condomÍnios fechados o prÓs e os contras camila dottaviano

CONDOMÍNIOS FECHADOS

O PRÓS E OS CONTRAS

Camila D’Ottaviano

ALGUMAS QUESTÕES

Condomínios Fechados X Loteamentos Fechados

Os condomínios fechados na Região Metropolitana de

São Paulo

A reprodução do modelo

Prof. Camila D’Ottavianocamila.dotaviano@usp.br

Condomínios X Loteamentos

Loteamentos - Lei Federal nº 6.766/1979

Condomínios - Lei Federal nº 4.591/1964

“Lei de Vilas” – São Paulo - Lei nº 11.605/1994

1os “Condomínios” – grandes loteamentos

fechados em áreas periféricas da RMSP

(ex: Alphaville, Tamboré, Granja Viana)

OS CONDOMÍNIOS FECHADOS NA RMSP

Banco de Dados EMBRAESP

Levantamento de Campo

Entrevistas

REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO

Distritos Município de São Paulo

Expansão da Mancha Urbana da RMSP - 1881/1995

Sistema Rodoviário RMSP

Base de Dados Embraesp

1. Tipo Empreendimento (Hor. ou Vert.) 15. Data Previsão de Entrega

2. Data Lançamento (mês/ano) 16. Área Útil (m² )

3. Zona de Valor (Embraesp) 17. Área Total (m² )

4. Endereço (rua, avenida, número) 18. Preço Total em R$

5. Nome do Empreendimento 19. Valor do US$ Comercial

6. Número de Dormitórios 20. Preço Total em US$

7. Número de Banheiros 21. Área Útil Cobertura (m² )

8. Número de Garagens 22. Área Total Cobertura (m² )

9. Número de Elevadores 23. Preço Total Cobertura em R$

10. Número de Coberturas 24. Preço Total Cobertura em US$

11. Número de Blocos 25. Incorporadora - Razão Social

12. Número de Unidades por Andar 26. Vendedora – Razão Social

13. Número de Andares 27. Construtora – Razão Social14. Número Total de Unidades

Lançamentos e Unidades em Condomínios Horizontais por Ano

Lançamentos Unidades

1992 4 168

1993 17 830

1994 12 759

1995 30 932

1996 40 2.648

1997 34 2.345

1998 28 1.128

1999 54 1.329

2000 95 2.589

2001 128 3.823

2002 174 4.036

2003 201 4.375

2004 236 4.334

2005 87 1.374

TOTAL 1.140 30.670

Lançamentos Condomínios RMSP – 1992

Lançamentos Horizontais na RMSP – 1992-2005

LOCALIZAÇÃO - Lançamentos Horizontais por Município

Nº Empreend. % Empreend. Nº Unid. Habit. % Unid.

Barueri 10 0,9 1.506 4,9

Carapicuiba 3 0,3 33 0,1

Cotia 59 5,2 3.236 10,5

Embu 2 0,2 250 0,8

Ferraz de Vasconcelos 3 0,3 149 0,5

Guararema 1 0,1 38 0,1

Guarulhos 33 2,9 2.909 9,5

I taquaquecetuba 3 0,3 102 0,3

Mairiporã 1 0,1 160 0,5

Mogi das Cruzes 12 1,1 589 1,9

Osasco 1 0,1 38 0,1

Poá 4 0,4 396 1,3

Santo André 30 2,6 1.918 6,2

São Bernardo Do Campo 20 1,8 2.938 9,6

São Caetano 3 0,3 207 0,7

SÃO PAULO 949 83,2 15.920 51,8

Suzano 1 0,1 104 0,3

Taboão da Serra 4 0,4 137 0,4

Vargem Grande Paulista 1 0,1 78 0,3

TOTAL 1.140 100,0 30.708 100,0

TIPO DE UNIDADEdormitórios, banheiros e área útil

Lançamentos - Nº de Banheiros por Ano

Total % no ano Total % no ano Total % no ano Total % no ano Total % no ano no Ano

