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Programa de Apoio aos Municípiosem Tributação Imobiliária

Avaliaçãoem Massa de Imóveis

para Fins Fiscais:

Discussão, Análise eIdentificação

de Soluções paraProblemas

e Casos Práticos



para Fins Fiscais:



e Casos PráticosRealização:

Apoio:

9 788579 580284

ISBN 978-85-7958-028-4

LINCOLN INSTITUTEO F L A N D P O L I C Y

Ministério dasCidades

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PROGRAMANACIONAL DECAPACITAÇÃO

DAS CIDADES


DAS CIDADES

C O N H E C E R P A R A C R E S C E R

CAPACIDADES

MINISTÉRIO DAS CIDADES

Ministro de EstadoAGUINALDO VELLOSO BORGES RIBEIRO

Secretário-ExecutivoALEXANDRE CORDEIRO MACEDO

Diretor de Desenvolvimento InstitucionalCARLOS ANTONIO VIEIRA FERNANDES

Gerência de CapacitaçãoEGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHACleidson dos Santos MachadoDiane da Silva LimaDiogo Ramalho (estagiário)Everton Sudré FerreiraReginaldo de Moura MoraisRicardo de Sousa Carrijo BarbosaThiago de Lima

LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY

Diretor do Programa para América Latina e CaribeMARTIM O. SMOLKA

Teaching Faculty/Course Developer

CLAUDIA M. DE CESARE

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

PresidenteJORGE FONTES HEREDA

Vice-Presidente de Governo e HabitaçãoJORGE URBANO DUARTE

Superintendente Nacional de Assistência Técnica e Desenvolvimento SustentávelJOSÉ CARLOS MEDAGLIA FILHO

Gerente Nacional de Assistência TécnicaOMAR BORGES DO PRADO FILHO

SOCIEDADE BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

PresidenteDOMINGOS DE SABOYA BARBOSA FILHO

Vice-Presidente AdministrativoSÉRGIO ANTÃO PAIVA

Vice-Presidente TécnicoRUBENS ALVES DANTAS

Vice-Presidente ExecutivoANDRÉ MACIEL ZENI

Presidente da RepúblicaDILMA ROUSSEFF

Ministro de Estado das CidadesAGUINALDO VELLOSO BORGES RIBEIRO

Secretário ExecutivoALEXANDRE CORDEIRO MACEDO

Secretária Nacional de HabitaçãoINÊS DA SILVA MAGALHÃES

Secretário Nacional de Acessibilidade e Programas UrbanosLEODEGAR DA CUNHA TISCOSKI

Secretário Nacional de Saneamento AmbientalOSVALDO GARCIA

Secretário Nacional de Transporte e Mobilidade UrbanaJULIO EDUARDO DOS SANTOS

Companhia Brasileira de Trens Urbanos (CBTU)FRANCISCO CARLOS CABALLERO COLOMBO

Departamento Nacional de Trânsito (DENATRAN)JULIO FERRAZ ARCOVERDE

Empresa Brasileira de Trens Urbanos de Porto Alegre S.A. (TRENSURB)HUMBERTO KASPER



para Fins Fiscais:



e Casos Práticos


para Fins Fiscais:



e Casos Práticos



DAS CIDADES


DAS CIDADES

C O N H E C E R P A R A C R E S C E R

CAPACIDADES

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação - CIP

CDD - 711

© 2012 Ministério das Cidades

É totalmente proibida a reprodução total ou parcial deste material sem a prévia autorização do Ministério das Cidades

Cesare, Cláudia M. deAvaliação em massa de imóveis para fins fiscais: Discussão, análise e

identificação de soluções para problemas e casos práticos / Claudia M. De Cesare e Eglaísa Micheline Pontes Cunha. Organização: Claudia M. De Cesare e Eglaísa Micheline Pontes Cunha. Brasília: Ministério das Cidades, 2012.

116 p.: il. color.; 24cm. Programa Nacional de Capacitação das Cidades e Lincoln Institute of Land Policy.

Inclui bibliografia e anexos no final da publicação.Organizada em módulos.ISBN: 978-85-7958-028-4

1. Tributação imobiliária. 2. Avaliação de imóveis. 3. Avaliação em massa de imóveis.4. Ação fiscal, municípios. 5. Política tributária. 6. administração Pública. 7. Cesare,Cláudia M. de. 8. Cunha, Eglaísa Micheline Pontes.

Fotos

AVALIAÇÃOEM MASSA DE IMÓVEISPARA FINS FISCAIS:DISCUSSÃO, ANÁLISE E IDENTIFICAÇÃO DESOLUÇÕES PARA PROBLEMAS E CASOSPRÁTICOS

OrganizaçãoCLAUDIA M. DE CESAREEGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHA

AutoresCLAUDIA M. DE CESAREEGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHA

ColaboradoresDOMINGOS SABOYARICARDO DUALDERUBENS DANTAS

Esta publicação apresenta a síntese dos trabalhos realizadosdurante a primeira versão da Oficina sobre Avaliação em Massade Imóveis para Fins Fiscais: Discussão, Análise e Identificaçãode Soluções para Problemas e Casos Práticos. A Oficina foirealizada de 7 a 8 de agosto de 2008 em Brasília (DF), porintermédio do PROGRAMA DE APOIO AOS MUNICÍPIOS EMTRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA que é coordenado pelo Ministério dasCidades, no âmbito do Programa Nacional de Capacitação dasCidades (PNCC), e pelo Lincoln Institute of Land Policy, contandocom o apoio da Caixa Econômica Federal e da SociedadeBrasileira de Engenharia de Avaliações (SOBREA). As seguintestemáticas foram debatidas durante a oficina: (i) Métodos, técnicas e modelos de avaliação de imóveis; (ii) Base de dados(cadastro imobiliário e preços praticados); (iii) Validação dostrabalhos; (iv) Ciclos entre avaliações genéricas; (v) Temascomplementares. O presente documento consiste em um informesobre as questões debatidas em cada temática, bem como sobreas diretrizes e recomendações que resultaram dos debates. Taisrelatos são intercalados com a revisão técnica das temáticastratadas, visando examinar os conceitos tratados e fornecer abase teórica estruturadora dos temas analisados.

SUMÁRIO

1. SOBRE O PROGRAMA ............................................................................................

1.1. Histórico .....................................................................................................................................

1.2. Objetivos ....................................................................................................................................

1.3. Funções .......................................................................................................................................

1.4. Público-alvo ................................................................................................................................

2. SOBRE A OFICINA ..................................................................................................

2.1. Objetivos ....................................................................................................................................

2.2. Metodologia de Trabalho ..........................................................................................................

2.3. Participantes ..............................................................................................................................

2.4. Painéis ..........................................................................................................................................

2.5. Corpo Docente da Oficina de Cadastro ...............................................................................

3. CONTEXTUALIZAÇÃO INICIAL .........................................................................

4. MÉTODOS, TÉCNICAS E MODELOS DE AVALIAÇÃO EM MASSA .................

4.1. Revisão Técnica da Temática ....................................................................................................

4.2. Quais as principais etapas do processo de avaliações de imóveis para fins

fiscais? ..........................................................................................................................................

4.3. Como desenvolver a Planta de Valores do Município? ........................................................

4.4. Como aplicar modelos de regressão múltipla nas avaliações para fins fiscais?................

4.5. Tópicos complementares debatidos durante o painel .......................................................

5. BASE DE DADOS: CADASTRO IMOBILIÁRIO ....................................................


5.2. Qual é a influência do cadastro nas avaliações para fins tributários? ................................

6. BASE DE DADOS: PREÇOS PRATICADOS ..........................................................


6.2. Quais as fontes de informação do mercado imobiliário? ....................................................

6.3. Qual a estratégia para o levantamento dos dados sobre preços praticados no mercado imobiliário? ...............................................................................................................

6.4. Quais os atributos que influenciam na formação do valor? ................................................

6.5. Tópicos complementares debatidos durante o painel .......................................................

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7. VALIDAÇÃO DOS TRABALHOS DE AVALIAÇÃO ............................................


7.2. Qual a forma de analisar a qualidade dos trabalhos de avaliação de imóveis para fins

fiscais? ..........................................................................................................................................

7.3. Quais as vantagens e desvantagens de reavaliações pontuais (apenas parte dos

imóveis e/ou regiões da cidade)? .............................................................................................

7.4. Deveria haver aprovação legislativa dos trabalhos de avaliação de imóveis

(Câmara de Vereadores)?.........................................................................................................

8. CICLOS ENTRE AVALIAÇÕES GENÉRICAS ......................................................


8.2. Qual deve ser o intervalo de tempo máximo entre as avaliações genéricas? ..................

8.3. Como deve ser feito o reajuste dos valores dos imóveis em intervalos entre

avaliações genéricas? ................................................................................................................

9. TEMAS COMPLEMENTARES ................................................................................

10. CONSIDERAÇÕES FINAIS ....................................................................................

ANEXO I - PORTARIA MINISTERIAL Nº 511, DE 07 DE DEZEMBRO DE 2009 ...............................

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ..................................................................................

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Sobre o ProgramaSOBRE O PROGRAMA

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1. SOBRE O PROGRAMA1. SOBRE O PROGRAMA

O PROGRAMA DE APOIO AOS MUNICÍPIOS EM TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIAtem o objetivo de apoiar a ação fiscal dos municípios brasileiros em tributaçãoimobiliária, com vistas ao fortalecimento da cultura, da cidadania fiscal e da gestão territorial na esfera municipal .

As dificuldades institucionais e estruturais na gestão e administração do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) observadas em um grande número de municípios comprometem a capacidade do imposto de gerar receita e, conseqüentemente, de contribuir significativamente para o financiamento das cidades. Embora existam experiências individuais bem sucedidas relacionadas ao IPTU, o papel destas ações no contexto nacional é inócuo como fonte de receita (usualmente inferior a 0,5% do PIB no Brasil), quer seja para assegurar níveis aceitáveis de eficiência, equidade e efetividade fiscal no território. Os inúmeros benefícios de instituir um imposto vigoroso sobre a propriedade imobiliária alertam para a necessidade da preparação de uma agenda dirigida aos municípios, com abrangência nacional, para potencializar esforços de melhoria do IPTU e dos demais tributos imobiliários.

Neste sentido, o Programa foi desenvolvido de forma a contribuir com estaagenda, na medida em que atua em uma instância de orientação, construção coletiva de conhecimento, identificação de alternativas para superar problemastécnicos, e certificação de esforços fiscais realizados em nível local. Apostandono benefício da integração entre a política fiscal e a política urbana, o Programa inclui a capacitação dos municípios para a análise, a aplicação e o monitoramento dos instrumentos regulatórios de base patrimonial previstos no Estatuto da Cidade, entre os quais: o parcelamento, a edificação e a utilização compulsória; a outorga onerosa pelo direito de construir; a transferência de potencial construtivo; e as operações urbanas consorciadas.

Coordenada pelo Ministério das Cidades e o Lincoln Institute of Land Policy, a iniciativa conta com o apoio da Caixa Econômica Federal e da Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações (SOBREA).

A Agenda de Trabalho contempla a realização de uma série de atividades, taiscomo: programas de capacitação profissional (Seminários/Cursos); Oficinas, decaráter regular; organização e/ou disponibilização de informações sistematizadasde interesse do município, como, por exemplo, dados fiscais, estatísticas, legislação, referências bibliográficas, ou termos de referência para contratação de serviços; produção de material técnico de apoio com base nas iniciativas realizadas, incluindo publicações, manuais, diretrizes e vídeos; e criação de um fórum organizado por temas de interesse para o intercâmbio de idéias, experiências, práticas e materiais.

AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos

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Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária

1.1 Histórico

O Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária teve como ponto de partida a realização de um workshop, em março de 2006, na cidade de Fortaleza, ocasião em que foram discutidas alternativas factíveis para o estabelecimento de mecanismos de apoio à ação municipal orientadas à melhoria da tributação imobiliária. A reunião contou com aproximadamente 40 participantes, representando organizações distintas, incluindo o Poder Executivo Municipal (Secretários de Fazenda, Gestores Tributários, Procuradores e Técnicos das áreas de cadastro e avaliação de imóveis), os Poderes Legislativo e Judiciário, outras organizações governamentais e não-governamentais com atuação em temas municipais, agentes financeiros, consultores, formuladores de políticas fiscais e especialistas em tributação imobiliária.

O Lincoln Institute of Land Policy e o Ministério das Cidades, por meio do Programa Nacional de Capacitação das Cidades (PNCC), analisaram as idéias debatidas no workshop sob a ótica da viabilidade financeira, institucional e técnica. Dentro deste contexto é que foi formulado o Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária, o qual contou com a contribuição da Escola de Administração Fazendária (ESAF) na etapa da concepção da proposta. O Ministério das Cidades e o Lincoln Institute of Land Policy já vinham atuando em parceria na realização de diversas iniciativas, entre as quais se destacam: o 'Seminário sobre Cadastro Multifinalitário como Instrumento de Política Fiscal e Urbana'; os diversos seminários realizados em todo Brasil que deram continuidade a este evento; e o 'Seminário sobre Financiamento das Cidades: Instrumentos Fiscais e de Política Urbana', realizado inicialmente na cidade do Rio de Janeiro e replicado em Recife e Brasília. Estes eventos contaram com a parceria da Caixa Econômica Federal que também se insere como um dos principais apoiadores do Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária. Vale destacar outras iniciativas realizadas durante a etapa de formulação do Programa tais como o 'Seminário Internacional: O Papel dos Tributos Imobiliários para o Fortalecimento dos Municípios', realizado na cidade de Fortaleza, Ceará, em 29 e 30 março de 2006, e o 'Seminário Internacional de Tributação Imobiliária: Iniciativas para o Fortalecimento da Ação Fiscal dos Municípios em Tributação Imobiliária', realizado em Salvador, Bahia, nos dias 21 e 22 de novembro de 2007.

1.2 Objetivos

O Programa visa a apoiar a ação fiscal em tributação imobiliária no Brasil, bem como contribuir com a capacitação dos municípios para a análise, a aplicação e o monitoramento dos instrumentos regulatórios de base patrimonial previstos no Estatuto da Cidade. Seus objetivos específicos incluem:

w Melhorar a tomada de decisão sobre questões técnicas e legais relativas à tributação imobiliária;

w Aumentar a equidade, a eficiência e a efetividade dos sistemas de tributação imobiliária;

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w Garantir padrões mínimos de equidade e qualidade na administração dos tributos imobiliários;

w Aprofundar o conhecimento sobre política e administração dos tributos imobiliários;

w Apoiar as ações que resultem no aumento do grau de autonomia financeira dos municípios por meio do fortalecimento da cultura e cidadania fiscal na esfera municipal; e

w Melhorar a gestão territorial dos municípios buscando promover modelos sustentáveis de desenvolvimento urbano.

1.3 Funções

O Programa opera em uma instância de orientação, estímulo, construção coletiva de conhecimento, identificação de alternativas para superar problemas técnicos, e certificação de esforços fiscais realizados em nível local. Foge, entretanto, do escopo da proposta a resolução de casos isolados ou a realização de consultorias. A concretização dos objetivos estabelecidos será garantida por intermédio das seguintes ações:

w Oferecer um fórum neutro para a identificação, discussão e análise de questões técnicas, práticas e legais relacionadas à tributação imobiliária;

w Facilitar o intercâmbio de experiências nacionais e internacionais, e a disseminação de práticas eficientes e iniciativas inovadoras;

w Facilitar o acesso a informações sistematizadas que venham a apoiar as decisões fiscais e de política urbana;

w Contribuir para a capacitação profissional de agentes e técnicos municipais;

w Estabelecer diretrizes legais e técnicas direcionadas a garantir a equidade, eficiência e efetividade dos sistemas de tributação imobiliária;

w Contribuir com o estabelecimento de padrões para a realização de práticas e procedimentos administrativos, bem como estudar parâmetros mínimos de desempenho;

w Conceber, produzir e divulgar sistemas de indicadores para monitorar o desempenho fiscal e a gestão territorial;

w Promover a cooperação entre municípios para atingir objetivos comuns na área de tributação imobiliária; e,

w Contribuir para a compreensão dos instrumentos regulatórios de base patrimonial, previstos no Estatuto da Cidade, assim como debater estratégias para a sua aplicação e monitoramento.


1.4 Público-alvo

O Programa direciona suas ações de forma a atender às necessidades dos municípios no que diz respeito à tributação imobiliária e gestão territorial. O público-alvo abrange múltiplos atores, incluindo:

w Administradores, servidores públicos e representantes de entidades governamentais;

w Representantes de organizações e associações que trabalhem com temas municipais;

w Formuladores de políticas territoriais e fiscais;

w Agentes sociais.

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Sobre a OficinaSOBRE A OFICINA

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2. SOBRE A OFICINA2. SOBRE A OFICINA

A OFICINA sobre avaliação de imóveis para fins tributários foi uma das iniciativas realizadas no âmbito do Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária. As demais oficinas trataram de temáticas complementares, quais sejam: cadastro multifinalitário, aspectos legais e jurídicos relacionados à tributação imobiliária, e arrecadação e cobrança dos tributos imobiliários.

2.1 Objetivos

A OFICINA teve o objetivo de oferecer um fórum para debater temas relacionados à avaliação de imóveis para fins tributários, visando contribuir para melhorar a tomada de decisão quanto às práticas e aos procedimentos avaliatórios empregados pelos municípios.

2.2 Metodologia de Trabalho

Contando com o apoio de um grupo de especialistas em avaliação de imóveis, a OFICINA foi fundamentalmente estruturada na forma de debates sobre questões técnicas relevantes identificadas previamente pelos participantes. Os tópicos debatidos foram definidos de forma a absorver os temas de maior interesse coletivo, identificados em função da hierarquização de tópicos pré-selecionados pelos participantes. Os trabalhos foram complementados por apresentações de curta duração sobre os temas debatidos nos diferentes painéis.

2.3 Participantes

A OFICINA contou com a participação de aproximadamente 50 profissionais, incluindo avaliadores de imóveis, gestores e técnicos municipais, planejadores urbanos e ambientais, formuladores de políticas territoriais e fiscais, especialistas em sistemas de informação, agentes financeiros com atuação no financiamento de políticas públicas e acadêmicos. Estavam presentes representantes de 16 Estados da Federação, incluindo Acre, Bahia, Ceará, Distrito Federal, Espírito Santo, Goiás, Maceió, Minas Gerais, Pará, Paraná, Paraíba, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, São Paulo e Sergipe.

