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ANÁLISE DA QUALIDADE AMBIENTAL URBANA DA REGIÃO DA PRAIA
CENTRAL DE BALNEÁRIO CAMBORIÚ-SC FRENTE AO PROCESSO DE
EXPANSÃO E VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
RAQUEL MARTIN LOUZADA
ITAJAÍ, SC
Julho de 2017
UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ Vice-Reitoria de Pós-Graduação, Pesquisa, Extensão e Cultura Centro de Ciências Tecnológicas da Terra e do Mar – CTTMar Programa de Pós-Graduação Acadêmico em Ciência e Tecnologia
Ambiental – PPCTA
RAQUEL MARTIN LOUZADA
ANÁLISE DA QUALIDADE AMBIENTAL URBANA DA REGIÃO DA PRAIA
CENTRAL DE BALNEÁRIO CAMBORIÚ-SC FRENTE AO PROCESSO DE
EXPANSÃO E VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
ITAJAÍ, SC
Julho de 2017
iii
UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ Vice-Reitoria de Pós-Graduação, Pesquisa, Extensão e Cultura Centro de Ciências Tecnológicas da Terra e do Mar – CTTMar Programa de Pós-Graduação Acadêmico em Ciência e Tecnologia
Ambiental – PPCTA
ANÁLISE DA QUALIDADE AMBIENTAL URBANA DA REGIÃO DA PRAIA
CENTRAL DE BALNEÁRIO CAMBORIÚ-SC FRENTE AO PROCESSO DE
EXPANSÃO E VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
Dissertação apresentada como requisito
parcial para a obtenção do título de Mestre
em Ciência e Tecnologia Ambiental, na
Universidade do Vale do Itajaí, Centro de
Ciências Tecnológicas da Terra e do Mar.
Orientador: Marcus Polette, PhD.
RAQUEL MARTIN LOUZADA
ITAJAÍ, SC
Julho de 2017
iv
DEDICATÓRIA
Dedico este trabalho aos meus pais
Maria Isabel e Saul por serem meu
alicerce e fonte de inspiração, e à minha
irmã Andresa por ser o raio de luz que
ilumina minha vida.
v
AGRADECIMENTOS
Agradeço primeiramente à Deus, por ter guiado meus passos e me
fortalecido em todos os momentos da minha caminhada.
Ao professor Dr. Marcus Polette, pela orientação e pelos ensinamentos
que levarei por toda a vida.
À minha família, por todo amor, apoio e incentivo, e por entenderem meus
momentos de ausência.
À Isabela Germani de Oliveira Delfino e Maraysa Pereira Bastos, por
serem sempre tão atenciosas e solícitas.
Aos mestrandos e doutorandos do Programa de Pós Graduação em
Ciência e Tecnologia Ambiental, pela amizade e convivência que mantivemos
nesse período.
vi
EPÍGRAFE
“Se toda dificuldade...
todo esforço...
toda a saudade...
toda a dedicação,
for em benefício do próximo...
então nunca será em vão.”
(Damáris G. Padilha)
“... não aceiteis o que é de hábito como
coisa natural, pois em tempo de
desordem sangrenta, de confusão
organizada, de arbitrariedade
consciente, de humanidade
desumanizada, nada deve parecer
natural, nada deve parecer impossível
de mudar.”
(Bertold Brecht)
“Toda ação gera uma força de energia
que nos é devolvida na mesma
espécie... Aquilo que semeamos é
aquilo que colhemos. E quando
escolhemos ações que trazem aos
outros felicidade e sucesso, o fruto do
nosso carma será felicidade e sucesso.”
(Jung)
vii
RESUMO
Atualmente, a faixa litorânea de Santa Catarina apresenta as maiores densidades populacionais do estado, onde está situado o município de Balneário Camboriú. O aumento populacional nas cidades contribui para a valorização imobiliária que por sua vez causa um adensamento urbano que pode refletir negativamente na Qualidade Ambiental Urbana. A Qualidade Ambiental Urbana (QAU) é definida como aquela que relaciona a qualidade ambiental com a qualidade de vida da população. Portanto, sendo a urbanização um dos processos mais impactantes no meio ambiente, o rápido aumento populacional que ocorreu sem planejamento na Praia Central de Balneário Camboriú, contribuiu para a geração de problemas ambientais e sociais. Nesse contexto, o objetivo deste trabalho é analisar as relações entre a QAU da região da Praia Central de Balneário Camboriú – SC, e sua expansão urbana e valorização imobiliária. Para isso, foram utilizados estudos de percepção da população residente fixa, por meio de um questionário semiestruturado, contendo 49 questões sobre os temas Infraestrutura Urbana, Áreas Verdes, Praia, Saneamento, Conforto Ambiental, Mobilidade Urbana, Limpeza Pública Urbana e Infraestrutura Social e Cultural, no qual 423 entrevistados participaram. Foram levantados também dados de valorização imobiliária de jornais antigos, revistas e sites de imobiliárias, totalizando 1464 anúncios. Além disso, foi realizada uma pesquisa bibliográfica acerca da história e do desenvolvimento do município e evolução das suas leis, a fim de compreender como os instrumentos de gestão utilizados pelas políticas públicas afetam esses processos. Os dados de QAU e valorização imobiliária foram organizados em Sistema de Informação Geográfica (SIG), no qual foi possível observar que as áreas mais valorizadas são aquelas que detém as melhores médias de QAU. No entanto, as classificações de todos os setores da área de estudo ficaram como “Regular”, evidenciando o descontentamento da população em relação ao ambiente em que vivem. Os problemas relacionados com a QAU, foram intensificados pelas leis municipais que cada vez mais elevaram os índices urbanísticos, promovendo assim uma verticalização da região e trazendo os efeitos a ela relacionados. Esses fatos evidenciam a importância de haver um adequado Planejamento Urbano pela Administração Municipal contribuindo com o crescimento econômico, melhor ordenamento territorial e desenvolvimento sustentável. Por ter um caráter pioneiro, este estudo mostra-se de relevante importância por contar com a percepção de uma parcela significativa da população quanto às qualidades e os problemas presentes na região. Com os resultados obtidos, o poder público tem subsídio para melhor compreender o ambiente urbano e garantir assim tomadas de decisões, elaboração de instrumentos de gestão e ações adequadas, para minimizar e/ou resolver os problemas encontrados, evitar problemas futuros e engendrar as potencialidades que Balneário Camboriú, sendo a capital turística de Santa Catarina, contempla.
Palavras-chave: Balneário Camboriú, Qualidade Ambiental Urbana,
valorização imobiliária
viii
ABSTRACT
The coastal strip of Santa Catarina currently has the highest population density
in the state, where the municipality of Balneário Camboriú is located. The
population increase of cities contributes to real estate valuation, which in turn,
leads to urban densities that can reflect negatively on Urban Environmental
Quality. Urban Environmental Quality (UEQ) is defined as the link between
environmental quality and the quality life of the population. With urbanization
being one of the processes that most impacts on the environment, the rapid and
unplanned population increase that occurred alongside the Central Beach of
Balneário Camboriú has contributed to the generation of environmental and
social problems. In this context, this study analyzes the relationship between the
UEQ of the Central Beach region of Balneário Camboriú and its urban expansion
and real estate valuation. For this purpose, we used the perceptions of the fixed
resident population, through a semi-structured questionnaire containing 49
questions on Urban Infrastructure, Green Areas, Beach, Sanitation,
Environmental Comfort, Urban Mobility, Urban Public Cleaning and Social and
Cultural Infrastructure. A total of 423 residents responded to the questionnaire.
Data from real estate valuation of old newspapers, magazines and real estate
websites were also collected, with a total of 1464 listings. Bibliographical research
was also carried out on the history and development of the municipality and the
evolution of its laws, in order to understand how the management instruments
used by public policies affect these processes. The data on QAU and real estate
valorization were organized in a Geographic Information System (GIS), in which
it was observed that the most valued areas are those that hold the best average
QAUs. However, the classifications of all sectors of the study area remained
"Regular", evidencing the discontent of the population in relation to the
environment in which they live. The problems related to the QAU were intensified
by the municipal laws that have increasingly raised the proportion of urbanized
areas, promoting a vertical integration of the region and bringing related effects.
These facts show the importance of adequate Urban Planning by the Municipal
Administration, contributing to economic growth, better territorial planning and
sustainable development. Due to its pioneering nature, this study is important
because it shows the perceptions of a representative portion of the population
regarding the qualities and problems that exist in the region. The results of the
study will enable the public authority to better understand the urban environment
and thus ensure decision-making, elaboration of management instruments and
appropriate actions, to minimize and/or solve the problems encountered, avoid
future problems, and maximize the potential of the city, as the tourist capital of
Santa Catarina.
Keywords: Balneário Camboriú, real estate valuation, Urban Environmental
Quality
ix
SUMÁRIO
DEDICATÓRIA ................................................................................................. iv
AGRADECIMENTOS ......................................................................................... v
EPÍGRAFE ........................................................................................................ vi
RESUMO.......................................................................................................... vii
ABSTRACT ..................................................................................................... viii
SUMÁRIO ......................................................................................................... ix
LISTA DE FIGURAS ........................................................................................ xii
LISTA DE TABELAS ...................................................................................... xiv
LISTA DE GRÁFICOS .................................................................................... xvi
INTRODUÇÃO GERAL ................................................................................... 17
Perguntas de Pesquisa ................................................................................. 20
Objetivos ....................................................................................................... 21
Geral .......................................................................................................... 21
Específicos ................................................................................................ 21
Organização da Estrutura da Dissertação .................................................... 21
REFERENCIAL TEÓRICO............................................................................... 23
Turismo de Sol e Praia .................................................................................. 23
Meio Ambiente, Urbanização e Problemas Ambientais Urbanos .................. 24
Adensamento urbano e valorização imobiliária ......................................... 25
Urbanização e seus impactos ambientais .................................................. 28
Qualidade Ambiental Urbana (QAU) ............................................................. 30
Indicadores de Qualidade Ambiental Urbana ................................................ 34
Percepção da População .............................................................................. 36
Cartografia Temática no Auxílio a Estudos Ambientais Urbanos .................. 39
Referências Bibliográficas ............................................................................. 40
CAPÍTULO 1 - ANÁLISE DO PROCESSO DE EXPANSÃO URBANA E
VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA NA REGIÃO DA PRAIA CENTRAL DE
BALNEÁRIO CAMBORIÚ - SC ....................................................................... 46
RESUMO ...................................................................................................... 47
ABSTRACT ................................................................................................... 47
1.1 INTRODUÇÃO .................................................................................... 48
1.1.1 Área de estudo ............................................................................. 50
1.2 MATERIAL E MÉTODOS .................................................................... 52
x
1.3 RESULTADOS E DISCUSSÃO .......................................................... 56
1.4 CONCLUSÃO ..................................................................................... 76
1.5 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................... 78
CAPÍTULO 2 - ANALISE DA QUALIDADE AMBIENTAL URBANA DA REGIÃO
DA PRAIA CENTRAL DE BALNEÁRIO CAMBORIÚ - SC ............................. 81
RESUMO ...................................................................................................... 82
ABSTRACT ................................................................................................... 82
2.1 INTRODUÇÃO .................................................................................... 83
2.1.1 Área de estudo ............................................................................. 85
2.2 MATERIAL E MÉTODOS .................................................................... 87
2.3 RESULTADOS E DISCUSSÃO .......................................................... 92
2.3.1 Análise dos Setores Geográficos .................................................. 96
2.3.2 Análise da QAU para a região da Praia Central de Balneário
Camboriú ................................................................................................. 108
2.4 CONCLUSÃO ................................................................................... 114
2.5 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................. 117
CAPÍTULO 3 - ANÁLISE DAS RELAÇÕES ENTRE A QUALIDADE
AMBIENTAL URBANA E A VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA NA REGIÃO DA
PRAIA CENTRAL DE BALNEÁRIO CAMBORIÚ - SC ................................. 120
RESUMO .................................................................................................... 121
ABSTRACT ................................................................................................. 121
3.1 INTRODUÇÃO .................................................................................. 122
3.1.1 Área de Estudo ........................................................................... 124
3.2 MATERIAL E MÉTODOS .................................................................. 127
3.3 RESULTADOS E DISCUSSÃO ........................................................ 132
3.3.1 Evolução da legislação municipal ............................................... 132
3.3.2 Outorga Onerosa em Balneário Camboriú ................................. 136
3.3.3 Relações entre a QAU e a valorização imobiliária região da Praia
Central .....................................................................................................138
3.4 CONCLUSÃO ................................................................................... 144
3.5 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................. 146
CONSIDERAÇÕES FINAIS ........................................................................... 149
APÊNDICES .................................................................................................. 152
APÊNDICE 1 – Tabelas e Gráficos de valorização imobiliária para cada setor de
acordo com cada período ............................................................................... 152
APÊNDICE 2 – Gráficos das médias dos valores dos imóveis por quantidade de
dormitórios para cada setor ............................................................................ 236
xi
APÊNDICE 3 – Comparação entre períodos em relação à valorização por
quantidade de dormitórios para cada setor .................................................... 241
APÊNDICE 4 – Questionário de percepção da população sobre a Qualidade
Ambiental Urbana da região da Praia Central de Balneário Camboriú .......... 246
APÊNDICE 5 – Média das respostas do questionário de percepção da população
sobre a Qualidade Ambiental Urbana da Praia Central de Balneário Camboriú
....................................................................................................................... 250
APÊNDICE 6 – Mapas de qualidade para cada tema de QAU analisado ...... 258
xii
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Esquema teórico do processo perceptivo ........................................ 38
Figura 2 - Localização geográfica de Balneário Camboriú, SC. ....................... 51
Figura 3 - Localização da área utilizada na análise de valorização imobiliária da
Praia Central de Balneário Camboriú, SC. ....................................................... 52
Figura 4 - Fluxograma metodológico ................................................................ 53
Figura 5 - Mapa de localização e delimitação dos setores ............................... 55
Figura 6 - Evolução histórica da expansão da mancha urbana de Balneário
Camboriú .......................................................................................................... 58
Figura 7 - Mapa do crescimento urbano de Balneário Camboriú ..................... 59
Figura 8 - Valorização imobiliária no período de 1994-2000 a 2001-2010 ....... 70
Figura 9 - Valorização imobiliária no período de 2001-2010 a 2011-2016 ....... 71
Figura 10 - Valorização imobiliária no período de 1994-2000 a 2011-2016 ..... 72
Figura 11 - Mapa da localização geográfica de Balneário Camboriú ............... 86
Figura 12 - Mapa de localização da área utilizada na análise de QAU ............ 87
Figura 13 - Fluxograma metodológico .............................................................. 88
Figura 14 - Mapa de localização e delimitação dos setores ............................. 92
Figura 15 - Mapa de qualidade para cada tema analisado .............................. 95
Figura 16 - Imagem do Setor Avenida Atlântica ............................................... 96
Figura 17 - Imagem do Setor Avenida Brasil ................................................... 98
Figura 18 - Imagem do Setor Avenida Central ................................................ 99
Figura 19 - Imagem do Setor Avenida do Estado .......................................... 100
Figura 20 - Despejo de esgotos irregulares no Setor Norte .......................... 102
Figura 21 – Atrativos turísticos do Setor Sul .................................................. 103
Figura 22 - Verticalização característica do Setor Central 1 .......................... 104
Figura 23 - Imagem do Setor Central 2 .......................................................... 105
Figura 24 - Precariedade da Limpeza Pública Urbana no Setor Central 3 ..... 106
Figura 25 - Imagem do Setor Central 3 .......................................................... 108
Figura 26 - Mapa final de QAU para a região da Praia Central de Balneário
Camboriú ........................................................................................................ 114
Figura 27 - Mapa da localização geográfica de Balneário Camboriú ............. 125
Figura 28 - Mapa de localização da área de estudo ....................................... 127
Figura 29 - Fluxograma metodológico ............................................................ 128
xiii
Figura 30 - Mapa de localização e delimitação dos setores ........................... 130
Figura 31 - Mapa dos locais mais valorizados em Balneário Camboriú ......... 140
Figura 32 - Verticalização da Praia Central .................................................... 143
xiv
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Quantidade de ofertas encontradas por setor para cada período
analisado .......................................................................................................... 62
Tabela 2 - Média dos valores (R$) dos imóveis encontrados para cada setor e de
acordo com cada período analisado ................................................................ 63
Tabela 3 - Média dos valores convertidos para dólar ($) dos imóveis encontrados
para cada setor e de acordo com cada período analisado ............................... 63
Tabela 4 - Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitório para
cada setor e período analisados ...................................................................... 65
Tabela 5 - Comparação entre períodos em relação ao aumento nos valores dos
imóveis ............................................................................................................. 67
Tabela 6 - Comparação entre períodos em relação ao aumento nos valores dos
imóveis por quantidade de dormitório .............................................................. 68
Tabela 7 - Aumento nos valores dos imóveis corrigidos pelos índices
inflacionários .................................................................................................... 73
Tabela 8 - Características dos imóveis encontrados para o ano de 2016 ........ 74
Tabela 9 - Quantidade de imóveis encontrados por faixa de valores ............... 74
Tabela 10 - Temas e seus indicadores relacionados para elaboração do
questionário de percepção da população em relação à QAU .......................... 88
Tabela 11 - Médias calculadas para cada tema de acordo com cada setor
analisado ........................................................................................................ 109
Tabela 12 - Classes de qualidade alcançadas para cada tema e de acordo com
cada setor analisado ...................................................................................... 110
Tabela 13 - Média final de Qualidade Ambiental Urbana - QAU para cada setor
analisado ........................................................................................................ 111
Tabela 14 - Resumo histórico da emancipação e desenvolvimento de Balneário
Camboriú ........................................................................................................ 126
Tabela 15 - Evolução das leis em Balneário Camboriú .................................. 132
Tabela 16 - Cenário da construção civil em Balneário Camboriú ao longo dos
anos ............................................................................................................... 134
Tabela 17 - Dados dos imóveis encontrados para a região da Praia Central de
Balneário Camboriú entre os anos de 2011 a 2016. ...................................... 139
xv
Tabela 18 - Média final de QAU de cada setor analisado em Balneário Camboriú
....................................................................................................................... 141
xvi
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 - Oferta de imóveis de acordo com os meses do ano ....................... 62
Gráfico 2 - Gráfico da média geral dos valores dos imóveis para cada setor de
acordo com cada período analisado ................................................................ 64
Gráfico 3 - Comparação entre períodos em relação ao aumento nos valores
dos imóveis ...................................................................................................... 67
Gráfico 4 – Faixa etária dos entrevistados ....................................................... 94
Gráfico 5 - Local de nascimento dos entrevistados .......................................... 94
Gráfico 6 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Avenida Atlântica
......................................................................................................................... 97
Gráfico 7 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Avenida Brasil . 98
Gráfico 8 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Avenida Central
......................................................................................................................... 99
Gráfico 9 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Avenida do
Estado ............................................................................................................ 101
Gráfico 10 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Norte ........... 102
Gráfico 11 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Sul ............... 103
Gráfico 12 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Central 1 ..... 104
Gráfico 13 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Central 2 ..... 105
Gráfico 14 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Central 3 ..... 107
Gráfico 15 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Terceira Avenida
....................................................................................................................... 108
Gráfico 16 - Porcentagem das classes de respostas da QAU para cada setor
analisado ........................................................................................................ 142
17
INTRODUÇÃO GERAL
O turismo de sol e praia constitui-se das atividades turísticas relacionadas
à recreação, entretenimento ou descanso em praias, em função da presença
conjunta de água, sol e calor (BRASIL, 2010). Essa recreação está relacionada
com o divertimento e contemplação da paisagem, que são fatores de atratividade
nas praias, como por exemplo no que se refere à quantidade de áreas verdes,
balneabilidade e temperaturas agradáveis. Essa atratividade contribui para o
adensamento populacional nas praias que vão além da sazonalidade turística,
onde pessoas buscam cada vez mais fixar residências nesses locais.
Segundo Reis (2008), a faixa litorânea de Santa Catarina, no sul do Brasil,
concentra as maiores densidades populacionais do Estado, onde está situado o
município de Balneário Camboriú, que têm experimentado intenso crescimento
demográfico decorrente da atratividade turística que exerce.
A inauguração da BR-101, rodovia litorânea que interliga o norte e o sul
do país, em 1971, foi responsável por parte desse crescimento, pois como afirma
Skalee (2008), ela aumentou o fluxo de pessoas na região e facilitou a vinda de
turistas para o litoral. A partir desse momento, impactos negativos desse
aumento populacional começaram a afetar os mais diversos setores, importantes
para o desenvolvimento da cidade e bem-estar da população (PIATTO &
POLETTE, 2012).
Isso ocorreu principalmente na região da Praia Central, que concentra
mais da metade da população total do município (IBGE, 2010), por ter
experimentado maiores investimentos na cidade para turistas e moradores na
década de 1990, como a construção do Shopping Atlântico, Cristo Luz e Parque
Unipraias, segundo Danielski (2009). Para o autor, neste período também correu
um “boom” no setor da construção civil, gerando aumento na quantidade de
oferta de empregos.
Desse modo, o acesso fácil à cidade pela BR-101, a atratividade do local
pelo turismo de sol e praia que ganhava cada vez mais força e as oportunidades
de emprego decorrentes dos setores ligados ao turismo e à construção civil,
18
fizeram com que, ao longo dos anos, o número de habitantes na região
aumentasse rapidamente.
A partir desse momento, houve um incremento na procura de imóveis na
região e a valorização imobiliária ficou cada vez maior, o que nem sempre se
apresenta de forma positiva, pois Pagani et al. (2015) acredita que o que ocorre
é uma valorização desigual do solo e consequentemente dos espaços urbanos,
onde se torna presente a segregação socioespacial.
De um modo geral, esse fenômeno é o que acontece na ocupação do
litoral, onde há um descompasso entre os valores dos edifícios a beira mar e os
demais locais, pois todos buscam a paisagem marinha como forma de bem-estar
e tranquilidade. A valorização desigual dos espaços urbanos desperta o
interesse do setor da construção civil que vê na cidade litorânea a oportunidade
de lucro potencial. Isso ocorreu principalmente na região mais central de
Balneário Camboriú e o intenso adensamento urbano que acontecia fez os
edifícios substituírem pouco a pouco a paisagem natural.
Segundo Sposito (1994), a valorização imobiliária torna-se agente
ampliador de importância territorial, de polarização e atratividade de pessoas, de
investimentos e serviços para estas localizações. No entanto, mesmo gerando
efeitos positivos, ela ocasiona também alterações negativas à qualidade de vida
urbana da população, que está intimamente ligado à Qualidade Ambiental
Urbana (QAU) do local. Essa afirmação é citada por Nahas (2009) quando diz
que o conceito de qualidade de vida urbana está relacionado ao desenvolvimento
das cidades, dos problemas socioambientais e também ao necessário
monitoramento desses locais.
A QAU exprime as relações entre a qualidade ambiental e de vida de uma
população de determinado local, onde o homem, por diversos fatores, é agente
tanto ativo quanto passivo nos processos de formação e degradação do
ambiente urbano (BENINI & ROSIN, 2009).
A perda da qualidade ambiental em Balneário Camboriú já foi descrita por
alguns estudos realizados que mostram como o crescimento urbano pode ser
responsável por esses efeitos negativos. Wagner & Belloto (2008), relatam o
problema de tratamento de esgoto na cidade principalmente no verão, onde o
19
fluxo de pessoas é maior na região devido ao turismo de sol e praia. O mesmo
problema de infraestrutura é citado por Kuroshima et al. (2010), onde, segundo
a autora, é um problema que pode comprometer o equilíbrio ecológico natural do
ambiente e causar doenças infectocontagiosas e gastrointestinais à população
devido à contaminação das águas pela falta de tratamento adequado.
O estudo da QAU deve ser realizado a partir de diversas áreas do
conhecimento pela importância a que se refere a qualidade dos recursos naturais
relacionados à água, solo, áreas de preservação entre outros, já que são
elementos necessários ao desenvolvimento das comunidades urbanas que por
sua vez são fatores essenciais à qualidade de vida da população (LIMA, 2014).
A relação entre a alteração na qualidade do ambiente urbano implicando
diretamente na alteração do bem-estar da população já foi mencionada por
Morato (2008, p. 2281), quando afirma que a qualidade do ambiente urbano
“Vem se tornando um dos aspectos mais importantes para a
determinação da qualidade de vida da população. Sob o ponto de vista social, o aumento da conscientização de que problemas ambientais podem afetar a saúde da população, associado ao crescimento da urbanização, cria a necessidade de avaliação da qualidade ambiental das áreas urbanas. ”
Gomes & Soares (2004) acreditam que a avaliação da qualidade do
ambiente, apesar de englobar critérios objetivos das ciências físico naturais,
também se referem a critérios de subjetividade daqueles que vivem no local em
questão. Para isso, foi utilizado estudo de percepção da população, que é o ato,
efeito ou faculdade de perceber, de adquirir conhecimentos sobre algo através
dos sentidos (FERREIRA, 2001). Cunha e Leite (2009) ressaltam ainda que
existem vários conceitos para a percepção ambiental, mas mesmo assim todos
eles citam a relação que existe entre homem e natureza, onde cada um desses
indivíduos o percebe de uma maneira, tem seus anseios, necessidade, opiniões
e ações.
Para essa análise de percepção, tornou-se importante o trabalho com
indicadores que serviram de base para a elaboração e aplicação de um
questionário semiestruturado. A escolha dos indicadores abrangeu temas
capazes de descrever a cidade de forma adequada e contemplar suas
características intrínsecas, já que “devem expressar a capacidade do município
20
em oferecer determinada qualidade de vida a seus moradores, enfatizando a
acessibilidade a determinados serviços” (ROGGERO & LUCHIARI, 2012, p. 04).
Com os dados obtidos, foi possível conhecer a percepção dos moradores
quanto ao meio ambiente, infraestrutura e equipamentos urbanos e outros temas
relacionados ao local de estudo, observando as características próprias da
região, pois conforme considera Lima (2013), a qualidade ambiental envolve
muitas questões, como a complexidade dos elementos culturais, sociais,
econômicos, políticos e ambientais do local, associando muitas áreas do
conhecimento.
Portanto, sendo a urbanização um dos processos mais impactantes no
meio ambiente, afetando nossos recursos naturais, infraestruturas e
equipamentos urbanos (BRAGA & CARVALHO, 2001; TORRES et al, 2013), a
análise da QAU da região da Praia Central de Balneário Camboriú frente ao seu
processo de expansão e valorização imobiliária possibilitou entender como
esses processos se relacionam e também permitiu verificar se as regiões que
sofreram maior valorização são aquelas que apresentam melhor QAU ou não.
Além disso, os resultados gerados são informações valiosas na gestão
municipal, auxiliando as tomadas de decisão, controle e planejamento do
ambiente urbano, promovendo o desenvolvimento da região com garantia à
qualidade ambiental e social.
Perguntas de Pesquisa
1. Como e onde ocorreram os processos de expansão urbana de Balneário
Camboriú ao longo dos anos?
2. Quais foram as áreas de maior valorização imobiliária na região da Praia
Central ao longo dos anos? Em qual proporção?
3. Como a população local classifica a Qualidade Ambiental Urbana da
região da Praia Central de Balneário Camboriú?
4. Existe relação direta das áreas mais valorizadas com aquelas que detém
maior Qualidade Ambiental Urbana?
21
Objetivos
Geral
Analisar a Qualidade Ambiental Urbana da região da Praia Central de
Balneário Camboriú – SC frente ao processo de expansão e valorização
imobiliária.
Específicos
a) Analisar a expansão urbana de Balneário Camboriú ao longo dos anos
bem como sua valorização imobiliária no período de 1994 a 2016;
b) Avaliar a Qualidade Ambiental Urbana da região da Praia Central de
acordo com a percepção da população residente fixa.
c) Analisar as relações entre a dinâmica territorial imobiliária e os resultados
da avaliação da qualidade ambiental urbana.
Organização da Estrutura da Dissertação
Este item apresenta a forma em que a dissertação está estruturada,
composta por seis capítulos.
A Introdução Geral destina-se à contextualização sobre a pesquisa,
objetivos gerais e específicos, perguntas de pesquisa e organização da estrutura
da dissertação.
Ao Referencial Teórico, está reservada a revisão bibliográfica sobre as
temáticas que envolvem a dissertação, como turismo de sol e praia, qualidade
ambiental urbana, percepção da população, adensamento urbano e valorização
imobiliária entre outros.
O Capítulo 1 apresenta a Análise do processo de expansão urbana e
valorização imobiliária na região da Praia Central de Balneário Camboriú-SC,
mostrando a evolução e a intensidade da valorização dos imóveis nos setores,
desde 1994 até 2016.
O Capítulo 2 discorre sobre a Análise da Qualidade Ambiental Urbana
(QAU) na Praia Central de Balneário Camboriú-SC, por meio da percepção
22
ambiental da população residente fixa, revelando seus anseios, preocupações e
opiniões sobre diversos temas que caracterizam a QAU.
O Capítulo 3 destina-se à Análise das relações entre a Qualidade
Ambiental Urbana e a valorização imobiliária na região da Praia Central de
Balneário Camboriú-SC, onde foi possível observar se as regiões mais
valorizadas apresentam a melhor QAU ou não, e o porquê desse resultado.
As Considerações Finais fazem referência à síntese dos principais
resultados da pesquisa e sua relevância, a eficácia da metodologia utilizada e as
contribuições aos gestores, empreendedores e comunidade para um melhor
conhecimento do ambiente urbano e promoção da QAU do local, bem como
algumas recomendações para trabalhos futuros.
23
REFERENCIAL TEÓRICO
Turismo de Sol e Praia
Turismo de Sol e Praia constitui-se das atividades turísticas relacionadas
à recreação, entretenimento ou descanso em praias, em função da presença
conjunta de água, sol e calor (BRASIL, 2010).
O Brasil possui ao todo 32 destinos turísticos no segmento denominado
Sol e Praia segundo o Ministério do Turismo (BRASIL, 2010). É uma rede de
atividades e dinâmicas diferentes dentro do país que englobam, além da
recreação, entretenimento e descanso em praias, serviços como alimentação,
hospedagem, transporte, agenciamento turístico e outros serviços, produtos e
equipamentos disponibilizados por esses destinos. Sendo assim, Silva & Silva
(2016) cita o desafio em se definir um perfil único desse turista de Sol e Praia.
Essas pessoas são atraídas pela natureza, história e cultura de um local.
O grau de atratividade está relacionado com os recursos que essas localidades
dispõem, mas o seu desenvolvimento se dá através da valorização e dos
investimentos para aumentar a demanda turística e os fatores de atração
(CUNHA, 2009).
Outro fato interessante diz respeito às altas taxas de sazonalidade.
Principalmente nos períodos de férias e feriados, e nos meses de verão e
estiagem, é que ocorre uma alta demanda turística nas cidades do litoral, onde
pessoas escolhem seus destinos de acordo com o tipo de atividade que buscam,
podendo ser desde paz e tranquilidade até aventuras e adrenalina. Isso ocorre
porque cada cidade teve seu próprio processo de urbanização e
desenvolvimento que criaram características únicas a cada local. Portanto,
praias são locais de multiusos e atendem turistas com os mais diversos anseios
reunindo massas populacionais em determinados locais e períodos do ano.
A combinação de alguns elementos constitui fator essencial à atratividade
turística, como temperaturas quentes ou amenas, balneabilidade e quantidade
de horas de sol na praia (BRASIL, 2010). Além desses fatores, outros
condicionantes como infraestrutura urbana adequada, limpeza pública,
saneamento entre outros, são fatores importantes ao destino turístico, onde sua
24
precariedade ocasiona uma diminuição do interesse turístico, podendo causar
problemas na economia local que dependa dessa atividade. Portanto, torna-se
importante o desenvolvimento desse setor com os adequados investimentos na
cidade e manutenção do meio ambiente para continuar atraindo visitantes e
movimentando a economia local.
Meio Ambiente, Urbanização e Problemas Ambientais Urbanos
Um dos maiores desafios presentes na atualidade, é o problema com os
impactos do homem no meio ambiente. Jatobá (2011) afirma que a urbanização
e o meio ambiente têm uma relação direta, pois a concentração de pessoas e
atividades produtivas com seus padrões de consumo, necessidade de moradia
e infraestruturas e produção de rejeitos sobre um espaço restrito, acabam
gerando impactos degradadores do meio ambiente com efeitos persistentes, que
segundo Silva et al. (2014), são problemas que vem se agravando nos últimos
anos.
Dentre os impactos ambientais a um nível local como nos centros
urbanos, pode-se destacar a questão da falta de infraestrutura adequada,
saneamento urbano insuficiente, problemas com falta de água, poluição dos
mais diversos tipos, impermeabilização dos solos, enchentes, mobilidade urbana
deficitária, ausência de áreas verdes entre outros.
Esses impactos ambientais negativos acabam afetando saúde e bem-
estar da população nas cidades, pois o ser humano muda constantemente suas
necessidades ao longo da vida, mas tem necessidades que são essenciais e não
mudam nunca como a necessidade por ar fresco, água potável, quantidade
mínima de alimento por dia, saneamento, saúde etc. (NUCCI, 1999).
Para entender como a urbanização pode afetar o meio ambiente e causar
impactos negativos, é necessário o entendimento de como ocorreu o processo
de adensamento urbano de determinado local, suas causas e consequências,
pois esses problemas são facilmente observados e acabam afetando
diretamente na qualidade de vida de quem vive nos centros urbanos.
25
Adensamento urbano e valorização imobiliária
A partir da década de 1950, as cidades brasileiras começam a apresentar
um aumento populacional significante. A intensificação da urbanização decorreu
principalmente do avanço da industrialização, que atraiu grandes fluxos de mão-
de-obra do campo, associada ao crescimento vegetativo da população urbana
(MENDONÇA et al., 2009).
É exatamente nesse contexto que a vida nas cidades se torna importante
e ganha destaque tendo em vista as condições do meio físico urbano que
adquiriu características peculiares decorrentes da ação antrópica intensificada
juntamente com o avanço das técnicas no decorrer do século XX e,
consequentemente com a aquisição de novos padrões de vida em função
também da urbanização (GOMES & SOARES, 2004).
Um dos problemas gerados pelo aumento populacional e urbanização que
ocorreram após essa época, é o adensamento urbano principalmente a partir da
década de 1970 que foi favorecido pela especulação imobiliária nesses locais.
Consequentemente, o meio ambiente foi se modificando e construções foram
tomando pouco a pouco a paisagem natural.
Essa paisagem natural presente nos centros urbanos é uma necessidade
que, infelizmente, foi engolida e propagada pelas possibilidades que o mercado
imobiliário criou com o passar dos anos. A natureza torna-se uma mercadoria
para parte seleta de consumidores onde não há mais uma cidade
desempenhando seu papel, mas sim uma cidade com exclusão sem se importar
com a necessidade coletiva (HENRIQUE, 2006).
Esse fato é facilmente observado nas paisagens litorâneas de
determinadas cidades. Elas despertam os interesses de lazer associados aos
interesses econômicos onde há uma modificação da paisagem natural,
agregando valores, seletivizando os usos da terra, e criando espaços
especulativos para a prática do turismo praiano (ZEMKE, 2007).
Nesse sentido, a atuação do setor da construção civil no litoral exerce
papel significativo, principalmente em locais onde a atratividade turística se faz
presente. Nestes locais, grandes investimentos são aplicados para trazerem
26
mais pessoas aos centros turísticos, que estão em busca de conforto, bem-estar
e tranquilidade aliado às belas paisagens, o que faz com que a economia local
cresça e se fortaleça. Hotéis de alto luxo, shoppings centers, moradia, bares e
restaurantes são construídos acelerando o processo de urbanização.
Segundo Sposito (1994), não só o setor da construção civil, mas também
a ação dos promotores do mercado imobiliário que se utilizam de mecanismos
de especulação imobiliária, tem papel fundamental para ampliar o grau de
importância territorial de determinado local, exercem poder de polarização e de
atratividade de pessoas, de investimentos e serviços para determinadas regiões.
Além disso, de acordo com Resende (2013), o aumento populacional também
se intensifica pela criação de novos eixos de circulação, implantação de linhas
facilitadoras de deslocamento como estradas, rodovias e transporte público
urbano, disponibilização de serviços mais sofisticados e diversificados,
instalação de equipamentos urbanos, investimentos em atrativos turísticos e
promoção da verticalização e do adensamento.
Quando isso ocorre, a maioria dos municípios litorâneos brasileiros não
estão preparados para atender a nova demanda populacional que necessita de
infraestrutura urbana adequada para todos (ZEMKE, 2007). Isso acontece não
só aos próprios moradores das cidades, mas o problema se agrava nas épocas
de temporada onde o número de população flutuante aumenta
consideravelmente.
Tanto o aumento populacional como a intensificação do turismo e dos
investimentos em determinada cidade fazem com que ocorra uma valorização
imobiliária crescente onde, pouco a pouco, as moradias mais antigas acabem
sendo substituídas pelos grandes edifícios, com um padrão cada vez mais
elevado, criando um ambiente onde a população que ali morava agora acabe
tendo que se deslocar para áreas mais periféricas. Como afirma Silva (2008,
p.17):
“Quando uma área se valoriza, a população residente se retira,
dando lugar à população de uma classe social mais abastada. O contrário ocorre com a desvalorização de uma área, a população mais abastada migra em busca de novos e melhores espaços, dando lugar à chegada de uma população de estrato social inferior”.
27
Esse processo de valorização imobiliária, além de poder afetar a
mobilidade, causar déficit de moradias, exclusão social e degradação ambiental
em função do adensamento urbano sem planejamento (VIANA & SILVA, 2016),
acaba causando uma segregação sócio-espacial diante dos interesses
capitalistas, onde somente classes mais abastadas conseguem fixar suas
residências nos centros e regiões a beira-mar além de deixar em segundo plano
as preocupações referentes aos problemas ambientais que podem causar.
Para Resende (2013, p.82):
“Nota-se ainda que o mecanismo de especulação, ao acarretar
a expansão do tecido urbano a partir do centro original mais condensado, promove o desequilíbrio entre a oferta e a demanda por terra e moradia, através da produção de uma escassez artificial. Neste momento, os agentes imobiliários aumentam seus lucros, uma vez que torna a posse da terra urbana um importante instrumento de barganha, cobrando mais caro pelos imóveis disponibilizados em forma de torres de
apartamentos”.
Toda essa dinâmica não acontece de forma homogênea dentro da cidade,
sendo seletiva, buscando sempre as melhores áreas ou as mais valorizadas pela
população mais abastada. Sendo assim, a localização exerce grande influência
nas áreas onde se decide investir e também na valorização dos
empreendimentos (SILVA, 2008). Existem ainda outros condicionantes da
estipulação dos preços que refletem os valores dos espaços urbanos, e esses
levam em consideração elementos como edifícios, ruas, praças, infraestrutura
(VILLAÇA, 1998, apud SCALCO, 2011) além da localização desses elementos,
como já mencionado.
Mesmo o mercado imobiliário atuando em toda uma cidade em escala não
homogênea, é nos grupos mais bem remunerados que ele encontra espaço para
se apresentar de forma mais abrangente. Transformam o solo urbano e a
habitação em uma mercadoria onde quem pagar mais poderá ocupar a melhor
localização com maior conforto (ALBUQUERQUE & LINS, 2006). Como
consequência, o espaço urbano acaba se tornando “fragmentado, articulado,
reflexo e condicionante social, cheio de símbolos e campo de lutas”. Além disso,
podemos afirmar que ele se apresenta como um “produto social, resultado de
28
ações acumulativas através do tempo engendradas por agentes que produzem
e consomem o espaço” (CORREA, 2002, p.11, apud BOVO, 2015).
Urbanização e seus impactos ambientais
Em todo o Brasil, a urbanização se deu de forma desordenada,
principalmente nos últimos anos onde ocorreu de maneira rápida e se
concentrando em poucos locais, resultando nos problemas que hoje a população
urbana enfrenta (COSTA, 2015). Esses problemas não são só efeito das
alterações provocadas pelo homem na natureza, mas tem a ver com o próprio
espaço construído pelo homem, onde questões de ordem social e física
influenciam direta e indiretamente no bem-estar e na qualidade de vida da
população (MAZETTO, 2000).
Soares et al. (2014) afirma que o aumento populacional em cidades não
preparadas e que se transformaram sem planejamento, deixam o ambiente
vulnerável a riscos de desastres e problemas sociais. Freitas (2001) cita ainda
alguns desses riscos e problemas como por exemplo a falta de fluência do
trânsito, transporte público deficitário, processos de degradação dos rios,
impermeabilização dos solos, saneamento urbano inadequado entre outros,
além de muitas vezes, segundo Pereira et al. (2016), ser um processo de
segregação e exclusão socioespacial.
Há muitos outros exemplos de ações impactantes ao meio ambiente
quando as atividades humanas não atentam para a exploração de modo
sustentável, sem esgotar o ambiente ou causar danos ambientais que muitas
vezes podem ser de difícil mitigação ou até mesmo irreparáveis. Alguns desses
problemas tem a ver com a precariedade de infraestrutura, de serviços de coleta
e tratamento de esgoto, de disponibilidade de água, de mobilidade urbana, de
saúde, de áreas verdes, de coleta de resíduos sólidos, de conforto ambiental
entre outros temas.
