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A AMSPA pretende com esta cartilha, ajudá-lo, de modo simples e prático sobre o crédito habitacional. Para isso, apresenta 26 perguntas e respostas de extrema importância para você, mutuário, que deseja obter fi nanciamento imobiliário ou para aqueles que já o contrataram.

Enfi m, você poderá contar com a AMSPA, entidade que lhe prestará toda a assistência necessária, para não ter dor de cabeça ao fi nanciar o imóvel.

A AMSPA poderá me ajudar se eu tiver algum problema no meu fi nanciamento com a construtora ou banco?

Sim. A AMSPA é a entidade que possui mais conhecimento sobre os problemas dos mutuários em todo o Brasil. Com seus 23 anos de experiência e, por meio de seu corpo de profi ssionais, já resolveu centenas de casos com uma larga vitória para os seus associados.

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1) Quais são as modalidades para fi nanciar a casa própria?

O mutuário pode escolher entre o SFH – Sistema Financeiro da Habitação, SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, Programa Minha Casa Minha Vida, sistema de consórcio ou fi nanciamento direto com a construtora.

2) O que é preciso fazer para fi nanciar o imóvel pelo Minha Casa Minha Vida?

Para aderir ao programa do governo, o comprador deve ter renda entre R$ 1.600 a R$ 5 mil e adquirir imóvel com o teto máximo de R$ 190 mil para residências nas cidades de São Paulo, Brasília e Rio de Janeiro.

Nas regiões com mais de um milhão de habitantes, o teto é de R$ 170 mil. Nos municípios com população acima de 250 mil, o valor é R$ 145 mil. Nas cidades com mais de 50 mil habitantes o valor é de R$ 115 mil. Nas demais regiões, o teto é de R$ 90 mil.

Ao se enquadrar no MCMV, o consumidor terá o subsídio entre R$ 18 mil a R$ 25 mil e poderá fi nanciar até 100% do imóvel no período de 120 meses e máximo de 360 meses.

É essencial que adquirente vá até uma agência da Caixa Econômica Federal (CEF) para verifi car se o empreendimento está de acordo com as normas do programa.

3) Quando vale a pena fi nanciar pelo SFH - Sistema Financeiro de Habitação?

O valor da residência para obter a linha de crédito do SFH não pode ultrapassar a R$ 750 mil.

Ao optar pela modalidade, o mutuário terá o prazo para o pagamento de até 35 anos, juros de até 12% ao ano, fi nanciamento de até 90% do bem e poderá utilizar o FGTS para abater as prestações e o saldo devedor.

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Além disso, o comprador tem o direito de ganhar descontos de 50% na taxa de registro em cartório e do ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, no caso da primeira compra do imóvel.

É importante frisar que o fi nanciamento só poderá ser feito com o Habite-se emitido, pois os bancos exigem o documento no momento de conceder o empréstimo.

4) Qual linha de crédito posso optar, no caso do meu imóvel exceder o valor de R$750 mil?

Uma opção é o SFI – Sistema Financeiro Imobiliário. Na modalidade, os juros são negociados, caso a caso, e há a possibilidade de fi nanciar até 100% da moradia. Nessa situação, o uso do FGTS só é valido para quitar o saldo devedor.

Apesar do SFI permitir o fi nanciamento em até 35 anos, o ideal para quem escolher a modalidade é quitar as parcelas em um período curto, que deve ser no máximo de cinco anos.

5) Quando é válido aderir ao sistema de consórcio?

Esse modelo de fi nanciamento é indicado para quem não tem pressa para adquirir a casa própria, pois tanto pode ser o primeiro como o último a ser contemplado.

As vantagens da modalidade são: os juros são mais baixos, possibilidade de usar o FGTS para dar lances e receber a carta de crédito antes, o prazo para a liberação (varia entre 60 a

180 meses) é menor, se comparado a outros fi nanciamentos que chega há 35 anos.

No entanto, as desvantagens da modalidade são quanto às taxas de administração e adesão, os seguros e o fundo de reserva que podem comprometer até 20% das prestações.

