análise de mercado e desenvolvimento do plano de negócios ...o título do trabalho é “análise...
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Análise de Mercado e Desenvolvimento do
Plano de Negócios de um Hostel & Bar no Porto
Manuel Francisco Cardoso Coelho da Costa
Orientado por:
Prof. Dr. Jorge Bento Farinha
Setembro 2019
Resumo
Este trabalho foi desenvolvido com o objetivo de analisar o mercado dos serviços de
alojamento na cidade do Porto, de modo a compreender as suas atuais tendências, de
forma a encontrar um posicionamento ‘ótimo’ para uma nova empresa deste setor.
Posteriormente desenvolver-se-á um plano de negócios para uma empresa que vai
entrar no mercado, a partir do posicionamento ideal encontrado, de forma a aumentar as
hipóteses de sucesso da mesma.
Para concluir, será realizada uma avaliação estratégica, identificando os pontos fortes e
pontos fracos inerentes ao plano de negócios definido.
Palavras-Chave: Plano de Negócios, Turismo, Serviços de Alojamento,
Posicionamento
Abstract
This document was developed with the purpose of analyzing the market of
accommodation services in the city of Porto, in order to understand their current trends
and to find an ‘optimal’ positioning for a new company in this sector.
Subsequently a business plan will be developed for a company that is going to enter
the market, from the ideal positioning defined, in order to increase the chances of success.
To conclude, a strategic evaluation will be carried out, identifying the strengths and
weaknesses inherent to the defined business plan.
Keywords: Business Plan, Tourism, Accommodation Services, Positioning
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Índice
1. Introdução .......................................................................................................... 3
1.1. Contexto ...................................................................................................... 3
1.2. Objetivo ....................................................................................................... 3
2. Revisão da Literatura ........................................................................................... 4
2.1. Serviços de Alojamento ................................................................................ 4
2.2. Tipologia de Turistas .................................................................................... 8
3. Exposição do Problema..................................................................................... 10
3.1. Metodologia ............................................................................................... 10
4. Análise de Mercado ........................................................................................... 11
4.1. Análise da Concorrência ............................................................................. 11
4.1.1. Tipos de Alojamento Existentes no Porto .......................................... 11
4.1.2. Localização, Conceitos e Preços por Zona .......................................... 14
4.2. Análise de Clientes ..................................................................................... 20
4.2.1. Tipos de Turistas que visitam o Porto ................................................. 20
4.2.2. Preço que estão dispostos a pagar ....................................................... 21
4.2.3. Onde querem ir/visitar ....................................................................... 22
4.3. Análise PESTEL ........................................................................................ 25
4.4. Análise de Conceito Diferenciador ............................................................. 26
4.4.1. Conceitos que existem ‘lá fora’ ............................................................ 26
4.4.2. Bar & Hostel ...................................................................................... 28
4.4.3. Check-in/Check-out Automatizado .................................................... 28
4.5. Definição de Localização Ideal ................................................................... 30
4.5.1. Matriz Comparativa, com pesos, por zona .......................................... 30
5. Plano de Negócios ............................................................................................. 34
5.1. Enquadramento Legal ................................................................................ 34
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5.1.1. Taxa Turística ..................................................................................... 34
5.1.2. Licenciamento .................................................................................... 35
5.1.3. Tributação de Rendimentos ................................................................ 38
5.2. Análise de Investimento ............................................................................. 39
5.2.1. Custo de Aquisição e Reabilitação ....................................................... 39
5.2.2. Custo de Arrendamento ...................................................................... 42
5.2.3. Melhor Solução ................................................................................... 43
5.3. Recursos Humanos .................................................................................... 46
5.4. Custos ........................................................................................................ 47
5.4.1. Custos Fixos ....................................................................................... 47
5.4.2. Custos Variáveis ................................................................................. 47
5.5. Plano de Marketing .................................................................................... 48
5.6. Análise SWOT ........................................................................................... 49
5.7. Rendimentos .............................................................................................. 50
5.8. Análise de Cenários .................................................................................... 51
5.8.1. Cenário Realista .................................................................................. 51
5.8.2. Cenário Pessimista .............................................................................. 52
5.8.3. Cenário Otimista ................................................................................ 52
6. Conclusão ......................................................................................................... 54
7. Bibliografia ........................................................................................................ 56
ANEXO A ............................................................................................................... 60
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1. Introdução
1.1. Contexto
O presente trabalho foi elaborado no âmbito da unidade curricular de “Dissertação”
no ano letivo 2018/2019 do Mestrado em Economia e Administração de Empresas da
Faculdade de Economia da Universidade do Porto.
1.2. Objetivo
O título do trabalho é “Análise de Mercado e Desenvolvimento do Plano de Negócios
de um Hostel & Bar no Porto”. O orientador da Dissertação será o Prof. Dr. Jorge Bento
Farinha. O tema proposto para desenvolvimento tem como objetivo analisar os serviços de
alojamento da cidade do Porto, que se divide em duas partes:
Análise da concorrência – fazer uma avaliação do tipo de alojamento
disponível na cidade, caracterizar cada tipologia, os seus pontos fortes e fracos,
de forma a verificar onde se pode inserir este novo projeto;
Análise de clientes – fazer um estudo dos turistas que visitam a cidade do
Porto, quais os preços que estão dispostos a pagar pelo alojamento, que tipo de
alojamento vai mais de encontro ao que estes pretendem, quais os aspetos mais
relevantes a ter em conta no momento da escolha do alojamento.
Após a realização desta análise, é possível definir qual o enquadramento mais
adequado para este novo projeto, de forma a ser competitivo com a concorrência, e
também a ir de encontro com o que os turistas da cidade do Porto pretendem.
Posteriormente, será necessário definir uma localização para o novo projeto, e para
isso irá ser feito um levantamento e análise das zonas mais relevantes de forma a comparar
melhor as várias opções em conta.
Feita a escolha, será elaborado um Plano de Negócios para o projeto em questão, que
irá contemplar um plano de marketing, um plano operacional e um plano financeiro. De
seguida será realizada uma construção dos vários cenários possíveis, de modo a analisar os
recursos humanos a considerar, os custos fixos, custos variáveis, cash-flows e balanços.
Para concluir, irá ser feita uma avaliação estratégica, de modo a concluir se o plano de
negócios elaborado terá viabilidade ou não.
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2. Revisão da Literatura
2.1. Serviços de Alojamento
Segundo Lashley (2008), a palavra “hospitality”, conectada à descrição de serviços de
alojamento, introduz um novo sentido à forma de entender a hospitalidade, uma vez que
esta apresenta uma ligação a tradição, retirando-lhe assim a conotação negativa ligada à
oferta de serviços em troca de uma compensação monetária. Segundo o autor, antes existia
uma obrigação cultural e religiosa de as pessoas serem hospitaleiras, obrigação essa que se
perdeu com a natural evolução da sociedade.
A hospitalidade, quando é praticada com o intuito de se obter uma compensação
monetária, perde o sentido, e surge então assim a hotelaria. Contudo, grande parte dos
clientes deste tipo de serviço, esperam encontrar a hospitalidade em contexto comercial
idêntica à existente em contexto privado. Dado isto, Lashley (2008) introduz o conceito de
hospitalidade autêntica, que consiste em os serviços de hotelaria se ‘afastarem’ da
standardização de processos, fortemente ligados à evolução tecnológica, de forma a se
manterem o mais genuínos possível. Esta autenticidade deve também fazer parte das
pessoas que trabalham nesses serviços, até porque a criação de relações amigáveis com os
clientes aumenta a probabilidade de estes regressarem.
Contudo, a vertente hospitaleira dos serviços de alojamento não é o único meio de
captação de clientes, uma vez que nos dias que correm vivemos num mundo digital, e a
partilha de impressões e recomendações online é de facto muito relevante.
Segundo Viglia, Furlan e Ladrón-de-Guevara (2014), a partilha destas informações
online influencia opiniões e levanta questões como a popularidade, que se traduz num
grande número de comentários e avaliações, relativamente à qualidade. Antes a avaliação de
um serviço de alojamento só era possível após o cliente ter realmente experimentado o
mesmo, contudo, nos dias de hoje, devido à grande partilha de opiniões, informações e
avaliações online, os clientes conseguem avaliar se o serviço de hotelaria é ou não adequado
às suas necessidades e preferências. Segundo os mesmos autores, como o ser humano tem
a tendência de seguir as massas, a popularidade de um serviço de alojamento é na maioria
das situações, o grande fator decisivo na hora da escolha.
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De acordo com o Turismo de Portugal, I.P., entidade pública central responsável pela
promoção, valorização e sustentabilidade da atividade turística, existem dois tipos de oferta
para estes serviços, que são, nomeadamente:
Alojamento Local (RJAL1):
o Moradia
o Apartamento
o Hostel
Empreendimentos Turísticos (RJET2):
o Estabelecimentos Hoteleiros
o Aldeamentos Turísticos
o Apartamentos Turísticos
o Resorts
o Empreendimentos de Turismo de Habitação
o Empreendimentos de Turismo no Espaço Rural
o Parques de Campismo e de Caravanismo
São considerados na categoria de alojamento local, ao abrigo do RJAL, todos os
estabelecimentos que prestam serviços de alojamento temporário a turistas, mediante
remuneração, e que não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos
turísticos.
São considerados na categoria de empreendimentos turísticos, ao abrigo do RJET,
todos os estabelecimentos que se destinam a prestar serviços de alojamento, mediante
remuneração, dispondo, para o seu funcionamento, de um adequado conjunto de
estruturas, equipamentos e serviços complementares.
1 Regime Jurídico da exploração dos estabelecimentos de Alojamento Local 2 Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos
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Os Estabelecimentos Hoteleiros destinam-se a proporcionar serviços de alojamento e
outros serviços acessórios de apoio, com ou sem fornecimento de refeições, e
vocacionados a uma locação diária. Existem três categorias de Estabelecimentos
Hoteleiros:
Hotéis
Hotéis-Apartamentos
Pousadas
Os Aldeamentos Turísticos são constituídos por um conjunto de instalações
funcionalmente interdependentes com expressão arquitetónica coerente, situadas em
espaços com continuidade territorial, com vias de circulação interna que permitam o
trânsito de veículos de emergência, ainda que atravessados por estradas e caminhos
municipais já existentes, linhas de água e faixas de terreno afetas a funções de proteção e
conservação dos recursos naturais, destinados a proporcionar alojamento e serviços
complementares de apoio a turistas.
Os Apartamentos Turísticos são constituídos por um conjunto coerente de unidades
de alojamento, do tipo apartamento, que fazem parte de um edifício ao qual se acede
através de espaços comuns, tais como um átrio, corredor, galeria ou patamar de escada, que
se destinam a proporcionar alojamento e outros serviços complementares e de apoio a
turistas.
Os Resorts são conjuntos turísticos constituídos por núcleos de instalações
funcionalmente interdependentes, situados em espaços com continuidade territorial, ainda
que atravessados por estradas e caminhos municipais já existentes, linhas de água e faixas
de terreno afetas a funções de proteção e conservação de recursos naturais, destinados a
proporcionar alojamento e serviços complementares de apoio a turistas, sujeitos a uma
administração comum de serviços partilhados e de equipamentos de utilização comum, que
integrem pelo menos dois empreendimentos turísticos, sendo obrigatoriamente um deles
um Estabelecimento Hoteleiro.
Os Empreendimentos de Turismo de Habitação são estabelecimentos de natureza
familiar instalados em imóveis antigos particulares que, pelo seu valor arquitetónico,
histórico ou artístico, sejam representativos de uma determinada época, nomeadamente
palácios e solares, podendo localizar-se em espaços rurais ou urbanos.
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Os Empreendimentos de Turismo no Espaço Rural destinam-se a prestar, em espaços
rurais, serviços de alojamento a turistas, preservando, recuperando e valorizando o
património arquitetónico, histórico, natural e paisagístico dos respetivos locais e regiões
onde se situam, através da reconstrução, reabilitação ou ampliação de construções
existentes, de modo a ser assegurada a sua integração na envolvente. Existem três
categorias de Empreendimentos de Turismo no Espaço Rural:
Casas de Campo
Agro-Turismo
Hotéis Rurais
Os Parques de Campismo e de Caravanismo são empreendimentos instalados em
terrenos devidamente delimitados e dotados de estruturas destinadas a permitir a instalação
de tendas, reboques, caravanas ou autocaravanas e demais material e equipamento
necessários à prática do campismo ou caravanismo, podendo ser públicos ou privados,
consoante se destinem ao público em geral ou apenas a associados ou beneficiários das
respetivas entidades proprietárias ou exploradoras.
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2.2. Tipologia de Turistas
O Plano Estratégico Nacional do Turismo de 2011 (PENT, 2011), analisa as principais
tendências do mercado, e define os principais produtos deste mercado em Portugal, com
base na quota de mercado e potencial de crescimento, tendo sido apresentados os
seguintes:
Sol & Mar
Golfe
Turismo de Negócios
City Break
Touring – Turismo Cultural e Religioso
Resorts integrados e Turismo Residencial
Turismo de Natureza
Saúde e Bem-Estar
Náutico e Cruzeiros
Gastronomia e Vinhos
Esta segmentação do mercado nacional é de extrema relevância, uma vez que desta
forma é possível identificar os tipos de turismo existentes em cada região, e assim
encontrar uma maneira de ir de encontro ao que os turistas procuram. Com isto, é possível
fortalecer a vantagem competitiva de cada região, escolhendo o segmento de turistas mais
adequado à sua oferta, e orientando a mesma para estes.
Uma das grandes contribuições para o grande crescimento do mercado do turismo em
Portugal tem sido a evolução do tráfego das companhias aéreas low cost. Esta evolução teve
múltiplos impactos no turismo em território nacional, pois facilitam as ligações entre as
principais capitais europeias, a um baixo custo, o que leva a um maior número de pessoas a
viajar. Na Figura 1 é possível observar a evolução do número de voos low cost nos
Aeroportos de Lisboa, Madeira, Porto e Faro.
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Figura 1. (ANA, citado por Turismo de Portugal, 2011).
Os turistas de hoje em dia são mais motivados pela oportunidade do que pelo desejo,
principalmente pelo baixo custo dos voos low cost, mas também porque procuram mais as
experiências do que o destino propriamente dito. Desta forma, cidades com um vasto leque
de experiências que podem proporcionar a quem as visita, tendem mais a receber turistas.
Na Figura 2 podemos verificar a origem da grande maioria de turistas que visita
Portugal. Como facilmente se pode constatar, a grande maioria dos turistas (Mercados
Estratégicos) vem de países que têm ligações low cost para os aeroportos nacionais.
Figura 2. Outbound dos principais mercados emissores para Portugal (UNTWO, citado por Turismo de Portugal, 2011).
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3. Exposição do Problema
3.1. Metodologia
Na elaboração desta dissertação, irá ser realizada uma análise referente aos serviços de
alojamento em geral, abordando as diversas tipologias e características diferenciadoras. De
seguida, esta análise irá ser aplicada à cidade do Porto, identificando os principais serviços
de alojamento disponíveis, e quais podem representar a concorrência.
Posteriormente, estando analisado o mercado de serviços da cidade do Porto, e bem
caracterizada a concorrência, irá ser realizada uma avaliação de características
diferenciadoras que esta nova empresa possa adotar face à concorrência. Esta nova
empresa será um Hostel que dispõe de um Bar associado, complementando assim o serviço
disponibilizado pelo primeiro.
Outro ponto importante a realizar, é a análise referente aos turistas em geral,
identificando as diversas tipologias, características específicas de cada segmento e também
as principais preferências. Posteriormente, esta análise será aplicada à cidade do Porto, de
modo a identificar os principais segmentos de turistas que visitam esta cidade, quais os seus
objetivos, preços que estão dispostos a pagar, que características procuram nos serviços de
alojamento, localizações preferenciais, etc.
Realizada esta análise, tanto aos serviços de alojamento como aos turistas, será possível
encontrar um posicionamento ideal para esta nova empresa, que tenha características
diferenciadoras da concorrência, e vá de encontro ao que os principais segmentos de
turistas procuram, na cidade do Porto. Após definir o posicionamento ideal para esta nova
empresa, será realizado um plano de negócios, de modo a analisar se o posicionamento
definido é viável face à realidade encontrada.
O plano de negócios irá incluir um plano de marketing, de modo a definir os preços a
praticar, a estrutura de comercialização, assim como a localização; um plano operacional,
onde será definido o layout da empresa, os processos operacionais e a gestão de pessoal; um
plano financeiro, tendo em conta o investimento necessário, despesas operacionais,
faturação prevista e definição de indicadores de viabilidade.
De seguida será realizada uma construção de cenários, simulando valores e situações
diversas para a empresa de modo a obter resultados pessimistas ou otimistas. Estes
cenários serão de grande relevância pois têm como objetivo identificar e prevenir
adversidades que possam surgir, mas também para potenciar situações favoráveis.
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4. Análise de Mercado
4.1. Análise da Concorrência
4.1.1. Tipos de Alojamento Existentes no Porto
A cidade do Porto é um dos destinos europeus com maior crescimento nos últimos
anos, tendo sido eleita como European Best Destination em 2012, 2014 e mais recentemente
em 2017, pela European Consumers Choice, organização sem fins lucrativos de consumidores e
especialista, com sede em Bruxelas, que avalia produtos e serviços, para além de realizar
rankings turísticos, segundo Santos (2014).
De acordo com Amorim (2015), a cidade do Porto foi eleita como melhor destino
romântico numa votação realizada pelos leitores da página norte americana USA Today.
Segundo Coutinho (2012), a cidade do Porto possui uma larga oferta cultural,
monumental e histórica que tem um enorme potencial de atração turística, contando com
95 monumentos classificados, integrados em diversos percursos turísticos e culturais, para
além de 19 monumentos nacionais. No que diz respeito à cultura e lazer, dispõe de mais de
30 museus abertos ao público, 28 igrejas, 14 caves de Vinho do Porto, 12 mercados e mais
de 10 eventos anuais com exposição no estrangeiro. Dispõe ainda de mais de 60 obras de
arquitetura contemporânea e vários locais de interesse turístico, como por exemplo a Casa
da Música, Serralves, o Planetário do Porto, o Coliseu do Porto, o Rivoli, o Sea Life, o
Pavilhão da Água e o Parque da Cidade.
Estas são as principais razões que explicam o crescimento do volume de turistas na
cidade do Porto nos últimos anos, contudo existe também outra razão que é importante
salientar, que é a questão da segurança. Esta é também um fator primordial na decisão dos
turistas, que preferem destinos onde o risco é menor, como seria de esperar.
Segundo Rejowski (1998), elevados índices de violência e instabilidade geram uma
imagem negativa do destino em questão, que costuma influenciar significativamente a
escolha de um destino turístico, levando os turistas e agências de viagem a descartar a
procura de locais inseguros. No Global Peace Index de 2017, Portugal ocupa o 3º lugar no
ranking a nível mundial constituído por 163 países, o que torna a cidade do Porto um
destino atrativo para os turistas, uma vez que faz parte de um país que é considerado o 3º
mais pacífico do mundo, sendo, por isso, um local seguro para visitar. Este ranking é
realizado anualmente pelo Instituto para Economia e Paz (IEP), uma organização sem fins
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lucrativos sediada em Sydney (Austrália), e com filiais em Nova Iorque (Estados Unidos da
América) e Oxford (Inglaterra).
Segundo o site Booking.com, existem aproximadamente 1650 alojamentos locais na
cidade do Porto que se enquadram nas categorias de Moradia ou Apartamento. A maioria
destes alojamentos encontra-se concentrado no centro da cidade.
Figura 3. Distribuição de alojamentos locais na cidade do Porto (Booking.com 2019).
No mesmo site, verifica-se também a existência de aproximadamente 50 Hostels,
estando na sua maioria localizados também no centro da cidade
Figura 4. Distribuição de hostels na cidade do Porto (Booking.com 2019).
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Ainda no mesmo site, existem cerca de 100 unidades hoteleiras localizadas na cidade
do Porto, estando a maioria concentrada no centro da cidade, constata-se também que a
distribuição destes está mais dispersa relativamente aos tipos de alojamento anteriores.
Figura 5. Distribuição de hotéis na cidade do Porto (Booking.com 2019).
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4.1.2. Localização, Conceitos e Preços por Zona
De entre os cerca de 50 Hostels existentes na cidade do Porto, existem 10 que se
destacam dos restantes, sendo considerados os 10 melhores Hostels da zona, de acordo
com o site Booking.com.
Figura 6. Bluesock Hostels Porto (Booking.com 2019).
O Bluesock Hostels Porto, localizado muito próximo do Mercado Ferreira Borges e do
Palácio da Bolsa, prima pela sua localização e também pelo seu conceito moderno, aliado
aos detalhes tradicionais de um edifício histórico. O edifício é de traço antigo, contudo os
elementos que fazem parte do mobiliário e decoração têm um conceito moderno. No que
diz respeito à alimentação, o hostel dispõe de um serviço de pequeno-almoço, e de máquinas
de vending. Uma das vantagens deste hostel é ter disponível quartos separados por género. O
pequeno-almoço não está incluído no preço e tem um valor de 3€/dia.
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Figura 7. Rock’n Porto Hostel (Booking.com 2019).
O Rock’n Porto Hostel, caracteriza-se pela sua decoração relacionada com a música,
tendo inclusive os quartos nomes de bandas e artistas musicais portugueses. Está localizado
na Rua de Costa Cabral, próximo à estação de metro dos Combatentes. Para turistas que
não gostem de uma localização muito central, este hostel fica um pouco deslocado do centro
da cidade. Uma das vantagens deste hostel é ter um espaço exterior disponível para
churrasco, caso os hóspedes pretendam. O pequeno-almoço está incluído.
Figura 8. Yes! Porto Hostel (Booking.com 2019).
O Yes! Porto Hostel, localiza-se mesmo ao lado da Torre dos Clérigos e a poucos metros
dos Aliados, uma das zonas mais centrais da cidade do Porto. O acesso ao hostel e ao cacifo
privado é feito através de uma pulseira que é entregue no momento do check-in. Todas as
noites é realizado um jantar de grupo, onde os hóspedes podem socializar um pouco antes
de sair. O pequeno-almoço não está incluído no preço e tem um valor de 3€/dia.
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Figura 9. Best Guest Porto Hostel (Booking.com 2019).
O Best Guest Porto Hostel, encontra-se na Rua de Mouzinho da Silveira, muito próximo à
emblemática Rua das Flores e à Estação de São Bento. Este hostel possui receção aberta 24
horas e o acesso aos quartos é feito através de um cartão eletrónico. O edifício onde se
insere é de traço antigo, e encontra-se dentro da área classificada pela UNESCO como
Património da Humanidade. O pequeno-almoço está incluído.
Figura 10. Being Porto Hostel (Booking.com 2019).