É um problema complexo que engloba diversas áreas do conhecimento e
exige um tratamento especial e transdisciplinar, como sugere Leal et al. (2008,
p.2). Para o autor:
29
“[...]as cidades não são apenas espaços onde se evidenciam problemas sociais. O próprio ambiente construído desempenha papel preponderante na constituição do problema, que transcende ao meio físico e envolve questões culturais,
econômicas e históricas. ”
Muitos autores citam o problema do intenso adensamento urbano
afetando diretamente no meio ambiente e consequentemente na qualidade de
vida da população. É o caso de Vestena & Schmitd (2009) que estudou a
migração da população rural para Guarapuava e criou uma forte concentração
urbana, gerando uma grande situação de pobreza associada à forte
desigualdade regional, inclusive pelos serviços oferecidos na cidade e na região
serem insuficientes para o aumento de renda da população, gerando moradias
precárias, alimentação insuficiente, falta de higiene e cuidados médicos. Além
disso, o autor cita os problemas ambientais provocados no local como destinos
incorretos dos resíduos e esgotos domésticos, enchentes e inundações em
áreas de ocupação irregular dos solos, retirada da vegetação,
impermeabilização das áreas e problemas relacionados.
Mendonça et al. (2009) estudou as epidemias de Dengue no Brasil e
concluiu que diversos fatores corroboraram para tal acontecimento, dentre eles
o rápido crescimento demográfico associado à intensa e desordenada
urbanização, a inadequada infraestrutura urbana, o aumento da produção de
resíduos não orgânicos e os modos de vida da cidade.
Hogan (2001) verificou, para a cidade de Campinas, que o crescimento
observado nesta cidade não foi acompanhado por uma expansão equivalente
dos serviços e equipamentos urbanos. Há problemas com coleta e tratamento
de esgotos onde apenas 3% do esgoto doméstico é tratado. Os outros 97% são
jogados diretamente nos cursos d’água contaminando-os. Outro problema se
refere à questão de drenagem onde ocorrem inundações periódicas além da
contaminação do ar pelo intenso fluxo de veículos automotores.
Nucci (1999, p.11) relata também o aspecto da verticalização como tendo
papel significativo ao aumento da densidade demográfica de determinado local.
Para o autor, os impactos causados pela verticalização
“[...]vão de aspectos facilmente identificados, como
impermeabilização total do solo, aumento da densidade
30
demográfica, diminuição do espaço livre, diminuição da insolação, aumento do volume construído, até as consequências mais difíceis de serem estudadas, como a alteração na dinâmica dos ventos e criação de microclimas alterando o conforto térmico
da população. ”
No entanto, se a verticalização de um determinado local ocorrer de forma
planejada e organizada pelos órgãos públicos, tanto a população quanto o
município serão beneficiados. Haverá mais segurança, o acesso a áreas mais
urbanizadas com serviços e equipamentos urbanos, a diminuição da
descontinuidade das atividades na cidade entre outros.
Isso nos mostra a importância da Administração Pública, que estabelece
planos de desenvolvimento, leis de zoneamento e de uso e ocupação do solo,
determinantes no adequado ordenamento territorial e na mitigação dos
problemas urbanos.
Portanto, tanto a urbanização, quanto a construção de infraestruturas,
verticalização de edificações e aumento das superfícies artificializadas em uma
cidade, principalmente quando nos referimos às áreas litorâneas são
alavancados por fatores como crescimento populacional, localização geográfica,
êxodo rural e diversas políticas aplicadas em determinado local. Além disso as
comunidades e indústrias com seus investimentos tem seu papel nesse
processo (PIATO & POLETTE, 2012).
Qualidade Ambiental Urbana (QAU)
Há uma grande pressão exercida pelos aglomerados urbanos no território,
não só na zona costeira como também na zona litorânea, gerando uma série de
problemas e também uma tendência de concentração e acúmulo de riqueza
pelas classes mais abastadas em decorrência do crescimento populacional
desordenado (ADÃO & POLETTE, 2016).
Esses problemas causados pelo crescimento populacional desordenado,
estão relacionados principalmente ao uso e exploração dos recursos naturais em
demasia através da ocupação. O ambiente se torna um local mal utilizado, como
por exemplo no que se refere os recursos de água, terra e mar, provocando
diminuição do conforto e consequentemente da qualidade de vida nesses locais,
31
além de riscos à saúde com propagação de epidemias e eventos naturais,
questões relativas aos equipamentos urbanos que não atendem à demanda e o
nível econômico das ocupações (PECHINCHA & ZAIDAN, 2015).
Além disso, a expansão urbana faz com que ocorra supressão da
vegetação para instalação de novos loteamentos e construções, prejudicando a
qualidade ambiental e consequentemente a de vida, já que as oportunidades de
recreação, lazer, descanso e contemplação da paisagem relacionadas ao
ambiente natural ficam comprometidas (PINA & SANTOS, 2012). Outro setor que
pode ser prejudicado é o econômico já que esta problemática de expansão
urbana desordenada pode, por exemplo, afetar o turismo de uma cidade que tem
nessa atividade a base para o seu desenvolvimento, pois sem uma harmonia de
elementos naturais e artificiais como infraestrutura adequada e meio ambiente
equilibrado, os turistas perderão o interesse pelo local e passarão a buscar
outros destinos turísticos mais bem conservados e com mais conforto.
Essas relações existentes entre a qualidade ambiental e de vida de uma
população de determinado local, onde o homem, por diversos fatores, é agente
tanto ativo quanto passivo nos processos de formação e degradação do
ambiente urbano, é denominada Qualidade Ambiental Urbana (QAU) (BENINI &
ROSIN, 2009).
O estudo da QAU auxilia na compreensão dos problemas existentes nas
cidades contemporâneas que ocorreram devido ao crescimento urbano
desordenado e às ações antrópicas, além de auxiliar na mitigação desses
problemas e até mesmo poder evitá-los (NUCCI, 1999).
Esses problemas relacionados à QAU têm relação direta com a qualidade
ambiental e de vida de uma população onde ambos os fatores estão
correlacionados, como descrevem Pina & Santos (2012, p.1):
“Ao se tratar sobre qualidade de vida, é logo feita uma
associação com a questão ambiental, levando-se em consideração as condições ambientais capazes de tornar uma determinada área propícia, ou não, para habitações humanas. Nesse sentido, sabe-se que quanto mais próximo das condições naturais, melhor será a qualidade ambiental, por consequência, melhor será a qualidade de vida. [...] a qualidade ambiental é um dos vários indicadores que influenciam na qualidade de vida. No caso do ambiente urbano, a ocupação humana produz diversas
32
modificações nos ambientes naturais, e isso se torna o principal vetor para a degradação da qualidade ambiental, comprometendo assim a qualidade de vida”.
Bandeira & Aquino (2010), também pontuam a ocupação urbana afetando
diretamente na qualidade ambiental e de vida de uma população. Segundo os
autores, se não houver um adequado planejamento infraestrutural e uma
conscientização de que problemas ambientais podem realmente afetar na
qualidade de vida, esta sentirá negativamente os efeitos na sua própria saúde e
bem-estar.
A saúde e bem-estar de uma população, segundo a Organização Mundial
de Saúde – OMS (1998), depende de um sistema que envolve diversas áreas e
que devem estar em harmonia, como saúde física e mental, relações sociais e
com o meio, atendimento de seus anseios e expectativas, entre outros. Sendo
assim, a qualidade de vida assume papel subjetivo já que, cada pessoa tem suas
próprias necessidades, desejos e preocupações. Pelicione (1998) ressalta então
que o conceito de qualidade de vida vai muito além do TER, conferindo
importância maior ao SER, e deve conferir um nível de vida minimamente
aceitável à sociedade já que, conforme Herculano (2000, p.26), de nada adianta
viver em locais “idílicos e hígidos” se não há acesso adequado a serviços de
saúde, educação e a tecnologias, tampouco se nesses locais não há um
ambiente natural e equilibrado. Portanto, a QAU torna-se resultado da soma de
diversos fatores como econômicos, sociais, culturais, ambientais que propiciam
um meio agradável e que atenda às necessidades do viver.
Dessa maneira, torna-se importante o estudo da QAU, mostrando-se
como um aliado ao planejamento urbano, fornecendo informações importantes
que ajudarão a compor táticas e tomar decisões para a melhor qualidade de vida
da população. No entanto, deve ser tratada de maneira ampla e multidisciplinar,
pois é marcada por processos históricos, culturais, detentora de características
específicas para cada região e envolvendo tanto o ambiente físico como também
o socioeconômico e cultural que podem influenciar o bem-estar individual e de
toda uma sociedade (ADÃO & POLETTE, 2016; ROGGERO, 2015).
Esse fato é observado principalmente em cidades que alcançam a
máxima expansão vertical com a construção de altos edifícios cada vez mais
33
luxuosos. A intensificação desse adensamento urbano mostrado por meio da
verticalização, faz com que esses locais se tornem centros de problemas
ambientais que muitas vezes são de difícil reparação. Pouco a pouco vão
perdendo sua qualidade ambiental e a população vai sentindo na pele os efeitos
negativos desse crescimento a qualquer custo (MINAKI & AMORIM, 2007).
O homem então surge como um agente modificador da paisagem e das
condições de equilíbrio natural, onde há uma real necessidade do planejamento
urbano que vise um ordenamento territorial adequado devido à perca da
qualidade de vida desfavorecida pela diminuição da qualidade ambiental nas
cidades (MINAKI & AMORIM, 2007).
No entanto, nem sempre esses temas tiveram uma real importância e
atenção por meio da administração pública. Nas décadas de 60 e 70, a
administração do Brasil e do mundo preocupavam-se apenas em suas cadeias
produtivas funcionando e nos lucros que geravam. Com o passar dos anos e de
forma acelerada, essa visão foi se modificando devido às preocupações
ambientais que o sistema produtivo até então gerava. Começou a se desenvolver
a consciência de que nossos recursos eram finitos e que o meio ambiente
deveria ser protegido e explorado de modo adequado (PIVA et al., 2006).
Atualmente, a gestão ambiental vem ao encontro com o planejamento urbano
para desenvolver políticas e ações que gerem o desenvolvimento sustentável
sem comprometer nossos recursos, já que a qualidade de vida é também
expressa nesses pilares.
O desenvolvimento sustentável é um tema atual e importante no cenário
em que hoje vivemos. Foi consagrado na metade da década de 80, através do
Relatório de Brundtland onde define que esse tipo de desenvolvimento deve ser
aquele responsável por atender as necessidades atuais, sem comprometer as
gerações futuras em atender suas próprias necessidades.
Essa mudança de pensamento que ocorreu nos últimos anos em relação
ao sistema de produção e consumo, além de afirmar que a população está cada
vez mais estreitando laços com o meio ambiente e a vida cotidiana, desperta a
atenção para um novo conceito de viver a vida no qual não mais o TER está em
34
primeiro lugar, mas agora a atenção está voltada para a arte de viver
(PELICIONE, 1998).
Os estudos relacionados à QAU mostram-se então subjetivos uma vez
que essa arte de viver é intrínseca a cada indivíduo e composta por um conjunto
de fatores a serem julgados pela estética, composição paisagística, organicidade
de elementos, problemas e qualidades de um local que conferem ao homem
determinado grau de satisfação pessoal ou até mesmo repúdio ao ambiente
(GOMES & SOARES, 2004). Por essa razão, a utilização de indicadores de QAU
aliado à percepção ambiental da população são ferramentas adequadas que
devem ser aliados aos estudos da QAU para que estes consigam alcançar
adequadamente seus objetivos.
Indicadores de Qualidade Ambiental Urbana
A expansão urbana e o adensamento populacional envolvem uma série
de dinâmicas históricas, culturais e situacionais que vão caracterizando o
ambiente em que hoje vivemos. No âmbito do território marinho e costeiro, há
uma necessidade de se estudar esses processos visto que são importantes para
o melhor ordenamento territorial e preservação de qualidade do meio e de vida
da população. Sendo assim, o trabalho com indicadores mostra-se interessante
no sentido de que este vem para “analisar, avaliar e monitorar essas áreas e
suas particularidades” (ADÃO & POLETTE, 2016, p.326), permitindo a
percepção das condições de um objeto ou uma situação de maneira
compreensível e comparável.
Braga et al. (2003, p.7), também relaciona a importância de se trabalhar
com indicadores no que diz respeito ao seu auxílio no processo de gestão e
planejamento de cidades. Para o autor, a avaliação da qualidade de vida e do
ambiente com indicadores são eficazes à administração por serem capazes de
indicar “as áreas de melhor ou pior performance relativa, apontar tendências e
chamar a atenção para pontos fracos”.
Segundo Herculano (2000, p.12), isso se torna possível porque os
indicadores
35
“[...] além de condensarem informações para as tomadas de
decisões referentes às escolhas políticas, têm também a função de espelhar a forma e os rumos que toma essa coisa gigantesca e misteriosa que é o coletivo. O cidadão comum é levado a perceber a sociedade na qual está mergulhado, não apenas através da sua experiência imediata, mas através das sinalizações e interpretações daqueles que têm a tarefa de perscrutar o cenário social no seu conjunto e nos seus rumos e
horizontes. ”
Devido à sua importância e eficácia, os indicadores têm ganhado
destaque na atualidade buscando informações que ajudem a gerir o meio face
ao processo de desenvolvimento que o mundo se encontra, pois tem por
principal objetivo “simplificar, quantificar, analisar e comunicar”, conseguindo
assim caracterizar diversos tipos de fenômenos (BANDEIRA & AQUINO, 2010,
p.6).
Ramos (2013) também defende a importância de se utilizar indicadores
para geração de informações técnicas e científicas que irão auxiliar os gestores
e outros grupos de interesse a entender, avaliar, gerir e divulgar as informações
fundamentais para uma boa gestão ambiental. O autor complementa dizendo
que a escolha dos indicadores deve ser feita de modo a contemplar as
características intrínsecas de determinado local, bem como considerar o objetivo
final que se deseja atingir com essa ferramenta.
Quando definimos esse objetivo, assim como seu propósito e finalidade,
contribuímos para que os indicadores cumpram seu papel e sejam corretamente
utilizados. No caso do ambiente urbano costeiro, os indicadores são ferramentas
capazes de fornecer o conhecimento sobre as diversas particularidades e
relações físico-urbanas de uma região, que pode ajudar gestores nas tomadas
de decisões e ações que visem um desenvolvimento adequado para a população
e para o ambiente (ADÃO & POLETTE, 2016).
A ideia de se utilizar indicadores que auxiliariam no desenvolvimento
sustentável das cidades surgiu pela primeira vez na Conferência Mundial sobre
o Meio Ambiente – Rio-92, a fim de contribuírem como uma base sólida para
adotar decisões em todos os níveis e que pudessem promover um equilíbrio
entre o meio ambiente e o desenvolvimento. “A proposta era definir padrões
sustentáveis de desenvolvimento que considerassem aspectos ambientais,
econômicos, sociais, éticos e culturais”. (SICHE et al., 2007, p.138)
36
Quando falamos de indicadores, falamos, portanto, sobre uma série de
questões teórico-metodológicas a que estes estão inseridos, pois além de serem
ferramentas que contribuem para o desenvolvimento sustentável, também são
fundamentais para o monitoramento da qualidade de vida, qualidade ambiental
além de servir de apoio ao planejamento e gestão urbana auxiliando das
tomadas de decisões (NAHAS, 2009).
Apesar de sua importância e ampla gama de setores de utilização, os
indicadores geralmente são válidos a curto e médio prazo face as mudanças que
frequentemente estamos vivendo. No meio ambiente urbano podem contar com
“aspectos relativos à saúde e capacidade de suporte do ambiente, ao controle
de fontes poluentes, à administração dos recursos naturais e à equidade inter e
intragerações”, envolvendo “pluralidade de disciplinas e áreas de conhecimento”
(BRAGA et al., 2003, p.8).
Nesse sentido, selecionar indicadores que representem as questões
urbanas mostra-se como tarefa complexa pelos diversos fatores que configuram
a qualidade ambiental e de vida de um determinado local. É necessário a “análise
do ambiente urbano nos aspectos social, econômico, ambiental, cultural, político
e outros que possam ser focalizados” (ROSSETO, 2003, p.76), pois nesses
locais há uma diversidade de pessoas com os mais diversos anseios,
preocupações e interesses, interagindo nas esferas social, econômica, política e
cultural. Isso vem afetando na disponibilidade e qualidade de recursos do meio,
causando uma “valorização e revalorização do solo, produção, expansão,
potencialidades, usos, manifestações, ocupações, trocas, trabalho,
infraestrutura, entre outros fatores positivos e negativos” (SALES et al, 2013,
p.282).
Percepção da População
Realizar estudos que envolvam a QAU de um determinado local pode,
muitas vezes, se tornar uma tarefa de difícil execução no sentido de que há uma
grande deficiência em produção de dados de monitoramento ambiental para
algumas cidades (RAMOS, 2013). Nesse sentido, uma forma de realização
37
interessante é a que utiliza indicadores de QAU através da percepção ambiental
da população.
Percepção é o ato, efeito ou faculdade de perceber, de adquirir
conhecimentos sobre algo através dos sentidos (FERREIRA, 2001). Cunha e
Leite (2009) ressaltam que existem vários conceitos para a percepção ambiental,
mas mesmo assim todos eles citam a relação que existe entre homem e
natureza, onde cada um desses indivíduos o percebe de uma maneira, tem seus
anseios, necessidade, opiniões e ações.
Portanto, a percepção tem a ver com a interação do indivíduo e o meio
em que vive, e esta interação se dá através dos órgãos do sentido, do interesse
que se tem sobre determinado assunto, do conhecimento individual, da cultura,
da ética, suas ações, decisões e interações são movidas pelo modo como
percebem e assimilam as mais diversas situações. No entanto, diante de uma
mesma situação, cada indivíduo irá sentir e responder de maneira diferente
àquela situação de acordo com as experiências de vida individuais e perceberão
um mesmo objeto de maneira diferenciada (MARENZI & GUERRA, 2001;
PALMA, 2005).
Melazzo (2005) afirma que a percepção é tanto resultado dos órgãos do
sentido quanto da mente e diversos processos que ocorrem em nosso cotidiano,
como pode ser observado na Figura 1.
38
A percepção diferenciada de cada indivíduo permite que se conheça as
relações existentes entre o homem e a natureza, onde esse exprime seus
desejos, anseios, satisfações e decepções sobre o meio em que vive
(FERNANDES et al, 2004) permitindo transformar as informações recebidas em
um instrumento a favor de um ambiente equilibrado e com maior QAU quando
utilizadas de maneira correta pelo planejamento e gestão urbana de determinada
cidade.
Os estudos de percepção ambiental podem, então, ser considerados uma
importante ferramenta aliada aos projetos de tomada de decisões. Com ela é
possível compreender como um grupo de pessoas ou comunidade avalia o
estado de um determinado local frente aos mais diversos temas onde, a partir
desse momento, poderá ser feita uma avaliação dos problemas atuais presentes
no meio ambiente urbano e posteriormente auxiliar órgãos públicos municipais a
melhorar a qualidade ambiental e de vida da população.
REALIDADE
SENSAÇÕES
MOTIVAÇÃO Interesse, necessidade
COGNIÇÃO Memória, imagem
AVALIAÇÃO
Julgamento, seleção
CONDUTA
Comportamento, ação
Figura 1 - Esquema teórico do processo perceptivo Fonte: Melazo (2005). Adaptado pela autora.
39
Cartografia Temática no Auxílio a Estudos Ambientais Urbanos
O entendimento de diversos fenômenos que ocorrem na superfície
terrestre por vezes se exprime como uma tarefa árdua de difícil compreensão.
No entanto, algumas ferramentas auxiliam na simplificação desse processo,
tornando esses fenômenos claros e de fácil assimilação, como é o caso da
cartografia temática.
“A cartografia é ciência e arte ao mesmo tempo”. É, entre outras coisas,
uma técnica que está para auxiliar várias ciências através de uma série de
operações que, muito mais do que transportar a superfície curva da Terra para
um plano, busca a melhor simbologia para representar os mais diversos fatos e
temas desta mesma superfície (DUARTE, 1991, p.135), o qual denominamos
cartografia temática.
A cartografia temática surgiu no final do século XVIII e início do século
XIX, onde floresceram os diferentes ramos de estudo a partir da divisão do
trabalho científico na época (MARTINELLI, 2003, p.16). Atualmente, segundo o
autor, entra na era da informática e torna-se um verdadeiro Sistema de
Informações Geográficas - SIG, “visando à coleta, armazenamento,
recuperação, análise e apresentação de informações sobre lugares, ao longo do
tempo”, além de proporcionar as mais diversas simulações de eventos de acordo
com as necessidades dos interessados.
Os sistemas de informações geográficas são ferramentas computacionais
capazes de manipular dados espaciais e permitir que o usuário realize operações
complexas de análises sobre esses dados. Possui uma vasta área de aplicação
como por exemplo temas ligados à ocupação humana, uso da terra, uso dos
recursos naturais, meio ambiente e atividades econômicas. Além disso, tem sido
utilizado principalmente por órgãos públicos, empresas de prestação de serviços
e institutos de pesquisa devido a sua extensa aplicabilidade, praticidade e
confiabilidade (FILHO & IOCHPE, 1996).
Portanto, a cartografia temática é ampla e pode representar diversas
áreas do conhecimento como por exemplo a ambiental, econômica, política,
social, cultural entre outras. Ela auxilia no entendimento e espacialização de
40
diversos fenômenos que acontecem na superfície terrestre e pode ser elaborada
nas mais diversas escalas, tanto para se obter um panorama mais geral de
determinada situação quanto um fenômeno local. A representação cartográfica
temática, quando apoiada em ambiente SIG, se apresenta como uma importante
ferramenta capaz de fornecer informações claras para cientistas, comunidades,
gestores e quem mais possa interessar, a fim de que estes compreendam
fenômenos e possam correlacioná-los com o intuito de dar suporte à estudos e
melhorias do espaço ambiental urbano.
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CAPÍTULO 1
ANÁLISE DO PROCESSO DE EXPANSÃO URBANA E VALORIZAÇÃO
IMOBILIÁRIA NA REGIÃO DA PRAIA CENTRAL DE BALNEÁRIO
CAMBORIÚ - SC
47
RESUMO
O aumento populacional nas cidades, ao gerar uma crescente necessidade por
habitação, contribui para a instalação de processos como o aumento dos valores
dos imóveis urbanos. O presente capítulo apresenta uma análise histórica da
valorização imobiliária que ocorreu na região da Praia Central de Balneário
Camboriú desde o ano de 1994 a 2016, por ser uma região que experimentou
um intenso crescimento em um curto período de tempo. Para tanto, foram
utilizados 1485 recortes de classificados de imóveis de jornais pretéritos como o
Diarinho, de Itajaí e região, além de consultadas revistas como a Imóveis&Cia e
site de imobiliárias como o Chave Fácil, no qual 1464 anúncios foram levantados.
Posteriormente, os dados obtidos foram divididos em 3 períodos de acordo com
as décadas do período de estudo para a elaboração de mapas que mostraram
os locais de maior e menor valorização. Como resultado, as regiões mais
próximas ao mar foram as que apresentaram imóveis com valores mais elevados
enquanto as regiões mais afastadas da orla detêm os imóveis com os valores
mais acessíveis, mostrando como a localização é um fator determinante de
valorização imobiliária. Por ser uma pesquisa inédita já que nenhuma outra
contempla um período tão extenso de análise, além do conhecimento acerca da
valorização imobiliária local, as informações geradas servem para auxiliar todas
as esferas do poder público ao melhor ordenamento territorial e consequente
promoção do equilíbrio ambiental, social e econômico.
Palavras-chave: Balneário Camboriú, valorização imobiliária.
ABSTRACT
The population increase in cities, by generating a growing need for housing, contributes to the installation of processes such as the increase of urban real estate values. This article presents a historical analysis of the real estate valuation that occurred in the region of Balneário Camboriú 's Central Beach from 1994 to 2016, since it is a region that experienced intense growth in a short period of time. In order to do so, 1485 newspaper classified ads were used as well as Diarinho, from Itajaí and region, magazines such as Imóveis&Cia and real estate websites such as Chave Fácil, in which 1464 advertisements were lifted. Subsequently, the data obtained were divided into 3 periods according to the decades of the study period for the elaboration of maps that showed the places of greatest and lowest valuation. As a result, the regions closest to the sea were the ones that presented higher priced properties while the more distant regions of the border hold the properties with the most accessible prices, showing how location is a determining factor of real estate valuation. Because it is an unpublished research since no other contemplates such a long period of analysis, besides the knowledge about the local real estate valuation, the information generated serve to assist all spheres of the public power to the best territorial
48
ordering and consequent promotion of the environmental, social balance and economic.
Keywords: Balneário Camboriú, real estate valuation.
1.1 INTRODUÇÃO
A rápida expansão urbana e valorização imobiliária que aconteceram na
região da Praia Central de Balneário Camboriú, cidade litorânea que se localiza
na região centro-norte de Santa Catarina, ocorreu principalmente devido ao
aumento populacional decorrente da consolidação do turismo de sol e praia na
região.
No atual mundo globalizado, o turismo é um seguimento capaz de realizar
alterações em toda a dinâmica de um município, não só no setor econômico
como também no cultural, social e político (SILVA, 2010). Em cidades litorâneas,
o segmento do turismo denominado Turismo de Sol e Praia constitui-se das
atividades turísticas relacionadas à recreação, entretenimento ou descanso em
praias, em função da presença conjunta de água, sol e calor (BRASIL, 2010).
Neste segmento, o Brasil possui ao todo 32 destinos turísticos (BRASIL,
2010), sendo uma rede de atividades e dinâmicas diferentes dentro do país que
englobam, além da recreação, entretenimento e descanso em praias, serviços
como alimentação, hospedagem, transporte, agenciamento turístico e outros
serviços, produtos e equipamentos disponibilizados por esses locais.
Há um desafio em se definir um perfil único desse turista de sol e praia
que são atraídos pela natureza, história e cultura de um local (SILVA, 2016).
Portanto, o grau de atratividade está relacionado com os recursos que essas
localidades dispõem, e o seu desenvolvimento se dá através da valorização e
dos investimentos para aumentar a demanda turística e os fatores de atração
(CUNHA, 2009).
Para Resende (2013), esses fatores de atração ocorrem devido à
implementação de linhas facilitadoras de deslocamento, criação de novos eixos
de circulação, disponibilização de serviços diversificados, instalação de
equipamentos urbanos e atrativos turísticos, e oportunidades de lazer, moradia
49
e trabalho. Assim ocorreu na região da Praia Central de Balneário Camboriú,
que experimentou um significativo crescimento demográfico em função de seu
turismo de sol e praia, que atualmente é o principal setor que movimenta sua
economia.
Não só o turismo de sol e praia, como também outros fatores, contribuíram
para que ocorresse esse crescimento demográfico na região, como a construção
da BR-101 em 1970, rodovia litorânea que liga o norte e o sul do país, que
facilitou o acesso ao litoral, aumentou os fluxos turísticos e econômicos que
auxiliaram no crescimento do local (SKALEE, 2008). Além disso, em meados de
1990, houve grandes investimentos na cidade, como Cristo Luz, Parque
Unipraias e Shopping Atlântico, e uma expansão no setor de construção civil
gerando alta demanda por funcionários (DANIELSKI, 2009). Dessa forma,
muitas pessoas buscando melhor qualidade de vida e oportunidades de
emprego, migraram para fixar residência no município.
Tanto o aumento populacional nas cidades quanto seu grau de
atratividade turística e infraestruturas geram uma crescente necessidade por
habitação (FREITAS, 2005). Ocorre, então, uma relação direta entre oferta e
procura, onde os construtores e investidores visam a oportunidade de lucro
potencial e a valorização imobiliária se instala, aumentando à medida que a
demanda por habitação também se eleva.
O intenso aumento populacional na região da Praia Central de Balneário
Camboriú, decorrente principalmente da atratividade turística que exerce,
contribuiu para a expansão urbana e valorização imobiliária do local. Esses
processos surgem pela necessidade de moradia do novo contingente
populacional, que contribui para o adensamento urbano observado por meio da
verticalização. Isso ocorre quando o crescimento horizontal não é mais possível,
fazendo as cidades se expandirem verticalmente com a construção de torres de
apartamentos.
Nucci (1999) cita alguns impactos causados pela verticalização, como a
impermeabilização dos solos, diminuição do espaço livre nas cidades,
diminuição da insolação, aumento das áreas edificadas, alteração na dinâmica
dos ventos e microclimas urbanos entre outras consequências que acabam
50
afetando tanto o meio ambiente quanto o bem-estar e a qualidade de vida da
população.
Nessa perspectiva, sabendo que a valorização imobiliária é responsável
por promover importantes transformações nas estruturações das cidades
podendo causar problemas que muitas vezes são de difícil reversão, o objetivo
deste capítulo está em entender com qual intensidade esse fenômeno ocorreu
ao longo das últimas décadas e quais áreas foram mais afetas por esse
processo, além de identificar seu panorama atual. Busca ainda analisar o
processo de expansão urbana da cidade desde 1938 até a atualidade a fim de
estabelecer relações com as áreas mais e menos valorizadas da região da Praia
Central.
Para realizar a pesquisa, foram utilizados dados de anúncio de vendas de
imóveis desde o ano de 1994 até 2016, levantados em jornais antigos, revistas
e sites imobiliários. Os dados foram organizados em uma matriz para melhor
visualização e análise e, posteriormente, foram elaborados mapas para cada
período de estudo de acordo com a divisão da região por setores.
Os resultados obtidos fornecem o conhecimento do comportamento da
expansão urbana e da valorização imobiliária na região da Praia Central de
Balneário Camboriú, assim como da evolução e intensidade dos índices de
valores dos imóveis, pois envolveu um período de análise extenso (1994-2016)
uma vez que ainda não há pesquisas que cobrem um período tão abrangente
para o local. Busca, ainda, analisar os processos de expansão urbana e
valorização imobiliária dando à administração municipal condições para melhor
repensar a sua expansão e entender as melhores formas de valorizar os imóveis
em toda a região da Praia Central de Balneário Camboriú, diminuindo as
diferenças e injustiças sociais ainda existentes.
1.1.1 Área de estudo
Balneário Camboriú é um município que fica no litoral centro-norte de
Santa Catarina e a 85km da capital do estado, Florianópolis. Sua área é de
46,238km² e possui densidade populacional estimada 2.848,89hab/km², uma
das mais elevadas de Santa Catarina (IBGE, 2017). Faz parte da mesorregião
51
do Vale do Itajaí e possui limite com os municípios de Itajaí ao Norte, Itapema ao
Sul e Camboriú a Oeste da planície. Possui localização privilegiada sendo
margeado pelo Oceano Atlântico e também pela rodovia BR-101, fatores
importantes para sua economia que atualmente é baseada principalmente no
turismo de sol e praia. A Figura 2 apresenta o mapa de localização do município.
Figura 2 - Localização geográfica de Balneário Camboriú, SC.
Elaborado pela autora
Apesar da expansão urbana ter sido analisada para todo o município, a
valorização imobiliária foi realizada somente para a região de sua Praia Central.
Neste local, o setor imobiliário alcançou um crescimento expressivo
devido ao aumento populacional (fixo e flutuante) na cidade, pois essas pessoas
precisavam de locais de acomodação. A partir desse momento, a construção
civil observou oportunidade de lucro e trouxe grandes empreendimentos para a
região, causando uma rápida expansão imobiliária que se intensificou com o
passar dos anos (BEUTING & MARTINS, 2016).
A Figura 3 apresenta a delimitação da área de estudo para a análise da
valorização imobiliária.
52
Figura 3 - Localização da área utilizada na análise de valorização imobiliária da Praia Central de Balneário Camboriú, SC.
1.2 MATERIAL E MÉTODOS
As etapas da metodologia utilizada foram estruturadas na forma de
fluxograma e podem ser observadas na Figura 4.
53
Para realizar o mapeamento da expansão urbana ao longo das últimas
décadas, foi utilizada uma base cartográfica do IBGE referente à região de
estudo e imagens aéreas dos anos de 1938, 1957, 1969, 1978 e 2000, fornecidas
pela Secretaria de Estado do Planejamento de Santa Catarina e Prefeitura
Municipal de Balneário Camboriú, além de uma imagem orbital Landsat-8 do ano
de 2016, fornecida pelo Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais – INPE.
Os dados foram inseridos e organizados em ambiente SIG onde delimitou-
se os períodos de expansão conforme os anos das fotos fornecidas e criou-se
um mapa de expansão urbana desde 1938 até 2016.
Em seguida, foram realizados os levantamentos dos dados pretéritos de
vendas de imóveis por meio de investigação em classificados de jornais da
época, como os disponibilizados no acervo histórico do Jornal Diarinho de Itajaí
e região, e consultas em revistas, como a Imóveis&Cia e sites como o Chave
Fácil, portal lançado pelos Sindicatos de Habitação – SECOVIs de dez estados
reunindo ofertas de seus associados
As séries históricas proporcionaram a verificação do comportamento da
valorização dos imóveis localizados na região da Praia Central de Balneário
Camboriú, desde o ano de 1994 até o ano de 2016. A escolha do ano de início
da coleta ocorreu devido ao fato de que em julho de 1994 a moeda brasileira
Aquisição das imagens aéreas de
Balneário Camboriú dos anos 1938,
1857, 1969, 1978, 2000 e 2016
Levantamento dos anúncios
dos imóveis através de
jornais, revistas e imobiliárias
Análise dos dados de expansão urbana e
valorização imobiliária para a região da Praia
Central de Balneário Camboriú
Geração dos mapas de expansão
urbana e valorização imobiliária
em ambiente SIG
Organização dos dados de valorização
imobiliária em uma matriz
Figura 4 - Fluxograma metodológico
54
mudou, passando do Cruzeiro Real para o Real. Dessa forma, só seria possível
estabelecer relações e comparações entre valores se estes estivessem na
mesma moeda, o que justifica o período analisado.
Para a coleta dos anúncios de venda, foram selecionados somente
aqueles que não se repetiam e que continham a correta localização com nome
da rua e número do edifício, data da publicação do anúncio, tipo do imóvel (kitnet,
apartamento, cobertura), valor e quantidade de dormitórios e suítes. Informações
adicionais também foram coletadas, mas não foram utilizados por não estarem
presentes em todos os anúncios, como quantidade de garagens, metragem e
andar em que o imóvel se encontrava.
Após a coleta de todos os anúncios, os mesmos foram organizados em
uma matriz para melhor tratamento e análise dos dados e divididos por períodos,
que foram escolhidos de acordo com as décadas, como se segue:
• 1° Período: 1994 a 2000;
• 2° Período: 2001 a 2010;
• 3° Período: 2011 a 2016.
A partir da organização dessa matriz, foi realizada uma análise prévia dos
dados onde observou-se, por exemplo, os setores da Praia Central de maior e
menor valorização ao longo das décadas. Foi analisado também se a quantidade
de dormitórios influenciou no aumento dos valores de mercado, os meses do ano
e locais de maior e menor oferta de imóveis e a renda necessária para se adquirir
um imóvel na região.
Os dados foram organizados em ambiente SIG e combinados para gerar
mapas de cada período estudado, mostrando as regiões mais valorizadas da
Praia Central, conforme a divisão da região em:
• Setor Norte;
• Setor Sul;
• Setor Central 1 (entre a Avenida Atlântica e Avenida Brasil);
• Setor Central 2 (entre a Avenida Brasil e Terceira Avenida/Avenida do
Estado);
• Setor Central 3 (entre a Terceira Avenida e a BR-101);
55
• Setor Avenida Atlântica;
• Setor Avenida Brasil;
• Setor Avenida do Estado;
• Setor Terceira Avenida;
• Setor Avenida Central.
A Figura 5 nos mostra o mapa da área de estudo e sua divisão por setores.
Figura 5 - Mapa de localização e delimitação dos setores
56
A divisão de setores ocorreu pelas principais quadras e avenidas da
região da Praia Central. Como não há uma divisão legal para os setores norte e
sul do município, considerou-se a localização e a amostragem para a delimitação
dessas áreas, estabelecendo como setor norte a partir da rua 1301 em direção
ao norte, e como setor sul a partir da rua 3700 em direção sul.
Os mapas de valorização das décadas foram combinados e geraram um
mapa final de valorização imobiliária desde 1994 até o ano de 2016, no qual é
possível observar a intensidade da valorização imobiliária para cada setor
delimitado.
1.3 RESULTADOS E DISCUSSÃO
Balneário Camboriú experimentou um intenso aumento populacional em
um curto período de tempo, principalmente na região da Praia Central. Esse
aumento contribuiu para o adensamento urbano do local, que atualmente
encontra-se quase totalmente verticalizado, e para processos como a
valorização imobiliária. Portanto, os resultados a serem apresentados revelam
como ocorreu a expansão urbana da cidade e a valorização imobiliária na região
da Praia Central.
O aumento populacional significativo nas cidades brasileiras, começou a
surgir a partir da década de 1950. A intensificação da urbanização decorreu
principalmente do avanço da industrialização, que atraiu grandes fluxos de mão-
de-obra do campo, associada ao crescimento vegetativo da população urbana
(MENDONÇA et al., 2009).
É exatamente nesse contexto que a vida nas cidades se torna importante
e ganha destaque, tendo em vista as condições do meio físico urbano que
adquiriu características peculiares decorrentes da ação antrópica intensificada
juntamente com o avanço das técnicas no decorrer do século XX e,
consequentemente, com a aquisição de novos padrões de vida decorrentes
também da urbanização (GOMES & SOARES, 2004).
Um dos problemas gerados pela intensa urbanização que ocorreu a partir
dessa época, é o adensamento urbano principalmente a partir da década de
57
1970 que foi favorecido pela especulação imobiliária nesses locais. Assim, o
meio ambiente foi se modificando e construções foram tomando pouco a pouco
a paisagem natural.
Balneário Camboriú é uma cidade que sofreu com esse processo. No ano
de 1938, o local ainda era praticamente todo rural, com parcelamentos agrícolas
na região ao norte da Praia Central. As ruas começaram a ser construídas no
ano de 1957. Em 1969 há uma consolidação urbana e a obra de uma importante
rodovia começa a ser implementada, a BR-101. Nove anos mais tarde, em 1978,
a cidade já está completamente formada. A partir desse momento, é possível
observar o adensamento urbano que, nos anos de 2000 em diante, se mostrou
através da verticalização que se iniciou a partir da orla e avançou para outros
setores da região central do município.
As Figura 6 apresenta uma linha do tempo do desenvolvimento da
urbanização de Balneário Camboriú. As imagens do ano de 1938, 1957 e 1978
foram fornecidas pela Secretaria de Estado do Planejamento de Santa Catarina,
as do ano de 1969 e 2000 pela Prefeitura Municipal de Balneário Camboriú e a
imagem de 2016 foi disponibilizada pelo INPE – Instituto Nacional de Pesquisas
Espaciais.
58
(A) Balneário Camboriú em 1938 (B) Balneário Camboriú em 1957 (C) Balneário Camboriú em 1969
(D) Balneário Camboriú em 1978 (E) Balneário Camboriú em 2000 (F) Balneário Camboriú em 2016
Figura 6 - Evolução histórica da expansão da mancha urbana de Balneário Camboriú
59
Após manipulação das imagens em ambiente SIG onde delimitou-se, para
cada ano de tomada das fotografias, a expansão da mancha urbana na cidade,
foi gerado um mapa representando essa evolução desde 1938 até 2016, o qual
pode ser visualisado através da Figura 7.
Figura 7 - Mapa do crescimento urbano de Balneário Camboriú
O processo de urbanização do município de Balneário Camboriú iniciou
nas regiões da Avenida Atlântica e Avenida Central. Em 1957, segue para o
interior da planície e no ano de 1969 a área urbanizada também se extende em
sentido norte e sul.
60
Na região da Praia Central, é possível observar que o período de maior
expansão foi do ano de 1957 a 1969, época em que foi criado efetivamente o
Município de Balneário Camboriú, que ocorreu no ano de 1964, e houve a
consolidação do turismo no local.
O aumento populacional que ocorria na cidade, a intensificação do turismo
e dos investimentos no local, alavancaram uma valorização imobiliária
crescente, onde as moradias mais antigas foram sendo substituídas pelos
edifícios com padrão cada vez mais elevados, criando um ambiente onde a
população que ali morava muitas vezes teve que se deslocar para áreas mais
periféricas. Como afirma Silva (2008, p. 17):
“Quando uma área se valoriza, a população residente se retira, dando lugar à população de uma classe social mais abastada. O contrário ocorre com a desvalorização de uma área, a população mais abastada migra em busca de novos e melhores espaços, dando lugar à chegada de uma população de estrato social inferior. ”
Esse processo acaba causando uma segregação sócio espacial diante
dos interesses capitalistas, onde somente classes com maior poder aquisitivo
conseguem fixar suas residências nos centros e regiões à beira-mar, além de
deixar em segundo plano as preocupações referentes aos problemas ambientais
que este processo de adensamento urbano e valorização imobiliária podem
causar.
