obras inacabadas. cÁlculo do valor de mercado de obras inacabadas com amparo em anÁlise de...

OBRAS INACABADAS

CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DE CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DE OBRAS INACABADAS OBRAS INACABADAS

COM AMPARO EM COM AMPARO EM ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICAANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA

Estudo de CasoEstudo de Caso

GILBERTO GUIZZOGILBERTO GUIZZO

LEILA SZCZECINSKI CÓTICALEILA SZCZECINSKI CÓTICA

MAURÍCIO BEINLICH MAURÍCIO BEINLICH

ORIENTADOR - ORIENTADOR - Prof. Eng. RAYMUNDO L. V. CHAVES Prof. Eng. RAYMUNDO L. V. CHAVES NETO NETO

ObjetivoObjetivo

Identificar o valor de mercado Identificar o valor de mercado máximo de uma obra inacabada, máximo de uma obra inacabada,

utilizando para isto:utilizando para isto:

- técnicas de avaliações de imóveistécnicas de avaliações de imóveis- e a avaliação econômica do empreendimento e a avaliação econômica do empreendimento

proposto que finaliza adequadamente a obra.proposto que finaliza adequadamente a obra.

VMM - Aproveitamento eficienteVMM - Aproveitamento eficiente

Pesquisa p/ ident tipologiasPesquisa p/ ident tipologias

Estrutura do trabalhoEstrutura do trabalho I Etapa – Identificação das características I Etapa – Identificação das características

do imóvel e do bairro onde o mesmo se do imóvel e do bairro onde o mesmo se localiza;localiza;

II Etapa – Elaboração de hipótese para II Etapa – Elaboração de hipótese para aproveitamento da benfeitoria existente e aproveitamento da benfeitoria existente e para identificação da vocação do terreno;para identificação da vocação do terreno;

III Etapa – Pesquisa para identificação dos III Etapa – Pesquisa para identificação dos valores de mercado das unidades valores de mercado das unidades hipotéticas;hipotéticas;

IV Etapa – Compatibilização das IV Etapa – Compatibilização das possibilidades de aproveitamento possibilidades de aproveitamento das benfeitorias existentes com as das benfeitorias existentes com as mercadológicas, através de:mercadológicas, através de:

• readequação de projetoreadequação de projeto• cálculo de custoscálculo de custos• cronograma para término da obracronograma para término da obra• definição das taxas praticadas no definição das taxas praticadas no

mercado.mercado.

V Etapa – Transposição das informações V Etapa – Transposição das informações em fluxo econômico, para que, deste seja em fluxo econômico, para que, deste seja obtido o valor máximo a ser pago pelo obtido o valor máximo a ser pago pelo imóvel, constituído pelo terreno e imóvel, constituído pelo terreno e benfeitoria já executada.benfeitoria já executada.

Para o fechamento, fizeram-se as Para o fechamento, fizeram-se as conclusões pertinentes sobre a viabilidade conclusões pertinentes sobre a viabilidade

do empreendimento e sobre a do empreendimento e sobre a metodologia utilizada.metodologia utilizada.

Análise de CasoAnálise de Caso

Foi escolhida uma edificação localizada no Foi escolhida uma edificação localizada no estado do Rio Grande do Sul, na cidade estado do Rio Grande do Sul, na cidade de Caxias do Sul, no bairro Petrópolis, de Caxias do Sul, no bairro Petrópolis, abandonada há 15 anos por carência abandonada há 15 anos por carência

financeira do proprietário.financeira do proprietário.

A avaliação deste imóvel foi objeto de A avaliação deste imóvel foi objeto de perícia, há um ano. Um dos perícia, há um ano. Um dos

participantes do grupo atuou como participantes do grupo atuou como perito judicial.perito judicial.

I EtapaI Etapa

– – Identificação das características do imóvel Identificação das características do imóvel

-Identificação do bairroIdentificação do bairro

- Proximidade do parque industrialProximidade do parque industrial-Construções do entornoConstruções do entorno

- Vista do entorno – observado a partir do pavimento superior do avaliando - Vista do entorno – observado a partir do pavimento superior do avaliando

II Etapa - II Etapa - Identificação e formulação de hipótese para o Identificação e formulação de hipótese para o

aproveitamento do objeto ao mercado existenteaproveitamento do objeto ao mercado existente

Térreo: voltado para o uso comercial Térreo: voltado para o uso comercial através de quatro lojas comerciais de através de quatro lojas comerciais de pequeno porte com áreas privativas entre pequeno porte com áreas privativas entre 46,68m² e 198,07m², sem mezanino 46,68m² e 198,07m², sem mezanino incorporado;incorporado;

Superiores: apartamentos para estudantes Superiores: apartamentos para estudantes com áreas entre 29,54 m² e 58,01 m², com áreas entre 29,54 m² e 58,01 m², sendo pertencentes às unidades maiores, sendo pertencentes às unidades maiores, duas vagas de estacionamento coberto, duas vagas de estacionamento coberto, conforme planilha de áreas anexa e uma conforme planilha de áreas anexa e uma aos demais.aos demais.

