constituição de 1824: É garantido o direito de propriedade em toda sua plenitude

14 novembro 2009 LONDRINA/PR

ZEIS - ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL



Você sabe melhor que ninguém, sábio Kublai, que jamais se deve confundir uma cidade com o discurso que a descreve. Contudo, existe uma ligação entre eles.

CALVINO, Ítalo. As Cidades Invisíveis. São Paulo: Companhia das Letras, 1993, pg. 59.

Periferias...No plural. Isto porque são milhares de Vilas e Jardins. Também porque são muito desiguais. Algumas mais consolidadas do ponto de vista urbanístico; outros verdadeiros acampamentos destituídos de benfeitorias básicas. Mas, no geral, com graves problemas de saneamento, transportes, serviços médicos e escolares, em zona onde predominam casas autoconstruídas, favelas ou o aluguel de um cubículo situado no fundo de um terreno em que se dividem as instalações sanitárias com outros moradores: a ‘vila’ é o cortiço da periferia.”

KOWARICK, Lúcio. Escritos Urbanos.

São Paulo: Editora 34, pg. 43.



Constituição de 1824: É garantido o direito de propriedade em toda sua plenitude

Constituição de 1891: O direito de propriedade mantém-se em toda a sua plenitude...As minas pertencem aos proprietários do solo, salvas as limitações que forem estabelecidas por lei a bem da exploração deste ramo de indústria.

Constituição de 1934: o direito à propriedade não poderia ser exercido contra o interesse social ou coletivo

Constituição de 1937: É garantido o direito de propriedade, cujo conteúdo e seus limites serão definidos nas leis que lhe regularem o exercício

Ano: 1823 - População: 3.960.866

Ano: 1890 – População: 14.333.915

Ano: 1940 – População: 41.236.315

Urbana: 12.880.182

Rural: 28.356.133

Função Social da Propriedade – um pouco de história



Função Social da Propriedade – um pouco de história

Constituição de 1946: uso da propriedade condicionado ao bem-estar social, preconizando, em seus artigos 141, §16, e 147, que se promovesse a justa distribuição da propriedade, com igual oportunidade para todos.

Lei de Desapropriação do Interesse social – Lei nº 4.132/62 – Desapropriação por interesse social: visa promover a justa distribuição da propriedade ou condicionar o seu uso ao bem-estar social.

Constituição de 1967/EC n° 1: função Social da propriedade: na parte da ordem econômica e social - princípio programático

Ano: 1970População: 93.139.03 Urbana: 52.084.984Rural: 41.054.053



Função Social da Propriedade – CF 1988

Constitucionalização do direito de propriedade:

Garantia do direito de propriedade, devendo esta atender sua função social.

Função social da propriedade urbana e rural.

Inseriu a função social da propriedade como direito e garantia individual.

Incluiu a função social da propriedade entre os princípios gerais da atividade econômica.

Em caso de descumprimento:

parcelamento, utilização, edificação compulsórios

efeitos tributários gravosos – IPTU progressivo

desapropriação do imóvel com títulos da dívida

Ano: 1991

População: 157.070.163

Urbana: 123.076.831

Rural: 33.993.332



Antes da CF 88, o Poder Público tinha poucas condições jurídico-políticas de controlar os processos gerais de uso, ocupação e parcelamento do solo urbano, fosse pela imposição de restrições aos direitos de propriedade, ou menos ainda, no sentido de materializar a noção de função social da propriedade.

Todas as CF anteriores a 88 expressavam a ideologia individualista do Código Civil e estabeleceram que somente a legislação federal poderia regular as relações de propriedade, pois essas teriam uma natureza civil – e não urbana ou social.

CF 88 altera e aprimora os preceitos jurídicos gerais sobre política urbana e direitos de propriedade.



Função Social da Propriedade – CF 1988

A função social da propriedade cumpre-se quando agrega os interesses públicos das cidades

Interesses públicos das cidades e portanto a função social da propriedade, por mandamento constitucional, deve perpassar o conteúdo do PLANO do PLANO

DIRETOR PARTICIPATIVODIRETOR PARTICIPATIVO

Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme

diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções

sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.

§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte

mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento urbano e de expansão urbana.

§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende as exigências fundamentais de

ordenação da cidade expressas no Plano Diretor.



Estatuto da Cidade – Lei Federal 10.257/01

Estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança, do bem-estar dos cidadãos e do equilíbrio ambiental – art. 1°, § único.

Prevê os instrumentos da Política Urbana e da gestão democrática da cidade:

Institutos Jurídicos e Políticos: Desapropriação Servidões e limitações administrativas Tombamentos de Imóveis ZEIS Concessão de Direito Real de uso Concessão de Uso Especial Para fins de Moradia Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios Usucapião especial de imóveis urbanos Direito de superfície Direito de preempção Regularização fundiária Assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e

grupos sociais menos favorecidosEtc...



ZEIS NA LEGISLAÇÃO FEDERAL

No plano da legislação federal são esparsas as referências as ZEIS

O próprio Estatuto da Cidade apenas as arrola entre os instrumentos que podem ser adotados para a consecução da política urbana.[1]

O Estatuto da Cidade não regula em detalhe as ZEIS, mas as coloca como um dos instrumentos de implementação da política urbana:

Art. 4º, inciso V, alínea “f”.

[1] UEMURA, Margareth – Instrumentos de ampliação do acesso à terra urbanizada in Acesso à terra urbanizada – implementação de planos diretores e regularização fundiária plena. Ministério das Cidades/SNPU e UFSC/SED, 2008




ZHIS - Lei Federal 6.766/79 com as modificações trazidas pela Lei Federal 9.785/99

Zonas Habitacionais de Interesse Social (art. 2º, § 6º e art. 3º)

Cria o conceito vago de “urbanização específica”, implicando a possibilidade de tratamento parcial de algumas situações específicas de parcelamento do solo com critérios diferentes dos gerais, notadamente quanto à abolição da exigência do lote mínimo de 125 m².

Cria o conceito de infraestrutura básica dos parcelamentos situados em ZHIS:

• Vias de circulação;

• Escoamento de águas pluviais;

• Rede para o abastecimento de água potável;

• Soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.




LEI FEDERAL 11.977/09 (art. 47)

Estabelece um novo conceito de ZEIS – inciso V

Zona Especial de Interesse Social - ZEIS: parcela de área urbana instituída

pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada

predominantemente à moradia de população de baixa renda e sujeita a regras

específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo.



EXPERIÊNCIAS PIONEIRAS

RECIFE / PE [2]

PREZEIS DE RECIFE

1983 - Lei do Uso e Ocupação do Solo (14.511/83) divide a cidade em zonas para orientar seu crescimento e a forma de ocupação. Foram criadas 27 Zonas de Especial Interesse Social chamadas ZEIS, correspondentes a 27 das 300 favelas existentes na cidade.

O significado especial da criação destas zonas era que, pela primeira vez, estas ocupações seriam consideradas áreas integrantes da cidade e, portanto, passíveis de legalização e prontas para receber atuação do poder público.

Movimento popular e CJP encaminha ao Executivo proposta de lei que definia normas e métodos para urbanizar e legalizar todas as ZEIS e para possibilitar a transformação de outras áreas em ZEIS.