2.4 Painéis

Os temas debatidos foram organizados em cinco painéis, quais sejam: (i) Métodos, Técnicas e Modelos; (ii) Base de Dados (Cadastro Imobiliário e Preços Praticados) ; (iii) Validação dos Trabalhos; (iv) Ciclos entre Avaliações Genéricas; (v) Temas Complementares. Devido à inter-relação entre os temas, diversos tópicos discutidos foram revisados em mais de um painel. A síntese dos debates é apresentada nas próximas seções.


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2.5 CORPO DOCENTE


CLAUDIA M. DE CESARE (Coordenadora e Debatedora)

Pesquisadora, membro do Teaching Faculty do Lincoln Institute of Land Policy e do Conselho Consultivo do International Property Tax Institute (IPTI). Engenheira Civil; Especialista pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUCRS); Mestre pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), com dissertação na área de avaliação de imóveis; e PhD pela University of Salford, Inglaterra. A tese de doutorado foi sobre análise de equidade no imposto sobre a propriedade imobiliária. Funcionária da Secretaria Municipal de Fazenda (SMF) de Porto Alegre. Foi assessora do Secretário por um período de 8 (oito) anos, no qual idealizou e/ou coordenou diversos projetos relacionados às áreas de tributação imobiliária,avaliação de imóveis e recuperação de mais valias urbanas. Autora de artigos técnicos na área de tributação imobiliária e avaliações para finstributários. Professora de cursos presenciais e a distância, e palestrante em eventos nacionais e internacionais.

EGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHA (Coordenadora)

Administradora, Mestre em Planejamento e Gestão Educacional peloInstitut International de Planification de l´Éducation, Unesco, Paris/Françae Mestre em Educação na área de Políticas Públicas e Gestão da EducaçãoSuperior pela Universidade de Brasília. É Técnica em Assuntos Educacionaise Gerente de Capacitação do Ministério das Cidades, onde coordena o Programa Nacional de Capacitação das Cidades.

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RICARDO DUALDE (Relator)

Engenheiro e Consultor para municípios com atuação para as áreas fiscal,sistemas de informação e de política urbana. Doutor pela Faculdade deArquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo na área de Planejamento Urbano e Regional. Mestre pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU/USP) na área de EstruturasAmbientais Urbanas. Realizou o Master Business Information Systems pelaPontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduação em Políticas de Suelo Urbano en América Latina no Panamá pelo Lincoln Institute of Land Policy, onde atua como instrutor EAD junto ao Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária.

RUBENS ALVES DANTAS (Debatedor)

Engenheiro Civil graduado na Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), com especialização em Engenharia de Avaliações pela Universidade de SãoPaulo e Engenharia Econômica pela Universidade Católica de Pernambuco.Mestre em Engenharia de Produção, Doutor em Economia Urbana pela PIMES/UFPE. Chefe do Departamento de Terras do BHN (1985-86), Engenheiro de Avaliações da Caixa Econômica Federal (1986-2006). Professor de Engenharia de Avaliações da UFPE (1981-2006). É autor de inúmeros artigos; palestrante e conferencista convidado em eventos internacionais e nacionais. Membro da Comissão de Estudos da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), trabalhou na revisão das normas de avaliações de bens. Vencedor de vários prêmios em congressos nacionais e internacionais. Presidente do Instituto Pernambucano de Tributações e Perícias (1989-90). Atual Vice-Presidente Técnico da SOBREA. Autor do livro Engenharia de Avaliações – Introdução à Metodologia Científica.


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VALÉRIA MARTINS SALGADO (Debatedora)

DOMINGOS DE SABOYA BARBOSA FILHO (Debatedor)

Engenheiro Civil, especializado em Engenharia Econômica. Mestre em Ciências em Engenharia daProdução pela COPPE-Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ); cursos de pós-graduação emAnálise Econômica, de Economia Urbana e de Gerência de Projetos. Sócio-fundador e Presidente daSociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações (SOBREA). Chefiou o órgão de Perícias e Avaliações(SEPAV), da Petrobrás. Ex-Diretor da Fundação Petrobrás de Seguridade Social (PETROS) de 1996 a 1999. Ex-Membro do Instituto Brasileiro de Governança Corporativa (IBGC) e da Associação Brasileirade Normas Técnicas (ABNT), onde foi eleito por duas gestões para integrar o Conselho Fiscal.

EVERTON SILVA (Debatedor)


Engenheiro Agrimensor; Mestre em Cadastro Técnico Multifinalitário;Doutor em Engenharia de Produção pela Universidade Federal de SantaCatarina. Consultor nas áreas de cadastro técnico, avaliação em massa deimóveis, tributação imobiliária, mapeamento e geoprocessamento.

Graduada em Engenharia Civil pela Universidade Federal de Goiás.Engenheira do quadro da Caixa Econômica Federal onde é instrutora naárea de avaliação de imóveis. Professora do curso de Pós-Graduação deEngenharia de Avaliações e Perícias, promovido pela Faculdade SulAmérica em Goiânia, nas disciplinas: Avaliação de Imóveis porMetodologia Científica, Avaliação de Locações e Avaliação de GlebasUrbanizáveis. Participou do grupo que redigiu o texto base para arevisão da NBR 5676 e hoje é relatora na Comissão de estudospara revisão da NBR 14653 - Parte 2.

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ContextualizaçãoCONTEXTUALIZAÇÃO INICIAL

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3. CONTEXTUALIZAÇÃO3. CONTEXTUALIZAÇÃO INICIAL

A avaliação de imóveis é um trabalho técnico, no qual o valor de um bem é estimado considerando as condições de mercado vigentes. No Brasil, as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) fornecem as diretrizes que devem orientar os trabalhos de avaliação de bens.

O conhecimento sobre o valor do bem imóvel pode servir para múltiplas finalidades tanto na esfera pública quanto na privada, sendo tema de interesse para uma série de atores com interesses distintos, tais como urbanizadores, empreendedores, intermediadores, contribuintes, administradores públicos, ges-tores tributários, agentes financeiros, entidades outorgadas para o exercício das desapropriações, compradores e vendedores privados e investidores. O elo de integração deste elenco de atores está na admissão de um valor pretensamente justo aos montantes financeiros de troca ou usufruto observados no mercado imobiliário.

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e o Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de Bens Imóveis (ITBI) são impostos de natureza patrimonial que cabem aos municípios instituir. A base de cálculo destes tributos está definida no Código Tributário Nacional (CTN). Para o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), a base de cálculo é o valor venal, ou seja, o valor de venda dos imóveis, entendido como o preço mais provável pelo qual um imóvel seria vendido nas condições de mercado vigentes na data da avaliação considerando a terra e suas benfeitorias - construções de caráter permanente. De forma semelhante, a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens e direitos transmitidos.

As avaliações de imóveis desenvolvidas para fins tributários são fundamentais para garantir a capacidade dos impostos de gerar receita, a equidade fiscal e a confiança no sistema tributário. Deveria haver, portanto, fortes exigências quanto ao grau de acurácia das estimativas na medida em que o valor dos imóveis é um elemento preponderante na distribuição da carga tributária.

Devido unicamente à baixa qualidade das avaliações, isto é, imperfeições de cará-ter essencialmente administrativo, a carga tributária pode ser equivocadamente transferida entre os contribuintes. Conseqüentemente, propriedades de mesmo valor podem ser avaliadas e, em decorrência, tributadas, por níveis avaliatórios distintos, ferindo o princípio da isonomia.

Não raro, distorções de caráter avaliatório são responsáveis por gerar inclusive regressividade na cobrança do imposto na medida em que propriedades de alto valor são subavaliadas, em termos relativos, em comparação com imóveis de baixo valor.


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O IPTU é um imposto de caráter anual que incide sobre todo o universo de bens imóveis. Tradicionalmente, a maioria dos municípios brasileiros usa o Método Evolutivo (anteriormente conhecido como "Método do Custo de Reposição"), que resulta da aplicação do método comparativo para a estimação do valor do terreno e a quantificação dos custos para a estimação do valor das construções.

Existe ampla evidência da incapacidade do método de estimar valores consistentes para a maior parte dos imóveis, pois custo é apenas um dos fatores que pode influenciar a formação dos preços. A forma de aplicação do método por grande parte dos municípios causa distorções adicionais. Valores médios da terra são ajustados por fatores de natureza determinística para refletir acréscimos ou decréscimos causados pelas características específicas dos imóveis avaliados. Custos básicos das edificações são calculados de acordo com orçamentos genéricos para tipologias construtivas pré-definidas. Estas tipologias nem sempre acompanham a evolução do mercado imobiliário. Os fatores de depreciação dos custos aplicados, em geral, não levam em consideração o tipo de edificação. Tais procedimentos ferem inclusive as orientações da Norma Brasileira de Avaliação de Bens (NBR 14653).

Há ainda alguns municípios nos quais as avaliações são fundamentalmente baseadas em percepções de um grupo de estudo ou comissão, ou ainda situações nas quais valores históricos de origem indefinida são corrigidos pela inflação e aplicados indiscriminadamente.

No caso do ITBI, alguns municípios utilizam o próprio preço declarado pelo contribuinte como base de cálculo do imposto, enquanto outros estimam o valor de mercado de cada transação ou ainda se baseiam no valor estimado para fins de IPTU.

No contexto brasileiro, a qualidade das avaliações preocupa em ambos os tributos. É, entretanto, um pouco mais difícil perceber as inconsistências de caráter avaliatório no caso do ITBI, pois o imposto incide apenas sobre os imóveis que foram transferidos e a tributação ocorre no momento da transferência.

Outro elemento complicador para o andamento adequado dos trabalhos é a necessidade de que valor estimado para fins de IPTU seja estabelecido por lei. De fato, o IPTU, de forma idiossincrática e injustificada, constitui o único imposto cuja mera atualização da base de cálculo necessita de sanção do Poder Legislativo, evidenciando a forte influência política sobre atividades inerentemente técnicas.

Considerando a forma com que os trabalhos de avaliação de imóveis são realizados, pode-se afirmar que existem fortes indicativos de iniquidades e, portanto, da alta potencialidade de aprimoramento nesta área. O desempenho insatisfatório das avaliações realizadas para fins tributários pode estar relacionado aos seguintes aspectos:

w Uso de rotinas arbitrárias sem qualquer fundamentação técnica para o estabelecimento de valores;


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w Deficiente conhecimento da natureza e do perfil do mercado imobiliário;

w Limitado acesso às informações de mercado sobre preços praticados;

w Falhas na escolha do método e/ou aplicação das técnicas de estimação do valor;

w Certa incipiência na análise de dados multivariados extraídos do contexto social, político e econômico;

w Adoção de pressupostos duvidosos na realização dos trabalhos;

w Omissão e/ou incorreta mensuração de atributos importantes na estimação da base de cálculo;

w Amplos ciclos avaliatórios (isto é, uso de valores históricos);

w Entraves na legislação aplicável e pressões políticas;

w Conflitos entre a rigidez do planejamento e a realidade conjuntural que comprometem a consecução das atividades, em face da escassez de verbas, inadequada distribuição de recursos, descompassos da estrutura logística disponível.

Visando assegurar a equidade na distribuição da carga tributária, é fundamental garantir um grau razoável de acurácia das estimativas de valor desenvolvidas para fins tributários. Diversos temas fazem parte da agenda dos municípios, incluindo, por exemplo, a formação de amostra de dados representativa; a definição e a aplicação de métodos de avaliação capazes de gerar estimativas de valor eficientes para cada segmento imobiliário, ou ainda a melhoria na forma de aplicação de práticas consagradas; o controle sobre o grau de qualidade dos trabalhos; a capacitação da equipe de trabalho; a manutenção de ciclos avaliatórios periódicos; e o uso de formas eficientes de reajuste dos valores entre intervalos sem avaliação.

Neste contexto, a Oficina de Apoio Técnico a Questões relativas à Avaliação em Massa de Imóveis para Fins Fiscais buscou contribuir com a discussão, análise e identificação de alternativas para aumentar a equidade e a qualidade das avaliações dos imóveis para fins fiscais.


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Métodos e TécnicasMÉTODOS, TÉCNICAS E MODELOS DE

AVALIAÇÃO EM MASSA

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4. MÉTODOS E TÉCNICAS4. MÉTODOS, TÉCNICAS E MODELOS

4.1 Revisão Técnica da Temática

Salvo em situações extraordinárias, é inviável em termos de custo e tempo realizar avaliações individuais para todo o universo de imóveis em um município. De tal forma são utilizados processos de avaliação em massa nos trabalhos desenvolvidos para fins tributários, principalmente, no caso do IPTU.

Avaliação em massa de imóveis consiste no desenvolvimento de um ou mais modelos genéricos, originados, em geral, com base em uma amostra de dados, os quais são aplicados tomando em conta os dados cadastrais. Estes modelos devem ser construídos com base em métodos normatizados e análises estatísticas, ou outras técnicas capazes de estimar com acurácia o valor dos bens.

No Brasil, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é responsável pelo estabelecimento das normas técnicas que fornecem as diretrizes orientadoras para os trabalhos de avaliação de bens.

A Norma Brasileira de Avaliações de Bens (NBR 14.653) recomenda a aplicação do método comparativo direto sempre que possível nos trabalhos de avaliação de imóveis, no qual "o valor de mercado do bem é identificado por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra de dados".

É também exigido que quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir a formação de valores, tais modelos devam ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. O tratamento dos dados pode ser realizado das seguintes formas: (i) Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados; (ii) Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

Outros métodos previstos em norma são resumidamente descritos na sequência:

(i) Método involutivo: A estimativa de valor de mercado do bem é fundamentada no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

(ii) Método evolutivo: O método é baseado na suposição de que custo e valor

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são fortemente relacionados e busca apurar o custo de reproduzir o mesmo bem. A composição do valor total do imóvel avaliando é obtida através da soma do valor do terreno e do custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, a norma recomenda que deve ser considerado o fator de comercialização, que é a razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição (custo de reprodução depreciado). O fator de comercialização pode ser maior, igual ou menor do que "1" (um).

Fatores de depreciação visam contemplar a redução do custo das benfeitorias causada pela idade, obsolescência física ou funcional, e estado de conservação das construções, ao passo que o fator de comercialização objetiva ajustar o custo de reposição do bem para que se aproxime do valor de mercado. Por exemplo, em mercados imobiliários aquecidos, o fator de comercialização é maior do que "1" pois o valor de mercado é superior ao custo do imóvel.

(iii) Método da capitalização da renda: O valor do bem é estimado com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis para a sua utilização.

A seleção do método, das técnicas e dos modelos de avaliação depende de uma série de fatores, incluindo, por exemplo, a viabilidade de formar uma amostra representativa do segmento a ser avaliado. A metodologia empregada afeta diretamente o grau de precisão das estimativas de valor.

A NBR-14.653 carece de uma seção específica para tratar das particularidades envolvidas nos processos de avaliação de imóveis para fins tributários. Em termos específicos, a norma se limita a conceituar o termo "planta de valores" (definida como 'representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro') e a recomendar a vistoria por amostragem nas avaliações em massa realizadas a partir de dados cadastrais.

Parte das recomendações da NBR 14.653 é, em geral, ignorada nas avaliações desenvolvidas para fins tributários. Por exemplo, embora a norma especifique a sua preferência pela aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, o Método Evolutivo é empregado pela grande maioria dos municípios brasileiros.

Na aplicação do Método Evolutivo, não raro, procedimentos arbitrários são observados nas práticas avaliatórias desconsiderando as exigências da norma quanto ao tratamento dos dados. Por exemplo, os municípios costumam calcular o valor médio de terreno para as diferentes zonas/regiões da cidade que pode ser representado no mapa cadastral do município. Contrariando os preceitos normativos, em diversos municípios, são empregados fatores determinísticos para representar o acréscimo ou decréscimo no valor médio causado pelas características do imóvel e/ou da face de quarteirão na qual o imóvel está localizado. Ao valor estimado para o terreno é acrescido o custo das edificações, calculado de acordo com orçamentos genéricos para tipologias construtivas predefinidas, o qual é depreciado em função da idade e/ou estado de conservação.

Contrariando novamente as exigências normativas, poucos municípios aplicam fatores de comercialização.


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O método evolutivo procura retratar o comportamento dos preços a partir de um parâmetro de custos. Em nível teórico e prático, o uso indiscriminado da metodologia produz uma série de inconsistências que tende a resultar em erros e desvios nas estimativas de valor, entre as quais se destacam:

O uso de um modelo único assume a hipótese pouco provável de que os fatores de ajuste têm a mesma influência independentemente do tipo de imóveis a avaliar.

O valor da terra desconsiderando as construções deve ser estimado para todas as propriedades. Uma absoluta falta de informação sobre terrenos transacionados tende a existir em áreas centrais urbanas nas quais não há terrenos livres. Logo, não há elementos para embasar a estimação do valor da terra para estes imóveis.

As tabelas do custo de construção são desenvolvidas considerando projetos de construção específicos, que representam um limitado número de imóveis.

Os coeficientes empregados para ajustar o valor unitário médio às características dos imóveis e/ou zonas são, usualmente, determinísticos. Isto é, os fatores não são derivados de uma análise empírica, inferida com base na análise das condições reais do mercado imobiliário e suas tendências. É observada a baixa correlação entre tais fatores com o comportamento observado no mercado de imóveis. A baixa correlação mencionada também se verifica nos fatores de depreciação.

As preferências do consumidor são ignoradas no modelo avaliação.

Apesar do método ser amplamente utilizado nas avaliações desenvolvidas para fins tributários no Brasil, seu uso deveria ser limitado àquelas situações nas quais não há viabilidade de formação de uma amostra de dados representativa sobre imóveis comercializados no período. De toda forma, quando aplicado, é importante que o custo de reposição calculado seja calibrado por meio do uso do fator de comercialização inferido através da comparação entre custos e o valor de mercado.

As razões prováveis que levam ao emprego do método incluem:

Menor esforço para formação da amostra de dados. A pesquisa no mercado de imóveis fica restrita a terrenos, evitando assim coletar dados sobre preços praticados para os demais segmentos imobiliários (casas, apartamentos, salas comerciais, espaços de estacionamento, lojas, etc).

Menor tempo para realizar o trabalho, pois em geral é aplicado o mesmo modelo independente do tipo de imóvel a avaliar.

Falta de familiaridade da equipe de trabalho com a aplicação de técnicas de inferência estatística.

Restrições legais ou culturais quanto à alteração da metodologia avaliatória, incluindo as resistências das Câmaras de Vereadores e/ou a falta de aceitação da comunidade.

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Há pleno consenso na área de avaliações de imóveis da superioridade do método comparativo de dados de mercado. Entretanto, é rara a aplicação direta do método comparativo nos municípios brasileiros para a avaliação de casas, apartamentos, salas, lojas, etc. Seu uso é limitado à avaliação de terrenos.

