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Relatório de Avaliação TERRENO PARA CONSTRUÇÃO QUARTEIRÃO COMPREENDIDO ENTRE AS AVENIDAS 5 DE OUTUBRO, REPÚBLICA E FORÇAS ARMADAS E RUA DR. EDUARDO NEVES
(TERRENO DA ANTIGA FEIRA POPULAR) | LISBOA 13/04/2015
P. 2 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
SUMÁRIO EXECUTIVO
OBJETIVO O objetivo do presente relatório de avaliação é o de emitir uma estimativa do Valor
de Mercado de um terreno, sito no quarteirão compreendido entre as Avenidas 5
de Outubro, República, Forças Armadas e a Rua Dr. Eduardo Neves, freguesia das
Avenidas Novas, concelho de Lisboa.
CLIENTE Este relatório de avaliação foi solicitado pela Câmara Municipal de Lisboa.
INFORMAÇÃO DO IMÓVEL
Tipo de Imóvel:
Elementos Registrais:
Elementos Cadastrais:
O terreno em causa é constituído por duas parcelas,
uma com 20.700 m² (terreno norte) e outra com
23.7268,5 m² (terreno sul), com capacidade
construtiva e usos definidos pela
INF/27/DMPRGU/DPRU/15 e outra informação
disponibilizada pela C.M. de Lisboa (interpretativa e
complementar à INF/27/DMPRGU/DPRU/15).
Prédio Urbano número 298/20050623, inscrito na
CRP de Lisboa.
N.D
ELEMENTOS FACULTADOS
Os elementos disponibilizados para conclusão deste relatório de avaliação foram:
� Certidão de Teor da Conservatória do Registo Predial (cópia);
� Informação do Departamento do Urbanismo da Câmara Municipal de
Lisboa acerca do potencial construtivo do terreno em análise;
Foi efetuada uma visita ao imóvel dia 16-03-2015
UTILIZAÇÃO DO RELATÓRIO
O presente relatório é para uso exclusivo do solicitante no âmbito do objetivo
descrito neste relatório. O relatório deverá ser entendido e interpretado no seu
conjunto. A interpretação ou análise de partes isoladas deste relatório poderá estar
desvirtuada e redundar em conclusões erróneas e diferentes das decorrentes da
leitura do relatório na sua globalidade.
PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES E
PRESSUPOSTOS
Considera ainda que não existem outros ónus e encargos sobre o imóvel para além
dos explicitamente identificados e analisados no âmbito do presente relatório. As
outras considerações, pressupostos e declarações devem ser consultados no
anexo que faz parte integrante do presente relatório.
P. 3 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
***
Paulo Martinho João Nunes (Consultant) (Director)
METODOLOGIA Na avaliação deste imóvel é utilizado o Método do Rendimento (Discounted
Cash-Flows).
MERCADO A oferta é significativa quer de escritórios, quer de apartamentos e espaços
comerciais. O mercado regista um número reduzido de transações sendo o período
de exposição no mercado relativamente longo (em média mais de 18 meses).
ÁREAS Área Bruta de Construção
Acima do Solo:
Área do terreno:
143.712 m²
44.468,5 m²
OBSERVAÇÕES
VALOR DE AVALIAÇÃO
13/04/2015
O valor de mercado estimado é de:
105.254.141 € VALOR DE MERCADO
P. 4 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
ÍNDICE
ÍNDICE 4
LOCALIZAÇÃO 5
IMÓVEL 7
DESCRIÇÃO 7
ESTADO DE CONSERVAÇÃO 8
ÁREAS 8
MERCADO IMOBILIÁRIO 10
LEVANTAMENTO DE MERCADO 10
AVALIAÇÃO 17
AVALIAÇÃO QUALITATIVA 17
AVALIAÇÃO QUANTITATIVA 17
CONCLUSÃO 22
ANEXO 24
OUTRAS CONSIDERAÇÕES, PRESSUPOSTOS E
DECLARAÇÕES 24
METODOLOGIAS E CONCEITOS 25
MAPAS DE VALORIZAÇÃO 27
REPORTAGEM FOTOGRÁFICA 40
P. 5 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
LOCALIZAÇÃO
A zona das Avenidas Novas é tida, no plano habitacional, como uma das localizações de
maior nobreza e prestígio da Cidade de Lisboa, encontrando-se associada a um
posicionamento alto e com forte conotação social, com construção dos anos 50 de
grande qualidade e com reconhecida qualidade arquitetónica, sendo sistematicamente
procurada para desenvolvimento imobiliário, seja na área da recuperação, seja na
construção nova.
Trata-se de uma localização perfeitamente consolidada em termos urbanísticos, onde os
projetos de reabilitação (em número crescente) têm acompanhado ainda assim as
necessidades de intervenção, não obstantes de existirem alguns casos pontuais com
necessidade urgente de intervenção.
Com uma estrutura urbana e uma ocupação funcional de matriz residencial e de
atividade terciária, sobretudo na área de serviços, a zona encontra-se bem servida em
termos de equipamentos: estabelecimentos de ensino, serviços de saúde, serviços
públicos de natureza diversa, infraestruturas desportivas e zonas de lazer.
As acessibilidades classificam-se de boas, possuindo ainda diversos parques de
estacionamento que garantem parqueamento, para além do estacionamento existente
na via pública.
Os transportes públicos classificam-se como muito bons, encontrando-se a zona
abrangida por carreiras de autocarros, pelo metropolitano de Lisboa, com circulação
frequente (estação de Entrecampo) que estabelecem a ligação aos diferentes pontos da
cidade, e pelos transportes ferroviários (estação de Entrecampo) que fazem a ligação
entre Lisboa e o resto do País. Todos estes transportes públicos encontram-se a cerca 2
min a pé do terreno.
LOCALIZAÇÃO ESPECÍFICA
Fonte: Bingmaps
P. 6 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
LOCALIZAÇÃO ALARGADA
Fonte:.Google Maps
As coordenadas GPS do imóvel são:
38°44'45.5"N 9°08'57.0"W
P. 7 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
IMÓVEL DESCRIÇÃO
O imóvel em processo de avaliação diz respeito a um terreno (da antiga feira popular)
constituído por duas parcelas. Uma com uma área de 20.700 m² (terreno norte) e outra
com 23.768,5 m² (terreno sul). Ambas as parcelas de terreno situam-se na contiguidade
de espaço consolidado.
Possui as seguintes confrontações:
• Norte: Av. das Forças Armadas e prédio n.º 1 de Entrecampos:
• Sul: Rua Cordeiro de Sousa;
• Nascente: Av. da República e prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos;
• Poente: Av. 5 de Outubro
ENQUADRAMENTO URBANÍSTICO
Segundo a informação constante no documento disponibilizado pelo Departamento
Urbanismo, desde que seja efetuada uma única operação urbanística que abranja
ambas as parcelas, é possível efetuar a seguinte operação urbanística:
Operação urbanística de loteamento
No caso de se fazer uma operação urbanística de loteamento é necessário aplicar as
seguintes normas do Plano Diretor Municipal de Lisboa, definidas segundo o descrito no
n.º INF/276/DMPRGU/DPAVP/15:
• Segundo o artigo n.º 60, do PDM, o índice de edificabilidade é de 1,7,
com possibilidade de majoração a 2,0 caso a operação gere e/ou utilize
créditos de construção ou seja promovida pelo Município, Artigo n.º 60,
PDM;
• Segundo o artigo n.º 3, do PDM, a superfície vegetal ponderada tem de
ser igual ou superior a 0,4 e uma área permeável verde de 0,1;
• Segundo o artigo n.º 59, alínea 3, a operação de loteamento fica
obrigada a prever que 30% da superfície de pavimento seja afeta a
outros usos diferentes do predominante;
De acordo com as regras anteriormente mencionadas, a superfície de pavimento poderá
ser de 75.596,45 m², aplicando o índice de 1,7 ou de 88.937 m², no caso majoração do
índice.
P. 8 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
Obra de Edificação
A segunda operação de urbanística permitida é a chamada Obra de Edificação.
Segundo a informação de urbanismo n.º INF/276/DMPRGU/DPAVP/15 informa-se o
seguinte:
• O terreno encontra-se inserido em espaços consolidados, especificamente em
“espaço central e residencial traçado B”;
• A profundidade máxima das empenas, sem considerar as varandas e os corpos
balançados, é de 15 metros, com exceção dos estabelecimentos hoteleiros e
equipamentos de utilização coletiva, cuja empena pode atingir os 18 metros.
(artigo, n.º 43 do RPDM)
• A área encontra-se abrangida pelo sistema húmido, pelo que a área vegetal
ponderada tem de ser igual ou superior a 0,7 da área do logradouro resultante e
área verde permeável ser igual ou superior a 0,4 da área do logradouro
resultante.
• Os usos possíveis são o habitacional, terciário, turismo, equipamento, industrial
compatível e micro logístico.
• Na formulação do Cenário de edificabilidade, 60% terá de ser afeto a serviços
(comercio e escritório).
• A superfície de pavimento acima do solo máxima poderá ser de 143.712 m²
(artigo, n.º 42 alínea B, subalínea II, do RPDM)
• O n.º de estacionamento encontra-se regulamentado segundo a RPDM, artigos
n.º 73, 74, 75, 76, 77, 78 e 79.
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
O terreno encontra-se praticamente limpo, com exceção de algumas edificações em
ruina a demolir (caso do antigo teatro Vasco Santana, etc.). A área das construções
existentes e demolidas ou a demolir foi calculada via Google earth (ver ponto avaliação
quantitativa).
ÁREAS
Os quadros de áreas apresentados abaixo e cujas áreas foram obtidas através da
documentação disponibilizada pelo cliente, referem-se aos 3 cenários equacionados na
avaliação quantitativa do imóvel a descrever ao longo do relatório.
