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Relatório de Avaliação TERRENO PARA CONSTRUÇÃO QUARTEIRÃO COMPREENDIDO ENTRE AS AVENIDAS 5 DE OUTUBRO, REPÚBLICA E FORÇAS ARMADAS E RUA DR. EDUARDO NEVES

(TERRENO DA ANTIGA FEIRA POPULAR) | LISBOA 13/04/2015

P. 2 COLLIERS – VALUATION DEPARTMENT

SUMÁRIO EXECUTIVO

OBJETIVO O objetivo do presente relatório de avaliação é o de emitir uma estimativa do Valor

de Mercado de um terreno, sito no quarteirão compreendido entre as Avenidas 5

de Outubro, República, Forças Armadas e a Rua Dr. Eduardo Neves, freguesia das

Avenidas Novas, concelho de Lisboa.

CLIENTE Este relatório de avaliação foi solicitado pela Câmara Municipal de Lisboa.

INFORMAÇÃO DO IMÓVEL

Tipo de Imóvel:

Elementos Registrais:

Elementos Cadastrais:

O terreno em causa é constituído por duas parcelas,

uma com 20.700 m² (terreno norte) e outra com

23.7268,5 m² (terreno sul), com capacidade

construtiva e usos definidos pela

INF/27/DMPRGU/DPRU/15 e outra informação

disponibilizada pela C.M. de Lisboa (interpretativa e

complementar à INF/27/DMPRGU/DPRU/15).

Prédio Urbano número 298/20050623, inscrito na

CRP de Lisboa.

N.D

ELEMENTOS FACULTADOS

Os elementos disponibilizados para conclusão deste relatório de avaliação foram:

� Certidão de Teor da Conservatória do Registo Predial (cópia);

� Informação do Departamento do Urbanismo da Câmara Municipal de

Lisboa acerca do potencial construtivo do terreno em análise;

Foi efetuada uma visita ao imóvel dia 16-03-2015

UTILIZAÇÃO DO RELATÓRIO

O presente relatório é para uso exclusivo do solicitante no âmbito do objetivo

descrito neste relatório. O relatório deverá ser entendido e interpretado no seu

conjunto. A interpretação ou análise de partes isoladas deste relatório poderá estar

desvirtuada e redundar em conclusões erróneas e diferentes das decorrentes da

leitura do relatório na sua globalidade.

PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES E

PRESSUPOSTOS

Considera ainda que não existem outros ónus e encargos sobre o imóvel para além

dos explicitamente identificados e analisados no âmbito do presente relatório. As

outras considerações, pressupostos e declarações devem ser consultados no

anexo que faz parte integrante do presente relatório.


***

Paulo Martinho João Nunes (Consultant) (Director)

METODOLOGIA Na avaliação deste imóvel é utilizado o Método do Rendimento (Discounted

Cash-Flows).

MERCADO A oferta é significativa quer de escritórios, quer de apartamentos e espaços

comerciais. O mercado regista um número reduzido de transações sendo o período

de exposição no mercado relativamente longo (em média mais de 18 meses).

ÁREAS Área Bruta de Construção

Acima do Solo:

Área do terreno:

143.712 m²

44.468,5 m²

OBSERVAÇÕES

VALOR DE AVALIAÇÃO

13/04/2015

O valor de mercado estimado é de:

105.254.141 € VALOR DE MERCADO


ÍNDICE

ÍNDICE 4

LOCALIZAÇÃO 5

IMÓVEL 7

DESCRIÇÃO 7

ESTADO DE CONSERVAÇÃO 8

ÁREAS 8

MERCADO IMOBILIÁRIO 10

LEVANTAMENTO DE MERCADO 10

AVALIAÇÃO 17

AVALIAÇÃO QUALITATIVA 17

AVALIAÇÃO QUANTITATIVA 17

CONCLUSÃO 22

ANEXO 24

OUTRAS CONSIDERAÇÕES, PRESSUPOSTOS E

DECLARAÇÕES 24

METODOLOGIAS E CONCEITOS 25

MAPAS DE VALORIZAÇÃO 27

REPORTAGEM FOTOGRÁFICA 40


LOCALIZAÇÃO

A zona das Avenidas Novas é tida, no plano habitacional, como uma das localizações de

maior nobreza e prestígio da Cidade de Lisboa, encontrando-se associada a um

posicionamento alto e com forte conotação social, com construção dos anos 50 de

grande qualidade e com reconhecida qualidade arquitetónica, sendo sistematicamente

procurada para desenvolvimento imobiliário, seja na área da recuperação, seja na

construção nova.

Trata-se de uma localização perfeitamente consolidada em termos urbanísticos, onde os

projetos de reabilitação (em número crescente) têm acompanhado ainda assim as

necessidades de intervenção, não obstantes de existirem alguns casos pontuais com

necessidade urgente de intervenção.

Com uma estrutura urbana e uma ocupação funcional de matriz residencial e de

atividade terciária, sobretudo na área de serviços, a zona encontra-se bem servida em

termos de equipamentos: estabelecimentos de ensino, serviços de saúde, serviços

públicos de natureza diversa, infraestruturas desportivas e zonas de lazer.

As acessibilidades classificam-se de boas, possuindo ainda diversos parques de

estacionamento que garantem parqueamento, para além do estacionamento existente

na via pública.

Os transportes públicos classificam-se como muito bons, encontrando-se a zona

abrangida por carreiras de autocarros, pelo metropolitano de Lisboa, com circulação

frequente (estação de Entrecampo) que estabelecem a ligação aos diferentes pontos da

cidade, e pelos transportes ferroviários (estação de Entrecampo) que fazem a ligação

entre Lisboa e o resto do País. Todos estes transportes públicos encontram-se a cerca 2

min a pé do terreno.

LOCALIZAÇÃO ESPECÍFICA

Fonte: Bingmaps


LOCALIZAÇÃO ALARGADA

Fonte:.Google Maps

As coordenadas GPS do imóvel são:

38°44'45.5"N 9°08'57.0"W


IMÓVEL DESCRIÇÃO

O imóvel em processo de avaliação diz respeito a um terreno (da antiga feira popular)

constituído por duas parcelas. Uma com uma área de 20.700 m² (terreno norte) e outra

com 23.768,5 m² (terreno sul). Ambas as parcelas de terreno situam-se na contiguidade

de espaço consolidado.

Possui as seguintes confrontações:

• Norte: Av. das Forças Armadas e prédio n.º 1 de Entrecampos:

• Sul: Rua Cordeiro de Sousa;

• Nascente: Av. da República e prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos;

• Poente: Av. 5 de Outubro

ENQUADRAMENTO URBANÍSTICO

Segundo a informação constante no documento disponibilizado pelo Departamento

Urbanismo, desde que seja efetuada uma única operação urbanística que abranja

ambas as parcelas, é possível efetuar a seguinte operação urbanística:

Operação urbanística de loteamento

No caso de se fazer uma operação urbanística de loteamento é necessário aplicar as

seguintes normas do Plano Diretor Municipal de Lisboa, definidas segundo o descrito no

n.º INF/276/DMPRGU/DPAVP/15:

• Segundo o artigo n.º 60, do PDM, o índice de edificabilidade é de 1,7,

com possibilidade de majoração a 2,0 caso a operação gere e/ou utilize

créditos de construção ou seja promovida pelo Município, Artigo n.º 60,

PDM;

• Segundo o artigo n.º 3, do PDM, a superfície vegetal ponderada tem de

ser igual ou superior a 0,4 e uma área permeável verde de 0,1;

• Segundo o artigo n.º 59, alínea 3, a operação de loteamento fica

obrigada a prever que 30% da superfície de pavimento seja afeta a

outros usos diferentes do predominante;

De acordo com as regras anteriormente mencionadas, a superfície de pavimento poderá

ser de 75.596,45 m², aplicando o índice de 1,7 ou de 88.937 m², no caso majoração do

índice.


Obra de Edificação

A segunda operação de urbanística permitida é a chamada Obra de Edificação.

Segundo a informação de urbanismo n.º INF/276/DMPRGU/DPAVP/15 informa-se o

seguinte:

• O terreno encontra-se inserido em espaços consolidados, especificamente em

“espaço central e residencial traçado B”;

• A profundidade máxima das empenas, sem considerar as varandas e os corpos

balançados, é de 15 metros, com exceção dos estabelecimentos hoteleiros e

equipamentos de utilização coletiva, cuja empena pode atingir os 18 metros.

(artigo, n.º 43 do RPDM)

• A área encontra-se abrangida pelo sistema húmido, pelo que a área vegetal

ponderada tem de ser igual ou superior a 0,7 da área do logradouro resultante e

área verde permeável ser igual ou superior a 0,4 da área do logradouro

resultante.

• Os usos possíveis são o habitacional, terciário, turismo, equipamento, industrial

compatível e micro logístico.

