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Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito de um dos Juizados Especiais Cíveis

da Comarca de Natal/RN, a quem couber por distribuição legal.

José Ricardo Rodrigues Lourenço, brasileiro, casado, industriário, portador da

cédula de identidade nº 19.807.853, SSP/SP, inscrito no CPF sob o nº 168.359.828-88, residente e

domiciliado a Rua Maria da Glória Leão Borges, 190, apto. 1, São Benedito, Uberaba/MG, CEP:

38020-330, vem, por meio de sua advogada ao final assinada, com endereço profissional sito à Rua

Professora Francisca Ivone Cavalcanti, 75, Ponta Negra, Natal/RN, propor a presente:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA

em face de ABSOLUTA CONSULTORIA IMOBILIARIA E CONDOMÍNIOS LTDA., inscrita

no CNPJ sob o nº. 05.541.226/0001-13 e no CRECI sob o nº. 1.972-J (17ª Região), com sede a Av.

Praia de Genipabu, 2093, Ponta Negra, Natal/RN, CEP: 59.094-010, pelos fundamentos de fato e de

direito a seguir expostos.

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I – DOS FATOS

As partes firmaram contrato de prestação de serviços de administração de imóvel em

07 de junho de 2011 (cópia em anexo), o qual tem por objeto o imóvel localizado a Av. Joaquim

Patrício, 2598, apto. 901, Cond. Corais de Cotovelo, Cotovelo/RN.

A demandada assumiu a obrigação de administração do imóvel acima descrito e em

virtude do mesmo, locou o imóvel a Sra. Therezinha Ebert Gomes, pelo prazo de 30 meses com início

em 02 de junho de 2011 e término em 01 de dezembro de 2013 (cópia do contrato de locação em

anexo).

Ocorre que a ré não tem repassado os referidos aluguéis desde dezembro de 2011 ao

autor, que mediante notificação, informou à demandada acerca da mora contratual referente aos

repasses dos aluguéis dos meses de dezembro de 2011, janeiro, fevereiro e março de 2012.

Através da referida notificação, recebida pelo representante da ré em 19 de março de

2012, o autor concedeu o prazo de 5 (cinco) dias para que a demandada regularizasse a situação e

prestasse contas a sua advogada, a fim de afastar a mora contratual.

O autor tentou realizar um distrato bilateral, a fim de solucionar a situação da melhor

maneira possível. No entanto, após várias tentativas frustradas da advogada, não restou outra saída ao

demandante senão recorrer ao Poder Judiciário, não só para reaver os aluguéis atrasos, mas também, e

principalmente para evitar que a demandada continue se apoderando indevidamente dos valores

devidos ao autor.

II – DO DIREITO

II.1) DO FORO CONTRATUAL

As partes elegeram, como foro contratual, a Comarca de Natal/RN para dirimir

quaisquer controvérsias acerca do referido instrumento, sendo por isso, este o foro competente.

II.2) DA RELAÇÃO DE CONSUMO

É inegável que no caso em epígrafe afigura-se uma típica relação de consumo, haja

vista que se trata de relação entre consumidor e fornecedor de serviços, nos termos dos art. 2º e 3º do

CDC, vejamos:

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Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou

serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que

indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou

estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de

produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação,

distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante

remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária,

salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

Assim, tendo em vista que se trata de uma relação de consumo, aplicam-se ao caso em

tela as normas de proteção ao consumidor, em especial a inversão ao ônus da prova. Nesse sentido,

aliás, é a jurisprudência de diversos tribunais, dentre as quais citamos:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS -

ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO TÍPICA (CDC,

ARTS. 3º, § 2º, E 14)- IMOBILIÁRIA (FORNECEDORA) - RESPONSABILIDADE

OBJETIVA - NEGLIGÊNCIA NA COBRANÇA DE ALUGUERES E TAXAS

CONDOMINIAIS DA LOCATÁRIA - DANOS MATERIAIS SUPORTADOS PELA

LOCADORA, SUA CLIENTE (CONSUMIDORA) - NECESSIDADE DE

RECOMPOSIÇÃO. DANO MORAL - DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO

CONTRATUAL NÃO ENSEJA INDENIZAÇÃO A ESTE TÍTULO. Apelo

parcialmente provido.