Lei do PREZEIS - nº 14.947 - aprovada em 1987

[3] MORAES, Demóstenes Andrade de – Por uma Política de Habitação de Interesse Social para o Recife. Prefeitura Municipal de Recife / Secretaria de Planejamento / Empresa de Urbanização do Recife




RECIFE / PE

LEI DO PREZEIS DE RECIFE – Lei 14.947/87

Sistema de gestão do PREZEIS:

COMULs (Comissões de Urbanização e Legalização), com caráter deliberativo e responsáveis pela formulação, coordenação, implementação e fiscalização dos planos de urbanização e regularização fundiária a serem desenvolvidos em cada ZEIS;

FÓRUM PERMANENTE DO PREZEIS (Decreto no 14.539/88), espaço institucional de articulação dos diversos segmentos que integram o PREZEIS para discussão e deliberação em relação aos problemas e às estratégias para o conjunto das áreas e dessas em relação à cidade como um todo.




RECIFE / PE [2]

1993 – seminário de avaliação do programa, reformulação da Lei do PREZEIS

1995 – aprovação da nova Lei do PREZEIS, lei nº 16.113/95.

Para cada ZEIS deverá ser elaborado um plano urbanístico específico, que detalhará o parcelamento e as normas de uso, ocupação e aproveitamento do solo urbano na área, podendo, esses parâmetros, serem diversos dos que estão previstos pela Lei de Uso e Ocupação do Solo. As principais diretrizes para urbanização das ZEIS são:

respeitar a tipicidade e as características da área;

relocar famílias que habitem lotes menores que 18 m², ou que estejam em áreas non aedificandi ou de risco;

criar tipologias habitacionais que estejam adequadas às necessidades das famílias;

possibilitar o acesso a todos os lotes;

garantir a salubridade ambiental de todos os espaços;

criar e otimizar espaços de lazer.




BELO HORIZONTE / MG [3]

Lei de zoneamento aprovada em 1976

Áreas para urbanização especial (áreas de preservação, áreas reservadas para equipamentos públicos etc) classificadas como “Setores Especiais 1, 2 e 3)

1980 – favelas incluídas como “Setor Especial 4” por alteração da lei

de zoneamento – formulação jurídica inovadora – favelas consideradas como loteamentos, ainda que com características peculiares, justificando sua classificação como áreas de “urbanização específica”.

Pioneirismo na lei que criou o Pró-Favela em 1983. (Lei 3.352/83)

Propôs um programa urbanístico e social de regularização das favelas.

Combinação entre identificação e demarcação de favelas como áreas residenciais para fins de moradia social (setores especiais) no contexto do zoneamento municipal.

Definição de normas urbanísticas específicas de uso, parcelamento e ocupação do solo em tais áreas.

[3] FERNANDES, Edésio – Perspectivas para a renovação das políticas de legalização de favelas no Brasil in Regularização Fundiária Plena. Ministério das Cidades/SNPU, 2007.



ZEIS EM ALGUNS MUNICÍPIOS

SÃO PAULO – Lei 13.430/02

O Plano aprovado em 2002 cria o instrumento das ZEIS e delimita as ZEIS no território.

Lei de Zoneamento do Município e Planos Regionais – Lei 13.885/04

Critérios de não cumprimento da função social da propriedade (art. 13)

Terrenos ou glebas totalmente desocupados

Terrenos que não atingem o coeficiente de aproveitamento mínimo

Passíveis, sucessivamente, de parcelamento, edificação e utilização

compulsórios, Imposto Predial e Territorial Urbano progressivo no tempo e

desapropriação com pagamentos em títulos, com base nos artigos 5º, 6º, 7º

e 8º da Lei Federal 10.257, de 10 de julho de 2001, Estatuto da Cidade.




Critérios de enquadramento dos imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados (art. 201):

imóveis não edificados, subutilizados, ou não utilizados localizados nas ZEIS 2 e 3

imóveis incluídos nas áreas de Operações Urbanas Consorciadas e Projetos Estratégicos

imóveis inseridos nos perímetros dos distritos municipais Água Rasa, Alto de Pinheiros, Aricanduva, Artur Alvim, Barra Funda, Bela Vista, Belém, Bom Retiro, Brás, Butantã etc

são considerados solo urbano não edificado, terrenos e glebas com área superior a 250 m² (duzentos e cinqüenta metros quadrados), onde o coeficiente de aproveitamento utilizado é igual a zero.




Critérios de enquadramento dos imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados (art. 201):

São considerados solo urbano subutilizado, os terrenos e glebas com área superior a 250 m² (duzentos e cinqüenta metros quadrados), onde o coeficiente de aproveitamento não atingir o mínimo definido para o lote na zona onde se situam, excetuando:

I - os imóveis utilizados como instalações de atividades econômicas que não necessitam de edificações para exercer suas finalidades; II - os imóveis utilizados como postos de abastecimento de veículos; III - os imóveis integrantes do Sistema de Áreas Verdes do Município.

É considerado solo urbano não utilizado todo tipo de edificação nos distritos centrais (Sé, República, Bom Retiro, Consolação, Brás, Liberdade, Cambuci, Pari, Santa Cecília e Bela Vista) que tenham, no mínimo, 80% de sua área construída desocupada há mais de cinco anos, ressalvados os casos em que a desocupação decorra de impossibilidades jurídicas ou resultantes de pendências judiciais incidentes sobre o imóvel.



SÃO PAULO – Lei 13.430/02 ZEIS

DEFINIÇÃO

ZEIS são porções do território destinadas, prioritariamente, à recuperação urbanística, à regularização fundiária e produção de Habitações de Interesse Social - HIS ou do Mercado Popular - HMP definidos nos incisos XIII e XIV do artigo 146 desta lei, incluindo a recuperação de imóveis degradados, a provisão de equipamentos sociais e culturais, espaços públicos, serviço e comércio de caráter local

TIPOS

ZEIS 1 - áreas ocupadas por população de baixa renda, abrangendo favelas, loteamentos precários e empreendimentos habitacionais de interesse social ou do mercado popular,

ZEIS 2 - áreas com predominância de glebas ou terrenos não edificados ou subutilizados

ZEIS 3 - áreas com predominância de terrenos ou edificações subutilizados situados em áreas dotadas de infra-estrutura, serviços urbanos e oferta de empregos,

ZEIS 4 - glebas ou terrenos não edificados e adequados à urbanização, localizados em áreas de proteção aos mananciais, ou de proteção ambiental, localizados na Macroárea de Conservação e Recuperação.



SÃO PAULO – Lei 13.430/02 ZEIS

Alguns instrumentos aplicáveis nas ZEIS:

Instrumentos previstos no PD e no Estatuto da Cidade (art. 174)

Transferência de potencial construtivo das ZEIS poderá ser aplicada quando houver no seu interior imóvel enquadrado como ZEPEC.

Transferência de potencial construtivo dos imóveis doados para o Município para fins de HIS localizados nas ZEIS



Critérios para delimitação de novas ZEIS (art. 181)

Planos Regionais, de acordo com as necessidades definidas no Plano Municipal de Habitação e na Legislação de Uso e Ocupação do Solo

ZEIS 1a) áreas ocupadas por favelas, aptas à urbanização; b) áreas usucapidas coletivamente e ocupadas por moradores de baixa renda; c) loteamentos e parcelamentos irregulares e precários, ocupados por famílias de baixa renda.

ZEIS 2 concentração de glebas ou lotes não edificados ou não utilizados ou subutilizados, servidos por infra-estrutura urbana.