Para Resende (2013, p. 82):
“Nota-se ainda que o mecanismo de especulação, ao acarretar a expansão do tecido urbano a partir do centro original mais condensado, promove o desequilíbrio entre a oferta e a demanda por terra e moradia, através da produção de uma escassez artificial. Neste momento, os agentes imobiliários aumentam seus lucros, uma vez que torna a posse da terra urbana um importante instrumento de barganha, cobrando mais caro pelos imóveis disponibilizados em forma de torres de apartamentos. ”
A fim de verificar se esses processos ocorreram na região da Praia Central
de Balneário Camboriú, foi realizado uma análise da evolução da valorização
imobiliária dos apartamentos da cidade com base nos valores médios dos
imóveis e valor médio por quantidade de dormitórios para cada período de
interesse e setor delimitado. A análise por metragem não foi possível de ser
61
realizada devido ao fato de que poucos anúncios disponibilizavam essa
informação, o que traria uma amostragem insuficiente para o desenvolvimento
da investigação.
Para o período de 1993 a 2000, foram encontrados 305 anúncios no total.
Alguns locais como Setor Sul, Setor Avenida Central e Setor Terceira Avenida
apresentaram um número reduzido de imóveis ofertados para o período, sendo
10, 10 e 11 respectivamente, apresentando-se como regiões com o mercado
imobiliário ainda desaquecido. No mesmo período, o imóvel de menor valor foi
de R$ 8.100,00 com dois quartos e uma vaga de garagem localizado no Setor
Central 2. Já o imóvel de maior valor de oferta estava localizado no Setor
Avenida Atlântica, contando com um quarto mais duas suítes por R$ 320.000,00.
Para o período de 2001 a 2010, houve um significativo aumento na
quantidade de ofertas de imóveis do Setor Sul, passando para 28. O mesmo
ocorreu em relação aos valores dos imóveis neste setor, chegando a R$
720.000,00 um apartamento com dois quartos e uma suíte. Para o Setor Terceira
Avenida, foram encontrados 26 imóveis à venda com valores desde R$
22.000,00 para apartamentos de um dormitório até R$ 210.000,00 para os de
dois dormitórios mais uma suíte e vaga de garagem. O Setor Avenida Central
contou com 58 ofertas mostrando um crescimento expressivo com imóveis
chegando a R$ 450.000, 00 com duas suítes mais duas vagas de garagem.
No Setor Avenida Atlântica, ainda para o período de 2001 a 2010, há uma
notória diferença de valores para os imóveis que são frente mar, com vista lateral
ou fundos. No ano de 1997 aparece pela primeira vez um imóvel com valor acima
de dois milhões de reais, contendo 4 suítes e 4 vagas de garagem. Para imóveis
de 1 dormitório, o valor mais baixo chegou a R$ 40.000,00 em 2001, mostrando
como o local estava se valorizando e desenvolvendo de forma acelerada. Ao
todo, foram encontrados 825 anúncios nesse período.
Entre 2011 a 2016, foram encontrados 336 anúncios de imóveis,
amostragem alta pelo curto período de tempo analisado, mostrando que a região
da Praia Central já consolidou a atividade imobiliária como ponto forte em sua
economia. As maiores quantidades de ofertas se localizaram no Setor Avenida
Atlântica com 65 ofertas seguidos do Setor Avenida Brasil com 61.
62
Na Tabela 1, é possível observar a quantidade de imóveis encontrados
para cada período e setor.
Tabela 1 - Quantidade de ofertas encontradas por setor para cada período analisado
Setores 1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
Setor Norte 48 105 39
Setor Sul 10 28 25
Setor Central 1 26 42 23
Setor Central 2 55 158 38
Setor Central 3 14 45 22
Setor Av. Atlântica 69 170 65
Setor Av. Brasil 41 150 61
Setor Av. Estado 20 42 16
Setor Terceira Avenida 11 26 20
Setor Av. Central 10 58 27
TOTAL 304 824 336
1.464
Os meses de maior oferta de imóveis foram os de verão, entre janeiro e
fevereiro, e também os de inverno, entre julho e agosto, e estão expressos no
Gráfico 1.
Gráfico 1 - Oferta de imóveis de acordo com os meses do ano
Esses 1.344 dados são somente os encontrados nos jornais de época,
não constando os dados coletados em revistas e sites de imobiliárias que
completam os 1464 anúncios. Isso ocorreu porque as revistas possuem edições
trimestrais e nos sites de imobiliárias não constam a data correta da publicação
do anúncio, impossibilitando, assim, a discriminação dos dados por meses do
ano.
131137
113108
117
88
129122
92
113
96 99
5060708090
100110120130140150
Oferta de imóveis
63
Comparando os períodos em relação à média dos valores dos imóveis, é
possível observar que entre 1994 a 2000, os valores se mantiveram mais
estáveis quando comparados aos demais períodos, sendo a média mais alta
encontrada no Setor Avenida Atlântica com R$ 98.818,00 e a mais baixa no Setor
Avenida do Estado com uma média de R$ 17.575,00. No entanto, para o
segundo período de 2001 a 2010, já é significativo o aumento das médias em
todos os setores principalmente nos setores Avenida Atlântica, Central 1, Sul e
Norte que apresentaram os valores mais elevados. Esse padrão se estendeu no
período de 2011 a 2016, mas agora o Setor Sul é o local mais valorizado seguido
do Setor Avenida Atlântica, nos quais as médias ultrapassam R$ 1.000.000,00.
A Tabela 2 apresenta as médias dos valores dos imóveis para cada setor
da região da Praia Central de Balneário Camboriú de acordo com cada período
analisado.
Tabela 2 - Média dos valores (R$) dos imóveis encontrados para cada setor e de acordo com
cada período analisado
Setores 1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
Setor Norte 43.563,00 150.314,00 834.923,00
Setor Sul 63.900,00 165.518,00 1.391.000,00
Setor Central 1 46.599,00 175.442,00 846.957,00
Setor Central 2 42.428,00 126.152,00 587.603,00
Setor Central 3 26.857,00 84.609,00 304.659,00
Setor Av. Atlântica 98.818,00 463.404,00 1.110.183,00
Setor Av. Brasil 41.212,00 142.148,00 454.843,00
Setor Av. do Estado 17.575,00 47.101,00 198.063,00
Setor 3º Avenida 20.455,00 76.135,00 615.940,00
Setor Av. Central 45.650,00 125.198,00 472.787,00
Considerando as médias mensais do dólar para os respectivos períodos,
verifica-se que entre os anos de 1994 a 2000 ele ficou em $1,2818, entre 2001
a 2010 chegou a $2,3413 e entre 2011 a 2016 alcançou $2,5044. Os valores
médios dos imóveis convertidos podem ser observados na Tabela 3.
Tabela 3 - Média dos valores convertidos para dólar ($) dos imóveis encontrados para cada setor e de acordo com cada período analisado
Setores 1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
Setor Norte 33.985,41 64.200,98 333.382,48
Setor Sul 49.851,77 70.694,85 555.422,46
Setor Central 1 36.354,35 74.933,54 338.187,40
64
Setor Central 2 33.100,36 53.881,13 234.628,21
Setor Central 3 20.952,68 36.137,57 121.649,53
Setor Av. Atlântica 77.093,13 197.925,93 443.293,00
Setor Av. Brasil 32.151,93 60.713,21 181.617,40
Setor Av. do Estado 13.711,19 20.117,46 79.085,81
Setor 3º Avenida 15.957,67 32.518,09 245.943,14
Setor Av. Central 35.613,98 53.473,83 188.782,56
No Gráfico 2 é possível visualizar proporcionalmente o aumento das
médias dos imóveis fornecidos pela Tabela 3, percebendo a discrepância que
existe principalmente nos valores analisados entre 2011-2016 se comparado aos
demais períodos. No geral, à medida que as regiões se afastam da orla, os
valores tendem a diminuir, mostrando a influência que a paisagem marinha tem
na valorização imobiliária.
Gráfico 2 - Gráfico da média geral dos valores dos imóveis para cada setor de acordo com
cada período analisado
Além da localização, outro fator que exerceu grande influência no
aumento dos valores dos imóveis foi a quantidade de dormitórios. Lê-se quatro
ou mais dormitórios para os imóveis referentes a quatro dormitórios
apresentados na Tabela 4, que mostra a média dos valores dos imóveis agora
separados por essa variável para cada período.
- 200.000 400.000 600.000 800.000
1.000.000 1.200.000 1.400.000 1.600.000
Média geral dos valores dos imóveis
1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
65
Tabela 4 - Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitório para cada setor e período analisados
Setores Dormitórios 1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
Setor Norte
1 24.540,00 69.279,00 63.750,00
2 44.960,00 149.113,00 372.923,00
3 73.988,00 255.870,00 1.207.571,00
4 115.333,00 425.000,00 1.300.000,00
Setor Sul
1 36.667,00 78.250,00 360.000,00
2 37.750,00 149.400,00 550.000,00
3 126.000,00 222.583,00 1.526.071,00
4 - - 3.066.667,00
Setor Central 1
1 26.400,00 129.167,00 220.000,00
2 45.846,00 116.000,00 552.857,00
3 60.447,00 252.371,00 1.088.462,00
4 - 240.000,00 620.000
Setor Central 2
1 24.672,00 63.990,00 159.500,00
2 35.338,00 140.856,00 370.769,00
3 78.429,00 179.128,00 764.258,00
4 - 163.500,00 1.175.000,00
Setor Central 3
1 17.875,00 38.169,00 152.727,00
2 35.600,00 103.636,00 363.214,00
3 55.000,00 166.667,00 620.000,00
4 - 337.500,00 -
Setor Av. Atlântica
1 28.486,00 94.067,00 257.000,00
2 88.611,00 240.020,00 605.660,00
3 121.033,00 611.827,00 1.216.125,00
4 157.000,00 674.188,00 2.629.400,00
Setor Av. Brasil
1 25.421,00 88.836,00 217.707,00
2 43.465,00 132.543,00 323.275,00
3 61.271,00 221.129,00 677.280,00
4 - 219.000,00 650.000,00
Setor Av. do Estado
1 13.625,00 36.297,00 119.500,00
2 33.375,00 111.925,00 433.750,00
3 - - -
4 - - -
Setor 3º Avenida
1 15.500,00 46.100,00 195.000,00
2 26.400,00 73.611,00 374.000,00
3 - 126.833,00 732.414,00
4 - 95.000,00 -
Setor Avenida Central
1 40.643,00 92.500,00 230.308,00
2 32.000,00 145.194,00 335.000,00
3 70.000,00 149.857,00 954.375,00
4 - 165.000,00 1.700.000,00
66
O Setor Sul não apresentou ofertas de imóveis de 4 dormitórios ou mais
para o primeiro e segundo período analisados. Isso se deve ao fato de que essa
região possuiu um desenvolvimento mais acentuado no terceiro período, de
2011 a 2016, com a construção de edifícios novos de alto padrão.
O mesmo aconteceu nos anos de 1994 a 2000 com os Setores Central 1,
Central 2, Central 3, Avenida Brasil e Avenida Central, onde só apresentaram
imóveis de 1 a 3 dormitórios. Já para o Setor Avenida do Estado e Terceira
Avenida, no mesmo período não houve ocorrência de imóveis com 3 e 4
dormitórios, mostrando a desvalorização desses locais com construções mais
simples e de baixo padrão.
Os Setores Avenida Atlântica e Norte foram os únicos que apresentaram
imóveis de 1 a 4 dormitórios ou mais nos 3 períodos analisados devido ao
desenvolvimento da cidade ter iniciado principalmente a partir desses locais,
garantindo melhor infraestrutura além da vista para o mar que são atrativos aos
compradores e investidores.
Outro fato interessante é que o Setor Central 3 e Terceira Avenida não
apresentaram ofertas com imóveis de 4 ou mais dormitórios para os anos de
2011 a 2016, evidenciando o poder da legislação urbana que cada vez mais vem
estabelecendo áreas mínimas e máximas para os apartamentos. Essas áreas
vão decrescendo à medida em que as regiões se afastam do litoral em sentido
ao interior da planície, ou seja, de Leste para Oeste do município.
No Apêndice 2 é possível encontrar os gráficos que expressam as médias
dos valores dos imóveis por quantidade de dormitórios para cada setor e período.
A comparação realizada entre os três períodos de estudo em relação ao
aumento nos valores médios dos imóveis, mostrou um incremento na taxa de
crescimento em oitos dos dez setores, destacando-se o Setor Terceira Avenida
no qual seus imóveis valorizaram 3011% em 22 anos. As únicas exceções foram
para o Setor Avenida Atlântica que apresentou uma diminuição de 229%,
passando de 469% no período de 1994-2000 a 2001-2010 para 240% entre
2001-2010 a 2011-2016, e também para o Setor Avenida Brasil com diminuição
de 25% entre esses mesmos períodos.
67
A Tabela 5 apresenta os dados gerados a partir da comparação da média
geral dos valores dos imóveis para cada período.
Tabela 5 - Comparação entre períodos em relação ao aumento nos valores dos imóveis
Setores 1994-2000 a 2001-2010 2001-2010 a 2011-2016 1994-2000 a 2011-2016
Setor Norte 345% 555% 1917%
Setor Sul 259% 840% 2177%
Setor Central 1 376% 483% 1818%
Setor Central 2 297% 466% 1385%
Setor Central 3 315% 360% 1134%
Setor Av. Atlântica 469% 240% 1123%
Setor Av. Brasil 345% 320% 1104%
Setor Av. do Estado 268% 421% 1127%
Setor 3º Avenida 372% 809% 3011%
Setor Av. Central 274% 378% 1036%
No Gráfico 3 é possível observar os setores de maior e menor crescimento
quando comparamos os valores médios de cada período. De maneira geral,
todos os setores analisados apresentaram aumento de mais de 1000% na média
dos valores anunciados desde 1994 até 2016.
Gráfico 3 - Comparação entre períodos em relação ao aumento nos valores dos imóveis
Entre os períodos de 1994-2000 a 2011-2016, após o Setor Terceira
Avenida, os que mais valorizaram foram os Setores Sul, Norte, Central 1, Central
2, Central 3, Avenida do Estado, Avenida Atlântica, Avenida Brasil e Avenida
0%
500%
1000%
1500%
2000%
2500%
3000%
3500%
Valorização imobiliária por período
1994-2000 a 2001-2010 2001-2010 a 2011-2016 1994-2000 a 2011-2016
68
Central. Tanto o Setor Avenida Atlântica quanto o setor Avenida Central
apresentaram uma evolução baixa pois foram as regiões mais valorizadas desde
o início da colonização urbana do município que começou a se expandir a partir
desses locais.
Sendo assim, devido à proximidade com o mar na Avenida Atlântica, a
urbanização que se desenvolveu a partir da Avenida Central com as primeiras
infraestruturas e o Setor Avenida Brasil sendo influenciado por estar entre os
dois setores e por ser uma importante rota comercial, esses locais sempre foram
valorizados despertando o interesse do setor imobiliário. Possuindo valores mais
elevados desde o início da investigação, com o passar das décadas, não houve
uma variação tão expressiva como é possível ver em outros setores da cidade
que começaram a se desenvolver tempos mais tarde.
Com relação aos dados gerados a partir da comparação da média por
quantidade de dormitórios de cada período e para cada setor, estes mostraram
que os apartamentos com 1 dormitório foram os que menos valorizaram na
maioria dos setores, principalmente entre o período de 1994-2000 a 2011-2016.
A tendência de incremento na valorização ocorre à medida que o número de
dormitórios aumenta, ou seja, apartamentos com quatro ou mais dormitórios
tendem a possuir uma média dos valores dos dormitórios mais elevados, pois
são imóveis que geralmente apresentam uma metragem maior e um padrão mais
elevado do que os com menor quantidade de dormitórios, fatores que influenciam
a valorização imobiliária.
A Tabela 6 apresenta o aumento nos valores dos imóveis de acordo com
a quantidade de dormitórios comparando-se os períodos para cada setor.
Tabela 6 - Comparação entre períodos em relação ao aumento nos valores dos imóveis por quantidade de dormitório
Setores Dormitórios 1994-2000 a 2001-2010
2001-2010 a 2011-2016
1994-2000 a 2011-2016
Setor Norte
1 282% 381% 1075%
2 332% 250% 829%
3 346% 472% 1632%
4 368% 306% 1127%
Setor Sul 1 213% 460% 982%
2 396% 368% 1457%
69
3 177% 686% 1211%
4 - - -
Setor Central 1
1 489% 170% 833%
2 253% 477% 1206%
3 418% 431% 1801%
4 - 258% -
Setor Central 2
1 259% 249% 646%
2 399% 263% 1049%
3 228% 427% 974%
4 - 719% -
Setor Central 3
1 214% 400% 854%
2 291% 350% 1020%
3 303% 372% 1127%
4 - - -
Setor Av. Atlântica
1 330% 273% 902%
2 271% 252% 684%
3 506% 199% 1005%
4 429% 390% 1675%
Setor Av. Brasil
1 349% 245% 856%
2 305% 244% 744%
3 361% 306% 1105%
4 - 297% -
Setor Av. do Estado
1 266% 329% 877%
2 335% 388% 1300%
3 - - -
4 - - -
Setor 3º Avenida
1 297% 423% 1258%
2 279% 508% 1417%
3 - 577% -
4 - - -
Setor Avenida Central
1 228% 249% 567%
2 454% 231% 1047%
3 214% 637% 1363%
4 - 1030% -
O Apêndice 3 expressa os gráficos da comparação da valorização entre
períodos em relação ao número de dormitórios para cada setor.
Para melhor comparação e visualização das áreas mais e menos
valorizadas de cada período analisado, foram elaborados mapas (Figuras 8, 9 e
10) que representassem esses fenômenos.
70
A Figura 8 apresenta o mapa de valorização imobiliária para os períodos
de 1994-2000 a 2001-2010. A região mais valorizada foi o Setor Avenida
Atlântica com 469% de aumento nos valores dos imóveis, seguida dos setores
Central 1 e Terceira Avenida, posteriormente os setores Norte, Central 3 e
Avenida Brasil, e as regiões com menor valorização foram os setores Sul, Central
2, Avenida do Estado e Avenida Central, com a valorização não ultrapassando
300%.
Figura 8 - Valorização imobiliária no período de 1994-2000 a 2001-2010
71
A Figura 9 apresenta o mapa de valorização entre os períodos de 2001-
2010 e 2011-2016. Os setores mais valorizados foram o Sul e Terceira Avenida
com mais de 600% de valorização entre os períodos, seguidos do Setor Norte,
setores Central 1, Central 2 e Avenida do Estado, posteriormente os setores
Central 3, Avenida Brasil e Avenida Central, com o Setor Avenida Atlântica
apresentando 240%, passando da maior para a menor taxa de valorização.
Figura 9 - Valorização imobiliária no período de 2001-2010 a 2011-2016
A Figura 10 apresenta o mapa final de valorização, sendo este
representado por todo o período analisado, de 1994-2000 a 2011-2016. O Setor
72
terceira Avenida se mostra como o que obteve maior valorização em 22 anos.
Outros setores que merecem destaque são o Norte e Sul seguidos do Setor
Central 1, Setor Central 2 e os demais setores foram os que apresentaram os
imóveis que menos valorizaram. No entanto, mesmo a menor valorização se
mostra elevada quando comparados aos índices inflacionários, mostrando um
potencial imobiliário que cresceu e ainda cresce além dos valores de mercado.
Figura 10 - Valorização imobiliária no período de 1994-2000 a 2011-2016
73
A espacialização das áreas permite concluir que à medida que se
passavam as décadas, os imóveis valorizaram exponencialmente, visto que
estes valores extrapolam os índices de inflação para todo o período analisado.
O índice inflacionário utilizado para comparação é o Índice Geral de
Preços de Mercado - IGP-M, calculado mensalmente pela Fundação Getúlio
Vargas – FGV para representar a variação dos preços. Atualmente, ele é
utilizado para o reajuste dos valores dos aluguéis.
Outro índice muito utilizado é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo -
IPCA, divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
– IBGE e oficial do governo, medindo a inflação em determinado período.
No período compreendido entre julho de 1994 a dezembro de 2016, no
qual foram realizadas as coletas das ofertas de imóveis na região da Praia
Central de Balneário Camboriú, o IGP-M e o IPCA chegaram a um valor
percentual correspondente a 617,00851% e 457,08205% com índice de correção
do período de 7,1700851 e 5,5708205 respectivamente (BACEN, 2017). Esses
valores apresentaram-se inferiores quando comparados ao aumento nos valores
dos imóveis para o período analisado, no qual o aumento mínimo chegou a
1036% para o Setor Avenida Central e o aumento máximo ficou em 3011% para
o Setor Terceira Avenida.
A Tabela 7 apresenta os aumentos corrigidos pelos índices IGP-M e IPCA
para cada setor. Nota-se que mesmo após correção pelos índices para todo o
período analisado, houve um aumento significativo nos valores dos imóveis
caracterizando a valorização imobiliária no local.
Tabela 7 - Aumento nos valores dos imóveis corrigidos pelos índices inflacionários
Setores 1994-2000 a 2011-2016
Corrigido IGP-M
Corrigido IPCA
Setor Norte 1.917% 1.300% 1.460%
Setor Sul 2.177% 1.560% 1.720%
Setor Central 1 1.818% 1.201% 1.360%
Setor Central 2 1.385% 768% 928%
Setor Central 3 1.134% 517% 677%
Setor Av. Atlântica 1.123% 506% 666%
Setor Av. Brasil 1.104% 487% 647%
Setor Av. do Estado 1.127% 510% 670%
74
Setor 3º Avenida 3.011% 2.394% 2.554%
Setor Av. Central 1.036% 419% 579%
Em relação ao ano de 2016, foram encontrados 93 anúncios de imóveis
englobando todos os setores da região da Praia Central de Balneário Camboriú.
Algumas análises puderam ser realizadas pela amostragem significativa além de
apresentarem a metragem de cada imóvel anunciado.
O valor do m² em 2016, alcançou R$ 8.551,23 enquanto o Custo Unitário
Básico - CUB/m², que mede o custo por m² de construção, no mesmo período
apresentou uma média de R$ 1.602,81 (SINDUSCON, 2017), ou seja, os imóveis
em 2016 apresentaram um valor cerca de 5,3 vezes o seu custo, o que equivale
dizer que atualmente se constroem cinco apartamentos pelo valor de um. Esse
é um dos fatores que estimulam as construtoras a continuarem lançando novos
empreendimentos mesmo quando o estoque de imóveis da cidade está elevado.
Além disso, segundo Camboim et al. (1999) e SEBRAE (2013), o setor da
construção civil realiza constante pesquisa de mercado a fim de avaliar, dentre
outros itens, o crescimento econômico, as taxas de juros para financiamento, o
poder aquisitivo de seus clientes e clientes potenciais e até quanto estão
dispostos a pagar, as tendências do setor e os principais concorrentes, utilizando
essas informações para ponderar quando, onde e como irão lançar um novo
empreendimento. A Tabela 8 apresenta os valores citados acima.
Tabela 8 - Características dos imóveis encontrados para o ano de 2016
Quantidade de imóveis
Valor médio dos
imóveis
Metragem média dos
imóveis
Valor do m²
Valor médio do CUB/m²
93 1.101.554,3 128,82 8.551,23 1.602,81
Para o mesmo ano de 2016, apenas 24,73% dos imóveis apresentaram
valores até R$ 550.000,00 e 32,26% estavam acima de R$1.000.000,00, como
pode ser observado na Tabela 9.
Tabela 9 - Quantidade de imóveis encontrados por faixa de valores
Valor em 2016 Quantidade de
imóveis em 2016
Até R$ 250.000,00 1
75
De R$ 250.00,01 a R$ 400.00,00 10
De R$ 400.00,01 a R$ 550.00,00 12
De R$ 550.00,01 a R$ 700.00,00 21
De R$ 700.00,01 a R$ 1.000.000,00 19
De R$ 1.000.000,01 a R$ 1.500.000,00 12
Maior que R$ 1.500.000,00 18
Total 93
No último Censo realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística – IBGE, em 2010, o rendimento médio mensal per capta dos
domicílios estava em R$ 1.933,90, e mesmo com a correção desse valor para o
ano de 2016, a maioria dos imóveis ofertados está acima do poder de compra
da população.
De acordo com a Calculadora do Cidadão, ferramenta fornecida pelo
Banco Central do Brasil para o cálculo de financiamentos com prestações fixas,
considerando que a média dos imóveis em 2016 estava em R$ 1.101.554,00, se
uma pessoa financiar este valor durante 30 anos com uma entrada de 20% e
taxa média de juros do Banco Central para 2016 de 1,1094% ao mês, o valor da
prestação seria R$ 9.964,22. Considerando ainda que para um financiamento
imobiliário é aconselhável que se comprometa até 30% de sua renda, a média
salarial para que se consiga pagar o financiamento deveria ser de no mínimo R$
33.214,06. Portanto, a renda média da população de Balneário Camboriú deveria
aumentar cerca de 17 vezes para conseguirem adquirir um imóvel na região da
Praia Central de Balneário Camboriú.
Os valores dos imóveis demonstram que a maior parte da população
residente não está apta a adquirir um imóvel na região da Praia Central. Sendo
a renda básica necessária para realizar a compra mais alta do que o rendimento
médio da população, apenas um grupo seleto estaria apto a realizá-la. Esse fato
também pode ser observado através do índice GINI que mede a concentração
de renda em determinado local e está em 0,526 para Balneário Camboriú
(BRASIL, 2010), considerado alto já que varia de zero a um e quanto mais
próximo deste, maior a desigualdade. Isso explica o porquê de as taxas médias
de ocupação anual dos imóveis da cidade girarem em torno de valores menores
que 50% (SINDUSCON, 2015), pois grande parte dos clientes do setor da
76
construção civil não são os moradores fixos da cidade, mas possivelmente
pessoas que já possuem algum imóvel e acabam adquirindo somente para
investimento, além dos segundos-residentes e turistas.
Portanto, visto que o mercado imobiliário atua em toda a cidade em escala
não homogênea, é nos grupos mais bem remunerados que ele encontra espaço
para se apresentar de forma mais abrangente. O solo urbano é transformado e
a habitação se torna uma mercadoria onde quem pagar mais poderá ocupar a
melhor localização com maior conforto (ALBUQUERQUE, 2006).
Essa dinâmica da valorização dos imóveis acontecendo de forma não
homogênea dentro da cidade é retratada por Silva (2008), onde afirma que esta
é seletiva, buscando sempre as melhores áreas ou as mais valorizadas pela
população mais abastada. Sendo assim, a localização exerce grande influência
em locais onde se decide investir e também na valorização dos
empreendimentos. Existem ainda outros condicionantes da estipulação dos
valores que refletem nos espaços urbanos e esses levam em consideração
elementos como edifícios, ruas, praças, infraestrutura além da localização
desses elementos, como já mencionado. (VILLAÇA, 1998 apud SCALCO, 2011).
Com este processo, segundo (CORREA, 2002, p. 11, apud BOVO, 2015), o
espaço urbano acaba se tornando
“fragmentado, articulado, reflexo e condicionante social, cheio de símbolos e campo de lutas. É um produto social, resultado de ações acumulativas através do tempo engendradas por agentes que produzem e consomem o espaço[...]”.
1.4 CONCLUSÃO
A partir dos resultados obtidos é possível identificar como ocorreu o
processo de expansão urbana de Balneário Camboriú desde 1938 até a
atualidade e suas relações com as áreas mais e menos valorizadas. Também se
observa a intensidade da valorização imobiliária da região da Praia Central nos
últimos 22 anos de acordo com cada setor analisado e também seu panorama
atual.
77
Com o mapa de expansão urbana de Balneário Camboriú, foi possível
observar que o início da urbanização ocorreu nas regiões mais próximas ao mar,
por isso setores como Avenida Atlântica, Central 1 e Avenida Central, para o
período de 1994 a 2000, apresentaram as maiores médias nos valores dos
imóveis já que contavam com localização privilegiada e uma infraestrutura
consolidada. A exceção foi o Setor Sul que apresentou a segunda média mais
alta para o mesmo período analisado que ocorreu devido ao intenso crescimento
que o setor experimentou em um curto período de tempo, com instalação de
edifícios de alto padrão.
Este fato se estende para o período compreendido entre os anos de 2001a
2010, onde o setor Avenida Atlântica continua com a média mais alta nos valores
dos imóveis, seguida pelos Setores Central 1, Sul e Norte, mas para os anos
2011 a 2016, o Setor Sul ganha destaque ficando à frente do Setor Avenida
Atlântica que agora passa para o segundo setor com a maior média dos valores
dos imóveis encontrados. Em seguida encontram-se os setores Central 1, Norte,
Terceira Avenida, Central 2, Avenida Central, Avenida Brasil, Central 3 e Avenida
do Estado, mostrando uma certa regularidade para os valores dos imóveis que
se mostram mais elevados à medida que se aproximam da orla marítima.
Além da localização, fatores como quantidade de dormitórios, metragem,
suítes, tipo do imóvel dentre outras características, são fatores que agregam
valor nos imóveis. Contudo, não é maioria da população residente que consegue
comprar um apartamento na região da Praia Central de Camboriú, pois o
rendimento médio mensal das famílias não é suficiente para arcar com os altos
valores que superam até mesmo os índices inflacionários dos períodos
analisados.
No geral, observou-se que as áreas em que inicialmente a cidade se
desenvolveu e apresentavam maior valorização no início, durante todo o período
analisado foram as que mantiveram os níveis de valorização mais estáveis se
comparadas com áreas como Setor Sul, Setor Norte e Setor Terceira Avenida.
Estes se urbanizaram mais tarde apresentando um padrão mais elevado dos
edifícios que foram sendo construídos, além dos equipamentos urbanos e
78
infraestrutura implementadas que aumentavam ainda mais o grau de importância
territorial desses locais.
Através dos altos índices de valorização imobiliária da região da Praia
Central de Balneário Camboriú, mostra-se ser mais rentável investir em um
imóvel na cidade do que em outros setores da economia. No entanto, se por um
lado a valorização imobiliária movimenta a economia da cidade e proporciona
seu desenvolvimento, por outro lado, acaba causando uma verticalização
intensa, reflexo do adensamento urbano e da corrida das construtoras em lançar
novos empreendimentos.
Quando esses processos ocorrem de forma desordenada na cidade, sem
um planejamento adequado do território, acabam gerando problemas de difícil
reversão. Nesse sentido, a pesquisa mostrou-se relevante, pois há uma
necessidade em se conhecer os processos de expansão urbana e valorização
imobiliária de uma cidade para entender suas dinâmicas e particularidades.
As informações geradas fornecem condições para a administração
municipal compreender e repensar o ambiente urbano, a fim de transformar
esses processos de expansão urbana e valorização imobiliária que ocorrem em
oportunidades para o crescimento e desenvolvimento do local aliado à qualidade
social e ambiental, minimizando ainda as diferenças e injustiças sociais ainda
existentes na cidade.
1.5 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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81
CAPÍTULO 2
ANALISE DA QUALIDADE AMBIENTAL URBANA DA REGIÃO DA PRAIA
CENTRAL DE BALNEÁRIO CAMBORIÚ - SC
82
RESUMO
A Qualidade Ambiental Urbana (QAU) é definida como aquela que relaciona a
qualidade ambiental com a qualidade de vida da população. Nesse sentido,
Balneário Camboriú nos últimos anos, tem diminuído sua QAU especialmente
devido à urbanização rápida e sem planejamento. Portanto, o presente capítulo
busca analisar a QAU da Praia Central de Balneário Camboriú por meio da
percepção da população residente fixa. Para isso, foi elaborado um questionário
contendo 49 questões sobre os temas Infraestrutura Urbana, Áreas Verdes,
Praia, Saneamento, Conforto Ambiental, Mobilidade Urbana, Limpeza Pública
Urbana e Infraestrutura Social e Cultural, no qual 423 entrevistados participaram
sendo homens e mulheres, em sua maioria, naturais do estado de Santa
Catarina, possuindo as mais diversas profissões e numa faixa etária
predominante de 20 a 60 anos. O cálculo da média de todos os temas resultou
na classificação de QAU para toda a área de estudo como “Regular”. No entanto,
a maior média alcançada foi para o Setor Avenida Atlântica e a pior média
registrada ficou para o Setor Central 3, mostrando como a QAU sofre um
incremento à medida que os locais se aproximam da orla. Além de propiciar o
conhecimento das potencialidades e pontos a serem melhorados da região da
Praia Central, os dados gerados servem para auxiliar todas as esferas do poder
público ao melhor ordenamento territorial e promoção do equilíbrio ambiental,
social e econômico.
Palavras-chave: Balneário Camboriú, indicadores, Qualidade Ambiental
Urbana
ABSTRACT
The Urban Environmental Quality (UEQ) is defined as one that relates an environmental quality to the population quality of life. In this sense, Balneário Camboriú in recent years, has decreased its UEQ especially due to rapid urbanization and without planning. Therefore, the present article seeks to analyze the UEQ of Balneário Camboriú Central Beach through the perception of the fixed resident population. For this, a questionnaire containing 49 questions on Urban Infrastructure, Green Areas, Beach, Sanitation, Environmental Comfort, Urban Mobility, Urban Public Cleaning and Social and Cultural Infrastructure was prepared, in which 423 interviewees participated as men and women in their Majority, from the state of Santa Catarina, possessing the most diverse professions and in a predominant age range of 20 to 60 years. The average calculation of all subjects resulted in the classification of UEQ for the whole study area as "Regular". However, the highest average reached was for the Sector Avenida Atlântica and the worst average registered was for Central Sector 3, showing how the UEQ increases as the locals approach the sea shore. In addition to providing knowledge of the potentialities and points to be improved in the Central Beach region, the data generated serve to assist all spheres of public
83
power to better territorial planning and promote environmental, social and economic balance.
Keywords: Balneário Camboriú, indicators, Urban Environmental Quality
2.1 INTRODUÇÃO
O desenvolvimento do meio urbano ao longo dos anos gera uma “intensa
e profunda manipulação do ambiente” (FORATTINI, 1991, p. 77). Dessa forma,
a urbanização, muitas vezes, surge como um processo de segregação e
exclusão socioespacial, podendo gerar uma série de problemas sociais e
ambientais na sociedade (PEREIRA et al., 2016).
Esses problemas iniciaram de forma mais expressiva a partir da década
de 1960, com o desenvolvimento tecnológico pós revolução industrial, quando
houve uma perda da qualidade de vida no mundo todo, tornando esse fato uma
problemática devido ao crescimento desordenado das cidades (NAHAS, 2009).
Em cidades não preparadas e que se transformaram de maneira
desordenada e sem planejamento, esse crescimento deixou o ambiente
vulnerável a riscos de desastres e problemas sociais (SOARES et al., 2014).
Freitas (2001) cita alguns desses riscos e problemas que ocorrem quando há o
despreparo das cidades para acolher o imenso contingente humano, que é o que
acontece na maioria dos casos, como, por exemplo, problemas de trânsito,
transporte público, processos de degradação dos rios, impermeabilização dos
solos, problemas de saneamento entre outros.
Não só o aumento populacional, mas também a localização geográfica, o
êxodo rural e diversas políticas aplicadas em determinado local alavancam a
urbanização, além de favorecerem a construção de infraestruturas, a
verticalização de edificações e o aumento das superfícies artificializadas em uma
cidade, principalmente quando nos referimos às áreas litorâneas (PIATTO &
POLETTE, 2012). É um problema complexo que engloba diversas áreas do
conhecimento e exige um tratamento especial e transdisciplinar, como sugere
Leal et al. (2008, p. 02):
“As cidades não são apenas espaços onde se evidenciam problemas sociais. O próprio ambiente construído desempenha
84
papel preponderante na constituição do problema, que transcende ao meio físico e envolve questões culturais, econômicas e históricas.”
Balneário Camboriú, cidade localizada na região centro-norte de Santa
Catarina, enfrentou todos esses processos. A intensa urbanização que ocorreu
em um curto período de tempo, o adensamento urbano e a verticalização da
cidade, principalmente na região da Praia Central, podem ter causado problemas
na Qualidade Ambiental Urbana (QAU) do local. Além disso, pode causar efeitos
negativos à economia no qual o setor dominante é o turismo, pois quando não
há uma QAU adequada em determinada região, os turistas não se sentem
instigados a visitar tal destino.
A QAU consiste na relação existente entre a qualidade ambiental e de
vida de uma população de determinado local. Esse local, por sua vez, define a
existência ou não de condições saudáveis de habitação em termos sociais,
ambientais e econômicos (ARANA et al, 2012), onde o homem, por diversos
fatores, é agente tanto ativo quanto passivo nos processos de formação e
degradação do ambiente urbano (BENINI & ROSIN, 2009). Ela é marcada por
processos históricos, culturais e detentora de características específicas para
cada região, por isso deve ser analisada de maneira ampla e multidisciplinar
(ADÃO & POLETTE, 2016).
Portanto, o objetivo deste capítulo está em entender como está a QAU na
região da Praia Central de Balneário Camboriú através da percepção da
população residente fixa que vive e sente em seu dia-a-dia todos os problemas
e qualidades que esta região possui. Busca, ainda, analisar os vários temas
utilizados para compor a QAU de acordo com cada setor da área de estudo,
mostrando seus pontos fortes e pontos a serem melhorados.
Entender a QAU torna-se fundamental, pois pela primeira vez a população
local opinou sobre os mais diversos temas que impactam diretamente em seu
bem-estar e qualidade de vida, revelando seus anseios, preocupações, aspectos
positivos e negativos do ambiente em que vivem.
Para realização da pesquisa, foi elaborado um questionário com 49
questões acerca de indicadores relacionados dos temas Infraestrutura Urbana,
Áreas Verdes, Praia, Saneamento, Conforto Ambiental, Limpeza Pública
85
Urbana, Mobilidade Urbana e Infraestrutura Social e Cultural, a fim de obter
dados que serviram de base para a construção de mapas de qualidade para
cada um desses temas e de acordo com os setores em que a região da Praia
Central foi dividida.
Os resultados da pesquisa, são utilizados não apenas para entender
como está a qualidade ambiental e de vida no ambiente em questão, mas
também fornecem dados e informações importantes que poderão ajudar todas
as esferas do poder público a compor táticas e tomar decisões para a melhor
planejamento e ordenamento territorial, conhecendo as potencialidades e
deficiências de cada setor da região analisada.
2.1.1 Área de estudo
Balneário Camboriú é um município que fica no litoral centro-norte de
Santa Catarina e a 85km da capital do estado, Florianópolis. Sua área é de
46,238km² e possui densidade populacional estimada 2.848,89hab/km², uma
das mais elevadas de Santa Catarina (IBGE, 2017). Faz parte da mesorregião
do Vale do Itajaí e possui limite com os municípios de Itajaí ao Norte, Itapema ao
Sul e Camboriú a Oeste da planície. Possui localização privilegiada sendo
margeado pelo Oceano Atlântico e também pela rodovia BR-101, fatores
importantes para sua economia que atualmente é baseada principalmente no
turismo de sol e praia. A Figura 11 apresenta o mapa de localização do
município.
86
Figura 11 - Mapa da localização geográfica de Balneário Camboriú
Elaborado pela autora
O município concentra, ao todo, dez praias em seu território, sendo elas:
Praia dos Amores, Praia do Buraco, Praia do Canto, Praia Central, Laranjeiras,
Taquaras, Pinho, Estaleiro e Estaleirinho (LEITE, 2016). Por ser mais
desenvolvida, a Praia Central assume posição de destaque. Com
aproximadamente 7km de extensão, dispõe de opções de lazer, serviços e
infraestruturas que transformaram o local no mais urbanizado do município.
Nesse sentido, a análise referente à QAU foi realizada somente na região
da Praia Central de Balneário Camboriú, e a delimitação da área de estudo pode
ser observada através da Figura 12.
87
Figura 12 - Mapa de localização da área utilizada na análise de QAU
2.2 MATERIAL E MÉTODOS
As etapas da pesquisa foram estruturadas na forma de fluxograma e
podem ser observadas na Figura 13.
88
Para analisar a QAU na região da Praia Central de Balneário Camboriú,
foram levantados oito temas de natureza ambiental e diversos indicadores
relacionados para a elaboração de um questionário adequado que objetivou
descrever a percepção dos moradores com relação à qualidade do local em
questão.
A escolha dos temas a serem analisados a partir da percepção da
população residente, levou em consideração as questões mais relevantes
relacionadas à qualidade ambiental e de vida urbana da região da Praia Central
de Balneário Camboriú e em seguida, para cada tema foram escolhidos
indicadores relacionados. A partir desses indicadores, as questões foram
elaboradas e o questionário de percepção da população em relação à QAU foi
montado. Foram formuladas 49 questões no total, conforme os temas e
indicadores listados na Tabela 10.
Tabela 10 - Temas e seus indicadores relacionados para elaboração do questionário de
percepção da população em relação à QAU
TEMA INDICADORES
Infraestrutura Urbana
Energia elétrica; iluminação pública; pavimentação das vias; estado das calçadas; comércio; segurança pública; serviços de informações; quantidade de placas informativas.
Saneamento
Odor, coleta e tratamento do esgoto; drenagem das águas pluviais; qualidade e disponibilidade da água.
Áreas Verdes Arborização; praças e parques; manutenção de áreas verdes em locais edificados.
Escolha dos
indicadores de
QAU
Elaboração do
questionário de
QAU
Realização do pré-teste de
aplicação do questionário em campo
Adequação do
questionário final de
QAU
Aplicação do
questionário à população
residente fixa
Organização
dos dados
Elaboração de mapas,
gráficos e tabelas
Análise da QAU na região da
Praia Central de Balneário
Camboriú
Figura 13 - Fluxograma metodológico
89
Praia
Balneabilidade; uso e manutenção das duchas públicas; limpeza da faixa de areia; coleta de resíduos na praia; serviço de salva-vidas; tempo de exposição do sol; serviços de praia; qualidade ambiental geral.