• Na formulação do Cenário de edificabilidade, 60% terá de ser afeto a serviços

(comercio e escritório).

• A superfície de pavimento acima do solo máxima poderá ser de 143.712 m²

(artigo, n.º 42 alínea B, subalínea II, do RPDM)

• O n.º de estacionamento encontra-se regulamentado segundo a RPDM, artigos

n.º 73, 74, 75, 76, 77, 78 e 79.

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

O terreno encontra-se praticamente limpo, com exceção de algumas edificações em

ruina a demolir (caso do antigo teatro Vasco Santana, etc.). A área das construções

existentes e demolidas ou a demolir foi calculada via Google earth (ver ponto avaliação

quantitativa).

ÁREAS

Os quadros de áreas apresentados abaixo e cujas áreas foram obtidas através da

documentação disponibilizada pelo cliente, referem-se aos 3 cenários equacionados na

avaliação quantitativa do imóvel a descrever ao longo do relatório.


Cenário 1

QUADRO DE ÁREAS

Cenário 2

Cenário 3

Área Bruta (m²) Coef. Eficiência Área Bruta locavel (m²)

44.468,5

3,23

1.874,00

143.712

Área Bruta de Construção abaixo do solo 46.994

Área para uso terciário 60% 86.227

Serviços 30% 43.114 90% 38.802

Comercio 30% 43.114 90% 38.802

Área para uso habitacional 40% 57.485 90% 51.736

Descrição

Coeficiente de Ocupação do Solo

Área Bruta de Construção acima do solo

Área Total do Terreno (prédio n.º 298)

Áreas existentes

QUADRO RESUMO DE ÁREAS


44.468,5

3,23

1.874,00

143.712



Serviços 30% 43.114 90% 38.802

Centro Comercial 30% 43.114 60% 25.868


Descrição



Áreas existentes




44.468,5

3,23

1.874,00

143.712

145.272



Serviços 30% 43.114 90% 38.802

Comercio 30% 43.114 90% 38.802

Área para uso habitacional 51.245 90% 46.120

Área para uso Hoteleiro 7.800

Descrição




Área Bruta de Construção acima do solo (Com hotel)

40%

Áreas existentes



MERCADO IMOBILIÁRIO LEVANTAMENTO DE MERCADO

A consolidação urbanística da zona tem influenciado o comportamento da oferta,

nomeadamente no que refere à dimensão e características do produto oferecido em

cada empreendimento.

A reabilitação de edifícios antigos e em mau estado de conservação, com intervenções

que vão desde remodelações correntes à manutenção da fachada ou fachadas

principais, tem assumido particular importância.

Não muito distantes do sítio do projeto em análise foram identificados alguns projetos

imobiliários habitacionais em desenvolvimento, alguns ainda em fase de construção e a

grande maioria deles no lugar de edifícios antigos.

As políticas de produto e preço encontram-se, de uma maneira geral, ajustadas a uma

procura potencial identificada com as franjas de maior capacidade aquisitiva.

HABITAÇÃO

Através da análise realizada no local e da consulta da base de dados interna da Colliers

International, conclui-se que para apartamentos com funções semelhantes, situados na

mesma zona e em zonas próximas e comparáveis, os valores médios de venda rondam

em termos gerais os 3.500€ e os 5.500 €/m², variando essencialmente em função da

área, idade e estado de conservação, qualidade da construção e nível de acabamentos,

acessibilidades, enquadramento urbano e paisagístico associado.

Os valores pedidos de venda de imóveis destinados a habitação são apresentados no

seguinte quadro:

QUADRO DE PROSPECÇÃO

DescriçãoTipo de Imóvel

Tipo de Negócio

EstadoÁrea Bruta

(m2)

PreçoPedido

(€)

PreçoUnitário

(€/m2)Contacto

T1, Em Entrecampos Apartamento Venda Novo 84 395.000 4.702 Cobertura - 213121520T3, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 154 650.000 4.221 Sétimo Ambiente - 217971395 T3, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 148 680.000 4.595 Sétimo Ambiente - 217971395 T6, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 460 2.475.000 5.380 Consultan Portuguesa - 213173880 T6, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 460 2.300.000 5.000 Consultan Portuguesa - 213173880 T4, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 176 700.000 3.977 Sétimo Ambiente - 217971395 T4, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 165 650.000 3.939 FunnyHouse - 212508833 T5, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 319 2.400.000 7.524 insluxuryestates - 214659600 T2, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 120 400.000 3.333 Scalla - 219551304 T1, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 81 300.000 3.704 Scalla - 219551304 T3, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 201 620.000 3.085 Scalla - 219551304 T4, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 232 730.000 3.147 Scalla - 219551304 T5, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 385 2.275.000 5.909 Quintela & Penalva - 212454059 T3, No Campo Pequeno Apartamento Venda Novo 181 625.000 3.453 Algarmed - 289588825


ESCRITÓRIOS

De acordo com o Lisbon Prime Index (LPI), temos:

ZZoonnaa 11:: CCBBDD –– AAvv.. ddaa LLiibbeerrddaaddee,, SSaallddaannhhaa

ZZoonnaa 22:: CCBBDD –– AAvv.. ddaa RReeppuubblliiccaa,, AAmmoorreeiirraass

ZZoonnaa 33:: ÁÁrreeaa ddee EExxppaannssããoo –– PPrraaççaa ddee EEssppaannhhaa,, 22ªª CCiirrccuullaarr

ZZoonnaa 44:: CCeennttrroo hhiissttóórriiccoo,, AAvv.. AAllmmiirraannttee RReeiiss

ZZoonnaa 55:: PPaarrqquuee ddaass NNaaççõõeess

ZZoonnaa 66:: CCoorrrreeddoorr OOeessttee

Fonte: LPI | Escritorios.com.pt

O imóvel encontra-se inserido na Zona 2 – CBD Av. República | Amoreiras, de acordo com o quadro de zoneamento de escritórios de Lisboa, definido pelo LPI.

De acordo com os dados recolhidos de 2010 a 2014 (3º trimestre), apresenta-se o gráfico da renda média unitária por zona:


De acordo com os dados recolhidos de 2010 a 2014 (3º trimestre), apresenta-se o

gráfico da vacancy rate por zona:

De acordo com os dados recolhidos do 3º trimestre de 2014, apresenta-se o gráfico da

prime rent por zona:

17,1

12,6

13,4

13,6

15,6

11,9

15,7

13,3

14,3

13,6

15,4

11,0

15,7

12,5

13,6

13,6

13,9

10,0

16,1

12,1

11,3

9,5

12,5

9,5

14,6

11,6

12,8

9,5

13,7

8,4

0,0 5,0 10,0 15,0 20,0

Zona 1

Zona 2

Zona 3

Zona 4

Zona 5

Zona 6

Renda Média - Lisboa

Zo

nas

-L

PI

2014 - 3T 2013 2012 2011 2010


De acordo com os dados recolhidos do 3º trimestre de 2014, apresenta-se o gráfico da

renda máxima por zona:

Apresenta-se de seguida um mapa de prospeção, respeitante aos mercados imobiliários

assumidos como relevantes, que se pretende exemplificativo das rendas pedidas para

escritórios na zona em análise e em localizações equiparáveis:

18,0

14,5

14,0

13,0

14,0

11,0

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0

Zona 1

Zona 2

Zona 3

Zona 4

Zona 5

Zona 6

Prime Rent > 200m - Lisboa

20,0

14,5

14,0

15,5

14,0

11,0

0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0

Zona 1

Zona 2

Zona 3

Zona 4

Zona 5

Zona 6

Renda Maxima - Lisboa

DescriçãoTipo de Imóvel

Tipo de Negócio

EstadoÁrea Bruta

(m2)

PreçoUnitário

(€/m2)Contacto

Av. 5 de Outubro 202 Escritório Arrendamento Bom 137 a 1.905 12 Aguirre Newman - 213139000 Av. 5 de Outubro 124-126 Escritório Arrendamento Bom 235 a 600 12 Silfiducia SMI - 213555555 Av. Casal Ribeiro nº 50 Escritório Arrendamento Bom 86 a 393 15 JLL - 213583222 Av. Defensores de Chaves Escritório Arrendamento Bom 500 a 1600 14 JLL - 213583222 Av. Duque d´Avila 46 Escritório Arrendamento Bom 243 a 976 16 JLL - 213583222 Av. Barbosa du Bocage, Escritório Arrendamento Bom 350 a 703 15 Bdotprime - 211570000 Av. 5 de Outubro Escritório Arrendamento Bom 234 15 Aguirre Newman - 213139000 Av. República 101 Escritório Arrendamento Bom 55 a 452 12 Aguirre Newman - 213139000 Av. República 59 Escritório Arrendamento Bom 248 15 JLL - 213583222 Av. João Crisostomo Escritório Arrendamento Bom 270 a 420 16 Aguirre Newman - 213139000 Av. República 81 Escritório Arrendamento Bom 3.552 15 Aguirre Newman - 213139000 Av. República 90 - 96 Escritório Arrendamento Bom 192 a 349 11 JLL - 213583222


ESPAÇOS COMERCIAIS

Para espaços comerciais com funções semelhantes, situados na mesma zona e em

zonas próximas e comparáveis, os valores médios de renda pedidos rondam os 10 € e

os 15 €/m². A variação é essencialmente em função da área, idade e estado de

conservação, qualidade da construção e nível de acabamentos, acessibilidades,

enquadramento urbano e paisagístico associado. O quadro de amostras recolhidas é o

seguinte:

QUADRO DE PROSPECÇÃO

CENTROS COMERCIAIS

Neste segmento, devido à quebra verificada no consumo e nas vendas, tem-se sentido

uma diminuição no investimento. Ainda assim existem alguns projetos anunciados para

um futuro próximo, recentemente construídos e outros em construção, donde se

destacam: Alegro Setúbal, Évora Shopping, o Centro Comercial de Alvalade, o Forte

Center, entre outros.

