gnar que o tilizaccedilatildeo de Je mandado efeito susshy

ndereccedilados nes de Barshylr no aresto lha concepshyadequada a mais ampla lI1ccedila1O Haacute o mandado

ser cabiacutevel

Icshordc por ent1rio scm Jspcllsi vo ao tidamente da jadc de preshylento que a J De pouco ovimento do hipoacutetese do

tivesse sido

1-8-PR reI lU 30893 e legislaccediluumlo

Paulo Ed ~ ao ar 288

TRABALHOS FORENSES

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL GRAVE DISCRICIONARIEDADE DO JUIZ

ATHOS GUSMAtildeO CARNEIRO

ACcedilAtildeO DE RESCISAtildeO CONTRATUALshyArt 1092 paraacutegrafo uacutenico do CC - Inadimshyplemento absoluto e adimplemento parcial ou incompleto ou efetivado sem observacircncia da forma devida - Doutrina sobre a gravishydade suficiente do inadimplemento face agrave economia global do contrato e como pressushyposto da resoluccedilatildeo - Faculdade discricioshynaacuteria do juiz sob os ditames da equumlidade e da boa-feacute ponderadas a gecircnese e a funccedilatildeo econocircmica e social do contrato em apreciar tal faculdade

Sou consultado pela Cia Real de Creacuteshydito Imobiliaacuterio atraveacutes seu ilustre advoshygado o Dr Paulo do Couto e Silva a respeito de litiacutegio entre a alud ida empreshysa e o apelado Glecircnio Agne Monteiro tendo em vista accedilatildeo de resoluccedilatildeo de contrato sinalagmaacutetico - no caso um instrumento de transaccedilatildeo - ajuizada pelo apelado contra a ora consulente

Indaga a Cia Real se a imputaccedilatildeo de inadimplemento parcial - que aliaacutes nega veementemente haja ocorrido - de claacuteushysula relativa ao preccedilo de venda dos imoacuteveis incluiacutedos na avenccedila seria de molde a aushytorizar a resoluccedilatildeo judicial da transaccedilatildeo

Passemos pois a sucinta exposiccedilatildeo dos fatos e apoacutes de aspectos juriacutedicos inerentes agrave accedilatildeo resolutoacuteria por inadimshyplemento contratual

I - BREVE EXPOSICcedilAtildeO DA LIDE

1 A Cia Real de Creacutedito Imobiliaacuterio tornou-se credora por vultosas somas da Gam-Incorporaccedilotildees Ltda em decorshy

recircncia de sucessivos financiamentos com finalidade de construccedilatildeo de edifiacutecios residenciais concedidos atraveacutes de conshytratos por instrumento particular e com pactos adjetos de hipoteca Tais muacutetuos e suas suplementaccedilotildees realizaram-se nos anos de 1975 1976 e 1977

2 Vencida e natildeo paga a diacutevida decorshyrente dos aludidos financiamentos e tenshydo sido decretada a falecircncia da firma devedora a credora Cia Real promoveu a cobranccedila de seu creacutedito atraveacutes de processo de execuccedilatildeo contra Glecircnio Agne Monteiro este como outorgante hipoteshycaacuterio e fiador e principal pagador das obrigaccedilotildees assumidas pela mutuaacuteria

A execuccedilatildeo tramitou perante a I Vara da comarca de Santa Maria tendo o devedor oposto embargos afinal rejeitashydos em definitivo em v aresto da Eg 3 Cacircmara Ciacutevel do TARS no julgamento da Ap 23156

3 Com o objetivo de solucionar de logo o litiacutegio e viabilizar a conclusatildeo das obras pendentes entraram as partes em acordo firmando Instrumento Particular de Transaccedilatildeo Assim a Cia Real receshybeu em daccedilatildeo parcial em pagamento os bens objeto da garantia hipotecaacuteria tanto os arrecadados pela massa falida como os pertencentes diretamente a Glecircnio Assumiu a Cia Real a obrigaccedilatildeo de fornecer recursos para o pagamento dos demais credores da massa falida de lishyquidar os encargos e diacutevidas da massa de pagar credores acaso dissidentes de forshynecer recursos visando o teacutermino dos

Revista de Processo v 20 n 78 abr jun 1995

I

REVISTA DE PROCESSO - 78272

empreendimentos imobiliaacuterios de con shy tuais reiteradas a alienaccedilatildeo de 10 apartashy se resolveri ceder financiamento a adquirentes de mentos e 2 garagens (item nove da inicial) danos eo unidades residenciais por preccedilos inferiores aos contratados meramente

Prontas as unidades residenciais (e as 7 A MMa Juiacuteza de Direito da 4 10 Apel garagens) de ambos os edifiacutecios deviam Vara Ciacutevel de Santa Maria proferiu senshy os imoacuteveis ser alienadas por valores fixados na transhy tenccedila julgando procedente a demanda preccedilos de r saccedilatildeo com reajustamentos consoante os para declarar rescindido o contrato de ccedilotildees Subli iacutendices das ORTN a menos que haja transaccedilatildeo condenada a reacute a restituir ao versatildeo ao e ajuste em contraacuterio das partes em funccedilatildeo autor de forma gratuita os imoacuteveis objeto os imoacuteveis dos preccedilos de mercado da accedilatildeo de sequumlestro anteriormente ajuishy Glecircnio shy

Ajustaram os contratantes que quando zada - com exceccedilatildeo de um apartamenshy desonerado o saldo extracontaacutebil atingir zero as to e dois boxes sobre os quais terceiros gravavam unidades eventualmente remanescentes deteacutem direitos reais - devendo ainda o E a Cia seriam transmitidas gratuitamente ao demandado ressarcir o autor pelos preshy timos que e segundo transigente isto eacute a Glecircnio juiacutezos causados pela venda de unidades asseguraval Agne Monteiro Em outras palavras abaixo do preccedilo de mercado e pela imshy do mesmo pagos os creacuteditos da Cia Real atraveacutes do possibilidade de restituiccedilatildeo das trecircs unishy quistara cc produto da venda dos apartamentos e dades supramencionadas rejeitados r garagens as unidades remanescentes 8 Vale aditar que os imoacuteveis dados em assumiu co seriam retransmitidas ao anterior proshy pagamento agrave Cia Real compreenderam Oferecid ~ prietaacuterio 64 unidades habitacionais em dois edifiacuteshy ram os au

Por fim em consequumlecircncia da transashy cios de apartamentos mais 52 garagens Justiccedila enc ccedilatildeo agraves partes cumpria requerer como e 3 lojas perante a e requereram a extinccedilatildeo do processo de Foram objeto do seqiiestro 28 apartashyexecuccedilatildeo que foi movida perante a I mentos 19 garagens e duas lojas a seshy 11 - DA vara de Santa Maria rem pois devolvidos ao autor conforshy INADIMPL

4 Todavia ante dificuldades na coshy me a sentenccedila E ainda a Cia Real ficou DE DE RE mercializaccedilatildeo imobiliaacuteria em 141282 o condenada em perdas e danos pela venda ora apelado Glecircnio dirigiu missiva agrave Cia de 34 apartamentos 21 garagens e I loja 11 Emb Real remetendo-lhe novas tabelas de por preccedilos ditos segundo a sentenccedila expressame venda com preccedilos inferiores aos Untes como abaixo do mercado (ur Memorial ccedilatildeo da ave pactuados a fim de viabi Iizar enquadrashy da apelante) tanciada nl mento nos valores do mercado atual 9 Natildeo seraacute demasia aditar que a MMa teve por b facilitando a venda das unidades e com Juiacuteza na fundamentaccedilatildeo da sentenccedila 1092 paraacute) a ressalva de que os preccedilos poderiam afirmou ser claro que a venda dos lesada pele retornar aos valores fixados na transaccedilatildeo imoacuteveis pelos preccedilos miacutenimos fixados na querer are desde que o mercado imobiliaacuterio comshy transaccedilatildeo se havia tornado impraticaacuteshy das e dano porte (carta de fls) vel (sic) face agrave situaccedilatildeo do mercado Reside o

5 Posteriormente em jul-ago84 dishy imobiliaacuterio agrave eacutepoca dos negoacutecios (sic) lima rario vergecircncias quanto aos valores a serem Os imoacuteveis poderiam assim reconhece a equiliacutebrio el utilizados motivou troca de corresponshy sentenccedila ser alienados por preccedilos infeshy lecircnCIacutea entre decircncia entre as partes voltando Glecircl1lio a riores aos ajustados na transaccedilatildeo natildeo ser garantid aferrar-se aos preccedilos constantes do conshy deviam contudo ser vendidos abaixo (Ruy Rosad trato de transaccedilatildeo e alegando haver salshy dos de mercado (sic) dos COl(rL do positivo a seu favor Julgou a magistrada conveniente esshy Devedor A

6 Em janeiro de 1986 Glecircnio Agne clarecer que o autor Glecircnio embora a 12 SeguI Monteiro ajuizou contra a ora cOllsulente rescisatildeo da transaccedilatildeo natildeo ficaria exoneshy zione dei ( accedilatildeo de rescisatildeo de contrato de transashy rado de seus deacutebitos perante a Cia Real - Napoli ccedilatildeo invocando como infraccedilotildees contra- Quanto aos adquirentes dos imoacuteveis tudo segurament

le 10 apartashyve da inicial) lI1tratadOs reitO da 4 )roferiu senshya demanda cOntratO de

I restituir aO loacuteveis ObjetO rmente ajuishyapartamenshy

lis terceiros ndo ainda O pelOs preshy

de unidades I e pela imshylas trecircs u n ishy

is dadOs em preenderam 1 dois edifiacuteshyi2 garagens

) 2X apartashylo ias a seshytor confOrshy Real ficou pela venda ~ns e I lOja a sentenccedila MemOrial

jue a MMa 1 sentenccedila venda dos

fixadOs na impraticaacuteshylo mercado cios (sic) cconhece a reccedilos infeshy~accedilatilde() natildeo os abaixo

~niente esshyembOra a

uria exoneshyCia Real

6veis tudo

TRAGALHOS

se resOlveria simplesmente em perdas e danOs em virtude de seus viacutenculOs meramente pessOais

lO Apela a Cia Real afirmandO que Os imoacuteveis foram alienadOs pelOs reais preccedilOs de mercadO aO tempO das transashyccedilotildees Sublinha a impOssibilidade de reshyversatildeO aO estadO anteriOr pOis inclusive Os imoacuteveis retornariam agrave prOpriedade de GlecircniO - agOra livre da falecircncia desOnerados das hipOtecas que antes Os gravavam

E a Cia Real ficaria sem Os empreacutesshytimos que efetuOu sem as garantias que asseguravam esses empreacutestimOs perdenshydO mesmo a pOsiccedilatildeo cOntratual que cOnshyquistara cOm embargOs dO devedOr jaacute rejeitadOs mais Os vultOsOs encargOs que assumiu cOm O acOrdO

Oferecida resposla pelO apeladO subishyram os autOs aO cOlendO Tribunal de Justiccedila encontrandO-se em julgamento perante a ego 6 Cacircmara Ciacutevel

II - DA RELACcedilAtildeO ENTRE O INADIMPLEMENTO E A FACULDAshyDE DE RESOLUCcedilAtildeO CONTRATUAL

I I EmbOra a sentenccedila natildeO O diga expressamente pOr certo que a resOlushyccedilatildeo da avenccedila sinalagmaacutetica con subsshytanciada nO instrumento de transaccedilatildeO teve pOr base legal o dispOsto nO art 1092 paraacutegrafo uacutenico dO CC A parte lesada pelo inadimplemento pOde reshyquerer a rescisatildeo do cOntratO cOm pershydas e danOs

