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Assessoria Estratégica
e Financeira para o Setor
Imobiliário
REAL ESTATE
Assessoria Financeira
A Imeri Capital é uma companhia independente com atuação nacional e internacional especializada em assessoria financeira, fusões & aquisições e gestão de investimentos em private equity e real estate.
O QUE FAZEMOS
M&A E PRÉ M&A
Planejamento, aquisição, fusão e venda total ou parcial de empresas.
CAPTAÇÃO DE RECURSOS
Equity, dívida e projetos imobiliários com investidores no Brasil e no exterior.
ALIANÇAS
ESTRATÉGICAS
Identificação de parceiros e estruturação de acordos estratégicos e joint ventures.
PLANEJAMENTO FINANCEIRO
E ESTRUTURA DE CAPITAL
Modelagem, negociação e estrutura de dívidas.
IMOBILIÁRIO
Otimização de portfólios imobiliários, viabilização de projetos, desde a concepção, estruturação da operação, captação de recursos e desinvestimento (“visão de investidor”).
Fundação da ImeriFoco em assessoria
financeira.
1º investimento de private equity em formato declub deal na empresa“ABC da Construção .
Estruturação do conselho consultivo.
Ampliação doportfólio de serviços de assessoria em dívidae estrutura de capital.
Captação de veículo de private equity em formato
de “Pledge Fund”.
Associação da Imeri a rede internacional de
boutiques de M&A.
TransaçõesCross-Border.
Assessoria e gestãode investimentos no
mercado imobiliário.
Início da atividadede gestão de
investimentos.
2011 2012 20142013 20162015 2017 2018
Abertura de escritório em São Paulo.
Gestão de Investimentos
PRIVATE EQUITY REAL ESTATE
Investimos em pequenas e médias empresas dos
setores ligados ao consumidor final (e.g.: saúde, educação e alimentos), com atuação além do eixo RJ-SP. Além de capital, aportamos tempo, conhecimento, experiência e relacionamento para o empresário acelerar o crescimento do seu negócio.
Investimos em diversos setores imobiliários por
meio da aquisição, desenvolvimento e gestão de propriedades. Nossas teses de investimento imobiliário têm como foco a construção de plataformas escaláveis com alto potencial de valorização.
Já entregamos transações para clientes no Brasil e exterior, em todos os segmentos, seja indústria, varejo, serviços ou tecnologia.
Já fomos executivos, investidores, compra-dores e vendedores. Conhecemos diversas perspectivas.
Formação acadêmica e profissional de primeira linha e multidisciplinar.
Parceria construtiva, com dedicação sênior, atenção aos detalhes em cada etapa da transação.
Ao longo de dezenas de transações, desenvolvemos forma de trabalho objetiva, simples e estruturada.
Experiência em todo o ciclo do investidor: seleção, investimento, geração de valor e desinvestimento.
Escaláveis, resilientes a crises, pouco regulamentados e com potencial de consolidação.
Grupos familiares, executivos C-level, líderes de mercado e investidores profissionais no Brasil e exterior.
Participamos de conselhos de administração de empresas de diversos portes, inclusive listadas na Bovespa.
ATUAÇÃO GLOBAL
E MULTI-SETORIAL
EXPERIÊNCIA ABORDAGEM
DE BOUTIQUE
EQUIPE METODOLOGIA TRACK RECORD SETORES BASE DE
INVESTIDORES
EXPERIÊNCIA EM
GOVERNANÇA
PERGUNTAS TÍPICAS DOS CLIENTES:
→ Quanto vale meu projeto e minha empresa?
→ Qual o volume de investimentos será necessário para concretizar meu projeto ou plano de crescimento?
→ Qual a melhor estrutura de capital?
→ Com quem idealmente levantar estes recursos?
→ Como obter mais valor e liquidez do portfólio imobiliário?
Segmentos de clientes
Posicionamento
Conhecimento do Mercado Imobiliário
Conh
ecim
ento
do
Mer
cado
de
Capi
tais “Assessores
com visão de investidores”
BAIXO ALTO
BAIXO
ALTO
PATRIMONIALISTAS
Grupos familiares, empresas ou investidores com patrimônio imobiliário e para os quais real estate não seja o ramo de atividade principal
ESPECIALISTAS
Empresas que, apesar de terem real estate como seu negócio principal, demandam apoio em transações específicas
POSICIONAMENTOE DIFERENCIAL
PORTFÓLIO —SERVIÇOS DEASSESSORIA
DESENVOLVIMENTO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS Estudos de mercado e de viabilidade econômica
1
2 CAPTAÇÃO DE RECURSOS Levantamento de recursos (equity e dívida) para projetos e empresas
3 COORDENAÇÃO DE PROCESSOS DE DESINVESTIMENTO DE IMÓVEIS COMERCIAIS DE GRANDE PORTE Coordenação de forma estruturada junto a family offices e fundos de investimento
4 OTIMIZAÇÃO DE PORTFÓLIOS IMOBILIÁRIOS Diagnóstico e implementação de oportunidades
5 OPERAÇÕES ESTRUTURADASProjetos de build-to-suit, sale and leaseback e operações de securitização
6 M&AFusões, aquisições, venda e alianças de empresas imobiliárias
Para os clientes, a Imeri Capital oferece um leque de serviços de assessoria com metodologia e qualidade de ponta, utilizada pelos maiores investidores globais de real estate.