O amplo uso dos modelos econométricos na área de avaliação de imóveis é ainda restrito ao setor privado. No setor privado, paulatinamente, os métodos dedutivos - caracterizados pelo emprego de fatores determinísticos, fórmulas e tabelas preestabelecidas - foram substituídos pela estatística indutiva, na qual as conclusões são extraídas com base em observações sobre bens comercializados no mercado de imóveis. Estes avanços não foram observados nas avaliações desenvolvidas para fins tributários.

Na área de avaliação de imóveis para fins tributários, o desafio é maior do que a alteração da metodologia avaliatória. Como discutido previamente, nem sempre há sequer um trabalho técnico que fundamente as avaliações empregadas para fins fiscais.

Em alguns casos, são empregados valores históricos, reajustados sistematicamente por índices de inflação; em outros, há uma comissão formada por representantes políticos, técnicos ou sociais que discute aumentos e alterações nos valores unitários da terra e das construções. O embasamento técnico é extremamente precário ou inexistente nestas situações.

Além de tudo, é comum verificar o engessamento das práticas utilizadas pelos municípios devido à necessidade de aplicar a metodologia de avaliação de imóveis que está aprovada na legislação tributária, mesmo que tal metodologia gere resultados inconsistentes, ou contrarie diretamente os preceitos estabelecidos nas Normas de Avaliação de Bens, em especial, a parte relativa a imóveis urbanos.

Embora os princípios avaliatórios definidos pela NBR 14653 sejam independentes da finalidade da avaliação, prejuízos adicionais são produzidos pela ausência de uma norma de avaliação de imóveis que incorpore as particularidades relacionadas ao processo de estimar o valor de mercado para o universo de imóveis em uma jurisdição com acurácia e uniformidade.


É imprescindível levar em conta a realidade atual e a potencialidade real de aprimoramento dos trabalhos.

No caso do IPTU, a transição entre o uso dos valores históricos - usualmente repletos de distorções de natureza diversa - e o uso de estimativas eficientes do valor de mercado dos imóveis representa um grande desafio que é agravado pela transparência excessiva do imposto. Quando as variações no imposto a pagar, produzidas pela alteração de metodologia, forem extraordinárias, a forma de gerenciar o impacto inclui esquemas de transição no qual os aumentos são incorporados de forma gradativa.

A seguir são apresentadas as questões-chave,bem como as diretrizes extraídas dos debates sobre métodos, técnicas e modelos de avaliação em massa de imóveis.

4.2 Quais as principais etapas do processo de avaliações de imóveis para fins fiscais?

PROBLEMATIZAÇÃO

Além da complexidade evidente resultante da necessidade de avaliar todo o universo de imóveis em uma jurisdição em uma mesma data, incluindo aqueles imóveis que dificilmente são transacionados no mercado imobiliário, diversas particularidades marcam os trabalhos de avaliação de imóveis desenvolvidos para fins fiscais, principalmente no que tange aos valores estimados para o lançamento do IPTU.

Tais particularidades geram etapas adicionais que devem ser incorporadas ao processo típico de avaliação de imóveis que objetiva estimar, via de regra, o valor de mercado de um determinado bem ou um grupo de imóveis.

Uma destas particularidades refere-se ao cadastro imobiliário. Independente- mente do modelo de avaliação empregado, as estimativas de valor para fins de IPTU são realizadas com base nos dados armazenados no cadastro sobre as características físicas dos imóveis e de sua localização. É importante perceber que as variáveis que poderão ser incluídas nos modelos de avaliação desenvolvidos são limitadas aos atributos existentes no cadastro do município. Para garantir a equidade das avaliações para fins tributários, o cadastro deve incluir informações atualizadas sobre o território e os principais atributos que determinam a formação dos preços dos imóveis.

Como discutido inicialmente, as avaliações para fins de IPTU são usualmente desenvolvidas através de um processo de avaliação em massa, no qual são aplicados modelos genéricos. É duvidosa a probabilidade de que estes modelos genéricos sejam eficientes para estimar o valor de imóveis atípicos, com características muito distintas daqueles imóveis analisados para o desenvolvimento do modelo de avaliação. Portanto, dependendo do nível de precisão almejado para os trabalhos, é provável que uma metodologia específica tenha de ser aplicada nestas situações.


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Na medida em que o valor estimado é empregado para a tributação, preocupações adicionais devem estar presentes, tais como a publicidade dos trabalhos, tanto em nível individual quanto em nível coletivo. A percepção de injustiças pode estimular a inadimplência. Atenção especial deve ser dada à forma de comunicação dos resultados, que é essencial para garantir a aceitabilidade do imposto. No mesmo sentido, a necessidade de aprovação dos valores utilizados para fins de IPTU pelas Câmaras de Vereadores gera ainda a necessidade adicional de negociação de um trabalho fundamentalmente técnico com um corpo essencialmente político.

Outra questão importante nos trabalhos desenvolvidos para fins fiscais é controlar o grau de acurácia das estimativas de valor gerada. Após aplicar qualquer técnica para estimar a base de cálculo do tributo, é altamente recomendável a análise estatística do nível de precisão dos trabalhos avaliatórios visando garantir a uniformidade das avaliações, isto é, evitar iniquidades.

Todos os aspectos mencionados geram necessidade de procedimentos específicos que devem ser incorporados às etapas comumente integrantes do processo avaliatório.


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1 Planejar os trabalhos, abrangendo a definição clara dos seus objetivos, identificação de fontes de dados, análise exploratória dos dados, seleção da metodologia, modelagem e validação.

Avaliar a qualidade dos dados que integram o cadastro, visando assegurar que o trabalho será realizado empregando dados atualizados sobre as características dos imóveis.

Aplicar estatística descritiva para diferentes categorias de imóveis, visando conhecer as características do universo de imóveis a serem avaliados e definir o campo amostral.

Estabelecer a metodologia a ser adotada, de acordo basicamente com as características de cada segmento de imóveis a ser avaliado, considerando principalmente a disponibilidade de informação, os recursos disponíveis em cada instituição e a viabilidade técnica-administrativa de realizar os trabalhos.

Repensar o método de avaliação e/ou os modelos avaliatórios a serem empregados em contraste à aplicação indiscriminada do método evolutivo.

Segmentar a amostra de dados em dois grupos, quais sejam: o primeiro a ser empregado para o desenvolvimento dos modelos de avaliação, e o segundo para a validação dos resultados. A ação tem o objetivo de medir a qualidade dos trabalhos avaliatórios.

Estabelecer parcerias com instituições que possam contribuir para a verificação de dados cadastrais, formação da amostra de dados, desenvolvimento dos modelos ou transferência de tecnologia para as administrações municipais.

Fornecer nota prévia sobre o valor apurado antes do lançamento fiscal, visando viabilizar a revisão em nível administrativo dos valores estimados antes do seu posterior uso como base para o lançamento tributário.

Organizar audiências públicas para discutir os resultados dos trabalhos com representantes dos Poderes Executivo, Legislativo, Judiciário e da comunidade.

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DIRETRIZES EXTRAÍDAS DOS DEBATES

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PROPOSIÇÃO

Considerando as diretrizes extraídas dos debates, bem como conhecimentos prévios, segue proposta de etapas integrantes de um processo de avaliação de imóveis para fins fiscais:

Etapa 1 – Definição dos objetivos e da abrangência do trabalho

Visando identificar a abrangência dos trabalhos, é recomendável fazer inicialmente um diagnóstico dos valores cadastrais para determinar o nível e a uniformidade das avaliações em diferentes segmentos e classes de imóveis (ver Seção 7).

O diagnóstico deve também incluir a análise dos sistemas de informação disponíveis, assim como deve identificar os demais recursos existentes e o prazo para o desenvolvimento dos trabalhos. A alternativa de segmentar o trabalho em mais de um exercício não deve ser descartada. Neste caso, deve-se priorizar a avaliação daquelas categorias de imóveis em que são observadas as maiores distorções entre preços praticados e valores cadastrais.

Contudo, qualquer definição deve estar em consonância com a legislação vigente, na qual se recomenda que inclua a freqüência máxima com que as avaliações devem ser desenvolvidas e a data em que o valor deve ser estimado.

Tendo em vista que os fatores determinantes dos preços praticados são variáveis e que podem existir diferentes modelos capazes de estimar o valor de mercado dos imóveis com um grau satisfatório de precisão, a legislação tributária não deveria engessar os trabalhos. Por exemplo, deve-se evitar que a legislação tributária determine fatores de homogeneização ou mesmo que defina qual o método de avaliação a ser aplicado.

Visando garantir a qualidade dos trabalhos, seria mais eficiente que as legislações tributárias tivessem a preocupação de garantir a acurácia dos resultados ao invés de prescrever a forma com que estes valores devem ser estabelecidos.

Aspectos de natureza técnica devem preferencialmente ser objeto de normas técnicas. Na inexistência de norma técnica especifica, é reco-mendado que sejam seguidas as determinações das normas de avaliação de bens, em especial, da parte referente à avaliação de imóveis urbanos (NBR 14.653-Parte 2).



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Etapa 2 – Estabelecimento de parcerias

Buscar estabelecer ou expandir parcerias é outra etapa a ser incorporada ao processo de avaliação de imóveis para fins de tributação. O objetivo é somar esforços para a verificação dos dados, formação da amostra de dados contendo os preços dos imóveis, e construção e validação dos modelos. Atualmente, há inclusive grande ênfase na formação de parcerias para o desenvolvimento de uma base de dados única. As parcerias são também imprescindíveis para a manutenção do cadastro imobiliário.

Entre os parceiros potenciais para a formação de um banco de dados sobre transações imobiliárias, estão os municípios, os agentes financeiros que financiam bens imóveis, a Secretaria do Patrimônio da União, as áreas de avaliações dos Estados, os cartórios de registros de imóveis, Sindicatos das Empresas do Setor Imobiliário e Condomínios (SECOVI), Sindicatos da Indústria da Construção (SINDUSCON), Conselho de Corretores de Imóveis (CRECI), Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), e institutos e associações de avaliação de imóveis, tais como IBAPE, IGEL e SOBREA.

De acordo com Erba (2010), uma das estratégias com crescente importância na América Latina para a coleta de dados que permitem atualizar o cadastro econômico é a estruturação de Observatórios Urbanos de Valores (OUV). Estes órgãos são formados pelos representantes das instituições parceiras do Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM). Os dados do OUV normalmente são depositados em bases disponíveis em uma plataforma da Internet e são compartilhados com fins comerciais e fiscais. A discussão sobre este tema é retomada nas próximas seções.

Etapa 3 – Vistoria e análise do perfil imobiliário na jurisdição

A vistoria a todo universo de imóveis é, na maioria dos casos, inviável. A Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos (NBR 14.653-2) recomenda que a vistoria seja realizada por amostragem. A vistoria visa conhecer as características reais das diferentes zonas, bem como verificar a consistência dos dados cadastrais. Visando à formação de uma amostra de dados representativa, a compreensão das características do estoque de imóveis é essencial. É

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importante calcular médias e identificar valores máximos e mínimos para os principais atributos das diferentes categorias de imóveis.

Deve-se também conhecer a potencialidade de uso e ocupação das diferentes zonas da cidade. Para compreender a variabilidade dos preços dos imóveis no período, é fundamental que sejam monitoradas as alterações no perfil de uso e ocupação do solo em médio prazo. As tendências de valorização ou desvalorização imobiliária nas diferentes regiões, sub-regiões e de acordo com o tipo de imóvel devem ser prontamente identificadas.

Em avaliações para fins tributários, a segmentação da cidade em zonas homogêneas é prática comum, assim como a categorização de imóveis conforme as suas principais características. Dependendo da sofisticação do sistema cadastral, será possível realizar uma análise espacial mais profunda da cidade visando o (re)zoneamento da cidade.

Etapa 4 – Seleção do método e das técnicas avaliatórias para cada segmento imobiliário

A seleção do método e das técnicas que serão utilizadas depende basicamente das características de cada segmento de imóveis a ser avaliado, considerando principalmente a disponibilidade de informação e os recursos disponíveis em cada instituição. Naturalmente, quando existentes, devem ser respeitadas as determinações legais demandando o uso de uma ou mais abordagens avaliatórias.

Como previamente discutido, a Norma Brasileira de Avaliações de Bens (NBR-14.653) recomenda a aplicação do Método Comparativo Direto sempre que possível nos trabalhos de avaliação de imóveis. Entretanto, é inviável a aplicação do método para a avaliação dos imóveis atípicos, os quais não possuem dados de mercado para comparação direta. O valor de tais imóveis dificilmente poderá ser estimado com um grau aceitável de precisão através de modelos genéricos de avaliação. Portanto, avaliações individuais devem também ser parte integrante dos trabalhos.

Para os municípios que optam pela manutenção da metodologia tradicionalmente aplicada - Método Evolutivo - que é baseado em uma abordagem de custos, o desafio é a calibração do modelo para que o resultado reflita o preço mais provável de venda dos imóveis - valor



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de mercado - ao invés do seu custo de reedição . A única forma de fazer esta calibração é com base na análise de preços praticados.

Etapa 5 – Coleta de dados

Devido à atuação contínua dos governos na área de tributação imobiliária, é altamente recomendável a formação de um sistema de informações permanente no qual fiquem armazenados dados coletados de forma contínua sobre transações e operações envolvendo todos os tipos de imóveis.

A coleta dos dados é estruturada em função das características do estoque de imóveis existente na jurisdição e do método de avaliação a ser adotado. É requisito fundamental o acesso a um conjunto de informações confiáveis para que sejam feitas as estimativas.

Dados coletados sobre imóveis comercializados no período devem incluir a data da negociação, as condições de pagamento, as partes envolvidas, as principais características do imóvel negociado e o preço da transação. Mesmo que o método de avaliação adotado não seja o comparativo de dados de mercado, a base de dados sobre imóveis comercializados será de grande valia para a validação e calibração dos modelos de avaliação desenvolvidos.

Idealmente, a coleta de dados deve incluir apenas informações sobre imóveis transacionados no período. Não raro, o limitado acesso aos preços praticados e a falta de confiabilidade nos preços declarados resultam na inclusão de dados sobre ofertas de imóveis para complementar a pesquisa.

Na medida em que o Método Evolutivo for aplicado, é necessário acompanhar os custos de construção, os quais incluem gastos diretos, indiretos e custos administrativos relacionados a diferentes tipologias construtivas considerando as condições vigentes no mercado local na data desejada.

A aplicação do Método de Capitalização pode ser uma alternativa para avaliar propriedades exploradas para fins de investimento da renda. O método demanda a coleta de dados sobre alugueis, incluindo preços e despesas praticados no mercado local e taxa de ocupação de prédios. Para cada negócio, é necessário caracterizar o tipo e as condições do imóvel envolvido, a data e a vigência do contrato, e as obrigações das partes

Custo de reedição é o custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista a determinação do valor considerando o estado em que se encontra o bem.

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envolvidas. O valor de mercado pode ser inferido do valor de aluguel para bens que raramente são comercializados no mercado imobiliário.

Independente do método de avaliação, deve-se acompanhar a evolução dos dados financeiros, tais como inflação, taxas de juros praticadas no mercado, custos financeiros envolvidos em financiamentos imobiliários e outros indicadores.

Etapa 6 – Análise preliminar e verificação dos dados

O objetivo desta etapa é examinar dados atípicos (frequentemente identificados por outliers ), propor ou revisar o zoneamento, avaliar a viabilidade de emprego de um modelo único para determinado segmento ou classe de imóveis, propor variáveis de segmentação para desenvolvimento de modelos específicos, e formular as principais hipóteses que serão consideradas no desenvolvimento dos modelos de avaliação.

Quando necessário, poderão ser desenvolvidos trabalhos com grupos de especialistas visando captar percepções sobre as tendências do mercado de imóveis, a influência dos diferentes atributos na formação dos preços e a forma estrutural dos modelos avaliatórios. Especialistas podem incluir corretores de imóveis, avaliadores independentes, acadêmicos e estu-diosos, e analistas e outros agentes do mercado imobiliário, como construtores, financiadores e outros.

Como já discutido, é importante perceber que as variáveis que poderão ser incluídas nos modelos de avaliação desenvolvidos são limitadas aos atributos existentes no cadastro do município. Isto não impede que sejam agregados ao cadastro imobiliário fatores adicionais identificados como preponderantes para a determinação do valor dos imóveis. De toda a for-ma, a decisão sobre a inserção de novos atributos ao cadastro deveria ser tomada com base na análise da relação custo-benefício da complementação cadastral.

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Outliers são definidos como valores extremos resultantes de influências incomuns que não têm qualquer efeito na grande maioria das observações (Birch et al 1991), que podem resultar de erros em reportar ou transcrever observações, ou mesmo de aspectos específicos da observação em questão, como a inclusão de transações envolvendo relativos ou ainda transações que ocorreram sob situações especiais. Sua verificação e posterior exclusão é relevante na medida em que incorretas conclusões nos trabalhos avaliatórios podem advir de confiar na análise estatística, desconsiderando-se a motivação das partes nas transações (Appraisal Institute, 1992).



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Etapa 7 – Desenvolvimento e análise dos modelos de avaliação

Uma vez definida a estrutura geral do modelo que determina os preços praticados, são utilizadas rotinas estatísticas para determinar os modelos de avaliação que melhor se ajustam aos dados amostrais. Alternativamente, são aplicados modelos teóricos de cálculo.

De toda a forma, os dados disponíveis devem ser segmentados em dois grupos: o primeiro a ser empregado para o desenvolvimento dos modelos de avaliação, e segundo para a validação dos resultados.

Conhecida a expressão estatística ou matemática que modela o fenômeno em estudo, é possível estimar o valor da variável de interesse com base nos valores observados das variáveis explicativas que participam do modelo. Dependendo do tipo de modelo gerado, testes estatísticos são aplicados para garantir a confiabilidade dos resultados obtidos. Na seleção dos modelos, é necessário observar a consistência da interpretação física dos seus componentes.

Etapa 8 – Validação dos resultados

A validação consiste em testar o modelo de avaliação desenvolvido com uma amostra de dados independente, isto é, que não tenha sido utilizada para o desenvolvimento dos modelos de avaliação. O objetivo desta etapa é verificar a habilidade do modelo de estimar valores para um grupo de dados não empregados na sua construção. É o mesmo procedimento usado para realizar o diagnóstico inicial, no qual são calculados o nível e a uniformidade das avaliações para diferentes segmentos e classes de imóveis.

Quanto menor a variabilidade das estimativas em relação ao preço de venda dos imóveis, maior é a precisão do trabalho desenvolvido. Nesta etapa, po-de ser identificada a necessidade de ajustes globais ou parciais nos modelos propostos.