ZEIS 3 a) áreas localizadas em regiões com infra-estrutura urbana consolidada, de intensa concentração de cortiços, habitações coletivas e edificações deterioradas; b) áreas que apresentem um alto índice de imóveis públicos ou privados não edificados ou não utilizados ou subutilizados, em regiões dotadas de infra-estrutura.

ZEIS 4 a) áreas de proteção ambiental, localizadas em Macroáreas de conservação e recuperação, passíveis de alocar população moradora em favelas existentes nas proximidades; b) áreas passíveis de intervenção com controle ambiental.



SANTO ANDRÉ – Lei 8.696/04 (PD) e Lei 8.869/06 (ZEIS)

DEFINIÇÃO

As zonas especiais de interesse social – ZEIS – são porções do território com parâmetros reguladores de usos e ocupação do solo, sobrepostos àqueles previstos para macrozona em que se situarem, destinadas prioritariamente à regularização fundiária e à urbanização de assentamentos precários e à produção de HIS e HMP.

TIPOS

I ZEIS A – áreas públicas ou particulares ocupadas por assentamentos de população de baixa renda, localizada na Macrozona Urbana;

ZEIS B – terrenos não edificados e imóveis subutilizados ou não utilizados localizados na Macrozona Urbana, necessários à implantação de programas habitacionais;

ZEIS C – terrenos não edificados e imóveis subutilizados ou não utilizados, localizados na área do Projeto Eixo Tamanduatehy, necessários à implantação de programas habitacionais.




DA INSTITUIÇÃO DAS ZEIS

Art. 35 Além das ZEIS delimitadas no Mapa 1 e descritas no Anexo VIII, outras áreas poderão ser instituídas por lei específica, nos moldes do art. 60 da Lei nº 8.696, de 17 de dezembro de 2004, observadas as seguintes condições:

I. Enquadramento conforme a classificação legal;

II. Adequada identificação da delimitação territorial da área a receber o

zoneamento específico;

III. Apresentação de parecer técnico favorável, elaborado pelos quadros

técnicos do Poder Executivo municipal, onde constem as possibilidades de

urbanização do núcleo e os aspectos físico-ambientais, urbanístico-

fundiários e sócio-econômicos, quando couberem.

§ 1º O parecer técnico deverá ser apresentado no prazo de 60 (sessenta) dias,

prorrogável por mais 30 (trinta) dias, contando do recebimento da solicitação,

e constitui instrumento indispensável à deliberação da Câmara de vereadores

sobre a matéria.

§ 2 Os projetos de lei de iniciativa do Poder Executivo também deverão ser

acompanhados de parecer técnico.




ALIENAÇÃO DE LOTES EM ZEIS PÚBLICAS

Preço será determinado pela Municipalidade, mediante avaliação prévia, considerando-se o valor do terreno e o Valor de Urbanização –VU

Vedada a utilização do instituto da doação simples de áreas públicas municipais, localizadas em ZEIS, como forma de transferência de bens públicos




Valor de Urbanização (VU)

Específico de cada núcleo

VUT = (Custo das obras + serviços) / Σ áreas lotes

VU lote = VUt x área cada lote

Composição dos custos – OBRAS + SERVIÇOS (Topografia; Projetos; Terraplanagem; Drenagem superficial e profunda; Pavimentação; Canalização de córregos; Obras de contenção; Iluminação pública; Extensão das redes de água, de esgoto e de energia elétrica; Eventuais investimentos em obras de suporte à edificação que não configurem unidades habitacionais para pronto uso; Demais obras ou serviços realizados, que resultem em valor relevante)

Poderá haver subsídio do montante do V.U. por lote

Poderá haver subsídio do montante do V.U. por lote, no todo ou em parte, no caso de melhorias para a coletividade em geral

Prestações mensais com base na renda familiar do concessionário:

Renda familiar < 2SM (e per capita < 0,50 SM) – comprometimento máximo 15% renda mensal

Renda familiar > 2SM– comprometimento máximo 20% renda mensal

Renda familiar até 3SM pode-se pleitear carência de 03 anos, critérios de prorrogação

Pagamento máximo não excederá 15 anos.

Recursos para Fundo Municipal de Habitação



SÃO BERNARDO CAMPO – Lei 5.959/09 (ZEIS)

DEFINIÇÃO

As Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) são porções do território, de propriedade pública ou privada, destinadas prioritariamente à regularização urbanística e fundiária dos assentamentos habitacionais de baixa renda existentes e consolidados e ao desenvolvimento de programas habitacionais de interesse social e de mercado popular nas áreas não edificadas, não utilizadas ou subutilizadas, estando sujeitas a critérios especiais de edificação, parcelamento, uso e ocupação do solo

ZEIS 1: áreas que se encontram na Macrozona Vocacional Urbana (MVU) onde existem ocupações irregulares que necessitam de projetos de requalificação habitacional, urbanística, socioambiental, econômica e de regularização fundiária;

ZEIS 2: áreas vazias, subutilizadas quanto ao cumprimento da função social da propriedade, as quais serão destinadas à moradia de interesse social;

ZEIS 3: áreas vazias, subutilizadas quanto ao cumprimento de sua função social de propriedade, que serão destinadas, prioritariamente para habitação de interesse social;

ZEIS 4: áreas que se encontram nas Macrozonas MURA e MOD, onde existem ocupações irregulares que necessitam de projetos de requalificação habitacional, urbanística, socioambiental, econômica e de regularização fundiária; e

ZEIS 5: assentamentos precários situados em áreas de risco ou de preservação permanente (APPs), as quais necessitam de projetos de reassentamento




REGULARIZAÇÃO

ZEIS 1, 4 e 5 será elaborado Plano Integrado de Urbanização e Regularização Fundiária Sustentável, entendido como o conjunto de ações integradas que visem o desenvolvimento global da área, abrangendo aspectos urbanísticos, socioeconômicos, jurídicos, ambientais, de regularização fundiária, de infraestrutura e de mobilidade e acessibilidade urbana

COMUL (Comissão de Urbanização e Legalização) – garante elaboração participativa

CAZEIS (Comissão de Aprovação do PIURFS-ZEIS) aprecia o plano

Parecer favorável da CAZEIS, o Plano Integrado de Urbanização e Regularização Fundiária Sustentável será aprovado mediante decreto




CONTEÚDO MÍNIMO DO PLANO INTEGRADO DE URBANIZAÇÃO E REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA SUSTENTÁVEL

I - diretrizes urbanísticas, restrições edilícias, bem como a definição de usos e parâmetros de ocupação permitidos, específicos para a respectiva ZEIS;

II - memorial descritivo da área;

III - projeto de parcelamento, especificando o traçado dos lotes e do sistema viário, as faixas non aedificandi e as áreas reservadas ao uso público, onde houver;

IV - projetos indicativos das obras de urbanização e implantação de equipamentos públicos, incluindo terraplanagem, abastecimento de água, esgotamento sanitário, fornecimento de energia elétrica e de iluminação pública e obras de escoamento de águas pluviais;

V - custo estimado das obras de urbanização ainda não implantadas, bem como das demais ações necessárias, com a definição da responsabilidade de aporte de tais recursos;

VI - projeto arquitetônico das construções, quando houver previsão de entrega de unidades prontas;

VII - situação fundiária e instrumentos jurídicos necessários à regularização da área;

VIII - indicação de áreas de lazer e convívio da população, onde houver;

IX - cadastro das famílias a serem beneficiadas e o projeto de trabalho social a ser desenvolvido ao longo da intervenção para assegurar a participação das mesmas; e

X - projeto de reassentamento com as soluções propostas, quando a urbanização ou regularização fundiária implicar em reassentamento de famílias.