Reside o fundamentO da resOluccedilatildeo ulshylima ralio no interesse agrave manutenccedilatildeo dO equiliacutebrio entre as partes cOm a equivashylecircncia entre as respectivas prestaccedilotildees a ser garantida tambeacutem na fase funciOnal (Ruy ROsado de Aguiar Junior EXlinccedilatildeo dos Com raIOS por Incumprimenlo do Devedor Aide ed 1991 p 12)

12 Segundo Luigi MoscO (La Risolushyzione deI Contralto per Inodempimento - NapOli 1950) a resoluccedilatildeO encOntra seguramente seu fundamentO na interde-

FORENSES 273

pendecircncia entre Os encargos cOrrespecshytivOs (p 12) e tem comO caraacuteter distinshytivO O pressupOsto de que a parte perca seu interesse ObjetivO na manutenccedilatildeO dO cOntratO Laspetto specifico di questa aziOne sta in ciocirc chessa viene cOncessa ai debitore sul presuppOsto che IinademshypimentO dell ObbligaziOne gravante sullaltra parte sia di tale impOrtanza da far venir menO il suo interesse alia cOnservaziOne dei rappOrto contrattuale (Ob cit p 14)

O Prof Francesco Cervelli (in Riv Trim Dir e Procedllra Civile XXIII n 3) apoacutes Observar que pareceria exato fundar O direitO de resOluccedilatildeo pOr inadimshyplementO sobre a superveniente anOmashyI ia na estrutura sinalagmaacutetica do contrashytO almiddotude a que teoria ulteriOr viu na resOluccedilatildeO uma sanccedilatildeO a cargO da parte inadimplente (teOria esta criticada pOr AIloriO Osservazioni Cri tiche sulla Sanzione in Riv Dir Civ 1956 I pp I e ss) e aditOu que si e altresl precisatO che non si tratterebbe di una sanziOne ma di una forma di tulela deU interesse deI credilore di fronte ai fattO OggettivO dei mancato aJcmpimenshyto (p J 803) (grifo nossO)

13 Ao cuidarmos dO inadimplementO contratual eacute imperativo sejam feitas disshytinccedilotildees pelas consequumlecircncias diacutespares delas resultantes Assim temos

a) O i nad implemento definiti vo da Obrigaccedilatildeo principal conducente via de regra agrave resoluccedilatildeO cOntratual

b) O inadimplemento de obrigaccedilatildeo seshycundaacuteria Ou norma cOntratual de condushyla que poderuuml conduzir em certas cirshycunstacircncias agrave resOluccedilatildeo contratual na maiOria dos casos apenas agrave indenizaccedilatildeO por perdas e danos

c) o adimplemento retardado que conshyduziraacute agrave resOluccedilatildeo apenas se a prestaccedilatildeo se tOrnOu imiacuteuumll ao credor

d) O adimplemento defeituosO insatisshyfatoacuteriO ou imperfeito (a violaccedilatildeo contrashytual positiva - posiliveverlragsverlelzung - da dOutrina alematilde uI Antunes Varela

274 REVISTA DE PROCESSO - 78

Das Obrigaccedilotildees em Geral Coimbra 3a

ed v n n 267) que via de regra conduz tatildeo-somente agrave condenaccedilatildeo em perdas e danos Inadimplemento como refere a lei italiana cometido por uma parte e de searza imporfanza avuto riquardo aUinteresse deUaltra

14 No caso dos autos como vimos da exposiccedilatildeo preambular e estaacute na sentenccedila a inicial atribuiu agrave Cia Real um mau adimplemento ou seja vendeu unidashydes habitacionais que podia e devia venshyder mas as teria transacionado (e este o punetum dolens do litiacutegio) por preccedilos inferiores aos do mercado

Alega-se entatildeo prejuiacutezo ao contratanshyte Glecircnio em importacircncia correspondenshyte aos valores a menor anotados em seu favor na conta extracontaacutebiJ prevista na transaccedilatildeo

15 Pergunta-se Ante os termos globais do negoacutecio e

partindo-se da hipoacutetese apenas ad argushymentandum de que os imoacuteveis houvesshysem de fato sido vendidos com abusivo desaacutegio (para usar de expressatildeo muito em voga ) como satisfazer da melhor maneira possiacutevel para as partes os inteshyresses do contratante Glecircnio

a) Seria necessaacuterio rescindir a transashyccedilatildeo mesmo com invenciacuteveis dificuldashydes para retornar ao estado anterior e para salvaguardar os legiacutetimos interesses da credora Cia Real e de terceiros inteshyressados

b) Ou os interesses ditos violados do autor Glecircnio podem perfeitamente ser satisfeitos com a simples inclusatildeo a seu creacutedito de tais (alegadas) diferenccedilas de valores na conta extracontaacutebil referida na transaccedilatildeo de forma a antecipar-lhe a chegada ao almejado saldo zero

16 Conforme a mais autorizada doushytrina do Brasil como de paiacuteses ocidenshytais de acrisolada cultura juriacutedica a preshytensatildeo agrave resoluccedilatildeo contratual natildeo se apreshysenta como natural decorrecircncia do inadlimshyplemento ou do mau adimplemento conshytratual

Impotildee-se eacute imprescindiacutevel ao acolhishymento de demanda resolutoacuteria que o inadimplemento venha a afetar o contrashyto com gravidade suficiente cumprindo ao juiz ponderar em prudente anaacutelise qual a repercussatildeo do inadimplemento ou do imperfeito adimplemento na ecoshynomia global do contrato em execuccedilatildeo in relazione aU economia complesiva dei contrafto

Impotildee-se evitar o remeacutedio extremo da rescisatildeo quando o prejuiacutezo possa ser facilmente subsanable eon un medio de teacutecnica juriacutedica distinto de la resolucioacuten tal como a consignaccedilatildeo de perdas e danos em favor da parte prejudicada ou no caso adiantemos desde logo a retishyficaccedilatildeo da conta corrente prevista na transaccedilatildeo

Vejamos a melhor doutrina

III - DO MAU ADIMPLEMENTO E DA AFERICcedilAtildeO DE SUA GRA VIshyDADE CONFORME A DOUTRINA

17 Em monografia jaacute tomada claacutessica - A Resoluccedilatildeo do Contrato no Direito Civil Coimbra 1982 - Joseacute Carlos Brandatildeo Proenccedila ensina com amparo na melhor doutrina natildeo soacute portuguesa como de Franccedila Espanha Itaacutel ia Alemanha que o direito agrave resoluccedilatildeo contratual funciona mais como ratio extrema do que como faculdade optativa sempre ponderadas as circunstacircncias relevantes que concorrem na frustraccedilatildeo ou na manutenccedilatildeo do interesse do credor E isso embora o Coacutedigo portuguecircs natildeo contenha um princiacutepio geral de valorashyccedilatildeo da gravidade do incumprimento idecircnshytico ao do art 1455 do Codiee Civile

Esta adesatildeo significa que na ausecircnshycia de criteacuterios legais de apreciaccedilatildeo ou na inexistecircncia de uma valoraccedilatildeo (limitada) convencional (estipulando-se por exemshyplo um termo essencial subjectivo) a gravidade do incumprimento resultaraacute grosso modo da projecccedilatildeo do concreto inadimplemento (da sua natureza e da

sua exten dor (a no ou seja s concretas ona ou ( referida a teuacutedo eacuteti numa ap incumprir boa-feacute (c( resolutiva declarada resoluccedilatildeo devedor p direito po ciaccedilatildeo va baseada n inexecuta( claacuteusulas) portament cularment do credor

Assim mitado ou pela resoll condenaccedilii de uma incumprirr do contra resolutiva essencial portante incumprirr um cumpr mora deal to de umc (ob cit ccedil

8 Apl Direito es( (La Resl Bilaterale Granada de que o circunstacircn apresente car o rem

Nestes t claacutessico di a inexecu

ao acolhishyria que o Ir o contrashycumprindo lte anaacutelise nplemento ItO na ecoshyI execuccedilatildeo Iplesiva dei

extremo da possa ser

I medio de resoluoacuteoacuten perdas e ldicada ou go a retishyprevista na

u

EMENTO GRAVIshy)UTRINA

Ida claacutessica no Direito oseacute Carlos amparo na ~uesa como Alemanha contratual

xtrema do va sempre relevantes

atildeo ou na credor E

Iguecircs natildeo de valorashy

nento idecircnshyice Civile na ausecircnshyiaccedilatildeo ou na J (limitada) por exemshy~jectivo) a ~ resultaraacute lo concreto ureza e da

TRAGALHOS

sua extensatildeo) no interesse actual o creshydor (a nota subjectiva do objectivismo) ou seja seraacute aferido pelas utilidades concretas que a prestaccedilatildeo lhe proporcishyona ou proporcionaria A projecccedilatildeo referida apresenta um manifesto conshyteuacutedo eacutetico pois que tudo se traduz numa apreciaccedilatildeo da importacircncia do incumprimento segundo um princiacutepio de boa-feacute (concretizado pelo juiz na acccedilatildeo resolutiva ouna acccedilatildeo de apreciaccedilatildeo da declarada resoluccedilatildeo) Num sistema de resoluccedilatildeo judiciaacuteria (ou sempre que o devedor ponha em causa o exerciacutecio do direito potestativo de resoluccedilatildeo) a apreshyciaccedilatildeo valorativa do incumprimento eacute baseada numa anaacutelise global do contrato inexecutado (da sua natureza e das suas claacuteusulas) e na consideraccedilatildeo do comshyportamento total dos contraentes (partishycularmente da situaccedilatildeo de expectativa do credor) (ob cit pp 141-143)

Assim ante eventual adimplemento lishymitado ou inexato a decisatildeo judicial ou pela resoluccedilatildeo da avenccedila ou pela simples condenaccedilatildeo a perdas e danos dependeraacute de uma avaliaccedilatildeo da repercussatildeo do incumprimento no equiliacutebrio sinalagmaacutetico do contrato ou seja da relevacircncia resolutiva da violaccedilatildeo de uma obrigaccedilatildeo essencial de um dever secundaacuterio imshyportante de um dever lateral de um incumprimento parcial significante de um cumprimento defeituoso e da falta ou mora de almiddotguma prestaccedilatildeo no cumprimenshyto de um contrato duradouro tout court (ob cit p 143)

18 Apreciando a maeacuteria perante o Direito espanhol Rafael Alvarez Vigaray (La Resolucioacuten de los Contratos Bilaterales por Incllmplimientn Univ de Granada 1972) conclui pela necessidade de que o inadimplemento segundo as circunstacircncias de cada caso concreto apresente gravidade suficiente a justifishycar o remeacutedio da resoluccedilatildeo

Nestes termos diga-se o ensinamento claacutessico dos Mazeaud no sentido de que a inexecuccedilatildeo qualquer que seja sua

FORENSES 275

importacircncia natildeo resulta necessariamenshyte em resoluccedilatildeo contratual pois o juiz dispotildee de um poder soberano para apreshyciar o grau de gravidade do descumprishymento suscetiacutevel de motivar a resoluccedilatildeo (Leccedilons de Droit Civil Paris 3eme eacuted 1986 t fI n 1098)

19 Embora o Coacutedigo Civil venezueshylano (como o brasileiro) natildeo conceda expressamente ao juiz a faculdade de outorgar prazo de graccedila ao devedor refere Joseacute Meacutelich-Orsini que tal cirshycunstacircncia sublinha ao juiz o dever de resolver sin ambages si en el caso sometido a su consideracioacuten y teniendo en cuenta el alcance de los intereses en juego el incumpJirniento alegado es o no suficiente para que en el caso concreto se pronuncie la resolucioacuten demandada (La Resolucioacuten deI Contrato por InclImshyplimiento Bogotaacute 2 ed 1982 p 178)

