ÁREA DE PRÁTICA DE DIREITO IMOBILIÁRIO

Legislação publicada no Diário da República | 1/2

Legislação publicada no Site das Finanças | 3

Recentes decisões dos tribunais superiores:- Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça | 4/5- Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa | 6/7- Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto | 7 - Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra | 8- Acórdãos do Tribunal da Relação de Guimarães | 8

Concursos Públicos: Brasil e Timor-Leste | 9

Novidades do Mercado | 10/11

Setembro | 2014

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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA

SETEMBRO DE 2014

I Série

- Procede à segunda alteração à Lei n.º 68/93, de 4 de setembro, que estabelece a Lei dos Baldios, à alteração ao Es-tatuto dos Benefícios Fiscais, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de julho, e à nona alteração ao Regulamento das Custas Processuais, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de fevereiro - Lei n.º 72/2014, de 02/09.Link: >>>

- Procede à décima terceira alteração ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação - Decreto-Lei n.º 136/2014, de 09/09.Link: >>>

- Procede à sexta alteração ao Decreto-Lei n.º 193/95, de 28 de julho, que estabelece os princípios e normas a que deve obedecer a produção cartográfica no território nacional - Decreto-Lei n.º 141/2014, de 19/09.Link: >>>

I Série (CONTINUAÇÃO)

- Regulamenta o Subsistema de Incentivos para o Urbanismo Sustentável e Integrado - Decreto Regu-lamentar Regional n.º 18/2014/A, de 19/09.Link: >>>

- Atualiza o valor da retribuição mínima mensal garantida - Decreto-Lei n.º 144/2014, de 30/09.Link: >>>

II Série

- Fundo de Reabilitação e Conservação Patrimonial a proceder à repartição de encargos relativos ao contrato de financiamento destinado à recuperação e valorização do Palácio das Laranjeiras - Portaria n.º 727/2014, de 08/09.Link: >>>

- Aprovação da alteração do Plano de Pormenor do Eixo Urbano Luz-Benfica (Município de Lisboa) - Aviso n.º 10067/2014, de 08/09.Link: >>>

- Declaração de utilidade pública da expropriação urgente de 12 parcelas identificadas na planta em anexo n.º 14/008/DPSVP, ao abrigo do disposto no artigo 33.º, n.º 7, alínea vv), da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro e nos artigos 10.º, n.os 1 a 4, 12.º, n.º 1, 13.º, n.º 1, 14.º, n.º 2, e 15.º, n.os 1 e 2, da Lei n.º 168/99, de 18 de setembro, na redação actual (Município de Lisboa) - Aviso n.º 10068/2014, de 08/09.Link: >>>

- Proposta de alteração ao Plano Diretor Municipal do Porto – participação preventiva - Aviso n.º 10396/2014, de 16/09.Link: >>>

- Aprova a minuta a utilizar nos contratos de arrendamento de prédios do domínio privado do Estado e dos institutos públicos através da bolsa de terras - Despacho n.º 11700/2014, de 19/09.Link: >>>

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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA (CONTINUAÇÃO)

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SETEMBRO DE 2014

- Direito à dedução. Regularização. Operações imobiliárias. Antecipação das rendas e do valor residual, face à resolução do contrato de locação financeira imobiliário. – Processo n.º 4719.Link: >>>

- Isenções. Autarquia que elaborou um protocolo com uma fundação para passar a efetuar a exploração direta das piscinas daquela entidade. – Processo n.º 6589.Link: >>>

- Isenções. Atividade de prestamista por meio de empréstimos caucionados. Taxa de avaliação do bem dado sob garantia. Recebimento dos juros e a emissão de fatura. – Processo n.º 4988.Link: >>>

- Operações Imobiliárias. Edifício industrial. Isenções. Regularizações – Processo n.º 5609.Link: >>>

- Contrato de comodato. Inversão do sujeito passivo. Serviços de construção civil. Direito à dedução – Processo n.º 4635.Link: >>>

LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO SITE DAS FINANÇAS

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

Caminho público, utilidade pública- Acórdão de 18-09-2014:

