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AVALIAÇÃO COMERCIAL

IMÓVEL EM PIRACAIA – SP

“POUSADA FIGUEIRA GRANDE”

Foto do restaurante com sala de yoga no piso superior

Solicitante: Proprietário

Finalidade: Avaliação Comercial

Objetivo: Valor de Mercado de Compra e Venda

Tipo: Imóvel – Pousada contendo casas e chalés

Uso: Comercial

Data: 12 de maio de 2020

1- LOCALIZAÇÃO

Endereço: Coordenadas GPS: 23 07 00 6 S 46 16 43 0 W - Propriedade às margens da represa Atibainha do sistema Cantareira. Distante 17 km da cidade de Piracaia

_______________________________________________________________________________________________CONFIDENCIAL: POUSADA FIGUEIRA GRANDE – A/C DR. LUIZ ROSELLI & HASTAPUBLICA 2

2- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

Melhoramentos Públicos

Coleta de resíduos sólidos x Energia elétrica X Wifi via rádio

x Água Potável/Mina Nat. x Telefone X Redes de comunicação e televisão

x Águas pluviais Gás canalizado Esgotamento Sanitário

Principais polos de influência: Piracaia/SP, Nazaré Paulista/SP, Joanópolis/SP, Atibaia/SP e Bragança Paulista/SP. Estas cidades formam um “cinturão” de ecoturismo, com diversas trilhas para passeios a pé, cavalo, bike ou moto. Passeios a barco, diversas cachoeiras etc.

Principais vias de acesso: Rodovia D.Pedro I (SP-065) – Por dentro de Piracaia, rodando 17 km por estrada asfaltada, sinuosa mas em ótimo estado de conservação, estrada municipal André Franco Montoro – Ou à partir de Nazaré Paulista, 11 km de estrada vicinal em terra.


3- Características do Imóvel

Tipo: Pousada turística – casas e chalés Estrutura: Tijolos

Padrão Construtivo: bom Telhado: Telhas de Cerâmica

Idade Aparente: 20 anos Revestimento externo: Reboco e pintura látex

Estado de conservação: Bom

4- Dados do imóvel Matrícula – 19.528 CRI de Atibaia Área Total = 40.935 m2 Área construída total =: 720 m2 Na área construída não estão incluídas a piscina e a capela. Refeitório / Cozinha / Banheiro / Salão de Convenções Cozinha – 5,60 x 4,40m Piso térreo = 6,07 x 16,27 = 98,76 m2, salão de refeições, cozinha, dispensa, banheiro, mais uma varanda em L, na largura de 3,40m, com uma churrasqueira em alvenaria. Piso superior = 6,07 x 16,27 = 98,76 m2, salão para convenção e outras atividades. Total desta edificação = 98,76 x 2 = 197,52 m2 Nesta construção não foi incluído um L de varanda de largura de 3,4 m Casa Social Aquecimento central elétrico/Solar Escritório, quarto gerente com banheiro, sala de TV social


Banheiro social, sala com 3 ambientes e lareira. Varanda em L com redes e mesas – a.c. = 48,00 m2 Chalé 7, com suíte e aquecimento central elétrico/solar 17,30 x 9 = 156,00 m2 Recepção, 2 banheiros (H/M), Lavanderia, banheiro funcionários, dispensa – Lavanderia – 4,70 x 7,40m. Total = 9,10 x 7,80m = 71,00 m2 Chalés 1 e 2 de 44,54m2, suíte com aquecimento solar/aquecimento central elétrico no chuveiro, lareira. Chalés 3 e 4 de 44,54m2, suíte com aquecimento solar/aquecimento central elétrico no chuveiro, lareira Chalés 5 e 6 de 52,69m2, suíte com aquecimento solar/aquecimento central elétrico no chuveiro, lareira Casa (Chalé 8) com 3 dormitórios: 58,5 m² Varanda, 2 suítes, 1 quarto, 1 banheiro, 1 sala. Aquecimento dos chuveiros à gás. Garagem de hóspedes, 6 carros cobertos. Outra área estacionamento descoberto Casa de caseiro: 6,60 x 7,15m = 47,00 m² Capela – 3,10 x 4m = 12,40 m2 Piscina – 5 x 10m = 50,00 m2 Horta orgânica Pomar – Laranja, limão, lixia, goiaba, mamão, .... Redário WiFi – Em toda área dos chalés (com exceção do chalé 8), área do refeitório e salão de convenção, recepção, casa com ambiente de estar. Toda água originada de mina d'agua.

5- Observações Importantes Venda com “porteira fechada (mobiliada)". Excelente sítio onde funciona uma pousada para turismo e eventos. Exuberante vista à partir de 8 chalés, salão de convenções, refeitório, áreas sociais, cozinha de restaurante com forno à lenha, piscina, capela, horta e pomar orgânico e garagem. Propriedade às margens da represa Atibainha do sistema Cantareira com acesso direto às águas. O acesso à propriedade se dá através de estrada asfaltada, com apenas um trecho final em terra, de 500 metros. Num passado recente, era um destino muito procurado por motociclistas e ciclistas em busca de ótimas trilhas. Pessoas desejosas de um lugar tranquilo, com natureza exuberante, pesca farta de trutas e outros peixes, passeios à cachoeiras e comida típica de fazenda. No inverno, eram realizados festivais de trutas, fondues, com frequência de artistas da região e turistas de São Paulo e outras cidades..