Vale alertar que, quando a carta de crédito for liberada, muitas vezes, o valor não seja sufi ciente para aquisição do bem. Nesses casos, em que houver a valorização do imóvel e a quantia fi car acima do crédito recebido, o dono da propriedade terá que ter reservas próprias para completar o pagamento. Caso contrário será forçado a comprar o imóvel em outro local não desejado.

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6) Posso fi nanciar o imóvel direto com a construtora?

Sim. Nesse caso, a opção é válida para quem adquirir o bem no valor acima de R$ 500 mil e quer quitar as parcelas em pouco tempo. O benefício dessa escolha é a facilidade de negociação com o incorporador. Também inclui menor rigidez para conseguir a concessão do crédito e, no caso da impossibilidade de cumprir o contrato, há a alternativa de se fazer um acordo.

O problema desse modelo está na cobrança dos juros, de 12% ao ano mais o IGP-M – Índice Geral de Preços-Mercado, após as chaves, que leva a um aumento considerável do preço fi nal, além de receber a escritura somente após quitar as prestações.

Outro risco ao fi nanciar com a construtora é de não ser possível conseguir recuperar o dinheiro, na hipótese da construtora ir à falência, antes da entrega da propriedade.

7) Quais os cuidados devo ter antes de fi nanciar um imóvel para evitar a inadimplência?

É aconselhável pedir uma planilha ao banco com a projeção de todas as parcelas do fi nanciamento, incluindo as taxas extras e os seguros que compõem a prestação. Também é essencial colocar todas as despesas no papel e, junto com a família, verifi car se as prestações não vão comprometer mais do que 30% da renda familiar. Além disso, o futuro mutuário precisa manter um fundo de reserva para se precaver de difi culdades imprevistas, que podem comprometer o pagamento do débito.

8) Quanto o valor das parcelas do fi nanciamento pode comprometer minha renda?

O ideal é que não seja mais de 30% do rendimento familiar, se essa for superior a R$ 10 mil. Quem tem ganhos entre R$ 5 e 10 mil, o limite da prestação deve fi car entre 11 e 15%. Com renda menor que R$ 5 mil, não arrisque a assumir prestações superiores a 5% desse valor.

É fundamental que o futuro proprietário do imóvel converse com sua família antes de aderir ao crédito, levando sempre em conta as despesas fi xas, como alimentação, educação, transportes, pagamento de prestações, entre outros gastos.

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9) Quais documentos vou precisar para fazer o fi nanciamento?

No geral, é necessário apresentar RG, CPF, Certidão de Nascimento ou Casamento, comprovante de endereço e renda, cópia do recibo da última declaração do Imposto de Renda e extrato bancário dos últimos três meses.

Também se deve incluir documentos do bem, como Certidão da Matrícula do Imóvel, IPTU, Certidão Negativa de Tributos Imobiliários.

Caso opte por utilizar o FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço na aquisição da propriedade, providencie ainda extrato do FGTS, autorização para o saque, carteira de trabalho e carta do empregador.

10) O que pode impedir o fi nanciamento?

Entre os motivos que podem levar à recusa da liberação do crédito estão:

- Nome da pessoa que vai adquirir a moradia está no cadastro negativo do Serasa e do SCPC - Serviço Central de Proteção ao Crédito;

- O valor das prestações do fi nanciamento comprometer mais do que 30% dos rendimentos do comprador;

- A propriedade ter algum impedimento jurídico ou está hipotecada;

- A residência não está registrada no Cartório de Registro de Imóveis do município onde está localizada.

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11) Quando é válido usar o FGTS?

A utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço pode ser uma boa alternativa para dar entrada no imóvel, amortizar o saldo devedor a cada dois anos ou até mesmo quitar a moradia. Além disso, será essencial para se precaver contra imprevistos, que podem comprometer o pagamento das prestações.

12) Qual sistema de amortização devo optar?

É bom dar preferência aos contratos com uma taxa de juros fi xa mais a TR – Taxa Referencial, ou seja, pós-fi xada e pelas correções feitas pela tabela SAC ou SACRE. Parcelas decrescentes e juros menores ganham diferencial competitivo diante da tabela Price e das taxas pré-fi xadas.

13) Posso pedir desconto ao quitar as parcelas do imóvel?