O processo de validação evita, por exemplo, o uso de modelos que são adequados apenas para estimar o valor da própria amostra de dados empregada para o seu desenvolvimento. A ausência de uma amostra de dados independente não deve impedir a validação do modelo de avaliação. Neste caso, a crítica de especialistas ou proprietários sobre os resultados

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pode orientar a identificação de ajustes no modelo de cálculo estabelecido.

Etapa 9 – Aplicação dos modelos

O resultado do trabalho é efetivado por meio da aplicação dos diferentes modelos de avaliação desenvolvidos no conjunto de imóveis a ser avaliado na jurisdição. No caso das avaliações realizadas para fins fiscais, é recomendável enviar uma nota prévia sobre o resultado da avaliação para os contribuintes. O objetivo é fornecer um período para atender às reclamações e, eventualmente, realizar revisões no valor estimado antes do lançamento oficial do imposto.

Etapa 10 – Publicidade dos trabalhos

Para facilitar a compreensão dos procedimentos básicos considerados, é altamente recomendável a confecção de manuais, boletins informativos e relatórios de avaliação. É desejável que os resultados dos trabalhos sejam apresentados em diferentes fóruns, incluindo Poder Executivo, Câmara de Vereadores, Ministério Público, associações representativas da sociedade civil, incluindo associação de moradores. Nesses casos, a linguagem deve ser adequada às características do público presente.

Outra questão que merece atenção é a publicidade das informações cadastrais e tributárias mantidas pelo Poder Público. Embora alegações de sigilo fiscal e temores de que o uso da informação disponibilizada possa facilitar condutas indevidas, caberia uma análise da procedência destes temores e, de fato, uma seleção criteriosa do que pode ou não ser disponibilizado.

4.3 Como desenvolver a Planta de Valores do Município?

PROBLEMATIZAÇÃO

Historicamente, os valores médios de terrenos das diferentes zonas eram representados em um mapa da cidade, resultando em um trabalho denominado “planta de valores genéricos” ou simplesmente “planta de

3 A prática comum em diversos países, tais como Canadá, Estados Unidos e Hong Kong.

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valores”. Algumas vezes os trabalhos são apresentados na forma de uma listagem de valores genéricos de metro quadrado de terreno relacionados a bairros, ruas ou faces de logradouros. Atualmente, os valores médios po-dem ser representados nas diferentes zonas homogêneas através de mapas temáticos nos municípios nos quais o cadastro é estruturado através de um Sistema de Informações Geográficas (SIG).

Os valores médios estabelecidos por divisão geográfica são tipicamente ajustados para refletir acréscimos ou decréscimos neste valor básico causados pelas características específicas do imóvel avaliado. Embora os ajustes sejam fundamentais na aplicação da metodologia descrita, é observada a forte tendência de distorções quando este processo de homogeneização é realizado através da aplicação de fatores de natureza determinística.

Mesmo que em um primeiro momento estes fatores tenham sido inferidos através do mercado de imóveis, caso estes fatores sejam regulamentados na Legislação Tributária, será imposta uma rigidez desnecessária ao modelo de avaliação. Se for o caso de usar tal esquema, sua regulamentação deve ser realizada de maneira a facilitar revisões ágeis em função de mudanças observadas no mercado imobiliário.

Preocupações dos municípios relativas à elaboração da planta valores genéricos incluem: (i) segmentação da cidade em zonas homogêneas de valor; (ii) cálculo de preços médios de terrenos em zonas consolidadas da cidade nas quais todos os terrenos estão construídos; (iii) estabelecimento de fatores de ajustes nos preços médios, considerando especificidades da localização e das características individuais dos terrenos.

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PROPOSIÇÃO

Considerando as diretrizes oriundas dos debates, bem como conhecimentos prévios, sugere-se a aplicação dos seguintes procedimen-tos para a elaboração da planta de valores do município:

(i) Pesquisa sobre preços praticados de terrenos, independente da sua área. Isto significa incluir inclusive glebas urbanas na coleta de dados. Devem ser incluídas situações nas quais casas são comercializadas para fins de demolição.

(ii) Segmentar a cidade em zonas homogêneas de valorização imobiliária. Isto significa que a variabilidade dos preços praticados em imóveis semelhantes deve ser pequena nestas áreas. Alternativas para o seu estabelecimento incluem os seguintes procedimentos:

a) Identificação da potencialidade de desenvolvimento urbano das diferentes áreas segundo o Plano Diretor, quando existente; levantamento em campo contando com a presença de especialistas para definição preliminar dos limites entre as zonas homogêneas; indexar a pesquisa de preços de terrenos para a mesma data; cálculo de valores médios (ou mediana) dos preços praticados em cada zona para terrenos com características padronizadas; cálculo do Coeficiente de Variação ou Dispersão dos valores médios; revisão do zoneamento quando é verificada a alta variabilidade dos preços praticados para terrenos com características definidas. Como


1 As regiões homogêneas definidas para o estabelecimento dos valores básicos da terra devem ser homogênas em relação aos preços unitários da terra. Neste sentido, o emprego de divisões legais da cidade como, por exemplo, a segmentação por bairros é provável ser ineficiente como um critério de segmentação da cidade.

2 Os fatores de ajustes dos valores básicos de terrenos devem ser extraídos através da análise de preços praticados. Fatores determinísticos, de natureza subjetiva, devem ser evitados.

3 Na medida do possível, tais fatores não devem ser regulamentados por Lei.



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sugestão, é indicada a revisão do zoneamento sempre que o coeficiente de variação for superior a 25%. Para regiões nas quais não há dados sobre transações de terrenos, o valor médio deve ser estabelecido por analogia.

b) Segmentação da cidade por critério previamente estabelecido, tais como Zonas Censitárias, CEP, Bairro, Regiões homogêneas, etc; desenvolvimento de modelos de regressão múltipla para terrenos, excluindo qualquer atributo que esteja relacionado à localização dos imóveis; análise dos resíduos dos modelos formulados; cálculo dos erros médios dos resíduos por região, incluindo a análise da variabilidade do erro; para regiões nos quais os erros apresentam alta variabilidade, é sugerida a revisão dos limites da região.

c) Outras possibilidades incluem a análise de especialistas através de rotinas de construção de conhecimento (grupo focado ou técnica semelhante).

(ii) Calcular os valores básicos das zonas homogêneas, utilizando a média ou mediana dos preços praticados para terrenos de tamanho padrão, ou ainda o erro médio ou mediano da estimativa tal qual calculado (ver item "b" acima).

(iii) Sugere-se que os fatores de ajuste dos valores médios sejam inferidos do mercado imobiliário, por exemplo, através dos coeficientes de cada atributo estabelecidos nos modelos de regressão múltipla. Para tanto, podem ser empregadas tanto variáveis dicotômicas (sim/não), quanto podem ser mensurados os efeitos de alterações no valor de variáveis importantes nas estimativas de valor.

Outra forma de cálculo é através da comparação entre médias de grupos de imóveis similares que possuam apenas uma característica distinta. As análises gráficas podem contribuir consideravelmente com estas análises. Os fatores de ajuste podem ser gerados tanto com relação a características de localização quanto em relação às características individuais de cada terreno.

(iv) Uma vez estabelecido os valores básicos por zonas e os fatores de ajuste, sugere-se que tal modelo seja testado com uma amostra de valida-ção. Se os erros nos valores estimados forem significativos, sugere-se a revisão dos trabalhos.

4 Método de pesquisa que se presta a discussão focada por especialistas de em um tópico de interesse de pesquisa.

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(v) Quando resultados satisfatórios forem alcançados, a produção de tabelas incluindo os fatores de ajuste utilizados pode contribuir para a fácil comunicação da metodologia empregada.

4.4 Como aplicar modelos de regressão múltipla nas avaliações para fins fiscais?

PROBLEMATIZAÇÃO

Na aplicação do Método Comparativo Direto, a análise de regressão múltipla [ARM] é a técnica mais utilizada para identificar os principais fatores que influenciam a determinação dos preços e estimar o valor de mercado das propriedades não transacionadas no período na área de avaliação de imóveis.

A técnica consiste basicamente em uma análise do tipo cross-section que visa investigar a variabilidade existente nos preços observados em um determinado período. A construção de um modelo de regressão múltipla requer a definição da variável dependente e de variáveis independentes. O valor total ou o valor unitário são, via de regra, utilizadas como variáveis dependentes. Os atributos que supostamente influenciam a formação dos preços dos imóveis são as variáveis independentes testadas, tais como: área, idade, padrão de qualidade da construção etc.

Na área de avaliações para fins tributários no Brasil, entretanto, raramente observa-se a aplicação direta de modelos de regressão múltipla. Como discutido anteriormente, a grande maioria dos municípios emprega o Método Evolutivo, que resulta da aplicação do método comparativo para a estimação do valor do terreno e a quantificação dos custos para a estimação do valor das construções. Custos médios são estabelecidos para cada tipologia/padrão construtivo, e fatores de depreciação são genericamente aplicados de acordo com a idade e/ou estado de conservação, de tal forma, que salvo por variações nos custos unitários, utiliza-se o mesmo modelo de avaliação independente do tipo de imóveis a avaliar.

De forma distinta, a análise de regressão múltipla necessariamente implica no estabelecimento de um ou mais modelos para cada segmento de imóveis a avaliar (apartamentos, casas, escritórios, lojas etc).

A localização é considerada um dos principais fatores que afetam os preços, salvo em situações nas quais o modelo é desenvolvido especificamente para uma região homogênea. Devido à sua natureza, é complexa a mensuração



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deste atributo. O uso de sistemas de geoprocessamento, isto é, processamento informatizado de dados georreferenciados, amplia de forma acentuada a capacidade de modelar a influência da localização no valor dos imóveis, permitindo, por exemplo, a construção de uma variável de localização mais robusta, na qual a influência de diferentes atributos individuais pode ser mensurada de forma conjunta.

Diversos estudos identificam as dificuldades de modelar a influência da localização na formação do valor do imóvel. Gallimore et al. (1996) explicam que, no que tange ao segmento residencial, as influências são originadas por um grande número de origens, tais como acessibilidade a comércio, centros de negócios, facilidades de educação e lazer, exposição a fatores ambientais adversos, amenidade de vizinhança, níveis percebidos de segurança, e outros atributos semelhantes. Tais estudos recomendam que esses atributos sejam considerados de forma conjunta na medida em que tais influências atuam de forma interativa. Poucas destas variáveis são passíveis de mensuração numérica, e mesmo quando são estas medidas isoladas podem não ser válidas para representar a influência da localização na formação dos preços de venda.

Outras questões de mérito abrangem a forma de quantificar as variáveis de natureza qualitativa, a validez dos modelos, quais os critérios a serem considerados para selecionar o melhor modelo a empregar. Um fator adicional que preocupa é a consistência entre as estimativas de valor realizadas por modelos distintos quando se opta pelo uso de diversos modelos.

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PROPOSIÇÃO

Considerando as diretrizes oriundas dos debates, bem como conhecimentos prévios, sugere-se a aplicação dos seguintes procedimen-tos para a elaboração da planta de valores do município:

(i) Pesquisa sobre preços praticados de terrenos, independente da sua área

Isto significa incluir inclusive glebas urbanas na coleta de dados. Devem ser incluídas situações nas quais casas são comercializadas para fins de demolição.


1 Limitar a aplicação dos modelos de regressão múltipla àquelas situações nas quais é possível formar uma amostra de dados representativa. 2 Avaliar a representatividade da amostra de dados através da análise da sua distribuição espacial.

3 Limitar as variáveis independentes testadas aos atributos inseridas no cadastro de imóveis visando permitir a aplicação dos modelos para o universo de imóveis a serem avaliados, exceto em situações nas quais novas variáveis podem ser facilmente inseridas nos trabalhos.

4 Concentrar esforços na modelagem da localização, em face da sua importante influência sobre os preços praticados. Testar a significância da renda média das famílias (estimada pelo IBGE para fins censitários) como uma variável independente nos modelos de regressão.

5 Selecionar modelos de avaliação consistentes, coerentes e explicáveis.

6 Identificar os limites de aplicabilidade dos modelos desenvolvidos. Por exemplo, se o modelo foi desenvolvido com base em uma amostra de apartamentos de até 500 m², não é possível empregar tal modelo para estimar o valor de apartamentos com 1.000 m².

7 Realizar um trabalho de sensibilização de agentes internos e externos, incluindo legisladores, contado com o apoio de entidades preponderantes na área de avaliação de imóveis nas situações nas quais é prevista a alteração do Método de Avaliação de imóveis.



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(ii) Formação da amostra de dados

A amostra de dados deve conter preços de transações referentes ao segmento de imóveis que se pretende avaliar (casas - apartamentos - lojas - salas comerciais - etc.). Tendo em vista as dificuldades de conhecimento de preços de venda, sugere-se a inclusão de preços de oferta. No caso de mercados relativamente estáveis, a inclusão de dados transacionados até 02 ( anos da data da avaliação é aceitável quando necessário.

Os dados coletados necessitam frequentemente serem transformados através de critério de mensuração, a fim de que possam participar da modelagem. Para atributos coletados de natureza quantitativa, como o tamanho do terreno, a área da edificação ou o número de apartamentos por andar, o próprio valor do atributo pode ser utilizado, pois estas variáveis são mensuráveis em uma escala definida.

Em contraste, os atributos de natureza qualitativa necessitam ser transformados para que possam participar da modelagem. A mensuração dos atributos é muitas vezes realizada de forma arbitrária, com base em avaliações subjetivas do avaliador. Outra forma de considerar estes atributos de natureza qualitativa é a adoção de variáveis dicotômicas, também conhecidas como categóricas, binárias ou dummies. Este tipo de variável mede a presença de determinado atributo exprimindo uma classe. São adotados indicadores – um e zero – para identificar a presença ou ausência do atributo. Por exemplo, a presença de elevador em um prédio pode ser representada por uma variável dicotômica na qual é atribuído o valor “1” quando o prédio possui elevador, e o valor “0” nas demais situações. A vantagem de utilizar variáveis dicotômicas é evitar impor diferenças entre as categorias de forma arbitrária que pode não corresponder com a realidade. Muitas vezes são utilizadas variáveis substitutas (Proxy) que tentam representar a variável de interesse por falta de acesso, dificuldades de mensuração, ou mesmo porque sua obtenção é de custo elevado.

(iii) Análise preliminar da amostra de dados

Preliminarmente ao desenvolvimento de modelos de avaliação deverão ser utilizadas técnicas de análise exploratória dos dados, empregando estatística descritiva e a construção de gráficos de dispersão entre variáveis a serem testadas e o preço dos imóveis. Tais

dois)

análises podem ser realizadas utilizando software convencional como planilha Excel ou sua versão livre.

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(iv) Estudo de variáveis de segmentação

Uma das decisões fundamentais em avaliação para fins tributários refere-se ao uso de modelo único para determinado segmento ou classe de imóveis, ou de modelos específicos estabelecidos por variáveis de segmentação.

Trabalhar com um modelo único é a opção ideal tendo em vista a simplicidade da sua aplicação. Entretanto, devem ser realizados testes que sustentem a viabilidade dessa construção (teste de estabilidade paramétrica). Neste caso, a influência das variáveis na formação do valor deve ser semelhante para as diferentes classes de imóveis. Em grandes cidades, entende-se que é difícil a construção de um modelo único.

A possibilidade de heterogeneidade espacial indica a necessidade de utilização de mais de um modelo, situação que implica na definição de categorias distintas por região geográfica. É importante perceber que o comportamento de algumas variáveis pode mudar com localização dos imóveis. Em outras palavras, algumas variáveis podem apresentar comportamento anisotrópico.

Outras variáveis de segmentação que podem ser testadas incluem o número de dormitórios, classes de áreas ou padrão construtivo. Em geral, a análise exploratória dos dados tende a fornecer alguns indicativos sobre variáveis a serem empregadas para a segmentação dos dados.

A opção entre um modelo único versus um grupo de modelos para estimar o valor de um segmento ou classe de imóveis pode ser feita através da etapa de validação, descrita na seqüência.

(v) Especificação do modelo

Pode-se afirmar que os modelos de regressão múltipla linear são os mais empregados possivelmente pela sua simplicidade e fácil compreensão. Estes modelos descrevem uma função linear de um conjunto de parâmetros. Ou seja, a relação entre as variáveis consideradas é linear em parâmetros. Isto significa que os coeficientes estimados estão na potência '1'.

Algumas relações aparentemente não lineares podem ser reescritas da forma linear através da transformação das variáveis, usando, por exemplo, a função logarítmica. Neste caso, embora o modelo seja linear, é



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possível obter um efeito multiplicativo entre a influência das diversas variáveis na formação do valor dos imóveis.

O método dos mínimos quadrados é um dos mais utilizados para estimar os parâmetros da regressão. Este método consiste em encontrar parâmetros para a equação de tal forma que o somatório das distâncias, medidas na vertical, entre cada ponto observado e o ajustado pelo plano de regressão seja mínimo. O uso de modelos não lineares amplia a capacidade de descrever as relações entre as variáveis que participam do modelo na medida em que não há grandes restrições entre quais as funções que podem ser empregadas. A estimação dos parâmetros é feita através de mínimos quadrados não-lineares.

A seleção das variáveis e definição da forma funcional dos modelos e das próprias variáveis pode ser através de tentativas, ou baseada em hipóteses pré-concebidas pelos avaliadores ou ainda com base na opinião extraída de especialistas. Após definir a estrutura geral dos modelos, são empregadas rotinas computacionais para determinar as equações de regressão com melhor desempenho estatístico.

Um aspecto fundamental na análise de regressão é a escolha do modelo (expressão de cálculo) que melhor descreve a relação entre a variável de interesse e as variáveis explicativas. Basicamente, os modelos selecionados devem possuir desempenho estatístico satisfatório e deve haver a consistência da interpretação física dos termos que o compõem.

O desempenho estatístico de um modelo é mensurado pela sua capacidade de fazer estimativas eficientes, avaliada com base nos próprios dados utilizados na determinação do modelo. Modelos com bom desempenho estatístico apresentam pequena discrepância entre os dados reais e seus respectivos valores estimados. Na prática, a soma dos quadrados das diferenças entre valores reais e valores estimados é utilizada como indicador numérico que permite comparar o desempenho de diferentes modelos. Critérios para a definição do modelo a ser adotado consideram, em geral, o coeficiente de determinação R2 e/ou o erro percentual médio, isto é, média percentualizada da diferença absoluta entre valores reais e os estimados (Montgomery & Peck 1992).

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Adicionalmente, testes estatísticos são aplicados a fim de avaliar se o modelo satisfaz os pressupostos necessários para a aplicação da técnica e a importância individual das variáveis incluídas na modelagem, indicando a qualidade geral do modelo formulado.

