a u d i e n c i a estudo urbanisticolocalizacao a r e n a

1

Manaus, AMJulho, 2009

Desenvolvimento urbano e SustentabilidadeEconômicaPolítica Social Ambiental

COPA MANAUS 2014A Copa da Amazônia

2

GEOPROCESSAMENTOTodos os dados pesquisados são apresentadas em mapas digitais para análise das informações sobre o tecido urbano. Possibilita identificar e desenhar cenários das tendências do mercado.

LÓGICA URBANAA cidade é um agente ativo na definição do ciclo mercadológico dos equipamentos urbanos. A Lógica Urbana traduz a relação de uso da cidade, diante dos anseios e comportamentos da demanda.

PESQUISA DE MERCADOOrientada para obter informações consistentes

sobre o comportamento e hábitos da demanda. O objetivo é entender também os desejos do cliente potencial e sua relação com a cidade.

A metodologia utilizada neste estudo e os conceitos exclusivos da Urban Systems Brasil, orientam todas as conclusões, resultando em cenários da Lógica Urbana que explicam as influências e as correlações entre o mercado, as instituições e os indivíduos em Manaus

Para analisar a Lógica Urbana, a Urban Systems trabalha com a contextualização de dados, mapas e comportamentos, integrando os instrumentos Pesquisa de Mercado e Geoprocessamento.

Análise relacional dos dados e comportamentos pesquisados, baseada no conceito de que a cidade é um agente ativo na definição das decisões de consumo.

DIFERENCIAL:

Met

odol

ogia

3

PLANO SÓCIO-ECONÔMICO

O estudo das cadeias produtivas e mapeamento das centralidades e dos vetores de desenvolvimento urbano permite identificar

potencias sistêmicos da região em estudo, ou seja, as principais oportunidades de investimento em uma localidade.

PLANO COMPORTAMENTAL

É o retrato das experiências do público na região em estudo, seus desejos, necessidades e o reconhecimento de sua cidade mental, que representa os padrões de deslocamentos e preferências no

tecido urbano. Permite compreender os seus parâmetros de qualidade de vida e os processos das decisões de consumo.

PLANO DO NEGÓCIO

A quantificação da oferta existente, com a qualificação das percepções do público, orientam a avaliação da demanda latente pelo produto a ser ofertado e resultam na análise de riscos que determina a viabilidade mercadológica de negócios e produtos.

Os planos de análise explorados para construir a Lógica Urbana:M

etod

olog

ia

4

Áreas para implantação do Estádio para Copa 2014

Fatores de relevância

5

Existem em Manaus outras áreas que apresentam pontualmente espaço físico disponível, que foram comparadas nas condições de mercado favoráveis ou necessidades prementes,

3 tópicos relevantes :

–Acessibilidade e Transportes,

–Centralidades e Desenvolvimento Social

–Mercado e sustentabilidade

Comparados com o mesmo peso e potencial estratégico da área onde se encontra o estádio Vivaldão.

Áreas disponíveis

6

Vetor de Desenvolvimento Ponta Negra:

Complexo hoteleiro Tropical Resort e Business.

Crescimento e desenvolvimento imobiliário vertical e horizontal com implantação de edifícios e condomínios de alto padrão.

Shopping Ponta Negra com Edifícios Residenciais e Escritórios (suspenso temporariamente).

Região Ponta Negra

Vetor de Crescimento Centro:

Região consolidada urbanisticamente, com crescimento vertical voltado estabelecimento de comércio e serviços.

– Centralidade Zona Franca :

Shopping Cecomiz e Studio 5 Festival Mall.

Novotel Manaus, Comfort e Ibis Manaus.

Centro Manaus

Estádio Vivaldo Lima

Região Valorizada

Região de Moradia Imprópria e Baixa Renda

Pólo Hoteleiro

Vetores de Crescimento e Desenvolvimento Imobiliário

Expansão da Região Central

Shopping Regional

Futuro Shoppings Regionais

Shoppings de Vizinhança

Vetor de Desenvolvimento Parque 10 de Novembro e Região:

Região consolidada urbanisticamente, com crescimento vertical voltado para o público de classe média e média alta de Manaus.

Shopping Manauara, recém-inaugurado, induzirá o crescimento da região.

Shopping Manauara

Centralidades e Vetores de DesenvolvimentoCentralidades e Vetores de Desenvolvimento

7

RendaRendaM

apas

8

Densidade PopulacionalDensidade PopulacionalM

apas

9

Comércio e ServiçosComércio e ServiçosM

apas

10

Turismo e NegóciosTurismo e NegóciosM

apas

11

SaúdeSaúdeM

apas

12

Perfil Avaliação

Área do Complexo 1.000 m x 580 m = 580.000 m² Perfil Demográfico (entorno)

Região com presença de domicílios com renda heterogênea. Ao sul e a oeste com presença de população média e alta

renda e ao norte e leste com baixa e média renda.