Poderá ser executado e recebido por etapas.



Osasco – Lei Complementar 125/04 (art. 22)

Não há definição de ZEIS.

Cria as ZEIS e define que serão regidas por regime urbanístico especial.

Não delimita as ZEIS, apenas indica áreas prioritárias para serem gravadas.

TIPOS:

ZEIS-1: terrenos vazios ou sub-utilizados, privados ou públicos, que por suas características especiais sejam destinados prioritariamente à promoção de habitação de interesse social;

ZEIS-2: favelas, invasões ou loteamentos sociais, em áreas públicas ou de interesse público, urbanizadas ou em processo de urbanização com prioridade para as áreas indicadas no Anexo I da presente Lei Complementar;

ZEIS-3: loteamentos populares, incompletos ou carentes de infra-estrutura urbana, pendentes de regularização fundiária, assim como, loteamentos irregulares ou clandestinos, em ambos os casos, comprovadamente ocupados até 10 de julho de 2001, data de publicação da Lei Federal nº 10.257, Estatuto da Cidade.



Osasco – Lei Complementar 125/04 (art. 22)

Indica como deverão ser delimitadas as ZEIS:

As Zonas Especiais de Interesse Social, acima descritas e categorizadas, terão sua delimitação definitiva, características e diretrizes definidas por Decreto específico do Executivo, no qual constarão, ao menos:

seus limites;

as principais características que lhe conferem peculiaridade e caráter especial;

a indicação dos programas ou planos que nela devam ser executados;

as diretrizes gerais de uso e ocupação do solo.



Osasco – Lei Complementar 125/04

Prioriza a destinação de vazios urbanos para atividades econômicas, lazer e equipamentos sociais. (Art. 8º, III, b)

Propõe restringir incentivos à implantação de conjuntos residenciais, inclusive com a adoção da outorga onerosa do direito de construir (art. 8º, III, c)

Não traz critérios para definição de “vazios urbanos”.

Propõe rever a legislação de HIS priorizando empreendimentos voltados à substituição de favelas e cortiços e restringindo a implentação de novos conjuntos habitacionais não destinados à substituição de tais assentamentos “sub-normais” (sic). (art.8º, VII, d)

Não define HIS e não mapeia os assentamentos informais ocupados pela população de baixa renda.



Osasco – Lei Complementar 125/04

Estabelece de forma genérica as diretrizes e ações da “Política de Desenvolvimento Físico-Ambiental”:

Estabelecimento de instrumentos como a outorga onerosa, a transferência do direito de construir e o programa de operações urbanas consorciadas. (art. 12, II, r)

Remete para a revisão da LUOS a adoção do “Índice de Aproveitamento Único” para aplicação da outorga onerosa e transferência do direito de contruir. (art. 21 )

Regulamentação das Zonas Especiais de Interesse Social, que são as porções territoriais destinadas à recuperação urbanística, regularização fundiária, produção e manutenção de habitações de interesse social, as quais não poderão localizar-se em, ou substituir no todo ou em parte, zonas industriais e zonas de área verde, adotando para tal os instrumentos previstos no Estatuto da Cidade

Não regulamenta nem territorializa a aplicação desses instrumentos.



Osasco – Lei Complementar 152/06 – LEI DE ZEIS

Define, institui e demarca as ZEIS, estabelecendo seus objetivos:

ZEIS - as porções do território do Município destinadas à recuperação urbanística,

regularização fundiária sustentável, produção e manutenção de habitações de

interesse social.

São objetivos da instituição das ZEIS:

I - garantir moradia digna como direito e vetor de inclusão social;

II - viabilizar e ampliar para a população de menor renda o acesso à terra

urbanizada, digna e sustentável;

III - adequar a propriedade do solo urbano à sua função social;

IV - promover a regularização fundiária e urbanística de assentamentos

habitacionais precários e informais;

V - estabelecer regulação urbanística especifica para urbanização,

parcelamento, uso e ocupação do solo nas Zonas Especiais de Interesse

Social;

VI - permitir a segurança da posse para os ocupantes e a integração sócio-

espacial das favelas, dos loteamentos irregulares e clandestinos;

VII - implementar os instrumentos de reforma urbana a fim de possibilitar

melhor ordenamento e maior controle do uso do solo.



Tratamento para as áreas ocupadas:

Procedimentos para regularização urbanística e fundiária das ZEIS 2 e 3.

Estabelece conteúdo mínimo dos Planos de Urbanização e Regularização.

Estabelece que uma Comissão de Urbanização e Regularização, composta por moradores e técnicos da SEHDU, acompanhará e fiscalizará a elaboração e a execução de cada Plano de Urbanização e Regularização




CONTEÚDO MÍNIMO DOS PLANOS DE URBANIZAÇÃO E REGULARIZAÇÃO

1 - número de famílias a serem atendidas;

2 - delimitação da área abrangida pelo Plano de Urbanização e Regularização Fundiária;

3 - análise físico-ambiental: indicação das bacias hidrográficas; levantamento planialtimétrico, vegetação a ser preservada e identificação das áreas de risco;

4 - análise fundiária: identificação de áreas públicas e particulares; documentos de propriedade e posse da área;

5 - análise urbanística compreendendo indicação das vias de acesso à área;

6 - análise do sistema de circulação de veículos e pedestres, de infra-estrutura de drenagem, abastecimento de água, esgotos e iluminação, bem como a caracterização do uso do solo e dos equipamentos públicos e sociais existentes;

7 - custo estimado das obras de urbanização ainda não implantadas;




8 - projetos indicativos das obras de urbanização, incluindo a disposição das edificações existentes e projetadas e, nos casos em que for necessário, definição da área onde será alocada a população a ser remanejada.

9 - definição dos parâmetros de parcelamento, uso e ocupação específicos, incluindo, nos casos em que for necessário, a definição de áreas de uso, nos termos da legislação em vigor;

10 - projeto arquitetônico das construções, quando houver previsão de entrega de unidades prontas pela Municipalidade

11 - instrumentos jurídicos a serem utilizados para a regularização fundiária;

12 - condições para o remembramento dos lotes;

13 - forma de integração das ações dos diversos setores públicos que interferem na ZEIS objeto do Plano de Urbanização e/ou Regularização Fundiária;

14 - plano de ação social;

15 - fontes de recursos para a implementação das intervenções.




Art. 44

Utilização dos instrumentos urbanísticos previstos na Lei Federal nº 10.257/01 e Medida Provisória nº 2.220/01, como forma de viabilizar a implantação dos planos e projetos de regularização, urbanização e parcelamento em ZEIS, bem como consórcios imobiliários e a outorga onerosa do direito de construir.

