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Ano X - Edição - /201 - Natal/RN - www.jornaldosindico.com.br/natal100 Novembro 3
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O tempo do sindico é curto,Trabalho em primeiro lugar;Suas coisas e as da família,Só depois é que vai cuidar;
A sua família reclama,Sua ausência dentro do lar;Todos lhe chamam toda hora,É o salvador da pátria à salvar.
Extraido do Cordel "O Síndico"
Poeta-Autor: LEONCIO QUEIROZ
“O Síndico”
DIA DO SÍNDICO30
Ano X - Edição - /201 - Natal/RN100 Novembro 3
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FRANQUEADOS
IMPRESSÃOUNIGRÁFICA - 3272-2751
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Nossa MensagemNossa Mensagem
Novembro é o mês em que celebramoso . Costumamos dizer queDia do Síndicoesta é uma profissão para a qual se éescolhido, raramente o inverso. O espírito deliderança é manifesto em algumas pessoasespeciais. Sendo bem canalizado, esse dompode ser muito benéfico. Esse é o desafio queo síndico deve travar diariamente: despertar –e alimentar - o líder que existe dentro de si efazer o bem à coletividade.
Algumas características fundamentaisdevem acompanhar quem quer que sedisponha a ocupar este cargo ou seja indicadopara ele: ser acessível para receber asdemandas dos condôminos, maleabilidade etato para mediar os conflitos internos,organização, paciência, responsabilidade, eprincipalmente honestidade.
A capacidade de conviver bem comcríticas é também uma habilidade que osíndico deve aprender a aperfeiçoar. Sim, elassurgirão! Por mais que se esforce para realizarum bom trabalho, sempre haverá quemenxergue defeitos. Há de se estar preparadopara lidar com isso. Não podemos esquecerque a função de síndico é exercida por umapessoa humana e, como tal, passível de errar.
Todo síndico tem um jeito próprio degerir o condomínio. Nesta edição, trazemosuma matéria especial sobre os “tipos” desíndico. Conheça as características boas e másdo “síndico poupador”, do “síndico dono-do-prédio”, do “síndico aposentado”, “síndicodas obras”, ou “síndico empresário”. Comqual será que você mais se identifica ougostaria de ser?
Para nosso entrevistado do mês, oadvogado especialista em Direito Imobiliário
Rodrigo Karpat, autor da classificação dostipos de síndico descritos na matéria, todos osperfis de síndicos podem se encaixar nocondomínio, dependendo da necessidade decada um. Os condôminos precisam ficaratentos aos síndicos mal intencionados e elesexistem em todos os perfis.
O equ i l í b r io se rá d i tado pe laparticipação dos demais gestores, subsíndicoe conselho fiscal, pela administradora, eprincipalmente, pelo bom senso do síndico,que deve buscar equilibrar as suas vontadescom a vontade da sua coletividade.
Além de todas as característicaselencadas, um bom síndico deve estar sempreem busca de conhec imento , es ta rfamiliarizado com o funcionamento doprédio, conhecer o que há de novidade nomercado para condomínios, enfim, enriquecerseu capital intelectual acerca daquilo queinfluencia positivamente a sua gestão.
Para isso, existe o Jornal do Síndico,publicação há mais de duas décadas dedicadaao segmento condominial. Nossa equipe estáconstantemente trabalhando para fornecerinformações úteis e assim ajudar a árduatarefa de administrar um patrimônio coletivo.Aproveite a leitura e tenha um feliz Dia doSíndico neste 30 de novembro!
Por Cecília Lima
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SEGURANÇAPor Cecília Lima
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Comodidade x segurança: regraspara entregas em condomínios
Imagine um dia chuvoso, você em seu apartamento, depijamas. Você então telefona para a pizzaria e, para sua maiorcomodidade, o entregador sobe o elevador e entrega a pizza em suasmãos. Onde está o erro? O suposto entregador poderia anunciar umassalto e, para a sua comodidade, a segurança de todos os moradoresteria sido afetada!
A facilidade e a economia de tempo fazem com que sepopularize o sistema delivery – serviço de entrega de materiais, bens,serviços ou produtos a um determinado local. A desvantagem é quepessoas mal intencionadas podem se aproveitar da lacuna nasegurança e fingirem serem entregadores, acessando, assim, asdependências do condomínio.
Para evitar assaltos e violência contra os moradores, o ideal éque os entregadores não entrem no prédio. É importante que oregimento interno do condomínio seja claro quanto às regras desegurança. Funcionários e condôminos devem ser conscientizados arespeitarem (sempre!) essas normas: comodismo, desleixo e omissãosão fatores que expõem todos ao perigo.
