condomÍnios fechados o prÓs e os contras camila dottaviano
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CONDOMÍNIOS FECHADOS
O PRÓS E OS CONTRAS
Camila D’Ottaviano
ALGUMAS QUESTÕES
Condomínios Fechados X Loteamentos Fechados
Os condomínios fechados na Região Metropolitana de
São Paulo
A reprodução do modelo
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Condomínios X Loteamentos
Loteamentos - Lei Federal nº 6.766/1979
Condomínios - Lei Federal nº 4.591/1964
“Lei de Vilas” – São Paulo - Lei nº 11.605/1994
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1os “Condomínios” – grandes loteamentos
fechados em áreas periféricas da RMSP
(ex: Alphaville, Tamboré, Granja Viana)
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OS CONDOMÍNIOS FECHADOS NA RMSP
Banco de Dados EMBRAESP
+
Levantamento de Campo
+
Entrevistas
Base de Dados Embraesp
1. Tipo Empreendimento (Hor. ou Vert.) 15. Data Previsão de Entrega
2. Data Lançamento (mês/ano) 16. Área Útil (m² )
3. Zona de Valor (Embraesp) 17. Área Total (m² )
4. Endereço (rua, avenida, número) 18. Preço Total em R$
5. Nome do Empreendimento 19. Valor do US$ Comercial
6. Número de Dormitórios 20. Preço Total em US$
7. Número de Banheiros 21. Área Útil Cobertura (m² )
8. Número de Garagens 22. Área Total Cobertura (m² )
9. Número de Elevadores 23. Preço Total Cobertura em R$
10. Número de Coberturas 24. Preço Total Cobertura em US$
11. Número de Blocos 25. Incorporadora - Razão Social
12. Número de Unidades por Andar 26. Vendedora – Razão Social
13. Número de Andares 27. Construtora – Razão Social14. Número Total de Unidades
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Lançamentos e Unidades em Condomínios Horizontais por Ano
Lançamentos Unidades
1992 4 168
1993 17 830
1994 12 759
1995 30 932
1996 40 2.648
1997 34 2.345
1998 28 1.128
1999 54 1.329
2000 95 2.589
2001 128 3.823
2002 174 4.036
2003 201 4.375
2004 236 4.334
2005 87 1.374
TOTAL 1.140 30.670
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LOCALIZAÇÃO - Lançamentos Horizontais por Município
Nº Empreend. % Empreend. Nº Unid. Habit. % Unid.
Barueri 10 0,9 1.506 4,9
Carapicuiba 3 0,3 33 0,1
Cotia 59 5,2 3.236 10,5
Embu 2 0,2 250 0,8
Ferraz de Vasconcelos 3 0,3 149 0,5
Guararema 1 0,1 38 0,1
Guarulhos 33 2,9 2.909 9,5
I taquaquecetuba 3 0,3 102 0,3
Mairiporã 1 0,1 160 0,5
Mogi das Cruzes 12 1,1 589 1,9
Osasco 1 0,1 38 0,1
Poá 4 0,4 396 1,3
Santo André 30 2,6 1.918 6,2
São Bernardo Do Campo 20 1,8 2.938 9,6
São Caetano 3 0,3 207 0,7
SÃO PAULO 949 83,2 15.920 51,8
Suzano 1 0,1 104 0,3
Taboão da Serra 4 0,4 137 0,4
Vargem Grande Paulista 1 0,1 78 0,3
TOTAL 1.140 100,0 30.708 100,0
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TIPO DE UNIDADEdormitórios, banheiros e área útil
Lançamentos - Nº de Banheiros por Ano
Total
Total % no ano Total % no ano Total % no ano Total % no ano Total % no ano no Ano
1992 2 50,0 2 50,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 4
1993 7 41,2 8 47,1 2 11,8 0 0,0 0 0,0 17
1994 5 41,7 5 41,7 2 16,7 0 0,0 0 0,0 12
1995 4 13,3 6 20,0 6 20,0 13 43,3 1 3,3 30
1996 18 45,0 9 22,5 6 15,0 7 17,5 0 0,0 40
1997 13 38,2 11 32,4 5 14,7 5 14,7 0 0,0 34
1998 8 28,6 11 39,3 4 14,3 5 17,9 0 0,0 28
1999 17 31,5 25 46,3 11 20,4 1 1,9 0 0,0 54
2000 43 45,3 33 34,7 11 11,6 8 8,4 0 0,0 95
2001 62 48,4 45 35,2 10 7,8 11 8,6 0 0,0 128
2002 62 35,6 68 39,1 20 11,5 24 13,8 0 0,0 174
2003 53 26,4 94 46,8 37 18,4 16 8,0 1 0,5 201
2004 72 30,5 105 44,5 23 9,7 36 15,3 0 0,0 236
2005 18 20,7 43 49,4 14 16,1 12 13,8 0 0,0 87
Total 384 33,7 465 40,8 151 13,2 138 12,1 2 0,2 1140
5 Banheiros1 Banheiro 2 Banheiros 3 Banheiro 4 Banheiros
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Total de Lançamentos por Nº de Banheiros