Art. 45

Incidência do direito de preempção nas ZEIS 1 pelo prazo de 05 anos




Município de Osasco

População Total – 701.012 hab (IBGE posição 2007) Superfície Total – 65 km² Densidade demográfica média – 10.785 hab / km²

ANO POPULAÇÃO

1934 12.091

1940 15.258

1950 41.326

1960 114.828

1970 283.073

1980 474.543

1991 568.225

1996 622.912

2000 650.993

2004 695.879



DADOS GERAIS 1980 1988 1991 1998 2000

Número de favelas 36 72 119 144 144

Número de moradias 3.858 4.994 18.416 20.842 30.000

População residente 18.922 24.481 86.556 99.499143.10

0

Nº médio de pessoas por domicílio

4,9 4,9 4,7 4,8 4,7

% população total 4,0 4,5 15,2 16,0 22,1

Osasco - Evolução do Número de Favelas



Lei Complementar 152/06 – LEI DE ZEIS

Tipo ZEIS Quantidade Superfície (m²) % Território

ZEIS 1 38 1.185.642,42 1,8 %

ZEIS 2 e 3 174 6.619.126,74 10,2%

TOTAL 212 7.804.769,16 12%

Art.. 14 - É definida como Habitação de Interesse Social - HIS, para os fins desta Lei Complementar, aquela produzida pelo Poder Público, associações habitacionais, cooperativas populares ou pela iniciativa privada, destinada a famílias nas seguintes situações, concomitantes ou não:

I - com renda familiar mensal menor ou igual ao equivalente a 6 (seis) salários mínimos;

II - removidas de assentamentos precários, para eliminar situações de risco ou viabilizar projetos de urbanização específica e regularização fundiária de interesse social.

Decreto 9.757/07 (regulamenta Lei ZEIS)Art. 2º - O preço máximo de comercialização da unidade de HIS será de sessenta e cinco mil reais

(R$ 65.000,00), que deverá ser comercializada por preço e condições de pagamento acessíveis à população com renda até seis (06) salários mínimos).



Osasco - Dados Déficit Habitacional – FJP / 2000

Coabitação e Domicílios Improvisados Urbanos por faixa de renda

Até 3 Mais de 3 a 5 Mais de 5 a 10 Mais de 10Total

Absoluto ¹

Absoluto

Percentual Absoluto

Percentual

Absoluto

Percentual

Absoluto

Percentual

12.3337.275 58,99 2.153 17,46 2.018 16,36 887 7,19

1 - Não inclui domicílios rústicos = 1.444

Déficit Habitacional Básico 13.777

Déficit habitacional básico soma de: coabitação familiar, domicílios improvisados e rústicos

Domicílios Vagos (urbano)

21.929



Osasco - Projeção da demanda de domicílios, por município, 2003-2023 [1]

Nº domicílios/anoNecessidadeProdução/ano

2003 193.202

2004 197.796 4.594

2005 203.096 5.300

2006 208.768 5.672

2007 214.457 5.689

2008 219.801 5.344

2009 224.519 4.718

2010 228.625 4.106

2011 232.211 3.586

2012 235.391 3.180

NºDomicílios/anoNecessidadeProdução/ano

2013 238.284 2.893

2014 241.012 2.728

2015 243.703 2.691

2016 246.482 2.779

2017 249.460 2.978

2018 252.742 3.282

2019 256.397 3.655

2020 260.358 3.961

2021 264.524 4.166

2022 268.788 4.264

2023 273.045 4.257

TOTAL até 2023 79.843

[1] Fonte: OLIVEIRA E. L.; GIVISIEZ, G. H. N. e RIOS-NETO, E. L. G. Demanda futura por moradias no Brasil 2008-2023: uma abordagem demográfica. Brasília: Ministério das Cidades, 2009, no prelo.



Londrina - Dados Déficit Habitacional – FJP / 2000

Coabitação e Domicílios Improvisados Urbanos por faixa de renda

Até 3 Mais de 3 a 5 Mais de 5 a 10 Mais de 10Total

Absoluto ¹

Absoluto

Percentual Absoluto

Percentual

Absoluto

Percentual

Absoluto

Percentual

9.5266.845 71,86 1.402 14,72 935 9,82 344 3,61

1 - Não inclui domicílios rústicos = 164

Déficit Habitacional Básico Urbano 9.690

Déficit habitacional básico soma de: coabitação familiar, domicílios improvisados e rústicos

Déficit Habitacional Básico Total: 9.869

Déficit Habitacional Básico Rural: 179

Domicílios Vagos

(urbano)15.457

Domicílios Vagos

(rural) 1.315



Londrina - Projeção da demanda de domicílios, por município, 2003-2023 [1]

[1] Fonte: OLIVEIRA E. L.; GIVISIEZ, G. H. N. e RIOS-NETO, E. L. G. Demanda futura por moradias no Brasil 2008-2023: uma abordagem demográfica. Brasília: Ministério das Cidades, 2009, no prelo.

NºDomicílios/ano

NecessidadeProdução/ano

2003 133.921

2004 137.940 4.019

2005 142.917 4.977

2006 148.406 5.489

2007 153.958 5.552

2008 159.129 5.171

2009 163.589 4.460

2010 167.447 3.858

2011 170.909 3.462

2012 174.139 3.230

Nº Domicílios /ano

NecessidadeProdução/ano

2013 177.291 3.152

2014 180.492 3.201

2015 183.781 3.289

2016 187.175 3.394

2017 190.713 3.538

2018 194.437 3.724

2019 198.370 3.933

2020 202.460 4.090

2021 206.637 4.177

2022 210.825 4.188

2023 214.948 4.123

TOTAL até 2023 81.027


ZEIS - ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIALPolítica Urbana e Fundiária como eixo estratégico do PlanHab e dos PLHIS [1]

O acesso à terra urbanizada e à dinâmica urbana como um eixo estratégico para a implementação das propostas de política habitacional.

Questão da habitação é, fundamentalmente, um problema urbano.

Além de não ser possível produzir moradias sem uma base fundiária, o uso residencial ocupa a maior parte das cidades, com fortes relações com as políticas de ordenamento territorial, mobilidade e saneamento.

O equacionamento das necessidades habitacionais e a regularização fundiária de assentamentos informais exigem a estruturação de uma estratégia específica para garantir o acesso à terra legalizada e urbanizada (dado o caráter especulativo da apropriação privada, a escassez relativa da terra apta para a moradia e os impactos urbanos e ambientais da sua localização)

Combate ao patrimonialismo.

Estimulo aos vários agentes a adotarem políticas que alterem a maneira como as cidades brasileiras têm se desenvolvido.

[1] Fonte: CURSO EAD-PLHIS. Ministério das Cidades/SNH



ZEIS e Estratégias do PlanHab (e PLHIS)

Em geral, as leis urbanísticas são omissas ou destinam parcelas ínfimas do solo urbano aos mercados populares, dificultando e encarecendo o acesso à terra para Habitação de Interesse Social (HIS), influindo na formação de assentamentos precários.

O equacionamento das necessidades habitacionais exige que este processo seja estancado, evitando-se que os subsídios sejam transferidos para a especulação imobiliária.

Por isto, os aspectos urbanos e fundiários são estratégicos no PlanHab, cabendo aos municípios um papel essencial para o sucesso dos objetivos traçados, isto é:

Garantir acesso à terra urbanizada, legalizada e bem localizada para a provisão de HIS (unidades prontas ou lotes) na escala exigida pelas metas do PlanHab e PLHIS;

Regularizar os assentamentos informais, garantindo a permanência dos moradores de baixa renda.