P. 9 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
Cenário 1
QUADRO DE ÁREAS
Cenário 2
Cenário 3
Área Bruta (m²) Coef. Eficiência Área Bruta locavel (m²)
44.468,5
3,23
1.874,00
143.712
Área Bruta de Construção abaixo do solo 46.994
Área para uso terciário 60% 86.227
Serviços 30% 43.114 90% 38.802
Comercio 30% 43.114 90% 38.802
Área para uso habitacional 40% 57.485 90% 51.736
Descrição
Coeficiente de Ocupação do Solo
Área Bruta de Construção acima do solo
Área Total do Terreno (prédio n.º 298)
Áreas existentes
QUADRO RESUMO DE ÁREAS
Área Bruta (m²) Coef. Eficiência Área Bruta locavel (m²)
44.468,5
3,23
1.874,00
143.712
Área Bruta de Construção abaixo do solo 59.928
Área para uso terciário 60% 86.227
Serviços 30% 43.114 90% 38.802
Centro Comercial 30% 43.114 60% 25.868
Área para uso habitacional 40% 57.485 90% 51.736
Descrição
Coeficiente de Ocupação do Solo
Área Bruta de Construção acima do solo
Áreas existentes
QUADRO RESUMO DE ÁREAS
Área Total do Terreno (prédio n.º 298)
Área Bruta (m²) Coef. Eficiência Área Bruta locavel (m²)
44.468,5
3,23
1.874,00
143.712
145.272
Área Bruta de Construção abaixo do solo 47.717
Área para uso terciário 60% 86.227
Serviços 30% 43.114 90% 38.802
Comercio 30% 43.114 90% 38.802
Área para uso habitacional 51.245 90% 46.120
Área para uso Hoteleiro 7.800
Descrição
Coeficiente de Ocupação do Solo
Área Bruta de Construção acima do solo
Área Total do Terreno (prédio n.º 298)
Área Bruta de Construção acima do solo (Com hotel)
40%
Áreas existentes
QUADRO RESUMO DE ÁREAS
P. 10 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
MERCADO IMOBILIÁRIO LEVANTAMENTO DE MERCADO
A consolidação urbanística da zona tem influenciado o comportamento da oferta,
nomeadamente no que refere à dimensão e características do produto oferecido em
cada empreendimento.
A reabilitação de edifícios antigos e em mau estado de conservação, com intervenções
que vão desde remodelações correntes à manutenção da fachada ou fachadas
principais, tem assumido particular importância.
Não muito distantes do sítio do projeto em análise foram identificados alguns projetos
imobiliários habitacionais em desenvolvimento, alguns ainda em fase de construção e a
grande maioria deles no lugar de edifícios antigos.
As políticas de produto e preço encontram-se, de uma maneira geral, ajustadas a uma
procura potencial identificada com as franjas de maior capacidade aquisitiva.
HABITAÇÃO
Através da análise realizada no local e da consulta da base de dados interna da Colliers
International, conclui-se que para apartamentos com funções semelhantes, situados na
mesma zona e em zonas próximas e comparáveis, os valores médios de venda rondam
em termos gerais os 3.500€ e os 5.500 €/m², variando essencialmente em função da
área, idade e estado de conservação, qualidade da construção e nível de acabamentos,
acessibilidades, enquadramento urbano e paisagístico associado.
Os valores pedidos de venda de imóveis destinados a habitação são apresentados no
seguinte quadro:
QUADRO DE PROSPECÇÃO
DescriçãoTipo de Imóvel
Tipo de Negócio
EstadoÁrea Bruta
(m2)
PreçoPedido
(€)
PreçoUnitário
(€/m2)Contacto
T1, Em Entrecampos Apartamento Venda Novo 84 395.000 4.702 Cobertura - 213121520T3, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 154 650.000 4.221 Sétimo Ambiente - 217971395 T3, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 148 680.000 4.595 Sétimo Ambiente - 217971395 T6, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 460 2.475.000 5.380 Consultan Portuguesa - 213173880 T6, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 460 2.300.000 5.000 Consultan Portuguesa - 213173880 T4, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 176 700.000 3.977 Sétimo Ambiente - 217971395 T4, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 165 650.000 3.939 FunnyHouse - 212508833 T5, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 319 2.400.000 7.524 insluxuryestates - 214659600 T2, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 120 400.000 3.333 Scalla - 219551304 T1, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 81 300.000 3.704 Scalla - 219551304 T3, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 201 620.000 3.085 Scalla - 219551304 T4, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 232 730.000 3.147 Scalla - 219551304 T5, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 385 2.275.000 5.909 Quintela & Penalva - 212454059 T3, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 181 625.000 3.453 Algarmed - 289588825
P. 11 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
ESCRITÓRIOS
De acordo com o Lisbon Prime Index (LPI), temos:
ZZoonnaa 11:: CCBBDD –– AAvv.. ddaa LLiibbeerrddaaddee,, SSaallddaannhhaa
ZZoonnaa 22:: CCBBDD –– AAvv.. ddaa RReeppuubblliiccaa,, AAmmoorreeiirraass
ZZoonnaa 33:: ÁÁrreeaa ddee EExxppaannssããoo –– PPrraaççaa ddee EEssppaannhhaa,, 22ªª CCiirrccuullaarr
ZZoonnaa 44:: CCeennttrroo hhiissttóórriiccoo,, AAvv.. AAllmmiirraannttee RReeiiss
ZZoonnaa 55:: PPaarrqquuee ddaass NNaaççõõeess
ZZoonnaa 66:: CCoorrrreeddoorr OOeessttee
Fonte: LPI | Escritorios.com.pt
O imóvel encontra-se inserido na Zona 2 – CBD Av. República | Amoreiras, de acordo com o quadro de zoneamento de escritórios de Lisboa, definido pelo LPI.
De acordo com os dados recolhidos de 2010 a 2014 (3º trimestre), apresenta-se o gráfico da renda média unitária por zona:
P. 12 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
De acordo com os dados recolhidos de 2010 a 2014 (3º trimestre), apresenta-se o
gráfico da vacancy rate por zona:
De acordo com os dados recolhidos do 3º trimestre de 2014, apresenta-se o gráfico da
prime rent por zona:
17,1
12,6
13,4
13,6
15,6
11,9
15,7
13,3
14,3
13,6
15,4
11,0
15,7
12,5
13,6
13,6
13,9
10,0
16,1
12,1
11,3
9,5
12,5
9,5
14,6
11,6
12,8
9,5
13,7
8,4
0,0 5,0 10,0 15,0 20,0
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
Zona 5
Zona 6
Renda Média - Lisboa
Zo
nas
-L
PI
2014 - 3T 2013 2012 2011 2010
P. 13 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
De acordo com os dados recolhidos do 3º trimestre de 2014, apresenta-se o gráfico da
renda máxima por zona:
Apresenta-se de seguida um mapa de prospeção, respeitante aos mercados imobiliários
assumidos como relevantes, que se pretende exemplificativo das rendas pedidas para
escritórios na zona em análise e em localizações equiparáveis:
18,0
14,5
14,0
13,0
14,0
11,0
0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
Zona 5
Zona 6
Prime Rent > 200m - Lisboa
20,0
14,5
14,0
15,5
14,0
11,0
0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
Zona 5
Zona 6
Renda Maxima - Lisboa
DescriçãoTipo de Imóvel
Tipo de Negócio
EstadoÁrea Bruta
(m2)
PreçoUnitário
(€/m2)Contacto
Av. 5 de Outubro 202 Escritório Arrendamento Bom 137 a 1.905 12 Aguirre Newman - 213139000 Av. 5 de Outubro 124-126 Escritório Arrendamento Bom 235 a 600 12 Silfiducia SMI - 213555555 Av. Casal Ribeiro nº 50 Escritório Arrendamento Bom 86 a 393 15 JLL - 213583222 Av. Defensores de Chaves Escritório Arrendamento Bom 500 a 1600 14 JLL - 213583222 Av. Duque d´Avila 46 Escritório Arrendamento Bom 243 a 976 16 JLL - 213583222 Av. Barbosa du Bocage, Escritório Arrendamento Bom 350 a 703 15 Bdotprime - 211570000 Av. 5 de Outubro Escritório Arrendamento Bom 234 15 Aguirre Newman - 213139000 Av. República 101 Escritório Arrendamento Bom 55 a 452 12 Aguirre Newman - 213139000 Av. República 59 Escritório Arrendamento Bom 248 15 JLL - 213583222 Av. João Crisostomo Escritório Arrendamento Bom 270 a 420 16 Aguirre Newman - 213139000 Av. República 81 Escritório Arrendamento Bom 3.552 15 Aguirre Newman - 213139000 Av. República 90 - 96 Escritório Arrendamento Bom 192 a 349 11 JLL - 213583222
P. 14 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
ESPAÇOS COMERCIAIS
Para espaços comerciais com funções semelhantes, situados na mesma zona e em
zonas próximas e comparáveis, os valores médios de renda pedidos rondam os 10 € e
os 15 €/m². A variação é essencialmente em função da área, idade e estado de
conservação, qualidade da construção e nível de acabamentos, acessibilidades,
enquadramento urbano e paisagístico associado. O quadro de amostras recolhidas é o
seguinte:
QUADRO DE PROSPECÇÃO
CENTROS COMERCIAIS
Neste segmento, devido à quebra verificada no consumo e nas vendas, tem-se sentido
uma diminuição no investimento. Ainda assim existem alguns projetos anunciados para
um futuro próximo, recentemente construídos e outros em construção, donde se
destacam: Alegro Setúbal, Évora Shopping, o Centro Comercial de Alvalade, o Forte
Center, entre outros.
Através da análise realizada no local e da consulta da base de dados interna da Colliers,
conclui-se que, para lojas de dimensão média inseridas em centros de comerciais
situados na mesma zona e em zonas próximas e comparáveis, os valores médios de
arrendamento situam-se no intervalo entre os 20,0 e os 75,0 €/m².
