regency laudo hasta publica (2) · o valor de mercado foi obtido com base no unitário definido...

LAUDO COMERCIAL Edifício Regency

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Solicitante: VOLKSWAGEN PARTICIPAÇÕES LTDA 

Finalidade: Laudo Comercial 

Objetivo:  Valor de Mercado de Compra e Venda 

Cidade: São Paulo/SP 

Tipo: Apartamentos 

Uso: Residencial 

Área Privativa: 552,61 m²  Área Total: 919,37 m² 

Data Base: Fevereiro/2018 

Valor de Mercado de Compra e Venda: R$ 7.237.256,87 

1 LOCALIZAÇÃO 

Endereço: Rua José Maria Lisboa 1.221 esquina com a Alameda Ministro Rocha Azevedo – Edifício Regency ‐ Apartamento 111. Jardim Paulista – São Paulo/SP. 

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2 LOGRADOURO PRINCIPAL 

Mãos de direção: Única  Pistas: Única  Traçado: Retilíneo 

Perfil: Plano  Pavimentação: Asfalto   Calçadas: Cimentadas 

3 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO 

Localização e Atividades Existentes 

Uso Predominante  Densidade de Ocupação  Padrão Econômico  Distribuição de Ocupação 

x  Residencial Multifamiliar    x  Alto   x Alto       Horizontal 

Residencial Unifamiliar    Médio/Alto    Médio/Alto x  Vertical 

x  Comercial/Serviços    Médio    Médio 

Industrial    Médio/Baixo    Médio/Baixo  Área sujeita a enchente 

Rural    Baixo    Baixo    Sim    x Não 

Melhoramentos Públicos 

x  Coleta de resíduos sólidos  x   Energia elétrica   x Redes de cabeamento de transmissão de dados 

x  Água Potável                          x  Telefone  x Redes de comunicação e televisão 

x  Águas pluviais                        x  Gás canalizado      x Esgotamento Sanitário 

Infraestrutura Urbana 

Transportes coletivos  Equipamentos comunitários  Intensidade de tráfego 

x  ônibus    x  Segurança         Alta     x Média       Baixa 

Lotação x  Educação 

Metrô x  Saúde 

Trem x  Cultura  Nível de escoamento 

Embarcação x  Lazer x Bom       Regular       Ruim 

Principais pólos de influência:  Centro comercial da Rua Oscar Freire e Augusta e centro empresarial da Avenida Paulista 

Principais vias de acesso:  Avenidas Nove de Julho, Paulista, Brasil e Rua Augusta. 

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4 Características do Edifício 

Nome: Regency  No. De Pavimentos: 2 subsolos + térreo + Intermediário + 22 andares tipo 

Padrão Construtivo: Médio  Estrutura: Concreto armado 

Fechamento lateral: Alvenaria  Revestimento externo: Granito e Massa texturizada. 

Idade Aparente: 26 anos  Estado de conservação: Regular 

No. de elevadores: 02 sociais + 01 serviço  Marca dos elevadores: Atlas/Schindler 

Ar condicionado: Central com torre de resfriamento no térreo 

Segurança contra incêndio: Detector de fumaça, extintores, sprinklers, luz e alarme de emergência e rede de hidrantes. 

Segurança e tecnologia: Circuito fechado de TV, fechamento periférico, recepção com segurança, registro de imagens, interfones, fibra ótica, linha digital e tv a cabo. 

Áreas comuns:  Guarita Blindada, estacionamento visitantes, hall social, salão de festas, salão de jogos, sala de fitness, sala de pilatis, sauna, piscina, play ground, quadra poliesportiva e quadra de squash coberta.

5 Unidades Avaliadas 

Unidade: 111 

Dependências internas: Hall social com dois elevadores, hall de entrada, sala de estar com terraço, sala de jantar, sala do bar, escritório com lareira e varanda, lavabo, sala de TV, sala íntima, 03 suítes com closet, suíte máster com varanda, banheiro senhor com closet, banheiro senhora com closet e banheira, sala de almoço, cozinha, despensa, prataria, área de serviços, suíte de empregada, quarto de empregado e banheiro de empregado, shaft para o aquecedor de água. 

