consultÓrio: lei do arrendamento...

Tiragem: 18739

País: Portugal

Period.: Ocasional

Âmbito: Economia, Negócios e.

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Corte: 1 de 10ID: 40235738 16-02-2012 | Projectos Especiais

Foi-me penhorada a renda através dotribunal tendo a execução sido en-tregue a uma sociedade de solicita-dores. Acontece que a inquilina sópagou um mês ou seja o mês de Ju-lho. A partir de Agosto como não foipressionada deixou de pagar a rendae os condomínios, tendo-me entre-gue a chave em 15 de Janeiro. Se ossolicitadores eram os responsáveispela cobrança, que lhe foi solicitadapelo tribunal, como devo procederpara a cobrança da dívida uma vezque eu tenho tudo liquidado do pro-cesso?A Proposta de Lei não inclui quaisqueralterações que digam respeito a estamatéria. A questão colocada não seencontra relacionada com o regime doarrendamento urbano, tratando-seessencialmente de uma questão pro-cessual, razão pela qual não cabe noâmbito do presente “Consultório doArrendamento”.

GARRIGUES

Por falecimento dos meus pais her-dei uma moradia que um inquilinoque tem mais de 65 anos. O contratode arrendamento está em nome dopai já falecido do inquilino e é ante-rior a 1960. A renda actual é de 16euros. O dito inquilino vive da refor-ma e desde Abril de 2011 que nãopaga a renda. Pela nova lei do arren-damento poderei proceder ao despe-jo do inquilino?

Claro que sim, pode avançar, quer aoabrigo da Lei presentemente em vigor,quer no âmbito da nova Proposta deLei, para a resolução do contrato dearrendamento por falta de pagamentode rendas. De facto, de acordo com anova versão do art. 1083º nº 3 do CC “éinexigível ao senhorio a manutençãodo arrendamento em caso de moraigual ou superior a dois meses no pa-gamento da renda, encargos ou des-pesas que corram por conta do arren-datário...”, dispondo igualmente o nº2 do art. 1084º do CC que “a resoluçãopelo senhorio quando fundada emcausa prevista nos nºs 3 e 4 do artigoanterior, bem como a resolução peloarrendatário operam por comunica-ção à contraparte onde fundamenta-damente se invoque a obrigação in-cumprida”. Sendo assim, de acordocom a nova redacção dada ao art. 9º daLei nº 6/2006, poderá proceder à co-municação ao arrendatário da cessa-ção do contrato por falta de pagamen-to de rendas, por uma das seguintesformas:- Notificação judicial avulsa;- Contacto pessoal de advogado, soli-citador ou agente de execução, sendofeita na pessoa do notificando, comentrega de duplicado da comunicaçãoe cópia dos documentos que a acom-panhem, devendo o notificando assi-nar o original;- Carta registada por a/r nos contratoscelebrados por escrito em que tenha

sido convencionado o domicílio, casoem que é inoponível ao senhorio qual-quer alteração do local, salvo se estetiver autorizado a modificação (pro-vavelmente, no seu caso o contrato dearrendamento não tem inserida qual-quer cláusula nesse sentido, pelo que,teria de optar pelas outras duas hipó-teses).Caso o referido arrendatário não pro-ceda à desocupação do imóvel na se-quência da referida interpelação, nemproceda à regularização da divida,terá posteriormente, de avançar comum procedimento especial de despejo,previsto nos artigos 15º e ss da Propos-ta de Lei, com base no contrato de ar-rendamento e na comunicação efec-tuada por notificação judicial avulsaou por contacto pessoal de advogado,solicitador ou agente de execução,procedimento este que irá correr juntodo Balcão Nacional do Arrendamento.Cabe-nos referir contudo que, esteprocedimento especial de despejoapenas pode ser utilizado relativa-mente a contratos de arrendamentocujo imposto de selo tenha sido liqui-dado.

RAPOSO SUBTIL

Se não se chegar a acordo com o se-nhorio quanto tempo disponho paraprocurar nova casa?Da análise da pergunta apresentada,presumimos que a preocupação queestará aqui em causa será sobre o tem-

Leia todas as respostas dadaspelos cinco escritórios de advogados às dúvidas colocadas pelosleitores do Diário Económico

em www.economico.pt

Acelerar as acções de despejo, que che-gam a demorar três anos, é um dosgrandes objectivos da proposta de Leido arrendamento urbano. De acordocom a proposta de lei, o senhorio podepassar à frente da fase de acção declara-tiva, recorrendo de imediato à fase exe-cutiva, quando em causa estão compro-vadas faltas de pagamento. O diferi-mento de desocupação deverá ser con-siderado como “prioridade urgente”pelos tribunais. E só em condições im-periosas pode o recurso do arrendatáriosuspender a execução.Com esta iniciativa, que exige alteraçõesao Código de Processo Civil, pretende-se encurtar em pelo menos um ano operíodo de duração de uma acção dedespejo, que hoje funciona como umdos principais factores desincentivado-res do investimento para arrendamento.