Estes valores variam essencialmente em função da visibilidade, centralidade e prestígio
da localização, capacidade de exposição, área total, idade e estado de conservação,
qualidade da construção e nível de acabamentos, flexibilidade de ocupação do espaço
interior.
ENQUADRAMENTO TURÍSTICO E HOTELEIRO
PORTUGAL
O consumo turístico tem registado um peso significativo no PIB (Produto Interno Bruto)
português nos últimos anos. Por esse motivo, é importante que as orientações
estratégicas deste sector estejam atualizadas, pelo que, em 2013, se impôs a
necessidade de rever o Plano Estratégico Nacional do Turismo (PENT), para o horizonte
temporal 2013-2015. A promoção do destino Portugal, enquanto agregador de várias
ofertas, assume um papel central na definição estratégica do sector.
Também a Organização Mundial do Turismo (OMT) aponta Portugal como um dos 10
principais destinos turísticos mundiais no ano 2020, indiciando que se trata, claramente,
de um sector com grande potencial de crescimento.
Descrição Tipo de ImóvelTipo de Negócio
EstadoÁrea
(m2)
PreçoPedido
(€)
PreçoUnitário
(€/m2)Contacto
Junto à Av. 5 de Outubro Espaço Comercial Arrendamento Bom 407 4.700 12 Quintela & Penalva - 212454059Entre a Av. de Roma e o Campo Pequeno
Espaço Comercial Arrendamento Bom 140 2.250 16 Porta da Frente - 214826830
Avenidas Novas Espaço Comercial Arrendamento Bom 300 2.750 9 A Predial Liz - 217816920Av. da República Espaço Comercial Arrendamento Bom 314 6.000 19 A Predial Liz - 217816920Av 5 de outubro Espaço Comercial Arrendamento Novo 750 6.900 9 Zona 10 - 213156036Av 5 de outubro Espaço Comercial Arrendamento Novo 375 4.900 13 Zona 10 - 213156036
P. 15 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
Indicador Janeiro Fevereiro Acumulado[MO] OCUPAÇÃO QUARTO 55.35% 65.30% 59.58%[MO] ARR 61.39 60.14 60.81[MO] REVPAR 33.98 39.27 36.23Amostra no Universo Monitor 59 59 59Universo Pesquisa 47 42 47Percentagem Amostra 79,66 71,19 79,66
2015
Indicador Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Acumulado[MO] OCUPAÇÃO QUARTO 50.10% 55.99% 68.31% 83.03% 91.89% 82.87% 87.77% 91.65% 95.50% 91.33% 72.43% 58.10% 77.62%[MO] ARR 57.32 57.31 58.00 68.34 79.15 65.75 64.24 65.22 74.88 72.03 61.66 61.32 66.61[MO] REVPAR 28.72 32.09 39.63 56.74 72.73 54.49 56.39 59.77 71.51 65.79 44.66 35.63 51.7Amostra no Universo Monitor 54 54 54 54 53 53 53 53 53 53 53 53 54Universo Pesquisa 48 48 48 47 48 47 48 48 48 48 48 47 48Percentagem Amostra 88,89 88,89 88,89 87,04 90,57 88,68 90,57 90,57 90,57 90,57 90,57 88,68 88,89
2014
Em 2013, em Portugal, atingiram-se 14,9 milhões de hóspedes, o que representa uma
variação homóloga positiva face a 2012, em cerca de 4,2%. Os hóspedes nacionais
mantiveram a tendência negativa do ano anterior e decresceram 1,0%. Os hóspedes
residentes no estrangeiro tiveram uma variação positiva face ao ano de 2012, de 8,3%.
Os hóspedes estrangeiros representaram 58% do total no ano de 2013 enquanto que os
hóspedes portugueses representaram perto de 42%. Os hóspedes residentes no
estrangeiro que mais visitaram Portugal são oriundos do Reino Unido com 16,7% do
total de hóspedes estrangeiros, tendo registado um aumento face ao ano de 2012 de
7,5%. Dentro do universo de hóspedes da União Europeia que visitaram Portugal em
2013, destaca-se o crescimento dos hóspedes oriundos de França, Alemanha e Irlanda
com variações na ordem dos 12,3%, 11,9% e 9,8% respetivamente. Em tendência
inversa encontram-se os hóspedes italianos, cuja variação negativa foi de -7,6% face a
2012. Dos hóspedes fora da União Europeia, verifica-se a continuação da tendência
crescente de hóspedes oriundos do Brasil, com um crescimento face a 2012 de 6,7% e
dos EUA com uma variação positiva de 11,9%.
As estatísticas mais recentes, referentes ao primeiro trimestre de 2014, divulgadas pelo
Turismo de Portugal, apontam para uma variação favorável no número de hóspedes o
que originou um crescimento de 4,2% no número de dormidas, face ao mesmo período
em 2013. Verifica-se, até final de Março de 2014, um aumento face ao ano de 2013 de
7,1% de hóspedes estrangeiros e 5,1% de hóspedes nacionais. Todas as regiões
(NUTSII) registaram um aumento no número de hóspedes, com exceção dos Açores (∆ -
2,1%) e da região Centro (∆ - 0,7%). A região com REVPAR mais elevado corresponde
à Madeira (30,2€), seguida de Lisboa (28,5€). Os Açores e a região Centro apresentam
os valores mais baixos, 9,2€ e 10,4€, respetivamente.
Lisboa
Da consulta efetuada ao “Hotel Monitor” apresentam-se, pela ordem indicada, os
seguintes indicadores relativos a hotéis de 4 estrelas (de acordo com o cenário
adotado), sitos em Lisboa, no período de 2013 a 2015 (até Fevereiro):
• Ocupação quarto
• ARR;
• REVPAR.
P. 16 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
Indicador Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Acumulado[MO] OCUPAÇÃO QUARTO 42.73% 50.29% 63.68% 73.33% 85.76% 83.37% 76.40% 81.95% 88.45% 85.70% 62.16% 48.60% 70.66%[MO] ARR 59.03 55.24 58.80 64.15 68.61 77.59 62.12 60.80 67.41 66.16 60.80 61.31 64.44[MO] REVPAR 25.23 27.78 37.44 47.04 58.85 64.69 47.46 49.83 59.63 56.70 37.80 29.80 45.53Amostra no Universo Monitor 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53Universo Pesquisa 48 48 48 48 48 48 47 47 46 45 43 39 48Percentagem Amostra 90,57 90,57 90,57 90,57 90,57 90,57 88,68 88,68 86,79 84,91 81,13 73,58 90,57
2013
Em 2014, para hotéis de 4 estrelas, na zona de Lisboa, segundo dados da AHP
(Associação Hotéis de Portugal), a ocupação média por quarto até ao mês de Agosto foi
de 77,62%, o custo médio por quarto foi de 66,61€ e o REVPAR médio por quarto de
51,7€.
Para efeitos de comparação com o ano anterior (2013), a ocupação média por quarto
registada foi de 70,66%, o custo médio por quarto foi de 64,44€ e o REVPAR médio por
quarto de 45,53€.
P. 17 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO QUALITATIVA
AVALIAÇÃO QUALITATIVA Pontos Fortes Pontos Fracos
• Localização e centralidade;
• Boas Acessibilidades;
• Terreno confina com o interface de
Metro, comboio e autocarros de
Entrecampos;
• Visibilidade e exposição
• Oferta de diversidade de
segmentos imobiliários (habitação,
comércio, serviços, turismo).
• Dimensão da promoção imobiliária
para a escala Nacional.
• Zona central mas não com
características históricas;
• Peso excessivo da componente
terciaria fase a componente
habitacional na realidade atual do
mercado imobiliário.
• Ruido proveniente do trânsito,
fundamentalmente da frente da Av.
da República;
AVALIAÇÃO QUANTITATIVA
Em linha com a solicitação do cliente, a avaliação quantitativa do imóvel comporta três
cenários de avaliação distintos, sendo que, em todos os casos, a metodologia utilizada
assenta no Método do Rendimento e Método de Mercado associado ao conceito de
Discounted cash-flows. Utilizou-se este método associado a uma análise Discounted
cash-flows, atualizando os fluxos financeiros resultantes da promoção a uma taxa que
reflete o risco da operação. A utilização da análise Discounted cash-flows pressupõe
uma utilização mista entre o Método de Rendimento e o Método de Mercado, visto que
os inputs se obtêm através do levantamento, análise e síntese de variáveis de mercado.
De forma a determinar o “maior e melhor uso” para o terreno em processo de análise,
foram efetuados 3 cenários distintos baseados na “Obra de edificação” da
documentação disponibilizada pelo cliente.
O cenário “Obra de edificação” permite um índice de construção de 3,23 de ABC acima
do solo (sem majorações prevenientes de aumento de profundidade de empena, etc.
etc.) VS um índice de 1,7 da “Operação urbanística de loteamento”, podendo no limite
atingir 2. Devido à diferença significativa de capacidade construtiva os três cenários mais
favoráveis apresentados foram consubstanciados nos parâmetros definidos para a
“Obra de edificação”.
� No primeiro dos cenários, adiante denominado de “Cenário 1”, considera a avaliação
quantitativa do imóvel pressupondo que 30% da capacidade construtiva é afeta a
escritórios, 30% afeta a comércio de rua e 40% para habitação.
� No segundo cenário em análise, designado de “Cenário 2”, avalia o imóvel em
apreciação, pressupondo que 30% da capacidade construtiva é afeta a escritórios,
P. 18 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
30% é afeta na construção de um centro comercial e os restantes 40% é afeta a
habitação.
� No terceiro cenário em análise, designado de “Cenário 3”, avalia o imóvel em
apreciação, pressupondo que 30% da capacidade construtiva é afeta a escritórios,
30% afeta a comércio de rua, 35% afeta habitação e os restantes 5% afetos à
construção de uma unidade hoteleira de 4*.
O enquadramento legal de referência destes cenários baseia-se na informação
urbanística fornecida pelo cliente.