III ETAPA - III ETAPA - Pesquisa para verificação das hipóteses e Pesquisa para verificação das hipóteses e identificação dos valores de mercado das unidades identificação dos valores de mercado das unidades

hipotéticashipotéticas

Avaliação das unidades hipotéticasAvaliação das unidades hipotéticas• TerrenoTerreno

• Número de dados: 17Número de dados: 17• Variáveis utilizadas: Área, Distância, FrenteVariáveis utilizadas: Área, Distância, Frente

• Lojas comerciaisLojas comerciais LocaçãoLocação

• Número de dados: 37Número de dados: 37• Variáveis utilizadas: Área térrea, Mezanino, Padrão e Variáveis utilizadas: Área térrea, Mezanino, Padrão e

LocalizaçãoLocalização

VendaVenda• Coeficiente – média de 4 dados Coeficiente – média de 4 dados

• ApartamentosApartamentos• Número de dados: 26 Número de dados: 26 • Variáveis utilizadas: Área Total, Vagas de Garagem, Variáveis utilizadas: Área Total, Vagas de Garagem,

Negócio, Venda em Planta, PadrãoNegócio, Venda em Planta, Padrão

IV ETAPA - Compatibilização das possibilidades de IV ETAPA - Compatibilização das possibilidades de aproveitamento das benfeitorias existentes com as aproveitamento das benfeitorias existentes com as

mercadológicasmercadológicas

• Estudo de novo projetoEstudo de novo projeto• Cálculo dos custos para término da obraCálculo dos custos para término da obra• Cálculo dos custos já efetuados e Cálculo dos custos já efetuados e

aproveitáveisaproveitáveis• Cronograma para término da obra Cronograma para término da obra • Cronograma de vendasCronograma de vendas

• Inicio das vendas quando 15% das obras estiverem Inicio das vendas quando 15% das obras estiverem concluídas.concluídas.

• Até o término das obras serão vendidas até 90% das Até o término das obras serão vendidas até 90% das unidades. Os 10% faltantes da obra serão após a unidades. Os 10% faltantes da obra serão após a conclusão das obras, em no máximo três meses.conclusão das obras, em no máximo três meses.

Resultados ObtidosResultados Obtidos

TABELA 01 – Valores avaliados para lojas comerciais

D E S C R I Ç Ã OCOBERTA UNITÁRIO VENDA

PRIVATIVA (R$/m2) (R$)

Loja nº 1 183,23 1.424,92 R$ 261.088,36

Loja nº 2 128,87 1.789,47 R$ 230.609,33

Loja nº 3 46,68 2.935,00 R$ 137.005,80

Loja nº 4 99,04 2.121,96 R$ 210.158,52

TOTAIS 457,82 R$ 838.862,01

TA

BE

LA

02

Va

lore

s a

valia

do

s p

ara

ap

art

am

en

tos

CO

BE

RT

A

UN

ITÁ

RIO

V

EN

DA

D

E S

C R

I Ç

à O

P

RIV

AT

IVA

(R

$/m

2)

(R$)

