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Muito tem se falado sobre onovo perfil do síndico. Se an-tes esse cargo comumente eraocupado por homens de meiaidade com vida profissional ina-tiva por aposentadoria, hoje ocenário é muito mais diversifi-cado. As mulheres chegaramcom tudo provando que são óti-mas gestoras, assim como osmais jovens. Para ser síndico aprincipal condição é ter boavontade para trabalhar em proldo condomínio.

Uma outra tendência quevem se valorizando no merca-do de imóveis é a figura do sín-dico profissional, uma pessoainstruída especificamente paralidar com as burocracias perti-nentes à rotina da administra-ção de um prédio. Muitos cur-sos, inclusive, existem para for-mar técnicos especialistas emgestão condominial.

O síndico tradicional, aque-le que é conhecido dos demaismoradores porque é também

condômino continua sendomaioria nos condomínios peloBrasil. Segundo dados levanta-dos por uma empresa adminis-tradora na cidade de São Pau-lo, dos quase dois mil imóveispara os quais ela presta serviçode assessoria condominial,93,5% são moradores do pró-prio edifício e outros 6,5% sãoprofissionais. Confira mais in-formações na nossa matériaEspecial desta edição.

Neste mês de outubro tam-bém fazemos um alerta, cha-mando a atenção de nossos lei-tores síndicos para a necessida-de de atualizar os dadoscadastrais dos condôminos,uma vez que boletos bancáriossó poderão ser em emitidos como CPF do proprietário da uni-dade condominial. A Febraban(Federação Brasileira dos Ban-cos) determinou que a partir domês de janeiro do próximo ano,2017, não será mais permitidaa opção de emissão de boleto

bancário do tipo não registra-do. Fique atento!

Por fim, nem só de condo-mínio vive o Jornal do Síndico.Prestamos serviço de informarcom qualidade e nesta edição,em nosso artigo da seção BemEstar, ajudamos a divulgar acampanha do Outubro Rosa,

conjunto de ações tão importan-

te para a saúde da mulher nocombate ao câncer de mama. In-forme-se, eduque-se e passeadiante essa corrente do bem!

Desejamos uma ótima leitu-ra!

Os editores

Por determinaçãoda Febraban,todos os boletosbancários serãoobrigatoriamenteregistrados apartir de janeirode 2017

Manter um cadastro atualiza-do com os dados dos ocupantesdo condomínio é fundamentalpara o síndico. Isso porque mui-tos documentos requerem infor-mações acerca dos condôminoscomo nome completo, númerode identidade e o Cadastro dePessoa Física (CPF), além de umtelefone ou email para contato.

Neste ano, a posse do núme-ro de CPF dos moradores se fazainda mais necessária, uma vezque a Federação Brasileira dosBancos (Febraban) determinouque a partir do mês de janeirodo próximo ano, 2017, não será

mais permitida a opção de emis-são de boleto bancário do tiponão registrado.

O sistema de lançamento deboletos será atualizado e a novaversão só permitirá emissão deboletos cujo espaço para CPF es-teja devidamente preenchido. Anova medida é um alerta para to-dos os que realizam cobrança ouaceitam pagamento por meiodeste instrumento: bancos, em-

presas e também os condomíni-os, os quais deverão começar aemitir boletos com o CPF docondômino proprietário da uni-dade.

É importante que síndicos eadministradores se mobilizemdesde já para recolher os dadosdos seus condôminos, já que te-rão até dezembro de 2016 pararegularizar e migrar toda a pla-taforma para os termos exigidos

Lançamento de boletosexigirá CPF dos condôminos

pela Febraban. Caso contrário,sem os dados dos condôminos,o condomínio fica impossibili-tado de emitir boletos, o quepode aumentar a inadimplência,consequência indesejável paratodos os síndicos.

O administrador de condo-mínios Flávio Rocha afirma queé necessário correr para fazeressa atualização cadastral oquanto antes, pois deixar para a

última hora pode ser um riscoque trará prejuízos. “O ideal éque sejam distribuídos entre oscondôminos fichas de atualiza-ção cadastral para que sejampreenchidas com as informaçõesdos proprietários, é importantefrisar que seja dos donos e nãoinquilinos”, orienta.