20 O proL Jorge Priore Estacaille escreve no alusivo ao tema que a faculshydade de resoluccedilatildeo eacute exercitaacutevel si se deja insatisfecho total o en su mayor parte el intereacutes deI acreedor e que para a afericcedilatildeo de tal pressuposto eacute mister considerar dois aspectos a) a utilidade da prestaccedilatildeo parcial ou tardia deve ser encarada natildeo isoladamente mas em relashyccedilatildeo agrave contraprestaccedilatildeo b) que o prejuiacutezo para o credor natildeo seja facilmente subsanable eon un medio de teacutecnica juriacutedica distinto de la resolucioacuten (por ej asignacioacuten de danos y perjuicios que reparan la parte incumplida)

Em suma deveraacute o magistrado aplicarshyse a medir o apreciar en cuanto el incumplimiento es capaz de afectar el operamiento o los resultados de una relacioacuten oblicatoria determinada y considerada en su totalidad (Resoluciaacuten deI Contratos Civiles por Incumpuumlmiel1fo Montevideo t lI 1974 pp 54-55 e passim)

21 Esta preocupaccedilatildeo de que o inadimshyplemento deve ser ponderado com relashyccedilatildeo ao contrato em sua totalidade em sua operacionalidade estaacute igualmente na doutrina italiana

276 REVISTA DE PROCESSO - 78

Eacute v g o magisteacuterio de Giovanni Iudica (ProL na Univ de Paacutevia) Inoltre la giurisprudenza ha stabilito che la valutazione deHa importanlG dell ilademshypimelta deve ritenersi implicita qualora Iinadempimento sia stato accertato con riguardo ad obbligazioni primarie o essenziali dei contratto nella valutazione della gravitagrave dellinadepimento occorre accertare I entituuml obggettiva della prestashyzione mancata o eseguita con ritardo in relauacuteone alleconomia complessiva deI contrafto o ali interesse dei la controparte allesatto adempimento (Riv di Diritto Civile XXIX 1983 Padova p 186) (gri fos nossos)

Esta apreciaccedilatildeo resta confiada disse Arturo Darmartello agrave prudente discriccedilatildeo do magistrado La valutazionc dellimshyportanza dellinadempimento e rimessa ai giudizio discrezionale (cioe intrinsecashymente equitativo) dei giudice e perciotilde uno di quei casi in cui il diritto 110n risolve perche non puil risolvere in termini generali ed aprioristici il probleshyma ma deve far ricorso a quellestremo e delicatissimo criterio che agrave Iequitagrave dei giudice (art 113 I comma Codice Procedura Civile) (Noviacutessimo Digesto Italialo XV1133)

22 Na doutrina brasileira atual o tema eacute versado mui acuradamente por Ruy Rosado Aguiar Junior na jaacute aludida moshynografia Extinccedilatildeo dos Contratos por lIshycumprimento do Devedor Salienta o ilusshytre jurista sul-rio-grandense hoje em caacuteshytedra do ego STJ que O cumprimento fora do modo e do tempo previstos no contrato ou exigidos pelas regras do coshymeacutercio juriacutedico ou da boa-feacute ensejam perdas e danos todavia para a dissoluccedilatildeo do viacutenculo e quebra do contrato cel1ashymente haacute de se exigir um incumprimento mais forte e qualificado que esteja assim a atingir o contrato na sua substacircncia e natildeo em simples acidente ou qual idade para resolver o falo deve atingir substanshycialmente a relaccedilatildeo afetando a utilidade da prestaccedilatildeo (ob cit p 133)

Sublinha o princiacutepio da proporcionalishydade A prestaccedilatildeo incompleta efetuada em quantidade menor do que a prevista deve ser examinada em proporccedilatildeo ao valor total do negoacutecio que se pretende extinguir e da proacutepria natureza da presshytaccedilatildeo em vista do interesse do credor (ob cit p 133)

E acrescenta que natildeo deve ser consideshyrada apenas a ltjuantidade ou a qualidade do cumprimento imperfeito ou moroso para aferir se foi atingido o niacutevel de resoluccedilatildeo A consideraccedilatildeo deve ser compreensiva da globalidade do contrato nas fases geneacutetica e funcional atendendo a claacuteusulas prestaccedilotildees expectativas e comportamentos (ob cit p 134)

Traz agrave balha doutrina e jurisprudecircncia alieniacutegenas salientando em certo ponto o magisteacuterio de Constantinesco com vista agrave jurisprudecircncia alematilde no sentido de que os tribunais germacircnicos excluem a possibilidade para o credor de especular em certas circunstacircncias O ltjue ela deseshyja salvaguardar eacute o fim do contrato e natildeo os i nteresses agraves vezes demasiado egoiacutesshytas do credor Daiacute que quando o fim do contrato pode ser preservado natildeo permishyte ao credor reso lver o contrato com a soacute finalidade de poder celebrar outro mais vantajoso (ob cit pp 140-141)

23 Ruy Rosado daacute destaque uuml funccedilatildeo do juiz no exame da gravidade e repershycussotildees do cumprimento imperfeito ou moroso da prestaccedilatildeo ante as circunstacircnshycias de cada caso concreto O trabalho do juiz natildeo se resume em examinar a ocorrecircncia do incumprimento e no defeshyrir o pedido resolut(iacuterio mas sim passa pelo delicado trabalho de dar consistecircnshycia agrave falta de sistematizaccediluumlo le[al e agrave indetenninaccedilatildeo dos conceitos Deveraacute orientar-se pelo princiacutepio da boa-feacute pela equumlidade pelas normas do comeacutercio jushyriacutedico pela funccedilatildeo econocircmica e social do contrato a fim de decidir-se entre as exigecircncias de manutenccedilatildeo das avenccedilas de um lado e a da satisfaccedilatildeo do interesse do credor de outro ponderando entre as

conveniecircnc portamentc celebraccedilatildeo 142-143) (

24 O Pr TJRS em monograacutefic InadimplelO anaacutelogas plt mento ruirr (ob cit PI 107-108) o Almeida C na prova d seu vulto dor (Direi 4 ed n rodapeacute ler inadimplen importante () inadi de caracter autorizar a manifesta r cumprimen nessas aacuterea preservaccedilatilde( do seu desf pemento (j

definitivo r prestar cO missiacutevel em 98) (grifos

IV - A CONCRE1 DE DE I ANTERIOl

25 Em lt vecirc-se que a v de encol trinaacuterios ti apartar-se I

dos autos Sob este

consta da relevante ( dois apartai

oporcional ishy~ta efetuada e a prevista middotoporccedilatildeo ao se pretende eza da presshy do credor

ser consideshya qualidade ou moroso

o niacutevel de io deve ser -~ do contrato I atendendo pectativas e p 134) risprudecircncia certo ponto 0 com vista ntido de que Iuem a je especular lue e la deseshylI1trato e natildeo siado egoiacutesshydo o fim do natildeo permishy-lto com a soacute outro mais 40-141 ) lue agrave funccedilatildeo ade e repershyilperfeito ou circunstacircnshyO trabalho examinar a

o e no defeshyIS sim passa rr consistecircnshylO legal e agrave tos Deveraacute boa-feacute pela

ol11eacutercio jushya e social do middotse entre as Jas avenccedilas do interesse ndo entre as

TRABALHOS

conveniecircncias das duas partes e do comshyportamento que mantiveram durante a celebraccedilatildeo e a execuccedilatildeo (ob cit pp 142-143) (grifo nosso)

24 O Prof Araken de Assis Des no T1RS em natildeo menos douto estudo monograacutefico (Resoluccedilatildeo do COllfrato por Inadimplemento Ed RT 1991) adota anaacutelogas posiccedilotildees ao cuidar do cumprishymento ruim defeituoso ou insatisfatoacuterio (ob cit pp 105 e ss) e menciona (pp 107-108) o magisteacuterio de Maacuterio Juacutelio de Almeida Costa para quem tudo reside na prova de que as deficiecircncias dado o seu vulto justificam a conduta do creshydor (Direito das Obrigaccedilotildees Coimbra 4 ed n 944 p 743) em nota de rodapeacute lembra Savatier para quem o inadimplemento deve ser sujjisamment importante (ob cit p 97) Em suma o inadimplemento deveraacute se revestir de caracteriacutesticas muito relevantes para autorizar a resoluccedilatildeo A exigecircncia se manifesta nas vaacuterias modalidades de inshycumprimento Sua reiteraccedilatildeo constante nessas aacutereas indica talvez o interesse na preservaccedilatildeo do viacutenculo em detrimento do seu desfazimento e aponta o inadimshyplemento absoluto porque elimina em definitivo a possibilidade de o obrigado prestar como a uacutenica modalidade adshymissiacutevel em sede resolutoacuteria (ob cit p 98) (grifos nossos)

IV - APRECIACcedilAtildeO DO CASO CONCRETO E DA IMPOSSIBILIDAshyDE DE RETORNO AO ESTADO ANTERIOR

25 Em anaacutelise criacutetica da r sentenccedila vecirc-se que a decisatildeo monocraacutetica veio d v de encontro aos bons princiacutepios doushytrinaacuterios tal como expostos aleacutem de apartar-se em pontos cruciais da prova dos autos

Sob este uacuteltimo aspecto por exemplo consta da sentenccedila como fundamento relevante o de que em 5 anos apenas dois apartamentos haviam sido negociashy

FORENSES 277

dos mas que depois devido aos preccedilos muitiacutessimos convidativos (sic) mais de 80 das unidades foram alienadas no miacutenimo periacuteodo entre 15885 e 311285 (sic)

Ora como estaacute no Quadro IOdo laudo do assistente teacutecnico da reacute e seus anexos ns I a 12 aqueles 10 apartamentos e 4 garagens em cujo valor de venda o autor Glecircnio cifra e limita o seu prejuiacutezo (ut itens 9 e 10 da inicial) foram comershycializados consoante as datas dos docushymentos iniciais de venda de 221284 a 15885 E ne eat iudex ultra petita partium

26 Aliaacutes impossiacutevel exigir da Cia Real - e o reconheceu expressamente o apelado Glecircnio em sua missiva de tls - a venda dos imoacuteveis pelos valores indexados agraves ORTNs ante a notoacuteria retraccedilatildeo no mercado imobiliaacuterio que levou agrave falecircncia eou agrave cessaccedilatildeo de atishyvidades tantas empresas do ramo e in shyclusive foi um dos motivos da ruiacutena do Sistema Financeiro da Habitaccedilatildeo Ad impossibilia nem o tenetur

Desta forma os supostos prejuiacutezos invocados pelo devedor Glecircnio resolshyver-se-iam a teor do art 879 do CC em perdas e danos consistentes tatildeo apenas na diferenccedila entre os preccedilos do mercado das economias aludidas no item 9 da inicial e os efetivamente praticados

27 Mesmo se veriacutedica a assertiva shyque a prova dos autos natildeo autoriza - de que os 10 apartamentos e as 4 garagens (referidos na inicial) teriam sido alienashydos abaixo dos preccedilos de mercado (e note-se o nuacutemero de unidades transacioshynadas foi muitiacutessimo maior ) ainda assim a resoluccedilatildeo judicial da transaccedilatildeo configuraria indevida aplicaccedilatildeo de remeacuteshydio extremo reservado aos casos de inadimplemento absoluto e quando imshypossiacutevel de outra forma facilmente reshymediar a lesatildeo sofrida pelo contratante adimplente

28 Na lide ora em exame mesmo se admitidas apenas (td argumentadul1l

274 REVISTA DE PROCESSO - 78

Das Obrigaccedilotildees em Geral Coimbra 3a

ed v n n 267) que via de regra conduz tatildeo-somente agrave condenaccedilatildeo em perdas e danos Inadimplemento como refere a lei italiana cometido por uma parte e de searza imporfanza avuto riquardo aUinteresse deUaltra