O Being Porto Hostel, localiza-se muito próximo do Mercado Ferreira Borges e do
Palácio da Bolsa. Está inserido num edifício de caráter antigo, assim como a sua mobília e
decoração. O Check-in é realizado na receção, que não está aberta 24 horas, e é fornecida
uma chave de acesso para o horário noturno. O pequeno-almoço está incluído.
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Figura 11. Porto Lounge Hostel & GuestHouse (Booking.com 2019).
O Porto Lounge Hostel & GuestHouse, encontra-se na Rua do Almada, muito próximo à
Avenida dos Aliados. O edifício renovado possui um espaço exterior com jardim e mesas e
sofás, muito acolhedor. A receção está aberta 24 horas e organiza visitas e passeios diários
pela cidade e pelos bares. O pequeno-almoço está incluído.
Figura 12. Rivoli Hostel (Booking.com 2019).
O Rivoli Cinema Hostel, encontra-se na Rua dr. Magalhães Lemos, mesmo em frente ao
Teatro Rivoli, na Praça D. João I e junto à Avenida dos Aliados. O edifício é de traço
antigo, renovado com um conceito em estilo Arte Deco, com uma decoração inspirada no
cinema. Possui um espaço exterior no último andar, com piscina insuflável e sofás, criando
um ambiente muito descontraído ao ar livre. O pequeno-almoço está incluído.
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Figura 13. Gallery Hostel (Booking.com 2019).
O Gallery Hostel, localiza-se na Rua Miguel Bombarda, próximo da mítica Rua de
Cedofeita, uma das mais conhecidas ruas da cidade. O edifício é também de traço antigo,
contudo renovado para um estilo muito moderno, com todas as comodidades. Possui uma
receção aberta 24 horas, mas também um bar, sala de jogos e biblioteca. Os funcionários
podem organizar excursões gratuitas para os hóspedes visitarem a cidade do Porto. O
pequeno-almoço está incluído.
Figura 14. Porto Station Hostel (Booking.com 2019).
O Porto Station Hostel, localiza-se próximo da Ponte do Freixo, ficando um pouco
deslocado do centro da cidade, numa zona mais calma. Este hostel encontra-se num
edifício comum de habitação local, assim como o seu conceito. As áreas dos quartos e dos
espaços comuns são pequenas. Possui uma loja de recordações na propriedade. O
pequeno-almoço está incluído.
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Figura 15. The Passenger Hostel (Booking.com 2019).
O The Passenger Hostel, situado em plena estação de São Bento, primando pela sua
excelente localização, com um conceito moderno, espaços amplos, e um bar. A sua
privilegiada localização, em na estação de São Bento, permite aos hóspedes ter diversas
formas de se deslocarem na zona, seja de comboio ou de metro. Fica também muito bem
localizado para quem gosta de estar no centro da cidade, onde facilmente pode chegar a
qualquer local através de uma caminhada de poucos metros. O pequeno-almoço está
incluído.
Para cada hostel foi verificado o preço da estadia para o período de 1 a 7 de Setembro
de 2019 (6 noites), definido como período de referência, num quarto partilhado misto para
6/8 pessoas.
Hostel Localização Preço Pequeno Almoço
Bluesock Hostels Porto São Bento e Ribeira 125€ 3€/dia
Rock’n Porto Hostel Paranhos 84€ Incluído
Yes! Porto Hostel Trindade, Aliados e Bolhão 135€ 3€/dia
Best Guest Porto Hostel São Bento e Ribeira 114€ Incluído
Being Porto Hostel São Bento e Ribeira 132€ Incluído
Porto Lounge Hostel Trindade, Aliados e Bolhão 144€ Incluído
Rivoli Cinema Hostel Trindade, Aliados e Bolhão 132€ Incluído
Gallery Hostel Trindade, Aliados e Bolhão 142€ Incluído
Porto Station Hostel Campanhã 162€ Incluído
The Passenger Hostel São Bento e Ribeira 138€ Incluído
Tabela 1. Preços de alojamento nos 10 melhores hostels do Porto (Booking.com 2019).
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4.2. Análise de Clientes
4.2.1. Tipos de Turistas que visitam o Porto
Segundo o PENT 2011, a região Norte apresenta índices de crescimento superiores à
média nacional, destacando-se este crescimento na estruturação e enriquecimento da oferta
turística.
No que diz respeito à cidade do Porto, a tipologia de turistas que mais se enquadra e
adequa à região, são os City Break. A sua principal motivação é conhecer uma cidade e as
suas atrações monumentais, arquitetónicas, culturais, comerciais gastronómicas, etc. Por
norma, a estadia deste tipo de turismo é curta duração, com o tempo necessário para visitar
as várias atrações de uma cidade.
Dentro deste segmento, existem três sub-segmentos (Turismo de Portugal, 2006):
City Breaks Standard – Turistas que viajam para uma cidade com o objetivo de
visitar atrações relacionadas com uma variedade de temas (histórico, cultural,
social, etc.). Durante a sua estadia, ficam alojados em hotéis confortáveis de 2-
3 estrelas e procuram produtos e serviços com preços acessíveis.
City Breaks Upscale – Turistas que viajam para uma cidade com o objetivo de
visitar atrações relacionadas com uma variedade de temas (histórico, cultural,
social, etc.). Durante a sua estadia, procuram serviços personalizados de alta
qualidade, boutique hotéis, hotéis de 4-5 estrelas e com charme, menus de
degustação e provas de vinho, etc.
City Breaks Temáticos – Turistas que viajam para uma cidade com o objetivo
de visitar atrações e de viver experiências relativas a um tema específico, por
exemplo, assistir a um evento musical, teatral, cinematográfico, desportivo, de
moda, etc.
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4.2.2. Preço que estão dispostos a pagar
Os turistas que visitam a cidade do Porto chegam à cidade principalmente em voos de
baixo custo, os chamados low cost, estão pouco dispostos a gastar dinheiro em unidades
hoteleiras. Cada vez mais recorrem a plataformas online como o Booking.com e o AirBNB de
forma a encontrar os preços mais acessíveis e que vão de encontro às suas necessidades
básicas, tais como a existência de zona de refeições, localização, serviços prestados e têm
também especial atenção aos comentários deixados nestas plataformas por outros
utilizadores.
A concorrência em termos de oferta é feroz, com uma infinidade de opções no
mercado, onde imperam os preços mais baixos. Contudo, existem características
disponíveis em certos alojamentos que fazem a diferença, levando os turistas a pagar um
pouco mais do que os preços mais baixos, mas tendo melhores condições, tais como a
existência de uma receção 24 horas ou uma zona de refeição com horário alargado (muitos
dos turistas que visitam a cidade do Porto têm hábitos diferentes dos locais e podem não
fazer as refeições à mesma hora).
Existem alojamentos que disponibilizam camas em dormitórios comuns com
capacidade para 6 a 12 pessoas, sendo estes que costumam ter os preços mais baixos do
mercado. O preço praticado nestes dormitórios está relacionado com o número de camas
disponível, ou seja, para um dormitório de 6 pessoas, o preço será mais elevado do que
num dormitório de 12 pessoas.
Caso os turistas queiram ter um pouco mais de privacidade, terão obrigatoriamente de
pagar um pouco mais por um quarto individual/grupo, razão pela qual o preço que estão
dispostos a pagar depende das condições que pretendem, sendo que quando melhores as
condições, maior a quantia a despender por cada noite.
Para o mês de Agosto, na cidade do Porto, a média de preços de alojamento numa
unidade hoteleira por noite varia de 34€ para um hotel de 1 estrela, até 101€, para um hotel
de 5 estrelas (Destinia.pt).
Hotel 1 Estrela
Hotel 2
Estrelas
Hotel 3
Estrelas
Hotel 4 Estrelas
Hotel 5 Estrelas
34 52 50 70 101
Tabela 2. Preço médio hotel em função das estrelas, para o mês de Agosto na cidade do Porto (Destinia.pt)
22
4.2.3. Onde querem ir/visitar
A cidade do Porto é mundialmente conhecida pela sua cultura e história, pelo vinho
característico (vinho do Porto), pela sua gastronomia (de referir as famosas ‘francesinhas’ e
as tripas à moda do Porto), as pontes sobre o rio Douro, arquitetura contemporânea e
antiga e centro histórico, reconhecido como Património Mundial pela UNESCO.
Os turistas que visitam a cidade do Porto têm como principais atrações que a cidade
disponibiliza, distribuídas pelas seguintes zonas em análise:
Centro
o Trindade, Aliados e Bolhão
Livraria Lello
Igreja do Carmo
Igreja dos Carmelitas
Praça dos Leões
Reitoria da Universidade do Porto
Café Piolho
Torre dos Clérigos
Praça da Liberdade (Praça dos Aliados)
Rua de Santa Catarina
Coliseu do Porto
Mercado do Bolhão
Majestic Café
o São Bento e Ribeira
Ponte Dom Luís I
Cais da Ribeira
Caves do Vinho do Porto (V.N.Gaia)
Palácio da Bolsa
Mercado Ferreira Borges
Rua das Flores
Funicular dos Guindais
Estação de São Bento
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o Miragaia e Santo António
Miradouro da Vitória
Jardim das Virtudes
o Fontaínhas
Igreja da Batalha
Igreja de Santa Clara
Jardim de São Lázaro
o Cedofeita, Boavista e Praça da República
Mercado do Bom Sucesso
Casa da Música
Rua de Cedofeita
Avenida da Boavista
Praça da República
o Faria Guimarães e Marquês
Praça do Marquês de Pombal
o Lapa, Constituição e Carvalhido
Igreja da Lapa
Bonfim
Sé Catedral do Porto
Museu Militar do Porto
Massarelos
Palácio de Cristal
Museu Nacional de Soares dos Reis
Museu do Carro Elétrico
Museu do Vinho do Porto
Museu Romântico da Quinta da Macieirinha
Ramalde
Estádio do Bessa
Museu da Farmácia do Porto
Paranhos
Jardim de Arca d’Água
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Campanhã
Estádio do Dragão
Matadouro
Jardim da Corujeira
Foz do Douro
Parque da Cidade
Jardim do Passeio Alegre
Museu de Serralves
Castelo do Queijo
Pérgola da Foz
Após uma breve análise das localizações das principais atrações turísticas da cidade do
Porto, facilmente podemos constatar a sua grande concentração na zona “Centro” da
cidade. As zonas mais periféricas, como Bonfim, Ramalde, Paranhos e Campanhã possuem
poucas atrações turísticas, apesar da sua localização relativamente próxima do centro, mais
concretamente a zona do Bonfim, que embora tenha muito poucas atrações, dada a sua
localização praticamente central, fica muito perto das principais zonas turísticas da cidade.
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4.3. Análise PESTEL
Tendo como objetivo a avaliação da viabilidade do mercado para este investimento,
realizou-se uma análise dos fatores políticos, económicos, sociais, tecnológicos, ambientais
e legais que podem influenciar o seu sucesso.
P Fatores
Políticos
Incentivos ao turismo - Portugal 2020
Instabilidade política (Governo de coligação fortemente
contestado)
E Fatores
Económicos
Incremento do salário mínimo
Crescimento da economia
Mercado imobiliário em bolha especulativa
S Fatores
Sociais
Baixos níveis de desemprego
Elevado nível de segurança do país
Hospitalidade dos portuenses
T Fatores
Tecnológicos
Rede de infraestruturas de comunicação de boa qualidade
Incentivos à inovação tecnológica
E Fatores
Ambientais
Crescente preocupação das empresas em ser mais ecológicas e
sustentáveis (também como forma de reduzir custos)
L Fatores
Legais
Legislação relativa ao Alojamento Local pouco burocrática
Legislação em constante atualização
Tabela 3. Análise PESTEL
Da análise PESTEL da figura anterior, podemos concluir que a execução deste
investimento é viável, devido à evidente maioria de aspetos positivos, contudo é necessário
ter cuidado devido à situação de aparente bolha especulativa existente no mercado
imobiliário à data, pois influencia negativamente os valores de aquisição e renda dos
imóveis, pelo que é preciso avançar com prudência e avaliar se a solução escolhida é
rentável financeiramente.
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4.4. Análise de Conceito Diferenciador
4.4.1. Conceitos que existem ‘lá fora’
Os hostels em todo o mundo têm vindo a evoluir ao longo do tempo, acompanhando
as novas tendências e também a evolução tecnológica.
As novas tendências para hostels definem-se por uma aparência vintage, recorrendo a
aspetos característicos das cidades onde se inserem, ou seja, utilizando materiais e
decorações que representam o estilo de vida da cidade.
Para além dos hostels temáticos, como temos na cidade do Porto o Rivoli Cinema Hostel,
que é caracterizado pela temática de cada quarto estar ligada a filmes e teatro, cada vez mais
podemos encontrar hostels que oferecem um espaço de diversões, com mesas de ping-pong
e jogos temáticos, de modo a criar bom ambiente e camaradagem entre os hóspedes.
Existem também cada vez mais espaços dedicados ao lazer, como salas dedicadas para
cinema, e espaços ao ar livre com camas de rede e sofás, de modo a criar um ambiente de
relaxamento. A adição de decorações naturais, como plantas e aquários, apela ao lado
emocional dos hóspedes, e também dá a imagem de um ambiente mais perto da natureza,
transmitindo a sensação de calma.
Também é cada vez mais comum encontrar decorações pontuais, mas úteis para os
hóspedes, como quadros de planeamento semanal para estes assinalarem as atividades que
querem realizar em cada dia, mapas da cidade com as principais atrações assinaladas, livros
sobre a cidade e/ou país, livros da gastronomia típica da zona, etc.
Alguns conceitos que podem fazer a diferença para o hóspede na hora de escolher o
hostel onde ficar alojado são:
Espaços comuns – estes espaços são a ‘alma’ dos hostels, pois é nestes locais
que podem interagir com outras pessoas e partilhar experiências e histórias de
vida e cultura;
Cozinha – é muito importante haver um espaço comum onde os hóspedes
possam cozinhar, muitos hostels optam por um conceito mais simplista,
disponibilizando apenas as coisas básicas como micro-ondas e utensílios para o
pequeno almoço, contudo é cada vez mais importante disponibilizar um
espaço onde os hóspedes possam preparar as suas próprias refeições, até pelo
simples facto de que quem frequenta um hostel muitas vezes é porque quer
27
pagar o mínimo possível, e existem muitos que preferem cozinhar as suas
próprias refeições do que estar todos os dias a ir a restaurantes;
Check-out com horário mais alargado – muitas vezes os hostels têm um horário
de check-out muito cedo (entre as 10h e as 12h) o que pode condicionar o
último dia dos hóspedes. Oferecendo um horário mais alargado de check-out
pode muitas vezes ser um fator decisivo na hora de escolher;
Pequeno-almoço incluído – este é um ponto que também pode fazer a
diferença na hora de decidir, pois muitos hóspedes preferem pagar mais 2/3€
dia e ter um pequeno-almoço incluído;
Excursões organizadas (Tours) – alguns hostels já oferecem este serviço, e é de
facto importante na hora da decisão, pois muitas vezes os hóspedes sabem o
que visitar, mas não sabem muito bem como lá chegar, e sabem o que fica
perto do quê, e desta forma é possível organizar visitas personalizadas para os
hóspedes, passando pelos locais que estes querem visitar, mas realizando o
melhor trajeto;
Internet grátis – embora a maior parte dos alojamentos já disponibilize internet
aos seus hóspedes, na maioria das vezes a velocidade de ligação é muito má
devido ao enorme número de dispositivos que podem estar conectados em
simultâneo. Muitas vezes os hostels optam pelo pacote base de serviços de
internet, mas devido a este facto torna-se insuficiente, pelo que mais vale pagar
mais um pouco e oferecer um serviço em condições aos seus hóspedes;
Website – a maioria dos hostels não tem um site próprio na internet, recorrendo
muitas vezes apenas a plataformas de reserva online como o Booking.com e o
AirBNB.com. Ter um site que seja simples e ao mesmo tempo apelativo e
atualizado pode fazer a diferença na hora de decidir, criando uma boa
impressão e também ao mesmo tempo ajuda a criar uma boa ‘imagem’ do
hostel.
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4.4.2. Bar & Hostel
Um conceito que não é muito corrente, é o de um hostel ter um bar associado. Este
conceito conjunto tem benefícios para o hostel, na medida em que promove o ambiente
entre os hóspedes e os habitantes locais, e também pode significar uma redução de custos,
na medida em que será preciso menos pessoal, por exemplo em vez de haver uma receção
dedicada para o hostel, esta pode ser realizada por um dos funcionários do bar.
Este conceito, permite para além da faturação associada ao hostel, ter uma faturação
extra relativa à componente do bar. Desta forma a rentabilidade esperada será superior,
uma vez que existe a rentabilidade do hostel que estará mais associada aos turistas e à sua
sazonalidade ao longo do ano, mas também uma rentabilidade associada ao bar, onde não
estará apenas ligada aos hóspedes do hostel, mas também aos turistas da cidade do Porto e
aos seus habitantes locais.
4.4.3. Check-in/Check-out Automatizado
Um novo conceito de check-in tem vindo a ser implementado em hostels um pouco por
todo o mundo, o check-in automatizado. Este tipo de serviço, para além de ser económico
tendo em conta que não é necessário haver uma pessoa na receção para receber os
hóspedes, é também mais prático, pois permite uma maior flexibilidade de horário,
evitando assim muitas situações em que os hóspedes tinham uma hora limite para entrar,
passado a qual teriam que aguardar pela abertura da receção no dia seguinte de forma a dar
entrada.
O check-in automatizado é realizado em pequenos aparelhos designados de ‘quiosques’,
que estão conectados à base de dados do hostel. Quando um hóspede faz uma reserva online,
recebe um e-mail com a confirmação da reserva e o ID da reserva. Posteriormente, quando
chegam ao hostel, apenas têm de se dirigir ao ‘quiosque’ e introduzir o ID da reserva, sendo
automaticamente dispensada uma chave do quarto, que em vez de ser uma chave corrente,
é uma chave magnética, sendo assim autorizado o acesso ao hostel e ao quarto após
realizarem o check-in.
Para além das vantagens mencionadas anteriormente, este sistema também permite
salvaguardar o hostel, retirando o acesso ao mesmo e ao quarto, quando a data da reserva
expira.
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Figura 16. ‘Quiosque’ de Check-in e Check-out automatizado num hotel de 4 estrelas em
Birmingham (https://wonderlusting.co.uk/2013/05/07/automatic-for-the-hotel-la-tour-
birmingham/)
30
4.5. Definição de Localização Ideal
4.5.1. Matriz Comparativa, com pesos, por zona
De forma a comparar as diferentes zonas da cidade do Porto, para encontrar a
localização ideal para este novo investimento, construiu-se uma matriz comparativa onde é
atribuído um peso a cada parâmetro comparativo/vantagem identificada, de modo a
encontrar a melhor localização possível, tendo por base os parâmetros analisados.
Figura 17. Planta das zonas em análise da cidade do Porto
A cada parâmetro comparativo, para cada localização, foi atribuída uma cotação numa
escala de 1 a 5, onde 1 corresponde à cotação mais baixa, significando que esse parâmetro
na zona em questão tem pouco relevo, e 5 corresponde à cotação mais elevada, traduzindo-
se numa elevada pontuação desse parâmetro para a zona analisada.
As zonas do Porto em análise encontram-se identificadas na Figura 17, estando
divididas pelas suas freguesias:
União das Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde
União das Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau
e Vitória
União das Freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos
Bonfim
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Campanhã
Paranhos
Ramalde
A União das Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e
Vitória, para esta análise foi dividida nas subzonas identificadas na Figura 18, de modo a
identificar a melhor localização, dado que esta Freguesia é onde existe a maior
concentração de turistas e locais de interesse.
Figura 18. Planta pormenor da zona centro em análise da cidade do Porto
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Parâmetros
Comparativos Peso
Centro
Bonfim Massarelos Ramalde Paranhos Campanhã Foz do
Douro Trindade,
Aliados e
Bolhão
São
Bento e
Ribeira
Miragaia
e Santo
António
Fontaínhas
Cedofeita,
Boavista e
Praça da
República
Faria
Guimarães
e Marquês
Lapa,
Constituição
e Carvalhido
Localização 25% 5 5 5 5 4 4 4 4 4 2 1 1 3
Concorrência 5% 1 1 1 2 3 4 2 3 3 5 5 5 5
Atrações
Turísticas 10% 5 5 5 4 4 4 3 3 3 1 1 1 2
Preços
praticados 10% 1 1 2 4 3 4 4 5 3 5 5 5 4
Restauração 10% 5 5 5 4 5 2 1 2 4 4 5 3 4
Transportes 15% 5 5 5 4 5 5 4 4 5 1 4 4 2
Distância ao
Aeroporto 5% 1 1 1 1 3 2 2 2 1 5 5 2 4
Animação
Noturna 10% 5 5 4 3 4 2 2 3 3 2 2 1 2
Segurança 5% 5 5 4 2 3 2 2 2 3 1 5 1 4
Serviços 5% 3 3 4 3 4 1 3 2 4 5 5 4 3
Resultado 100% 4.1 4.1 4.1 3.75 4 3.4 3.05 3.35 3.6 2.65 3.15 2.45 3.05
Tabela 4. Parâmetros comparativos para definição da localização ideal
33
Da análise da tabela anterior, tendo em conta os parâmetros comparativos definidos e
o respetivo peso atribuído a cada um, conclui-se que a localização ideal para este novo
projeto será nas zonas de Trindade, Aliados e Bolhão, São Bento e Vitória e Miragaia
e Santo António.
Estas zonas, apesar de terem uma forte concorrência no setor, são também as que
oferecem mais soluções aos turistas, nomeadamente em termos de atrações, restauração,
transportes e animação noturna.
Uma vez que este projeto será um hostel e um bar, o resultado obtido vai de encontro
ao cerne do projeto, pois a componente do hostel é direcionada para os turistas que visitam
a cidade e pretendem ficar numa localização mais central e próxima das atrações turísticas,
monumentos e marcos históricos da cidade, mas também vai de encontro às pretensões do
bar, que precisa de ter uma localização muito próxima de onde ocorrem as principais
animações noturnas.
34
5. Plano de Negócios
5.1. Enquadramento Legal
5.1.1. Taxa Turística
A taxa municipal turística do Porto (Edital nº1/6045/18/CMP) foi criada no sentido
de que o Município do Porto seja recompensado pelo seu investimento nas infraestruturas
urbanas da cidade, de modo a continuar a assegurar o bom funcionamento dos
equipamentos públicos, via pública e espaço urbano em geral. A Câmara Municipal do
Porto tem gastos que estão diretamente relacionados com o cada vez maior número de
turistas que visitam a cidade, nomeadamente com a prevenção da degradação da via
pública, segurança das pessoas, manutenção do espaço público e limpeza e higiene urbana.