Outra dica do administradoré o envio de formulário pelainternet. “Hoje em dia muitoscondomínios têm site, grupos defacebook ou whatsapp e essesmeios servem para agilizar a co-municação ao invés de ir lá naunidade pessoalmente entregarum papel que depois deverá serrecolhido. Além disso, dispararum email automático para todostambém é uma opção. No entan-to, essa alternativa só funciona-rá se o síndico possuir todos osemails, aí está novamente refor-çada a importância de se man-ter um cadastro em dia sempre”,afirma Rocha.

*Jornlaista e colaboradora do JS

Ele é um direito pertencentea todos os funcionários formal-mente contratados pelo condo-mínio. O 13 º salário - ou grati-ficação de Natal - é o valor pagoa todo trabalhador brasileiro quetenha o registro em carteira, égarantido por Lei desde 13/07/1962, ano em que foi promul-gado, tornando-se direito decada cidadão contratado em re-gime CLT (Consolidação dasLeis do Trabalho) receber umsalário extra no final de cadaano.

Esse pagamento, obviamen-te, gera despesas além das ordi-nárias no caixa do condomínioe o síndico deve estar prepara-do para arcar com este encargotrabalhista, caso contrário pode-rá ser responsabilizado na Jus-tiça para ressarcir o prejuízo cau-sado aos trabalhadores. O nãopagamento ou atraso é conside-rado uma infração, podendo re-sultar em pesadas multas se ocondomínio for autuado por umfiscal do trabalho. Assim, a me-lhor saída é planejar com ante-cedência o pagamento.

De acordo com o consultortrabalhista Fabiano Giusti, daConfirp Contabilidade. para seter ideia, o valor é de 160 UFIRs

(R$ 170,25) por empregado, eesse é dobrado em caso de rein-cidência. “Lembrando que éuma multa administrativa emfavor do Ministério do Trabalhoe que, além dessa, terá que efe-tuar o pagamento e dependen-do da convenção coletiva da ca-tegoria, pode ocorrer a correçãodo valor pago em atraso ao em-pregado”, alerta o especialista.

É válido ressaltar que a pri-meira parcela do 13º salário dosempregados deve ser paga até

30 de novembro do ano corren-te, podendo ser antecipada casoo empregador tenha dinheiro emcaixa. Já a segunda parcela deveser paga até o dia 20 de dezem-bro do ano.

O ideal é que o síndico con-te com um suporte de escritóriode contabilidade para gerir essee outros compromissos. Porém,fazer o cálculo do 13º salário étarefa relativamente simples.Comece anotando o salário quepaga mensalmente individual-

Pagamento de 13º salário de funcionáriorequer planejamento prévio

mente a cada funcionário. Porexemplo, para quem recebe R$1.000,00, é só dividir por 12 parasaber qual o valor corresponden-te a 1/12 (um doze avos) da re-muneração por mês trabalhado,ou seja, 1/12 avos de R$1.000,00 corresponde a R$83,33. Para as pessoas que tra-balharam o ano todo, tem direi-to a 1 salário inteiro realmente,nesse caso é só multiplicar R$83,33 por 12 para confirmar essevalor.

No entanto, para quem nãotrabalhou o ano inteiro, é dife-rente. O 13º é devido por mêstrabalhado, ou fração do mêsigual ou superior a 15 dias. Des-ta maneira, se o empregado tra-balhou, por exemplo, de 1º dejaneiro a 14 de março, terá di-reito a 2/12 (dois doze avos) de13º proporcional, pelo fato dafração do mês de março não tersido igual ou superior a 15 dias.Desta forma, o cálculo é feitomês a mês, observando semprea fração igual ou superior a 15dias.

Fabiano Giusti alerta que asmédias dos demais rendimentoscomo hora extra e comissõesadicionais são também somadasao valor do salário usado comobase para o cálculo do 13º.“Caso a data máxima de paga-mento do 3º caia em um domin-go ou feriado, o empregadordeve antecipar o pagamentopara o último dia útil anterior. Opagamento da gratificação emuma única parcela, como feitopor muitos empregadores, nor-malmente em dezembro, é ile-gal, estando o empregador su-jeito a multa”, acrescenta Giusti.