Nova leimaisflexívelANTONIO DE ALBUQUERQUE

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CONSULTÓRIO: LEI DO ARRENDAMENTO

DESPEJOS

Tiragem: 18739

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38.º e seguintes do CIMI. O arrendatá-rio nestes casos, deve fazer provaanual do rendimento perante o senho-rio. Findo o período de cinco anos, osenhorio pode promover a transiçãodo contrato para o NRAU e o arrenda-tário não pode invocar as circunstan-cias previstas nas alíneas do n.º 4 doartigo 31.º (artigo 35.º, n.º 7, alíneaa)). Ou seja, passado 5 anos , e se àdata não tinha mais de 65 anos, o ar-rendatário não pode invocar nova-mente nenhuma das duas situação (RABC inferior a cinco RMNA e idadeigual ou superior a 65 anos). Sem pre-juízo, no caso em concreto de existirnecessidade de demolição do edifício eneste caso o senhorio pode denunciaro contrato comunicando ao arrenda-tário com antecedência não inferior aseis meses sobre a data pretendidapara a desocupação, dessa comunica-ção deverá constar de forma expressao fundamento da denúncia, bem comoa declaração do município que atesteque foi iniciado procedimento de con-trolo prévio da operação urbanística aefectuar no locado e que esta obriga àdesocupação do mesmo. A invocaçãoda necessidade de demolição obriga osenhorio mediante acordo e em alter-nativa ao pagamento de uma indem-nização correspondente a seis mesesde renda ou a garantir o realojamentodo arrendatário no mesmo concelho,em condições análogas às que o arren-datário já detinha (que só é obrigatóriono caso de o arrendatário ter mais de65 anos de idade). Caso as partes nãocheguem a acordo no prazo de 30 diasa contar da comunicação do senhorio,o mesmo deverá pagar a indemniza-ção correspondente a seis meses derenda, indemnização essa que deveráser paga no momento da entrega dolocado.

ANTAS DA CUNHA

A arrendatária tem 87 anos e vive hámais de 50 anos na casa pagandouma renda de 75€. Devido a proble-mas de saúde encontra-se proviso-riamente num lar. A inquilina podeser despejada dado que se encontrahá dois meses no lar?A Proposta de Lei não veio alterar o re-gime de resolução do contrato de ar-rendamento motivado pela não ocu-pação do imóvel arrendado. Assim,mantém-se em vigor o regime quepermite a resolução do contrato de ar-rendamento sempre que o arrendatá-rio o não utilize há mais de 1 ano. Noentanto, note que é excepção a esta re-gra geral a desocupação do local ar-rendado por motivo que se deva, desi-gnadamente, a caso de força maior oude doença.

URÍA MENÉNDEZ - PROENÇA

DE CARVALHO

po que o arrendatário dispõe para de-socupar a casa na falta de acordo entreele e o senhorio quanto ao valor darenda num processo de actualizaçãoda mesma e/ou quanto ao tipo e dura-ção do contrato de arrendamento nostermos do novo mecanismo previstona nova Proposta de Lei. Como notaprévia, cumpre salientar que este novomecanismo de actualização de rendapor acordo entre as partes apenas seráaplicável a partir de 1 de Janeiro de2013 e somente aos contratos de ar-rendamento habitacionais celebradosantes da vigência do Regime do Ar-rendamento Urbano, aprovado peloDecreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Ou-tubro (RAU) (e aos contratos de arren-damento não habitacionais celebradosantes do Decreto-lei n.º 257/95, de 30de Setembro). Nos termos da Propostade Lei, e caso não se verifiquem cir-cunstâncias excepcionais (tais como oarrendatário ter idade igual ou supe-rior a 65 anos ou ter uma deficiênciacom grau de incapacidade superior a60% ou ainda caso o arrendatário te-nha um filho ou enteado menor, etc.),na falta de acordo com o arrendatárioquanto ao valor da nova renda, o se-nhorio poderá denunciar o contrato dearrendamento (pagando a correspon-dente indemnização) produzindo adenúncia efeitos no prazo de 6 (seis)meses após a comunicação do senho-rio ao arrendatário.

PLMJ

O caso de um inquilino, com um con-trato de arrendamento de 1970 , ac-tualmente 62 anos de idade e rendi-mentos baixos (reforma inferior a mileuros). Pela informação que tenhocom base na proposta de lei sobre ar-rendamento, após um “entendimen-to” entre senhorio e inquilino a rendapoderá ser aumentada nos cincoanos seguintes , ainda que com bas-tantes limitações. Visto que após es-ses cinco anos o referido inquilinoterá 67 anos , e o valor da renda ,apesar dos aumentos decorridos du-rante esses 5 anos ainda estar longedo valor de mercado, creio que nãoterei hipótese de o despejar pelo fac-tor idade. Gostaria que me informas-sem se é efectivamente assim, vistoque nesse caso talvez seja preferívelnão chegar a acordo e pagar a indem-nização visto que será para demolir oedifício caso fique livre.A Proposta de Lei prevê que se prote-jam situações especiais quanto à ac-tualização do valor das rendas como éo caso dos arrendatários com RABCinferior a cinco RMNA (=€33.950,00),que é o caso. Para estes casos no pe-ríodo de cinco anos a renda só podeser actualizada tendo como limitemáximo o valor anual correspondentea 1/15 do valor do locado e tendo comomáximo 25% do RABC do agregadofamiliar do arrendatário, ou aindaatendo como máximo o valor da ava-liação realizada nos termos do artigo

Paul

oFi

guei

redo

Os inquilinos com dificuldades financeiraspodem pedir ao tribunal o adiamento dodespejo por dez meses. Esta excepçãoaplica-se a: Beneficiários de prestaçõessociais, como complemento solidário paraidosos; Inquilinos que estejam a recebero subsídio de desemprego ou estejaminscritos em centro de emprego, desdeque verificada a condição de recursos;Inquilinos recém-divorciados se a rendaapresentar uma taxa de esforço elevadas.

