UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE

DEPARTAMENTO DE TURISMO                                                                      

CURSO DE HOTELARIA

DISCIPLINA: Desenvolvimento de novos negócios de hospedagem e restauração

PROFESSORA: Ana Paula Spolon

 

 

ALUNOS:

Dóris Leina Ando

Fátima Perbeils Martins

Helena Barboza Silva

Nilza do Nascimento Pessoa

Maria Cristina Coelho de Oliveira

Maria Cristina Nogueras Gonzalez

Palmira Fernandes da Costa

  

CRIAÇÃO DE EMPRESA DE HOSPITALIDADE: Estudo de viabilidade

 

TEMA: Projeto de Moradia Estudantil para Universitários na cidade de Niterói no Estado do Rio de Janeiro

 Niterói

2011

 ESCOLHA DO TEMA:

          A opção pelo estudo voltado para a criação de um produto de hospitalidade/restauração destinado ao público universitário decorreu da identificação do universo de estudantes universitários em Niterói, município do Estado do Rio de Janeiro, no Brasil - onde se localiza a Universidade Federal Fluminense (ver anexo um figura 1) -, e da intenção de buscar atender às necessidades desse segmento, em função das deficiências percebidas, de maneira informal, na oferta de mercado.

 

FIGURA 1: Localização de Niterói no Estado do Rio de Janeiro

Fonte: www.ibge.gov.br/cidadesat/painel/painel.php?codmun=330330, consulta

em 21.08.2011

Através do presente estudo de viabilidade será desenvolvida a análise

dos cenários e tendências, voltada para a possível instalação do

empreendimento em questão, levando-se em conta a demanda potencial

identificada e o contexto sócio-econômico e ambiental.

FIGURA 2: Imagens da Universidade Federal Fluminense

Fonte: http://www.uff.br, consulta em 16.09.2011

 

 

 

 

1 - CARACTERÍSTICAS GERAIS DO MERCADO

1.1 A localização

 

FIGURA 3: Mapa da Região Metropolitana do Rio de Janeiro

 Fonte: http://www.google.com.br/search?q=regi

%C3%A3o+metropolitana+do+rio+de+janeiro, consulta em 21.08.2011

                O município de Niterói, com área de 134 kMc, está situado entre a

Baía de Guanabara (a oeste), o Oceano Atlântico (ao sul), o município de

Maricá (ao leste) e o município de São Gonçalo (ao norte). Faz parte da região

metropolitana do Rio de Janeiro, composta pela capital do Estado, a cidade do

Rio de Janeiro, e pelos municípios da Baixada Fluminense (Guapimirim, Magé,

Nova Iguaçu, Duque de Caxias, Belford Roxo, São João de Meriti, Nilópolis,

Japeri, Queimados, Seropédica, Paracambi, Itaguaí e Mangaratiba) e da

porção leste da região, na margem oriental da Baía de Guanabara (São

Gonçalo, Itaboraí, Tanguá e Maricá) (Anexos – Imagem 1) Sua população é de

487.462 habitantes, segundo os dados do CENSO 2010.

          O município é cortado pela rodovia BR 101, com a ligação com a cidade

do Rio do Janeiro (e suas vias expressas como a Linha Vermelha, a Linha

Amarela e a Avenida Brasil) através da Ponte Presidente Costa e Silva (Ponte

Rio Niterói), e com o município vizinho São Gonçalo, via Rodovias RJ 104 ou

BR 101, em direção a Itaboraí e Rio Bonito. Rumo à região dos municípios de

Maricá, Saquarema e Araruama, há a Rodovia RJ 106. Figuras em anexos 4:5

          Essas principais artérias são, em sua maioria, estradas

operacionalizadas por concessionárias que administram seus pedágios e sua

conservação, havendo projetos de melhorias em andamento como a

duplicação da BR 101, tendo em vista a existência de congestionamentos em

horários de grande movimento, a partir de Itaboraí em direção ao Rio de

Janeiro, nos horários da manhã, e no percurso inverso à tarde/noite.

          A ligação com a capital do Estado se faz também por meio do transporte

aquaviário, a partir das Estações localizadas nos bairros do Centro e de

Charitas, em direção ao Centro da cidade do Rio de Janeiro, na Praça Quinze.

Há embarcações tradicionais com capacidade para 2000 passageiros e

embarcações do tipo catamarãs modelo de dupla proa para 1300 pessoas,

além de catamarãs menores para até 420 pessoas. As viagens ocorrem em

intervalos entre 10 e 30 minutos, de acordo com os horários de maior ou menor

movimento, e o tempo de travessia é de aproximadamente 15 a 20 minutos. Os

usuários enfrentam problemas de grandes filas para acesso às estações,

extinção de alternativas de horários durante a madrugada, e também convivem

com a má conservação de embarcações antigas (as de novo modelo de dupla

proa oferecem o serviço de forma mais rápida e com maior conforto, mais são

insuficientes para atender à grande demanda). anexo figura6

 

 

          A cidade não possui aeroportos, mas conta com a proximidade da cidade

do Rio de Janeiro, da qual dista cerca de 17 km (considerando-se como ponto

de referência a Estação Rodoviária Novo Rio), utilizando-se de seus dois

terminais, podendo o acesso ser feito por linhas de ônibus intermunicipais, ou

através de taxis, com valores das corridas entre R$ 50,00 a R$ 70,00, no caso

do Aeroporto Santos Dumont, e em torno de R$ 100,00 para o Aeroporto Tom

Jobim.

          Está distante cerca de 454 km de São Paulo (SP), através das Rodovias

Presidente Dutra e Carvalho Pinto, 447 km de Belo Horizonte (MG), via BR

040, e 502 km de Vitória (ES), pela BR 101. figura 7 8 9 (anexo)        

 

               

O município está dividido em cinco regiões – Litoral da Baía, Norte,

Oceânica, Pendotiba e Leste - com um total de 48 bairros.

          O serviço de ônibus urbanos consiste no único meio de transporte

público intramunicipal. Há pouco menos de cinqüenta linhas em atividade,

todas operadas por empresas particulares. A maior parte dessas linhas de

ônibus municipais tem ponto final no Centro, no Terminal Rodoviário João

Goulart, ou passam pelo Centro. Os ônibus são, em sua maioria, de razoável

qualidade (alguns com ar condicionado e opções para pessoas com

deficiências), mas, em horários de grande movimento, atingem sua capacidade

máxima, com pessoas sentadas e em pé; há dificuldades em relação ao

trânsito, em geral, congestionado nesses mesmos horários, pela dificuldade de

escoamento do tráfego de veículos na chegada e saída da Ponte Rio - Niterói.

Os bairros Ingá, Boa Viagem e São Domingos, por estarem próximos ao

Centro, são atendidos por várias linhas originadas nos demais bairros mais

distantes.

          Há projetos para implantação de parte da Linha 3 do Metrô, que faria a

ligação com o município de São Gonçalo, com aproveitamento do leito de

ramal ferroviário existente para transporte de passageiros, mas em decadência,

o que desafogaria o trânsito no Centro de Niterói, com a diminuição da

circulação dos ônibus intermunicipais.

 

1.2. A Universidade Federal Fluminense

          Na região do litoral da Baía, localiza-se o Campus da Universidade

Federal Fluminense, nos bairros vizinhos da Boa Viagem, Centro, Gragoatá,

Ingá e São Domingos, em sua maior parte, e também em Icaraí, Vital Brasil e

Santa Rosa.         Anexo  FIGURA 10

:

 

                O bairro de São Domingos, onde se concentram as instalações da

universidade federal, está localizado na Zona Sul, é um dos mais antigos do

município e tem grande importância histórica. Suas ruas ainda preservam

exemplares da arquitetura do fim do século XIX. A localização, próxima da

cidade do Rio de Janeiro e do Centro favoreceram a ocupação e urbanização

ainda no período colonial. O bairro também sediava um porto de atracação e

abrigava um povoado em torno do largo de São Domingos, ainda no período

colonial. Em 1816, recebeu a visita do Imperador D. João VI que passou uma

temporada na região e mais tarde elevou-a a condição de Vila Real. Foi

também em São Domingos que morou José Bonifácio, amigo do imperador, na

rua que hoje leva seu nome.

           Em torno da atual Praça Leoni Ramos, prédios residenciais foram

construídos e abrigaram diversos nomes ilustres, bem como armazéns,

farmácias, colégios, gráficas e pensões. A construção da Companhia

Cantareira, um estaleiro para reparos e hoje um dos símbolos do bairro,

impulsionou o movimento do atracadouro e os serviços de transporte marítimo.

Hoje esses arredores são conhecidos popularmente como Cantareira, reduto

de diversão noturna, com vários bares, pubs e restaurantes em seus casarões

históricos, que reúnem jovens e estudantes, principalmente da Universidade

Federal Fluminense.