“Para efeitos de se considerar o uso imemorial de um caminho, em ordem a classificá-lo como público, o que releva é o tempo que decorrido à data da propositura da acção, e não à data das alegações de recurso, por a isso se opor o regime de relevância de factos supervenientes (art. 661.º, n.º 2, do NCPC (2013)).A integração do caminho no domínio público en-contra a sua justificação na sua afectação a uma utilidade pública, que deve revelar-se na satis-fação de interesses colectivos de certo grau ou relevância, por contraponto aos atravessadou-ros que se destinam, apenas e tão só, a fazer a ligação entre os caminhos públicos por prédio particular, com vista ao encurtamento não sig-nificativo de distância.O tempo de memória útil das pessoas – isto é, de memória que pode fundamentar um juízo de prova, em tribunal – não coincide manifesta-mente com o tempo médio de vida do ser hu-mano, sendo que é o tempo de memória útil que deve relevar para determinar se a memória das pessoas vivas recorda o início da utilização directa ou indirectamente.Considera-se imemorial, para efeitos de classi-ficação de um caminho como público, o uso de um caminho que ocorre há mais de 60 anos.”Link: >>>.

Arrendamento, venda judicial, caducidade, indemni-zação – Acórdão de 16-09-2014:

“A relação locatícia estabelecida após a constituição de hipoteca sobre o imóvel, objecto desse con-trato, é inoponível ao adquirente do mesmo, em venda executiva, caducando automaticamente por efeito dessa alienação.A manutenção da ocupação dum imóvel após a extinção, por caducidade, decorrente da venda judicial, do contrato de arrendamento que a titu-lava, constitui violação do direito de propriedade do adquirente, integrando acto ilícito, pressuposto da obrigação de indemnizar.”Link: >>>.

Arrendamento florestal, direito de preferência - Acórdão de 16-09-2014:

“Embora o arrendamento florestal incida so-bre uma parte do prédio, é relativamente à sua totalidade – a que foi objecto de transmissão –, que a autora, na qualidade de arrendatária, pode exercer o seu direito de preferência legal.”Link: >>>.

Arrendamento para comércio ou indústria, quali-ficação jurídica - Acórdão de 11-09-2014:

“Tanto no contrato de cessão de exploração, ou de locação de estabelecimento industrial, como no contrato de arrendamento de um imóvel com a finalidade de nele funcionar um estabeleci-mento industrial, o direito de gozo do imóvel é transferido temporariamente para pessoa di-versa do respectivo proprietário, sendo que no primeiro o gozo do imóvel integra o estabeleci-mento locado, cuja titularidade se mantém no locador, e no segundo, por virtude do arrenda-mento do local, o gozo vai integrar-se no esta-belecimento de que é titular o arrendatário do prédio.Não é conciliável com a natureza do contrato de cessão de exploração de estabelecimento a cir-cunstância de, na escritura em que se formalizou o contrato, resultar uma transferência temporária do imóvel, sem que da mesma resulte que ela acompanhe a locação do estabelecimento em que se integra, bem como a circunstância de nele haver referências às condições de um eventual trespasse.Verifica-se, por isso, uma contradição insanável entre o que resulta da escritura (com cláusu-las típicas de um contrato de arrendamento) – sendo certo que dos factos provados consta “28. A escritura pública referida em A) traduz a efectiva vontade das partes, confirmada perante notário” – e a conclusão das instâncias de que a vontade real das partes foi a de celebrar um contrato de cessão de exploração.”Link: >>>.

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

Arrendamento comercial, direito de preferência - Acórdão de 01-07-2014:

“Quando o preferente acede a exercer o seu di-reito sobre o conjunto de coisas a alienar – art. 417º do Código Civil – vê estendido o seu origi-nal direito de preferência, direito esse que pode exercer facultativamente. O direito a exercer a preferência pelo preço proporcional pode ser paralisado pela invocação/exigência dos obriga-dos à preferência de que a venda seja global, porque a venda parcelar e o inerente preço pro-porcional, lhe causam prejuízo apreciável, não sendo as coisas pretendidas vender separáveis; a lei visa a protecção do interesse económico do vendedor.Não aceitando o preferente a aquisição conjunta de bens comunicada pelo obrigado à preferên-cia, além daquele sobre que recai o seu direito, não estando o obrigado à preferência vinculado a discriminar o preço de cada coisa integrante do conjunto, assiste ao preferente parcelar, mesmo em caso de notificação extrajudicial, requerer ar-bitramento judicial para determinar o valor pro-porcional e assim exercer o direito de prelação, não sendo de afastar por analogia a aplicação do regime jurídico do art.1459º (preferência limitada) do Código de Processo Civil e o recurso à acção de suprimento prevista no art. 1429.º daquele diploma.A menção discriminada dos preços dos imóveis vendidos em conjunto, constante da escritura pública de compra e venda resulta, obrigatoria-mente, do art. 63º do Código do Notariado que impõe que nos actos sujeitos a registo predial, a indicação “do valor de cada prédio, da parte indi-visa ou do direito a que o acto respeitar”.Tal menção não evidencia qualquer compor-tamento menos leal dos vendedores, nem em-presta ao recorrente termo a quo para evitar a caducidade da acção de preferência – art. 1410º, nº1, do Código Civil.”Link: >>>.