>> EXCEPÇÕES PARA DESPEJO

Tiragem: 18739

País: Portugal

Period.: Ocasional


Pág: VI

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A nova lei do arrendamento obriga ossenhorios a avançar com a propostainicial de actualização das rendas e casoo inquilino não aceite a actualização, osenhorio terá de lhe pagar uma indem-nização no valor de 60 meses de renda(cinco anos). Antes disso, o inquilinopode fazer uma contraproposta.O objectivo da proposta de lei do execu-tivo é travar possíveis especulações,evitando que os senhorios avancemcom propostas de actualização muitoaltas, sob pena de, depois, pagarem in-demnizações elevadas. No entanto, al-gumas especificidades do actual regimemanter-se-ão. A excepção são os ar-rendatários com mais de 65 anos, osque provem ter carências económicas epessoas com um grau de deficiênciaacima de 60% - estes não poderão seralvos de despejo.

Arrendatárioscom maisde 65 anosficam isentosANTÓNIO DE ALBUQUERQUE

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ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS E APO

A que realidades se aplica a comunicaçãode denúncia por obras/demolição? a)Obras ainda não licenciadas na data deentrada em vigor da lei? b) Obras licen-ciadas mas não iniciadas na data deentrada em vigor da lei? c) Obras licen-ciadas e iniciadas na data de entrada emvigor da lei, mas com as operações queobrigam à saída de casa do inquilino poriniciar?A denúncia do contrato para demolição ourealizaçãodeobrasderemodelaçãooures-tauro profundos é possível apenas no casode estas implicarem a desocupação doimóvel, e depende da apresentação pelosenhorio de uma declaração do municípioque ateste ter sido iniciado procedimentoadministrativo de controlo prévio da ope-ração urbanística a efectuar no imóvel ar-rendado e que as obras a realizar implicamdesocupação.Assim, não é necessário que as obras que osenhorio pretenda realizar se encontrem jálicenciadas pelo município, bastará que osenhoriotenhadadoentradadeumpedidode comunicação prévia ou licenciamentodessas mesmas obras. No entanto, o regi-me específico da denúncia do contrato dearrendamento pelo senhorio para a reali-zaçãodeobrasderemodelaçãoourestauroconstahojedelegislaçãocomplementaraoNRAU (maxime do Decreto-Lei n.º157/2006 de 8 de Agosto) o qual deverá serainda adequado aos termos constantes daProposta de Lei, não sendo ainda conheci-do o novo texto deste diploma comple-mentar.

URÍA MENÉNDEZ, PROENÇA DE CARVALHO

Em referência à nova lei gostava queinformassem do seguinte:a) No caso de obras Profundas? Seráque numa casa - mudar a porta prin-cipal, fazer pintura interior, mudarjanelas, mudar louças casa de banho,refazer canalização e refazer o hãosão consideradas obras profundas.Neste caso «se sim» para o despejobasta uma simples carta ou é preci-so também algum documento daCâmara Municipal? b) Se o inquilinonão pagar até ao dia 8 de cada mês(data pagamento no contrato) tem depagar depois mais 50%? c) No casodas micro empresas comerciais queestarão protegidas por 5 anos. Findoeste prazo o senhorio poderá renovardepois o contrato só por 2 anos? Eno fim desses dois poderá o senhoriorecuperar o seu imóvel?Oregimedadenúnciadoscontratosdear-rendamento para demolição ou realizaçãode obras de remodelação ou restauro pro-fundosencontra-seregulamentadoemle-gislaçãocomplementaraoNRAU,maises-pecificamente no Decreto-Lei n.º157/2006,de8deAgosto,aqual-deacor-do com o estabelecido na Proposta de Lei -deverá ser adaptada à nova lei, no prazo de90diasacontradasuapublicação.