Sim. Tanto a regra do Banco Central (BC) como o artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) asseguram o direito do abatimento dos referidos juros, ao proprietário de um imóvel que decide quitar as suas prestações antes do final de seu empréstimo.

Contudo, a redução só é válida para as parcelas que ainda vão vencer. As prestações vencidas, obviamente, não têm direito ao desconto, pelo contrário, estão sujeitas aos juros de mora, à correção monetária e à multa de 2%.

14) O que é Fundo Garantidor?

Para quem escolheu fi nanciar pelo Minha Casa Minha Vida, a iniciativa permite a cobertura de parte do pagamento das prestações nos casos de desemprego, redução de renda, morte e invalidez permanente e nas despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel.

Para ter a cobertura do Fundo Garantidor é preciso atender os seguintes critérios:

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- Renda entre três e cinco salários mínimos - cobertura de até 36 prestações; - Renda entre cinco e oito salários mínimos - cobertura de até 24 prestações; - Renda entre oito e dez salários mínimos - cobertura de até 12 prestações.

Durante o tempo do auxílio, é necessário o pagamento mínimo de 5% das prestações, ter quitado ao menos seis prestações do contrato, comprovar situação a cada três prestações requeridas e estar adimplente nos meses anteriores.

15) Estou inadimplente com as parcelas do fi nanciamento. O que fazer?

Quando o comprador perceber que vai atrasar mais de três prestações do fi nanciamento ou estiver inadimplente, o ideal é procurar à Justiça. Até que o Poder Judiciário resolva a questão, o imóvel não poderá ser levado a leilão. Mesmo assim, se caso ocorrer, o juiz terá de suspendê-lo.

Outra alternativa para essa situação é pedir a rescisão do contrato. Nesse caso, o reembolso do valor pago deverá ser imediato, com a correção monetária devida, e em parcela única. Além disso, a construtora só poderá reter 10% da quantia, para cobrir despesas administrativas, e o cálculo deve ser feito sobre a quantia paga até o momento do cancelamento.

16) Posso perder meu imóvel se atrasar as prestações do fi nanciamento?

Postergar a resolução do débito, além de acarretar juros e a inclusão do nome em entidades de proteção ao crédito, pode levar à perda do imóvel. No SFH – Sistema Financeiro da Habitação, após a falta de pagamento de três prestações, o dono do imóvel é notifi cado por escrito.

Já no SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, se atraso for superior a 30 dias, o mutuário é intimado a pagar via Cartório de Títulos e Documentos. Caso não o faça no prazo de 15 dias, o banco terá a posse do bem e o levará ao leilão extrajudicial, ao qual o comprador não tem direito a qualquer defesa.

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17) Tenho direito de renegociar o contrato por perda de renda?

Sim. A Lei 8.629/93 garante o direito dos proprietários de imóvel de pedir revisão dos contratos do SFH – Sistema Financeiro da Habitação, quando há alteração da renda. Os mutuários que estiverem nessa situação podem renegociar a dívida de acordo com seu rendimento atual, conforme o percentual inicialmente acordado que, por lei, não pode ultrapassar 30%.

18) O que é DFI e MIP?

Nos acordos fi rmados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) são incorporados na prestação do fi nanciamento os seguros contra Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e por Morte e Invalidez Permanente (MIP).

O DFI cobre os prejuízos causados por incêndio, queda de raio, explosão, inundação e alagamento, destelhamento, desmoronamento total e parcial e a sua ameaça, ou seja, todos os danos causados ao imóvel por fatores externos.

Já o MIP é a proteção ao mutuário, ocasionada pelo seu falecimento ou incapacidade de trabalhar. Nesses casos, o MIP quita o fi nanciamento, desde que haja apenas um responsável pelo seu pagamento, se houver mais de um, a indenização será proporcional.

No geral, os seguros habitacionais (MIP e DFI) costumam representar em torno de 3% do valor total da prestação.

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19) Vale a pena trocar de banco durante o fi nanciamento?

Depende. Se o percentual dos juros, oferecido por outras instituições bancárias para realizar a portabilidade, for muito pequeno, vale a pena tentar um acordo com a fi nanceira atual.