Acessibilidade

Região possuí fácil acesso ao centro de Manaus e ao pólo turístico da Ponta Negra. Há problema de tráfego intenso

nos horários de pico. O projeto do VLT é um diferencial para essa localização, facilitando o deslocamento do Norte

(dormitório) em direção ao Centro empresarial e comercial de Manaus. A região também já possuí presença de

transporte público advindo de outras regiões de Manaus.

Comércio e ServiçosPróximo a grandes estabelecimentos de comércio e serviços, destacando-se a proximidade com os Shoppings Amazonas,

Manauara e Milleniun. Hotelaria Apesar de distante dos pólos hoteleiros de Manaus, há fácil

acesso aos hotéis da Ponta Negra e do Centro de Manaus. Saúde (Hospitais e Clinicas)

Região é pólo de saúde de Manaus, com forte presença de hospitais e clínicas médicas, facilitando atendimento de

público flutuante advindo da Copa 2014. Vetor de Desenvolvimento de Manaus

Localizado no eixo de desenvolvimento de Manaus valorizando todo investimento necessário para o projeto da

Copa 2014 Consideração Todo investimento realizado para Copa 2014 será valorizado e integrado com o município de Manaus sendo

aproveitado pela sociedade manauara.

Matriz Síntese - Matriz Síntese - Arena Entorno VivaldãoArena Entorno VivaldãoÁ

rea

1

13

Matriz Síntese - Matriz Síntese - CampusCampusPerfil Avaliação

Área do Complexo Área Aproximada: 970 m x 1.000 m = 970.000 m² Perfil Demográfico (entorno)

Região pouco adensada, com maior adensamento junto ao bairro Armando Mendes. Predomínio de população de renda

média baixa

AcessibilidadePonto próximo ao terminal urbano São José. A 2ª fase do projeto do VLT privilegia a região, unindo desde o Bairro Zumbi dos Palmares, até o terminal de integração na Av.

Constantino Nery.

Comércio e Serviços

Região conta com dois centro de compras o Manaus Shoppings São José e o Shopping Grande Circular, destaca-se também a presença dos supermercados Atacado Atck e Super DB. A região no entanto possui baixa variedade de

agências bancárias e de serviços.

HotelariaÁrea sem opções de hotéis no entorno. Os hotéis mais

próximos estão localizados no Distrito Industrial de Manaus, a 7 km pela Avenida Buriti, todos de perfil executivo.

Saúde (Hospitais e Clinicas)

Área em estudo próxima a três centros de saúde de destaque: Maternidade de Referência da Zona Leste,

Hospital Dr. Lucio P Machado e Hospital da Criança da Zona Leste, facilitando a implantação de leitos e atendimentos

hospitalares para o público da Copa 2014.

Vetor de Desenvolvimento de Manaus

Região fora do principal vetor de crescimento de Manaus, próxima do Distrito Industrial Castelo Branco e dos bairros

em desenvolvimento residencial vertical Parque Dez de Novembro, Adrianópolis e Nossa Senhora das Graças.

Consideração Investimentos nesta região para a Copa pode impulsionar a criação de uma nova Centralidade em Manaus, diminuindo o grande adensamento na região Central do município e valorizando a região Leste de Manaus.Á

rea

2

14

Matriz Síntese - Matriz Síntese - SESISESIPerfil Avaliação

Área do Complexo Área Aproximada : 830 m x 770 m = 639.000 m² Perfil Demográfico (entorno)

Bairros São José Operário e Tancredo Neves apresentam grande adensamento populacional, ambos a Noroeste do

ponto m estudo. Região de Perfil de classe média, ao norte da Av. Cosme Ferreira, sentido bairro Adrianópolis.

AcessibilidadePonto próximo ao terminal urbano São José. A 2ª fase do projeto do VLT privilegia a região, unindo desde o Bairro Zumbi dos Palmares, até o terminal de integração na Av.

Constantino Nery.


Região conta com dois centro de compras o Manaus Shoppings São José e o Shopping Grande Circular, destaca-se também a presença dos supermercados Atacado Atck e Super DB. A região no entanto possui baixa variedade de

agências bancárias e de serviços.

HotelariaÁrea sem opções de hotéis no entorno. Os hotéis mais

próximos estão localizados no Distrito Industrial de Manaus, a 8 km pela Avenida do Contorno, todos de perfil executivo.


Área em estudo próxima a três centros de saúde de destaque: Maternidade de Referência da Zona Leste,

Hospital Dr. Lucio P Machado e Hospital da Criança da Zona Leste, facilitando a implantação de leitos e atendimentos

hospitalares para o público da Copa 2014.


Região fora do principal vetor de crescimento de Manaus, próxima do Distrito Industrial Castelo Branco e dos bairros

em desenvolvimento residencial vertical Parque Dez de Novembro, Adrianópolis e Nossa Senhora das Graças.

