em vista do agigantamento social que se produziu nos dias atuais, em

decorrência do desenvolvimento urbano.

A técnica de pesquisa, seguida ao longo do presente trabalho, foi a de

documentação indireta, pois foram utilizadas fontes secundárias das mais variadas, a exemplo

de livros pertinentes à área em estudo, dicionários jurídicos, periódicos, revistas, como

pesquisa bibliográfica e jurisprudências, legislações, resoluções, como pesquisa documental.

No que concerne à analise de dados, utilizou-se a leitura normativa, buscando-se

informações sobre o objeto de estudo, o que se realizou mediante uma analise interpretativa,

com apresentações de ideais, considerações e comparações, sendo esta a natureza da leitura

empregada ao longo da presente pesquisa.

O presente estudo de pesquisa científica será dividido em quatro capítulos. O

capítulo I consiste em demonstrar a evolução histórica da propriedade do condomínio edilício.

O capítulo II consiste em examinar o direito temporal, além de analisar as repercussões

trazidas pelo Código Civil de 2002. administração condominial. Finalizando, o Capítulo III

demonstra que a personificação jurídica do condomínio edilício continua sem definição na

legislação civil.

2 DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Atente-se que o condomínio edilício não pode ser analisado fora de seu contexto

histórico e social, visto que as influências transformadoras tanto as de trato legislativo como

do próprio papel da propriedade, de modo algum podem ser descartadas quando desta análise.

2.1 A evolução da propriedade

Na atual conjuntura, a propriedade ainda não é absoluta, mas, sim relativa quando

do interesse público social. O mestre Pontes de Miranda2 afirma que a propriedade coletiva

precedeu à propriedade individual, mas ressalta que ela nunca fora de todos, mas somente

daqueles que pertenciam a um determinado grupo.

Dessa forma, vê-se que mesmo a propriedade coletiva tinha um caráter

individualista, pois o acesso ao bem imóvel não era franqueado a toda coletividade. Mas a

despeito disso, é inegável que o caráter geral sobrepujava o interesse individualista.

Assim leciona o professor Silvio Venosa3 quando afirma que não é claro o

momento em que a propriedade surge como um fenômeno-individual, mas tudo leva a crer

que teria começado na época da Lei das XII Tábuas. Para o referido autor, o indivíduo recebia

uma porção de terra para o cultivo, e quando a colheita fosse feita, a propriedade do imóvel

voltava a ser coletiva. Com o passar dos tempos, o mesmo pedaço de terra era concedido

àquele que já o estava cultivando, e assim, o pater familias acabava construindo sua moradia e

vivendo com sua família, ou seja, utilizando aquele espaço de modo exclusivo.

A teoria da propriedade, que ora se conhece partiu da visão dos romanos sobre

propriedade que, para eles, tinha como atributos a exclusividade, na qual não poderão outros

exercer a propriedade, o absolutismo, em que o poderá dispor da propriedade como achar

melhor para si, porém dentro dos limites legais de impostos e a perpetuidade4, na qual não

2 MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Direito das coisas: Propriedade. Aquisição da Propriedade imobiliária. Rio de janeiro: Borsoi: 1955, p. 34 3 FEDOZZI, Marcos Eduardo Goiana. Condomínio Edilício no Novo Código Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 5. 4FEDOZZI, Marcos Eduardo Goiana. Condomínio Edilício no Novo Código Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 6.

acaba com a morte do proprietário, ao contrário, é passada aos seus sucessores enquanto não

existir causa extintiva legal ou da própria vontade do proprietário.

Na Idade Média, contudo, o conceito de propriedade dos romanos é abandonado,

perdendo-se o caráter unitário e exclusivista, pois a propriedade pertencia ao rei.

Com o advento da revolução francesa, restaura-se o conceito de propriedade una

dos romanos. O Código de Napoleão, de 1809, acaba tornando explícita essa idéia, ao afirmar

que a propriedade é o direito de gozar e dispor das coisas da maneira mais absoluta, uma vez

que não se faça uso proibido pelas leis.

Mas, exatamente a partir do século XIX, essa noção individualista começa a

perder força, com o aparecimento da revolução industrial e com as doutrinas socialistas5.

Já no século XX, o caráter individualista da propriedade acaba sendo esvaziada

com o aparecimento da chamada função social da propriedade. Esta não tem,

necessariamente, inspiração socialista, antes é um conceito próprio do regime capitalista,

passando, portanto, a integrar o conceito de propriedade, justificando-a e legitimando-se6.

Ademais, a função, segundo Gilberto Bercovici7, é o poder de dar à propriedade

determinado destino, de vinculá-la a um objetivo. Isto significa que deveria ser utilizada de

forma a atender aos interesses de toda a sociedade e não somente à variabilidade de gostos e

idéias de seu proprietário.

Em reconhecimento a essa função, a Constituição da República Federativa do

Brasil, de 1988, em seu artigo 5º, XXIII, afirma que a propriedade não poderá ser usada de

forma absoluta, devendo atender à sua função social8. Além desse artigo, a Carta Magna ainda

faz menção à função social da propriedade nos artigos 170, III, e 182, § 1º.

Assim, segundo pensamento de Eros Grau9, a função social da propriedade é

pressuposto necessário à propriedade privada, enquanto instrumento a garantir a subsistência

individual e familiar – a dignidade da pessoa humana, pois a propriedade consiste em um

direito individual, dentro de um contexto social familiar.

5MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direito das coisas. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 1976, p. 87. 6BERCOVICI, Gilberto. Constituição Econômica e Desenvolvimento: uma leitura a partir da Constituição de 1988. 2005, p. 147. 7BERCOVICI, Gilberto. Constituição Econômica e Desenvolvimento: uma leitura a partir da Constituição de 1988. 2005, p. 147. 8 BRASIL. Constituição Federal (1988). Vade Mecum. 7.ed., São Paulo: Saraiva, 2009, p.8. 9 GRAU, Eros Roberto. A Ordem Econômica na Constituição de 1988 (Interpretação e Crítica). 12. ed. São Paulo: Malheiros, 2007, pp. 232-235.

Vê-se, então, que o domínio sobre o imóvel não ostenta mais um caráter

individualista, desprendido da realidade que o cerca, mas sim uma visão social, de modo que

a propriedade seja usada de acordo com os interesses da sociedade.

Dessa forma, percebe-se que a propriedade, durante anos, passou por verdadeira

transformação; no início, a não-aceitação de ser exclusiva e, atualmente, apesar de guardar

vestígios individualistas, possui uma conotação voltada para o bem-estar da coletividade.

2.2. Origem do condomínio

Os estudos indicam que a propriedade em planos horizontais teve seu

reconhecimento e surgiu no século XVIII, em Rennes, na França, quando em 1720 um

incêndio destruiu mais de 850 casas, deixando cerca de 8.000 pessoas sem habitação. O

arquiteto do rei Luís XV coordenou a construção de edifícios que agrupavam 04 famílias,

divididas em pisos de apartamentos.

Somente após a Primeira Guerra Mundial, os condomínios ganharam força, em

virtude da devastação das casas com o conflito bélico, ocasionando uma grande crise

habitacional no continente europeu.

Afirma o professor Carlos Maluf10 que houve, naquela época, uma grande

aceitação desse tipo de construção. Primeiro, porque se fez um melhor aproveitamento do

solo, uma vez que, num espaço antes destinado a uma só família poderiam ser abrigadas

diversas. Depois, por causa do baixo custo das construções, haja vista que devida à aquisição

de grandes quantidades de material, o preço final acabava reduzido.

Evidentemente, a junção desses dois fatores contribuiu imensamente para a

expansão do modelo de construção adotado nos condomínios. Não por acaso, o edifício de

apartamentos é o tipo de obra que mais se vê sendo executada atualmente. Com o

agigantamento das cidades e a explosão demográfica, verifica-se uma crescente atividade na

construção civil, em busca do aperfeiçoamento qualitativo, erguendo prédios cada vez mais

altos e mais completos e com todo um numero maior de unidades autônomas, facultando aos

seus moradores toda a gama de serviços.

10 MALUF, Carlos Alberto Dabus. O Condomínio Edilício no Novo Código Civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2000, p.34

No Brasil, conforme ensinamento do desembargador João Batista Lopes11, as

Ordenações Filipinas já se referiam à “casa de dois senhorios”, na qual um ocupava o sobrado

e o outro o sótão, referindo-se ao edifício.

Mas apesar de as Ordenações Filipinas fazerem menção à casa dos dois senhores,

o Código Civil de 1916 não tratou sobre o tema condomínio em edificações, que só foi

regulamentado pela primeira vez com o Decreto n° 5.481, de 25 de junho de 1928. Assim, até

1928 não havia normatização desse tipo de construção, e, com isso, os usos e costumes eram

as fontes utilizadas na resolução dos problemas que surgiam.

A sociedade foi evoluindo, e a lei de 1928 foi modificada pelo Decreto-Lei n°

5.234, de 08 de fevereiro de 1943. Posteriormente, a Lei n° 285, de 05 de junho de 1948,

alterou o artigo 1º do Decreto n° 5.481 e também revogou o Decreto-Lei de 1943. Todavia, só

em 16 de dezembro de 1964 é que, pela primeira vez, foi editada uma lei própria para tratar

desse assunto especifico, com a Lei no 4.591, revogando o Decreto no 5.481/28. Essa lei foi a

primeira que disciplinou, com profundidade, a vida em condomínio discorrendo sobre os

condôminos, assembleias gerais, síndico e até sobre a constituição e extinção dos

condomínios. Posteriormente, foi alterada pela Lei no 4.864, de 29 de novembro de 1965,

antes de ser quase totalmente revogada pela Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

2.3 Princípios aplicáveis ao Condomínio Edilício

Os princípios como normas fundamentais que orientam todo o ordenamento

jurídico, representam, quando aplicáveis ao condomínio edilício, situações imprescindíveis de

sua observação, visto que se torna necessária a verificação da afetação ou interferência sobre

direitos de terceiros, em consonância com a segurança jurídica, do que resulta a necessidade

de averiguação da observância dos princípios registrários12, como:

a) Princípio da Continuidade

A propriedade tem por fim a prestação de maneira contínua, para aqueles que a

possuem. Isto ocorre pela própria importância que o condomínio, como propriedade, atende às

necessidades permanentes, por isso se faz imprescindível o registro do imóvel, com a

