7/24/2019 Como Funciona o Sistema a Preo de Custo

1/4

Este blog tem por finalidade esclarecer as vantagens e os cuidados necessrios para investimento em imveis

construdos em regime de administrao a PREO DE CUSTO

GUIA de Imoveis a Preo de Custo

Compartilhar Denunciar abuso Prximo blog Criar um blog Login

7/24/2019 Como Funciona o Sistema a Preo de Custo

2/4

SBADO, 10 DE SETEMBRO DE 2011

COMO FUNCIONA O SISTEMA PREO DE CUSTO

O Sistema de construo a preo de custo existe h muito tempo no Brasil. No incio

no havia nenhuma regulamentao e algumas construtoras lanavam

empreendimentos a preo fechado, ou seja, estabeleciam um preo de venda e cada

adquirente pagava a unidade adquirida durante a construo mediante um contrato

firmado com o construtor ou incorporador. Este sistema causou muitos prejuizos aseus aderentes e levou muitas construtoras falncia. Primeiro porque o pas,

historicamente, sempre teve inflao elevada e instabilidade econmica e era

impossvel estabecer um preo inicial e mant-lo at a finalizao da obra, em outras

situaes a falta de uma base legal atraia muitos aventureiros com o nico intito de

lesar pessoas e se apropriar das suas economias.

A partir de 1964 o legislador regulamentou a venda de imveis na planta atravs da lei

4.561 estabelecendo duas formas de comercializao de imveis na planta- 1)A

construo por empreitada, onde o incorporador assumia todos os riscos do

empreendimento. Ele quem comercializava, determinava o preo de venda, que no

podia ser modificado, alm de estabelecer o indice de correo monetria do preo

inicial e a sua periodicidade de aplicao. , portanto, o sistema tradicional de

comercializao de imveis na planta que vigora at hoje e praticado pela maioria dasincorporadoras.

Neste sistema o comprador assume todos os riscos pelo investimento realizado, pois

se o vendedor no conseguir viabilizar o empreendimento o investidor pode perder

suas economias investidas no empreendimento. Isto ocorre porque o patrimnio do

incorporador se confunde com o do empreendimento e em caso de falncia, ou devio

deste recurso para outros empreendimentos, ou por adminstrao tercerria. Esta foi a

situao da Encol que levou mais de 42 mil investidores a perderam suas aplicaes.

A partir deste fato, de triste memria, o legislador estabeleceu atravs da lei 10.931/

2004 o Patrimnio de Afetao, ou seja, um mecanismo que isola o patrimnio do

incorporador do empreendimento. Desta forma, em caso de falncia do construtor ou

incoporador, o empreendimento estar isolado ( afetado) do patrimnio do

construtor/incorporador, e sua contabilidade ser prpria, alm de possuir contabancria exclusiva do empreendimento. A Afetao do Patrimnio efetuada

mediante registro na matrcula de incorporao e no poder ser objeto de penhora,

arresto ou qualquer outro meio de execuo que afete o construtor ou incoprorador.

Estabelece ainda esta lei a constituio de um conselho fiscal de compradores com a

atribuio de fiscalizar os atos do construtor/ incorporador e a aplicao dos recursos

coletados e empregados na execuo da obra. A crtica que se faz a esta lei a sua

no obrigatoriedade de aplicao, ou seja, deciso do construtor/ incorporador adot-

la ou no.

2)O outro sistema de construo o de construo por adminstrao ou a preo

de custo. Neste sistema o comprador o responsvel pela construo, que

executada mediante um contrato firmado com um construtor que executar a obra

mediante uma taxa previamente acordada que incidir sobre o custo total da obra(incidentes sobre materiais, insumos e mo de obra).

O custo da obra orado previamente, elaborado dentro de normas tecnicas

especficas ( NBR), de acordo com as especificaes do projeto e memorial descritivo.

Como todo oramento, retrata uma situao de momento, ou seja, os custos no

momento em que elaborado, ficando sujeito as oscilaes mercadolgicas que

ocorrerem durante a execuo.

Para minorar esta situao os valores orados so transformados em indicadores

construtivos, tais como o CUB ( Custo Unitrio Bsico da construo Civil elaborado

pelo Sinduscon - Sindicato da Construo Civil regional) ou INCC ( Indice Nacional da

Construo Civil da FGV - nacional)

O valor do CUB, por exemplo, possui vrios parmetros para cada tipo de construo -

residencial, multifamiliar, industrial, corporativo, barraces, alm de diferentes padresde acabamentos. O padro adotado mais comum o R8 residencial normal

estabelecido pela NBR 1271/2006. O CUB deve refletir o custo do m2 para construo

deste tipo, mediante uma "cesta" de materiais e dos custos de mo de obra

necessrios para construir sem considerar alguns itens especficos de cada projeto. EDISON

SEGUIDORES

2011 (9)

Setembro (2)

COMO FUNCIONA OSISTEMA PREO DECUSTO

PREO DOS IMVEIS -TENDNCIAS

Junho (3)

Maio (2)

Fevereiro (2)

2010 (6)

ARQUIVO DO BLOG

QUEM SOU EU

7/24/2019 Como Funciona o Sistema a Preo de Custo

3/4

Porm, no um indicador que no necessite de ajustes durante a construo, posto

que reflete, como dito, um momento e que pode variar de acordo com o estgio da

obra ( veja post "Cuidados Necessrios a Aquisio a Preo de Custo" neste blog).