Limpeza Pública Urbana
Qualidade da limpeza pública; situação das calçadas quanto à fezes e urinas de animais; qualidade e quantidade de lixeiras; coleta dos resíduos sólidos; coleta seletiva.
Conforto Ambiental Qualidade do ar; poluição visual; conforto térmico, acústico e visual.
Mobilidade Urbana Trânsito; quantidade e qualidade das ciclovias; acessibilidade; transporte público.
Infraestrutura Social e Cultural Acesso e qualidade dos serviços de saúde e educação; acesso ao lazer e a serviços culturais.
Esses temas e indicadores foram escolhidos segundo levantamento de
sistemas de indicadores já realizados no Brasil e exterior e adaptados à cidade
de Balneário Camboriú, como o estudo apresentado por Borja (1998), pois,
segundo este autor, permitem avaliar a QAU em um nível local. Além disso,
foram consultados os indicadores do Sistema Nacional de Indicadores
Ambientais – PNIA (2012) e selecionados aqueles mais adequados ao contexto
urbano de Balneário Camboriú. Os demais indicadores que não constavam
nesses estudos foram escolhidos devido à sua relevância para a cidade a fim de
complementar a análise de QAU.
As alternativas de respostas para cada questão relacionada a cada
indicador escolhido foram cinco: péssimo (1), ruim (2), regular (3), bom (4) ou
excelente (5). Ao final, foi calculada a média das pontuações para cada região a
ser analisada a fim de obter uma classificação de qualidade para cada região e
de acordo com cada tema. No caso específico da classe regular, a mais presente
quando realizada a média das pontuações, foi realizada ainda uma subdivisão
dos valores maiores (+) e menores (+) a fim de propiciar uma análise adequada
dos setores mais e menos valorizados.
A média das pontuações para cada indicador e para cada tema resultou
em um valor fracionado, sendo necessário uma aproximação dos valores e
divisão das classes como se segue: classe péssimo – valores de 1,00 a 1,79;
classe ruim – valores de 1,80 a 2,59; classe regular – valores de 2,60 a 3,39;
classe bom – valores de 3,40 a 4,19; classe excelente – valores de 4,20 a 5.
90
Tendo em vista que o último censo do IBGE foi em 2010, utilizamos os
dados relativos a este ano para determinar o tamanho da amostra necessária a
entrevistar com base na estimativa da proporção populacional. O erro máximo
de estimativa adotado foi de 7% e o grau de confiança de 90%, valores aceitos
para estudos acadêmicos. A Equação 1 representa a fórmula para o cálculo da
proporção populacional é dada por Tagliacarne (1978, apud ADDSON, 2003) e
recomendada por Miot (2011) quando se trata de estudos com descrição de
variáveis qualitativas e populações infinitas, geralmente maiores ou iguais a
10000 indivíduos.
𝑛 =
𝑍𝛼2
2 ∗ 𝑝 ∗ 𝑞
𝐸2 (𝐸𝑞𝑢𝑎çã𝑜 01)
Onde,
n = número da amostra;
𝑍𝛼
2 = grau de confiança;
p = proporção populacional de indíviduos que pertencem à região de estudo;
q = proporção populacional de indivíduos que não pertencem à região de estudo;
E = erro máximo de estimativa.
Para esta pesquisa, considerando o erro máximo e o grau de confiança já
citados, e também o número total de habitantes na cidade como 108.089 e o
número de habitantes do local de estudo em 51.074 (IBGE, 2010), o número
amostral foi definido utilizando 𝑍𝛼
2 = 1,645, p = 0,47251801756, q =
0,5274819825 e E = 0,07, conforme segue:
𝑛 = 1,6452 ∗ 0,47251801756 ∗ 0,5274819825
0,072
𝑛 =2,706025 ∗ 0,2492447406
0,0049
91
𝑛 = 0,6744624993
0,0049
𝑛 = 137,6454080173
Portanto, o número amostral de pessoas entrevistadas na região da Praia
Central de Balneário Camboriú deveria ser maior ou igual a 138.
Inicialmente, realizou-se um pré-teste com 10 moradores a fim de
identificar qual seria a melhor abordagem na população, elaborar mais questões
relevantes que seriam adicionadas ao questionário e adequar aquelas passíveis
de dúvidas. Dessa forma, foi elaborada a versão definitiva do questionário e
iniciadas as atividades em campo para a coleta de informações da percepção da
população. Além das questões relativas aos indicadores, também eram
registradas informações sobre o gênero do entrevistado, idade, profissão, local
de nascimento e local atual da residência.
A aplicação do questionário durou 60 dias e foram realizadas, ao todo,
423 entrevistas, das quais 362 aconteceram por meio de ambiente virtual e 61
foram através de abordagens interpessoais a residentes fixos dos setores de
interesse para melhor entender os anseios e opiniões dessa população acerca
dos temas trabalhados. Essa alta amostragem obtida através do ambiente virtual
se tornou possível mediante o contato com jornalistas que divulgaram o
questionário em mídia local, abrangendo um número de pessoas considerável
que participaram ao tomar conhecimento da pesquisa.
As respostas posteriormente foram organizadas em planilhas e com base
nos dados obtidos, foram elaborados gráficos e tabelas para melhor visualização
dos aspectos relativos à percepção da população. Foram elaborados também
oito mapas de qualidade ambiental para os temas analisados, que
posteriormente foram cruzados para gerar um mapa final de QAU da Praia
Central de Balneário Camboriú.
A Figura 14 apresenta o mapa da divisão da área de estudo por setores,
os quais foram utilizados para analisar a QAU.
92
Figura 14 - Mapa de localização e delimitação dos setores
2.3 RESULTADOS E DISCUSSÃO
A QAU na região da Praia Central de Balneário Camboriú tem sido um
desafio desde o início do processo de ocupação do município. O
desenvolvimento rápido e sem planejamento contribuíram para alterações em
sua qualidade ambiental onde cada setor de análise apresentou diferentes
características segundo a percepção da população residente fixa.
93
A definição de percepção está como o ato, efeito ou faculdade de
perceber, de adquirir conhecimentos sobre algo através dos sentidos
(FERREIRA, 2001). Cunha & Leite (2009) ressaltam ainda que existem vários
conceitos para a percepção ambiental, mas mesmo assim todos eles citam a
relação que existe entre homem e natureza, onde cada um desses indivíduos o
percebe de uma maneira, tem seus anseios, necessidades, opiniões e ações.
Portanto, a percepção tem a ver com a interação do indivíduo e o meio
em que vive e essa interação se dá através dos órgãos do sentido, do interesse
que se tem sobre determinado assunto, do conhecimento individual, da cultura
e da ética, “fazendo com que cada pessoa tenha uma percepção diferenciada
para o mesmo objeto” (PALMA, 2005, p. 16).
A utilização de indicadores para realizar estudos de percepção da população
foi escolhida pelo fato que são uma importante ferramenta capaz de indicar “as
áreas de melhor ou pior performance relativa, apontar tendências e chamar a
atenção para pontos fracos” (BRAGA et al., 2003, p. 7). Além disso, as
informações obtidas podem ser utilizadas como auxílio à gestão urbana, em seus
diversos subprocessos como diagnóstico, planejamento, execução e controle
(TRENTIN, 2008).
Os resultados relativos às informações pessoais dos participantes
apresentaram um nível de heterogeneidade significativo das informações sobre
os entrevistados, com variedade de faixa etária, de naturalidade e profissionais,
além de um número equilibrado dos gêneros. Das 423 pessoas que participaram
da pesquisa, 46,57% possuem ensino superior completo, 14,42% trabalham no
setor do comércio, 8,03% são estudantes e 30,88% realizam outros tipos de
atividades.
A alta amostragem alcançada na aplicação do questionário, maior do que
as 138 entrevistas determinadas inicialmente, foi responsável por diminuir o erro
máximo de estimativa que passou de 7% para 4%.
Com relação à participação da população por gênero, verificou-se um
quantitativo de mulheres cerca de 9% acima em relação à quantidade de
homens, porcentagem maior do que a verificada no último censo do IBGE em
2010, onde a população residente de mulheres de aproximadamente 4,9% maior
94
do que a quantidade de homens, que corresponde a uma diferença de 5303
pessoas para toda a cidade. Além disso, apenas 1% dos moradores fixos que
responderam o questionário não colocaram o gênero.
Em relação a faixa etária, a pesquisa abrangeu pessoas maiores de 18
anos sem limite de idade e os períodos foram divididos por décadas a partir dos
20 até 60 anos, períodos nos quais houve uma certa homogeneidade na
quantidade de pessoas para cada faixa etária. No entanto, participantes da
pesquisa que possuíam de 18 a 20 anos representaram apenas 5% do total, os
com mais de 60 anos foram 9% e apenas 4% não discriminaram a idade. O
Gráfico 4 representa esses valores.
Gráfico 4 – Faixa etária dos entrevistados
Com relação ao local de nascimento dos entrevistados, 48% são do
estado de Santa Catarina com 20% destes nascidos em Balneário Camboriú e
os demais são naturais principalmente do Rio Grande do Sul, Paraná e São
Paulo. A quantidade de pessoas residentes de outros locais, incluindo estados
e países, e que não responderam a essa pergunta, foram ambas de 7%. O
Gráfico 5 demonstra esses dados.
Gráfico 5 - Local de nascimento dos entrevistados
5%
21%
20%
21%
20%
9%4%
Idade
Até 20
De 21 a 30
De 31 a 40
De 41 a 50
De 51 a 60
Mais de 60
48%
19%
6%
13%
7%7%
Local de Nascimento
Santa Catarina
Rio Grande do Sul
São Paulo
Paraná
Outros locais
Não responderam
95
A classificação final de QAU para cada tema foi baseada nos critérios
apresentados anteriormente na metodologia e os resultados podem ser
observados na Figuras 15.
Figura 15 - Mapa de qualidade para cada tema analisado
96
Os mapas de qualidade individuais para cada tema são encontrados no
Apêndice 06. Observa-se que não houve classe de qualidade “Excelente” e nem
“Péssimo” para nenhum dos temas analisados.
2.3.1 Análise dos Setores Geográficos
Setor Avenida Atlântica
Para o Setor Avenida Atlântica, a média dos indicadores de QAU resultou
em 8% dos entrevistados considerando o local excelente, 37% bom, 31%
regular, 15% ruim e 9% consideraram péssima, sendo o local com maior
porcentagem de classificação excelente e bom, totalizando 45%.
As maiores médias foram alcançadas pelos temas Conforto Ambiental e
Infraestrutura Urbana com os valores de 3,54 e 3,45 respectivamente, devido
tanto à proximidade com o mar, às belas paisagens naturais e o bem-estar que
esses elementos provocam ao homem como também pelo fato de ser a avenida
que contorna toda a orla da região da Praia Central, recebendo constantes
investimentos em infraestrutura para continuar atraindo turistas o ano todo. Já a
menor média alcançada foi para o tema Áreas Verdes com um valor de 2,90
onde, apesar do contato próximo com a natureza, houve um processo de
verticalização da orla que foi tomando pouco a pouco a paisagem natural.
A Figura 16 apresenta um trecho do Setor Avenida Atlântica em que é
possível observar as características cênicas da paisagem, a verticalização da
orla e infraestruturas como quiosques, restaurantes, ciclofaixa entre outros.
Figura 16 - Imagem do Setor Avenida Atlântica Fonte: Google Street View
97
A média final de QAU para este setor resultou em 3,18, sendo esta a maior
média entre todos os setores analisados. O Gráfico 6 representa a porcentagem
das classes de qualidade citadas.
Gráfico 6 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Avenida Atlântica
Setor Avenida Brasil
Para o Setor Avenida Brasil, a média dos indicadores de QAU resultou em
6% dos entrevistados considerando o local excelente, 31% bom, 32% regular,
17% ruim e 14% consideraram péssima.
As maiores médias foram alcançadas pelos temas Infraestrutura Urbana
e Infraestrutura Social e Cultural com os valores de 3,29 e 3,25 respectivamente,
por ser uma avenida de importante rota veicular e também com um comércio
fortemente ativo e abrangendo os mais diversos segmentos e infraestruturas que
se necessite. Já a menor média alcançada foi para o tema Áreas Verdes com
um valor de 2,47, sendo inferior ao valor encontrado para o setor Avenida
Atlântica citado anteriormente já que a área edificada desta região é maior,
abrangendo os dois lados da avenida. Estas características podem ser
observadas através da Figura 17 que apresenta um trecho do Setor Avenida
Brasil.
8%
37%
31%
15%
9%
Setor Avenida Atlântica
Excelente
Bom
Regular
Ruim
Péssimo
98
Figura 17 - Imagem do Setor Avenida Brasil Fonte: Google Street View
A média final de QAU para este setor resultou em 2,96. O Gráfico 7
representa a porcentagem das classes de qualidade citadas.
Gráfico 7 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Avenida Brasil
Setor Avenida Central
Para o Setor Avenida Central, a média dos indicadores de QAU resultou
em 6% dos entrevistados considerando o local excelente, 34% bom, 25%
regular, 21% ruim e 14% consideraram péssima, sendo o local com a maior
porcentagem de classificações entre ruim e péssima, totalizando 35%.
A maior média foi alcançada pelo tema Infraestrutura Urbana com o valor
de 3,41, a segunda maior média encontrada para este tema, perdendo somente
para o Setor Avenida Atlântica. Esse resultado ocorreu devido às formas de
colonização urbana do município, iniciando por estes dois setores que
desenvolveram uma sólida infraestrutura para atender a população que ali se
fixava. Já as menores médias alcançadas foram para o indicador Balneabilidade
com 1,78, a menor nota entre todos os indicadores e para toda a região de
estudo, e para os temas Áreas Verdes seguido de Mobilidade Urbana com os
6%
31%
32%
17%
14%
Setor Avenida Brasil
Excelente
Bom
Regular
Ruim
Péssimo
99
valores de 2,36 e 2,62 respectivamente, os menores alcançados por ambos os
temas.
A Figura 18 apresenta um trecho do Setor Avenida Central onde é
possível observar elementos de infraestrutura como comércio forte, qualidade de
pavimentação das vias, placas informativas entre outros itens, além da
precariedade de áreas verdes devido à urbanização.
Figura 18 - Imagem do Setor Avenida Central Fonte: Google Street View
A mobilidade urbana prejudicada, principalmente nos horários de pico,
ocorre pelo fato da Avenida Central ser uma importante rota de acesso a outras
ruas e avenidas da região da Praia Central, faltando uma melhor fluidez no
trânsito já que nos dez últimos anos a frota de veículos quase dobrou na cidade
(DETRAN, 2017). O setor apresenta ainda problemas com acessibilidade, falta
de ciclofaixa e de melhorias nas linhas de transporte público.
A média final de QAU para este setor resultou em 2,93. O Gráfico 8
representa a porcentagem das classes de qualidade citadas.
Gráfico 8 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Avenida Central
Setor Avenida do Estado
6%
34%
25%
21%
14%
Setor Avenida Central
Excelente
Bom
Regular
Ruim
Péssimo
100
Para o Setor Avenida do Estado, a média dos indicadores de QAU
resultou em 5% dos entrevistados considerando o local excelente, 37% bom,
32% regular, 18% ruim e 8% consideraram péssima, sendo o segundo setor com
a maior porcentagem de classificações excelente e bom totalizando 42% e
também o segundo setor apresentando a menor porcentagem de classificação
ruim e péssimo com 26%, perdendo apenas para o Setor Avenida atlântica
nesses dois quesitos.
As maiores médias foram alcançadas pelos temas Infraestrutura Urbana
e Conforto Ambiental com valor de 3,25 seguido do tema Áreas Verdes com a
maior nota para o tema dentre todos os demais setores, com valor de 3,22.
Esta é uma avenida que oferece acesso direto à cidade de Itajaí com um
tráfego diário intenso, portanto, possui boas condições de pavimentação das
vias, iluminação pública, comércio entre outros. A média elevada, quando
comparado a outros setores, do tema Conforto Ambiental surge por ser uma área
mais afastada da intensa movimentação turística que acontece nas regiões mais
próximas ao mar, onde problemas relacionados à poluição visual, conforto
térmico e acústico e de qualidade do ar são mais recorrentes.
A menor média alcançada para o setor foi para o tema Mobilidade Urbana
com um valor de 2,92, com ocorrência de congestionamentos em determinados
períodos do dia principalmente pela quantidade de moradores que se deslocam
para trabalharem em locais e cidades próximas. Essas características podem ser
observadas através da Figura 19 que apresenta um trecho do Setor Avenida do
Estado.
Figura 19 - Imagem do Setor Avenida do Estado Fonte: Google Street View
101
A média final de QAU para este setor resultou em 3,12. O Gráfico 9
representa a porcentagem das classes de qualidade citadas.
Gráfico 9 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Avenida do Estado
Setor Norte
Para o Setor Norte, a média dos indicadores de QAU resultou em 5% dos
entrevistados considerando o local excelente, 33% bom, 32% regular, 17% ruim
e 13% consideraram péssima.
As maiores médias foram alcançadas pelos temas Conforto Ambiental e
Infraestrutura Social e Cultural com os valores de 3,36 e 3,21 respectivamente,
por ser um local próximo às áreas verdes, ao mar e também dispõe de serviços
essenciais como escolas e hospitais. Além disso, este setor possui atrativos de
lazer como o Morro do Careca que oferece voo duplo de parapente e o Deck do
Pontal Norte onde é possível fazer uma caminhada através das Praias “do
Canto” e “do Buraco”, entre outros. Já as menores médias alcançadas foram
para Saneamento com valor de 2,76, o setor com menor média encontrada para
o tema, seguido do Áreas Verdes com valor de 2,74.
O problema relacionado ao saneamento decorre da poluição do Canal do
Marambaia, responsável pelo escoamento de águas pluviais de grande parte da
região da Praia Central, onde somente no início de 2016 foram encontrados e
lacrados 45 pontos de despejo de esgoto de ligações irregulares (BALNEÁRIO
CAMBORIÚ, 2016), levando água contaminada a desembocar no Setor Norte,
causando odor e qualidade imprópria da água para banho, como pode ser
observado na Figura 20.
5%
37%
32%
18%
8%
Setor Avenida do Estado
Excelente
Bom
Regular
Ruim
Péssimo
102
Figura 20 - Despejo de esgotos irregulares no Setor Norte
A média final de QAU para este setor resultou em 3,00. O Gráfico 10
representa a porcentagem das classes de qualidade citadas.
Gráfico 10 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Norte
Setor Avenida Sul
Para o Setor Sul, a média dos indicadores de QAU resultou em 5% dos
entrevistados considerando o local excelente, 35% bom, 28% regular, 18% ruim
e 11% consideraram péssima.
A maior média foi alcançada pelo tema Conforto Ambiental com valor de
3,49 sendo a segunda maior média para este tema entre todos os setores
analisados. Já as menores médias alcançadas foram para Infraestrutura Social
com valor de 2,80, sendo o setor com a menor média encontrada para o tema
seguido do Áreas Verdes com o valor de 2,93.
Esses resultados ocorrem devido ao fato de além de ser um local próximo
ao Rio Camboriú e vegetações, é o setor com a menor densidade demográfica
5%
33%
32%
17%
13%
Setor Norte
Excelente
Bom
Regular
Ruim
Péssimo
103
entre os locais estudados, estando entre 20 e 8850 habitantes/km² (BALNEÁRIO
CAMBORIÚ, 2014), apresentando um melhor o conforto ambiental referente aos
ruídos, qualidade do ar, conforto térmico e visual entre outros. No entanto,
apesar de estar próximo da Marina e atividades de lazer como Bondinho Aéreo,
Barco Pirata, Passarela da Barra e Molhe, como pode ser observado na Figura
21, as infraestruturas como hospitais, escolas e acesso a serviços culturais
receberam notas baixas quando comparadas a outros indicadores analisados,
por estarem mais distantes o que gera uma necessidade de deslocamento maior.
Figura 21 – Atrativos turísticos do Setor Sul
A média final de QAU para este setor resultou em 3,11. O Gráfico 11
representa a porcentagem das classes de qualidade citadas.
Gráfico 11 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Sul
Setor Central 1
Para o Setor Central 1, a média dos indicadores de QAU resultou em 6%
dos entrevistados considerando o local excelente, 33% bom, 32% regular, 20%
ruim e 9% consideraram péssima.
8%
35%
28%
18%
11%
Setor Sul
Excelente
Bom
Regular
Ruim
Péssimo
104
As maiores médias foram alcançadas pelos temas Infraestrutura Urbana
e Conforto Ambiental com os valores de 3,36 e 3,27 respectivamente, devido a
sua localização e proximidade com os setores Avenida Atlântica e Avenida
Brasil, locais que receberam boas notas para esses temas. Já a menor média
alcançada foi para o tema Áreas Verdes com um valor de 2,37, sendo o segundo
menor valor encontrado para o tema, inferior somente ao Setor Avenida Central
por ser uma área densamente verticalizada e urbanizada, com deficiência de
elementos naturais e predomínio de elementos artificiais, como pode ser
observado através da Figura 22.
Figura 22 - Verticalização característica do Setor Central 1 Fonte: Google Street View
A média final de QAU para este setor resultou em 3,01. O Gráfico 12
representa a porcentagem das classes de qualidade citadas.
Gráfico 12 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Central 1
Setor Central 2
Para o Setor Central 2, a média dos indicadores de QAU resultou em 6%
dos entrevistados considerando o local excelente, 32% bom, 32% regular, 18%
ruim e 12% consideraram péssima.
6%
33%
32%
20%
9%
Setor Central 1
Excelente
Bom
Regular
Ruim
Péssimo
105
As maiores médias foram alcançadas pelos temas Infraestrutura Urbana
e Infraestrutura Social e Cultural com os valores de 3,26 e 3,19 respectivamente
devido também à sua localização entre os setores Avenida Brasil e Avenida do
Estado/Terceira Avenida, com boas médias para energia elétrica, iluminação
pública, comércio entre outros indicadores. Já a menor média alcançada foi para
o tema Áreas Verdes com um valor de 2,43, um pouco acima do valor encontrado
para o Setor Central 1, onde ainda é possível observar mais frequentemente
árvores, casas com jardins e terrenos sem edificações, como é apresentado na
Figura 23.
Figura 23 - Imagem do Setor Central 2 Fonte: Google Street View
A média final de QAU para este setor resultou em 2,96. O Gráfico 13
representa a porcentagem das classes de qualidade citadas.
Gráfico 13 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Central 2
Setor Central 3
Para o Setor Central 3, a média dos indicadores de QAU resultou em 7%
dos entrevistados considerando o local excelente, 29% bom, 30% regular, 20%
ruim e 14% consideraram péssima, sendo o segundo setor com a maior
6%
32%
32%
18%
12%
Setor Central 2
Excelente
Bom
Regular
Ruim
Péssimo
106
porcentagem de ruim e péssimo com 34%, atrás somente do Setor Avenida
Central.
A maior média alcançada foi pelo tema Conforto Ambiental com o valor de
3,23 por ser um local tranquilo, sem as agitações dos setores localizados mais
próximos à Praia Central. Já a menor média alcançada foi para o tema Áreas
Verdes com um valor de 2,67. Além disso, foi o setor que apresentou a menor
média para o tema Limpeza Pública Urbana devido às baixas notas obtidas
relativas à limpeza das vias e calçadas, quantidade e qualidade insuficiente de
lixeiras, precariedade na coleta dos resíduos sólidos domiciliares entre outros.
Esse problema pode ser observado através da Figura 24 que apresenta
um trecho do Setor Central 3 onde parte das calçadas aparecem tomadas por
folhas de árvores e entulhos, além de residências que não tiveram seu lixo
coletado.
Figura 24 - Precariedade da Limpeza Pública Urbana no Setor Central 3 Fonte: Google Street View
A média final de QAU para este setor resultou em 2,92, sendo o setor que
apresentou a pior classificação, já que obteve a menor nota entre todos os
setores para o tema Limpeza Pública Urbana e os demais temas alcançaram
valores geralmente abaixo da média.
O Gráfico 14 representa a porcentagem das classes de qualidade citadas.
107
Gráfico 14 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Central 3
Setor Terceira Avenida
Para o Setor Terceira Avenida, a média dos indicadores de QAU resultou
em 8% dos entrevistados considerando o local excelente, sendo o setor com a
maior porcentagem para esta classe juntamente com o Setor Avenida Atlântica,
além dos 32% que consideraram bom, 32% regular, 15% ruim e 13% péssimo.
As maiores médias foram alcançadas para Limpeza Pública Urbana, a
maior média alcançada para este tema com valor de 3,38 seguido do tema
Infraestrutura Urbana com valor de 3,23, já que se desenvolveu com um
comércio diversificado recebendo investimentos em sua infraestrutura para
manter esse padrão, além de também ser uma importante rota para outros locais
da cidade e municípios arredores. Já as menores médias alcançadas foram para
os temas Áreas Verdes e Infraestrutura Social e Cultural os valores de 2,61 e
2,89 respectivamente, este último devido à precariedade principalmente em
serviços de saúde, culturais e de lazer, os quais receberam as menores médias.
A Figura 25 que apresenta um trecho do Setor Terceira Avenida em que
é possível observar características relativas à qualidade e limpeza das vias e
calçadas, comércio, placas informativas entre outros itens que conferiram notas
elevadas para o tema Limpeza Pública Urbana e Infraestrutura Urbana, além de
mostrar também o déficit de Áreas Verdes no local.
7%
29%
30%
20%
14%
Setor Central 3
Excelente
Bom
Regular
Ruim
Péssimo
108
Figura 25 - Imagem do Setor Central 3 Fonte: Google Street View
A média final de QAU para este setor resultou em 3,05. O Gráfico 15
representa a porcentagem das classes de qualidade citadas.
Gráfico 15 - Percentual das classes de qualidade para o Setor Terceira Avenida
2.3.2 Análise da QAU para a região da Praia Central de Balneário
Camboriú
O resultado da aplicação do questionário para a população residente fixa
da região da Praia Central de Balneário Camboriú, resultou numa pontuação
média para cada indicador relativo a cada setor analisado.
No geral, as melhores classificações foram alcançadas pelos temas
Conforto Ambiental, Infraestrutura urbana, Limpeza Pública Urbana e
Infraestrutura Social e Cultural com médias de 3,27, 3,26, 3,08 e 3,08
respectivamente. Em seguida ficaram os temas Saneamento com 2,98,
Mobilidade Urbana com 2,93 e Praia com 2,92 pontos. O tema Áreas Verdes
obteve média de 2,67, a menor entre todos os temas analisados.
8%
32%
32%
15%
13%
Setor terceira Avenida
Excelente
Bom
Regular
Ruim
Péssimo
109
A Tabela 11 apresenta as médias para cada tema de acordo com cada
setor analisado.
Tabela 11 - Médias calculadas para cada tema de acordo com cada setor analisado
Infraestrutura Urbana
Áreas Verdes
Praia Saneamento Limpeza Pública Urbana
Conforto Ambiental
Mobilidade Urbana
Infraestrutura Social e Cultural
Setor Avenida Atlântica
3,45 2,90 2,99 2,99 3,18 3,54 3,20 3,16
Setor Avenida
Brasil 3,29 2,47 2,79 2,880 2,89 3,19 2,93 3,25
Setor Avenida Central
3,41 2,36 2,75 2,85 3,19 3,00 2,62 3,25
Setor Avenida do
Estado 3,25 3,22 2,96 3,12 3,09 3,25 2,92 3,14
Setor Norte 3,18 2,74 2,88 2,76 2,97 3,36 2,87 3,21
Setor Sul 3,10 2,93 3,04 3,02 3,33 3,49 3,19 2,80
Setor Central 1
3,36 2,37 2,98 3,06 3,07 3,27 3,07 2,93
Setor Central 2
3,26 2,43 2,92 2,92 2,99 3,16 2,87 3,19
Setor Central 3
3,08 2,67 2,90 3,00 2,75 3,23 2,70 3,01
Setor Terceira Avenida
3,23 2,61 2,96 3,20 3,38 3,22 2,96 2,89
Com base nos resultados médios obtidos, os setores foram classificados
em uma das cinco classes de qualidade de acordo com a média que obteve para
cada tema relativo à QAU, como descrito na metodologia.
Por apresentar as médias mais baixas, o tema Áreas Verdes foi o único
que obteve a classe de qualidade “Ruim” para alguns setores, que são Avenida
Brasil, Avenida Central, Central 1 e Central 2. Isso ocorre pelo fato da região
analisada ser intensamente urbanizada e verticalizada, com supressão da
vegetação para a instalação de novas construções. De acordo com Pina &
Santos (2012), isso prejudica a qualidade ambiental e consequentemente a de
vida, já que as oportunidades de recreação, lazer, descanso e contemplação da
paisagem relacionadas ao ambiente natural ficam comprometidas.
Quanto mais o adensamento urbano se faz presente, maiores os
problemas ambientais encontrados, que muitas vezes são de difícil reparação. A
população passa a sentir na pele os efeitos que o crescimento a qualquer custo
110
causa não só no meio ambiente, mas também em sua qualidade de vida que se
torna prejudicada (MINAKI & AMORIM, 2007).
No entanto, dois temas alcançaram a classe de qualidade “Bom” para a
área de estudo: Conforto Ambiental por meio dos setores Avenida Atlântica e Sul
pela proximidade com o mar, contato com a natureza e diversas opções de lazer;
e Infraestrutura Urbana nos setores Avenida Atlântica e Avenida Central.
A infraestrutura urbana é garantia do atendimento das necessidades
básicas e da qualidade de vida da população (ARAÚJO & CÂNDIDO, 2015).
Assim, por serem locais onde inicialmente Balneário Camboriú se desenvolveu
e apresentando um elevado fluxo de pessoas, tanto o Setor Avenida Atlântica
como o Setor Avenida Central apresentam uma infraestrutura urbana sólida,
fortalecida, no intuito de continuar atraindo turistas e atendendo os anseios da
população.
Todos os demais setores foram classificados como “Regular”, onde
“Regular+” representa o setor com a maior média para determinado tema e
“Regular-“ o setor com a menor média. Essa classificação pode ser observada
na Tabela 12.
Tabela 12 - Classes de qualidade alcançadas para cada tema e de acordo com cada setor analisado
Infraestrutura Urbana
Áreas Verdes
Praia Saneamento Limpeza Pública Urbana
Conforto Ambiental
Mobilidade Urbana
Infraestrutura Social e Cultural
Setor Avenida Atlântica
Bom Regular Regular Regular Regular Bom Regular+ Regular
Setor Avenida
Brasil Regular Ruim Regular Regular Regular Regular Regular Regular+
Setor Avenida Central
Bom Ruim Regular- Regular Regular Regular- Regular- Regular+
Setor Avenida do
Estado Regular Regular+ Regular Regular Regular Regular Regular Regular
Setor Norte Regular Regular Regular Regular- Regular Regular+ Regular Regular
Setor Sul Regular Regular Regular+ Regular Regular Bom Regular Regular-
Setor Central 1
Regular+ Ruim Regular Regular Regular Regular Regular Regular
Setor Central 2
Regular Ruim Regular Regular Regular Regular Regular Regular
Setor Central 3
Regular- Regular Regular Regular Regular- Regular Regular Regular
111
Setor Terceira Avenida
Regular Regular- Regular Regular+ Regular+ Regular Regular Regular
A Tabela 13 mostra os valores de QAU alcançados pela média das notas
de cada tema analisado. O Setor Avenida Atlântica recebeu a melhor média entre
os setores, enquanto o Setor Central 3 ficou com a pior classificação, mas com
valor muito próximo ao Setor Avenida Central, mostrando que este local também
possui maiores deficiências em relação à QAU quando comparado aos demais
setores analisados.
Tabela 13 - Média final de Qualidade Ambiental Urbana - QAU para cada setor analisado
Média Final de QAU
Nome do Setor
3,18 Setor Avenida Atlântica 2,96 Setor Avenida Brasil 2,93 Setor Avenida Central
3,12 Setor Avenida do Estado
3,00 Setor Norte 3,11 Setor Sul 3,01 Setor Central 1 2,97 Setor Central 2 2,92 Setor Central 3 3,05 Setor Terceira Avenida
Apesar de obter média “Regular” para todos os setores analisados na
região da Praia Central, o município de Balneário Camboriú é o único do país a
receber a condição “Muito Bom” em relação à Infraestrutura Urbana do Índice de
Bem-Estar Urbano dos Municípios Brasileiros – IBEU-Municipal, pesquisa
realizada pelo Observatório das metrópoles em 2016, e necessária ao ideal
funcionamento de uma localidade. Além desse índice, Balneário Camboriú está
como o 4º município brasileiro com melhor qualidade de vida e em 2º lugar no
ranking estadual, com um IDH-M de 0,854, considerado muito alto (PNUD,
2013).
O IBEU-Municipal levou em conta dos dados do Censo Demográfico de
2010 do IBGE e contemplou sete indicadores: iluminação pública, pavimentação,
calçada, meio-fio/guia, bueiro ou boca de lobo, rampa para cadeirantes e
logradouros. Para o cálculo do IBEU-Municipal, todos os indicadores receberam
112
o mesmo peso por considerar que são de mesma importância para garantia do
bem-estar humano e seu resultado foi classificado numa escala de zero a um,
onde Balneário Camboriú obteve a pontuação 0,926, a maior entre todas as
cidades brasileiras analisadas.
Além da Infraestrutura Urbana, outras dimensões compõem o IBEU, como
Mobilidade Urbana, Condições Ambientais Urbanas, Condições Habitacionais
Urbanas E Atendimento De Serviços Coletivos Urbanos, onde Balneário
Camboriú ficou na 14º posição no ranking geral do Brasil e em 1º no estado de
Santa Catarina.
A divergência de resultados entre a Infraestrutura Urbana da QAU e do
IBEU-Municipal foi ocasionada por diversos fatores. O primeiro se relaciona com
a dimensão da área de estudo, pois a QAU foi aplicada somente para a região
da Praia Central de Balneário Camboriú, diferentemente do IBEU-Municipal que
contemplou todo o município. O segundo fator se relaciona com os indicadores
escolhidos para compor o tema Infraestrutura Urbana, em sua maioria, diferentes
nas duas análises, que para a QAU foram definidos como: qualidade da energia
elétrica, iluminação pública, fiação de rua, pavimentação das vias, estado das
calçadas, comércio, segurança pública, serviços de informações e quantidade
de placas informativas. Outro fator significativo na divergência de resultados,
quando se compara duas análises, tem a ver com a metodologia utilizada, pois
o QAU utiliza a percepção da população enquanto o IBEU-Municipal adotou os
números fornecidos pelo IBGE que foram registrados pelos agentes censitários
em 2010, onde além da metodologia de coleta de dados, a diferença nas datas
de coleta de dados também pode ter exercido influência na classificação final do
tema Infraestrutura Urbana.
Como afirmam Palma (2005) e Marenzi & Guerra (2001), a percepção da
população tem a ver com sua interação com o meio através tanto dos órgãos do
sentido como também pelo seu interesse em determinadas questões, seu
conhecimento, sua cultura, pelo modo como percebem e assimilam as mais
diversas situações. Por isso, cada indivíduo irá sentir e responder de forma
diferente às questões que envolvem o ambiente urbano.
113
A percepção diferenciada de cada indivíduo é uma metodologia eficaz de
análise pois permite se conhecer como o homem se relaciona com o meio em
que vive, exprimindo suas satisfações e decepções (FERNANDES et al, 2004).
No entanto, quando o objetivo é analisar a qualidade de um determinado local,
há uma necessidade de participação de um número adequado de pessoas para
evitar erros de tendência no resultado final.
O estudo da QAU da região da Praia Central de Balneário Camboriú,
através da aplicação de um número elevado de questionários (423) e superior
ao inicialmente proposto (138) para avaliar a percepção da população, permitiu
uma consistência maior em seu resultado final, onde toda a região foi classificada
como “Regular”. Dentro desta classe, a maior média ficou para o Setor Avenida
Atlântica, e a pior para o Setor Central 3, sendo estes os locais mais próximos e
mais afastados da orla, respectivamente.
O mapa da classificação da QAU para o local pode ser observado através
da Figura 26.
114
Figura 26 - Mapa final de QAU para a região da Praia Central de Balneário Camboriú
2.4 CONCLUSÃO
Sendo os indicadores de QAU instrumentos fundamentais para avaliar
determinado fenômeno e suas tendências e progressos ao longo dos anos
(BRASIL, 2012), sua utilização foi útil para que se tornasse possível estabelecer
as relações entre as principais pressões e impactos no âmbito da Praia Central
de Balneário Camboriú a partir da percepção da população residente fixa.
115
Como cada indivíduo responde de maneira diferente à uma mesma
situação, a quantidade de questionários aplicados, superior à quantidade mínima
calculada, auxiliou na minimização dos possíveis erros e tendências do resultado
final da pesquisa, garantindo um mapeamento fiel da percepção da população
residente fixa em relação à QAU de cada setor estudado.
Quanto aos resultados, observou-se uma maior insatisfação com o tema
Áreas Verdes que obteve as menores médias para a maioria dos setores, sendo
o único a apresentar a classe de qualidade “Ruim”. Essa classificação foi
alcançada pelos setores Avenida Brasil, Avenida Central, Central 1 e Central 2
que são os locais mais densamente urbanizados e verticalizados da região.
A qualidade da Praia alcançou o menor resultado no Setor Avenida
Central considerado o “coração da cidade” com uma das maiores densidades
populacionais de Balneário Camboriú principalmente nos períodos de férias e
feriados onde o número de turistas na cidade aumenta consideravelmente,
causando uma sobrecarga neste local. Já a maior nota para o mesmo setor ficou
para a Infraestrutura Urbana, a segunda maior média obtida para este tema.
Em relação ao Saneamento, a menor média apresentada foi pelo Setor
Norte, onde a população exprime um desconforto principalmente com relação ao
odor e qualidade de água, além do fato do Canal do Marambaia ainda possuir
ligações irregulares de esgoto que são canalizadas diretamente nesta região da
Praia Central.
A Mobilidade Urbana recebeu as piores médias para o Setor Norte e
também para as avenidas de tráfego intenso de veículos como Setor Avenida
Central que recebeu a pior média para o tema, e Setores Avenida Brasil, Avenida
do Estado e Terceira Avenida. Os moradores alegam que deveria haver mais
rotas e horários disponíveis já que para quem não mora na Avenida Atlântica ou
Avenida Brasil, muitas vezes necessitam recorrer a táxis ou moto-táxis pela
demora ou falta de linhas para os demais locais da cidade. No entanto, a maior
média para este tema foi recebida pelo Setor Avenida Atlântica, que também
recebeu a maior nota nos temas Infraestrutura Urbana e Conforto Ambiental,
sendo o único setor que apresentou a classe de qualidade “Bom” para mais de
um tema.
116
Outros setores que obtiveram uma classe de classificação “bom” foram o
Setor Avenida Central para o tema Infraestrutura Urbana e o Setor Sul para o
tema Conforto Ambiental.
No caso da Infraestrutura Social e Cultural, dois setores empataram com
as melhores médias para o tema, sendo eles os setores Avenida Brasil e Avenida
Central, apontando como locais estratégicos para o desenvolvimento da saúde,
educação, cultura e lazer dos cidadãos. O mesmo não pode ser dito do Setor Sul
que apresentou a pior média para o tema.
Para a Limpeza Pública Urbana, a melhor e pior média foram para os
setores Terceira Avenida e Central 3 respectivamente, mostrando que mesmo
por sua localização próxima, os setores não são contemplados com a mesma
igualdade de investimentos, faltando lixeiras em quantidade e qualidade além de
limpeza das ruas e calçadas adequadas.
A média geral dos temas analisados resultou na QAU da região da Praia
Central de Balneário Camboriú, onde todos os setores foram classificados como
“Regular”, mas a maior média ficou para o Setor Avenida Atlântica, com boas
notas para todos os temas, e a pior média ficou para o setor Central 3, mostrando
como essa qualidade vai diminuindo à medida que as regiões se afastam da orla.
Na classificação geral dos temas, a Infraestrutura Urbana foi a que obteve
a segunda maior média entre todos os temas analisados, com uma diferença de
0,01 para a maior média alcançada que foi pelo tema Conforto Ambiental, por
ser uma região de Praia onde as pessoas buscam o bem-estar e qualidade de
vida aliado às belas paisagens, boas condições de temperatura e ar fresco, entre
outros.
A partir de todos os resultados gerados por essa pesquisa que envolveu
a percepção da população residente da área de estudo, pode-se considerar a
metodologia adequada por ter conseguido alcançar os objetivos propostos. Além
disso, as informações geradas se mostraram como uma importante ferramenta
que deve ser aliada aos projetos de tomada de decisões do município de
Balneário Camboriú, pois com essas informações é possível compreender como
a comunidade avalia a região da Praia Central frente as mais diversas questões.
Pretende-se assim que essas informações cheguem a órgãos públicos
117
municipais onde poderá ser feita uma avaliação das potencialidades e dos
problemas apontados no meio ambiente urbano, auxiliando nas tomadas de
decisões mais adequadas para a cidade e consequentemente para a qualidade
ambiental e de vida da população.