É sempre recomendável recorrer à tecnologia do controle deacesso, ter câmeras estrategicamente distribuídas nas entradas,elevadores, garagens e áreas comuns, de preferência com aalternativa de gravação das imagens. É importante que back-up dasimagens fique guardado em outro local, fora do condomínio,possibilitando a consulta mesmo em caso de danos aosequipamentos e arquivos.
Embora nada seja plenamente eficaz contra as estratégias dosbandidos, algumas medidas simples são sugeridas para minimizar osriscos:
• Os apartamentos devem conter inter fones paracomunicação com a portaria.
• Se estiver esperando entregas ou prestadores de serviço, ocondômino deve avisar ao porteiro, que precisa ser instruídoa recusar entregas não solicitadas. O morador deve ir até aportaria buscar o produto – o entregador não deve teracesso aos apartamentos.
• Cadastramento prévio de pessoas que fazem entregasregulares, como lavanderias e mercadinhos. Mesmocadastrados e familiarizados com os funcionários docondomínio, os entregadores devem ser anunciados eautorizados pelos moradores.
• Prestadores de serviço devem ser identificados e ter seusdocumentos anotados, além de só terem acesso aocondomínio em horários pré-determinados.
• A guarita deve permanecer fechada e ter “passa-volumes”,uma portinhola para depósito de pequenas entregas.
O mesmo rigor em relação a entregadores deve ser obedecidoem relação a visitantes, com a diferença de que estes podem adentraro prédio. Contudo, o protocolo de identificação deve ser seguido. Aoatender visitantes, os porteiros devem manter os portões fechados eas pessoas do lado externo do condomínio. A visita ou funcionário sópode ter acesso às dependências do condomínio depois de seranunciado e autorizado pelo morador. (Deve-se evitar também quecrianças e empregadas domésticas autorizem).
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4 Ano X - Edição - /201 - Natal/RN100 Novembro 3
Assim como é estabelecido pelo artigo1.348 do Código Civil, os síndicos decondomínios têm algumas funções e deveres,como: dar imediato conhecimento da existênciade ações judiciais ou administrativas aosdemais condôminos; cumprir a convenção,regimento interno e determinações doconsenso coletivo; elaborar o orçamento dareceita e despesa anualmente, dentre outros.
Considerando o síndico como o gestor deum patrimônio compartilhado, seu trabalhoestá intimamente atrelado à consulta e àaprovação coletiva, tendo portanto a obrigaçãode convocar assembleia dos condôminos. Paramuitos síndicos, a simples menção destareunião já causa aborrecimento, pois ésinônimo de polêmica, confusão e choque deinteresses. Porém, é possível fugir desta regra.
A assembleia é um instrumentodemocrático para se criar um ambientefavorável ao debate saudável de ideias. Éimportante que os condôminos se sintam avontade para apresentar sugestões ou mesmocríticas perante os demais. O síndico por suavez, deve usar o espaço para apresentar dadosque comprovem a lisura de sua gestão, semprezelando pela transparência.
PeriodicidadeA primeira dúvida de muitos síndicos é em
relação à periodicidade dessas reuniões. Énecessário realizar as assembléias ordináriasuma vez ao ano. Isso não implica dizer que todosos assuntos pertinentes ao condomínio devamesperar para serem discutidos neste único dia. Oideal é que sejam promovidas assembleiasextraordinárias sempre que houver necessidade,o que ocorre pelo menos umas três vezes ao ano.
Foco e objetividadeEssas são duas palavras que devem
nortear uma assembleia de condomínio; a faltadelas constitui o principal motivo de baixafreqüência de condôminos. Conversasparalelas, atrasos, brigas pessoais e ausência deuma pauta concreta que estabeleça uma“ordem do dia” e guie as discussões são algunsdos motivos elencados por aqueles condôminosque fogem das assembléias.
De fato, a falta de foco é um perigoconstante quando se decide reunir muitaspessoas com interesses diversos. Porém, cabeao síndico manter a ordem e segurar as rédeasda situação. Os condôminos devem assimilarque a assembleia não é um momento para
colocar o papo em dia com um vizinho ouacertar brigar com outro. A prioridade domomento é tratar de temas de interesse coletivoconcernentes ao universo do condomínio.
