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RECONHECER FIRMAS EM

CONTRATO É NECESSÁRIO

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Ano III Número 26 Brasília, Novembro/Dezembro de 2010

Cláudio Sampaio, Advogado e Consultor

Entrevista exclusiva nas páginas 4, 5 e 6Entrevista exclusiva nas páginas 4, 5 e 6

“Filosofi camente, a TRIBUNA é um mecanismo de conhecimento, de acesso gratuito e facilitado”

INFORMATIVO JURÍDICO

UM MECANISMO DE CONHECIMENTO E ATUALIZAÇÃO NA ÁREA IMOBILIÁRIA

Papai Noel chega ao Entorno

“O Plano Piloto é a Manhatan de Brasília, mas os arredores também estão em alta”. Quem faz

essa afi rmação é o jovem empresário Marco Antônio Demartini, Diretor-Executivo da Lopes Royal. Ele tem toda a razão quando compara a famosa ilha novaiorquina à região central de nossa Capital e mais ainda quando se refere à valorização das áreas contíguas. E onde está escrito “arredores” leia-se “Cidades Satélites e do Entorno”. Conferindo com uma realidade recente, diga-se de passagem que até pouco tempo essas localidades não eram sequer cogitadas como canteiros de obras pelas incorporadoras e construtoras, presunção relacionada ao aparente baixo poder aquisitivo da população ali residente.

Levando-se em conta que este mês de dezembro sugere a presença de Papai Noel, não será exagero imaginar que o bom velhinho de barbas brancas já está rodando o seu trenó pelas ruas até então desertas e sem atrativos arquitetônicos de Luziânia, Valparaíso, Gama, Ceilândia, Samambaia e outras comunidades periféricas do DF. Essa metamorfose que está acontecendo em ritmo acelerado pode ser constatada a olho nu: onde havia apenas espaços vazios, estão surgindo conjuntos

residenciais de excelente acabamento, com apartamentos de um e dois dormitórios, complementados por áreas de lazer. E eis a novidade: a maioria desses imóveis está sendo adquirida por pessoas das classes C, D, E e F, que já podem se dar ao luxo de concretizar o antigo sonho da casa própria.

A propósito, o presidente da Associação de Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF), Adalberto Valadão, acredita que as construtoras estão indo para o Entorno atraídas em parte pelo programa “Minha Casa Minha Vida”. E avalia:

— Essa corrida se refl etiu positivamente no setor da construção civil dessas cidades, como também de Brasília. Outro fator é a possibilidade de novas classes crescerem a cada ano e terem sua infraestrutura melhorada.

E tudo leva a crer que 2011 será um ano promissor para o mercado imobiliário do Entorno e das Satélites, em particular, e para o de Brasília, em geral; com base no incremento da lei de oferta e procura, alicerçado pela previsão (oficial) da queda gradativa da taxa de juros dos financiamentos habitacionais em todo o País.

O Editor

PALAVRAS DIFÍCEIS NO DICIONÁRIO

JURÍDICO

CORRETOR NÃO PERDE

EM CASO DE DISTRATO

INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS: BALANÇOS

DE 2010

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MANUTENÇÃO PREDIAL COMO

OBRIGAÇÃO DOSMORADORES

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Ano III Número 25 Brasília, Setembro/Outubro de 2010

Francisco Machado, Presidente do Crea-DF

Entrevista exclusiva nas páginas 4, 5 e 6

Brasília ostenta o mais alto PIB per capita do Brasile tem o maior canteiro de obras da América Latina

INFORMATIVO JURÍDICO

UM MECANISMO DE CONHECIMENTO E ATUALIZAÇÃO NA ÁREA IMOBILIÁRIA

www.apaedf.org.br

A festa do 5º Salão Wimóveis

Considerado como o maior acon-tecimento no gênero no Distrito Federal, o Salão Wimóveis propor-

cionará pela quinta vez consecutiva à comunidade brasiliense a oportunidade de unir o útil ao agradável, ao instalar-se de 24 a 28 deste mês de novembro no Centro de Convenções Ulysses Guimarães, valendo como oportunidade única para os interessados pesquisarem, conhecerem e concretizarem o sonho da casa própria. Como ocorre desde o início, o comitê organizador responsável pelo planejamento do Salão é formado por entidades do setor, como a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-DF), Associação dos Notários e Registradores (Anoreg-DF), Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-DF), Sindicato dos Gestores e Corretores de Imóveis (Sindigeci-DF), Sindicato da Habitação (Secovi-DF), Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-DF) e Casa Park.