O modelo de regressão múltipla é sempre associado a um termo de caráter aleatório que representa o erro da estimativa, sendo formado pelo intercepto (ou constante da equação) e a técnica estima os coeficientes parciais da regressão, denominados preços hedônicos implícitos, para cada variável que participa da equação.

Por outro lado, embora um modelo possa apresentar bom desempenho estatístico, os termos que o constituem podem não ser interpretados logicamente no contexto do fenômeno em estudo. Assim, uma análise da consistência da interpretação física dos termos que compõem o modelo, bem como da forma como tais termos estão relacionados, é um critério fundamental na análise do modelo.

(vi) Validação do modelo com uma amostra independente

Por fim, a aplicação do modelo deve ser validada com uma amostra independente, visando verificar a capacidade do modelo de gerar resultados aceitáveis para a população de imóveis. A proposta é estimar o valor de mercado para um grupo de imóveis não utilizado para desenvolver o modelo de avaliação, e comparar os resultados com o preço de negociação do imóvel. Deve ser mensurado o nível e a uniformidade das avaliações resultantes (Ver seção 7).

(vii) Aplicação dos modelos

Conhecida a expressão matemática que modela o fenômeno em estudo, é possível estimar o valor, dentro de uma faixa de erro aceitável, para um grupo de imóveis com valor de mercado desconhecido através da substituição na equação de valores para as variáveis independentes que expressem as características variáveis destes imóveis. Não há um modelo pré-definido, na medida em que depende do tipo de imóveis a ser avaliado, do comportamento do mercado imobiliário na localidade e das variáveis testadas.

5 A aplicação de modelo de regressão linear pressupõe a necessidade de observar pressupostos básicos, entre os quais: normalidade dos resíduos, homocedasticidadede (variância constante), não-multicolinearidade das variáveis explicativas, não-autocorrelação dos resíduos, independência dos resíduos.

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Requisitos adicionais para as avaliações desenvolvidas para fins tributários incluem, por exemplo, a necessidade de que as variáveis independentes que serão utilizadas estejam inseridas no cadastro de imóveis, visando permitir a aplicação dos modelos para o universo de imóveis a serem avaliados.

Não há dúvidas de que o emprego do método comparativo é recomendável sempre que for possível formar uma amostra de dados representativa, pois, quando propriamente aplicado, fornece mais confiabilidade aos resultados obtidos. Entretanto, quanto mais heterogêneos os elementos tomados como referência, menor será a confiabilidade da avaliação.

Deve-se ainda perceber que não é incomum no mercado de imóveis a completa falta de evidência sobre transações envolvendo alguns tipos de propriedades. Fica evidente, portanto, a impossibilidade de empregar o método para todos os tipos de imóveis a serem avaliados.

Em geral, o emprego do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é recomendável para a avaliação de imóveis residenciais e, quando possível, é também utilizado para avaliar salas comerciais, boxes de estacionamento, lojas e terrenos.

4.5 Tópicos complementares debatidos durante o painel

w Foi debatido o uso de geoestatística para a construção de modelos de avaliação em massa. De acordo com Dantas e Portugal (ver Anexo I), a inferência espacial tem se mostrado uma ferramenta de suma importância na medida em que a incorporação dos efeitos espaciais ao modelo de avaliações tem demonstrado reduzir a margem de erros e responde com maior fidelidade ao comportamento do mercado imobiliário. Seu uso é, em especial, justificado pela pre-sença de autocorrelação espacial que pode resultar em sérios problemas ao trabalho avaliatório.

w Em qualquer situação, o bom senso indica que metas gradativas de-vem ser estabelecidas para a recuperação do nível e para o aumento do grau de uniformidade das avaliações.

Por outro lado, quando a alternativa for à contratação de serviços externos, foi considerado requisito fundamental a exigência da memória de cálculo, contendo a metodologia e as limitações dos trabalhos. Neste sentido, a capacitação do corpo técnico municipal deve ser incluída na contratação dos serviços. É fundamental garantir o acompanhamento da equipe de técnicos do município em todas as etapas do trabalho.

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Cadastro MunicipalBASE DE DADOS: CADASTRO IMOBILIÁRIO

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5. BASE DE DADOS5. BASE DE DADOS: CADASTRO IMOBILIÁRIO


De acordo com as Diretrizes para a Criação, Instituição e Atualização do Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM) nos Municípios Brasileiros, o CTM é o inventário territorial oficial e sistemático do município, formulado através do levantamento dos limites de cada parcela a qual é atribuída uma identificação numérica inequívoca. O CTM é constituído de: arquivo de documentos originais de levantamento cadastral de campo; arquivo de dados literais (alfanuméricos) referentes às parcelas cadastrais; e Carta cadastral.

De acordo com Phillips (2010), todo o território do município é composto de parcelas, de tal forma que lotes glebas, vias públicas, praças, lagos, rios e demais elementos sejam modelados por uma ou mais parcelas cadastrais. Para que um cadastro seja “multifinalitário” para qualquer aplicação geoespacial dentro do município, deve-se cadastrar todo o território do município, não apenas os imóveis. De acordo com Oliveira (2010), a visão do cadastro sob uma estrutura multifinalitária é ainda incipiente na América Latina.

A multifinalidade ocorre por meio da integração institucional, mas para que ela ocorra na prática, uma série de medidas técnicas-políticas deve ser tomada, entre as quais, pode-se mencionados: a formalização de convênios de cooperação, a definição de um critério de codificação das parcelas (ou pelo menos a definição de um critério que permita relacionar os diferentes códigos e identificadores já existentes em diferentes bancos de dados estruturados pelos parceiros) e a elaboração de uma base cartográfica única em uma escala que seja útil para todos. De acordo com Phillips (2010), embora seja altamente recomendável, nem todos os municípios possuem um Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM). Diversos municípios desenvolveram seus cadastros para fins exclu-sivamente tributários. Tais cadastros são freqüentemente reconhecidos como "cadastros imobiliários". Nestes casos, não raro, são cadastrados apenas os lotes e glebas, e demais informações relativas a estes elementos.

Nas avaliações para fins tributários, o cadastro é um elemento primordial na medida em que armazena os dados sobre as características dos imóveis, sua localização, e os direitos reais que incidem sobre os mesmos.

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O cadastro está diretamente relacionado ao processo de avaliação de imóveis para fins tributários. Independentemente do método ou modelo de avaliação empregado, as estimativas de valor para fins de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) são tipicamente realiza-das com base nos dados cadastrados sobre as características físicas dos imóveis e de sua localização. Ou seja, o valor de cada imóvel é estimado com base nos atributos cadastrais.

Para garantir a equidade das avaliações para fins tributários, o cadastro deve incluir informações atualizadas sobre o território e os principais atributos que determinam a formação dos preços dos imóveis. Deve-se, entretanto, buscar uma relação de custo-benefício na modelagem do cadastro. O excesso de dados ou a inserção de informações de difícil obtenção, como as que necessitam de vistoria interna à edificação, podem torná-lo demasiadamente oneroso e dificultar sua atualização.

É importante perceber que as variáveis que poderão ser incluídas nos modelos desenvolvidos são, inicialmente, limitadas aos atributos existentes no cadastro de imóveis do município. Dependendo da sofisticação do sistema cadastral, será possível realizar a análise espacial dos dados.

O cadastro também é uma fonte primária para avaliar usos e tendências no espaço urbano, auxiliando desta forma na interpretação do mercado imobiliário. Verificar o crescimento do mercado de imóveis e as alterações no perfil de uso e ocupação do solo em médio prazo pode auxiliar a compreender a evolução dos preços dos imóveis no período, ou mesmo a identificar tendências de valorização ou desvalorização imobiliária nas diferentes regiões e sub-regiões da cidade.

Além disso, o valor venal estimado para cada imóvel é geralmente armazenado no cadastro, sendo uma das temáticas tradicionalmente definidas no seu contexto multifinalitário. É também usual que o cadastro inclua o valor médio unitário da terra segundo a setorização definida no município, a qual é ilustrada por meio da preparação de mapas temáticos.

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5.2 Qual é a influência do cadastro nas avaliações para fins tributários?

PROBLEMATIZAÇÃO

A autonomia dos municípios na gestão cadastral resulta em uma acentuada variação da extensão e da qualidade do registro das informações sobre o território. Apesar de essencial para a atuação dos municípios, não raro, os cadastros existentes apresentam condições inadequadas ao desempenho não apenas das funções fiscais mas, de forma mais abrangente, para a gestão territorial. No âmbito dos sistemas existentes, as debilidades usualmente verificadas no cadastro incluem:

w reconhecimento apenas da cidade 'legal', em municípios fortemente marcados pela proliferação de ocupações e loteamentos irregulares ou clandestinos;

w ausência de atributos importantes para a formação do valor dos imóveis;

w omissões de áreas construídas em imóveis cadastrados;

w falta de conexão entre as informações alfanuméricas e aquelas de natureza cartográfica, favorecendo a ocorrência de erros nos atributos cadastrais;

w risco de duplicação de lançamentos e, não raro, situações em que a soma das áreas dos lotes de uma determinada quadra é inferior à área da quadra;

w falta de integração direta entre cadastro e registro imobiliário;

w precária orientação das autoridades locais, notadamente nas jurisdições menores, sobre as alternativas tecnológicas para sistemas cadastrais, acarretando com frequência na compra/contratação de produtos super dimensionados e/ou inadequados à realidade e necessidades locais;

w convivência com sistemas cadastrais incompletos, tanto técnica como operacionalmente, bem como a limitada capacidade em termos de recursos humanos para operar tais sistemas;

w investimentos pontuais e segmentados em sistemas cadastrais, resultando, via de regra, em maior custo operacional; e

w inexistência de mecanismos que garantam atualizações contínuas.


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1 Visando garantir a qualidade dos trabalhos avaliatórios, foi

considerado essencial assegurar a inclusão das principais variáveis que

influenciam a formação do valor dos imóveis no cadastro administrado

em nível do governo municipal. Tais variáveis devem incluir tanto

elementos valorizantes quanto desvalorizantes dos preços praticados.

2 Justiça na tributação somente será possível se o cadastro for

mantido atualizado (base de dados alfanumérica e carta cadastral).

3 É imprescindível que as áreas irregulares sejam cadastradas.

4 Deve-se optar pelo cadastramento das áreas irregulares em

unidades autônomas sempre que houver condições de individualização,

isto é, quando for possível distinguir a segmentação entre unidades.

As debilidades dos sistemas cadastrais geram ineficiências e iniquidades nas avaliações desenvolvidas para fins tributários e, por conseqüência, no lançamento e cobrança do IPTU. Por exemplo, distorções nas estimativas de valor podem ser causadas pela ausência de atributos relevantes para a formação dos preços praticados. Mesmo que modelos de avaliação com perfeito desempenho sejam desenvolvidos, o valor estimado será incorretamente calculado para os imóveis cujos atributos estejam desatualizados no cadastro imobiliário. Estas iniquidades de caráter avaliatório causam distorções na distribuição da carga tributária e promovem a falta de isonomia fiscal.

Incorreções na identificação do sujeito passivo (proprietário, possuidor ou titular do domínio útil) prejudicam as execuções fiscais, podendo resultar inclusive na perda do crédito tributário. Da mesma forma que serão inó-cuas execuções fiscais de glebas urbanas em situações nas quais houve parcelamento irregular, ocupação pela posse, e o município continua a tributar a gleba urbana com a sua configuração anterior e a cobrar do proprietário original.

Na medida em que o cadastro não é a fotografia íntegra da cidade real a cada momento, haverá prejuízo também ao planejamento urbano, a gestão territorial e o monitoramento de políticas e ações públicas.

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PROPOSIÇÃO

Considerando as diretrizes oriundas dos debates, bem como conhecimentos prévios, parece evidente as vantagens para a gestão tributária municipal geradas pela implementação do Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM) nos moldes especificados pelas Diretrizes para a Criação, Instituição e Atualização do Cadastro Territorial Multifinalitário nos Municípios Brasileiros (Ver Anexo II). A visão completa, integrada e atualizada do território apresenta ganhos para o aprimoramento dos trabalhos de avaliação de imóveis, para o lançamento dos impostos municipais, para a definição da política tributária, e, de forma mais abrangente, para a gestão territorial.


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Preços PraticadosBASE DE DADOS: PREÇOS PRATICADOS

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6. BASE DE DADOS6. BASE DE DADOS: PREÇOS PRATICADOS


Independente da técnica empregada em avaliação de imóveis, é requisito fundamental o acesso a um conjunto de informações confiáveis sobre imóveis transacionados no mercado imobiliário. Isto porque a comparação é uma atividade inerente do processo avaliatório. De fato, as conclusões sobre o valor de mercado dos imóveis são extraídas com base em observações sobre bens comercializados no mercado de imóveis no qual está inserido o bem avaliado. O grau de precisão dos trabalhos é, portanto, diretamente relacionado com o acesso a dados sobre bens comercializados no período da avaliação.

Devido ao uso do Método Evolutivo, a grande maioria dos municípios coleta apenas dados referentes a negociações envolvendo terrenos. Limitar as pesquisas a transações envolvendo terrenos inviabiliza o uso do método comparativo de dados de mercado para a maioria dos imóveis, assim como inviabiliza a validação dos resultados e o controle sobre o desempenho dos trabalhos. Ou seja, mesmo que o método de avaliação adotado não seja o comparativo de dados de mercado, a base de dados será de grande valia para a validação e/ou calibração dos modelos de avaliação desenvolvidos.

Há diversos casos nos quais as coletas de dados ocorrem esporadicamente, visando à formação de amostra de dados para satisfazer objetivos específicos em determinados momentos, tais como a atualização da planta de valores em um determinado momento. A sazonalidade na coleta de dados sobre transações tende a dificultar ainda mais a interpretação do mercado imobiliário.

Outro tema relevante é identificar quais os possíveis atributos ou fatores que podem influenciar a formação do valor do bem a avaliar. Estes atributos, bem como a forma com que os mesmos influenciam o processo de formação do valor, dependerão do tipo de bem a avaliar. No caso das avaliações desenvolvidas para fins tributários, dependem da classe do bem a avaliar.

Embora uma série de atributos possa ser testada, nem todas as variáveis coletadas (ou disponíveis) serão utilizadas nos modelos. Em alguns casos por questões de colinearidade, em outros por questão de simplicidade,


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e ainda existem casos nos quais os atributos testados não contribuem para explicar a variabilidade existente nos preços praticados. O trabalho do avaliador é justamente identificar quais os atributos e de que forma eles influenciam a formação do valor dos imóveis.

Os atributos usualmente considerados na área de avaliação de imóveis urbanos podem ser classificados nos seguintes grupos:

aspectos relativos à localização como, por exemplo, facilidade de acesso a shoppings, centros comerciais ou industriais, recreação e lazer. A disponibilidade e a qualidade dos serviços e equipamentos de infra-estrutura urbana como pavimentação, drenagem, meio fio, esgoto, telefone, cabo, eletricidade, iluminação pública, transporte, escola e assistência médica.

aspectos físicos e funcionais, tais como tipo de solo, relevo, tamanho do terreno; área, idade, qualidade e estado de conservação das benfeitorias; aparência do imóvel; potencialidade para moderni-zação; amenidades disponíveis de uso individual ou coletivo, tais como: lareira, churrasqueira, piscina, recreação, sala de ginástica, sauna, etc.

aspectos de natureza legal, incluindo encargos ou benefícios fiscais; potencialidade de alterações de uso ou densificação; e restrições urbanísticas, como gravames gerados para fins de preservação ambiental ou obras públicas.

É importante reiterar a localização como um dos atributos mais importantes para a formação do valor dos imóveis.

Por outro lado, deve-se reconhecer que o nível geral dos preços praticados no mercado é determinado por fatores sócio-econômicos, culturais e ambientais, tais como: tipo de sociedade, características da população, valores históricos ou culturais, disponibilidade e facilidade de financia-mento e inflação. Foge ao escopo dos trabalhos de avaliação de imóveis determinar os fatores que influenciam o nível geral dos preços praticados. Em contraste, o objetivo dos modelos de avaliação de imóveis é explicar a variabilidade observada nos preços praticados em certo período.

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6.2 Quais as fontes de informação do mercado imobiliário?

PROBLEMATIZAÇÃO

Sucessivas experiências indicam que indubitavelmente a amostra de dados é fator determinante para a qualidade dos trabalhos avaliatórios. Não obstante, em geral, reduzida importância é direcionada para a etapa de coleta de dados. Fontes de dados sobre transações imobiliárias incluem cartórios de registro de imóveis; jornais, classificados e revistas especializadas; leilões; anúncios no local; agências de corretagem ou corretores autônomos; agentes financeiros; ou ainda dados divulgados por produtores, construtores e incorporadores. Eventualmente, as pesquisas podem ser completadas por intermédio de questionários a serem enviados ao setor privado ou mesmo a contribuintes de forma individual. Outras fontes de dados sobre imóveis comercializados incluem as guias de impostos de transmissão, produzidas pelos próprios municípios.

No contexto brasileiro, deve-se reconhecer o limitado acesso aos preços praticados e a falta de confiabilidade nos preços declarados pelos compradores nos casos de transferência de direitos de propriedade.

No caso das avaliações para fins tributários o problema é mais acentuado na medida em que se faz necessário um grande número de dados envolvendo todos os tipos de imóveis. De fato, a representatividade das amostras de dados é fator preocupante na medida em que a base de dados deve ser representativa de todo universo de imóveis a serem avaliados.


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PROPOSIÇÃO

Como forma complementar às diretrizes oriundas dos debates, sugere-se ainda a inclusão de dados sobre ofertas de imóveis para complementar a pesquisa de dados sempre que houver limitado acesso à informação sobre preços praticados e/ou falta de confiabilidade nos preços declarados. Em termos comparativos, pode-se afirmar que é mais fácil coletar dados sobre imóveis ofertados no mercado imobiliário do que sobre transações



1 Devido à atuação contínua dos governos na área de tributação imobiliária, a formação de um sistema de informações permanente no qual fiquem armazenados dados coletados de forma contínua sobre transações e operações envolvendo todos os tipos de imóveis foi identificada como altamente recomendável. É importante observar que tal procedimento contribui para a análise temporal dos dados.

2 Na utilização de guias de recolhimento do ITBI, deve ser usado o valor declarado pelo contribuinte. Devem ser selecionadas as situações nas quais os valores declarados são representativos do valor de mercado do imóvel.

3 Nos debates foi consensuado que a coleta de dados no mercado de imóveis deve seguir procedimentos padronizados.

4 Foi considerado importante o mapeamento da base de dados coletada no mercado de imóveis para direcionar os esforços de coleta de dados.