ZEIS e Estratégias do PlanHab (e PLHIS)

Para alcançar os objetivos, foram traçadas as seguintes estratégias: 1. Incorporar instrumentos de manejo do solo urbano e de regularização

fundiária de assentamentos precários e informais no PL 3.057/2000 (que altera a Lei 6.766/79 que dispõe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos e sobre a regularização fundiária sustentável de áreas urbanas);

2. Estimular os municípios a adotarem instrumentos que facilitem o acesso à terra urbanizada, utilizando o Índice de Capacidade Institucional Habitacional e Gestão Urbana;

3. Dimensionar a terra necessária para a produção de HIS e integrar a regularização fundiária nos Planos Locais de Habitação de Interesse Social;

4. Produzir e regularizar a Habitação de Interesse Social nos imóveis da união;

5. Criar o subsídio localização para viabilizar a produção e a reabilitação de HIS em áreas históricas, centrais e consolidadas;

6. Aplicar os instrumentos de regularização fundiária previstos no Estatuto da Cidade e na Medida Provisória 2.220/2001;

7. Revisar as ações possessórias no Código de Processo Civil.



ZEIS e PLHIS [1]Caracterizar a oferta e disponibilidade de terra urbanizada para a

populaçãode menor renda:

existência e quantidade de terras delimitadas como ZEIS;

áreas vazias (públicas ou privadas) urbanizadas e adequadas para habitação social;

imóveis vazios ou subutilizados adequados para atendimento da demanda

habitacional;

loteamentos localizados em áreas urbanas adequadas e que apresentam grande percentual de lotes vazios (não ocupados);

localização (setores urbanos) e características das áreas ocupadas recentemente (formal ou informalmente) pela população de menor renda. [1] Fonte: CURSO EAD-PLHIS. Ministério das Cidades/SNH



ZEIS e PLHIS [1]Em relação à ZEIS, recomenda-se identificar:

a) Se os assentamentos precários consolidáveis estão delimitados como ZEIS no Plano Diretor ou legislação complementar.

o Plano deve apontar quais assentamentos consolidáveis já estão delimitados e quais deveriam ser delimitados no âmbito de uma revisão do Plano Diretor ou de sua legislação complementar, ou, ainda, de uma lei relacionada com o PLHIS.

b) Se o Plano Diretor ou sua legislação complementar identifica e delimita áreas vazias como ZEIS.

verificar se sua localização é adequada e qual percentual da demanda habitacional (déficit acumulado e demanda futura) poderá ser atendido com sua utilização.

se as áreas delimitadas são insuficientes para atender a demanda, propõe-se identificar, no âmbito do PLHIS, outras áreas aptas para HIS, de forma a complementar a quantidade de terras necessária. As áreas identificadas como aptas poderão ser reservadas como novas ZEIS.

se o Plano não delimita ZEIS vazias, o PLHIS deve identificar áreas, públicas e/ou privadas, aptas para a produção de HIS. As áreas identificadas como aptas, ou parte destas, podem ser delimitadas como ZEIS no âmbito do Plano Diretor, legislação complementar ou específica.

cabe ao município definir se toda a quantidade de terras necessária para atender a demanda habitacional será delimitada de uma só vez como ZEIS ou se a delimitação será efetuada por etapas ao longo da execução do PLHIS.

[1] Fonte: CURSO EAD-PLHIS. Ministério das Cidades/SNH



Números da Irregularidade no Brasil

MUNICÍPIOS POR FAIXA DE POPULAÇÃO, SEGUNDO A OCORRÊNCIA DE ALGUMA FORMA DE

ILEGALIDADE URBANA (favela, loteamento clandestino e/ou irregular) Censo 2000 - IBGE

3948

100

62,2

94,183,8

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

até 20.000 20.000 a 50.000 50.000 a 100.000 100.000 a 500.000 acima de 500 mil total

%



As Políticas de Regularização Fundiária desenvolvidas pelos Municípios brasileiros têm sido aplicadas contemplando aspectos variados:

intervenções urbanísticas,

ações administrativas ou jurídicas de legalização dos

“lotes”

a legalização das construções irregulares (mais

raramente).

Entretanto, somente a partir da CF de 88, da edição do Estatuto da Cidade – Lei Federal 10.257/01, da Medida Provisória nº 2.220/01 e da recente Lei 11.977/09, as práticas de regularização plena, contemplando os aspectos urbanísticos, administrativos e jurídicos, passaram a contar com um campo normativo que oferece melhores possibilidades à concretização da regularização.

Desde a criação do Ministério das Cidades, em 2003, os Municípios passaram a contar também com apoio financeiro e institucional efetivos para o desenvolvimento de seus programas de regularização fundiária.



Experiências de regularização que não conseguem avançar além das intervenções urbanísticas.

Essas intervenções, na maioria dos casos, significam obras de custo bastante elevado, dotando os assentamentos informais das redes de infra-estrutura básica - redes de abastecimento de água, sistemas de coleta e tratamento de esgoto, redes de drenagem, iluminação pública, abertura e pavimentação de sistema viário, implantação de equipamentos públicos.

Além disso, são bastante comuns as obras de recuperação ambiental, seja de margens de córregos, seja de encostas.



Os aspectos jurídicos da regularização fundiária, especialmente os procedimentos de registro junto aos Serviços de Registro Imobiliário, nem sempre são bem sucedidos. Ou então, o sucesso ocorre após alguns anos de procedimentos judiciais.

Esse fato se deve, em grande parte:• normas que disciplinam o registro imobiliário no Brasil, ou numa

outra perspectiva, às leituras dadas a essas normas;• supremacia do direito individual de propriedade;• matrículas ou transcrições com descrições precárias;• parcelamentos do solo implantados sob a égide do Decreto-Lei

58/1937;• parcelamentos anteriores a 1979, para os quais percebe-se a

“existência” de plantas não oficiais nos CRI;• dificuldades para elaboração de levantamentos e estudos

fundiários consistentes;• qualidade das peças técnicas elaboradas pelos proponentes; • assentamentos informais que ocupam áreas públicas com diversas

origens.

Nas palavras do Dr. Venício Salles, “o segmento registral ainda conserva toda a reverência ao direito individual de propriedade, tratando-o como absoluto e indevassável”.



Abertura de matrícula de áreas públicas oriundas de parcelamentos do solo

Decreto-Lei 58/37Art. 3º - A inscrição torna inalienáveis, por qualquer título, as vias de comunicação e os espaços livres constantes do memorial e da planta.

Decreto-Lei 271/67Art. 4º - Desde a data da inscrição do loteamento passam a integrar o domínio público de Município as vias e praças e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

Lei 6.766/79Art. 22 - Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços, livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

NSCGJ-SP (Provimento 58/89) Cap. XX175. Registrado o loteamento, o oficial poderá, a seu critério, abrir matrícula para as vias e praças, espaços livres e outros equipamentos urbanos constantes do memorial descritivo e do projeto, registrando, em seguida, a transmissão do domínio para o município. 175.1. Tratando-se de providência dispensável e, portanto, facultativa, efetuada segundo o interesse ou a conveniência dos serviços, jamais poderá implicar em ônus ou despesas para os interessados (item 45, "b").

175.2. É vedado o registro de qualquer título de alienação ou oneração da propriedade das áreas assim adquiridas pelo Município, sem que, previamente, seja averbada, após regular processo legislativo, a sua desafetação e esteja a transação autorizada por lei.



Investigação Fundiária para abertura de matrícula de áreas públicas oriundas de parcelamentos do solo e procedimentos de retificação

Completa análise da área, em seus aspectos registrários, físicos e de ocupação.