Modernos estandes já foram estrategicamente instalados numa área de cinco mil metros quadrados e que colocarão à disposição do público mais de 10 mil imóveis, com presença prevista de visitantes acima de 40 mil pessoas. Neste

5º Salão Wimóveis participarão mais de 100 empresas, entre as quais imobiliárias, incorporadoras, construtoras, além da presença de corretores de imóveis e

preparado com o maior esmero, com base no know-how dos quatro anos anteriores, inclusive alternativas de conforto, a exemplo do auxílio de manobristas, brinquedoteca para as crianças e

clientes mais tranqüilidade na hora de fechar o negócio. Durante o evento, haverá diversas palestras sobre o ramo imobiliário, objetivando orientar os consumidores sobre como aplicar e investir melhor.

Além de ressaltar o aumento de permanência da exposição para cinco dias, o diretor do Wimóveis, Marcelo Ramos, faz uma avaliação do evento:

— “No ano passado tivemos mais de 34 mil visitantes durante os três dias de evento, o que gerou R$ 156 milhões em vendas. Acredito que este resultado foi a resposta dos consumidores brasilienses, demonstrando que acreditam no mercado imobiliário candango como um porto seguro e rentável”.

O Editor

TERMINOLOGIATÉCNICA NODICIONÁRIO

JURÍDICO

IRPJ: NÃOINCIDÊNCIA

SOBRE CORREÇÃOMONETÁRIA

“MINHA CASA,MINHA VIDA”:

BENEFÍCIOTRIBUTÁRIO

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Ano III Número 25 Brasília, Setembro/Outubro de 2010

Brasília ostenta o mais alto PIB per capita do BrasilBrasília ostenta o mais alto PIB per capita do Brasile tem o maior canteiro de obras da América Latina

Ano III Número 26 Brasília, Novembro/Dezembro de 2010

“Filosofi camente, a TRIBUNA é um mecanismo “Filosofi camente, a TRIBUNA é um mecanismo de conhecimento, de acesso gratuito e facilitado”de conhecimento, de acesso gratuito e facilitado”

Brasília, Novembro/Dezembro de 20102ARTIGO

Em acepção notarial, firma é a assinatura ou rubrica, manus-

crita ou gravada, por extenso ou abreviada, usada para representar graficamente o nome de uma pessoa física ou a razão social de uma pessoa jurídica.

Desta feita, eti-mologicamente, o reco-nhecimento de firma pode ser definido como o ato de aceitar como verdadeira a assinatura aposta em documento. Legalmente falando, a finalidade do reconhecimento de firma é tornar autentica a assinatura inserida no documento, destacamos:

“Art. 369. Reputa-se autêntico o documento, quando o tabelião reconhecer a firma do signatário, declarando que foi aposta em sua presença.” (Código de Processo Civil).

Os tabeliães detêm a chamada “fé pública”, pois são considerados extensão do Estado e seus serviços são fundamentais, na forma do supracitado dispositivo legal:

“Art. 1º Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.” (Lei nº 8.935/94).

Quanto à necessidade do reconhecimento de firma, registra-se que, de acordo com o Código Civil Brasileiro, a declaração de vontade não depende de forma especial, salvo quando a lei expressamente exigir, vejamos:

“Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.” (Código Civil de 2002).

Neste contexto, observa-se que a regra é a de não exigir o reconhecimento de firma. Entretanto, caso a lei expressamente exija, ou as partes expressamente pactuem, sua inobservância pode prejudicar a validade do ato, senão vejamos:

A NECESSIDADE DO RECONHECIMENTO DE FIRMA NOS CONTRATOS PARTICULARES DE AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL

“Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: [...] V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade” (Código Civil de 2002).