Estes gastos que o município tem e que estão diretamente relacionados com número de
turistas tem a denominação de ‘pegada turística’, e como é de conhecimento geral, o
volume de turistas que procura a cidade tem vindo a aumentar ao longo dos anos. Desta
forma, a taxa turística visa assegurar que os turistas, sejam eles nacionais ou internacionais,
contribuam nas despesas que o município tem para criar as utilidades para os mesmos.
Esta taxa entrou em vigor a 1 de Março de 2018 e tem um valor de 2€ por pessoa,
pago exclusivamente nas dormidas em empreendimentos turísticos ou estabelecimentos em
regime de alojamento local, situados no Município do Porto.
Este valor de 2€ é pago por noite, até um máximo de 7 noites seguidas, por pessoa.
Apenas os hóspedes com idade superior a 13 anos estão sujeitos ao pagamento desta taxa,
estando também excluídos os hóspedes que por motivos de tratamento médico tenham
que pernoitar no Município, e também os hóspedes com incapacidade igual ou superior a
60%.
O valor da taxa turística é cobrado no final da estadia, numa única prestação, sendo
obrigatória a emissão de uma fatura-recibo. Posteriormente, os estabelecimentos turísticos
ou empreendimentos de alojamento local dispõem de um prazo máximo até ao final do
mês seguinte ao da cobrança para apresentarem uma declaração do valor cobrado. Este
valor é posteriormente entregue ao Município num prazo máximo de 10 dia úteis após este
disponibilizar a referência multibanco para a respetiva entrega.
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5.1.2. Licenciamento
O processo de licenciamento de um hostel consiste numa fase inicial em fazer uma
mera comunicação prévia. Esta mera comunicação prévia é um passo obrigatório para ser
possível iniciar a atividade e é efetuada através do Balcão Único Eletrónico, devendo ser
dirigida ao presidente da Câmara Municipal do município onde o estabelecimento se insere.
A mera comunicação prévia (Decreto-Lei n.º 128/2014, Artigo 6º) tem
obrigatoriamente de conter a seguinte informação:
Autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel
Identificação do titular de exploração do hostel e número de contribuinte
Morada do titular de exploração
Nome adotado e morada, capacidade (número de quartos, camas e utentes) do
hostel
Data de abertura ao público
Nome, morada e telefone da pessoa responsável em caso de emergência
Após ser realizada a comunicação, o documento emitido com o número de registo
pelo Balcão Único Eletrónico é o único título válido de abertura ao público. Num espaço
de 30 dias após a abertura ao público, a Câmara Municipal procede a uma vistoria ao hostel.
De acordo com os requisitos gerais dispostos no Artigo 12º do Decreto-Lei n.º
128/2014, o estabelecimento tem de obedecer aos seguintes requisitos:
Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das
instalações e equipamentos
Estar ligado à rede pública de abastecimento de água ou dotado de um sistema
privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada
Estar ligado à rede pública de esgotos ou dotado de fossa séptica dimensionada
para a capacidade máxima do estabelecimento
Estar dotado de água corrente quente e fria
As unidades de alojamento do estabelecimento devem:
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o Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que
assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento
o Estar dotadas de mobiliário, equipamentos e utensílios adequados
o Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz do exterior
o Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure
a privacidade dos utentes
As instalações sanitárias do estabelecimento devem dispor de um sistema de
segurança que garanta a privacidade
O estabelecimento deve reunir sempre as condições de higiene e limpeza
Para além dos requisitos mencionados no Artigo 12º do Decreto-Lei n.º 128/2014, o
estabelecimento tem de obedecer aos requisitos dispostos no Artigo 14º do Decreto-Lei n.º
63/2015:
Os dormitórios são constituídos por um número mínimo de 4 camas
O número de camas dos dormitórios pode ser inferior a 4 se as mesmas forem
em beliche
Só pode utilizar a designação de hostel se a unidade de alojamento
predominante seja o dormitório, considerando-se predominante sempre que o
número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em
quarto
Os dormitórios devem dispor de ventilação e iluminação direta com o exterior
através de janela
Os dormitórios devem dispor de um compartimento individual por cada cama,
com sistema de fecho, com uma dimensão mínima interior de
55cmx40cmx20cm
O estabelecimento deve dispor de espaços sociais comuns, cozinha e área de
refeição de utilização e acesso livre pelos hóspedes
As instalações sanitárias podem ser comuns a vários quartos e dormitórios e
ser mistas ou separadas por género
Nas instalações sanitárias comuns a vários quartos, desde que não separadas
por género, os chuveiros devem configurar espaços autónomos separados por
portas com fecho interior
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Outra questão legal de relevo para o projeto, consiste no facto de o hostel operar em
simultâneo com o bar. De acordo com a legislação em vigor (Decreto-Lei n.º 128/2014), o
Artigo 15º faz referência à possibilidade de instalação de estabelecimentos comerciais e de
prestação de serviços, nomeadamente de restauração e de bebidas, desde que não haja
prejuízo do cumprimento dos requisitos específicos previstos na legislação aplicável a estes
estabelecimentos (Portaria nº215/2011).
Para poder operar em simultâneo, é necessário no momento em que se abre a
atividade nas Finanças, para além do Código de Atividade Económica (CAE) referente ao
exercício da atividade do hostel, que corresponde ao 55201, incluir também o CAE
secundário correspondente à atividade do bar, o 56302 respetivamente.
Os principais requisitos a cumprir, de acordo com a Portaria nº215/2011, para o início
da atividade do bar são:
Requisitos específicos relativos às instalações:
o Infraestruturas
o Área de serviço
o Zonas integradas
o Cozinhas, copas e zonas de fabrico
o Vestiários e instalações sanitárias destinadas ao uso pessoal
o Área destinadas aos clientes
o Instalações sanitárias destinadas aos clientes
Requisitos específicos relativos ao funcionamento do estabelecimento:
o Designação e tipologia do estabelecimento
o Regras de acesso ao estabelecimento
o Capacidade do estabelecimento
o Informações a disponibilizar ao público
o Lista de preços
o Regras de higiene e segurança alimentar
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5.1.3. Tributação de Rendimentos
A tributação de rendimentos afeta ao hostel é dependente do valor anual de
rendimentos previsto.
Se este valor for inferior a 200.000,00 € o hostel fica enquadrado no regime simplificado
de IRS, ou seja, o coeficiente aplicado é 0.15, pagando impostos sobre 15% dos
rendimentos, que são considerados como lucro. Isto quer dizer que os restantes 85% do
montante faturado é considerado como despesa, não estando sujeito a tributação.
Relativamente ao IVA, deve-se emitir sempre fatura do serviço prestado (Artigo 36º,
C.IVA) e debitar IVA à taxa reduzida de 6%. Ainda, se o valor anual de faturação for
inferior a 10.000,00 € é possível pedir a isenção de IVA. Os valores de IVA têm de ser
declarados através da declaração periódica de IVA, e de acordo com o Artigo 41º do C.IVA
o IVA pode ser declarado mensalmente caso o volume de negócios seja superior a
650.000,00 € ou trimestralmente, caso seja inferior a este valor.
Se este valor for superior a 200.000,00 € o hostel fica automaticamente enquadrado no
regime de contabilidade organizada (IRC), onde o coeficiente a aplicar é 0.215, pagando
impostos sobre os lucros obtidos. Neste caso, é necessário deduzir todas as despesas
relacionadas com o imóvel, ou seja, deduzir também todas as compras efetuadas nesse ano
fiscal e também as amortizações do imobilizado (tudo o que faça parte do património da
empresa, como máquinas, mobiliário; também pode ser considerado o imóvel se este
pertencer à empresa), e posteriormente apurar o valor a tributar, ou seja, o valor a tributar
será equivalente ao lucro obtido.
No que diz respeito ao IVA, no regime de contabilidade organizada este terá sempre
de ser tributado, também à taxa reduzida de 6%.
No que diz respeito ao bar, a situação é semelhante ao hostel, diferindo apenas o valor
do IVA a tributar, que neste caso será de 13% nos artigos de alimentação e bebidas não
alcoólicas, e de 23% para bebidas alcoólicas.
39
5.2. Análise de Investimento
5.2.1. Custo de Aquisição e Reabilitação
O mercado imobiliário da cidade do Porto, atualmente encontra-se muito inflacionado
principalmente derivado da grande procura existente, para a qual a oferta é insuficiente.
Desta forma os preços dos imóveis encontram-se em nível máximos históricos para a
cidade, que nunca teve o preço médio por m² tão elevado como nos dias que correm, com
tendência para aumentar.
Na Figura 19 podemos observar o valor mediano (valor que separa a metade menor e
a metade maior de uma amostra, pode dar uma melhor ideia do que a média, pois não
apresenta um grande distorção devido a valores muito baixos ou muito altos) das vendas
por m² em cada freguesia da cidade do Porto, para o 3º Trimestre de 2018.
Figura 19. Valor mediano das vendas por m², na cidade do Porto e freguesias no 3º
Trimestre de 2018 (INE, 2019)
40
Dado que a localização deste novo empreendimento será na União de Freguesias de
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, em que o valor mediano
oscila entre os 1525€/m² e os 2250€/m², o valor de referência para este novo
empreendimento será o valor mediano correspondeste a esta União de Freguesias que
corresponde a 1860€/m² (INE, 2019) acrescido de 10%, uma vez que os dados são
referentes ao 3ªTrimeste de 2018, e estima-se que até hoje já tenha havido uma subida de
preços nessa ordem de grandeza, pelo que o valor final de referência será de 2.046,00 €.
Um edifício que possa funcionar em simultâneo como hostel e bar, necessita de ter uma
grande área útil. Para o bar, será necessária uma área útil a rondar os 100m², de modo a
alocar as zonas de serviço com 25m², e a zona destinada aos clientes com 75m² (incluindo
5m² para instalações sanitárias). O número máximo de lugares é calculado em função da
área destinada aos clientes, pelo que esta área (70m²) será dividida para ter uma capacidade
de 65 lugares em pé (0.50m² por lugar) e 50 lugares sentados (0.75m² por lugar), tendo no
total 115 lugares, de acordo com a legislação em vigor.
Relativamente ao hostel, considera-se que será necessário ter as seguintes divisões (5m²
por beliche e espaço circundante (2 pessoas) + 5m² para circulação e outro mobiliário):
1 Dormitório para 10 pessoas 30m²
2 Dormitórios para 6 pessoas 2 x 20m² = 40m²
2 Dormitórios para 4 pessoas 2 x 15m² = 30m²
2 Quartos para 2 pessoas 2 x 15m² = 30m²
1 Cozinha com espaço para refeições 25m² + 25m² = 50m²
1 Sala de Convívio 30m²
1 Espaço Exterior 25m²
5 casas de banho individuais com duche 5 x 3m² = 15m²
Receção e corredores 5m² + 2 x 5m² = 15m²
No total, a área necessária para o hostel será de 240m² + 25m² de logradouro (espaço
exterior), com uma capacidade máxima de 34 hóspedes.
Posto isto, o edifício terá de ter aproximadamente 340m² de área útil + 25m² de área
exterior. Tendo em conta a área necessária (365m²) o valor mediano de aquisição por m²
41
para as freguesias em questão (2.046,00 €/m²), o valor de compra de referência
aproximado será de 746.790,00 €.
No que diz respeito à reabilitação do edifício, caso esta seja necessária, é preciso ter em
conta as seguintes situações:
Renovação da Rede de Águas e Esgotos
Renovação da Rede Elétrica e Gás
Colocação de Paredes Divisórias
Repavimentação e colocação de tetos falsos
Pintura
Instalações Sanitárias
Fazendo uma estimativa dos custos a ter com a reabilitação, foi solicitado um
orçamento tendo como base uma intervenção na área interior do edifício. A área total a
reabilitar é de 340m² e o custo aproximado é de 75.922,50€ acrescido de 10%, pelo que o
valor final de referência será de 83.514,75 €.
O orçamento inclui:
Salas (70m²+30m²), quartos (4x15m²+2x20m²+30m²) e halls (2x5m²):
o Repavimentação
o Paredes Divisórias e Pintura
o Tetos e Pintura
Casas de banho (5x3m² + 5m²):
o Repavimentação
o Paredes Divisórias com Azulejo
o Tetos e Pintura
o Mobiliário e Loiças
Cozinhas (25m² + 50m²):
o Repavimentação
o Paredes Divisórias com Azulejo
o Tetos e Pintura
o Mobiliário e Bancada
Redes a Renovar:
o Elétrica e Gás
42
o Água e Esgotos
Tendo em conta a estimativa do valor de aquisição do edifício, e o valor de
reabilitação, o custo total desta solução pode variar entre 746.790,00 €, caso não seja
necessário realizar nenhuma intervenção, e 830.304,75 € (746.790,00 € + 83.514,75 €), caso
seja necessário realizar obras em todas as divisões do edifício.
5.2.2. Custo de Arrendamento
Figura 20. Valor mediano das rendas por m², na cidade do Porto e freguesias no 3º
Trimestre de 2018 (INE, 2019)
Dado que a localização deste novo empreendimento será na União de Freguesias de
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, em que o valor mediano
oscila entre os 7,85€/m² e os 8,9€/m², o valor de referência para este novo
43
empreendimento será o valor mediano correspondeste a esta União de Freguesias que
corresponde a 8,86€/m² (INE, 2019).
Tendo em conta a área necessária definida no subcapítulo anterior (365m²), o valor
esperado para arrendamento do espaço nesta União de Freguesias, é de 3.233,90 €
acrescido de 10%, uma vez que os dados são referentes ao 3ªTrimeste de 2018, e estima-se
que até hoje já tenha havido uma subida de preços nessa ordem de grandeza, pelo que o
valor final de referência será de 3.557,29 €.
5.2.3. Melhor Solução
Após encontrar os valores de referência do mercado imobiliário da cidade do Porto,
para o empreendimento que se pretende realizar, tendo em conta as dimensões necessárias
tanto para o hostel como para o bar, é necessário tentar perceber qual a melhor solução, se é
a aquisição e reabilitação do imóvel, ou se é o seu arrendamento.
Para fazer esta análise, construiu-se uma tabela com os dois cenários. No cenário de
compra, estima-se que o valor do imóvel passados 10 anos terá um crescimento
aproximado de 25% (cerca 2.26% por ano), de acordo com a evolução do mercado dos
últimos 10 anos.
Figura 21. House Price Index em Portugal, entre o segundo semestre de 2009 e o
primeiro semestre de 2019 (Trading Economics, 2019)
44
A amortização anual do edifício foi calculada de acordo com o Decreto-Lei n.º
25/2009, de 14 de Setembro, onde a taxa de amortização (código 2025) tem o valor de 5%
sobre o valor bruto. A poupança de IRC respetiva à amortização anual está associada a uma
taxa de 22,5% (21% da taxa de IRC + 1.5% de taxa de derrama municipal). Foi também
considerada a poupança de IRC devido às despesas de manutenção do edifício, partindo do
pressuposto que a manutenção realizada não implica a realização de obras de maior, logo,
não capitalizadas.
No que diz respeito ao cenário de arrendamento, a poupança de IRC devido ao valor
de arrendamento corresponde a uma taxa de 22,5%.
O valor estimado para o custo de capital dos dois cenários (9%), foi obtido através de
uma média ponderada entre o custo do capital próprio (através do CAPM) e do custo do
capital alheio (EURIBOR a 12 meses + SPREAD Santander Empresas + Eventuais
Encargos/Comissões). A este custo, foi incrementado um prémio de 3% devido ao risco
de ser uma empresa não cotada em bolsa.
O custo do capital próprio foi obtido através do modelo CAPM, onde se considerou a
taxa do ativo isento de risco os bilhetes do tesouro alemão, e o prémio de risco do mercado
português. O beta alavancado foi estimado através da Fórmula de Hamada, a partir do beta
não alavancado do setor hoteleiro recolhido no Damodaran Online, e considerando uma taxa
de IRC igual a 22,5%.
O custo do capital alheio foi obtido tendo em conta o valor da EURIBOR a 12 meses,
o SPREAD oferecido pelo Banco Santander para empresas e uma estimativa para os
encargos e comissões associados ao empréstimo bancário.
Após a realização desta análise (Tabela A1 – Tabela 1 dos Anexos) é possível concluir
que o cenário de arrendamento é mais favorável do que o de compra, uma vez que
apresenta um NPV mais elevado (embora negativo) do que o cenário de compra. O ponto
de indiferença entre comprar e arrendar ocorre se o edifício tiver uma valorização de 93%
ao fim de 10 anos. Tendo em conta o mercado atual, é muito pouco provável que a
valorização do edifício ao fim de 10 anos seja superior a este valor, pelo que a opção de
arrendamento é, com alguma margem de segurança, a melhor opção.
45
Partindo do princípio de que quem vai iniciar este negócio não tem o montante total
para investimento disponível, é necessário fazer uma simulação bancária de um possível
crédito para a compra do imóvel, tendo por base o pressuposto da detenção de 66,67% do
valor total a investir na aquisição, ou seja, o loan-to-value será de 33,33%. É possível realizar
créditos bancários em que o loan-to-value é de 100%, ou seja, são financiados a 100%,
contudo este tipo de crédito é muito mais difícil de obter, uma vez que representa um
maior risco para a entidade bancária.
Existe também a possibilidade de este novo projeto ser financiado através da Linha de
Apoio à Qualificação da Oferta 2018 – 2019, do Turismo de Portugal. Este instrumento
financeiro, uma parceria do Turismo de Portugal, do Sistema Bancário e da Portugal
Capital Ventures, permite financiamentos até um valor máximo de 2 milhões de euros,
desde que o valor a financiar não exceda 75% do total do investimento a realizar, com um
prazo de retorno máximo de 15 anos. Para o investimento que se pretende realizar, o
financiamento desta Linha de Apoio é de 40% do Turismo de Portugal, e 60% de uma
Instituição de Crédito. Tendo em conta as taxas de juro obtidas nas simulações de crédito
realizadas, considera-se que esta terá um valor de 1.93% (SPREAD base médio de 2018
contratado das instituições bancárias que têm protocolo com o Turismo de Portugal, e
devido à subscrição de alguns produtos financeiros como domiciliação de ordenado, etc. –
risco médio do projeto), pelo que a taxa de juro da Instituição Bancária, que financia 60%
do montante, será de 1.93%, enquanto que a taxa de juro do Turismo de Portugal, que
financia 40% do montante, será de 0.965%.
46
5.3. Recursos Humanos
A nível de recursos humanos a operar no hostel e no bar, tendo em conta a capacidade
máxima de 34 pessoas para alojamento e de 115 pessoas para o bar, considera-se que seja
necessário:
1 pessoa full-time como barman
3 pessoas full-time para atendimento ao público e suporte ao hostel
Equipa de Limpeza (regime de serviços)
Desta forma, fica assegurado o serviço do bar quando este estiver na sua capacidade
máxima (115 pessoas), com 1 pessoa a preparar as bebidas e 3 pessoas afetas ao
atendimento do público, sendo que uma delas pode ficar também a dar ajuda pontual na
preparação de bebidas.
No que diz respeito ao hostel, uma das pessoas afetas ao atendimento ao público ficará
responsável por fazer a troca da roupa das camas, quando for necessário, ou seja, recolher a
roupa suja dos hóspedes anteriores e entregar uma lavada aos novos. Uma vez que é um
serviço pontual, não faz sentido ter uma pessoa afeta exclusivamente a esta atividade, dado
que a equipa de limpeza contratada para fazer serviços periódicos, será também
responsável pelo serviço de engomadoria da roupa da cama, fazendo a recolha e
entregando periodicamente.
Tendo em consideração o período de férias dos funcionários, de forma a evitar falta de
pessoal nesse período, considera-se que as férias de cada um não pode coincidir, ou seja,
não podem estar de férias mais do que 1 pessoa no mesmo período. Caso se justifique,
durante o período operacional, de que o número de funcionários é insuficiente, este será
ajustado tendo em conta o fluxo de clientes que se verifica efetivamente.
47
5.4. Custos
5.4.1. Custos Fixos
Os custos fixos associados ao hostel e ao bar são representados pelos salários dos
funcionários, pelo valor mensal da renda caso seja essa a melhor solução, pelos custos
relacionados com a contabilidade e custos dos serviços de limpeza e manutenção, quer do
hostel, quer do bar.
Fazendo uma previsão dos custos fixos que se podem vir a ter, estima-se que estes
possam tomar os seguintes valores:
Salários
900€ por pessoa
3600€
Contabilidade 150€
Serviço de Limpeza
3 dias por semana
2,5 horas por dia
8€/h
250€
TOTAL 4000€
Tabela 5. Previsão de Custos Fixos
5.4.2. Custos Variáveis
Os custos variáveis associados ao hostel e ao bar são representados pelas contas da
água, eletricidade, e internet, custos de reposição de stock de bebidas e outros produtos
para o bar. A previsão dos custos variáveis é difícil de determinar, pois são custos que
dependem da quantidade de clientes tanto no hostel, que influencia mais diretamente o
consumo de água, como no bar, que influencia mais o consumo de eletricidade. A previsão
do custo de eletricidade mensal é de 750€, valor obtido com base em estabelecimentos
semelhantes a operar na cidade do Porto, tal como o valor estimado para o consumo de
água. O valor mensal para reposição de stocks de produtos do bar é de difícil previsão pois
é dependente da faturação (volume de vendas), pelo que este valor será estimado mais a
frente, na construção de cenários.
48
Eletricidade 750€
Água 250€
Internet 100€
Stock de Produtos A Definir
TOTAL 1100€
Tabela 6. Previsão de Custos Variáveis
5.5. Plano de Marketing
A comunicação do hostel pode ser feita a partir das plataformas já existentes, como o
Booking e o AirBNB, que são a principal fonte de reservas para a grande maioria dos
turistas, contudo também pode ser realizada através de website próprio e através das redes
sociais, que hoje em dia são amplamente utilizadas para a propaganda e divulgação social.
O plano de Marketing do hostel e bar passará por ser colocado em ambas as
plataformas de reserva, no AirBNB, porque cobra uma taxa de reserva relativamente baixa,
6%, contudo a quantidade de reservas ao longo do ano através desta plataforma é
relativamente baixa, apresentando apenas níveis superiores na época do Verão, segundo
alguns hostels da cidade do Porto, e também no Booking, que apesar de cobrar uma taxa de
reserva comparativamente à anterior demasiado alta, de 14%, tem uma quantidade de
reservas mais elevada e constante ao longo do ano.
A implementação do website próprio do hostel também se considera, uma vez que, tal
como já foi referido anteriormente, a maioria dos hostels não possui um local próprio na
internet, diferenciando-se assim da concorrência, criando uma boa impressão nos turistas
que pretendem encontrar um local para ficarem hospedados, e onde estes também podem
obter informação mais detalhada relativamente às instalações e para algum eventual pedido
de esclarecimento.