11 LOPES, João Batista. Condomínio. 8. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p .22 12 REIS, Denise Maria Duro. Condomínio Edilício tem Capacidade Jurídica para Adjudicar em Juízo. 2007. Disponível no site: <http://www.mp.rs.gov.br/atuacaomp/not_artigos/id15001.htm>. Acesso em: 03 mar. 2009.

conseqüente matrícula do imóvel, qualquer que seja a sua natureza, para manter a

continuidade do referido imóvel, assim, dispõe o art. 195 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro

de 1973.

b) Princípio da Unitariedade

Como imóvel terá seu registro postado em livro próprio ou a averbação dos atos

relacionados, obedecendo a uma escrituração de acordo com as normas estipuladas pela Lei

de Registros Públicos, Lei nº 6.015/73, em que cada imóvel terá matrícula própria, que será,

necessariamente, aberta por ocasião do primeiro registro, segundo o art. 176, § 1º, inciso I da

legislação referida.

c) Princípio da Legitimação Registraria

Como conseqüência da aplicação do princípio da legitimação registraria, o

registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira

se, prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido, extraindo da disposição do

art. 252, da Lei nº 6.015/73..

d) Princípio da Legalidade

Funda-se a normatização do referido princípio à submissão e o respeito à lei, ou à

atuação dentro da esfera estabelecida pelo legislador13. No caso, os condomínios devem ser

registrados dentro de parâmetros estabelecidos pela legislação dos registros públicos14, que

somente admite:

(I) escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; (II) escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

(III) atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;

(IV) cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo;

13 SILVA, José Afonso da. Curso de Direito Constitucional Positivo. 13. ed. São Paulo: Malheiros, 1997, p. 402. 14 BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências. Disponível no site:< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm>. Acesso em: 03 mar.2009.

(V) contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados e Municípios no âmbito de programas de regularização fundiária, dispensado o reconhecimento de firma, conforme o art. 221 da Lei nº 6.015/73.

2.4 Conceito

Segundo a lei brasileira, o condomínio confere a idéia de direito exercido por mais

de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Tem-se o condomínio, quando a mesma coisa pertence

a mais de uma pessoa, e todas envolvidas tem igual direito, de forma ideal, sobre o todo e

cada uma de suas partes. Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua

integralidade15.

Poder-se-ia defini-lo como sendo uma edificação, dividida em habitações

autônomas, onde cada condômino possui a propriedade exclusiva de sua unidade e a co-

propriedade das áreas comuns. O Código Civil16 torna esse conceito claro, ao afirmar, em seu

artigo 1.331, que pode haver, em edificações, partes que são de propriedade exclusiva e partes

que são propriedades comuns dos condôminos. O conceito clássico, não é mais suficiente para

consagrar toda a gama de interesses e relações jurídicas.

Todavia, apesar de se falar que o condômino possui a propriedade exclusiva de

sua unidade, deve ficar subentendido que esse direito sofre limitações.

A característica do absolutismo do direito de propriedade significa que ele é

oponível ergas omnes, e não que é limitado. Pelo contrário, o condômino além de obedecer

aos limites fixados pelo direito de vizinhança, sofre, ainda, a incidência das normas constantes

no Código Civil sobre o condomínio edilício, sem contar, também, com as regras estipuladas

na Convenção de Condomínio.

O condomínio edilício, portanto, é uma reunião de interesses e obrigações que

incidem sobre o todo comum, do qual cada um dos condôminos possui uma fração ideal, e

onde estão insertos direitos e obrigações privativas, neste diapasão, os condôminos

igualmente já não mais podem afastar-se das obrigações comuns, sobre o seu patrimônio17.

15WIKIPÉDIA. A enciclopédia livre. Disponível no site: < http://pt.wikipedia.org>. Acesso em: 24 fev. 2009. 16 BRASIL. Código Civil. Vade Mecum. 7.ed., São Paulo: Saraiva, 2009, p.248. 17FERNANDES, Marcia Helena Rouxinol. Da Personificação do Condomínio Edilício. Disponível no site: <http://www.uj.com.br/publicacoes/doutrinas/2605/DA_PERSONIFICACAO_DO_CONDOMINIO_EDILICIO>. Acesso em: 14 jan. 2009.

2.5 Classificação

Para melhor compreensão dos aspectos referentes ao condomínio, faz-se necessária

sua classificação para marcar sua diferenciação entre o sistema de condomínio e o sistema de

comunhão.

O condomínio pode-se constituir de forma voluntário ou forçado. O condomínio

voluntário é aquele no qual duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem. Na mesma linha,

Maria Helena Diniz18 afirma que resulta do acordo de vontade dos consortes, nascendo de um

negócio jurídico, pelo qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum

para dele usar e gozar.

O condomínio forçado também chamado de necessário é aquele estabelecido em lei

relativamente a certos bens cuja indivisão deve ser permanentemente mantida19. Verifica-se

em relação às paredes, cercas, valas, muros divisórios e às pastagens.

Outro aspecto relevante do condomínio diz respeito a sua forma, pode ser pro

diviso ou pro indiviso. O pro diviso, na verdade, existe de direito, mas não de fato, uma vez

que cada condômino tem uma parte certa e determinada. No caso do pro indiviso há de fato e

de direito, todos os condôminos permanecendo na indivisão20.

2.6 Natureza jurídica

Quanto à natureza jurídica do condomínio edilício, existem diversas teses,

merecendo menção apenas três: propriedade solidária, universalidade e direito real21.

Na propriedade solidária, a teoria é que existe no condomínio um patrimônio

comum, uma propriedade da qual são solidários todos os condôminos. Tese esta inadmissível,

18DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. 4 v. 20.ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 207. 19LEONARDI, Renzo. O novo panorama do condomínio edilício. In CASCONI, Francisco Antonio; AMORIM, José Roberto Neves (Coord.). Condomínio Edilício: aspectos relevantes. 2. ed. São Paulo: Método, 2006, pp. 17-18. 20LEONARDI, Renzo. O novo panorama do condomínio edilício. In CASCONI, Francisco Antonio; AMORIM, José Roberto Neves (Coord.). Condomínio Edilício: aspectos relevantes. 2. ed. São Paulo: Método, 2006, p. 18 21FEDOZZI, Marcos Eduardo Goiana. Condomínio Edilício no Novo Código Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 14.

visto que cada comunheiro é proprietário exclusivo de sua unidade autônoma, somente

havendo um domínio solidário das partes comuns.

Quanto ao conceito de universalidade, tem-se que é um conjunto de bens unidos

pela vontade do dono. Na propriedade horizontal, não há um só dono, mas diversos, que são

os condôminos. Fala-se em uma universalidade de fato, pois há diversos titulares incidentes

sobre um mesmo objeto, enquanto outros preferem enxergá-la como uma universalidade de

direito, pois existem diversos bens reunidos, em benefício daquela comunidade.

A universalidade de direito ocorre quando a lei une vários bens, considerando-os

um todo unitário e coeso, todavia no tocante a condomínio não é a lei que une as propriedades

e sim a incorporadora quando constrói o edifico.

Atualmente, prevalece a tese de que o condomínio edilício é um direito real,

decorrente da combinação de propriedade exclusiva com propriedade comum, formando-se

então a propriedade condominial na quais os dois tipos de propriedade seriam exercidos

simultaneamente pelo condômino.

Apesar de ser considerado doutrinariamente um novo direito real, sendo

combinação de dois tipos de propriedade, há certa resistência quanto à adoção desse

entendimento, haja vista uma das características dos direitos reais, que é a tipicidade.

Tipicidade significa dizer que só são direitos reais os assim considerados pela lei.

No estatuto material atual, os direitos reais estão descritos no artigo 1.22522:

Art. 1.225. São direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca;

22BRASIL. Código Civil. Disponível no site: <http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 20 jan.2009.

X - a anticrese; XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso.

2.7 Instituição

Com o disciplinamento do Código Civil, especificamente, no artigo 1.33223, o

condomínio edilício será instituído por ato inter vivos ou por testamento, registrado no Car-

tório de Registros de Imóveis, sendo certo que aquele ato deverá ter além das exigências de lei

especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,

estremadas uma das outras e das partes comuns; I - a determinação da fração ideal atribuída a

cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; e III - o fim a que as unidades se

destinam.

Na verdade, não constitui uma inovação, visto que o artigo 7o, da Lei no 4.591/64

já trazia a forma de como seria instituído o condomínio. Podendo ser, por ato entre vivos ou

por testamento, que deveriam ser inscritos no registro de imóveis, sendo que, neste ato,

deveria constar a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem

como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade.

A novidade diz respeito, tão somente, de se exigir que, no ato da constituição do

condomínio, seja fixada sua finalidade.

A criação de um condomínio, por ato causa mortis, poderia ser vislumbrada no

caso de o testador deixar um edifício de apartamentos para seus filhos e parentes, destinando

uma unidade autônoma para cada familiar, e o restante como área comum a todos eles.

O ato feito entre vivos, que constitui o condomínio, afirmado no artigo 1.333 do

Código Civil, é a convenção. Mas o artigo 1.33224, do referido diploma legal ainda exige que

o ato de instituição do condomínio respeite as exigências feitas em lei especial, sem, contudo,

especificar qual seria essa lei.

23 BRASIL. Código Civil. Vade Mecum. 7.ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p.348 24 BRASIL. Código Civil. Vade Mecum. 7.ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p.348

Conclui-se que essa espécie normativa deve ser a Lei no 6.015/7325, uma vez que

seu artigo 168, I, “r”, impõe o registro desses atos e das convenções de condomínio no

Registro de Imóveis.

Contudo, além de preencher os requisitos previstos no Código Civil, o acordo de

vontades, ou o testamento, deverá obedecer ao disposto na lei de registros públicos.

2.8 Administração

Como em todo sistema, em que uma coisa pertence a vários indivíduos, torna-se

necessário a sua administração, envolvendo tanto a representatividade judicial como a

administrativa em matéria de gestão, por isso a figura de um representante legal.

2.8.1 Síndico

No sistema brasileiro, o síndico é o responsável pela gestão de um ou mais

edifícios (condomínios)26. Além, de ser aquele que representa toda a comunidade inserida no

modo de moradia coletiva.

Ressalte-se que, apesar de praticar atos de administração, nem por isso se torna

empregado à disposição dessa coletividade, todavia, são lhe reservados direitos trabalhistas.

A Lei no 4.591/64, no seu artigo 22, § 4o, permite que o síndico seja pessoa física

ou jurídica. Atualmente, está em voga a permissibilidade dos condomínios contratarem uma

sociedade para administrá-los, exercendo todas as funções que o síndico exerceria, evitando,

assim, conflitos entre os comunheiros.