Independentemente do cenário em estudo, existe um conjunto pressupostos
estabelecidos que são basilares na presente avaliação:
• A estrutura de custos e receitas estimada pressupõe uma construção de
elevada qualidade para o posicionamento percecionado;
• As áreas utilizadas na presente avaliação foram as indicadas na documentação
fornecida pelo cliente;
• As receitas foram estimadas atendendo nomeadamente a: estudo de mercado
imobiliário realizado; a posição competitiva da localização; atual contexto
macroeconómico e perspetivas quanto à sua evolução;
• As áreas comercializáveis foram estimadas atendendo às necessidades de
criação de áreas e espaços de circulação comuns (elevadores, caixas de
escadas, etc.). Note-se que em empreendimentos voltados para segmentos
com maior nível de rendimento, estas áreas tendem a ser superiores;
• A área de demolição foi calculada através de meios informáticos,
nomeadamente com recurso à ferramenta Google Earth;
• As receitas unitárias homogeneizadas consideradas (baseadas em rendas
médias) foram previstas atendendo, nomeadamente, ao atual contexto
macroeconómico e sectorial; aos resultados da prospeção de mercado
realizada; à posição competitiva do imóvel e da localização.
• As receitas consideradas são as provenientes da estimativa do Valor de
Mercado do imóvel após conclusão de obras;
• A estrutura de custos considerada resulta quer do estudo e análise do mercado
imobiliário local, quer do conhecimento detido pela Colliers sobre projetos
imobiliários similares;
• Assume-se um horizonte temporal de 10 anos para o desenvolvimento do
projeto imobiliário: conceção, execução e comercialização;
• Devido à dimensão do projeto imobiliário, e segundo o PDM de Lisboa, é
necessário realizar um estudo de impacte de tráfego e transportes. Na
realização da avaliação foram considerados os índices da última categoria em
que não era necessário a realização do estudo.
P. 19 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
• O faseamento considerado para o projeto constitui um pressuposto de análise e
foi estimado atendendo nomeadamente ao seguinte: posição competitiva da
localização específica; atual comportamento dos segmentos de mercado
imobiliário de referência; perspetivas de evolução do contexto macroeconómico
durante o período em análise;
• A estimativa da taxa de atualização atendeu, nomeadamente, à rentabilidade e
risco associados a investimentos alternativos.
Procede-se de seguida à exposição de cada um dos cenários.
1. Cenário
Neste cenário pressupõe-se que a totalidade da área bruta de construção acima do solo
(área contabilizável para efeitos de edificabilidade) é afeta as seguintes funções
imobiliárias:
• 30% Para escritório;
• 30% Para comércio;
• 40% Para habitação.
Os mapas de avaliação encontram-se em anexo e, relativamente a eles se estabelecem
as seguintes considerações complementares:
• Um dos pressupostos principais do faseamento da área comercial assenta na
captação de lojas âncoras aproveitando a sua localização central na cidade de
Lisboa.
• Relativamente a área afeta a serviços, devido a conjetura macroeconómica e ao
excesso de oferta, foi considerado uma percentagem de construção mais
prolongada nos dois primeiros anos.
Face ao exposto estima-se que, de acordo com este cenário de avaliação, o Valor de
Mercado do imóvel em apreço seja:
VALOR DE MERCADO DO CENÁRIO 1
2. Cenário
Neste cenário pressupõe-se que a totalidade da área bruta de construção acima do solo
(área contabilizável para efeitos de edificabilidade) é afeta as seguintes funções
imobiliárias:
• 30% Para escritório;
• 30% Para centro comercial;
• 40% Para habitação.
105.254.141 € CENÁRIO 1 - VALOR DE MERCADO
P. 20 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
Os mapas de avaliação encontram-se em anexo e, relativamente a eles se estabelecem
as seguintes considerações complementares:
• O coeficiente de eficiência utilizado no calculo da área bruta locável do espaço
destinado a centro comercial foi baseado na experiencia da Colliers em projetos
similares.
• Devido a conjetura macroeconómica foi considerado um ano de exploração do
centro comercial antes de ser possível a sua alineação.
• As receitas unitárias homogeneizadas consideradas no centro comercial foram
obtidas através da consulta de base de dados interna, e na experiencia em
projetos similares. Este valor teve em conta nomeadamente a centralidade do
projeto, a qualidade futura do projeto considerada na avaliação, o mercado local
e nacional, entre outros.
Face ao exposto estima-se que, de acordo com este cenário de avaliação, o Valor de
Mercado do imóvel em apreço seja:
VALOR DE MERCADO DO CENÁRIO 2
3. Cenário
Neste cenário pressupõe-se que a totalidade da área bruta de construção acima do
solo (área contabilizável para efeitos de edificabilidade) é afeta as seguintes funções
imobiliárias:
• 30% Para escritório;
• 30% Para Comercial;
• 35% Para habitação.
• 5% Para Unidade hoteleira
Relativamente às áreas afetas a escritório, comércio e habitação, mantem-se os
pressupostos descritos no primeiro cenário. Relativamente à unidade hoteleira foram
consideradas as seguintes considerações complementares:
• A área afeta à construção da unidade foi baseada em unidades hoteleiras
consideradas similares e na experiencia da Colliers no mercado imobiliário.
• Através de uma análise efetuada ao mercado hoteleiro de Lisboa, foi
possível concluir que a categoria que melhor se adequava ao projeto em
análise seria a de 4 estrelas. Desta forma, a unidade hoteleira analisada no
presente relatório encontra-se nessa categoria.
Face ao exposto estima-se que, de acordo com este cenário de avaliação, o Valor de
Mercado do imóvel em apreço seja:
VALOR DE MERCADO DO CENÁRIO 3
86.605.599CENÁRIO 2 - VALOR DE MERCADO
101.358.625CENÁRIO 3 - VALOR DE MERCADO
P. 21 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
Valor de Venda Forçada
A CM de Lisboa solicitou um valor de venda forçada. A Colliers considerada que uma
adequada exposição do imóvel para o mercado imobiliário deve durar no mínimo um
ano. O valor de venda forçada assume o pressuposto de que a venda do imóvel em
análise, não terá um período de exposição e comercialização no mercado superior a 6
meses.
78.800.000 € Valor de Venda Forçada
P. 22 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT
CONCLUSÃO
O valor de avaliação do imóvel é o seguinte:
105.254.141 € VALOR DE MERCADO
VALOR DE AVALIAÇÃO
13/04/2015
ANEXO OUTRAS CONSIDERAÇÕES, PRESSUPOSTOS E DECLARAÇÕES
O(s) perito(s) avaliador(es) tem suficiente conhecimento do mercado local, regional e
nacional, bem como as aptidões e conhecimento necessários para avaliar de forma
competente, regendo-se pro princípios de independência, integridade e objectividade.
A presente avaliação considera que o imóvel não possui quaisquer ónus ou encargos,
além dos explicitamente mencionados e considerados na mesma.
Os parâmetros urbanísticos (capacidade e usos) foram definidos com base na
informação disponibilizada pela C.M. de Lisboa, a maior parte da qual consubstanciada
na INF/27/DMPRGU/DPRU/15.
Um dos pressupostos basilares da presente avaliação, de acordo com indicações da
Câmara Municipal de Lisboa (CML), é de que o terreno em análise ficará isento de
áreas de cedências e/ou de pagamento de eventuais compensações.
Não foi analisado, em termos geológicos, o terreno onde o edifício se encontra
implantado. A avaliação assume, igualmente, que não existem condições adversas do
solo ou do subsolo e a respectiva capacidade de carga é adequada à construção
existente ou projecto de construção proposto.
Os dados disponibilizados pelo cliente foram considerados como correctos e verdadeiros
não tendo sido efectuada nenhuma investigação sobre os mesmos. A Colliers
International não assume responsabilidade por omissões totais ou parciais na
informação disponibilizada.
A avaliação foi baseada nas características específicas do imóvel e a realidade do
mercado imobiliário à data actual descritos no presente relatório.
O Cliente não está autorizado a reproduzir e/ou utilizar este relatório, seja parcial ou
integralmente, para fins diversos daqueles para os quais foi elaborado, salvo com o
consentimento prévio e escrito da Colliers International.
METODOLOGIAS E CONCEITOS
O Valor de Mercado é definido como o montante estimado pelo qual um imóvel será
transaccionável à data da avaliação, depois de exposto comercialmente no mercado por
um período de tempo adequado, entre um potencial comprador e um potencial
vendedor, numa situação em que ambas as partes não têm interesses específicos no
imóvel, têm conhecimento de todos os dados relativos ao imóvel e actuam de forma
consciente, prudente e sem coerção.
A Área Bruta é a área medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores, enquanto
que a Área Útil é a área medida pelo perímetro interior das paredes exteriores excluindo
a área de implantação de pilares e área das paredes interiores.
A Área Bruta Locável é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das
paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção. Neste conceito,
encontram-se incluídas instalações sanitárias e todas as divisões de uso exclusivo do
edifício ou fracção. As escadas, elevadores, coretes, corredores, arrecadações isoladas,
garagens, varandas ou terraços encontram-se excluídas.
O “Valor de Venda Forçada” pode ser definido como o montante estimado de transação
entre um potencial vendedor e um potencial comprador em que o vendedor, por
circunstâncias diversas, não teve o tempo adequado para desenvolver todas as
estratégias de exposição do “produto imobiliário” no mercado, indo aliená-lo perante um
número reduzido de vendedores ou perante vendedores que não dispuserem do tempo
adequado para “estudar” o imóvel em todas as suas vertentes de forma a potenciarem e
maximizarem o seu valor. Perante esta “falta e tempo” de estudo do imóvel os
vendedores, na dúvida, optam por cenários mais prudentes / seguros que lhes permitem
salvaguardar-se de situações pouco estudas / trabalhadas / pouco desenvolvidas e que
não lhes permitiu eliminar eventuais riscos ou explorar eventuais oportunidades que um
pouco mais de tempo permitiria ultrapassar. Para um projeto desta natureza e desta
dimensão consideramos que o tempo mínimo de comercialização será de um ano.