Área privativa:  552,61 m² conforme RGI  Área Total: 919,37 m² conforme RGI 

Fração Ideal: 4,4062 %  Nº de vagas: 05 livres e 05 depósitos Estado de conservação: Entre regular e reparos simples 

6 Acabamentos internos observados 

Parede:  Pintura artística, pintura à látex, pintura à óleo, mármore, tecido, madeira, cerâmico e azulejos 

Forro: Vitral, gesso e Laje 

Piso: Mármore, assoalho de madeira e Granito 

Esquadrias: Alumínio  

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Planta – Andar Tipo 

7 Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes 

Relacionamos abaixo a documentação para a elaboração deste relatório, que é, por premissa, considerada boa e 

válida, não tendo sido efetuadas análises jurídicas ou medições de campo: 

cópia da matrícula no 62.522;

8 Diagnóstico de Mercado 

Situação Atual do Mercado dos Imóveis Concorrentes 

Nível de Oferta    Nível de Demanda     Absorção       Desempenho do Mercado Atual 

  Alto    Alto    Rápida  Aquecido 

x  Médio/Alto    Médio/Alto    Normal/Rápida Normal/Aquecido Médio       Médio       Normal Normal Médio/Baixo  x  Médio/Baixo  x Normal/Difícil Normal/Recessivo Baixo             Baixo         Difícil x Recessivo

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9 Avaliação 

Metodologia 

No  presente  caso,  tendo  em  vista  a  natureza  do  imóvel  avaliado,  sua  situação  geo‐sócio‐econômica  e  a 

disponibilidade de dados seguros, optamos pelo “Método Comparativo de Mercado”, para a definição de valores.  

Tratamento de dados e Identificação do Resultado  

O Valor de mercado foi obtido com base no unitário definido para  todas as unidades, considerando‐se as devidas 

correções específicas para adequá‐las à estas características. 

O unitário  adotado  foi  determinado após uma ampla pesquisa  junto  ao mercado  imobiliário,  através de  contatos 

com corretores e imobiliárias atuantes. Identificamos elementos comparativos válidos de acordo com os seguintes 

fatores de equivalência: 

a) Equivalência de situação

Dá‐se preferência a locais de mesma situação géo‐sócio‐econômica, do mesmo bairro e zoneamento. 

b) Equivalência de tempo:

Sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação. 

c) Equivalência de características:

Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que tange à situação, grau de 

aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc. 

Valores  Área Privativa (m²)  Valor Unitário (R$/m2)  Valores Totais (R$) 

Mercado de compra e venda  552,61  13.096,50  7.237.256,86 

10 ENCERRAMENTO 

Na presente avaliação, dentre todos os fatores relatados, devemos destacar que o estado de conservação do 

apartamento não é dos melhores, exigindo uma reforma que contemple a parte hidráulica e elétrica; troca de pias 

na cozinha, metais e louças nos banheiros, móveis em geral; acabamento das paredes, pintura geral e, troca de boa 

parte do piso, onde nota‐se tacos “estufados” e desgastados. Trata‐se de um apartamento de 26 anos que não 

recebeu, ao longo do tempo, manutenção e modernização necessárias e imprescindíveis.  

O valor da reforma dependerá do nível de sofisticação e qualidade dos materiais desejados, o que pode apresentar 

valores absolutamente díspares. 

O Laudo é considerado como documento sigiloso, absolutamente confidencial, e considerou como premissa para 

avaliação, o imóvel livre de quaisquer ônus, passivos ambientais  ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou 

comercialização.  

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11 ÁREAS COMUNS 

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12 ÁREAS PRIVATIVAS 

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EQUIPE MANHEIM/HASTAPÚBLICABR  

SÃO PAULO, 15 DE FEVEREIRO DE 2018 

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ANEXOS 

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