Através da análise realizada no local e da consulta da base de dados interna da Colliers,

conclui-se que, para lojas de dimensão média inseridas em centros de comerciais

situados na mesma zona e em zonas próximas e comparáveis, os valores médios de

arrendamento situam-se no intervalo entre os 20,0 e os 75,0 €/m².

Estes valores variam essencialmente em função da visibilidade, centralidade e prestígio

da localização, capacidade de exposição, área total, idade e estado de conservação,

qualidade da construção e nível de acabamentos, flexibilidade de ocupação do espaço

interior.

ENQUADRAMENTO TURÍSTICO E HOTELEIRO

PORTUGAL

O consumo turístico tem registado um peso significativo no PIB (Produto Interno Bruto)

português nos últimos anos. Por esse motivo, é importante que as orientações

estratégicas deste sector estejam atualizadas, pelo que, em 2013, se impôs a

necessidade de rever o Plano Estratégico Nacional do Turismo (PENT), para o horizonte

temporal 2013-2015. A promoção do destino Portugal, enquanto agregador de várias

ofertas, assume um papel central na definição estratégica do sector.

Também a Organização Mundial do Turismo (OMT) aponta Portugal como um dos 10

principais destinos turísticos mundiais no ano 2020, indiciando que se trata, claramente,

de um sector com grande potencial de crescimento.

Descrição Tipo de ImóvelTipo de Negócio

EstadoÁrea

(m2)

PreçoPedido

(€)

PreçoUnitário

(€/m2)Contacto

Junto à Av. 5 de Outubro Espaço Comercial Arrendamento Bom 407 4.700 12 Quintela & Penalva - 212454059Entre a Av. de Roma e o Campo Pequeno

Espaço Comercial Arrendamento Bom 140 2.250 16 Porta da Frente - 214826830

Avenidas Novas Espaço Comercial Arrendamento Bom 300 2.750 9 A Predial Liz - 217816920Av. da República Espaço Comercial Arrendamento Bom 314 6.000 19 A Predial Liz - 217816920Av 5 de outubro Espaço Comercial Arrendamento Novo 750 6.900 9 Zona 10 - 213156036Av 5 de outubro Espaço Comercial Arrendamento Novo 375 4.900 13 Zona 10 - 213156036


Indicador Janeiro Fevereiro Acumulado[MO] OCUPAÇÃO QUARTO 55.35% 65.30% 59.58%[MO] ARR 61.39 60.14 60.81[MO] REVPAR 33.98 39.27 36.23Amostra no Universo Monitor 59 59 59Universo Pesquisa 47 42 47Percentagem Amostra 79,66 71,19 79,66

2015

Indicador Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Acumulado[MO] OCUPAÇÃO QUARTO 50.10% 55.99% 68.31% 83.03% 91.89% 82.87% 87.77% 91.65% 95.50% 91.33% 72.43% 58.10% 77.62%[MO] ARR 57.32 57.31 58.00 68.34 79.15 65.75 64.24 65.22 74.88 72.03 61.66 61.32 66.61[MO] REVPAR 28.72 32.09 39.63 56.74 72.73 54.49 56.39 59.77 71.51 65.79 44.66 35.63 51.7Amostra no Universo Monitor 54 54 54 54 53 53 53 53 53 53 53 53 54Universo Pesquisa 48 48 48 47 48 47 48 48 48 48 48 47 48Percentagem Amostra 88,89 88,89 88,89 87,04 90,57 88,68 90,57 90,57 90,57 90,57 90,57 88,68 88,89

2014

Em 2013, em Portugal, atingiram-se 14,9 milhões de hóspedes, o que representa uma

variação homóloga positiva face a 2012, em cerca de 4,2%. Os hóspedes nacionais

mantiveram a tendência negativa do ano anterior e decresceram 1,0%. Os hóspedes

residentes no estrangeiro tiveram uma variação positiva face ao ano de 2012, de 8,3%.

Os hóspedes estrangeiros representaram 58% do total no ano de 2013 enquanto que os

hóspedes portugueses representaram perto de 42%. Os hóspedes residentes no

estrangeiro que mais visitaram Portugal são oriundos do Reino Unido com 16,7% do

total de hóspedes estrangeiros, tendo registado um aumento face ao ano de 2012 de

7,5%. Dentro do universo de hóspedes da União Europeia que visitaram Portugal em

2013, destaca-se o crescimento dos hóspedes oriundos de França, Alemanha e Irlanda

com variações na ordem dos 12,3%, 11,9% e 9,8% respetivamente. Em tendência

inversa encontram-se os hóspedes italianos, cuja variação negativa foi de -7,6% face a

2012. Dos hóspedes fora da União Europeia, verifica-se a continuação da tendência

crescente de hóspedes oriundos do Brasil, com um crescimento face a 2012 de 6,7% e

dos EUA com uma variação positiva de 11,9%.

As estatísticas mais recentes, referentes ao primeiro trimestre de 2014, divulgadas pelo

Turismo de Portugal, apontam para uma variação favorável no número de hóspedes o

que originou um crescimento de 4,2% no número de dormidas, face ao mesmo período

em 2013. Verifica-se, até final de Março de 2014, um aumento face ao ano de 2013 de

7,1% de hóspedes estrangeiros e 5,1% de hóspedes nacionais. Todas as regiões

(NUTSII) registaram um aumento no número de hóspedes, com exceção dos Açores (∆ -

2,1%) e da região Centro (∆ - 0,7%). A região com REVPAR mais elevado corresponde

à Madeira (30,2€), seguida de Lisboa (28,5€). Os Açores e a região Centro apresentam

os valores mais baixos, 9,2€ e 10,4€, respetivamente.

Lisboa

Da consulta efetuada ao “Hotel Monitor” apresentam-se, pela ordem indicada, os

seguintes indicadores relativos a hotéis de 4 estrelas (de acordo com o cenário

adotado), sitos em Lisboa, no período de 2013 a 2015 (até Fevereiro):

• Ocupação quarto

• ARR;

• REVPAR.


Indicador Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Acumulado[MO] OCUPAÇÃO QUARTO 42.73% 50.29% 63.68% 73.33% 85.76% 83.37% 76.40% 81.95% 88.45% 85.70% 62.16% 48.60% 70.66%[MO] ARR 59.03 55.24 58.80 64.15 68.61 77.59 62.12 60.80 67.41 66.16 60.80 61.31 64.44[MO] REVPAR 25.23 27.78 37.44 47.04 58.85 64.69 47.46 49.83 59.63 56.70 37.80 29.80 45.53Amostra no Universo Monitor 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53Universo Pesquisa 48 48 48 48 48 48 47 47 46 45 43 39 48Percentagem Amostra 90,57 90,57 90,57 90,57 90,57 90,57 88,68 88,68 86,79 84,91 81,13 73,58 90,57

2013

Em 2014, para hotéis de 4 estrelas, na zona de Lisboa, segundo dados da AHP

(Associação Hotéis de Portugal), a ocupação média por quarto até ao mês de Agosto foi

de 77,62%, o custo médio por quarto foi de 66,61€ e o REVPAR médio por quarto de

51,7€.

Para efeitos de comparação com o ano anterior (2013), a ocupação média por quarto

registada foi de 70,66%, o custo médio por quarto foi de 64,44€ e o REVPAR médio por

quarto de 45,53€.


AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO QUALITATIVA

AVALIAÇÃO QUALITATIVA Pontos Fortes Pontos Fracos

• Localização e centralidade;

• Boas Acessibilidades;

• Terreno confina com o interface de

Metro, comboio e autocarros de

Entrecampos;

• Visibilidade e exposição

• Oferta de diversidade de

segmentos imobiliários (habitação,

comércio, serviços, turismo).