1. Todo contrato de administração imobiliária encerra uma prestação de serviços,

sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor.

2. Independentemente de culpa, a imobiliária é responsável pela reparação dos danos

decorrentes da defeituosa prestação de serviços (CDC, arts. 3º, § 2º, e 14). Deve, por

isso, indenizar os prejuízos suportados por sua cliente, proprietária de imóvel, pela não

cobrança de alugueres e taxas condominiais junto à locatária, recompondo o que ela

perdeu e efetivamente deixou de lucrar.

3. O descumprimento de obrigação contratual, por si só, não caracteriza dano moral

indenizável. (TJ/PR - AC 4017805, 12ª Câmara Cível, Rel. Ivan Bortoleto, Julgamento

em 08/08/2007). Grifamos.

II.3) DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL

Conforme relatado alhures, desde dezembro de 2011 a demandada não repassa os

aluguéis devidos ao autor. De acordo com contrato, cabe à ré repassar os aluguéis referentes ao

imóvel objeto do contrato no prazo máximo de cinco dias úteis, contados do efetivo recebimento

(cláusula nona, parágrafo único).

Ademais, dentre as obrigações do contratado, ora demandado, encontra-se a de cobrar

do locatório todos os débitos de sua responsabilidade, originários do período de locação (cláusula

terceira).

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Pois bem. O atraso contratual já ultrapassa três meses. Nesse período, através do

contato realizado pela advogada, teve-se conhecimento de que os aluguéis foram regularmente pagos

pela locatária, no entanto, não foram repassados ao autor.

Ademais, caberá à demandada comprovar que não recebeu os aluguéis da locatária, o

que se tivesse de fato ocorrendo, ensejaria, por outro lado, a obrigação da ré de tomar todas as

medidas necessárias para a cobrança dos mesmos, conforme previsão contratual.

De uma forma ou de outra, a demandada vem descumprindo suas obrigações

contratuais, dando, por isso, ensejo a rescisão contratual.

Neste lamiré, prevê a cláusula décima segunda a multa rescisória de 10% (dez por

cento), que, caso o imóvel esteja locado, será calculada com base no valor total do contrato de locação

firmado com o locatário, multiplicando-se o valor dos aluguéis pelo prazo do contrato.

Assim, por ter dado causa à rescisão contratual, em virtude no descumprimento da

principal obrigação contratual, qual seja, o repasse dos aluguéis, a demandada deve ser condenada, ao

pagamento da multa rescisória que, da forma como estipulada no contrato, amonta R$ 2.850,00 (dois

mil, oitocentos e cinqüenta reais), bem como ser condenada ao pagamento dos repasses em atraso,

que, devidamente corrigidos, a serem calculados em liquidação, já que o valor do aluguel pode variar

entre R$ 950,00 e R$ 760,00 (novecentos e cinqüenta e setecentos e sessenta reais) de acordo com a

data em fora realizado o pagamento, o que deverá ser demonstrado pela ré.

III – DO PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA

Nas palavras de Daniel Assumpção Neves, liminar “significa a concessão de uma

tutela antecipada ou uma tutela cautelar antes da citação do demandado”. O art. 273, ao regular a

tutela antecipada, prevê três hipóteses de cabimento dessa espécie de tutela de urgência, vejamos:

Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os

efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se

convença da verossimilhança da alegação e: (Redação dada pela Lei nº 8.952, de 1994)

I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou

II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito

protelatório do réu.

§ 1º. Na decisão que antecipar a tutela, o juiz indicará, de modo claro e preciso, as

razões do seu convencimento.

§ 2º. Não se concederá a antecipação da tutela quando houver perigo de

irreversibilidade do provimento antecipado.

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§ 3º. A efetivação da tutela antecipada observará, no que couber e conforme sua

natureza, as normas previstas nos arts. 588, 461, §§ 4o e 5o, e 461-A.

§ 4º. A tutela antecipada poderá ser revogada ou modificada a qualquer tempo, em

decisão fundamentada.