Aspectos registrários: análise da transcrição ou matrícula, buscando compreender, inclusive, a

sucessão filiatória do imóvel. algumas vezes, é possível detectar erros ou omissões cometidos na

transposição dos elementos do título: uma medida que se deixou de anotar ou foi anotada com erro evidente; confrontações equivocadas etc.

nessa etapa, pode ser importante também, fazer uma análise das transcrições ou matrículas de imóveis confrontantes.

Análise física: fotos aéreas atuais e antigas, plantas de cadastros técnicos municipais, mapas históricos do município (nos quais é possível identificar a localização de

marcos que não existem mais ou foram modificados), plantas de loteamentos do entorno etc. o simples ato de tentar desenhar a descrição tabular do imóvel sobre a foto

aérea pode revelar fatos preciosos para o procedimento de retificação.

O estudo conjugado da matrícula e elementos gráficos (fotos, mapas e plantas) é um importante balizador para os levantamentos topográficos, pois indicam elementos ou pistas que deverão ser confirmados na fase do levantamento de campo.



Procedimentos adotados para abertura de matrículas de áreas públicas

1. Investigação Fundiária

2. Solicitação de documentação ao RI (plantas, memoriais,

inscrição loteamento)

3. Solicitação de certidões negativas aos demais RI

4. Elaboração de plantas e memoriais conforme documentação

RI, com respectivas ART

5. Pesquisa e juntada de leis / decretos de nomeação das ruas



Procedimentos adotados para retificação de matrículas de áreas públicas

1. Elaboração de plantas e memoriais com nova descrição

georeferenciada, com respectivas ART

2. Obtenção de anuência de confrontantes, se for o caso.

3. Ou solicitação de notificação por Edital, conforme previsto

no §§ 2º a 5º, inciso II do art. 213. LRP.

4. Em todas as plantas e memoriais, assinaturas com firmas

reconhecidas, inclusive do Prefeito (que assina como

proprietário da área)



Procedimentos adotados para averbação de desafetação de áreas públicas

1. Lei Municipal 4.059/06 autorizou a desafetação de áreas públicas ocupadas para fins habitacionais, demarcadas como ZEIS.

2. Especificação das áreas feita por meio de Decreto.

3. Elaboração de planta de desafetação e recolhimento da respectiva ART.

4. Elaboração de planta com indicação de equipamentos públicos do entorno .

5. Declaração, nos termos do art. 180, inciso VII da CE, de que há no entorno da área desafetada, outras áreas públicas que atendem as necessidades da população.

6. Em todas as plantas e memoriais, assinaturas com firmas reconhecidas, inclusive do Prefeito (que assina como proprietário da área)



Loteamento Jardim Marina – 108 lotes ( Implantação – década de 50)

Questões específicas para regularização: Dispensa de licenciamento pela CETESB – NSCGJ, item 152.1, letra f:

licença dispensada quando se tratar de loteamento aprovado ou com existência de fato comprovada (153.1) anterior a 08 de setembro de 1976, ou de desmembramento aprovado ou com existência de fato comprovada (153.1)anterior a 19 de dezembro de 1979.

Retificação da Transcrição 10.384 – solicitação de registro da regularização sem prévia retificação da Transcrição.

“Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: (redação dada pela Lei nº 10.931/04)(...)

§ 11 - Independe de retificação: (incluído pela Lei nº 10.931/04)I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de

Interesse Social, nos termos da Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos; (incluído pela Lei nº 10.931/04)



Loteamentos regularizados por meio da MP 459/09 (lei 11.977/09)

• Amparada nas novas normas de regularização fundiária, especificamente, o artigo 75 da MP 459/09 (correspondência art. 71 Lei 11.977/09) a Prefeitura do Município de Osasco efetuou, em menos de 02 meses, junto ao 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco, o registro da regularização de 03 loteamentos

• Para tanto, o Município encaminhou, diretamente ao Oficial Registrador:

Planta de regularização do parcelamento do solo;

Memoriais descritivos dos lotes;

Anotação de Responsabilidade Técnica, ART;

Alvará de Regularização, nos termos do art. 75 e seus §§ da MP 459/09;

Certificação emitida pela Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano de

que o loteamento encontra-se plenamente integrado à cidade desde a década de

60, do século XX.

Foto aérea de 1967, comprovando a existência do parcelamento desde a década

de 60.

Jardim Hercília (ou Brasília)

Jardim Hercília



REGULARIZAÇÃO DE ÁREAS PÚBLICAS OCUPADAS PARA FINS HABITACIONAIS (MP 2.220/01)

1º Desafio: Especialização e Desafetação das Áreas Públicas Ocupadas

Ausência de cadastros municipais confiáveis

Inexistência de plantas de parcelamentos aprovados (RI e PMO)

Parcelamentos aprovados ainda em São Paulo, somente com inscrição

no RI, sem planta oficial

Imóveis municipais não matriculados junto ao RI

Necessidade de retificação de matrículas

Vedação legal à desafetação de áreas verdes e institucionais de

loteamentos (art. 180 Constit. Estado SP modificado pela EC 23, de

31/01/07)




2º desafio: a gestão para registro dos títulos perante os Cartórios de Registro de Imóveis

Município encaminhou os Títulos para registros

Encaminhou PLANTA DE CONCESSÃO APROVADA e MEMORIAIS DOS “LOTES”

Requereu a gratuidade: § 15 do art. 213 da Lei Federal nº 6.015/73, Lei dos Registros Públicos: “Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública”.

Títulos registrados pelo 1º CRI.

Suscitação de dúvida pelo 2º CRI



REGULARIZAÇÃO DE ÁREAS PÚBLICAS OCUPADAS PARA FINS HABITACIONAIS ( MP 2.220/01)


Questões que foram apontadas como impeditivas ao registro:

1) O registro de Termos Administrativos de Concessão de Uso não se caracteriza como registro de regularização fundiária. “A ‘Regularização Fundiária’ é uma expressão que vem sendo utilizada costumeiramente em seu sentido sociológico. Regularização fundiária em seu sentido jurídico é um procedimento administrativo de legalização de parcelamentos do solo, normatizado pelos itens 152, 153, 154 e 155 do Capítulo XX das normas de Serviço da Corregedoria, cujos requisitos deverão ser observados. O fundamento de validade destes itens está na Lei 6.766/79. O trâmite da regularização, conforme item 154, ocorre no Juízo Corregedor Permanente, com a manifestação necessária do douto representante do Ministério Público e do Oficial Registrador competente, que deverão analisar todas as plantas e documentos necessários.”





Questões que foram apontadas como impeditivas ao registro:

2) Há ilegalidade da exigência de “anuência prévia e expressa” da Prefeitura para fins de transferência das concessões.

3) Para o registro das concessões, o Município deve apresentar as informações do cadastro de IPTU de cada “lote”.

4) Necessidade de reconhecimento de firma das assinaturas constantes dos termos administrativos de concessão.