5 De toda forma, o cruzamento de dados advindos de diferentes fontes não pode ser descartado, incluindo a verificação dos dados informados no mercado imobiliário com os atributos cadastrais.

6 Devido à forte preocupação com o limitado acesso aos preços praticados, em um contexto mais amplo, foi discutida a necessidade de diagnosticar as razões desse comportamento e de atuar na redução dessas resistências.

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efetivadas. Não há como garantir a validez desses valores, pois a transação não foi efetivada. A tendência de que os imóveis sejam ofertados por preço superior àquele pelo qual esses imóveis são efetivamente comercializados não deve ser ignorada.

É, portanto, importante distinguir os preços de oferta daqueles de transação. Quando são empregados modelos de regressão, uma alternativa é a inclusão de uma variável dicotômica que indica a proveniência do dado (por exemplo, “0” quando o dado for referente a preços de imóveis comercializados e “1” para preços de imóveis comercializados). Outra possibilidade é verificar a diferença existente entre preços médios de imóveis semelhantes entre grupos formados por imóveis comercializados e outros formados por imóveis ofertados no mercado imobiliário.

As guias de recolhimento do ITBI representam uma imensa fonte de dados sobre transferências de bens e direitos sobre imóveis. É uma fonte de dados facilmente acessível, na medida em que o ITBI é tributado diretamente pelos municípios. Embora seja inegável que parte dos contribuintes sub-declare os preços das transferências visando evitar a tributação, isso não ocorre em todas as situações. Por diversas razões, incluindo princípios morais, há contribuintes que declaram os preços reais praticados. O avaliador deve concentrar esforços na seleção de preços representativos do valor de mercado considerando a grande massa de declarações.

Alguns fatores podem favorecer o uso do ITBI como uma fonte de dados. Por exemplo, a política de definir alíquotas simbólicas (baixas) para a sua incidência pode incentivar a veracidade das declarações. Independente da magnitude das alíquotas, é importante que o ITBI seja lançado pelo valor de mercado do imóvel, mesmo que o preço declarado pelo contribuinte seja inferior. Em alguma medida, a estratégia tende a contribuir para desmotivar a subdeclaração.

Como mencionado nos debates, a assimetria das informações recebidas no mercado de imóveis requer alguns cuidados. De tal forma que é importante reforçar sobre a importância do cruzamento de dados advindos de diferentes fontes sobre a mesma transação ou operação imobiliária, visando complementar ou mesmo confirmar a informação obtida.

Tendo em vista o propósito da avaliação, sugere-se que, na medida do possível, todas as possíveis fontes de informação sejam exploradas (cartórios de registro de imóveis; jornais, classificados e revistas especializadas; leilões; anúncios no local; agências de corretagem ou corretores autônomos; agentes financeiros; ou ainda dados divulgados por produtores, construtores e incorporadores).

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6 Em contraste, o preço declarado pelo proprietário pode ser superior ao valor da transação por razões fiscais (lavagem de dinheiro).

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Eventualmente, as pesquisas podem ser completadas por intermédio de questionários a serem enviados ao setor privado ou mesmo a contribuintes de forma individual. A inexistência de dados sobre determinadas regiões ou tipos de imóveis pode ser compensada pelo uso da opinião de especialistas sobre preços prováveis.

Finalmente, cabe alertar que a manutenção da base de dados requer a construção de rotinas, como o mapeamento das transações e dos imóveis em oferta e o registro do tempo de exposição dos imóveis no mercado imobiliário.

6.3 Qual a estratégia para o levantamento dos dados sobre preços praticados no mercado imobiliário?

PROBLEMATIZAÇÃO

O estabelecimento de uma relação de confiança com as agências imobiliárias seria ideal para obter dados reais sobre os preços pelos quais os imóveis foram comercializados. Infelizmente, é raro haver interesse por parte das imobiliárias neste intercâmbio com os municípios quer seja por razões fiscais, quer seja por sigilo contratual.

Mesmo quando se trata de pesquisar dados sobre imóveis em oferta, em geral, observa-se reduzido sucesso quando é admitido que o motivo da pesquisa seja a formação de base de dados para determinar o valor dos imóveis para o lançamento do imposto. Uma das principais dificuldades nas pesquisas realizadas por telefone é extrair a localização precisa do imóvel em oferta.

Culturalmente a transparência pública com relação aos preços praticados ainda é um tabu no Brasil. A falta de transparência do mercado imobiliário agrava a variabilidade de caráter aleatório nos preços praticados para imóveis semelhantes, devido às diferenças significativas no nível de informação de compradores e vendedores.


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1 Embora eticamente questionável, um dos recursos identificados para a coleta dos dados foi a estratégia de simular o interesse na negociação. Neste sentido, precauções necessárias incluem o uso de equipe interna rotativa e a troca periódica dos números de telefone usados para a coleta dos dados.

2 De toda forma, foi ponderada a necessidade de formação de equipe permanente de trabalho, composta por servidores habilitados e capaci-tados para a função de pesquisa de dados no mercado imobiliário.

3 Contratação de pessoas ligadas ao mercado para obter os dados, tais como corretores imobiliários etc. Inclusive, esta foi a alternativa identificada para a obtenção de dados sobre transações no mercado informal.

4 Considerando que um dos dados mais difíceis de obter junto às imobiliárias é o endereço dos imóveis em oferta, uma alternativa encontrada foi a identificação das unidades ofertadas no mercado imobiliário através de vistorias preliminares em campo. Neste caso, os imóveis a venda seriam perfeitamente identificados antes do contato com as agências imobiliárias e informações complementares seriam obtidas por telefone após a perfeita identificação da localização do imóvel em pauta.

5 Em função das incertezas e da falta de transparência do mercado imobiliário, o estabelecimento de parcerias foi uma das alternativas discutidas. A sustentabilidade das parcerias é garantida na medida em que há interesse de ambas instituições em manter a parceria. Produtos cadastrais, mapas, espacialização dos dados informados e outros materiais de interesse foram reconhecidos como a moeda de troca por parte dos municípios na realização das parcerias. 6 A comparação dos atributos coletados no mercado de imóveis com as características registradas no cadastro imobiliário foi considerada altamente recomendável, inclusive com o propósito de atualização cadastral.


PROPOSIÇÃO

As estratégias debatidas têm o objetivo de compensar uma deficiência cultural. Idealmente, esforços devem ser realizados para superar essa deficiência. Os preços praticados no mercado imobiliário deveriam ser


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publicamente conhecidos por qualquer cidadão. Os Cartórios de Registro de Imóveis deveriam ter a obrigatoriedade de tornar esses dados efetivamente públicos. Adicionalmente, através de uma política punitiva, educativa ou híbrida, os cidadãos necessitam declarar com total veracidade os preços praticados nas negociações.

6.4 Quais os atributos que influenciam na formação do valor?

PROBLEMATIZAÇÃO

O problema enfrentado pelos municípios é definir quais as variáveis a serem consideradas para que os resultados das avaliações apresentem um grau satisfatório de acurácia, tendo em conta a grande gama de atributos que pode influenciar a formação do valor, bem como a forma com que estas variáveis devem ser consideradas.

Tais atributos variam ao longo do tempo de acordo com alterações no perfil da demanda do mercado imobiliário. As preferências do consumidor são alteradas por diversas razões, incluindo modismo, questões relacionadas à segurança ou funcionalidade, etc.

É também comum a variação do tipo de influência de uma determinada variável em função da classe ou segmento de imóveis a avaliar. Por exemplo, a oferta de transporte público pode ser um atributo relevante para apartamentos destinados à classe popular, enquanto que a sua influência pode ser não significativa para apartamentos destinados a famílias de alta renda. Quando um modelo único é aplicado para todo o universo de imóveis, particularidades desta natureza são ignoradas devido à simplificação dos procedimentos.


6173

1 Introduzir uma variável para distinguir dados oriundos de oferta daqueles que representam vendas efetivadas.

2 Considerar a data da negociação.

3 Garantir a atualização do cadastro principalmente em relação aos atributos usados no modelo de avaliação utilizado pelos municípios.

4 Inferir através da análise do mercado imobiliário os atributos que influenciam a formação do valor ao invés de assumir modelos de avaliação desenvolvidos de forma subjetiva e/ou arbitrária.

5 Revisar as análises periodicamente.

6 Considerar as externalidades na definição dos atributos que podem influenciar a formação do valor de mercado dos imóveis.

7 Incorporar, na medida do possível, as patologias construtivas na avaliação das benfeitorias.

8 Considerar a renda média das famílias, na medida em que estudos indicam a existência de forte correlação entre a renda e o preço dos imóveis para áreas urbanas, sugerindo o uso da variável, quando factível.


PROPOSIÇÃO

Como forma complementar às diretrizes oriundas dos debates, sugere-se especial atenção para a incorporação dos efeitos da localização nos modelos de avaliação. A realidade é que, tendo em vista a árdua tarefa de manter atualizados os dados cadastrais para o universo de imóveis, normalmente, as variáveis disponíveis incluem áreas (terreno e construções), forma e declividade dos terrenos, número de dormitórios, idade da construção e/ou estado de conservação, padrão de qualidade das construções, número de pavimentos de edificações isolados e pavimento onde se situam as unidades em condomínio. Se a parcela da variabilidade dos preços praticados gerada pelos efeitos da localização estiver modelada de forma adequada, é possível que um resultado satisfatório para a avaliação seja obtido com um reduzido número de variáveis no modelo desenvolvido.


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Distorções de caráter avaliatório significativas, entretanto, podem sugerir a necessidade de ajuste. É preciso investigar quais as variáveis relevantes ignoradas e/ou incorretamente introduzidas nos modelos, bem como o custo-benefício de sua introdução no cadastro imobiliário do município.

6.5 Tópicos complementares debatidos durante o painel

Observatório imobiliário: De acordo com Erba (2010), uma das estratégias usadas em diversas jurisdições na América Latina para a coleta de dados visando atualizar os dados do cadastro econômico é a estruturação de Observatórios Urbanos de Valores (OUV). Esses órgãos são formados por representantes das instituições parceiras na manutenção do Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM) e de outras que monitoram o mercado imobiliário. Os dados do OUV normalmente são depositados em bases disponíveis em uma plataforma da Internet e são compartilhados com fins comerciais e fiscais. Os valores obtidos através dos OUV não devem ser transferidos diretamente para as bases cadastrais, sendo necessário que um especialista realize um estudo detalhado de cada caso, filtrando as inconsistências como, por exemplo, a prática freqüente de sub-declarar valores para sonegar o ITBI.


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ValidaçãoVALIDAÇÃO DOS TRABALHOS DE AVALIAÇÃO

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7. VALIDAÇÃO7. VALIDAÇÃO DOS TRABALHOS DE AVALIAÇÃO


A validação consiste em testar o modelo de avaliação desenvolvido com uma amostra de dados independente, visando verificar a habilidade do modelo de estimar valores para um grupo de dados não empregados na construção do modelo.

Quanto menor a variabilidade das estimativas em relação ao preço de venda dos imóveis, maior é a precisão do trabalho desenvolvido. Nesta etapa, pode ser identificada a necessidade de ajustes globais ou parciais nos modelos propostos. O processo de validação evita, por exemplo, o uso de modelos com altíssimo poder de determinação, mas que são adequados apenas para estimar o valor da amostra de dados empregada no desenvolvimento dos modelos de avaliação. Um dos requisitos fundamentais na tributação imobiliária é manter a uniformidade nas avaliações realizadas para fins tributários. Isso significa que o universo de imóveis em uma jurisdição deveria ser avaliado ao mesmo percentual do valor de mercado.

Em um sistema perfeito (com uniformidade plena), o quociente entre o valor avaliado e o valor de mercado das propriedades é constante, independentemente do seu valor específico. Por exemplo, se todas as propriedades forem avaliadas a 50% do valor de mercado em um município, pode-se dizer que existe perfeita equidade nas avaliações. Claro que, neste caso, a potencialidade do tributo como fonte de receita não estaria sendo explorada. É um problema de eficiência, não de equidade.

Equidade avaliatória é o grau para o qual as avaliações mantêm uma relação consistente com o valor de mercado das propriedades na data da avaliação. Iniquidades estão presentes quando há forte variabilidade no nível de avaliação dos imóveis. Tais iniquidades podem ser divididas de acordo com componentes horizontais e verticais.

Iniquidades horizontais são diferenças sistemáticas no nível das avaliações entre grupos de propriedades. Este tipo de iniquidade está presente quando contribuintes que possuem propriedades de mesmo valor pagam diferentes quantidades de imposto devido a erros e distorções no processo avaliatório.

Iniquidades verticais são diferenças sistemáticas no nível de avaliação


78

para grupos de propriedade classificados por valor. Essas iniquidades po-dem ser regressivas quando os imóveis de alto valor são subavaliados em relação aos de menor valor, ou progressivas quando ocorre o oposto.

A existência de iniquidades nas avaliações realizadas para fins tributários fere a justiça tributária e, em última instância, a própria Constituição Federal (Art. 150), que veda instituir tratamento desigual a contribuintes que se encontrem em situação equivalente.

A fim de reduzir ambos os tipos de iniquidades presentes nas avaliações, as distorções e os erros avaliatórios devem ser claramente identificados. Após aplicar o método e a técnica para estimar a base de cálculo do tributo, é altamente recomendável a análise estatística do nível de precisão dos trabalhos avaliatórios.

A análise do desempenho das avaliações para fins tributários consiste basicamente em comparar os valores avaliados com o valor de mercado dos imóveis.

Como o conceito de valor de mercado é subjetivo, os preços de venda são usualmente empregados para representá-los. Recomenda-se o uso da mediana e do coeficiente de dispersão da mediana (COD) do quociente entre o valor avaliado e o preço de venda para a análise do desempenho das avaliações, porque ambas as medidas são aplicáveis mesmo quando a variável em análise não seja normalmente distribuída.

A mediana indica o nível pelo qual um grupo de imóveis foi avaliado em relação aos valores praticados no mercado de imóveis, demonstrando quão próximos os imóveis foram avaliados do nível legal desejado. O COD é o desvio médio expresso em termos percentuais do nível em que cada propriedade foi avaliada em relação à mediana do valor avaliado dividido pelo valor de mercado. O coeficiente mede a variabilidade (grau de uniformidade) das avaliações.

Tanto a mediana quanto o COD podem ser calculados em relação às propriedades de uma forma geral ou mesmo em relação a grupos específicos de imóveis definidos por uso, idade, área, tipologia ou padrão construtivo e localização. Tais medidas podem ser empregadas tanto para a elaboração de diagnósticos, monitoramento dos resultados ou validação dos trabalhos.

As Diretrizes para o CTM (ver Anexo I) recomendam que o nível da avaliação deve ser de, no mínimo, 70%. Para uniformidade, o desvio máximo aceitável de acordo com as diretrizes é de 30%, porém desvios menores devem ser permanentemente perseguidos.


7

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As normas internacionais estabelecidas pelo IAAO (2007) estabelecem limites máximos para o COD de 15% para imóveis residenciais e de 20% para os demais segmentos. Quanto ao nível das avaliações, é considerado aceitável que a mediana esteja entre 90% e 110%. Sempre que os imóveis forem avaliados por valor superior ao valor de mercado (nível acima de "100%"), é direito dos contribuintes solicitar a redução do valor da avaliação. 7.2 Qual a forma de analisar a qualidade dos trabalhos de avaliação de imóveis para fins fiscais?

PROBLEMATIZAÇÃO

A falta de conhecimento do nível pelo qual as diferentes classes de imóveis estão avaliadas, ou da uniformidade destas estimativas, é um problema comumente observado nos municípios brasileiros. Não raro a avaliação do desempenho das avaliações é inclusive inviável para alguns municípios na medida em que não há sequer uma amostra de preços praticados abrangendo os diferentes tipos de imóveis.

O baixo desempenho nas avaliações realizadas para fins tributários pode estar relacionado ao limitado acesso às informações de mercado, ao emprego de métodos e/ou técnicas avaliatórias não apropriadas, ao longo intervalo entre reavaliações genéricas e à omissão de atributos importantes nos modelos desenvolvidos. Decisões tomadas por avaliadores, administradores municipais ou legisladores de modificar intencionalmente os valores estimados tendem a acentuar a falta de uniformidade causada pelo processo de avaliação.

Frequentemente o esforço dos municípios é dirigido a regulamentar como os trabalhos devem ser desenvolvidos. Uma alternativa mais eficiente seria controlar a qualidade dos resultados aferidos independente da forma com que os valores são estimados.

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7 10% para áreas mais homogêneas.

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7

1 A mensuração do nível e da uniformidade das avaliações através da mediana e do coeficiente de dispersão do quociente entre o valor estimado e o preço de venda foi identificado como a procedimento padrão para verificar a acurácia dos resultados dos trabalhos de avaliação de imóveis.

2 A integração entre o IPTU e o ITBI no processo de avaliação de imóveis para fins fiscais foi entendido como um fator que agrega qualidade aos trabalhos desenvolvidos na esfera municipal. De toda a forma, foi salientado que diferenças entre os valores estimados para estes tributos podem ser justificadas pela data da avaliação. Enquanto os valores para fins de IPTU são estimados em uma data fixa, as estimativas de valor para fins de ITBI ocorrem na data da transferência.

3 Novamente, foi reconhecido o importante papel das parcerias para o controle sobre o desempenho dos trabalhos avaliatórios. Entre os parceiros potenciais foram citados a CAIXA, a Secretaria do Patrimonio União, as áreas de avaliações dos Estados, o INCRA etc.

4 Como formas adicionais de controle sobre o grau de qualidade dos trabalhos, foram indicadas as seguintes ações: monitorar as contestações ao longo do ano, vistoriar imóveis por amostragem visando conferir dados cadastrais, verificar a coerência das estimativas fiscais em termos relativos, acompanhar indicadores de mercado, identificar as causas das flutuações no mercado de imóveis e investir na formação profissional da equipe de trabalho.

5 No que tange à regulamentação dos processos avaliatórios, a revogação dos fatores determinísticos da Legislação Tributária foi julgada relevante para permitir maior dinamicidade. Por outro lado, a elaboração de norma nacional regrando as avaliações realizadas para fins fiscais foi considerada providencial para promover a qualidade dos trabalhos.


PROPOSIÇÃO

O conhecimento sobre as fraquezas do processo de avaliação de imóveis é essencial ao seu aprimoramento. A forma mais eficaz de avaliar a qualidade dos trabalhos é a análise dos seus resultados. Reitera-se, portanto, que a validação dos trabalhos seja centrada na mensuração do nível e da uniformidade das avaliações para diferentes classes de imóveis. O processo de avaliação de imóveis deve ser revisado com base nas distorções verificadas.