Quando o negócio jurídico for tratado entre particulares e não objetivar a transmissão da propriedade, o Código Civil não obriga o reconhecimento de firma, salvo as procurações, quando o terceiro, com quem o procurador tratar, poderá exigir que tragam firma reconhecida, destacamos:

“Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante. [...] § 2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.” (Código Civil).

Já nos casos onde exista a transmissão da propriedade, será necessária uma atenção especial, conforme elucidaremos abaixo.

A transmissão da propriedade pode ser efetivada pelo registro do instrumento particular ou público (escritura pública). Mas, quando se deve utilizar uma escritura pública ou um instrumento particular? O art. 108 do Código Civil de 2002 estabeleceu como regra geral a necessidade de um ato notarial para a alienação e/ou oneração de bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do País. Ainda, previu duas exceções à regra geral: a primeira, relativa aos negócios de valor inferior ao previsto (trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País); e, a segunda, nos casos em que a lei expressamente reconhece a validade do instrumento particular, por força do enunciado “não dispondo a lei em contrário”.

Assim, sumariamente, vale dizer que a forma particular somente será admitida quando a lei expressamente a prever e quando o valor do negócio realizado for inferior ao definido pelo mencionado art. 108 do Código Civil.

Ressalta-se, com isso, que os negócios realizados até o referido valor poderão ser celebrados por instrumento particular, sem exceção.

Brasília, Novembro/Dezembro de 2010 3

Jornalista Responsável:Fernando Pinto - Registro profi ssional nº 5722/11/125-SP

Matrícula no Sindicato dos Jornalistas Profi ssionais do DF: 1.174E-mail: assessoria.imprensa@sampaiopinto.adv.br

Editor Jurídico:Cláudio Augusto Sampaio Pinto, OAB/DF 14.294

Colaboradores:Adirson Vasconcelos, Aline Durães, Ana Carolina Borges, Bruno D. C. Macedo, Denise M. R. Dias, Fábio Augusto,

Olavo Pereira Gomes, Ricardo Linhares Murini, Rodrigo Alves Costa. Programação Visual:

Thiago Sarandy - E-mail: tsarandy@gmail.comFotos:

Sérgio Almeida

Outrossim, para os atos de valor superior, dever-se-á verifi car se existe exceção à regra geral do artigo 108, pois, havendo, poderá ser aplicada a lei especial. É o que ocorre com a promessa de compra e venda (arts. 11 e 22, do Decreto-Lei nº. 58/37; art. 32, §2º e 67, da Lei nº. 4.591/64; art. 26, da Lei nº. 6.766/79; e, art. 1.417, da Lei nº. 10.406/02), com os contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (§5º, do art. 61, da Lei nº. 4.380/64), com a concessão de uso (§1º, do art. 7º, do Decreto-lei nº. 271/67) e com os contratos do Sistema Financeiro Imobiliário (art. 38, da Lei nº. 9.514/97, alterado pela Medida Provisória nº. 2.223/01). Assim, quando a legislação for omissa quanto à forma, aplicar-se-á a regra geral.

Portanto, à luz do art. 221, II, da Lei 6.015/73, conclui-se que os instrumentos particulares que visam à transferência da propriedade de bens imóveis, salvo os atos praticados por entidades vinculadas ao sistema fi nanceiro da habitação, deverão conter o reconhecimento de fi rma, inclusive das testemunhas, para efetivar o registro no cartório competente e a conseqüente transmissão de direito real.

Bruno Dela Coleta MacedoAdvogado e Consultor Jurídico - OAB/DF 32.313

Sócio da SP&A Advocacia e Consultoria Jur.bruno.macedo@sampaiopinto.adv.br

DICIONÁRIO JURÍDICO

SP&A Advocacia e Consultoria JurídicaSGAS 902, Ed. Athenas, Bl. “B”, salas 216/217, Brasília -DF,

CEP: 70390-020. Fone:(61) 3202-7500, 3964-7575. Fax: (61) 3202-5500

Negócio jurídico: É toda ação ou omissão humana cujos efeitos jurídicos - criação, modifi cação, conservação ou extinção de direitos - derivam essencialmente da manifestação de vontade. Tem como objetivo produzir efeitos jurídicos admitidos pelo ordenamento. Exemplos de negócio jurídico são os contratos e os testamentos.

