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CESUMAR – Núcleo de Educação a Distânciawww.ead.cesumar.br © Todos os direitos reservados44 3027-6363

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

ESP. CLAUDETE CRISTINA IWATA

[email protected]


RESUMO DA ÚLTIMA AULA

• O IMÓVEL conceito/aquisição/perda

• MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOB.

• VENDA

• COMPRA

• LOCAÇÃO


PLANO DE ESTUDO

• LOCAÇÃO

• ADMINISTRAÇÃO

• AVALIAÇÃO / PTAM

• LOTEAMENTOS

• INCORPORAÇÕES

• COMPRA E VENDA e o novo Código Civil Brasileiro


LOCAÇÃO


LEI DE LOCAÇÃO

Presidência da República

Casa Civil

Subchefia para Assuntos Jurídicos

LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991

Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas

pertinentes.


Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.


Art. 4º Durante o prazo estipulado para a

duração do contrato, não poderá o locador

reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia,

poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada,

segundo a proporção prevista no art. 924 do

Código Civil e, na sua falta, a que for

judicialmente estipulada.

Parágrafo único . . . . . . . . . .


Parágrafo único. O locatário ficará

dispensado da multa se a devolução do

imóvel decorrer de transferência, pelo seu

empregador, privado ou público, para

prestar serviços em localidades diversas

daquela do início do contrato, e se notificar,

por escrito, o locador com prazo de, no

mínimo, trinta dias de antecedência


Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.


§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.


Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.


Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de

servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico

do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do

imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à

locação;

...........................................................................


Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da

locação, legal ou contratualmente exigíveis, no

prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia

útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado,

quando outro local não tiver sido indicado no

contrato;


II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;


IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

................................................................................


Art. 27. No caso de venda, promessa de venda,

cessão ou promessa de cessão de direitos ou

dação em pagamento, o locatário tem preferência

para adquirir o imóvel locado, em igualdade de

condições com terceiros, devendo o locador dar -

lhe conhecimento do negócio mediante notificação

judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência

inequívoca.

Parágrafo único. ............................................


Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.


Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.


Art. 23. O locatário é obrigado a:

.....................................................................

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;


LOCAÇÃO

O corretor ou empresa imobiliária podem ser

contratados somente para promover a

LOCAÇÃO do imóvel. Neste caso a operação

se encerra com a execução do contrato de

locação e acessórios que seguem na lista de

checagem:


1) Tipo de imóvel: apartamento, casa, sobrado, sobreloja, loja, terreno, salão, barracão, chácara etc.

2) Fim a que se destina: comercial, residencial, industrial, rural etc.

3) Intenções futuras: Cabe ao corretor investigar quais são as intenções do proprietário.


4) Verificar se o proprietário já tem um valor

definido para a locação ou pretende que o

corretor avalie..

5) Investigar se o proprietário já fez alguma

tentativa de locação sozinho ou através de

outro profissional


6) Visita ao imóvel para avaliação(caso em que

o proprietário ainda não tem o valor do

aluguel definido)

7) Verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao proprietário.


8)contrato De Prestação De Serviços Para Locação De Imóvel

9) Assinado o contrato, têm início a segunda etapa: PUBLICIDADE

10) Visitação ao imóvel.

11) Cadastro do locatário e fiador(es)


12) Contrato de Locação e Termo de Vistoria de entrada

13) Efetiva entrega das chaves


VÍDEO

• O Novo Corretor de Imóveis


ADMINISTRAÇÃO

Administrar um imóvel para um gestor de imóveis, significa acompanhar o contrato de locação na qualidade de representante do LOCADOR


Todas as questões referentes ao Contrato de Locação deverão ser intermediadas pelo profissional evitando que as partes entrem em contato.

São atividades exercidas na administração:

a) Recebimento dos aluguéis do LOCATÁRIO;


b) Efetuação de descontos em taxas de

condomínio que são de obrigação do

LOCADOR;

c) Repasse do valor para o LOCADOR,

retendo o valor da administração que é

definido através de tabela;

b) Efetuação de descontos em taxas de

condomínio que são de obrigação do

LOCADOR;

c) Repasse do valor para o LOCADOR,

retendo o valor da administração que é

definido através de tabela;


d) Renovação do Contrato de Locação, cálculo e aplicação do índice de reajuste através de ADITAMENTO CONTRATUAL;

e) Execução do termo de Vistoria de Saída do imóvel.

f) Comparação entre as Vistorias de entrada e saída.


g) Indicação dos reparos a serem feitos pelo LOCATÁRIO.

h) Conferência do trabalho executado.

g) Indicação dos reparos a serem feitos pelo LOCATÁRIO.

h) Conferência do trabalho executado.