Neste sentido, ainda não são conhecidas asalterações a introduzir ao referido diplomalegal, pelo que não estamos em condiçõesderesponderàprimeiraquestãosuscitada.Poroutrolado,enoqueserefereàmoradoarrendatário no pagamento da renda, aPropostadeLeinãofazqualquertipodeal-teração às normas actualmente aplicáveis,peloquenestecasoosenhoriomantémafaculdade de exigir, além das rendas ematraso, uma indemnização igual a 50% doque for devido, salvo se a falta de paga-mento servir de base à resolução do con-tratopelosenhorio.De notar que cessa o direito à indemniza-ção ou à resolução do contrato, se o arren-datário fizer cessar a mora no prazo de oitodiasacontardoseuinício.Por último, relativamente à microempresaa Proposta de Lei refere-se às “microenti-dades” definindo-as como a empresa que,independentementedasuaformajurídica,não ultrapasse, à data do balanço, dois dostrês limites seguintes: (a) total do balançoe/ou (b) volume de negócios líquido de €500 000 e/ou (c) número médio de 5 em-pregadosduranteoexercício.Ás microentidades é concedido um perío-dode5anos,duranteoqualovalordaren-da será actualizado de acordo com um dosseguintes critérios (aplicando-se o critériodoqualresultarumvalormaiselevado):(a)o valor actualizado da renda terá como li-mitemáximoovaloranualcorresponden-te a 1/15 do valor do local arrendado (o va-lor do local arrendado corresponderá aovalor da avaliação realizada nos termos doCódigo do Imposto Municipal sobre Imó-veis); ou (b) o valor actualizado da rendaserá o resultante da totalidade da variaçãodo índice de preços no consumidor, semhabitação, correspondente aos últimos 12meses e para os quais existam valores dis-poníveis à data de 31 de Agosto, apuradopeloInstitutoNacionaldeEstatística.Findo este período de 5 anos, o senhoriopoderá promover a actualização da rendanos termos gerais, tais como estabelecidosnaPropostadeLei, istoéosenhoriodeverácomunicar ao arrendatário o valor da ren-da,otipoeaduraçãodocontratopropostos(o senhorio é livre de propor qualquer pe-ríododeduraçãoparaocontrato).Após a recepção pelo arrendatário da co-municação a que se faz referência no pará-grafo antecedente, este terá um prazo de30diaspararesponder,podendoaceitarovalor da renda proposto pelo senhorio,opor-se ao mesmo propondo um novovalor, pronunciar-se quanto ao tipo eduração do contrato propostos pelo se-nhorio ou denunciar o contrato de arren-damento.Se as partes não chegarem a acordo, ocontrato terá um prazo de 2 anos referidopodendo o senhorio opor-se à respectivarenovação nos termos gerais aplicáveis,caso em que o arrendatário deverá deso-cuparolocalarrendado

PLMJ


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Tenhoumcontratode 1987comumarendaactual de € 258,68, tenho um rendimentode € 672,84 e 60 anos, gostaria de saberaté quanto a minha renda pode ser actuali-zada?A sua pergunta está directamente relaciona-da com a resposta dada à pergunta anterior.Pelo exposto, cabe ao senhorio avançar comoprocessodeactualizaçãoderendas,deven-do, para o efeito, comunicar ao arrendatárioo valor da renda, o tipo e a duração do con-tratoproposto,bemcomo,ovalordolocado,avaliado nos termos dos artigos 38º e ss doCIMI, acompanhado da cópia da cadernetapredialurbana.Porém,parasedeterminaratéquantoovalorda sua renda poderá ser aumentada, um dosfactores determinantes para o cálculo damesma, consiste em saber qual o valor queirá ser atribuído ao imóvel arrendado, após aavaliaçãoefectuadapelasFinanças.Sendo assim, após ser interpelada pelo seusenhorio para os referidos efeitos, deverá noprazo de 30 (trinta) dias pronunciar-se emrelação à proposta apresentada, devendo,nesse mesmo período vir alegar e juntar do-cumentos comprovativos emitidos pelo ser-viço de finanças competente, cfr. o Rendi-mento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seuagregado familiar é inferior a cinco retribui-çõesmínimasnacionaisanuais(RMNA).Perante esta situação, no prazo de 5 (cinco)anosacontardarecepçãopelosenhoriodas/resposta, a renda só pode ser actualizada nosseguintestermos:* o valor actualizado da renda tem como li-mitemáximoovaloranualcorrespondente a 1/15 do valor do locado,valor este, correspondente ao da avaliaçãorealizada nos termos dos arts. 38º e ss do CI-MI;* no seu caso, considerando que, dispõe deum rendimento superior a € 500,00 men-sais,ovaloractualizadodarendacorrespon-de, até à aprovação dos mecanismos de pro-tecção e compensação social a um máximode 25% do RABC do seu agregado familiar,aumento este que, não poderá exceder o li-mitede1/15dovalordolocado.No final do período transitório de 5 (cinco)anos, a renda poderá ser actualizada nos ter-mos gerais, promovendo-se a transição docontrato para o NRAU, nos termos previstosnoart.30ºdoreferidodiplomalegal,poden-do o senhorio comunicar ao arrendatário oseu propósito, indicando, o valor da renda, otipo e a duração do contrato propostos, bemcomo o valor patrimonial do imóvel acom-panhadodecópiadacadernetapredialurba-na.Neste caso, o arrendatário está impedido deinvocar as razões previstas no art. 31º nº 4 doNRAU (ou seja, razões de carência económi-ca, idade ou grau de deficiência superior a60%) e na falta de acordo das partes acercado tipo ou da duração do contrato, este con-sidera-se celebrado com prazo certo, peloperíododedoisanos.

RAPOSO SUBTIL E ASSOCIADOS

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Period.: Ocasional


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IOS

Paul

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guei

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Os inquilinos que aleguem baixosrendimentos na hora de negociara renda com os senhorios e que,por causa disso, beneficiaremde aumentos controlados, terãode comunicar e provar todos os anosao senhorio que mantêm o mesmonível de rendimento ou que, tendoaumentado, este não ultrapassouo tecto que lhes permite tera actualização controladadas rendas.