Acórdão: É a decisão do órgão colegiado de um tribunal (câmara, turma, seção, órgão especial, plenário etc.), que se diferencia da sentença, da decisão interlocutória e do despacho, que emanam de um órgão monocrático, seja este um juiz de primeiro grau, seja um desembargador ou ministro de tribunais — estes, normalmente, na qualidade de relator, de presidente ou vice-presidente, quanto os atos de sua competência. Trata-se, portanto, o acórdão de uma representação, resumida, da conclusão a que se chegou, não abrangendo toda a extensão e discussão em que se pautou o julgado, mas tão-somente os principais pontos da discussão.

Compulsório: Diz-se da ação de um juiz superior pelo qual obriga aquele que lhe é subordinado a cumprir o seu despacho ou determinação. No mesmo contexto diz-se ato compulsório de governo, determinação compulsória da lei, aposentadoria compulsória. Nas leis de condomínio, pode signifi car a ação que o proprietário, inquilino ou morador de um prédio move contra quem ocupa propriedade vizinha da qual faz mau uso, com o objetivo de fazer cessar a falta de segurança, abusos contra o bem-estar e a saúde.

Alienação fi duciária em garantia: É a transferência temporária do domínio de coisa móvel ao credor, em virtude de contrato, para garantia de dívida. Essa previsão está descrita na Lei 4.278/65 em seu artigo 66.

Jurisprudência: Conjunto de fonte secundária do Direito que consiste em aplicar a casos semelhantes orientação uniforme dos tribunais; interpretação que os tribunais dão à Lei, adaptando-a a cada caso concreto submetido a seu julgamento.

Hipossufi ciente: Pessoa de escassos recursos econômicos, de pobreza constatada que deve ser auxiliada pelo Estado, incluindo assistência jurídica. Constituição Federal de 1988, artigo 203, inciso V.

Por Fábio Augusto, Advogado Associado à SP&A Advocacia,

inscrito na OAB/DF sob o nº 32.425fabio.augusto@sampaiopinto.adv.br

INFORMATIVO JURÍDICO

Brasília, Novembro/Dezembro de 20104

Entrevista exclusiva a FERNANDO PINTO

de risco. E vejo que este é um ideal compartilhado por todos os advogados e empresários de bem.

REPÓRTER – Já no terceiro ano de sua circulação, qual a fonte de renda desse Informativo, já que não aceita matérias promocionais, anúncios ou qualquer outro tipo de publicidade remunerada em suas colunas? CLAÚDIO SAMPAIO – De fato, a publicação e a distribuição da TRIBUNA IMOBILIÁRIA nunca receberam qualquer incentivo financeiro de terceiras empresas ou pessoas. Pelo contrário, procuramos, de forma gratuita, divulgar causas sociais, entidades de assistência a pessoas com deficiência e cursos de qualificação na área jurídica. Assim, este Informativo Jurídico, em seu formato atual, sem fins lucrativos, é custeado integralmente pelo Escritório que ajudei a fundar. Não obstante, além de nossos profissionais sócios ou associados, temos frequentemente a honra de contar

Pela primeira vez desde a fundação de nosso Informativo, o titular do Escritório SP&Advocacia e Consultoria Empresarial se posiciona nas colunas das três páginas (4, 5 e 6, além da manche-tinha na Capa) da presente edição da TRIBUNA IMOBILIÁRIA. Como se sabe, este espaço nobre tem sido e continuará sendo ocupado por líderes empresariais da classe imobiliária do Distri-to Federal, responsáveis pelo sucesso que Brasília ostenta hoje como a segunda colocada no ranking da área de construção civil de todo o País, só sendo superada por São Paulo.

A presente e excepcional matéria se justifica por três motivos essenciais: 1) Promover uma prestação de contas aos seus milhares de leitores, neste início de 2011, que se convencionou cha-mar de Ano Novo; 2) Caracterizar a linha filosófica-editorial de uma publicação que nasceu para sobreviver a longo prazo, mesmo sem obtenção de lucros pecuniários; 3) Rememorar a trajetória gradativa desse Informativo no cenário imobiliário do DF, em particular; e do Brasil, em geral.