1992 2 50,0 2 50,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 4

1993 7 41,2 8 47,1 2 11,8 0 0,0 0 0,0 17

1994 5 41,7 5 41,7 2 16,7 0 0,0 0 0,0 12

1995 4 13,3 6 20,0 6 20,0 13 43,3 1 3,3 30

1996 18 45,0 9 22,5 6 15,0 7 17,5 0 0,0 40

1997 13 38,2 11 32,4 5 14,7 5 14,7 0 0,0 34

1998 8 28,6 11 39,3 4 14,3 5 17,9 0 0,0 28

1999 17 31,5 25 46,3 11 20,4 1 1,9 0 0,0 54

2000 43 45,3 33 34,7 11 11,6 8 8,4 0 0,0 95

2001 62 48,4 45 35,2 10 7,8 11 8,6 0 0,0 128

2002 62 35,6 68 39,1 20 11,5 24 13,8 0 0,0 174

2003 53 26,4 94 46,8 37 18,4 16 8,0 1 0,5 201

2004 72 30,5 105 44,5 23 9,7 36 15,3 0 0,0 236

2005 18 20,7 43 49,4 14 16,1 12 13,8 0 0,0 87

Total 384 33,7 465 40,8 151 13,2 138 12,1 2 0,2 1140

5 Banheiros1 Banheiro 2 Banheiros 3 Banheiro 4 Banheiros

Total de Lançamentos por Nº de Banheiros

1 Banheiro

2 Banheiros

3 Banheiros

4 Banheiros

Total de Unidades por Nº de Banheiros

Nº Banheiros Unidades %

1 Banheiro 15.208 49,6

2 Banheiros 11.386 37,1

3 Banheiros 2.245 7,3

4 ou mais Banheiros 1.831 6,0

Total 30.670 100

Lançamentos RMSP com 1 Banheiro

Lançamentos RMSP com 2 Banheiros

Lançamentos - Nº de Dormitórios por Ano

Total % no ano Total % no ano Total % no ano Total % no ano Total % no ano no Ano