• Dimensão da promoção imobiliária

para a escala Nacional.

• Zona central mas não com

características históricas;

• Peso excessivo da componente

terciaria fase a componente

habitacional na realidade atual do

mercado imobiliário.

• Ruido proveniente do trânsito,

fundamentalmente da frente da Av.

da República;

AVALIAÇÃO QUANTITATIVA

Em linha com a solicitação do cliente, a avaliação quantitativa do imóvel comporta três

cenários de avaliação distintos, sendo que, em todos os casos, a metodologia utilizada

assenta no Método do Rendimento e Método de Mercado associado ao conceito de

Discounted cash-flows. Utilizou-se este método associado a uma análise Discounted

cash-flows, atualizando os fluxos financeiros resultantes da promoção a uma taxa que

reflete o risco da operação. A utilização da análise Discounted cash-flows pressupõe

uma utilização mista entre o Método de Rendimento e o Método de Mercado, visto que

os inputs se obtêm através do levantamento, análise e síntese de variáveis de mercado.

De forma a determinar o “maior e melhor uso” para o terreno em processo de análise,

foram efetuados 3 cenários distintos baseados na “Obra de edificação” da

documentação disponibilizada pelo cliente.

O cenário “Obra de edificação” permite um índice de construção de 3,23 de ABC acima

do solo (sem majorações prevenientes de aumento de profundidade de empena, etc.

etc.) VS um índice de 1,7 da “Operação urbanística de loteamento”, podendo no limite

atingir 2. Devido à diferença significativa de capacidade construtiva os três cenários mais

favoráveis apresentados foram consubstanciados nos parâmetros definidos para a

“Obra de edificação”.

� No primeiro dos cenários, adiante denominado de “Cenário 1”, considera a avaliação

quantitativa do imóvel pressupondo que 30% da capacidade construtiva é afeta a

escritórios, 30% afeta a comércio de rua e 40% para habitação.

� No segundo cenário em análise, designado de “Cenário 2”, avalia o imóvel em

apreciação, pressupondo que 30% da capacidade construtiva é afeta a escritórios,


30% é afeta na construção de um centro comercial e os restantes 40% é afeta a

habitação.

� No terceiro cenário em análise, designado de “Cenário 3”, avalia o imóvel em

apreciação, pressupondo que 30% da capacidade construtiva é afeta a escritórios,

30% afeta a comércio de rua, 35% afeta habitação e os restantes 5% afetos à

construção de uma unidade hoteleira de 4*.

O enquadramento legal de referência destes cenários baseia-se na informação

urbanística fornecida pelo cliente.

Independentemente do cenário em estudo, existe um conjunto pressupostos

estabelecidos que são basilares na presente avaliação:

• A estrutura de custos e receitas estimada pressupõe uma construção de

elevada qualidade para o posicionamento percecionado;

• As áreas utilizadas na presente avaliação foram as indicadas na documentação

fornecida pelo cliente;

• As receitas foram estimadas atendendo nomeadamente a: estudo de mercado

imobiliário realizado; a posição competitiva da localização; atual contexto

macroeconómico e perspetivas quanto à sua evolução;

• As áreas comercializáveis foram estimadas atendendo às necessidades de

criação de áreas e espaços de circulação comuns (elevadores, caixas de

escadas, etc.). Note-se que em empreendimentos voltados para segmentos

com maior nível de rendimento, estas áreas tendem a ser superiores;

• A área de demolição foi calculada através de meios informáticos,

nomeadamente com recurso à ferramenta Google Earth;

• As receitas unitárias homogeneizadas consideradas (baseadas em rendas

médias) foram previstas atendendo, nomeadamente, ao atual contexto

macroeconómico e sectorial; aos resultados da prospeção de mercado

realizada; à posição competitiva do imóvel e da localização.

• As receitas consideradas são as provenientes da estimativa do Valor de

Mercado do imóvel após conclusão de obras;

• A estrutura de custos considerada resulta quer do estudo e análise do mercado

imobiliário local, quer do conhecimento detido pela Colliers sobre projetos

imobiliários similares;

• Assume-se um horizonte temporal de 10 anos para o desenvolvimento do

projeto imobiliário: conceção, execução e comercialização;

• Devido à dimensão do projeto imobiliário, e segundo o PDM de Lisboa, é

necessário realizar um estudo de impacte de tráfego e transportes. Na

realização da avaliação foram considerados os índices da última categoria em

que não era necessário a realização do estudo.


• O faseamento considerado para o projeto constitui um pressuposto de análise e

foi estimado atendendo nomeadamente ao seguinte: posição competitiva da

localização específica; atual comportamento dos segmentos de mercado

imobiliário de referência; perspetivas de evolução do contexto macroeconómico

durante o período em análise;

• A estimativa da taxa de atualização atendeu, nomeadamente, à rentabilidade e

risco associados a investimentos alternativos.

Procede-se de seguida à exposição de cada um dos cenários.

1. Cenário

Neste cenário pressupõe-se que a totalidade da área bruta de construção acima do solo

(área contabilizável para efeitos de edificabilidade) é afeta as seguintes funções

imobiliárias:

• 30% Para escritório;

• 30% Para comércio;

• 40% Para habitação.

Os mapas de avaliação encontram-se em anexo e, relativamente a eles se estabelecem

as seguintes considerações complementares:

• Um dos pressupostos principais do faseamento da área comercial assenta na

captação de lojas âncoras aproveitando a sua localização central na cidade de

Lisboa.

• Relativamente a área afeta a serviços, devido a conjetura macroeconómica e ao

excesso de oferta, foi considerado uma percentagem de construção mais

prolongada nos dois primeiros anos.

Face ao exposto estima-se que, de acordo com este cenário de avaliação, o Valor de

Mercado do imóvel em apreço seja:

VALOR DE MERCADO DO CENÁRIO 1

2. Cenário

Neste cenário pressupõe-se que a totalidade da área bruta de construção acima do solo

(área contabilizável para efeitos de edificabilidade) é afeta as seguintes funções

imobiliárias:


• 30% Para centro comercial;


105.254.141 € CENÁRIO 1 - VALOR DE MERCADO


Os mapas de avaliação encontram-se em anexo e, relativamente a eles se estabelecem

as seguintes considerações complementares:

• O coeficiente de eficiência utilizado no calculo da área bruta locável do espaço

destinado a centro comercial foi baseado na experiencia da Colliers em projetos

similares.

• Devido a conjetura macroeconómica foi considerado um ano de exploração do

centro comercial antes de ser possível a sua alineação.

• As receitas unitárias homogeneizadas consideradas no centro comercial foram

obtidas através da consulta de base de dados interna, e na experiencia em

projetos similares. Este valor teve em conta nomeadamente a centralidade do

projeto, a qualidade futura do projeto considerada na avaliação, o mercado local

e nacional, entre outros.




3. Cenário

Neste cenário pressupõe-se que a totalidade da área bruta de construção acima do

solo (área contabilizável para efeitos de edificabilidade) é afeta as seguintes funções

imobiliárias:


• 30% Para Comercial;


• 5% Para Unidade hoteleira

Relativamente às áreas afetas a escritório, comércio e habitação, mantem-se os

pressupostos descritos no primeiro cenário. Relativamente à unidade hoteleira foram

consideradas as seguintes considerações complementares:

• A área afeta à construção da unidade foi baseada em unidades hoteleiras

consideradas similares e na experiencia da Colliers no mercado imobiliário.

• Através de uma análise efetuada ao mercado hoteleiro de Lisboa, foi

possível concluir que a categoria que melhor se adequava ao projeto em

análise seria a de 4 estrelas. Desta forma, a unidade hoteleira analisada no

presente relatório encontra-se nessa categoria.




86.605.599CENÁRIO 2 - VALOR DE MERCADO

101.358.625CENÁRIO 3 - VALOR DE MERCADO


Valor de Venda Forçada

A CM de Lisboa solicitou um valor de venda forçada. A Colliers considerada que uma

adequada exposição do imóvel para o mercado imobiliário deve durar no mínimo um

ano. O valor de venda forçada assume o pressuposto de que a venda do imóvel em

análise, não terá um período de exposição e comercialização no mercado superior a 6

meses.

78.800.000 € Valor de Venda Forçada


CONCLUSÃO

O valor de avaliação do imóvel é o seguinte:

105.254.141 € VALOR DE MERCADO

VALOR DE AVALIAÇÃO

13/04/2015

ANEXOS

ANEXO OUTRAS CONSIDERAÇÕES, PRESSUPOSTOS E DECLARAÇÕES

O(s) perito(s) avaliador(es) tem suficiente conhecimento do mercado local, regional e

nacional, bem como as aptidões e conhecimento necessários para avaliar de forma

competente, regendo-se pro princípios de independência, integridade e objectividade.

A presente avaliação considera que o imóvel não possui quaisquer ónus ou encargos,

além dos explicitamente mencionados e considerados na mesma.