                                                 

1.3. Aspectos geofísicos locais

                O município apresenta clima quente e úmido, com temperaturas

médias entre 19°C (no inverno) e 26°C (no verão) e índices pluviométricos

entre 50 mm (em agosto) e 150 mm (em março), com concentração de chuvas

no período do verão e estiagem no inverno.

                O relevo é composto por maciços com altitude em torno de 400 m,

com formações na região Sudeste do município denominado Serra da Tiririca,

Serra do Malheiro e Serra do Calaboca, e por uma grande área de colinas em

direção ao interior da cidade, de baixas altitudes e topografia suavemente

ondulada, além de planícies costeiras entre os terrenos cristalinos e o mar.

                A vegetação está representada por coberturas vegetais, sobre alguns

maciços e colinas (mata secundária em manchas isoladas), de resquícios da

Mata Atlântica, em virtude da degradação da floresta nativa pelo processo de

ocupação e uso do solo ao longo dos anos (plantio de cana-de-açúcar, cultura

de café, produção de carvão vegetal e urbanização/arruamentos e instalação

de loteamentos e condomínios), sem demais exemplares significativos.

                Seus rios e a Baía da Guanabara se encontram visivelmente

poluídos, sofrendo lançamento de esgotos domésticos e industriais,

derramamento de óleo e recebimento de lixo, tudo isso contribuindo para a

contaminação das águas.

          A ocupação desordenada por favelas em topos de morros com fortes

declives, e solos compostos por fragmentos de rochas com pouca espessura,

traz problemas de estabilidade; há casos recentes de desmoronamento como o

do Morro do Bumba, noticiado amplamente pela imprensa. Em abril de 2010,

uma grande tragédia, onde quase 200 pessoas morreram após as chuvas que

causaram o desabamento de encostas. As casas do local foram construídas

em cima de um lixão desativado, num terreno fragilizado e que não suportou a

quantidade de chuvas de verão. anexo FIGURA 11,12

 

1.4. O histórico

1.4.1. A cidade

          Em área ocupada inicialmente com objetivo de manter a segurança da

Baía da Guanabara em 1573, denominada São Lourenço dos Índios, depois

elevada à categoria de Vila Real da Praia Grande, e, em 1834, à categoria de

cidade com o nome de Nictheroy (águas escondidas em tupi-guarani), e

tornando-se a capital da Província do Rio de Janeiro (com breve interrupção

entre 1893 e 1903, quando a sede esteve em Petrópolis) até 1975, após a

fusão dos Estados da Guanabara e do Rio de Janeiro, seu desenvolvimento

está atrelado à importância político-administrativa, ao longo da história:

- as atividades navais foram responsáveis pelo progresso, a partir do início do

século XIX, com embarcações impulsionadas por escravos, depois barcas a

vapor ligando Niterói ao Rio de Janeiro, e mais tarde mais confortáveis e

luxuosas;

- como capital recebeu melhorias como iluminação pública, abastecimento de

água, novos meios de transporte como os bondes, construção de parques e

praças, estação hidroviária, rede de esgotos, alargamento de ruas e avenidas

como a pavimentação da Alameda São Boa ventura, no Fonseca, e da Avenida

junto à Praia de Icaraí, no início do século XX, quando ganhou projeto de

urbanização;

- na segunda metade do século XX, se modernizou com a abertura da Avenida

Amaral Peixoto, que cortou o Centro da cidade, desmembrado em terrenos,

com o aterro da Praia Grande e os parcelamentos de áreas na região oceânica,

além da Avenida do Contorno, no Barreto, ligando a região portuária e

ferroviária ao centro de São Gonçalo;

- a partir de 1974, com a inauguração da Ponte Rio - Niterói intensifica-se a

ocupação do solo, com a especulação imobiliária, e o surgimento das

necessidades de novos investimentos em infra-estrutura;

- com a perda da condição de capital do Estado, precisou se readaptar e

buscar novas formas de desenvolvimento, através de projetos e programas que

resultaram na cidade atual (o aterro da Praia Grande, por exemplo, possibilitou

 

(Grandes obras de potencialidades econômicas e turísticas, como o Caminho

Niemeyer).

 

1.4.2. A Universidade

          Em 1960, a incorporação de cinco faculdades federais já existentes em

Niterói (Direito, Medicina, Odontologia, Farmácia e Veterinária), três escolas

estaduais (Engenharia, Serviço Social e Enfermagem) e duas faculdades

particulares (Filosofia e Ciências Econômicas), deu origem à atual

Universidade Federal Fluminense, passando a conferir a Niterói características

de uma cidade universitária.

          As unidades da universidade encontram-se nos campus do Gragoatá, no

bairro de São Domingos; do Valonguinho, no Centro; e da Praia Vermelha, no

bairro de Boa Viagem; a Faculdade de Direito, a Faculdade de Economia e o

Instituto de Artes e Comunicação Social situados no Ingá; a Faculdade de

Veterinária no Vital Brasil e a de Farmácia em Santa Rosa, a Reitoria em Icaraí

e o Hospital Universitário Antônio Pedro no Centro.

          A instituição é uma das mais renomadas do país ocupando, em janeiro

de 2011, o posto de 20ª instituição em excelência de ensino da América Latina,

14ª do Brasil e 2ª do Estado do Rio. No entanto, são muitos os problemas

enfrentados pela Reitoria e pelos universitários. Há dificuldades para

manutenção e conservação das instalações, para realizar a expansão exigida e

ampliar a oferta (não só para acompanhar as novas necessidades em termos

de números de alunos a atender, mas também para acompanhar a acelerada

mudança da tecnologia e do conhecimento, no mundo moderno), e para

realizar a conseqüente necessidade de atualização de pessoal e de

equipamentos. Os alunos enfrentam cursos, muitas vezes em horário integral,

desacompanhados de infra-estrutura de qualidade, relativa a salas de aula e

laboratórios devidamente equipados, a refeições e restaurantes e lanchonetes

ou outros locais para estudo ou, simplesmente, descanso em seus intervalos.

1.5 O entorno

          O bairro de São Domingos está ligado ao Centro da cidade pela Rua

Andrade Neves e pela Avenida Visconde de Rio Branco. Por serem pequenos

E muito próximos, São Domingos e os bairros vizinhos Ingá, Gragoatá e Boa

Viagem se confundem em sua geografia e história. FIGURA 14 

 

 

                O comércio local se compõe por açougues, lanchonetes e pontos de

táxi e ônibus, farmácias, lava-jatos e oficinas, e lojas de material de construção.

 

 

           Nas vizinhanças, há ateliers de artes plásticas, formando um corredor

cultural e artístico, reforçando o perfil cultural e artístico do bairro.

           A tendência atual do bairro é de verticalização. Muitos casarões antigos

estão sendo demolidos e prédios estão sendo construído, voltado

majoritariamente à classe média alta, atraída pela proximidade do bairro com o

mar, o Centro de Niterói e do Rio e dos principais pontos turísticos de Niterói.

          A região é composta também por residências de classe média, entre

prédios e casas antigas, que dividem o espaço com algumas casas

abandonadas.

          A favelização também já chegou ao local, ocupando morros que separam

a região dos seus bairros vizinhos.

          Também estão localizados na região o Solar do Jambeiro (um antigo

palacete do século XIX transformado em museu), o Restaurante Jambeiro, a

 

sede da empresa de energia Ampla, o Clube Canto do Rio, o Caminho

Niemeyer, o Museu Petrobras de Cinema e o Plaza Shopping.           FIGURA

15,16

         

 

 

 

1.6. Índices econômicos com dados comparativos

                A cidade de Niterói é um dos principais centros financeiros,

comerciais e industriais do Rio de Janeiro e vem recebendo um alto índice de

investimentos nos campos imobiliários e do comércio.

          Apesar de problemas como a favelização, a falta de segurança e o

trânsito super-congestionado (resultado do crescimento acelerado e da

especulação imobiliária, desacompanhados de planejamento urbano), segundo

os dados do censo do IBGE 2010, a cidade é a que possui a maior renda per

capita domiciliar do Brasil, com média de 2 031 reais.Figura 17;18  

 

          Entre as principais atividades econômicas do município estão os

serviços, a administração pública e a indústria de transformação.

          Através da adoção de estratégias voltadas para suas vocações

econômicas, houve recuperação de sua tradicional indústria naval e a

alavancagem de negócios nos setores de pesquisa tecnológica e científica, da

construção civil, do comércio, do turismo e, conseqüentemente, forte impulso

no setor de serviços.

          Nos últimos anos, Niterói vem funcionando como ponto de apoio às

cidades produtoras de petróleo do país. Por sua localização privilegiada entre

as duas maiores bacias de petróleo e gás natural do Brasil - Bacia de Campos

e de Santos -, o município tem importância estratégica para o crescimento

nacional do setor.