6181


Com relação aos limites aceitáveis para o nível e grau de uniformidade dos trabalhos, sugere-se que em um primeiro momento sejam estabelecidas metas gradativas até o enquadramento dos trabalhos nas determinações das diretrizes para o CTM e, na sequência, deve ser almejada a melhoria dos trabalhos para que possam ser enquadrados como satisfatórios de acordo com critérios internacionais.

É imprescindível a formação de base de dados sobre preços praticados abrangendo todos os tipos de imóveis na esfera municipal. A inexistência de amostra de dados pode ocorrer para imóveis atípicos. Nestas situações, uma alternativa é verificar a consistência dos valores fiscais através de intercâmbios com outras instituições que realizam avaliações de imóveis ou mesmo consultando a opinião de especialistas.

Consultas a instâncias organizadas com o objetivo de acompanhar o processo de gestão dos valores fiscais, como “Comissões de Avaliação” (Comissão de Valores) ou, ainda, através de processos de participação direta (audiências públicas), podem também contribuir com a análise e favorecer a aceitabilidade dos trabalhos realizados. Neste caso, é importante concentrar os esforços na análise dos trabalhos técnicos, ao invés de discutir aspectos relacionados à política tributária.

Outra preocupação que afeta a qualidade dos trabalhos é a imprecisão e/ou falta de atualização cadastral. Defende-se que seja efetuada a vistoria por amostragem para verificar o grau de atualização cadastral, assim como o cruzamento do cadastro e da base de dados empregada para os trabalhos de avaliação de imóveis com bases de dados gerenciadas por outras instituições.

82

7.3 Quais as vantagens e desvantagens de reavaliações pontuais (apenas parte dos imóveis e/ou regiões da cidade)?

PROBLEMATIZAÇÃO

Diferentes práticas são observadas na reavaliação dos imóveis para fins tributários. Alguns municípios realizam avaliações genéricas, abrangendo todos os imóveis cadastrados periodicamente. Outros optam por reavaliar algumas classes ou áreas da cidade. Alguns profissionais defendem a atualização através de avaliações individuais em situações específicas, por exemplo, quando o imóvel é comercializado. É relevante compreender a forma com que essas diferentes abordagens afetam o tratamento isonômico que deve necessariamente estar presente em qualquer das ações realizadas na área tributária


1 Embora tenha sido concluído que os trabalhos avaliatórios devem

abranger todo o universo de imóveis, foi considerado adequada a

priorização da avaliação de classes de imóveis ou regiões de acordo com o

nivel de desatualização dos valores.

2 Neste sentido, entendeu-se que deveriam ser objeto de análise

áreas que sofreram intervenções urbanas ou alterações urbanísticas.

3 A manutenção de um grau aceitável de uniformidade nas avaliações

foi considerada essencial para o universo de imóveis da jurisdição.

4 Para imóveis atípicos, foi defendida a realização de avaliações

individuais (singulares) em momentos ocasionais.

5 Visando minimizar os problemas existentes, foi identificada a

alternativa de definir uma faixa de flutuação de valores (mínimos e

máximos) na qual o Poder Executivo estaria autorizado a escolher o valor

mais representativo dos valores unitários médios de terrenos sem a

necessidade de sanção do Poder Legislativo. Este esquema é empregado,

por exemplo, em alguns estados no México.

6 Foi sugerido o uso da base de dados do lançamento do Imposto

sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para monitoramento dos dados

cadastrais (valor e características).


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PROPOSIÇÃO

O monitoramento permanente dos dados fiscais utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) pode, de fato, indicar a necessidade de avaliações a classes de imóveis ou regiões da cidade, visando reduzir o tratamento desigual (iniquidades avaliatórias) no período entre avaliações genéricas. O nível das novas avaliações deve ser plenamente coerente com o nível das avaliações existentes no cadastro. Por outro lado, a existência de distorções generalizadas indica a necessidade de reavaliação genérica envolvendo todo o universo de imóveis.

Outra razão para a realização de trabalhos com abrangência parcial é a inviabilidade técnica de avaliar a totalidade dos imóveis no mesmo período, por exemplo, devido ao sub-dimensionamento da equipe de trabalho. Neste caso, embora os trabalhos possam ocorrer em momentos distintos, sugere-se que a tributação pelos valores resultantes dos trabalhos de reavaliação das diferentes áreas ou segmentos de imóveis ocorra no mesmo período.

7.4 Deveria haver aprovação legislativa dos trabalhos de avaliação de imóveis (Câmara de Vereadores)?

PROBLEMATIZAÇÃO

O Supremo Tribunal Federal (STF) estabeleceu que a aplicação dos valores estimados para fins de IPTU é condicionada à aprovação destes valores nas Câmaras de Vereadores. Aparentemente, a medida objetiva proteger os contribuintes de possíveis abusos praticados pela Administração Municipal, sujeitando a apuração do valor venal à prévia autorização legislativa.

Nem sempre os valores propostos pelo Executivo são aprovados pela Câmara de Vereadores. Infelizmente, a decisão não é tomada com base em critérios de natureza técnica. Via de regra, o fórum apresenta ausência de capacidade para apreciar o trabalho. A resistência em aceitar avaliações mais precisas, em geral, visa ao cumprimento de uma agenda política. No caso do Executivo não ter maioria na Câmara de Vereadores, raramente os trabalhos são aprovados. Consequentemente, pode haver a perpetuação injustificável de iniquidades e injustiças na distribuição da carga tributária.


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1 Embora não tenha havido pleno consenso entre o grupo, foi

considerada providencial a redução da influência política no processo de

avaliação pela maioria dos participantes.

2 Nesse sentido, foi defendida a eliminação da necessidade de

aprovação dos valores estimados ou da planta de valores pelos Vereadores.

3 Outra alternativa defendida foi permitir a flutuação dos valores

fiscais, sem prévia autorização legislativa, dentro de uma faixa (banda de

valor).

4 Visando a legitimização das ações, foi defendida também a idéia

de apresentação e discussão dos trabalhos em fóruns técnicos ou

audiências públicas promovendo a divisão de responsabilidade do Poder

Executivo e sociedade civil.


Erros e distorções de grande magnitude nas avaliações usadas para fins tributários ferem o princípio constitucional da isonomia, na medida em que imóveis de mesmo valor de mercado são tributados de forma distinta devido a inconsistências nas avaliações.

Embora a medida contrarie diretamente a autonomia do Executivo para exercer a atividade de atualização da base de cálculo do imposto, alguns representantes de pequenos e médios municípios, nos quais a Administração Municipal pode experimentar grande vulnerabilidade, ponderam que a autorização legislativa pode agregar maior legitimidade ao processo de avaliação.

PROPOSIÇÃO

O IPTU é o único tributo cuja mera atualização da base de cálculo depende de aprovação do Poder Legislativo. A decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) pode, em certa medida, estar relacionada a pressões políticas resultantes do fato de o imposto incidir sobre a propriedade imobiliária ou da sua transparência excessiva. Em um sistema funcional, o comporta-

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mento esperado seria atribuir a competência de especificação da base de cálculo ao Poder Legislativo, a sua determinação ao Poder Executivo e, ao Poder Judiciário, caberia julgar eventuais abusos na realização das atividades, inclusive contando com a assistência técnica por meio das perícias judiciais para avaliar eventuais falhas na determinação da base de cálculo do IPTU.

A avaliação de imóveis para fins fiscais deve ter o objetivo de quantificar, com a máxima precisão possível, a base de cálculo que foi definida na legislação vigente. O fundamental, neste caso, é garantir a acurácia dos resultados, que fica prejudicada na medida em que as avaliações são inseridas no contexto político. Independente da finalidade dos trabalhos, o processo de avaliação imobiliária é tema de natureza técnica.

O risco de politizar um trabalho técnico inclui a manutenção de valores históricos ou de avaliações contendo distorções e erros de grande magnitude por uma decisão política. Não aprovar uma proposta de reavaliação dos imóveis pode perpetuar situações críticas, marcadas por iniquidades avaliatórias e injustiças na distribuição da carga tributária. Além do mais, essa situação fere as determinações do Código Tributário Nacional (CTN), onde consta que o IPTU deve ser tributado com base no valor venal dos imóveis.

O regramento atual determina um desafio adicional, qual seja conscientizar os vereadores das consequências negativas de adiar a atualização das avaliações (cadastro econômico), em especial quando os valores se encontrarem fortemente desatualizados.


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Ciclos AvaliatóriosCICLOS ENTRE AVALIAÇÕES GENÉRICAS

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8. CICLOS AVALIATÓRIOS8. CICLOS ENTRE AVALIAÇÕES GENÉRICAS


O uso de avaliações desatualizadas provoca injustiças tributárias ou mesmo a queda da receita nos cofres municipais com prejuízos na provisão de serviços públicos. É importante perceber que, e algumas zonas da cidade ou tipos de imóveis sofrem valorização imobiliária acentuada, frequentemente gerada por investimentos públicos, e conti-nuam sendo tributados com base em seus valores antes da valorização, estes imóveis são favorecidos em termos fiscais. Em contrapartida, os imóveis que desvalorizaram no período são prejudicados quando arcam com uma carga tributária maior proporcionalmente.

Quando a tributação ocorre por valores superiores à base de cálculo estabelecida em lei, em geral, o contribuinte contesta (em nível administrativo ou judicial) contra o valor empregado na avaliação. A situação é, portanto, corrigida. Entretanto, é raríssima a contestação por subavaliação.

Portanto, é fundamental a atualização periódica das avaliações realizadas para fins tributários, visando manter a referência entre os valores cadastrais e o valor de mercado dos imóveis. Tendo em vista os movimentos do mercado imobiliário, isto é, a valorização ou desvalorização de zonas ou tipos de imóveis, as avaliações mantidas no cadastro deveriam ser feitas, idealmente, de forma anual. Legalmente, o município está autorizado a avaliar seus imóveis todos os anos. A aplicação dos resultados é, entretanto, condicionada à Câmara de Vereadores, no caso do IPTU (ver Seção 7.4).

Ciclos avaliatórios curtos amenizam ou minimizam o impacto de reavaliações em nível individual, na medida em que variações astronômicas nos valores obtidos são, em geral, resultantes de atualizações efetuadas após longos intervalos sem reavaliação. A manutenção de intervalos curtos entre as avaliações pode também aumentar a percepção de eficiência da administração tributária por parte dos contribuintes, embora oscilações acentuadas possam resultar em insatisfação.

Em diversos países, como no Chile, em Hong Kong, na Austrália e nos Estados Unidos, é comum a existência de uma imposição legal de limitar os intervalos máximos entre as avaliações genéricas. Usualmente, são estabelecidos intervalos que variam de 1(um) a cinco 5(cinco) anos.

na medida em qu

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Durante intervalos entre avaliações gerais, é comum fazer reajustes genéricos na base de cálculo, visando evitar uma redução significativa da base tributável. Formas de fazer estes ajustes incluem: índice de correção monetária; índice genérico de variação de preços de imóveis; índices específicos de variação de preços de imóveis, estabelecidos por classes de imóveis; e modelos de regressão simples nos quais preços de venda, usados como variável dependente, são estimados em função do valor cadastral vigente, utilizado como variável independente. O modelo permite realizar uma nova estimativa de valor a partir do valor cadastral.

A maioria dos municípios emprega um índice genérico que reflete a correção monetária para reajustar a base de cálculo do IPTU nos intervalos entre avaliações genéricas. Esta é a forma mais simples de fazer o reajuste. Embora o procedimento garanta que o imposto seja corrigido pela inflação no período, a alternativa não é apenas incapaz de corrigir eventuais distorções avaliatórias, mas é capaz de acentuar essas distorções. É importante perceber que é improvável que o índice de inflação reflita a valorização ou desvalorização observada nos preços dos imóveis.

8.2 Qual deve ser o intervalo de tempo máximo entre as avaliações genéricas?

PROBLEMATIZAÇÃO

Mesmo considerando que exista equidade nas avaliações desenvolvidas para fins fiscais no momento em que foram realizadas, serão observadas flutuações do mercado de imóveis ao longo do período. Essas variações dificilmente serão uniformes. Em outras palavras, alguns tipos de imóveis ou regiões da cidade sofrem valorização imobiliária acentuada, frequentemente gerada por investimentos públicos. Intervenções urbanísticas, como mudanças de zoneamento ou de potencial construtivo, também tendem a afetar o preço dos imóveis. Tanto podem ser observadas valorizações quanto desvalorizações nos preços praticados.

É relativamente comum entre os municípios brasileiros o uso de valores históricos com baixa correlação com os preços praticados no mercado de imóveis. A falta de atualização dos trabalhos por períodos longos, além de implicar em prejuízo fiscal, proporciona o acúmulo de distorções difíceis de serem removidas e prejudica diretamente os imóveis que desvalorizaram. Idealmente, os imóveis devem ser reavaliados sempre que as iniquidades de caráter avaliatório superam um nível aceitável. Na prática, a grande maioria dos municípios não realiza um controle estatístico que permita a identificação das iniquidades.

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PROPOSIÇÃO

Reiterando as diretrizes extraídas dos debates, cabe apenas salientar que as diretrizes para o CTM sugerem que o ciclo de avaliação dos imóveis para fins de IPTU seja de, no máximo, 4 ( ) anos para municípios com população maior do que 20 mil habitantes. Para os demais municípios, é admitido um ciclo de até 8 (oito) anos, desde que não ocorra evidência de variação significativa nos preços praticados dos imóveis.

quatro


1 Ciclos avaliatórios máximos devem ser estabelecidos na Legislação, preferencialmente em nível nacional, visando assegurar a realização dos trabalhos periodicamente.

2 Houve consenso de que a reavaliação de imóveis para fins fiscais deveria estar prevista no Plano Plurianual Municipal (PPA) e, consequentemente, estar relacionada ao ciclo de gestão administrativa.

3 Como referência, foi indicada que a atualização da base de cálculo deveria coincidir com o primeiro (ou no máximo segundo) ano de cada exercício para que seus efeitos fossem absorvidos pela própria gestão.

4 De toda a forma, o acompanhamento da evolução de fatores econômicos e políticas governamentais, como financiamento habitacional, foi considerado fundamental para identificar a necessidade de reavaliações em períodos específicos.

5 Como discutido anteriormente, a análise do nível e da uniformi-dade das avaliações foi considerada um indicativo para priorizar a reavaliação de classes de imóveis ou regiões da cidade. Neste sentido, especial atenção deve ser direcionada para áreas nas quais se pode observar desvalorizações ou valorizações nos preços praticados.

Fatores responsáveis por adiar os trabalhos de reavaliação mesmo quando a desatualização da base de cálculo é claramente perceptível incluem aspectos relacionados ao tempo/custo para a realização dos trabalhos, pressões políticas, falta de base política na Câmara de Vereadores etc. Por outro lado, a viabilidade de realização dos trabalhos em intervalos curtos depende diretamente da estruturação do município para desempenhar a função.

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Por fim, é importante observar que manter as avaliações atualizadas não significa necessariamente pagar mais imposto. A redução das alíquotas pode ser usada como mecanismo para evitar que aumentos significativos no valor dos imóveis sejam refletidos no lançamento do imposto. O debate sobre a eventual necessidade de incrementar a receita municipal é diretamente relacionado ao financiamento dos serviços públicos das cidades. Esse debate foge do escopo da presente publicação.

Dentre as diretrizes extraídas dos debates, destaca-se o acompanhamento da evolução de fatores econômicos e de políticas governamentais para identificar a necessidade de reavaliações em períodos específicos. De fato, há diversos fatores macroeconômicos que afetam os preços dos imóveis, tais como: política econômica, condições de financiamento, capacidade de endividamento, capacidade de alavancagem do agente econômico responsável pela produção das unidades e renda dos demandantes. Se esses fatores afetam o nível geral dos preços praticados de forma uniforme, será suficiente a aplicação de um fator genérico para a correção dos valores cadastrais.

8.3 Como deve ser feito o reajuste dos valores dos imóveis em intervalos entre avaliações genéricas?

PROBLEMATIZAÇÃO

O uso de índice de inflação genérico para ajustar os valores cadastrais dos imóveis entre ciclos de avaliação - aplicado pela grande maioria dos municípios brasileiros - tende a gerar distorção relativa. Processos nos quais é feita uma diferenciação de índices por zonas homogêneas ou categoria de imóveis tendem a ser mais eficientes.

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1 A inadequação do uso de índices de inflação para ajustar os valores

entre ciclos avaliatórios foi amplamente reconhecida.

2 Alternativamente, foi indicado o uso de índices que identifiquem a

variação dos preços praticados no mercado de imóveis de forma genérica

ou idealmente de acordo com classes de imóveis.


PROPOSIÇÃO

A realização de ajustes nos valores dos imóveis através de indicadores relacionados ao mercado imobiliário seria um grande avanço para os trabalhos de avaliação de imóveis desenvolvidos para fins de tributação. Além da aplicação de índices que identifiquem a variação dos preços praticados no mercado de imóveis, a alternativa é empregar um modelo de regressão simples através do qual preços de venda atuais, usados como variável dependente, são estimados em função do valor cadastral, usado como variável independente, resultando na nova estimativa de valor a ser aplicada sobre os valores empregados para a cobrança do imposto.

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ComplementaçõesTEMAS COMPLEMENTARES

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9. COMPLEMENTAÇÕES9. TEMAS COMPLEMENTARES

Como forma complementar às temáticas examinadas, foram também debatidos os seguintes tópicos:

equipe de trabalho: Houve pleno consenso sobre a necessidade de formação de equipe permanente de trabalho, composta por servidores habilitados e capacitados para a função.

contratação de serviços: Quando a alternativa for a contratação de serviços externos, foi considerado requisito fundamental a exigência da memória de cálculo, contendo a metodologia e as limitações dos trabalhos. Nesse sentido, a capacitação do corpo técnico municipal deve estar inclusa na contratação dos serviços. É fundamental ga-rantir o acompanhamento da equipe de técnicos do município em todas as etapas do trabalho.

consórcios: Foi sugerido o uso de consórcios intermunicipais para viabilizar a manutenção do cadastro e a realização das avaliações de imóveis com qualidade, mesmo em municípios menores.

avaliação de imóveis atípicos: Dificilmente os modelos de avaliação em massa serão adequados para avaliar imóveis atípicos, tais como glebas urbanas, hospitais, prédios históricos, podendo haver, inclusive, a necessidade de realizar avaliações individuais.

(i) Avaliação de glebas urbanas: Neste caso, o método involutivo, que é derivado do método da capitalização da renda, pode representar uma alternativa promissora. Sua aplicação requer o conhecimento da demanda potencial para a área, prazos de construção, juros, custos do capital, custos de urbanização, custos de construção e lucro do empreendedor. Deve-se calcular o tempo de comercialização das unidades projetadas.

