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A M Meyer

LAUDO DE AVALIACAO

Solicitante : F M M ENGENHARIA LTDA.

Proprietario: F M M ENGENHARIA LTDA.

Tipo de Imovel: Area na zona urbana de Jacarei

Finalidade da Avaliacfio:

Determinagao do Valor Venal do Imovel

Coordenadas Geograficas: 23° 18' 50,5" S 45 0 59' 27,7" 0

Cidade: Jacarei - SP

Endereco: Avenida Maria Augusta Fagundes Gomes, S/N - Vila Santa Tereza II

Area do Terreno: 30.055,18 m 2

Documentacao do Imovel: Registro Geral de Imoveis

Cartorio: 1 0 Officio de Registro de Imoveis - Jacarei - SP N6mero: 68.783

Metodologia Empregada na Avaliacao:

METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, corn utilizacao de Modelo de Regressao Linear atraves de Inferencia Estatistica.

Especificacao da Avaliayao : GRAU DE FUNDAMENTACAO II (Norma ABNT n° 14.653/2)

GRAU DE PRECISAO II (Norma ABNT n° 14.653/2)

Resultado da avaliacao: Fundamentados nos elementos e condigoes consignados no presente Laudo de Avaliacao, atribuimos ao imovel em questa°, area corn 25.000,00 m 2 , Avenida Maria Augusta Fagundes Gomes, S/N:

Valor da Avaliacao: R$ 7.000.000,00 (Sete milhoes de reais).

Valor Maximo: R$ 8.370.000,00 (Oito milhoes, trezentos e setenta mil reais).

Valor Liquidagao Forgada: R$ 5.400.000,00 (Cinco milhoes e quatrocentos mil reais).

Classificacao quanto a Liquidez: MEDIA

Periodo da pesquisa: 01/08/2016 a 18/08/2016

Responsavel Tecnico e Legal:

AFONSO TROT POWSKY MEYER CPF.: 462.393.169-.2Q - CREA 21.082/D-PR

A M MEYER ENGENHARIA LTDA. - 82.216.953/0001-56

Local e data do Laudo: CURITIBA, 09 DE SETEMBRO DE 2016

A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001-56

(41)3015 8844 [email protected]

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PROJUDI - Processo: 0014785-79.2016.8.16.0035 - Ref. mov. 177.27 - Assinado digitalmente por Eduardo Oliveira Agustinho,

26/09/2016: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: Anexo 13 - Laudo de avaliação Santorini Jacarei

A M Meyer

01. OBSERVACOES PRELIMINARES - Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas tecnicas da ABNT, Avaliagao de Bens,

registradas no INMETRO como NBR 14.653 - Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (ImOveis Urbanos), e baseia-se:

➢ Na documentagao fornecida, Matricula no 10.905 do Registro de Imoveis - la Officio de Jacarei SP;

➢ Em informagoes constatadas "in loco" quando da vistoria a area, realizada em 15/08/2016. ➢ Em informagOes obtidas junto a agentes do mercado imobiliario local (vendedores,

compradores, intermediarios, etc.). Na presente avaliagao considerou-se que toda a documentagao pertinente encontrava-se correta e devidamente regularizada, e que o imovel objeto esta livre e desembaragado de quaisquer onus, em condigoes de ser imediatamente comercializado.

- Nao foram efetuadas investigagoes quanto a corregao dos documentos fornecidos; as observagOes "in loco" foram feitas sem instrumentos de medicao; as informagOes obtidas foram tomadas como de boa fe.

- 0 Engenheiro avaliador nao assume responsabilidade sobre materia alheia ao seu exercicio profissional, estabelecido na resolugao 218 do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia), em seu paragrafo 7°.

02. CARACTERIZACAO DO IMCIVEL E DA REGIAO - Terreno urbano corn 30.055,18 m 2 , com 31,05m de frente para Avenida Maria Augusta Fagundes

Gomes e com aproximadamente 290,00 metros de frente para uma rua projetada, no bairro Vila Tereza. Com topografia plana, infraestrutura urbana, ideal para empreendimentos imobiliarios.

- 0 ImOVel avaliando esta situado no Bairro Vila Tereza, a aproximadamente 3.300,00 metros do da BR 116 - Rodovia Presidente Dutra, rodovia que liga as Sao Paulo ao Rio de Janeiro e a 1.200,00 metros do Centro da Cidade.