DicasEis o desafio: como fazer uma assembleia
em que os assuntos sejam decididos, que oclima seja agradável e que seja rápida?• Jamais inicie uma reunião sem distribuir pre-
viamente uma pauta! Os condôminos preci-sam chegar ao local já sabendo quais temasserão abordados. Isso evita a dispersão.
• Se a assembleia for apresentar prestação decontas ou projeto de obras, envieantecipadamente por email aos participantes.Isso poupará tempo na hora da apresentação.
• Nesta pauta, evite colocar o item “assuntosgerais” ou “tema livre”. A possibilidade degerar discussões infrutíferas é grande, comgente que aproveita o momento para falartudo o que vem à cabeça.
• Otimize o tempo! Evite conversas que nãoestão na ordem do dia. Ninguém tempaciência para assembléias muito longas,então eleja apenas três temas para sertratado por encontro.
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COTIDIANO
C o m a n o s d eexperiência no mercado, aPrat ika admin is t radorapatrimonial vem crescendo acada dia no Rio Grande doNorte e em todo Brasil econquistando cada vez maisa d m i r a d o r e s n o s e useguimento. Não será maisnecessário o condomínio seadequar a administradora,com uma politica de gestãoi n o v a d o r a a P r a t i k aadministradora patrimonial,oferece uma solução que seadapta as necessidades docondomínio e de sua rotinadiária, através de visitasemanal e auditoria predialc o m p r o f i s s i o n a i sgabaritados em cada setor.
I m a g i n e o b t e r oc o n t r o l e d e t o d a s a smanutenções em dia, comd a t a s p r é - f i x a d a s eacompanhamento atravésde grá f i cos .Orçamentoa n u a l p r e v i s t o e d orealizado, bem como suasdestinações para o períodoseguinte, que influenciamd i r e t a m e n t e n o b o mfuncionamento de todo os i s t e m a d e o p e r a ç õ e scondominiais e na "saúde"
f inanceira, logo que, omesmo é embasado empesquisas fundamentadasno mercado e divididas emtermos percentuais a cadagrupo de contas conforme oplanejamento orçamentário.
Qualidade e confortod e u m a f o r m a“personalizada” onde osíndico opta por um modelode administração seja eletecnológico ou tradicional,focando nos pontos mais
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Por Cecília Lima
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ESPECIAL
Perfis de síndico: qual é o seu?
A data 30 de novembro marca nocalendário o Dia do Síndico, esta figuraessencial ao funcionamento harmonioso docondomínio, o gestor do patrimônio coletivo.O modo como o síndico vai trabalhar, muitasvezes, depende do tipo de perfil de cada um.Conheça, nesta matéria, alguns tipos desíndico e veja as características que devem seraperfeiçoadas e outras que devem serdeixadas de lado.
Comprometimento com a função assumidaé importante, porém, há de se ficar alerta aosexcessos para não se tornar o chamado“Síndico Dono do Prédio”. Trata-se daqueleque faz tudo sem consultar os condôminos enão presta contas do que está fazendo;realmente acredita ser o dono do prédio,esquecendo que é um mero representante docondomínio e que foi eleito para defender osinteresses de todos. E não para fazer as coisassimplesmente ao seu critério.
Normalmente o síndico com este perfil ébem intencionado, porém, por ter ficado semrespaldo dos outros condôminos, acabafazendo as coisas da sua forma. É importanteque exista uma gestão participativa, onde oconselho eleito realmente exerça a sua função.Uma opção salutar também é designarcomissões, do tipo: de segurança, obras eorçamentos. Esse tipo de atitude ajuda a dividiro trabalho e tornar a gestão mais transparente,atendendo a necessidade dos demais.
Outro tipo comum é o “Síndico Poupador”,aquele que pensa somente em economizar aqualquer custo e não aumentar o condomínio.Em contrapartida, o prédio fica em situaçãodeplorável por falta de manutenção, o quetambém ocasiona a desvalorização dopatrimônio (que pode chegar a 30%).
Este tipo de síndico somente representaproblema se negligenciar as demaisnecessidades do prédio, como descumpriradequações necessárias, tais como:renovação de AVCB (Auto de Vistoria do Corpode Bombeiros), medição ohmica (para raios),limpeza de caixa d'água, brigada de incêndio,CIPA (Comissão Interna de Prevenção de
Acidentes), não pagamento de horas extrasaos colaboradores, falta de manutençõesadequadas, contratação de administradorasde segunda linha, entre outros.