Criar um perfil nas redes sociais, nomeadamente o Facebook e Instagram, também é
vantajoso, tendo em conta que devido à possibilidade de partilha de informação, é mais
fácil fazer a divulgação do hostel, funcionando também como um potencial atrativo de
clientes com base nos comentários de experiências de anteriores hóspedes.
49
5.6. Análise SWOT
De forma a fazer uma análise do empreendimento que se pretende realizar, tanto para
o hostel como para o bar, elaborou-se a seguinte matriz SWOT (Strengths, Weaknesses,
Oportunities and Threats) de forma a perceber se o que se pretende implementar no mercado
é de certa forma viável. Na tabela seguinte apresenta-se a matriz SWOT elaborada de forma
a analisar as forças, fraquezas, oportunidades e ameaças deste negócio. Esta perspetiva é
importante pois permite identificar os pontos fortes do negócio, oportunidades que se
podem aproveitar, pontos fracos que é necessário ter em conta e de que forma se podem
ultrapassar, e também que tipos de ameaças existem e de que forma se podem minimizar.
Strengths (Forças) Weaknesses (Fraquezas)
Localização central
Muita restauração e transportes na
zona
Elevada procura (Elevado volume
de turistas a visitar a cidade)
Preços mais acessíveis face aos
estabelecimentos hoteleiros
Elevada concorrência na zona
Falta de experiência na área
Elevado nível de investimento
financeiro inicial
Oportunities (Oportunidades) Threats (Ameaças)
Financiamento do Turismo de
Portugal
Investimento da Câmara Municipal
do Porto de modo a dinamizar a
região
Redução do volume de turistas que
visitam a cidade
Alojamento Local sob forma de
Apartamento ou Moradia
Legislação a qualquer momento
pode sofrer alterações
Tabela 7. Matriz SWOT
Tendo em conta a matriz elaborada para a análise SWOT, é necessário ter em conta as
fraquezas identificadas e que podem ter em conta o sucesso do negócio, com especial
destaque para o elevado nível de investimento necessário para arrancar com o mesmo, que
pode ser ultrapassado através do financiamento do Turismo de Portugal ou de uma
50
Instituição Bancária. A falta de experiência na área pode ser colmatada com a frequência de
sessões de esclarecimento sobre o alojamento local, e a realização de formações na área do
turismo. No que diz respeito às ameaças identificadas, uma vez que são tópicos que não
estão dentro do nosso controlo, é recomendado que se esteja sempre a par da legislação e
das alterações que possam surgir, mas também que exista um acompanhamento frequente
da evolução do mercado, de modo a estar preparado para o que possa vir a surgir.
5.7. Rendimentos
Para a estimativa dos rendimentos do hostel e do bar, é importante fazer inicialmente
uma discriminação entre época alta e época baixa. Considera-se época alta nos meses
compreendidos entre Maio e Outubro, e época baixa nos meses compreendidos entre
Novembro e Abril. No que diz respeito aos rendimentos do hostel, existem dois parâmetros
a ter em conta, são eles o preço da estadia e a taxa de ocupação. O valor da taxa turística
não é considerado, pois é pago à parte e o valor posteriormente entregue à Camara
Municipal do Porto. O preço é definido tendo em conta a concorrência existente na zona, e
a taxa de ocupação é definida em 3 cenários:
Cenário pessimista Taxa de ocupação 25% todo o ano
Cenário Otimista Taxa de ocupação 75% todo o ano
Cenário Realista Taxa de ocupação 75% na época alta e 25% na época baixa
Época Alta Época Baixa
Dormitório 10 pessoas 20€ 15€
Dormitório 6 pessoas 25€ 18€
Dormitório 4 pessoas 30€ 20€
Quarto 2 pessoas 35€ 25€
Tabela 8. Preços de alojamento de acordo com a época do ano
Para o bar, estima-se que este tenha uma taxa de ocupação de 70% na época alta e
30% na época baixa, uma vez que o fluxo de clientes não varia exclusivamente dos
hóspedes do hostel. Admite-se um consumo médio por pessoa na ordem dos 4€, valor
encontrado tendo em conta os clientes que apenas vão tomar um café, que terá um custo
51
inferior a 1€, e os clientes que consomem bebidas alcoólicas e cocktails, que são o principal
alvo de clientes, e que terão um preço mais elevado, a rondar o 1€ para cerveja e os 7€ para
cocktails.
Considera-se que o lucro derivado do bar será na ordem dos 50%, pelo que a partir
deste valor ir-se-á obter o valor para o stock de produtos.
5.8. Análise de Cenários
5.8.1. Cenário Realista
Para a construção do cenário realista, foi considerada uma taxa de ocupação para o
hostel de 75% na época alta e de 25% na época baixa (com base nas taxas médias de
ocupação, em Portugal, para os anos de 2018 e 2019), e para o bar uma taxa de ocupação
de 70% na época alta e de 30% na época baixa. Foi também admitida uma taxa de inflação
de preços de 2% anual aplicada às vendas do hostel e bar, e também aos custos fixos e
variáveis. Foi também considerado um custo de 48.500,00 € relativo à aquisição de
mobiliário (24.600,00 €) e equipamentos (23.900,00 €), tanto para o hostel como para o bar.
O valor das depreciações foi de 12,5% para o mobiliário e 25% para os equipamentos.
Foi tido como pressuposto que o negócio continua em funcionamento após os 10
anos, sendo por isso considerada uma perpetuidade no último ano de análise do Free Cash
Flow to Firm.
No custo do capital próprio, a taxa de atualização utilizada para o cálculo dos Free Cash
Flow to Firm foi de 9,53%, incluindo um prémio de 3% devido ao risco associado de o
negócio ser de uma empresa não cotada em bolsa.
Da perspetiva de investimento apenas com capitais próprios (Anexos – Cenário
Realista - Tabela Avaliação do Projeto/Empresa), podemos concluir que o negócio é
viável, pois o seu VAL (Valor Atualizado Líquido), que representa o valor atual líquido do
Cash Flow gerado no final do período de investimento, é de 256 007 €. A TIR (Taxa Interna
de Rentabilidade) para este cenário é de 27,57%, contudo de notar que esta taxa não é
precisa uma vez que não foi considerada a atualização da taxa de desconto nos anos
seguintes (período a seguir aos 10 anos).
Na perspetiva de investimento com capitais próprios e capitais alheios (Anexos –
Cenário Realista - Tabela Avaliação do Projeto/Empresa), a conclusão é a mesma uma vez
que o VAL para este cenário apresenta um valor positivo de 273 238 €. A TIR (Taxa
52
Interna de Rentabilidade) para este cenário é de 27,70%. As proporções de capital próprio
e capital alheio utilizadas na simulação encontram-se na tabela mencionada acima.
5.8.2. Cenário Pessimista
Para a construção do cenário pessimista em relação ao cenário base, foi considerada
uma taxa de ocupação para o hostel de 25% o ano inteiro, e para o bar uma taxa de
ocupação de 30% também o ano inteiro. Foi também admitida uma taxa de inflação de
preços de 2% anual aplicada às vendas do hostel e bar, e também aos custos fixos e
variáveis. Foi também considerado um custo de 48.500,00 € relativo à aquisição de
mobiliário (24.600,00 €) e equipamentos (23.900,00 €), tanto para o hostel como para o bar.
O valor das depreciações foi de 12,5% para o mobiliário e 25% para os equipamentos.
Foi tido como pressuposto que o negócio continua em funcionamento após os 10
anos, sendo por isso considerada uma perpetuidade no último ano de análise do Free Cash
Flow to Firm.
No custo do capital próprio, a taxa de atualização utilizada para o cálculo dos Free Cash
Flow to Firm foi de 9,53%, incluindo um prémio de 3% devido ao risco associado de o
negócio ser de uma empresa não cotada em bolsa.
Da perspetiva de investimento apenas com capitais próprios (Anexos – Cenário
Pessimista - Tabela Avaliação do Projeto/Empresa), podemos concluir que o negócio não
é viável, pois o seu VAL (Valor Atualizado Líquido), que representa o valor atual líquido
do Cash Flow gerado no final do período de investimento, é consideravelmente negativo (-
657 156 €).
Da mesma forma, na perspetiva de investimento com capitais próprios e capitais
alheios (Anexos – Cenário Pessimista - Tabela Avaliação do Projeto/Empresa), a conclusão
mantêm-se, uma vez que o VAL para este cenário apresenta um valor também negativo (-
248 846 €). As proporções de capital próprio e capital alheio utilizadas na simulação
encontram-se na tabela mencionada acima.
5.8.3. Cenário Otimista
Para a construção do cenário otimista em relação ao cenário base, foi considerada uma
taxa de ocupação para o hostel de 75% o ano inteiro, e para o bar uma taxa de ocupação de
53
70% também o ano inteiro. Foi também admitida uma taxa de inflação de preços de 2%
anual aplicada às vendas do hostel e bar, e também aos custos fixos e variáveis. Foi também
considerado um custo de 48.500,00 € relativo à aquisição de mobiliário (24.600,00 €) e
equipamentos (23.900,00 €), tanto para o hostel como para o bar. O valor das depreciações
foi de 12,5% para o mobiliário e 25% para os equipamentos.
Foi tido como pressuposto que o negócio continua em funcionamento após os 10
anos, sendo por isso considerada uma perpetuidade no último ano de análise do Free Cash
Flow to Firm.
No custo do capital próprio, a taxa de atualização utilizada para o cálculo dos Free Cash
Flow to Firm foi de 9,53%, incluindo um prémio de 3% devido ao risco associado de o
negócio ser de uma empresa não cotada em bolsa.
Da perspetiva de investimento apenas com capitais próprios (Anexos – Cenário
Otimista - Tabela Avaliação do Projeto/Empresa), podemos concluir que o negócio é
viável, pois o seu VAL (Valor Atualizado Líquido), que representa o valor atual líquido do
Cash Flow gerado no final do período de investimento, é consideravelmente positivo
(949 259 €). A TIR (Taxa Interna de Rentabilidade) para este cenário é de 76,71%, contudo
de notar que esta taxa não é precisa uma vez que não foi considerada a atualização da taxa
de desconto nos anos seguintes (período a seguir aos 10 anos).
Da mesma forma, na perspetiva de investimento com capitais próprios e capitais
alheios (Anexos – Cenário Otimista - Tabela Avaliação do Projeto/Empresa), a conclusão
mantêm-se, uma vez que o VAL para este cenário apresenta um valor positivo também
(972 229 €). A TIR (Taxa Interna de Rentabilidade) para este cenário é de 76,73%, contudo
de notar que esta taxa não é precisa uma vez que não foi considerada a atualização da taxa
de desconto nos anos seguintes (período a seguir aos 10 anos). As proporções de capital
próprio e capital alheio utilizadas na simulação encontram-se na tabela mencionada acima.
54
6. Conclusão
Após a realização deste trabalho, ficou claro que existe uma grande oferta de serviços
de alojamento na cidade do Porto, e que a concorrência é feroz. Esta é diversificada, e para
que o negócio tenha sucesso, é preciso que exista um conceito diferenciador em relação aos
demais.
Através da abordagem realizada anteriormente, verifica-se a existência de uma grande
quantidade de serviços de alojamento na cidade do Porto, encontrar características
diferenciadoras em relação aos serviços de alojamento já existentes não é uma tarefa fácil,
contudo é expectável que analisando o mercado no exterior, nomeadamente em países que
não Portugal, é expectável encontrar características que ainda não se encontrem na cidade
do Porto.
Face ao crescente aumento dos voos low cost, que ‘trazem’ cada vez mais turistas à
cidade do Porto, os segmentos de turistas encontrados podem não traduzir a realidade
observada, pois muitos dos turistas podem não se enquadrar nestes segmentos definidos.
Após a análise dos cenários construídos, para a situação em que o investidor tem de
arrendar um imóvel e realizar obras, na perspetiva em que o projeto é financiado apenas
com capitais próprios, podemos concluir que o mesmo é viável a longo prazo. No cenário
base (realista) e otimista, os resultados obtidos são positivos tendo em conta os
pressupostos adotados, sendo apenas desfavorável no cenário pessimista, contudo este tem
pouca probabilidade de acontecer (à semelhança do cenário otimista).
Figura 22. Fluxos Atualizados Acumulados com Capitais Próprios
-1 000 000 €
-500 000 €
0 €
500 000 €
1 000 000 €
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Fuxos Atualizados Acumulados Capitais Próprios
Realista Pessimista Otimista
55
Na perspetiva em que o projeto é financiado por capitais próprios e capitais alheios,
podemos concluir que o projeto também é viável a longo prazo. No cenário base (realista)
e otimista, os resultados obtidos são positivos tendo em conta os pressupostos adotados,
sendo apenas desfavorável no cenário pessimista, contudo este tem pouca probabilidade de
acontecer (à semelhança do cenário otimista).
Figura 23. Fluxos Atualizados Acumulados com Capitais Próprios e Capitais Alheios
O investimento num projeto de alojamento local na cidade do Porto pode ser um
projeto interessante a longo prazo, já que a curto prazo não é possível obter resultados
positivos imediatos.
-1 000 000 €
-500 000 €
0 €
500 000 €
1 000 000 €
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Fuxos Atualizados Acumulados Capitais Próprios e Capitais Alheios
Realista Pessimista Otimista
56
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http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html
Beta Não Alavancado Sector Hoteleiro:
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html
EURIBOR 12m (25-05-2019): https://pt.euribor-rates.eu/taxas-euribor-actuais.asp
59
Linha de Apoio à Qualificação da Oferta Turística Santander:
https://www.santandertotta.pt/pt_PT/Empresas/Produtos/Financiamento/Linhas-
Especiais-de-Credito/linha-apoio-qualificacao-oferta-turismo.html
Média anual SPREAD par empresas:
https://www.pordata.pt/Portugal/Taxas+de+juro+sobre+novas+opera%c3%a7%c3%b5
es+de+empr%c3%a9stimos+(m%c3%a9dia+anual)+a+empresas+total+e+por+escal%c3
%a3o+de+cr%c3%a9dito-2847-244821
Taxas médias de ocupação em Portugal em 2018 e 2019
https://travelbi.turismodeportugal.pt/pt-pt/Paginas/PowerBI/taxas-de-ocupacao.aspx
60
ANEXO A
Natureza do Trabalho Apresentado: Monográfico
Estilo utilizado nas referências bibliográficas: Norma APA
TABELA A1
Cenário de Compra VS Cenário de Arrendamento
25%
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Custo Capital
Compra (0) e Venda (10) -830 304,75 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1 037 880,94 € 9%
Manutenção -15 000,00 € -15 300,00 € -15 606,00 € -15 918,12 € -16 236,48 € -16 561,21 € -16 892,44 € -17 230,29 € -17 574,89 € -17 926,39 €
Amortização anual do Edifício 5% (20 anos) -41 515,24 € -41 515,24 € -41 515,24 € -41 515,24 € -41 515,24 € -41 515,24 € -41 515,24 € -41 515,24 € -41 515,24 € -41 515,24 €
Poupança IRC Amortizações (21%+1.5%) 9 340,93 € 9 340,93 € 9 340,93 € 9 340,93 € 9 340,93 € 9 340,93 € 9 340,93 € 9 340,93 € 9 340,93 € 9 340,93 €
Poupança IRC Manutenção (21%+1.5%) 3 375,00 € 3 442,50 € 3 511,35 € 3 581,58 € 3 653,21 € 3 726,27 € 3 800,80 € 3 876,81 € 3 954,35 € 4 033,44 €
IRC sobre mais valia da venda -70 056,96 €
A - Comprar -830 304,75 € -2 284,07 € -2 516,57 € -2 753,72 € -2 995,61 € -3 242,35 € -3 494,01 € -3 750,71 € -4 012,54 € -4 279,61 € 963 271,95 €
NPV -441 906,51 €
Custo Capital
Renda -42 687,48 € -43 541,23 € -44 412,05 € -45 300,30 € -46 206,30 € -47 130,43 € -48 073,04 € -49 034,50 € -50 015,19 € -51 015,49 € 9%
Poupança IRC 22,5% 9 604,68 € 9 796,78 € 9 992,71 € 10 192,57 € 10 396,42 € 10 604,35 € 10 816,43 € 11 032,76 € 11 253,42 € 11 478,49 €
B - Arrendar -33 082,80 € -33 744,45 € -34 419,34 € -35 107,73 € -35 809,88 € -36 526,08 € -37 256,60 € -38 001,73 € -38 761,77 € -39 537,00 €
NPV -229 310,48 €
3,45%
E ( r ) 21%
Rf 0,40%
E ( r ) - Rf 9,02%
Levered B 2,26
Unlevered B 0,68
Tax Rate 22,5%
Debt-to-Equity Ratio 3
Valorização do Imóvel (10 anos)
300.000/100.000
Custo do Capital Próprio Custo do Capital Alheio
IRC
Hotel Unlevered Beta
Equity Risk Premium - Portugal
Bilhetes do Tesouro Alemanha
EURIBOR 12m + SPREAD Santander Empresas + Eventuais
encargos/Comissões
Comprar ou Arrendar
CAPM
Hamada
TABELA A2
Cenário Realista
Empresa: Hostel & Bar
Unidade monetária Euros
Ano inicial do projeto (Ano 0) 2020 = ano em que inicia o investimento e poderá ou não haver exploração
meses
Prazo médio de Recebimento (dias) / (meses) 60 2,0
Prazo médio de Pagamento (dias) / (meses) 60 2,0
Prazo médio de Stockagem (dias) / (meses) 60 2,0
Prazo de pagamento de IVA (trim = 4; mensal =12) 4 4 = trim; 1 = mensal
Taxa de IVA - Vendas 23,00%
Taxa de IVA - Prestação Serviços 6,00%
Taxa de IVA - CMVMC 23,00%
Taxa de IVA - FSE 23,00%
Taxa de IVA - Investimento 23,00%
Taxa de Segurança Social - entidade - órgãos sociais 23,75%
Taxa de Segurança Social - entidade - colaboradores 23,75%
Taxa de Segurança Social - pessoal - órgãos sociais 11,00%
Taxa de Segurança Social - pessoal - colaboradores 11,00%
Taxa média de IRS 15,00% A definir em fução do Lei e do valor dos rendimentos do trabalho.
Taxa de IRC 25,00% Definido por Lei - ter em conta Localização e condições específicas da atividade
Taxa de Aplicações Financeiras Curto Prazo 0,00%
Taxa de juro de empréstimo Curto Prazo 3,35%
Taxa de juro de empréstimo ML Prazo 1,93%
Taxa de juro de ativos sem risco - Rf (Obrig Tesouro) 0,40%
Prémio de risco de mercado = (Rm*-Rf) ou pº 9,02%
Beta U de empresas de referência 68,00%
Taxa de crescimento dos cash flows na perpetuidade 0,02
* Rendimento esperado de mercado (entenda-se mercado acionista de referência)
Métodos de avaliação considerados:
Free Cash Flow to Firm
3. Na análise na Ótica do Investidor (Free Cash Flow to Equity)
Ver condições de mercado e
risco da empresa na ótica
bancári
Beta = 100% se não conhcer ou não utilizar empresa de referência
Em linhas gerais, o método dos fluxos de caixa descontados consiste em estimar-se os fluxos de caixa futuros da empresa e trazê-los a valor presente por uma determinada
taxa de desconto (WACC). Por outras palavras - o valor de uma empresa = Valor presente (atual) dos fluxos FCFF (fluxo de caixa líquido para a firma, do inglês Free Cash
Flow to Firm). FCFF = CFL = EBITx(1-t)+Amortiz -Investimento (Capital Fixo - Fundo de Maneio Necessário).
Na ótica do Investidor o Valor = Valor da Empresa - Dívida Financeira Líquida de Ativos Financeiros.
AVALIAÇÃO DO PROJETO: FCFF = CFL = EBITx(1-t)+Amortiz -Investimento (Capital Fixo - Fundo de Maneio Necessário) + valor residual investim (ano n)1. Na análise do projeto ou pré-financiamento em que se ignora a forma de financiamento o que é = 100% Cap Próprio) a tx de utilização R = Rf + Bu*(Rm - Rf). 2. Na análise pós-financiamento, considerando os efeitos do capital alheio refletidos na taxa de utilização ,
utiliza-se o wacc (cmpcp) = Rcp*CP /(CP+CA)+ Rca*(1-t)*CA/ (CP+CA) em que Rcp = Rf + Bp*(Rm-Rf). Bp = Bu*(1+(1-t)*(CA/CP)) com CA e CP do projeto
No método de avaliação pelo desconto de fluxos de caixa líquido do acionista (FCFE – do inglês Free Cashflow to Equity), o objetivo é avaliar directamente o património
líquido da empresa.
Na avaliação do projeto na ótica do Investidor ou do Capital Próprio:
FCFEt = Result. Líquidot + Amortiz t - Investimento t (Cap Fixo e FMN) + Financiamento alheio t (CA) - Reembolsos Financiamento t.
Pressupostos Gerais
NOTA: Quando não se aplica Beta , colocar:
Um valor para o prémio de risco (pº) adequado ao projecto
Valide os pressupostos aqui indicados e ajuste-os de acordo com o seu projecto
Na maioria dos projetos considerar 0% e utilizar Não a perpetuidade mas sim o valor
residual o valor do Ativo Fixo não Amortizado e o Valor Residual do F Maneio no
último ano. VER Folha Avaliação em que existem as 2 Hipóteses.
Em vigor no ano base
Em função do tipo de
produtos e serviços
A definir em função da prática
da empresa e do sector
assim como da política a
prosseguir
IAPMEI 13
Empresa: Hostel & Bars Euros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Taxa de variação dos preços
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
71 990 73 430 74 898 76 396 77 924 79 483 81 072 82 694 84 348 86 035 87 755
Quantidades vendidas 71 990 73 430 74 898 76 396 77 924 79 483 81 072 82 694 84 348 86 035 87 755
Taxa de crescimento das unidades vendidas 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Preço Unitário 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
71 990 73 430 74 898 76 396 77 924 79 483 81 072 82 694 84 348 86 035 87 755
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
* Produtos / Familias de Produtos / Mercadorias
NOTA: Caso não tenha conhecimento das quantidades, colocar o valor das vendas na linha das "Quantidades Vendidas" e o valor 1 na linha do "Preço Unitário".