Nessa evolução de administrar uma propriedade coletiva, hoje em dia, já existe a

figura do síndico profissional, que representa diversos condomínios, mesmo não sendo co-

possuidor de todos eles. A contratação desse profissional supre a carência com que a

coletividade se veja na obrigação de eleger um morador, mesmo quando não há ninguém 25 BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Disponível no site: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm>. Acesso em: 02 fev.2009. 26WIKIPÉDIA. A enciclopédia livre. 2009. Disponível no site: <http://pt.wikipedia.org>. Acesso em: 22 fev.2009.

disposto para assumir a condição de síndico, provocando até mesmo um certo

constrangimento, e poderia dizer mais, uma velada coação.

Segundo Inaldo Dantas27, existem quatro possíveis tipos de síndicos:

I – Síndico pessoa física condômino: refere-se ao co-proprietário que desempenha sua função, eleito em Assembleia Geral de Condôminos. Como exemplo, pode-se citar um proprietário de uma unidade; II – Síndico pessoa física não condômino: quando uma pessoa física estranha ao Condomínio exerce sua função, habilitado através de Assembleia Geral. Como exemplo, pode-se citar os inquilinos; III – Pessoa jurídica condômina: é uma empresa que por ser co-proprietária, exerce a função de síndico, habilitada em Assembleia de Condôminos. Como exemplo, pode-se citar as construtoras responsáveis por uma obra, sendo assim, considerada como condômina; IV – Pessoa Jurídica não condômina: são as empresas contratadas com o objeto de administrar o condomínio, contratadas pelo condomínio, podendo até, acumular com uma função de síndico. Como exemplo, uma empresa que administra as reuniões e atas da Assembleia entre outras funções.

Ainda segundo a legislação condominial, o síndico poderá delegar funções

administrativas, veja-se:

§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral dos condôminos28.

Por outro lado, o Código Civil, em seu artigo 1.348 § 2o, admite também a

transferência de poderes, dispõe que:

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

27 DANTAS, Inaldo. O Condomínio ao Alcance de Todos: tudo o que você gostaria de saber mas não tinha onde consultar; tudo o que você gostaria de saber mas não tinha a quem perguntar. São Paulo: Santa Luiza, 2008, p. 24. 28 BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível no site: < http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/LEIS/L4591.htm>. Acesso em: 22 fev. 2009.

Considera-se uma novidade, visto que permite a um terceiro ou mesmo ao antigo

síndico, este conhecedor dos problemas do condomínio, representá-lo, inclusive judi-

cialmente, no lugar daquele que há pouco assumiu tal função, portanto, a defesa dos interesses

da coletividade seja mais bem desempenhada.

Alerta-se, portanto, que as atribuições conferidas ao síndico resumem-se aos

interesses comuns do prédio, não tendo legitimidade para atuar no interesse particular dos

condôminos29.

As alterações trazidas pelo Código Civil também alcançaram a figura do síndico,

em relação à mudança do quorum para sua destituição. O artigo 1.349 do Código Civil dispõe

que:

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Apesar de o mandato ter tempo determinado, devidamente estabelecido em

Assembleia Geral ou por tempo convencional, o síndico pode ser destituído quando praticar

irregularidades (que, preventivamente, deverão ser especificadas na convenção do

condomínio), se deixar de fazer a prestação de contas ou se inconvenientemente administrar o

condomínio30.

A novidade do referido artigo supracitado é que a Assembleia deverá apontar

expressamente as razões pelas quais o síndico estará sendo afastado, seja em homenagem ao

contraditório e ampla defesa, seja porque nada impede que o síndico possa discutir, mesmo

judicialmente, as razões expendidas, mormente se considerar ter sido moralmente ofendido

pela Assembleia, hipótese em que poderá pleitear indenização perante o condomínio, com

base no artigo 186 do Código Civil31.

29 CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio Edilício: Manual Prático com perguntas e respostas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2004, p. 232. 30 DANTAS, Inaldo. O Condomínio ao Alcance de Todos: tudo o que você gostaria de saber mas não tinha onde consultar; tudo o que você gostaria de saber mas não tinha a quem perguntar. São Paulo: Santa Luiza, 2008, p. 25. 31 LEVADA, Cláudio Antônio Soares. O síndico nos condomínios edilícios. In CASCONI, Francisco Antonio; AMORIM, José Roberto Neves (Coord.). Condomínio Edilício: aspectos relevantes. 2. ed. São Paulo: Método, 2006, p. 62.

Observa-se que uma compreensão no sentido de que seria necessário que a

maioria absoluta de todos os co-proprietários votasse a destituição do representante do

condomínio, como se verifica analisando o contexto do artigo acima referido.

Entretanto, compreende-se que o artigo supracitado, ao dizer que a assembleia

poderá destituir o síndico, pelo “voto da maioria absoluta de seus membros”, não se referiu à

totalidade dos condôminos, mas àqueles que estiveram presentes na assembleia convocada

para a deliberação da transferência das funções administrativas do síndico.

Essa destituição, porém, somente no caso do síndico que for condômino, devendo,

evidentemente, ser concedido o direito constitucional à ampla defesa e o contraditório.

Diferentemente, no caso do condomínio tenha contratado um síndico profissional, não será

necessária sua destituição dessa forma, mas sim, a dissolução contratual, que poderá ser deci-

dida em uma assembleia geral ordinária, sem que haja necessidade de quorum qualificado.

Embora havendo necessidade para destituir da função de síndico, não precisa

esperar por uma assembleia ordinária, que é realizada apenas uma vez por ano, para o caso em

questão do síndico profissional, já que há apenas uma contratação para exercer tal função.

2.8.2 Assembleias

A assembleia é a reunião de condôminos, é o órgão deliberativo de um

condomínio e deve ser realizada mediante convocação prévia, obedecendo às determinações

do Código Civil e da Convenção32. Nas assembleias, são discutidos diversos assuntos de

interesse geral, com um edital de convocação com a pauta de ordem do dia para que todos

sejam avisados do teor das decisões a serem tomadas.

Tais reuniões são o órgão legislativo e deliberativo do condomínio, pois elas têm

como função elaborar e modificar sua convenção e o regimento interno, bem como tomar as

decisões mais importantes para aquela coletividade, como, por exemplo, eleger o síndico,

aprovar ou rejeitar suas contas e até mesmo destituí-lo.

32 DANTAS, Inaldo. O Condomínio ao Alcance de Todos: tudo o que você gostaria de saber mas não tinha onde consultar; tudo o que você gostaria de saber mas não tinha a quem perguntar. São Paulo: Santa Luiza, 2008, p.9.

É importante que se diga que as decisões tomadas nas assembleias obrigam a

todos os condôminos, mesmo aqueles que não compareceram e ainda os que lá estiveram, mas

foram minoritários em suas posições, de acordo com o artigo 24, § 1o, da Lei no 4.591/64.

Veja-se que, mesmo que a assembleia tenha praticado um ato ilícito, ele será

válido, até que seja invalidado, ou declarado nulo pelo Poder Judiciário. Caso tenha sido

praticado um ato passível de anulação, a sentença só produzirá efeitos ex nunc, ou seja, dali

para frente.

Caso as decisões tomadas em assembleia geral contrariem frontalmente a

convenção do condomínio, não podem ser exigidas, podendo ser modificadas por outra

assembleia ou através de ação judicial33.

Isso quer dizer que, mesmo que a assembleia tenha tomado uma decisão que

contrarie a convenção, o regimento, ou a própria Lei, ela deverá ser cumprida, até que se

consiga, junto ao Judiciário, o desfazimento dos efeitos dessa deliberação.

As assembleias poderão ser do tipo geral ordinária e extraordinária.

2.8.2.1 Assembleia geral ordinária - AGO

Essa assembleia é a mais usual, prevista no artigo 1.350 da nova Lei Civil. Sua

convocação é feita pelo síndico anualmente, para, no mínimo, aprovar o orçamento para

aquele exercício, fixar as contribuições dos condôminos e aprovar, ou não, as contas do

síndico. Caso haja necessidade, será eleito um novo representante do condomínio ou alterado

o regimento interno. Também, nessa reunião, serão decididos outros assuntos que constem na

ordem do dia.

Como é obrigatória a convocação dessa assembleia, na forma do artigo 1.350, se o

síndico não a fizer, cabe aos condôminos convocá-la, seguindo os ditames do parágrafo

primeiro desse artigo.

A lei atual não prevê a maneira que o síndico deve utilizar para convocar essa

assembleia ordinária, podendo, dessa forma, ser feita a fixação do edital de convocação nos

locais apropriados, ou ainda, o envio de uma circular, com aviso de recebimento aos

moradores.

33 CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio Edilício: Manual Prático com perguntas e respostas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2004, p. 272.

Á luz do artigo 1.354, do diploma Civil, se todos os condôminos não forem

convocados para a reunião, a assembleia estará prejudicada, em relação às deliberações da

pauta.

Vale ressaltar que somente tem participação nas Assembleias os condôminos que

estejam, devidamente, solventes com as obrigações condominiais. Conseqüentemente, terão

direito a votar nas deliberações da assembleia, conforme o artigo 1.335 III, do Código Civil.

Em relação ao quorum para as deliberações, os artigos 1.352 e 1.353 do Código

Civil asseveram que, salvo quando exigido quorum especial, as decisões serão tomadas, em

primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes, que representem pelo

menos metade das frações ideais, e, em segunda convocação, por maioria dos votos dos

presentes.

Ainda com relação à votação de quorum especial, salvo disposição em contrário

na convenção, segundo o parágrafo único do artigo 1.352 da Lei no 10.406/02, os votos serão

proporcionais às frações ideais pertencentes a cada condômino. Como as cotas condominiais

são calculadas com base na fração ideal, de acordo com o artigo 1.336, I, em sentido

contrário, infelizmente, aqueles que suportam uma maior parcela do rateio deveriam, nas

deliberações, suas posições terem um peso maior do que aqueles que arcam com uma cota

condominial mais leve.

Problema, que se tem mostrado preocupante, é com o condômino que for titular

de frações ideais que representem mais de 50% do total, pois poderá ter, assim, o controle das

assembleias, surgindo a figura denominada de “maioria de um só”34. Lamentavelmente, nesse

caso, a Lei no 10.406/02 foi omissa, cabendo, em última análise, recorrer-se ao Poder

Judiciário, de modo que sejam coibidas as práticas comprovadamente nocivas que poderão

afetar àquela comunidade.