Transformar o condomínio em um canteirode construção é o que satisfaz o “Síndico dasObras”. Este síndico representa problema so-mente se as obras não estiverem orçadas eestiverem superfaturadas. Para ele tudo é ur-gente. Este síndico adora fazer obras na colunado prédio ou descobrir vazamentos, situaçõesque permitem a ação do síndico malfeitor, querealiza propositalmente a obra de formaimediata e sem tempo para fazer orçamentos.
Ele verifica a necessidade real de obras noprédio e, em um primeiro momento, faz oprocedimento de forma correta. Ou seja,aprova o orçamento em uma assembleia,porém, como não existe interesse dos demaisem se envolver ele vê uma oportunidade deganhar dinheiro com as obras. Assim, começaa contratar prestadores de serviços sem nota efazer reformas sem necessidade.
O “Síndico Empresário” É sempre muitobem visto, pois gere o condomínio como sefosse uma empresa, o que é ideal para umagestão saudável. Para funcionar de formaprática e sem atrito é necessário o suporte deum bom zelador com perfil de gerente prediale também dos membros do conselho.
Um dos tipos mais comuns é o “SíndicoAposentado”. Geralmente, trata-se de umapessoa com disponibilidade para estar noprédio boa parte de seu tempo. Dá bastanteatenção a todos condôminos e costumatrabalhar em conjunto com a administradora e
o zelador. Ele deve tomar cuidado para não seenvolver em fofocas ou exercer pressãodemasiada nos funcionários do prédio.
De acordo com o advogado especialistaem Direito Imobiliário, Rodrigo Karpat, autorda classificação dos tipos de síndico descritosnesta matéria, todos os perfis de síndicospodem se encaixar no condomínio,dependendo da necessidade de cada um.“Um edifício antigo precisará de um síndicoque faça obras, que o modernize. Já umcondomínio clube com gastos elevados,precisará de um síndico com perfil depoupador, desde que a economia nãorepresente negligência das necessidades doprédio”, exemplifica.
Para Karpat, a coletividade precisa ficaratenta com os síndicos mal intencionados eeles existem em todos os perfis. Cada um dossíndicos apresentados tende para determinadoperfil e assim, o primeiro ponto é identificá-lo etrabalhar no contrapeso para que a gestãopossa ficar equalizada e satisfatória.
“O equilíbrio será ditado pela participaçãodos demais gestores, subsíndico e conselhofiscal, pela administradora, e principalmente,pelo bom senso do síndico, que deve buscarequilibrar as suas vontades com a vontade dasua coletividade e ainda contar com a ajudade uma boa administradora. Deverá sempresubmeter suas decisões importante ao crivode uma assembleia e realizar uma gestãotransparente. Divulgar a prestação de contaspela internet e no boleto de condomínio ajudaa manter a transparência na gestão”, orientao advogado.
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MANUTENÇÃO
Desratização em condomíniosA Coca-Cola teve, recentemente, sua
imagem estremecida pela repercussão docaso do consumidor que, em 2000,supostamente encontrou vestígios de ratoem uma embalagem lacrada do produto. Obrasileiro Wilson Batista alega que ficoucom sequelas de movimento e de fala apóster bebido o refrigerante. Ele comprou umaembalagem com seis unidades e, apósconsumir o conteúdo de uma delas,percebeu que havia pedaços de rato nasdemais embalagens.
Embora nada tenha sido comprovadocontra a empresa, o episódio traz àdiscussão os perigos oferecidos pelosroedores. Os ratos urbanos, aqueles quevivem pelos telhados, ruas e esgotos dascidades são responsáveis por pelo menostrinta doenças transmitidas ao homem.Leptospirose, peste e hantaviroses são asmais graves e epidemiologicamenteimportantes.
Fica clara, portanto, a necessidade decontrole dessa e de outras pragas emqualquer tipo de edificação, seja ela umaindústria de grande porte ou umaresidência. Há duas opções para síndico econdôminos : con t r a t a r empre saespecializada em controle de pragasurbanas ou realizar a desratização porconta própria.
O controle pode ser feito de formaquímica ou mecânica. Os raticidas sãofacilmente encontrados em supermercadose devem ser escolhidos de acordo com aespécie invasora, o local a ser tratado eadimensão do problema. As ratoeirastambém são alternativas viáveis paracombater a presença indesejável dessesanimais. Como prevenção à praga, é
essencial a limpeza do ambiente e o corretomanejo do lixo doméstico.