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
34 219 34 903 35 601 36 313 37 040 37 781 38 536 39 307 40 093 40 895 41 713
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
50 918 51 936 52 975 54 035 55 115 56 218 57 342 58 489 59 659 60 852 62 069
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
40 150 40 953 41 772 42 608 43 460 44 329 45 215 46 120 47 042 47 983 48 943
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
23 726 24 201 24 685 25 178 25 682 26 195 26 719 27 254 27 799 28 355 28 922
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
149 013 151 993 155 033 158 134 161 296 164 522 167 813 171 169 174 592 178 084 181 646
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
71 990 73 430 74 898 76 396 77 924 79 483 81 072 82 694 84 348 86 035 87 755
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
71 990 73 430 74 898 76 396 77 924 79 483 81 072 82 694 84 348 86 035 87 755
IVA VENDAS 23,0% 16 558 16 889 17 227 17 571 17 923 18 281 18 647 19 020 19 400 19 788 20 184
149 013 151 993 155 033 158 134 161 296 164 522 167 813 171 169 174 592 178 084 181 646
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
149 013 151 993 155 033 158 134 161 296 164 522 167 813 171 169 174 592 178 084 181 646
IVA PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS 6,0% 8 941 9 120 9 302 9 488 9 678 9 871 10 069 10 270 10 476 10 685 10 899
221 003 225 423 229 932 234 530 239 221 244 005 248 885 253 863 258 940 264 119 269 401
25 498 26 008 26 529 27 059 27 600 28 152 28 715 29 290 29 876 30 473 31 083
246 501 251 432 256 460 261 589 266 821 272 158 277 601 283 153 288 816 294 592 300 484
Perdas por imparidade 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reflete-se na Dívida de Clientes, no Fundo de Maneio, na Dem de resultados e no Balanço. ACONSELHA-SE NÃO UTILIZAR => meter 0%
VENDAS - EXPORTAÇÃO
TOTAL
TOTAL
Produto A *
Produto B *
Serviço D Quarto 2 pessoas
Serviço A
Serviço A Dormitório 10 pessoas
Serviço B Dormitório 6 pessoas
TOTAL VOLUME DE NEGÓCIOS
TOTAL
TOTAL VENDAS - EXPORTAÇÕES
TOTAL VENDAS
Serviço B
Serviço C
TOTAL VOLUME DE NEGÓCIOS + IVA
PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS - MERCADO NACIONAL
TOTAL VENDAS - MERCADO NACIONAL
TOTAL PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS-MERCADO NACIONAL
IVA
PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS - EXPORTAÇÕES
TOTAL PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS - EXPORTAÇÕES
TOTAL PRESTAÇÕES SERVIÇOS
Serviço C Dormitório 4 pessoas
Serviço D
Vendas + Prestações de Serviços
TOTAL
VENDAS - MERCADO NACIONAL
Produto A *
Produto B *
Produto C *
Produto D *
IAPMEI 2
EMPRESA:Hostel & BarEuros
CMVMCMargem
Bruta2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
MERCADO NACIONAL 35 995 36 715 37 449 38 198 38 962 39 741 40 536 41 347 42 174 43 017 43 878
Produto A * 50,00% 35 995 36 715 37 449 38 198 38 962 39 741 40 536 41 347 42 174 43 017 43 878
Produto B *
Produto C *
Produto D *
MERCADO EXTERNO
Produto A *
Produto B *
35 995 36 715 37 449 38 198 38 962 39 741 40 536 41 347 42 174 43 017 43 878
IVA 23% 8 279 8 444 8 613 8 786 8 961 9 141 9 323 9 510 9 700 9 894 10 092
44 274 45 159 46 063 46 984 47 923 48 882 49 860 50 857 51 874 52 911 53 970
NOTA: Mapa construído caso a caso:
a) Introduzir a Margem Bruta directamente, quando conhecida e passível de ser utilizada, ou efectuar a respectiva fórmula de cálculo;
b) Efectuar os cálculos auxiliares considerados necessários para alcançar a o nível de matéria-prima por unidade produzida e introduzir manualmente os valores;
c) Caso não seja possível alcançar o nível do consumo de matéria-prima por produto, introduzir o valor do custo total, após a realização dos respectivos cálculos auxiliares.
NOTA 2: Está disponível uma folha para cálculos auxiliares. Contém mapas para cálculo do CMVMC de projectos industriais.
CMVMC - Custo das Mercadorias Vendidas e Matérias Consumidas
TOTAL CMVMC
TOTAL CMVMC + IVA
IAPMEI 3
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Nº Meses 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Tx IVA CF CV Valor Mensal 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Subcontratos 23,0% 100,0%
Serviços especializados
Trabalhos especializados 23,0% 100,0%
Publicidade e propaganda 23,0% 100,0%
Vigilância e segurança 23,0% 100,0%
Honorários 23,0% 100,0%
Comissões 23,0% 100,0%
Conservação e reparação 23,0% 100,0% 1 250,0 15 000,00 15 300,00 15 606,00 15 918,12 16 236,48 16 561,21 16 892,44 17 230,29 17 574,89 17 926,39 18 284,92
Materiais
Ferramentas e utensilios de desgaste rápido 23,0% 100,0%
Livros e documentação técnica 23,0% 100,0%
Material de escritório 23,0% 100,0%
Artigos para oferta 23,0% 100,0%
Energia e fluidos
Electricidade 23,0% 100,0% 750,0 9 000,00 9 180,00 9 363,60 9 550,87 9 741,89 9 936,73 10 135,46 10 338,17 10 544,93 10 755,83 10 970,95
Combustíveis 23,0% 100,0%
Água 6,0% 100,0% 250,0 3 000,00 3 060,00 3 121,20 3 183,62 3 247,30 3 312,24 3 378,49 3 446,06 3 514,98 3 585,28 3 656,98
Deslocações, estadas e transportes
Deslocações e Estadas 23,0% 100,0%
Transportes de pessoal 23,0% 100,0%
Transportes de mercadorias 23,0% 100,0%
Serviços diversos
Rendas e alugueres 23,0% 100,0% 3 557,3 42 687,48 43 541,23 44 412,05 45 300,30 46 206,30 47 130,43 48 073,04 49 034,50 50 015,19 51 015,49 52 035,80
Comunicação 23,0% 100,0% 100,0 1 200,00 1 224,00 1 248,48 1 273,45 1 298,92 1 324,90 1 351,39 1 378,42 1 405,99 1 434,11 1 462,79
Seguros 100,0%
Royalties 23,0% 100,0% 1 407,3 16 888,14 17 225,90 17 570,42 17 921,83 18 280,27 18 645,87 19 018,79 19 399,16 19 787,15 20 182,89 20 586,55
Contencioso e notariado 23,0% 100,0% 150,0 1 800,00 1 836,00 1 872,72 1 910,17 1 948,38 1 987,35 2 027,09 2 067,63 2 108,99 2 151,17 2 194,19
Despesas de representação 23,0% 100,0%
Limpeza, higiene e conforto 23,0% 100,0% 250,0 3 000,00 3 060,00 3 121,20 3 183,62 3 247,30 3 312,24 3 378,49 3 446,06 3 514,98 3 585,28 3 656,98
Outros serviços 23,0% 100,0%
92 575,6 94 427,1 96 315,7 98 242,0 100 206,8 102 211,0 104 255,2 106 340,3 108 467,1 110 636,4 112 849,2
92 575,62 94 427,13 96 315,68 98 241,99 100 206,83 102 210,96 104 255,18 106 340,29 108 467,09 110 636,44 112 849,16
92 575,62 94 427,13 96 315,68 98 241,99 100 206,83 102 210,96 104 255,18 106 340,29 108 467,09 110 636,44 112 849,16
6 666,00 6 799,32 6 935,31 7 074,01 7 215,49 7 359,80 7 507,00 7 657,14 7 810,28 7 966,49 8 125,82
99 241,62 101 226,45 103 250,98 105 316,00 107 422,32 109 570,77 111 762,18 113 997,43 116 277,38 118 602,92 120 974,98
TOTAL FSE
FSE + IVA
FSE - Fornecimentos e Serviços Externos
TOTAL FSE
IVA
FSE - Custos Fixos
FSE - Custos Variáveis
IAPMEI 4
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Nº Meses 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Incremento Anual (Vencimentos + Sub. Almoço) 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Administração / Direcção
Administrativa Financeira
Comercial / Marketing
Produção / Operacional
Qualidade
Manutenção 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
Aprovisionamento
Investigação & Desenvolvimento
Outros
4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
Administração / Direcção
Administrativa Financeira
Comercial / Marketing
Produção / Operacional
Qualidade
Manutenção 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Aprovisionamento
Investigação & Desenvolvimento
Outros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Administração / Direcção
Administrativa Financeira
Comercial / Marketing
Produção / Operacional
Qualidade
Manutenção 900 918 936 955 974 994 1 014 1 034 1 054 1 076 1 097
Aprovisionamento
Investigação & Desenvolvimento
Outros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Administração / Direcção
Administrativa Financeira
Comercial / Marketing
Produção / Operacional
Qualidade
Manutenção 43 200 44 064 44 945 45 844 46 761 47 696 48 650 49 623 50 616 51 628 52 660
Aprovisionamento
Investigação & Desenvolvimento
Outros
43 200 44 064 44 945 45 844 46 761 47 696 48 650 49 623 50 616 51 628 52 660
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Segurança Social
Órgãos Sociais 23,75%
Pessoal 23,75% 10 260 10 465 10 675 10 888 11 106 11 328 11 554 11 785 12 021 12 262 12 507
Seguros Acidentes de Trabalho
Subsídio Alimentação (média menssal)
N.º meses subsidio alimentação (meses) 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Comissões & Prémios
Órgãos Sociais
Pessoal
Formação
Outros custos com pessoal
10 260 10 465 10 675 10 888 11 106 11 328 11 554 11 785 12 021 12 262 12 507
53 460 54 529 55 620 56 732 57 867 59 024 60 204 61 408 62 637 63 889 65 167
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Remunerações
Órgãos Sociais
Pessoal 43 200 44 064 44 945 45 844 46 761 47 696 48 650 49 623 50 616 51 628 52 660
Encargos sobre remunerações 10 260 10 465 10 675 10 888 11 106 11 328 11 554 11 785 12 021 12 262 12 507
Seguros Acidentes de Trabalho e doenças profissionais
Gastos de acção social
Outros gastos com pessoal
53 460 54 529 55 620 56 732 57 867 59 024 60 204 61 408 62 637 63 889 65 167
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Retenção SS Colaborador
Gerência / Administração 11,00%
Outro Pessoal 11,00% 4 752 4 847 4 944 5 043 5 144 5 247 5 351 5 459 5 568 5 679 5 793
Retenção IRS Colaborador 15,00% 6 480 6 610 6 742 6 877 7 014 7 154 7 297 7 443 7 592 7 744 7 899
11 232 11 457 11 686 11 920 12 158 12 401 12 649 12 902 13 160 13 423 13 692
Gastos com o Pessoal
TOTAL Retenções
Retenções Colaboradores
TOTAL GASTOS COM PESSOAL
QUADRO RESUMO
TOTAL OUTROS GASTOS
TOTAL GASTOS COM PESSOAL
Quadro de Pessoal (n.º pessoas)
TOTAL
Remuneração base mensal
Outros Gastos
Remuneração base anual - TOTAL Colaboradores
TOTAL
Quadro de Pessoal (n.º meses de trabalho)
IAPMEI 5
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Necessidades Fundo Maneio
Reserva Segurança Tesouraria 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000
Clientes 41 084 41 905 42 743 43 598 44 470 45 360 46 267 47 192 48 136 49 099 50 081
Inventários 5 999 6 119 6 242 6 366 6 494 6 624 6 756 6 891 7 029 7 170 7 313
Estado 150
72 233 73 024 73 985 74 965 75 964 76 983 78 023 79 083 80 165 81 268 82 394
Recursos Fundo Maneio
Fornecedores 23 919 24 398 24 886 25 383 25 891 26 409 26 937 27 476 28 025 28 586 29 157
Estado 1 791 4 518 4 608 4 701 4 795 4 890 4 988 5 088 5 190 5 294 5 399
25 710 28 916 29 494 30 084 30 685 31 299 31 925 32 564 33 215 33 879 34 557
Fundo Maneio Necessário 46 523 44 109 44 491 44 881 45 278 45 684 46 098 46 520 46 950 47 389 47 837
Investimento em Fundo de Maneio 46 523 -2 414 382 390 398 406 414 422 430 439 448
* A considerar caso seja necessário
Investimento em Fundo Maneio Necessário
TOTAL
TOTAL
*
*
*
IAPMEI 6
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Propriedades de investimento
Terrenos e recursos naturais
Edificios e Outras construções 87 311
Outras propriedades de investimento
87 311
Activos fixos tangíveis
Terrenos e Recursos Naturais
Edificios e Outras Construções
Equipamento Básico 48 500
Equipamento de Transporte
Equipamento Administrativo
Equipamentos biológicos
Outros activos fixos tangiveis
48 500
Activos Intangíveis
Goodwill
Projectos de desenvolvimento
Programas de computador
Propriedade industrial
Outros activos intangíveis
135 811
IVA 23% 11 155
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Propriedades de investimento
Terrenos e recursos naturais
Edificios e Outras construções 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311
Outras propriedades de investimento
87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311
Activos fixos tangíveis
Terrenos e Recursos Naturais
Edificios e Outras Construções
Equipamento Básico 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500
Equipamento de Transporte
Equipamento Administrativo
Equipamentos biológicos
Outros activos fixos tangiveis
48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500
Activos Intangíveis
Goodwill
Projectos de desenvolvimento
Programas de computador
Propriedade industrial
Outros activos intangíveis
135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811
Propriedades de investimento
Edificios e Outras construções 2,00%
Outras propriedades de investimento 10,00%
Activos fixos tangíveis
Edificios e Outras Construções 2,00%
Equipamento Básico 20,00%
Equipamento de Transporte 25,00%
Equipamento Administrativo 25,00%
Equipamentos biológicos 25,00%
Outros activos fixos tangiveis 25,00%
Activos Intangíveis
Projectos de desenvolvimento 33,333% * nota: se a taxa a utilizar for 33,33%, colocar mais uma casa decimal, considerando 33,333%
Programas de computador 33,333%
Propriedade industrial 33,333%
Outros activos intangíveis 33,333%
N.º meses actividade primeiro ano 12
11 446 11 446 11 446 11 446 11 446 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746
Investimento
Total Activos Intangíveis
Total Activos Fixos Tangíveis
Total propriedades de investimento
Investimento por ano
Valores Acumulados
Taxas de Depreciações e amortizações
Total Depreciações & Amortizações
Total Investimento
Total
Total propriedades de investimento
Total Activos Fixos Tangíveis
Total Activos Intangíveis
IAPMEI 7
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Investimento 182 334 -2 414 422 430 439 448
Margem de segurança
Necessidades de financiamento 182 300 -2 400 400 400 400 400
Fontes de Financiamento 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Meios Libertos 32 091 32 675 33 272 33 880 34 500 32 708 33 354 34 012 34 683 35 368 36 067
Capital 100 000,0
Outros instrumentos de capital (+/-)
Empréstimos de Sócios (+) ou Reembolsos a sócios (-)
Financiamento bancário e outras Inst. Crédito 50 000,0
Subsidios (+/-)
182 091 32 675 33 272 33 880 34 500 32 708 33 354 34 012 34 683 35 368 36 067
N.º de anos reembolso 15,00
Taxa de juro associada 1,93%
N.º anos de carência
2020
Capital em dívida (início período) 50 000 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000
Taxa de Juro 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2%
Juro Anual 965 965 901 836 772 708 643 579 515 450 386
Reembolso Anual 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333
Imposto Selo (0,4%) 4 4 4 3 3 3 3 2 2 2 2
Serviço da dívida 969 4 302 4 238 4 173 4 108 4 044 3 979 3 915 3 850 3 785 3 721
Valor em dívida 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2021
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em dívida
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2022
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em divida
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2023
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em dívida
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2024
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em dívida
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2025
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em dívida
Capital em dívida 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
Juros pagos com Imposto Selo incluído 969 969 904 840 775 710 646 581 517 452 388
Reembolso 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333
Financiamento
TOTAL
IAPMEI 8
Empresa: Hostel & Bar
Euros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Vendas e serviços prestados 221 003 225 423 229 932 234 530 239 221 244 005 248 885 253 863 258 940 264 119 269 401
Subsídios à Exploração
Ganhos/perdas imputados de subsidiárias, associadas e empreendimentos conjuntos
Variação nos inventários da produção
Trabalhos para a própria entidade
CMVMC 35 995 36 715 37 449 38 198 38 962 39 741 40 536 41 347 42 174 43 017 43 878
Fornecimento e serviços externos 92 576 94 427 96 316 98 242 100 207 102 211 104 255 106 340 108 467 110 636 112 849
Gastos com o pessoal 53 460 54 529 55 620 56 732 57 867 59 024 60 204 61 408 62 637 63 889 65 167
Imparidade de inventários (perdas/reversões)
Imparidade de dívidas a receber (perdas/reversões)
Provisões (aumentos/reduções)
Imparidade de investimentos não depreciáveis/amortizáveis (perdas/reversões)
Aumentos/reduções de justo valor
Outros rendimentos e ganhos
Outros gastos e perdas
EBITDA (Resultado antes depreciações, gastos financiamento e impostos) 38 972 39 752 40 547 41 358 42 185 43 029 43 890 44 767 45 663 46 576 47 507
Gastos/reversões de depreciação e amortização 11 446 11 446 11 446 11 446 11 446 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746
Imparidade de activos depreciáveis/amortizáveis (perdas/reversões)
EBIT (Resultado Operacional) 27 526 28 306 29 101 29 911 30 739 41 283 42 143 43 021 43 916 44 830 45 761
Juros e rendimentos similares obtidos
Juros e gastos similares suportados 969 969 904 840 775 710 646 581 517 452 388
RESULTADO ANTES DE IMPOSTOS 26 557 27 337 28 196 29 072 29 964 40 572 41 497 42 440 43 400 44 377 45 374
Imposto sobre o rendimento do período 6 639 6 834 7 049 7 268 7 491 10 143 10 374 10 610 10 850 11 094 11 343
RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO 19 918 20 503 21 147 21 804 22 473 30 429 31 123 31 830 32 550 33 283 34 030
Demonstração de Resultados Previsional
IAPMEI 9
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Meios Libertos do Projecto
Resultados Operacionais (EBIT) x (1-IRC) 20 645 21 229 21 825 22 434 23 054 30 962 31 608 32 266 32 937 33 622 34 321
Depreciações e amortizações 11 446 11 446 11 446 11 446 11 446 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746
Provisões do exercício
32 091 32 675 33 272 33 880 34 500 32 708 33 354 34 012 34 683 35 368 36 067
Investim./Desinvest. em Fundo Maneio
Fundo de Maneio -46 523 2 414 -382 -390 -398 -406 -414 -422 -430 -439 -448
CASH FLOW de Exploração -14 432 35 089 32 890 33 490 34 103 32 303 32 940 33 590 34 253 34 929 35 619
Investim./Desinvest. em Capital Fixo
Capital Fixo -135 811
Free cash-flow -150 243 35 089 32 890 33 490 34 103 32 303 32 940 33 590 34 253 34 929 35 619
CASH FLOW acumulado -150 243 -115 153 -82 264 -48 774 -14 671 17 631 50 571 84 162 118 415 153 344 188 963
Mapa de Cash Flows Operacionais
IAPMEI 10
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Meios Libertos Brutos 38 972 39 752 40 547 41 358 42 185 43 029 43 890 44 767 45 663 46 576 47 507
Capital Social (entrada de fundos) 100 000
Outros instrumentos de capital
Empréstimos Obtidos 50 000
Desinvest. em Capital Fixo
Desinvest. em FMN 2 414
Proveitos Financeiros
188 972 42 166 40 547 41 358 42 185 43 029 43 890 44 767 45 663 46 576 47 507
Inv. Capital Fixo 135 811
Inv Fundo de Maneio 46 523 382 390 398 406 414 422 430 439 448
Imposto sobre os Lucros 6 639 6 834 7 049 7 268 7 491 10 143 10 374 10 610 10 850 11 094
Pagamento de Dividendos
Reembolso de Empréstimos 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333
Encargos Financeiros 969 969 904 840 775 710 646 581 517 452 388
183 303 10 942 11 454 11 612 11 774 11 940 14 536 14 711 14 890 15 074 15 263
5 670 31 224 29 093 29 746 30 411 31 089 29 354 30 056 30 772 31 501 32 244
5 670 36 894 65 987 95 733 126 144 157 232 186 586 216 642 247 414 278 916 311 160
5 670 36 894 65 987 95 733 126 144 157 232 186 586 216 642 247 414 278 916 311 160
Soma Controlo
Aplicações / Empréstimo Curto Prazo
Saldo de Tesouraria Acumulado
Total das Aplicações
Saldo de Tesouraria Anual
Plano de Financiamento
APLICAÇÕES DE FUNDOS
ORIGENS DE FUNDOS
Total das Origens
Acerto do modelo
IAPMEI 11
Empresa: Hostel & Bar
Euros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Activo Não Corrente 124 365 112 918 101 472 90 026 78 580 76 834 75 087 73 341 71 595 69 849 68 102
Activos fixos tangíveis 38 800 29 100 19 400 9 700
Propriedades de investimento 85 565 83 818 82 072 80 326 78 580 76 834 75 087 73 341 71 595 69 849 68 102
Activos Intangíveis
Investimentos financeiros
Activo corrente 77 903 109 919 139 972 170 697 202 108 234 215 264 609 295 726 327 579 360 184 393 554
Inventários 5 999 6 119 6 242 6 366 6 494 6 624 6 756 6 891 7 029 7 170 7 313
Clientes 41 084 41 905 42 743 43 598 44 470 45 360 46 267 47 192 48 136 49 099 50 081
Estado e Outros Entes Públicos 150
Accionistas/sócios
Outras contas a receber
Diferimentos
Caixa e depósitos bancários 30 670 61 894 90 987 120 733 151 144 182 232 211 586 241 642 272 414 303 916 336 160
202 268 222 837 241 444 260 723 280 687 311 049 339 696 369 067 399 174 430 033 461 656
Capital realizado 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000
Acções (quotas próprias)
Outros instrumentos de capital próprio
Reservas 19 918 40 421 61 568 83 372 105 844 136 273 167 397 199 226 231 776 265 059
Excedentes de revalorização
Outras variações no capital próprio
Resultado líquido do período 19 918 20 503 21 147 21 804 22 473 30 429 31 123 31 830 32 550 33 283 34 030
119 918 140 421 161 568 183 372 205 844 236 273 267 397 299 226 331 776 365 059 399 089
Passivo não corrente 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
Provisões
Financiamentos obtidos 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
Outras Contas a pagar
Passivo corrente 32 350 35 750 36 543 37 352 38 176 41 442 42 300 43 174 44 065 44 974 45 900
Fornecedores 23 919 24 398 24 886 25 383 25 891 26 409 26 937 27 476 28 025 28 586 29 157
Estado e Outros Entes Públicos 8 430 11 352 11 657 11 968 12 285 15 033 15 363 15 698 16 040 16 388 16 743
Accionistas/sócios
Financiamentos Obtidos
Outras contas a pagar
82 350 82 416 79 876 77 352 74 843 74 776 72 300 69 840 67 398 64 974 62 567
202 268 222 837 241 444 260 723 280 687 311 049 339 696 369 067 399 174 430 033 461 656TOTAL PASSIVO + CAPITAIS PRÓPRIOS
TOTAL DO CAPITAL PRÓPRIO
Balanço Previsional
ACTIVO
TOTAL ACTIVO
CAPITAL PRÓPRIO
PASSIVO
TOTAL PASSIVO
IAPMEI 12
Empresa: Hostel & Bar
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Free Cash Flow to Firm -150 243 35 089 32 890 33 490 34 103 32 303 32 940 33 590 34 253 34 929 472 921
Taxa de atualização Ru = RF+Bu*(Rm-Rf) 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53%
Factor de actualização 1,00 1,095 1,200 1,314 1,439 1,577 1,727 1,892 2,072 2,269 -
Fluxos actualizados -150 243 32 035 27 413 25 484 23 692 20 488 19 074 17 757 16 532 15 391 208 383
Fuxos atualizados acumulados -150 243 -118 208 -90 794 -65 310 -41 618 -21 130 -2 056 15 701 32 233 47 624 256 007
Valor Actual Líquido (VAL) 256 007
Taxa Interna de Rentibilidade 27,57%
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Free Cash Flow to Firm -150 243 35 089 32 890 33 490 34 103 32 303 32 940 33 590 34 253 34 929 481 859
WACC 8,51% 8,66% 8,80% 8,91% 9,01% 9,10% 9,18% 9,25% 9,30% 9,35% 9,39%
Factor de actualização 1 1,087 1,182 1,288 1,404 1,531 1,672 1,826 1,996 2,183 -
Fluxos actualizados -150 243 32 292 27 820 26 011 24 298 21 095 19 702 18 390 17 157 15 999 220 716
Fuxos atualizados acumulados -150 243 -117 951 -90 131 -64 121 -39 823 -18 728 975 19 365 36 522 52 522 273 238
Valor Actual Líquido (VAL) 273 238
Taxa Interna de Rentibilidade 27,70%
Cálculo do WACC 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Passivo Remunerado 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
Capital Próprio 119 918 140 421 161 568 183 372 205 844 236 273 267 397 299 226 331 776 365 059 399 089
TOTAL 169 918 187 087 204 901 223 372 242 511 269 607 297 397 325 893 355 109 385 059 415 756
% Passivo remunerado 29,43% 24,94% 21,15% 17,91% 15,12% 12,36% 10,09% 8,18% 6,57% 5,19% 4,01%
% Capital Próprio 70,57% 75,06% 78,85% 82,09% 84,88% 87,64% 89,91% 91,82% 93,43% 94,81% 95,99%
Beta p = Bu * (1+(1-t)*CA/CP) 0,89265 0,84949 0,81678 0,79125 0,77085 0,75195 0,73722 0,72545 0,71587 0,70794 0,70130
Custo
Custo Financiamento 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93%
Custo financiamento com efeito fiscal 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45%
Custo Capital Rcp = Rf+Bp*(Rm-Rf) 11,45% 11,06% 10,77% 10,54% 10,35% 10,18% 10,05% 9,94% 9,86% 9,79% 9,73%
Custo ponderado 8,51% 8,66% 8,80% 8,91% 9,01% 9,10% 9,18% 9,25% 9,30% 9,35% 9,39%
Avaliação do Projecto / Empresa
Na perspectiva do Projecto Pré-Financiamento = 100% CP
Na perspectiva do Projecto Pós-Financiamento
TABELA A3
Cenário Pessimista
Empresa: Hostel & Bar
Unidade monetária Euros
Ano inicial do projeto (Ano 0) 2020 = ano em que inicia o investimento e poderá ou não haver exploração
meses
Prazo médio de Recebimento (dias) / (meses) 60 2,0
Prazo médio de Pagamento (dias) / (meses) 60 2,0
Prazo médio de Stockagem (dias) / (meses) 60 2,0
Prazo de pagamento de IVA (trim = 4; mensal =12) 4 4 = trim; 1 = mensal
Taxa de IVA - Vendas 23,00%
Taxa de IVA - Prestação Serviços 6,00%
Taxa de IVA - CMVMC 23,00%
Taxa de IVA - FSE 23,00%
Taxa de IVA - Investimento 23,00%
Taxa de Segurança Social - entidade - órgãos sociais 23,75%
Taxa de Segurança Social - entidade - colaboradores 23,75%
Taxa de Segurança Social - pessoal - órgãos sociais 11,00%
Taxa de Segurança Social - pessoal - colaboradores 11,00%
Taxa média de IRS 15,00% A definir em fução do Lei e do valor dos rendimentos do trabalho.