Uma questão que tem merecido destaque, em virtude do amplo processo de

escassez de moradia própria, é que o locatário tem seu papel nas deliberações das

assembleias. A lei de condomínios, em seu artigo 24, § 4°, previa que nas decisões da

assembleia, que não envolvessem despesas extraordinárias, o locatário poderia votar, caso não

comparecesse o condômino. Porém, o Código Civil é omisso sobre a matéria.

Essa omissão não se justifica, visto que nas decisões tomadas nas assembleias

serão afetados por tudo aquilo que foi decidido, não somente aqueles que residem no

condomínio, como também o locatário. Este poderá participar com direito a voto quando tão-

34 LOPES, João Batista. Condomínio. 7. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p.114.

somente dispuser sobre despesas ordinárias, e verdadeiramente são patrocinadas

financeiramente por ele.

Tem-se por claro que, como não houve revogação expressa da Lei n° 4.591/64,

ainda está em vigor o artigo de modo que o locatário poderá comparecer às assembleias, res-

peitando os ditames legais do parágrafo quarto do referido artigo. Nesta questão, veja que o

inquilino não teria direito a votar nas assembleias condominiais, mesmo que o co-proprietário

não comparecesse.

É importante que se examine, igualmente, a questão da votação por procuração.

Segundo posição adotada por José Nascimento Franco e Nisske Gondo35, no mandato devem

constar poderes especiais ao mandatário, para que ele compareça à assembleia e vote no lugar

do mandante. Esses autores ainda afirmam que se pode admitir a dispensa de forma solene

com relação ao instrumento do mandato, haja vista que esse seria mais um entrave para a

concessão de procurações e conseqüentemente para o alcance do quorum qualificado, naque-

las votações que a lei assim o exige.

Mostra-se necessário o reconhecimento da assinatura dos mandatos escritos, tendo

em vista que o artigo 654, § 2o, do Código Civil prevê a possibilidade de o terceiro exigi-lo,

quando fosse colocada em dúvida sua autenticidade. Com o intuito de se evitar problemas, o

recomendável seria o reconhecimento da firma do outorgante.

2.8.2.2 Assembleia geral extraordinária - AGE

A Assembleia Geral Extraordinária é uma espécie de reunião de moradores

realizada sempre que houver um fato relevante no condomínio. Por ser assembleia órgão

supremo do condomínio, toda decisão nela tomada terá que ser obedecidas e respeitada por

toda coletividade condominial, embora para ter sua eficácia plena, é necessário que sejam

obedecida as regras normativas, tanto na lei propriamente dita como também na Convenção e

Regimento interno, porque se assim não o fizer, poderá ser anulada.

Assim como ocorre com o art. 1354 CC: a assembleia não poderá deliberar se

todos os condôminos não foram convocados para a reunião. Como é convocada para resolver

fato de pouca relevante condominial, geralmente, os condôminos não dão tanta importância.

35 FRANCO, José Nascimento; GONDO, Nisske. Condomínio em Edifícios. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1988, p.267.

Vale salientar que, dentro do possível, deve ser evitada a expressão vaga e imprecisa

“assuntos gerais”36, pois os condôminos têm o direito de saber antecipadamente qual será a

pauta a ser discutida na assembleia, até mesmo para decidir seu comparecimento.

A forma é a mesma de convocação da assembleia geral ordinária, porém o

diferencial é que, na assembleia extraordinária, o prazo é de 5 dias em caso de urgência, na

assembleia geral ordinária são de 10 dias. Neste diapasão poderia haver até uma assembleia

mista, com assuntos específicos, mas, é importante citar que, nesta assembleia extraordinária,

o locatário não vota se a pauta for para discutir despesas extraordinária, já que não as paga;

outra questão polêmica é com relação ao limite de procuração, pois não há limites de

procurações por pessoa, embora algumas convenções passam limitar o numero de procurações

por cada reunião.

Outra questão diz respeito a quem tem direito de participar das assembleias, pois a

convocação é para todos, sejam adimplentes ou inadimplentes, ou mesmo possuidores a

qualquer titulo, sob pena de poder ser anulada a assembleia, é o que diz o art. 1354. Assim,

não poderá ser excluído o devedor da assembleia, mas poderá participar e dela ouvir, sem

direito a voz e voto.

Por ser oriunda de uma situação especial, ela não é obrigatória, mas será

convocada pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos adimplentes, se aquele não a

fizer.

Como a Lei não fez previsão específica de quorum para os assuntos da assembleia

geral extraordinária, infere-se como aplicável a disposição contida no artigo 1.352 do Código

Civil.

Tem-se por claro que há necessidade de se convocar uma reunião extraordinária

para a delegação de poderes do síndico, isso porque o artigo 1.349 do Código Civil afirma que

somente a assembleia, especialmente convocada para votar a transferência de poderes do

síndico, é que poderá deliberar sobre esse assunto, e, também, a destituição do mesmo.

Porém, como visto no item anterior, pode-se, excepcionalmente, votar essa mudança em uma

assembleia ordinária.

36 CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio Edilício: Manual Prático com perguntas e respostas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2004, p. 271.

2.8.2.3 Conselho consultivo e fiscal

Como o Código Civil no seu art. 1356 prevê a possibilidade de existência do

Conselho Fiscal, supre a lacuna do Código anterior que não previa, embora o referido conste

em quase todas as convenções, é de suma importância a existência deste Conselho, embora

seja facultativo (art. 1356 CC), composto por três membros efetivos e três suplentes com

mandato não superior a dois anos, eleito em assembleia. Sua função principal é emitir parecer

sobre as contas do síndico, muito embora esse parecer não seja vinculativo, ou seja, o parecer

do conselho independentemente de ser favorável ou não nas prestações de contas do síndico,

quem de fato tem poder soberano de aprovação ou desaprovação é Assembleia Geral

Ordinária, a grande diferença está na condição de que para ser membros do Conselho Fiscal

tem que ser condômino, diferentemente do síndico que pode ser qualquer pessoa estranha ao

condomínio, física ou jurídica, ou locatário.

Como o Código Civil não dispõe expressamente que ficaria revogada a Lei no

4.591/64, tem-se que as disposições não conflitantes com a nova legislação continuam em

vigor.

Dessa forma, apesar da não-previsão sobre a existência do conselho consultivo,

infere-se que continua vigorando o disposto no artigo 23 da antiga Lei de Condomínios e, por

conseguinte, a assembleia geral ordinária deverá eleger também os membros desse Conselho.

3 APLICAÇÃO DAS NORMAS APÓS A VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 2002

As leis no Brasil seguem um rito denominado de processo legislativo ordinário.

Segundo definição do professor Alexandre de Moraes37, trata-se de um conjunto de atos a

serem realizados pelos órgãos legislativos, visando à formação das espécies normativas

definidos na Constituição Federal que dispõe:

Art. 59. O processo legislativo compreende a elaboração de: I - emendas à Constituição; II - leis complementares; III - leis ordinárias; IV - leis delegadas; V - medidas provisórias; VI - decretos legislativos; VII - resoluções38.

Assim, em relação às questões relativas ao Condomínio Edilício anteriores a 11 de

janeiro de 2003, devem ser resolvidas em consonância com a lei 4.591/64, visto que o Novo

Código Civil ainda não produzirá seus efeitos legais. Portanto, a Lei nº 10.406/02 quando

entrou em vigor, respeitou os atos que foram feitos sob o império da legislação anterior,

ressalvando o quanto à aplicação de suas normas.

3.1 A vigência da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964

Em relação à revogação da Lei nº 4.591/64, o Código Civil disciplina, das

disposições finais e transitórias, expressamente, no seu art. 2.045, quais os diplomas legais

que serão revogados.

37 MORAES, Alexandre de. Direito constitucional. 12 ed. São Paulo: Atlas, 2002, p. 524 38BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil (1988). Disponível no site: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constitui%C3%A7ao.htm>. Acesso em: 24 abr. 2009.

Diante disso, extrai-se que com a entrada em vigor da Lei nº 10.406/02, a qual

disciplinou matérias referentes aos condomínios edilícios, continua em vigor a lei anterior.

Assim, as normas da antiga lei de condomínios ainda podem ser aplicadas,

naquilo que não contraria a lei atual, em consonância ao princípio da recepção das normas.

A Lei nº 4.591/64 se refere aos condomínios e às incorporações. Com relação às

incorporações o Código Civil não versou sobre o tema, portanto continuam sendo aplicadas as

normas da Lei nº 4.591/6439.

Por outro lado, na questão relativa ao condomínio edilício, o Código Civil

estabelece normas nos seus arts. 1.331 a 1.358, em que trata exclusivamente do assunto, por

conseguinte, havendo omissão da Lei nº 10.406/02, aplicar-se-iam os artigos da antiga

legislação condominial, que ainda vigoram. Assim, pode-se afirmar que houve na verdade

uma revogação tácita da antiga lei de condomínios.

Em consonância à análise acima, o doutrinador Nagib Slaibi Filho40 disserta:

Contudo, o Novo Código Civil traz não somente as regras inicialmente previstas pelo elaborador do projeto na década de 70 como, também, a rica experiência destes últimos trinta anos, assim a indicar que eventual opção dilemática entre os valores da Lei nº 4.591/64 e os do Novo Código Civil, deve o intérprete caminhar decididamente em favor da plena vigência deste

Além disso, a Lei de Introdução ao Código Civil, Decreto-Lei no 4.657, de 04 de

setembro de 1942, que continua vigorando, prescreve em seu artigo 2o, § 2o, que a legislação

que estabeleça disposições gerais, não revoga, nem modifica a lei especial.

Dessa forma, em sendo a Lei no 4.591/64 uma lei especial, e o Código Civil uma

lei geral, este não pode revogar aquela legislação, razão pela qual se reafirma a vigência dos

dispositivos do primeiro diploma.

39 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito das Coisas. Posse. Direitos Reais. Propriedade. Código Civil comentado. São Paulo: Atlas, 2003, v. XII, pp. 450-451 40 SLAIBI FILHO, Nagib. As leis que regem as locações de prédio urbano no novo Código Civil. Jus Navigandi, Teresina, ano 7, n. 62, fev. 2003. Disponível no site: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=3791>. Acesso em: 25 abr. 2009.

3.2 A disciplina normativa pela Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002

Na verdade, a Lei tem que seguir os moldes estruturais trazidos pela Lei Maior de

1988, em relação à revogação dos dispositivos legais, como não foi feita menção à parte

primeira da antiga lei de condomínio, o legislador preferiu deixar de lado aquilo que não se

incompatibilizasse com as novas disposições acerca de condomínio.