Consideração Investimentos nesta região para a Copa pode impulsionar a criação de uma nova Centralidade em Manaus, diminuindo o grande adensamento na região Central do município e valorizando a região Leste de Manaus.Á

rea

3

15

Matriz Síntese - Matriz Síntese - InfraeroInfraeroPerfil Avaliação

Área do Complexo Área Aproximada: 1.200 m x 800 m = 960.000 m² Perfil Demográfico (entorno)

Terreno inserido em área de baixo adensamento populacional, próximo ao bairro de Novo Israel, região mais

adensada próxima, de perfil de baixo padrão.

Acessibilidade

Área Alternativa mais próxima do Aeroporto Internacional Eduardo Gomes, porém distante de terminais urbanos. As Avenidas Djalma Batista e Constantino Nery apresentam

problemas de tráfego intenso. O Projeto da linha 1 do VLT contempla a linha até o cruzamento com a Av. Max Teixeira,

distante 1,5 km da área em estudo.

Comércio e ServiçosRegião com pouca variedade de comércio e serviços.

Ausência de grandes estabelecimentos de comércio, sendo o mais próximo o Carrefour a 5Km. Inexistência de serviços de

apoio como por exemplo agências bancárias.

Hotelaria

Área Alternativa mais distantes dos pólos hoteleiros de Manaus. Potencial para incorporação de hotel executivo próximo ao aeroporto. Acesso facilitado pelas Avenidas

Santos Dummont e do Turismo à região de Ponta Negra, 12 km de distância.


Ausência de estabelecimento hospitalares, os mais próximos estão localizados no entorno do Estádio Vivaldão.


Localização próxima da área de desenvolvimento de Manaus, junto ao aeroporto, e próxima de uma das áreas mais

valorizadas do município, Ponta Negra.

Consideração Região com potencial de crescimento, porém distantes das áreas de desenvolvimento imobiliário e das áreas consolidadas do município, o Centro d Manaus.Á

rea

4

16

Matriz Síntese - Matriz Síntese - Ponta NegraPonta NegraPerfil Avaliação

Área do Complexo Área Aproximada: 960 m x 720 m = 691.200 m²

Perfil Demográfico (entorno)

Ponto em estudo localizado m área de baixo adensamento, porém com área próximas, como os bairros Redenção e

Alvorada, a leste, apresentam maior adensamento populacional. Área alternativa próxima da região de Ponta

Negra, uma das regiões mais valorizadas de Manaus.

Acessibilidade

O acesso a esta área é facilitado pela Av. Desembargador João Machado e por vias secundárias, a partir da Av. Cel.

Teixeira, principal via de acesso a Ponta Negra. Entretanto a falta de uma grande via que dê acesso direto ao ponto irá

dificultar o acesso para turistas e gerar congestionamentos.


Região com pouca variedade de comércio e serviços. Ausência de grandes estabelecimentos de comércio, sendo o mais próximo o Carrefour a 4Km. Inexistência de serviços de apoio como por exemplo agências bancárias. No entanto o desenvolvimento viário da região irá facilitar com acesso ao comércio e serviços da Ponta Negra a 3 Km do ponto em

estudo.

HotelariaÁrea Alternativa próximo aos hotéis em Ponta Negra, região valorizada com potencial de crescimento hoteleiro. Próximo

também ao Diamond Convention Center. Saúde (Hospitais e Clinicas)

A pouca variedade de hospitais na proximidade da área em estudo, destacando-se a Clínica Materno Inf. Planalto e os

hospitais do entorno do Estádio Vivaldo de Lima. Vetor de Desenvolvimento de Manaus

Próximo ao principal vetor de desenvolvimento de Manaus e da região mais valorizada do município.

Consideração Investimentos de infraestrutura nesta região podem aproximar Ponta Negra, do Centro e Centro-Norte de Manaus, distribuindo melhor algumas opções de comércio e serviços na cidade.

Áre

a 5

17

Matriz Síntese - Matriz Síntese - IrandubaIrandubaPerfil Avaliação

Área do Complexo Área Aproximada: 1.000 m x 800 m = 800.000 m² Perfil Demográfico (entorno)

Região distante das áreas residenciais de Manaus. Região afastada, com baixa densidade populacional e

baixa renda média domiciliar.

Acessibilidade

Região de difícil acesso. Projeto da Ponte Manaus-Iranduba com extensão de 3.505 m. Projeto conta com investimentos da ordem de R$ 574 milhões, recursos do BNDES. As rampas de acesso serão construídas na Rod. AM-070, do lado de Iranduba, e na Estrada da Estanave,

em Manaus.

Comércio e ServiçosÁrea com ausência de estabelecimentos de comércio e serviços de apoio ao projeto da Copa 2014 e de difícil integração urbana com os estabelecimentos existentes

em Manaus.

HotelariaRegião carente de infraestrutura hoteleira. O pólo

hoteleiro na região central de Manaus está a um raio de 10 km do ponto em estudo.