          Os investimentos na qualificação da mão de obra impulsionaram o

desenvolvimento do município que está entre os 100 melhores do Brasil para

negócios. Somente no setor de petróleo, de acordo com o Instituto Brasileiro de

Petróleo e Gás (IBP), a região responde por 70% do parque instalado

fluminense, concentrando empresas de off-shore e estaleiros.Figura

19;20 ;21   

 

 

 

                 De certa maneira, Niterói continua polarizando os municípios

próximos e vizinhos (São Gonçalo, Maricá, Itaboraí e Rio Bonito), que formam

um conjunto com uma dinâmica econômica e urbana própria, na porção leste

da Região Metropolitana do Rio de Janeiro, demandando planejamento urbano

e políticas públicas próprias. Esses municípios, por sua vez, possuem relações

com aqueles que compõem a Região dos Lagos, exigindo também uma

avaliação conjunta em termos de escoamento de produção ou de alavancagem

de negócios. Figura 22;23;24                

 

                                  Da análise da evolução dos dados populacionais e econômicos,

pode-se concluir, a permanecer a tendência de desenvolvimento econômico,

que haverá atratividade cada vez maior pelo município em função dos

negócios, e, conseqüentemente, em relação ao aperfeiçoamento necessário

para fazer frente às exigências do mercado. A Universidade terá que

acompanhar esse desenvolvimento com expansão de suas atividades, de

modo a atender à procura por maior qualificação profissional, ou seja, ao

incremento provável da demanda.

 

 

 

 

1.7. Índice de Desenvolvimento Humano Municipal – IDH-M

          Já em 2000, em relatório divulgado pelo Programa das Nações Unidas

para o Desenvolvimento- PNDU, Niterói apresentou um Índice de

Desenvolvimento Humano entre os mais elevados do país (o terceiro lugar

dentre os 5.700 municípios brasileiros), de acordo com os padrões da ONU.

Nesse índice foram conjugadas informações de âmbito demográfico, cultural e

econômico, comparando mundialmente a concretização de necessidades

humanas básicas e prioritárias. O indicador levou em consideração a

esperança média de vida para medir a longevidade, a taxa de analfabetismo

para medir o nível de instrução, e o PIB-Produto Interno Bruto per capita como

indicador de rendimento.

          Agora, novamente em 2010, em relatório recentemente divulgado, foi

confirmada a terceira posição no ranking, que combina agora três dimensões:

expectativa de vida ao nascer (vida longa e saudável), acesso ao

conhecimento (anos médios de estudo e anos esperados de escolaridade) e

PIB per capita (padrão de vida). A leitura dessa classificação nos leva a

entender que o morador de Niterói tem boa qualidade de vida, baseada nos

quesitos de longevidade, educação e renda, e que tais resultados provem de

programas sociais desenvolvidos com estes objetivos. Figuras 25; 26;

 

 

  

 

                Em ranking elaborado pela Fundação Getúlio Vargas-FGV, com base

nos dados do Censo demográfico de 2010, Niterói aparece em primeiro lugar

entre os municípios mais ricos do país, com 30,7% de sua população inserida

na classe A.

 

1.8. Infra- estrutura

  Da análise da infra-estruturar existente na região, com relação aos serviços

necessários à operacionalização de empreendimentos da natureza do

estudado, identificamos a presença de instituições de ensino com programas

regulares de formação técnica e superior e de cursos livres e escolas de

formação em idiomas estrangeiros, com aumento da oferta em função dos

eventos da Copa e dos Jogos Olímpicos, configurando a existência de fontes

formadoras de mão-de-obra e afins, em nível de:

          . cursos livres no SENAC Unidades Niterói ou Rio de Janeiro:

– Camareira em Meios de Hospedagem (limpeza, higienização, arrumação

e reposição de materiais em apartamentos);

– Comissário Offshore (respeito às normas de segurança, meio ambiente e

saúde, garantindo sua integridade física e de seus colegas);

– Etiqueta, Cerimonial e Protocolo (organização e execução de

procedimentos de cerimonial nos eventos);

– Gestão de Pousadas e Pequenos Meios de Hospedagem;

– Supervisão de Governança (liderança em hotéis e responsabilização pelo

bem-estar dos hospedes);

– Técnicas de Recepção em Meios de Hospedagem (recepcionista em

hotéis, pousadas e navios);

. cursos técnicos na FAETEC- Fundação de Apoio à Escola Técnica do

Estado do Rio de Janeiro;

. cursos de graduação em universidades particulares nas cidades mais

próximas como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, e em

universidades particulares em Niterói, onde há também, na universidade

federal, o curso de Hotelaria;

. cursos de pós-graduação em convênios firmados com as universidades,

para diversas áreas, especialmente em gestão.

          Em relação à infra-estruturar básica, o município conta com água tratada

e 75% do seu território é coberto com tratamento de esgoto.

 

1.9. Vocação do local

          A universidade federal representa um atrativo da cidade na medida em

que têm tradição e boa conceituação no mercado, é gratuita, possui boa

estrutura e localização e oferece grande número de vagas em cursos variados

de graduação e também de pós-graduação, com perspectivas de crescimento

nos próximos anos de forma a acompanhar o desenvolvimento previsto para a

região em termos de negócios e serviços, relativos às atividades econômicas e

também aos eventos da Copa e das Olimpíadas.

 

          A cidade acolhe pessoas das mais variadas procedências com a

motivação de se hospedar durante a semana para freqüentar os cursos na

universidade, retornando a origem, em geral, nos finais de semana. Se isso

ocorria somente para origens de maior distância em relação a Niterói, cada vez

mais há procura por locais para estadia por parte daqueles que moram em

locais não tão distantes geograficamente, mas com tempo de percurso

demasiadamente longo, em função de congestionamentos do trânsito entre as

regiões.

          Como pólo universitário acolhe também outros integrantes do meio

acadêmico como os professores e palestrantes, em função de convênios ou

projetos.

          Embora se verifique a tendência de interiorização dos cursos de

graduação (a universidade mantém pólos em cidades do interior do Estado),

ainda é pequeno o número de vagas ali ofertadas, fazendo com que as

pessoas continuem precisando deixar as suas cidades em busca das vagas em

Niterói.

          A cidade precisa oferecer locais para abrigar essas pessoas, que

atualmente optam por pensões, apartamentos alugados/compartilhados, Casa

do Estudante e vagas ofertadas em residências previamente cadastradas.

          Essas pessoas chegam em geral por via rodoviária, pelas estradas

BR101 ou RJ 106, via Rodoviária ou Terminal Rodoviário no Centro da cidade,

ou aquaviário, a partir da cidade do Rio de Janeiro, proveniente de sua cidade

de origem.

          A cidade tem também a característica de estar próxima a um grande

centro com todas as suas vantagens, inclusive propiciar a futura

empregabilidade, mas ainda com a imagem de local mais calmo e menos

violento, o que atrai os interessados como opção para moradia.

          Entre os atrativos naturais, há 11 quilômetros de praias como

Camboinhas, itacoatiara, Piratininga, Itaipu e Sossego, na região oceânica, e

Icaraí, São Francisco e Charitas na Baía da Guanabara, e a Serra da Tiririca,

na divisa com o município de Maricá, com opção de trilhas para

caminhadas.Figura 27;28;29;30

                 Na arquitetura, destacam-se o Complexo dos Fortes (Imbuí, Barão

do Rio Branco, Pico, Gragoatá e Fortaleza de Santa Cruz), conjunto grandioso

que funcionou como proteção da Baía de Guanabara, o Museu de Arte

Contemporânea e as outras obras, algumas ainda em construção, que

compõem o Caminho Niemeyer (Estação das Barcas das Charitas, a Praça JK,

o Memorial Roberto Silveira, o Centro PETROBRAS de Cinema, o Teatro

Popular e a Fundação Oscar Niemeyer), e os prédios históricos que compõem

o conjunto arquitetônico da Praça da República (Câmara Municipal, Liceu Nilo

Peçanha, Palácio da Justiça e Biblioteca Pública), além do Solar do Jambeiro e

o Teatro Municipal João Caetano.

 

Há, ainda, o Parque da Cidade, reserva biológica e florestal do município numa

altitude de 270 metros, ocupando uma área de 149 mil m², com um mirante de

onde pode-se ter uma visão panorâmica da Região Oceânica, de Icaraí, da

Baía da Guanabara, em toda a sua extensão, e do mar aberto. local para

caminhadas e voos de asa delta, e também Shoppings, cinemas e teatros.

          Embora a rede hoteleira venha se expandindo, a maioria dos turistas de

lazer vêm a Niterói somente como uma extensão de seu passeio ao Rio de

Janeiro, se hospedando lá. Hoje, a cidade concentra em seus meios de

hospedagem pessoas em viagens de negócios ou a trabalho, especialmente na

área de petróleo e gás, o que vem conferindo à cidade a potencialidade para o

turismo de negócios e eventos, com tendência a grande incremento após a

instalação do Complexo Petroquímico- COMPERJ, em Itaboraí, cuja

construção está em andamento.

