obstáculos e propostas de superação no empreendedorismo habitacional[1]

Conceito

O empreendedor é aquele que detecta uma oportunidade,

cria um negócio para capitalizar sobre ela,

assumindo riscos calculados.

O Empresário da Habitação apresenta todas as características do empreendedor

• Espírito inovador e criatividade• Iniciativa• Auto-confiança e perseverança• Aceitação do risco e da possibilidade de fracasso

• Energia• Auto-motivação e entusiasmo• Controle e disciplina• Líder de equipe

Obstáculos ao empreendedorismo

• Problemas econômicos (inflação, instabilidade etc.)• Ausência de planejamento de médio e longo prazo• Hipertrofia do Estado• Ineficiência nos gastos públicos• Excesso de burocracia• Corrupção• Legislação extensa e complexa• Falta de articulação União, Estados e Municípios• Tributação abusiva• Desestímulo à formalidade• Alto custo da construção

Inserção na malha urbana, condições de acesso e topografia

Legislação de uso e ocupação do solo

Condições e capacidade da infra-estrutura e dos equipamentos

Tipo de solo e subsolo e potencial de contaminação

O que verificar

Viabilidade técnica e econômica de um empreendimento habitacional

Verificar a existência de

Sítios históricos e arqueológicos

Imóveis tombados

Rios, córregos, lagos e nascentes

Tipo de vegetação e áreas de preservação

Demanda para o produto

Viabilidade técnica e econômica de um empreendimento habitacional

Analisar

Situação fundiária

Situação de propriedade

Viabilidade técnica e econômica de um empreendimento habitacional

Formular equação econômico-financeira

Potencial de aproveitamento do terreno

Demanda para o produto

Viabilidade técnica e econômica de um empreendimento habitacional

Obstáculos

• Legislações conflitantes; interpretações discrepantes

• Regulamentações e normativos que “inovam’’ a lei

• Coeficientes de aproveitamento dissociados do mercado

• “Peregrinação” para obter diretrizes

Viabilidade técnica e econômica de um empreendimento habitacional

Mais obstáculos

• Insuficiência de investimentos eminfra-estrutura

• Custos e prazos de eventuais ações judiciais para:

retificação da matrícula

reintegração de posse

Viabilidade técnica e econômica de um empreendimento habitacional

Conseqüências dos obstáculos

• Maior dificuldade de enquadramento nos programas existentes

• Aumento do custo sem acréscimo da qualidade

Viabilidade técnica e econômica de um empreendimento habitacional

• Diferentes órgãos com diversidade de critérios e exigências

• Tempo imprevisível de tramitação e análise

• Fragilização do setor, causando deficiências na montagem dos projetos

Obstáculos no poder público

Aprovaçãodo projeto

Obstáculos nos agentes financeiros

• Interferência indevida em aspectos técnicos dos projetos

• Renovação de certidões com validades diferenciadas e prazos longos de emissão

• Tempo imprevisível de tramitação e análise

Aprovaçãodo projeto

Conseqüências dos obstáculos

• Risco de insucesso da operação pelo não enquadramento do produto

• Aumento de custo

Aprovaçãodo projeto

• Embargos indevidos• Retenção das medições por fatores externos• Dificuldade na substituição de materiais e serviços• Reserva de mercado pela inadequação dos programas de qualidade• Congelamento dos valores durante aanálise e construção

Obstáculos na execução

Execução da obra

Conseqüências dos obstáculos

• Desequilíbrio econômico-financeiro dos contratos• Risco à saúde financeira das empresas

• Aumento de custo

Execução da obra

• Prazo longo de emissão de certidões e documentos, que são emitidos um após o outro• Renovação freqüente de certidões

Obstáculos

Legalização final

Conseqüências dos obstáculos

• Incidência de encargos adicionais:- Vigilância- Taxas de consumo- Manutenção- Impostos- Financeiros

• Aumento de custos

Legalização final

Outros fatores que elevam o custo do produto

• Carga tributária

• Altos custos de taxas e emolumentos

• Insumos de oligopólios

• Descontinuidade:- linhas de financiamento- fluxo de recursos

Estimativas de prazos Empreendimento do PAR I

Simulação de um case habitacional

Referência: Supõe-se empresa executando 930 uh de PAR I entre 10 a 15 meses em qualquer situaçãoEmpresa com faturamento de R$ 30 milhões/ano com custo de escritório de 6% do faturamentoO setor comercial da empresa representa 1% destes 6%, o que equivale a R$ 25 mil/mês

Estimativas de custos

Empreendimentos totalizando 930 unidades do PAR I

Simulação de um case habitacional

segmento formal

35%

segmento informal

65%

• Em 2002, o valor adicionado da construção civil somou R$ 95,468 bilhões, cerca de 7,1% do PIB brasileiro

– o segmento formal representou 35% do valor adicionado do setor ou 2,51% do PIB

Informalidade x carga tributária

• O valor da oferta total do setor atingiu R$ 175,858 bilhões ou 13,1% do PIB brasileiro

– o setor formal foi responsável por 45% do faturamento da construção

segmento formal

45%segmento informal

55%

Informalidade x carga tributária

• Em 2002, a construção ocupava 4,06 milhões de pessoas, ou 6,12% dos trabalhadores no país

• O segmento formal foi responsável por 36% desse total

• E 96% dos empregos com carteira assinada

Empregados com carteira

36%

Proprietários3%

Informais61%

Informalidade x carga tributária

• As atividades formais possuem uma produtividade cerca de 34% mais elevada que a do setor informal. Ou seja, enquanto o setor informal adiciona um valor de R$ 21,4 mil por trabalhador, o setor formal adiciona R$ 28,7 mil.