14 No caso dos autos como vimos da exposiccedilatildeo preambular e estaacute na sentenccedila a inicial atribuiu agrave Cia Real um mau adimplemento ou seja vendeu unidashydes habitacionais que podia e devia venshyder mas as teria transacionado (e este o punetum dolens do litiacutegio) por preccedilos inferiores aos do mercado

Alega-se entatildeo prejuiacutezo ao contratanshyte Glecircnio em importacircncia correspondenshyte aos valores a menor anotados em seu favor na conta extracontaacutebiJ prevista na transaccedilatildeo

15 Pergunta-se Ante os termos globais do negoacutecio e

partindo-se da hipoacutetese apenas ad argushymentandum de que os imoacuteveis houvesshysem de fato sido vendidos com abusivo desaacutegio (para usar de expressatildeo muito em voga ) como satisfazer da melhor maneira possiacutevel para as partes os inteshyresses do contratante Glecircnio

a) Seria necessaacuterio rescindir a transashyccedilatildeo mesmo com invenciacuteveis dificuldashydes para retornar ao estado anterior e para salvaguardar os legiacutetimos interesses da credora Cia Real e de terceiros inteshyressados

b) Ou os interesses ditos violados do autor Glecircnio podem perfeitamente ser satisfeitos com a simples inclusatildeo a seu creacutedito de tais (alegadas) diferenccedilas de valores na conta extracontaacutebil referida na transaccedilatildeo de forma a antecipar-lhe a chegada ao almejado saldo zero

16 Conforme a mais autorizada doushytrina do Brasil como de paiacuteses ocidenshytais de acrisolada cultura juriacutedica a preshytensatildeo agrave resoluccedilatildeo contratual natildeo se apreshysenta como natural decorrecircncia do inadlimshyplemento ou do mau adimplemento conshytratual

Impotildee-se eacute imprescindiacutevel ao acolhishymento de demanda resolutoacuteria que o inadimplemento venha a afetar o contrashyto com gravidade suficiente cumprindo ao juiz ponderar em prudente anaacutelise qual a repercussatildeo do inadimplemento ou do imperfeito adimplemento na ecoshynomia global do contrato em execuccedilatildeo in relazione aU economia complesiva dei contrafto

Impotildee-se evitar o remeacutedio extremo da rescisatildeo quando o prejuiacutezo possa ser facilmente subsanable eon un medio de teacutecnica juriacutedica distinto de la resolucioacuten tal como a consignaccedilatildeo de perdas e danos em favor da parte prejudicada ou no caso adiantemos desde logo a retishyficaccedilatildeo da conta corrente prevista na transaccedilatildeo

Vejamos a melhor doutrina

III - DO MAU ADIMPLEMENTO E DA AFERICcedilAtildeO DE SUA GRA VIshyDADE CONFORME A DOUTRINA

17 Em monografia jaacute tomada claacutessica - A Resoluccedilatildeo do Contrato no Direito Civil Coimbra 1982 - Joseacute Carlos Brandatildeo Proenccedila ensina com amparo na melhor doutrina natildeo soacute portuguesa como de Franccedila Espanha Itaacutel ia Alemanha que o direito agrave resoluccedilatildeo contratual funciona mais como ratio extrema do que como faculdade optativa sempre ponderadas as circunstacircncias relevantes que concorrem na frustraccedilatildeo ou na manutenccedilatildeo do interesse do credor E isso embora o Coacutedigo portuguecircs natildeo contenha um princiacutepio geral de valorashyccedilatildeo da gravidade do incumprimento idecircnshytico ao do art 1455 do Codiee Civile

Esta adesatildeo significa que na ausecircnshycia de criteacuterios legais de apreciaccedilatildeo ou na inexistecircncia de uma valoraccedilatildeo (limitada) convencional (estipulando-se por exemshyplo um termo essencial subjectivo) a gravidade do incumprimento resultaraacute grosso modo da projecccedilatildeo do concreto inadimplemento (da sua natureza e da

sua exten dor (a no ou seja s concretas ona ou ( referida a teuacutedo eacuteti numa ap incumprir boa-feacute (c( resolutiva declarada resoluccedilatildeo devedor p direito po ciaccedilatildeo va baseada n inexecuta( claacuteusulas) portament cularment do credor

Assim mitado ou pela resoll condenaccedilii de uma incumprirr do contra resolutiva essencial portante incumprirr um cumpr mora deal to de umc (ob cit ccedil

8 Apl Direito es( (La Resl Bilaterale Granada de que o circunstacircn apresente car o rem

Nestes t claacutessico di a inexecu

ao acolhishyria que o Ir o contrashycumprindo lte anaacutelise nplemento ItO na ecoshyI execuccedilatildeo Iplesiva dei

extremo da possa ser

I medio de resoluoacuteoacuten perdas e ldicada ou go a retishyprevista na

u

EMENTO GRAVIshy)UTRINA

Ida claacutessica no Direito oseacute Carlos amparo na ~uesa como Alemanha contratual

xtrema do va sempre relevantes

atildeo ou na credor E

Iguecircs natildeo de valorashy

nento idecircnshyice Civile na ausecircnshyiaccedilatildeo ou na J (limitada) por exemshy~jectivo) a ~ resultaraacute lo concreto ureza e da

TRAGALHOS

sua extensatildeo) no interesse actual o creshydor (a nota subjectiva do objectivismo) ou seja seraacute aferido pelas utilidades concretas que a prestaccedilatildeo lhe proporcishyona ou proporcionaria A projecccedilatildeo referida apresenta um manifesto conshyteuacutedo eacutetico pois que tudo se traduz numa apreciaccedilatildeo da importacircncia do incumprimento segundo um princiacutepio de boa-feacute (concretizado pelo juiz na acccedilatildeo resolutiva ouna acccedilatildeo de apreciaccedilatildeo da declarada resoluccedilatildeo) Num sistema de resoluccedilatildeo judiciaacuteria (ou sempre que o devedor ponha em causa o exerciacutecio do direito potestativo de resoluccedilatildeo) a apreshyciaccedilatildeo valorativa do incumprimento eacute baseada numa anaacutelise global do contrato inexecutado (da sua natureza e das suas claacuteusulas) e na consideraccedilatildeo do comshyportamento total dos contraentes (partishycularmente da situaccedilatildeo de expectativa do credor) (ob cit pp 141-143)

Assim ante eventual adimplemento lishymitado ou inexato a decisatildeo judicial ou pela resoluccedilatildeo da avenccedila ou pela simples condenaccedilatildeo a perdas e danos dependeraacute de uma avaliaccedilatildeo da repercussatildeo do incumprimento no equiliacutebrio sinalagmaacutetico do contrato ou seja da relevacircncia resolutiva da violaccedilatildeo de uma obrigaccedilatildeo essencial de um dever secundaacuterio imshyportante de um dever lateral de um incumprimento parcial significante de um cumprimento defeituoso e da falta ou mora de almiddotguma prestaccedilatildeo no cumprimenshyto de um contrato duradouro tout court (ob cit p 143)

18 Apreciando a maeacuteria perante o Direito espanhol Rafael Alvarez Vigaray (La Resolucioacuten de los Contratos Bilaterales por Incllmplimientn Univ de Granada 1972) conclui pela necessidade de que o inadimplemento segundo as circunstacircncias de cada caso concreto apresente gravidade suficiente a justifishycar o remeacutedio da resoluccedilatildeo

Nestes termos diga-se o ensinamento claacutessico dos Mazeaud no sentido de que a inexecuccedilatildeo qualquer que seja sua

FORENSES 275

importacircncia natildeo resulta necessariamenshyte em resoluccedilatildeo contratual pois o juiz dispotildee de um poder soberano para apreshyciar o grau de gravidade do descumprishymento suscetiacutevel de motivar a resoluccedilatildeo (Leccedilons de Droit Civil Paris 3eme eacuted 1986 t fI n 1098)

19 Embora o Coacutedigo Civil venezueshylano (como o brasileiro) natildeo conceda expressamente ao juiz a faculdade de outorgar prazo de graccedila ao devedor refere Joseacute Meacutelich-Orsini que tal cirshycunstacircncia sublinha ao juiz o dever de resolver sin ambages si en el caso sometido a su consideracioacuten y teniendo en cuenta el alcance de los intereses en juego el incumpJirniento alegado es o no suficiente para que en el caso concreto se pronuncie la resolucioacuten demandada (La Resolucioacuten deI Contrato por InclImshyplimiento Bogotaacute 2 ed 1982 p 178)

20 O proL Jorge Priore Estacaille escreve no alusivo ao tema que a faculshydade de resoluccedilatildeo eacute exercitaacutevel si se deja insatisfecho total o en su mayor parte el intereacutes deI acreedor e que para a afericcedilatildeo de tal pressuposto eacute mister considerar dois aspectos a) a utilidade da prestaccedilatildeo parcial ou tardia deve ser encarada natildeo isoladamente mas em relashyccedilatildeo agrave contraprestaccedilatildeo b) que o prejuiacutezo para o credor natildeo seja facilmente subsanable eon un medio de teacutecnica juriacutedica distinto de la resolucioacuten (por ej asignacioacuten de danos y perjuicios que reparan la parte incumplida)

Em suma deveraacute o magistrado aplicarshyse a medir o apreciar en cuanto el incumplimiento es capaz de afectar el operamiento o los resultados de una relacioacuten oblicatoria determinada y considerada en su totalidad (Resoluciaacuten deI Contratos Civiles por Incumpuumlmiel1fo Montevideo t lI 1974 pp 54-55 e passim)

21 Esta preocupaccedilatildeo de que o inadimshyplemento deve ser ponderado com relashyccedilatildeo ao contrato em sua totalidade em sua operacionalidade estaacute igualmente na doutrina italiana

276 REVISTA DE PROCESSO - 78

Eacute v g o magisteacuterio de Giovanni Iudica (ProL na Univ de Paacutevia) Inoltre la giurisprudenza ha stabilito che la valutazione deHa importanlG dell ilademshypimelta deve ritenersi implicita qualora Iinadempimento sia stato accertato con riguardo ad obbligazioni primarie o essenziali dei contratto nella valutazione della gravitagrave dellinadepimento occorre accertare I entituuml obggettiva della prestashyzione mancata o eseguita con ritardo in relauacuteone alleconomia complessiva deI contrafto o ali interesse dei la controparte allesatto adempimento (Riv di Diritto Civile XXIX 1983 Padova p 186) (gri fos nossos)

Esta apreciaccedilatildeo resta confiada disse Arturo Darmartello agrave prudente discriccedilatildeo do magistrado La valutazionc dellimshyportanza dellinadempimento e rimessa ai giudizio discrezionale (cioe intrinsecashymente equitativo) dei giudice e perciotilde uno di quei casi in cui il diritto 110n risolve perche non puil risolvere in termini generali ed aprioristici il probleshyma ma deve far ricorso a quellestremo e delicatissimo criterio che agrave Iequitagrave dei giudice (art 113 I comma Codice Procedura Civile) (Noviacutessimo Digesto Italialo XV1133)

22 Na doutrina brasileira atual o tema eacute versado mui acuradamente por Ruy Rosado Aguiar Junior na jaacute aludida moshynografia Extinccedilatildeo dos Contratos por lIshycumprimento do Devedor Salienta o ilusshytre jurista sul-rio-grandense hoje em caacuteshytedra do ego STJ que O cumprimento fora do modo e do tempo previstos no contrato ou exigidos pelas regras do coshymeacutercio juriacutedico ou da boa-feacute ensejam perdas e danos todavia para a dissoluccedilatildeo do viacutenculo e quebra do contrato cel1ashymente haacute de se exigir um incumprimento mais forte e qualificado que esteja assim a atingir o contrato na sua substacircncia e natildeo em simples acidente ou qual idade para resolver o falo deve atingir substanshycialmente a relaccedilatildeo afetando a utilidade da prestaccedilatildeo (ob cit p 133)