 

 

1.10. Legislação ambiental

          Em relatório contendo análise de respostas referentes a estudo de

competitividade como destino turístico, realizado pela Fundação Getúlio

Vargas-FGV, o SEBRAE e o Ministério do Turismo, Niterói teve analisado o

quesito “aspectos ambientais” , onde foram considerados a estrutura e

legislação municipal do meio ambiente, as atividades em curso potencialmente

poluidoras, a rede pública de distribuição de água e de coleta e tratamento de

esgoto, a coleta e destinação pública de resíduos. Alcançou 77,8 pontos na

escala de 0 a 100, pela existência de uma secretaria municipal com atribuição

de coordenar e incentivar a preservação do meio-ambiente, e também de

Código ambiental municipal, contra o qual não há ação judicial pública, e pela

atividade de um conselho municipal de meio-ambiente, com disponibilidade de

um fundo municipal com essa finalidade; para elevação do índice também

influíram a adoção de campanhas periódicas para o uso racional e econômico

da água, a existência de sistema público de coleta de esgoto e de rede pública

de distribuição de água, direcionamento e tratamento de resíduos hospitalares,

coleta seletiva de lixo e adoção de campanhas de educação periódicas.Não há

entretanto estação de tratamento de água para reutilização e o destino público

dos resíduos é fechado sem tratamento.Figura 31;

                                    

 

  

              

O Código Municipal Ambiental dispõe, em seu Capítulo III, sobre o zoneamento

ambiental, definindo áreas de restrição à ocupação urbana, de conservação ou

preservação da vida silvestre, de proteção ou recuperação ambiental, de

produção mineral ou de especial interesse ambiental. Trata, ainda, de questões

como a avaliação de impactos ambientais, os programas educacionais, o

controle da poluição sonora, do ar e das águas, e prevê o incentivo a ações de

preservação ambiental.

1.11. Incentivos municipais

                De acordo com a Lei 1689/98, publicada no Diário Oficial de

16.12.1998, há isenção de Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU, pelo

prazo de dez anos, contados do mês seguinte ao da data da emissão do aceite

de obras, respeitando o disposto no artigo 13 da Lei 480/83, de 24/11/83, as

novas edificações destinadas a hotéis, pousadas e similares,reconhecidas

como relevante interesse turístico.

1.12. Conclusão

          A tendência de crescimento e desenvolvimento do município – de acordo

com análise de seus índices econômicos - aponta para a necessidade de

incremento da capacitação da mão-de-obra local, e, em consequência, para a

expansão das

atividades da Universidade, e também da demanda por moradia estudantil,

confirmando a pertinência da oferta do produto através do empreendimento em

questão.

          A infraestrutura básica da região favorece a implantação do negócio,

com facilidades para o abastecimento de insumos, em função da localização do

município, próxima a grandes centros, com vias para escoamento, e, ainda, na

área de capacitação, com opções diversificadas para treinamento de pessoal

em vários níveis.

          De acordo com os dados coletados, não há impedimentos legais ou

ambientais para a implantação do empreendimento.

 

2. LOCALIZAÇÃO

 

2.1. O local

O local disponível para instalação do empreendimento se encontra no

bairro de São Domingos, nas Ruas Hernani Pires de Mello e Visconde do Rio

Branco, em posição centralizada entre dois dos principais  Campus da

Universidade Federal Fluminense, o Campus do Valonguinho e o Campus do

Gragoatá.

 

 

Trata-se de área que engloba o prédio tombado pela Prefeitura

Municipal de Niterói, situado na esquina das duas ruas citadas acima, onde

funciona a Casa do Estudante Fluminense, e seu terreno vizinho onde há casa

que serve como Posto de Coleta de lixo reciclável e estacionamento de

veículos de passeio, ambos de responsabilidade da empresa de energia

Ampla. Figura 32;33

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

FIGURA 34: Localização do empreendimento

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. As características físicas da área

 

2.2.1. A edificação

A Casa do Estudante Fluminense tem como endereço a Rua Hernani

Pires de Mello n° 2, em prédio de dois pavimentos sobre porão alto, com área

aproximada de 270 m², com fachadas no limite do lote, este em formato de L,

com aproximadamente 440 m², onde há mais dois prédios anexos, ambos com

apenas um pavimento e área aproximada de 80 m².

 

                          O seu tombamento em 1996 (Decreto 7448) pela Prefeitura de

Niterói se deu mais pela sua importância histórica como moradia estudantil, e

nem tanto pelo exemplar arquitetônico, edificação típica da segunda década do

século XX.

           

 

Hospeda estudantes carentes desde 1925, acolhidos então pela sua

antiga proprietária, e, a partir de 1949, com a criação efetiva da Casa que

passou a ser administrada pela Secretaria de Educação e Cultura do Estado do

Rio de Janeiro, com a finalidade de prestar assistência e oferecer hospedagem

e alimentação a alunos que buscavam formação profissional em Niterói, com

poucas condições para se manter. Em 1968, o Estado passou a ser o

proprietário da Casa, permutada em 1978 com a Cia Brasileira de Energia

Elétrica, mas mantida a administração da Secretaria de Educação, hoje

funcionando em parceria com a Universidade Federal Fluminense abrigando

cerca de 30 de seus alunos.

O prédio principal, embora tenha recebido reforma em 2004/2005 (para

recuperar o seu espaço e para ampliar áreas), e venha recebendo manutenção

periódica, após passar por alguns anos de má administração e degradação,

ainda carece de obras e reparos, especialmente no que se refere à sua

cobertura.  Hoje, o primeiro andar abriga salão de convivência, salas de estudo

e de informática e cozinha; no segundo andar ficam seis quartos femininos e

um banheiro coletivo. Nos anexos existentes na parte dos fundos do terreno,

estão a lavanderia, o depósito, sete quartos para rapazes, banheiro coletivo e

jardim.

 

2.2.2 O terreno

 

          O terreno vizinho à Casa do Estudante é plano e retangular, com cerca

de 1000 metros quadrados e endereço à Rua Visconde do Rio Branco n° 731,

possuindo edificação de dois pavimentos (posto de coleta de lixo), além de

pequeno escritório e portaria do estacionamento.

 

 

2.3. As condições de acesso ao local

O acesso ao local do empreendimento se faz através das Ruas

Visconde do Rio Branco e Professor Hernani Pires de Mello, ambas vias

pavimentadas,  bem sinalizadas, com grande circulação de veículos de

passeio, caminhões e ônibus municipais e intermunicipais (Rio-Niterói), a

primeira com fluxo dos bairros de Icaraí e Ingá em direção ao Centro, e a

segunda com o fluxo inverso. Figura 35

 

 

FIGURA 35: Sinalização do fluxo em frente a Casa do Estudante

Fonte própria

 

 

Pode-se chegar a partir da Estação das Barcas ou do Terminal João

Goulart, no Centro de Niterói, em cerca de dez minutos a pé; a partir de um dos

dois Campus da Universidade Federal Fluminense - Valonguinho e Gragoatá -

pode-se chegar também caminhando de dez a quinze minutos. Do Terminal

Rodoviário de Niterói até o local há linhas de ônibus, com um trajeto em torno

de vinte minutos. Há também linhas que fazem o trajeto Rio de Janeiro-Niterói,

que podem trazer pessoas da Rodoviária Novo Rio, na cidade do Rio de

Janeiro, o mesmo ocorrendo em relação aos Aeroportos também no Rio de

Janeiro.

O local está inserido em trajeto diariamente percorrido pelos estudantes

da Universidade Federal Fluminense, entre dois de seus principais campus, -

Valonguinho e Gragoatá -, e também próximo ao Campus da Praia Vermelha,

no bairro de Boa Viagem. Figura37 

 

 

2. 4. A legislação

 

                As normas referentes ao zoneamento constam do Plano Diretor do

Município (lei 1157, de 29.12.1992, modificada pela Lei 2123, de 04.02.2004),

estabelecendo a divisão do solo em Zona Urbana (adequada e destinada à

expansão da cidade) e Zona de restrição à ocupação urbana (condições físicas

adversas e/ou de importância para preservação do meio-ambiente), definindo a

possibilidade de delimitação de Áreas de especial interesse (social, ambiental,

econômico ou urbanístico).

Prevê em suas diretrizes de desenvolvimento econômico o

estabelecimento de mecanismos de cooperação com a Universidade Federal

Fluminense, nas áreas científica e tecnológica, e nas diretrizes das atividades

industriais, comerciais e de serviços, o estímulo à atividade comercial e de

serviços no centro da cidade, com vistas à sua revitalização.