2.5 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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120
CAPÍTULO 3
ANÁLISE DAS RELAÇÕES ENTRE A QUALIDADE AMBIENTAL URBANA E
A VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA NA REGIÃO DA PRAIA CENTRAL DE
BALNEÁRIO CAMBORIÚ - SC
121
RESUMO
O presente capítulo investigou e analisou as relações existentes entre a
Qualidade Ambiental Urbana (QAU) e a valorização imobiliária que ocorreu na
região da Praia Central de Balneário Camboriú. Para tanto, foi utilizado um
levantamento bibliográfico do histórico do desenvolvimento do município e
evolução de suas leis, análise da QAU do local por meio da percepção da
população residente fixa, além de dados de anúncios de venda de imóveis na
região. A pesquisa revelou que a legislação urbana teve papel significativo no
processo de valorização imobiliária quando aprovou índices urbanísticos cada
vez maiores e instrumentos como a Outorga Onerosa, promovendo a
verticalização na região. Nesse cenário, quanto mais próximos os setores
analisados se encontravam do mar, maior a valorização imobiliária, que diminuía
à medida que os setores se aproximavam da planície. Esses processos tiveram
relação direta com a QAU, que apesar de obter classificação “Regular” para toda
a região analisada, foi possível observar que as regiões que apresentaram maior
valorização foram aquelas que alcançaram as maiores médias de QAU. Por ser
um estudo pioneiro, os resultados encontrados servem como instrumento de
tomada de decisão na Administração Municipal para promoção de um melhor
ordenamento territorial e desenvolvimento sustentável, através da melhor
compreensão do ambiente urbano.
Palavras-chave: Balneário Camboriú, Qualidade Ambiental Urbana,
valorização imobiliária
ABSTRACT
This article investigated and analyzed the relationship between the Urban
Environmental Quality (UEQ) and the real estate valuation that occurred in the
region of Balneário Camboriú 's Central Beach. For this purpose, a bibliographic
survey of the municipality development history and the evolution of its laws, local
UEQ analysis through the perception of the fixed resident population, as well as
data of real estate for sale ads in the region were used. The research revealed
that urban legislation played a significant role in the real estate valuation process
when it approved ever-increasing urbanization rates and instruments such as the
Onerous Grant, promoting the verticalization in the region. In this scenario, the
closer the analyzed sectors were to the sea, the higher the real estate valuation,
that decreased as the sectors approached the plains. These processes had a
direct relationship with the UEQ, which, despite obtaining a "Regular"
classification for the entire analyzed region, it was possible to observe that the
regions that presented the highest value were those that reached the highest
UEQ averages. As a pioneering study, the results found will serve as a decision-
making tool in municipal management to promote better territorial planning and
sustainable development through a better understanding of the urban
environment characteristics.
122
Keywords: Balneário Camboriú, real estate valuation, Urban Environmental
Quality
3.1 INTRODUÇÃO
Atualmente, há uma grande pressão exercida pelos aglomerados urbanos
no território, não só na zona costeira como também na zona litorânea, gerando
uma série de problemas de ordem ambiental e social causados pelo crescimento
populacional desordenado (ADÃO & POLETTE, 2016). Esses problemas
surgem porque a urbanização e o meio ambiente têm uma relação direta. A
concentração de pessoas e atividades produtivas com seus padrões de
consumo, necessidade de habitação e produção de rejeitos sobre um espaço
restrito, acaba gerando impactos degradadores do meio ambiente (JATOBÁ,
2011) e que vêm se agravando nos últimos anos (SILVA et al., 2014).
Além disso, o crescimento populacional nas cidades também contribui
para a valorização imobiliária, pois há uma demanda maior por habitação, onde
a “lei da oferta e da procura” aquece o setor imobiliário. No entanto, os imóveis
tendem a se desvalorizar se uma determinada região não oferecer uma
satisfatória Qualidade Ambiental Urbana (QAU).
A QAU relaciona a qualidade ambiental e de vida de uma população de
determinado local, onde o homem, por diversos fatores, é agente tanto ativo
quanto passivo nos processos de formação e degradação do ambiente urbano
(BENINI & ROSIN, 2009).
A qualidade ambiental afetando diretamente a qualidade de vida da
população, ocorre porque apesar do ser humano mudar constantemente suas
necessidades ao longo da vida, algumas destas são essenciais e não mudam
nunca, como a necessidade por ar fresco, água potável, saneamento, saúde etc.
Se esses aspectos estiverem em falta, haverá um impacto negativo no bem-estar
de uma população (NUCCI, 1999).
Segundo a ONU (2012), os problemas relacionados à QAU se
intensificam quando não há leis específicas que promovam o desenvolvimento e
crescimento urbano sustentáveis e adequados. A criação dessas leis é essencial
123
para “disciplinar, normatizar e reduzir os impactos provocados pelo processo de
urbanização” sobre o ambiente. Além disso, devem buscar sempre a melhoria
da QAU da região (FAO, 2002). Assim, entender a evolução da legislação e o
efeito dos seus instrumentos em determinada cidade, auxilia na compreensão
das dinâmicas territoriais e suas transformações.
Um desses instrumentos é a Outorga Onerosa. Inicialmente proposta pelo
Estatuto da Cidade em 2001, permitia o aumento da área construída acima dos
índices básicos estabelecidos. Isso ocorria mediante contrapartida a ser
prestada à prefeitura para cada m² da obra excedido, e gerou um aumento das
áreas edificadas em diversas cidades do país.
No caso de Balneário Camboriú, a Outorga Onerosa foi adotada apenas
para a Avenida Atlântica, promovendo a verticalização da orla, aumento da
densidade demográfica e transformações na paisagem urbana. Além disso,
auxiliou na valorização imobiliária e influenciou a QAU do local.
Nesse sentido, o objetivo deste capítulo é investigar e analisar as relações
existentes entre duas consequências desses processos para a cidade, que são
a QAU e a valorização imobiliária, a fim de entender se as áreas mais valorizadas
são aquelas que detém melhor QAU ou não. Busca-se ainda avaliar os principais
instrumentos de gestão urbana utilizados pelas políticas públicas urbanas e a
suas relações com a valorização imobiliária e a QAU do local, reforçando a
importância de se realizar um adequado Planejamento Urbano no município
Para que isso ocorra, a investigação utilizou-se: de mecanismos de
pesquisa bibliográfica para uma investigação histórica da região de interesse,
tanto com relação à criação do município como a evolução das leis urbanas
responsáveis pelo zoneamento e uso e ocupação do solo; análise da QAU da
região da Praia Central através da percepção da população residente fixa pela
aplicação de um questionário semiestruturado contendo 49 questões relativas
aos temas Infraestrutura Urbana, Áreas Verdes, Conforto Ambiental,
Saneamento, Praia, Mobilidade Urbana e Infraestrutura Social e Cultural; e
análise da valorização imobiliária entre os anos de 2011 a 2016 realizada pela
coleta de dados referentes a anúncios de vendas de imóveis em jornais e
revistas antigos e consultas em imobiliárias.
124
Por se tratar de um estudo inovador para a região, pretende-se que os
resultados encontrados sirvam como auxilio à tomada de decisão por gestores,
empreendedores, órgãos públicos municipais e sociedade. Estes poderão servir
para uma melhor conscientização, entendimento e planejamento do ambiente
urbano que vise um desenvolvimento sustentável e democrático, evitando erros
redundantes e promovendo as potencialidades que a região dispõe.
3.1.1 Área de Estudo
Balneário Camboriú é um município que fica no litoral Centro-Norte de
Santa Catarina e a 85km da capital do estado, Florianópolis. Sua área é de
46,238km² e possui densidade populacional estimada 2.848,89hab/km², uma
das mais elevadas de Santa Catarina (IBGE, 2017). Faz parte da mesorregião
do Vale do Itajaí e possui limite com os municípios de Itajaí ao Norte, Itapema ao
Sul e Camboriú a Oeste da planície. Possui localização privilegiada sendo
margeado pelo Oceano Atlântico e também pela rodovia BR-101, fatores
importantes para sua economia que atualmente é baseada principalmente no
turismo de sol e praia.
A Figura 27 apresenta o mapa de localização do município.
125
Figura 27 - Mapa da localização geográfica de Balneário Camboriú
Elaborado pela autora
Os primeiros povos a habitarem o local foram os índios tupi-guaranis
desfrutando de água doce, beleza, pesca farta e todos os outros privilégios que
a Mata Atlântica disponibilizava. A colonização do local chegou por volta de 1758
com as primeiras famílias que já moravam ao redor, mas em 1826 começou-se
efetivamente a utilização da terra para cultivo e moradia e posteriormente
formou-se o “Arraial do Bom Sucesso” já com um número considerável de
famílias.
O efetivo processo de desenvolvimento ocorreu somente no final da
década de 1920, com o surgimento das primeiras casas de veraneio no centro
da Praia Central, onde os alemães da região, principalmente os vindos do Vale
do Itajaí, começaram a trazer o banho de praia como forma de divertimento que
logo foi virando hábito, algo que até então só era conhecido como forma de
tratamento medicinal ou para a pesca. Nesse período, inicia-se a colonização
voltada ao turismo que ganhava força a cada ano que se passava.
126
Em 1964, com o desenvolvimento acontecendo e o turismo se
consolidando, ocorre a emancipação de Balneário Camboriú, cidade que
experimentou intenso crescimento demográfico em um curto período de tempo,
onde somente entre os anos de 1980 a 2016, a população passou de 21.854
para 131.727 habitantes.
Na Tabela 14 é possível observar um resumo do histórico da emancipação
e desenvolvimento de Balneário Camboriú desde sua criação, até a sua
emancipação.
Tabela 14 - Resumo histórico da emancipação e desenvolvimento de Balneário Camboriú
DATA ACONTECIMENTO HISTÓRICO
Até 1758 Os primeiros habitantes foram os índios tupi-guaranis
1758 Início da colonização pelas famílias que moravam ao redor do local
1826 Utilização da terra para cultivo e moradia no atual Bairro Pioneiros
1840 Autorizada a construção da primeira igreja que atualmente denomina-se Capela de Santo Amaro
1849 Foi fundado o Arraial de Camboriú e logo em seguida o local foi elevado à Freguesia de Nossa Senhora do Bom Sucesso
1884 Criação do Município de Camboriú
1920 Começam a se instalar as primeiras casas de veraneio
1959 Com o movimento de turistas intensificado, foi aprovado a criação do Distrito da Praia de Camboriú
1960 Consolidação da atratividade turística
1964 Criação e instalação do Município de Balneário Camboriú
1970 O turismo aparece como principal atividade econômica do município e construção da BR-101
O incremento populacional que acontecia na cidade aumentou o fluxo de
capital pelos turistas e pelas pessoas que buscavam fixar residência no local,
gerando uma valorização imobiliária devido à crescente necessidade por
habitação. Nesse momento o setor da construção civil ganha força e a
verticalização se instala na região da Praia Central, principal destino turístico do
município.
Atualmente, Balneário Camboriú apresenta-se como um município onde
sua população é oriunda dos mais diversos locais do país, trazendo suas
origens, costumes e cultura de um modo geral. Dessa maneira, torna-se difícil
encontrar nativos na cidade, pois a apropriação desse espaço pela valorização
imobiliária acabou afastando a população local de fato que não conseguiu mais
arcar com os custos dessa nova realidade (SANTOS & OLIVEIRA, 2010).
127
O município também é considerado como a capital catarinense do turismo
(SOHN et al., 2016), possuindo ao todo dez praias no qual a mais urbanizada é
a Praia Central. Dessa maneira, a área de estudo das análises realizadas por
esta pesquisa, se restringiu à região da Praia Central de Balneário Camboriú,
cuja delimitação da área pode ser observada na Figura 28.
Figura 28 - Mapa de localização da área de estudo
3.2 MATERIAL E MÉTODOS
As etapas da metodologia utilizada foram estruturadas na forma de
fluxograma e podem ser observadas na Figura 29.
128
Inicialmente, para melhor compreensão e discussão dos resultados, foi
realizado um levantamento bibliográfico acerca da história, formação e
desenvolvimento do município de Balneário Camboriú e das principais
legislações responsáveis por caracterizar a região da Praia Central quando
disciplinavam sobre questões como zoneamento e uso e ocupação do solo.
Em seguida, foi realizada uma análise da variação dos preços dos imóveis
que mostraram uma diferença na valorização imobiliária dos diversos setores
que compreendem a região de estudo, sendo eles:
• Setor Norte;
• Setor Sul;
• Setor Central 1 (entre a Avenida Atlântica e Avenida Brasil);
• Setor Central 2 (entre a Avenida Brasil e Terceira Avenida/Avenida do
Estado);
• Setor Central 3 (entre a Terceira Avenida e a BR-101);
• Setor Avenida Atlântica;
Análise do
desenvolvimento histórico
do município e da evolução
das leis municipais
Análise da valorização
imobiliária na região da
Praia Central nos anos de
2011 a 2016
Análise da QAU na região
da Praia Central
Contribuição das leis de zoneamento,
uso e ocupação do solo e da Outorga
Onerosa no processo de verticalização
da região
Influência da verticalização
na valorização imobiliária e
na QAU
Relação entre a valorização
imobiliária e QAU na região
da Praia Central
Contribuição das análises
para o Planejamento
Urbano por meio da
Administração Municipal
Figura 29 - Fluxograma metodológico
129
• Setor Avenida Brasil;
• Setor Avenida do Estado;
• Setor Terceira Avenida;
• Setor Avenida Central.
Para coleta dos dados dos valores dos imóveis, foram consultados
revistas como “Imóveis&Cia” e sites como o “Chave Fácil”, portal criado pelo
SECOVIs – Sindicatos da Habitação de dez estados que reúne dados de
diversas imobiliárias nele cadastradas.
Com essa investigação, foram encontrados 336 anúncios de imóveis entre
os anos de 2011 a 2016. Essa data foi escolhida por ser o período mais recente
para se analisar a valorização imobiliária e por conter um número significativo de
anúncios responsáveis por gerar um resultado final consistente, já que a
quantidade de dados somente para o ano de 2016 não permitiria uma
representatividade adequada do panorama imobiliário local.
Os mesmos setores utilizados na análise dos valores dos imóveis foram
também utilizados na análise da QAU a fim de tornar possível a comparação
entre os resultados dos dois estudos, e podem ser observados na Figura 30.
130
Figura 30 - Mapa de localização e delimitação dos setores
A análise da QAU foi realizada a partir da elaboração de um questionário
contendo 49 questões que compreendia os temas e seus respectivos
indicadores relacionados a seguir:
• Infraestrutura Urbana: Energia elétrica; iluminação pública; pavimentação
das vias; estado das calçadas; comércio; segurança pública; serviços de
informações; quantidade de placas informativas.
• Saneamento: Odor, coleta e tratamento do esgoto; drenagem das águas
pluviais; qualidade e disponibilidade da água.
131
• Áreas Verdes: Arborização; praças e parques; manutenção de áreas
verdes em locais edificados. .
• Praia: Balneabilidade; uso e manutenção das duchas públicas; limpeza da
faixa de areia; coleta de resíduos na praia; serviço de salva-vidas; tempo
de exposição do sol; serviços de praia; qualidade ambiental geral.
• Limpeza Pública Urbana: Qualidade da limpeza pública; situação das
calçadas quanto à fezes e urinas de animais; qualidade e quantidade de
lixeiras; coleta dos resíduos sólidos; coleta seletiva.
• Conforto Ambiental: Qualidade do ar; poluição visual; conforto térmico,
acústico e visual.
• Mobilidade Urbana: Trânsito; quantidade e qualidade das ciclovias;
acessibilidade; transporte público.
• Infraestrutura Social e Cultural: Acesso e qualidade dos serviços de saúde
e educação; acesso ao lazer e a serviços culturais.
O questionário foi aplicado a 423 residentes fixos da região da Praia
Central de Balneário Camboriú e posteriormente foi realizada a média das
pontuações para cada tema, onde todos os indicadores receberam o mesmo
peso por considerar que são de igual importância para a qualidade de vida e
bem-estar da população.
Esse procedimento também foi adotado para se chegar à média final de
QAU para cada setor a ser analisado, onde a média das notas de todos os temas
resultou na pontuação responsável por caracterizar os setores através das
classes de qualidade “Excelente”, “Bom”, “Regular”, “Ruim” ou “Péssimo”.
A média das pontuações para cada indicador e para cada tema resultou
em um valor fracionado, sendo necessário uma aproximação dos valores e
divisão das classes como se segue: classe péssimo – valores de 1,00 a 1,79;
classe ruim – valores de 1,80 a 2,59; classe regular – valores de 2,60 a 3,39;
classe bom – valores de 3,40 a 4,19; classe excelente – valores de 4,20 a 5.
Por fim, com o auxílio da investigação bibliográfica que forneceu subsídios
para entender o panorama atual da região da Praia Central de Balneário
132
Camboriú, foi possível cruzar as análises referentes aos valores dos imóveis e
QAU a fim de entender como elas se relacionam e o porquê isso acontece.
3.3 RESULTADOS E DISCUSSÃO
3.3.1 Evolução da legislação municipal
A valorização imobiliária que ocasionou a verticalização da região da
Praia Central de Balneário Camboriú, como é possível observar atualmente, foi
estimulada por elementos como aumento populacional, expansão urbana e
criação e evolução de Leis Municipais, principalmente as que tratam sobre o
zoneamento e disciplinam o uso e ocupação do solo.
Essas leis foram criadas a partir de 1970 a fim de estabelecer limites à
expansão e verticalização do município. Elas definiam a divisão da cidade em
zonas e estabeleciam seus respectivos Coeficiente de Aproveitamento (CA),
densidade habitacional e gabarito das edificações (número máximo de andares),
além de outros itens.
O CA é um índice que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade
máxima de m² que é permitido construir somando-se as áreas de todos os
pavimentos. Ele influencia diretamente na dimensão dos empreendimentos, pois
quanto maior esse índice, maior será a área edificada.
A Tabela 15 traz um resumo das principais leis e seus respectivos índices
urbanísticos responsáveis por guiar as construções regulares e revelar a
proporção da verticalização do município que foi desenvolvida ao longo do
tempo.
Tabela 15 - Evolução das leis em Balneário Camboriú
Lei Descrição CA Densidade
Habitacional (hab/ha)
Gabarito
128/1970
Institui o plano de urbanização de Balneário Camboriú e suas normas ordenadoras e disciplinadoras, e dá outras providências
1,2 234 Livre
299/1974 Institui o plano diretor do município, e dá outras providências
- - -
300/1974 Institui o código de normas e instalações municipais,
- - -
133
revogando a lei nº 62/67, e dá outras providências
301/1974
Dispõe sobre o código de obras e edificações do município de Balneário Camboriú, estado de Santa Catarina, revogando a lei nº 128/70
- - -
885/1989
Cria e delimita zonas especiais para ocupação e uso do solo urbano, para efeito de edificações; dispõe sobre a regularização de edificações em situação irregular e serviços e obras que causem danos a natureza e bens públicos, e dá outras providências
6 1170 Cone de 70%
1677/1997
Dispõe sobre a alteração do zoneamento urbano, uso e ocupação do solo do município de Balneário Camboriú instituída pelas leis nº 885/89 e 990/89, e dá outras providências
2 390 Cone de 70%
2195/2002
Altera dispositivos da lei nº 1677/97 - plano diretor do município de Balneário Camboriú, e dá outras providências
3 585 Cone de 70%
2794/2008
Disciplina o uso e a ocupação do solo, as atividades de urbanização e dispõe sobre o parcelamento do solo no território do município de Balneário Camboriú
6 1170 Emb.: 16m;
Torre: cone de 70%
Fonte: Beuting & Martins (2016). Adaptado pela autora.
Com a Lei nº 885/1989, é possível observar um aumento significativo do
CA para a região central de Balneário Camboriú, passando de 1,2 para seis.
Após esse período, ocorre uma diminuição do CA que perdurou até 2008, ano
em que alcançou novamente o valor seis. Mas mesmo com esse período de
diminuição do índice, houve um grande aumento na altura e quantidade de novas
edificações e nas médias dos seus gabaritos, uma vez que muitas das áreas dos
empreendimentos deixaram de ser computadas no cálculo do CA. Assim,
permitiu que se construísse grandes empreendimentos em terrenos menores do
que era estabelecido anteriormente e consequentemente mais fáceis de se
comercializar (BEUTING & MARTINS, 2016).
Esses índices contribuíram para a evolução dos padrões construtivos na
cidade e podem ser observados na Tabela 16 que exprime o cenário da
134
construção civil em Balneário Camboriú desde 1964, data da sua emancipação,
até o ano de 2016.
Tabela 16 - Cenário da construção civil em Balneário Camboriú ao longo dos anos
Período Média do Gabarito
Média de Altura (m)
Área Construída (m²)
População
1964 - 1970 8 25,82 171.250,83 ND
1971 - 1975 9 29,65 551.217,44 ND
1976 - 1980 11 33,09 1.019.831,83 21.854
1981 - 1985 9 28,09 1.283.563,44 ND
1986 - 1990 12 37,47 2.081.941,72 ND
1991 - 1995 12 37,75 2.147.085,36 40.308
1996 - 2000 13 39,77 1.286.159,83 73.455
2001 - 2005 16 48,03 1.955.222,33 ND
2006 - 2010 19 57,00 ND 108.089
2011 - 2013 22 65,09 ND ND
2016 ND ND ND 131.727
Fonte: Beuting & Martins (2016); Danielsky (2009); IBGE (2017) Organizado pela autora.
Apesar de ter ocorrido um decremento na quantidade de área construída
na cidade entre 1996-2000 e 2001-2005 em decorrência da diminuição dos CA
nesses períodos, o adensamento populacional na região sofria incremento tanto
pelo turismo de sol e praia, com pessoas buscando qualidade de vida,
tranquilidade e bem-estar, quanto pelas oportunidades de emprego geradas pelo
setor da construção civil que ganhava cada vez mais força.
Na tentativa de desacelerar o processo de adensamento populacional na
segunda menor cidade do estado de Santa Catarina, algumas medidas para
diminuir a quantidade de apartamentos e aumentar as unidades de habitação
foram tomadas, como as da Lei 2195/2002 que aumentavam os valores das
taxas que deveriam ser pagas à prefeitura e determinavam áreas mínimas das
unidades habitacionais, como aconteceu com a Avenida Atlântica, onde só era
permitido construir apartamentos acima de 90m². Isso geraria uma menor oferta
de moradia e seu valor elevado diminuiria a densidade populacional na cidade.
Porém, essa manobra só intensificou o acúmulo e concentração de renda,
principalmente nas regiões próximas ao mar que se tornaram locais ainda mais
valorizados.
135
Atualmente, o uso e ocupação do solo urbano é definido pela Lei
2794/2008, onde as zonas referentes à Avenida Atlântica, entre a Avenida
Atlântica e Avenida Brasil, e entre a Avenida Brasil e Terceira Avenida/Avenida
do Estado possuem gabarito livre, sem limite de pavimentos. Essas
especificações estão elevando os padrões construtivos onde se percebe uma
corrida entre construtoras que levam seus empreendimentos cada vez mais
rumo ao céu e ao luxo.
A falta de limites à ocupação urbana promove o processo de densificação
construtiva ao longo dos eixos paralelos à orla, fazendo com que a cidade perca
sua função social que, segundo o Estatuto das Cidades, Lei 10.257 de 10 de
julho de 2001, em seu Art. 2º, define que deve haver, para todos os habitantes,
“garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra
urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao
transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e
futuras gerações”. Mas o que se observa é uma cidade que visa os interesses
privados aos da comunidade, gerando problemas ambientais e sociais que
impactam diretamente na qualidade de vida e no bem-estar da população.
A fim de mitigar esses impactos através de um ordenamento territorial
adequado, o Estatuto da cidade também estabelece diretrizes gerais da política
urbana e dá outras providências. Dentre elas, em seu Capítulo II – Dos
Instrumentos da Política Urbana – Art. 4º, temos os instrumentos que serão
utilizados para o planejamento municipal, cujo primeiro item é o Plano Diretor.
O Plano Diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento e
expansão urbana, introduzindo “uma mudança paradigmática ao tornar os usos
coletivos e sociais preponderantes sobre os usos privados no que concerne aos
espaços públicos” (PEREIRA & MACHADO, 2008, p. 13).
Esse Plano Diretor deve ser participativo e democrático, estabelecendo
normas que regulem os interesses coletivos da comunidade, dando equidade
social, econômica e ambiental. Deve também garantir a qualidade de habitação,
saúde, lazer, mobilidade para que todos possam viver com dignidade, prevendo
melhorias diante do crescimento desordenado da cidade, procurando respostas
136
alternativas aos problemas já existentes e se antecipando-se aos que possam
surgir (BARBOSA, 2010).
Portanto, a propriedade urbana cumprirá seu papel social quando atender
às exigências de ordenação da cidade expressas nesse plano, assegurando o
atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à
justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas (BRASIL, 2001).
Desse modo, as leis municipais, como é o caso do Plano Diretor, se
apresentam fundamentais para o ideal funcionamento de uma cidade e por isso
devem ser elaboradas a partir de muito estudo, com prudência e serenidade,
procurando respeitar os interesses públicos e privados sem esgotar o meio
ambiente, o que nem sempre ocorre.
Algumas exigências contidas no Plano Diretor não são cumpridas ou
executadas de forma adequada, como Costa (2015, p. 162). Segundo o autor:
“apesar de constar na maioria dos planos diretores os instrumentos de desenvolvimento do processo urbanístico delimitados pelo Estatuto da Cidade, os planos, em quase sua totalidade, não preveem a forma de concretização e aplicação desses instrumentos nos territórios municipais, o que dificulta a concretização do previsto pelo Estatuto. O que se tem, na verdade, é um grande embate entre o interesse público e privado, na medida em que a implantação de certas medidas pelos planos diretores vai contra os anseios dos proprietários fundiários. Tanto os instrumentos que buscam evitar a valorização fundiária, quanto os que tratam do parcelamento, edificação e utilização compulsória de áreas particulares não são, quase sempre, previstos pelos planos diretores, e quando o são, não se faz especificada a maneira que possibilitaria a sua real aplicação.”
3.3.2 Outorga Onerosa em Balneário Camboriú
O Estatuto das Cidades, Lei 10.257 de 10 de julho de 2001, disponibilizou
diversos instrumentos de natureza urbana para as cidades brasileiras, dentre
eles a Outorga Onerosa do Direito de Construir, ou simplesmente Outorga
Onerosa.
A Outorga Onerosa constitui-se da possibilidade de aumento da área a
ser construída acima dos limites básicos estabelecidos nos Planos Diretores
137
Municipais (CA básico), mediante contrapartida prestada pelo beneficiário ao
município, podendo ser cobrado em forma de taxa, pelas prefeituras municipais,
ou ainda em bens e serviços.
A área construída que se apresenta acima dos limites básicos
estabelecidos pelos Planos Diretores é denominada “Solo Criado”. Ele
concretiza a multiplicação dos direitos sobre o solo urbano obtido através da
Outorga Onerosa e começou a ser implementado com a Lei nº 2195/2002.
Segundo (FERREIRA & MATTEDI, 2014, p. 143), a Outorga Onerosa é
um instrumento importante na organização das cidades, pois
“se tornam fontes de desenvolvimento social, sendo mecanismos de prevenção e solução de diversos problemas sociais urbanísticos, na medida em que se fundam no princípio da equidistribuição dos benefícios e ônus do processo de urbanização”.
Os problemas sociais urbanísticos são aqueles decorrentes, principalmente,
do crescimento urbano desordenado, que pode gerar falta de equipamentos e
serviços urbanos para a população e ainda elevar os valores da terra e dos
imóveis, contribuindo para a segregação socioespacial.
No entanto, Baltrusis (2006) afirma que, ao invés de conter a elevação dos
valores dos imóveis, a Outorga Onerosa se apresenta como uma espécie de
flexibilização da legislação em favor do mercado imobiliário local. Isso ocorre
porque a contrapartida a ser paga ao município aumentaria os custos de
produção, que seriam repassados ao consumidor final. Além disso, ao permitir o
aumento da área a ser construída, permite também maiores lucros por parte dos
empreendimentos privados.
Outro fator gerado pela Outorga Onerosa e que estimula a valorização
imobiliária do local é a verticalização, processo que pode ser tanto positivo
quanto negativo dependendo do modo como a cidade se desenvolve. Nesse
sentido, quanto maior o CA básico estabelecido pelas leis municipais com o
passar dos anos, mais intensa seria a verticalização pela Outorga Onerosa.
A verticalização apresenta-se positiva quando acontece de forma
organizada e ordenada, promovendo segurança, o acesso a áreas mais
138
urbanizadas com serviços e equipamentos urbanos, a diminuição da
descontinuidade das atividades na cidade entre outros.
Os problemas relacionados à verticalização surgem quando esta ocorre
sem limites, visando o lucro dos empreendimentos privados em detrimento do
bem-estar da população. A verticalização passa a gerar uma sobrecarga da
infraestrutura urbana, dificultar a circulação do ar e da incidência solar, causar
microclimas urbanos e outros problemas decorrentes dos paredões de concreto
(NUCCI, 1999). Nesse momento, a QAU da região fica comprometida.
Além da Administração Municipal e dos empreendedores, o comprador do
imóvel também se torna responsável pelo processo de verticalização, pois
estimula o mercado imobiliário. Há, portanto, uma necessidade de
conscientização de todos esses agentes para controlar e planejar o
desenvolvimento das cidades e evitar problemas relacionados a esse processo,
promovendo assim um desenvolvimento urbano sustentável que garanta
qualidade ambiental e de vida da população sem prejudicar o crescimento
econômico.
Em Balneário Camboriú, a Outorga Onerosa poderia ser aplicada
somente na Avenida Atlântica, mas dependia da aprovação pelo Conselho da
Cidade ou órgão equivalente, assim como o destino da aplicação das taxas
arrecadadas com esse instrumento. Seria uma forma de compensar o município
pelos efeitos negativos das grandes edificações, com melhorias em
infraestruturas e investimentos ambientais.
Suspensa em 2016, a Outorga Onerosa contribuiu para elevar o gabarito
e a densidade das edificações no setor da Avenida Atlântica. Como
consequência, houve estímulo à verticalização e valorização imobiliária da área
que contribuiu para alterações na sua QAU.
3.3.3 Relações entre a QAU e a valorização imobiliária região da
Praia Central
Todas as particularidades e dinâmicas da região da Praia Central de
Balneário Camboriú são decorrentes de uma série de processos históricos que,
139
pouco a pouco, foram transformando o ambiente da forma como o conhecemos
hoje.
Atualmente, a região da Praia Central apresenta a maior densidade
populacional do município e é altamente verticalizada possuindo nove entre os
dez prédios residenciais construídos mais altos do Brasil
(SKYSCRAPERCENTER, 2017). Além disso, somente entre os anos de 2000 e
2016, houve um aumento de 79,33% na população residente fixa, onde esta
alcança valores acima de dois milhões entre os meses de dezembro e março.
Nesse cenário, a valorização imobiliária tornou-se característica marcante
da região, mas não ocorreu de forma homogênea. Quanto mais próximo à orla,
maior a valorização. Isso acontece, além de todo processo que orientou o
desenvolvimento da região, porque os locais à beira-mar são os mais procurados
pelos turistas. Ao mesmo tempo, estes dispõem de melhor infraestrutura mais
equipamentos e serviços urbanos para atraí-los. A medida que as regiões se
afastam em direção à planície, tendem a receber uma menor atenção por parte
dos órgãos públicos.
A Tabela 17 apresenta os valores médios dos imóveis e quantidade de
anúncios encontrados para cada setor analisado.
Tabela 17 - Dados dos imóveis encontrados para a região da Praia Central de Balneário Camboriú entre os anos de 2011 a 2016.
Setores Valor médio
(R$) Quantidade de
anúncios
Setor Sul 1.391.000,00 25
Setor Av. Atlântica 1.110.183,00 65
Setor Central 1 846.957,00 23
Setor Norte 834.923,00 39
Setor 3º Avenida 615.940,00 20
Setor Central 2 587.603,00 38
Setor Av. Central 472.787,00 27
Setor Av. Brasil 454.843,00 61
Setor Central 3 304.659,00 22
Setor Av. do Estado 198.063,00 16
Para a elaboração do mapa que apresenta o ranking dos locais mais e
menos valorizados, os setores foram agrupados de acordo com sua classificação
140
por valor médio dos imóveis. O resultado pode ser observado por meio da Figura
31.
Figura 31 - Mapa dos locais mais valorizados em Balneário Camboriú
Em primeiro lugar estão os setores Sul e Avenida Atlântica; em segundo
lugar estão os setores Central 1 e Norte; em terceiro lugar estão os setores
Terceira Avenida e Central 2; em quarto lugar estão os setores Avenida Central
e Avenida Brasil; em quinto lugar estão os setores Central 3 e Avenida do
141
Estado. Esse resultado confirma o fato de que o primeiro e o último lugar estão
para as regiões mais próximas e mais afastadas da orla, respectivamente.
Essa valorização imobiliária desigual dos setores tem relação direta com
a QUA das áreas, pois segundo Villaça (1998, apud Scalco, 2011), elementos
como localização, equipamentos urbanos, praças, dentre outros itens, são
fatores condicionantes na estipulação dos preços dos imóveis, além de serem
indicadores de qualidade ambiental e de vida dos moradores.
Esse fato é comprovado pelo estudo da QAU da região da Praia Central
de Balneário Camboriú, que mesmo obtendo classificação “Regular” para todos
os setores analisados, os que obtiveram maior e menor nota foram o Setor
Avenida Atlântica e o Setor Terceira Avenida, como pode ser observado na
Tabela 18, condizentes com as áreas mais e menos valorizadas apresentadas
pela Figura 20.
Tabela 18 - Média final de QAU de cada setor analisado em Balneário Camboriú
Ranking
Média Final de
QAU Nome do Setor
1 3,18 Setor Avenida Atlântica
2 3,12 Setor Avenida do Estado
3 3,11 Setor Sul
4 3,05 Setor Terceira Avenida
5 3,01 Setor Central 1
6 3,00 Setor Norte
7 2,97 Setor Central 2
8 2,96 Setor Avenida Brasil
9 2,93 Setor Avenida Central
10 2,92 Setor Central 3
A média final de QAU para o Setor Avenida Atlântica alcançou 3,18, sendo
esta a avenida mais próxima à orla. Os temas que apresentaram as melhores
médias foram Conforto Ambiental, Infraestrutura Urbana, Mobilidade Urbana e
Limpeza Pública Urbana. Já os que apresentaram as piores médias foram
Infraestrutura Social e Cultural, Praia, Saneamento e Áreas Verdes.
Em último lugar no ranking de QAU ficou com o Setor Central 3, região
compreendida entre a Terceira Avenida/Avenida do Estado e a BR-101, local
mais afastado da orla, obteve média final de QAU em 2,92. Os temas que
142
apresentaram as melhores médias foram Conforto Ambiental, Infraestrutura
Urbana, Infraestrutura Social e Cultural e Saneamento. Já os que apresentaram
as piores médias foram Praia, Limpeza Pública Urbana, Mobilidade urbana e
Áreas Verdes.
O Gráfico 16 apresenta a porcentagem de cada classe de resposta obtida
para os setores analisados e estão dispostos em ordem decrescente em relação
à média final da QAU. É possível observar que as classes “Bom” e “Regular” são
as com maiores porcentagens de resposta.
Gráfico 16 - Porcentagem das classes de respostas da QAU para cada setor analisado
Sendo o Setor Avenida Atlântica o local mais valorizado e que detém a
melhor QAU da região, a Outorga Onerosa em Balneário Camboriú foi
fundamental para esse resultado quando permitia construções além das taxas
básicas estabelecidas pelo Plano Diretor. Essas taxas se referem ao CA básico
descritos na Tabela 15.
Como esse instrumento foi aplicado somente à Avenida Atlântica, este
setor é o que concentra os edifícios mais altos da região. No entanto, as demais
áreas também se encontram verticalizadas, porém em menor escala, já que os
índices urbanísticos se intensificaram ao longo dos anos, chegando a ter gabarito
livre em determinados períodos.
7%
6%
6%
6%
5%
6%
8%
5%
5%
8%
29%
34%
31%
32%
33%
33%
32%
35%
37%
37%
30%
25%
32%
32%
32%
32%
32%
28%
32%
31%
20%
21%
17%
18%
17%
20%
15%
18%
18%
15%
14%
14%
14%
12%
13%
9%
13%
11%
8%
9%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Setor Central 3
Setor Avenida Central
Setor Avenida Brasil
Setor Central 2
Setor Norte
Setor Central 1
Setor Terceira Avenida
Setor Sul
Setor Avenida do Estado
Setor Avenida Atlântica
Excelente Bom Regular Ruim Pessimo
143
A Figura 32 demonstra a verticalização na região da Praia Central de
Balneário Camboriú diminuindo à medida que as regiões se afastam da orla.
Figura 32 - Verticalização da Praia Central
A valorização imobiliária observada no setor Avenida Atlântica, decorrente
do instrumento Outorga Onerosa, não ocorreu somente pelo Solo Criado que
elevou os padrões construtivos e os gabaritos das edificações. O aumento nos
custos de produção, devido à contrapartida a ser paga ao município pelo direito
de construir além do CA básico, era repassado diretamente ao valor final do
imóvel. Além disso, a densidade populacional e localização são fatores que
exerceram influência nos valores mais altos dos imóveis, já que a beira-mar é
um dos locais mais atrativos da cidade.
Tanto a Outorga Onerosa na Avenida Atlântica, quanto a valorização
imobiliária que ocorria em toda a região da Praia Central, foram fatores que
estimularam a verticalização do local. Se com isso, por um lado, o Setor Avenida
Atlântica se favoreceu com infraestruturas, melhorias no trânsito, serviços e
equipamentos urbanos, por outro lado sofre efeitos negativos desse crescimento
desordenado. Há sombreamento na praia, ruído, falta de áreas verdes, entre
outros problemas que afetam a QAU.
Ainda assim, os problemas relacionados à QAU se apresentaram em
menor proporção no Setor Avenida Atlântica, local que ficou em primeiro lugar
no ranking de QAU e apresentou maior valorização imobiliária, quando
comparado ao Setor Central 3, local com a pior QAU local e mais desvalorizado.
144
Um setor que destoou nos resultados foi o Setor Avenida do Estado. Ele
aparece como o menos valorizado em conjunto com o Setor Central 3, mas está
como o segundo maior em QAU na região da Praia Central. Isso ocorre porque
além de ser uma importante via de acesso a cidades vizinhas e outras regiões
de Balneário Camboriú, é também um local mais afastado da área turística mais
adensada, localizada às proximidades do mar e preferidas pelos investidores por
terem um maior potencial de lucratividade. Além disso, mesmo estando afastado
dos locais de maior movimento turístico, possui uma infraestrutura ampla, com
grande parte do comércio local, além de hospitais, escolas e demais serviços
que tornam a vida do morador prática e confortável no dia-a-dia.
No geral, a classificação “Regular” da QAU em toda a região da Praia
Central expressa os problemas advindos do crescimento populacional e da
verticalização do local, já que os temas analisados e seus respectivos
indicadores abordaram e demonstraram, em grande parte, esses problemas.
Por meio do resultado da QAU, foi possível identificar que a população
residente fixa considera a região com muitos pontos positivos, mas também com
muitos pontos a serem melhorados, como a questão das áreas verdes na cidade,
área de praia, mobilidade urbana e saneamento, sendo estes os que receberam
as médias mais baixas entre todos os temas. Em cada região há uma
necessidade específica, pois apresentam características e particularidades
diferentes entre si, cada uma contendo seus respectivos pontos fortes e pontos
a serem melhorados.
3.4 CONCLUSÃO
A pesquisa bibliográfica acerca da história de colonização e
desenvolvimento do município, da criação das leis municipais e sua influência na
verticalização da região da Praia Central de Balneário Camboriú, foi fundamental
para entender os fatores relacionados à valorização imobiliária e as alterações
na QAU dos setores analisados.
A valorização imobiliária foi promovida principalmente pelo acelerado
crescimento populacional no município, disparando também o crescimento do
145
setor da construção civil. Com esses processos ganhando cada vez mais força,
a verticalização, caracterizada pela grande quantidade de torres de
apartamentos numa determinada área, se instalou.
A verticalização da Praia Central e seu desenvolvimento também foi
impulsionado por leis municipais que disciplinavam o zoneamento e o uso e
ocupação do solo, estabelecendo índices urbanísticos cada vez maiores ou
ainda gabaritos livres em determinadas épocas, como é o caso da atual
legislação que está em vigor no município onde observa-se que da orla até o
Setor Terceira Avenida e Setor Avenida do Estado o céu é o limite e, após esses
setores, os gabaritos diminuem à medida que se aproximam da planície.
Sem restrição no número de andares, edifícios cada vez mais altos e
luxuosos foram construídos, elevando o padrão do imóvel e aumentando seu
valor. Além disso, a Outorga Onerosa que se aplicava na Avenida Atlântica,
intensificou ainda mais esses processos neste setor.
A QAU se apresentou diretamente proporcional à valorização das áreas,
onde os setores que detém os imóveis de valores mais elevados são aquelas
que apresentam a melhor QAU. Isso confirma que temas como infraestrutura
urbana, conforto ambiental, áreas verdes, praia, saneamento, limpeza pública
urbana, mobilidade urbana e infraestrutura social e cultural também são fatores
determinantes nos preços dos imóveis.