2 Captação de recursos para projetos
PORTFÓLIO —SERVIÇOS DEASSESSORIA
Entendimento da lógica urbana atual e futura na região.
Levantamento de opções de aprovei- tamento imobiliário.
Definição de layout de aproveitamento das áreas por tipo de ocupação.
Análise de riscos e retornos.
Entendimento de restrições legais e diretrizes de licenciamento.
Recomendação da melhor opção de implantação.
Mapeamento de parceiros potenciais.
Sondagem de interesse por parte dos parceiros potenciais.
Escolha do parceiro de desenvolvimento.
Negociações contratuais.
Estudo de
mercado
Prospecção
de parceiros
imobiliários
Masterplan
preliminar
Análise de viabilidade
econômico-financeira
1 PERFIL DO CLIENTE:Empresa de desenvolvimento imobiliário em Minas Gerais.
QUESTÕES-CHAVE:• Qual o produto mais rentável e qual meu percentual justo de permuta?
• Vale a pena empreender ou vender o terreno?
• Qual o sócio-investidor ideal para o projeto?
• Qual a melhor estratégia de negociação?
Elaboramos um estudo de mercado com análise de demanda e oferta para produtos imobiliários residenciais e de varejo. Em seguida, foram desenvolvidos masterplans para diversas opções de implantações arquitetônicas. Estudamos a viabilidade econômico-financeira de cada uma das opções. A partir de uma análise de risco e retorno, selecionamos potenciais parceiros de desenvolvimento. A Imeri analisou o perfil destes potenciais parceiros e selecionou finalistas para evolução das negociações, realizadas em conjunto com um escritório de assessoria legal.
Desenvolvimento de negócios imobiliários
Negociações e conclusão
EXECUÇÃOPLANEJAMENTO
Tipologia Dados
Imóvel: Terreno Área: > 200 mil m²
Incorporação MCMV ALV: > 50 mil m²
Loteamento Popular ALV: até 135 mil m²
Open Mall ABL: até 3 mil m²
Outlet ABL: até 17 mil m²
VGVR$ 200 MILHÕES
EXEM
PLO
S D
E PR
OJE
TOS
REA
LIZA
DO
S
Identificação e seleção de possíveis parceiros e investidores.
Confecção dos materiais de apresentação para investidores.
Condução de reuniões junto aos parceiros e investidores potenciais.
Apoio no processo de negociação e fechamento dos contratos definitivos.
Modelagem
financeira do projeto ou da
empresa
Abordagem aos potenciais
parceiros
Mapeamento
de alvos
Elaboração de
materiais de
apresentação
Elaboração de modelagem e underwriting das premissas.
Negociações e conclusão
EXECUÇÃOPLANEJAMENTO
Avaliação do panorama imobiliário em cada segmento.
Quantificação de lacunas de valor.
Sequenciamento e plano de ação.
Preparação de materiais para ida a mercado.
Intermediação das transações de compra, venda, captação de recursos, M&A ou joint ventures.
Entendimento do
portfólio atualDetalhamento
do plano de ação
Identificação
de potencial
de otimização
4 PERFIL DO CLIENTE:Holding familiar.
Foi desenvolvida modelagem econômico-financeira de todo o grupo, envolvendo diversos segmentos de atuação. A partir do entendimento da estrutura de capital da empresa e da sua projeção de necessidade de caixa foram traçados cenários que permitiram a definição de estratégias de portfólio do grupo.
Otimização de portfólios imobiliários
Avaliação de cada imóvel do portfólio.
QUESTÕES-CHAVE:• Precisamos de um diagnóstico financeiro das nossas empresas.
• Quais são rentáveis, quais não são, qual necessidade de aportes
e que ativos deveriam ser desinvestidos?
Coordenação da
implementação
IMPLEMENTAÇÃODIAGNÓSTICO
Segmentos de atuação
Urbanizadora Imóveis e Terrenos
Construtora de Obras Pesadas Shopping-Center
Concessão Rodoviária Energia Eólica
Agronegócio
EXEM
PLO
S D
E PR
OJE
TOS
REA
LIZA
DO
S
Análise do panorama atual do mercado.
Estudo do layout de aproveitamento de áreas.
Levantamento de opções de aproveitamento imobiliário.
Modelagem econômica-financeira das diversas opções de empreendimentos.
Análises quantitativas e qualitativas de alternativas estratégicas.
Comparativo das opções segundo retorno, risco, liquidez e timing.