Taxa de IRC 25,00% Definido por Lei - ter em conta Localização e condições específicas da atividade
Taxa de Aplicações Financeiras Curto Prazo 0,00%
Taxa de juro de empréstimo Curto Prazo 3,35%
Taxa de juro de empréstimo ML Prazo 1,93%
Taxa de juro de ativos sem risco - Rf (Obrig Tesouro) 0,40%
Prémio de risco de mercado = (Rm*-Rf) ou pº 9,02%
Beta U de empresas de referência 68,00%
Taxa de crescimento dos cash flows na perpetuidade 0,02
* Rendimento esperado de mercado (entenda-se mercado acionista de referência)
Métodos de avaliação considerados:
Free Cash Flow to Firm
3. Na análise na Ótica do Investidor (Free Cash Flow to Equity)
Em linhas gerais, o método dos fluxos de caixa descontados consiste em estimar-se os fluxos de caixa futuros da empresa e trazê-los a valor presente por uma determinada
taxa de desconto (WACC). Por outras palavras - o valor de uma empresa = Valor presente (atual) dos fluxos FCFF (fluxo de caixa líquido para a firma, do inglês Free Cash
Flow to Firm). FCFF = CFL = EBITx(1-t)+Amortiz -Investimento (Capital Fixo - Fundo de Maneio Necessário).
Na ótica do Investidor o Valor = Valor da Empresa - Dívida Financeira Líquida de Ativos Financeiros.
AVALIAÇÃO DO PROJETO: FCFF = CFL = EBITx(1-t)+Amortiz -Investimento (Capital Fixo - Fundo de Maneio Necessário) + valor residual investim (ano n)1. Na análise do projeto ou pré-financiamento em que se ignora a forma de financiamento o que é = 100% Cap Próprio) a tx de utilização R = Rf + Bu*(Rm - Rf). 2. Na análise pós-financiamento, considerando os efeitos do capital alheio refletidos na taxa de utilização ,
utiliza-se o wacc (cmpcp) = Rcp*CP /(CP+CA)+ Rca*(1-t)*CA/ (CP+CA) em que Rcp = Rf + Bp*(Rm-Rf). Bp = Bu*(1+(1-t)*(CA/CP)) com CA e CP do projeto
No método de avaliação pelo desconto de fluxos de caixa líquido do acionista (FCFE – do inglês Free Cashflow to Equity), o objetivo é avaliar directamente o património
líquido da empresa.
Na avaliação do projeto na ótica do Investidor ou do Capital Próprio:
FCFEt = Result. Líquidot + Amortiz t - Investimento t (Cap Fixo e FMN) + Financiamento alheio t (CA) - Reembolsos Financiamento t.
Pressupostos Gerais
NOTA: Quando não se aplica Beta , colocar:
Um valor para o prémio de risco (pº) adequado ao projecto
Valide os pressupostos aqui indicados e ajuste-os de acordo com o seu projecto
Na maioria dos projetos considerar 0% e utilizar Não a perpetuidade mas sim o valor
residual o valor do Ativo Fixo não Amortizado e o Valor Residual do F Maneio no
último ano. VER Folha Avaliação em que existem as 2 Hipóteses.
Em vigor no ano base
Em função do tipo de
produtos e serviços
A definir em função da prática
da empresa e do sector
assim como da política a
prosseguir
Ver condições de mercado e
risco da empresa na ótica
bancári
Beta = 100% se não conhcer ou não utilizar empresa de referência
IAPMEI 13
Empresa: Hostel & Bars Euros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Taxa de variação dos preços
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
43 194 44 058 44 939 45 838 46 755 47 690 48 643 49 616 50 609 51 621 52 653
Quantidades vendidas 43 194 44 058 44 939 45 838 46 755 47 690 48 643 49 616 50 609 51 621 52 653
Taxa de crescimento das unidades vendidas 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Preço Unitário 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
43 194 44 058 44 939 45 838 46 755 47 690 48 643 49 616 50 609 51 621 52 653
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
* Produtos / Familias de Produtos / Mercadorias
NOTA: Caso não tenha conhecimento das quantidades, colocar o valor das vendas na linha das "Quantidades Vendidas" e o valor 1 na linha do "Preço Unitário".
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
15 969 16 288 16 614 16 946 17 285 17 631 17 984 18 343 18 710 19 084 19 466
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
23 543 24 014 24 494 24 984 25 484 25 993 26 513 27 044 27 584 28 136 28 699
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
18 250 18 615 18 987 19 367 19 754 20 149 20 552 20 964 21 383 21 810 22 247
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
10 951 11 170 11 393 11 621 11 854 12 091 12 333 12 579 12 831 13 087 13 349
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
68 713 70 087 71 489 72 919 74 377 75 865 77 382 78 930 80 508 82 118 83 761
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
43 194 44 058 44 939 45 838 46 755 47 690 48 643 49 616 50 609 51 621 52 653
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
43 194 44 058 44 939 45 838 46 755 47 690 48 643 49 616 50 609 51 621 52 653
IVA VENDAS 23,0% 9 935 10 133 10 336 10 543 10 754 10 969 11 188 11 412 11 640 11 873 12 110
68 713 70 087 71 489 72 919 74 377 75 865 77 382 78 930 80 508 82 118 83 761
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
68 713 70 087 71 489 72 919 74 377 75 865 77 382 78 930 80 508 82 118 83 761
IVA PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS 6,0% 4 123 4 205 4 289 4 375 4 463 4 552 4 643 4 736 4 830 4 927 5 026
111 907 114 145 116 428 118 757 121 132 123 554 126 025 128 546 131 117 133 739 136 414
14 057 14 339 14 625 14 918 15 216 15 521 15 831 16 148 16 470 16 800 17 136
125 964 128 484 131 053 133 674 136 348 139 075 141 856 144 694 147 587 150 539 153 550
Perdas por imparidade 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reflete-se na Dívida de Clientes, no Fundo de Maneio, na Dem de resultados e no Balanço. ACONSELHA-SE NÃO UTILIZAR => meter 0%
Vendas + Prestações de Serviços
TOTAL
VENDAS - MERCADO NACIONAL
Produto A *
Produto B *
Produto C *
Produto D *
TOTAL VOLUME DE NEGÓCIOS + IVA
PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS - MERCADO NACIONAL
TOTAL VENDAS - MERCADO NACIONAL
TOTAL PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS-MERCADO NACIONAL
IVA
PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS - EXPORTAÇÕES
TOTAL PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS - EXPORTAÇÕES
TOTAL PRESTAÇÕES SERVIÇOS
Serviço C Dormitório 4 pessoas
Serviço D
Serviço A
Serviço A Dormitório 10 pessoas
Serviço B Dormitório 6 pessoas
TOTAL VOLUME DE NEGÓCIOS
TOTAL
TOTAL VENDAS - EXPORTAÇÕES
TOTAL VENDAS
Serviço B
Serviço C
VENDAS - EXPORTAÇÃO
TOTAL
TOTAL
Produto A *
Produto B *
Serviço D Quarto 2 pessoas
IAPMEI 2
EMPRESA:Hostel & BarEuros
CMVMCMargem
Bruta2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
MERCADO NACIONAL 21 597 22 029 22 470 22 919 23 377 23 845 24 322 24 808 25 304 25 810 26 327
Produto A * 50,00% 21 597 22 029 22 470 22 919 23 377 23 845 24 322 24 808 25 304 25 810 26 327
Produto B *
Produto C *
Produto D *
MERCADO EXTERNO
Produto A *
Produto B *
21 597 22 029 22 470 22 919 23 377 23 845 24 322 24 808 25 304 25 810 26 327
IVA 23% 4 967 5 067 5 168 5 271 5 377 5 484 5 594 5 706 5 820 5 936 6 055
26 564 27 096 27 638 28 190 28 754 29 329 29 916 30 514 31 124 31 747 32 382
NOTA: Mapa construído caso a caso:
a) Introduzir a Margem Bruta directamente, quando conhecida e passível de ser utilizada, ou efectuar a respectiva fórmula de cálculo;
b) Efectuar os cálculos auxiliares considerados necessários para alcançar a o nível de matéria-prima por unidade produzida e introduzir manualmente os valores;
c) Caso não seja possível alcançar o nível do consumo de matéria-prima por produto, introduzir o valor do custo total, após a realização dos respectivos cálculos auxiliares.
NOTA 2: Está disponível uma folha para cálculos auxiliares. Contém mapas para cálculo do CMVMC de projectos industriais.
CMVMC - Custo das Mercadorias Vendidas e Matérias Consumidas
TOTAL CMVMC
TOTAL CMVMC + IVA
IAPMEI 3
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Nº Meses 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Tx IVA CF CV Valor Mensal 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Subcontratos 23,0% 100,0%
Serviços especializados
Trabalhos especializados 23,0% 100,0%
Publicidade e propaganda 23,0% 100,0%
Vigilância e segurança 23,0% 100,0%
Honorários 23,0% 100,0%
Comissões 23,0% 100,0%
Conservação e reparação 23,0% 100,0% 1 250,0 15 000,00 15 300,00 15 606,00 15 918,12 16 236,48 16 561,21 16 892,44 17 230,29 17 574,89 17 926,39 18 284,92
Materiais
Ferramentas e utensilios de desgaste rápido 23,0% 100,0%
Livros e documentação técnica 23,0% 100,0%
Material de escritório 23,0% 100,0%
Artigos para oferta 23,0% 100,0%
Energia e fluidos
Electricidade 23,0% 100,0% 750,0 9 000,00 9 180,00 9 363,60 9 550,87 9 741,89 9 936,73 10 135,46 10 338,17 10 544,93 10 755,83 10 970,95
Combustíveis 23,0% 100,0%
Água 6,0% 100,0% 250,0 3 000,00 3 060,00 3 121,20 3 183,62 3 247,30 3 312,24 3 378,49 3 446,06 3 514,98 3 585,28 3 656,98
Deslocações, estadas e transportes
Deslocações e Estadas 23,0% 100,0%
Transportes de pessoal 23,0% 100,0%
Transportes de mercadorias 23,0% 100,0%
Serviços diversos
Rendas e alugueres 23,0% 100,0% 3 557,3 42 687,48 43 541,23 44 412,05 45 300,30 46 206,30 47 130,43 48 073,04 49 034,50 50 015,19 51 015,49 52 035,80
Comunicação 23,0% 100,0% 100,0 1 200,00 1 224,00 1 248,48 1 273,45 1 298,92 1 324,90 1 351,39 1 378,42 1 405,99 1 434,11 1 462,79
Seguros 100,0%
Royalties 23,0% 100,0% 649,0 7 787,47 7 943,22 8 102,09 8 264,13 8 429,41 8 598,00 8 769,96 8 945,36 9 124,27 9 306,75 9 492,89
Contencioso e notariado 23,0% 100,0% 150,0 1 800,00 1 836,00 1 872,72 1 910,17 1 948,38 1 987,35 2 027,09 2 067,63 2 108,99 2 151,17 2 194,19
Despesas de representação 23,0% 100,0%
Limpeza, higiene e conforto 23,0% 100,0% 250,0 3 000,00 3 060,00 3 121,20 3 183,62 3 247,30 3 312,24 3 378,49 3 446,06 3 514,98 3 585,28 3 656,98
Outros serviços 23,0% 100,0%
83 475,0 85 144,5 86 847,3 88 584,3 90 356,0 92 163,1 94 006,4 95 886,5 97 804,2 99 760,3 101 755,5
83 474,95 85 144,45 86 847,34 88 584,29 90 355,97 92 163,09 94 006,36 95 886,48 97 804,21 99 760,30 101 755,50
83 474,95 85 144,45 86 847,34 88 584,29 90 355,97 92 163,09 94 006,36 95 886,48 97 804,21 99 760,30 101 755,50
6 666,00 6 799,32 6 935,31 7 074,01 7 215,49 7 359,80 7 507,00 7 657,14 7 810,28 7 966,49 8 125,82
90 140,95 91 943,77 93 782,65 95 658,30 97 571,47 99 522,90 101 513,35 103 543,62 105 614,49 107 726,78 109 881,32
TOTAL FSE
FSE + IVA
FSE - Fornecimentos e Serviços Externos
TOTAL FSE
IVA
FSE - Custos Fixos
FSE - Custos Variáveis
IAPMEI 4
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Nº Meses 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Incremento Anual (Vencimentos + Sub. Almoço) 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Administração / Direcção
Administrativa Financeira
Comercial / Marketing
Produção / Operacional
Qualidade
Manutenção 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
Aprovisionamento
Investigação & Desenvolvimento
Outros
4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
Administração / Direcção
Administrativa Financeira
Comercial / Marketing
Produção / Operacional
Qualidade
Manutenção 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Aprovisionamento
Investigação & Desenvolvimento
Outros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Administração / Direcção
Administrativa Financeira
Comercial / Marketing
Produção / Operacional
Qualidade
Manutenção 900 918 936 955 974 994 1 014 1 034 1 054 1 076 1 097
Aprovisionamento
Investigação & Desenvolvimento
Outros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Administração / Direcção
Administrativa Financeira
Comercial / Marketing
Produção / Operacional
Qualidade
Manutenção 43 200 44 064 44 945 45 844 46 761 47 696 48 650 49 623 50 616 51 628 52 660
Aprovisionamento
Investigação & Desenvolvimento
Outros
43 200 44 064 44 945 45 844 46 761 47 696 48 650 49 623 50 616 51 628 52 660
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Segurança Social
Órgãos Sociais 23,75%
Pessoal 23,75% 10 260 10 465 10 675 10 888 11 106 11 328 11 554 11 785 12 021 12 262 12 507
Seguros Acidentes de Trabalho
Subsídio Alimentação (média menssal)
N.º meses subsidio alimentação (meses) 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Comissões & Prémios
Órgãos Sociais
Pessoal
Formação
Outros custos com pessoal
10 260 10 465 10 675 10 888 11 106 11 328 11 554 11 785 12 021 12 262 12 507
53 460 54 529 55 620 56 732 57 867 59 024 60 204 61 408 62 637 63 889 65 167
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Remunerações
Órgãos Sociais
Pessoal 43 200 44 064 44 945 45 844 46 761 47 696 48 650 49 623 50 616 51 628 52 660
Encargos sobre remunerações 10 260 10 465 10 675 10 888 11 106 11 328 11 554 11 785 12 021 12 262 12 507
Seguros Acidentes de Trabalho e doenças profissionais
Gastos de acção social
Outros gastos com pessoal
53 460 54 529 55 620 56 732 57 867 59 024 60 204 61 408 62 637 63 889 65 167
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Retenção SS Colaborador
Gerência / Administração 11,00%
Outro Pessoal 11,00% 4 752 4 847 4 944 5 043 5 144 5 247 5 351 5 459 5 568 5 679 5 793
Retenção IRS Colaborador 15,00% 6 480 6 610 6 742 6 877 7 014 7 154 7 297 7 443 7 592 7 744 7 899
11 232 11 457 11 686 11 920 12 158 12 401 12 649 12 902 13 160 13 423 13 692
TOTAL GASTOS COM PESSOAL
Quadro de Pessoal (n.º pessoas)
TOTAL
Remuneração base mensal
Outros Gastos
Remuneração base anual - TOTAL Colaboradores
TOTAL
Quadro de Pessoal (n.º meses de trabalho)
Gastos com o Pessoal
TOTAL Retenções
Retenções Colaboradores
TOTAL GASTOS COM PESSOAL
QUADRO RESUMO
TOTAL OUTROS GASTOS
IAPMEI 5
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Necessidades Fundo Maneio
Reserva Segurança Tesouraria 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000
Clientes 20 994 21 414 21 842 22 279 22 725 23 179 23 643 24 116 24 598 25 090 25 592
Inventários 3 600 3 671 3 745 3 820 3 896 3 974 4 054 4 135 4 217 4 302 4 388
Estado 2 183
51 776 50 085 50 587 51 099 51 621 52 153 52 696 53 250 53 815 54 392 54 979
Recursos Fundo Maneio
Fornecedores 19 451 19 840 20 237 20 641 21 054 21 475 21 905 22 343 22 790 23 246 23 711
Estado 1 791 2 445 2 494 2 544 2 595 2 647 2 699 2 753 2 808 2 865 2 922
21 242 22 285 22 731 23 185 23 649 24 122 24 604 25 096 25 598 26 110 26 632
Fundo Maneio Necessário 30 534 27 801 27 857 27 914 27 972 28 031 28 092 28 154 28 217 28 281 28 347
Investimento em Fundo de Maneio 30 534 -2 734 56 57 58 59 61 62 63 64 66
* A considerar caso seja necessário
Investimento em Fundo Maneio Necessário
TOTAL
TOTAL
*
*
*
IAPMEI 6
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Propriedades de investimento
Terrenos e recursos naturais
Edificios e Outras construções 87 311
Outras propriedades de investimento
87 311
Activos fixos tangíveis
Terrenos e Recursos Naturais
Edificios e Outras Construções
Equipamento Básico 48 500
Equipamento de Transporte
Equipamento Administrativo
Equipamentos biológicos
Outros activos fixos tangiveis
48 500
Activos Intangíveis
Goodwill
Projectos de desenvolvimento
Programas de computador
Propriedade industrial
Outros activos intangíveis
135 811
IVA 23% 11 155
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Propriedades de investimento
Terrenos e recursos naturais
Edificios e Outras construções 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311
Outras propriedades de investimento
87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311
Activos fixos tangíveis
Terrenos e Recursos Naturais
Edificios e Outras Construções
Equipamento Básico 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500
Equipamento de Transporte
Equipamento Administrativo
Equipamentos biológicos
Outros activos fixos tangiveis
48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500
Activos Intangíveis
Goodwill
Projectos de desenvolvimento
Programas de computador
Propriedade industrial
Outros activos intangíveis
135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811
Propriedades de investimento
Edificios e Outras construções 2,00%
Outras propriedades de investimento 10,00%
Activos fixos tangíveis
Edificios e Outras Construções 2,00%
Equipamento Básico 20,00%
Equipamento de Transporte 25,00%
Equipamento Administrativo 25,00%
Equipamentos biológicos 25,00%
Outros activos fixos tangiveis 25,00%
Activos Intangíveis
Projectos de desenvolvimento 33,333% * nota: se a taxa a utilizar for 33,33%, colocar mais uma casa decimal, considerando 33,333%
Programas de computador 33,333%
Propriedade industrial 33,333%
Outros activos intangíveis 33,333%
N.º meses actividade primeiro ano 12
11 446 11 446 11 446 11 446 11 446 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746Total Depreciações & Amortizações
Total Investimento
Total
Total propriedades de investimento
Total Activos Fixos Tangíveis
Total Activos Intangíveis
Investimento
Total Activos Intangíveis
Total Activos Fixos Tangíveis
Total propriedades de investimento
Investimento por ano
Valores Acumulados
Taxas de Depreciações e amortizações
IAPMEI 7
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Investimento 166 345 -2 734 62 63 64 66
Margem de segurança
Necessidades de financiamento 166 300 -2 700 100 100 100 100
Fontes de Financiamento 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Meios Libertos
Capital 100 000,0
Outros instrumentos de capital (+/-)
Empréstimos de Sócios (+) ou Reembolsos a sócios (-)
Financiamento bancário e outras Inst. Crédito 50 000,0
Subsidios (+/-)
150 000
N.º de anos reembolso 15,00
Taxa de juro associada 1,93%
N.º anos de carência
2020
Capital em dívida (início período) 50 000 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000
Taxa de Juro 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2%
Juro Anual 965 965 901 836 772 708 643 579 515 450 386
Reembolso Anual 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333
Imposto Selo (0,4%) 4 4 4 3 3 3 3 2 2 2 2
Serviço da dívida 969 4 302 4 238 4 173 4 108 4 044 3 979 3 915 3 850 3 785 3 721
Valor em dívida 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2021
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em dívida
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2022
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em divida
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2023
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em dívida
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2024
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em dívida
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2025