A média das notas de todos esses temas resultou numa mesma
classificação para todos os setores da região da Praia Central, que ficaram com
um QAU “Regular”. Apesar das diferentes pontuações nesse intervalo de
classificação, que nos permitiu identificar os locais que obtiveram as maiores e
menores médias, esse resultado revela uma insatisfação da população quanto
ao local em que vive, já que foi obtido por meio da percepção da população
residente fixa com um número considerável de entrevistados.
O resultado da QAU está relacionado com as modificações realizadas
pelo homem no espaço quando esta ocorre sem um planejamento adequado,
podendo promover uma série de problemas ao meio ambiente e a população.
Este fato poderá afetar também o setor econômico uma vez que o setor turístico,
146
essencial à economia da cidade, pode ser comprometido sem um ambiente
equilibrado.
Atualmente, Balneário Camboriú é considerada como a capital
catarinense do turismo com um alto nível de desenvolvimento e eleita a nona
cidade turística preferida por estrangeiros que visitam o Brasil (SOHN et al.,
2016). Dessa forma, a pesquisa mostrou-se importante pois tornou possível a
melhor compreensão do ambiente urbano através de aspectos que até então
não haviam sido estudados, como as relações entre a valorização imobiliária e
QAU. Permitiu ainda verificar como a Administração Municipal tem papel
preponderante nesses processos à medida que estabelece leis que definem e
alteram o uso e a ocupação do solo. Além disso, forneceu informações capazes
de auxiliar nas tomadas de decisões referentes ao município de Balneário
Camboriú por meio do Planejamento Urbano, para que este promova um
ordenamento territorial que que possa direcionar ao desenvolvimento
sustentável.
3.5 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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______. Lei nº 2794 de 14 de janeiro de 2008. Disciplina o uso e a ocupação do solo, as atividades de urbanização e dispõe sobre o parcelamento do solo no território do município de Balneário Camboriú. Balneário Camboriú-SC.
______. Lei nº 885 de 1989. Cria e delimita zonas especiais para ocupação e uso do solo urbano, para efeito de edificações; dispõe sobre a regularização de edificações em situação irregular e serviços e obras que causem danos a natureza e bens públicos, e dá outras providências. Balneário Camboriú-SC.
BALTRUSIS, N. 2006. A valorização fundiária da propriedade urbana. Cadernos Metrópole, São Paulo. 16: 121-139.
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BENINI, S. M; ROSIN, J. A. R. G. 2009. Qualidade ambiental urbana. Anais... IX Seminário de Pós-Graduação em Geografia da UNESP Rio Claro “Teorias e metodologias da geografia: tendências e perspectivas”. 3 a 5 de novembro, Rio Claro – SP, p. 1518-1527.
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148
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149
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A análise da Qualidade Ambiental Urbana (QAU) frente ao processo de
expansão e valorização imobiliária para a cidade de Balneário Camboriú – SC,
a partir do cruzamento de dados da percepção da população residente fixa,
variação nos valores dos imóveis na região, desenvolvimento histórico do
município e evolução de suas leis, permitiram identificar como esses processos
se relacionam e o porquê isso acontece.
A QAU permitiu identificar como a população residente fixa percebe a
realidade e os problemas do local em que vive frente aos mais diversos temas,
como Infraestrutura Urbana, Áreas Verdes, Praia, Saneamento, Conforto
Ambiental, Mobilidade Urbana, Limpeza Pública Urbana e Infraestrutura Social
e Cultural. Os 423 entrevistados garantiram uma consistência nos resultados da
pesquisa onde o erro máximo ficou em 4%.
O resultado da QAU classificou todos os setores da região da Praia
Central com classe de qualidade “Regular”, mostrando que mesmo sendo um
importante centro turístico brasileiro, nem sempre a Administração Pública
confere atenção devida aos problemas da área, muitas vezes apenas
providenciam soluções provisórias, que não garantem melhoria na qualidade
ambiental e social da população.
No entanto, a análise da QAU tem por finalidade fornecer o conhecimento
do ambiente urbano quanto aos diversos aspectos que comprometem a
qualidade de vida e o bem-estar da população, com a finalidade de evidenciar
as potencialidades da região e principalmente seus pontos fracos, para que estes
sejam melhorados a partir da geração de ações e tomadas de decisões efetivas
e não apenas temporárias pelos órgãos municipais.
A pesquisa bibliográfica acerca da história e desenvolvimento do
município, bem como a evolução das leis que tratam sobre o zoneamento e uso
e ocupação do solo, mostraram como esses órgãos municipais foram
responsáveis pelo processo de verticalização da região, quando estabeleciam
índices urbanísticos cada vez mais altos. O rápido adensamento urbano,
observado por meio da verticalização, que ocorreu sem planejamento adequado,
150
foi impulsionado também pelo aumento populacional devido ao turismo de sol e
praia na região. Ambos os fatores contribuíram para uma valorização imobiliária
intensa.
Com as análises da valorização imobiliária, foi verificado o acentuado
aumento no valor dos imóveis em um curto período de tempo, muito além dos
índices inflacionários para o período estudado. Assim, não é a maioria da
população que possui condições para adquirir um imóvel na região da Praia
Central, pois a renda média da população é insuficiente para tal propósito.
Tanto a promoção da verticalização quanto da valorização imobiliária,
acabam afetando a QAU uma vez que o aumento populacional em cidades não
preparadas, podem gerar precariedade de infraestruturas e serviços urbanos
que afetarão a qualidade de vida e o bem-estar da população. Além disso, com
a verticalização, as paisagens artificiais vão substituindo as naturais,
comprometendo assim o meio ambiente.
As relações estabelecidas entre a QAU e a valorização imobiliária na Praia
Central, revelaram que os locais com as melhores médias de QAU são os que
detém os imóveis de valores mais elevados. À medida que os setores analisados
se afastam da orla em direção à planície, tanto a QAU quanto a média dos
valores dos imóveis tendem a diminuir.
Assim, a metodologia utilizada nesta pesquisa mostrou-se adequada e
eficiente por fornecer resultados capazes de atender a todos os objetivos
propostos. Foi possível analisar a QAU, a valorização imobiliária e sua
intensidade, como esses fatores se relacionam e ainda o papel dos órgãos
públicos nesses processos.
A importância da pesquisa está no fato de ser um estudo pioneiro, pois
nenhum outro avaliou a percepção da população da região da Praia Central de
Balneário Camboriú com uma quantidade tão significativa de entrevistados, nem
avaliaram a valorização imobiliária local por um período tão abrangente. Assim,
gestores municipais, empreendedores e comunidade possuem subsídio para
conhecer o ambiente urbano com todos os pontos fortes e fracos, promovendo
as potencialidades e solucionando os problemas, traçando planos e estratégias
151
que estimulem o desenvolvimento econômico, social e ambiental do município,
conferindo uma adequada QAU para a região.
Visto o exposto, recomenda-se, para trabalhos futuros, que análises de
QAU sejam realizadas periodicamente, com o acréscimo ou não de novos
indicadores, a fim de manter sempre uma realidade fiel ao local de estudo, já que
o trabalho com a percepção da população pode ser validado somente a curto e
médio prazo face às mudanças que frequentemente estamos vivendo.
O aprofundamento do estudo em alguns indicadores seria de relevante
importância frente às alterações significativas da verticalização no ambiente
urbano, como microclimas, sombreamento na praia e transformação das áreas
naturais em áreas artificializadas.
Além disso, sugere-se que a área de estudo seja ampliada para todo o
município de Balneário Camboriú, onde será possível conhecer a QAU dos
bairros e assim contribuir para a melhoria da qualidade ambiental e de vida de
toda a população.
152
APÊNDICES
APÊNDICE 1 – Tabelas e Gráficos de valorização imobiliária para cada
setor de acordo com cada período
PERÍODO DE 1994 A 2000
Setor Avenida Atlântica
Tabela 1 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Avenida
Atlântica no período de 1994/2000
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 30.000,00 1 1 1
apartamento 18.000,00 1 1
apartamento 27.000,00 1 1 1
apartamento 25.000,00 1 1
kitnet 16.500,00 1 1
kitnet 17.000,00 1 1
apartamento 30.000,00 1 1 1
apartamento 18.000,00 1 1
apartamento 65.000,00 1 1
apartamento 47.850,00 1 1 1
kitnet 19.000,00 1 1
apartamento 15.000,00 2 2 1
apartamento 30.000,00 2 2 1
apartamento 85.000,00 1 1 2 1 140
apartamento 55.000,00 2 2 1
apartamento 90.000,00 1 1 2 250
apartamento 28.000,00 2 2 120
apartamento 72.000,00 2 2
apartamento 75.000,00 1 1 2 1
apartamento 100.000,00 2 2 1
apartamento 120.000,00 1 1 2 1
apartamento 50.000,00 2 2 2
apartamento 130.000,00 2 2
apartamento 65.000,00 1 1 2
apartamento 65.000,00 2 2 1
apartamento 80.000,00 1 1 2 1
apartamento 150.000,00 1 1 2 283
apartamento 280.000,00 1 1 2 2
apartamento 105.000,00 1 1 2 1
apartamento 70.000,00 2 1 3 1
153
apartamento 48.000,00 3 3
apartamento 110.000,00 2 1 3
apartamento 70.000,00 3 3 1 160
apartamento 75.000,00 2 1 3 1
apartamento 65.000,00 2 1 3 1 148
apartamento 65.000,00 2 1 3 1 140
apartamento 75.000,00 1 2 3 1
apartamento 60.000,00 2 1 3
apartamento 75.000,00 2 1 3 1 134
apartamento 62.000,00 2 1 3
cobertura 200.000,00 3 3
apartamento 75.000,00 2 1 3
apartamento 180.000,00 3 3 2
apartamento 130.000,00 1 2 3 1
apartamento 185.000,00 3 3 2
apartamento 110.000,00 2 1 3 1
apartamento 175.000,00 3 3 2
cobertura 220.000,00 1 2 3
cobertura 160.000,00 2 1 3 2
apartamento 110.000,00 2 1 3 1
apartamento 90.000,00 2 1 3
apartamento 53.000,00 3 3 0
apartamento 100.000,00 2 1 3
apartamento 320.000,00 1 2 3
apartamento 130.000,00 2 1 3
apartamento 130.000,00 2 1 3 1 198
apartamento 250.000,00 3 3 2
apartamento 78.000,00 2 1 3 1
apartamento 160.000,00 2 1 3 1
cobertura 120.000 3 1 4 2 360
apartamento 65.000,00 4 4
apartamento 50.000,00 4 4 1 220
apartamento 280.000,00 4 4 2
apartamento 270.000,00 2 2 4 2 480
Tabela 2 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Avenida Atlântica
no período de 1994/2000
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 11 28.486,00 28.486,00
98.818,00 2 18 88.611,00 44.306,00
3 30 121.033,00 40.344,00
4 5 157.000,00 39.250,00
154
Gráfico 1 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Avenida Atlântica no período de
1994/2000
Gráfico 2 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Avenida Atlântica no período de
1994/2000
17%
28%47%
8%
Quantidade de imóveis por quarto
1 2 3 4
28.486,00
88.611,00
121.033,00
157.000,00
98.818,00
0,00
20.000,00
40.000,00
60.000,00
80.000,00
100.000,00
120.000,00
140.000,00
160.000,00
180.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
155
Gráfico 3 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Avenida Atlântica para o
período de 1994/2000
Setor Avenida Brasil
Tabela 3 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Avenida
Brasil no período de 1994/2000
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 49.574,00 1 1
apartamento 13.875,00 1 1
apartamento 27.000,00 1 1 1
kitnet 20.000,00 1 1
apartamento 22.000,00 1 1
apartamento 25.000,00 1 1
apartamento 18.000,00 1 1
apartamento 23.000,00 1 1
apartamento 22.000,00 1 1 1
apartamento 17.000,00 1 1
apartamento 25.000,00 1 1
apartamento 27.000,00 1 1
apartamento 27.000,00 1 1 1
apartamento 39.442,00 1 1
apartamento 15.000,00 2 2
apartamento 32.375,00 2 2
apartamento 35.000,00 2 2
apartamento 45.000,00 1 1 2 1
apartamento 40.000,00 1 1 2 1
apartamento 35.000,00 2 2 1
apartamento 16.000,00 2 2 1
28.486 ,00
44.306 ,0040.344 ,00 39.250 ,00
0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
30.000,00
35.000,00
40.000,00
45.000,00
50.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
156
apartamento 29.000,00 2 2
apartamento 38.000,00 1 1 2 1
apartamento 23.000,00 2 2
apartamento 55.000,00 1 1 2 1
apartamento 55.000,00 1 1 2 1
apartamento 48.000,00 2 2 1
apartamento 110.000,00 1 1 2
apartamento 35.000,00 2 2 1
apartamento 80.000,00 1 1 2 1
apartamento 46.000,00 2 2 1
apartamento 45.000,00 2 2 1 130
apartamento 100.440,00 3 3 275
apartamento 40.000,00 2 1 3 1
Cobertura 90.000,00 3 3 2 250
apartamento 75.000,00 2 1 3
apartamento 38.000,00 3 3 1
apartamento 50.000,00 2 1 3 1
apartamento 53.000,00 3 3 1
apartamento 50.000,00 2 1 3 1
apartamento 55.000,00 2 1 3 1
Tabela 4 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Avenida Brasil no
período de 1994/2000
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 14 25.421,00 25.421,00
41.212,00 2 18 43.465,00 21.733,00
3 9 61.271,00 20.424,00
4 0 - -
Gráfico 4 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Avenida Brasil no período de
1994/2000
34%
44%
22%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
157
Gráfico 5 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Avenida Brasil no período de 1994/2000
Gráfico 6 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Avenida Brasil para o período
de 1994/2000
Setor Avenida Central
Tabela 5 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Avenida
Central no período de 1994/2000
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 130.000,00 1 1
25.421,00
43.465,00
61.271 ,00
-
41.212,00
0,00
10.000,00
20.000,00
30.000,00
40.000,00
50.000,00
60.000,00
70.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
25.421 ,0021.733 ,00 20.424 ,00
-0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
30.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
158
apartamento 17.500,00 1 1
apartamento 25.000,00 1 1 1
apartamento 25.000,00 1 1
apartamento 30.000,00 1 1
apartamento 30.000,00 1 1
apartamento 27.000,00 1 1
apartamento 32.000,00 1 1 2 1
apartamento 110.000,00 3 3 2
apartamento 30.000,00 3 3
Tabela 6 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Avenida Central
no período de 1994/2000
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 7 40.643,00 40.643,00
45.650,00 2 1 32.000,00 16.000,00
3 2 70.000,00 23.333,00
4 0 - -
Gráfico 7 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Avenida Central no período de
1994/2000
70%
10%
20%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
159
Gráfico 8 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Avenida Central no período de
1994/2000
Gráfico 9 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Avenida Central para o
período de 1994/2000
Setor Avenida do Estado
Tabela 7 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Avenida
do Estado no período de 1994/2000
Tipo de imóvel
Valor (R$)
Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 18.000,00 1 1
kitnet 10.000,00 1 1
40.643,0032.000,00
70.000,00
-
45.650,00
0,00
10.000,00
20.000,00
30.000,00
40.000,00
50.000,00
60.000,00
70.000,00
80.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
40.643,00
16.000,0023.333,00
-0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
30.000,00
35.000,00
40.000,00
45.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
160
kitnet 9.500,00 1 1
apartamento 11.000,00 1 1
kitnet 12.500,00 1 1
apartamento 18.000,00 1 1
kitnet 13.000,00 1 1
kitnet 13.000,00 1 1
kitnet 11.000,00 1 1
kitnet 11.000,00 1 1
kitnet 11.500,00 1 1
kitnet 12.000,00 1 1
apartamento 15.000,00 1 1
kitnet 13.500,00 1 1
kitnet 12.000,00 1 1
apartamento 27.000,00 1 1
cobertura 50.000,00 1 1 2 1 162
apartamento 30.000,00 2 2
apartamento 27.000,00 2 2
apartamento 26.500,00 2 2 1
Tabela 8 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Avenida do
Estado no período de 1994/2000
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 16 13.625,00 13.625,00
17.575,00 2 4 33.375,00 16.688,00
3 0 - -
4 0 - -
Gráfico 10 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Avenida do Estado no período
de 1994/2000
80%
20%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
161
Gráfico 11 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Avenida do Estado no período de
1994/2000
Gráfico 12 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Avenida do Estado para o
período de 1994/2000
Setor Terceira Avenida
Tabela 9 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Terceira
Avenida no período de 1994/2000
Tipo de imóvel
Valor (R$)
Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
kitnet 12.000,00 1 0 1
kitnet 12.000,00 1 0 1 1
13.625,00
33.375,00
- -
17.575,00
0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
30.000,00
35.000,00
40.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
13.625 ,00
16.688 ,00
- -0,00
2.000,00
4.000,00
6.000,00
8.000,00
10.000,00
12.000,00
14.000,00
16.000,00
18.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
162
apartamento 18.000,00 1 0 1
apartamento 18.000,00 1 0 1
apartamento 18.000,00 1 0 1
kitnet 15.000,00 1 0 1
apartamento 19.000,00 2 0 2
apartamento 24.000,00 2 0 2 80
apartamento 25.000,00 2 0 2 1
apartamento 29.000,00 2 0 2 1
apartamento 35.000,00 2 0 2 1
Tabela 10 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Terceira
Avenida no período de 1994/2000
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 6 15.500,00 15.500,00
20.455,00 2 5 26.400,00 13.200,00
3 0 - -
4 0 - -
Gráfico 13 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Terceira Avenida no período de
1994/2000
55%
45%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
163
Gráfico 14 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Terceira Avenida no período de
1994/2000
Gráfico 15 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Terceira Avenida para o
período de 1994/2000
Setor Central 1
Tabela 11 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Central 1
no período de 1994/2000
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
kitnet 10.000,00 1 1
kitnet 37.000,00 1 1
15.500,00
26.400,00
- -
20.455,00
0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
30.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
15.500 ,0013.200 ,00
- -0,00
2.000,00
4.000,00
6.000,00
8.000,00
10.000,00
12.000,00
14.000,00
16.000,00
18.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
164
apartamento 30.000,00 1 1 1
apartamento 30.000,00 1 1 1
apartamento 25.000,00 1 1
apartamento 30.000,00 2 2
apartamento 22.000,00 2 2
apartamento 40.000,00 1 1 2 1
apartamento 25.000,00 2 2 1
apartamento 25.000,00 2 2
apartamento 25.000,00 2 2 1
apartamento 93.000,00 1 1 2 1
apartamento 26.000,00 2 2 1
apartamento 40.000,00 2 2
apartamento 110.000,00 1 1 2
apartamento 35.000,00 2 2 1
apartamento 80.000,00 1 1 2 1
apartamento 45.000,00 2 2 1 130
apartamento 100.000,00 2 1 3
apartamento 55.000,00 2 1 3
apartamento 35.000,00 3 3 0
apartamento 70.000,00 2 1 3 150
apartamento 27.000,00 3 3
apartamento 62.000,00 2 1 3 1
apartamento 85.000,00 2 1 3 1 146
apartamento 49.574,00 2 1 3
Tabela 12 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Central 1 no
período de 1994/2000
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 5 26.400,00 26.400,00
46.599,00 2 13 45.846,00 22.923,00
3 8 60.447,00 20.149,00
4 0 - -
165
Gráfico 16 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Central 1 no período de
1994/2000
Gráfico 17 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Central 1 no período de 1994/2000
19%
50%
31%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
26.400,00
45.846,00
60.447,00
-
46.599,00
0,00
10.000,00
20.000,00
30.000,00
40.000,00
50.000,00
60.000,00
70.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
26.400,0022.923 ,00
20.149 ,00
-0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
30.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
166
Gráfico 18 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Central 1 para o período de
1994/2000
Setor Central 2
Tabela 13 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Central 2
no período de 1994/2000
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios
Vagas de
garagem Metragem
apartamento 15.000,00 1 1 1
apartamento 23.000,00 1 1
apartamento 28.000,00 1 1 1
apartamento 20.000,00 1 1
apartamento 22.000,00 1 1
kitnet 17.000,00 1 1 1
apartamento 23.000,00 1 1 1
apartamento 23.000,00 1 1 1
apartamento 18.000,00 1 1
apartamento 25.000,00 1 1
apartamento 13.000,00 1 1
apartamento 18.000,00 1 1
apartamento 25.000,00 1 1 1
apartamento 30.000,00 1 1
apartamento 25.000,00 1 1 1
apartamento 30.000,00 1 1
apartamento 22.000,00 1 1 1
apartamento 22.000,00 1 1 1
apartamento 39.442,00 1 1
apartamento 55.000,00 1 1 1 110
apartamento 27.000,00 2 2
apartamento 35.000,00 2 2
apartamento 8.100,00 2 2 1
apartamento 50.000,00 1 1 2 115
apartamento 18.000,00 2 2
apartamento 32.000,00 2 2
apartamento 37.000,00 2 2
apartamento 34.000,00 2 2 118
apartamento 30.000,00 2 2 1
apartamento 20.000,00 1 1 2 1
apartamento 37.000,00 2 2
apartamento 34.000,00 1 1 2
apartamento 35.000,00 2 2
167
apartamento 38.000,00 1 1 2
apartamento 45.000,00 1 1 2 1
apartamento 45.000,00 1 1 2 1
apartamento 22.000,00 2 2
apartamento 65.000,00 1 1 2 1
apartamento 35.000,00 2 2
apartamento 35.000,00 2 2 1
apartamento 60.000,00 2 2 2
apartamento 65.000,00 2 1 3 1
apartamento 55.000,00 2 1 3 1
apartamento 65.000,00 2 1 3 147
apartamento 23.000,00 3 3
apartamento 155.000,00 3 3 1 301
apartamento 88.000,00 2 1 3 1
apartamento 92.000,00 2 1 3
apartamento 65.000,00 2 1 3 1
apartamento 75.000,00 2 1 3 1 164
apartamento 75.000,00 2 1 3 1
cobertura 130.000,00 2 1 3 1 350
apartamento 70.000,00 2 1 3
apartamento 75.000,00 2 1 3 1
apartamento 65.000,00 2 1 3 1
Tabela 14 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Central 2 no
período de 1994/2000
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 20 24.672,00 24.672,00
42.428,00 2 21 35.338,00 17.669,00
3 14 78.429,00 26.143,00
4 0 - -
168
Gráfico 19 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Central 2 no período de
1994/2000
Gráfico 20 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Central 2 no período de 1994/2000
Gráfico 21 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Central 2 para o período de
1994/2000
36%
38%
26%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
24.672,0035.338,00
78.429,00
-
42.428,00
0,00
10.000,00
20.000,00
30.000,00
40.000,00
50.000,00
60.000,00
70.000,00
80.000,00
90.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
24.672 ,00
17.669 ,00
26.143 ,00
-0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
30.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
169
Setor Central 3
Tabela 15 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Central 3
no período de 1994/2000
Tipo de imóvel
Valor (R$)
Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 22.000,00 1 1 1
apartamento 20.000,00 1 1 1
apartamento 20.000,00 1 1
apartamento 18.000,00 1 1
kitnet 13.000,00 1 1
kitnet 11.500,00 1 1
kitnet 13.500,00 1 1
apartamento 25.000,00 1 1 1
apartamento 33.000,00 1 1 2 1
apartamento 33.000,00 1 1 2
apartamento 30.000,00 2 2
apartamento 27.000,00 2 2
apartamento 55.000,00 1 1 2
apartamento 55.000,00 2 1 3 1
Tabela 16 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Central 3 no
período de 1994/2000
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 8 17.875,00 17.875,00
26.857,00 2 5 35.600,00 17.800,00
3 1 55.000,00 18.333,00
4 0 - -
170
Gráfico 22 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Central 3 no período de
1994/2000
Gráfico 23 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Central 3 no período de 1994/2000
57%36%
7%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
17.875,00
35.600,00
55.000,00
-
26.857,00
0,00
10.000,00
20.000,00
30.000,00
40.000,00
50.000,00
60.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
17.875 ,00 17.800 ,00 18.333 ,00
-0,00
2.000,00
4.000,00
6.000,00
8.000,00
10.000,00
12.000,00
14.000,00
16.000,00
18.000,00
20.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
171
Gráfico 24 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Central 3 para o período de
1994/2000
Setor Norte
Tabela 17 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Norte no
período de 1994/2000
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
kitnet 10.000,00 1 1
kitnet 13.000,00 1 1
kitnet 12.000,00 1 1
apartamento 18.000,00 1 1
apartamento 122.500,00 1 1 1
kitnet 9.500,00 1 1 100
apartamento 20.000,00 1 1 1
apartamento 17.000,00 1 1
apartamento 25.000,00 1 1
apartamento 20.000,00 1 1
apartamento 11.000,00 1 1
apartamento 24.000,00 1 1 1 160
apartamento 15.500,00 1 1 1
apartamento 25.000,00 1 1
apartamento 23.000,00 1 1 1
apartamento 26.000,00 1 1
apartamento 23.000,00 1 1
kitnet 11.000,00 1 1
apartamento 18.000,00 1 1
apartamento 18.500,00 1 1 138
apartamento 15.000,00 1 1
apartamento 52.500,00 1 1 1
apartamento 51.000,00 1 1 1
apartamento 17.000,00 1 1
kitnet 16.000,00 1 1
apartamento 23.000,00 2 2
apartamento 23.000,00 2 2
apartamento 35.000,00 2 2
apartamento 100.000,00 1 1 2 1
apartamento 60.000,00 1 1 2 1
apartamento 16.000,00 2 2 2
apartamento 33.000,00 2 2
apartamento 33.000,00 2 2 1
172
apartamento 50.000,00 1 1 2
apartamento 45.000,00 2 2
apartamento 59.000,00 1 1 2
apartamento 62.600,00 1 1 2 1
apartamento 70.000,00 2 1 3 1
apartamento 70.000,00 3 3 1
apartamento 75.000,00 1 2 3 1
apartamento 80.000,00 1 2 3 1
apartamento 92.000,00 2 1 3 1
apartamento 99.900,00 2 1 3 1
apartamento 50.000,00 2 1 3 1 146
apartamento 55.000,00 2 1 3 1
apartamento 58.000,00 3 1 4
apartamento 65.000,00 3 1 4
apartamento 223.000,00 2 2 4 2
Tabela 18 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Norte no
período de 1994/2000
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 25 24.540,00 24.540,00
43.563,00 2 12 44.967,00 22.483,00
3 8 73.988,00 24.663,00
4 3 115.333,00 28.833,00
Gráfico 25 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Norte no período de 1994/2000
52%
25%
17%6%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
173
Gráfico 26 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Norte no período de 1994/2000
Gráfico 27 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Norte para o período de
1994/2000
Setor Sul
Tabela 19 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Sul no
período de 1994/2000
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 20.000,00 1 1 1
apartamento 25.000,00 1 1
24.540,0044.967,00
73.988,00
115.333,00
43.563,00
0,00
20.000,00
40.000,00
60.000,00
80.000,00
100.000,00
120.000,00
140.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
24.540,00 22.483 ,00 24.663 ,0028.833 ,00
0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
30.000,00
35.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
174
apartamento 65.000,00 1 1
apartamento 34.000,00 2 2 1
apartamento 26.000,00 2 2
apartamento 26.000,00 2 2 1
apartamento 65.000,00 1 1 2
apartamento 130.000,00 1 2 3 1
apartamento 195.000,00 3 3
apartamento 53.000,00 3 3
Tabela 20 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Sul no período
de 1994/2000
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 3 36.667,00 36.667,00
63.900,00 2 4 37.750,00 18.875,00
3 3 126.000,00 42.000,00
4 0 - -
Gráfico 28 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Sul no período de 1994/2000
30%
40%
30%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
175
Gráfico 29 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Sul no período de 1994/2000
Gráfico 30 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Sul para o período de
1994/2000
PERÍODO DE 2001 A 2010
Setor Avenida Atlântica
Tabela 21 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Avenida
Atlântica no período de 2001/2010
Data do anúncio
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
36.667,00 37.750,00
126.000,00
-
63.900,00
0,00
20.000,00
40.000,00
60.000,00
80.000,00
100.000,00
120.000,00
140.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
36.667 ,00
18.875 ,00
42.000 ,00
-0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
30.000,00
35.000,00
40.000,00
45.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
176
fev/02 apartamento 40.000,00 1 1
mai/02 apartamento 50.000,00 1 1
out/02 apartamento 170.000,00 1 1
mai/03 apartamento 49.000,00 1 1
jun/03 apartamento 65.000,00 1 1
jun/03 apartamento 37.000,00 1 1
jul/03 apartamento 65.000,00 1 1 75
set/03 apartamento 110.000,00 1 1
mai/04 apartamento 230.000,00 1 1
fev/05 apartamento 66.000,00 1 1
ago/05 apartamento 90.000,00 1 1
jul/06 apartamento 69.000,00 1 1
ago/06 apartamento 120.000,00 1 1 1 80
ago/07 apartamento 85.000,00 1 1
abr/09 apartamento 165.000,00 1 1
fev/01 apartamento 70.000,00 2 2 2
fev/02 apartamento 85.000,00 1 1 2 1
mai/02 apartamento 100.000,00 2 2 1
jun/02 apartamento 65.000,00 2 2
jul/02 apartamento 95.000,00 1 1 2 1
dez/02 apartamento 110.000,00 2 2 1
dez/02 apartamento 110.000,00 1 1 2 1
fev/03 apartamento 78.000,00 2 2
mar/03 apartamento 128.000,00 2 2
abr/03 apartamento 72.000,00 2 2 1
abr/03 apartamento 80.000,00 2 2 1
jun/03 apartamento 80.000,00 2 2 1
jul/03 apartamento 130.000,00 1 1 2 1
jan/04 apartamento 85.000,00 2 2 1
abr/04 apartamento 80.000,00 2 2 1
abr/04 apartamento 255.000,00 2 2 1 140
mai/04 apartamento 65.000,00 2 2
jul/04 apartamento 130.000,00 2 2 1
out/04 apartamento 160.000,00 1 1 2 1
mar/05 apartamento 200.000,00 2 2 1
mar/05 apartamento 155.000,00 1 1 2
jun/05 apartamento 200.000,00 2 2 1
fev/06 apartamento 230.000,00 2 2 1
fev/06 apartamento 490.000,00 2 2
mar/06 apartamento 240.000,00 2 2 1
abr/06 apartamento 490.000,00 2 2 1 165
mai/06 apartamento 350.000,00 1 1 2 1
ago/06 apartamento 600.000,00 2 2
set/06 apartamento 170.000,00 2 2 1
set/06 apartamento 330.000,00 2 2
177
out/06 apartamento 550.000,00 1 1 2 2
jan/07 apartamento 330.000,00 2 2
jan/07 apartamento 180.000,00 1 1 2 1
abr/07 apartamento 270.000,00 2 2
mai/07 apartamento 200.000,00 2 2
ago/07 apartamento 198.000,00 1 1 2 1
dez/97 apartamento 250.000,00 1 1 2 1
jan/08 apartamento 375.000,00 1 1 2 1
fev/08 apartamento 260.000,00 1 1 2
abr/08 apartamento 220.000,00 2 2
jun/08 apartamento 400.000,00 2 2
dez/08 apartamento 300.000,00 2 2 1
fev/09 apartamento 280.000,00 2 2
ago/09 apartamento 250.000,00 2 2
fev/10 apartamento 350.000,00 1 1 2
fev/10 apartamento 470.000,00 2 2 1
abr/10 apartamento 370.000,00 1 1 2 2
abr/10 apartamento 210.000,00 2 2 1
abr/10 apartamento 800.000,00 1 1 2
jul/10 apartamento 325.000,00 1 1 2 1
set/10 apartamento 220.000,00 1 1 2
jan/01 apartamento 250.000,00 3 3 2
jan/01 apartamento 300.000,00 1 2 3 2 250
fev/01 apartamento 260.000,00 1 2 3 2 250
jun/01 apartamento 310.000,00 3 3 306
ago/01 apartamento 150.000,00 2 1 3
set/01 apartamento 41.000,00 3 3
set/01 apartamento 180.000,00 2 1 3 2
out/01 apartamento 85.000,00 3 3 1
fev/02 apartamento 175.000,00 2 1 3 1
jul/02 apartamento 430.000,00 3 3 2 360
jul/02 apartamento 110.000,00 2 1 3 2
jul/02 apartamento 169.000,00 3 3 200
set/02 apartamento 250.000,00 2 1 3 1 325
out/02 apartamento 660.000,00 3 3
fev/03 apartamento 380.000,00 3 3 1
abr/03 apartamento 195.000,00 2 1 3 1
mai/03 apartamento 230.000,00 2 1 3 3 250
jun/03 apartamento 158.500,00 2 1 3 2 80
jun/03 apartamento 210.000,00 2 1 3 1
jun/03 apartamento 180.000,00 2 1 3 1
ago/03 apartamento 340.000,00 3 3 302
nov/03 apartamento 520.000,00 2 1 3 2
nov/03 apartamento 490.000,00 2 1 3 2
nov/03 apartamento 1.500.000,00 3 3 2
178
jan/04 apartamento 766.100,00 3 3 1 188
jan/04 apartamento 520.000,00 2 1 3 1
fev/04 apartamento 350.000,00 2 1 3 1
mai/04 cobertura 800.000,00 3 3 2
jun/04 apartamento 900.000,00 3 3
ago/04 apartamento 810.000,00 3 3 2 288
out/04 apartamento 850.000,00 3 3
out/04 apartamento 560.000,00 2 1 3 2 196
out/04 apartamento 630.000,00 2 1 3 2 196
out/04 apartamento 874.000,00 3 3 2 305
jan/05 apartamento 820.000,00 3 3 2 288
fev/05 apartamento 800.000,00 3 3 2 240
fev/05 apartamento 352.000,00 2 1 3 1
mai/05 apartamento 568.576,00 3 3 3
ago/05 apartamento 650.000,00 3 3 1
nov/05 apartamento 480.000,00 2 1 3 2
jan/06 apartamento 480.000,00 2 1 3 2
mar/06 apartamento 630.000,00 3 3
mar/06 apartamento 370.000,00 3 3
jul/06 apartamento 890.000,00 3 3 2
jul/06 apartamento 215.000,00 2 1 3 1
ago/06 apartamento 780.000,00 2 1 3 320
out/06 apartamento 350.000,00 2 1 3 1
nov/06 apartamento 1.300.000,00 2 1 3 3 380
fev/07 apartamento 690.000,00 2 1 3 1
fev/07 apartamento 350.000,00 2 1 3 1
out/97 apartamento 360.000,00 2 1 3 1
out/97 apartamento 750.000,00 3 3 1
nov/97 apartamento 950.000,00 2 1 3 2
nov/97 apartamento 1.737.000,00 3 3 3
nov/97 apartamento 750.000,00 3 3 3
dez/97 apartamento 1.100.000,00 3 3 2
jan/08 apartamento 198.000,00 2 1 3 1
jan/08 apartamento 1.100.000,00 3 3 2
fev/08 apartamento 500.000,00 3 3 2
jul/08 apartamento 440.000,00 3 3 1
jul/08 apartamento 850.000,00 2 1 3 1
ago/98 apartamento 850.000,00 2 1 3 1
ago/98 apartamento 390.000,00 2 1 3 1
ago/98 cobertura 647.000,00 1 2 3
out/08 apartamento 340.000,00 2 1 3 1
jan/09 apartamento 340.000,00 2 1 3 1
fev/09 apartamento 920.000,00 3 3 2
mai/09 apartamento 550.000,00 3 3 1
mai/09 apartamento 340.000,00 2 1 3 1
179
ago/09 apartamento 920.000,00 3 3
ago/09 apartamento 340.000,00 2 1 3 1
set/09 apartamento 2.100.000,00 3 3
jan/10 apartamento 920.000,00 3 3
fev/10 apartamento 2.100.000,00 3 3
fev/10 apartamento 400.000,00 3 3 1
fev/10 apartamento 330.000,00 3 3
abr/10 apartamento 980.000,00 3 3
mai/10 apartamento 1.300.000,00 3 3 2
nov/10 apartamento 650.000,00 2 1 3 1
dez/10 apartamento 1.435.000,00 3 3
mai/01 apartamento 180.000,00 3 1 4 1
mai/01 apartamento 70.000,00 3 1 4 1
jul/01 apartamento 65.000,00 3 1 4 1
nov/01 apartamento 398.000,00 4 4 2
dez/01 apartamento 400.000,00 4 4 2
jun/02 apartamento 420.000,00 4 4 3
jun/02 apartamento 450.000,00 4 4 2
jun/02 apartamento 700.000,00 4 4 4 1000
out/02 apartamento 650.000,00 4 4 2
out/02 apartamento 800.000,00 4 4 3
out/02 apartamento 450.000,00 4 4 2
fev/03 apartamento 700.000,00 4 4 2 508
mar/03 apartamento 300.000,00 2 2 4 2
mar/03 apartamento 500.000,00 4 4 1
ago/03 apartamento 820.000,00 4 4 1
nov/03 apartamento 1.400.000,00 4 4 3
jun/04 apartamento 700.000,00 4 4 2
fev/05 apartamento 260.000,00 4 4
mar/05 apartamento 785.000,00 4 4 2 325
abr/06 apartamento 900.000,00 2 2 4
nov/97 apartamento 2.482.500,00 4 4 4
dez/97 apartamento 600.000,00 2 2 4 2 300
mai/09 apartamento 1.400.000,00 4 4 3
mar/05 cobertura 750.000,00 2 3 5 458
Tabela 22 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Avenida
Atlântica no período de 2001/2010
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 15 94.067,00 94.067,00
463.404,00 2 51 240.020,00 120.010,00
3 80 611.827,00 203.942,00
180
4 24 674.188,00 168.547,00
Gráfico 31 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Avenida Atlântica no período
de 2001/2010
Gráfico 32 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Avenida Atlântica no período de
2001/2010
15
51
80
24
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
94.067,00240.020,00
611.827,00674.188,00
463.404,00
0,00
100.000,00
200.000,00
300.000,00
400.000,00
500.000,00
600.000,00
700.000,00
800.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
181
Gráfico 33 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Avenida Atlântica para o
período de 2001/2010
Setor Avenida Brasil
Tabela 23 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Avenida
Brasil no período de 2001/2010
Data do anúncio
Tipo de imóvel Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
jul/01 apartamento 25.000,00 1 1
jul/01 apartamento 35.000,00 1 1 1
ago/01 apartamento 31.000,00 1 1 1
out/01 kitnet 20.000,00 1 1
out/01 apartamento 29.000,00 1 1 1
jan/02 apartamento 37.000,00 1 1
jun/02 apartamento 29.500,00 1 1
ago/02 apartamento 43.000,00 1 1 1
ago/02 apartamento 100.000,00 1 1
ago/02 apartamento 35.000,00 1 1 1
ago/02 kitnet 24.000,00 1 1
set/02 apartamento 34.000,00 1 1
set/02 apartamento 43.000,00 1 1 1
mar/03 apartamento 55.000,00 1 1 1
set/03 apartamento 42.000,00 1 1
jun/04 apartamento 60.000,00 1 1 1
out/04 apartamento 110.000,00 1 1 1 104
nov/04 apartamento 50.000,00 1 1
nov/04 apartamento 55.000,00 1 1 1
94.067 ,00120.010 ,00
203.942 ,00168.547 ,00
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
182
jan/05 apartamento 58.000,00 1 1 1
mar/05 apartamento 62.000,00 1 1 1
nov/05 apartamento 75.000,00 1 1
mai/06 apartamento 95.000,00 1 1 1
mai/06 apartamento 80.000,00 1 1 1
set/06 apartamento 85.000,00 1 1 1
fev/07 apartamento 88.000,00 1 1
fev/07 apartamento 82.000,00 1 1 1
mar/07 apartamento 90.000,00 1 1 1
mai/07 apartamento 110.000,00 1 1 1 52.72
jun/07 apartamento 75.000,00 1 1
jun/07 apartamento 90.000,00 1 1
nov/97 apartamento 80.000,00 1 1
abr/08 kitnet 68.000,00 1 1
abr/08 apartamento 100.000,00 1 1 48
abr/08 apartamento 90.000,00 1 1
abr/08 apartamento 95.000,00 1 1 1
jul/08 apartamento 65.000,00 1 1
ago/98 apartamento 92.000,00 1 1
ago/98 apartamento 130.000,00 1 1 1
out/08 apartamento 110.000,00 1 1 1
nov/08 apartamento 112.000,00 1 1
nov/08 apartamento 120.000,00 1 1
dez/08 apartamento 148.000,00 1 1
fev/09 apartamento 130.000,00 1 1 1
fev/09 apartamento 130.000,00 1 1 1
fev/09 apartamento 128.000,00 1 1 1
abr/09 apartamento 135.000,00 1 1
jun/09 apartamento 130.000,00 1 1 1
jun/09 apartamento 135.000,00 1 1
jul/09 apartamento 110.000,00 1 1
ago/09 apartamento 135.000,00 1 1
out/09 apartamento 165.000,00 1 1 1
nov/09 apartamento 132.000,00 1 1
mai/10 apartamento 143.000,00 1 1
mai/10 apartamento 115.000,00 1 1
ago/10 apartamento 210.000,00 1 1 1
set/10 apartamento 152.000,00 1 1 1
out/10 apartamento 145.000,00 1 1 1
jul/01 apartamento 57.000,00 2 2
nov/01 apartamento 48.000,00 1 1 2 1
jan/02 apartamento 65.000,00 2 2 1