Alinhamento da solução escolhida junto aos proprietários.
Elaboração de materiais com resumo das informações do imóvel (“teaser” e “infomemo”).
Condução de reuniões junto aos parceiros e investidores potenciais.
Apoio no processo de negociação e fechamento dos contratos definitivos.
Entendimento
do imóvel e
do mercado
Abordagem aos potenciais
parceiros
Modelagem
e valuation
do imóvel
Definição da
estratégia de
ida a mercado
3 PERFIL DO CLIENTE:Fundo de Investimento em Private Equity de São Paulo-SP.
QUESTÕES-CHAVE:• Como promover o turnaround dos resultados operacionais
de um portfólio de hotéis para maximizar o valor de venda?
• Quais os potenciais compradores para estes ativos?
• Qual o timing mais oportuno para o desinvestimento?
A Imeri foi mandatada para representar o fundo de investimento no Conselho de um portfólio de hotéis, visando sua restruturação para posterior processo de desinvestimento. Realizou-se avaliação detalhada da estrutura de custos dos hotéis, bem como acompanhamento mensal de desempenho operacional para promover o turnaround dos resultados, que envolveu a troca de operadores hoteleiros. O trabalho incluiu também a avaliação de potenciais outros usos para os imóveis.
Coordenação de processos de vendas de imóveis comerciais de grande porte
Negociações e conclusão
Tipologia Dados
Condo Hoteis
Quantidade de unidades
> 480 unidades
Área total -14 mil m²
EXEM
PLO
S D
E PR
OJE
TOS
REA
LIZA
DO
S
EXECUÇÃOPLANEJAMENTO
PORTFÓLIO —SERVIÇOS DEASSESSORIA
Modelagem financeira completa de negócio.
Entendimento das necessidades de caixa (capex, opex e despesas financeiras).
Avaliação financeira do negócio.
Alinhamento de interesses dos sócios.
Estudo e elaboração de matriz de alternativas de estratégias.
Alinhamento da solução escolhida junto aos acionistas.
Levantamento de alvos potenciais no Brasil e/ou exterior.
Priorização dos alvos de acordo com os objetivos da empresa.
Contato preliminar com empresas selecionadas.
Sondagem de interesse de alvos.
Estruturação da transação.
Elaboração de documentos e negociação junto às empresas alvo.
Coordenação e suporte ao processo de diligência.
Negociação de termos finais e conclusão da transação.
Entendimento do
mercado e do negócio
Identificação de
caminhos estratégicos
Modelagem
e Valuation
6 Fusões, aquisições, venda e alianças de empresas imobiliárias
Entendimento detalhado da situação atual dos negócios.
Entendimento da situação financeira.
Identificação e
priorização de alvos
Leitura de mercado
“Pilot Fishing”
Estruturação, negociação
e conclusão da transação
5 PERFIL DO CLIENTE:Family office no Rio de Janeiro.
QUESTÕES-CHAVE:• Temos interesse em uma operação de build-to-suit em um imóvel ocupado
por instituição de ensino. Qual o potencial de retorno com a operação? • Que alternativas de projeto temos para maximizar o valor da operação?
• Vale a pena conduzir o empreendimento por conta própria ou com parceiros?
• Quem seriam os parceiros mais apropriados?
• Como melhor negociar os contratos de investimento e de locação?
O estudo envolveu a análise de opções de desenvolvimento de empreendimento de uso misto, incluindo expansão de área para inquilino em formato de construção sob medida (build-to-suit). A Imeri desenvolveu modelagem financeira e análise de viabilidade do projeto que forneceu subsídios ao cliente na estruturação do projeto. O trabalho envolveu também a coordenação de diligência legal pré-venda, leitura de mercado junto a investidores e credores potencias bem como apoio nas negociações de contrato de locação.
Operações Estruturadas (Build to Suit, Sale & Leaseback, Buy & Lease)
Elaboração do memorial técnico.
Confecção dos materiais de apresentação para investidores.
Condução de reuniões junto aos parceiros e investidores potenciais.
Coordenação do processo de bidding de possíveis interessados.
Apoio no processo de negociação e fechamento dos contratos definitivos.
Modelagem
financeira do projeto ou da empresa
Abordagem
aos potenciais
parceiros
Preparação
dos materiais
Elaboração de modelagem e underwriting das premissas.
Organização do
processo de
concorrência
Tipologias Analisadas
Instituição de Ensino
Edifício Comercial
Edifício garagem
EXEM
PLO
S D
E PR
OJE
TOS
REA
LIZA
DO
S
EXECUÇÃOPLANEJAMENTO
PORTFÓLIO —SERVIÇOS DEASSESSORIA
S Ã O P A U L O / S PRua Joaquim Floriano, 1.120, 14º andar.CEP 04534-004+ 55 11 2373 4900
B E L O H O R I Z O N T E / M GRua Alagoas, 772, 14º, 15º e 16º andares.CEP 30130-165+ 55 31 3308 4900
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