1992 0 0,0 2 50,0 2 50,0 0 0,0 0 0,0 4

1993 2 11,8 5 29,4 8 47,1 2 11,8 0 0,0 17

1994 0 0,0 3 25,0 7 58,3 2 16,7 0 0,0 12

1995 0 0,0 5 16,7 10 33,3 15 50,0 0 0,0 30

1996 0 0,0 18 45,0 9 22,5 13 32,5 0 0,0 40

1997 0 0,0 12 35,3 14 41,2 8 23,5 0 0,0 34

1998 0 0,0 8 28,6 11 39,3 9 32,1 0 0,0 28

1999 0 0,0 21 38,9 23 42,6 10 18,5 0 0,0 54

2000 0 0,0 46 48,4 32 33,7 17 17,9 0 0,0 95

2001 0 0,0 68 53,1 39 30,5 21 16,4 0 0,0 128

2002 0 0,0 68 39,1 68 39,1 38 21,8 0 0,0 174

2003 1 0,5 64 31,8 95 47,3 40 19,9 1 0,5 201

2004 0 0,0 85 36,0 96 40,7 55 23,3 0 0,0 236

2005 0 0,0 23 26,4 45 51,7 19 21,8 0 0,0 87

Total 3 0,3 428 37,5 459 40,3 249 21,8 1 0,1 1140

5 Dormitórios1 Dormitório 2 Dormitórios 3 Dormitórios 4 Dormitórios

Total de Lançamentos por Nº de Dormitórios

2 Dormitórios3 Dormitórios

4 Dormitórios

Total de Unidades por Nº de Dormitórios

Nº Dormitórios Unidades %

1 Dormitório 130 0,4

2 Dormitórios 15.149 49,4

3 Dormitórios 11.367 37,1

4 ou mais Dormitórios 4.024 13,1

Total 30.670 100

Lançamentos RMSP com 1 Dormitório

Lançamentos RMSP com 2 Dormitórios

Lançamentos na RMSP por número de dormitórios

Lançamentos – Nº de Dormitórios e Nº de Banheiros

Lançam. % do Total Lançam. % do Total Lançam. % do Total

1 Banheiro 345 30,4 36 3,2 0 0

2 Banheiros 83 7,3 370 32,6 12 1,1

3 Banheiros 0 0 53 4,7 98 8,6

4 Banheiros 0 0 0 0 138 12,1

5 Banheiros 0 0 0 0 1 0,1

TOTAL 428 37,7 459 40,4 249 21,9

4 Dormitórios3 Dormitórios2 Dormitórios

Unidades – Nº de Dormitórios e Nº de Banheiros

Unidades % do Total Unidades % do Total Unidades % do Total

1 Banheiro 13.417 43,7 1.661 5,4 0 0,0

2 Banheiros 1.732 5,6 8.944 29,2 710 2,3

3 Banheiros 0 0,0 762 2,5 1.483 4,8

4 Banheiros 0 0,0 0 0,0 1.807 5,9

5 Banheiros 0 0,0 0 0,0 20 0,1

TOTAL 15.149 49,3 11.367 37,1 4.020 13,1

2 Dormitórios 3 Dormitórios 4 Dormitórios

Lançamentos RMSP com 2 Dormitórios e 1 Banheiro

Lançamentos RMSP com 3 Dormitórios e 2 Banheiros

Lançamentos RMSP com 4 Dormitórios e 4 Banheiros

Lançamentos por Área Útil

Quantidade %

de 35,00 a 49,99 15 1,42de 50,00 a 74,99 297 28,21de 74,00 a 99,99 218 20,70

de 100,00 a 149,99 237 22,51de 150,00 a 199,99 90 8,55de 200,00 a 249,99 53 5,03de 250,00 a 299,99 42 3,99

de 300,00 a 349,99 27 2,56de 350,00 a 399,99 32 3,04 de 400,00 a 499,99 22 2,09de 500,00 a 599,99 12 1,14

de 600,00 a 699,99 3 0,28de 700,00 a 799,99 3 0,28de 800,00 a 899,99 0 0,00de 900,00 a 989,41 2 0,19

Total LançamentosÁrea Útil (m2)