A Área de Construção de um edifício é a soma das áreas de cada um dos pisos que o
compõem medidas pelo exterior das paredes exteriores.
Terciário – Segundo o Regulamento do Plano Diretor Municipal de Lisboa, artigo n.º 4,
alínea c) é considerado como “uso terciário”, “todas as áreas afetas a comércio e
serviços, com exclusão das áreas afetas a uso logístico”. Segundo o mesmo artigo, é
considerado como comércio “todos os locais abertos ao público destinados à venda a
retalho, prestação de serviços pessoais e estabelecimentos de restauração e bebidas,
quando não integrados em empreendimentos turísticos”. Ainda segundo o mesmo artigo,
é compreendido como serviços, “todos os escritórios e atividades administrativas em
geral, incluindo os serviços públicos”.
Habitação - Segundo o Regulamento do Plano Diretor Municipal de Lisboa, artigo n.º 4,
alínea c) é compreendido como uso habitacional as áreas afetas à residência unifamiliar
e coletiva, incluindo instalações residenciais especiais (estabelecimentos de alojamento
local e residências destinadas a estudantes ou a idosos, que, em função da dimensão
da área e dos serviços prestados, manifestem especial compatibilidade com o uso
habitacional).
Turismo -Segundo o Regulamento do Plano Diretor Municipal de Lisboa, artigo n.º 4,
alínea c), o uso de turismo compreende os empreendimentos turísticos e serviços
complementares, bem como equipamentos de carácter lúdico que se destinem à
afirmação de Lisboa enquanto destino turístico.
Equipamento - Segundo o Regulamento do Plano Diretor Municipal de Lisboa, artigo n.º
4, alínea c), o uso de turismo compreende as áreas destinadas à provisão de bens e
serviços destinados à satisfação das necessidades coletivas dos cidadãos,
designadamente nos domínios da saúde, da educação, da cultura, do desporto, da
justiça, da segurança social, da segurança pública e da proteção civil.
A metodologia de avaliação compreendeu a análise dos dados fornecidos pelo Cliente e
o levantamento local das características do imóvel e da sua envolvente.
A avaliação quantitativa do imóvel será efectuada com recurso aos métodos nacional e
internacionalmente reconhecidos como válidos:
• O Método Comparativo de Mercado compara a propriedade a avaliar com
outras propriedades semelhantes e que exerçam a mesma função,
transaccionadas há pouco tempo no local ou em zonas equiparáveis. Os valores
conhecidos são ajustados para tornar pertinente a comparação, sendo
consideradas as variáveis: dimensão, localização, infra-estruturas existentes,
estado de conservação e outras, que possam ser de alguma forma relevantes.
• O Método de Rendimento assume que o valor do património imobiliário
corresponde ao valor actual de todos os direitos a benefícios futuros
decorrentes da sua posse. Para concretizar este método de capitalização, deve
seleccionar-se um período adequado para a realização da análise (tendo em
conta a vida útil expectável para o imóvel e a forma de aproveitamento do
mesmo), prever todos os cash-flows futuros ou padrões de cash-flow (de entre
os quais poderá fazer parte um montante destinado a reflectir o valor residual do
imóvel), e escolher uma taxa de capitalização adequada, convertendo os
rendimentos futuros num valor actual, através do desconto individual de cada
fluxo de caixa por aplicação de uma taxa de capitalização que reflicta o
rendimento padrão. Importa referir que a abordagem preconizada neste método
assume que a gestão e exploração do imóvel se baseiam em princípios de
legalidade, racionalidade e competência.
• O Método do Rendimento (nesta aplicação também identificado como Método
Residual), porém associado ao conceito de Discounted Cash-Flow, tem como
ponto de partida a determinação da promoção imobiliária que melhor se adequa
a uma propriedade e que maximize a sua utilização. Contudo, o conhecimento
de um destino (adequado à legalidade urbanística definida para a propriedade)
prevalece sobre a equação de outros cenários. Uma vez definido esse
potencial, estimam-se todas as receitas que essa simulação será capaz de
gerar, bem como todos os custos que o promotor deverá suportar para gerar as
receitas antes estimadas. Os proveitos e custos são devidamente faseados
tendo em conta a evolução normal de uma promoção imobiliária e as
características particulares da propriedade em avaliação. No final, esse mapa
de fluxos é actualizado para o momento presente, através da aplicação de uma
taxa representativa da rentabilidade máxima passível de ser obtida na
simulação efectuada, considerando um desenvolvimento normal e com
utilização de capitais próprios. A taxa de actualização é composta por uma taxa
sem risco (Obrigações do Tesouro com prazo semelhante ao da simulação
efectuada) acrescida de um prémio de risco que afere o risco sistémico e o
ajusta à simulação e à propriedade em avaliação. Do valor actual desta
operação resulta o valor de mercado da propriedade.
Área Bruta (m²) Coef. Eficiência Área Bruta locavel (m²)
44.468,5
3,23
1.874,00
143.712
Área Bruta de Construção abaixo do solo 46.994
Área para uso terciário 60% 86.227
Serviços 30% 43.114 90% 38.802
Comercio 30% 43.114 90% 38.802
Área para uso habitacional 40% 57.485 87% 50.012
Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²)
57.485 50.012
383
150
17.245
575
Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²)
43.114 38.802
10.347
345
Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²)
43.114 38.802
19.401
647
Val. Unit. (€/m²)Val. Total (€)
4.270 245.460.096
2.190 84.991.800
2.106 81.721.100
412.172.996
Val. Unit. (€/m²) Val. Total (€)
35,00 1.556.398
48.488.429
770,00 44.263.296
245,00 4.225.133
32.714.600
700,00 30.179.520
245,00 2.535.080
21.936.200
450,00 19.401.120
245,00 2.535.080
104.695.626
Val. Unit. Val. Total (€)
50,00 93.700 f. Área existente
5% 5.234.781 f. C. C. Directos
10.989.409 Anexo
300
2% 1.570.434 f. C. C. Directos
2% 2.093.913 f. C. C. Directos
2% 8.243.460 f. Vendas
1% 4.121.730 f. Vendas32.347.727
137.043.352 €
23,00% 28.992.338 €
166.035.690 €
15,00% 24.905.354 €
105.254.141 € CENÁRIO 1 - VALOR DE MERCADO
TOTAL DE IVA
SUB-TOTAL DE CUSTOS
Custos Comerciais (%)
Custos Imprevistos (%)
MARGEM DO PROMOTOR
TOTAL
CUSTOS TOTAIS
Projecto: Arquitectura, Especialidades (%)
Descrição
Demolição (€/m²)
Área abaixo do solo
Área acima do solo
Área abaixo do solo
Área para uso Comércio
Gestão de Obra (%)
Custos com Publicidade (%)
TRIU
Outros
Descrição
Coeficiente de Ocupação do Solo
Área para uso de Serviços
Área para uso de Serviços
Área para uso Comércio
ABC média / fogo
ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar)
N.º Estacionamentos (1 por cada 100m² S.P)
Serviços
Área Bruta de Construção acima do solo
Habitação
Descrição
QUADRO DE RECEITAS
Área Total do Terreno (prédio n.º 298)
N.º Estacionamentos (0,8 por cada 100m² S.P)
Área para uso habitacional
Área acima do solo
TOTAL
Descrição
Área para uso serviços
ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar)
Comércio
Descrição
Área para Comércio acima do solo
ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar)
N.º Estacionamentos (1,5 por cada 100m² S.P)
Área acima do solo
ANÁLISE DISCOUNTED CASH-FLOWS: QUADRO DE VALORES
Áreas existentes
QUADRO DE CUSTOS
QUADRO RESUMO DE ÁREAS
Área para uso habitacional
N.º Fogos
Área para uso habitacional
CUSTOS DIRECTOS (IVA excl.)