Os parâmetros urbanísticos (capacidade e usos) foram definidos com base na

informação disponibilizada pela C.M. de Lisboa, a maior parte da qual consubstanciada

na INF/27/DMPRGU/DPRU/15.

Um dos pressupostos basilares da presente avaliação, de acordo com indicações da

Câmara Municipal de Lisboa (CML), é de que o terreno em análise ficará isento de

áreas de cedências e/ou de pagamento de eventuais compensações.

Não foi analisado, em termos geológicos, o terreno onde o edifício se encontra

implantado. A avaliação assume, igualmente, que não existem condições adversas do

solo ou do subsolo e a respectiva capacidade de carga é adequada à construção

existente ou projecto de construção proposto.

Os dados disponibilizados pelo cliente foram considerados como correctos e verdadeiros

não tendo sido efectuada nenhuma investigação sobre os mesmos. A Colliers

International não assume responsabilidade por omissões totais ou parciais na

informação disponibilizada.

A avaliação foi baseada nas características específicas do imóvel e a realidade do

mercado imobiliário à data actual descritos no presente relatório.

O Cliente não está autorizado a reproduzir e/ou utilizar este relatório, seja parcial ou

integralmente, para fins diversos daqueles para os quais foi elaborado, salvo com o

consentimento prévio e escrito da Colliers International.

METODOLOGIAS E CONCEITOS

O Valor de Mercado é definido como o montante estimado pelo qual um imóvel será

transaccionável à data da avaliação, depois de exposto comercialmente no mercado por

um período de tempo adequado, entre um potencial comprador e um potencial

vendedor, numa situação em que ambas as partes não têm interesses específicos no

imóvel, têm conhecimento de todos os dados relativos ao imóvel e actuam de forma

consciente, prudente e sem coerção.

A Área Bruta é a área medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores, enquanto

que a Área Útil é a área medida pelo perímetro interior das paredes exteriores excluindo

a área de implantação de pilares e área das paredes interiores.

A Área Bruta Locável é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das

paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção. Neste conceito,

encontram-se incluídas instalações sanitárias e todas as divisões de uso exclusivo do

edifício ou fracção. As escadas, elevadores, coretes, corredores, arrecadações isoladas,

garagens, varandas ou terraços encontram-se excluídas.

O “Valor de Venda Forçada” pode ser definido como o montante estimado de transação

entre um potencial vendedor e um potencial comprador em que o vendedor, por

circunstâncias diversas, não teve o tempo adequado para desenvolver todas as

estratégias de exposição do “produto imobiliário” no mercado, indo aliená-lo perante um

número reduzido de vendedores ou perante vendedores que não dispuserem do tempo

adequado para “estudar” o imóvel em todas as suas vertentes de forma a potenciarem e

maximizarem o seu valor. Perante esta “falta e tempo” de estudo do imóvel os

vendedores, na dúvida, optam por cenários mais prudentes / seguros que lhes permitem

salvaguardar-se de situações pouco estudas / trabalhadas / pouco desenvolvidas e que

não lhes permitiu eliminar eventuais riscos ou explorar eventuais oportunidades que um

pouco mais de tempo permitiria ultrapassar. Para um projeto desta natureza e desta

dimensão consideramos que o tempo mínimo de comercialização será de um ano.

A Área de Construção de um edifício é a soma das áreas de cada um dos pisos que o

compõem medidas pelo exterior das paredes exteriores.

Terciário – Segundo o Regulamento do Plano Diretor Municipal de Lisboa, artigo n.º 4,

alínea c) é considerado como “uso terciário”, “todas as áreas afetas a comércio e

serviços, com exclusão das áreas afetas a uso logístico”. Segundo o mesmo artigo, é

considerado como comércio “todos os locais abertos ao público destinados à venda a

retalho, prestação de serviços pessoais e estabelecimentos de restauração e bebidas,

quando não integrados em empreendimentos turísticos”. Ainda segundo o mesmo artigo,

é compreendido como serviços, “todos os escritórios e atividades administrativas em

geral, incluindo os serviços públicos”.

Habitação - Segundo o Regulamento do Plano Diretor Municipal de Lisboa, artigo n.º 4,

alínea c) é compreendido como uso habitacional as áreas afetas à residência unifamiliar

e coletiva, incluindo instalações residenciais especiais (estabelecimentos de alojamento

local e residências destinadas a estudantes ou a idosos, que, em função da dimensão

da área e dos serviços prestados, manifestem especial compatibilidade com o uso

habitacional).

Turismo -Segundo o Regulamento do Plano Diretor Municipal de Lisboa, artigo n.º 4,

alínea c), o uso de turismo compreende os empreendimentos turísticos e serviços

complementares, bem como equipamentos de carácter lúdico que se destinem à

afirmação de Lisboa enquanto destino turístico.

Equipamento - Segundo o Regulamento do Plano Diretor Municipal de Lisboa, artigo n.º

4, alínea c), o uso de turismo compreende as áreas destinadas à provisão de bens e

serviços destinados à satisfação das necessidades coletivas dos cidadãos,

designadamente nos domínios da saúde, da educação, da cultura, do desporto, da

justiça, da segurança social, da segurança pública e da proteção civil.

A metodologia de avaliação compreendeu a análise dos dados fornecidos pelo Cliente e

o levantamento local das características do imóvel e da sua envolvente.

A avaliação quantitativa do imóvel será efectuada com recurso aos métodos nacional e

internacionalmente reconhecidos como válidos:

• O Método Comparativo de Mercado compara a propriedade a avaliar com

outras propriedades semelhantes e que exerçam a mesma função,

transaccionadas há pouco tempo no local ou em zonas equiparáveis. Os valores

conhecidos são ajustados para tornar pertinente a comparação, sendo

consideradas as variáveis: dimensão, localização, infra-estruturas existentes,

estado de conservação e outras, que possam ser de alguma forma relevantes.

• O Método de Rendimento assume que o valor do património imobiliário

corresponde ao valor actual de todos os direitos a benefícios futuros

decorrentes da sua posse. Para concretizar este método de capitalização, deve

seleccionar-se um período adequado para a realização da análise (tendo em

conta a vida útil expectável para o imóvel e a forma de aproveitamento do

mesmo), prever todos os cash-flows futuros ou padrões de cash-flow (de entre

os quais poderá fazer parte um montante destinado a reflectir o valor residual do

imóvel), e escolher uma taxa de capitalização adequada, convertendo os

rendimentos futuros num valor actual, através do desconto individual de cada

fluxo de caixa por aplicação de uma taxa de capitalização que reflicta o

rendimento padrão. Importa referir que a abordagem preconizada neste método

assume que a gestão e exploração do imóvel se baseiam em princípios de

legalidade, racionalidade e competência.

• O Método do Rendimento (nesta aplicação também identificado como Método

Residual), porém associado ao conceito de Discounted Cash-Flow, tem como

ponto de partida a determinação da promoção imobiliária que melhor se adequa

a uma propriedade e que maximize a sua utilização. Contudo, o conhecimento

de um destino (adequado à legalidade urbanística definida para a propriedade)

prevalece sobre a equação de outros cenários. Uma vez definido esse

potencial, estimam-se todas as receitas que essa simulação será capaz de

gerar, bem como todos os custos que o promotor deverá suportar para gerar as

receitas antes estimadas. Os proveitos e custos são devidamente faseados

tendo em conta a evolução normal de uma promoção imobiliária e as

características particulares da propriedade em avaliação. No final, esse mapa

de fluxos é actualizado para o momento presente, através da aplicação de uma

taxa representativa da rentabilidade máxima passível de ser obtida na

simulação efectuada, considerando um desenvolvimento normal e com

utilização de capitais próprios. A taxa de actualização é composta por uma taxa

sem risco (Obrigações do Tesouro com prazo semelhante ao da simulação

efectuada) acrescida de um prémio de risco que afere o risco sistémico e o

ajusta à simulação e à propriedade em avaliação. Do valor actual desta

operação resulta o valor de mercado da propriedade.


