Densidades Construtivas:

Análise para subsídio ao Planejamento Urbano

Trabalho desenvolvido em 2015 pela

Coordenadoria Geral de Planejamento Urbano,

atual Gerência de Planejamento e Projetos

através da Coordenadoria de Planejamento

Local e Gerência de Informações Urbanísticas

META: Elaborar Plano de Diretrizes para orientar

o planejamento urbano nos bairros da Cidade,

com base no diagnóstico das densidades

existente e projetada a partir da legislação em

vigor.

(Meta a ser realizada até dezembro de 2015.)

Objetivo

Estabelecer diretrizes orientadoras para

atuação da Prefeitura, quer seja através da

indicação da necessidade de revisão das

normas urbanísticas de uso e ocupação do solo,

projetos urbanos e intervenções, através da

espacialização das regras urbanísticas em vigor

e dos dados de crescimento da Cidade, do

Censo de 2010, atualizados pelos dados

gerados pela SMU.

Densidade construtiva existente

Consideramos como densidade construtiva

existente aquela encontrada na Cidade

efetivamente, fruto de diversas regras

incidentes ao longo de sua história, incluindo os

processos de ocupação espontâneos que se

instalaram no território independente das

limitações administrativas, representada em

todo o território municipal tendo por unidade a

quadra.

Densidade construída existente

Densidade construtiva projetada pela legislação em vigor

Para o cálculo da densidade construtiva

projetada foi utilizada a representação do IAT,

Índice de Aproveitamento do Terreno, que é o

índice que, multiplicado pela área do terreno

determina a Área Total Edificável (ATE).

A representação do IAT utilizada neste trabalho,

diferente de outros já realizados, é que não foi

representado tão somente o IAT máximo

definido pelo Plano Diretor para o bairro, mas o

IAT efetivamente praticado pela legislação em

vigor, considerando as restrições de regras de

proteção incidentes.

Densidade construtiva projetada pela legislação em vigor

O cruzamento entre densidade construtiva

projetada (IAT vigente 2015) e densidade

existente (2013) foi calculado pela diferença

entre o índice IAT e a Densidade 2013.

O resultado representa uma relação de distância

entre ambos. Por exemplo, se tivermos IAT 5 e

densidade 2 numa mesma quadra, o resultado

significaria que a densidade existente está 3

pontos abaixo do IAT máximo permitido.

Resultados negativos significam o contrário,

quando a densidade existente ultrapassa x

pontos o IAT máximo permitido.

Diferença entre IAT projetado e densidade construtiva existente

Diferença entre IAT projetado e densidade construtiva existente

Apresenta grande diversidade de densidades, com características

de malha urbana, período da urbanização, relevo, parcelamento,

predominância de usos e perfil edificado bastante variado.

A malha urbana e as edificações da AP-1 apresentam trechos com

características ainda do período colonial e do século XIX; outras

áreas que passaram por grandes projetos urbanos, como a abertura

da Avenida Rio Branco e da Avenida Presidente Vargas e a

Esplanada do Castelo; áreas com o traçado modernista da

Esplanada de Santo Antônio; áreas com urbanização em cotas

elevadas como Santa Teresa; ilhas, como o arquipélago de Paquetá

e algumas com utilização militar; áreas residenciais como Rio

Comprido, Catumbi e Estácio; além de industriais como a RA de São

Cristóvão e o bairro do Caju.

Caracterização da AP1 (Mz Controlada e Incentivada)

Avaliação na AP1 (Mz Controlada e Incentivada)

Apesar de dispor dos maiores índices de aproveitamento do terreno,

possui limitações de sua total utilização devido à grande incidência

de áreas protegidas pelo patrimônio cultural.

A AP-1 se destaca por ser a maior centralidade da cidade e da

Região Metropolitana, e por possuir na Região Portuária uma das

áreas mais promissoras para adensamento, em especial

demográfico.

A questão central da AP-1 extrapola a possibilidade de

adensamento da área construída. Por ser uma área já consolidada,

embora em processo de transformação, devemos considerar não

apenas o potencial construtivo, como também o aumento da

densidade populacional através da ocupação de imóveis ociosos.

Além disso, cabe verificar os usos predominantes em cada bairro e

priorizar o uso residencial, visto que se trata de uma área bem

infraestruturada de transporte, permitindo mobilidade da população.

Avaliação na AP1 (Mz Controlada e Incentivada)

A Zona Sul (AP2-1), região consolidada da Cidade, alcança o

potencial construtivo proposto pela legislação em muitas áreas

chegando a ultrapassá-la em outras. Mesmo assim, ainda conta

com expressivo potencial de renovação em bairros como Botafogo.

A AP2-2 não apresenta densidades tão elevadas, tratando-se de

região com expressivo potencial de renovação, considerada ainda

sua localização nas proximidades da area central da Cidade e com

boa disponibilidade de infraestrutura.

Cabe ressaltar, ainda, o número de legislações de proteção, seja

ambiental, da paisagem ou do patrimônio cultural, que abrangem

grandes áreas e restringem a ocupação nos bairros da Zona Sul.

