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CESUMAR – Núcleo de Educação a Distânciawww.ead.cesumar.br © Todos os direitos reservados44 3027-6363

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ESTATÍSTICA E PESQUISA IMOBILIÁRIA

Prof.ª Dra. Sandra Maria [email protected]


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CORRELAÇÃO e REGRESSÃO LINEAR


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OBJETIVO:

• Estudar a relação entre duas variáveis quantitativas.

• Variáveis quantitativas contínuas são aquelas que podem ser medidas.

• Suponha que se está interessado em medir a associação entre estas duas variáveis.


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• Como verificar esta associação?

• a) Quantificando a força dessa relação: CORRELAÇÃO.

• b) Explicitando a forma dessa relação: REGRESSÃO.


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CORRELAÇÃO LINEAR


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TIPOS

• CORRELAÇÕES POSITIVAS.

• CORRELAÇÕES NEGATIVAS.

• CORRELAÇÕES NULAS OU NÃO LINEARES.


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• Supondo duas variáveis: x e y

• Se as variáveis crescem no mesmo sentido, isto é, se quando X cresce, Y em média também cresce, diz-se que as duas variáveis têm CORRELAÇÃO POSITIVA.


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• As variáveis X e Y variam em sentidoscontrários, isto é, se quando X cresce, Y em média decresce, diz-se que as duas variáveis têm CORRELAÇÃO NEGATIVA.


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Quantificação

• O coeficiente de correlação pode variar de:

-1--------0: Quanto mais perto de -1 mais forte é a associação.

0----------1: Quanto mais perto de 1 mais forte é a associação.

Quanto mais perto de 0 em ambos os lados, mais fraca é a associação.


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• CORRELAÇÃO assume um valor 1, diz-se que as duas variáveis têm correlação perfeita positiva.

• CORRELAÇÃO assumir o valor -1, diz-se que as duas variáveis têm correlação perfeita negativa.

• CORRELAÇÃO assume o valor zero (0), não existe correlação (a correlação é nula).


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• Existe uma medida para o grau de correlação entre duas variáveis.

• Essa medida é o coeficiente de correlação de Pearson, que se representa por r:

Coeficiente de Correlação


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• Quanto mais próxima da unidade, mais forte é a correlação entre as duas variáveis.

Exemplo: uma correlação igual a 0,30 é mais fraca que uma correlação de -0,90.

• Levar em consideração os valores absolutos.• O sinal é a evidência do sentido em que

caminham as duas variáveis.


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• Para demonstrar a técnica, vamos adotar um conjunto extremamente simples de dados.

Conjunto de informações sobre terrenos, tal como o seguinte :


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Imóvelpreço (mil

reais) àrea (m2)1 26 3002 48 5203 33 4204 32 2805 50 7306 20 3607 30 4708 28 3059 32 36010 29 61011 59 58012 24 320


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PREÇO (mil reais)ÀREA (m2) XY X2 Y2

26 300 26x300 3002 262

48 520 48x520 5202 482

33 420 33x420 4202 332

32 280 32x280 2802 322

50 730 50x730 7302 502

20 360 20x360 3602 202

30 470 30x470 4702 302

28 305 28x305 3052 282

32 360 32x360 3602 322

29 610 29x610 6102 292

59 580 59x580 5802 592

24 320 54x320 3202 242

soma soma soma soma somay x xy x2 y2


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PREÇO (mil reais) ÀREA (m2) XY X2 Y2

26 300 7800 90000 67648 520 24960 270400 230433 420 13860 176400 108932 280 8960 78400 102450 730 36500 532900 250020 360 7200 129600 40030 470 14100 220900 90028 305 8540 93025 78432 360 11520 129600 102429 610 17690 372100 84159 580 34220 336400 348124 320 7680 102400 576

y = 411 x = 5255 xy = 193030 x2 = 2532125 y2 = 15599


21

Resolvendo......


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• rxy = 0,69

Observem:• Correlação positiva é forte. Por que???

Forte porque a correlação foi de 69%, PRÓXIMA DE 100%

Positiva: então pode-se dizer que á medida que a área aumenta o preço também aumenta. Ou então, se a área diminui o preço também diminui.


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Ou seja: o sentido das duas variáveis é direto. Isto caracteriza uma associação positiva entre as duas características.

Caso fosse negativa diríamos: se uma variável aumenta a outra diminui.

O sentido das duas variáveis seria inverso.