>> SENHORIO COM ACESSOAOS RENDIMENTOS

Tiragem: 18739

País: Portugal

Period.: Ocasional


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Tenho um café micro empresa aluga-do por 200 euros no regime antigo.Agora só poderei aumentar em 1/15do valor patrimonial por um períodode transição de cinco anos salvo ou-tro acordo com ele no valor da rendae duração de contrato. Ao fim doscinco anos de transição tenho de ocontactar para lhe dar o novo valorda renda e duração de contrato cor-recto? Se a duração for de dois anos,poderei eu fazer sair o arrendatárioao fim desses dois anos ?A Proposta de Lei refere-se a “mi-croentidades” definindo-as como asempresas que, independentemente dasua forma jurídica, não ultrapassem, àdata do balanço, dois dos três limitesseguintes: (a) total do balanço e/ou (b)volume de negócios líquido de500.000 euros e/ou (c) número médiode cinco empregados durante o exer-cício. De facto, a Proposta de Lei esta-belece um mecanismo especial deprotecção das microentidades no casode ter sido iniciado um processo de ac-tualização da renda pelo senhorio combase nas novas regras. O arrendatário,no âmbito de tal processo, poderá in-vocar a circunstância de ser uma mi-croentidade (juntando os documentoscomprovativos) caso em que - duranteum período de cinco anos - o valor deactualização da renda fica limitado aomaior dos seguintes valores: (a) valoranual correspondente a 1/15 do valordo local arrendado (o valor do localarrendado corresponderá ao valor daavaliação realizada nos termos do Có-digo do Imposto Municipal sobre Imó-veis) ou (b) valor resultante da aplica-ção à renda mensal em vigor do coefi-ciente correspondente à totalidade davariação do índice de preços no con-sumidor, sem habitação, correspon-dente aos últimos 12 meses e para osquais existam valores disponíveis àdata de 31 de Agosto, apurado peloInstituto Nacional de Estatística. Findoeste período especial de cinco anos, osenhorio poderá, novamente, promo-ver a actualização da renda sem que oarrendatário possa de novo invocar acircunstância de ser uma microenti-dade, ficando, consequentemente,sujeito às regras gerais de actualizaçãoextraordinária estabelecidos na Pro-posta de Lei, sendo-lhe comunicado ovalor da renda, o tipo e a duração docontrato propostos. O arrendatárioterá um prazo de 30 dias para respon-der, podendo aceitar o valor da rendaproposto, opor-se ao mesmo (propon-do um novo valor), pronunciar-sequanto ao tipo e duração do contratopropostos pelo senhorio ou denunciaro contrato de arrendamento. No casode, reiniciado o processo de actualiza-ção de renda pelo senhorio no final doreferido período de cinco anos, as par-

tes não chegarem a acordo sobre o re-gime e prazo a que o contrato deveráficar sujeito, deverá entender-se que ocontrato fica sujeito ao regime de pra-zo certo e que passa a ter um prazo dedois anos. Consequentemente, o se-nhorio poderá opor-se à renovação docontrato no final do novo prazo de doisanos, desde que o comunique com umpré-aviso de 60 dias (caso em que ocontrato termina e o arrendatário de-verá desocupar o local arrendado).

PLMJ

Há 31 anos que arrendei um espaçocomercial, um café. O espaço preci-sa de obras pois está quase a cair.Essas obras são profundas e portan-to tenho que sair do espaço. Dúvi-das: O senhorio pode cancelar o con-trato de arrendamento alegando quevai para obras profundas? Se sim se-rei indemnizado? Se o espaço cairdevido a falta de obras o proprietáriotem que me indemnizar? O contratofica cancelado automaticamente?Na verdade, ao abrigo da alínea b) doartigo 1101º do Código Civil, o senho-rio pode denunciar o contrato comfundamento na realização de obras deremodelação ou restauro profundo.Nesta situação, o senhorio deve co-municar a sua intenção ao arrendatá-rio, com antecedência de seis mesessobre a data pretendida para a deso-cupação do imóvel, referindo o moti-vo da denúncia, acompanhado deuma declaração do município queateste que está a decorrer um proce-dimento de controlo das obras e que énecessária a desocupação do locado.O senhorio está ainda obrigado a pa-gar uma indemnização correspon-dente a 6 meses de renda, ou, em al-ternativa, e mediante acordo com oarrendatário, a garantir o realoja-mento do arrendatário no mesmoconcelho em condições semelhantesàs que detinha no local arrendado.Não existindo acordo quanto ao realo-jamento, a indemnização deve serpaga no mês seguinte à decisão quedetermina a desocupação do locado.Deve o senhorio iniciar as obras noprazo de 6 meses sob pena de ficarobrigado ao pagamento de uma in-demnização correspondente a dezanos de renda. Por último, sublinha-mos que estas normas serão regula-mentadas através de legislação espe-cial a aprovar pelo Governo.O arren-datário pode resolver o contrato, notermos do nº5 do artigo 1083º do Có-digo Civil, quando o senhorio nãorealize as obras a que está obrigado,nos termos da lei, sempre que a suaomissão possa colocar em causa a ap-tidão do locado para o fim a que sedestina. Neste caso, deve o arrendatá-rio comunicar ao senhorio a sua in-

O novo regime de actualização das ren-das assenta na negociação entre inqui-lino e proprietário, vai aplicar-se tam-bém ao arrendamento comercial. Po-rém, algumas especificidades do regimepróprio do arrendamento para comér-cio e empresas vão manter-se. Mas aslinhas gerais da reforma – que prevê ofim dos contratos vitalícios, a livre ne-gociação da renda aos valores do mer-cado e a agilização dos despejos – vãoser aplicadas aos dois regimes.Os comerciantes já avisaram que a apli-cação ao arrendamento comercial dasmesmas regras do habitacional “vai es-trangular” o sector e provocar o fechode muitas empresas, nomeadamente docomércio tradicional.