Trata, ainda, da divisão do município em regiões de planejamento com o

estabelecimento do modelo de uso e ocupação do solo, de acordo com

diagnóstico ambiental/viário, estando o local do empreendimento inserido na

chamada Região das Praias da Baía.

Quanto ao uso e ocupação do solo, o Plano Diretor define as variáveis a

serem consideradas nas edificações, como cota de controle de densidade,

número de unidades habitacionais, taxa de ocupação do lote, gabarito de

altura, taxa máxima de impermeabilização do lote, número de vagas para

estacionamento, limite de profundidade de ocupação, afastamentos e recuos,

faixa não edificáveis e prismas de ventilação e iluminação.

Em consulta prévia realizada, em 14.09.2011, junto ao Departamento de

Urbanismo da Prefeitura Municipal de Niterói, foram identificados os

parâmetros urbanísticos permitidos para a Região das Praias da Baía e, mais

especificamente, para a Fração Urbana CT13, onde se localiza a área

estudada, conforme Tabela 2, a seguir anexada, contida no Anexo II da Lei de

Edificações 1967/2002; a Tabela 12, também anexada, do Anexo II, da mesma

Lei, estabelece a quantidade mínima exigida de vagas de estacionamento.

Figura 38;39;40;41

 

Em seu artigo 92, o Plano Diretor define que as edificações de uso

hoteleiro podem se instalar em qualquer local da cidade, exceto em áreas de

conservação ou proteção ambiental.

O Plano também normatiza projetos de

reconstrução/recuperação/modificação de uso de prédios tombados, que ficam

sujeitos à aprovação conjunta da Secretaria de Urbanismo e Controle Urbano e

de Cultura. O assunto consta da Lei 2575, de 09.07.2008, que cria condições

de incentivo ao aproveitamento e conservação de prédios tombados,

estabelecendo parâmetros para alterações físicas nas edificações, como

aproveitamento de sótão, criação de novos pisos no interior/mezaninos e

condições de ventilação e iluminação.

Quanto a normas relativas a atividade hoteleira, o Decreto 1830/1971,

de 19.02.1971, estabelece parâmetros para regulamentar as edificações do

tipo hoteleiras, com o estabelecimento de áreas mínimas para determinados

ambientes, exigências relativas a instalações sanitárias e de proteção contra

incêndio.

Dos dados coletados, percebemos que a área em estudo está

localilzada em zona urbana, não classificada, portanto, como de restrição à

ocupação urbana e nem como área de especial interesse, conforme

demonstram os mapas a seguir.

Além disso, o reconhecimento pelo Município da importância da

Universidade, no processo de desenvolvimento da cidade, demonstra a sua

disposição de estabelecer mecanismos de cooperação.

O estímulo à revitalização do Centro da cidade e seu entorno, tendência

em várias grandes cidades, também parece fazer parte dos planos da

Prefeitura do município, a julgar pela preocupação com a demarcação de áreas

de especial interesse turístico e urbanístico, como as do Caminho Niemeyer e

da Orla das Praias da Baía.

Quanto a trabalhar com um prédio tombado, embora haja necessidade

de aprovação de projetos junto a secretarias municipais, parece haver

flexibilidade para possíveis adaptações no seu interior, resguardadas, é claro,

as características da construção.

 

 

2.5. A vizinhança

A área de influência imediata do local escolhido, dadas as características

do projeto pretendido, é aquela compreendida basicamente nos trajetos

realizados para deslocamento entre os vários Campus da Universidade,

concentrados na mesma região, e considerada a vocação natural do bairro de

São Domingos, e seus vizinhos Centro, Boa Viagem e Ingá, vinculada à

atividade universitária.Foto 01;02;03

 

 

O uso predominante do solo, no entorno dos campus universitários, é

residencial, representado por casas de um ou dois pavimentos, algumas

dispostas em vilas, e prédios variando de três a quinze andares, os mais altos

de construção mais recente e instalados, em geral, após demolição das casas

antigas; há pouca disponibilidade de terrenos livres para novas

edificações .Foto04;05 

                 

O comércio local está instalado em casas antigas ou lojas no pavimento

térreo dos edifícios residenciais, voltadas para as calçadas. Há lojas de

material de construção, de produtos para animais, de veículos, mas,

principalmente, papelarias, copiadoras, lan-houses, bares/lanchonetes e

restaurantes a quilo, além de banca de jornal e revistas e posto de gasolina

(não foi identificado comércio de ambulantes).Foto06

 

 

 

 

 

O maior shopping da cidade (rede Plaza) fica próximo do terreno,

oferecendo todo tipo de lojas comerciais ou de prestação de serviços, além de

cinema, caixas automáticos de bancos e praça de alimentação. Nas suas

proximidades, está o Teatro Municipal, com programação variada,

contemplando também as promocionais, a preços populares.Foto 08

 

 

 

 

 

O chamado pólo gastronômico da Cantareira está em frente à entrada

do Campus do Gragoatá, ao redor da Praça Leoni Ramos, onde se concentram

bares e restaurantes e casa noturna, para o divertimento da população jovem

universitária, à noite.Foto

09;10                                                                             

 

                                                    

                                              

                                                                                                                

As empresas de energia Ampla/Endesa estão instaladas no bairro, em

grande sede em construção moderna .Foto 11 

 

 

 

                O Clube Canto do Rio, tradicional na cidade, se localiza bem próximo

do local, mas suas instalações demonstram necessidade de conservação,

provavelmente não realizadas pelas dificuldades por que passam os clubes

associativos, abrindo, inclusive seu espaço à comunidade com serviços de

academia, festas ou shows.Foto12

 

 

 

No bairro há também igrejas e loja maçônica, além de escolas públicas

de ensino regular tradicionais, Faculdade Maria Thereza e o Centro Petrobras

de Cinema, em construção.Foto 12

 

 

 

À frente do terreno, pela Rua Visconde do Rio Branco, há extensa área

administrada pela Prefeitura, onde se encontra instalada a sua Secretaria de

Esportes, com quadras, campo de futebol, palco para shows e área para

eventos ao ar livre, área gramada, arborizada e cercada. Entre essa área e a

Baía, há a estrutura do departamento de Educação Física da Universidade –

piscina, quadra coberta, campo de areia, pista de atletismo e pista para corrida

e caminhada.Foto13

 

 

 Beirando a orla, pode-se visualizar o Caminho Niemeyer. A proximidade

com a Baía e a arborização na região amenizam os efeitos do calor no verão,

tornando o ambiente mais atrativo e agradável.Foto14

 

 

 

 

Há relativa proximidade com áreas de favelas como o Morro do Estado,

no Centro, e o Morro do Palácio, no Ingá.

A Universidade realiza seu programa de expansão, com várias obras em

andamento, de reformas de antigos prédios e construção de novos, além do

desenvolvimento de projetos de acessibilidade e desenvolvimento de

atividades esportivas.

Há locais para estacionamento no entorno da estação das Barcas,

inclusive subterrâneo e também no Plaza Shopping. Foto15

 

 

 

O local apresenta grande movimentação de pessoas de dia e à noite, em

função das atividades da universidade, onde professores e alunos realizam

trajetos entre os campus ou em direção às suas residências, percorrendo locais

ermos, que oferecem risco de assaltos, conforme registros na imprensa local.

Os trajetos estão sinalizados: placas indicam a direção a seguir para os

bairros vizinhos, há semáforos nos principais cruzamentos e faixas de

pedestre. As calçadas em vários pontos são irregulares, afunilando a

passagem do pedestre; o calçamento não é bem cuidado, com falhas que

dificultam a circulação e sujeitam o pedestre a quedas.Foto 16

 

 

A limpeza urbana ocorre principalmente em horários noturnos, para

evitar transtornos ao trânsito; há poucas latas coletoras de lixo nos trajetos

percorridos.

Há excesso de velocidade em alguns trechos, especialmente na Avenida

Visconde do Rio Branco, que liga o Centro/Estação das Barcas ao Campus do

Gragoatá, com risco de atropelamentos em função do grande número de

estudantes que ali circulam; a universidade não oferece transporte alternativo

dentro dos seus campus.

O material de publicidade utilizado pelo comércio em geral é

diversificado em excesso, provocando grande confusão visual.

A qualidade dos serviços é razoável no que diz respeito à diversidade da

oferta, mas no quesito atendimento, tanto no comércio como nas prestadoras

de serviço, parece haver pouca qualificação.

 

 

2.6. A infaestrutura

2.6.1. Do local

                O bairro é atendido por infraestrutura básica, contando com serviços

de água e esgoto encanados, energia elétrica e telefonia, administrados por

concessionárias, e de limpeza e de coleta de lixo (com opção para coleta

seletiva, se solicitado), prestados por empresa vinculada à Prefeitura.

