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DIREITOS REAISDIREITOS REAIS

1515

DIREITO CIVILDIREITO CIVIL

Sílvio de Salvo Venosa

Sílvio de Salvo Venosa

15. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OUTRAS MODALIDADES DE CONDOMÍNIO

V. V 22

15.1. Denominação e natureza jurídica. Duplicidade de natureza no direito de propriedade: unidades autônomas e áreas comuns. Personificação:

– as várias denominações desta modalidade de propriedade:

– propriedade horizontal;

– propriedade em planos horizontais;

– condomínio sui generis;

– condomínio por andares;

– condomínio edilício.


V. V 33

– a justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns;

– a Lei no 4.591/64 trata de condomínio e incorporações, detalhando essa modalidade de propriedade;


V. V 44

– o direito de propriedade na unidade autônoma (utendi, fruendi et abutendi) sofre restrições de vizinhança impostas pela convivência material da coisa;

– o condomínio como ente de personificação anômala.


V. V 55

15.2. Constituição e objeto. Incorporação imobiliária:

– a constituição por destinação do proprietário do edifício, mediante escritura pública, podendo a venda das unidades autônomas se realizar antes ou depois de concluída a obra;


V. V 66

– a constituição do condomínio por incorporação imobiliária, negócio jurídico que promove a realização da construção, para a alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas;

– a instituição do condomínio por testamento, com inscrição no Cartório do Registro de Imóveis (art. 1.332);


V. V 77

– o condomínio constituído por arrematação em hasta pública, doação, dote, compra de frações de edifício;

– sua constituição por sentença judicial em ação de divisão.


V. V 88

15.3. Convenção de condomínio. Regimento interno:

– a convenção do condomínio objetiva regular os direitos e os

deveres dos condôminos (art. 1.333 ss);

– o art. 9o da Convenção Condominial, §§ 1o a 3o, define a Convenção

como o ato-normativo imposto a todos os condôminos presentes e futuros.


V. V 99

15.4. Direitos e deveres dos condôminos. Infrações e penalidades. Restrição ao direito do condômino. Possibilidade de exclusão de condômino ou ocupante:

– os direitos dos condôminos descritos no art. 1.335 do Código;

– os deveres dos condôminos indicados no art. 1.336 do Código;


V. V 1010

– a questão da boa convivência social como ponto determinante da vida condominial;

– o dever de obediência do condômino à convenção e ao regulamento;

– a penalização do infrator reiterado, em prol da vida condominial (art. 1.337);

– o condômino deve concorrer com sua quota para as despesas do edifício;


V. V 1111

– o art. 10 da Convenção elenca as proibições a qualquer condômino:

– alterar a fachada do prédio externamente sem a licença dos demais consortes;

– destinar à unidade finalidade diversa da do prédio;

– praticar ato que ameace a segurança do prédio ou prejudique a higiene;

– embaraçar o uso das partes comuns;

– alienar a garagem a pessoa estranha ao condomínio.


V. V 1212

15.4.1. Terraço de cobertura. Vagas de garagem e áreas de lazer e de utilização comum:

– o terraço de cobertura como parte comum (art. 1.331, § 4o);

– a responsabilidade do condomínio na manutenção do

terraço (art. 1.344);


V. V 1313

– a vaga de garagem demarcada como unidade autônoma, devidamente registrada no cartório imobiliário;

– as garagens coletivas, consideradas como áreas comuns dos edifícios;

– a impossibilidade de usucapião da garagem indivisa, por se tratar de posse simultânea.


V. V 1414

15.5. Despesas de condomínio. Cobrança. Obras e reformas:

– a natureza propter rem das despesas condominiais (art. 1.345);

– as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um

condômino (art. 1.340);


V. V 1515

– a legitimidade do síndico em representar o condomínio processualmente (art. 275, II, b do CPC);

– a obrigatoriedade do seguro do edifício (art. 1.346);

– a realização de obras no condomínio prevista nos arts. 1.341 ss do Código.


V. V 1616

15.5.1. Inquilino na unidade autônoma. Lei do Inquilinato:

– a possibilidade de o locatário participar da assembléia quando a

decisão da assembléia envolver despesas ordinárias

(art. 24 da lei condominial);


V. V 1717

– o art. 22 da lei entende de responsabilidade do locador as despesas extraordinárias;

– no sistema do Código, as decisões da assembléia e o regulamento se reportam ao possuidor e ao detentor (art. 1.333).


V. V 1818

15.6. Assembléia geral de condôminos:

– órgão deliberativo do condomínio para qual devem ser convocados todos os condôminos (art. 1.354);

– o comparecimento em assembléia é extensivo aos compromissários compradores e cessionários promitentes das unidades

(art. 1.334, § 2o);


V. V 1919

– o quórum especial exigido para a alteração da convenção do regimento interno (art. 1.352);

– em segunda convocação a assembléia se realiza com os condôminos presentes (art. 1.353);

– a faculdade do condomínio de estabelecer um conselho fiscal (art. 1.356).


V. V 2020

15.7. Administração do condomínio. O síndico:

– a competência do síndico elencada no art. 1.348 do Código;

– cabe ao síndico defender os direitos e os interesses comuns dos

condôminos, representando-os, admitindo e demitindo empregados, arrecadando as contribuições deliberadas pela assembléia etc.;


V. V 2121

– o síndico pode se auxiliar de um subsíndico;

– o órgão consultivo do condomínio deve ser composto por três consortes que assessoram o síndico;

– o órgão consultivo do condomínio deve ser composto por três consortes que assessoram o síndico;

– o órgão deliberativo é a assembléia composta por todos os condôminos.


V. V 2222

15.8. Extinção do condomínio horizontal:

– extingue-se o condomínio:

a) desapropriação do edifício;

b) a destruição do imóvel por qualquer acontecimento;

c) a demolição voluntária do prédio;

d) a alienação de todo o prédio.


V. V 2323

15.9. Novas manifestações condominiais: loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária (time sharing), shopping centers, clubes de campo, cemitérios:

– loteamentos fechados, como os bairros urbanizados;

– a multipropriedade imobiliária, em que o titular passa a ser titular de um

imóvel, assegurando-lhe seu uso por período anual determinado;


V. V 2424

– a unidade comercial alienada a um particular, nos shopping centers;

– nos clubes de campo quando se alienam imóveis residenciais no seu interior;

– o fenômeno atual da existência de cemitérios privados.

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