03. CONSIDERACOES SOBRE 0 MERCADO

Observa-se que o mercado imobiliario de uma maneira geral apresenta-se estagnado tendendo ao recessivo devido a politica economica adotada, o que faz com que investidores e incorporadores tenham receio de investir.

- Os recursos financeiros destinados aos financiamentos imobiliarios a cada dia se tornam mais escassos, dificeis e caros, o que se traduz numa reducao do volume de negocios e da liquidez dos imoveis,

04. METODOLOGIA, PESOUISAS E CALCULOS

- 0 terreno foi avaliado utilizando o metodo comparativo de dados de mercado, que identifica o valor do bem por meio de tratamento tecnico de atributos dos elementos das amostras constituintes da amostragem, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-1.

- Na coleta de dados foram obtidas 22 amostras de terrenos a venda (ver tabela - Anexo II), sendo 19 efetivamente utilizados no modelo desenvolvido. As amostras foram coletadas na cidade de Jacarei no mes de margo de 2015. Por serem todas de oferta, foram reduzidas em 5% para serem consideradas valor de mercado. 0 tratamento tecnico dos atributos foi feito atraves da estatistica inferencial, corn o use do software TS Sisreg.

05. ANEXOS

➢ Anexo I: Vistoria; > Anexo II: Tabela de Dados Amostrais; ➢ Anexo III: Memoria de Calculo do valor de venda do Imovel; ➢ Anexo IV: Tabela demonstrativa da pontuageo atingida para o GF e GP; ➢ Anexo V: Documentagao Fotografica; ➢ Anexo VI: Documentagao Utilizada; e ➢ Anexo VII: ART - Anotagao de Responsabilidade Tecnica.


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A M Meyer

ANEXO I - VISTORIA DO TERRENO

1 - Data da vistoria: 15/08/2016

2 - Dados do imovel: area (m 2 ): 30.055,18 m 2

caracteristicas do terreno:

dimensoes (m): - frente:. - laterais: * ver croqui abaixo - fundos:

( ) retangular ( ) trapezoidal

(X) irregular ( ) sujeito a inundagao (X) nao sujeito a inundack

( ) acidentado sem regularizacSo topografica ( ) acidentado corn regularizag5o topografica

( ) declive acentuado ( ) aclive acentuado (X ) piano ( ) declive suave ( ) aclive suave

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caract. p/ fundagao:

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_(X ) nihil ( ) cerca de arame ( ) gradil ocupaga'o: (X) desocupado

( ) ocupado pelo proprietario ( ) locado/arrendado prazo restante: pagamento em dia: ( ) cedido/comodato prazo restante: ( ) sim ( ) nao ( ) invadido

informacoes complementares:

- NS° foram feitas medigoes corn equipamentos.

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( ) no polo principal, em logradouro principal (considerado para moradia) ( ) no polo, em logradouro secundario (considerado para moradia) ( ) no polo secundario, em logradouro principal (X) no polo secundario, em logradouro secundario ( ) regiao mista ou de transigao de usos

escala de localizagao:

( ) 1; ( ) 2 ; ( ) 3; ( ) 4; ( ) 5; ( )6; ( ) 7; (X) 8; (X ) 9; ( ) 10

observagao:

infra-estrutura, servicos e equipamentos comunitarios da microrregiao:

(X) comercio ( ) seguranga pUblica

( ) terra batida ( ) bancos (X) esgoto

(X) arborizagao

(X) superniercados (X) pavimentagao

(X) lazer e recreagao (X) agua potavel (X) ensino fundamental

( ) metro

(X) coleta de lixo (X) ensino superior

(X) telefonia (X) transporte coletivo ( ) correios

(X) agua pluvial

( ) hospital (X) energia

InformacEles complementares:

As fotos no anexo V melhor ilustram a descrigao do imovel.

4 - Diagnostic° de mercado do avaliando:

desempenho do mercado:

absorgao pelo mercado:

( ) sem perspectival I ) dificil (X) demorada

) rapida indice fiscal ou outro parametro para cobranga de tributos:

Informacaes-complementares: - 0 mercado de imoveis em Jacarei continua normal, mas a tendencia é uma diminuigao das vendas como em todo o Pais.