                Quanto aos serviços de saúde, há o Hospital Universitário Antônio

Pedro (Rua Marques do Paraná, Centro), o Hospital Estadual Azevedo Lima

(Rua Teixeira de Freitas, Fonseca) e outros da rede particular, que atendem

pelos convênios dos planos de saúde como o Hospital de Clínicas de Niterói

(Rua La Salle, Centro) ou o Hospital Santa Cruz (Rua Dr Celestino, Centro).

                Há quartel do Corpo de Bombeiros (Rua Marques do Paraná,

Centro), com equipamentos e veículos destinados aos procedimentos contra

incêndio e de socorro em ambulâncias.

                A segurança pública está representada por suas delegacias, as mais

próximas a 76ª. (Rua São João, Centro) e a 77ª. (Rua Lemos Cunha, Icaraí).

                Na área de alimentação, há opções gastronômicas como o

restaurante universitário, que oferece refeições a preços subsidiados, pensões

com pratos prontos, restaurantes a quilo, além da praça de alimentação do

shopping.

                No Centro, há várias agências bancárias, com distribuição de caixas

automáticos em pontos estratégicos, inclusive na própria universidade.

 

2.6.2. Da Universidade

 

          As condições locais, em sua maioria, favorecem a atratividade do local

como destino com objetivo de cursar a universidade pública. No entanto, a

infraestrutura básica oferecida pela universidade apresenta inúmeras falhas e

não atende às expectativas dos usuários.

          Há dificuldades para acesso de pessoas com deficiência (pisos

irregulares, grandes distâncias a percorrer entre os prédios), a sinalização é

deficiente em alguns locais, dificultando o deslocamento das pessoas.

          A limpeza, a cargo de empresas terceirizadas, não recebe o devido

acompanhamento e não ocorre a contento, seja nas áreas internas (pisos,

janelas e portas, banheiros) ou nas externas (jardins, calçadas).

          Não há transporte universitário para deslocamento de alunos entre os

campus.

          A oferta de alimentação se resume à oferecida pelo restaurante

universitário no almoço e no jantar; as instalações do refeitório são limpas, mas

o serviço se resume a um cardápio básico, com opção única de refeição diária.

O preço é atrativo (R$ 0,70/refeição), mas as filas na entrada são longas,

demandando tempo de espera em torno de uma hora para o atendimento.

          Nos prédios, os elevadores apresentam problemas de manutenção

periodicamente.

          Não se identifica programas de reciclagem ou de reaproveitamento de

recursos.

          Não há sistema de escaninhos para guarda de material didático pelos

alunos, a não ser para os alunos do curso de educação física;

          Em alguns prédios, não há previsão de locais para descanso em

intervalos de aula e os estudantes acabam por se aglomerarem nos

corredores, atrapalhando a circulação e tumultuando o ambiente.

 

2.7. Conclusão

          Conclui-se que a implantação do novo negócio poderá promover a

revitalização e a divulgação do prédio da Casa do Estudante Fluminense – uma

vez que, se prédio tombado, presume-se que de valor histórico – permitindo a

sua integração com o bairro e a cidade, e o seu uso pela população, ou ao

menos parte significativa dela, uma vez que abrigar cerca de trinta alunos a

cada ciclo de curso parece ser um uso menos importante do que a construção

mereceria ter.

          Agregando a esse prédio o terreno vizinho, poderão ser criadas

condições para atender a demanda por hospedagem temporária, através de

projeto que, além da localização privilegiada de proximidade aos campus da

Universidade Federal Fluminense, mas também em região central, com

infraestrutura de serviços, transporte, comércio, saúde e lazer, ofereça opção

de moradia estudantil de qualidade, atendendo aos anseios de estudantes e

familiares, a preços compatíveis com o mercado.

          A localização privilegiada em relação aos campus também pode vir a

compatibilizar o projeto desejado com a demanda por espaço para laboratórios

de hospedagem e alimentos e bebidas para o curso de Hotelaria, ou, até

mesmo, vislumbrar a possibilidade de criação de um futuro hotel-escola.

 

3. OFERTA/DEMANDA

 

3.1. Análise do universo concorrencial

          A análise foi iniciada a partir da busca pela identificação das opções

oferecidas pelo mercado para a demanda de moradia estudantil, na região

geográfica imediatamente vizinha ao local do empreendimento em questão,

correspondente à área de influência em torno do Campus da Universidade.

Não foram identificados agentes econômicos que ofereçam produtos e

serviços com as características do empreendimento em questão e com imagem

similar à pretendida. No entanto, existe oferta direcionada para o segmento-

alvo – estudantes universitários que moram em outros municípios – através de

diferentes alternativas, que analisaremos como concorrentes.

As características do segmento-alvo foram entendidas como:

- a motivação para estarem na cidade a partir do êxito no exame Vestibular, ou

seja, estudar em uma universidade pública de qualidade;

- a necessidade de otimizar as despesas com moradia, que se estenderão por

um período longo em torno de quatro ou cinco anos, duração da maioria dos

cursos oferecidos;

- a busca por proximidade do campus universitário, onde estarão mais

familiarizados como o ambiente e onde se concentram seus hábitos de

consumo (cinema, bares, faculdades, shopping), oferecendo também o

deslocamento rápido e a baixo custo;

- a procura por satisfação de necessidades básicas, com um nível de

instalações e serviços resumidos a local para dormir, descansar e alimentar-se,

uma vez que a maior parte do tempo estará direcionada para o objetivo

principal acadêmico, nas instalações da universidade.

3.2. Investigação do comportamento dos concorrentes

 

           Nas pesquisas de campo realizadas, identificamos tipos de moradia

adotadas pelos estudantes: pensões, apartamentos alugados compartilhados

por mais de um estudante, hotéis, vagas em casas cadastradas pela

universidade, vagas na Casa do Estudante concedidas através da assistência

social, ou, ainda, vagas em casa de parentes.

          Para pesquisa da oferta, foram visitados os empreendimentos e

realizadas entrevistas, onde foram extraídas as informações a seguir

transcritas. 

3.3. Informações básicas de locais de hospedagem existentes 

3.3.1. Casa do Estudante (alojamento tradicional na cidade, para estudantes

da universidade, mediante aprovação em avaliação de cadastro sócio-

econômico feita pelo serviço de assistência social):

 

Casa do Estudante - R Prof Hernani Pires de Mello, 2 - São Domingos  

Uhs pessoas/UH tx ocupaçãoWC

coletivorefeições

uso

cozinhagênero R$/mês

13   4 a 6 80%  sim  sim  sim misto 0,00

 

3.3.2. Pensionatos (em geral casas antigas com disponibilidade de quartos,

oferecidos de forma individual ou coletiva, através de troca monetária):

Rua Noronha Torrezão - Santa Rosa - tel 2711 22626

Preço: apartamento individual por R$ 450,00 e apartamento compartilhado por

R$ 370,00

Serviços incluídos: café da manhã e almoço, uso de internet

 

 

 3.3.3. Moradias cadastradas na Universidade (pessoas que tem

disponibilidade de espaço em imóveis de sua propriedade, em geral nas suas

próprias residências, e que se cadastram na universidade, a fim de conferir

maior segurança a quem chega de outra cidade, e se dispõem a receber os

estudantes universitários, através de troca monetária):Foto17

 

 

 3.3.4. Hotéis e Pousadas

 

Hotéis/PousadasUHs leitos

tx

ocupação  tarifa serviços oferecidos

Niterói Palace Hotel 62 124 100% single R$ 210ar condicionado, tv a

cabo, minibar,

R Andrade Neves,134

- Centro     

double R$

260

estacionamento, café

da manhã

tel 2620 2155       Triple R$ 320  

Plaza Hotel 49 98 100% single R$ 170ar condicionado, tv a

cabo, minibar,

R São Sebastião, 118 Centro    double R$

230

estacionamento, café

da manhã

tel 2620 8008       triple R$ 280  

        suite R$ 250  

Hotel Cantareira 30 60 100% single R$ 200Ar condicionado/

ventilador de teto,

R General Osório, 62

– São Domingos     

double R$

240

Tv, interfone,

frigobar, 

tel 36041681       triple   R$ 280internet gratuita, café

da manhã

tarifas especiais para pessoas vinculadas a UFF - single R$ 140- double R$ 180 -

triple  R$ 210

 

 

 

 

 

 

Foto: 18

3.3.5. Apartamentos alugados (em geral compartilhados por mais de um

estudante, mediante divisão de despesas do aluguel e taxas):

 

Apartamentos alugados 1 ou 2 quartos nas proximidades da Universidade,

conforme oferta dos Classificados de jornal local

 

Aluguel faixa de preço entre R$ 800,00 e R$ 1.600,00  

Taxas – IPTU +

condomínio

Valor aproximado em torno de R$ 1.000,00

 

 

 

 3.4. Informações básicas de locais de hospedagem em fase de planejamento:

 

Nome: Moradia Estudantil da Universidade Federal Fluminense

Endereço: Campus do Gragoatá, em fase de construção

Capacidade de atendimento: 360 alunos

Quantidade de unidades habitacionais: 100 UHs (vinte alas com cinco quartos

cada), distribuídas em dois pavimentos, com acessos por escadas, sendo oito

unidades projetadas para pessoas com necessidades especiais (previstas

plataformas para acesso), todas de frente, contendo ventilador de teto.