*Jornalista e colaboradora do JS(Redação com Assessoria)

Atritos entre condôminose funcionários não são rarosna rotina de um condomínioe devem ser combatidos emnome da boa convivência ecivilidade. Desentendimen-tos por motivos banais, emum momento de exaltação,podem levar a um conflitomaior e de repercussão quemuitas vezes vai ser resol-vida na Justiça.

O síndico deve evitar seenvolver nesses episódioscomo parte da briga. Ao con-trário disso, diante de suaposição de administrador elíder, deve procurar ser umponto de equilíbrio na me-diação de relações conflituo-sas entre condôminos e ze-ladores, porteiros, vigilan-tes, auxiliares de limpeza ouquaisquer outros funcionári-os.

É importante que todostenham noção da consequê-ncia de seus atos e saber quepode ser responsabilizadojuridicamente pelo que faz efala ao faltar com o respei-to, ofender ou acusar al-

guém. Muitas dessas discus-sões chegam a ser caracteri-zadas como crimes contra ahonra, que são de três tipos:calúnia, injúria e difamação.

Se essas perturbaçõesocorrem com frequência no

seu prédio, uma maneira deajudar a conscientizar éapresentando informaçõesem quadros de aviso sobre adiferenciação entre esses trêscrimes, que muitas vezesnão são do conhecimento da

maioria das pessoas.Os crimes contra a honra

são aqueles que atingem aintegridade moral da pessoa,que pode ser vista como oconjunto de atributos mo-rais, intelectuais e/ou físicos.No Capítulo V do CódigoPenal, esse tipo de crime édevidamente descrito e dife-renciado. Confira:

Calúnia (art. 138): acusaralguém publicamente de umcrime sem provas. Pena: de-tenção de 6 meses a 1 ano.

Difamação (art. 139): acu-sar alguém publicamente deum ato desonroso. Pena: de-tenção de 3 meses a 1 ano.

Injúria (art. 140): chamaralguém de algo que conside-re desonroso. Pena: deten-ção de 1 a 6 meses.

*Jornalista e colaboradora do JS

Conflitos entre condôminos e funcionáriosperturbam a convivência coletiva

Quem vai gerir o condo-mínio? Há basicamente duasopções para essa questão: ocargo de síndico pode serocupado por um condômino- seja ele proprietário ou in-quilino de unidade - ou umapessoa externa contratadapara esta função, um síndicoprofissional. Em ambos oscasos, é comum que se tenhasuporte de uma administra-dora de condomínio, empre-sa que trabalha assessorandosíndicos em suas atribuições.

Embora a figura do síndi-co profissional esteja se po-pularizando em muitas cida-des, sobretudo devido à gran-de oferta de cursos de forma-ção na área, o outro tipo desíndico, aquele mais tradici-onal morador do prédio, ain-da é maioria nos condomíni-os brasileiros.

Uma amostra disso se tem

Síndicos condôminos ainda sãomaioria sobre síndicos profissionais

em São Paulo, maior cidadebrasileira, onde - de acordocom uma pesquisa da Lello,administradora que gerencia1,6 mil condomínios na ca-pital paulista - atualmente,conforme levantamento emsua base de clientes, dos sín-dicos paulistanos, 93,5% sãomoradores do próprio edifí-cio e outros 6,5% são profis-sionais.

No caso de síndico mora-dor do condomínio, ele éeleito para um mandato dedois anos, podendo serreeleito. Assim como emqualquer eleição, os morado-res devem ter cuidado na es-colha de quem irá comandaro dia a dia do condomínio,perguntar, por exemplo, so-bre suas propostas, sobre otempo que terá para cuidardas demandas do condomí-nio, as mudanças que preten-

de realizar na gestão e, prin-cipalmente, como fará paragarantir segurança e comodi-dade aos moradores.