Como exemplo um empreendimento orado em R$ 5 milhoes se cubizado pelo valor

do CUB R8 de agosto/2011 ( aplicado no ms de setembro) corresponderia a R$ 5

milhes / R$ 982,84 (valor do CUB) = 5.087,298 Cubs. Todas as variaes

subsequentes do Cub bastaria multiplicar o novo valor pela quantidade de Cubs

necessrios para a construo do projeto.

DIFERENTES SISTEMAS ADOTADOS PARA A CONSTRUO A PREO DE

CUSTO

Em Curitiba so adotados diferentes formas de se incorporar a preo de custo.

travs de associaes pr-construo, ou seja, constitui-se uma associao sem

ins lucrativos, cuja nica finalidade incorporar um determinado empreendimento.

Esta forma traz algumas desvantagens, dentre as quais a necessidade de outra

erramenta para gestar o empreendimento posto que a gesto de fato se faz atravs

de uma cooperativa que cobra pelos seus servios adminstrativos e onde os gestores

da associao atuam meramente como "assinadores de cheques" porm, sendo deles

e da associao toda a responsabilidade pela incorporao alm das

responsabilidades civis e criminais conforme a legislao vigente.Desta forma, os aderentes so "iludidos" que a gesto dos recursos deles e no de

erceiros, o que , de direito ocorre, porm de fato por terceiros so gestados ( a

cooperativa). Outra desvantagen que neste sistema o empreendimento somente

inicia-se aps constituida a associao pr-construo e esta somente ser constituda

aps aderido pelo menos 50% das unidades que constituiro o empreendimento. Esta

associao somente poder existir de fato e de direito aps realizada a assemblia de

constituio ( com pelo menos 50% da aunidades aderidas) e s a partir dai inicia-se a

elaborao dos projetos construtivos e demais projetos, adquirido o terreno ( mediante

compra pela associao ou permutado por rea construda), e elaborado e adotado os

procedimentos com vista a obter-se o alvar de constuo quando no so exigidos

antes liberaes ambientais, unificao de terrenos, retificaes de matrculas (

quando divergentes das medies reais do terreno ou outras irregularidades), o quedemanda tempo e que culmina com atrasos significativos para incio da obra e

consequente entrega das unidades aos seus aderentes. As cooperativas que operam

com este sistema em Curitiba operam h mais de 5 anos com previso de entrega das

unidades em 24 ou 30 meses a at agora nenhuma unidade foi concluida por estas

questes e que decorrem de erros de planejamento ( efetuados por cooperativa).

empo dinheiro e atrasos significam aumentos de custos. Alm disto a quem cabe a

responsabilidade por estes desmandos? Aos gestores e no as coopertivas que de

ato gestaram, planejaram e venderam os empreendimentos. Tem ainda um custo

maior pela cobrana de taxas adminstrativas pela cooperativa, taxas de planejamento

alm de outras que aumentam os custos da construo e de adminstrao da

construtora que executar a obra.

Outro sistema a incorporao atravs de SPE - Sociedades com PropsitoEspecfico de Construo, constituidas pela construtora que executar as obras,

afetando automaticamente o patrimnio, posto que independente da construtora,

possui contabilidade prpria e conta bancria especfica, bem como exigir a

constituio de um conselho fiscal de compradores para fiscalizar os atos do

construtor e da SPE e a aplicao dos recursos coletados e dispendidos na obra.

vantagem deste sistema que todos os atos necessrios incorporao (

oramentos prvios, projetos, aquisio do(s) terreno(s), unificaoes, retificaes,

medies, projetos ambientais e eventuais atendimentos de exigncias deste setor

(ambiental) so executados antes de iniciadas as adeses, por conta e risco do

construtor, e as obras so inciadas de imediato aps aderidas 70 % das unidades e

constituido o conselho fiscal. Tem tambm um custo menor por no serem cobradas

axas de planejamento e adminstrativas, alm de outras, seno a de administrao daobra de mesmo percentual praticado pelas associaes e os empreendimentos

entregues nos prazos previsto. o caso das obras executadas pela contrutora

Poseidon que adotam este sistema.