Descrição
Área abaixo do solo
Infraestruturação e Arranjos Exteriores (€/m²)
Descrição
TOTAL
MAPAS DE VALORIZAÇÃO
i. Cenário 1
QUADRO DE FASEAMENTOAnos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Total
Projecto 95,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100%Demolição 100,0% 100% Infraestruturação e Arranjos Exteriores 80,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100% Construção Habitacão 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 100% Construção Comércio 30,0% 20,0% 20,0% 20,0% 10,0% 100% Construção Serviços 15,0% 15,0% 25,0% 25,0% 20,0% 100%Venda 0% Venda habitação 0,0% 6,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 14,0% 2,0% 100% Receita de Venda habitação 0,0% 0,0% 0,0% 6,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 14,0% 2,0% 0,0% 100% Venda Comércio 0,0% 30,0% 20,0% 20,0% 10,0% 10,0% 10,0% 0,0% 100% Receita Comércio 0,0% 0,0% 0,0% 30,0% 20,0% 20,0% 10,0% 10,0% 10,0% 0,0% 0,0% 100% Venda Serviços 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 100% Receita Serviços 0,0% 0,0% 0,0% 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 0,0% 100%
Fluxos Financeiros Proveitos Venda Habitação - € - € - € 14.727.606 € 44.182.817 € 49.092.019 € 49.092.019 € 49.092.019 € 34.364.413 € 4.909.202 € - € 245.460.096 € Venda Comercial - € - € - € 24.516.330 € 16.344.220 € 16.344.220 € 8.172.110 € 8.172.110 € 8.172.110 € - € - € 81.721.100 € Venda Serviços - € - € - € 7.649.262 € 11.473.893 € 17.848.278 € 20.398.032 € 18.698.196 € 7.224.303 € 1.699.836 € - € 84.991.800 €
Total dos Proveitos - € - € - € 46.893.198 € 72.000.930 € 83.284.517 € 77.662.161 € 75.962.325 € 49.760.826 € 6.609.038 € - € 412.172.996 € Custos - € Projecto: Arquitectura e Especialidades - € 6.116.842 € 64.388 € 64.388 € 64.388 € 64.388 € 64.388 € - € - € - € - € 6.438.781 € Demolição - € 115.251 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 115.251 € Infraestruturação e Arranjos Exteriores - € - € 1.531.495 € 95.718 € 95.718 € 95.718 € 95.718 € - € - € - € - € 1.914.369 € Construção Habitacão - € - € 11.928.153 € 11.928.153 € 11.928.153 € 11.928.153 € 11.928.153 € - € - € - € - € 59.640.767 € Construção Comércio - € - € 8.094.458 € 5.396.305 € 5.396.305 € 5.396.305 € 2.698.153 € - € - € - € - € 26.981.526 € Construção Serviços - € - € 6.035.844 € 6.035.844 € 10.059.739 € 10.059.739 € 8.047.792 € - € - € - € - € 40.238.958 € TRIU - € 10.989.409 € - € - € - € - € 10.989.409 € Outros - € 300 € - € - € - € - € 300 € Gestão de Obra - € - € 396.775 € 355.692 € 416.961 € 416.961 € 345.244 € - € - € - € - € 1.931.634 € Custos Imprevistos 286.168 € 286.168 € 286.168 € 286.168 € 286.168 € 286.168 € 286.168 € 286.168 € 286.168 € 2.575.512 € Custos Comerciais - € - € - € 1.153.573 € 1.771.223 € 2.048.799 € 1.910.489 € 1.868.673 € 1.224.116 € 162.582 € - € 10.139.456 € Custos com Publicidade - € - € - € 576.786 € 885.611 € 1.024.400 € 955.245 € 934.337 € 612.058 € 81.291 € - € 5.069.728 €
Total dos Custos - € 17.507.970 € 28.337.281 € 25.892.628 € 30.904.268 € 31.320.632 € 26.331.349 € 3.089.178 € 2.122.343 € 530.042 € - € 166.035.690 € 2.3. Margem do Promotor - € - € - € 2.833.499 € 4.350.621 € 5.032.427 € 4.692.698 € 4.589.987 € 3.006.774 € 399.348 € - € 24.905.354 € 2.4. Cash-Flows Antes de Juros e Impostos - € 17.507.970 €- 28.337.281 €- 18.167.071 € 36.746.041 € 46.931.458 € 46.638.113 € 68.283.161 € 44.631.710 € 5.679.648 € - € 221.231.952 € V.A.L. (antes de IMT) 113.148.201 €
VALOR DO TERRENO 105.254.141 € Taxa de Actualização (Anual) 10,00%Custos de Transacção (IMT, Registo, etc.) 7,50% Taxa de Actualização (Semestral) 4,88%Valor m² (repercussão acima do solo) 732,4Valor m² (terreno) 2.366,94 Margem Lucro / Investimento 51,93%n = número de períodos 9 Preço de Venda / Investimento 1,52
ANÁLISE DISCOUNTED CASH-FLOWS: MAPA DE FASEAMENTO DE FLUXOS
Custos
Área Bruta
locavel (m²)
Custos de Cons. e Manut.
(Reg. CMVM 8/2002 | anexo
III n.º 2 f))
YieldCap
Rate
Vacancy
Rate
Renda Unitária
Renda MensalBruta
Renda Mensal
Liq.Meses
Valor Actualiz.
Valor BrutoVenda
Valor LíquidoActual
(m²) (€) (%) (%) (meses) (€/m²) (€) (€) (nº) (€) (€) (€) (€)
38.802 3.585.327 7,5% 7,75% 0 14,00 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 81.128.578
10.347 170.730 7,5% 7,75% 0 75,00 25.868 24.445 120 2.081.855 3.785.096 1.781.410 3.863.266
38.802 3.585.327 7,5% 7,8% 0 14 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 84.991.800
7,50%
0,16%
7,34%
MÉTODO DE RENDIMENTO - ESCRITÓRIOS
Dados do Imóvel Taxas Rendimento Potencial V. Residual
Valor de Mercado
Fracção
Componente de Risco
TOTAIS
Valor de Mercado do Imóvel(ótica de arrendado)
84.991.800 €
Taxa de actualização (%)
Taxa Isenta de Risco(proxy - OT's Alemãs 10 anos - 10/04/2015)
Escritorios
Estacionamento (345 lugares)
Tipo de produto
%Área
total por tipo (m²)
N.º de Apartamentos
Área média por tipo (m²)
Val. Unit. (€/m²)
Val. Total (€)
T1 10% 5.748 68 85 4.500,00 25.868.160 € T2 30% 17.245 172 100 4.500,00 77.604.480 € T3 30% 17.245 128 135 4.100,00 70.706.304 € T4 20% 11.497 64 180 4.100,00 47.137.536 € Outras tipol. 10% 5.748 23 250 4.200,00 24.143.616 €
100% 57.485 383 150 4.270,00 245.460.096 €
QUADRO DE RECEITAS HABITACIONAL
TOTAL
Apartamentos
Descrição
Custos
Área Bruta
locavel (m²)
Custos de Cons. e Manut.
(Reg. CMVM 8/2002 | anexo
III n.º 2 f))
YieldCap
Rate
Vacancy
Rate
Renda Unitária
Fixa
Renda MensalBruta
Renda Mensal
Liq.Meses
Valor Actualiz.
Valor BrutoVenda
Valor LíquidoActual
(m²) (€) (%) (%) (meses) (€/m²) (€) (€) (nº) (€) (€) (€) (€)
38.802 3.329.232 7,75% 8,00% 0 13,00 504.429 476.686 120 40.180.121 71.502.828 32.879.270 73.059.391
19.401 320.118 7,75% 8,00% 0 75,00 48.503 45.835 120 5.500.218 6.875.272 3.161.468 8.661.686
38.802 3.329.232 7,8% 8,0% 0 504.429 476.686 120 40.180.121 71.502.828 32.879.270 81.721.100
7,75%
0,16%
7,59%
Comercio acima do solo
TOTAIS
MÉTODO DE RENDIMENTO -COMERCIO
Dados do Imóvel Taxas Rendimento Potencial V. Residual
Valor de Mercado
Fracção
Estacionamento (647 lugares)
Valor de Mercado do Imóvel(ótica de arrendado)
81.721.100 €
Taxa de actualização (%)
Taxa Isenta de Risco(proxy - OT's Alemãs 10 anos - 10/04/2015)
Componente de Risco
Área Bruta (m²) Coef. Eficiência Área Bruta locavel (m²)
44.468,5
3,23
1.874,00
143.712
Área Bruta de Construção abaixo do solo 83.553
Área para uso terciário 60% 86.227
Serviços 30% 43.114 90% 38.802
Centro Comercial 30% 43.114 65% 28.024
Área para uso habitacional 40% 57.485 87% 50.012
Área Bruta de comercio abaixo do solo 13.500 65% 8.775
Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²)
57.485 50.012
383
150
17.245
575
Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²)
43.114 38.802
10.347
345
Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²)
56.614 36.799
42.460
1.415
Val. Unit. (€/m²)Val. Total (€)
169 6.221.292
4.908 245.460.096
2.190 84.991.800
110.277.700
446.950.888
Val. Unit. (€/m²) Val. Total (€)
35,00 1.556.398
48.488.429
770,00 44.263.296
245,00 4.225.133
32.714.600
700,00 30.179.520
245,00 2.535.080
50.032.269
700,00 30.179.520
700,00 9.450.000
245,00 10.402.749
132.791.695
Val. Unit. Val. Total (€)
50,00 93.700 f. Área existente
5% 6.639.585 f. C. C. Directos
10.989.409 Anexo
300
2% 1.991.875 f. C. C. Directos
2% 2.655.834 f. C. C. Directos
2% 8.939.018 f. Vendas
1% 4.469.509 f. Vendas35.779.229 €
168.570.924 €
23,00% 36.243.680 €
204.814.604 €
15,00% 30.722.191 €
86.605.599
ANÁLISE DISCOUNTED CASH-FLOWS: QUADRO DE VALORES
Renda Comércio
Áreas existentes
QUADRO DE CUSTOS
QUADRO RESUMO DE ÁREAS
Área para uso habitacional
N.º Fogos
Área para uso habitacional
Área Total do Terreno (prédio n.º 298)
N.º Estacionamentos (0,8 por cada 100m² S.P)
Descrição
Área para uso serviços
ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar)
Infraestruturação e Arranjos Exteriores (€/m²)
Descrição
TOTAL
Área para uso Comércio
Área para uso habitacional
Área acima do solo
Descrição
Coeficiente de Ocupação do Solo
Área para uso de Serviços
Área para uso de Serviços
Área para uso Comércio
ABC média / fogo
ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar)
N.º Estacionamentos (1 por cada 100m² S.P)
Serviços
Área Bruta de Construção acima do solo
Habitação
Descrição
QUADRO DE RECEITAS
CUSTOS DIRECTOS (IVA excl.)