A recondução do síndicopara um próximo mandatoconsecutivo quase sempre éa alternativa adotada. O le-vantamento da Lello de-monstra que, dentre os con-domínios consultados, a re-eleição do mesmo síndicoainda predomina, já que cer-ca de 70% das assembleiasrealizadas para escolher oresponsável legal pelo con-domínio acaba confirmandoa mesma pessoa que já ocu-pava o cargo anteriormente.

Segundo Angélica Arbex,gerente de Relacionamentocom o Cliente da administra-dora, hoje os condomíniossão equiparados pela lei agrandes empresas. “São inú-meras as obrigações perante

o poder público. Os síndicostêm uma enorme responsabi-lidade”, pondera. As princi-pais atribuições são represen-tar o condomínio, zelar pelocumprimento da convençãoe do regimento interno, cui-dar da conservação e da ma-

nutenção das áreas comuns eequipamentos, negociar comfornecedores e prestar contasaos condôminos sobre despe-sas efetuadas, entre outrasresponsabilidades.

*Jornalista e colaboradora do JS(Redação com Assessoria)

O sistema de esgotoé tão importantequanto o de abas-

tecimento de água em um con-domínio, pois é através desseencanamento que todos os re-síduos descartados em ralos evasos sanitários serão recolhi-dos e destinados à estação decoleta e tratamento de sua ci-dade. Para funcionar adequa-damente esta rede necessitaestar com fluxo livre de obs-táculos, caso contrário um en-tupimento pode gerar dores decabeça ao síndico e demaisusuários do condomínio.

Nesse contexto, continuavalendo a máxima de que“prevenir é melhor que reme-diar”. Assim sendo, é indica-do procurar o serviço de umaempresa desentupidora, a qualrealize também manutençõespreventivas. Isso consiste emfazer uma limpeza periódica

antes mesmo que ocorra al-gum incidente de entupimen-to em canos ou fossas.

Maus hábitos na rotina dosmoradores podem ocasionarobstrução dos encanamentos econsequente dificuldade no es-coamento de detritos: restos decomida que caem no ralo daspias de cozinha, descarte depapel higiênico ou outros ob-jetos no vaso sanitário do ba-nheiro, pedaços de tecido quedescem por ralos de lavande-ria ou até mesmo cabelos queentopem ralos de banheiros.Um apelo deve ser feito juntoaos condôminos para evitaremessas práticas nocivas.

Para não chegar a ter o sis-tema de esgoto entupido é ne-cessário fazer limpezas perió-dicas nos canos e também nacaixa de inspeção. Esse servi-ço preventivo limpa o cami-nho do esgoto e já remove pos-

síveis elementos que podemcausar o entupimento dos ca-nos. As empresas desentu-pidoras utilizam equipamentospróprios para fazer a limpezae garantir que por um longoperíodo não haverá riscos deter o esgoto entupido.

Como identificaro problema?

A água escoa muito lenta-mente ou simplesmente nãodesce, se acumulando em piasou vasos sanitários. Esse é osinal de que o sistema de es-goto está entupido e precisa deajuda profissional para resol-ver o problema antes que ou-tros pontos de passagem sejamprejudicados. Tentar resolvera obstrução por conta própriapode piorar a situação, comorompimento de canos, porexemplo.

Desentupimento preventivo evitatranstornos mais sérios com encanamento

No caso das fossas sépticas,é possível detectar um entupi-mento quando a água começaa retornar, trazendo consigotoda a sujeira do esgoto e umodor desagradável caracterís-tico, o qual é prejudicial à saú-

de. A desentupidora deve seracionada imediatamente, paraque a fossa seja limpa o maisrápido possível, evitando mai-ores transtornos.

Jornalista e colaboradora do JS

Não é raro dentro de con-domínios haver problemasenvolvendo o uso de drogas.Em alguns edifícios, há, in-clusive, a reclamação de usoe descarte de entorpecentesna área comum, seja estaci-onamento e até mesmo o es-paço destinado às crianças. Oinconveniente traz dúvidasde como os gestores devemagir diante de tal situação.