Outra forma a da constituio de Sociedades em Conta de Participao (SCP), onde

BERNARDES

Brasileiro, casado, com formao

superior em administrao e

Gesto Imobiliria pela

Universidade Castelo

Branco,turismo pela PUC-PR,

pos graduado em Gesto de

Empreendimentos Tursticos e

atuando como corretor imobilirio

h 5 anos em especial na

comercializao e planejamento

de lanamentos de imveis a

preo de custo

Visualizar meu perfil completo

7/24/2019 Como Funciona o Sistema a Preo de Custo

4/4

Postado por EDISON BERNARDES s 20:31 0 comentrios

Links para esta postagem

Marcadores: cooperativas imobilirias, imveis a preo de custo, Imveis em Curitiba, preo decusto como funciona, Sociedade em Contas de Participao, SPE

Reaes:

assesoriamente tambm constituida uma SPE que incorporar o empreendimento, e

onde o contratante torna-se um scio oculto da sociedade, com algumas vantagens

iscais e tributrias e tambm com a vantagem de responsabilidade total da SPE pelos

ributos e por eventuais questes de origem trabalhistas da obra.

(veja post neste blog sobre o assunto - Sociedades em Contas de Participao). Da

mesma forma todos os atos necessrios a incorporao so realizados antes das

adeses e prev multas por descumprimentos dos prazos de entrega previstos.

Em qualquer dos sistemas adotados os empreedimentos construdos em regime daadminstrao a preo de custo originam-se de um trabalho em parceria de corretores,

arquitetos, engenheiros, construtores, contabilistas, tcnicos, cartorrios e outros.

Inica-se com a localizao de terrenos aptos a incorporao e o contato com os seus

proprietrios onde se estabelece um contrato de intenes visando incorporar pelo

sistema preo de custo. Este contrato prev a aquisio do terreno, seja pela

associao, SPE ou construtora, mediante aquisio pura ou, o mais usual, a permuta

por rea construda no local. Nesta ltima hiptese, a permuta, se apresenta mais

antajosa seja para o condomnio, seja para o vendedor proprietrio. Para o

condomnio por possibilitar a aquisio com pagamentos ao longo do prazo previsto

para construo, portanto, sem necessidade de dispender valores iniciais que

representam de 20 a 30 por cento do custo total da obra ( custo do terreno); e para o

proprietrio por receber ao final da obra unidades prontas que podero ser vendidas,utilizadas ou alugadas a preo de mercado, por valores de 60 a 100 por cento

superiores ao preo de terreno se simplesmente fossem vendidos ou adquiridos em

dinheiro..

Formalizada esta inteno, elaborado um anteprojeto de acordo com a tipologia e

caractetrsticas previamente definidas, porm no definitivas, e em conformidade com

a legislao de uso do solo.

Deste processo participa o vendedor permutante que aprova o anteprojeto.

partir da aprovao do anteprojeto elabora-se o oramento construtivo , memorial

descritivo, projetos de fachada, projeto construtivo, plantas baixas, quadros de reas e

abelas de contribuio necessrias para adequao do fluxo de caixa necessrio

para atendimento e construo dentro do prazo previsto.

Da mesma forma elaboram-se folders, tabelas e demais documentos que auxiliaro oscorretores no seu trabalho de angariao de adeses ao empreendimento. Este custos

iniciais so bancados pelos planejadores e, paralelamente, so firmados os

contratos de intenes com arquitetos, construtores, contadores, advogados e demais

profissionais envolvidos no projeto que somente se transformar em contrato definitivo

aps aderidos pelo mesnos 30% das unidades previstas. A SPE, j constiuida, atende

as exigncias para a aprovao e emisso do alvar construtivo, licenas ambientais,

escrituras e registros de aquisio do terreno. Aderidas 70 por cento das unidades

convoca-se a assemblia de constituio onde so aprovados pelos aderentes os

contratos, memorial descritivo, contratao da construtora, eleio do conselho fiscal e

agendada a data de inicio dos pagamentos pelos aderentes e inicio e final da obra.

Enfim, atravs de uma SPE, todas as etapas para a obteno do alvar construtivo

so executados antes da assemblia, assegurando aos aderentes o fiel cumprimentodos prazos, e todos os eventuais problemas, muito comuns, resolvidos antes, ao

contrrio de associaes.

Concluindo, o sistema preo de custo semelhante a construo do seu prprio

imvel, compartilhando as obrigaes de aquisio do terreno, materiais, insumos,

impostos, mo de obra e demais custos que compem o custo de uma construo.

ale ainda ressaltar que o sistema atravs de SPE oferece um seguro construtivo que

refora a garantia da concluso do projeto, no apenas ao proprietrio do terreno

como dos seus aderentes.

0