Quantidade de pessoas por quarto (com área aproximada de 16 m²): quatro

pessoas

Serviços oferecidos: ambientes de lavanderia (20 m²), cozinha (23 m²),

refeitório (90 m²), banheiros coletivos nos dois pavimentos (três vasos e quatro

chuveiros), sala de convívio, jardim frontal e central, ambulatório, sala de

direção, sala do zelador, bicicletário, salas de estudo e sala multimídia.

Preço a ser cobrado: serviço gratuito, em princípio, mediante aprovação de

cadastro sócio-econômico junto ao setor de assistência social.Foto19

 

 

3.5. Análise do universo da demanda

 

3.5.1. Pesquisa indireta de dados

          Em consulta à página eletrônica da Universidade Federal Fluminense,

identificamos os seguintes dados relativos aos quantitativos de alunos e

professores, que guardam estreita relação com o estudo da demanda por

moradia estudantil.

 

UFF em Números

Cursos de graduação presencial: 66 (em 9 municípios do Estado do Rio de Janeiro)

Cursos de graduação a distância: 2 (em 27 municípios do Estado do Rio de Janeiro)

Cursos de pós-graduação: 78 cursos stricto sensu (30 doutorados, 43 mestrados e

5 mestrados profissionalizantes) e 131 cursos lato sensu (especializações e MBAs)

Estudantes de graduação: 33464, dos quais: 32097 em cursos presenciais e 6.386

em cursos a distância

Estudantes de pós-graduação (lato e stricto sensu): 11.675, dos quais:1.328 em

doutorados, 2.253 em mestrados acadêmicos, 449 em mestrados

profissionalizantes, 7.500 em especializações e MBAs e 145 em residência médica

Professores (quadro efetivo): 2.852

Servidores técnico-administrativos: 4.005

Polos Universitários: 4 - Campos dos Goytacazes (PUCG), Nova Friburgo (Punf),

Rio das Ostras (Puro) e Volta Redonda (PUVR)

Unidades de ensino (escolas, faculdades e institutos): 33

Departamentos de ensino: 94

 

          Por solicitação ao Departamento de Estatística da Universidade, foram

obtidos os dados a seguir, em complementação aos acima especificados e

descontados o percentual de alunos não inscritos em disciplinas, referentes

aos quantitativos de alunos provenientes de outras cidades. Foram apartados

os dados relativos a alunos moradores de Niterói, das cidades mais próximas –

São Gonçalo e Rio de Janeiro (que oferecem possibilidade de realização do

trajeto residência-faculdade diariamente), das demais cidades do Estado do

Rio de Janeiro e das cidades de outros Estados:

 

Quantidade de alunos inscritos (2° semestre de 2011) 27078

Alunos residentes na cidade de Niterói 6457

Alunos residentes na cidade de São Gonçalo 3014

Alunos residentes na cidade do Rio de Janeiro 7469

Alunos residentes nas demais cidades do Estado do Rio de Janeiro 7398

  Total de alunos residentes no Estado do Rio de Janeiro 24338

Alunos residentes em cidades de outros Estados 2740

  Total de alunos residentes em outros Estados 2740

 

 

          Da análise dos números obtidos, concluímos que a composição, no que diz respeito ao local de moradia do aluno, por ocasião do exame Vestibular, ou seja, ao se interessar pelo curso oferecido, se apresenta da seguinte forma:

 

Alunos que residiam em Niterói por ocasião do exame Vestibular 23,85%

Alunos que residiam em São Gonçalo por ocasião do exame Vestibular 11,13%

Alunos que residiam no Rio de Janeiro por ocasião do exame Vestibular 27,58%

Alunos que residiam nas demais cidades do Estado por ocasião do

exame Vestibular

27,32%

Alunos que residiam em outros Estados por ocasião do exame Vestibular 10,12%

           

          Dessa forma, podemos identificar que o percentual de alunos não residentes na cidade de Niterói soma 76,15%, ou, se considerarmos aqueles residentes nas cidades mais próximas (Rio de Janeiro e São Gonçalo), que tem, em princípio a possibilidade de ir e vir de casa à universidade diariamente, podemos considerar, ainda assim, o percentual de 37,44% de pessoas que estão distantes de suas residências. Se considerarmos o total de alunos, esses montantes são de 20621 alunos ou de, pelo menos, 10138, se desconsiderados os residentes no Rio de Janeiro e em São Gonçalo.

 

3.5.2. Pesquisa direta de dados

 

          Para identificação dos prováveis geradores de demanda por moradia estudantil, foi elaborado modelo de pesquisa, abaixo transcrito, para coleta de dados relativos ao perfil psicográfico (idade,sexo, origem, renda, curso) e ao perfil de consumo (gastos médios com moradia, transporte e alimentação) dos alunos da Universidade:

 

PESQUISA +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

 

Objetivo da pesquisa: coleta de dados para estudo de viabilidade de criação de

produto de hospitalidade, na disciplina “Desenvolvimento de novos negócios de

hospedagem e restauração” do curso de Hotelaria da Universidade Federal

Fluminense.

Não é necessária a identificação do pesquisado.

 

1. Idade:  (  ) menos de 18 anos           (  ) entre 18 e 25 anos            (  ) mais

de 25 anos               

2. Sexo     (  ) masculino         (  ) feminino

3. Curso que freqüenta __________________

4.Município e bairro onde morava antes de ingressar na UFF:___________________________

5.Município e bairro onde mora após ingresso na UFF:_________________________________

6. Onde e como mora:                                                 7. Quanto gasta mensalmente com moradia:

(  ) com a família                                                           (   ) menos de R$ 100,00

(  ) em casa de parentes                                                (   ) de R$ 101,00 a R$

400,00

(  ) com outros estudantes,em imóvel alugado             (   ) de R$ 401,00 a R$

700,00

(  ) em quarto individual de pensionato                       (   ) de R$ 701,00 a R$

1000,00

(  ) em quarto coletivo de pensionato                          (   ) mais de R$ 1000,00

(  ) em quarto em residência de terceiros

(  ) sozinho, em imóvel alugado

(  ) hotel    (  ) outros ___________________

8. Onde costuma fazer as refeições:                           9. Quanto gasta diariamente com refeições

(  ) em casa                                                                     (  ) menos de R$ 5,00

(  ) no restaurante universitário (bandejão)                    (  ) entre R$ 5,01 e R$

10,00

(  ) restaurante a quilo                                                    (  ) entre R$10,01 e R$

20,00

(  ) restaurante com prato pronto                                    (  ) entre R$ 20,01 e R$

30,00

(   ) pensionato                                                     (  ) mais de R$ 30,00

(  ) lanchonete/padaria

(  ) outros ____________________________

10. Que tipos de transporte utiliza para se               11.  Quanto gasta diariamente com o(s)

 deslocar entre residência e Universidade:               transporte(s)  indicado(s):

(  ) nenhum    (  ) bicicleta                                               (  ) menos de R$

5,00         

(  ) ônibus      (  ) Barcas                                                (  ) entre R$   5,01 e R$

10,00

(  ) moto         (  ) metrô                                                 (  ) entre R$ 10,01 e R$

20,00

(  ) carro próprio                                                             (  ) entre R$ 20,01 e R$

30,00                                 

(  ) outros ___________________                               (  ) mais de R$ 30,00

12. Quanto tempo utiliza diariamente para             13. Que tipo de renda possui:                     

se deslocar entre  residência e universidade           (  ) formal

(trabalho,estágio,bolsa-auxílio,etc)

(ida e volta):                                                                 (  ) informal (mesada,

etc)

(  ) menos de meia hora                                                14. Se houvesse oferta de moradia

(  ) mais de meia hora e menos de uma hora                 estudantil pela UFF, você se

(  ) de uma a duas horas                                                  candidataria a uma vaga?

(  ) de duas a três horas                                                  (  ) não

(  ) de três a quatro horas                                               (  ) sim, desde que o

serviço fosse gratuito

(  ) mais de quatro horas                                                 (  ) sim,mesmo se o

serviço não fosse gratuito

________________________________________________________________________________

15. Como você gostaria que fosse oferecido o serviço de moradia estudantil?

(  ) em acomodações individuais                        

(  ) em acomodações compartilhadas, com otimização das despesas

(  ) com opção de refeições       (  ) sem opção de refeições           (  ) outros

___________________

16. Que facilidades gostaria de ter no quarto de sua moradia estudantil?

________________________________________________________________________________

17. Que facilidades gostaria de ter no conjunto da moradia estudantil?

________________________________________________________________________________

18. Quais instalações ou serviços gostaria de encontrar na vizinhança da moradia estudantil?

________________________________________________________________________________

 

Para comentários adicionais, se desejar, favor utilizar o verso do formulário.