O tema é polêmico e en-volve alguns cuidados antesda tomada de providências.De forma geral, a utilizaçãoou descarte de derivados dedrogas no interior do condo-mínio é um caso de polícia.Dessa forma, o primeiro pas-so a ser tomado é lavrar umBoletim de Ocorrência, rela-tando o fato para que a auto-ridade policial possainvestigá-lo. Tal medida éplausível uma vez que, ape-sar de o condomínio ser con-siderado uma área privada,cabe a polícia a repressão aocrime de consumo de droga,não cabendo ao particular.

Contudo, caso o consumode entorpecente ocorra den-

tro da unidade condominial,a situação muda de figura. Aosíndico, não caberá inibiressa prática, exceto o infra-tor faça uso da droga a pontode perturbar o sossego, segu-rança, saúde de acordo como artigo 1.336, VI do CódigoCivil.

Nesses casos, o síndicodeve pedir para que o mora-dor que estiver reclamandorelate a ocorrência no livro

específico ou documente oocorrido por e-mail, paraque, consequentemente, o in-frator seja advertido de for-ma genérica, sem imputar ouso de entorpecentes. Ocondômino prejudicado emfunção da perturbação pode-rá ingressar em juízo em de-fesa de seus interesses inde-pendente das medidas queserão tomadas pelo condo-mínio.

Drogas dentro do condomínio

O condomínio somentedeve atuar com aplicação demulta ou em juízo se for umcaso de incômodo a váriasunidades e, assim, atingir odireito coletivo. Da mesmaforma, cabe multa aocondômino que, independen-temente do tipo de fumo, ar-remesse ou deixe de formanegligente cair bitucas nasáreas comuns ou em outrasunidades, desde que o infra-

tor seja identificado.Para inibir usuários de

drogas ou mesmo de outrostipos de fumo - proibido emáreas comuns desde 2014 porLei Federal - dentro de espa-ços comuns, inclusive espa-ços abertos nos condomíni-os, o circuito interno decâmeras costuma funcionar.Atrelado a isso, em algunscasos, é imprescindível queo condomínio solicite a inter-venção da polícia a fim decoibir a prática de crime emáreas comuns.

Vale destacar que está noSupremo Tribunal Federal(STF) uma ação que podedescriminalizar do consumoda maconha. Contudo, en-quanto tal ação não é votadae decidida, o condomíniodeve seguir vigilante de for-ma que iniba o consumo des-sa e de outras drogas, e dofumo de tabaco e similaresem suas áreas comuns.

*Advogado e palestrante,especialista em Direito imobiliárioe em questões condominiais, sóciodo escritório Karpat Sociedade deAdvogados

Um condomínio em har-monia é aquele em que seusentes conseguem estabelecer oequilíbrio entre o que é priva-do e o que é de uso coletivo,sempre respeitando os respec-tivos espaços. Romper estabarreira pode ser o início deum conflito. É o que aconte-ce, por exemplo, quando umcondômino ultrapassa os limi-tes da sua unidade condo-minial para ocupar uma áreaque é, em tese, de uso comum.

Hall, elevadores, corredo-res, escadas, salões de festas ejogos, áreas de lazer, garagem.Esses são alguns dos espaçosque são de propriedade coleti-va, ou seja, podem ser usufru-ídos por todos. Não é razoá-vel, portanto, impor uma von-tade individual nesses locais:guarda de objetos de uso pes-soal, colocação de móveis,quadros ou até mesmo mudara cor das paredes.

Neste ano, a 1ª Turma Cíveldo TJDFT deu, por decisão

unânime, provimento a recur-so de condomínio residencialpara determinar à moradora aretirada de equipamento de vi-gilância privativo instalado emárea comum do prédio, enten-dendo que a instalação decâmera de segurança no cor-redor de entrada dos aparta-mentos depende de autoriza-ção prévia e expressa na Con-venção de Condomínio.

Constava dos autos queuma moradora do CondomínioVentura, em Samambaia (DF),instalou por conta própria umacâmera de vigilância acima daporta de seu apartamento, al-terando a fachada do condo-mínio – o que é vedado pelaConvenção de Condomínio epelo Regimento Interno. Ain-da segundo os autos, mesmoapós ter sido notificada a reti-rar a câmera, a moradora nãoagiu para reverter o feito, fatoque levou o condomínio amover ação judicial a fim dedar cumprimento aos norma-

Os limites entre o coletivo e o privadoInstalação de objetos privativos em área

comum precisa de autorização do condomínio

tivos daquele edifício residen-cial.