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)

II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa:

Contrato-promessa de compra e venda, incum-primento definitivo, mora, tradição da coisa - Acórdão de 16-09-2014:

“Num contrato promessa, só depois de conver-tida a mora em incumprimento definitivo, tem, pois, o promitente fiel direito à resolução do con-trato com fundamento naquele incumprimento.Num contrato promessa de compra e venda de imóvel, a tradição do imóvel que constitui o ob-jecto do contrato-promessa, embora surja fre-quentemente associada à celebração da promes-sa, não é um efeito necessário desta, mas um efeito da eficácia translativa do direito própria do contrato prometido, pelo que, ainda que coexista com o contrato-promessa, a tradição da coisa não é efeito deste, mas resultado de uma convenção negocial complementar ao contrato-promessa através da qual os promitentes antecipam os efeitos do contrato prometido, naturalmente na expectativa e com a confiança de que este irá ser celebrado.Sendo uma convenção complementar ao contra-to promessa, geralmente é verbal, não lhe sen-do aplicáveis as cláusulas insertas no contrato promessa.”Link: >>>.

Contrato-promessa de compra e venda, boa-fé, incumprimento - Acórdão de 16-09-2014:

“O incumprimento de deveres acessórios de con-duta na execução do contrato, designadamente a falta de cooperação para a realização da presta-ção adstrita à outra parte, pode afectar a base de confiança negocial necessária à execução pontual do contrato. Por conseguinte, integra-se no âmbito da mora creditória, nos termos e para os efeitos do artigo 813.º, do Código Civil, o não comparecimento do credor, no local acordado para receber os cheques referentes ao pagamen-to das prestações mensais do preço do imóvel, bem como a alteração de residência não comu-nicada à parte, de forma a inviabilizar a comuni-cação necessária para a execução do contrato.Encontrando-se o preço de compra do imóvel quase realizado (mais de 90%), a conduta dos promitentes-vendedores em mora ao enviarem carta admonitória (fixando o prazo de 15 dias para realização da escritura), aliada à manuten-ção do registo da hipoteca sobre o imóvel, com-promete o indispensável espírito recíproco de boa-fé na execução do contrato.

Nestas circunstâncias, fazendo apelo a critérios de boa fé, de experiência e de razoabilidade, mostra-se legitimada que a desconfiança dos autores tenha justificado o não diligenciar pela marcação da escritura no prazo fixado no contra-to, não os fazendo, por isso, incorrer em incum-primento definitivo por desrespeito do referido prazo.”Link: >>>.

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)

II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lis-boa:

Usucapião, posse, sub-rogação - Acórdão de 09-09-2014:

“É o artº 606º do CC (sub-rogação) que permite, por elementares razões de justiça, que os 2.ºs R.R. se possam substituir aos promitentes vende-dores no exercício dos direitos destes contra ter-ceiros.O primeiro requisito legal da usucapião é a posse que se define como o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou outro direito real.É maioritário o entendimento de que o nosso legisla-dor aceitou a orientação doutrinária no sentido de reconhecer como elemento de distinção entre a “posse” e a “detenção” a verificação dum elemento de carácter subjectivo.Ou seja, a posse pressupõe sempre a existência do “animus” para lá da mera relação material do possuidor com a coisa (corpus).”Link: >>>.