Descrição
Centro Comercial
Descrição
Área para uso centro comercial
ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar)
N.º Estacionamentos (2,5 por cada 100m² S.P)
Gestão de Obra (%)
Custos com Publicidade (%)
TRIU
Outros
Projecto: Arquitectura, Especialidades (%)
Descrição
Demolição (€/m²)
Área abaixo do solo
Área acima do solo
Área abaixo do solo
Área abaixo do solo
TOTAL
Área acima do solo
Área de comercio do solo
CENÁRIO 2 - VALOR DE MERCADO
TOTAL DE IVA
SUB-TOTAL DE CUSTOS
Custos Comerciais (%)
Custos Imprevistos (%)
MARGEM DO PROMOTOR
TOTAL
CUSTOS TOTAIS
ii. Cenário 2
QUADRO DE FASEAMENTOAnos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Total
Projecto 95,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100%Demolição 100,0% 100% Infraestruturação e Arranjos Exteriores 80,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100% Construção Habitacão 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 100% Construção Centro comercial 35,0% 35,0% 30,0% 100% Construção Serviços 15,0% 15,0% 25,0% 25,0% 20,0% 100%Venda 0% Venda habitação 0,0% 5,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 15,0% 2,0% 100% Receita de Venda habitação 0,0% 0,0% 0,0% 5,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 15,0% 2,0% 100% Venda comercio 0,0% 100,0% 100% Receita de Centro comercial 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100% Venda Serviços 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 100% Receita Serviços 0,0% 0,0% 0,0% 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 100%Renda 0% Renda Centro comercial 100,0% 100% Receita Centro comercial 100,0% 100%
Fluxos Financeiros Proveitos Venda Habitação - € - € - € 12.273.005 € 44.182.817 € 49.092.019 € 49.092.019 € 49.092.019 € 36.819.014 € 4.909.202 € 245.460.096 € Venda Centro comercial - € - € - € - € - € - € 110.277.700 € - € - € - € 110.277.700 € Renda Centro comercial 6.221.292 € 6.221.292 € Venda Serviços - € - € - € 7.649.262 € 11.473.893 € 17.848.278 € 20.398.032 € 18.698.196 € 7.224.303 € 1.699.836 € 84.991.800 €
Total dos Proveitos - € - € - € 19.922.267 € 55.656.710 € 73.161.590 € 179.767.751 € 67.790.215 € 44.043.317 € 6.609.038 € 446.950.888 € Custos - € Projecto: Arquitectura e Especialidades - € 7.758.355 € 81.667 € 81.667 € 81.667 € 81.667 € 81.667 € - € - € - € 8.166.689 € Demolição - € 115.251 € - € - € - € - € - € - € - € - € 115.251 € Infraestruturação - € - € 1.531.495 € 95.718 € 95.718 € 95.718 € 95.718 € - € - € - € 1.914.369 € Construção Habitacão - € - € 11.928.153 € 11.928.153 € 11.928.153 € 11.928.153 € 11.928.153 € - € - € - € 59.640.767 € Construção Centro comercial - € - € 21.538.892 € 21.538.892 € 18.461.907 € - € - € - € - € - € 61.539.691 € Construção Serviços - € - € 6.035.844 € 6.035.844 € 10.059.739 € 10.059.739 € 8.047.792 € - € - € - € 40.238.958 € TRIU - € 10.989.409 € - € - € - € 10.989.409 € Outros - € 300 € - € - € - € 300 € Gestão de Obra - € - € 599.571 € 599.571 € 613.943 € 333.730 € 303.193 € - € - € - € 2.450.007 € Custos Imprevistos 362.964 € 362.964 € 362.964 € 362.964 € 362.964 € 362.964 € 362.964 € 362.964 € 362.964 € 3.266.676 € Custos Comerciais - € - € - € 490.088 € 1.369.155 € 1.799.775 € 4.422.287 € 1.667.639 € 1.083.466 € 162.582 € 10.994.992 € Custos com Publicidade - € - € - € 245.044 € 684.578 € 899.888 € 2.211.143 € 833.820 € 541.733 € 81.291 € 5.497.496 €
Total dos Custos - € 19.226.278 € 42.078.586 € 41.377.941 € 43.657.825 € 25.561.635 € 27.452.917 € 2.864.423 € 1.988.162 € 606.837 € 204.814.604 € 2.3. Margem do Promotor - € - € - € 1.369.403 € 3.825.691 € 5.028.929 € 12.356.747 € 4.659.715 € 3.027.418 € 454.287 € 30.722.191 € 2.4. Cash-Flows Antes de Juros e Impostos - € 19.226.278 €- 42.078.586 €- 22.825.076 €- 8.173.194 € 42.571.026 € 139.958.087 € 60.266.077 € 39.027.737 € 5.547.913 € 211.414.094 € V.A.L. (antes de IMT) 93.101.018 €
VALOR DO TERRENO 86.605.599 € Taxa de Actualização (Anual) 10,00%Custos de Transacção (IMT, Registo, etc.) 7,50% Taxa de Actualização (Semestral) 4,88%Valor m² (repercussão acima do solo) 602,6Valor m² (terreno) 1.947,57 Margem Lucro / Investimento 53,37%n = número de períodos 9 Preço de Venda / Investimento 1,53
ANÁLISE DISCOUNTED CASH-FLOWS: MAPA DE FASEAMENTO DE FLUXOS
Tipo de produto
%Área
total por tipo (m²)
N.º de Apartamentos
Área média por tipo (m²)
Val. Unit. (€/m²)
Val. Total (€)
T1 10% 5.748 68 85 4.500,00 25.868.160 € T2 30% 17.245 172 100 4.500,00 77.604.480 € T3 30% 17.245 128 135 4.100,00 70.706.304 € T4 20% 11.497 64 180 4.100,00 47.137.536 € Outras tipol. 10% 5.748 23 250 4.200,00 24.143.616 €
100% 57.485 383 150 4.270,00 245.460.096 €
QUADRO DE RECEITAS HABITACIONAL
TOTAL
Apartamentos
Descrição
Custos
Área Bruta
locavel (m²)
Custos de Cons. e Manut.
(Reg. CMVM 8/2002 | anexo
III n.º 2 f))
Yield Cap RateVacancy
Rate
Renda Unitária
Renda MensalBruta
Renda Mensal
Liq.Meses
Valor Actualiz.
Valor BrutoVenda
Valor LíquidoActual
(m²) (€) (%) (%) (meses) (€/m²) (€) (€) (nº) (€) (€) (€) (€)
38.802 3.585.327 7,5% 7,75% 0 14,00 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 81.128.578
10.347 170.730 7,5% 7,75% 0 75,00 25.868 24.445 120 2.081.855 3.785.096 1.781.410 3.863.266
38.802 3.585.327 7,5% 7,8% 0 14 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 84.991.800TOTAIS
Valor de Mercado do Imóvel(ótica de arrendado)
84.991.800 €
Escritorios
Estacionamento (345 lugar.)
MÉTODO DE RENDIMENTO - ESCRITÓRIOS
Dados do Imóvel Taxas Rendimento Potencial V. Residual
Valor de Mercado
Fracção
Custos
Área Bruta
locavel (m²)
Custos de Cons. e Manut.
(Reg. CMVM 8/2002 | anexo
III n.º 2 f))
YieldCap
Rate
Vacancy
Rate
Renda Unitária
Fixa
Renda MensalBruta
Renda Mensal
Liq.Meses
Valor Actualiz.
Valor BrutoVenda
Valor LíquidoActual
(m²) (€) (%) (%) (meses) (€/m²) (€) (€) (nº) (€) (€) (€) (€)
28.024 5.044.291 7,50% 7,75% 0 20,00 560.477 518.441 120 44.152.220 80.274.742 37.780.353 81.932.573
8.775 789.750 7,50% 7,75% 0 10,00 87.750 81.169 120 6.912.610 12.568.065 5.915.010 12.827.620
42.460 7,50% 7,75% 0 75,00 106.151 98.189 120 8.362.131 15.203.491 7.155.342 15.517.473
79.259 5.044.291 7,5% 7,8% 0 560.477 518.441 120 44.152.220 80.274.742 37.780.353 110.277.700
7,50%
0,16%
7,34%
Valor de Mercado do Imóvel(ótica de arrendado)
110.277.700 €
Taxa de actualização (%)
Taxa Isenta de Risco(proxy - OT's Alemãs 10 anos - 10/04/2015)
Componente de Risco
Centro comercial acima do solo
Centro comercial abaixo do solo
Estacionamento
TOTAIS
MÉTODO DE RENDIMENTO -COMERCIO
Dados do Imóvel Taxas Rendimento Potencial V. Residual
Valor de Mercado
Fracção
Área Bruta (m²) Coef. Eficiência Área Bruta locavel (m²)
44.468,5
3,23
1.874,00
143.712
145.272
Área Bruta de Construção abaixo do solo 47.717
Área para uso terciário 60% 86.227
Serviços 30% 43.114 90% 38.802
Comercio 30% 43.114 90% 38.802
Área para uso habitacional 51.245 87% 44.583
Área para uso Hoteleiro 7.800
Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²)
51.245 44.583
512
100
15.373
512
Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²)
43.114 38.802
10.347
345
Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²)
43.114 38.802
19.401
647
Área Bruta (m²
7.800
173
45
2.595
87
Val. Unit. (€/m²)Val. Total (€)
4.908 218.815.296
2.190 84.991.800
2.106 81.721.100
140.000 24.266.667
409.794.863
Val. Unit. (€/m²) Val. Total (€)
35,00 1.556.398
43.224.989
770,00 39.458.496
245,00 3.766.493
32.714.600
700,00 30.179.520
245,00 2.535.080
21.936.200
450,00 19.401.120
245,00 2.535.080
8.552.175
975,00 7.605.000
365,00 947.175
107.984.361
Val. Unit. Val. Total (€)
50,00 93.700 f. Área existente
5% 5.399.218 f. C. C. Directos
10.989.409 Anexo
300
2% 1.619.765 f. C. C. Directos
2% 2.159.687 f. C. C. Directos
2% 8.195.897 f. Vendas
1% 4.097.949 f. Vendas32.555.925 €
140.540.286 €
23,00% 29.796.633 €
170.336.919 €
15,00% 25.550.538 €
101.421.477
ANÁLISE DISCOUNTED CASH-FLOWS: QUADRO DE VALORES
Áreas existentes
QUADRO DE CUSTOS
QUADRO RESUMO DE ÁREAS
Área para uso habitacional
N.º Fogos
Habitacional
CUSTOS DIRECTOS (IVA excl.)