Sublinha o princiacutepio da proporcionalishydade A prestaccedilatildeo incompleta efetuada em quantidade menor do que a prevista deve ser examinada em proporccedilatildeo ao valor total do negoacutecio que se pretende extinguir e da proacutepria natureza da presshytaccedilatildeo em vista do interesse do credor (ob cit p 133)

E acrescenta que natildeo deve ser consideshyrada apenas a ltjuantidade ou a qualidade do cumprimento imperfeito ou moroso para aferir se foi atingido o niacutevel de resoluccedilatildeo A consideraccedilatildeo deve ser compreensiva da globalidade do contrato nas fases geneacutetica e funcional atendendo a claacuteusulas prestaccedilotildees expectativas e comportamentos (ob cit p 134)

Traz agrave balha doutrina e jurisprudecircncia alieniacutegenas salientando em certo ponto o magisteacuterio de Constantinesco com vista agrave jurisprudecircncia alematilde no sentido de que os tribunais germacircnicos excluem a possibilidade para o credor de especular em certas circunstacircncias O ltjue ela deseshyja salvaguardar eacute o fim do contrato e natildeo os i nteresses agraves vezes demasiado egoiacutesshytas do credor Daiacute que quando o fim do contrato pode ser preservado natildeo permishyte ao credor reso lver o contrato com a soacute finalidade de poder celebrar outro mais vantajoso (ob cit pp 140-141)

23 Ruy Rosado daacute destaque uuml funccedilatildeo do juiz no exame da gravidade e repershycussotildees do cumprimento imperfeito ou moroso da prestaccedilatildeo ante as circunstacircnshycias de cada caso concreto O trabalho do juiz natildeo se resume em examinar a ocorrecircncia do incumprimento e no defeshyrir o pedido resolut(iacuterio mas sim passa pelo delicado trabalho de dar consistecircnshycia agrave falta de sistematizaccediluumlo le[al e agrave indetenninaccedilatildeo dos conceitos Deveraacute orientar-se pelo princiacutepio da boa-feacute pela equumlidade pelas normas do comeacutercio jushyriacutedico pela funccedilatildeo econocircmica e social do contrato a fim de decidir-se entre as exigecircncias de manutenccedilatildeo das avenccedilas de um lado e a da satisfaccedilatildeo do interesse do credor de outro ponderando entre as

conveniecircnc portamentc celebraccedilatildeo 142-143) (

24 O Pr TJRS em monograacutefic InadimplelO anaacutelogas plt mento ruirr (ob cit PI 107-108) o Almeida C na prova d seu vulto dor (Direi 4 ed n rodapeacute ler inadimplen importante () inadi de caracter autorizar a manifesta r cumprimen nessas aacuterea preservaccedilatilde( do seu desf pemento (j

definitivo r prestar cO missiacutevel em 98) (grifos

IV - A CONCRE1 DE DE I ANTERIOl

25 Em lt vecirc-se que a v de encol trinaacuterios ti apartar-se I

dos autos Sob este

consta da relevante ( dois apartai

oporcional ishy~ta efetuada e a prevista middotoporccedilatildeo ao se pretende eza da presshy do credor

ser consideshya qualidade ou moroso

o niacutevel de io deve ser -~ do contrato I atendendo pectativas e p 134) risprudecircncia certo ponto 0 com vista ntido de que Iuem a je especular lue e la deseshylI1trato e natildeo siado egoiacutesshydo o fim do natildeo permishy-lto com a soacute outro mais 40-141 ) lue agrave funccedilatildeo ade e repershyilperfeito ou circunstacircnshyO trabalho examinar a

o e no defeshyIS sim passa rr consistecircnshylO legal e agrave tos Deveraacute boa-feacute pela

ol11eacutercio jushya e social do middotse entre as Jas avenccedilas do interesse ndo entre as

TRABALHOS

conveniecircncias das duas partes e do comshyportamento que mantiveram durante a celebraccedilatildeo e a execuccedilatildeo (ob cit pp 142-143) (grifo nosso)

24 O Prof Araken de Assis Des no T1RS em natildeo menos douto estudo monograacutefico (Resoluccedilatildeo do COllfrato por Inadimplemento Ed RT 1991) adota anaacutelogas posiccedilotildees ao cuidar do cumprishymento ruim defeituoso ou insatisfatoacuterio (ob cit pp 105 e ss) e menciona (pp 107-108) o magisteacuterio de Maacuterio Juacutelio de Almeida Costa para quem tudo reside na prova de que as deficiecircncias dado o seu vulto justificam a conduta do creshydor (Direito das Obrigaccedilotildees Coimbra 4 ed n 944 p 743) em nota de rodapeacute lembra Savatier para quem o inadimplemento deve ser sujjisamment importante (ob cit p 97) Em suma o inadimplemento deveraacute se revestir de caracteriacutesticas muito relevantes para autorizar a resoluccedilatildeo A exigecircncia se manifesta nas vaacuterias modalidades de inshycumprimento Sua reiteraccedilatildeo constante nessas aacutereas indica talvez o interesse na preservaccedilatildeo do viacutenculo em detrimento do seu desfazimento e aponta o inadimshyplemento absoluto porque elimina em definitivo a possibilidade de o obrigado prestar como a uacutenica modalidade adshymissiacutevel em sede resolutoacuteria (ob cit p 98) (grifos nossos)

IV - APRECIACcedilAtildeO DO CASO CONCRETO E DA IMPOSSIBILIDAshyDE DE RETORNO AO ESTADO ANTERIOR

25 Em anaacutelise criacutetica da r sentenccedila vecirc-se que a decisatildeo monocraacutetica veio d v de encontro aos bons princiacutepios doushytrinaacuterios tal como expostos aleacutem de apartar-se em pontos cruciais da prova dos autos

Sob este uacuteltimo aspecto por exemplo consta da sentenccedila como fundamento relevante o de que em 5 anos apenas dois apartamentos haviam sido negociashy

FORENSES 277

dos mas que depois devido aos preccedilos muitiacutessimos convidativos (sic) mais de 80 das unidades foram alienadas no miacutenimo periacuteodo entre 15885 e 311285 (sic)

Ora como estaacute no Quadro IOdo laudo do assistente teacutecnico da reacute e seus anexos ns I a 12 aqueles 10 apartamentos e 4 garagens em cujo valor de venda o autor Glecircnio cifra e limita o seu prejuiacutezo (ut itens 9 e 10 da inicial) foram comershycializados consoante as datas dos docushymentos iniciais de venda de 221284 a 15885 E ne eat iudex ultra petita partium

26 Aliaacutes impossiacutevel exigir da Cia Real - e o reconheceu expressamente o apelado Glecircnio em sua missiva de tls - a venda dos imoacuteveis pelos valores indexados agraves ORTNs ante a notoacuteria retraccedilatildeo no mercado imobiliaacuterio que levou agrave falecircncia eou agrave cessaccedilatildeo de atishyvidades tantas empresas do ramo e in shyclusive foi um dos motivos da ruiacutena do Sistema Financeiro da Habitaccedilatildeo Ad impossibilia nem o tenetur

Desta forma os supostos prejuiacutezos invocados pelo devedor Glecircnio resolshyver-se-iam a teor do art 879 do CC em perdas e danos consistentes tatildeo apenas na diferenccedila entre os preccedilos do mercado das economias aludidas no item 9 da inicial e os efetivamente praticados

27 Mesmo se veriacutedica a assertiva shyque a prova dos autos natildeo autoriza - de que os 10 apartamentos e as 4 garagens (referidos na inicial) teriam sido alienashydos abaixo dos preccedilos de mercado (e note-se o nuacutemero de unidades transacioshynadas foi muitiacutessimo maior ) ainda assim a resoluccedilatildeo judicial da transaccedilatildeo configuraria indevida aplicaccedilatildeo de remeacuteshydio extremo reservado aos casos de inadimplemento absoluto e quando imshypossiacutevel de outra forma facilmente reshymediar a lesatildeo sofrida pelo contratante adimplente

28 Na lide ora em exame mesmo se admitidas apenas (td argumentadul1l

ao acolhishyria que o Ir o contrashycumprindo lte anaacutelise nplemento ItO na ecoshyI execuccedilatildeo Iplesiva dei

extremo da possa ser

I medio de resoluoacuteoacuten perdas e ldicada ou go a retishyprevista na

u

EMENTO GRAVIshy)UTRINA

Ida claacutessica no Direito oseacute Carlos amparo na ~uesa como Alemanha contratual

xtrema do va sempre relevantes

atildeo ou na credor E

Iguecircs natildeo de valorashy

nento idecircnshyice Civile na ausecircnshyiaccedilatildeo ou na J (limitada) por exemshy~jectivo) a ~ resultaraacute lo concreto ureza e da

TRAGALHOS

sua extensatildeo) no interesse actual o creshydor (a nota subjectiva do objectivismo) ou seja seraacute aferido pelas utilidades concretas que a prestaccedilatildeo lhe proporcishyona ou proporcionaria A projecccedilatildeo referida apresenta um manifesto conshyteuacutedo eacutetico pois que tudo se traduz numa apreciaccedilatildeo da importacircncia do incumprimento segundo um princiacutepio de boa-feacute (concretizado pelo juiz na acccedilatildeo resolutiva ouna acccedilatildeo de apreciaccedilatildeo da declarada resoluccedilatildeo) Num sistema de resoluccedilatildeo judiciaacuteria (ou sempre que o devedor ponha em causa o exerciacutecio do direito potestativo de resoluccedilatildeo) a apreshyciaccedilatildeo valorativa do incumprimento eacute baseada numa anaacutelise global do contrato inexecutado (da sua natureza e das suas claacuteusulas) e na consideraccedilatildeo do comshyportamento total dos contraentes (partishycularmente da situaccedilatildeo de expectativa do credor) (ob cit pp 141-143)

Assim ante eventual adimplemento lishymitado ou inexato a decisatildeo judicial ou pela resoluccedilatildeo da avenccedila ou pela simples condenaccedilatildeo a perdas e danos dependeraacute de uma avaliaccedilatildeo da repercussatildeo do incumprimento no equiliacutebrio sinalagmaacutetico do contrato ou seja da relevacircncia resolutiva da violaccedilatildeo de uma obrigaccedilatildeo essencial de um dever secundaacuterio imshyportante de um dever lateral de um incumprimento parcial significante de um cumprimento defeituoso e da falta ou mora de almiddotguma prestaccedilatildeo no cumprimenshyto de um contrato duradouro tout court (ob cit p 143)

18 Apreciando a maeacuteria perante o Direito espanhol Rafael Alvarez Vigaray (La Resolucioacuten de los Contratos Bilaterales por Incllmplimientn Univ de Granada 1972) conclui pela necessidade de que o inadimplemento segundo as circunstacircncias de cada caso concreto apresente gravidade suficiente a justifishycar o remeacutedio da resoluccedilatildeo

Nestes termos diga-se o ensinamento claacutessico dos Mazeaud no sentido de que a inexecuccedilatildeo qualquer que seja sua

FORENSES 275

importacircncia natildeo resulta necessariamenshyte em resoluccedilatildeo contratual pois o juiz dispotildee de um poder soberano para apreshyciar o grau de gravidade do descumprishymento suscetiacutevel de motivar a resoluccedilatildeo (Leccedilons de Droit Civil Paris 3eme eacuted 1986 t fI n 1098)