Ausência de estabelecimentos hospitalares de qualidade para atender público advindo da copa 2014, ficando esse dependente da oferta hospitalar existente em Manaus.


Região fora de vetor de desenvolvimento. A abertura da Ponte Manaus-Iranduba pode facilitar ocupação na

região.

Consideração Apesar do projeto da Nova Ponte, a região está fora da área urbana de Manaus e dificilmente a infraestrutra ali instalada será utilizada pelos manauaras.Á

rea

6

18

Matriz Síntese Matriz Síntese – Análise Comparativa– Análise ComparativaArena

Entorno Vivaldão

Campus SESI Infraero Ponta Negra Iranduba

Área do Complexo

Perfil Demográfico (entorno)

Acessibilidade


Hotelaria



Avaliação Final(Melhor Opção a Menos provável)

Melhor Melhor OpçãoOpção 3ª Opção3ª Opção 2ª Opção2ª Opção 5ª opção5ª opção 4ª opção4ª opção Menos Menos

provávelprovável

Áre

a 6

19

Melhor Opção: Arena Entorno Vivaldo de Melhor Opção: Arena Entorno Vivaldo de LimaLima

20

Centralidades e Vetores de desenvolvimento • A Av. Constantino Nery é a principal ligação norte-sul de Manaus,

• A 7ª. RA (Cidade Nova e bairros vizinhos) ao norte do município é a região mais populosa com 20% da população e com baixa oferta de empregos,

• Alguns distritos mais próximos ao Centro apresentam estrutura viária estreita, e ocupação consolidada com espaço insuficiente para reordenação viária restringindo seu crescimento,

• O Centro é historicamente a principal centralidade da cidade, e seu esgotamento leva o crescimento para novas regiões,

• Novas centralidades surgiram espontaneamente: Ponta Negra, Parque 10 de Novembro (Djalma Batista)

• Centralidade induzida: Zona Franca

• Descentralização equilibrada favorece o desenvolvimento sustentável

21

Eixos Estruturantes Facilitadores

• O projeto se apóia em grandes eixos estruturantes:

1. Sistema viário e transportes

2. Mercado imobiliário, desenvolvimento, adensamento e expansão de pólos indutores de crescimento

3. Requalificação dos espaços públicos

4. Operação Urbana e Viabilidade econômico financeira

5. Aeroporto

22

Diretrizes

• Incorporar e implementar projetos do setor público municipal e estadual de maneira sinérgica com a iniciativa privada

• Otimizar o sistema de transporte público

• Promover a reestruturação viária especialmente no eixo de ligação norte-sul da cidade.

• Requalificação urbanística da Avenida Constantino Nery

• Integração dos bairros e no contexto de uma Operação Urbana.

• Coibir a degradação das áreas verdes.

• Reestruturação urbanística dos bairros Chapada, Alvorada e D. Pedro I

• Melhor aproveitamento da infra-estrutura instalada.

23

Lógica Urbana Copa 2014Lógica Urbana Copa 2014

24

Estádio Vivaldo Lima (entorno próximo)Estádio Vivaldo Lima (entorno próximo)

Av Darcy Vargas

Av. Djalm

a Batista

Av. Recife

Av. P

erim

etral

I

Av. Pedro

Teixeira

Futuro Shopping Automotivo

DB Supermercados (1 km)

Espantalho Autocenter (1,3 km)

Vila Olímpica

Posto de Saúde - SPA Alvorada(640 m)

GinásioIndu. Arosuco

(400m)

AMBEV (600 m)

Sambódromo

Pca. Dom Pedro (1,3 km)

UNIP (800 m).

Rodoviária de Manaus (1 km)

Delegacia de Polícia

Galerias comerciais: Jacira Reis, Yellow Mall e Ahtha

(2,2 km)

Hosp. Hemoam

Estádio Vivaldo Lima

Futuras instalações da CETAM (Educ. Tec.)

SENAC (1,8 km)

Lançamento Empresarial – Skie

(1,8 km)

Habib’s (2,2 km)

Universidade Estadual do

Amazonas (400 m)

Terreno Andrade Gutierrez

Amazonas Shopping (1,8 km)

Colégio La Salle (1,3 km)

Hosp. Medicina Tropical (800 m)

Est. da P

onte

Negra

Empresarial Empire Center (340 m)

Av. Loris Cordovil

Av. Constantino Nery

Lógi

ca

Lógi

ca

Urb

ana

Carrefour (1 km)

Além de 1 km

DestaquesAté 1 km de distância

Universidade Estadual do

Amazonas – UEA (1,8 km)

25

O Mercado

• Nos últimos anos, o mercado vem apostando em algumas “ilhas” da região, com novos lançamentos imobiliários residenciais (na Ponta Negra e Adrianópolis/Pque 10 Novembro);

• Os shoppings e edifícios de escritórios se instalaram na Av Djalma Batista, tornando esta região um vetor de crescimento;

• Este interesse poderá ser potencializado e o desenvolvimento imobiliário induzido de forma equilibrada entre equipamentos residenciais, comerciais e de serviços, seguindo o eixo norte rumo ao estádio Vivaldão;

• O novo estádio poderá ser indutor de crescimento imobiliário a ser potencializado com um projeto integrado de transportes, reestruturação viária e a revisão do Plano Diretor.