VEJAM O EXEMPLO SEGUINTE:


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IDADE (anos) (y)PREÇO (mil reais)

(x) xy x2 y2

25 26 650 625 67610 48 480 100 23049 33 297 81 10898 32 256 64 10243 50 150 9 2500

12 20 240 144 40018 30 540 324 90026 28 728 676 78415 32 480 225 102428 29 812 784 84110 59 590 100 348115 24 360 225 576

x = 179 y = 411 xy = 5583 x2 = 3357 y2 = 15599


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Resolvendo......


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• rxy = - 0,53

Observem:• Correlação negativa e mediana.

• Por que???

Mediana porque a correlação foi de 53,5%

Negativa: então pode-se dizer que á medida que a idade aumenta o preço diminui.


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REGRESSÃO LINEAR


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• Tal como a análise de correlação,a regressão linear simples é uma técnica usada para explorar a natureza da relação entre duas variáveis aleatórias contínuas.

• A regressão nos possibilita investigar a mudança em uma variável, chamada resposta (y), correspondente à mudança na outra, conhecida como variável explicativa (x)


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• A análise de correlação não faz essa distinção; as duas variáveis envolvidas são tratadas simetricamente.

• O objetivo da análise de regressão é prever ou estimar o valor da variável resposta associada com um valor fixo da variável explicativa.


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• Reta de regressão – variação dos dados da variável resposta (y) em função da variável explicativa (x)

• Qual a equação de uma reta?

y = a + bx


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• b (coeficiente de regressão).• a (constante).

• O valor de b da a inclinação da reta

• a fornece o ponto onde a reta corta o eixo das ordenadas,ou seja,corta o eixo Y.


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PREÇO (mil reais) ÀREA (m2) XY X2

26 300 7800 9000048 520 24960 27040033 420 13860 17640032 280 8960 7840050 730 36500 53290020 360 7200 12960030 470 14100 22090028 305 8540 9302532 360 11520 12960029 610 17690 37210059 580 34220 33640024 320 7680 102400

y = 411 x = 5255 xy = 193030 x2 = 2532125Média = 63,23 Média = 808,46


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Resolvendo......


34

• b = 0,056 a = 17,54Equações: Escolhidos alguns valores de x

Y = 17,54 + 0,056 x 280 = 33,22 Y = 17,54 + 0,056 x 320 = 35,46 Y = 17,54 + 0,056 x 420 = 41,06Y = 17,54 + 0,056 x 580 = 50,02Y = 17,54 + 0,056 x 730 = 58,42


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0; 17,54

280; 33,22

420; 41,06580; 50,02

730; 58,42

320; 35,46

0

10

20

30

40

50

60

70

0 200 400 600 800

àrea

preç

oGRÁFICO DE DISPERSÃO

Se a área aumenta, aumenta também o preço.


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• Qual seria o preço previsto de um imóvel com 685 m2??

Y = 17,54 + 0,056 x 685 = 55,9 mil reais


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IDADE (anos) (y) PREÇO (mil reais) (x) xy x2 y2

25 26 650 625 67610 48 480 100 23049 33 297 81 10898 32 256 64 10243 50 150 9 250012 20 240 144 40018 30 540 324 90026 28 728 676 78415 32 480 225 102428 29 812 784 84110 59 590 100 348115 24 360 225 576x = 179 y = 411 xy = 5583 x2 = 3357 y2 = 15599Média = 14,9 Média = 34,25


38

Resolvendo......


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• b = -0,79• a = 46,14

y = 46,14 +(-0,79x)

Trabalhando com alguns x

y = 46,14 -0,79 x 3 = 43,77

y = 46,14 -0,79 x 10 = 38,24

y = 46,14 -0,79 x 15 = 34,29

y = 46,14 -0,79 x 18 = 31,92

y = 46,14 -0,79 x 28 = 24,02


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3; 43,770; 46,14

10; 38,2415; 34,29

18; 31,92

28; 24,02

05

101520253035404550

0 5 10 15 20 25 30

idade (anos)

Preç

o (m

il re

ais)

Se a idade aumenta, diminui o preço.


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Conclusões

• A estatística é uma ferramenta valiosa quando sabemos usá-la.

• Ter conhecimento básico é fundamental para qualquer pesquisa em qualquer área.


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• O uso correto da estatística pode contribuir para o progresso de uma empresa.

• É importante ter consciência que o uso de um programa para desenvolvimento de gráficos, medidas resumo e outros testes utilizados na estatística é necessário.