Em sua defesa, a moradoraafirma que instalou a câmerade vigilância na porta de seuapartamento em razão desta tersido violada em duas oportu-nidades e as câmeras de segu-rança do condomínio, por es-tarem queimadas ou direcio-nadas para o corredor oposto,não terem identificado os res-ponsáveis pela violação. Dis-corre acerca das falhas de se-gurança no âmbito do condo-mínio, sustenta que tanto o an-tigo síndico quanto seus vizi-nhos autorizaram o equipa-mento, e alega que a instala-ção da câmera não configuraabuso do direito de proprieda-de e tampouco viola a intimi-dade e vida privada dos demaiscondôminos.

Contudo, verificou-se queo Regimento interno doResiden-cial Ventura, em seuartigo 40, “m”, veda expressa-mente a manutenção de obje-tos de uso privativo nos corre-dores dos pavimentos residen-ciais e nas áreas comuns. As-sim, considerando que a utili-zação da área comum do con-domínio deve ser feita na for-ma da convenção estabelecidapelos condôminos, a Turmadeu provimento ao apelo, paracondenar a moradora a retirara câmera instalada em sua por-ta.*Jornalista e colaboradora do JS(Redação com TJDFT)

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Sistema pay per usePagar pelo uso. Nisso consis-te o sistema pay per use, ten-dência que começou em pré-dios do tipo studio ou flat comapenas um dormitório, masvem sendo adotada por mui-tos condomínios de maiorporte. Trata-se de oferecer aoscondôminos serviços que nãoestão inclusos na taxacondominial, mas que podemser usufruídos mediante paga-mento de uma taxa que vaipara o caixa do condomínio.Lavanderia, recreação infan-til, faxina, aluguel de espaçogourmet ou salão de festas eseus equipamentos (copa,mesas, cadeiras, aparelho desom e iluminação), acesso asala de ginástica com profes-sor para dar assistência, den-tre outros ambientes. Outrasopções mais sofisticadas sãoserviços de petshop, estéticaou lazer.

Grama saudávelO gramado requer vigilânciaredobrada no período de pri-mavera e verão. A combina-ção de chuvas e temperaturasquentes, típicas destas esta-ções do ano, faz com que gra-mados e jardins cresçam mui-to mais rapidamente se com-parados aos demais meses doano. A poda deve ser feitacom equipamento apropriadosempre que passar de 3 cm dealtura. No período de novem-bro a abril serão necessáriaspodas constantes, chegandoaté a três ou quatro cortesmensais. No restante do ano,esse número reduz podendoaté ser desnecessário apararem alguns meses.Após cortar a grama, o gra-

mado deve ser varridovigorosamente. Se as aparaspermanecerem, acabarão porformar uma camada de palhaseca, ou feltro, que prejudi-cará o arejamento do solo e aprópria saúde do gramado.Esteja atento ao calendário depodas, pois cortes muito fre-quentes tendem a esgotar asreservas nutritivas da grama,deixando-a fraca, suscetívelao ataque de pragas e doen-ças.

Home OfficeO chamado home office éuma tendência crescente nasgrandes cidades. Cada vezmais profissionais liberais epequenos empreendedorestransformam o apartamentoonde moram em escritório,com o objetivo de baixar oscustos do próprio negócio.Essa atividade, contudo, nãodeve atrapalhar a rotina nempor em risco a segurança docondomínio.Assim, os síndicos devem ori-entar os moradores que traba-lham em seus apartamentos,de modo a não causar nenhumdesconforto aos demaiscondôminos, como barulhoou entra-e-sai de pessoas noprédio. É aconselhável que omorador cujo apartamentopossui home office mantenhao porteiro sempre informadosobre as pessoas que ele estáà espera. Outro ponto a ser es-tabelecido é a proibição deuso de áreas comuns, comohall de entrada, salão de fes-tas/jogos, para reuniões detrabalho. Estes espaços nãoforam destinados a essa fina-lidade e isso deve ser respei-tado.

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