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em dívida
Capital em dívida 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
Juros pagos com Imposto Selo incluído 969 969 904 840 775 710 646 581 517 452 388
Reembolso 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333
Financiamento
TOTAL
IAPMEI 8
Empresa: Hostel & Bar
Euros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Vendas e serviços prestados 111 907 114 145 116 428 118 757 121 132 123 554 126 025 128 546 131 117 133 739 136 414
Subsídios à Exploração
Ganhos/perdas imputados de subsidiárias, associadas e empreendimentos conjuntos
Variação nos inventários da produção
Trabalhos para a própria entidade
CMVMC 21 597 22 029 22 470 22 919 23 377 23 845 24 322 24 808 25 304 25 810 26 327
Fornecimento e serviços externos 83 475 85 144 86 847 88 584 90 356 92 163 94 006 95 886 97 804 99 760 101 756
Gastos com o pessoal 53 460 54 529 55 620 56 732 57 867 59 024 60 204 61 408 62 637 63 889 65 167
Imparidade de inventários (perdas/reversões)
Imparidade de dívidas a receber (perdas/reversões)
Provisões (aumentos/reduções)
Imparidade de investimentos não depreciáveis/amortizáveis (perdas/reversões)
Aumentos/reduções de justo valor
Outros rendimentos e ganhos
Outros gastos e perdas
EBITDA (Resultado antes depreciações, gastos financiamento e impostos) -46 625 -47 557 -48 509 -49 479 -50 468 -51 478 -52 507 -53 557 -54 628 -55 721 -56 835
Gastos/reversões de depreciação e amortização 11 446 11 446 11 446 11 446 11 446 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746
Imparidade de activos depreciáveis/amortizáveis (perdas/reversões)
EBIT (Resultado Operacional) -58 071 -59 004 -59 955 -60 925 -61 915 -53 224 -54 253 -55 303 -56 375 -57 467 -58 581
Juros e rendimentos similares obtidos
Juros e gastos similares suportados 3 186 4 967 6 873 8 878 10 987 13 204 15 534 17 981 20 550 23 247 26 075
RESULTADO ANTES DE IMPOSTOS -61 258 -63 971 -66 827 -69 803 -72 901 -66 428 -69 787 -73 284 -76 925 -80 714 -84 657
Imposto sobre o rendimento do período
RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO -61 258 -63 971 -66 827 -69 803 -72 901 -66 428 -69 787 -73 284 -76 925 -80 714 -84 657
-61 258 -125 228 -192 056 -268 981 -349 695
Demonstração de Resultados Previsional
IAPMEI 9
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Meios Libertos do Projecto
Resultados Operacionais (EBIT) x (1-IRC) -43 553 -44 253 -44 966 -45 694 -46 436 -39 918 -40 690 -41 477 -42 281 -43 100 -43 936
Depreciações e amortizações 11 446 11 446 11 446 11 446 11 446 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746
Provisões do exercício
-32 107 -32 807 -33 520 -34 248 -34 990 -38 172 -38 944 -39 731 -40 535 -41 354 -42 190
Investim./Desinvest. em Fundo Maneio
Fundo de Maneio -30 534 2 734 -56 -57 -58 -59 -61 -62 -63 -64 -66
CASH FLOW de Exploração -62 642 -30 073 -33 576 -34 305 -35 048 -38 231 -39 004 -39 793 -40 598 -41 418 -42 256
Investim./Desinvest. em Capital Fixo
Capital Fixo -135 811
Free cash-flow -198 452 -30 073 -33 576 -34 305 -35 048 -38 231 -39 004 -39 793 -40 598 -41 418 -42 256
CASH FLOW acumulado -198 452 -228 525 -262 101 -296 406 -331 454 -369 685 -408 689 -448 482 -489 080 -530 498 -572 754
Mapa de Cash Flows Operacionais
IAPMEI 10
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Meios Libertos Brutos -46 625 -47 557 -48 509 -49 479 -50 468 -51 478 -52 507 -53 557 -54 628 -55 721 -56 835
Capital Social (entrada de fundos) 100 000
Outros instrumentos de capital
Empréstimos Obtidos 50 000
Desinvest. em Capital Fixo
Desinvest. em FMN 2 734
Proveitos Financeiros
103 375 -44 824 -48 509 -49 479 -50 468 -51 478 -52 507 -53 557 -54 628 -55 721 -56 835
Inv. Capital Fixo 135 811
Inv Fundo de Maneio 30 534 56 57 58 59 61 62 63 64 66
Imposto sobre os Lucros
Pagamento de Dividendos
Reembolso de Empréstimos 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333
Encargos Financeiros 3 186 4 967 6 873 8 878 10 987 13 204 15 534 17 981 20 550 23 247 26 075
169 532 8 300 10 262 12 268 14 378 16 597 18 928 21 376 23 947 26 644 29 474
-66 157 -53 124 -58 770 -61 747 -64 847 -68 074 -71 435 -74 933 -78 575 -82 365 -86 309
-66 157 -119 281 -178 051 -239 798 -304 645 -372 720 -444 154 -519 088 -597 663 -680 028 -766 338
-66 157 -119 281 -178 051 -239 798 -304 645 -372 720 -444 154 -519 088 -597 663 -680 028 -766 338
Soma Controlo
Aplicações / Empréstimo Curto Prazo
Saldo de Tesouraria Acumulado
Total das Aplicações
Saldo de Tesouraria Anual
Plano de Financiamento
APLICAÇÕES DE FUNDOS
ORIGENS DE FUNDOS
Total das Origens
Acerto do modelo
IAPMEI 11
Empresa: Hostel & Bar
Euros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Activo Não Corrente 124 365 112 918 101 472 90 026 78 580 76 834 75 087 73 341 71 595 69 849 68 102
Activos fixos tangíveis 38 800 29 100 19 400 9 700
Propriedades de investimento 85 565 83 818 82 072 80 326 78 580 76 834 75 087 73 341 71 595 69 849 68 102
Activos Intangíveis
Investimentos financeiros
Activo corrente 51 776 50 085 50 587 51 099 51 621 52 153 52 696 53 250 53 815 54 392 54 979
Inventários 3 600 3 671 3 745 3 820 3 896 3 974 4 054 4 135 4 217 4 302 4 388
Clientes 20 994 21 414 21 842 22 279 22 725 23 179 23 643 24 116 24 598 25 090 25 592
Estado e Outros Entes Públicos 2 183
Accionistas/sócios
Outras contas a receber
Diferimentos
Caixa e depósitos bancários 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000
176 141 163 004 152 059 141 125 130 201 128 987 127 784 126 591 125 410 124 240 123 082
Capital realizado 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000
Acções (quotas próprias)
Outros instrumentos de capital próprio
Reservas -61 258 -125 228 -192 056 -261 859 -334 760 -401 188 -470 975 -544 259 -621 184 -701 898
Excedentes de revalorização
Outras variações no capital próprio
Resultado líquido do período -61 258 -63 971 -66 827 -69 803 -72 901 -66 428 -69 787 -73 284 -76 925 -80 714 -84 657
38 742 -25 228 -92 056 -161 859 -234 760 -301 188 -370 975 -444 259 -521 184 -601 898 -686 555
Passivo não corrente 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
Provisões
Financiamentos obtidos 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
Outras Contas a pagar
Passivo corrente 87 399 141 566 200 782 262 984 328 294 396 841 468 759 544 184 623 261 706 138 792 970
Fornecedores 19 451 19 840 20 237 20 641 21 054 21 475 21 905 22 343 22 790 23 246 23 711
Estado e Outros Entes Públicos 1 791 2 445 2 494 2 544 2 595 2 647 2 699 2 753 2 808 2 865 2 922
Accionistas/sócios
Financiamentos Obtidos 66 157 119 281 178 051 239 798 304 645 372 720 444 154 519 088 597 663 680 028 766 338
Outras contas a pagar
137 399 188 232 244 115 302 984 364 961 430 175 498 759 570 851 646 595 726 138 809 637
176 141 163 004 152 059 141 125 130 201 128 987 127 784 126 591 125 410 124 240 123 082TOTAL PASSIVO + CAPITAIS PRÓPRIOS
TOTAL DO CAPITAL PRÓPRIO
Balanço Previsional
ACTIVO
TOTAL ACTIVO
CAPITAL PRÓPRIO
PASSIVO
TOTAL PASSIVO
IAPMEI 12
Empresa: Hostel & Bar
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Free Cash Flow to Firm -198 452 -30 073 -33 576 -34 305 -35 048 -38 231 -39 004 -39 793 -40 598 -41 418 -560 779
Taxa de atualização Ru = RF+Bu*(Rm-Rf) 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53%
Factor de actualização 1,00 1,095 1,200 1,314 1,439 1,577 1,727 1,892 2,072 2,269 -
Fluxos actualizados -198 452 -27 455 -27 985 -26 104 -24 349 -24 248 -22 585 -21 037 -19 594 -18 250 -247 096
Fuxos atualizados acumulados -198 452 -225 908 -253 893 -279 998 -304 346 -328 594 -351 180 -372 216 -391 810 -410 061 -657 156
Valor Actual Líquido (VAL) -657 156
Taxa Interna de Rentibilidade #NÚM!
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Free Cash Flow to Firm -198 452 -30 073 -33 576 -34 305 -35 048 -38 231 -39 004 -39 793 -40 598 -41 418 203 443
WACC 6,92% 5,42% 3,57% 1,26% -1,63% -3,96% -6,49% -9,21% -12,15% -15,33% -18,77%
Factor de actualização 1 1,054 1,092 1,106 1,088 1,044 0,977 0,887 0,779 0,660 -
Fluxos actualizados -198 452 -28 526 -30 752 -31 028 -32 226 -36 604 -39 934 -44 875 -52 117 -62 800 308 467
Fuxos atualizados acumulados -198 452 -226 978 -257 730 -288 758 -320 984 -357 588 -397 522 -442 396 -494 513 -557 313 -248 846
Valor Actual Líquido (VAL) -248 846
Taxa Interna de Rentibilidade -15,19%
Cálculo do WACC 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Passivo Remunerado 116 157 165 947 221 385 279 798 341 312 406 053 474 154 545 754 620 996 700 028 783 004
Capital Próprio 38 742 -25 228 -92 056 -161 859 -234 760 -301 188 -370 975 -444 259 -521 184 -601 898 -686 555
TOTAL 154 899 140 719 129 329 117 940 106 552 104 865 103 179 101 495 99 812 98 130 96 449
% Passivo remunerado 74,99% 117,93% 171,18% 237,24% 320,32% 387,21% 459,54% 537,72% 622,17% 713,37% 811,83%
% Capital Próprio 25,01% -17,93% -71,18% -137,24% -220,32% -287,21% -359,54% -437,72% -522,17% -613,37% -711,83%
Beta p = Bu * (1+(1-t)*CA/CP) 2,20907 -2,67468 -0,54650 -0,20162 -0,06148 -0,00757 0,02815 0,05349 0,07233 0,08685 0,09835
Custo
Custo Financiamento 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93%
Custo financiamento com efeito fiscal 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45%
Custo Capital Rcp = Rf+Bp*(Rm-Rf) 23,33% -20,73% -1,53% 1,58% 2,85% 3,33% 3,65% 3,88% 4,05% 4,18% 4,29%
Custo ponderado 6,92% 5,42% 3,57% 1,26% -1,63% -3,96% -6,49% -9,21% -12,15% -15,33% -18,77%
Avaliação do Projecto / Empresa
Na perspectiva do Projecto Pré-Financiamento = 100% CP
Na perspectiva do Projecto Pós-Financiamento
TABELA A4
Cenário Otimista
Empresa: Hostel & Bar
Unidade monetária Euros
Ano inicial do projeto (Ano 0) 2020 = ano em que inicia o investimento e poderá ou não haver exploração
meses
Prazo médio de Recebimento (dias) / (meses) 60 2,0
Prazo médio de Pagamento (dias) / (meses) 60 2,0
Prazo médio de Stockagem (dias) / (meses) 60 2,0
Prazo de pagamento de IVA (trim = 4; mensal =12) 4 4 = trim; 1 = mensal
Taxa de IVA - Vendas 23,00%
Taxa de IVA - Prestação Serviços 6,00%
Taxa de IVA - CMVMC 23,00%
Taxa de IVA - FSE 23,00%
Taxa de IVA - Investimento 23,00%
Taxa de Segurança Social - entidade - órgãos sociais 23,75%
Taxa de Segurança Social - entidade - colaboradores 23,75%
Taxa de Segurança Social - pessoal - órgãos sociais 11,00%
Taxa de Segurança Social - pessoal - colaboradores 11,00%
Taxa média de IRS 15,00% A definir em fução do Lei e do valor dos rendimentos do trabalho.
Taxa de IRC 25,00% Definido por Lei - ter em conta Localização e condições específicas da atividade
Taxa de Aplicações Financeiras Curto Prazo 0,00%
Taxa de juro de empréstimo Curto Prazo 3,35%
Taxa de juro de empréstimo ML Prazo 1,93%
Taxa de juro de ativos sem risco - Rf (Obrig Tesouro) 0,40%
Prémio de risco de mercado = (Rm*-Rf) ou pº 9,02%
Beta U de empresas de referência 68,00%
Taxa de crescimento dos cash flows na perpetuidade 0,02
* Rendimento esperado de mercado (entenda-se mercado acionista de referência)
Métodos de avaliação considerados:
Free Cash Flow to Firm
3. Na análise na Ótica do Investidor (Free Cash Flow to Equity)
Em linhas gerais, o método dos fluxos de caixa descontados consiste em estimar-se os fluxos de caixa futuros da empresa e trazê-los a valor presente por uma determinada
taxa de desconto (WACC). Por outras palavras - o valor de uma empresa = Valor presente (atual) dos fluxos FCFF (fluxo de caixa líquido para a firma, do inglês Free Cash
Flow to Firm). FCFF = CFL = EBITx(1-t)+Amortiz -Investimento (Capital Fixo - Fundo de Maneio Necessário).
Na ótica do Investidor o Valor = Valor da Empresa - Dívida Financeira Líquida de Ativos Financeiros.
AVALIAÇÃO DO PROJETO: FCFF = CFL = EBITx(1-t)+Amortiz -Investimento (Capital Fixo - Fundo de Maneio Necessário) + valor residual investim (ano n)1. Na análise do projeto ou pré-financiamento em que se ignora a forma de financiamento o que é = 100% Cap Próprio) a tx de utilização R = Rf + Bu*(Rm - Rf). 2. Na análise pós-financiamento, considerando os efeitos do capital alheio refletidos na taxa de utilização ,
utiliza-se o wacc (cmpcp) = Rcp*CP /(CP+CA)+ Rca*(1-t)*CA/ (CP+CA) em que Rcp = Rf + Bp*(Rm-Rf). Bp = Bu*(1+(1-t)*(CA/CP)) com CA e CP do projeto
No método de avaliação pelo desconto de fluxos de caixa líquido do acionista (FCFE – do inglês Free Cashflow to Equity), o objetivo é avaliar directamente o património
líquido da empresa.
Na avaliação do projeto na ótica do Investidor ou do Capital Próprio:
FCFEt = Result. Líquidot + Amortiz t - Investimento t (Cap Fixo e FMN) + Financiamento alheio t (CA) - Reembolsos Financiamento t.
Pressupostos Gerais
NOTA: Quando não se aplica Beta , colocar:
Um valor para o prémio de risco (pº) adequado ao projecto
Valide os pressupostos aqui indicados e ajuste-os de acordo com o seu projecto
Na maioria dos projetos considerar 0% e utilizar Não a perpetuidade mas sim o valor
residual o valor do Ativo Fixo não Amortizado e o Valor Residual do F Maneio no
último ano. VER Folha Avaliação em que existem as 2 Hipóteses.
Em vigor no ano base
Em função do tipo de
produtos e serviços
A definir em função da prática
da empresa e do sector
assim como da política a
prosseguir
Ver condições de mercado e
risco da empresa na ótica
bancári
Beta = 100% se não conhcer ou não utilizar empresa de referência
IAPMEI 13
Empresa: Hostel & Bars Euros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Taxa de variação dos preços
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
100 786 102 802 104 858 106 955 109 094 111 276 113 501 115 771 118 087 120 449 122 858
Quantidades vendidas 100 786 102 802 104 858 106 955 109 094 111 276 113 501 115 771 118 087 120 449 122 858
Taxa de crescimento das unidades vendidas 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Preço Unitário 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
100 786 102 802 104 858 106 955 109 094 111 276 113 501 115 771 118 087 120 449 122 858
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantidades vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento das unidades vendidas
Preço Unitário 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
* Produtos / Familias de Produtos / Mercadorias
NOTA: Caso não tenha conhecimento das quantidades, colocar o valor das vendas na linha das "Quantidades Vendidas" e o valor 1 na linha do "Preço Unitário".
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
47 906 48 864 49 841 50 838 51 855 52 892 53 950 55 029 56 130 57 252 58 397
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
70 628 72 041 73 481 74 951 76 450 77 979 79 539 81 129 82 752 84 407 86 095
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
54 750 55 845 56 962 58 101 59 263 60 448 61 657 62 891 64 148 65 431 66 740
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
32 851 33 508 34 178 34 862 35 559 36 270 36 996 37 735 38 490 39 260 40 045
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
206 135 210 258 214 463 218 752 223 127 227 590 232 141 236 784 241 520 246 350 251 277
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de crescimento
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
100 786 102 802 104 858 106 955 109 094 111 276 113 501 115 771 118 087 120 449 122 858
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
100 786 102 802 104 858 106 955 109 094 111 276 113 501 115 771 118 087 120 449 122 858
IVA VENDAS 23,0% 23 181 23 644 24 117 24 600 25 092 25 593 26 105 26 627 27 160 27 703 28 257
206 135 210 258 214 463 218 752 223 127 227 590 232 141 236 784 241 520 246 350 251 277
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
206 135 210 258 214 463 218 752 223 127 227 590 232 141 236 784 241 520 246 350 251 277
IVA PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS 6,0% 12 368 12 615 12 868 13 125 13 388 13 655 13 928 14 207 14 491 14 781 15 077
306 921 313 059 319 321 325 707 332 221 338 866 345 643 352 556 359 607 366 799 374 135
35 549 36 260 36 985 37 725 38 479 39 249 40 034 40 834 41 651 42 484 43 334
342 470 349 319 356 306 363 432 370 700 378 114 385 677 393 390 401 258 409 283 417 469
Perdas por imparidade 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Reflete-se na Dívida de Clientes, no Fundo de Maneio, na Dem de resultados e no Balanço. ACONSELHA-SE NÃO UTILIZAR => meter 0%
Vendas + Prestações de Serviços
TOTAL
VENDAS - MERCADO NACIONAL
Produto A *
Produto B *
Produto C *
Produto D *
TOTAL VOLUME DE NEGÓCIOS + IVA
PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS - MERCADO NACIONAL
TOTAL VENDAS - MERCADO NACIONAL
TOTAL PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS-MERCADO NACIONAL
IVA
PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS - EXPORTAÇÕES
TOTAL PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS - EXPORTAÇÕES
TOTAL PRESTAÇÕES SERVIÇOS
Serviço C Dormitório 4 pessoas
Serviço D
Serviço A
Serviço A Dormitório 10 pessoas
Serviço B Dormitório 6 pessoas
TOTAL VOLUME DE NEGÓCIOS
TOTAL
TOTAL VENDAS - EXPORTAÇÕES
TOTAL VENDAS
Serviço B
Serviço C
VENDAS - EXPORTAÇÃO
TOTAL
TOTAL
Produto A *
Produto B *
Serviço D Quarto 2 pessoas
IAPMEI 2
EMPRESA:Hostel & BarEuros
CMVMCMargem
Bruta2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
MERCADO NACIONAL 50 393 51 401 52 429 53 477 54 547 55 638 56 751 57 886 59 043 60 224 61 429
Produto A * 50,00% 50 393 51 401 52 429 53 477 54 547 55 638 56 751 57 886 59 043 60 224 61 429
Produto B *
Produto C *
Produto D *
MERCADO EXTERNO
Produto A *
Produto B *
50 393 51 401 52 429 53 477 54 547 55 638 56 751 57 886 59 043 60 224 61 429
IVA 23% 11 590 11 822 12 059 12 300 12 546 12 797 13 053 13 314 13 580 13 852 14 129
61 983 63 223 64 488 65 777 67 093 68 435 69 803 71 199 72 623 74 076 75 557
NOTA: Mapa construído caso a caso:
a) Introduzir a Margem Bruta directamente, quando conhecida e passível de ser utilizada, ou efectuar a respectiva fórmula de cálculo;
b) Efectuar os cálculos auxiliares considerados necessários para alcançar a o nível de matéria-prima por unidade produzida e introduzir manualmente os valores;
c) Caso não seja possível alcançar o nível do consumo de matéria-prima por produto, introduzir o valor do custo total, após a realização dos respectivos cálculos auxiliares.
NOTA 2: Está disponível uma folha para cálculos auxiliares. Contém mapas para cálculo do CMVMC de projectos industriais.