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Seja para a abertura ou expansão de um negócio, a primeira providência que um empreendedor deve tomar é desenvolver uma análise de mercado

CONSIDERAÇÕES NA ELABORAÇÃO DE PESQUISAS

DE MERCADO


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Pesquisa de mercado - ferramenta certa:

•conhecer melhor os consumidores

•identificar a estrutura da concorrência e assim, obter informações que possam orientar não só a formulação de um plano de marketing mas também a tomada de decisões.


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Pesquisa de mercado - melhor e mais confiável ferramenta para obtenção de informações representativas sobre determinado público alvo

Além de permitir o teste de novas hipóteses, conceitos ou produtos, a pesquisa de mercado auxilia na identificação de problemas e oportunidades e ajuda a traçar perfis de consumidores e mercado.


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Pesquisa de mercado

Método de coleta de informações de pessoas, seus sentimentos, motivações, planos etc., que responde a uma ou mais perguntas do pesquisador.


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EXEMPLOS

Interesse em saber de certo grupo de locatários de móveis em adquirir casas pré- moldadas

Perfil das pessoas que procuram casas para alugar ( renda média, tamanho da família, tempo de locação etc.).


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Outro exemplo

Satisfação do cliente

SABER O QUE O CLIENTE DESEJA, INTERAGINDO COM SUAS OPINIÕES, SUGESTÕES, RECLAMAÇÕES.


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•A Pesquisa de Mercado é uma ferramenta importante para obter informações valiosas sobre o mercado em que atua ou pretende atuar.

•Quanto maior o conhecimento sobre o mercado, clientes, fornecedores, concorrentes, melhor será o desempenho do negócio.


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• testes de novos produtos,• identificação de mudanças de hábitos e comportamentos,• reformulação de produtos atuais,• posição do produto e da empresa com relação à concorrência,


51

•análise do comportamento de compra do consumidor,• análise do perfil do consumidor,• estimativa do potencial do mercado,• seleção de canais de distribuição,• determinação de zonas e cotas de vendas.


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ALGUNS PASSOS


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1º Passo: Definição do público-alvo e objetivos da pesquisaQual a real necessidade e os motivos que o levaram a realizar essa pesquisa? Público? Existe um alvo ou não?2º Passo: Definição do tipo de pesquisa e da coleta dos dadosDefinir como irá levantar os dados de sua pesquisa e os procedimentos para a sua realização.


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3º Passo: Definição da amostraConhecimento do tamanho do público a ser pesquisado e definição da quantidade a ser amostrada.

4º Passo: Elaboração dos instrumentos de pesquisaNessa etapa deve-se elaborar questionários, formulários e roteiros de pesquisas.


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5º Passo: Aplicação da pesquisaA forma como será abordada, garantirá o bom desempenho da sua pesquisa.

6º Passo: Tabulação dos dadosChegou a hora de reunir os dados e trabalhá-los de maneira a facilitar a sua análise.


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7º Passo: Elaboração do relatório finalA elaboração do relatório final lhe permitirá analisar os dados obtidos na pesquisa e identificar aspectos relevantes para a tomada de decisão.

8º Passo: Tomada de decisãoCom os resultados obtidos a partir da pesquisa será possível determinar as ações necessárias em benefício do seu negócio.


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Forma De Coleta De Dados

• Entrevistas em grupo.• Entrevistas pessoais.• Observações.• Pesquisas escritas.


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Entrevistas em grupos:

•Discussão entre Entrevistador e um grupo.

•Formam-se grupos pessoas discutem detalhadamente determinados assuntos.

•O objetivo é obter informações dos participantes sobre um conjunto de tópicos organizados e compreender o que as pessoas têm a dizer e porque.


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Esse tipo de pesquisa geralmente é usado para analisar o uso do produto, hábitos de compra, experiências com garantia e com novos produtos.


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Vantagens

• Estímulo do grupo resulta e mais informações.

• Estabelece ou intensifica o relacionamento entre os membros do grupo.

• Menor tempo do que entrevista únicas.


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Desvantagens

• Pessoas relutantes em assuntos delicados.• Necessidade de pessoas qualificadas e• treinadas.


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Entrevistas Pessoais

•Discussão entre o entrevistado e o entrevistador sobre um tema ou conjunto de tópicos.

•Conjunto de perguntas ou tópicos a discutir.

•A ênfase no tópico dependerá do valor da informação que está sendo colhida.


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Vantagens• Esclarecimentos das perguntas, se

necessário.• Dar base para um relacionamento com o

entrevistador.• Entrevistador pode mudar os tópicos –

depende do interesse do pesquisador.• Menor trabalho para o entrevistado do que

numa pesquisa escrita.• Entrevistador pode observar a linguagem

corporal.