Desse modo, o direito intertemporal vem dar como resposta as indagações do

conflito de competência entre o Código atual e o anterior. A regra geral é que o fato se rege

pela lei em vigor na data de sua ocorrência. Isso se dá pelo fato de que, a partir da vacatio

legis, a lei passa a produzir seus efeitos.

Além do mais, a lei não é instituída com o intuito de retroagir, devendo,

entretanto, respeitar a coisa julgada, o direito adquirido e o ato jurídico perfeito, em estrita

obediência ao art. 5º, inciso XXXVI da Constituição Federal. Assim, a lei só pode retroagir

em duas ocasiões: quando pela natureza da situação regulada deva ser assim e quando o

legislador determinar expressamente41.

A doutrina acaba dividindo a retroatividade em graus. O grau máximo significa

que a lei nova retroagiria para alcançar os atos nascidos sob o império da lei velha, cujos

efeitos já se esgotaram sob a égide da mesma. No seu grau médio, a lei incipiente se aplicaria

aos atos nascidos sob o manto da legislação antiga, se os efeitos produzidos sob o seu império

ainda não estiverem esgotados. Por último, a retroatividade mínima seria aquela praticada

pela novel legislação, ao atingir os efeitos vislumbrados após a sua vigência, mesmo que

oriundos de relações jurídicas criadas sob o escudo da lei remota42.

A retroatividade no grau máximo não é permitida pela Constituição Federal, visto

que iria de encontro com a norma posta no art. 5º, inciso XXXVI; em relação à retroatividade

em grau médio seria incabível a sua aplicação, em razão dos efeitos em que foram produzidos

sob a égide da legislação antiga. Por outro lado, a retroatividade mínima não se considera

como retroatividade, mas sim, aplicação imediata da lei, em conformidade com o art. 6º da

Lei de Introdução do Código Civil43.

41MACHADO, Hugo de Brito. Direito intertemporal e segurança jurídica. Fortaleza. 1997. Disponível no site: <http://www.hugomachado.adv.br/>. Acesso em: 25 abr. 2009. 42 SZKLAROWSKY, Leon Frejda. Irretroatividade da lei. Jus Navigandi, Teresina, ano 7, n. 66, jun. 2003. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4190>. Acesso em: 25 abr. 2009. 43 FEDOZZI, Marcos Eduardo Goiana. Condomínio edilício no novo código civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 34.

Com isso, a partir da entrada em vigor do Código Civil, todas as convenções de

condomínio terão de ser modificadas para que possa ser aplicada a legislação de 2002.

Todavia, para o jurista Nagib Slaibi Filho44, as disposições legais sobre

condomínio constituem normas estatutárias, não há o que se pleitear em direito adquirido, em

face destas. Neste aspecto, continua o referido autor a regulamentação condominial do Código

Civil, não ouse condômino e demais interessados argüir direito adquirido, tendo em vista que

a situação já estava delimitada pela lei anterior.

3.2.1 Mudanças trazidas pelo Código Civil de 2002

Uma das mudanças relevantes trazidas pelo Código Civil diz respeito ao direito

intertemporal, em que se afirma no tocante à nova Lei, ter-se eficácia imediata para produzir

seus efeitos pendentes e futuros. Portanto, nenhuma convenção insurgirá quando contrariar

preceitos de ordem pública, como por exemplo, as normas que regulam os direitos reais, caso

sejam contrariadas, ocorrerá a nulidade.

Outra mudança diz respeito à redução da multa por atraso na taxa condominial, já

que na Lei anterior aplicava-se conforme disposição do art. 12:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio (...) § 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses45. (grifo nosso).

44 SLAIBI FILHO, Nagib. As leis que regem as locações de prédio urbano no novo Código Civil. Jus Navigandi, Teresina, ano 7, n. 62, fev. 2003. Disponível no site: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=3791>. Acesso em: 25 abr. 2009. 45 BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível no site: <http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/LEIS/L4591.htm>. Acesso em: 25 abr. 2009.

Na aplicação do Código Civil, a multa ficou assim estipulada:

Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.(grifo nosso)

Contudo, esta multa é irrisória e deveria ser repensada urgentemente, em virtude

de contribuir para o aumento da inadimplência dos condôminos, fato já confirmado,

sobrecarregando os bons pagadores. Entretanto, o art. 1.336 § 2º diz, expressamente, que o

condômino, que não cumprir com qualquer dos deveres estabelecido nos incisos II a IV do art.

1.33646, pagará multa não superior a cinco vezes das suas contribuições mensais, mas, este

dispositivo se refere, somente àquele infrator esporádico.

Todavia, o art. 1.337, parágrafo único, reconhece a figura do infrator reiterado, ou

seja, o antissocial, que poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do

valor da contribuição condominial.

Nesse diapasão, nota-se que estas punições podem atingir não apenas o

condômino, mais a unidade, porque se forem aplicadas multas consecutivas poderá ocorrer a

perda da unidade imobiliária.

No tocante ao síndico, que antes era eleito em Assembleia Geral Ordinária –

AGO, podendo ser reeleito. Agora com o Código Civil, poderá o mandato ser renovado.

Ademais, a figura do síndico poderá ser configurada por pessoa física ou jurídica, condômino

ou não estranho ao condomínio, ou o síndico profissional (art. 1347 CC).

Modificou-se o quorum para a destituição do síndico, anteriormente precisava de

2/3 dos votos dos condôminos, conforme o art. 22, § 5º da lei nº 4.591/64. Hoje, dispõe o art.

1.349 da Lei nº 10.406/02 do Código Civil, isto é possível com a presença da maioria absoluta

dos condôminos, desde que seja convocada uma assembleia geral especifica, aplicando-se o

art. 1352 ou 1353.

46 Cf. Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Nenhuma outra modalidade de propriedade tem maior riqueza de problemas

jurídicos e sociais do que a propriedade em edifícios, assim como a doutrina nacional e

estrangeira, há varias denominações referentes a esta propriedade. No Código Civil de 2002

adotou sua nomenclatura em condomínio edilício, disciplina conferida nos arts. 1.331 a 1.358.

Inovação trazida, ainda, no Código de 2002 foi com relação ao terraço de

cobertura, que era palco de disputa, tanto quem queria ocupar como proprietário daquela área,

como o síndico quando da elaboração da cobrança da taxa condominial, que queria incluí-lo

na cobrança, porém o art. 1.331 § 5º definiu que o terraço de cobertura é parte comum.

Quanto ao Conselho Fiscal, a lei anterior nem o mencionava, já o Código Civil de

2002 traz no seu art. 1.356 a existência deste Conselho, porém de modo facultativo,devendo

ser eleito em Assembleia Ordinária com a função de emitir pareceres relativos às contas do

síndico.

Cabe destacar que este Conselho não possui atribuições de decidir, e seus

pareceres não são vinculativos, ou seja, posicionando-se pela aprovação ou não, já que serão

apreciados em Assembleia Geral, conforme dispositivo do art. 1.350 CC. Além disso, como

não houve qualquer ressalva nem por parte da lei nº 4.591/64 e nem do Código Civil lei

10.406/02, os membros desse Conselho só poderão ser condôminos.

Com relação à convocação do condômino inadimplente para participar das

Assembleias dos condôminos, expressamente no art. 1.354, afirma que a assembleia não

poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados. O fato de proibir o

condômino inadimplente de votar reacendeu a discussão sobre a privação de um direito, que é

inerente à condição de co-proprietário, todavia existe posicionamento de Helder Martinez Dal

Col47:

Prevalece a tese de nulidade de qualquer restrição de direitos, posto que a convenção de condomínio já traz em seu bojo as penalidades pecuniárias (multas) para o descumprimento das obrigações pelo condômino faltoso, não sendo lícito, portanto, restringir ou impedir sua participação nas assembleias gerais, nem cassar-lhe o direito ao voto.

Observa-se no posicionamento do autor citado que, mesmo inadimplente, o

condômino não pode ser privado do seu direito de voto, porque este direito não é inerente ao

pagamento de cotas condominiais, mas sim de um direito de propriedade, visto que o 47 DAL COL, Helder Martinez. Despesas de condomínio na Lei do Inquilinato. Jus Navigandi, Teresina, ano 4, n. 45, set. 2000. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=588>. Acesso em: 29 abr. 2009.

inadimplente só poderia ser impedido de votar nas deliberações no que diz respeito à rotina

administrativa do condomínio, sendo que nas outras, seria indispensável; se fosse assim,

estaria impedido de freqüentar as áreas comuns de lazer do condomínio, de usar, gozar e

usufruir, cujos gastos são suportados pelos condôminos adimplentes.

4 PERSONALIDADE JURIDICA DO CONDOMÍNIO

Personalidade, segundo Luiz Gustavo Lovato48, é o conjunto de princípios e

regras que protegem a pessoa em todos os seus aspectos e manifestações. Ver-se-á que os

direitos da personalidade são inerentes às pessoas.

Tem-se que as pessoas podem ser de três tipos: físicas, jurídicas e formais. As

primeiras são os seres humanos, enquanto as outras são criações do Direito. Por ser uma

ficção jurídica, somente a lei pode dizer será considerada uma pessoa para o ordenamento

jurídico. Segundo o Código Civil:

Art. 40. As pessoas jurídicas são de direito público, interno ou externo, e de direito privado. Art. 41. São pessoas jurídicas de direito público interno: I - a União; II - os Estados, o Distrito Federal e os Territórios; III - os Municípios; IV - as autarquias, inclusive as associações públicas; V - as demais entidades de caráter público criadas por lei. Parágrafo único. Salvo disposição em contrário, as pessoas jurídicas de direito público, a que se tenha dado estrutura de direito privado, regem-se, no que couber, quanto ao seu funcionamento, pelas normas deste Código. Art. 42. São pessoas jurídicas de direito público externo os Estados estrangeiros e todas as pessoas que forem regidas pelo direito internacional público. Art. 43. As pessoas jurídicas de direito público interno são civilmente responsáveis por atos dos seus agentes que nessa qualidade causem danos a terceiros, ressalvado direito regressivo contra os causadores do dano, se houver, por parte destes, culpa ou dolo. Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado: I - as associações; II - as sociedades;

48LOVATO, Luiz Gustavo. Da personalidade jurídica e sua desconsideração. 2005. Disponível no site: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=7522>.Acesso em: 22 jan.2009.

III - as fundações. IV - as organizações religiosas; V - os partidos políticos.