Baiano nascido em Salvador em 1975 e radicado desde muito jovem em Brasília, onde se bacharelou em Direito no UNI-CEUB em 1997, Cláudio Sampaio começou a advogar na área imo-

REPÓRTER – Como e quando nasceu a idéia da TRIBUNA IMOBILIÁRIA?CLÁUDIO SAMPAIO - A idéia de fazer um Informativo Jurídico com assuntos de Direito Empresarial e Imobiliário nasceu há cerca de oito anos, pois vislumbrava, já naquela época, que, ao contrário de São Paulo, onde esta matéria se encontra sedimentada, com muitos advogados especializados, Brasília estava carente de conhecimento e discussão mais efetiva sobre as problemáticas jurídicas que afetam os construtores e corretores de imóveis. Assim, em meados de 2005, passamos a publicar edições na internet. Dois anos depois, passamos a editar também uma versão impressa. E, além do amplo debate, a idéia da TRIBUNA IMOBILIÁRIA é também de contribuir com o empresário moderno, para que ele saiba como é a lei e qual o pensamento preponderante entre os juízes. Dessa forma, sem dúvida, ele passará a investir e atuar dentro de uma margem menor

com artigos de renomados advogados de outros Escritórios e até contadores especializados na área imobiliária. O objetivo é granjear um material mais útil, simples e qualificado para os leitores. O segredo da credibilidade alcançada pela TRIBUNA em tão pouco tempo é, sem dúvida, o comprometimento com a melhor técnica jurídica, sempre respeitando abordagens atuais no âmbito do Direito Imobiliário e do Mercado Imobiliário. REPÓRTER – Por falar em circulação, quais as áreas de alcance da TRIBUNA e qual o nível médio desses leitores?CLÁUDIO SAMPAIO – Nosso Informativo é distribuído para empresários, advogados e juízes interessados na matéria, principalmente em Brasília, São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Goiás. A versão eletrônica chega também na Bahia, em Pernambuco, no Paraná, no Espírito Santo e em outros Estados da Federação. Nem preciso falar que nossos

PONTO DE VISTA Cláudio Sampaio, Advogado e Consultor Jurídico

“Filosoficamente, a TRIBUNA é um mecanismo de conhecimento, de acesso gratuito e facilitado”

Brasília, Novembro/Dezembro de 2010 5

Entrevista exclusiva a FERNANDO PINTO

leitores são profissionais do melhor nível, que muito nos acrescentam com suas idéias, impressões e experiências. REPÓRTER – Já teve respostas ou sugestões de leitores sobre essas edições, se não por escrito, mas pelo menos verbais?CLÁUDIO SAMPAIO – Claro que sim. É comum que perguntas de leitores enriqueçam o Manual Imobiliário, que é uma seção de perguntas e respostas do dia-a-dia imobiliário, e o Dicionário Jurídico. Já aconteceu, também, de entrevistados sugerirem artigos. O mesmo ocorreu no Café da Manhã de Direito Imobiliário que promovemos em novembro do ano passado, com a profícua presença de presidentes de entidades representativas, advogados e empresários. REPÓRTER – Além dos textos rigorosamente na linha de Informativo Jurídico, qual o critério para a escolha dos entrevistados da Página

biliária já no ano seguinte,1998, quando resolveu patrocinar os interesses de pequenas Constru-toras e Imobiliárias, no primeiro prédio do Sudoeste, e de um Condomínio Residencial Fechado (então em construção), composto por adquirentes que assumiram obra abandonada pela Encol.

Desde então, voltou seu trabalho exclusivamente para a atividade advocatícia nesse setor da economia brasiliense, fundando o seu próprio Escritório em setembro de 2001. Paralelamen-te, foi Síndico de edifício residencial entre 1998 e 1999; e Conselheiro Fiscal de prédio comercial entre 2005 e 2009. No momento é vice-presidente da Comissão de Defesa das Pessoas com De-ficiência (gestão triênio 2010-2012), da OAB-DF.