Direito de retenção, contrato-promessa de compra e venda, penhora - Acórdão de 09-09-2014:

“No caso de promessa de compra e venda duma fracção de um prédio urbano destinado a habita-ção, a tradição exigida para a verificação do di-reito de retenção previsto no artigo 755.º, nº1, al. f) do C.C. basta-se com a mera entrega das chaves e com a autorização dada pelo promitente vendedor ao promitente comprador para habi-tar o andar antes da efectivação da escritura de compre e venda.Registada a penhora, são ineficazes, em relação ao exequente, os actos de disposição ou onera-ção de bens penhorados; mas tal não implica que o bem penhorado não possa ser vendido, mas apenas que a venda é ineficaz em relação ao exequente, podendo, pois o executado vender, por exemplo, uma fracção de um prédio urbano.Tendo-se o promitente vendedor obrigado a vender uma fracção autónoma livre de ónus ou encargos, e tendo o contrato promessa sido celebrado em Maio de 2003 e a fracção penhorada em Mar-ço de 2008, sem que tivesse sido celebrada a es-critura, por razões não imputáveis ao promitente comprador, assiste razão a este ao alegar que perdeu o interesse na celebração da escritura.”Link: >>>.

III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto:

Contrato-Promessa, direito de retenção - Acórdão de 15-09-2014:

“O contrato-promessa de compra e venda com eficácia obrigacional em que tenha havido tradição da coisa confere ao promitente-compra-dor direito de retenção sobre a fracção objecto do contrato prometido, pelo crédito resultante do não cumprimento daquele, imputável ao promi-tente vendedor.O promitente comprador a quem foram entregues as chaves da fracção prometida vender, no acto de pagamento da totalidade do preço e a qual passa a vigiar e usar as garagens, sem oposição e à vista de todos, goza de direito de retenção sobre a fracção, pelo crédito resultante do in-cumprimento do promitente vendedor em celebrar a escritura de compra e venda.”Link: >>>.

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)

IV - Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra:

Despejo, resolução extrajudicial, balcão nacional de arrendamento – Acórdão de 23-09-2014:

“Ao subarrendamento – apesar de ser um contrato derivado ou subordinado –, como arrendamento que é, embora de segunda mão, aplicam-se as nor-mas do arrendamento, por exemplo quanto aos di-reitos e obrigações do locador, podendo, por isso, extinguir-se, designadamente por resolução, por causas autónomas que só a ele digam respeito.A resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio pode ser extrajudicial, designadamente quando o arrendatário se encontra em mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por sua conta.No caso de resolução do contrato actuada extra-judicialmente, fundada na falta de pagamento da renda, ao arrendatário é lícito proceder à purgação da mora – e à consequente ineficácia da declaração de resolução – se no prazo de um mês lhe puser termo, pagando, evidentemente, além das rendas em atraso, a indemnização correspondente a 50% do seu valor.”Link: >>>.

V - Acórdãos do Tribunal da Relação de Guimarães:

Direito de retenção, confusão, reclamação de crédi-tos – Acórdão de 11-09-2014:

“O direito de retenção relativo ao imóvel prometi-do vender, em que houve tradição, extingue-se por confusão no momento em que é celebrado o contrato definitivo de compra e venda, não po-dendo o eventual crédito contra o vendedor de que possam gozar os ora proprietários ser recla-mado através da reclamação de créditos na execução em que o devedor não é executado.”Link: >>>.

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO)

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Brasil

- Concurso de Ideias – 3 Estações – Mobilidade Urbana em São Paulo.Link: >>>

- Concurso Nacional – Sede Administrativa da Câmara Municipal de Porto Alegre.Link: >>>

- Concurso nacional de arquitetura para o edifício do MIS PRO (Museu da Imagem e do Som) no Rio de Janeiro.Link: >>>

- Concurso – Anexo da Biblioteca Nacional, Rio de Janeiro.Link: >>>

Timor-Leste

- Fornecimento, instalação, configuração, teste e colocação em funcionamento de equipamento de Tecnologia Informática para o novo edifício do Minis-tério das Finanças.Link: >>>

- Construção do novo edifício do Ministério das Obras Públicas.Link: >>>

- Expansão e reabilitação do sistema de abastecimen-to de água de Pante Makassar.Link: >>>

CONCURSOS PÚBLICOS

NOVIDADES DO MERCADO

I – IMOBILIÁRIO– Jornal “O Público”

Dia 3 de Setembro- Selecta lança novo projeto residencial na foz do Douro.- Decisões e Soluções vai vender imóveis do Millen-nium bcp.Link: >>>