i) Cálculo dos pagamentos finais como: saldo do

aluguel (diferença de dias), Certidão negativa de

débitos condominiais (emitido pelo síndico ou

administrados de condomínios), recebimento dos

comprovantes de quitação das taxas de água,

energia elétrica e outros;

i) Cálculo dos pagamentos finais como: saldo do

aluguel (diferença de dias), Certidão negativa de

débitos condominiais (emitido pelo síndico ou

administrados de condomínios), recebimento dos

comprovantes de quitação das taxas de água,

energia elétrica e outros;


j) Recebimento das chaves após confirmação

que o LOCATÁRIO restituiu o imóvel nas

mesmas condições que o recebeu, salvo as

deteriorações do uso normal.


AVALIAÇÃOou Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica - PTAM ?

CAMPO DE ATUAÇÃO

a) CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

b) AVALIAÇÕES EMPRESARIAIS

c) TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL (IPTU),

PRIVATIÇÃO e DESAPROPRIAÇÃO


d) Questões judiciais:

- Dissolução de sociedade;

- Separação

- Divórcio

- Revisional de aluguel

- Renovatória

- Perícia judicial

- Assistência técnica etc.


RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007

Estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências.


Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente.


Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos:

-identificação do solicitante;

-objetivo do parecer técnico;

-identificação e caracterização do imóvel;

.........


-indicação da metodologia utilizada;

-valor resultante e sua data de referência;

-identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.

§ 1º - São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização.


§ 2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:

-medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações;

-descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;

..........


-contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível;-aproveitamento econômico do imóvel;data da vistoria. § 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados:........


- mapa de localização;

- certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;

- relatório fotográfico.


CUIDADOS A SEREM TOMADOS

• TRABALHO DENTRO DAS NORMAS

• VALORES CORRETOS

• SERIEDADE NO TRABALHO

• ANÁLISE PRECISA

• BOAS AMOSTRAS

• HONORÁRIOS JUSTOS


LOTEAMENTOS

Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.


§ 1º. Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.


§ 2º. Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.


Atividades Do Corretor Em Loteamentos:

-procurar uma área dentro das

especificações legais.

-promover a venda dos lotes.


INCORPORAÇÕES

De acordo com a Lei n.º 4.591, de 16 de

dezembro de 1964, considera-se

incorporação imobiliária a atividade

exercida com o intuito de promover e

realizar a construção, para alienação total

ou parcial, de edificações ou

conjunto de edificações compostas de

unidades autônomas.


Atividades Do Corretor Em Loteamentos:

- procurar uma área dentro das

especificações legais.

-pesquisar junto aos clientes o tipo de

imóvel pretendido.

- auxiliar nas ações de MKT

- promover a venda dos lotes.


O GESTOR E O NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

FONTE:http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2

002/L10406.htm


Art. 5o A menoridade cessa aos dezoito anos completos, quando a pessoa fica habilitada à prática de todos os atos da vida civil.


Parágrafo único. Cessará, para os menores, a incapacidade:

I - pela concessão dos pais, ou de um deles na falta do outro, mediante instrumento público, independentemente de homologação judicial, ou por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor tiver dezesseis anos completos;


II - pelo casamento;

III - pelo exercício de emprego público efetivo;

IV - pela colação de grau em curso de ensino superior;

V - pelo estabelecimento civil ou comercial, ou pela existência de relação de emprego, desde que, em função deles, o menor com dezesseis anos completos tenha economia própria.


CAPÍTULO XIII Da Corretagem

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.


Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.( Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )


Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )


VÍDEO

Corretor de Imóveis Preso em Belém


Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.


Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.


Art. 726. Iniciado e concluído o negócio

diretamente entre as partes, nenhuma

remuneração será devida ao corretor; mas

se, por escrito, for ajustada a corretagem

com exclusividade, terá o corretor direito à

remuneração integral, ainda que realizado o

negócio sem a sua mediação, salvo se

comprovada sua inércia ou ociosidade.


Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o

dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio

se realizar posteriormente, como fruto da sua

mediação, a corretagem lhe será devida; igual

solução se adotará se o negócio se realizar após a

decorrência do prazo contratual, mas por efeito

dos trabalhos do corretor.


Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.


Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.


RESUMO DA AULA

• LOCAÇÃO

• ADMINISTRAÇÃO

• AVALIAÇÃO / PTAM

• LOTEAMENTOS

• INCORPORAÇÕES

• COMPRA E VENDA e o novo Código Civil Brasileiro


MÚSICA PARA O FINAL DE SEMANA

• Israel Kamakawiwo'ole - Over The Rainbow - tradução


BOA NOITE !

BOM FINAL DE SEMANA !

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