Nas áreas comuns do condomínio, oideal é que seja feito um controle periódico,por empresa especializada e aprovada pelaAgência Nacional de Vigilância Sanitária, aAnvisa. A desratização deve ser feitareferencialmente de duas a três vezes aoano, fazendo parte do calendário demanutenção condomínio. O síndico podesolicitar o serviço à medida da necessidadeou manter um contrato de manutençãocom a firma, o que pode baratear os custos.
Os valores do serviço variam bastante,de acordo com o tamanho do ambiente e oroedor a ser combatido. A necessidade deevacuação das áreas atingidas tambémvaria, de acordo com os produtos e ométodo utilizado pela empresa. Éimportante que o síndico se informe sobre anecessidade de retirar crianças ou animaisdomésticos durante a aplicação e sobre arestrição de sua circulação no períodoposterior.
Escolher uma empresa confiável éindispensável para o sucesso do serviçoprestado e o síndico deve estar atento aisso, vistoriando as áreas tratadas depoispara constatar a eficácia. Uma empresaresponsável fará primeiramente umainspeção no local para identificar o tipo deroedor, depois aplicará armadilhas e iscascom alimentos atrativos para aquele tipoespecífico de rato. As iscas têm o objetivode atrair o roedor e desestimulá-lo aconsumir seu a l imento habi tua l ,expulsando-os do local. Depois decontrolada a infestação, é aconselhávelque a empresa continue o monitoramentoda área.
Os moradores devem ser avisados compelo menos dois dias de antecedênciasobre o serviço executado, justamentepara que possam aguardar e não circularem áreas que acabaram de sofrerdesratização.
Por Cecília Lima
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O aumento gradativo da frotade veículos tem provocado conges-tionamentos cada vez maiores,implicando em mais estresse,atrasos e cansaço. Para tentar fugira essa realidade, muitas pessoastêm adotado formas alternativas delocomoção. Mais baratas, saudá-veis e ecologicamente corretas doque os carros, as bicicletas surgemcomo opção viável. As “magrelas”não poluem e ainda ajudam acombater o sedentarismo.
A adesão às bikes, entretanto,exige que as cidades aos poucos seadaptem para fornecer a infra-estrutura adequada, a começar decasa. Nos condomínios, é impor-tante a instalação de bicicletários,espaços reservados para que oscondôminos estacionem e guardemsuas bicicletas. Uma das vantagensé evitar o constrangimento e odesconforto de ter que circular comas bicicletas dentro do elevador.
Esses estacionamentos consis-tem em dispositivos, tambémchamado de paraciclos, que podemser fixados no piso, parede ou teto,onde as bicicletas são guardadasde forma ordenada e podem serpresas com um cadeado ou cor-rente. A implantação de bicicle-tários é simples e de baixo custo.Para abrigar até cinco bicicletas, porexemplo, é necessário em médiaum espaço de 6m².
Os dispositivos para acondicio-namento das bicicletas devem estardistribuídos de maneira que faci-litem a movimentação dentro doambiente e podem ser instaladosna vertical ou horizontal. O impor-tante é respeitar o espaço decirculação e a distância ideal entreas bicicletas.
Os suportes horizontais têmcomo inconveniente o fato deocupar mais espaço que o vertical,
no entanto são muito práticos. Oideal é que tenha, em média, 40 cmde distância entre as bicicletas eapoio na roda dianteira. Os dispo-sitivos verticais otimizam o espaçofísico e podem ser encontrados comvalores individuais a partir de dezreais. Os ganchos são instaladoscom intervalos de 30cm e afixadosalternadamente a 1,80m e 1,95mde altura.
Algumas cidades já possuemleis municipais que regulamen-taram e exigem a presença dessesequipamentos nos novos condo-mín ios . Em São Pau lo , po rexemplo, desde maio deste anoes tá em v igo r dec re to queestabelece que toda edificaçãonova ou que for reformada deveráobrigatoriamente dispor de vagaspara bicicletas. A nova regradetermina ainda que a área dobicicletário deva ser localizada no
piso mais próximo ao espaçopúblico, além de ser isolada daárea destinada ao estacionamentode carros e motos.
FIQUE ATENTO!
É importante que:H a j a s i n a l i z a ç ã o
indicativa de que a área éreservada exclusivamentepara bicicletas, para que aárea não seja invadida porcarros ou motos.
A pavimentação seja deconcreto, asfalto, lajota oupedra britada.
O p a v i m e n t o s e j anivelado, para evitar que asbicicletas caiam ou deslizempara fora de sua área.
Estacionamentos para bicicletas
SEU CONDOMÍNIO Por Cecília Lima