19 Embora o Coacutedigo Civil venezueshylano (como o brasileiro) natildeo conceda expressamente ao juiz a faculdade de outorgar prazo de graccedila ao devedor refere Joseacute Meacutelich-Orsini que tal cirshycunstacircncia sublinha ao juiz o dever de resolver sin ambages si en el caso sometido a su consideracioacuten y teniendo en cuenta el alcance de los intereses en juego el incumpJirniento alegado es o no suficiente para que en el caso concreto se pronuncie la resolucioacuten demandada (La Resolucioacuten deI Contrato por InclImshyplimiento Bogotaacute 2 ed 1982 p 178)

20 O proL Jorge Priore Estacaille escreve no alusivo ao tema que a faculshydade de resoluccedilatildeo eacute exercitaacutevel si se deja insatisfecho total o en su mayor parte el intereacutes deI acreedor e que para a afericcedilatildeo de tal pressuposto eacute mister considerar dois aspectos a) a utilidade da prestaccedilatildeo parcial ou tardia deve ser encarada natildeo isoladamente mas em relashyccedilatildeo agrave contraprestaccedilatildeo b) que o prejuiacutezo para o credor natildeo seja facilmente subsanable eon un medio de teacutecnica juriacutedica distinto de la resolucioacuten (por ej asignacioacuten de danos y perjuicios que reparan la parte incumplida)

Em suma deveraacute o magistrado aplicarshyse a medir o apreciar en cuanto el incumplimiento es capaz de afectar el operamiento o los resultados de una relacioacuten oblicatoria determinada y considerada en su totalidad (Resoluciaacuten deI Contratos Civiles por Incumpuumlmiel1fo Montevideo t lI 1974 pp 54-55 e passim)

21 Esta preocupaccedilatildeo de que o inadimshyplemento deve ser ponderado com relashyccedilatildeo ao contrato em sua totalidade em sua operacionalidade estaacute igualmente na doutrina italiana

276 REVISTA DE PROCESSO - 78

Eacute v g o magisteacuterio de Giovanni Iudica (ProL na Univ de Paacutevia) Inoltre la giurisprudenza ha stabilito che la valutazione deHa importanlG dell ilademshypimelta deve ritenersi implicita qualora Iinadempimento sia stato accertato con riguardo ad obbligazioni primarie o essenziali dei contratto nella valutazione della gravitagrave dellinadepimento occorre accertare I entituuml obggettiva della prestashyzione mancata o eseguita con ritardo in relauacuteone alleconomia complessiva deI contrafto o ali interesse dei la controparte allesatto adempimento (Riv di Diritto Civile XXIX 1983 Padova p 186) (gri fos nossos)

Esta apreciaccedilatildeo resta confiada disse Arturo Darmartello agrave prudente discriccedilatildeo do magistrado La valutazionc dellimshyportanza dellinadempimento e rimessa ai giudizio discrezionale (cioe intrinsecashymente equitativo) dei giudice e perciotilde uno di quei casi in cui il diritto 110n risolve perche non puil risolvere in termini generali ed aprioristici il probleshyma ma deve far ricorso a quellestremo e delicatissimo criterio che agrave Iequitagrave dei giudice (art 113 I comma Codice Procedura Civile) (Noviacutessimo Digesto Italialo XV1133)

22 Na doutrina brasileira atual o tema eacute versado mui acuradamente por Ruy Rosado Aguiar Junior na jaacute aludida moshynografia Extinccedilatildeo dos Contratos por lIshycumprimento do Devedor Salienta o ilusshytre jurista sul-rio-grandense hoje em caacuteshytedra do ego STJ que O cumprimento fora do modo e do tempo previstos no contrato ou exigidos pelas regras do coshymeacutercio juriacutedico ou da boa-feacute ensejam perdas e danos todavia para a dissoluccedilatildeo do viacutenculo e quebra do contrato cel1ashymente haacute de se exigir um incumprimento mais forte e qualificado que esteja assim a atingir o contrato na sua substacircncia e natildeo em simples acidente ou qual idade para resolver o falo deve atingir substanshycialmente a relaccedilatildeo afetando a utilidade da prestaccedilatildeo (ob cit p 133)

Sublinha o princiacutepio da proporcionalishydade A prestaccedilatildeo incompleta efetuada em quantidade menor do que a prevista deve ser examinada em proporccedilatildeo ao valor total do negoacutecio que se pretende extinguir e da proacutepria natureza da presshytaccedilatildeo em vista do interesse do credor (ob cit p 133)

E acrescenta que natildeo deve ser consideshyrada apenas a ltjuantidade ou a qualidade do cumprimento imperfeito ou moroso para aferir se foi atingido o niacutevel de resoluccedilatildeo A consideraccedilatildeo deve ser compreensiva da globalidade do contrato nas fases geneacutetica e funcional atendendo a claacuteusulas prestaccedilotildees expectativas e comportamentos (ob cit p 134)

Traz agrave balha doutrina e jurisprudecircncia alieniacutegenas salientando em certo ponto o magisteacuterio de Constantinesco com vista agrave jurisprudecircncia alematilde no sentido de que os tribunais germacircnicos excluem a possibilidade para o credor de especular em certas circunstacircncias O ltjue ela deseshyja salvaguardar eacute o fim do contrato e natildeo os i nteresses agraves vezes demasiado egoiacutesshytas do credor Daiacute que quando o fim do contrato pode ser preservado natildeo permishyte ao credor reso lver o contrato com a soacute finalidade de poder celebrar outro mais vantajoso (ob cit pp 140-141)

23 Ruy Rosado daacute destaque uuml funccedilatildeo do juiz no exame da gravidade e repershycussotildees do cumprimento imperfeito ou moroso da prestaccedilatildeo ante as circunstacircnshycias de cada caso concreto O trabalho do juiz natildeo se resume em examinar a ocorrecircncia do incumprimento e no defeshyrir o pedido resolut(iacuterio mas sim passa pelo delicado trabalho de dar consistecircnshycia agrave falta de sistematizaccediluumlo le[al e agrave indetenninaccedilatildeo dos conceitos Deveraacute orientar-se pelo princiacutepio da boa-feacute pela equumlidade pelas normas do comeacutercio jushyriacutedico pela funccedilatildeo econocircmica e social do contrato a fim de decidir-se entre as exigecircncias de manutenccedilatildeo das avenccedilas de um lado e a da satisfaccedilatildeo do interesse do credor de outro ponderando entre as

conveniecircnc portamentc celebraccedilatildeo 142-143) (

24 O Pr TJRS em monograacutefic InadimplelO anaacutelogas plt mento ruirr (ob cit PI 107-108) o Almeida C na prova d seu vulto dor (Direi 4 ed n rodapeacute ler inadimplen importante () inadi de caracter autorizar a manifesta r cumprimen nessas aacuterea preservaccedilatilde( do seu desf pemento (j

definitivo r prestar cO missiacutevel em 98) (grifos

IV - A CONCRE1 DE DE I ANTERIOl

25 Em lt vecirc-se que a v de encol trinaacuterios ti apartar-se I

dos autos Sob este

consta da relevante ( dois apartai

oporcional ishy~ta efetuada e a prevista middotoporccedilatildeo ao se pretende eza da presshy do credor

ser consideshya qualidade ou moroso

o niacutevel de io deve ser -~ do contrato I atendendo pectativas e p 134) risprudecircncia certo ponto 0 com vista ntido de que Iuem a je especular lue e la deseshylI1trato e natildeo siado egoiacutesshydo o fim do natildeo permishy-lto com a soacute outro mais 40-141 ) lue agrave funccedilatildeo ade e repershyilperfeito ou circunstacircnshyO trabalho examinar a

o e no defeshyIS sim passa rr consistecircnshylO legal e agrave tos Deveraacute boa-feacute pela

ol11eacutercio jushya e social do middotse entre as Jas avenccedilas do interesse ndo entre as

TRABALHOS

conveniecircncias das duas partes e do comshyportamento que mantiveram durante a celebraccedilatildeo e a execuccedilatildeo (ob cit pp 142-143) (grifo nosso)

24 O Prof Araken de Assis Des no T1RS em natildeo menos douto estudo monograacutefico (Resoluccedilatildeo do COllfrato por Inadimplemento Ed RT 1991) adota anaacutelogas posiccedilotildees ao cuidar do cumprishymento ruim defeituoso ou insatisfatoacuterio (ob cit pp 105 e ss) e menciona (pp 107-108) o magisteacuterio de Maacuterio Juacutelio de Almeida Costa para quem tudo reside na prova de que as deficiecircncias dado o seu vulto justificam a conduta do creshydor (Direito das Obrigaccedilotildees Coimbra 4 ed n 944 p 743) em nota de rodapeacute lembra Savatier para quem o inadimplemento deve ser sujjisamment importante (ob cit p 97) Em suma o inadimplemento deveraacute se revestir de caracteriacutesticas muito relevantes para autorizar a resoluccedilatildeo A exigecircncia se manifesta nas vaacuterias modalidades de inshycumprimento Sua reiteraccedilatildeo constante nessas aacutereas indica talvez o interesse na preservaccedilatildeo do viacutenculo em detrimento do seu desfazimento e aponta o inadimshyplemento absoluto porque elimina em definitivo a possibilidade de o obrigado prestar como a uacutenica modalidade adshymissiacutevel em sede resolutoacuteria (ob cit p 98) (grifos nossos)

IV - APRECIACcedilAtildeO DO CASO CONCRETO E DA IMPOSSIBILIDAshyDE DE RETORNO AO ESTADO ANTERIOR

25 Em anaacutelise criacutetica da r sentenccedila vecirc-se que a decisatildeo monocraacutetica veio d v de encontro aos bons princiacutepios doushytrinaacuterios tal como expostos aleacutem de apartar-se em pontos cruciais da prova dos autos

Sob este uacuteltimo aspecto por exemplo consta da sentenccedila como fundamento relevante o de que em 5 anos apenas dois apartamentos haviam sido negociashy

FORENSES 277

dos mas que depois devido aos preccedilos muitiacutessimos convidativos (sic) mais de 80 das unidades foram alienadas no miacutenimo periacuteodo entre 15885 e 311285 (sic)

Ora como estaacute no Quadro IOdo laudo do assistente teacutecnico da reacute e seus anexos ns I a 12 aqueles 10 apartamentos e 4 garagens em cujo valor de venda o autor Glecircnio cifra e limita o seu prejuiacutezo (ut itens 9 e 10 da inicial) foram comershycializados consoante as datas dos docushymentos iniciais de venda de 221284 a 15885 E ne eat iudex ultra petita partium

26 Aliaacutes impossiacutevel exigir da Cia Real - e o reconheceu expressamente o apelado Glecircnio em sua missiva de tls - a venda dos imoacuteveis pelos valores indexados agraves ORTNs ante a notoacuteria retraccedilatildeo no mercado imobiliaacuterio que levou agrave falecircncia eou agrave cessaccedilatildeo de atishyvidades tantas empresas do ramo e in shyclusive foi um dos motivos da ruiacutena do Sistema Financeiro da Habitaccedilatildeo Ad impossibilia nem o tenetur

Desta forma os supostos prejuiacutezos invocados pelo devedor Glecircnio resolshyver-se-iam a teor do art 879 do CC em perdas e danos consistentes tatildeo apenas na diferenccedila entre os preccedilos do mercado das economias aludidas no item 9 da inicial e os efetivamente praticados