Caracterização da AP2 (Mz Controlada e Incentivada)

Avaliação na AP2 (Mz Controlada e Incentivada)

Avaliação na AP2 (Mz Controlada e Incentivada)

A AP-2, embora tenha potencial para renovação reduzido em relação

a outras áreas da Cidade, exerce grande atratividade do mercado

imobiliário, podendo contribuir na geração de recursos através da

aplicação de instrumentos urbanísticos onerosos, não permitidos

pelo atual PD.

A área possui ainda Zoneamento restritivo em relação aos usos

permitidos, que dificultam o aproveitamento de seus imóveis. A

diretriz de Zoneamento permitindo a convivência entre os diferentes

usos compatíveis entre si consta desde o PD de 1992 e continua

restrita aos bairros que contaram com PEUs recentes.

Outro fator a ser considerado é a introdução de mecanismos de

incentivo para a implantação dos PAAs, que contribui para melhoria

do espaço urbano e do sistema de transportes .

A AP-3 encontra-se totalmente inserida na Macrozona de Ocupação

Incentivada, conta com boa disponibilidade de infraestrutura,

principalmente de transportes de alta e média capacidade, é

propícia ao adensamento populacional e construtivo, ao incremento

de atividades econômicas e à instalação de atividades de grande

porte.

É para esta região que se dirigem os principais vetores de

crescimento da Cidade, onde a concentração de investimentos

motivados pela realização dos Jogos Olímpicos levou à elaboração

de novas regras de ocupação, inclusive com utilização de

instrumentos onerosos para recuperar parte da valorização

acrescida aos empreendimentos e reinvestir na requalificação da

própria área. Embora tenham sido previstos pelo Plano Diretor e

desenvolvidos pelas equipes técnicas, essas propostas não

prosperaram.

Caracterização da AP3 (Mz Incentivada)

Avaliação na AP3 (Mz Incentivada)

A partir da análise entre a legislação vigente e a densidade atual

podemos verificar que a Área de Planejamento 3 apresenta trechos

onde há folga de densidade construída. Isto significa que,

praticamente todo o potencial construtivo é ainda passível de se

consolidar ao longo do tempo.

Apesar dos investimentos ocorridos nos últimos anos que

colaboram para alavancar transformações nesta área, , existem

barreiras que dificultam a renovação ou limitam o interesse na área,

dentre as quais destacam-se:

as características de tecido urbano, parcelado em pequenos lotes,

típicos do subúrbio, que não permitem a verticalização, salvo

através de remembramento;

a questão da segurança, agudizada pela presença de grandes

complexos de favelas disseminados por toda a região.

Avaliação da AP3 (Mz Incentivada)

A AP-4 se caracteriza por modelos de legislação e ocupação

distintas que influenciam nos resultados encontrados na análise,

que são:

Área Decreto 3046/1981 - Plano Lucio Costa: áreas se consolidam

segundo as orientações do Plano, caracterizando-se como baixa

densidade, à exceção das áreas objeto de ocupação irregular;

Área Decreto 2418/1979 e Decreto 322/76 - Jacarepaguá e Praça

Seca e Vila Valqueire: obedecem a regras mais generalizadas,

pensadas para a cidade como um todo, que em geral estão

defasadas, com lotes muito grandes e usos restritos;

Área LC 70/2004 - PEU Taquara: elaborado segundo as

orientações do PD 92, adota a mistura de usos nas Zonas, trazendo,

entretanto, parâmetros urbanos considerados incompatíveis com as

características da região

Área LC 140/2009 - PEU Vargens - elaborado segundo as

orientações do PD 92, a área traz a cobrança da Outorga Onerosa

Caracterização da AP4 (Mz Incentivada e Mz Condicionada)

Avaliação na AP4 (Mz Incentivada e Condicionada)

Considerando que grande parte da AP4 ainda se encontra livre de

construções, constatamos facilmente que na maior parte dos casos

os índices projetados pela legislação em vigor estão longe de ser

alcançados.

Com base nas constatações expostas através da análise do

material de estudo apresentado, podemos extrair algumas questões

prementes para o planejamento urbano da Área de Planejamento 4.

Inicialmente, podemos elencar algumas propostas a serem

priorizadas:

Revisão da legislação para a área do PEU Vargens e PEU Taquara

visando compatibilizar os parâmetros urbanísticos com a

capacidade de suporte local;

Estudo para as áreas industriais da AP4, a fim de readequar os

parâmetros urbanísticos;

Avaliação da AP4 (Mz Incentivada e Mz Condicionada)

Na Área de Planejamento 5 verificamos que a densidade existente

se comporta dentro dos bairros de maneira mais ou menos

uniforme, com valores baixos em relação ao restante do município,

a maior parte abaixo de 1,0 (um) com raros casos onde a densidade

é maior que 3 (três).

A maior parte do território possui densidade de até 0,30, ou seja, a

área construída corresponde a apenas 30% da área da quadra.