44.468,5

3,23

1.874,00

143.712



Serviços 30% 43.114 90% 38.802

Comercio 30% 43.114 90% 38.802


Área Bruta (m² Área Bruta locavel (m²)

57.485 50.012

383

150

17.245

575


43.114 38.802

10.347

345


43.114 38.802

19.401

647

Val. Unit. (€/m²)Val. Total (€)

4.270 245.460.096

2.190 84.991.800

2.106 81.721.100

412.172.996

Val. Unit. (€/m²) Val. Total (€)

35,00 1.556.398

48.488.429

770,00 44.263.296

245,00 4.225.133

32.714.600

700,00 30.179.520

245,00 2.535.080

21.936.200

450,00 19.401.120

245,00 2.535.080

104.695.626

Val. Unit. Val. Total (€)

50,00 93.700 f. Área existente

5% 5.234.781 f. C. C. Directos

10.989.409 Anexo

300

2% 1.570.434 f. C. C. Directos

2% 2.093.913 f. C. C. Directos

2% 8.243.460 f. Vendas

1% 4.121.730 f. Vendas32.347.727

137.043.352 €

23,00% 28.992.338 €

166.035.690 €

15,00% 24.905.354 €

105.254.141 € CENÁRIO 1 - VALOR DE MERCADO

TOTAL DE IVA

SUB-TOTAL DE CUSTOS

Custos Comerciais (%)

Custos Imprevistos (%)

MARGEM DO PROMOTOR

TOTAL

CUSTOS TOTAIS

Projecto: Arquitectura, Especialidades (%)

Descrição

Demolição (€/m²)

Área abaixo do solo

Área acima do solo


Área para uso Comércio

Gestão de Obra (%)

Custos com Publicidade (%)

TRIU

Outros

Descrição


Área para uso de Serviços



ABC média / fogo

ABC abaixo do solo (estimada 30m²/lugar)

N.º Estacionamentos (1 por cada 100m² S.P)

Serviços


Habitação

Descrição

QUADRO DE RECEITAS


N.º Estacionamentos (0,8 por cada 100m² S.P)

Área para uso habitacional

Área acima do solo

TOTAL

Descrição

Área para uso serviços


Comércio

Descrição

Área para Comércio acima do solo



Área acima do solo

ANÁLISE DISCOUNTED CASH-FLOWS: QUADRO DE VALORES

Áreas existentes

QUADRO DE CUSTOS



N.º Fogos


CUSTOS DIRECTOS (IVA excl.)

Descrição


Infraestruturação e Arranjos Exteriores (€/m²)

Descrição

TOTAL

MAPAS DE VALORIZAÇÃO

i. Cenário 1

QUADRO DE FASEAMENTOAnos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Total

Projecto 95,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100%Demolição 100,0% 100% Infraestruturação e Arranjos Exteriores 80,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100% Construção Habitacão 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 100% Construção Comércio 30,0% 20,0% 20,0% 20,0% 10,0% 100% Construção Serviços 15,0% 15,0% 25,0% 25,0% 20,0% 100%Venda 0% Venda habitação 0,0% 6,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 14,0% 2,0% 100% Receita de Venda habitação 0,0% 0,0% 0,0% 6,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 14,0% 2,0% 0,0% 100% Venda Comércio 0,0% 30,0% 20,0% 20,0% 10,0% 10,0% 10,0% 0,0% 100% Receita Comércio 0,0% 0,0% 0,0% 30,0% 20,0% 20,0% 10,0% 10,0% 10,0% 0,0% 0,0% 100% Venda Serviços 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 100% Receita Serviços 0,0% 0,0% 0,0% 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 0,0% 100%

Fluxos Financeiros Proveitos Venda Habitação - € - € - € 14.727.606 € 44.182.817 € 49.092.019 € 49.092.019 € 49.092.019 € 34.364.413 € 4.909.202 € - € 245.460.096 € Venda Comercial - € - € - € 24.516.330 € 16.344.220 € 16.344.220 € 8.172.110 € 8.172.110 € 8.172.110 € - € - € 81.721.100 € Venda Serviços - € - € - € 7.649.262 € 11.473.893 € 17.848.278 € 20.398.032 € 18.698.196 € 7.224.303 € 1.699.836 € - € 84.991.800 €

Total dos Proveitos - € - € - € 46.893.198 € 72.000.930 € 83.284.517 € 77.662.161 € 75.962.325 € 49.760.826 € 6.609.038 € - € 412.172.996 € Custos - € Projecto: Arquitectura e Especialidades - € 6.116.842 € 64.388 € 64.388 € 64.388 € 64.388 € 64.388 € - € - € - € - € 6.438.781 € Demolição - € 115.251 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 115.251 € Infraestruturação e Arranjos Exteriores - € - € 1.531.495 € 95.718 € 95.718 € 95.718 € 95.718 € - € - € - € - € 1.914.369 € Construção Habitacão - € - € 11.928.153 € 11.928.153 € 11.928.153 € 11.928.153 € 11.928.153 € - € - € - € - € 59.640.767 € Construção Comércio - € - € 8.094.458 € 5.396.305 € 5.396.305 € 5.396.305 € 2.698.153 € - € - € - € - € 26.981.526 € Construção Serviços - € - € 6.035.844 € 6.035.844 € 10.059.739 € 10.059.739 € 8.047.792 € - € - € - € - € 40.238.958 € TRIU - € 10.989.409 € - € - € - € - € 10.989.409 € Outros - € 300 € - € - € - € - € 300 € Gestão de Obra - € - € 396.775 € 355.692 € 416.961 € 416.961 € 345.244 € - € - € - € - € 1.931.634 € Custos Imprevistos 286.168 € 286.168 € 286.168 € 286.168 € 286.168 € 286.168 € 286.168 € 286.168 € 286.168 € 2.575.512 € Custos Comerciais - € - € - € 1.153.573 € 1.771.223 € 2.048.799 € 1.910.489 € 1.868.673 € 1.224.116 € 162.582 € - € 10.139.456 € Custos com Publicidade - € - € - € 576.786 € 885.611 € 1.024.400 € 955.245 € 934.337 € 612.058 € 81.291 € - € 5.069.728 €

Total dos Custos - € 17.507.970 € 28.337.281 € 25.892.628 € 30.904.268 € 31.320.632 € 26.331.349 € 3.089.178 € 2.122.343 € 530.042 € - € 166.035.690 € 2.3. Margem do Promotor - € - € - € 2.833.499 € 4.350.621 € 5.032.427 € 4.692.698 € 4.589.987 € 3.006.774 € 399.348 € - € 24.905.354 € 2.4. Cash-Flows Antes de Juros e Impostos - € 17.507.970 €- 28.337.281 €- 18.167.071 € 36.746.041 € 46.931.458 € 46.638.113 € 68.283.161 € 44.631.710 € 5.679.648 € - € 221.231.952 € V.A.L. (antes de IMT) 113.148.201 €

VALOR DO TERRENO 105.254.141 € Taxa de Actualização (Anual) 10,00%Custos de Transacção (IMT, Registo, etc.) 7,50% Taxa de Actualização (Semestral) 4,88%Valor m² (repercussão acima do solo) 732,4Valor m² (terreno) 2.366,94 Margem Lucro / Investimento 51,93%n = número de períodos 9 Preço de Venda / Investimento 1,52

ANÁLISE DISCOUNTED CASH-FLOWS: MAPA DE FASEAMENTO DE FLUXOS

Custos

Área Bruta

locavel (m²)

Custos de Cons. e Manut.

(Reg. CMVM 8/2002 | anexo

III n.º 2 f))

YieldCap

Rate

Vacancy

Rate

Renda Unitária

Renda MensalBruta

Renda Mensal

Liq.Meses

Valor Actualiz.

Valor BrutoVenda

Valor LíquidoActual

(m²) (€) (%) (%) (meses) (€/m²) (€) (€) (nº) (€) (€) (€) (€)

38.802 3.585.327 7,5% 7,75% 0 14,00 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 81.128.578

10.347 170.730 7,5% 7,75% 0 75,00 25.868 24.445 120 2.081.855 3.785.096 1.781.410 3.863.266

38.802 3.585.327 7,5% 7,8% 0 14 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 84.991.800

7,50%

0,16%

7,34%

MÉTODO DE RENDIMENTO - ESCRITÓRIOS

Dados do Imóvel Taxas Rendimento Potencial V. Residual

Valor de Mercado

Fracção

Componente de Risco

TOTAIS

Valor de Mercado do Imóvel(ótica de arrendado)

84.991.800 €

Taxa de actualização (%)

Taxa Isenta de Risco(proxy - OT's Alemãs 10 anos - 10/04/2015)

Escritorios

Estacionamento (345 lugares)

Tipo de produto

%Área

total por tipo (m²)

N.º de Apartamentos

Área média por tipo (m²)

Val. Unit. (€/m²)

Val. Total (€)

T1 10% 5.748 68 85 4.500,00 25.868.160 € T2 30% 17.245 172 100 4.500,00 77.604.480 € T3 30% 17.245 128 135 4.100,00 70.706.304 € T4 20% 11.497 64 180 4.100,00 47.137.536 € Outras tipol. 10% 5.748 23 250 4.200,00 24.143.616 €

100% 57.485 383 150 4.270,00 245.460.096 €

QUADRO DE RECEITAS HABITACIONAL

TOTAL

Apartamentos

Descrição

Custos

Área Bruta

locavel (m²)



III n.º 2 f))

YieldCap

Rate

Vacancy

Rate

Renda Unitária

Fixa

Renda MensalBruta

Renda Mensal

Liq.Meses

Valor Actualiz.