Apt

o nº

201

50,

00

1

.763

,07

R

$

88

.153

,56

A

pto

nº 2

02

5

4,55

1.7

04,0

5

R$

92.9

56,0

7

Apt

o nº

203

29,

54

1

.783

,86

R

$

52

.695

,24

A

pto

nº 2

04

3

1,98

1.7

50,9

6

R$

55.9

95,5

9

Apt

o nº

205

29,

54

1

.783

,86

R

$

52

.695

,24

A

pto

nº 2

06

2

9,54

1.7

83,8

6

R$

52.6

95,2

4

Apt

o nº

207

42,

30

1

.624

,24

R

$

68

.705

,40

A

pto

nº

208

39,

74

1

.653

,93

R

$

65

.727

,28

A

pto

nº 3

01

5

0,00

1.7

63,0

7

R$

88.1

53,5

6

Apt

o nº

302

54,

55

1

.979

,76

R

$

107

.995

,81

A

pto

nº 3

03

2

9,54

1.7

83,8

6

R$

52.6

95,2

4

Apt

o nº

304

31,

98

1

.750

,96

R

$

55

.995

,59

A

pto

nº 3

05

2

9,54

1.7

83,8

6

R$

52.6

95,2

4

Apt

o nº

306

30,

41

1

.771

,99

R

$

53

.886

,14

A

pto

nº 3

07

2

9,97

1.7

77,9

7

R$

53.2

85,8

3

Apt

o nº

401

50,

00

2

.059

,87

R

$

102

.993

,41

A

pto

nº 4

02

5

4,55

1.9

79,7

6

R$

1

07.9

95,8

1

Apt

o nº

403

29,

54

1

.783

,86

R

$

52

.695

,24

A

pto

nº 4

04

3

1,98

1.7

50,9

6

R$

55.9

95,5

9

Apt

o nº

405

29,

54

1

.783

,86

R

$

52

.695

,24

A

pto

nº 4

06

4

3,65

1.8

52,6

2

R$

80.8

66,8

0

Apt

o nº

407

57,

44

1

.932

,03

R

$

110

.975

,97

A

pto

nº 5

01

5

0,00

1.7

63,0

7

R$

88.1

53,5

6

Apt

o nº

502

54,

55

1

.979

,76

R

$

107

.995

,81

A

pto

nº 5

03

2

9,54

1.7

83,8

6

R$

52.6

95,2

4

Apt

o nº

504

31,

98

1

.750

,96

R

$

55

.995

,59

A

pto

nº 5

05

2

9,54

1.7

83,8

6

R$

52.6

95,2

4

Apt

o nº

506

46,

11

1

.816

,87

R

$

83

.775

,84

TO

TA

IS

1

.101

,60

R$

1.9

99.8

60,3

4

Conceito utilizadoConceito utilizado

““TIR – A taxa interna de retorno TIR – A taxa interna de retorno simples, conforme Hess et al. (1982, simples, conforme Hess et al. (1982, p. 57), é a taxa de juros que anula o p. 57), é a taxa de juros que anula o valor presente líquido de um fluxo de valor presente líquido de um fluxo de caixa. As alternativas que possuem a caixa. As alternativas que possuem a taxa interna de retorno simples taxa interna de retorno simples maior que a taxa mínima de maior que a taxa mínima de atratividade são consideradas atratividade são consideradas rentáveis e são passiveis de análise.” rentáveis e são passiveis de análise.”

V Etapa – Transposição das informações para fluxo econômico, V Etapa – Transposição das informações para fluxo econômico,

conclusões e recomendaçõesconclusões e recomendações

Variáveis iniciais ValorDuração do

evento (meses)

Inicio Término Área (m²)Valor Unitáio

(R$/m²)

Valor de mercado do terreno R$ 315.000,00 1 1 1 810,50 R$ 388,65

Custo já executado da obra R$ 520.545,66 1 1 1 2.294,85 R$ 226,83

Custo para término da obra e adequações R$ 991.640,50 12 4 15 2.294,85 R$ 432,12

Valor total de mercado das unidades R$ 2.838.722,35 14 5 18 2.294,85 R$ 1.237,00

Projetos R$ 49.582,03 3 1 3

Percentual Recursos Próprios 50%

Percentual Financiado 50%

Taxas Administrativas

Compra do Terreno (ITBI) 2,00%

Projetos 5,00%

Administração 10,00%

Comercialização 6,00%

Remuneração de Capitais 1,10%

Risco do empreendimento 0,30%

Juro do agente financeiro 1,50%

Taxa global de risco 1,40%

Taxa global do capital financiado c/ risco 1,80% TIR 1,1675

V Etapa – Transposição das informações para fluxo econômico, V Etapa – Transposição das informações para fluxo econômico,

conclusões e recomendaçõesconclusões e recomendações

Variáveis iniciais ValorDuração do

evento (meses)

Inicio Término Área (m²)Valor Unitáio

(R$/m²)

Valor de mercado do terreno R$ 315.000,00 1 1 1 810,50 R$ 388,65

Custo já executado da obra R$ 458.907,98 1 1 1 2.294,85 R$ 199,97

Custo para término da obra e adequações R$ 991.640,50 12 4 15 2.294,85 R$ 432,12

Valor total de mercado das unidades R$ 2.838.722,35 14 5 18 2.294,85 R$ 1.237,00

Projetos R$ 49.582,03 3 1 3

Percentual Recursos Próprios 50%

Percentual Financiado 50%

Taxas Administrativas

Compra do Terreno (ITBI) 2,00%

Projetos 5,00%

Administração 10,00%

Comercialização 6,00%

Remuneração de Capitais 1,10%

Risco do empreendimento 0,30%

Juro do agente financeiro 1,50%

Taxa global de risco 1,40%

Taxa global do capital financiado c/ risco 1,80% TIR 1,4003

As simulações permitem que eventuais analistas comparem o As simulações permitem que eventuais analistas comparem o proposto empreendimento com as taxas mínimas de proposto empreendimento com as taxas mínimas de atratividade e realidades praticadas em cada empresa.atratividade e realidades praticadas em cada empresa.