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Desvantagens

• Difícil de administrar com pessoas de diferentes locais.

• Falta de confiabilidade.• Consumo de tempo dos entrevistadores.• O formato não é padronizado.


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Pesquisa Por Observação• Obter informação das pessoas é observá-las.• Observar: clientes usando produtos.• Trabalhadores operando processos; gerentes

executando uma função.• Fontes importantes de informações podendo ser

usadas para inovação do processo e é válido se o observador tiver habilidade para projetar um novo produto para a pessoa que está sendo observada.


66

Vantagens

• Informações obtidas de situações realistas.• Menor habilidade do observador em

relação às outras pesquisas.• Simples e úteis para validação das

pesquisas pessoais ou em grupo.


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Desvantagens

• A presença de um observador pode gerar condições artificiais.

• Limitado às condições em que as observações foram feitas.

• Eventos importantes podem ser perdidos.


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Pesquisas Escritas

• Perguntas são preliminarmente feitas e o participante responde por escrito.

• Alguns casos: formulário é deixado em locais em que os participantes possam encontrá-lo

• Mesmo não sendo úteis, sugere aos participantes que há preocupação com sua satisfação.


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Outros casos:• Pesquisas administradas com cuidado,

inclui seleção de pessoas evitando o mínimo de tendência.


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Deve trazer de forma estruturada e por escrito, um conjunto de perguntas claras e objetivas a serem feitas aos entrevistados. Seu objetivo é garantir a uniformidade das respostas de modoa poder padronizar os resultados com dados confiáveis e estatísticos.


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Cuidados

• Ordem nas quais as perguntas são feitas.

• Seleção das opções das respostas.

• Forma de apresentação das perguntas.


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Vantagens

•VANTAJOSAS PARA QUANDO A PESSOA SE EXPRESSA MELHOR PELA ESCRITA.

•PRESERVA A CONFIABILIDADE.

•CUSTOS MENORES.

•PERMITE ATINGIR UM GRANDE NÚMERO DE PESSOAS.


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• Desvantagens

• Participante limitado ao questionário.• Pessoas podem não preencher a pesquisa.• Não permite tirar dúvidas sobre as perguntas.• Falta de interação entre entrevistador –

entrevistado.


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Tipos De Perguntas

• Perguntas fechadas (múltipla escolha).• Perguntas abertas (participante responde

com suas próprias palavras.

Um bom questionário combina perguntas abertas e fechadas de maneira equilibrada, toma o menor tempo possível do entrevistado e atende aos objetivos da pesquisa.


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Diretrizes Para Formulação Das Perguntas

• Perguntas significativas aos participantes.• Usar linguagem coloquial.• Fazer perguntas concretas.• Evitar palavras tendenciosas.• Não ser pessoal.


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Critérios para a escolha de um modelo de pesquisa

Existem muitas variações sobre como uma pesquisa deve ser conduzida, porém a situação da pesquisa deve ser única em alguns aspectos.


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• Deve ser confiável e válida.

• Utilidade e credibilidade dos resultados.

• Os resultados da pesquisa serão úteis se o dispositivo da pesquisa for algo que os usuários aceitem.

• Custo – pesquisas escritas são baratas.

• Anonimato.


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Análise De Respostas De Perguntas Abertas

• LISTAR BOAS IDÉIAS OU PROCURAR TEMAS GERAIS NAS RESPOSTAS

1 – Ler atentamente as respostas e agrupá-las em semelhança.

2 – Determinar os temas das respostas e fazer um resumo.


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Análise das respostas de perguntas fechadas

• Resumo dos dados.• Descrição por meio de tabelas e gráficos.• Cálculo das principais medidas descritivas:

MÉDIA, DESVIO PADRÃO, CV


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Elaboração Do Banco De Dados

• Os dados das perguntas fechadas devem ser dispostos em uma tabela ou planilha.

• Identificar as perguntas, as respostas e os respondentes.

• Perguntas identificadas na primeira linha.


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Algumas Utilidades Do Excel

• NÃO É UM PROGRAMA ESTATÍSTICO, É UMA PLANILHA ELETRÔNICA.

• PREPARAR O EXCEL, CASO NECESSÁRIO PARA ALGUM PONTO.

• ABRIR O EXCEL – FERRAMENTAS – SUPLEMENTOS E ATIVAR FERRAMENTAS DE ANÁLISE.


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ESTATÍSTICA E PESQUISA IMOBILIÁRIA

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