Informalidade x carga tributária

• No ano de 2002, a carga tributária chegou a

seu pico histórico de 34,9% do PIB

• Na construção como um todo, essa carga

atingiu 27,6% do valor adicionado do setor

Informalidade x carga tributária

Arrecadação % %VAComércio 32.879.348 11,1 35,7Construção civil 26.363.836 8,9 27,6

Construção civil - formal 18.637.986 6,3 55,2Construção civil - informal 7.725.849 2,6 12,5

Instituições financeiras 23.736.383 8,0 25,8Refino do petróleo 19.789.764 6,7 44,5Serv. prestados às famílias 19.656.076 6,6 32,2Administração pública 19.655.294 6,6 10,0Serv. Prest. às empresas 19.247.104 6,5 34,9Transportes 16.136.259 5,4 52,2Serv. Ind. de util. pública 14.718.082 5,0 34,1Agropecuária 11.023.600 3,7 10,5Comunicações 10.471.960 3,5 32,2Máquinas e tratores 6.586.317 2,2 19,9Papel e gráfica 5.088.081 1,7 32,7Outros produtos alimentares 4.482.285 1,5 40,6Outros metalúrgicos 4.330.411 1,5 38,2Siderurgia 3.752.572 1,3 22,7Químicos diversos 3.611.204 1,2 31,0Minerais não-metálicos 3.386.619 1,1 28,5Aut., caminhões e ônibus 3.315.746 1,1 52,4Aluguel de imóveis 3.071.439 1,0 2,3Serv. privados não-mercantis 2.934.013 1,0 20,2Madeira e mobiliário 2.606.826 0,9 28,9Elementos químicos 2.477.490 0,8 22,6Indústria têxtil 2.441.241 0,8 48,3Material elétrico 2.269.866 0,8 49,4Equipamentos eletrônicos 2.020.659 0,7 28,8Demais setores 31.192.970 10,5 -Total 297.245.445 34,9

2002Carga tributária total como percentual do VA (R$ mil)

• A carga do segmento formal da construção foi de 55,2%

• A do segmento informal, 12,5%

segmento formal71%

segmento informal

29%

Informalidade x carga tributária

Em R$ milConstrução civil formal Construção civil informal Construção civil Brasil

ICMS 5.804.432 5.418.110 11.222.542 104.703.414IPI / ISS 1.889.877 1.735.155 3.625.032 28.263.862Imposto sobre Importação 207.173 193.384 400.557 7.881.939Outros específicos 49.784 46.451 96.235 6.033.465PIS/COFINS 5.687.730 - 5.687.730 90.177.842IPTU 23.193 21.650 44.843 6.707.379IPVA 62.897 58.710 121.607 7.008.328IPMF / CPMF 315.155 252.389 567.543 20.266.825Previdência oficial e FGTS 3.174.563 - 3.174.563 107.383.877Imposto de renda 1.080.268 - 1.080.268 76.025.377CSLL 342.915 - 342.915 12.428.221Demais (ITR) - - - 2.667.673Total de impostos 18.637.986 7.725.849 26.363.836 469.548.202Total de impostos por trabalhador (em R$) 15.822,35 2.676,78 6.486,85 7.074,36

VA 33.765.805 61.702.988 95.468.793 1.346.027.553VP 78.405.919 97.452.605 175.858.524 2.543.258.971Carga sobre VA 55,20% 12,52% 27,62% 34,88%Carga sobre VP 23,77% 7,93% 14,99% 18,46%

Carga tributária

Imposto médio24%

Valor do imóvel sem impostos

76%

Informalidade x carga tributária

• O setor formal responde por 35% do VA da construção, mas é responsável por 70% da arrecadação de tributos do setor

• A produtividade do trabalhador do setor formal é de R$ 28,7 mil, superior aos R$ 21,4 mil do setor informal

• A informalidade é um “péssimo” negócio para a sociedade!

Informalidade x carga tributária - Conclusões

• Combate à burocracia:

- Articulação dos órgãos públicos e concessionárias

- Criação de um Poupa-Tempo da Habitação

- Revisão de legislações e procedimentos

Propostas

• Combate à informalidade:

- Reforma Tributária

- Extensão do SIMPLES à construção

- Revisão da legislação trabalhista

- Desoneração da folha de pagamento

Propostas

• Articulação das políticas de subsídio dos 3 níveis de governo

• Implementação efetiva do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos

Propostas

Fator fundamental para o sucesso das propostas

Vontade política