26

Evolução das áreas em m2

• expressiva contribuição do incremento de área construída residencial e comercial;

• destacam-se os padrões:

– vertical médio padrão e

– vertical alto padrão

• reforçando o peso e a importância desses dois padrões na gravitação do investimento imobiliário e sua localização territorial na cidade de Manaus

• Favorecimento de um desenvolvimento urbano sustentável

• Relação positiva com a iniciativa privada no desenvolvimento

O Mercado

27

Todas essas considerações levam em conta a continuidade de

crescimento da cidade em direção ao estádio Vivaldão, tanto

latente quanto induzido, mas que precisa de um eixo articulador

com projeto urbano global que preze pelo incremento de

qualidade de vida, criação de centralidades dinâmicas, e que

estimule a emergência de potenciais sistêmicos na região.

28

Novo pólo, ícone e centralidade de Manaus – Projeto Estádio Vivaldo de Lima

Gestão do Risco do Negócio

Desenvolvimento UrbanoDesenvolvimento Urbano

LEGADO POSITIVO PARA AMAZÔNIA

Financeiro / Investidores / Mercado

Político

MIX IDEAL – GAP’S URBANOS

IMPRESCINDIVEIS ($$)

1

2NECESSÁRIOS

($)

3DESEJÁVEIS

(Político – Social)

Estudo e definição dos eixos estruturantes de desenvolvimento buscando atender ao menos 3 níveis de prioridades

29

Integração Urbana (Centro-Estádio Vivaldo Lima):

Meio: expansão empresarial e comercial por meio da centralidade linear existente na Av. Constantino Nery e Av. Djalma Batista, ambas com

presença de empreendimentos comerciais e empresariais.

Integração Urbana (Centralidade Zona Franca-Estádio Vivaldo Lima):

Meio: linear por meio de melhorias no sistema viário e sinalização na Av.

Efigenio Sales e Av. Rodrigo Otavio.

Integração Urbana (Parque 10 de Novembro e região -Estádio Vivaldo

Lima):

Meio: Direto atendendo os Gaps de mercado existentes na região de influência direta, o projeto também deve manter uma relação paisagística com a região obedecendo aspectos culturais, econômicos e políticos.

Integração Urbana (Aeroporto-Estádio Vivaldo Lima):

Meio: linear por meio de melhorias no sistema viário e sinalização na

Av. Torquato Tapajos e Av. Santos Dumont.

Integração Urbana (Ponta Negra-Estádio Vivaldo Lima):

Meio: linear por meio da melhoria da acessibilidade, do sistema viário e da sinalização na Av. Pedro Teixeira e Av. Cel. Teixeira.

Lógi

ca

Lógi

ca

Urb

ana

Sugestão de IntegraçãoSugestão de Integração

30

Distrito Industrial

NOVO CENTRO DA AMAZONIA

Região de crescimento populacional de baixa renda

Região Valorizada

Pólo Hoteleiro e comercial



Shopping Regional



Ponta Negra

Cidade Nova

Atração empresarial

Atração comercial

Atração residencial

Atração cultural / educacional

Sugestão de IntegraçãoSugestão de Integração

31

Possibilidade de integração norte-sul

com um corredor verde (parque linear) e

prolongamento da avenida

Sugestão de IntegraçãoSugestão de IntegraçãoÁreas do Entorno

32

A Matriz de Possibilidades apresenta um amplo panorama sobre a região analisada, facilitando a tomada de decisões que possam, aproveitar as oportunidades e avaliar as ameaças, sempre em favor do sucesso dos investimentos.

A partir do cruzamento dos fatores temos a pontuação das possibilidades, sendo ela a soma das oportunidades que interferem no negócio reduzido pela soma das ameaças que o afeta.

PO

TEN

CIA

LID

AD

ES

FATORES EXTERNOS AOS EMPREENDIMENTOSOPORTUNIDADES AMEAÇAS

PO

SSIB

ILID

AD

E D

E N

EGÓ

CIO

AMEAÇAS QUE AFETAM A DEMANDA POR

EMPREENDIMENTOS DE REAL STATE

OPORTUNIDADES QUE DEMANDAM EMPREENDIMENTOS

DE REAL STATE

Onde concentrar ações para que as

potencialidades explorem as

oportunidades, de modo a projetar a

demanda do negócio

Onde concentrar as ações para que as

potencialidades possam neutralizar as

ameaças, aumentando as oportunidades

de sucesso do negócio.