Valor BrutoVenda


(m²) (€) (%) (%) (meses) (€/m²) (€) (€) (nº) (€) (€) (€) (€)

38.802 3.329.232 7,75% 8,00% 0 13,00 504.429 476.686 120 40.180.121 71.502.828 32.879.270 73.059.391

19.401 320.118 7,75% 8,00% 0 75,00 48.503 45.835 120 5.500.218 6.875.272 3.161.468 8.661.686

38.802 3.329.232 7,8% 8,0% 0 504.429 476.686 120 40.180.121 71.502.828 32.879.270 81.721.100

7,75%

0,16%

7,59%

Comercio acima do solo

TOTAIS

MÉTODO DE RENDIMENTO -COMERCIO


Valor de Mercado

Fracção



81.721.100 €



Componente de Risco


44.468,5

3,23

1.874,00

143.712



Serviços 30% 43.114 90% 38.802

Centro Comercial 30% 43.114 65% 28.024


Área Bruta de comercio abaixo do solo 13.500 65% 8.775


57.485 50.012

383

150

17.245

575


43.114 38.802

10.347

345


56.614 36.799

42.460

1.415


169 6.221.292

4.908 245.460.096

2.190 84.991.800

110.277.700

446.950.888


35,00 1.556.398

48.488.429

770,00 44.263.296

245,00 4.225.133

32.714.600

700,00 30.179.520

245,00 2.535.080

50.032.269

700,00 30.179.520

700,00 9.450.000

245,00 10.402.749

132.791.695



5% 6.639.585 f. C. C. Directos

10.989.409 Anexo

300

2% 1.991.875 f. C. C. Directos

2% 2.655.834 f. C. C. Directos

2% 8.939.018 f. Vendas

1% 4.469.509 f. Vendas35.779.229 €

168.570.924 €

23,00% 36.243.680 €

204.814.604 €

15,00% 30.722.191 €

86.605.599


Renda Comércio

Áreas existentes

QUADRO DE CUSTOS



N.º Fogos




Descrição




Descrição

TOTAL



Área acima do solo

Descrição





ABC média / fogo



Serviços


Habitação

Descrição

QUADRO DE RECEITAS


Descrição

Centro Comercial

Descrição

Área para uso centro comercial



Gestão de Obra (%)


TRIU

Outros


Descrição



Área acima do solo



TOTAL

Área acima do solo

Área de comercio do solo

CENÁRIO 2 - VALOR DE MERCADO

TOTAL DE IVA

SUB-TOTAL DE CUSTOS



MARGEM DO PROMOTOR

TOTAL

CUSTOS TOTAIS

ii. Cenário 2

QUADRO DE FASEAMENTOAnos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Total

Projecto 95,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100%Demolição 100,0% 100% Infraestruturação e Arranjos Exteriores 80,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100% Construção Habitacão 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 100% Construção Centro comercial 35,0% 35,0% 30,0% 100% Construção Serviços 15,0% 15,0% 25,0% 25,0% 20,0% 100%Venda 0% Venda habitação 0,0% 5,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 15,0% 2,0% 100% Receita de Venda habitação 0,0% 0,0% 0,0% 5,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 15,0% 2,0% 100% Venda comercio 0,0% 100,0% 100% Receita de Centro comercial 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100% Venda Serviços 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 100% Receita Serviços 0,0% 0,0% 0,0% 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 100%Renda 0% Renda Centro comercial 100,0% 100% Receita Centro comercial 100,0% 100%

Fluxos Financeiros Proveitos Venda Habitação - € - € - € 12.273.005 € 44.182.817 € 49.092.019 € 49.092.019 € 49.092.019 € 36.819.014 € 4.909.202 € 245.460.096 € Venda Centro comercial - € - € - € - € - € - € 110.277.700 € - € - € - € 110.277.700 € Renda Centro comercial 6.221.292 € 6.221.292 € Venda Serviços - € - € - € 7.649.262 € 11.473.893 € 17.848.278 € 20.398.032 € 18.698.196 € 7.224.303 € 1.699.836 € 84.991.800 €

Total dos Proveitos - € - € - € 19.922.267 € 55.656.710 € 73.161.590 € 179.767.751 € 67.790.215 € 44.043.317 € 6.609.038 € 446.950.888 € Custos - € Projecto: Arquitectura e Especialidades - € 7.758.355 € 81.667 € 81.667 € 81.667 € 81.667 € 81.667 € - € - € - € 8.166.689 € Demolição - € 115.251 € - € - € - € - € - € - € - € - € 115.251 € Infraestruturação - € - € 1.531.495 € 95.718 € 95.718 € 95.718 € 95.718 € - € - € - € 1.914.369 € Construção Habitacão - € - € 11.928.153 € 11.928.153 € 11.928.153 € 11.928.153 € 11.928.153 € - € - € - € 59.640.767 € Construção Centro comercial - € - € 21.538.892 € 21.538.892 € 18.461.907 € - € - € - € - € - € 61.539.691 € Construção Serviços - € - € 6.035.844 € 6.035.844 € 10.059.739 € 10.059.739 € 8.047.792 € - € - € - € 40.238.958 € TRIU - € 10.989.409 € - € - € - € 10.989.409 € Outros - € 300 € - € - € - € 300 € Gestão de Obra - € - € 599.571 € 599.571 € 613.943 € 333.730 € 303.193 € - € - € - € 2.450.007 € Custos Imprevistos 362.964 € 362.964 € 362.964 € 362.964 € 362.964 € 362.964 € 362.964 € 362.964 € 362.964 € 3.266.676 € Custos Comerciais - € - € - € 490.088 € 1.369.155 € 1.799.775 € 4.422.287 € 1.667.639 € 1.083.466 € 162.582 € 10.994.992 € Custos com Publicidade - € - € - € 245.044 € 684.578 € 899.888 € 2.211.143 € 833.820 € 541.733 € 81.291 € 5.497.496 €

Total dos Custos - € 19.226.278 € 42.078.586 € 41.377.941 € 43.657.825 € 25.561.635 € 27.452.917 € 2.864.423 € 1.988.162 € 606.837 € 204.814.604 € 2.3. Margem do Promotor - € - € - € 1.369.403 € 3.825.691 € 5.028.929 € 12.356.747 € 4.659.715 € 3.027.418 € 454.287 € 30.722.191 € 2.4. Cash-Flows Antes de Juros e Impostos - € 19.226.278 €- 42.078.586 €- 22.825.076 €- 8.173.194 € 42.571.026 € 139.958.087 € 60.266.077 € 39.027.737 € 5.547.913 € 211.414.094 € V.A.L. (antes de IMT) 93.101.018 €



Tipo de produto

%Área





Val. Total (€)


100% 57.485 383 150 4.270,00 245.460.096 €


TOTAL

Apartamentos

Descrição

Custos

Área Bruta

locavel (m²)



III n.º 2 f))

Yield Cap RateVacancy

Rate

Renda Unitária

Renda MensalBruta

Renda Mensal

Liq.Meses

Valor Actualiz.

Valor BrutoVenda


(m²) (€) (%) (%) (meses) (€/m²) (€) (€) (nº) (€) (€) (€) (€)

38.802 3.585.327 7,5% 7,75% 0 14,00 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 81.128.578

10.347 170.730 7,5% 7,75% 0 75,00 25.868 24.445 120 2.081.855 3.785.096 1.781.410 3.863.266

38.802 3.585.327 7,5% 7,8% 0 14 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 84.991.800TOTAIS


84.991.800 €

Escritorios

Estacionamento (345 lugar.)



Valor de Mercado

Fracção

Custos

Área Bruta

locavel (m²)



III n.º 2 f))

YieldCap

Rate

Vacancy

Rate

Renda Unitária

Fixa

Renda MensalBruta

Renda Mensal

Liq.Meses

Valor Actualiz.