Governoactualizarendas parao comércioINÊS DAVLD BASTOS

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ARRENDAMENTO COMERCIAL

Contratos comerciais vão ficarsujeitos ao mesmo regimede actualização das rendasdos contratos habitacionais,mas o Governo abre regimetransitório para microentidades.A rendas destas sobe, masgradualmente. Comércio já dizque milhares de lojas não vãosuportar o encargo e podemfechar portas.

>>LOJAS PEQUENASEM RISCO

tenção, invocando os motivos da reso-lução. De facto, de acordo com o arti-go 1111º do Código Civil, caso as partesnada tenham estipulado no contrato,são da responsabilidade do senhorio asobras de conservação. Assim, se oimóvel ruir por falta de obras de con-servação o senhorio poderá vir a serresponsabilizado por todos os danoscausados por não ter cumprido os seusdeveres de conservação.

RAPOSO SUBTIL

Tenho um espaço comercial arrenda-do, com contrato anterior a 1990,sem contrato escrito, por valoresmuito baixos(52€) . Preciso de ac-tualizar o valor da renda. De acordocom a nova lei como o posso fazer?Também preciso de realizar obras .Posso pedir ao inquilino para sair ?Tenho de o indemnizar ? Quanto tem-po demora em média este pedido?A renda poderá ser actualizada nosmesmos moldes do arrendamentopara habitação, ou seja, o senhorioterá que tomar a iniciativa de comuni-car ao arrendatário o valor da renda, otipo e a duração do contrato propos-tos, bem como indicar o valor do loca-do, e nos termos do artigo 33.º poraplicação do artigo 52.º da Proposta deLei, caso o arrendatário se oponha aovalor da renda, propondo outro valor,pode o senhorio no prazo de 30 diascontados da recepção da resposta doarrendatário, comunicar se aceita ounão a proposta. Caso o senhorio nãoaceite o valor da renda proposto peloarrendatário pode denunciar o con-


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trato de arrendamento mas terá quepagar uma indemnização equivalentea cinco anos de renda ou actualizar arenda tendo como limite máximo ovalor anual correspondente a 1/15 dovalor do locado ou tendo como limite ovalor da avaliação do locado realizadanos termos dos artigos 35.º e seguintesdo CIMI e , neste caso considerasse ocontrato celebrado com prazo certopor um período de cinco anos. No en-tanto, deverá o leitor ter em atenção odisposto nos artigos 54.º e seguintes daProposta de Lei no caso de existir nolocado uma microentidade.Para o caso de denúncia do contrato dearrendamento para fins habitacionaispor motivo de demolição, ou realiza-ção de obra de remodelação ou restau-ro profundo do locado, entendemosque a nova redacção dada ao art. 1103.ºdo Código Civil é igualmente aplicávelao arrendamento para fins não habita-cionais. Neste sentido, a nova redac-ção dada pela Proposta de Lei ao artigo1103.º do CC estipula que, a denúnciapelo senhorio com fundamento emdemolição ou realização de obra de re-modelação ou restauro profundos éfeita mediante comunicação ao arren-datário com antecedência não inferiora 6 meses sobre a data pretendida paraa desocupação e da qual conste, deforma expressa e sob pena de ineficá-cia, o fundamento da denúncia. Estacomunicação deverá ser acompanha-da de declaração do município queateste que foi iniciado procedimentode controlo prévio da operação urba-nística a efectuar no locado e que esta

obriga à desocupação do mesmo.A invocação de demolição ou realiza-ção de obra de remodelação ou restau-ro profundos, obriga o senhorio, me-diante acordo e em alternativa ao pa-gamento de uma indemnização cor-respondente a seis meses de renda ou agarantir o realojamento do arrendatá-rio no mesmo concelho, em condiçõesanálogas às que este já detinha. Se aspartes não chegarem a acordo no pra-zo de 30 dias a contar da comunicaçãodo senhorio ao arrendatário, o senho-rio terá que pagar uma indemnizaçãocorrespondente a seis meses de renda.

ANTAS DA CUNHA,

FERREIRA E ASSOCIADOS

O meu pai possui uma empresa emnome individual. Num dos estabele-cimentos, o contrato está em nomedo meu avô (que já faleceu), mas orecibo é passado em nome do meupai. O contrato ainda é válido? Outraquestão é a seguinte: como pretendocontinuar a empresa, o que poderáacontecer às rendas quando o meupai falecer? Já foi criada uma empre-sa nova para os outros estabeleci-mentos que são propriedade da famí-lia. E as rendas, como ficam?Nos termos da legislação actualmenteem vigor, os contratos de arrenda-mento para fim não habitacional cele-brados antes do NRAU, apenas setransmitem para os sucessores casoestes, há mais de três anos, explorem,em comum com o arrendatário primi-tivo, o estabelecimento que funcioneno imóvel arrendado. O sucessor comdireito à transmissão deverá comuni-car ao senhorio, nos três meses poste-riores ao decesso, a vontade de conti-nuar a exploração. No pressuposto deque a transmissão do contrato a favordo sucessor do primitivo arrendatáriotenha sido comunicada, e aceite pelosenhorio (o que parece decorrer dofacto de os recibos estarem a ser emi-tidos em nome do actual detentor doestabelecimento), parece-nos que ocontrato de arrendamento inicial semanterá vigente.No que se refere à actualização dasrendas, importa antes de mais clarifi-car que o procedimento previsto naProposta de Lei poderá ter início, poriniciativa do senhorio, a qualquer mo-mento após a entrada em vigor dasnormas relativas a esta matéria (o que,de acordo com a Proposta de Lei, de-verá ocorrer em 1 de Janeiro de 2013),independentemente de qualquer facto(nomeadamente a morte do actual ar-rendatário). Para início do procedi-mento de transição do contrato para oNRAU e actualização de rendas, o se-nhorio deverá dirigir uma comunica-ção ao arrendatário, formulando umaproposta para o valor da renda, e para