Matriz de PossibilidadesMatriz de PossibilidadesPl

ano

Plan

ode

Neg

ócio

33

Compatível 1 Apoio ao Produto Sistêmico 2 Incompatível

Matriz de Possibilidades Matriz de Possibilidades

Qualificação urbana dos produtos possíveis de acordo com o perfil da região, tendência econômica e integração entre os produtos sistêmicos.

Plan

oPl

ano

de N

egóc

ioSEGMENTO TIPOLOGIA Possibi

lidadeRESUMO QUALITATIVO URBANO

EMPRESARIAL / ESCRITÓRIOS / TELEPORTO

1A centralidade linear existente na Av. Constantino Nery e Av. Djalma Batista, permite explorar a implantação de Edifício Empresarial. Atendendo demanda de empresas advindas da região central e da Zona Franca de Manaus.

CENTRO CÍVICO (SECRETARIAS DE ESTADO)

1As secretarias do Estado estão descentralizadas em diversos imóveis alugados. O projeto possibilita aproximar secretarias otimizando custos operacionais e a performance de integração no desenvolvimento social, econômico e político.

RESIDENCIAL 1Área próxima a região de desenvolvimento imobiliário residencial vertical, o projeto pode integrar o ponto em estudo ao Parque 10 de Novembro, com empreendimento voltado para classe média e médio-alta.

SHOPPING CENTER / POWER CENTER

2

Manaus possui alta concorrência para Shoppings, (14,06 mil habitantes por m² de ABL). Mercado aquecido com a implantação do Manaus Plaza Shopping e do Shop Manauara. Há ainda a possível entrada no mercado do Shop Ponta Negra. Há possibilidade de implantar Power Center com oferta de comércio e serviços de apoio ao complexo.

CENTRO DE EVENTOS 1Atual Arena Poliesportiva Amadeu Teixeira já atende a demanda para grandes eventos indoor. A centralidade permite explorar essa demanda atraindo empresas e público advindo de toda Manaus.

HOTEL / FLAT 1A facilidade de acesso ao centro de Manaus e ao Distrito Industrial permite atender demanda turística de negócios. A localização estratégica próximo ao principal atrativo turístico da copa e da atual atração turística do Carnaval e da Festas do Boi também permite atender demanda de turista de lazer.

GALPÕES / CENTRO ADUANEIROGalpões e centro aduaneiro não possui potencial pela localização central do empreendimento, com intenso tráfego de veículos e pedestres. A implantação também desse tipo de estabelecimento também seria de alto impacto no tecido urbano degradando assim a região.

POSTO DE COMBUSTÍVEL COM COMÉRCIO E SERVIÇOS

2O posto de combustível com comércio e serviços, pode ser implantado para atender a futura centralidade de negócios e lazer propostos.

IMOBILIÁRIO

LOGÍSTICA

TURISMO

34

Plan

oPl

ano

de N

egóc

ioMatriz de Possibilidades Matriz de Possibilidades

Compatível 1 Apoio ao Produto Sistêmico 2 Incompatível

SEGMENTO TIPOLOGIA Possibilidade

RESUMO QUALITATIVO URBANO

HOSPITAL / POSTO DE SAÚDEPróximo já há oferta de hospitais. A relação de 2,34 leitos/mil habitantes na cidade e tendência mundial de redução de leitos médicos, e aumento no número de estabelecimentos de medicina preventiva (Day Clinic, Laboratórios e Postos de Saúde) não indicam potencial para este tipo de estabelecimento.

DAY CLINIC / CONSULTÓRIOS 1 Região próxima ao estádio é cluster de saúde (forte presença de clinicas e hospitais), indica boa possibilidade de implantar Day Clinic de bom padrão operacional complementando a oferta pública e privada já existente.

LABORATÓRIOS 2Ausência de laboratórios clínicos na região possibilita explorar esse perfil de estabelecimento de apoio ao Centro de Day Clinic.

EDUCAÇÃO BÁSICAHá elevado número de lançamento imobiliários nas proximidades, no entanto a população da região apresenta-se com maior idade em relação á média de Manaus, há também presença de estabelecimentos concorrentes e tendência de queda no número de matrículas.

EDUCAÇÃO SUPERIOR / TECNOLÓGICO

2Aumento no número de matrículas privadas. Há possibilidade de implantar Campus Universitário junto ao centro empresarial com cursos voltados para negócios. Necessidade de aperfeiçoamento profissional da cadeia de serviços e turismo de Manaus de forma permanente e também para a Copa.

EDUCAÇÃO COMPLEMENTAR Há presença de 3 escolas de Idiomas em um raio de 2,5Km do Estádio Vivaldo de Lima.

MUSEU 2O Centro Cultural de Manaus está concentrado na região central. Há possibilidade de criar nova centralidade cultural no empreendimento, somando com o Pque. Bilhares, o Zoo do CIGS próximos e agregando o tema do MUSA Museu da Amazonia.