Com a decisão, o mutuário evita o desgaste para levantar a documentação e depois correr o risco de ter a transferência negada pela instituição fi nanceira, principalmente por seu histórico mostrar perigo de inadimplência.

Na hipótese da mudança do agente fi nanceiro ser benéfi ca, é indicado ao consumidor pedir para o banco a planilha de cálculo do Custo Efetivo Total (CET), que vai mostrar todos os encargos e despesas do empréstimo.

20) O Que é INCC? É legal a sua correção?

O INCC - Índice Nacional de Custo da Construção tem a fi nalidade de apurar a evolução dos custos dos materiais usados nas construções habitacionais. O índice é usualmente utilizado para corrigir as prestações do imóvel ainda na planta.

Sua correção está prevista em lei até a expedição do Habite-se. Após, o reajuste das parcelas é realizado pelo IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado).

21) Como é feita a correção do INCC?

Na verdade deve-se pegar o saldo devedor e somar com o índice do mês. Com isso será apurado um novo saldo devedor. Para verificar a prestação, basta dividir esse valor atualizado pelo número de parcelas faltantes.

22) Qual percentual que devo pagar para a construtora antes da entrega das chaves?

O aconselhável é o mutuário pagar, no máximo, 30% do valor total do imóvel.

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23) Vale a pena comprar em leilão?

Sim, pois pode representar uma economia, em média, de 20% em relação aos valores de mercado. No entanto, a compra é válida desde que o imóvel esteja desocupado e livre de pendências judiciais.

24) Devo juntar dinheiro para amortizar o saldo devedor?

Sim, já que o pagamento dos juros ao fi nal do prazo será reduzido, bem como o valor das prestações e do prazo para quitação do fi nanciamento.

25) Vou comprar um imóvel, quanto de sinal devo oferecer?

Nesse momento não é recomendado dar um sinal alto, pois o consumidor pode correr o perigo de perder o investimento por ter o fi nanciamento negado, problemas na documentação da propriedade ou até mesmo o vendedor agir de má-fé. O ideal é que o valor da entrada não ultrapasse a R$ 10 mil.

É importante não se esquecer de colocar no contrato uma cláusula de devolução, no caso de haver problemas na documentação do vendedor.

26) Devo pagar as taxas Sati e de Corretagem?

Infelizmente sim, pois sem o pagamento das taxas não há como comprar o imóvel. No entanto, após desembolsar a quantia, o adquirente deve procurar o auxílio jurídico

da AMSPA para ingressar com ação objetivando a restituição do valor com as devidas correções e em dobro.

É importante frisar, que o corretor de imóveis tem todo o direito de receber a comissão quando é fechado o negócio. Mas, a responsabilidade do pagamento cabe à construtora.

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Como ser associado da AMSPA?

Para tornar-se associado da AMSPA é simples! Os interessados devem ir a uma de nossas subsedes levando os seguintes documentos:

CPF, RG e comprovante de endereço | Contrato do fi nanciamento | CNPJ da construtora. A Associação fará todo levantamento sobre o seu caso e tomará todas as medidas necessárias

em defesa de seus direitos e interesses! Filie-se.

Para mais informações, entre em contato com uma de nossas subsedes:

Sé - Praça Dr. João Mendes, 52 - 5º Andar, conj 501 - Centro São Paulo - SP Tel.: (11) 3292-9230 Tatuapé - Praça Silvio Romero, 190-A Tatuapé - São Paulo - SP Tel.: (11) 2095-9090 Faria Lima - Rua Paes Leme, 136 Conj. 809 - Pinheiros – SPTel.: (11) 3019-1899Baixada Santista - Rua Dr. Carvalho de Mendonça, 224 sala 11 - Vila Belmiro - Santos - SP Tel.: 013 3252-1665 Campinas - Rua Antônio Cesarino, 133 Bosque - Campinas - SP Tel.: 019 3236-0566Outros Estados - 0800 777 9230

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DIREÇÃO GERAL AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências Presidente: Marco Aurélio Luz Fundador: João Bosco Brito da Luz Diretora de atendimento: Ana Carolina Gomes Diretora de atendimento (Santos e Campinas): Tathiana Cromwell

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Redação: Marcia Brandão Revisão fi nal: Clarice Pereira

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