o tipo e duração do contrato, devendoainda incluir a indicação do valor pa-trimonial do locado e cópia da respec-tiva caderneta predial.Face à iniciativa do senhorio, o arren-datário deverá dar resposta no prazo de30 dias (a falta de resposta equivale àaceitação das propostas do senhorio).Na sua resposta, o arrendatário poderá(i) aceitar o valor proposto pelo senho-rio, (ii) opor-se ao mesmo ou (iii) de-nunciar o contrato. Se o arrendatáriose opuser ao valor proposto pelo se-nhorio, formulando uma contrapro-posta, e o senhorio não aceitar essacontraproposta, este poderá optar por(i) denunciar o contrato, mediante opagamento de uma indemnização (demontante igual a 5 anos da renda mé-dia entre as propostas formuladas pelosenhorio e pelo arrendatário, even-tualmente agravada em certas situa-ções), ou (ii) actualizar o valor da ren-da anual até 1/15 do valor patrimonialdo locado (calculado nos termos doCódigo do IMI). Caso na sua resposta oarrendatário invoque que é uma mi-croentidade (i.e., uma empresa que,independentemente da sua forma jurí-dica, não ultrapasse, à data do balanço,dois dos três limites seguintes: a) totaldo balanço: 500.000 euros; b) Volumede negócios líquido: 500.000 euros; c)Número médio de empregados duranteo exercício: cinco), e faça prova da ma-nutenção desta condição anualmente,o valor actualizado da renda terá o li-mite máximo anual de 1/15 do valorpatrimonial do locado (não podendo osenhorio denunciar o contrato). Sa-liente-se ainda que, se o valor da rendaapurado nos termos acima expostos forinferior ao valor da renda que resulta-ria da actualização anual, de acordocom o coeficiente anual de actualiza-ção de rendas publicado pelo INE, seráeste último o valor da renda a pagar.Cinco anos após esta actualização, ovalor da renda poderá ser actualizadopelo senhorio nos termos gerais (já nãopodendo o arrendatário invocar que éuma microentidade). Nesse momento,se o senhorio vier a desencadear o me-canismo de actualização de renda,caso o senhorio e o arrendatário nãocheguem a acordo quanto ao tipo e du-ração do contrato, o mesmo conside-rar-se-á celebrado ao abrigo do NRAU,com prazo certo e pelo período de doisanos.Em resumo, para o caso de microenti-dades prevê-se um regime transitóriode cinco anos, durante o qual apenaspoderá ser actualizada a renda, nostermos atrás expostos, sendo que,nesse período, salvo acordo entre aspartes não poderá ocorrer a cessaçãodo contrato ou a alteração do tipo decontrato.

GARRIGUES

João

Paul

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Tiragem: 18739

País: Portugal

Period.: Ocasional


Pág: X

Cores: Cor

Área: 26,24 x 35,78 cm²


As obras coercivas podem ser pedidaspelos inquilinos, juntos das ComissõesArbitrais Municipais, sempre que o se-nhorio se recuse a realizá-las. Outra so-lução é ser o próprio inquilino a fazer asobras necessárias, desde que apresente,previamente, um orçamento ao seu se-nhorio e que as obras sejam suportadaspor este. Caso o senhorio recuse fazer epagar as obras, o inquilino pode reali-zá-las a seu próprio custo e o valor gas-to será descontado no valor da rendaque pagará.Outra questão que se coloca com fre-quência é a de saber se o arrendatáriopode comprar o imóvel ou fracção.Desde que o senhorio e a Câmara Muni-cipal se recusem a fazer obras, numacasa muito degradada, pode o arrenda-tário fazer ofertas de aquisição para asua compra.

