aula 08 - prç-desenvolvimento

Prof.&Ismael&Weber&&&&&&&&&&&&&&&&&&ECIV076&5&Gerência&e&Empreendimentos&na&Construção&Civil&

PRÉ& DESENVOLVIMENTO& PÓS&

INTRODUÇÃO**.**CONTRATAÇÃO**.**NBR*12.721**.**ÍNDICE*DE*PREÇOS**.**PRÉ7DESENVOLVIMENTO**.**DESENVOLVIMENTO**.**PÓS7DESENVOLVIMENTO*

Gerenciamento&de&Empreendimentos&de&Construção&

PRÉ7DESENVOLVIMENTO*

!  Planejamento&e&concepção&do&empreendimento&!  Estudo&preliminar&



ASP

ECTO

S LE

GA

IS

ETA

PAS

FASE

S

Pré7desenvolvimento*



Etapa*1:*Planejamento*e*concepção*do*empreendimento*

!  Definição:&etapa&desNnada&à&concepção,&definições,&análise&e&avaliação&do&conjunto&de&informações&técnicas&iniciais&do&empreendimento&

!  Pré7requisitos:&planejamento&estratégico,&dados&de&potenciais&clientes&

Dimas Ramos

Dimas Ramos



Etap

a*1:*Plane

jamen

to*e**

concep

ção*do

*empreend

imen

to* PLANEJAMENTO e CONCEPÇÃO do

EMPREENDIMENTO INTERVENIENTES

Dire

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DR

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D R I

Vem de: Planej. Estr.

Retorna p/ qualquer atividade

anterior N

S

Definição do Produto

Busca de Oportunidades de

Negócios

Levantamento de Dados e

Documentação

Definição de Tipologia

Estudo Numérico

1o Estudo de Viabilidade Econômico e Financeira

Aprovação da Etapa

Vai para : Est. Prelim.

(TZO

RTZ

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, 199

9)

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cisão**************R:*respo

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de**da*execução*

C:*coo

perado

r*************************I:*cliente*da

*inform

ação

*



Etapa*1:*Planejamento*e*concepção*do*empreendimento*

!  Intervenientes:&diretoria,&gerente&de&projetos,&arquiteto,&consultor&de&markeNng&

!  Produtos:&&!  definição&da&Npologia&!  estudo&numérico&!  estudo&de&viabilidade&econômico5financeira&!  planejamento&temporal&do&empreendimento&(datas&marco)&

!  Aspectos&legais: & &&Escritura*Contratação*

Dimas Ramos

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Escritura*

!  Localização&do&terreno:&!  Cidade*!  Logradouro*!  Número*do*lote*

!  Dimensões:&!  Frente*!  Lateral*********conflitos*de*medidas*!  Fundos*

!  Área&total&!  Valor&!  Origem&da&propriedade&



Etapa*2:*Estudo*preliminar*

!  Definição:&etapa&desNnada&à&representação&do&conjunto&de&informações&técnicas&iniciais&e&aproximadas,&necessárias&à&caracterização&geral&da&edificação&

!  Pré7requisitos:&dados&da&primeira&etapa,&padrões&da&empresa,&dados&de&mercado&

Dimas Ramos

Dimas Ramos



ESTUDO**PRELIMINAR*!  Conjunto&de&informações&

numéricas&e&gráficas&que&permitam&realizar&a&definição&inicial&do&projeto&

CONCEPÇÃO DO

PROJETO

!  Representação&esquemáNca&dos&elementos&construNvos&na&escala&1:100&ou&menor&(não&é&padronizado);&

!  Cotas&internas&e&áreas;&!  Layout&(projeto&mobiliado);&!  Estudo&de&fachadas;&!  Cortes&esquemáNcos.&

Dimas Ramos


PRÉ& DESENVOLVIMENTO& PÓS&ESTUDO PRELIMINAR INTERVENIENTES

Dire

tor

Ger

Pro

j

Eng.

Obr

a

Vend

as

Proj

Arq

Proj

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Proj

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Proj

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Proj

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Proj

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D C C R

Levantamento ExpeditoDR

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D C R

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D C R

DR

C C

D E

D R I

Vem de:Planej. e Concep.

Empreen..

Programa deNecessidades

Negociação terrenoLevantamento

ExpeditoContratação

ArquitetoSeleçãoTecnológica

Desenvolvimento doEstudo Preliminar

2º Estudo deViabilidade

Aprovação daETAPA

Vai para :ANTEPROJETOEt

apa*2:*Estud

o*prelim

inar*

D:*p

oder*de*de

cisão**************R:*respo

nsab

ilida

de**da*execução*

C:*coo

perado

r*************************I:*cliente*da

*inform

ação

*



!  Intervenientes:&diretoria,&gerente&de&projetos,&arquiteto,&consultor&de&markeNng,&demais&projeNstas&

!  Produtos:&&!  Estudo&preliminar&!  Estudo&de&viabilidade&(revisado)&!  Negociação&do&terreno&