6. Avaliação

Metodologia

No presente caso, tendo em vista a natureza do imóvel avaliado, sua situação “geo-sócio-econômica” e a

disponibilidade de dados seguros, optamos pelo “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, para a definição

de valores.


Tratamento de dados e Identificação do Resultado

O valor obtido foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios, contatos

com corretores, imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos

que, de acordo com as “Normas”, devem possuir os seguintes fatores de equivalência:

a) Equivalência de situação

Dá-se preferência a locais da mesma situação “geo-sócio-econômica”, do mesmo bairro e zoneamento.

b) Equivalência de tempo:

Sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.

c) Equivalência de características:

Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que tange à situação, grau

de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.

Valor do imóvel após consultas em imobiliárias da cidade e internet (imóveis próximos e

compatíveis): R$ 1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais)

Valor para venda forçada: R$ 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil reais)

Imobiliárias consultadas:

FEITÁ IMÓVEIS

GODOY IMÓVEIS

ÚNICA IMOBILIÁRIA

7. Outras informações fornecidas pela prefeitura de Piracaia

Se você gosta de fazer turismo ecológico, Piracaia é uma excelente dica. Ali é possível fazer trilha, tomar banho de cachoeira e comer muito bem – as trutas fazem a fama da cidade. Os entendidos dizem que o clima de montanha, mais fresco, favorece a criação deste peixe que é parente do salmão.

O município fica praticamente colado à Capital, a 82 quilômetros de distância. Cercada por enormes represas que integram o sistema Cantareira, a cidade oferece aos seus visitantes a pesca amadora e ecológica, além da prática de esportes náuticos. Os praticantes de esportes radicais como rafting e boia cross tem diversão garantida nas cachoeiras do Pião e Atibainha. Algumas cachoeiras estão encravadas na Mata Atlântica, o que se por um lado dificulta o acesso por outro garante a sua preservação.

Para quem gosta de caminhadas, a cidade tem vistas panorâmicas belíssimas a partir de picos que variam de 1.100 a 1.920 metros de altitude. Saindo do centrinho, por exemplo, você pode pegar a Rota do Atibainha. São 23 quilômetros de estradas pelo circuito das serras e das águas.

Bem no meio da Mata Atlântica, funciona a pousada Figueira Grande que tem todos os atributos de um refúgio ecológico. A mata preservada garante surpresas como ver e apreciar de perto raposas, beija-flores e frutas nativas.

Depois de se aventurar e curtir a natureza, a dica é conhecer o centro da cidade. A principal atração é o parque ecológico, que conta com lago, pista de Cooper, playground, quadra de areia, horto com viveiro de mudas, orquidário e lanchonete.

Em frente ao parque, existe a gruta de Nossa Senhora Aparecida, que foi inaugurada em 12 de outubro de 2004. Os religiosos ainda podem conhecer o Santo Cruzeiro, que fica no alto do morro. Para chegar lá, é necessário muito


fôlego: subir uma escadaria com 590 degraus. Vale a pena. O conjunto de 14 metros é considerado o maior crucifixo do mundo e do alto pode se avistar toda a cidade.

08. Amostra Comparativa


09. ENCERRAMENTO

É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel, dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia

de avaliações, não representa um número exato e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo

qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições de

mercado vigente. Isto não significa que eventuais negociações efetivas não possam ser feitas por valores diferentes

destes, inferiores ou superiores, dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes

envolvidas.

O Laudo Comercial é considerado como documento sigiloso, absolutamente confidencial.

10- imagens do imóvel


Porteira da entrada

Recepção


Recepção

Sala de yoga


Varanda do restaurante

Restaurante


Cozinha

Cozinha com fogão à lenha

Cozinha com grande freezer


Piscina

Escada de acesso aos chalés


Chalé

Frente de chalé

Escadas para chalés


Chalé padrão

Interior de chalé padrão

Interior de chalé – TV com tela plana


WC do chalé

Vista da varanda dos chalés


Vista do chalé

Casa sede com restaurante ao fundo

Local da Pousada


Vista aérea obtida por drone

chalés




Obs. Final: Conforme pode ser comprovado através das fotos, atuais, feitas em 11/05/2020, a Pousada está

praticamente pronta para ser reaberta, necessitando de pequenos reparos, pintura e decorações. Investir num

bom restaurante e em eventos que atraiam o público ávido do ecoturismo. Possui atrativos para todas as

estações do ano. Trata-se de um bom investimento para empreendedores com know how em hotelaria e lazer.

Aproveitando a oportunidade para reiterar nossos votos de elevada estima e consideração.

Nos colocamos à disposição para maiores esclarecimentos.

São Paulo, 15 de maio de 2020

MARCELO VALLAND

HASTAPÚBLICA LEILÕES

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