Como se vê, apesar de o condomínio edilício possuir registro no Cadastro

Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ), celebra contratos, admitir empregados, características

próprias de atos de pessoa jurídica, não é enquadrado como sendo uma pessoa jurídica,

mesmo na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 anterior, e com a entrada em vigor do

Código Civil, Lei nº 10.406/02.

O condomínio possui capacidade postulatória, mas a sua personificação é

anômala49, pois não há fundamentação legal quanto a sua personalidade jurídica.

Assim Sílvio de Salvo Venosa50, define que a matéria tem a ver com as pessoas

jurídicas e com entidades que delas se aproximam, percebe-se que há muitas características

das pessoas jurídicas, mas que não chegam a ser, porque faltam requisitos imprescindíveis a

personificação, embora que, na maioria das vezes, possam agir no processo, ativa e

passivamente como pessoa jurídica, porque são formados independentemente da vontade de

seus membros.

Não há dúvida de que o condomínio edilício não se trata de pessoa jurídica,

levando em consideração a legislação. De acordo com o Código de Processo Civil (CPC), no

seu art. 1251 ao estabelecer como representadas em juízo, ativa ou passivamente, as pessoas

jurídicas, dispõe que certas entidades não possuem personalidade jurídica de direito material.

No entanto, o mesmo artigo do CPC inciso IX52, admite-lhe, apenas, a personalidade

processual.

De fato, o condomínio compra e vende, contrata empregados (para a contratação

de empregados, tem que preencher livros fiscais, cadastrar-se junto ao INSS, FGTS, têm

49VENOSA, Silvio de Salvo. Entidades com personificação anômala. Disponível no site:<http://www.justicavertual.com.br/artigos/art65.htm>. Acesso em: 28 jan.2009. 50VENOSA, Silvio de Salvo. Entidades com personificação anômala. Disponível no site:<http://www.justicavertual.com.br/artigos/art65.htm>. Acesso em: 28 jan.2009. 51 BRASIL. Código de Processo Civil. Vade Mecum. 7.ed. SãoPaulo: Saraiva, 2009, p. 388. 52 BRASIL. Código de Processo Civil. Vade Mecum. 7.ed. SãoPaulo: Saraiva, 2009, p. 388. Cf. Art. 12. Serão representados em juízo, ativa e passivamente: (...) IX – o condomínio, pelo administrador ou pelo síndico;

direitos e obrigações como qualquer empresa), pode protestar, locar imóveis etc. Esses atos

são típicos de direito material e por esta razão é que se aproximam com a pessoa jurídica.

No tocante ao condomínio em edifícios, o Código Civil perdeu a oportunidade de

definir com clareza o alcance de sua personalidade, pois, na prática, há imprecisão até mesmo

injustificada em admitir a amplitude de negócios que deve ser facultada ao universo

condominial.

Em relação aos direitos da personalidade, deve ser notado que tanto as pessoas

físicas quanto as jurídicas merecem proteção no caso de violação desses direitos. O professor

José Maria Leoni Lopes de Oliveira53 afirma que entre os direitos da personalidade pode-se

destacar o direito à honra, e dentre as espécies de honra, a objetiva.

Mesmo assim, a personalidade jurídica do condomínio é um tema ainda discutido

e sem um consenso na seara doutrinária.

No sistema do Código Civil brasileiro, não é direito real o condomínio54, no

tocante à personalidade jurídica do condomínio edilício, a lei silenciou por não concedê-la

expressamente a condição da personalidade aos condomínios, todavia, quanto ao condomínio

edilício referiu-se ao síndico com poder para representá-lo.

No Código Civil houve alterações na legislação previdenciária e tributária,

obrigando ao condomínio reter parcela devida ao INSS, como também ao PIS, Confins e

CSLL (contribuição sobre o lucro liquido), mesmo assim não configura personalidade jurídica

plena.

Nesse diapasão, o Condomínio não se inclui na enumeração do art. 44 do Código

Civil55, que classifica as pessoas jurídicas em: I - as associações; II - as sociedades;III - as

fundações; IV - as organizações religiosas; V - os partidos políticos, mas o grande obstáculo

surge a partir do momento em que se requer em juízo a anulação de reunião de assembleia

geral, na qual se a decisão for favorável, trará repercussão a todos os condôminos.

A questão, no entanto, é saber se o síndico teria legitimidade para propor tal ação.

Alguns doutrinadores entendem que o mais lógico seria ele denunciar a lide a todo os

condôminos e com isso não poderia negar tal denunciação para cumprir o devido processo

legal.

53OLIVEIRA, Jose Maria Leoni de. Direito Civil . 3 ed. Rio de Janeiro: lúmen Juris , 2001 p. 253 54JESUS, Damásio de. Curso Preparatório para Exame de Ordem. Direito Civil. 2009. p.23. 55BRASIL. BRASIL. Código de Processo Civil. Vade Mecum. 7.ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 171.

Todavia, de conformidade com o art. 1.348 do Novo Código Civil56, o síndico é o

representante de todos os condôminos, independentemente de mandato próprio, já que foi

conferido o ato da eleição, trata-se de mandato legal e convencional. Assim, todas as decisões

tomadas, embora envolvendo direitos e deveres individuais, serão validas pelo mandato

conferido ao síndico.

Outra questão é saber o momento quando surge a demanda envolvendo o próprio

direito de propriedade autônomo e individual, como no caso concreto em que o condomínio

detém a propriedade de uma unidade, para garantir o recebimento de uma dívida condominial,

daí surge à dúvida, se o condomínio não tem personalidade jurídica pode ser proprietário de

unidade autônoma?

Pois bem, embora não seja pessoa jurídica possui não só a personalidade

processual como também uma personalidade anômala, com existência formal, atuando como

qualquer pessoa jurídica constituída, assim pode comprar e registrar bens imóveis em seu

nome.

Em posição discordante, Américo Isidoro Angélico57, afirma que o condomínio

continua a ser um ente despersonalizado, não podendo adquirir bem imóvel, nem mesmo

vender ou arrematar, visto que o Código Civil não reconhece a personalidade jurídica do ente.

Para Sílvio de Salvo Venosa58:

[...] no mundo negocial o condomínio age tal qual uma pessoa jurídica. [...] o direito não pode ignorar realidades. O condomínio de edifícios possui o que denominamos personificação anômala, ou personalidade restrita, como preferem alguns. Qualificamo-lo como entidade com personificação anômala. [...] O condomínio atua na vida negocial como qualquer pessoa jurídica, dentro de seu âmbito de atuação. A realidade não admite outra solução. O condomínio tem, portanto, existência formal.

56BRASIL. BRASIL. Código de Processo Civil. Vade Mecum. 7.ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 270. Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. 57 ANGÉLICO, Américo Isidoro. Condomínio no Novo Código Civil. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2003, p. 15. 58 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. Direito Reais. São Paulo: Atlas S.A., v.5, 8.ed., 2008, pp. 333-334.

4.1 Constituição do Condomínio Edilício

A constituição do um condomínio edilício deve obedecer aos trâmites legais,

assim como diz o art. 1.332 da nova Lei Civil:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.

Para Maria Helena Diniz59, a constituição do condomínio se dá a partir da

convenção de condomínio, através da escritura pública ou instrumento particular, com

anuência de pelo menos 2/3 das frações ideais pelos titulares, devidamente registrado no

Cartório de Registro de Imóveis, para poder produzir seus efeitos contra terceiros, tornando-se

desde logo obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades.

Assim, a convenção ora constituída passa a vigorar com as cláusulas que

determinam a sua funcionalidade, devendo obedecer às normas da Convenção e do Regimento

Interno, além do ato que constituiu o condomínio.

A constituição da pessoa jurídica dá-se à conjunção de três requisitos: vontade

humana, observância das condições legais de sua formação e liceidade de seus propósitos.

Podendo-se ressaltar que o condomínio edilício quando se constitui por ato inter vivos ou

causa mortis e regra-se pelo disposto na lei e na convenção condominial, com a finalidade

precípua do bem comum, e enfim, uma pessoa jurídica de fato60.

59 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. 18.ed. 4v. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 202. 60 FERNANDES, Marcia Helena Rouxinol. Da personificação do condomínio edilício. 2006. Disponível no site: <http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=1417>. Acesso em: 26 abr. 2009.

4.2 Direitos e Obrigações dos Condôminos

Em decorrência da pluralidade de proprietários sobre a mesma coisa, seus direitos

e deveres devem ter em comum suas próprias relações internas, isto é, direitos e deveres entre

si, bem como as relações externas, aquelas que afetam o condômino e terceiros61.

Os direitos e deveres de cada condômino perante o condomínio estão definidos

nos arts. 1.335 a 1.347 do Código Civil e na Convenção do Condomínio, conforme disposição

exarada pelo STJ Súmula nº 260 - 28/11/2001 - DJ 06.02.2002:

Convenção de Condomínio Aprovada - Relações entre os Condôminos - Eficácia A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos62.

Segundo a Lei Civil em vigor, os direitos dos condôminos são:

Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Como proposição do Codex no que diz respeito ao direito de propriedade, o

possuidor de imóvel tem a faculdade de usá-lo, fruí-lo e dispô-lo, da forma que lhe convier,

respeitando, tão-somente, as limitações impostas pela legislação. Nessa linha de pensamento,

a Lei Civil reforça essa possibilidade quando dispõe o art. 1.228 que o proprietário tem a

faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que

injustamente a possua ou detenha.

61 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. Direito reais. 8. ed. V.5, São Paulo: Atlas S.A., 2008, p. 316. 62 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Disponível no site: <http://www.dji.com.br/normas_inferiores/regimento_interno_e_sumula_stj/stj__0260.htm>. Acesso em: 2. abr. 2009.

Mas, para que essa possibilidade possa ser exercida em sua plenitude, necessário

que seja em consonância com as finalidades econômicas e sociais da propriedade, de modo

que sejam preservados, em conformidade com o disposto em lei especial, a flora, a fauna, as

belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada

a poluição do ar e das águas, assim estabelece o § 1º do art. 1228, do Código Civil.

Dentro desse contexto de direitos dos condôminos, a unidade imobiliária poderá

ser alienada, sem a intromissão dos outros condôminos, visto que o proprietário tema

liberdade de dela dispor.

Em ação contínua aos direitos dos condôminos, estes poderão usar das partes

comuns, tendo como limitação o próprio direito de vizinhança, em que o proprietário ou o

possuidor tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e

à saúde dos que o habitam, provocadas pela propriedade vizinha, afirma assim o art. 1.277, do

Código Civil.