I. Grupo 1 – Unidades com área útil até 75,00m²

II. Grupo 2 - Unidades com área útil maior que 75,00m² e até 150,00m²

III. Grupo 3 - Unidades com área útil maior que 150,00m² e até 300,00m²

IV. Grupo 4 - Unidades com área útil maior que 300,00m²

Lançamentos - Área Útil por Ano

Lanç. % Lanç. % Lanç. % Lanç. %

1992 2 50,0 2 50,0 0 0,0 0 0,0 4

1993 5 29,4 5 29,4 7 41,2 0 0,0 17

1994 3 25,0 5 41,7 4 33,3 0 0,0 12

1995 5 16,7 7 23,3 9 30,0 9 30,0 30

1996 12 30,0 14 35,0 6 15,0 8 20,0 40

1997 11 32,4 11 32,4 6 17,6 6 17,6 34

1998 6 21,4 12 42,9 7 25,0 3 10,7 28

1999 18 33,3 22 40,7 12 22,2 2 3,7 54

2000 31 32,6 39 41,1 17 17,9 8 8,4 95

2001 46 35,9 58 45,3 16 12,5 8 6,3 128

2002 62 35,6 65 37,4 29 16,7 18 10,3 174

2003 45 22,4 111 55,2 30 14,9 15 7,5 201

2004 66 28,0 104 44,1 42 17,8 24 10,2 236

2005 21 24,1 40 46,0 19 21,8 7 8,0 87

Total Lanç. 333 29,2 495 43,4 204 17,9 108 9,5 1.140

ANO de 35-74,99m² 75-149,99m² 150-299,99m² + de 300,00 m²

Grupo IVGrupo I I IGrupo I IGrupo I

% Lançamentos Área Útil por Ano

de 35-74,99m²

75-149,99m²

150-299,99m²

+ de 300,00 m²

Lançamentos - Área Útil

1201992

de 35-74,99m²75-149,99m²150-299,99m²+ de 300,00 m²

Total de Unidades por Área Útil

ÁREA ÚTI L Unidades % do Total

Grupo I - de 35-74,99m² 14.202 46,3

Grupo I I - 75-149,99m² 10.551 34,4

Grupo I I I - 150-299,99m² 4.963 16,2

Grupo I V - + de 300,00 m² 954 3,1

TOTAL 30.670 100,0

Lançamentos - Área Útil por Município

Grupo I Grupo I I Grupo I I I Grupo I Vde 35-74,99m² 75-149,99m² 150-299,99m² + de 300,00 m²

Barueri 4 - 6 - Carapicuiba - - 3 - Cotia 19 21 19 - Embu 1 1 - - Ferraz de Vasconcelos 3 - - - Guararema - 1 - - Guarulhos 14 14 4 1I taquaquecetuba 3 - - - Mairiporã - - 1 - Mogi das Cruzes 7 5 - - Osasco - - - - Poá 4 - - - Santo André 16 10 4 - São Bernardo Do Campo 7 12 1 - São Caetano - - 3 - SÃO PAULO 250 430 163 107Suzano 1 - - - Taboão da Serra 3 1 - - Vargem Grande Paulista 1 - - - TOTAL 333 495 204 108

Lançamentos RMSP com até 75,00m² de Área Útil

Lançamentos RMSP entre 75,00m² e 150,00 m² de Área Útil

Lançamentos RMSP entre 150,00m² e 300,00 m² de Área Útil

Lançamentos RMSP com mais de 300,00 m² de Área Útil

TIPO DE EMPREENDIMENTO

total de unidades e tamanho da gleba

Lançamentos – Total de Unidades

Empreend. % Empreend. % Empreend. %

até 10 540 47,4 522 55,0 18 9,4

de 11 a 20 286 25,1 256 27,0 31 16,2

de 21 a 50 171 15,0 119 12,5 52 27,2

de 51 a 100 87 7,6 39 4,1 48 25,1

mais de 100 56 4,9 13 1,4 42 22,0

São Paulo Demais MunicípiosRMSPTotal Unidades

Lançamentos – Tamanho da Gleba do Empreendimento

Tamanho Lotes

até 500 199 17,5

500-1000 280 24,6

1000-2000 250 21,9

2000-5000 223 19,6

5000-10000 114 10,0

+ de 10.000 74 6,5

Empreend. %

Condomínio: Villaggio Primo – ButantãPlace: Rua Dedaleiro, 234Utile Area: 62,40 m²Total Area: 77,00 m²Nº Bedrooms: 2Nº Bathrooms: 1

Condomínio: Sem NomeErmelino MatarazzoPlace: João Marcelino de S. Gonzaga, 153Utile Area: 53,00 m²Total Area: 68,00 m²Nº Bedrooms: 2Nº Bathrooms: 1

Grupo I

Grupo II

Condomínio: Villas Nova TatuapéVila FormosaPlace: Av. Guilherme Giorgi, 1.555Utile Area: 180,12 m²Total Area: 305,00 m²Nº Bedrooms: 4Nº Bathrooms: 3

Grupo III

Condomínio Home Colonial GranvilleVila Carrão – São Paulo CityLocal: Rua Dentista Barreto, 318Área Útil: 355,00 m²Área Total: 620,00 m²Nº Quartos: 4Nº Banheiros: 4

Residencial Málaga GardenCampo GrandeRio de Janeiro

Programa MCMV

A Propaganda

e o Emprendimento

A Propaganda

e o Emprendimento

Realengo, aquele desabafo

http://www.youtube.com/watch?v=ZoBJzrACZ3c

Para o Futuro:

Set/2011 – Acórdão do STJ proibiu a cobrança de taxas de

manutenção pelas associações de moradores dos

loteamentos fechados

E também que ninguém a obrigado a filiar-se ou manter-se

filiado às associações

E os Contras??

condomÍnios fechados o prÓs e os contras camila dottaviano

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