fev/02 apartamento 65.000,00 2 2 1
jul/02 apartamento 80.000,00 1 1 2 1
ago/02 apartamento 60.000,00 2 2
183
ago/03 apartamento 65.000,00 2 2
set/03 apartamento 130.000,00 2 2 1
nov/03 apartamento 130.000,00 1 1 2 1 87
mai/04 apartamento 80.000,00 2 2 1
nov/04 apartamento 78.500,00 2 2 1
jan/05 apartamento 90.000,00 2 2 1
jan/05 apartamento 115.000,00 1 1 2 50
fev/05 apartamento 80.000,00 2 2
mai/05 apartamento 120.000,00 2 2 1
jun/05 apartamento 140.000,00 1 1 2 1
ago/05 apartamento 90.000,00 2 2 1
out/05 apartamento 85.000,00 2 2 1
dez/05 apartamento 130.000,00 1 1 2
dez/05 apartamento 105.000,00 2 2 1
abr/06 apartamento 133.000,00 2 2 1
abr/06 apartamento 160.000,00 1 1 2
abr/06 apartamento 90.000,00 2 2 1
abr/06 apartamento 180.000,00 1 1 2 1
jul/06 apartamento 92.000,00 2 2 1
nov/06 apartamento 90.000,00 2 2
fev/07 apartamento 160.000,00 1 1 2 1
mar/07 apartamento 138.000,00 2 2 1
abr/07 apartamento 130.000,00 1 1 2 1
mai/07 apartamento 120.000,00 1 1 2 1
jul/07 apartamento 250.000,00 1 1 2 1
ago/07 apartamento 145.000,00 2 2 1
mar/08 apartamento 125.000,00 2 2 1
mar/08 apartamento 140.000,00 2 2 1
ago/09 apartamento 260.000,00 2 2 1
set/09 apartamento 180.000,00 2 2
dez/09 apartamento 130.000,00 2 2
jan/10 apartamento 180.000,00 2 2 1
fev/10 apartamento 230.000,00 2 2 1
fev/10 apartamento 185.000,00 2 2 1
mar/10 apartamento 160.000,00 2 2 1
abr/10 apartamento 190.000,00 2 2 1
mai/10 apartamento 150.000,00 2 2
mai/10 apartamento 180.000,00 2 2 1
mai/10 apartamento 220.000,00 2 2 1
nov/10 apartamento 218.000,00 2 2
dez/10 apartamento 180.000,00 2 2
jan/01 apartamento 65.000,00 2 1 3 1
mai/01 apartamento 65.000,00 3 3
jun/01 apartamento 75.000,00 2 1 3 1
set/01 apartamento 140.000,00 2 1 3
184
nov/01 apartamento 110.000,00 2 1 3 1
dez/01 duplex 180.000,00 3 3 2
jan/02 cobertura 180.000,00 3 3 2
mai/02 apartamento 150.000,00 2 1 3 1
jul/02 apartamento 160.000,00 3 3 276
ago/02 apartamento 250.000,00 2 1 3 2 260
out/02 apartamento 160.000,00 2 1 3
mai/03 apartamento 140.000,00 2 1 3 2 150
mai/03 apartamento 95.000,00 2 1 3 1
out/03 apartamento 92.000,00 2 1 3 1
ago/04 apartamento 95.000,00 3 3
ago/04 apartamento 355.000,00 3 3 2 239
ago/04 apartamento 280.000,00 3 3 2 239
out/04 apartamento 377.000,00 3 3 1 210
out/04 apartamento 418.000,00 3 3 2 239
out/04 apartamento 105.000,00 3 3
fev/05 apartamento 97.000,00 3 3
mai/05 apartamento 432.560,00 1 2 3 2
mai/05 apartamento 284.616,00 2 1 3 1
jan/06 apartamento 135.000,00 2 1 3
abr/06 apartamento 220.000,00 2 1 3 1 204
jul/07 apartamento 320.000,00 2 1 3 3
set/07 apartamento 300.000,00 2 1 3
nov/97 apartamento 280.000,00 2 1 3
jan/08 cobertura 195.000,00 3 3
jul/08 apartamento 150.000,00 2 1 3 1
jul/08 apartamento 210.000,00 3 3
jul/08 apartamento 440.000,00 2 1 3 2
ago/98 apartamento 220.000,00 2 1 3 1
out/08 apartamento 280.000,00 2 1 3 1
jan/09 apartamento 280.000,00 2 1 3 1
fev/09 apartamento 220.000,00 2 1 3 1
fev/09 apartamento 169.000,00 2 1 3 1 120
jun/09 cobertura 280.000,00 3 3
out/09 apartamento 450.000,00 2 1 3 1
nov/10 apartamento 390.000,00 2 1 3 1
mar/01 apartamento 65.000,00 3 1 4 1
jun/01 apartamento 320.000,00 3 1 4 2
dez/01 apartamento 180.000,00 4 4 2
jan/02 apartamento 180.000,00 4 4 2
set/07 apartamento 350.000,00 3 1 4 1
Tabela 24 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Avenida Brasil
no período de 2001/2010
185
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 58 88.836,00 88.836.00
142.148.00 2 47 132.543,00 66.271,00
3 40 221.129,00 73.710,00
4 5 219.000,00 54.750,00
Gráfico 34 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Avenida Brasil no período de
2001/2010
Gráfico 35 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Avenida Brasil no período de
2001/2010
39%
31%
27%
3%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
88.836,00
132.543,00
221.129,00 219.000,00
142.148,00
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
186
Gráfico 36 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Avenida Brasil para o
período de 2001/2010
Setor Avenida Central
Tabela 25 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Avenida
Central no período de 2001/2010
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 45.000,00 1 1
kitnet 34.000,00 1 1
apartamento 44.000,00 1 1
apartamento 70.000,00 1 1
apartamento 53.000,00 1 1
apartamento 65.000,00 1 1
apartamento 70.000,00 1 1
apartamento 65.000,00 1 1 1
apartamento 70.000,00 1 1
apartamento 85.000,00 1 1 1
apartamento 76.000,00 1 1
apartamento 80.000,00 1 1
apartamento 110.000,00 1 1
Kitnet 50.000,00 1 1
apartamento 89.000,00 1 1
apartamento 98.000,00 1 1
apartamento 113.000,00 1 1 1
apartamento 173.000,00 1 1 1
apartamento 150.000,00 1 1
88.836 ,00
66.271 ,0073.710 ,00
54.750 ,00
0,00
10.000,00
20.000,00
30.000,00
40.000,00
50.000,00
60.000,00
70.000,00
80.000,00
90.000,00
100.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
187
apartamento 80.000,00 1 1
apartamento 145.000,00 1 1 1
apartamento 130.000,00 1 1 1
apartamento 160.000,00 1 1 1
apartamento 165.000,00 1 1 1
apartamento 35.000,00 1 1 2
apartamento 68.000,00 1 1 2 1
apartamento 65.000,00 2 2
apartamento 85.000,00 2 2 1
apartamento 105.000,00 2 2
apartamento 79.500,00 1 1 2 1
apartamento 140.000,00 2 2 1
apartamento 85.000,00 1 1 2 1
apartamento 125.000,00 2 2
apartamento 180.000,00 1 1 2 1
apartamento 165.000,00 1 1 2 1
apartamento 150.000,00 2 2
apartamento 155.000,00 2 2
apartamento 240.000,00 1 1 2
apartamento 190.000,00 1 1 2 1
apartamento 158.000,00 2 2
apartamento 138.000,00 2 2
apartamento 450.000,00 2 2 2
apartamento 100.000,00 2 1 3 1
apartamento 140.000,00 3 3
apartamento 68.000,00 2 1 3 1
apartamento 135.000,00 2 1 3
apartamento 135.000,00 2 1 3 1
apartamento 150.000,00 2 1 3
apartamento 139.000,00 3 3 2
apartamento 110.000,00 1 2 3
cobertura 170.000,00 3 3 2
apartamento 238.000,00 2 1 3 2 205
apartamento 170.000,00 2 1 3 1
apartamento 135.000,00 2 1 3 1
apartamento 188.000,00 2 1 3 1
apartamento 220.000,00 3 3 120
apartamento 100.000,00 3 1 4
apartamento 230.000,00 1 3 4
Tabela 26 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Avenida Central
no período de 2001/2010
188
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 24 92.500,00 92.500,00
125.198,00 2 18 145.194,00 72.597,00
3 14 149.857,00 49.952,00
4 2 165.000,00 41.250,00
Gráfico 37 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Avenida Central no período de
2001/2010
Gráfico 38 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Avenida Central no período de
2001/2010
41%
31%
24%4%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
92.500,00
145.194,00 149.857,00165.000,00
125.198,00
0,00
20.000,00
40.000,00
60.000,00
80.000,00
100.000,00
120.000,00
140.000,00
160.000,00
180.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média Total
189
Gráfico 39 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Avenida Central para o
período de 2001/2010
Setor Avenida do Estado
Tabela 27 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Avenida
do Estado no período de 2001/2010
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
kitnet 14.000,00 1 1
kitnet 13.300,00 1 1
kitnet 17.900,00 1 1 1
apartamento 28.000,00 1 1 1 70
apartamento 23.500,00 1 1 1
kitnet 15.000,00 1 1
kitnet 17.000,00 1 1
kitnet 22.000,00 1 1
kitnet 22.000,00 1 1
apartamento 30.000,00 1 1
kitnet 25.000,00 1 1
kitnet 23.000,00 1 1
kitnet 26.000,00 1 1 1
kitnet 25.000,00 1 1
kitnet 23.000,00 1 1
kitnet 26.000,00 1 1
apartamento 25.000,00 1 1
kitnet 25.000,00 1 1
kitnet 36.000,00 1 1
92.500 ,00
72.597 ,00
49.952 ,0041.250 ,00
0,00
10.000,00
20.000,00
30.000,00
40.000,00
50.000,00
60.000,00
70.000,00
80.000,00
90.000,00
100.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
190
kitnet 30.000,00 1 1
apartamento 31.000,00 1 1
apartamento 29.000,00 1 1
kitnet 30.000,00 1 1
kitnet 32.000,00 1 1
kitnet 28.000,00 1 1
apartamento 43.000,00 1 1
apartamento 36.000,00 1 1
kitnet 40.000,00 1 1
Kitnet 53.000,00 1 1
Kitnet 45.000,00 1 1
Kitnet 50.000,00 1 1
kitnet 55.000,00 1 1
kitnet 60.000,00 1 1 1
apartamento 85.000,00 1 1 1
apartamento 85.000,00 1 1
apartamento 138.000,00 1 1
apartamento 36.550,00 1 1 2 1
apartamento 120.000,00 2 2 1
apartamento 120.000,00 2 2 1
apartamento 90.000,00 2 2 56
apartamento 150.000,00 1 1 2 1
apartamento 155.000,00 1 1 2 1
Tabela 28 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Avenida do
Estado no período de 2001/2010
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 36 36.297,00 36.297,00
47.101,00 2 6 111.925,00 55.963,00
3 0 - -
4 0 - -
191
Gráfico 40 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Avenida do Estado no período
de 2001/2010
Gráfico 41 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Avenida do Estado no período de
2001/2010
86%
14%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
36.297,00
111.925,00
- -
47.101,00
0,00
20.000,00
40.000,00
60.000,00
80.000,00
100.000,00
120.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média Total
36.297 ,00
55.963 ,00
- -0,00
10.000,00
20.000,00
30.000,00
40.000,00
50.000,00
60.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
192
Gráfico 42 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Avenida do Estado para o
período de 2001/2010
Setor Terceira Avenida
Tabela 29 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Terceira
Avenida no período de 2001/2010
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
kitnet 29.000,00 1 1
kitnet 22.000,00 1 1
kitnet 32.000,00 1 1
apartamento 38.000,00 1 1
kitnet 55.000,00 1 1
kitnet 55.000,00 1 1
apartamento 70.000,00 1 1 2 68
kitnet 50.000,00 1 1
apartamento 55.000,00 1 1 1
apartamento 55.000,00 1 1
apartamento 55.000,00 2 2 1
apartamento 42.500,00 2 2 1
apartamento 45.000,00 2 2 1
apartamento 53.000,00 2 2
apartamento 53.000,00 2 2
apartamento 54.000,00 2 2
apartamento 100.000,00 2 2 1
apartamento 150.000,00 2 2
apartamento 110.000,00 2 2
apartamento 55.000,00 2 1 3 1
apartamento 59.000,00 3 3 163
apartamento 72.000,00 3 3 1
apartamento 165.000,00 2 1 3 1
apartamento 210.000,00 2 1 3 1
apartamento 200.000,00 2 1 3 1
apartamento 95.000,00 3 1 4 2
Tabela 30 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Terceira
Avenida no período de 2001/2010
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 10 46.100,00 46.100,00 76.135,00
193
2 9 73.611,00 36.806,00
3 6 126.833,00 42.278,00
4 1 95.000,00 23.750,00
Gráfico 43 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Terceira Avenida no período de
2001/2010
Gráfico 44 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Terceira Avenida no período de
2001/2010
38%
35%
23%4%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
46.100,00
73.611,00
126.833,00
95.000,00
76.135,00
0,00
20.000,00
40.000,00
60.000,00
80.000,00
100.000,00
120.000,00
140.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
194
Gráfico 45 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Terceira Avenida para o
período de 2001/2010
Setor Central 1
Tabela 31 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Central 1
no período de 2001/2010
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 110.000,00 1 1
apartamento 110.000,00 1 1
apartamento 110.000,00 1 1
apartamento 140.000,00 1 1
apartamento 145.000,00 1 1 1
apartamento 160.000,00 1 1
apartamento 82.000,00 2 2 1
apartamento 55.000,00 2 2
apartamento 60.000,00 2 2 1
apartamento 150.000,00 1 1 2 1
apartamento 70.000,00 2 2
apartamento 55.000,00 2 2
duplex 78.000,00 2 2
apartamento 90.000,00 1 1 2 1
apartamento 75.000,00 2 2 1
apartamento 65.000,00 2 2
apartamento 88.000,00 1 1 2 1 90
apartamento 90.000,00 1 1 2 1
apartamento 100.000,00 2 2 1
46.100 ,00
36.806 ,0042.278 ,00
23.750 ,00
0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
30.000,00
35.000,00
40.000,00
45.000,00
50.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
195
apartamento 90.000,00 2 2 1
duplex 100.000,00 2 2 1
apartamento 330.000,00 2 2
apartamento 330.000,00 2 2
apartamento 180.000,00 2 2
apartamento 160.000,00 2 1 3 1
apartamento 180.000,00 2 1 3 3
apartamento 90.000,00 2 1 3 1
apartamento 90.000,00 2 1 3
apartamento 135.000,00 2 1 3
apartamento 135.000,00 2 1 3 1
apartamento 150.000,00 2 1 3
apartamento 200.000,00 2 1 3
apartamento 48.000,00 3 3
apartamento 217.560,00 1 2 3 1
apartamento 120.000,00 3 3
apartamento 270.000,00 2 1 3
apartamento 1.200.000,00 3 3 1
apartamento 450.000,00 2 1 3 1
apartamento 340.000,00 2 1 3
apartamento 320.000,00 3 1 4 2
apartamento 180.000,00 4 4 2
apartamento 220.000,00 4 4 2
Tabela 32 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Central 1 no
período de 2001/2010
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 6 129.167,00 129.167,00
175.442,00 2 18 116.000,00 58.000,00
3 15 252.371,00 84.124,00
4 3 240.000,00 60.000,00
196
Gráfico 46 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Central 1 no período de
2001/2010
Gráfico 47 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Central 1 no período de 2001/2010
14%
43%
36%
7%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
129.167,00 116.000,00
252.371,00 240.000,00
175.442,00
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
300.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
129.167 ,00
58.000 ,00
84.124 ,00
60.000 ,00
0,00
20.000,00
40.000,00
60.000,00
80.000,00
100.000,00
120.000,00
140.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
197
Gráfico 48 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Central 1 para o período de
2001/2010
Setor Central 2
Tabela 33 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Central 2
no período de 2001/2010
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 30.000,00 1 1 1
kitnet 29.000,00 1 1
apartamento 35.000,00 1 1
apartamento 70.000,00 1 1 2
apartamento 36.000,00 1 1 1
apartamento 23.000,00 1 1 1
apartamento 45.000,00 1 1
apartamento 32.000,00 1 1
apartamento 53.000,00 1 1 1
apartamento 40.000,00 1 1 1
kitnet 25.000,00 1 1
apartamento 19.000,00 1 1 1
kitnet 17.000,00 1 1
apartamento 43.000,00 1 1 1
apartamento 43.000,00 1 1
kitnet 25.000,00 1 1
kitnet 25.000,00 1 1
apartamento 32.000,00 1 1
kitnet 25.000,00 1 1
apartamento 45.000,00 1 1 1
apartamento 50.000,00 1 1 56
kitnet 45.000,00 1 1 1
apartamento 40.000,00 1 1 1
kitnet 25.000,00 1 1
apartamento 65.000,00 1 1 1
apartamento 35.000,00 1 1 1
apartamento 45.000,00 1 1 1
apartamento 55.000,00 1 1
apartamento 38.000,00 1 1
kitnet 35.000,00 1 1
kitnet 41.500,00 1 1 1
kitnet 38.000,00 1 1
apartamento 60.000,00 1 1
198
apartamento 70.000,00 1 1
apartamento 85.000,00 1 1 1
apartamento 76.000,00 1 1
kitnet 55.000,00 1 1
kitnet 52.000,00 1 1
apartamento 110.000,00 1 1
apartamento 82.000,00 1 1 1
apartamento 110.000,00 1 1 1
apartamento 89.000,00 1 1
apartamento 98.000,00 1 1
apartamento 170.000,00 1 1 1
apartamento 113.000,00 1 1 1
apartamento 130.000,00 1 1
apartamento 173.000,00 1 1 1
apartamento 80.000,00 1 1
apartamento 145.000,00 1 1 1
apartamento 160.000,00 1 1 1
apartamento 165.000,00 1 1 1
apartamento 100.000,00 1 1
apartamento 35.000,00 1 1 2
apartamento 38.000,00 2 2
apartamento 68.000,00 1 1 2 1
apartamento 55.000,00 2 2 1
apartamento 100.000,00 1 1 2
apartamento 27.000,00 2 2 1
apartamento 65.000,00 2 2 1
apartamento 100.000,00 1 1 2 1
apartamento 58.000,00 2 2 1
apartamento 70.000,00 1 1 2 1 70
apartamento 55.000,00 2 2 1
apartamento 115.000,00 1 1 2 1
apartamento 75.000,00 1 1 2 1
apartamento 60.000,00 1 1 2
apartamento 79.000,00 1 1 2
apartamento 55.000,00 2 2 1
apartamento 55.000,00 2 2 1
apartamento 95.000,00 1 1 2 1
apartamento 83.000,00 1 1 2 1
apartamento 90.000,00 1 1 2 1
apartamento 98.000,00 2 2 1
apartamento 79.500,00 1 1 2 1
apartamento 80.000,00 2 2
apartamento 130.000,00 1 1 2 1
apartamento 85.000,00 2 2
apartamento 140.000,00 2 2 1
199
apartamento 87.000,00 2 2 1
apartamento 140.000,00 1 1 2 1
apartamento 133.000,00 2 2 1
apartamento 180.000,00 1 1 2 1
apartamento 135.000,00 2 2 1
apartamento 95.000,00 2 2 1
apartamento 230.000,00 1 1 2 1
apartamento 180.000,00 1 1 2 1
apartamento 180.000,00 1 1 2 1
apartamento 160.000,00 2 2
apartamento 200.000,00 1 1 2 1 132,71
apartamento 245.000,00 1 1 2 1
apartamento 190.000,00 1 1 2
apartamento 230.000,00 1 1 2
apartamento 130.000,00 2 2 1
apartamento 190.000,00 1 1 2
apartamento 170.000,00 1 1 2 1
apartamento 180.000,00 2 2 1
apartamento 86.000,00 2 2 1
apartamento 158.000,00 1 1 2 1
apartamento 150.000,00 1 1 2 1
apartamento 220.000,00 1 1 2
apartamento 130.000,00 2 2 1
apartamento 190.000,00 1 1 2 1
apartamento 190.000,00 1 1 2 1
apartamento 255.000,00 1 1 2
apartamento 255.000,00 1 1 2
apartamento 166.000,00 2 2 1
apartamento 290.000,00 2 2 151
cobertura 240.000,00 2 2
apartamento 185.000,00 2 2 1
apartamento 300.000,00 1 1 2
apartamento 450.000,00 2 2 2
apartamento 145.000,00 3 3 1
apartamento 145.000,00 2 1 3 1
apartamento 55.000,00 2 1 3 1
apartamento 95.000,00 2 1 3 2 180
apartamento 85.000,00 2 1 3 1
apartamento 120.000,00 2 1 3
apartamento 92.000,00 2 1 3 1
apartamento 73.000,00 2 1 3 1
apartamento 140.000,00 3 3
apartamento 100.000,00 2 1 3 2
apartamento 150.000,00 2 1 3 1
apartamento 68.000,00 2 1 3 1
200
apartamento 150.000,00 2 1 3 1
apartamento 100.000,00 2 1 3 2
apartamento 110.000,00 2 1 3 1
apartamento 65.000,00 3 3 1
apartamento 95.000,00 2 1 3 1 150
duplex 160.000,00 1 2 3 1
apartamento 160.000,00 2 1 3 2
apartamento 95.000,00 2 1 3 1
apartamento 130.000,00 2 1 3 1
apartamento 130.000,00 2 1 3 1
apartamento 170.000,00 2 1 3 1
apartamento 175.000,00 2 1 3 220
apartamento 135.000,00 2 1 3
apartamento 280.000,00 2 1 3
apartamento 235.000,00 1 2 3 1 195
apartamento 340.000,00 2 1 3 1
apartamento 200.000,00 3 3 1
apartamento 260.000,00 2 1 3 1
apartamento 380.000,00 2 1 3 1
apartamento 135.000,00 2 1 3 1
apartamento 270.000,00 2 1 3 1
apartamento 295.000,00 2 1 3 1
apartamento 188.000,00 2 1 3 1
apartamento 350.000,00 2 1 3
apartamento 330.000,00 2 1 3
apartamento 450.000,00 2 1 3 1
apartamento 330.000,00 2 1 3
duplex 60.000,00 4 4 2
apartamento 100.000,00 3 1 4
apartamento 68.000,00 4 4 1
apartamento 90.000,00 2 2 4 2
cobertura 180.000,00 3 1 4 2
apartamento 230.000,00 1 3 4
apartamento 350.000,00 3 1 4 1
apartamento 230.000,00 3 1 4 1
Tabela 34 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Central 2 no
período de 2001/2010
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 52 63.990,00 63.990,00
126.152,00 2 59 140.856,00 70.428,00
3 39 179.128,00 59.709,00
201
4 8 163.500,00 40.875,00
Gráfico 49 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Central 2 no período de
2001/2010
Gráfico 50 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Central 2 no período de 2001/2010
33%
38%
24%
5%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
63.990,00
140.856,00
179.128,00163.500,00
126.152,00
0,00
20.000,00
40.000,00
60.000,00
80.000,00
100.000,00
120.000,00
140.000,00
160.000,00
180.000,00
200.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
202
Gráfico 51 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Central 2 para o período de
2001/2010
Setor Central 3
Tabela 35 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Central 3
no período de 2001/2010
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 25.000,00 1 1
kitnet 36.000,00 1 1
kitnet 14.000,00 1 1
kitnet 17.900,00 1 1 1
kitnet 20.000,00 1 1
kitnet 15.000,00 1 1
kitnet 17.000,00 1 1
kitnet 22.000,00 1 1
kitnet 25.000,00 1 1
apartamento 29.500,00 1 1
kitnet 23.000,00 1 1
kitnet 26.000,00 1 1
kitnet 30.000,00 1 1
apartamento 31.000,00 1 1
apartamento 29.000,00 1 1
kitnet 32.000,00 1 1
kitnet 28.000,00 1 1
apartamento 60.000,00 1 1 1
apartamento 43.000,00 1 1
63.990 ,0070.428 ,00
59.709 ,00
40.875 ,00
0,00
10.000,00
20.000,00
30.000,00
40.000,00
50.000,00
60.000,00
70.000,00
80.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
203
apartamento 36.000,00 1 1
apartamento 58.000,00 1 1 1
kitnet 40.000,00 1 1
apartamento 80.000,00 1 1 1
kitnet 55.000,00 1 1
kitnet 60.000,00 1 1 1
apartamento 140.000,00 1 1
apartamento 40.000,00 2 2 1 80
apartamento 67.000,00 1 1 2 1
apartamento 80.000,00 1 1 2 1
apartamento 60.000,00 2 2
apartamento 45.000,00 2 2 1
apartamento 55.000,00 2 2 1
apartamento 75.000,00 2 2
apartamento 68.000,00 2 2
apartamento 200.000,00 2 2 1
apartamento 220.000,00 1 1 2 1
apartamento 230.000,00 1 1 2 1
apartamento 40.000,00 1 2 3 1
apartamento 115.000,00 2 1 3 1
cobertura 140.000,00 2 1 3 1 150
apartamento 350.000,00 3 3
apartamento 220.000,00 2 1 3 1
apartamento 135.000,00 2 1 3 1
apartamento 95.000,00 3 1 4 2
apartamento 580.000,00 4 4 3
Tabela 36 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Central 3 no
período de 2001/2010
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 26 38.169,00 38.169,00
84.609,00 2 11 103.636,00 51.818,00
3 6 166.667,00 55.556,00
4 2 337.500,00 84.375,00
204
Gráfico 52 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Central 3 no período de
2001/2010
Gráfico 53 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Central 3 no período de 2001/2010
58%24%
13%5%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
38.169,00103.636,00
166.667,00
337.500,00
84.609,00
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
300.000,00
350.000,00
400.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
38.169 ,0051.818 ,00 55.556 ,00
84.375 ,00
0,00
10.000,00
20.000,00
30.000,00
40.000,00
50.000,00
60.000,00
70.000,00
80.000,00
90.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
205
Gráfico 54 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Central 3 para o período de
2001/2010
Setor Norte
Tabela 37 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Norte no
período de 2001/2010
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 28.000,00 1 1 1
apartamento 27.000,00 1 1 1
apartamento 100.000,00 1 1
apartamento 35.000,00 1 1
kitnet 22.000,00 1 1
apartamento 27.000,00 1 1
kitnet 23.000,00 1 1
apartamento 30.000,00 1 1
apartamento 38.000,00 1 1 1 40
kitnet 30.000,00 1 1
kitnet 25.000,00 1 1
apartamento 110.000,00 1 1 1 104
apartamento 45.000,00 1 1
apartamento 45.000,00 1 1 1
kitnet 45.000,00 1 1
apartamento 45.000,00 1 1 1
apartamento 55.000,00 1 1
apartamento 60.000,00 1 1 1
apartamento 56.000,00 1 1
apartamento 65.000,00 1 1 1
apartamento 70.000,00 1 1
apartamento 70.000,00 1 1
apartamento 80.000,00 1 1
apartamento 70.000,00 1 1 1
Kitnet 53.000,00 1 1
apartamento 85.000,00 1 1
apartamento 70.000,00 1 1
apartamento 65.000,00 1 1 1
apartamento 69.000,00 1 1 1
apartamento 76.000,00 1 1
apartamento 85.000,00 1 1
apartamento 150.000,00 1 1
apartamento 90.000,00 1 1 1
206
apartamento 100.000,00 1 1
apartamento 85.000,00 1 1 1
apartamento 120.000,00 1 1 1
apartamento 85.000,00 1 1 1
apartamento 95.000,00 1 1
apartamento 65.000,00 1 1
apartamento 180.000,00 1 1 1 84.5
apartamento 95.000,00 1 1 1
apartamento 110.000,00 1 1
apartamento 100.000,00 1 1
apartamento 40.000,00 2 2 1 1
apartamento 40.000,00 2 2 1 90
apartamento 60.000,00 2 2 1
apartamento 85.000,00 1 1 2 1
apartamento 65.000,00 2 2 1
apartamento 70.000,00 2 2 1
apartamento 70.000,00 2 2 1
apartamento 45.000,00 2 2 1
apartamento 37.000,00 2 2
apartamento 50.000,00 2 2
apartamento 130.000,00 2 2 1
apartamento 78.000,00 2 2 80
apartamento 85.000,00 2 2 120
apartamento 150.000,00 1 1 2 1
apartamento 150.000,00 1 1 2 1
apartamento 174.445,00 1 1 2 2
apartamento 200.000,00 2 2 1
apartamento 94.500,00 2 2
apartamento 220.000,00 2 2 1
apartamento 160.000,00 2 2 1
apartamento 350.000,00 1 1 2 1
apartamento 160.000,00 2 2 1
apartamento 125.000,00 2 2 1
apartamento 125.000,00 2 2 1
apartamento 219.000,00 2 2
apartamento 265.000,00 1 1 2
apartamento 130.000,00 2 2
apartamento 161.000,00 2 2 1
apartamento 160.000,00 2 2 1
apartamento 160.000,00 2 2 1
apartamento 270.000,00 2 2 1
apartamento 150.000,00 2 2 1
apartamento 360.000,00 2 2 2
apartamento 320.000,00 1 1 2 2
apartamento 260.000,00 2 2
207
apartamento 65.000,00 2 1 3 1
apartamento 75.000,00 2 1 3 1
apartamento 310.000,00 3 3 306
apartamento 140.000,00 2 1 3 2
cobertura 180.000,00 3 3 2
apartamento 140.000,00 2 1 3 2
cobertura 180.000,00 3 3 2
apartamento 130.000,00 2 1 3 1
apartamento 90.000,00 2 1 3 1 120
apartamento 190.000,00 2 1 3 1
apartamento 170.000,00 2 1 3 1
apartamento 140.000,00 2 1 3 2 150
apartamento 150.000,00 2 1 3 1 130
apartamento 220.000,00 2 1 3 1
apartamento 265.000,00 3 3 1
apartamento 295.000,00 2 1 3
cobertura 590.000,00 3 3 3
apartamento 500.000,00 3 3 1
apartamento 245.000,00 2 1 3 1
apartamento 750.000,00 3 3
apartamento 310.000,00 2 1 3 3
apartamento 350.000,00 2 1 3
apartamento 400.000,00 2 1 3
apartamento 180.000,00 4 4 2
apartamento 180.000,00 4 4 2
apartamento 490.000,00 3 1 4 4
cobertura 850.000,00 3 1 4
Tabela 38 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Norte no
período de 2001/2010
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 43 69.279,00 69.279,00
150.314,00 2 35 149.113,00 74.556,00
3 23 255.870,00 85.290,00
4 4 425.000,00 106.250,00
208
Gráfico 55 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Norte no período de 2001/2010
Gráfico 56 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Norte no período de 2001/2010
Gráfico 57 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Norte para o período de
2001/2010
41%
33%
22%4%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
69.279,00
149.113,00
255.870,00
425.000,00
150.314,00
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
300.000,00
350.000,00
400.000,00
450.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
69.279 ,00 74.556 ,0085.290 ,00
106.250 ,00
0,00
20.000,00
40.000,00
60.000,00
80.000,00
100.000,00
120.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
209
Setor Sul
Tabela 39 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Sul no
período de 2001/2010
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 29.500,00 1 1
apartamento 49.000,00 1 1 1
apartamento 47.000,00 1 1 1
apartamento 110.000,00 1 1 1
apartamento 100.000,00 1 1
apartamento 134.000,00 1 1
apartamento 85.000,00 1 1 2 120
apartamento 52.000,00 2 2 1
apartamento 60.000,00 2 2 1
apartamento 65.000,00 2 2
apartamento 90.000,00 2 2
apartamento 170.000,00 2 2 1
apartamento 165.000,00 2 2 75
apartamento 252.000,00 2 2 2
apartamento 410.000,00 2 2
apartamento 145.000,00 2 2 1
apartamento 75.000,00 2 1 3 120
apartamento 41.000,00 3 3
cobertura 250.000,00 2 1 3 2
apartamento 100.000,00 2 1 3 1
apartamento 220.000,00 2 1 3 2
apartamento 160.000,00 2 1 3 1
apartamento 165.000,00 2 1 3
apartamento 110.000,00 2 1 3 1
apartamento 300.000,00 2 1 3 1
apartamento 350.000,00 3 3 2
apartamento 150.000,00 2 1 3 1
apartamento 750.000,00 2 1 3
Tabela 40 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Sul no período
de 2001/2010
210
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 6 78.250,00 78.250,00
165.518,00 2 10 149.400,00 74.700,00
3 12 222.583,00 74.194,00
4 0 - -
Gráfico 58 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Sul no período de 2001/2010
Gráfico 59 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Sul no período de 2001/2010
21%
36%
43%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
78.250,00
149.400,00
222.583,00
-
165.518,00
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
211
Gráfico 60 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Sul para o período de
2001/2010
PERÍODO DE 2011 A 2016
Setor Avenida Atlântica
Tabela 41 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Avenida
Atlântica no período de 2011/2016
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 285.000,00 1 1 1 95
apartamento 300.000,00 1 1 2
apartamento 270.000,00 1 1
apartamento 195.000,00 1 1
kitnet 235.000,00 1 1
apartamento 420.000,00 2 1 1
apartamento 450.000,00 2 2 1
apartamento 420.000,00 1 1 2 1
apartamento 395.000,00 2 2 1
apartamento 330.000,00 2 2 1
apartamento 420.000,00 2 2 1
apartamento 450.000,00 2 2 1
apartamento 600.000,00 2 2 1
apartamento 600.000,00 2 2 1
apartamento 950.000,00 2 2 1
apartamento 750.000,00 1 1 2 2
78.250 ,00 74.700 ,00 74.194 ,00
-0,00
10.000,00
20.000,00
30.000,00
40.000,00
50.000,00
60.000,00
70.000,00
80.000,00
90.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
212
apartamento 750.000,00 1 1 2 2
apartamento 950.000,00 2 2 1
apartamento 750.000,00 2 2 1
apartamento 849.900,00 1 1 2 1 82
apartamento 1.400.000,00 2 1 3 2
apartamento 1.500.000,00 3 3
apartamento 650.000,00 2 1 3 1 138
apartamento 800.000,00 2 1 3
apartamento 1.435.000,00 3 3
apartamento 520.000,00 3 3 1 154
apartamento 830.000,00 2 1 3 1 180
apartamento 1.020.000,00 1 2 3
apartamento 560.000,00 2 1 3
apartamento 1.500.000,00 3 3 2
apartamento 880.000,00 3 3 2
apartamento 1.090.000,00 2 1 3
apartamento 830.000,00 2 1 3 1 180
apartamento 1.500.000,00 3 3 2
apartamento 1.300.000,00 3 3 2
apartamento 2.200.000,00 3 3 3
apartamento 1.300.000,00 3 3 2
apartamento 1.390.000,00 2 1 3
apartamento 1.400.000,00 3 3 2
apartamento 500.000,00 2 1 3 1 134
apartamento 450.000,00 2 1 3 1
apartamento 650.000,00 2 1 3
apartamento 690.000,00 2 1 3
apartamento 690.000,00 2 1 3 1 166
apartamento 1.700.000,00 2 1 3 2
apartamento 750.000,00 2 1 3 1
apartamento 680.000,00 3 3 1
apartamento 690.000,00 2 1 3 305
apartamento 550.000,00 3 3 1
apartamento 1.700.000,00 3 3 2
apartamento 950.000,00 1 2 3 1
apartamento 1.250.000,00 2 1 3 1
apartamento 2.500.000,00 3 3 4
apartamento 3.550.000,00 3 3 3
apartamento 1.100.000,00 2 1 3 1
apartamento 590.000,00 3 3 1 101.53
apartamento 2.370.000,00 2 1 3 1 150
apartamento 1.180.000,00 2 1 3 1 137
apartamento 2.300.000,00 3 3 2 190
apartamento 1.700.000,00 3 3 4 140
apartamento 2.600.000,00 4 4 3
213
apartamento 3.297.000,00 4 4 2 191
apartamento 2.650.000,00 4 4 2 200
apartamento 1.300.000,00 4 4 1 96
apartamento 3.300.000,00 4 4 3 330
Tabela 42 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Avenida
Atlântica no período de 2011/2016
Dormitórios Quantidade
imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média total
(R$)
1 5 257.000,00 257.000,00
1.110.183,00 2 15 605.660,00 302.830,00
3 40 1.216.125,00 405.375,00
4 5 2.629.400,00 657.350,00
Gráfico 61 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Avenida Atlântica no período
de 2011/2016
8%
23%
61%
8%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
257.000,00 605.660,00
1.216.125,00
2.629.400,001.110.183,00
0,00
500.000,00
1.000.000,00
1.500.000,00
2.000.000,00
2.500.000,00
3.000.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
214
Gráfico 62 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Avenida Atlântica no período de
2011/2016
Gráfico 63 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Avenida Atlântica para o
período de 2011/2016
Setor Avenida Brasil
Tabela 43 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Avenida
Brasil no período de 2011/2016
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 190.000,00 1 1 1 75.5
apartamento 150.000,00 1 1 1
apartamento 158.000,00 1 1 1
apartamento 160.000,00 1 1 1
apartamento 225.000,00 1 1 1
apartamento 220.000,00 1 1 1
apartamento 180.000,00 1 1 1
apartamento 175.000,00 1 1 1
apartamento 250.000,00 1 1
apartamento 235.000,00 1 1 1
kitnet 130.000,00 1 1
apartamento 195.000,00 1 1 1
apartamento 449.900,00 1 1 1 40
apartamento 330.000,00 1 1 57
apartamento 198.600,00 2 2
apartamento 196.000,00 2 2
257.000,00 302.830,00405.375,00
657.350,00
0,00
100.000,00
200.000,00
300.000,00
400.000,00
500.000,00
600.000,00
700.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
215
apartamento 200.000,00 2 2
apartamento 230.000,00 2 2 1
apartamento 175.000,00 2 2
apartamento 320.000,00 1 1 2 1
apartamento 260.000,00 1 1 2 1
apartamento 265.000,00 2 2 1
apartamento 320.000,00 2 2 1
apartamento 450.000,00 1 1 2 1
apartamento 460.000,00 2 2 2
apartamento 320.000,00 2 2 1
apartamento 385.000,00 2 2 1 89
apartamento 420.000,00 1 1 2 1
apartamento 350.000,00 2 2 1
apartamento 366.000,00 2 2 1
apartamento 260.000,00 2 2
apartamento 550.000,00 2 2 1 97
apartamento 270.000,00 2 2 53
apartamento 469.900,00 2 2 1 70
apartamento 257.000,00 2 1 3 2
apartamento 390.000,00 2 1 3 1
apartamento 350.000,00 2 1 3 1
apartamento 390.000,00 2 1 3 1
apartamento 605.000,00 2 1 3 2
apartamento 650.000,00 1 2 3 2 183
apartamento 850.000,00 3 3 2
apartamento 320.000,00 2 1 3 1
apartamento 460.000,00 2 1 3 2
apartamento 460.000,00 2 1 3 2
apartamento 460.000,00 2 1 3 1
apartamento 470.000,00 2 1 3 2
apartamento 470.000,00 2 1 3 2
apartamento 485.000,00 2 1 3 2
apartamento 485.000,00 2 1 3 2
apartamento 550.000,00 3 3 1
apartamento 670.000,00 2 1 3 2 200
apartamento 450.000,00 3 3 1
cobertura 900.000,00 2 1 3 3 361.39
apartamento 430.000,00 2 1 3 1
apartamento 750.000,00 2 1 3 1
apartamento 2.150.000,00 3 3 2 152
apartamento 950.000,00 2 1 3 2 112
apartamento 680.000,00 2 1 3 2 105
apartamento 2.300.000,00 3 3 2 220
apartamento 650.000,00 2 2 4 1
apartamento 650.000,00 2 2 4 1
216
Tabela 44 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Avenida Brasil
no período de 2011/2016
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média Total
(R$)
1 14 217.707,00 217.707,00
454.843,00 2 20 323.275,00 161.638,00
3 25 677.280,00 225.760,00
4 2 650.000,00 162.500,00
Gráfico 64 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Avenida Brasil no período de
2011/2016
Gráfico 65 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Avenida Brasil no período de
2011/2016
23%
33%
41%
3%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
217.707,00323.275,00
677.280,00 650.000,00
454.843,00
0,00
100.000,00
200.000,00
300.000,00
400.000,00
500.000,00
600.000,00
700.000,00
800.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média total
217
Gráfico 66 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Avenida Brasil para o
período de 2011/2016
Setor Avenida Central
Tabela 45 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Avenida
Central no período de 2011/2016
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 148.000,00 1 1
apartamento 170.000,00 1 1
apartamento 165.000,00 1 1
apartamento 153.000,00 1 1
apartamento 153.000,00 1 1
apartamento 260.000,00 1 1 1
apartamento 280.000,00 1 1 1
apartamento 220.000,00 1 1
apartamento 190.000,00 1 1
apartamento 265.000,00 1 1 35
apartamento 290.000,00 1 1 43
apartamento 360.000,00 1 1 1 55
apartamento 340.000,00 1 1 1 55
apartamento 290.000,00 1 1 2 1
apartamento 310.000,00 1 1 2 2
apartamento 380.000,00 1 1 2 1
apartamento 295.000,00 2 2 1
apartamento 250.000,00 2 2 1
apartamento 320.000,00 2 2
217.707 ,00
161.638 ,00
225.760 ,00
162.500 ,00
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
218
apartamento 500.000,00 1 1 2 1
apartamento 800.000,00 2 1 3
apartamento 850.000,00 3 3 2 136
apartamento 926.250,00 3 3 2 185
apartamento 500.000,00 2 1 3 1
apartamento 1.400.000,00 3 3 3 130
apartamento 1.250.000,00 2 1 3 2 200
apartamento 1.700.000,00 4 4
Tabela 46 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Avenida Central
no período de 2011/2016
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média Total
(R$)
1 13 230.308,00 230.308,00
472.787,00 2 7 335.000,00 167.500,00
3 6 954.375,00 318.125,00
4 1 1.700.000,00 1.700.000,00
Gráfico 67 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Avenida Central no período de
2011/2016
48%
26%
22%4%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
219
Gráfico 68 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Avenida Central no período de
2011/2016
Gráfico 69 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Avenida Central para o
período de 2011/2016
Setor Avenida do Estado
Tabela 47 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Avenida
do Estado no período de 2011/2016
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
kitnet 79.000,00 1 1
apartamento 155.000,00 1 1 1
230.308,00 335.000,00
954.375,00
1.700.000,00
472.787,00
0,00
200.000,00
400.000,00
600.000,00
800.000,00
1.000.000,00
1.200.000,00
1.400.000,00
1.600.000,00
1.800.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média Total
230.308 ,00 167.500 ,00 318.125 ,00
1.700.000,00
0,00
200.000,00
400.000,00
600.000,00
800.000,00
1.000.000,00
1.200.000,00
1.400.000,00
1.600.000,00
1.800.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
220
kitnet 98.800,00 1 1
kitnet 106.000,00 1 1
kitnet 116.000,00 1 1
kitnet 95.000,00 1 1 1
apartamento 128.000,00 1 1 1
kitnet 128.600,00 1 1
kitnet 125.000,00 1 1 1
kitnet 136.000,00 1 1
kitnet 128.000,00 1 1
kitnet 138.600,00 1 1 1
apartamento 380.000,00 1 1 2 2 60
apartamento 540.000,00 2 2 1 90
apartamento 420.000,00 1 1 2 1 67
apartamento 395.000,00 2 2 2 66
Tabela 48 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Avenida do
Estado no período de 2011/2016
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média Total
(R$)
1 12 119.500,00 119.500,00
198.063,00 2 4 433.750,00 216.875,00
3 0 - -
4 0 - -
Gráfico 70 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Avenida do Estado no período
de 2011/2016
75%
25%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2
221
Gráfico 71 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Avenida do Estado no período de
2011/2016
Gráfico 72 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Avenida do Estado para o
período de 2011/2016
Setor Terceira Avenida
Tabela 49 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Terceira
Avenida no período de 2011/2016
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 195.000,00 1 1 1
apartamento 245.000,00 1 1 2 1
119.500,00
433.750,00
- -
198.063,00
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
300.000,00
350.000,00
400.000,00
450.000,00
500.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média Total
119.500,00
216.875 ,00
- -0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
222
apartamento 245.000,00 1 1 2 1