Descrição
Área abaixo do solo
Infraestruturação e Arranjos Exteriores (€/m²)
Descrição
TOTAL
Descrição
Área para Comércio
ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar)
N.º Estacionamentos (1,5 por cada 100m² S.P)
Área acima do solo
Hotel
Hotel
Descrição
Área total acima do solo
ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar)
N.º Estacionamentos (0,5 por cada quarto)
HOTEL**** (175 quartos)
Área por quarto
Habitacional
Descrição
Área para uso serviços
ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar)
Comércio
Área Bruta de Construção acima do solo (Com hotel)
40%
Descrição
Coeficiente de Ocupação do Solo
Serviços
Serviços
Comércio
ABC média / fogo
ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar)
N.º Estacionamentos (1 por cada 100m² S.P)
Serviços
Área Bruta de Construção acima do solo
Habitação
Descrição
QUADRO DE RECEITAS
Área Total do Terreno (prédio n.º 298)
N.º Estacionamentos (0,8 por cada 100m² S.P)
Gestão de Obra (%)
Custos com Publicidade (%)
TRIU
Outros
Projecto: Arquitectura, Especialidades (%)
Descrição
Demolição (€/m²)
Área abaixo do solo
Área acima do solo
Área abaixo do solo
Comércio
Área acima do solo
TOTAL
Hotel
Área acima do solo
Área abaixo do solo
CENÁRIO 3 - VALOR DE MERCADO
TOTAL DE IVA
SUB-TOTAL DE CUSTOS
Custos Comerciais (%)
Custos Imprevistos (%)
MARGEM DO PROMOTOR
TOTAL
CUSTOS TOTAIS
iii. Cenário 3
QUADRO DE FASEAMENTOAnos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Total
Projecto 95,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100%Demolição 100,0% 100% Infraestruturação e Arranjos Exteriores 80,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100% Construção Habitacão 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 100% Construção Comércio 30,0% 20,0% 20,0% 20,0% 10,0% 100% Construção Serviços 15,0% 15,0% 25,0% 25,0% 20,0% 100% Construção Hotel 50,0% 50,0%Venda 0% Venda habitação 0,0% 5,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 15,0% 2,0% 100% Receita de Venda habitação 0,0% 0,0% 0,0% 5,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 15,0% 2,0% 0,0% 100% Venda Comércio 0,0% 30,0% 20,0% 20,0% 10,0% 10,0% 10,0% 0,0% 100% Receita Comércio 0,0% 0,0% 0,0% 30,0% 20,0% 20,0% 10,0% 10,0% 10,0% 0,0% 0,0% 100% Venda Serviços 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 100% Receita Serviços 0,0% 0,0% 0,0% 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 0,0% 100% Venda Hotel 100,0% Receita Hotel
Fluxos Financeiros Proveitos Venda Habitação - € - € - € 10.940.765 € 39.386.753 € 43.763.059 € 43.763.059 € 43.763.059 € 32.822.294 € 4.376.306 € - € 218.815.296 € Venda Comercial - € - € - € 24.516.330 € 16.344.220 € 16.344.220 € 8.172.110 € 8.172.110 € 8.172.110 € - € - € 81.721.100 € Venda Serviços - € - € - € 7.649.262 € 11.473.893 € 17.848.278 € 20.398.032 € 18.698.196 € 7.224.303 € 1.699.836 € - € 84.991.800 € Venda Hotel - € 24.266.667 € - € - € - € - € - € 24.266.667 €
Total dos Proveitos - € - € - € 43.106.357 € 91.471.533 € 77.955.557 € 72.333.201 € 70.633.365 € 48.218.707 € 6.076.142 € - € 409.794.863 € Custos - € Projecto: Arquitectura e Especialidades - € 6.308.986 € 66.410 € 66.410 € 66.410 € 66.410 € 66.410 € - € - € - € - € 6.641.038 € Demolição - € 115.251 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 115.251 € Infraestruturação e Arranjos Exteriores - € - € 1.531.495 € 95.718 € 95.718 € 95.718 € 95.718 € - € - € - € - € 1.914.369 € Construção Habitacão - € - € 10.633.347 € 10.633.347 € 10.633.347 € 10.633.347 € 10.633.347 € - € - € - € - € 53.166.736 € Construção Comércio - € - € 8.094.458 € 5.396.305 € 5.396.305 € 5.396.305 € 2.698.153 € - € - € - € - € 26.981.526 € Construção Serviços - € - € 6.035.844 € 6.035.844 € 10.059.739 € 10.059.739 € 8.047.792 € - € - € - € - € 40.238.958 € Construção Hotel - € - € 5.259.588 € 5.259.588 € - € - € - € - € - € - € - € 10.519.175 € TRIU - € 10.989.409 € - € - € - € - € 10.989.409 € Outros - € 300 € - € - € - € - € 300 € Gestão de Obra - € - € 456.934 € 415.870 € 397.064 € 397.064 € 325.379 € - € - € - € - € 1.992.311 € Custos Imprevistos 295.157 € 295.157 € 295.157 € 295.157 € 295.157 € 295.157 € 295.157 € 295.157 € 295.157 € 2.656.415 € Custos Comerciais - € - € - € 1.060.416 € 2.250.200 € 1.917.707 € 1.779.397 € 1.737.581 € 1.186.180 € 149.473 € - € 10.080.954 € Custos com Publicidade - € - € - € 530.208 € 1.125.100 € 958.853 € 889.698 € 868.790 € 593.090 € 74.737 € - € 5.040.477 €
Total dos Custos - € 17.709.103 € 32.373.233 € 29.788.865 € 30.319.041 € 29.820.302 € 24.831.052 € 2.901.528 € 2.074.428 € 519.367 € - € 170.336.919 € 2.3. Margem do Promotor - € - € - € 2.687.663 € 5.703.212 € 4.860.496 € 4.509.945 € 4.403.961 € 3.006.416 € 378.845 € - € 25.550.538 € 2.4. Cash-Flows Antes de Juros e Impostos - € 17.709.103 €- 32.373.233 €- 10.629.829 € 55.449.280 € 43.274.759 € 42.992.205 € 63.327.876 € 43.137.864 € 5.177.930 € - € 213.907.406 € V.A.L. (antes de IMT) 108.960.522 €
VALOR DO TERRENO 101.358.625 € Taxa de Actualização (Anual) 10,00%Custos de Transacção (IMT, Registo, etc.) 7,50% Taxa de Actualização (Semestral) 4,88%Valor m² (repercussão acima do solo) 697,7Valor m² (terreno) 2.279,34 Margem Lucro / Investimento 50,83%n = número de períodos 9 Preço de Venda / Investimento 1,51
ANÁLISE DISCOUNTED CASH-FLOWS: MAPA DE FASEAMENTO DE FLUXOS
Tipo de produto
%Área
total por tipo (m²)
N.º de Apartamentos
Área média por tipo (m²)
Val. Unit. (€/m²)
Val. Total (€)
T1 10% 5.124 60 85 4.500,00 23.060.160 € T2 30% 15.373 154 100 4.500,00 69.180.480 € T3 30% 15.373 114 135 4.100,00 63.031.104 € T4 20% 10.249 57 180 4.100,00 42.020.736 € Outras tipol. 10% 5.124 20 250 4.200,00 21.522.816 €
100% 51.245 342 150 4.270,00 218.815.296 €
QUADRO DE RECEITAS HABITACIONAL
TOTAL
Apartamentos
Descrição
Custos
Área Bruta
locavel (m²)
Custos de Cons. e Manut.
(Reg. CMVM 8/2002 | anexo
III n.º 2 f))
YieldCap
Rate
Vacancy
Rate
Renda Unitária
Renda MensalBruta
Renda Mensal
Liq.Meses
Valor Actualiz.
Valor BrutoVenda
Valor LíquidoActual
(m²) (€) (%) (%) (meses) (€/m²) (€) (€) (nº) (€) (€) (€) (€)
38.802 3.585.327 7,5% 7,75% 0 14,00 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 81.128.578
10.347 170.730 7,5% 7,75% 0 75,00 25.868 24.445 120 2.081.855 3.785.096 1.781.410 3.863.266
38.802 3.585.327 7,8% 0 14 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 84.991.800
7,50%
0,16%
7,34%Componente de Risco
TOTAIS
Valor de Mercado do Imóvel(ótica de arrendado)
84.991.800 €
Taxa de actualização (%)
Taxa Isenta de Risco(proxy - OT's Alemãs 10 anos - 10/04/2015)
Escritorios
Estacionamento (345 lugares)
MÉTODO DE RENDIMENTO - ESCRITÓRIOS
Dados do Imóvel Taxas Rendimento Potencial V. Residual
Valor de Mercado
Fracção
Custos
Área Bruta
locavel (m²)
Custos de Cons. e Manut.
(Reg. CMVM 8/2002 | anexo
III n.º 2 f))
YieldCap
Rate
Vacancy
Rate
Renda Unitária
Fixa
Renda MensalBruta
Renda Mensal
Liq.Meses
Valor Actualiz.
Valor BrutoVenda
Valor LíquidoActual
(m²) (€) (%) (%) (meses) (€/m²) (€) (€) (nº) (€) (€) (€) (€)
38.802 3.329.232 7,75% 8,00% 0 13,00 504.429 476.686 120 40.180.121 71.502.828 32.879.270 73.059.391
19.401 320.118 7,75% 8,00% 0 75,00 48.503 45.835 120 5.500.218 6.875.272 3.161.468 8.661.686
38.802 3.329.232 7,8% 8,0% 0 504.429 476.686 120 40.180.121 71.502.828 32.879.270 81.721.100
7,75%
0,16%
7,59%
Valor de Mercado do Imóvel(ótica de arrendado)
81.721.100 €
Taxa de actualização (%)
Taxa Isenta de Risco(proxy - OT's Alemãs 10 anos - 10/04/2015)
Componente de Risco
Comercio
Estacionamento (647 lugares)
TOTAIS
MÉTODO DE RENDIMENTO -COMERCIO
Dados do Imóvel Taxas Rendimento Potencial V. Residual
Valor de Mercado
Fracção
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TEL +22 772 85 19 TEL +21 350 58 41 FAX +22 772 85 11 pi.cn@grupoipg.pt
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