CINEMAOs cinemas estão concentrados junto aos Shopping Centers de Manaus, a entrada de dois novos estabelecimentos tende a aumentar o número de salas, tornando o mercado competitivo para esse segmento.

PARQUE TEMÁTICORegião consolidada urbanisticamente, com elevado fluxo de veículos e pessoas e valorização imobiliária. A implantação de Parques de Diversão e Temáticos tem como premissa necessidade de grandes terrenos com baixo custo, tornando o terreno analisado incompatível para este uso.

PARQUE PÚBLICO 2Parque público com paisagismo e passeios que integre o Estádio, Arena, e demais empreendimentos internamente favorecendo sua sinergia e externamente com a Região de N.Senhora das Graças e Adrianópolis favorecendo sua atratividade.

TEATRO / CASA DE SHOWS / ESPETÁCULOS 2

O número de espetáculos realizados aumentou substancialmente em 2008, comparado a 2007. Há possibilidade de criar vida noturna no projeto com a implantação de empreendimento que possa realizar Espetáculos Teatrais e Shows.

LAZER e CULTURA

SAÚDE

EDUCAÇÃO

35


ano

Plan

ode

Neg

ócio

Pontuação = Potencialidades - Ameaças

HOSPITAL / POSTO DE SAÚDE

DAY CLINIC

LABORATÓRIOS

EDUCAÇÃO BÁSICA

EDUCAÇÃO SUPERIOR / TECNOLÓGICO

EDUCAÇÃO COMPLEMENTAR

MUSEU

CINEMA

PARQUE TEMÁTICO

PARQUE PÚBLICO

TEATRO / CASA DE SHOWS / ESPETÁCULOS

EMPRESARIAL / ESCRITÓRIOS / TELEPORTO

CENTRO CÍVICO (SECRETARIAS DE ESTADO)

RESIDENCIAL

SHOPPING CENTER / POWER CENTER

CENTRO DE EVENTOS

HOTEL / FLAT

GALPÕES / CENTRO ADUANEIRO

POSTO DE COMBÚSTIVEL COM COMÉRCIO E SERVIÇOS 11

7

10

LAZE

RIM

OB

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RIO

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O

4

6

12

13

22

13

7

12

18

19

1516

19

MATRIZ DE POSSIBILIDADESPONTUAÇÃO

PO

SSIB

ILID

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E D

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EGÓ

CIO

PO

TEN

CIA

LID

AD

ES

OPORTUNIDADES - AMEAÇAS

SAÚ

DE

EDU

CA

ÇÃ

O

9

POTENCIALIDADES

1615

36

NOVO CENTRO DA AMAZONIA

Região de crescimento populacional de baixa renda

Região Valorizada

Pólo Hoteleiro e comercial



Shopping Regional



Atração empresarial

Atração comercial

Atração residencial

Atração cultural / educacional

Atração Empresarial• A centralidade linear existente na Av. Constantino Nery e Av.

Djalma Batista, permite explorar a implantação de Edifício Empresarial. Atendendo demanda de empresas advindas da região central e da Zona Franca de Manaus.

• As secretarias do Estado estão descentralizadas em diversos imóveis alugados. O projeto possibilita aproximar secretarias otimizando custos operacionais e a performance de integração no desenvolvimento social, econômico e político.

• Região próxima ao estádio é cluster de saúde (forte presença de clinicas e hospitais), indica boa possibilidade de implantar Day Clinic de bom padrão operacional complementando a oferta pública e privada já existente.

Atração Residencial• Área próxima a região de

desenvolvimento imobiliário residencial vertical, o projeto pode integrar o ponto em estudo ao Parque 10 de Novembro, com empreendimento voltado para classe média e médio-alta.

Atração Comercial• Atual Arena Poliesportiva Amadeu Teixeira já atende a

demanda para grandes eventos indoor. A centralidade permite explorar essa demanda atraindo empresas e público advindo de toda Manaus.

• A facilidade de acesso ao centro de Manaus e ao Distrito Industrial permite atender demanda turística de negócios. A localização estratégica próximo ao principal atrativo turístico da copa e da atual atração turística do Carnaval e da Festas do Boi também permite atender demanda de turista de lazer.

Atração Cultural / Educacional• Aumento no número de matrículas privadas. Há

possibilidade de implantar Campus Universitário junto ao centro empresarial com cursos voltados para negócios. Necessidade de aperfeiçoamento profissional da cadeia de serviços e turismo de Manaus de forma permanente e também para a Copa.

• O Centro Cultural de Manaus está concentrado na região central. Há possibilidade de criar nova centralidade cultural no empreendimento, somando com o Pque. Bilhares, o Zoo do CIGS próximos e agregando o tema do MUSA Museu da Amazônia.


ano

Plan

ode

Neg

ócio

37

Lógi

ca

Lógi

ca

Urb

ana

Perfil das Áreas - Situação AtualPerfil das Áreas - Situação Atual

Estádio Existente

Arena esportiva existente

Sambódromo e galpões existentes

O acesso pela Av. Pedro Teixeira é valorizada.