27 Mesmo se veriacutedica a assertiva shyque a prova dos autos natildeo autoriza - de que os 10 apartamentos e as 4 garagens (referidos na inicial) teriam sido alienashydos abaixo dos preccedilos de mercado (e note-se o nuacutemero de unidades transacioshynadas foi muitiacutessimo maior ) ainda assim a resoluccedilatildeo judicial da transaccedilatildeo configuraria indevida aplicaccedilatildeo de remeacuteshydio extremo reservado aos casos de inadimplemento absoluto e quando imshypossiacutevel de outra forma facilmente reshymediar a lesatildeo sofrida pelo contratante adimplente

28 Na lide ora em exame mesmo se admitidas apenas (td argumentadul1l

276 REVISTA DE PROCESSO - 78

Eacute v g o magisteacuterio de Giovanni Iudica (ProL na Univ de Paacutevia) Inoltre la giurisprudenza ha stabilito che la valutazione deHa importanlG dell ilademshypimelta deve ritenersi implicita qualora Iinadempimento sia stato accertato con riguardo ad obbligazioni primarie o essenziali dei contratto nella valutazione della gravitagrave dellinadepimento occorre accertare I entituuml obggettiva della prestashyzione mancata o eseguita con ritardo in relauacuteone alleconomia complessiva deI contrafto o ali interesse dei la controparte allesatto adempimento (Riv di Diritto Civile XXIX 1983 Padova p 186) (gri fos nossos)

Esta apreciaccedilatildeo resta confiada disse Arturo Darmartello agrave prudente discriccedilatildeo do magistrado La valutazionc dellimshyportanza dellinadempimento e rimessa ai giudizio discrezionale (cioe intrinsecashymente equitativo) dei giudice e perciotilde uno di quei casi in cui il diritto 110n risolve perche non puil risolvere in termini generali ed aprioristici il probleshyma ma deve far ricorso a quellestremo e delicatissimo criterio che agrave Iequitagrave dei giudice (art 113 I comma Codice Procedura Civile) (Noviacutessimo Digesto Italialo XV1133)

22 Na doutrina brasileira atual o tema eacute versado mui acuradamente por Ruy Rosado Aguiar Junior na jaacute aludida moshynografia Extinccedilatildeo dos Contratos por lIshycumprimento do Devedor Salienta o ilusshytre jurista sul-rio-grandense hoje em caacuteshytedra do ego STJ que O cumprimento fora do modo e do tempo previstos no contrato ou exigidos pelas regras do coshymeacutercio juriacutedico ou da boa-feacute ensejam perdas e danos todavia para a dissoluccedilatildeo do viacutenculo e quebra do contrato cel1ashymente haacute de se exigir um incumprimento mais forte e qualificado que esteja assim a atingir o contrato na sua substacircncia e natildeo em simples acidente ou qual idade para resolver o falo deve atingir substanshycialmente a relaccedilatildeo afetando a utilidade da prestaccedilatildeo (ob cit p 133)

Sublinha o princiacutepio da proporcionalishydade A prestaccedilatildeo incompleta efetuada em quantidade menor do que a prevista deve ser examinada em proporccedilatildeo ao valor total do negoacutecio que se pretende extinguir e da proacutepria natureza da presshytaccedilatildeo em vista do interesse do credor (ob cit p 133)

E acrescenta que natildeo deve ser consideshyrada apenas a ltjuantidade ou a qualidade do cumprimento imperfeito ou moroso para aferir se foi atingido o niacutevel de resoluccedilatildeo A consideraccedilatildeo deve ser compreensiva da globalidade do contrato nas fases geneacutetica e funcional atendendo a claacuteusulas prestaccedilotildees expectativas e comportamentos (ob cit p 134)

Traz agrave balha doutrina e jurisprudecircncia alieniacutegenas salientando em certo ponto o magisteacuterio de Constantinesco com vista agrave jurisprudecircncia alematilde no sentido de que os tribunais germacircnicos excluem a possibilidade para o credor de especular em certas circunstacircncias O ltjue ela deseshyja salvaguardar eacute o fim do contrato e natildeo os i nteresses agraves vezes demasiado egoiacutesshytas do credor Daiacute que quando o fim do contrato pode ser preservado natildeo permishyte ao credor reso lver o contrato com a soacute finalidade de poder celebrar outro mais vantajoso (ob cit pp 140-141)

23 Ruy Rosado daacute destaque uuml funccedilatildeo do juiz no exame da gravidade e repershycussotildees do cumprimento imperfeito ou moroso da prestaccedilatildeo ante as circunstacircnshycias de cada caso concreto O trabalho do juiz natildeo se resume em examinar a ocorrecircncia do incumprimento e no defeshyrir o pedido resolut(iacuterio mas sim passa pelo delicado trabalho de dar consistecircnshycia agrave falta de sistematizaccediluumlo le[al e agrave indetenninaccedilatildeo dos conceitos Deveraacute orientar-se pelo princiacutepio da boa-feacute pela equumlidade pelas normas do comeacutercio jushyriacutedico pela funccedilatildeo econocircmica e social do contrato a fim de decidir-se entre as exigecircncias de manutenccedilatildeo das avenccedilas de um lado e a da satisfaccedilatildeo do interesse do credor de outro ponderando entre as

conveniecircnc portamentc celebraccedilatildeo 142-143) (

24 O Pr TJRS em monograacutefic InadimplelO anaacutelogas plt mento ruirr (ob cit PI 107-108) o Almeida C na prova d seu vulto dor (Direi 4 ed n rodapeacute ler inadimplen importante () inadi de caracter autorizar a manifesta r cumprimen nessas aacuterea preservaccedilatilde( do seu desf pemento (j

definitivo r prestar cO missiacutevel em 98) (grifos

IV - A CONCRE1 DE DE I ANTERIOl

25 Em lt vecirc-se que a v de encol trinaacuterios ti apartar-se I

dos autos Sob este

consta da relevante ( dois apartai

oporcional ishy~ta efetuada e a prevista middotoporccedilatildeo ao se pretende eza da presshy do credor

ser consideshya qualidade ou moroso

o niacutevel de io deve ser -~ do contrato I atendendo pectativas e p 134) risprudecircncia certo ponto 0 com vista ntido de que Iuem a je especular lue e la deseshylI1trato e natildeo siado egoiacutesshydo o fim do natildeo permishy-lto com a soacute outro mais 40-141 ) lue agrave funccedilatildeo ade e repershyilperfeito ou circunstacircnshyO trabalho examinar a

o e no defeshyIS sim passa rr consistecircnshylO legal e agrave tos Deveraacute boa-feacute pela

ol11eacutercio jushya e social do middotse entre as Jas avenccedilas do interesse ndo entre as

TRABALHOS

conveniecircncias das duas partes e do comshyportamento que mantiveram durante a celebraccedilatildeo e a execuccedilatildeo (ob cit pp 142-143) (grifo nosso)

24 O Prof Araken de Assis Des no T1RS em natildeo menos douto estudo monograacutefico (Resoluccedilatildeo do COllfrato por Inadimplemento Ed RT 1991) adota anaacutelogas posiccedilotildees ao cuidar do cumprishymento ruim defeituoso ou insatisfatoacuterio (ob cit pp 105 e ss) e menciona (pp 107-108) o magisteacuterio de Maacuterio Juacutelio de Almeida Costa para quem tudo reside na prova de que as deficiecircncias dado o seu vulto justificam a conduta do creshydor (Direito das Obrigaccedilotildees Coimbra 4 ed n 944 p 743) em nota de rodapeacute lembra Savatier para quem o inadimplemento deve ser sujjisamment importante (ob cit p 97) Em suma o inadimplemento deveraacute se revestir de caracteriacutesticas muito relevantes para autorizar a resoluccedilatildeo A exigecircncia se manifesta nas vaacuterias modalidades de inshycumprimento Sua reiteraccedilatildeo constante nessas aacutereas indica talvez o interesse na preservaccedilatildeo do viacutenculo em detrimento do seu desfazimento e aponta o inadimshyplemento absoluto porque elimina em definitivo a possibilidade de o obrigado prestar como a uacutenica modalidade adshymissiacutevel em sede resolutoacuteria (ob cit p 98) (grifos nossos)

IV - APRECIACcedilAtildeO DO CASO CONCRETO E DA IMPOSSIBILIDAshyDE DE RETORNO AO ESTADO ANTERIOR

25 Em anaacutelise criacutetica da r sentenccedila vecirc-se que a decisatildeo monocraacutetica veio d v de encontro aos bons princiacutepios doushytrinaacuterios tal como expostos aleacutem de apartar-se em pontos cruciais da prova dos autos

Sob este uacuteltimo aspecto por exemplo consta da sentenccedila como fundamento relevante o de que em 5 anos apenas dois apartamentos haviam sido negociashy

FORENSES 277

dos mas que depois devido aos preccedilos muitiacutessimos convidativos (sic) mais de 80 das unidades foram alienadas no miacutenimo periacuteodo entre 15885 e 311285 (sic)

Ora como estaacute no Quadro IOdo laudo do assistente teacutecnico da reacute e seus anexos ns I a 12 aqueles 10 apartamentos e 4 garagens em cujo valor de venda o autor Glecircnio cifra e limita o seu prejuiacutezo (ut itens 9 e 10 da inicial) foram comershycializados consoante as datas dos docushymentos iniciais de venda de 221284 a 15885 E ne eat iudex ultra petita partium

26 Aliaacutes impossiacutevel exigir da Cia Real - e o reconheceu expressamente o apelado Glecircnio em sua missiva de tls - a venda dos imoacuteveis pelos valores indexados agraves ORTNs ante a notoacuteria retraccedilatildeo no mercado imobiliaacuterio que levou agrave falecircncia eou agrave cessaccedilatildeo de atishyvidades tantas empresas do ramo e in shyclusive foi um dos motivos da ruiacutena do Sistema Financeiro da Habitaccedilatildeo Ad impossibilia nem o tenetur

Desta forma os supostos prejuiacutezos invocados pelo devedor Glecircnio resolshyver-se-iam a teor do art 879 do CC em perdas e danos consistentes tatildeo apenas na diferenccedila entre os preccedilos do mercado das economias aludidas no item 9 da inicial e os efetivamente praticados

27 Mesmo se veriacutedica a assertiva shyque a prova dos autos natildeo autoriza - de que os 10 apartamentos e as 4 garagens (referidos na inicial) teriam sido alienashydos abaixo dos preccedilos de mercado (e note-se o nuacutemero de unidades transacioshynadas foi muitiacutessimo maior ) ainda assim a resoluccedilatildeo judicial da transaccedilatildeo configuraria indevida aplicaccedilatildeo de remeacuteshydio extremo reservado aos casos de inadimplemento absoluto e quando imshypossiacutevel de outra forma facilmente reshymediar a lesatildeo sofrida pelo contratante adimplente

28 Na lide ora em exame mesmo se admitidas apenas (td argumentadul1l

oporcional ishy~ta efetuada e a prevista middotoporccedilatildeo ao se pretende eza da presshy do credor

ser consideshya qualidade ou moroso

o niacutevel de io deve ser -~ do contrato I atendendo pectativas e p 134) risprudecircncia certo ponto 0 com vista ntido de que Iuem a je especular lue e la deseshylI1trato e natildeo siado egoiacutesshydo o fim do natildeo permishy-lto com a soacute outro mais 40-141 ) lue agrave funccedilatildeo ade e repershyilperfeito ou circunstacircnshyO trabalho examinar a

o e no defeshyIS sim passa rr consistecircnshylO legal e agrave tos Deveraacute boa-feacute pela

ol11eacutercio jushya e social do middotse entre as Jas avenccedilas do interesse ndo entre as

TRABALHOS

conveniecircncias das duas partes e do comshyportamento que mantiveram durante a celebraccedilatildeo e a execuccedilatildeo (ob cit pp 142-143) (grifo nosso)