Segundo a bibliografia pesquisada, utiliza-se como taxa Segundo a bibliografia pesquisada, utiliza-se como taxa mínima de atratividade, valor igual à taxa global de risco, mínima de atratividade, valor igual à taxa global de risco, ou seja, o somatório das taxas de remuneração do capital e ou seja, o somatório das taxas de remuneração do capital e risco.risco.

Sendo assim, o valor máximo a ser pago pelo imóvel Sendo assim, o valor máximo a ser pago pelo imóvel inacabado, para padrões empresariais no perfil descrito, inacabado, para padrões empresariais no perfil descrito, será o valor que retornar uma TIR superior a 1,4% am.será o valor que retornar uma TIR superior a 1,4% am.

Dentro da planilha do fluxo econômico, obteve-se:Dentro da planilha do fluxo econômico, obteve-se:

Valor de mercado = R$773.907,98Valor de mercado = R$773.907,98

RecomendaçõesRecomendações

- Foi apresentada apenas a Foi apresentada apenas a metodologia e o resultadometodologia e o resultado

- Outras simulações e análises gráficasOutras simulações e análises gráficas

- Para a tomada de decisão, relacionar Para a tomada de decisão, relacionar aos prazos, riscos, TIRs, políticas da aos prazos, riscos, TIRs, políticas da empresa..empresa..

Cabe destacar.......Cabe destacar.......

““...graças ao aquecimento do mercado ...graças ao aquecimento do mercado imobiliário, valoriza-se o profissional de imobiliário, valoriza-se o profissional de incorporação...incorporação...

...é este profissional que identifica o ...é este profissional que identifica o negócio, procura o terreno, identifica qual negócio, procura o terreno, identifica qual o melhor produto a ser desenvolvido o melhor produto a ser desenvolvido naquela região. Por isso tem que ter uma naquela região. Por isso tem que ter uma visão técnica, financeira e mercadológica visão técnica, financeira e mercadológica do negócio.”do negócio.”

AgradecimentosAgradecimentos

- Pela oportunidade de apresentar o Pela oportunidade de apresentar o trabalhotrabalho

- Pela disposição em expor a forma do Pela disposição em expor a forma do uso da informaçãouso da informação

Mês Somatório 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Compra do Terreno (com ITBI) 321.300,00 - 321.300,00 - - - - - - - -

Compra da Benfeitoria 468.086,14 - 468.086,14 - - - - - - - -

Custo para término da obra e adequações 991.640,50 - - - - 82.636,71 82.636,71 82.636,71 82.636,71 82.636,71 82.636,71

Projetos 49.582,03 - 16.527,34 16.527,34 16.527,34 - - - - - -

Adm 99.164,05 - - - - 8.263,67 8.263,67 8.263,67 8.263,67 8.263,67 8.263,67

Total Despesas (1.929.772,72) - (805.913,49) (16.527,34) (16.527,34) (90.900,38) (90.900,38) (90.900,38) (90.900,38) (90.900,38) (90.900,38)

(2.276.176,89) (1.023.580,08) (20.658,67) (20.331,52) (110.053,02) (108.311,10) (106.597,16) (104.910,76) (103.251,44) (101.618,76)

Receitas Venda das unidades (já descontada corretagem) - - - - - 190.599,93 190.599,93 190.599,93 190.599,93 190.599,93

2.804.099,62 - - - - 214.973,76 212.634,77 210.321,24 208.032,88 205.769,42

Valor futuro despesas (momento do término da obra)

Valor futuro receitas (momento do término da obra)

Desp

esas

Possibilidade de ocorrência

ImpactoRepresentatividade

do Risco(escala 0 a 100)

Escalas

Projeto (arq/complem/estrut) 0 5 0 100 0,00 Muito Baixo

Orçamento 5 7,5 37,5 100 2,50 Baixo

Execução 0 10 0 100 5,00 Moderado

Cronograma 2,5 7,5 18,75 100 7,50 Alto

Acidentes de trabalho 2,5 2,5 6,25 100 10,00 Muito Alto

Qualidade do produto final 5 7,5 37,5 100

Identif da vocação/escopo 2,5 10 25 100

Elevação brusca das taxas 2,5 7,5 18,75 100

Trabalhistas (greve, outros) 2,5 10 25 100

Comercialização das unidades 2,5 10 25 100

Concorrência de outros empreendimentos 5 5 25 100

Confiabilidade da incorporadora 2,5 10 25 100

Diponibilidade de Capital 2,5 10 25 100268,75 1300

Taxa Máxima Estimada de Risco 2,20 amTaxa de Risco Cálculada 0,45 am

Fís

ico

Tipos de Risco

Eco

nôm

ico

- E

stra

tégi

co

Somatório Final