As XXXIII (Realengo) e a XVII (Bangu) RAs são as que apresentam

as maiores densidades,principalmente entre a Avenida Brasil e a

Linha Férrea.

A XVIII RA (Campo Grande) possui uma densidade um pouco

menor que as XXXIII (Realengo) e XVII (Bangu) RAs, entretanto

percebe-se uma maior concentração quando se vai aproximando

ao centro do bairro de Campo Grande e à linha férrea, onde se

encontram as principais áreas comerciais e de serviço da região, e

também próximo aos principais eixos viários.

Caracterização da AP5 (Mz Assistida e Mz Condicionada)

Avaliação na AP5 (Mz Condicionada e Assistida)

Com exceção dos PEUs Campo Grande e Bangu, a legislação da

AP-5 é bem restritiva quando a comparamos com o restante da

legislação municipal. Entretanto, a densidade construtiva existente é

ainda mais baixa do que aquela projetada, com algumas raríssimas

exceções.

Boa parte da AP-5 é carente de infraestrutura de transportes, de

água e esgoto e dispõe de pouquíssimas áreas de lazer como

praças e parques públicos.

As XXXIII (Realengo), XVII (Bangu), XVIII (Campo Grande) e XIX

(Santa Cruz) RAs dispõem de 17 estações de trem. No entanto, elas

não são capazes de atender de maneira satisfatória toda a

população local, devido à sua localização e à configuração

geográfica dos bairros, que faz com que as distâncias percorridas

para alcançar as estações sejam muito grandes.

De acordo com os dados verificados neste trabalho, caso houvesse

aproveitamento de todos os lotes, poderíamos dobrar ou triplicar a

densidade existente hoje na AP5, uma vez que existe excedente de

potencial construtivo em todas as regiões. Tal situação acarretaria

imensos problemas, tendo em vista todas as carências da área.

(Mz Assistida e Mz Condicionada)

Macrozona Controlada

Macrozona Condicionada Macrozona Assistida

Macrozona Incentivada

Macrozonas

Macrozona Controlada A Macrozona de Ocupação Controlada caracteriza-se por ser

consolidada, com a maior parte do território no limite do

adensamento permitido. Parte considerável da área ultrapassa os

IAT máximos estabelecidos, fruto de regras urbanísticas anteriores

que foram paulatinamente sendo restringidas até o valor atual,

inferior àquele que a consolidou.

Embora tenham semelhanças nesse processo, há diferenças

internas entre a AP-1 e a AP-2 que levam a orientações distintas

para o planejamento.

A AP2 foi consolidada com a predominância do uso residencial,

apesar de ser permeada por eixos de comércio e serviços que

formam centralidades de alcances variados. Essa base residencial

resultou num território com vitalidade em todos os horários do dia,

todos os dias da semana. A utilização de seus imóveis é plena, não

ocorrendo problemas com esvaziamento na área passível de

ocupação urbana

Macrozona Consolidada

A AP-1, por outro lado, foi consolidada como área de negócios,

destinada somente ao trabalho onde por muitos anos foi proibido

residir.

A alta densidade construtiva é inversamente proporcional à

densidade demográfica, com períodos de pouco aproveitamento de

seus imóveis e da infraestrutura privilegiada.

As regras de incentivo ao uso residencial, editadas para corrigir o

subaproveitamento da área, ainda não surtiram efeito.

Apesar de consolidada, ainda há um considerável potencial de

renovação de seus imóveis e, nessa região, onde não se deseja

incentivar a ocupação, o índice construtivo determinado pela

legislação pode ser utilizado plenamente, sem incidência de outorga

onerosa, quer seja de potencial construtivo, ou de uso.

Macrozona Incentivada A Macrozona Incentivada também se diferencia de acordo com a AP

e da sua situação em relação à disponibilidade de transportes,

principalmente.

Os valores de IAT variam muito, com destaque para a AP-1,

conforme explicitado nas análises por AP, onde os valores

despontam como os mais elevados da Cidade.

Nas AP-2, AP-3 e AP-4, os valores de IAT máximos se assemelham

Consoderando a situação do sistema viário na condição atual, e os

valores de IAT existente inferiores ao valor projetado em mais da

metade da superfície dos bairros, destaca-se a questão da

mobilidade, que pode ser ainda mais prejudicada

Macrozona Controlada

A AP-1, por outro lado, foi consolidada como área de negócios,

destinada somente ao trabalho onde por muitos anos foi proibido

residir.

A alta densidade construtiva é inversamente proporcional à

densidade demográfica, com períodos de pouco aproveitamento de

seus imóveis e da infraestrutura privilegiada.

As regras de incentivo ao uso residencial, editadas para corrigir o

subaproveitamento da área, ainda não surtiram efeito.

Neste caso trata-se não tão somente de incentivar, mas mesmo de

obrigar a utilização dos imóveis através da aplicação de

instrumentos urbanísticos, como o IPTU progressivo.

Desta forma, a Macrozona Controlada necessita de

incentivos relacionados ao uso de seus imóveis, para melhor

aproveitamento das edificações existentes.