§ 5º. Concedida ou não a antecipação da tutela, prosseguirá o processo até final

julgamento.

§ 6º. A tutela antecipada também poderá ser concedida quando um ou mais dos pedidos

cumulados, ou parcela deles, mostrar-se incontroverso.

§ 7º. Se o autor, a título de antecipação de tutela, requerer providência de natureza

cautelar, poderá o juiz, quando presentes os respectivos pressupostos, deferir a medida

cautelar em caráter incidental do processo ajuizado.

Como se vê, além das hipóteses previstas nos incisos I e II do dispositivo citado,

também é admissível a concessão de tutela antecipada quando um ou mais dos pedidos cumulados, ou

parcelas deles, mostrar-se incontroverso.

A manutenção do contrato entre as partes trará ainda mais prejuízos ao autor, tendo

em vista que a locatária deve realizar o pagamento dos aluguéis à ré. Faz-se, pois, necessária a

declaração da rescisão contratual, por culpa da ré, antes mesmo da citação, a fim de evitar que

demandada continue a receber os aluguéis da locatária e retê-los indevidamente como vem fazendo.

Resta evidente, nesse sentido, a presença dos dois requisitos necessários para a

concessão da tutela antecipada, na hipótese do inciso I, quais sejam: a verossimilhança das alegações

e o fundado receio de dano reparável ou de difícil reparação.

Quanto a esse último requisito, cumpre anotar, que durante o período em que houve a

tentativa de distrato a empresa passou diversos dias fechadas, sem qualquer funcionário trabalhando,

de modo que a advogada precisava dar diversas viagens ao local a fim de conseguir falar com algum

dos representantes da empresa.

Ora, a ré se esquivou de pagar os alugueis retidos indevidamente amigavelmente,

sempre se furtando da negociação, o que demonstra que a empresa demandada atravessa crise

financeira. Assim, manter o contrato, além de impedir o autor de receber os frutos do imóvel a que

tem direito no momento oportuno, ou seja, mensalmente, ainda corre o risco de impossibilitá-lo de

recebê-los no futuro, diante da ausência de capacidade financeira da ré.

Por outro lado, com relação ao mês de abril, verifica-se que a própria demandada

solicitou a locatária que realizasse o pagamento diretamente ao autor (como se percebe através do

comprovante de transferência em anexo). Dessa forma, resta incontroverso o pedido de rescisão

contratual, já que a demandada reconhece sua mora e aceita a rescisão do contrato.

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Assim, seja com base na hipótese do inciso I – fundado receio de dano irreparável ou

de difícil reparação –, seja com base na hipótese do parágrafo 6º - pedido incontroverso – é possível a

concessão da tutela antecipada, já que é necessário que tal medida seja declarada judicialmente a fim

de produzir efeitos entre as partes, bem como a fim de que a locatária seja informada da referida

rescisão para que possa realizar o pagamento do aluguel ao autor ou a pessoa por ele indicada, uma

vez que o contrato de locação permanecerá inalterado.

IV – DA CONCLUSÃO

Diante do exposto, requer:

a) a citação da ABSOLUTA CONSULTORIA IMOBILIARIA E

CONDOMÍNIOS LTDA., na pessoa de seus procuradores para, querendo, contestar esta, no

prazo legal, ficando sujeita a todos os seus termos, sob pena de revelia;

b) a procedência do pedido para declarar liminarmente a rescisão contratual por culpa

da ABSOLUTA CONSULTORIA IMOBILIARIA E CONDOMÍNIOS LTDA. e, ao

final, confirmar a liminar para condená-la a pagar a multa rescisória no valor de R$ 2.850,00

(dois mil, oitocentos e cinqüenta reais), bem como a repassar os aluguéis atrasados dos meses

de dezembro de 2011, janeiro, fevereiro e março de 2012, devidamente corrigidos.

Pretende provar o alegado por todas as provas admitidas em Direito.

Dá-se à causa o valor de R$ 2.850,00 (dois mil, oitocentos e cinqüenta reais).

Termos em que

pede e espera deferimento.

Natal, 27 de abril de 2012.

TATIANA LAPA CARNEIRO LEÃO

OAB/RN 8.491