Fundamentos da argumentação a PMO

“O registro de Termos Administrativos de Concessão de Uso não se caracteriza como registro de regularização fundiária”

a Regularização Fundiária de assentamentos informais urbanos deve ser interpretada em seu sentido lato, visto comportar diversas espécies

não mais compreende somente as formas de implantação, previstas na Lei de Parcelamento do Solo Urbano, Lei Federal nº 6.766/1979

Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257/01: as áreas públicas ocupadas passaram a ter a proteção legal em nível nacional por meio da CUEM, dentre outros instrumentos legais

Medida Provisória nº 2.220/01, editada após o Estatuto da Cidade, disciplinou CUEM, “estabelecendo um conjunto de regras jurídicas atinentes à regularização fundiária de Bens Públicos.” (AGUIAR E BORBA, 2007)




“O registro de Termos Administrativos de Concessão de Uso não se caracteriza como registro de regularização fundiária”

CUEM: Reconhecimento do direito à moradia à população de baixa renda nas

áreas públicas

Não é ato discricionário do Poder Público é PODER-DEVER:

“A CUEM é dotada de ação e sanção. É norma jurídica, nas feições objetiva e subjetiva. É lei que impõe direitos e deveres; regra escrita que incumbe ao ente estatal o dever de legalizar a posse da terra .” (AGUIAR e BORBA, 2007)

REGISTRO DA CUEM: registro do reconhecimento de um direito subjetivo

REGISTRO DE REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO: atende aos requisitos de uma lei de parcelamento do solo voltada aos casos de comercialização de lotes



Fundamentos da argumentação a PMO“Há ilegalidade da exigência de “anuência prévia e expressa” da Prefeitura para fins de transferência das concessões”

respaldo no art. 8º da MP 2.220/01– Art 7º. O direito de concessão de uso especial para fins de moradia é transferível por

ato inter vivos ou causa mortis.

– Art. 8º. O direito à concessão de uso especial para fins de moradia extingue-se no caso de:

– I - o concessionário dar ao imóvel destinação diversa da moradia para si ou para sua família;

– II – o concessionário adquirir a propriedade ou a concessão de uso de outro imóvel urbano ou rural.

– Parágrafo único. A extinção de que trata este artigo será averbada no cartório de registro de imóveis, por meio de declaração do Poder Público concedente.”

cabe à Municipalidade a tarefa de controle do uso do imóvel

CUEM estabelece “regime de exceção” para uso de bens públicos (direito à moradia / função social da propriedade)

CUEM tem destinação para moradia. Condição não cessa depois de outorgada a CUEM, persegue o imóvel.




“Para o registro das concessões, o Município deve apresentar as informações do cadastro de IPTU de cada “lote”.

em regra, sobre área pública não há tributação

outros documentos podem comprovar que se tratam de áreas urbanas

não há necessidade de qualquer controle tributário para o reconhecimento do direito subjetivo a CUEM

NSCGJ-SP dispensam a apresentação das certidões negativas em registros de loteamentos requeridos pela União, Estados e Municípios




“Necessidade de reconhecimento de firma das assinaturas constantes dos termos administrativos de concessão”.

Municipalidade encontra-se representada pelo Prefeito, Secretário de Assuntos Jurídicos e Secretário da Habitação e Desenvolvimento Urbano, no pleno exercício de suas funções e a coleta de assinatura dos outorgados foi colhida na presença dos funcionários da Secretaria Municipal da Habitação

requereu ao Juízo autorização judicial para que seja dispensado o reconhecimento de firmas dos concessionários

se reconhecimento de firmas for indispensável: que tais atos notariais, da mesma forma que os de registro, sejam praticados gratuitamente



Vantagens do poder público se adiantar ao pleito da CUEM para a população de áreas públicas:

transparente planejamento municipal das áreas públicas ocupadas;

inserção das áreas públicas ocupadas no mapa oficial da Cidade;

cumprimento da função social da propriedade pública, prevista constitucionalmente;

garantia de perfeito controle da disponibilidade da gleba pública pelo Oficial de Registro, com a elaboração de planta de concessão;

economia processual, evitando-se que centenas de pedidos de Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia cheguem ao judiciário, que já conta com inumeráveis demandas ordinárias.

É urgente que outros entes Públicos, mormente o Poder Judiciário, incluídos os Serviços Extrajudiciais de Registro de Imóveis, compreendam o alcance de tais medidas, lançando mão de todos os instrumentos técnicos e jurídicos previstos no ordenamento jurídico do país, “interpretando o direito inteligentemente: não de modo que a ordem legal envolva um absurdo, prescreva inconveniências, vá ter conclusões inconsistentes ou impossíveis”. (MAXIMILIANO, 1923)



Processo Nº 405.01.2007.046054-1 – Texto Integral da Sentença

Vistos. 2º OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS desta Comarca suscitou dúvida em razão de requerimento formulado por PREFEITURA MUNICIPAL DE OSASCO, que requereu e não obteve o registro dos Termos Administrativos de Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia e dos Termos Administrativos de Concessão de Direito Real de Uso, alegando que não se trata de regularização. Acostou documentos (fls. 05/383). A Municipalidade ofereceu impugnação (fls. 393/416). Manifestou-se o 2º CRI (fls. 418/436). A Municipalidade juntou parecer técnico (fls. 437/515), manifestando-se o 2º CRI (fls. 519/520). A Municipalidade manifestou (fls. 528/581). O Promotor de Justiça (fls. 584/585), opinando pela improcedência da dúvida. É o relatório. Passo a fundamentar. Assiste razão á suscitada e ao Promotor de Justiça, como passa a ser demonstrado. Trata-se de dúvida requerendo a regularização de área denominada “CA Baronesa”. O caso deve ser tratado como regularização, uma vez que há ocupação com parcelamento do solo do terreno em questão. A aprovação pressupõe a inexistência fática de parcelamento e o que no presente caso é incontroverso já existir a ocupação. Também em razão de se tratar de regularização desnecessário o reconhecimento de firma, por virem de funcionários públicos. Os termos em questão (CUEM) não transferem a propriedade aos beneficiários, ela continua sendo do município, elas apenas dão direito de uso. Assim, a cláusula que exige a anuência da municipalidade para transferência, não é incorreta, visto que a municipalidade precisa ter o controle de quem está ocupando o bem público. Ademais, o uso está sendo permitido para um beneficio social e esse requisito tem que ser verificado pela mesma, para não perder a finalidade. Se não fosse o fim social, não se poderia conceder essa autorização. Assim, tratando-se de Concessão de Uso Especial para fins de Moradia e nos termos da Medida Provisória nº 2220, artigos 1º e 9º, parágrafo 1º, a improcedência da dúvida é de rigor. Decido. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida, deferindo o registro requerido pelo suscitado. Com o trânsito em julgado, proceda-se conforme os itens 31, “b”, e 31.1, ambos do capitulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça - Serviços Extrajudiciais - Tomo II. Custas na forma da lei. P.R.I. Osasco, 16 de dezembro de 2008. RENATA SOUBHIE NOGUEIRA BORIO Juíza de Direito



Algumas questões

Como incentivar o mercado a produzir para as faixas de renda mais baixas.

Escassez e alto preço da terra urbana; interesses do mercado imobiliário.

A readequação de edifícios em áreas centrais ou consolidadas.

Instrumentos como as ZEIS revelam certa fragilidade diante das pressões de mercado ou de políticas públicas excludentes (ver exemplo de São Vito). Poucos são os exemplos de aplicação combinada de instrumentos que interferem no preço da terra urbana.

A medida mais eficaz para conter a valorização excessiva da terra é a aplicação combinada de instrumentos previstos no Estatuto da Cidade e voltados para o cumprimento da função social da terra urbanizada .

Demarcação de ZEIS somente em áreas periféricas, pouco valorizadas ou distantes (falsa economia – custos de levar “cidade”)



Obrigado.

Patryck Araújo CarvalhoArquiteto e Urbanista

Diretor de Regularização Fundiária da Prefeitura do Município de [email protected]

[email protected]

constituição de 1824: É garantido o direito de propriedade em toda sua plenitude

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