A possibilidade qualificadora inserida nos direitos dos condôminos diz respeito à

votação nas deliberações das assembleias e delas participarem, desde que estejam quites.

Em estrita obediência à técnica gramatical, segundo o dicionário eletrônico de

Houaiss da língua portuguesa, a palavra “quite” tem o significado de livre de dívida, de

obrigação.

Portanto, quando o condômino assume o compromisso de pagar as taxas de

condomínio, vem a atrasá-la, e, por conseguinte, realiza um acordo de pagamento das cotas

em atraso, assume uma obrigação. Essa obrigação, portanto, consiste no fato de que o

condômino se obriga a pagar o correspondente à dívida vencida, no valor e forma estipulada

na pactuação, sempre com vencimento futuro, através de uma ou várias prestações

periódicas63.

Conclui-se, então, que a terminologia “quite” tem uma conotação mais

abrangente, visto que mesmo em negócio acordado e cumprido seus pagamentos, o

condômino somente poderá participar das deliberações quando não estiver solvida a totalidade

da dívida.

Em contrapartida, o mesmo diploma legal civil descreve os deveres do

condômino:

63 OLIVEIRA, Cássio Leite de. Condômino sem quitação não vota em assembleia. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 745, 19 jul. 2005. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=7023>. Acesso em: 14 mai. 2009

Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Todavia, o condomínio confere aos titulares de direito, deveres e obrigações em

face da pluralidade de sujeitos. Neste diapasão, cada condômino impõe reciprocidade, que

cria restrições de uns em relação aos outros, entretanto para que possam definir esses direitos

e obrigações é importante saber qual é a sua parte ideal.

Esta parte ideal resulta da cota condominial de um direito real de propriedade que

cada individuo tem em relação à mesma coisa. Dessa forma a fração ideal representa a

expressão matemática que possibilita calcular o montante das vantagens e dos ônus que

podem ser atribuídos a cada um dos condôminos, assim definido no art. 1.315, parágrafo

único CC/02.

Porém, como cada condômino é dono de sua parte, da coisa comum na sua

integridade, logo seu direito não se limita apenas à cota ideal, mas se estende a toda a coisa,

assim os condôminos têm direitos e obrigações tanto na sua fração ideal, como também sobre

a coisa comum64.

Entretanto, no que concerne a sua parte privativa cota- parte, o mesmo tem total

autonomia para praticar os seus atos jurídicos permitidos aos proprietários, enquanto para a

coisa comum somente podem praticar atos que dependem do consentimento dos demais

proprietários ou por deliberação da maioria.

Ressalte-se, ainda, caso o condomínio não venha cumprir com as deliberações

aprovadas em assembleia, em relação às despesas condominiais, continuará obrigado ao

pagamento de sua cota-parte nas despesas. Essa questão tem conseqüência futura, podendo ser

transformada em débito, com força jurídica de obrigação, ou seja, o adquirente de unidade

responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio (art. 1.345 do CC).

64 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. 18.ed. 4v. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 188.

A par desses direitos e deveres os condôminos têm obrigações a serem

observadas:

(I) Observar as regras de boa vizinhança, para evitar desentendimentos, com isso não utilizar sua unidade e as áreas comuns de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos condôminos ou bons costumes (CC, art. 1.336, IV, 2ª parte); (II) Não alterar de forma externa e a cor da fachada, a não ser com a anuência de todos os consortes (CC, art. 1.336, III, 1ª parte);

(III) Não decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação (CC, art. 1.336, III, 2ª parte);

(IV) Não destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio (CC, art. 1.336, IV, 1ª parte);

(V) Não praticar qualquer ato ou obra que possa comprometer a segurança do edifício (CC, art. 1.336, II)65;

Enfim, a principal obrigação e dever de cada condômino se fundamentam,

essencialmente, na boa convivência social e respeito ao direito a dignidade da pessoa humana,

em suas relações coletivas e individuais.

Importante observar que caso o condômino transgrida qualquer das disposições

estipuladas na Convenção do condomínio, Regimento Interno, além das normas do Código

Civil, o mesmo estará sujeito ao pagamento de multa, prevista nos diplomas legais citados.

Segundo o doutrinador Marcos Eduardo Goiana Fedozzi66, existem quatro

possibilidades de estipulação de penalidades:

a) Multa por atraso no pagamento de cotas condominiais; b) Multa pelo descumprimento dos deveres condominiais;

c) Multa pelo descumprimento reiterado dos deveres condominiais; e

d) Multa pelo reiterado comportamento antissocial.

65 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. 18.ed. 4v. São Paulo: Saraiva, 2002, pp. 204-205 66 FEDOZZI, Marcos Eduardo Goiana. Condomínio Edilício no Novo Código Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 64.

Na verdade, a maior relevância estipulada ao proprietário é arcar com as

obrigações condominiais, não se inserindo no rol dos inadimplentes, contribuindo com as

despesas de conservação dos bens.

Em contrapartida, caso haja atraso de pagamento, o condômino ficará sujeito aos

juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa

de até dois por cento sobre o débito.

Entretanto, a multa não poderá incorrer no valor acima de cinco vezes o valor de

suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que vierem a ser apurados.

4.3 Equiparação legal dos condomínios às pessoas jurídicas para fins trabalhistas,

previdenciários e tributárias

No obstante ao reconhecimento da legitimidade para atuar em juízo, na defesa dos

interesses do condomínio, também são equiparadas as pessoas jurídicas para fins trabalhistas,

previdenciários e fiscais, inclusive sendo obrigados a registrarem-se no CNPJ (Cadastro

Nacional de Pessoas Jurídicas), conforme disposição da Instrução Normativa RFB nº 748, de

28 de junho de 2007, alterada pela Instrução Normativa RFB nº 854, de 30 de junho de 2008

que dispõe:

Art. 11. São também obrigados a se inscrever no CNPJ: (...) II – condomínios edilícios sujeitos à incidência, à apuração ou ao recolhimento de tributos federais administrados pela RFB;

Portanto, o condomínio edilício não se considera ente de personalidade jurídica.

Não obstante, há quem defenda com fundamento do art. 1.333 do Código Civil, que, apenas,

convenção condominial for registrada, já seria o bastante para reconhecer a sua personalidade

jurídica, por equiparação, além do que quanto mais não seja, às sociedades irregulares, que

praticam sentenças de atos no mundo dos negócios67.

Como ente despersonalizado, o condomínio edilício é tão-somente equiparado por

lei às pessoas jurídicas. Respondem solidariamente pelos débitos trabalhistas e

previdenciários decorrentes de prestação de serviços de mão-de-obra, assim como em nome

próprio, pelos débitos fiscais.

Neste mesmo sentido, os autores Cleyson de Moraes Mello e Thelma Araújo

Esteves Fraga68 afirmam:

É importante ressaltar a figura dos grupos despersonalizados a fim de que se perceba que nem todo grupo que se une visando a um fim é dotado de personalidade jurídica. Donde se infere que os grupos despersonalizados ou com personificação anômala constituem um conjunto de direitos e obrigações, de pessoas e de bens sem personalidade jurídica.

Por não ser pessoa jurídica, embora tenha capacidade de comprar e vender

imóveis, o condomínio tem um tratamento diferenciado e especifico junto à Receita Federal,

porquanto ele não é obrigado a reter imposto de renda por ocasião do pagamento a prestadores

de serviços, assim como o valor devido a Previdência Social, com relação aos seus

empregados, na condição de empregador, assim expõe:

RETENÇÃO DE IR SOBRE PAGAMENTOS DE CONDOMÍNIO: 280 – O condomínio edilício deve efetuar a retenção sobre os pagamentos efetuados a empregados? Sim. Embora não se caracterize como pessoa jurídica, o condomínio é responsável pela retenção e recolhimento do imposto de renda na fonte, quando se enquadrar como empregador, em face da legislação trabalhista e previdenciária,devendo reter o imposto sobre os rendimentos pagos aos seus empregados. PN CST 114/1972; ADN CST 29/1986, RIR/1999, Art. 62469.

67 PAIVA, João Pedro Lamana. Possibilidade e Registro da Carta de Adjudicação pelo Condomínio Edilício. 2007. Disponível no site: <http://www.lamanapaiva.com.br/mostra_novidades.php?id_novidades=1&id_noticias_area=1>. Acesso em: 25 abr. 2009. 68 MELLO, Cleyson de Moraes; FRAGA, Thelma Araújo Esteves (org.). O Novo Código Civil Comentado. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, v.I, 2003, p. 43. 69 BRASIL. Ministério da Fazenda. Secretaria da Receita Federal. Disponível no site: <http://www.receita.fazenda.gov.br>. Acesso em: 27 abr. 2009.

Os condomínios quando têm a finalidade exclusiva de cuidar dos interesses

comuns dos co-proprietários e não praticam atividades econômicas, não podem ser

considerados como pessoa jurídica perante a Receita Federal:

Os condomínios imobiliários, quando tenham por finalidade exclusiva cuidar dos interesses comuns dos co-proprietários e não pratiquem qualquer atividade econômica, não se caracterizam como pessoas jurídicas. PN CST 76/1971 e 37/1972. RIR/1999. Art. 146 a 150.70

Por isso, embora tenham CNPJ, estão desobrigados de apresentar declaração de

rendimentos. Os condomínios edilícios são equiparados por lei às pessoas jurídicas e

respondem solidariamente pelos débitos trabalhistas e previdenciários decorrentes de

prestação de serviços de mão de obra cedida, assim como em nome próprio, pelos débitos

fiscais, não importando se o condomínio está com sua convenção devidamente registrada.

4.3.1 Do ato declaratório da Secretaria da Receita Federal

O Ato Declaratório Interpretativo da Secretaria da Receita Federal nº 02, de 27 de

março de 2007, que dispõe sobre o tratamento tributário dos rendimentos decorrentes de

locação de partes comuns de condomínio edilício define:

Artigo único. Na hipótese de locação de partes comuns de condomínio edilício, será observado o seguinte: I – os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim; II – o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na

70 BRASIL.Ministério da Fazenda. Secretaria da Receita Federal. Disponível no site: <http://www.receita.fazenda.gov.br>. Acesso em: 27 abr. 2009.

legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis71.

Na realidade, o ato acima citado está afirmando a legitimidade passiva tributária

dos condôminos para além dos fatos geradores advindos da propriedade ou da posse de suas

unidades autônomas72.