CMVMC - Custo das Mercadorias Vendidas e Matérias Consumidas
TOTAL CMVMC
TOTAL CMVMC + IVA
IAPMEI 3
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Nº Meses 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Taxa de crescimento 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Tx IVA CF CV Valor Mensal 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Subcontratos 23,0% 100,0%
Serviços especializados
Trabalhos especializados 23,0% 100,0%
Publicidade e propaganda 23,0% 100,0%
Vigilância e segurança 23,0% 100,0%
Honorários 23,0% 100,0%
Comissões 23,0% 100,0%
Conservação e reparação 23,0% 100,0% 1 250,0 15 000,00 15 300,00 15 606,00 15 918,12 16 236,48 16 561,21 16 892,44 17 230,29 17 574,89 17 926,39 18 284,92
Materiais
Ferramentas e utensilios de desgaste rápido 23,0% 100,0%
Livros e documentação técnica 23,0% 100,0%
Material de escritório 23,0% 100,0%
Artigos para oferta 23,0% 100,0%
Energia e fluidos
Electricidade 23,0% 100,0% 750,0 9 000,00 9 180,00 9 363,60 9 550,87 9 741,89 9 936,73 10 135,46 10 338,17 10 544,93 10 755,83 10 970,95
Combustíveis 23,0% 100,0%
Água 6,0% 100,0% 250,0 3 000,00 3 060,00 3 121,20 3 183,62 3 247,30 3 312,24 3 378,49 3 446,06 3 514,98 3 585,28 3 656,98
Deslocações, estadas e transportes
Deslocações e Estadas 23,0% 100,0%
Transportes de pessoal 23,0% 100,0%
Transportes de mercadorias 23,0% 100,0%
Serviços diversos
Rendas e alugueres 23,0% 100,0% 3 557,3 42 687,48 43 541,23 44 412,05 45 300,30 46 206,30 47 130,43 48 073,04 49 034,50 50 015,19 51 015,49 52 035,80
Comunicação 23,0% 100,0% 100,0 1 200,00 1 224,00 1 248,48 1 273,45 1 298,92 1 324,90 1 351,39 1 378,42 1 405,99 1 434,11 1 462,79
Seguros 100,0%
Royalties 23,0% 100,0% 1 946,8 23 361,97 23 829,21 24 305,79 24 791,91 25 287,74 25 793,50 26 309,37 26 835,56 27 372,27 27 919,71 28 478,11
Contencioso e notariado 23,0% 100,0% 150,0 1 800,00 1 836,00 1 872,72 1 910,17 1 948,38 1 987,35 2 027,09 2 067,63 2 108,99 2 151,17 2 194,19
Despesas de representação 23,0% 100,0%
Limpeza, higiene e conforto 23,0% 100,0% 250,0 3 000,00 3 060,00 3 121,20 3 183,62 3 247,30 3 312,24 3 378,49 3 446,06 3 514,98 3 585,28 3 656,98
Outros serviços 23,0% 100,0%
99 049,4 101 030,4 103 051,0 105 112,1 107 214,3 109 358,6 111 545,8 113 776,7 116 052,2 118 373,3 120 740,7
99 049,45 101 030,44 103 051,04 105 112,07 107 214,31 109 358,59 111 545,76 113 776,68 116 052,21 118 373,26 120 740,72
99 049,45 101 030,44 103 051,04 105 112,07 107 214,31 109 358,59 111 545,76 113 776,68 116 052,21 118 373,26 120 740,72
6 666,00 6 799,32 6 935,31 7 074,01 7 215,49 7 359,80 7 507,00 7 657,14 7 810,28 7 966,49 8 125,82
105 715,45 107 829,76 109 986,35 112 186,08 114 429,80 116 718,40 119 052,76 121 433,82 123 862,49 126 339,74 128 866,54
TOTAL FSE
FSE + IVA
FSE - Fornecimentos e Serviços Externos
TOTAL FSE
IVA
FSE - Custos Fixos
FSE - Custos Variáveis
IAPMEI 4
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Nº Meses 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Incremento Anual (Vencimentos + Sub. Almoço) 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Administração / Direcção
Administrativa Financeira
Comercial / Marketing
Produção / Operacional
Qualidade
Manutenção 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
Aprovisionamento
Investigação & Desenvolvimento
Outros
4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
Administração / Direcção
Administrativa Financeira
Comercial / Marketing
Produção / Operacional
Qualidade
Manutenção 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Aprovisionamento
Investigação & Desenvolvimento
Outros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Administração / Direcção
Administrativa Financeira
Comercial / Marketing
Produção / Operacional
Qualidade
Manutenção 900 918 936 955 974 994 1 014 1 034 1 054 1 076 1 097
Aprovisionamento
Investigação & Desenvolvimento
Outros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Administração / Direcção
Administrativa Financeira
Comercial / Marketing
Produção / Operacional
Qualidade
Manutenção 43 200 44 064 44 945 45 844 46 761 47 696 48 650 49 623 50 616 51 628 52 660
Aprovisionamento
Investigação & Desenvolvimento
Outros
43 200 44 064 44 945 45 844 46 761 47 696 48 650 49 623 50 616 51 628 52 660
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Segurança Social
Órgãos Sociais 23,75%
Pessoal 23,75% 10 260 10 465 10 675 10 888 11 106 11 328 11 554 11 785 12 021 12 262 12 507
Seguros Acidentes de Trabalho
Subsídio Alimentação (média menssal)
N.º meses subsidio alimentação (meses) 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Comissões & Prémios
Órgãos Sociais
Pessoal
Formação
Outros custos com pessoal
10 260 10 465 10 675 10 888 11 106 11 328 11 554 11 785 12 021 12 262 12 507
53 460 54 529 55 620 56 732 57 867 59 024 60 204 61 408 62 637 63 889 65 167
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Remunerações
Órgãos Sociais
Pessoal 43 200 44 064 44 945 45 844 46 761 47 696 48 650 49 623 50 616 51 628 52 660
Encargos sobre remunerações 10 260 10 465 10 675 10 888 11 106 11 328 11 554 11 785 12 021 12 262 12 507
Seguros Acidentes de Trabalho e doenças profissionais
Gastos de acção social
Outros gastos com pessoal
53 460 54 529 55 620 56 732 57 867 59 024 60 204 61 408 62 637 63 889 65 167
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Retenção SS Colaborador
Gerência / Administração 11,00%
Outro Pessoal 11,00% 4 752 4 847 4 944 5 043 5 144 5 247 5 351 5 459 5 568 5 679 5 793
Retenção IRS Colaborador 15,00% 6 480 6 610 6 742 6 877 7 014 7 154 7 297 7 443 7 592 7 744 7 899
11 232 11 457 11 686 11 920 12 158 12 401 12 649 12 902 13 160 13 423 13 692
TOTAL GASTOS COM PESSOAL
Quadro de Pessoal (n.º pessoas)
TOTAL
Remuneração base mensal
Outros Gastos
Remuneração base anual - TOTAL Colaboradores
TOTAL
Quadro de Pessoal (n.º meses de trabalho)
Gastos com o Pessoal
TOTAL Retenções
Retenções Colaboradores
TOTAL GASTOS COM PESSOAL
QUADRO RESUMO
TOTAL OUTROS GASTOS
IAPMEI 5
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Necessidades Fundo Maneio
Reserva Segurança Tesouraria 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000
Clientes 57 078 58 220 59 384 60 572 61 783 63 019 64 279 65 565 66 876 68 214 69 578
Inventários 8 399 8 567 8 738 8 913 9 091 9 273 9 458 9 648 9 841 10 037 10 238
Estado
90 477 91 787 93 122 94 485 95 875 97 292 98 738 100 213 101 717 103 251 104 816
Recursos Fundo Maneio
Fornecedores 27 950 28 509 29 079 29 661 30 254 30 859 31 476 32 106 32 748 33 403 34 071
Estado 3 325 6 236 6 361 6 488 6 618 6 750 6 885 7 023 7 164 7 307 7 453
31 275 34 745 35 440 36 149 36 872 37 609 38 362 39 129 39 911 40 710 41 524
Fundo Maneio Necessário 59 202 57 041 57 682 58 336 59 003 59 683 60 376 61 084 61 806 62 542 63 293
Investimento em Fundo de Maneio 59 202 -2 160 641 654 667 680 694 708 722 736 751
* A considerar caso seja necessário
Investimento em Fundo Maneio Necessário
TOTAL
TOTAL
*
*
*
IAPMEI 6
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Propriedades de investimento
Terrenos e recursos naturais
Edificios e Outras construções 87 311
Outras propriedades de investimento
87 311
Activos fixos tangíveis
Terrenos e Recursos Naturais
Edificios e Outras Construções
Equipamento Básico 48 500
Equipamento de Transporte
Equipamento Administrativo
Equipamentos biológicos
Outros activos fixos tangiveis
48 500
Activos Intangíveis
Goodwill
Projectos de desenvolvimento
Programas de computador
Propriedade industrial
Outros activos intangíveis
135 811
IVA 23% 11 155
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Propriedades de investimento
Terrenos e recursos naturais
Edificios e Outras construções 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311
Outras propriedades de investimento
87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311 87 311
Activos fixos tangíveis
Terrenos e Recursos Naturais
Edificios e Outras Construções
Equipamento Básico 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500
Equipamento de Transporte
Equipamento Administrativo
Equipamentos biológicos
Outros activos fixos tangiveis
48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500 48 500
Activos Intangíveis
Goodwill
Projectos de desenvolvimento
Programas de computador
Propriedade industrial
Outros activos intangíveis
135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811 135 811
Propriedades de investimento
Edificios e Outras construções 2,00%
Outras propriedades de investimento 10,00%
Activos fixos tangíveis
Edificios e Outras Construções 2,00%
Equipamento Básico 20,00%
Equipamento de Transporte 25,00%
Equipamento Administrativo 25,00%
Equipamentos biológicos 25,00%
Outros activos fixos tangiveis 25,00%
Activos Intangíveis
Projectos de desenvolvimento 33,333% * nota: se a taxa a utilizar for 33,33%, colocar mais uma casa decimal, considerando 33,333%
Programas de computador 33,333%
Propriedade industrial 33,333%
Outros activos intangíveis 33,333%
N.º meses actividade primeiro ano 12
11 446 11 446 11 446 11 446 11 446 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746Total Depreciações & Amortizações
Total Investimento
Total
Total propriedades de investimento
Total Activos Fixos Tangíveis
Total Activos Intangíveis
Investimento
Total Activos Intangíveis
Total Activos Fixos Tangíveis
Total propriedades de investimento
Investimento por ano
Valores Acumulados
Taxas de Depreciações e amortizações
IAPMEI 7
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Investimento 195 013 -2 160 708 722 736 751
Margem de segurança
Necessidades de financiamento 195 000 -2 200 700 700 700 800
Fontes de Financiamento 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Meios Libertos 80 875 82 436 84 027 85 650 87 306 86 570 88 293 90 050 91 842 93 671 95 535
Capital 100 000,0
Outros instrumentos de capital (+/-)
Empréstimos de Sócios (+) ou Reembolsos a sócios (-)
Financiamento bancário e outras Inst. Crédito 50 000,0
Subsidios (+/-)
230 875 82 436 84 027 85 650 87 306 86 570 88 293 90 050 91 842 93 671 95 535
N.º de anos reembolso 15,00
Taxa de juro associada 1,93%
N.º anos de carência
2020
Capital em dívida (início período) 50 000 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000
Taxa de Juro 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2%
Juro Anual 965 965 901 836 772 708 643 579 515 450 386
Reembolso Anual 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333
Imposto Selo (0,4%) 4 4 4 3 3 3 3 2 2 2 2
Serviço da dívida 969 4 302 4 238 4 173 4 108 4 044 3 979 3 915 3 850 3 785 3 721
Valor em dívida 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2021
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em dívida
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2022
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em divida
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2023
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em dívida
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2024
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em dívida
N.º de anos reembolso
Taxa de juro associada
N.º anos de carência
2025
Capital em dívida (início período)
Taxa de Juro
Juro Anual
Reembolso Anual
Imposto Selo (0,4%)
Serviço da dívida
Valor em dívida
Capital em dívida 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
Juros pagos com Imposto Selo incluído 969 969 904 840 775 710 646 581 517 452 388
Reembolso 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333
Financiamento
TOTAL
IAPMEI 8
Empresa: Hostel & Bar
Euros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Vendas e serviços prestados 306 921 313 059 319 321 325 707 332 221 338 866 345 643 352 556 359 607 366 799 374 135
Subsídios à Exploração
Ganhos/perdas imputados de subsidiárias, associadas e empreendimentos conjuntos
Variação nos inventários da produção
Trabalhos para a própria entidade
CMVMC 50 393 51 401 52 429 53 477 54 547 55 638 56 751 57 886 59 043 60 224 61 429
Fornecimento e serviços externos 99 049 101 030 103 051 105 112 107 214 109 359 111 546 113 777 116 052 118 373 120 741
Gastos com o pessoal 53 460 54 529 55 620 56 732 57 867 59 024 60 204 61 408 62 637 63 889 65 167
Imparidade de inventários (perdas/reversões)
Imparidade de dívidas a receber (perdas/reversões)
Provisões (aumentos/reduções)
Imparidade de investimentos não depreciáveis/amortizáveis (perdas/reversões)
Aumentos/reduções de justo valor
Outros rendimentos e ganhos
Outros gastos e perdas
EBITDA (Resultado antes depreciações, gastos financiamento e impostos) 104 019 106 099 108 221 110 385 112 593 114 845 117 142 119 485 121 875 124 312 126 798
Gastos/reversões de depreciação e amortização 11 446 11 446 11 446 11 446 11 446 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746
Imparidade de activos depreciáveis/amortizáveis (perdas/reversões)
EBIT (Resultado Operacional) 92 572 94 653 96 775 98 939 101 147 113 099 115 396 117 739 120 128 122 566 125 052
Juros e rendimentos similares obtidos
Juros e gastos similares suportados 969 969 904 840 775 710 646 581 517 452 388
RESULTADO ANTES DE IMPOSTOS 91 603 93 684 95 870 98 099 100 372 112 388 114 750 117 158 119 612 122 114 124 665
Imposto sobre o rendimento do período 22 901 23 421 23 968 24 525 25 093 28 097 28 688 29 289 29 903 30 528 31 166
RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO 68 703 70 263 71 903 73 574 75 279 84 291 86 063 87 868 89 709 91 585 93 498
Demonstração de Resultados Previsional
IAPMEI 9
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Meios Libertos do Projecto
Resultados Operacionais (EBIT) x (1-IRC) 69 429 70 990 72 581 74 204 75 860 84 824 86 547 88 304 90 096 91 924 93 789
Depreciações e amortizações 11 446 11 446 11 446 11 446 11 446 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746 1 746
Provisões do exercício
80 875 82 436 84 027 85 650 87 306 86 570 88 293 90 050 91 842 93 671 95 535
Investim./Desinvest. em Fundo Maneio
Fundo de Maneio -59 202 2 160 -641 -654 -667 -680 -694 -708 -722 -736 -751
CASH FLOW de Exploração 21 674 84 596 83 386 84 997 86 640 85 890 87 600 89 343 91 121 92 934 94 784
Investim./Desinvest. em Capital Fixo
Capital Fixo -135 811
Free cash-flow -114 137 84 596 83 386 84 997 86 640 85 890 87 600 89 343 91 121 92 934 94 784
CASH FLOW acumulado -114 137 -29 541 53 845 138 842 225 482 311 372 398 971 488 314 579 435 672 369 767 154
Mapa de Cash Flows Operacionais
IAPMEI 10
Empresa: Hostel & BarEuros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Meios Libertos Brutos 104 019 106 099 108 221 110 385 112 593 114 845 117 142 119 485 121 875 124 312 126 798
Capital Social (entrada de fundos) 100 000
Outros instrumentos de capital
Empréstimos Obtidos 50 000
Desinvest. em Capital Fixo
Desinvest. em FMN 2 160
Proveitos Financeiros
254 019 108 259 108 221 110 385 112 593 114 845 117 142 119 485 121 875 124 312 126 798
Inv. Capital Fixo 135 811
Inv Fundo de Maneio 59 202 641 654 667 680 694 708 722 736 751
Imposto sobre os Lucros 22 901 23 421 23 968 24 525 25 093 28 097 28 688 29 289 29 903 30 528
Pagamento de Dividendos
Reembolso de Empréstimos 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333 3 333
Encargos Financeiros 969 969 904 840 775 710 646 581 517 452 388
195 982 27 203 28 299 28 794 29 300 29 817 32 770 33 310 33 861 34 424 35 000
58 037 81 056 79 922 81 591 83 293 85 028 84 372 86 175 88 013 89 888 91 798
58 037 139 093 219 015 300 606 383 899 468 927 553 299 639 474 727 488 817 375 909 174
58 037 139 093 219 015 300 606 383 899 468 927 553 299 639 474 727 488 817 375 909 174
Soma Controlo
Aplicações / Empréstimo Curto Prazo
Saldo de Tesouraria Acumulado
Total das Aplicações
Saldo de Tesouraria Anual
Plano de Financiamento
APLICAÇÕES DE FUNDOS
ORIGENS DE FUNDOS
Total das Origens
Acerto do modelo
IAPMEI 11
Empresa: Hostel & Bar
Euros
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Activo Não Corrente 124 365 112 918 101 472 90 026 78 580 76 834 75 087 73 341 71 595 69 849 68 102
Activos fixos tangíveis 38 800 29 100 19 400 9 700
Propriedades de investimento 85 565 83 818 82 072 80 326 78 580 76 834 75 087 73 341 71 595 69 849 68 102
Activos Intangíveis
Investimentos financeiros
Activo corrente 148 514 230 880 312 137 395 090 479 773 566 219 652 037 739 687 829 205 920 627 1 013 990
Inventários 8 399 8 567 8 738 8 913 9 091 9 273 9 458 9 648 9 841 10 037 10 238
Clientes 57 078 58 220 59 384 60 572 61 783 63 019 64 279 65 565 66 876 68 214 69 578
Estado e Outros Entes Públicos
Accionistas/sócios
Outras contas a receber
Diferimentos
Caixa e depósitos bancários 83 037 164 093 244 015 325 606 408 899 493 927 578 299 664 474 752 488 842 375 934 174
272 879 343 798 413 609 485 116 558 353 643 052 727 124 813 028 900 800 990 475 1 082 092
Capital realizado 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000 100 000
Acções (quotas próprias)
Outros instrumentos de capital próprio
Reservas 68 703 138 965 210 868 284 443 359 721 444 013 530 075 617 943 707 652 799 237
Excedentes de revalorização
Outras variações no capital próprio
Resultado líquido do período 68 703 70 263 71 903 73 574 75 279 84 291 86 063 87 868 89 709 91 585 93 498
168 703 238 965 310 868 384 443 459 721 544 013 630 075 717 943 807 652 899 237 992 736
Passivo não corrente 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
Provisões
Financiamentos obtidos 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
Outras Contas a pagar
Passivo corrente 54 176 58 166 59 408 60 674 61 965 65 706 67 049 68 418 69 814 71 238 72 690
Fornecedores 27 950 28 509 29 079 29 661 30 254 30 859 31 476 32 106 32 748 33 403 34 071
Estado e Outros Entes Públicos 26 226 29 657 30 329 31 013 31 711 34 848 35 573 36 313 37 067 37 835 38 619
Accionistas/sócios
Financiamentos Obtidos
Outras contas a pagar
104 176 104 833 102 741 100 674 98 631 99 040 97 049 95 085 93 148 91 238 89 357
272 879 343 798 413 609 485 116 558 353 643 052 727 124 813 028 900 800 990 475 1 082 092TOTAL PASSIVO + CAPITAIS PRÓPRIOS
TOTAL DO CAPITAL PRÓPRIO
Balanço Previsional
ACTIVO
TOTAL ACTIVO
CAPITAL PRÓPRIO
PASSIVO
TOTAL PASSIVO
IAPMEI 12
Empresa: Hostel & Bar
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Free Cash Flow to Firm -114 137 84 596 83 386 84 997 86 640 85 890 87 600 89 343 91 121 92 934 1 258 271
Taxa de atualização Ru = RF+Bu*(Rm-Rf) 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53% 9,53%
Factor de actualização 1,00 1,095 1,200 1,314 1,439 1,577 1,727 1,892 2,072 2,269 -
Fluxos actualizados -114 137 77 233 69 503 64 679 60 190 54 476 50 724 47 231 43 978 40 950 554 432
Fuxos atualizados acumulados -114 137 -36 904 32 598 97 277 157 467 211 943 262 668 309 899 353 877 394 827 949 259
Valor Actual Líquido (VAL) 949 259
Taxa Interna de Rentibilidade 76,71%
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Free Cash Flow to Firm -114 137 84 596 83 386 84 997 86 640 85 890 87 600 89 343 91 121 92 934 1 267 959
WACC 8,74% 8,96% 9,11% 9,21% 9,28% 9,33% 9,38% 9,41% 9,44% 9,46% 9,48%
Factor de actualização 1 1,090 1,189 1,298 1,419 1,551 1,697 1,856 2,031 2,223 -
Fluxos actualizados -114 137 77 637 70 139 65 467 61 068 55 372 51 633 48 132 44 857 41 797 570 263
Fuxos atualizados acumulados -114 137 -36 501 33 638 99 105 160 173 215 545 267 178 315 311 360 168 401 965 972 229
Valor Actual Líquido (VAL) 972 229
Taxa Interna de Rentibilidade 76,73%
Cálculo do WACC 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Passivo Remunerado 50 000 46 667 43 333 40 000 36 667 33 333 30 000 26 667 23 333 20 000 16 667
Capital Próprio 168 703 238 965 310 868 384 443 459 721 544 013 630 075 717 943 807 652 899 237 992 736
TOTAL 218 703 285 632 354 202 424 443 496 388 577 346 660 075 744 610 830 985 919 237 1 009 402
% Passivo remunerado 22,86% 16,34% 12,23% 9,42% 7,39% 5,77% 4,54% 3,58% 2,81% 2,18% 1,65%
% Capital Próprio 77,14% 83,66% 87,77% 90,58% 92,61% 94,23% 95,46% 96,42% 97,19% 97,82% 98,35%
Beta p = Bu * (1+(1-t)*CA/CP) 0,83115 0,77960 0,75109 0,73306 0,72068 0,71125 0,70428 0,69894 0,69473 0,69134 0,68856
Custo
Custo Financiamento 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93% 1,93%
Custo financiamento com efeito fiscal 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45% 1,45%
Custo Capital Rcp = Rf+Bp*(Rm-Rf) 10,90% 10,43% 10,17% 10,01% 9,90% 9,82% 9,75% 9,70% 9,67% 9,64% 9,61%
Custo ponderado 8,74% 8,96% 9,11% 9,21% 9,28% 9,33% 9,38% 9,41% 9,44% 9,46% 9,48%
Avaliação do Projecto / Empresa
Na perspectiva do Projecto Pré-Financiamento = 100% CP
Na perspectiva do Projecto Pós-Financiamento