& & & & &*!  Aspectos&legais: & &*

Etapa*2:*estudo*preliminar*

Declaração*Municipal*+*ART*Código*de*Edificações*Plano*Diretor*



Programa*de*necessidades:*exemplo*PLANILHA*PROGRAMA*DE*NECESSIDADES*

PADRÕES*PRÉDIOS*RESIDENCIAIS*

PROJETO:* DATA:*

LEGENDA* OBRIGATÓRIO* NÃO*INCLUIR*X*OPCIONAL*

INFRA7ESTRUTURA*EMPREENDIMENTO* PRÉ7DIMENS*

FAIXA*A*

FAIXA**B*

FAIXA**C* OK*

Portaria&

Apartamento&zelador&

VesNário/Sanitário&para&empregados&

Depósito&Condominial&

Transformador&

Painel&de&medidores&(central/andar)&



Programa*de*necessidades:*exemplo*CARACTERÍSTICAS*FUNCIONAIS*

DAS*UNIDADES* OPÇÃO*PRÉ7

DIMENS*FAIXA*A*

FAIXA*B*

FAIXA*C* OK*

Nº&de&dormitórios&total&

Nº&de&dormitórios&com&suíte&

Nº&de&banheiros&total&

Banheira&de&hidromassagem&

Closet&(no&1º&dormitório)&

Lavabo&

Estar/jantar&conjugado&

Estar&social&

Jantar&

Gabinete&



ESTUDO*PRELIMINAR*

EXEMPLO*DE*UM*EDIFÍCIO*MULTIFAMILIAR*

PLANTA BAIXA PAV. TIPO

PLANTA DE SITUAÇÃO

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO

CROQUI

CORTE ESQUEMÁTICO E ESTIMATIVA DE

ÁREAS



ESTUDO*PRELIMINAR*–*Planta*de*Situação*

terreno &&



ESTUDO*PRELIMINAR*–*Planta*de*Localização*

RECU

O*

LATERA

L*RECUO*DE*

JARDIM*

RECUO*DE*

FUNDOS*

Forma&do&edijcio&definida&em&função&do&estudo&da&planta&baixa&

RECU

O*

LATERA

L*



ESTUDO*PRELIMINAR*–*Planta*Baixa*

2 DORMITÓRIOS

1 DORMITÓRIO 1 DORMITÓRIO 1 DORMITÓRIO

1 DORMITÓRIO

CIRCULAÇÃO



SUBSOLO&1&SUBSOLO&2&SUBSOLO&3&

Garagens&

TÉRREO&PiloNs&PAV&5&PAV&6&PAV&7&PAV&8&PAV&9&PAV&10&PAV&11&PAV&12&PAV&13&PAV&14&PAV&15&

Aptos&

CM+EQUIP&Superior&

ESTUDO*PRELIMINAR*Corte*Esquemáeco*e**Esemaeva*de*Áreas*



ESTUDO*PRELIMINAR*Croqui*

!  Ajuda&a&visualizar*o&estudo&

!  Muito&usado&na&etapa&de&concepção*(esboço&à&mão*livre)&



!  Declaração*Municipal*(DM)**!  ObNda&na&Secretaria&de&Planejamento&Municipal&!  Documentos&gráficos:&

→ Planilha*de*áreas*(modelo&padronizado)&→ Planta*de*Situação*→ Planta*de*Localização*(área&de&menor&polígono&do&terreno)&→ Planta*Baixa*(todos&os&pavimentos)&→ Cortes&(Longitudinal&e&Transversal)&→ Fachada*Principal*

!  ART*(Anotação&de&Responsabilidade&Técnica):&autor&&do&projeto&

Aprovação*de*projeto*

Dimas Ramos



DM*

!  Primeiro*passo*para&encaminhar&o&requerimento&de&aprovação&e&licenciamento&de&projetos&de&edificações&ou&aNvidades&

–  Requerimento&padrão&–  CerNdão&ou&Matrícula&do&Cartório&de&Registro&de&Imóveis&

–  Guia&de&Imposto&Predial&e&Territorial&e&Urbano&(IPTU)&

–  Planta&de&situação&do&imóvel&–  Pagamento&da&taxa&de&expediente&

DOCU

MEN

TAÇÃ

O*

NEC

ESSÁ

RIA*

Dimas Ramos

Dimas Ramos

Dimas Ramos

Dimas Ramos

Dimas Ramos



Código*de*Edificações*

!  Instrumento&que&disciplina&as&regras*gerais&e&específicas&a&serem&obedecidas&no&projeto,&construção,&uso&e&manutenção&de&edificações&

!  O&objeNvo&básico&é&garanNr&níveis&mínimos&de&qualidade&nas&edificações&!  Habitabilidade&!  Durabilidade&!  Segurança&



Plano*Diretor*

!  Delimita&a&zona&urbana&e&rural*!  Estabelece&em&que&áreas&o&município&pode&crescer*!  IdenNfica&áreas*de*risco&ou&muito*vulneráveis*!  Valoriza&o&patrimônio*cultural*

Instrumento*de*planejamento*urbano*com*predomínio*de*mecanismos*de*controles*lsico7

territoriais&(ARGILES,&2003)&



Plano*Diretor*

!  É&obrigatório&para&municípios:&!  Com&mais&de&20*mil*habitantes*

!  Pertencentes&a&regiões*metropolitanas&e&aglomerações*urbanas*

!  Em&áreas&de&influência&de&empreendimentos&ou&aNvidades&com&significaNvo&impacto&ambiental&

!  Com&áreas&com&potencial*turíseco*

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