Dia 10 de Setembro- Construção e imobiliário contra o perdão das dívidas às autarquias.- Hotéis nacionais registam aumento de ocupa-ção e atraem mais investidores.- Hipotecas ficam mais “leves” nos próximos anos- Porto Vivo mostra reabilitação do Eixo Mouzinho/Flores em conferência.- Nova lei para cobrança de dívidas sem grande impacto para condomínios.Link: >>>

Dia 17 de Setembro- Mercado residencial de Lisboa já iniciou a re-toma.- Mais de €1.500 milhões para reabilitar novas áreas de intervenção no Porto.- SEEP continua a alargar a etiqueta energética de produtos em Portugal.- Alterações à lei das rendas aumentam proteção aos inquilinos.- Sonae Sierra já conseguiu poupanças de 43% com os novos escritórios.Link: >>>

Dia 24 de Setembro- Porto recebe nova Semana da Reabilitação Ur-bana em novembro.- Campus da Nova SBE nasce com investimento privado de €50 milhões.- Preço dos imóveis nos concelhos a Norte de Lis-boa abranda descida.Link: >>>

II –Outras notícias

Dia 10 de Setembro- Obras de reabilitação urbana recuam 16,8% em Agosto.Link: >>>

Dia 11 de Setembro- Alterações à Lei das Rendas. Inquilinos ficam mais protegidos.Link: >>>

- Proprietários satisfeitos com possibilidade de mais deduções em sede de IRS.Link: >>>

Dia 12 de Setembro- Inquilinos poderão reclamar avaliação da casa feita pelo Fisco.Link: >>>

Dia 15 de Setembro- Inquilinos podem pedir revisão de rendas já ac-tualizadas.Link: >>>

Dia 16 de Setembro- Proprietários queixam-se à Comissão Europeia das alterações à Lei das Rendas.Link: >>>

- Florestas ao abandono passam a pagar o triplo de IMI.Link: >>>

Dia 18 de Setembro - Investimentos no interior darão majoração de 10% nos créditos fiscais.Link: >>>

- Câmara de Lisboa perdeu 392 milhões de receita fiscal desde 2010.Link: >>>

Dia 24 de Setembro - Governo da Madeira abre concurso para selecio-nar projecto para Fortaleza do Pico.Link: >>>

Dia 25 de Setembro - Prestação da casa regista maior queda desde os dois últimos anos.Link: >>>

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NOVIDADES DO MERCADO (CONTINUAÇÃO)

Dia 28 de Setembro- Programa Reabilita Primeiro, Paga Depois tem 21 obras em curso em Lisboa.Link: >>>

Dia 29 de Setembro- Balcão tem o dobro dos pedidos de despejo dos tribunais.Link: >>>

Dia 30 de Setembro- Isenção de IMI até dez anos na zona histórica de Bragança.Link: >>>

III – Âmbito Internacional

Dia 4 de Setembro- Abertura dos mercados: Mario Draghi na mira dos investidores.Link: >>>

Dia 5 de Setembro- Eris Property Group launches African Real Es-tate Fund venture.Link: >>>

Dia 6 de Setembro- Vistos gold geraram investimento de 800 milhões de euros no sector imobiliário.Link: >>>

Dia 17 de Setembro- Q2 2014: Global house price boom continues, led by Middle East, Europe, and the Pacific.Link: >>>

Dia 21 de Setembro- Dubai’s Real Estate Market Cooling Down: Re-portTighter government regulations and an increasing mis-match between buyer and seller expectations have tem-pered growth in the residential market.Link: >>>

Dia 22 de Setembro- Abertura de mercados: Manutenção de política económica na China influencia mercados.Link: >>>

- Venda de imóveis usados nos EUA cai em agosto.Link: >>>

- Imobiliário comercial europeu atinge 84 mil milhões de euros de investimento no semestre.Link: >>>

Dia 24 de Setembro- Wall Street em alta após subida para máximo de seis anos da venda de habitações novas.Link: >>>

- Rise in New-Home Sales Bolsters Outlook for U.S. Housing Market.Link: >>>

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Esta Aware contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para esclarecimentos adicionais contacte apdi@abreuadvogados.com. Visite o nosso site www.abreuadvogados.com

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