•Permite integração entre a área em estudo e a Ponta Negra.

•Possui fácil acesso ao Hipermercado Carrefour.

•Avenida possui ocupação residencial de classe média e comercial de bom padrão operacional.

•O novo sistema viário entre a área e o sambódromo, permite um distanciamento de ocupação e usos entre esses espaços.

Corredores desvalorizados pela proximidade com ocupação residencial de baixa renda.

Esquina mais valorizada. Localizada no cruzamento da Av. Pedro Teixeira e Av. Constantino Nery. Permitindo integração com Ponta Negra, Centro de Manaus.

38

Lógi

ca

Lógi

ca

Urb

ana

Croqui Croqui

Nova Arena permanece onde é o estádio atual

Arena esportiva existente

Área para desenvolvimento imobiliário (residencial, escritórios,

hotel, shopping)

Sambódromo e galpões existentes

Centro de Eventos projetado

39

Zoneamento - AtualZoneamento - Atual

UES FLORES:• HORIZONTAL DE MÉDIA DENSIDADE• CAMT - 2,0• TO - 60%• GABARITO 3 PAVIMENTOS

ADMITIDA APLICAÇÃO DE OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR, COM COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÁSICO DO TERRENO CABT = 2,0.

FRENTE PARA SUL – NORTE (SUL):• VERTICALIZAÇÃO ALTA• CAMT - 4,8• TO - 30%• GABARITO 18 PAVIMENTOS

ADMITIDA APLICAÇÃO DE OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR, COM COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÁSICO DO TERRENO - CABT = 2,0.

ÁREA DE INTERESSE SOCIAL – ABS ALVORADA

Considera-se área de interesse social aquelas destinadas à implantação de política e programas para a promoção da habitação de interesse social, definidas pelo Plano Diretor.

CAMT = Coeficiente de Aproveitamento Máximo do TerrenoCABT = Coeficiente de Aproveitamento Básico do TerrenoTO = Taxa de Ocupação

O terreno em análise possui áreas sob as 3 restrições de zoneamento acima, sendo sua maior parte na UES Flores.

Fonte: Plano Diretor do Município, 2002 e revisões de 2005 e 2008

PARA ATENDER DEMANDA ESTRUTURAL DA COPA 2014 TORNA-SE NECESSÁRIO AUMENTAR O ADENSAMENTO NA ÁREA DO ESTÁDIO VIVALDO DE LIMA

40

Operação Urbana Integrada

O Sucesso da Operação Urbana Integrada está apoiado em um tripé

• Intervenção Estrutural

• Reestruturação fundiária

• Diversificação de uso e ocupação do solo

• Incremento no potencial imobiliário

• Agentes públicos e privados

• Formação de parceria

• Requalificação e valorização da área

• Interesse do Mercado Imobiliário

PROJETO URBANO

POLÍTICO MERCADO

41

Adensamento Ampliado e Investimento em Adensamento Ampliado e Investimento em Infraestrutura UrbanaInfraestrutura Urbana

Operação Urbana

• OBJETIVO: Operação Urbana Consorciada consiste em um conjunto de intervenções e medidas com o

objetivo de alcançar, em área específica, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a

valorização ambiental, contando com a participação dos promotores públicos ou privados,

proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados.

• Uma Operação Urbana Consorciada também é uma forma de financiar investimentos em intervenções

estruturais em uma área da cidade recuperando parte do lucro imobiliário promovido pelas próprias

intervenções ou medidas através da venda de potencial construtivo acima do limite permitido pela

legislação urbanística.

• A Operação Urbana Consorciada é uma forma de antecipação de receita para custear as intervenções

em uma área específica, permitindo que as transformações urbanísticas estruturais, as melhorias

sociais e a valorização ambiental sejam alcançadas antes que ocorra o adensamento da região.

42


Operação Urbana• Quando existe uma demanda imobiliária reprimida, uma intervenção urbanística

estrutural ou uma área degradada a ser recuperada capazes de gerar interesse do

mercado imobiliário estão consolidadas as condições para a implementação de uma

Operação Urbana Consorciada

• demanda imobiliária reprimida,

• uma intervenção urbanística estrutural ou,

• uma área degradada a ser recuperada

capazes de gerar interesse do mercado imobiliário

43


Operação Urbana - Integrada

Operação Urbana

Qualidade de vida

Sistema viário e transporte

Viabilidade Econômica

44


SEÇÃO TIPO DO EIXO PRINCIPAL

COM ESTAÇÃO DE PARADA

Exemplo Esquema de verticalização e adensamento de CURITIBA

Incentivar/permitir a verticalização e adensamento ordenados, próximo das avenidas e estações de transporte público,

• O mercado valoriza imóveis com maior visibilidade• A população flutuante percorre menor distância à pé

a u d i e n c i a estudo urbanisticolocalizacao a r e n a

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