24 O Prof Araken de Assis Des no T1RS em natildeo menos douto estudo monograacutefico (Resoluccedilatildeo do COllfrato por Inadimplemento Ed RT 1991) adota anaacutelogas posiccedilotildees ao cuidar do cumprishymento ruim defeituoso ou insatisfatoacuterio (ob cit pp 105 e ss) e menciona (pp 107-108) o magisteacuterio de Maacuterio Juacutelio de Almeida Costa para quem tudo reside na prova de que as deficiecircncias dado o seu vulto justificam a conduta do creshydor (Direito das Obrigaccedilotildees Coimbra 4 ed n 944 p 743) em nota de rodapeacute lembra Savatier para quem o inadimplemento deve ser sujjisamment importante (ob cit p 97) Em suma o inadimplemento deveraacute se revestir de caracteriacutesticas muito relevantes para autorizar a resoluccedilatildeo A exigecircncia se manifesta nas vaacuterias modalidades de inshycumprimento Sua reiteraccedilatildeo constante nessas aacutereas indica talvez o interesse na preservaccedilatildeo do viacutenculo em detrimento do seu desfazimento e aponta o inadimshyplemento absoluto porque elimina em definitivo a possibilidade de o obrigado prestar como a uacutenica modalidade adshymissiacutevel em sede resolutoacuteria (ob cit p 98) (grifos nossos)

IV - APRECIACcedilAtildeO DO CASO CONCRETO E DA IMPOSSIBILIDAshyDE DE RETORNO AO ESTADO ANTERIOR

25 Em anaacutelise criacutetica da r sentenccedila vecirc-se que a decisatildeo monocraacutetica veio d v de encontro aos bons princiacutepios doushytrinaacuterios tal como expostos aleacutem de apartar-se em pontos cruciais da prova dos autos

Sob este uacuteltimo aspecto por exemplo consta da sentenccedila como fundamento relevante o de que em 5 anos apenas dois apartamentos haviam sido negociashy

FORENSES 277

dos mas que depois devido aos preccedilos muitiacutessimos convidativos (sic) mais de 80 das unidades foram alienadas no miacutenimo periacuteodo entre 15885 e 311285 (sic)

Ora como estaacute no Quadro IOdo laudo do assistente teacutecnico da reacute e seus anexos ns I a 12 aqueles 10 apartamentos e 4 garagens em cujo valor de venda o autor Glecircnio cifra e limita o seu prejuiacutezo (ut itens 9 e 10 da inicial) foram comershycializados consoante as datas dos docushymentos iniciais de venda de 221284 a 15885 E ne eat iudex ultra petita partium

26 Aliaacutes impossiacutevel exigir da Cia Real - e o reconheceu expressamente o apelado Glecircnio em sua missiva de tls - a venda dos imoacuteveis pelos valores indexados agraves ORTNs ante a notoacuteria retraccedilatildeo no mercado imobiliaacuterio que levou agrave falecircncia eou agrave cessaccedilatildeo de atishyvidades tantas empresas do ramo e in shyclusive foi um dos motivos da ruiacutena do Sistema Financeiro da Habitaccedilatildeo Ad impossibilia nem o tenetur

Desta forma os supostos prejuiacutezos invocados pelo devedor Glecircnio resolshyver-se-iam a teor do art 879 do CC em perdas e danos consistentes tatildeo apenas na diferenccedila entre os preccedilos do mercado das economias aludidas no item 9 da inicial e os efetivamente praticados

27 Mesmo se veriacutedica a assertiva shyque a prova dos autos natildeo autoriza - de que os 10 apartamentos e as 4 garagens (referidos na inicial) teriam sido alienashydos abaixo dos preccedilos de mercado (e note-se o nuacutemero de unidades transacioshynadas foi muitiacutessimo maior ) ainda assim a resoluccedilatildeo judicial da transaccedilatildeo configuraria indevida aplicaccedilatildeo de remeacuteshydio extremo reservado aos casos de inadimplemento absoluto e quando imshypossiacutevel de outra forma facilmente reshymediar a lesatildeo sofrida pelo contratante adimplente

28 Na lide ora em exame mesmo se admitidas apenas (td argumentadul1l

278 REVISTA DE PROCESSO - 78

vendas a preccedilo convidativo ainda asshysim natildeo teria ocorrido inadimplemento absoluto

Teria ocorrido isto sim um adimpleshymento relativo incompleto pois dentre os apartamentos e garagens vendidos alega-se que alguns foram transacionados sem observacircncia da forma convencionashyda (CC art 955) ou seja por preccedilo a menor

29 Em tais termos portanto natildeo se admite a resoluccedilatildeo do contrato de transhysaccedilatildeo (pela qual Glecircnio obteve vamos relembrar o levantamento de sua falecircnshycia ) cumpria isto sim fosse valorizashyda na sentenccedila a gravidade do incumshyprimento em equumlitativa apreciaccedilatildeo bashyseada numa anaacutelise global do contrato inexecutado em sua natureza e em suas claacuteusulas (Brandatildeo Proenccedila item 17)

Sope-zando as circunstacircncias do caso concreto impende ponderar se o alegado inadimplemento ou melhor o alegado adimplemento irregular apresentaria grashyvidade suficiente a justificar o remeacutedio extremo da resoluccedilatildeo (Vigaray e os Mazeaud item 18 Meacutelich-Orsini item 19) sem olvidar a liccedilatildeo de Estacailleshya relaccedilatildeo contratual deve ser considerada em sua totalidade (item 20) e de Iudica - in relazione alleconomia complessiva dei contratto (item 21) Por fim o autorizado magisteacuterio de Ruy Rosado (itens 22 e 23) e de Araken de Assis (item 24) perfeitamente aplicaacutevel ao litiacutegio agora em julgamento recursal

30 Ora consideradas as peculiaridashydes do caso concreto inclusive a gecircnese do pacto sinalagmaacutetico firmado entre os litigantes salta aos olhos

a) a impossibilidade por razotildees muishytas de retorno das partes ao statu quo ante

b) a possibilidade de facilmente sanar se existente o prejuIacutezo arguumlido pelo autor Glecircnio mediante a utilizaccedilatildeo de meacutedio de teacutecnica juriacutedica distinto de la resolucioacuten (Estacaille item 20)

E qual seria tal meio

Simplesmente como jaacute foi dito credishytar em favor de Glecircnio na conta extracontaacutebi I referida na transaccedilatildeo as diferenccedilas a menor acaso constatadas na venda das unidades habitacionais referishydas no item 9 da inicial Assim quando atingido o almejado saldo zero assistishyraacute ao autor o direito agrave devoluccedilatildeo das unidades entatildeo remanescentes tal como avenccedilado na transaccedilatildeo

31 Por que eacute impossiacutevel praacutetica e juridicamente o retorno das partes no statu quo ante e inviaacutevel buscar situaccedilatildeo pelo menos equivalente agrave do estado anshyterior

Porque

a) A resoluccedilatildeo natildeo devolveraacute agrave credoshyra as garantias hipotecaacuterias jaacute cancelashydas em virtude da transaccedilatildeo

b) A resoluccedilatildeo natildeo devolveraacute o deveshydor Glecircnio agrave sua anterior e criacutetica situashyccedilatildeo de soacutecio controlador de empresa em estado falencial e dono de preacutedios natildeo terminados

c) A resoluccedilatildeo sobretudo natildeo devolshyveraacute agrave credora Cia Real sua anterior situaccedilatildeo processual com execuccedilatildeo gashyrantida e com embargos do devedor jaacute definitivamente rejeitados Teraacute destarte a credora de novamente entrar em JUIacutezo pela via executiva para haver os creacuteditos derivados dos financiamentos e de todas as demais vultosas quantias que despenshydeu para a conclusatildeo das obras

E mesmo assim segundo a sentenccedila Glecircnio a salvo do estado falencial receshyberaacute gratuitamente as unidades habitashycionais construiacutedas com o dinheiro da credora e as receberaacute desoneradas de qualquer ocircnus

A iniquumlidade de tais consequumlecircncias estranhas agrave loacutegica do razoaacutevel apresenshyta-se data venia com solar dareza

Concluindo A prova documental e pericial contida nos autos e aqui nos reportamos ao que detidamente expotildee a apelaccedilatildeo e estaacute no Memorial do apelante natildeo autoriza a conclusatildeo de que haja

sido come qualquer il foram real reais valor

Todavia alegaccedilatildeo d item 9 da i dos por va do a soluccedil tal como ir natildeo a me

lito credishyla conta lsaccedilatildeo as tatadas na lais referishy11 quando o assistishyuccedilatildeo das tal como

praacutetica e partes ao

ir situaccedilatildeo estado anshy

aacute agrave credoshyaacute cancelashy

raacute o deveshyiacutetica situashynpresa em eacutedios natildeo

latildeo devotshya anterior cuccedilatildeo gashyjevedor jaacute oraacute destarte em juiacutezo os creacuteditos e de todas Je despenshyas I sentenccedila lCial receshyIes habitashyinheiro da leradas de

equumlecircncias apresenshyIareza umental e

aqui nos te expotildee a o apelante

que haja

TRABALHOS

sido cometida pela credora Cia Real qualquer infraccedilatildeo contratual As vendas foram realizadas sob a imposiccedilatildeo dos reais valores de mercado

Todavia se aceita para argumentar a alegaccedilatildeo de que os imoacuteveis referidos no item 9 da inicial hajam sido transacionashydos por valores inferiores aos de mercashydo a soluccedilatildeo juriacutedica seria bem outra shytal como indicado neste parecer - que natildeo a medida radical de rescisatildeo da

FORENSES 279

transaccedilatildeo laboriosamente obtida e pela qual as partes credor e devedor haviam chegado a uma justa composiccedilatildeo de seus interesses

Somos de parecer assim S M J que a prova dos autos e a aplicaccedilatildeo dos melhores princiacutepios juriacutedicos afasta no caso concreto a decretaccedilatildeo da rescisatildeo do contrato sinalagmaacutetico consubstanshyciado na transaccedilatildeo

Porto Alegre 9 de agosto de 1994

lito credishyla conta lsaccedilatildeo as tatadas na lais referishy11 quando o assistishyuccedilatildeo das tal como

praacutetica e partes ao

ir situaccedilatildeo estado anshy

aacute agrave credoshyaacute cancelashy

raacute o deveshyiacutetica situashynpresa em eacutedios natildeo

latildeo devotshya anterior cuccedilatildeo gashyjevedor jaacute oraacute destarte em juiacutezo os creacuteditos e de todas Je despenshyas I sentenccedila lCial receshyIes habitashyinheiro da leradas de

equumlecircncias apresenshyIareza umental e

aqui nos te expotildee a o apelante

que haja

TRABALHOS

sido cometida pela credora Cia Real qualquer infraccedilatildeo contratual As vendas foram realizadas sob a imposiccedilatildeo dos reais valores de mercado

Todavia se aceita para argumentar a alegaccedilatildeo de que os imoacuteveis referidos no item 9 da inicial hajam sido transacionashydos por valores inferiores aos de mercashydo a soluccedilatildeo juriacutedica seria bem outra shytal como indicado neste parecer - que natildeo a medida radical de rescisatildeo da

FORENSES 279

transaccedilatildeo laboriosamente obtida e pela qual as partes credor e devedor haviam chegado a uma justa composiccedilatildeo de seus interesses

Somos de parecer assim S M J que a prova dos autos e a aplicaccedilatildeo dos melhores princiacutepios juriacutedicos afasta no caso concreto a decretaccedilatildeo da rescisatildeo do contrato sinalagmaacutetico consubstanshyciado na transaccedilatildeo

Porto Alegre 9 de agosto de 1994