Não reproduzido tal conjuntura, explicitamente, pelo Código Civil de 2002, assim,

não se pode presumir que os condôminos tenham obtido renda indireta com exploração

locatícia de áreas comuns do condomínio edilício, e daí, dividido o lucro com os condôminos.

Atente-se uma violação expressa à norma contida no art. 11 da Lei nº 4.591/64:

Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

4.4 Distinção dos condomínios das pessoas dos condôminos

Não há que se confundir, portanto, o condomínio edilício com os condôminos,

muito menos para o fim de pretender transmitir-se a estes o vinculo jurídico a obrigação

tributária decorrente da aquisição de Receitas próprias pelo condomínio.

No entanto, o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as obrigações

tributarias exigíveis, relativo a tributos administrativos pela Secretaria da Receita Federal, no

que concerne às normas contidas na legislação inerente ao imposto de renda sobre os

rendimentos de locação de imóveis.

Assim, como o condomínio não responde pelas dividas fiscais que tenha como

fato gerador a propriedade das unidades autônomas dos condôminos, é o condomínio edilício,

e não os condôminos, o sujeito passivo da relação jurídica tributária, surgida em razão dos

rendimentos provenientes da locação de áreas comuns do condomínio, para fins de imposto de 71BRASIL. Ministério da Fazenda. Secretaria da Receita Federal. Disponível no site: <http://www.receita.fazenda.gov.br/Legislacao/AtosInterpretativos/2007/ADISRF002.htm>. Acesso em: 26 abr. 2009. 72 NOGUEIRA JUNIOR, Alberto. Da ilegalidade do ato declaratório interpretativo SRF nº 2/2007. Jus Navigandi, Teresina, ano 12, n. 1699, 25 fev. 2008. . Disponível no site: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=10976>. Acesso em: 26 abr. 2009.

renda; é o condomínio e não os condôminos que por ser o sujeito passivo daquela obrigação

tributária deve prestar as informações pertinentes.

4.5 Entidade anômala

É uma entidade que se assemelha com as pessoas jurídicas e delas se aproximam.

Há muitas características das pessoas jurídicas, mas que não chega a ser, porque falta-lhe

requisitos imprescindíveis à personificação, pode agir no processo, ativa e passivamente,

como pessoa jurídica porque são formados independentemente da vontade de seus membros,

assim definido no CPC no seu art. 12, ao estabelecer como são representadas em juízo.

Todavia, pode se afirmar que, embora essas pessoas mantém contas bancarias,

contribuem para o fisco, etc,, não têm personalidade jurídica e sim anômala.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais em face de apelação cível cominado com

ação declaratória com pedido de repetição de indébito. Shopping Center, também reitera a

posição do condomínio no que se refere à personalidade, como anômala, conforme transcrição

abaixo:

Assim, fundamentando que o condomínio é uma entidade anômala dentro da sistemática do direito brasileiro, que exerce a função exclusiva de administração, manutenção e limpeza do conjunto arquitetônico denominado "BH Shopping", alegou não possuir qualquer cunho empresarial ou comercial, pois sabidamente não tem fins lucrativos APELAÇÃO CÍVEL / REEXAME NECESSÁRIO Nº 1.0024.06.150939-4/001. Relator do Acórdão: Jarbas Ladeira 73.

A doutrina tem reconhecido a posição do condomínio edilício como entidade

anômala, assim leciona Daphnis Citti de Lauro74:

73MINAS GERAIS. Tribunal de Justiça de Minas Gerais. <http://www.tjmg.gov.br/juridico/jt_/inteiro_teor.jsp?tipoTribunal=1&comrCodigo=24&ano=6&txt_processo=150939&complemento=1>. Acesso em: 12 mai. 2009. 74LAURO, Daphnis Citti de. Personalidade jurídica do condomínio: Necessidade de solução. 2007. Disponível no site: <http://www.diariosbo.com.br/anterior/2007/marco/22/opiniao.htm>. Acesso em: 12 mai. 2009.

O condomínio edilício, também conhecido por especial, ou condomínio em planos horizontais, não tem personalidade jurídica: não é pessoa física, nem jurídica. [...] Enquanto não for reconhecida personalidade jurídica ao condomínio, ainda que personalidade jurídica especial, o Judiciário deveria reconhecê-la, pois reconhece capacidade postulatória.

4.6 Extinção

O condomínio tem a característica de ser revestido em que um mesmo direito o

qual pertence a várias pessoas ao mesmo tempo, gerando, portanto uma comunhão, possuindo

uma ligação com um direito de propriedade75.

O condomínio edilício, quando constituído, tem a característica de ser duradouro.

No entanto, há a possibilidade, segundo a Lei nº 10.406/02, de se acabar pela via da

desapropriação.

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais76.

Ressalte-se, ainda, que o condomínio não pode vir a ser extinto pelos

condôminos, seja pela via judicial ou pela convenção da entidade.

Para Maria Helena Diniz77, enquanto o prédio em caráter coletivo, o condomínio é

inextinguível.

Em relação à reconstrução a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, afirma no

seu § 2º do art. 14 que “aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o

mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna”. Portanto, extrai-se

desse dispositivo é de que aprovada a reconstrução, deverá ser realizada de acordo com o

mesmo destino, anteriormente fixado, a mesma disposição externa e interna.

75 Costanze, Bueno Advogados. (Condomínio). Bueno e Costanze Advogados, Guarulhos, 03.09.2006. Disponível no site: <http://buenoecostanze.adv.br/index.php?option=com_content&task=view&id=35&Itemid=27>. Acesso em: 12 mai. 2009. 76BRASIL. BRASIL. Código de Processo Civil. Vade Mecum. 7.ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 271. 77 DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. 18.ed. 4.v. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 210.

Interessante observar que para deliberação da reconstrução a Lei Civil exige-se a

representação de metade mais uma das frações idéias, ou seja, a maioria absoluta, enquanto,

para modificação da destinação do condomínio se faz necessário a aprovação pela

unanimidade dos condôminos, assim assegura o art. 1.351 c/c 1357 do CC.

Enfim, a desapropriação, caso ocorra, deverá ser total para se extinguir o

condomínio, conforme art. 1.358 CC, assim, a indenização será repartida na proporção a que

se refere o § 2º do art. 1357, que afirma: “realizada a venda, em que se preferirá, em

condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os

condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias”

Segundo Maria Helena Diniz78 há cinco casos de extinção de condomínio

possíveis no nosso ordenamento jurídico:

a) Desapropriação do edifício, caso em que a indenização será repartida na proporção do valor das unidades imobiliárias (CC, art. 1.358); b) Confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa;

c) Destruição do imóvel por qualquer motivo, como, por exemplo, incêndio total (CC, art. 1.357, 1ª parte);

d) Demolição voluntária do prédio, por razões urbanísticas ou arquitetônicas, ou por condenação do edifício pela autoridade pública, por motivo de insegurança ou insalubridade (Lei nº 6.709/79, art. 1º) ou por ameaça de ruína (CC, art. 1.357, 1ª parte);

e) Alienação ou reconstrução de todo o prédio, com aprovação dos condôminos, que representem metade mais uma das frações ideiais. Deliberada a reconstrução, o condômino poderá eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando seus direitos aos outros condôminos, mediante avaliação judicial. Se a venda se der, haverá preferência ao condômino em relaçã ao estranho e o preço alcançado será repartido entre os condôminos, proporcionalmente ao valor de suas unidades imobiliárias (CC, art. 1,357, §§ 1º e 2º).

78 DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. 18. ed. 4.v. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 211.

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Este trabalho tem como finalidade analisar a luz do Código Civil brasileiro de

2002 a regulamentação do condomínio edilício, matéria bastante complicada e divergente,

constituindo um dos pontos mais discutidos na Lei Civil.

Com a entrada em vigor deste Código, vários artigos da Lei 4.591/64 foram

revogados, remanescendo pouco dispositivos, especialmente, os referentes à incorporação

mobiliária.

Especificamente, neste trabalho, fez-se uma abordagem minuciosa sobre a

personagem jurídica do condomínio edilício, analisando o que existe sobre o assunto, de

acordo com o Código Civil e as possíveis soluções que poderão ser tomadas pelo condomínio

juntamente com os seus condôminos a fim de suprir as lacunas que os apóiam juridicamente

com relação a sua personalidade jurídica, oriunda, não definida pelo referido Código.

Concernente ao tema escolhido personificação jurídica do condomínio edilício, há

muito, doutrinariamente, vinha sendo tratado com ente: não é pessoa natural nem pessoa

jurídica, por se tratar de um simples conjunto de interesses.

No entanto, vê-se que não pode mais ser visto, apenas, como um ente ao qual a lei

concede uma capacidade limitada, pois possui vida autônoma, tem o poder de adquirir bens

móveis, de contratar empregados, inscrição no CNPJ, mantém conta corrente, recolhe

tributos, tornando-se, assim, sujeitos de direito e de obrigações, sem contar, ainda, com a

responsabilidade de realizar seu objeto social com presteza e eficácia, proporcionando o bem-

estar dos condôminos, moradores e terceiros. Porém, a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de

1964 não o reconhece como personalidade jurídica.

É considerada como anômala, pois não há fundamentação legal quanto a sua

personalidade jurídica. Mesmo assim, pelo que se viu, neste estudo, há a existência de muitas

características de pessoas jurídicas, mas que não chegou a ser, porque lhes faltam requisitos

imprescindíveis à personificação, se bem que possam agir no processo, ativa e passivamente,

visto que são formados independentemente da vontade de seus membros.

Segundo o Código de Processo Civil, no seu art. 12, inciso IX, dispõe que certas

entidades não possuem personalidade jurídica de direito material é o caso específico do

condomínio, admite-lhe, apenas, a personalidade processual.

Constata-se, portanto, que, atualmente, torna-se imprescindível reconhecer um

estatuto próprio o condomínio edilício, narrando especificamente as relações jurídicas por eles

enfrentadas, objetivando a isonomia constitucional.

Dentre de tantas controvérsias quanto à personalidade jurídica do condomínio

edilício faz-se mister a elaboração de uma convenção do condomínio de forma eficiente onde

se tenha condição favoráveis para se regular a vida condominial, já que o legislador do

Código Civil deixou passar a grande oportunidade para, de direito, solucionar as dúvidas a

ele relacionadas.

Na verdade, com a aplicação subsidiária das normas dos condomínios edilícios, a

multipropriedade acaba sendo regida pela convenção de condomínio, pois é ela que irá tratar

dos pormenores, que a legislação ordinária dos condomínios edilícios não pode alcançar.

6 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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