(ii) Avaliação de áreas de proteção ambiental: Foi ponderado o método da capitalização da renda como a principal alternativa para a avaliação das áreas de proteção ambiental. O método busca identificar o quanto um investidor pagaria por um bem em função do retorno potencial esperado. O valor do imóvel é apropriado pela capitalização presente de sua renda líquida - real

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ou estimada. Em termos econômicos, há pleno consenso de que o valor de mercado de um bem é o valor presente capitalizado do fluxo de renda futura que pode ser gerada pela sua exploração econômica. Portanto, é possível calcular o valor de um imóvel com base na renda que poderia ser extraída do seu uso que, neste caso, deve ser compatível com as restrições de aproveitamento/uso da área a ser avaliada. Para o cálculo, pode ser considerado tanto o uso real como o potencial do imóvel.

w Normas avaliatórias: foram salientados os benefícios de contar com norma especifica de avaliações de imóveis para fins tributários com o objetivo de estabelecer procedimentos, fixar parâmetros e estabelecer padrões mínimos de qualidade para os resultados dos trabalhos.

w Transição: quando as alterações no processo avaliatório e/ou nos valores estimados forem radicais, o bom senso indica que metas gradativas devem ser estabelecidas para a recuperação do nível e para o aumento do grau de uniformidade das avaliações.

w Valor estimado para fins de IPTU e ITBI: teoricamente, as razões que explicam a diferença entre o valor de um imóvel para fins de IPTU e ITBI incluem fundamentalmente a data da avaliação. Enquanto os imóveis são avaliados em uma data fixa para fins de IPTU, os imóveis são avaliados no momento da transmissão do bem para fins de ITBI. A eventual ocorrência de flutuações significativas no mercado imobiliário no transcorrer do período anual justificaria que as estimativas de valor para os impostos fossem distintas, não obstante o fato da base de cálculo ser a mesma. Salvo pelas diferenças geradas pela data da avaliação, seria altamente recomendável buscar a integração entre os trabalhos realizados para fins de IPTU e ITBI.

B

8 Em geral, o imposto é lançado no início do ano fiscal com base na avaliação do imóvel em 31 de dezembro.

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Considerações FinaisCONSIDERAÇÕES FINAIS

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10. CONSIDERAÇÕESOs trabalhos de avaliação de imóveis para fins fiscais fazem parte de uma agenda técnica que não deve ser afetada por fatores políticos. É, entretanto, forte a probabilidade de que a atualização das avaliações motive uma agenda política, na qual serão revisados aspectos relacionados à política fiscal de cada município pelas Câmaras de Vereadores, tais como alíquotas, isenções ou sistemas de transição.

É evidente a falta de preparação de parte dos municípios brasileiros para a realização de trabalhos de avaliação em massa dos imóveis com um grau satisfatório de qualidade. Como discutido neste trabalho, há diversas alternativas para superar as deficiências. A manutenção de negligências não deve ser admitida.

A tributação pelo valor justo é um direito do contribuinte e uma obrigação do Fisco. Por distorções produzidas pelo Sistema Jurídico Brasileiro, cabe às Câmaras de Vereadores a aprovação dos valores estimados dos imóveis para fins de IPTU.

Como conseqüência, o Poder Legislativo deve estar ciente da sua responsabilidade em garantir que as avaliações reflitam o valor de mercado com um grau aceitável de precisão. Independente da motivação, penali-dades deveriam ser cabíveis quando esses agentes promovem a manutenção de iniquidades no sistema. Por fim, é importante perceber que as avaliações desenvolvidas para fins tributários são parte integrante do processo de estabelecimento de políticas tributárias justas e sintonizadas com o desenvolvimento das cidades, evitando desequilíbrios ocupacionais, fomentando espaços mais humanizados e propiciando condições de estender a todos o bem estar social através da provisão satisfatória de serviços públicos.

10. CONSIDERAÇÕES FINAIS


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BibliografiaREFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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AnexosANEXOS

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ANEXO I

PORTARIA MINISTERIAL Nº 511, DE 07 DE DEZEMBRO DE 2009

Diretrizes para a criação, instituição eatualização do Cadastro TerritorialMultifinalitário (CTM) nos municípiosbrasileiros.

O MINISTRO DE ESTADO DAS CIDADES, no uso das atribuições que lhe conferem os incisos I e II, do parágrafo único, do art. 87, da Constituição Federal, inciso III, do art. 27, na Lei nº 10.683, de 28 de maio de 2003, e art. 3º, do Anexo I, do Decreto nº 4.665, de 3 de abril de 2003, resolve:

CAPÍTULO I – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1º O Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM), quando adotado pelos Municípios brasileiros, será o inventário territorial oficial e sistemático do município e será embasado no levantamento dos limites de cada parcela, que recebe uma identificação numérica inequívoca.

Art. 2º A parcela cadastral é a menor unidade do cadastro, definida como uma parte contígua da superfície terrestre com regime jurídico único.

§ 1º É considerada parcela cadastral toda e qualquer porção da superfície no município a ser cadastrada.

§ 2º As demais unidades, como, lotes, glebas, vias públicas, praças, lagos, rios e outras, são modeladas por uma ou mais parcelas de que trata o caput deste artigo, identificadas por seus respectivos códigos.

§ 3º Deverá ser atribuído a toda parcela um código único e estável.

Art. 3º Toda e qualquer porção da superfície territorial no município deve ser cadastrada em parcelas.

Art. 4º Os dados do CTM, quando correlacionados às informações constantes no Registro de Imóveis (RI) constituem o Sistema de Cadastro e Registro Territorial – SICART.

Art. 5º Os dados dos cadastros temáticos, quando acrescidos do SICART, constituem o Sistema de Informações Territoriais (SIT).

§ 1º O cadastro temático compreende um conjunto de informações sobre determinado tema relacionado às parcelas identificadas no CTM.

§ 2º Considera-se como cadastros temáticos, os cadastros fiscal, de logradouros, de edificações, de infra-estrutura, ambiental, socioeconômico, entre outros.

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12 DOU, de 08/12/2009 – Seção 1, p.75


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Art. 6º O CTM, bem como os sistemas de informação dos quais faz parte (SICART E SIT), é multifinalitário e atende às necessidades sociais, ambientais, econômicas, da Administração Pública e de segurança jurídica da sociedade.

Parágrafo único - O CTM deve ser utilizado como referência básica para qualquer atividade de sistemas ou representações geoespaciais do município.

CAPÍTULO II – DO CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO

Art. 7º O CTM é constituído de:

I - Arquivo de documentos originais de levantamento cadastral de campo;

II - Arquivo dos dados literais (alfanuméricos) referentes às parcelas cadastrais;

III – Carta Cadastral.

Art. 8º Define-se Carta Cadastral como sendo a representação cartográfica do levantamento sistemático territorial do Município.

Art. 9º As informações contidas no CTM e no RI devem ser devidamente coordenadas e conectadas por meio de troca sistemática de dados, com a finalidade de permitir o exercício pacífico do direito de propriedade, proteger e propiciar a segurança jurídica, o mercado imobiliário e os investimentos a ele inerentes.

CAPÍTULO III – DA CARTOGRAFIA CADASTRAL

Art. 10 O levantamento cadastral para a identificação geométrica das parcelas territoriais deve ser referenciado ao Sistema Geodésico Brasileiro – SGB.

Art. 11 Os municípios que adotarem o CTM, no âmbito de sua autonomia, implantarão, conservarão e manterão a inviolabilidade dos marcos vinculados ao SGB, de acordo com as recomendações do IBGE.

Parágrafo único – Levantamentos e locações de obras e novos loteamentos devem ser referenciados ao SGB, apoiados nos marcos municipais correspondentes.

Art. 12 O CTM utilizará o sistema de projeção Universal Transverso de Mercator (UTM), até que seja definida uma projeção específica.

§ 1º Aos municípios localizados em mais de um fuso UTM, recomenda-se estender o fuso correspondente à sua sede até o limite municipal, de forma que sejam representados em apenas um único fuso.

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§ 2º Poderá ainda ser admitida outra projeção cartográfica, já utilizada no município, até a definição de uma nova projeção para o CTM.

Art. 13 Os vértices que definem os limites de cada parcela devem constituir uma figura geométrica fechada.

§ 1º Os limites legais das parcelas devem ser obtidos, com precisão adequada, por meio de levantamentos topográficos e geodésicos.

§ 2º Os limites físicos das parcelas podem ser obtidos por métodos topográficos, geodésicos, fotogramétricos e outros que proporcionem precisões compatíveis.

Art. 14 A Cartografia Cadastral deve obedecer aos padrões estabelecidos para a Infraestrutura Nacional de Dados Espaciais - INDE e às normas relativas à Cartografia Nacional, de acordo com o artigo 4º do Decreto 6.666/2008.

Art. 15 Os limites territoriais são cadastrados com atributos específicos, conforme a seguinte ordem de preferência:

I - das parcelas;II - das áreas de posse, correspondentes ao limite físico; III - das propriedades, correspondentes ao limite legal;IV - dos setores cadastrais ou de zoneamento; V - dos distritos;VI - dos Municípios; VII - dos Estados;VIII - do País.

Parágrafo único - No caso de duplicidade de atributo para um determinado limite prevalecerá a ordem de preferência apresentada neste artigo.

CAPÍTULO IV – DA GESTÃO E DO FINANCIAMENTO DO CADASTRO

Art. 16 A gestão do CTM é de responsabilidade e da competência do Município.

§ 1º Sugere-se ao município constituir uma equipe técnica local devidamente capacitada, de preferência do quadro permanente, a fim de manter a integridade, atualização e continuidade na gestão do CTM.

§ 2º Para fins de gestão cadastral, os municípios, especialmente aqueles de pequeno porte, poderão formar consórcios com outros Municípios, observado o disposto no § 1º .

§ 3º É de responsabilidade do Município manter o CTM permanentemente atualizado.

§ 4º Recomenda-se que o Plano Diretor e a avaliação de imóveis do município devem ser baseados na informação cadastral atualizada.

Art. 17 O CTM será criado para a área urbana.


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Art. 18 Os munícipes e os órgãos municipais, estaduais e federais poderão ter acesso aos dados cadastrais, no âmbito da sua competência, respeitando-se os dispositivos legais.

Art. 19 Para financiar a implantação e manutenção do CTM recomenda-se que os municípios considerem os recursos provenientes do incremento de receitas geradas a partir do CTM e outras linhas de recursos disponíveis.

CAPÍTULO V – DA MULTIFINALIDADE DO CADASTRO

Art. 20 O caráter de multifinalidade do CTM é assegurado pela integração de informações de outros sistemas ao sistema básico comum, de conteúdo mínimo, que favoreça a atualização.§ 1º Considera-se como conteúdo mínimo do CTM a caracterização geométrica da parcela, seu uso, identificador único, localização e proprietário, detentor do domínio útil ou possuidor;

§ 2º O identificador único da parcela é a chave de ligação com o CTM e não deve ser confundido com os identificadores específicos definidos nos cadastros temáticos;

§ 3º O CTM deve conter apenas as informações necessárias e que permitam a sua atualização de forma simples.

Art. 21 Para a multifinalidade, o CTM deve ser modelado de forma a atender às necessidades dos diferentes usuários, atuais ou potenciais, com base em um sistema de referência único e um identificador único e estável para cada parcela.

Parágrafo único – Considera-se identificador único e estável aquele que, uma vez atribuído a uma parcela, não pode ser reutilizado para a identificação de qualquer outra unidade cadastral.

Art. 22 A multifinalidade é um processo evolutivo aberto, de integração gradativa dos diferentes temas e que deve ocorrer ao longo dos anos, tendo como referência o CTM.

Parágrafo único - De acordo com a necessidade social, econômica, administrativa, ou outra, o município define novos cadastros temáticos, tendo como referência o CTM, com o objetivo de atender às diversas demandas.

Art. 23 Recomenda-se que a administração municipal estabeleça mecanismos adequados de acesso às informações, de segurança dos dados e de preservação do histórico e da integridade das informações, observando as exigências legais.

Art. 24 O CTM integrado ao RI (SICART) é instrumento importante para a regularização fundiária.


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Art. 25 O CTM contribui, na área de expansão urbana do município, para o planejamento e o reordenamento da distribuição fundiária rural em sua nova função urbana.

Art. 26 Recomenda-se que os municípios exijam a demarcação dos vértices dos imóveis nos novos parcelamentos, georreferenciados ao SGB, e promovam a gradativa demarcação dos imóveis que ainda não possuem algum tipo de demarcação física.

Art. 27 A abrangência da multifinalidade é potencializada pelo levantamento sistemático das parcelas, compreendido pelo cadastramento de todo o território do município, incluindo lotes, glebas, rios, lagos e vias, entre outros.

CAPÍTULO VI – DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Art. 28 O CTM, acrescido de outros cadastros temáticos, fornece informações para a avaliação de imóveis para fins fiscais, extrafiscais e quaisquer outros fins que envolvam valores dos imóveis urbanos e rurais.Art. 29 A avaliação de imóveis é um processo técnico, que deve ser transparente, estar em conformidade com as normas da ABNT e fornecer ao Município o valor venal, entendido como o valor de mercado, base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e demais tributos imobiliários.

Art. 30 Recomenda-se que o resultado final da avaliação retrate a real situação dos valores dos imóveis no mercado, permitindo o fortalecimento da arrecadação local dos tributos imobiliários e a promoção da justiça fiscal e social, com o tratamento isonômico dos contribuintes.

§ 1º A atividade de avaliação dos imóveis e a necessidade de manter os seus valores atualizados cabe aos administradores municipais.

§ 2º Para manter atualizada a base de cálculo do IPTU e demais tributos imobiliários recomenda-se que o ciclo de avaliação dos imóveis seja de, no máximo, 4 (quatro) anos.

§ 3º Para Municípios com população até 20.000 habitantes e em que não ocorra evidência de variação significativa nos valores dos imóveis, comprovada por meio de relatórios e pareceres técnicos, a avaliação de imóveis poderá ser dispensada no período de um ciclo, desde que observado o limite máximo de 8 (oito) anos.

§ 4º O nível de avaliação é definido como a média dos quocientes dos valores avaliados, conforme constam no cadastro fiscal, em relação aos preços praticados no mercado para cada tipo de imóvel. A ocorrência de nível de avaliação para cada tipo de imóvel inferior a 70% (setenta por cento) ou acima de 100% (cem por cento) indica a necessidade de atualização dos valores.

§ 5º A uniformidade é definida pelo coeficiente de dispersão dos valores, que se traduz como o percentual médio das variações, em módulo, dos valores avaliados em relação aos preços praticados no mercado, para cada tipo de imóvel. A


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ocorrência de coeficiente de dispersão para cada tipo de imóvel superior a 30% (trinta por cento) indica falta de homogeneidade nos valores e a necessidade de atualização.

Art. 31 Recomenda-se que o Município forneça informações claras e precisas dos dados físicos e do valor do imóvel ao contribuinte, facilitando o atendimento a esclarecimentos e reclamações decorrentes do CTM e da avaliação dos imóveis.

CAPÍTULO VII – DO MARCO JURÍDICO E DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 32 A adoção de um Cadastro Territorial Multifinalitário completo e atualizado auxiliará os Municípios brasileiros a exercerem suas competências prescritas nos artigos 30 e 156 da Constituição Federal de 1988, cumprindo a função social do seu território, prevista no texto constitucional, artigos 5º, inciso XXIII, 3º, incisos I a IV, 30, inciso VIII, 170, inciso III, 182 e 183, atendendo ao princípio da igualdade, nos termos dos arts. 5º, caput e 150, inciso II da Constituição Federal de 1988.

Art. 33 As informações do Cadastro Territorial Multifinalitário, a ser criado e atualizado de forma permanente, integram o patrimônio público, vinculado à administração pública, sujeitando-se aos princípios constitucionais da moralidade, publicidade e eficiência.

Art. 34 O Sistema de Informações Territoriais destina-se a fornecer as informações necessárias para a utilização dos instrumentos da política urbana previstos no art. 4º da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade.

Art. 35 Esta Portaria atende ao disposto, nas leis nºs 10.257/2001 – Estatuto da Cidade, 8.429/92 – Lei de Improbidade Administrativa, 10.406/2002 - Código Civil, 5.172/66 - Código Tributário Nacional, 6.766/79 – Lei de Parcelamento do Solo Urbano, 6.015/73 - Lei de Registros Públicos, Lei Complementar 101/2000 – Lei de Responsabilidade Fiscal e no Decreto 6.666/2008, com fulcro no art. 84, VI, “a” da CF/88.

Art. 36 Para fins de cadastramento das atividades econômicas no CTM, deverá ser observada a Classificação Nacional de Atividades Econômicas – CNAE, conforme resolução da Comissão Nacional de Classificação – CONCLA.

Art. 37 A existência de um Cadastro Territorial Multifinalitário atende às Diretrizes Gerais de Política Nacional de Desenvolvimento Urbano, Diretriz nº 125 e Resoluções da 2ª e da 3ª Conferência Nacional das Cidades, instrumentalizando a construção de um “Sistema Nacional de Política Urbana”, por meio das quatro vertentes: planejamento territorial; habitação; saneamento ambiental; trânsito, transporte e mobilidade urbana, com controle e participação social.

Art. 38 Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicação.

Ministério dasCidades

G O V E R N O F E D E R A L

P A Í S R I C O É P A Í S S E M P O B R E Z A

Sociedade Brasileira deEngenharia de Avaliações

Ministério das Cidades

Criado em janeiro de 2003 tem por objetivo combater as desigualdades sociais, e transformar as cidades em espaços mais humanizados, ampliando o acesso da população à moradia, ao saneamento e ao transporte. Ao Ministério compete tratar da política de desenvolvimento urbano e das políticas setoriais de habitação, saneamento ambiental, transporte urbano e trânsito. Por intermédio do Programa Nacional de Capacitação das Cidades (PNCC), o Ministério objetiva capacitar técnicos e gestores municipais e agentes sociais para a implementação da Política Nacional de Desenvolvimento Urbano.

Lincoln Institute of Land Policy

O Instituto Lincoln para Políticas de Terras - Lincoln Institute of Land Policy - é uma instituição líder no apoio e orientação a tomadores de decisão e profissionais das áreas pública e privada em temas relacionados ao uso, regulação e tributação da terra. Fundado em 1974, o Instituto promove a melhoria do diálogo entre desenvolvimento urbano, ambiente construído e política fiscal nos Estados Unidos e exterior. Através de pesquisas, programas educacionais, conferências, projetos-demonstração, publicações e multimídia, o Lincoln Institute fornece análises e avaliações imparciais e de alto nível para decisões correntes no âmbito da regulação, do planejamento e da formulação de políticas em geral.

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