Valor BrutoVenda


(m²) (€) (%) (%) (meses) (€/m²) (€) (€) (nº) (€) (€) (€) (€)

28.024 5.044.291 7,50% 7,75% 0 20,00 560.477 518.441 120 44.152.220 80.274.742 37.780.353 81.932.573

8.775 789.750 7,50% 7,75% 0 10,00 87.750 81.169 120 6.912.610 12.568.065 5.915.010 12.827.620

42.460 7,50% 7,75% 0 75,00 106.151 98.189 120 8.362.131 15.203.491 7.155.342 15.517.473

79.259 5.044.291 7,5% 7,8% 0 560.477 518.441 120 44.152.220 80.274.742 37.780.353 110.277.700

7,50%

0,16%

7,34%


110.277.700 €



Componente de Risco

Centro comercial acima do solo

Centro comercial abaixo do solo

Estacionamento

TOTAIS



Valor de Mercado

Fracção


44.468,5

3,23

1.874,00

143.712

145.272



Serviços 30% 43.114 90% 38.802

Comercio 30% 43.114 90% 38.802

Área para uso habitacional 51.245 87% 44.583

Área para uso Hoteleiro 7.800


51.245 44.583

512

100

15.373

512


43.114 38.802

10.347

345


43.114 38.802

19.401

647

Área Bruta (m²

7.800

173

45

2.595

87


4.908 218.815.296

2.190 84.991.800

2.106 81.721.100

140.000 24.266.667

409.794.863


35,00 1.556.398

43.224.989

770,00 39.458.496

245,00 3.766.493

32.714.600

700,00 30.179.520

245,00 2.535.080

21.936.200

450,00 19.401.120

245,00 2.535.080

8.552.175

975,00 7.605.000

365,00 947.175

107.984.361



5% 5.399.218 f. C. C. Directos

10.989.409 Anexo

300

2% 1.619.765 f. C. C. Directos

2% 2.159.687 f. C. C. Directos

2% 8.195.897 f. Vendas

1% 4.097.949 f. Vendas32.555.925 €

140.540.286 €

23,00% 29.796.633 €

170.336.919 €

15,00% 25.550.538 €

101.421.477


Áreas existentes

QUADRO DE CUSTOS



N.º Fogos

Habitacional


Descrição



Descrição

TOTAL

Descrição

Área para Comércio



Área acima do solo

Hotel

Hotel

Descrição

Área total acima do solo


N.º Estacionamentos (0,5 por cada quarto)

HOTEL**** (175 quartos)

Área por quarto

Habitacional

Descrição



Comércio

Área Bruta de Construção acima do solo (Com hotel)

40%

Descrição


Serviços

Serviços

Comércio

ABC média / fogo



Serviços


Habitação

Descrição

QUADRO DE RECEITAS



Gestão de Obra (%)


TRIU

Outros


Descrição



Área acima do solo


Comércio

Área acima do solo

TOTAL

Hotel

Área acima do solo


CENÁRIO 3 - VALOR DE MERCADO

TOTAL DE IVA

SUB-TOTAL DE CUSTOS



MARGEM DO PROMOTOR

TOTAL

CUSTOS TOTAIS

iii. Cenário 3

QUADRO DE FASEAMENTOAnos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Total

Projecto 95,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100%Demolição 100,0% 100% Infraestruturação e Arranjos Exteriores 80,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100% Construção Habitacão 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 100% Construção Comércio 30,0% 20,0% 20,0% 20,0% 10,0% 100% Construção Serviços 15,0% 15,0% 25,0% 25,0% 20,0% 100% Construção Hotel 50,0% 50,0%Venda 0% Venda habitação 0,0% 5,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 15,0% 2,0% 100% Receita de Venda habitação 0,0% 0,0% 0,0% 5,0% 18,0% 20,0% 20,0% 20,0% 15,0% 2,0% 0,0% 100% Venda Comércio 0,0% 30,0% 20,0% 20,0% 10,0% 10,0% 10,0% 0,0% 100% Receita Comércio 0,0% 0,0% 0,0% 30,0% 20,0% 20,0% 10,0% 10,0% 10,0% 0,0% 0,0% 100% Venda Serviços 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 100% Receita Serviços 0,0% 0,0% 0,0% 9,0% 13,5% 21,0% 24,0% 22,0% 8,5% 2,0% 0,0% 100% Venda Hotel 100,0% Receita Hotel

Fluxos Financeiros Proveitos Venda Habitação - € - € - € 10.940.765 € 39.386.753 € 43.763.059 € 43.763.059 € 43.763.059 € 32.822.294 € 4.376.306 € - € 218.815.296 € Venda Comercial - € - € - € 24.516.330 € 16.344.220 € 16.344.220 € 8.172.110 € 8.172.110 € 8.172.110 € - € - € 81.721.100 € Venda Serviços - € - € - € 7.649.262 € 11.473.893 € 17.848.278 € 20.398.032 € 18.698.196 € 7.224.303 € 1.699.836 € - € 84.991.800 € Venda Hotel - € 24.266.667 € - € - € - € - € - € 24.266.667 €

Total dos Proveitos - € - € - € 43.106.357 € 91.471.533 € 77.955.557 € 72.333.201 € 70.633.365 € 48.218.707 € 6.076.142 € - € 409.794.863 € Custos - € Projecto: Arquitectura e Especialidades - € 6.308.986 € 66.410 € 66.410 € 66.410 € 66.410 € 66.410 € - € - € - € - € 6.641.038 € Demolição - € 115.251 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 115.251 € Infraestruturação e Arranjos Exteriores - € - € 1.531.495 € 95.718 € 95.718 € 95.718 € 95.718 € - € - € - € - € 1.914.369 € Construção Habitacão - € - € 10.633.347 € 10.633.347 € 10.633.347 € 10.633.347 € 10.633.347 € - € - € - € - € 53.166.736 € Construção Comércio - € - € 8.094.458 € 5.396.305 € 5.396.305 € 5.396.305 € 2.698.153 € - € - € - € - € 26.981.526 € Construção Serviços - € - € 6.035.844 € 6.035.844 € 10.059.739 € 10.059.739 € 8.047.792 € - € - € - € - € 40.238.958 € Construção Hotel - € - € 5.259.588 € 5.259.588 € - € - € - € - € - € - € - € 10.519.175 € TRIU - € 10.989.409 € - € - € - € - € 10.989.409 € Outros - € 300 € - € - € - € - € 300 € Gestão de Obra - € - € 456.934 € 415.870 € 397.064 € 397.064 € 325.379 € - € - € - € - € 1.992.311 € Custos Imprevistos 295.157 € 295.157 € 295.157 € 295.157 € 295.157 € 295.157 € 295.157 € 295.157 € 295.157 € 2.656.415 € Custos Comerciais - € - € - € 1.060.416 € 2.250.200 € 1.917.707 € 1.779.397 € 1.737.581 € 1.186.180 € 149.473 € - € 10.080.954 € Custos com Publicidade - € - € - € 530.208 € 1.125.100 € 958.853 € 889.698 € 868.790 € 593.090 € 74.737 € - € 5.040.477 €

Total dos Custos - € 17.709.103 € 32.373.233 € 29.788.865 € 30.319.041 € 29.820.302 € 24.831.052 € 2.901.528 € 2.074.428 € 519.367 € - € 170.336.919 € 2.3. Margem do Promotor - € - € - € 2.687.663 € 5.703.212 € 4.860.496 € 4.509.945 € 4.403.961 € 3.006.416 € 378.845 € - € 25.550.538 € 2.4. Cash-Flows Antes de Juros e Impostos - € 17.709.103 €- 32.373.233 €- 10.629.829 € 55.449.280 € 43.274.759 € 42.992.205 € 63.327.876 € 43.137.864 € 5.177.930 € - € 213.907.406 € V.A.L. (antes de IMT) 108.960.522 €



Tipo de produto

%Área





Val. Total (€)


100% 51.245 342 150 4.270,00 218.815.296 €


TOTAL

Apartamentos

Descrição

Custos

Área Bruta

locavel (m²)



III n.º 2 f))

YieldCap

Rate

Vacancy

Rate

Renda Unitária

Renda MensalBruta

Renda Mensal

Liq.Meses

Valor Actualiz.

Valor BrutoVenda


(m²) (€) (%) (%) (meses) (€/m²) (€) (€) (nº) (€) (€) (€) (€)

38.802 3.585.327 7,5% 7,75% 0 14,00 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 81.128.578

10.347 170.730 7,5% 7,75% 0 75,00 25.868 24.445 120 2.081.855 3.785.096 1.781.410 3.863.266

38.802 3.585.327 7,8% 0 14 543.231 513.354 120 43.718.959 79.487.014 37.409.618 84.991.800

7,50%

0,16%

7,34%Componente de Risco

TOTAIS


84.991.800 €



Escritorios




Valor de Mercado

Fracção

Custos

Área Bruta

locavel (m²)



III n.º 2 f))

YieldCap

Rate

Vacancy

Rate

Renda Unitária

Fixa

Renda MensalBruta

Renda Mensal

Liq.Meses

Valor Actualiz.

Valor BrutoVenda


(m²) (€) (%) (%) (meses) (€/m²) (€) (€) (nº) (€) (€) (€) (€)

38.802 3.329.232 7,75% 8,00% 0 13,00 504.429 476.686 120 40.180.121 71.502.828 32.879.270 73.059.391

19.401 320.118 7,75% 8,00% 0 75,00 48.503 45.835 120 5.500.218 6.875.272 3.161.468 8.661.686

38.802 3.329.232 7,8% 8,0% 0 504.429 476.686 120 40.180.121 71.502.828 32.879.270 81.721.100

7,75%

0,16%

7,59%


81.721.100 €



Componente de Risco

Comercio


TOTAIS



Valor de Mercado

Fracção

REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

CONTACTOS

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