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                Definidas as perguntas para identificação do perfil do aluno

demandante, foi identificado o tamanho da amostra a ser colhida, por

proporção, da seguinte forma:

– calculando-se o número de entrevistados da amostra, através da fórmula

estatística n° > z² . p(1 – p)/A², onde z = 2,645 (valor tabulado); p = 50% =

0,5 (proporção) e A= 4% (margem de erro), onde se alcançará o resultado

de 219 estudantes, com margem de erro de quatro por cento;

– incluindo o universo de alunos, através da fórmula n > N.n°/ (N + n° - 1), onde N = número de alunos e n° = o número da amostra obtida no item

anterior, se alcançará o resultado de 216,70, se considerarmos o total de

20621 alunos, ou o resultado de 214,38, se considerado o total de 10138

(excluídos os residentes no Rio de Janeiro e Niterói).

  Assim, ficou definido o tamanho da amostra em 215 questionários a serem

aplicados a alunos selecionados aleatoriamente.

 

          Obtida a autorização da Universidade, foram aplicadas as pesquisas de

campo, entre os dias 19 de setembro e 11 de outubro de 2011, nos campus da

Universidade. Os dados a seguir expostos são advindos dos questionários

obtidos.

3.5.2.1 Resultados da pesquisa

Os dados foram coletados através dos 215 questionários aplicados.

Quanto ao perfil psicográfico, podemos dizer que, dos entrevistados:

80,46% possuem entre 18 e 25 anos de idade;

58,14% são mulheres e 41,86% homens;

40% possuem renda formal, decorrente de trabalho, estágio ou bolsa

auxílio, enquanto 60% contam com renda informal (mesada);

 

Quanto aos hábitos, identificamos que, dos entrevistados ,com relação

a:

 

moradia, 73,49% moram com a família, 9,30% com outros estudantes

em apartamentos alugados e 6,05% em casa de parentes;

 

refeições, 51,16% se utilizam do restaurante universitário, 25,52%

comem em casa e 15,81% no restaurante a quilo;

 

 

 

transportes, 52,09% utilizam os ônibus como meio de deslocamento

entre residência e faculdade, 21,87% os ônibus e as Barcas e 12,56%

nenhum tipo;

Quanto ao perfil de consumo, os gastos realizados pelos entrevistados

se apresentam da seguinte forma, em relação a:

moradia, 47,44% gastam mensalmente menos de R$ 100,00, 19,06%

de R$ 101,00 a R$ 400,00, 16,74% de R$ 401,00 a R$ 700,00, 8,83%

acima de R$ 1.000,00 e 7,90% de R$ 701 a R$ 1.000,00;

refeições, 41,39% tem uma despesa diária entre R$ 5,00 e R$ 10,00,

37,20% menos de R$ 5,00 e 18,60% entre R$ 10,01 e R$ 20,00;

 

transportes, 47,90% gastam diariamente entre R$ 5,01 e R$ 10,00,

22,79% entre R$ 10,01 e R$ 20,00 e 21,86% menos de R$ 5,00, sendo

que em relação ao tempo diário gasto, para ida e volta da residência à

faculdade, 42,79% utilizam de uma a duas horas no percurso, 18,60%

mais de meia hora e menos de uma hora e 17,67% menos de meia hora.

Nas perguntas relativas a opções da moradia estudantil, coletamos os

seguintes dados:

quanto ao desejo em relação a utilizar do serviço de moradia

estudantil, 44,19% dos entrevistados se manifestaram interessados na

oferta desde que ela fosse gratuita, 22,32% têm interesse ainda que

tenham que pagar por isso, e 33,49% não têm interesse;

 

 

quanto ao tipo de acomodações, 48,44% preferem as individuais e

36,28 concordam com as coletivas para otimização das despesas;

quanto a opção por refeições na moradia, 36,28% preferem a inclusão

no serviço e 11,16% acham que não deve ser oferecida alimentação.

No tocante às facilidades que gostariam de ver contempladas pelo

conjunto da moradia estudantil, as mais citadas foram:

- com relação à unidade habitacional/quarto, ar condicionado, armários,

escrivaninha, internet, televisão, ventilador e geladeira;

- em relação ao conjunto, ou seja, relativas à área comum da edificação,

local para estudo, cozinha, internet, lavanderia, segurança, refeições,

acessibilidade e televisão;

- quanto à vizinhança, supermercado, farmácia, padaria, banco, posto

médico, transporte, restaurante e biblioteca.

           Foram ainda apontadas as seguintes facilidades: ver com Cristina

- no quarto:

- na área comum:

- na vizinhança:

Deixamos de computar a quantidade e espécie do curso que freqüentam

os entrevistados, por considerar informação sem relevância para o estudo,

entendido que a pesquisa foi realizada em diferentes campus, abordando,

portanto, pessoas de cursos variados.

 

3.5.2.2 Análise da pesquisa

O cruzamento dos dados obtidos permite análise do comportamento dos

entrevistados, a partir da decisão de se tornar um estudante da Universidade

Federal Fluminense, enquanto morador à época em outra cidade:

- do total de 215 (duzentos e quinze) alunos pesquisados, quarenta e

quatro (20,46% do total) mudaram-se para a cidade de Niterói, após a

aprovação no exame Vestibular e se considerarmos dos oitenta e nove

residentes na cidade do Rio de Janeiro, apenas um (1,12%); dos cinqüenta e

um de São Gonçalo, cinco (9,80%); e dos setenta e cinco de outras cidades,

vinte e quatro ( 32,00%);

- do total de 215 (duzentos e quinze) alunos pesquisados, quarenta e

oito pessoas (22,33% do total) afirmaram que se candidatariam a uma vaga de

moradia estudantil, mesmo se não fosse gratuita, sendo 33 (trinta e três) entre

os 89 (oitenta e nove) da cidade do Rio de Janeiro (37,07%), 02 (dois) entre os

51 (cinqüenta e um) de São Gonçalo (3,92%), e 13 (treze) de 75 (setenta e

cinco) de outras cidades (17,33%).

- do total de 215 (duzentos e quinze) alunos pesquisados, cento e trinta

e sete (63,72% do total) utilizam mais de uma hora para deslocamento

residência-faculdade, e sessenta e cinco (30,23% do total) tem despesa

mensal com transportes acima de R$ 220,00, o que provavelmente reflete na

pouca disponibilidade de tempo livre para estudo e descanso, com reflexos no

desempenho escolar e na saúde.

- do total de 215 (duzentos e quinze) alunos pesquisados, cento e

cinqüenta e oito (73,48% do total) moram com a família, e cento e vinte e nove

(60% do total) não tem renda formal, sendo mantidos também pela família, o

que indica o perfil majoritário de alunos patrocinados pelos responsáveis.

3.6. Análise da demanda

          Para análise da demanda existente para o empreendimento em questão,

há que se considerar como mais relevante o percentual de pessoas que

efetivamente decidiu pela mudança para a cidade de Niterói, procurando

solução para a nova moradia, dentre as ofertadas pelo mercado, e aquele que

se comprometeu com a idéia de desembolso financeiro para a concretização

desse desejo.

Dessa forma, se aplicarmos o percentual de 20,46% de estudantes que

migraram para a cidade de Niterói sobre o total de alunos não residentes em

Niterói (20.621), temos uma demanda estimada por moradia estudantil de 4219

alunos.

Se aplicarmos o percentual de 22,33% de estudantes que concordariam

em pagar pela moradia sobre o mesmo total de alunos não residentes em

Niterói (20621), temos uma demanda estimada de 4604 alunos.

 Se sobre o percentual de estudantes que migraram para Niterói,

considerarmos somente os que atualmente fazem despesas com moradia, nos

valores de oferta existentes no mercado, ou seja, a partir de R$ 400,00, (39

pessoas dentre as 44 que migraram – 88,63%), passamos a considerar essa

demanda estimada em 3739 alunos. Se considerarmos a oferta existente no

mercado em valor superior a R$ 700,00 (12 pessoas dentre as 44 que

migraram – 27,27%), passamos a uma demanda estimada de 1150 alunos,

número mais conservador em relação à possibilidade de adequação de custos.

Haveria a considerar a oferta futura que se apresenta, representada pelo

projeto em andamento de alojamento estudantil da universidade, porém, como

em princípio, deve estar destinada a atender pessoas sob anáise de cadastro

sócio-econômico, entendemos que se possa desconsiderar o número previsto

de 350 leitos como demanda atendida.

          Há, entretanto necessidade de se estimar a demanda futura, seja pela

perspectiva de crescimento da disponibilidade de vagas em cursos da

universidade, ou pelo poder de atratividade do novo empreendimento no

mercado.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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