A M Meyer

3 - Microrregiao do avaliando:

( ) industrial (X ) unifamiliar ( ) multifamiliar ( ) comercial

usos predominantes:

padrao const. predominante:

( ) popular ( ) baixo (X) medio ( ) alto

acesso:

( ) dificil ( ) razoavel (X) born ( ) otimo

facilidade de estacionamento:

( ) nenhuma ( ) pouca ( ) razoavel (X ) grande

valorizagao imobiliaria:

( ) ruim ( ) razoavel (X) boa ( ) otima . _ oca. izagao:

) recessivo

numero de ofertas:

liquidez:

(X) normal ( ) baixo

( ) baixa

( ) aquecido (X) medio ( ) alto

(X) media ( ) alta

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A M Meyer

ANEXO II - TABELA DEMONSTRATIVA DE DADOS AMOSTRAIS

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A M Meyer

ANEXO III MEMORIA DE CALCULO

N Variavel Tipp Definick

Area Quantitativa Area do terreno em m 2

Topografia Dicotomica Isolada Topografia do terreno

Distancia Quantitativa Distancia da amostra ao centro de lacarei

Unitario Dependente Valor em Real / m 2

N Variavel Amplitude Escala T-Student Significancia Det. Ajustado

Area 9.989,00 a 286.000,00 In(x) -1,54828 14,24 0,69937

Topografia 0 e 1 x 2,19295 4,45 0,65770

Distancia 1.600,00 a 14.300,00 1/x'12 3,99586 0,12 0,46489

Unitario 45,00 a 300,33 In(Y)

Determinagao Ajustado: Calculado em modelo linear sem a presenga da vari6vel. Deve ser inferior ao Coeficiente Ajustado do Modelo Linear corn a presenga da variavel: 0.72352

Informacoes complementares:

• NUmero de variaveis: 4 • NUmero de variaveis consideradas: 4 • NUrnero de dados: 22 • Numero de dados considerados: 19 • Grau de Liberdade: 15

Resultados Estatisticos:

Linear • Coeficiente de correlagk: 0,87727 • Coeficiente de determinagk: 0,76960 • Coeficiente de determinagao ajustado: 0,72352 • Fisher-Snedecor: 16,70121 / Significancia: < 0,01 • Durbin Watson: 2,76591 / Nao auto-regressk: 98%

Nk-Linear • Coeficiente de determinag5o: 0,846850

Normalidade dos residuos

• 68% dos residuos situados entre -1 e +1 s • 89% dos residuos situados entre -1,64 e +1,64 s • 100% dos residuos situados entre -1,96 e +1,96 s

Outliers do modelo: 0

Equacao Re9ressores Equagao T-Observado Significkcia • AREA In(x) 6,39655 0,01 • TOPOGRAFIA X 1,89152 7,57 • DISTANCIA 1/x 1/2 3,84265 0,13 • UNITARIO In(y)

Eauacao de Reciressao

UNITARIO =123,85098 *AREA ^( -0,10249517) * e A (0,28162722 *TOPOGRAFIA) * e

(58,575762 *1 / DISTANCIA 1/2 )


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200-

2/20

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Pro

judi

, do

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R/O

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Iden

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S2

8XU

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8A 6

KJB

R



Anidise Mista

Valor calculado versus residue pacironizado • Calculado 3

2,5

2-

1,5 -

1-

0,5 -

0-

-0,5

-1-

-1 ,5-

• • • •

• • • • • • • • •

• •

A M Meyer

Grafico de Aderencia

so

103

120 140

160 180

200 220

240 260

283

303 VOW:* Observulos

Durbin Watson para variavel dependente: 2,76591 (nao auto-regressao 98%)

Definicoes Basicas: • DETERMINACAO: Percentual da Variagao dos valores em tomb do valor medio da Variavel Dependente do

Modelo de Regressao Linear que é causado pela variacao das variaveis independentes utilizadas; • CORRELACAO: Grau de relagao entre o conjunto de variaveis independentes e a variavel Dependente do

Modelo.