apartamento 390.000,00 1 1 2 1 73
apartamento 550.000,00 2 2 2 90
apartamento 440.000,00 1 1 2 1 90
apartamento 290.000,00 1 2 3 1
apartamento 395.000,00 2 1 3 1
apartamento 880.000,00 2 1 3 2 118.85
apartamento 1.500.000,00 3 3 2 119
apartamento 649.900,00 2 1 3 2 102
apartamento 970.900,00 2 1 3 2 92
apartamento 800.000,00 2 1 3 2 120
apartamento 390.000,00 2 1 3 1 90
apartamento 390.000,00 2 1 3 1 99
apartamento 950.000,00 2 1 3 2 161
apartamento 580.000,00 2 1 3 2 108
apartamento 695.000,00 2 1 3 2 149
apartamento 813.000,00 2 1 3 2 102
apartamento 950.000,00 2 1 3 2 127
Tabela 50 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Terceira
Avenida no período de 2011/2016
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média Total
(R$)
1 1 195.000,00 195.000,00
615.940,00 2 5 374.000,00 187.000,00
3 14 732.414,00 244.138,00
4 0 - -
Gráfico 73 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Terceira Avenida no período de
2011/2016
5%
25%
70%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
223
Gráfico 74 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Terceira Avenida no período de
2011/2016
Gráfico 75 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Terceira Avenida para o
período de 2011/2016
Setor Central 1
Tabela 51 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Central 1
no período de 2011/2016
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 220.000,00 1 1
apartamento 370.000,00 1 1 2 1
195.000,00
374.000,00
732.414,00
-
615.940,00
0,00
100.000,00
200.000,00
300.000,00
400.000,00
500.000,00
600.000,00
700.000,00
800.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média Total
195.000,00 187.000 ,00
244.138 ,00
-0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
300.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
224
apartamento 830.000,00 2 2 2
apartamento 550.000,00 2 2 1 146
apartamento 490.000,00 2 2 1 65
apartamento 520.000,00 2 2 1 96
apartamento 620.000,00 1 1 2 1 65
apartamento 490.000,00 2 2 1 65
apartamento 200.000,00 2 1 3
apartamento 450.000,00 1 2 3 1
apartamento 520.000,00 3 3 171.82
apartamento 1.730.000,00 3 3 3 132
apartamento 980.000,00 2 1 3 1 200
apartamento 690.000,00 3 3 1 160
apartamento 1.750.000,00 3 3 3 136
apartamento 2.400.000,00 3 3 2 151
apartamento 680.000,00 2 1 3 1 100
apartamento 1.500.000,00 3 3 2 128
apartamento 850.000,00 2 1 3 1 204
apartamento 1.650.000,00 3 3 3 128
apartamento 750.000,00 2 1 3 1
apartamento 520.000,00 2 2 4 1 180
apartamento 720.000,00 2 2 4 1
Tabela 52 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Central 1 no
período de 2011/2016
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média Total
(R$)
1 1 220.000,00 220.000,00
846.957,00 2 7 552.857,00 276.429,00
3 13 1.088.462,00 362.821,00
4 2 620.000,00 155.000,00
4%
30%
57%
9%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
225
Gráfico 76 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Central 1 no período de
2011/2016
Gráfico 77 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Central 1 no período de 2011/2016
Gráfico 78 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Central 1 para o período de
2011/2016
Setor Central 2
Tabela 53 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Central 2
no período de 2011/2016
220.000,00
552.857,00
1.088.462,00
620.000,00
846.957,00
0,00
200.000,00
400.000,00
600.000,00
800.000,00
1.000.000,00
1.200.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média Total
220.000,00276.429 ,00
362.821 ,00
155.000 ,00
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
300.000,00
350.000,00
400.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
226
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios
Vagas de
garagem Metragem
apartamento 153.000,00 1 1
apartamento 195.000,00 1 1 1
apartamento 130.000,00 1 1
kitnet 160.000,00 1 1
apartamento 270.000,00 1 1 2 1
apartamento 290.000,00 1 1 2 1
apartamento 390.000,00 2 2 1
apartamento 225.000,00 2 2
apartamento 525.000,00 1 1 2 1 91.69
apartamento 245.000,00 1 1 2 1
apartamento 525.000,00 1 1 2 1 91.69
apartamento 190.000,00 2 2
apartamento 380.000,00 1 1 2 1
apartamento 320.000,00 2 2
apartamento 330.000,00 1 1 2 1
apartamento 580.000,00 1 1 2 1 70
apartamento 550.000,00 1 1 2 1 93
apartamento 484.910,00 2 1 3
apartamento 400.000,00 3 3 1
apartamento 800.000,00 2 1 3 2
apartamento 380.000,00 2 1 3 1
apartamento 290.000,00 1 2 3 1
apartamento 370.000,00 2 1 3 1
apartamento 1.600.000,00 3 3 3
apartamento 800.000,00 2 1 3
apartamento 1.800.000,00 3 3 3
apartamento 595.000,00 2 1 3 1 197.92
apartamento 880.000,00 3 3 2
apartamento 550.000,00 2 1 3 1
apartamento 700.000,00 2 1 3 1 102
apartamento 940.000,00 1 2 3 2 130
apartamento 455.000,00 2 1 3 1 112
apartamento 830.000,00 3 3 2 121
apartamento 950.000,00 3 3 2 132
apartamento 1.060.000,00 1 2 3 2 105
apartamento 636.000,00 2 1 3 1 104
apartamento 1.350.000,00 4 4 3
apartamento 1.000.000,00 2 2 4 3 138
227
Tabela 54 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Central 2 no
período de 2011/2016
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média Total
(R$)
1 4 159.500,00 159.500,00
587.603,00 2 13 370.769,00 185.385,00
3 19 764.258,00 254.753,00
4 2 1.175.000,00 293.750,00
Gráfico 79 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Central 2 no período de
2011/2016
Gráfico 80 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Central 2 no período de 2011/2016
11%
34%50%
5%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
159.500,00370.769,00
764.258,00
1.175.000,00587.603,00
0,00
200.000,00
400.000,00
600.000,00
800.000,00
1.000.000,00
1.200.000,00
1.400.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média Total
228
Gráfico 81 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Central 2 para o período de
2011/2016
Setor Central 3
Tabela 55 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Central 3
no período de 2011/2016
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
kitnet 79.000,00 1 1
kitnet 98.800,00 1 1
kitnet 106.000,00 1 1
kitnet 116.000,00 1 1
apartamento 128.000,00 1 1 1
kitnet 128.600,00 1 1
kitnet 136.000,00 1 1
kitnet 138.600,00 1 1 1
apartamento 260.000,00 1 1 1
apartamento 269.000,00 1 1 38
apartamento 220.000,00 1 1 1 35
apartamento 200.000,00 1 1 2 1
apartamento 280.000,00 2 2 1
apartamento 320.000,00 2 2 1 89.20
apartamento 630.000,00 2 2 1 90
apartamento 280.000,00 2 2 1 85
apartamento 355.000,00 1 1 2 1 72
apartamento 477.500,00 1 1 2 1 92
apartamento 280.000,00 2 1 3 1
159.500,00185.385 ,00
254.753 ,00293.750 ,00
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
300.000,00
350.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
229
apartamento 470.000,00 1 2 3 145
apartamento 900.000,00 2 1 3 2 127
apartamento 830.000,00 3 3 3 132
Tabela 56 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Central 3 no
período de 2011/2016
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média Total
(R$)
1 11 152.727,00 152.727,00
304.659,00 2 7 363.214,00 181.607,00
3 4 620.000,00 206.667,00
4 0 - -
Gráfico 82 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Central 3 no período de
2011/2016
50%
32%
18%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
152.727,00
363.214,00
620.000,00
-
304.659,00
0,00
100.000,00
200.000,00
300.000,00
400.000,00
500.000,00
600.000,00
700.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média Total
230
Gráfico 83 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Central 3 no período de 2011/2016
Gráfico 84 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Central 3 para o período de
2011/2016
Setor Norte
Tabela 57 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Norte no
período de 2011/2016
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios Vagas de garagem
Metragem
apartamento 200.000,00 1 1 1
apartamento 200.000,00 1 1 1
apartamento 205.000,00 1 1
apartamento 450.000,00 1 1 1 36
apartamento 180.000,00 2 2 1
apartamento 248.000,00 1 1 2 1
apartamento 260.000,00 2 2 1
apartamento 260.000,00 2 2 1
apartamento 440.000,00 2 2 2
apartamento 270.000,00 2 2
apartamento 280.000,00 2 2 1
apartamento 530.000,00 1 1 2 1 80
apartamento 620.000,00 1 1 2 1 116
apartamento 380.000,00 2 2 1 68
apartamento 550.000,00 1 1 2 1 88
apartamento 380.000,00 2 2 1 61
152.727,00181.607 ,00
206.667 ,00
-0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
231
apartamento 450.000,00 1 1 2 1 148
apartamento 1.400.000,00 2 1 3 2
apartamento 850.000,00 3 3 2
apartamento 489.000,00 2 1 3 2
apartamento 700.000,00 2 1 3 2
apartamento 1.800.000,00 3 3 3
apartamento 2.500.000,00 3 3 4
apartamento 3.550.000,00 3 3 3
apartamento 1.100.000,00 2 1 3 1
apartamento 2.350.000,00 3 3 3 323
apartamento 590.000,00 3 3 1 101.53
apartamento 700.000,00 2 1 3 1 115
apartamento 690.000,00 2 1 3 1 115
apartamento 695.000,00 2 1 3 1 100
apartamento 780.000,00 2 1 3 1 110
apartamento 695.000,00 2 1 3 1 131
apartamento 1.650.000,00 3 3 2 142
apartamento 1.300.000,00 3 3 2 123
apartamento 680.000,00 2 1 3 2 105
apartamento 990.000,00 3 3 2 117
apartamento 1.200.000,00 3 3 2 118
apartamento 650.000,00 2 1 3 2 107
apartamento 1.300.000,00 4 4 3 281.8
Tabela 58 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Norte no
período de 2011/2016
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média Total
(R$)
1 4 263.750,00 263.750,00
834.923,00 2 13 372.923,00 186.462,00
3 21 1.207.571,00 402.524,00
4 1 1.300.000,00 1.300.000,00
232
Gráfico 85 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Norte no período de 2011/2016
Gráfico 86 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Norte no período de 2011/2016
Gráfico 87 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Norte para o período de
2011/2016
10%
33%54%
3%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
263.750,00372.923,00
1.207.571,00 1.300.000,00
834.923,00
0,00
200.000,00
400.000,00
600.000,00
800.000,00
1.000.000,00
1.200.000,00
1.400.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média Total
263.750,00 186.462 ,00402.524 ,00
1.300.000,00
0,00
200.000,00
400.000,00
600.000,00
800.000,00
1.000.000,00
1.200.000,00
1.400.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
233
Setor Sul
Tabela 59 – Resumo das informações encontradas para cada imóvel do Setor Sul no
período de 2011/2016
Tipo de imóvel
Valor (R$) Dormitórios Suíte Total de
dormitórios
Vagas de
garagem Metragem
apartamento 360.000,00 1 1 1 76
apartamento 500.000,00 1 1 2 1
apartamento 570.000,00 1 1 2 1 123.16
apartamento 460.000,00 1 1 2 1
apartamento 530.000,00 2 2 1
apartamento 800.000,00 1 1 2 1 72
apartamento 420.000,00 2 2 1
apartamento 570.000,00 2 2 1 87
apartamento 540.000,00 2 1 3 1
apartamento 450.000,00 2 1 3 1
apartamento 400.000,00 3 3 1
apartamento 1.350.000,00 3 3 2
apartamento 1.750.000,00 3 3 2 168
apartamento 1.750.000,00 3 3 2 168
apartamento 350.000,00 2 1 3 1
apartamento 2.475.000,00 3 3 2 283
apartamento 800.000,00 2 1 3 2
apartamento 1.200.000,00 2 1 3
apartamento 3.760.000,00 3 3
apartamento 4.600.000,00 3 3 3 180
apartamento 590.000,00 2 1 3 1 140
apartamento 1.350.000,00 2 1 3 2 180
apartamento 4.200.000,00 4 4 4 258
apartamento 3.800.000,00 4 4 4 260
apartamento 1.200.000,00 2 2 4 3 154
Tabela 60 – Resumo dos dados de valorização imobiliária para o Setor Sul no período
de 2011/2016
Dormitórios Quantidade de imóveis
Valor médio
(R$)
Valor por dormitório
(R$)
Média Total
(R$)
1 1 360.000,00 360.000,00 1.391.000,00
2 7 550.000,00 275.000,00
234
3 14 1.526.071,00 508.690,00
4 3 3.066.667,00 766.667,00
Gráfico 88 – Quantidade de imóveis por dormitório para o Setor Sul no período de 2011/2016
Gráfico 89 – Valor (R$) médio dos imóveis para o Setor Sul no período de 2011/2016
4%
28%
56%
12%
Quantidade de imóveis por dormitório
1 2 3 4
360.000,00 550.000,00
1.526.071,00
3.066.667,001.391.000,00
0,00
500.000,00
1.000.000,00
1.500.000,00
2.000.000,00
2.500.000,00
3.000.000,00
3.500.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio dos imóveis
Valor médio Média Total
235
Gráfico 90 – Valor (R$) médio por dormitório dos imóveis do Setor Sul para o período de
2011/2016
360.000,00275.000 ,00
508.690 ,00
766.667 ,00
0,00
100.000,00
200.000,00
300.000,00
400.000,00
500.000,00
600.000,00
700.000,00
800.000,00
900.000,00
1 2 3 4
Valor (R$) médio por dormitório
Valor por dormitório
236
APÊNDICE 2 – Gráficos das médias dos valores dos imóveis por
quantidade de dormitórios para cada setor
Figura 1 – Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios para o Setor
Avenida Atlântica
Figura 2 – Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios para o Setor
Avenida Brasil
0,00
500.000,00
1.000.000,00
1.500.000,00
2.000.000,00
2.500.000,00
3.000.000,00
3.500.000,00
4.000.000,00
1 2 3 4
Setor Avenida Atlântica
Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios
1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
0,00
200.000,00
400.000,00
600.000,00
800.000,00
1.000.000,00
1.200.000,00
1 2 3 4
Setor Avenida Brasil
Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios
1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
237
Figura 3 – Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios para o Setor
Avenida Central
Figura 4 – Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios para o Setor
Avenida do Estado
0,00
500.000,00
1.000.000,00
1.500.000,00
2.000.000,00
1 2 3 4
Setor Avenida Central
Média dos valores (R$) dos imóveis por dormitório
1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
0,00
100.000,00
200.000,00
300.000,00
400.000,00
500.000,00
600.000,00
700.000,00
1 2 3 4
Setor Avenida do Estado
Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios
1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
238
Figura 5 – Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios para o Setor
Terceira Avenida
Figura 6 – Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios para o Setor
Central 1
0,00
200.000,00
400.000,00
600.000,00
800.000,00
1.000.000,00
1 2 3 4
Setor Terceira Avenida
Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios
1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
0,00
200.000,00
400.000,00
600.000,00
800.000,00
1.000.000,00
1.200.000,00
1.400.000,00
1.600.000,00
1 2 3 4
Setor Central 1
Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios
1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
239
Figura 7 – Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios para o Setor
Central 2
Figura 8 – Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios para o Setor
Central 3
0,00
200.000,00
400.000,00
600.000,00
800.000,00
1.000.000,00
1.200.000,00
1.400.000,00
1.600.000,00
1 2 3 4
Setor Central 2
Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios
1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
0,00100.000,00200.000,00300.000,00400.000,00500.000,00600.000,00700.000,00800.000,00900.000,00
1 2 3 4
Setor Central 3
Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios
1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
240
Figura 9 – Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios para o Setor
Norte
Figura 10 – Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios para o Setor Sul
0,00
500.000,00
1.000.000,00
1.500.000,00
2.000.000,00
1 2 3 4
Setor Norte
Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios
1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
0,00
500.000,00
1.000.000,00
1.500.000,00
2.000.000,00
2.500.000,00
3.000.000,00
3.500.000,00
1 2 3 4
Setor Sul
Média dos valores (R$) dos imóveis por quantidade de dormitórios
1994 - 2000 2001 - 2010 2011 - 2016
241
APÊNDICE 3 – Comparação entre períodos em relação à valorização por
quantidade de dormitórios para cada setor
Figura 1 - Comparação entre períodos em relação à valorização por quantidade de dormitórios
para o Setor Avenida Atlântica
Figura 2 - Comparação entre períodos em relação à valorização por quantidade de dormitórios
para o Setor Avenida Brasil
0%
500%
1000%
1500%
2000%
2500%
3000%
1 2 3 4
Setor Avenida Atlântica
Comparação da valorização entre períodos em relação ao número de dormitórios
94/00 - 01/10 01/10 - 11/16 94/00 - 11/16
0%
500%
1000%
1500%
2000%
1 2 3 4
Setor Avenida Brasil
Comparação da valorização entre períodos em relação ao número de dormitórios
94/00 - 01/10 01/10 - 11/16 94/00 - 11/16
242
Figura 3 - Comparação entre períodos em relação à valorização por quantidade de dormitórios
para o Setor Avenida Central
Figura 4 - Comparação entre períodos em relação à valorização por quantidade de dormitórios
para o Setor Avenida do Estado
0%
500%
1000%
1500%
2000%
2500%
1 2 3 4
Setor Avenida Central
Comparação da valorização entre períodos em relação ao número de dormitórios
94/00 - 01/10 01/10 - 11/16 94/00 - 11/16
0%
500%
1000%
1500%
2000%
2500%
1 2 3 4
Setor Avenida do Estado
Comparação da valorização entre períodos em relação ao número de dormitórios
94/00 - 01/10 01/10 - 11/16 94/00 - 11/16
243
Figura 5 - Comparação entre períodos em relação à valorização por quantidade de dormitórios
para o Setor Terceira Avenida
Figura 6 - Comparação entre períodos em relação à valorização por quantidade de dormitórios
para o Setor Central 1
0%
500%
1000%
1500%
2000%
2500%
1 2 3 4
Setor Terceira Avenida
Comparação da valorização entre períodos em relação ao número de dormitórios
94/00 - 01/10 01/10 - 11/16 94/00 - 11/16
0%
500%
1000%
1500%
2000%
2500%
3000%
1 2 3 4
Setor Central 1
Comparação da valorização entre períodos em relação ao número de dormitórios
94/00 - 01/10 01/10 - 11/16 94/00 - 11/16
244
Figura 7 - Comparação entre períodos em relação à valorização por quantidade de dormitórios
para o Setor Central 2
Figura 8 - Comparação entre períodos em relação à valorização por quantidade de dormitórios
para o Setor Central 3
0%200%400%600%800%
1000%1200%1400%1600%1800%
1 2 3 4
Setor Central 2
Comparação da valorização entre períodos em relação ao número de dormitórios
94/00 - 01/10 01/10 - 11/16 94/00 - 11/16
0%
500%
1000%
1500%
2000%
1 2 3 4
Setor Central 3
Comparação da valorização entre períodos em relação ao número de dormitórios
94/00 - 01/10 01/10 - 11/16 94/00 - 11/16
245
Figura 9 - Comparação entre períodos em relação à valorização por quantidade de dormitórios
para o Setor Norte
Figura 10 - Comparação entre períodos em relação à valorização por quantidade de
dormitórios para o Setor Sul
0%
500%
1000%
1500%
2000%
2500%
3000%
1 2 3 4
Setor Norte
Comparação da valorização entre períodos em relação ao número de dormitórios
94/00 - 01/10 01/10 - 11/16 94/00 - 11/16
0%
500%
1000%
1500%
2000%
2500%
1 2 3 4
Setor Sul
Comparação da valorização entre períodos em relação ao número de dormitórios
94/00 - 01/10 01/10 - 11/16 94/00 - 11/16
246
APÊNDICE 4 – Questionário de percepção da população sobre a
Qualidade Ambiental Urbana da região da Praia Central de Balneário
Camboriú
UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ CENTRO DE CIÊNCIAS TECNOLÓGICAS DA TERRA E DO MAR
MESTRADO EM CIÊNCIA E TECNOLOGIA AMBIENTAL
Resumo: O presente questionário busca entender o estado atual da Qualidade Ambiental Urbana da Praia Central de Balneário Camboriú por meio da percepção da população que reside nas diferentes quadras localizadas desde a praia (Avenida Atlântica) ao interior da planície (4º Avenida). Você deve apenas colocar o local mais próximo onde mora e responder as questões que englobam temas fundamentais relacionados ao seu dia-a-dia, tais como infraestrutura urbana, áreas verdes, água, saneamento, resíduos sólidos ente outros. O resultado deste trabalho realizado pelo Programa de Pós-Graduação em Ciência e Tecnologia Ambiental será enviado para a Prefeitura, bem como deverá ser divulgado na imprensa. Sua opinião é muito importante para entendermos os desafios atuais e futuros para a cidade que você vive.
Você sabia que a Qualidade Ambiental Urbana está intimamente relacionada com a qualidade de vida da população de um determinado local? Esse local, por sua vez, define a existência ou não de condições saudáveis de habitação em termos sociais, ambientais e econômicos. Vale lembrar ainda que o homem é o sujeito tanto ativo como passivo dos processos de produção e degradação do ambiente em que vive.
Qualquer dúvida ou sugestão: [email protected] ou [email protected]
QUESTIONÁRIO Gênero: ( ) homem ( ) mulher Idade: _______ Profissão: __________________________________________________ Local de nascimento: ____________________________________________________________ Endereço atual: _____________________________________________________Nº__________
1. INFRAESTRUTURA URBANA a. Como você classifica a qualidade da energia elétrica na sua residência?
Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
b. Como você classifica a iluminação pública na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
c. Como você classifica a fiação de rua na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
d. Como você classifica a pavimentação das vias na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
e. Como você classifica o estado das calçadas na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
f. Como você classifica o comércio na região onde mora (você encontra o que necessita)? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
247
g. Como você classifica a segurança pública na região onde mora?
Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
h. Como você classifica o serviço de informações (folders, jornais e bancas de revista) na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
i. Como você classifica a quantidade de placas informativas na cidade na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
2. ÁREAS VERDES a. Como você classifica a arborização na região onde mora?
Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
b. Como você classifica a situação das praças e parques na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
c. Como você classifica a manutenção de áreas verdes em locais edificados na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
3. PRAIA a. Como você classifica a qualidade ambiental geral da Praia Central de
Balneário Camboriú na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
b. Como você classifica a balneabilidade da Praia Central na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
c. Como você classifica o uso das duchas públicas da Praia Central na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
d. Como você classifica a manutenção das duchas públicas da Praia Central na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
e. Como você qualifica a qualidade da limpeza da faixa de areia da Praia Central na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
f. Como você classifica o serviço de coleta de resíduos em área pública na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
g. Como você classifica o serviço de salva-vidas da Praia Central na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
h. Como você classifica o tempo de exposição do sol existente na Praia Central de Balneário Camboriú na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
i. Como você classifica os serviços de praia (quiosques e afins) na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
248
4. SANEAMENTO a. Como você classifica a qualidade da água para consumo em sua residência?
Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
b. Como você classifica a disponibilidade de água ofertada para abastecimento em sua residência? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
c. Como você classifica a frequência de odor de esgoto na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
d. Como você classifica a coleta de esgoto sanitário na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
e. Como você classifica o tratamento de esgoto sanitário na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
f. Como você classifica a drenagem de águas pluviais da região onde mora (quantidade de canaletas/galerias)? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
5. LIMPEZA PÚBLICA URBANA a. Como você classifica a qualidade da limpeza pública na região onde mora?
Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
b. Como você classifica a situação das calçadas quanto ao estado de limpeza das fezes e urinas de animais na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
c. Como você classifica a quantidade de lixeiras dispostas nas ruas na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
d. Como você classifica a qualidade das lixeiras dispostas nas ruas na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
e. Como você classifica o serviço de coleta de resíduos sólidos residenciais na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
f. Como você classifica o serviço de coleta seletiva na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
6. CONFORTO AMBIENTAL a. Como você classifica a qualidade do ar na região onde mora?
Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
b. Como você classifica a poluição visual (placas, outdoor e etc.) na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
c. Como você classifica o conforto visual (características cênicas e da paisagem natural) na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
d. Como você classifica o conforto térmico dentro de sua residência/comércio? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
249
e. Como você classifica o conforto acústico (ruído de carros, construções e etc.) na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
7. MOBILIDADE URBANA a. Como você classifica o transito na região onde mora?
Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
b. Como você classifica a qualidade de ciclofaixas na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
c. Como você classifica a quantidade de ciclofaixas na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
d. Como você classifica a acessibilidade (rampas de acesso, vagas reservadas, sinalização adaptada, corrimão e piso antiderrapantes e etc.) na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
e. Como você classifica o transporte público na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
8. INFRAESTRUTURA SOCIAL E CULTURAL a. Como você classifica o acesso a Serviços de Saúde na região onde mora?
Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
b. Como você classifica a qualidade dos Serviços de Saúde na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
c. Como você classifica o acesso à educação na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
d. Como você classifica a qualidade educacional na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
e. Como você classifica o acesso ao lazer na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
f. Como você classifica o acesso a serviços culturais na região onde mora? Excelente ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim ( ) Péssimo ( )
Gostaria de adicionar algum comentário ou observação?
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____________________________________________________________
____________________________________________________________
250
APÊNDICE 5 – Média das respostas do questionário de percepção da população sobre a Qualidade Ambiental Urbana da
Praia Central de Balneário Camboriú
Tabela 1 – Média das respostas do questionário de Qualidade Ambiental Urbana para cada setor analisado
Setor
Avenida Atlântica
Setor Avenida Brasil
Setor Avenida Central
Setor Avenida
do Estado
Setor Barra Norte
Setor Barra Sul
Setor Central 1
Setor Central
2
Setor Central
3
Setor Terceira Avenida
Tema Infraestrutura
Urbana
Como você classifica a segurança pública na região em que reside?
3,06 2,71 2,48 3,16 2,91 2,91 2,85 2,72 2,43 2,63
Como você classifica o serviço de informações
(folders, jornais e bancas de revistas) na região em que reside?
3,00 3,34 3,22 3,13 2,69 2,70 3,12 3,17 2,77 3,00
Como você classifica a quantidade de placas informativas na região
em que reside?
3,18 3,45 3,57 3,16 3,07 3,18 3,24 3,16 3,10 3,26
Como você classifica a qualidade da energia
elétrica em sua residência?
3,97 4,10 4,00 3,97 4,11 3,82 4,18 4,11 3,96 4,15
Como você classifica a iluminação pública na região em que reside?
3,94 3,41 3,65 3,38 3,54 3,55 3,53 3,48 3,52 3,55
Como você classifica a fiação de rua na região
em que reside? 2,97 2,44 3,26 2,60 2,74 2,48 2,68 2,88 2,81 2,70
251
Como você classifica a pavimentação das vias
na região em que reside?
3,67 3,00 3,30 3,47 3,40 2,88 3,26 3,08 3,01 2,95
Como você classifica o estado das calçadas
na região em que reside?
3,32 2,90 2,96 2,77 2,53 2,75 3,26 2,64 2,22 2,50
Como você classifica o comércio na região em
que reside? (Você encontra o que
necessita?)
3,94 4,28 4,26 3,59 3,66 3,59 4,12 4,12 3,93 4,30
Tema Áreas Verdes
Como você classifica a arborização na região
em que reside? 3,20 2,49 2,13 3,16 2,85 2,97 2,47 2,37 2,68 2,53
Como você classifica a situação das praças e parques na região em
que reside?
2,74 2,49 2,83 3,16 2,54 3,00 2,35 2,36 2,57 2,35
Como você classifica a manutenção das áreas
verdes em locais edificados na região
em que reside?
2,77 2,44 2,13 3,34 2,83 2,82 2,27 2,56 2,76 2,94
Tema Praia
Como você classifica a qualidade ambiental
geral da Praia Central de Baln. Camboriú na região em que reside?
2,57 2,38 2,05 2,53 2,49 2,44 2,88 2,44 2,43 2,42
252
Como você classifica a balneabilidade da Praia Central na região em
que reside?
2,26 2,03 1,78 2,50 2,12 2,39 2,47 2,27 2,24 2,26
Como você classifica o uso das duchas
públicas da Praia Central na região em
que reside?
2,82 2,77 2,52 2,78 2,85 3,12 2,67 2,79 2,77 2,89
Como você classifica a manutenção das
duchas públicas da Praia Central na região
em que reside?
2,54 2,36 2,39 2,47 2,56 2,61 2,55 2,57 2,48 2,42
Como você classifica a qualidade da limpeza da faixa de areia da
Praia Central na região em que reside?
3,49 3,13 3,26 3,26 3,42 3,50 3,35 3,35 3,25 3,32
Como você classifica o serviço de coleta de resíduos em área
pública na região em que reside?
3,49 3,33 3,35 3,50 3,44 3,61 3,38 3,47 3,52 3,63
Como você classifica o serviço de salva-vidas
da Praia Central na região em que reside?
3,85 4,05 4,35 3,78 3,78 3,50 3,85 4,09 3,97 4,21
Como você classifica a exposição do sol na
Praia Central na região em que reside?
3,09 2,41 2,35 2,66 2,45 3,26 2,91 2,49 2,56 2,56
253
Como você classifica os serviços de praia
(quiosques e afins) na região em que reside?
2,80 2,62 2,70 3,13 2,82 2,97 2,73 2,85 2,87 2,89
Tema Saneamento
Como você classifica a qualidade da água
para consumo em sua residência?
3,17 3,03 2,83 3,13 2,85 3,18 3,15 2,96 2,90 3,05
Como você classifica a disponibilidade da água ofertada para
abastecimento em sua residência?
3,74 3,82 3,52 3,66 3,50 3,76 3,79 3,75 3,74 3,90
Como você classifica a frequência de odor de esgoto na região em
que reside?
2,51 2,28 2,61 3,03 2,15 2,68 2,59 2,45 2,72 2,61
Como você classifica a coleta do esgoto
sanitário na região em que reside?
2,94 2,92 3,09 3,25 2,81 3,09 3,09 3,09 3,10 3,47
Como você classifica o tratamento do esgoto sanitário na região em
que reside?
2,97 2,90 2,81 3,06 2,59 2,88 3,06 2,89 3,00 3,25
Como você classifica a drenagem de águas
pluviais na região em que reside?
(Quantidade de canaletas/galerias)
2,63 2,33 2,26 2,61 2,66 2,55 2,71 2,41 2,57 2,89
254
Tema Limpeza Pública Urbana
Como você classifica o serviço de coleta de resíduos sólidos em
sua residência?
3,58 3,21 3,50 3,66 3,42 3,58 3,52 3,43 3,42 3,74
Como você classifica o serviço de coleta seletiva em sua
residência?
3,23 3,08 2,57 3,16 3,18 3,12 3,35 2,99 3,15 3,47
Como você classifica a qualidade da limpeza pública na região em
que reside?
3,26 3,31 3,57 3,53 3,40 3,67 3,38 3,49 3,07 3,47
Como você classifica a situação das calçadas quanto ao estado de limpeza das fezes e urinas de animais na
região em que reside?
2,80 2,54 3,17 2,69 2,75 3,06 2,91 2,79 2,33 3,11
Como você classifica a quantidade de lixeiras dispostas na rua da
região em que reside?
3,12 2,58 3,04 2,66 2,50 3,41 2,82 2,57 2,28 3,21
Como você classifica a qualidade de lixeiras dispostas na rua da
região em que reside?
3,11 2,62 3,30 2,88 2,57 3,12 2,45 2,65 2,26 3,28
Tema Conforto
Ambiental
Como você classifica a qualidade do ar na
região em que reside? 3,67 3,62 3,43 3,63 3,68 3,94 3,68 3,68 3,56 3,67
255
Como você classifica a poluição visual (placas, outdoor, propagandas etc) na região em que
reside?
3,09 2,62 2,70 2,88 3,09 2,97 3,03 2,92 3,04 2,89
Como você classifica o conforto visual
(características cênicas e da paisagem natural)
na região em que reside?
3,97 3,26 2,83 3,19 3,50 3,59 3,35 3,07 3,13 3,42
Como você classifica o conforto térmico dentro
de sua residência? 4,00 3,79 3,57 3,53 3,50 3,85 3,71 3,56 3,59 3,28
Como você classifica o conforto acústico
(barulho de carros, construções e etc) na região em que reside?
3,00 2,67 2,48 3,03 3,05 3,09 2,58 2,59 2,84 2,83
Tema Mobilidade
Urbana
Como você classifica o trânsito na região em
que reside? 2,70 2,69 2,57 2,88 3,10 2,85 2,71 2,75 2,65 2,89
Como você classifica a qualidade das
ciclofaixas na região em que reside?
3,74 3,36 2,83 3,13 3,02 3,64 3,50 3,11 2,87 3,16
Como você classifica a quantidade das
ciclofaixas na região em que reside?
3,53 3,15 2,76 2,97 3,08 3,50 3,45 3,10 3,00 3,11
256
Como você classifica a acessibilidade (rampas
de acesso, vagas reservadas, sinalização adaptada, corrimão e
pisos antiderrapantes e etc) na região em que
reside?
3,24 2,66 2,35 2,84 2,47 3,03 3,12 2,73 2,45 2,95
Como você classifica o transporte público na
região em que reside? 2,79 2,76 2,61 2,81 2,68 2,94 2,56 2,64 2,51 2,68
Tema Infraestrutura
Social e Cultural
Como você classifica o acesso a serviços de saúde na região em
que reside?
3,00 3,24 2,62 2,84 3,02 2,44 2,62 2,78 2,84 2,58
Como você classifica a qualidade dos serviços de saúde na região em
que reside?
2,91 3,21 2,67 2,74 2,96 2,50 2,69 2,89 2,81 2,47
Como você classifica o acesso à educação na região em que reside?
3,41 3,35 3,19 3,45 3,60 2,91 3,14 3,54 3,44 3,30
Como você classifica a qualidade educacional
na região em que reside?
3,34 3,33 3,43 3,41 3,60 2,73 3,00 3,51 3,36 3,40
Como você classifica o acesso ao lazer na
região em que reside? 3,47 3,61 3,95 3,28 3,27 3,47 3,42 3,42 2,97 3,05
257
Como você classifica o acesso a serviços
culturais na região em que reside?
2,85 2,78 3,65 3,09 2,80 2,74 2,70 2,99 2,65 2,53
Legenda
Excelente
Bom
Regular
Ruim
Péssimo
258
APÊNDICE 6 – Mapas de qualidade para cada tema de QAU analisado
A Figura 1 apresenta a Qualidade da Infraestrutura Urbana na região da
Praia Central de Balneário Camboriú. Os setores Avenida Atlântica e Avenida
Central foram classificados como “Bom”, o Setor Central 1 como “Regular +” e o
Setor Central 3 como “Regular -“. Os demais setores foram classificados como
“Regular”. No geral, este tema apresentou uma média de 3,26, sendo a segunda
maior entre os demais temas analisados.
Figura 1 - Mapa de qualidade do tema Infraestrutura Urbana
259
A Figura 2 apresenta a Qualidade das Áreas Verdes na região da Praia
Central de Balneário Camboriú. Os setores Central 1, Avenida Brasil, Avenida
Central e Central 2 foram classificados como “Ruim”, o Setor Avenida do Estado
como “Regular +” e o Setor Terceira Avenida como “Regular -“. Os demais
setores foram classificados como “Regular”. No geral, este tema apresentou uma
média de 2,67, sendo a menor média entre os demais temas analisados.
Figura 2 - Mapa de qualidade do tema Áreas Verdes
A Figura 3 apresenta a Qualidade da Praia na região da Praia Central de
Balneário Camboriú. O setor Sul foi classificado como “Regular +” e o Setor
260
Avenida Central como “Regular -“. Os demais setores foram classificados como
“Regular”. No geral, este tema apresentou uma média de 2,92.
Figura 3 - Mapa de qualidade do tema Praia
A Figura 4 apresenta a Qualidade do Saneamento na região da Praia
Central de Balneário Camboriú. O setor Terceira Avenida foi classificado como
“Regular +” e o Setor Norte como “Regular -“. Os demais setores foram
classificados como “Regular”. No geral, este tema apresentou uma média de
2,98.
261
Figura 4 - Mapa de qualidade do tema Saneamento
A Figura 5 apresenta a Qualidade da Limpeza Pública Urbana na região
da Praia Central de Balneário Camboriú. O setor Terceira Avenida foi classificado
como “Regular +” e o Setor Central 3 como “Regular -“. Os demais setores foram
classificados como “Regular”. No geral, este tema apresentou uma média de
3,08.
262
Figura 5 - Mapa de qualidade do tema Limpeza Pública Urbana
A Figura 6 apresenta a Qualidade do Conforto Ambiental na região da
Praia Central de Balneário Camboriú. Os setores Avenida Atlântica e Sul foram
classificados como “Bom”, o Setor Norte como “Regular +” e o Setor Avenida
Central como “Regular -“. Os demais setores foram classificados como “Regular”.
No geral, este tema apresentou uma média de 3,27, sendo a maior entre os
demais temas analisados.
263
Figura 6 - Mapa de qualidade do tema Conforto Ambiental
A Figura 7 apresenta a Qualidade da Mobilidade Urbana na região da
Praia Central de Balneário Camboriú. O setor Avenida Atlântica foi classificado
como “Regular +” e o Setor Avenida Central como “Regular -“. Os demais setores
foram classificados como “Regular”. No geral, este tema apresentou uma média
de 2,93.
264
Figura 7 - Mapa de qualidade do tema Mobilidade Urbana
A Figura 8 apresenta a Qualidade da Infraestrutura Social e Cultural na
região da Praia Central de Balneário Camboriú. Os setores Avenida Brasil e
Avenida Central foram classificados como “Regular +” e o Setor Sul como
“Regular -“. Os demais setores foram classificados como “Regular”. No geral,
este tema apresentou uma média de 3,08.
265
Figura 8 - Mapa de qualidade do tema Infraestrutura Social e Cultural