0
20
40
60
80
100
120
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
ANO
TO
TA
L L
AN
ÇA
ME
NT
OS
1 Banheiro
2 Banheiros
3 Banheiros
4 Banheiros
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Total de Unidades por Nº de Banheiros
Nº Banheiros Unidades %
1 Banheiro 15.208 49,6
2 Banheiros 11.386 37,1
3 Banheiros 2.245 7,3
4 ou mais Banheiros 1.831 6,0
Total 30.670 100
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Lançamentos - Nº de Dormitórios por Ano
Total
Total % no ano Total % no ano Total % no ano Total % no ano Total % no ano no Ano
1992 0 0,0 2 50,0 2 50,0 0 0,0 0 0,0 4
1993 2 11,8 5 29,4 8 47,1 2 11,8 0 0,0 17
1994 0 0,0 3 25,0 7 58,3 2 16,7 0 0,0 12
1995 0 0,0 5 16,7 10 33,3 15 50,0 0 0,0 30
1996 0 0,0 18 45,0 9 22,5 13 32,5 0 0,0 40
1997 0 0,0 12 35,3 14 41,2 8 23,5 0 0,0 34
1998 0 0,0 8 28,6 11 39,3 9 32,1 0 0,0 28
1999 0 0,0 21 38,9 23 42,6 10 18,5 0 0,0 54
2000 0 0,0 46 48,4 32 33,7 17 17,9 0 0,0 95
2001 0 0,0 68 53,1 39 30,5 21 16,4 0 0,0 128
2002 0 0,0 68 39,1 68 39,1 38 21,8 0 0,0 174
2003 1 0,5 64 31,8 95 47,3 40 19,9 1 0,5 201
2004 0 0,0 85 36,0 96 40,7 55 23,3 0 0,0 236
2005 0 0,0 23 26,4 45 51,7 19 21,8 0 0,0 87
Total 3 0,3 428 37,5 459 40,3 249 21,8 1 0,1 1140
5 Dormitórios1 Dormitório 2 Dormitórios 3 Dormitórios 4 Dormitórios
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Total de Lançamentos por Nº de Dormitórios
0
20
40
60
80
100
120
ANO
LAN
ÇA
MEN
TO
S
2 Dormitórios3 Dormitórios
4 Dormitórios
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Total de Unidades por Nº de Dormitórios
Nº Dormitórios Unidades %
1 Dormitório 130 0,4
2 Dormitórios 15.149 49,4
3 Dormitórios 11.367 37,1
4 ou mais Dormitórios 4.024 13,1
Total 30.670 100
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Lançamentos RMSP com 5 Dormitórios
Lançamentos na RMSP por número de dormitórios
Lançamentos – Nº de Dormitórios e Nº de Banheiros
Lançam. % do Total Lançam. % do Total Lançam. % do Total
1 Banheiro 345 30,4 36 3,2 0 0
2 Banheiros 83 7,3 370 32,6 12 1,1
3 Banheiros 0 0 53 4,7 98 8,6
4 Banheiros 0 0 0 0 138 12,1
5 Banheiros 0 0 0 0 1 0,1
TOTAL 428 37,7 459 40,4 249 21,9
4 Dormitórios3 Dormitórios2 Dormitórios
Unidades – Nº de Dormitórios e Nº de Banheiros
Unidades % do Total Unidades % do Total Unidades % do Total
1 Banheiro 13.417 43,7 1.661 5,4 0 0,0
2 Banheiros 1.732 5,6 8.944 29,2 710 2,3
3 Banheiros 0 0,0 762 2,5 1.483 4,8
4 Banheiros 0 0,0 0 0,0 1.807 5,9
5 Banheiros 0 0,0 0 0,0 20 0,1
TOTAL 15.149 49,3 11.367 37,1 4.020 13,1
2 Dormitórios 3 Dormitórios 4 Dormitórios
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Lançamentos por Área Útil
Quantidade %
de 35,00 a 49,99 15 1,42de 50,00 a 74,99 297 28,21de 74,00 a 99,99 218 20,70
de 100,00 a 149,99 237 22,51de 150,00 a 199,99 90 8,55de 200,00 a 249,99 53 5,03de 250,00 a 299,99 42 3,99
de 300,00 a 349,99 27 2,56de 350,00 a 399,99 32 3,04 de 400,00 a 499,99 22 2,09de 500,00 a 599,99 12 1,14
de 600,00 a 699,99 3 0,28de 700,00 a 799,99 3 0,28de 800,00 a 899,99 0 0,00de 900,00 a 989,41 2 0,19
Total LançamentosÁrea Útil (m2)
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I. Grupo 1 – Unidades com área útil até 75,00m²
II. Grupo 2 - Unidades com área útil maior que 75,00m² e até 150,00m²
III. Grupo 3 - Unidades com área útil maior que 150,00m² e até 300,00m²
IV. Grupo 4 - Unidades com área útil maior que 300,00m²
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Lançamentos - Área Útil por Ano
Lanç. % Lanç. % Lanç. % Lanç. %
1992 2 50,0 2 50,0 0 0,0 0 0,0 4
1993 5 29,4 5 29,4 7 41,2 0 0,0 17
1994 3 25,0 5 41,7 4 33,3 0 0,0 12
1995 5 16,7 7 23,3 9 30,0 9 30,0 30
1996 12 30,0 14 35,0 6 15,0 8 20,0 40