Correlaceies entre variaveis Isoladas Influencia

AREA • TOPOGRAFIA -14 21 • DISTANCIA -51 6 • UNITARIO -58 37

TOPOGRAFIA • DISTANCIA 32 17 • UNITARIO 51 49

DISTANCIA • UNITARIO

f reaiiencia dos Residuos

81 72

-2,5-

3 5

In(UNITARIO)

260

260

240

220

203

leo 160

140

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Res

iclu

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0,4

0,35

0,3

0,25

0,2

0,15

0,1

0,05

Distribuicio de FrecOncie

-1,79•-1,20 -1,200-0,80 -0,130 a-0,01 -0,01 e 0,59 05901,18 1180178

A M Meyer

Dados do knave! avaliado:

• AREA • TOPOGRAFIA • DISTANCIA

30.055,18 1

1.200,00

•Valores da Moda Para 80 %

• UNITARIO Medio: • UNITARIO Minimo: • UNITARIO Maximo:

de confianca

R$ 246,73 / m 2 R$ 207,66 / m 2 R$ 293,15 / m 2

300

° 250

200

150

50.000 100.000 150.000 200.000 AREA - Valor Estimado e Intervale de Confiangs

Valor Venal do Terreno:

250.000

Valor Medi° = 30.055,18 m 2 * R$ 246,73/m 2 = R$ 7.415.514,56

Valor Minimo = 30.055,18 m 2 * R$ 207,66/m 2 = R$ 6.241.258,68

Valor Maximo= 30.055,18 m 2 * R$ 293,15/m 2 = R$ 8.810.676,02

Considerando que os valores das amostras sac) todos de ofertas, adotou-se uma reducSo de 5% no valor.

Valor Medici = R$ 7.415.514,56 - 5% = 7.044.738,83 4 Valor Medic) = R$ 7.000.000,00

Valor Minimo = R$ 6.241.258,68 - 5% = 5.929.195,74

Valor Maximo= R$ 8.810.676,02 - 5% = 8.370.142,22 4 Valor Maximo = R$ 8.370.000,00

Calculo do valor de liauidacao forcada de venda (VLF):

Dados: CDB = 12,81 % ao ano

INPC (IBGE) = 9,62 % ao ano

INPC (FIPE) = 9,13 % ao ano

IPTU = R$ 95.302,40

Previsao Venda = 24 meses.

VLF = 5.392.633,68 4 VLF = R$ 5.400.000,00

A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001-56 (41) 3015 8844 [email protected]

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A M Meyer

ANEXO IV - TABELA DEMONSTRATIVA DA PONTUACAO ATINGIDA PARA 0 GF E GP

GRAUS DE FUNDAMENTACAO

Item Descrigao Pontos obtidos

III II I

1 Caracterizagao do imovel avaliando 3

2 Quantidade minima de dados de mercado, efetivamente utilizados. 2

3 Identificagao dos dados de mercado 2

4 ExtrapolagSo 3

5 Nivel de Significancia maximo de cada regressor 2

6 Nivel de Significancia maxim° nos demais testes estatisticos 3

TOTAL DE PONTOS OBTIDOS 15

GRAU ATINGIDO III II * I

Pontos Minimos 16 10 6

_ Itens obrigatorios no grau correspondente

2, 4, 5 e 6 corn os demais no grau II

2, 4, 5 e 6 no minimo no grau II

e os demais no minimo no grau I

Todos, no minimo no grau I

GRAU DE FUNDAMENTACAO II

GRAU DE PRECISAO

VALOR CENTRAL ESTIMADO NO MODELO DE REGRESSA 0 246,73

Intervalo de confianga de 80% em torno da estimativa MINIM() 207,66

MAXIMO 293,15

Desvios relativos do intervalo ao valor estimado MINIMO -15,84%

MAXIMO 18,81%

AMPLITUDE TOTAL 34,65%

Descricao GRAU ATINGIDO

III II I

Amplitude do intervalo de confianga de 80% ern torno do valor central s30% < 40% < 50%

GRAU DE PRECISAO II GRAU DE FUNDAMENTACAO II

CONCLUSAO: ATINGIDO GRAU DE FUNDAMENTACAO II

ESPECIFICACoES DAS AVALIACoES CONFORME ITEM 9 DA NBR 14.653-2 (2011) ABNT

A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001 - 56

(41) 301 5 8844 [email protected]

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A M Meyer

ANEXO V — DOCUMENTA00 FOTOGRAFICA

FOTO 01 — Vista da frente do terreno para Av. Maria Augusta Fagundes Gomes

FOTO 02 Vista geral do terreno

FOTO 03 — Vista Feral do terreno

[email protected] ,) 82.216.953/0001-56 (41) 3015 8844 A M MEYER Engenharia

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A M Meyer

FOTO 04 —Localizacao do terreno na Cidade de Jacarei.

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