Senhoriopode serobrigado afazer obrasANTÓNIO DE ALBUQUERQUE

[email protected]


QUANDO PODE FAZER OBRAS

A questão é sobre a nova propos-ta de lei do arrendamento. Fac-tos: tenho 62 anos; o meu con-trato de arrendamento é anteriora 1977; sou reformada e a minhapensão é 485,74€,não tenhomais rendimentos; vivo com umfilho que não tem rendimentos.Pago de renda 100€;o valor pa-trimonial nas finanças da casaque habito é 50.000€. A minhaquestão é:segundo os critériosde insuficiência económicaquanto é que posso vir a pagar derenda e porquê?Resposta: Neste foro as nossas res-postas revestem sempre um ca-rácter meramente informativo epreliminar, nomeadamente por-que não estamos na disposição detodos os elementos que rodeiamcada caso concreto.Não obstante, no caso de arrenda-tários que invoquem e compro-vem que têm um rendimentoanual bruto corrigido inferior acinco retribuições mínimas na-

cionais anuais ( = €33.950,00), ocontrato só fica submetido aoNRAU mediante acordo entre aspartes ou, na falta deste, no prazode cinco anos a contar da recep-ção, pelo senhorio, da resposta doarrendatário. No período de cincoanos a renda pode ser actualizadapelo senhorio tendo como limitemáximo o valor anual correspon-dente a 1/15 do valor do locado(máximo de 25% do RABC doagregado familiar do arrendatárioou máximo de 10% do RABC nocaso de o rendimento do agregadofamiliar ser inferior a 500 eurosmensais) ou ainda tendo como li-mite o valor do locado correspon-dente ao valor da avaliação reali-zada nos termos do artigo 38.º eseguintes do CIMI.Neste caso em concreto, o valor darenda só pode ser actualizado nomáximo em 10% do rendimentoanual bruto corrigido, ou seja, arenda só poderá ser aumentadaem € 56,67/ mês (€ 680,04 /ano,

Cerca de 50% das casas da baixalisboeta estão vazias, segundoos dados divulgados pelo InstitutoNacional de Estatística (INE).O número de casas vaziasdestinadas para arrendamentoaumentou 37.6% entre 2001 e 2011,passando de 80.094 para 110.207imóveis, segundo os dadosprovisórios do Censos 2011.Segundo os dados divulgados peloINE, 15% das residências vaziasem Portugal destinam-se aomercado de arrendamento e a maiorparte das casas para arrendarestão localizadas no Algarve.

>> LISBOA TEM METADEDAS CASAS DEVOLUTAS


em www.economico.pt

Tiragem: 18739

País: Portugal

Period.: Ocasional


Pág: XI

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Área: 27,55 x 33,01 cm²


Paul

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que cabe dentro do limite máximoanual previsto de 1/15 do valor do lo-cado avaliado em €50.000).

ANTAS DA CUNHA,

FERREIRA E ASSOCIADOS

Inquilinos com baixos rendimentos(reformas), mas com bens imobiliá-rio, designadamente na terra, casa,terrenos, estas pessoas são pobrespara efeito de cálculos para a renda?Para efeitos de cálculo do rendimentoanual bruto corrigido (RABC) doagregado familiar e declaração de queo mesmo é inferior a cinco retribui-ções mínimas nacionais anuais(RMNA), apenas relevam os rendi-mentos auferidos pelo agregado fami-liar declarados em sede de IRS, situa-ção esta que deverá ser aferida pelosrespectivos Serviços de Finanças

RAPOSO SUBTIL E ASSOCIADOS

Tenho 41 anos, vivo com a minhamãe que tem 79 anos e que é doen-te crónica não podendo estar sozi-nha. Nasci na casa que ainda hoje

habitamos. Actualmente a rendareconheço que é muito baixa masnunca recebemos nenhuma propostapor parte dos senhorios de a alterarmesmo com o código anterior.Quando a minha mãe foi para lámorar, julgo que em 1966, a rendaera muito alta (750$00). Nuncafizeram obras, no entanto, nós sem-pre as fizemos. Nos últimos anosinformamos o senhorio das obrasque iriamos fazer, entre elas a colo-cação de telhado novo (logicamenteque com a renda actual tão baixanão iriamos pedir para ele as fazer).Com isto quero dizer que a casa seencontra, para a idade que tem, embom estado de conservação. É umacasa geminada e na outra casa resi-de o nosso senhorio e familia.A minha mãe é ainda tutora de umsobrinho com 52 anos de idade ecom mais de 60% de deficiência.Como quem toma conta da minhaminha mãe sou eu naturalmentetambém estou responsável hávários anos pelo meu primo.

As perguntas que tenho são:Vivendo em economia comum com aminha mãe e como por uma questãode saúde da própria não pude aban-donar a casa terei direito a nela per-manecer em caso da sua morte? Omeu primo, de quem ela é tutora etem uma deficiência superior a 60%tem algum direito?Nos termos da Proposta de Lei, apenashaverá lugar à transmissão por mortepara filho maior de contratos de ar-rendamento anteriores ao NRAU noscasos em que o filho seja portador dedeficiência com grau comprovado deincapacidade superior a 60% ou noscasos em que este tenha idade inferiora 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º anosde escolaridade ou estabelecimentode ensino médio ou superior. Em am-bos os casos, é ainda requisito datransmissão que o filho conviva hámais de 1 ano com o arrendatário. Nãose encontra prevista a possibilidade detransmissão para um sobrinho do ar-rendatário neste tipo de contratos

GARRIGUES

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Pág: I

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Área: 21,94 x 2,31 cm²


Conheça a novas regras para despejos,obras e arrendamento comercial ◗ Cinco escritórios de advogados

esclarecem todos as dúvidas levantadas pelos leitores do Diário Económico

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Pág: 1(principal)

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Corte: 10 de 10ID: 40235738 16-02-2012 | Projectos EspeciaisCinco escritórios de

advogados esclarecem todas as dúvidasdos leitores do Diário Económico. ➥ SUPLEMENTO

consultÓrio: lei do arrendamento...

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