1997 11 32,4 11 32,4 6 17,6 6 17,6 34
1998 6 21,4 12 42,9 7 25,0 3 10,7 28
1999 18 33,3 22 40,7 12 22,2 2 3,7 54
2000 31 32,6 39 41,1 17 17,9 8 8,4 95
2001 46 35,9 58 45,3 16 12,5 8 6,3 128
2002 62 35,6 65 37,4 29 16,7 18 10,3 174
2003 45 22,4 111 55,2 30 14,9 15 7,5 201
2004 66 28,0 104 44,1 42 17,8 24 10,2 236
2005 21 24,1 40 46,0 19 21,8 7 8,0 87
Total Lanç. 333 29,2 495 43,4 204 17,9 108 9,5 1.140
ANO de 35-74,99m² 75-149,99m² 150-299,99m² + de 300,00 m²
Grupo IVGrupo I I IGrupo I IGrupo I
TOTAL
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% Lançamentos Área Útil por Ano
0
10
20
30
40
50
60
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
ANO
% L
AN
ÇA
ME
NT
OS
de 35-74,99m²
75-149,99m²
150-299,99m²
+ de 300,00 m²
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Lançamentos - Área Útil
0
20
40
60
80
100
1201992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
ANO
TO
TA
L D
E L
AN
ÇA
MEN
TO
S
de 35-74,99m²75-149,99m²150-299,99m²+ de 300,00 m²
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Total de Unidades por Área Útil
ÁREA ÚTI L Unidades % do Total
Grupo I - de 35-74,99m² 14.202 46,3
Grupo I I - 75-149,99m² 10.551 34,4
Grupo I I I - 150-299,99m² 4.963 16,2
Grupo I V - + de 300,00 m² 954 3,1
TOTAL 30.670 100,0
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Lançamentos - Área Útil por Município
Grupo I Grupo I I Grupo I I I Grupo I Vde 35-74,99m² 75-149,99m² 150-299,99m² + de 300,00 m²
Barueri 4 - 6 - Carapicuiba - - 3 - Cotia 19 21 19 - Embu 1 1 - - Ferraz de Vasconcelos 3 - - - Guararema - 1 - - Guarulhos 14 14 4 1I taquaquecetuba 3 - - - Mairiporã - - 1 - Mogi das Cruzes 7 5 - - Osasco - - - - Poá 4 - - - Santo André 16 10 4 - São Bernardo Do Campo 7 12 1 - São Caetano - - 3 - SÃO PAULO 250 430 163 107Suzano 1 - - - Taboão da Serra 3 1 - - Vargem Grande Paulista 1 - - - TOTAL 333 495 204 108
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TIPO DE EMPREENDIMENTO
total de unidades e tamanho da gleba
Lançamentos – Total de Unidades
Empreend. % Empreend. % Empreend. %
até 10 540 47,4 522 55,0 18 9,4
de 11 a 20 286 25,1 256 27,0 31 16,2
de 21 a 50 171 15,0 119 12,5 52 27,2
de 51 a 100 87 7,6 39 4,1 48 25,1
mais de 100 56 4,9 13 1,4 42 22,0
São Paulo Demais MunicípiosRMSPTotal Unidades
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Lançamentos – Tamanho da Gleba do Empreendimento
Tamanho Lotes
(m2)
até 500 199 17,5
500-1000 280 24,6
1000-2000 250 21,9
2000-5000 223 19,6
5000-10000 114 10,0
+ de 10.000 74 6,5
Empreend. %
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Condomínio: Villaggio Primo – ButantãPlace: Rua Dedaleiro, 234Utile Area: 62,40 m²Total Area: 77,00 m²Nº Bedrooms: 2Nº Bathrooms: 1
Condomínio: Sem NomeErmelino MatarazzoPlace: João Marcelino de S. Gonzaga, 153Utile Area: 53,00 m²Total Area: 68,00 m²Nº Bedrooms: 2Nº Bathrooms: 1
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Grupo I
Grupo II
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Condomínio: Villas Nova TatuapéVila FormosaPlace: Av. Guilherme Giorgi, 1.555Utile Area: 180,12 m²Total Area: 305,00 m²Nº Bedrooms: 4Nº Bathrooms: 3
Condomínio Home Colonial GranvilleVila Carrão – São Paulo CityLocal: Rua Dentista Barreto, 318Área Útil: 355,00 m²Área Total: 620,00 m²Nº Quartos: 4Nº Banheiros: 4
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Video
Realengo, aquele desabafo
http://www.youtube.com/watch?v=ZoBJzrACZ3c
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Para o Futuro:
Set/2011 – Acórdão do STJ proibiu a cobrança de taxas de
manutenção pelas associações de moradores dos
loteamentos fechados
E também que ninguém a obrigado a filiar-se ou manter-se
filiado às associações