Justificando o aforismo “enquanto descansa, carrega pedra” –Cláudio ainda arranja tempo para ministrar palestras para públicos diversos, entre os quais

advogados, estudantes e empresários. Apaixonado pela profissão, resolveu editar o Informativo que batizou de TRIBUNA IMOBILIÁRIA. E, melhor do que ninguém, é ele que resgata a história desse bimensário que comemora mais um ano de vida útil.

Cláudio Sampaio, Advogado e Consultor Jurídico

“Filosoficamente, a TRIBUNA é um mecanismo de conhecimento, de acesso gratuito e facilitado”

Dupla (4 e 5), acrescida da Página 6?CLÁUDIO SAMPAIO – A importância dessas entrevistas decorre exatamente de o Direito Empresarial Imobiliário não existir sem o Mercado Imobiliário, sem as realidades do dia-a-dia, que, apesar de relevantes, por vezes não chegam ao conhecimento dos juízes. Então, o critério de escolha sempre observa pessoas que, além de representativas de vários segmentos profissionais (engenheiros, construtores, corretores), independentemente de fazerem, ou não, parte do grande empresariado, possam falar sobre as atualidades de mercado e, principalmente, externar o que pensam da legislação, dos problemas tributários, da carga trabalhista e dos julgamentos do Judiciário. Este material é muito rico para amadurecimento, aprendizado e reflexão por parte de nós, advogados, e também dos juízes e parlamentares, estes que tantas vezes legislam

“Consultoria Jurídica não é gasto supérfluo!”

Brasília, Novembro/Dezembro de 20106

ou diversificado aos seus milhares de leitores?CLÁUDIO SAMPAIO – Tenho conversado com o Conselho Editorial e é possível que aumentemos o número de colunas no próximo ano, mas, independentemente de isso ocorrer, ou não, o certo é que vamos manter a qualidade e continuarmos estimulando o conhecimento da matéria jurídica imobiliária. Em qualquer área, quanto mais o profissional tiver conhecimento, inclusive dos assuntos que o rodeiam (como os de ordem jurídica), mesmo para os que não exercem a advocacia, mais ele será reconhecido por seus pares. Filosoficamente, a TRIBUNA IMOBILIÁRIA é um mecanismo de conhecimento, de acesso gratuito e facilitado, inclusive no site www.sampaiopinto.adv.br. Deste princípio, é certo, não iremos nos afastar. REPÓRTER – Desculpe a pergunta insólita: como estamos em clima de Natal, o senhor acredita em Papai Noel?CLÁUDIO SAMPAIO – Apesar de tantas dificuldades, guerras e agressões à natureza, ainda vejo que existe gente de bem, seja nas classes altas, seja nas camadas humildes. O conceito “responsabilidade social”, tão em voga entre muitos empresários, é demonstração que as pessoas estão abrindo os olhos e estendendo, como podem, as mãos aos próximos necessitados. Então, enquanto existir esse tipo de gente, disposta a, como diria Antoine de Saint-Exupéry, “colocar uma pedra e ajudar a construir o mundo”, é possível, sim, acreditar no sonho do Papai Noel! A propósito, gostaria de desejar Ótimas Festividades Natalinas e um Espetacular Ano Novo para todos os leitores, parceiros, amigos e clientes.

brilhantes, não posso deixar de fazer menção a alguns advogados como os Drs. Rafael Vasconcellos, Maurício Malcher, Carla Siqueira, Leonardo Araújo, Ricardo Murini, Bruno Macedo, Fábio Augusto, Rodrigo Costa e Olavo Pereira Gomes. REPÓRTER – Como Consultor Jurídico, de fato e de direito, tem alguma sugestão oportuna aos empresários do ramo imobiliário?CLÁUDIO SAMPAIO – Há mais de dez anos, a OAB-SP tinha uma campanha (chegou a distribuir adesivos para veículos) que dizia assim: “Consulte sempre um advogado”. Não tenho dúvida que no mínimo 70% das ações em curso poderiam ser evitadas se os clientes, ou os empresários em geral, antes de assinar um contrato ou de tomar determinadas atitudes negociais, procurassem ouvir a opinião de um bom advogado, preferencialmente especializado, até porque, pela vastidão do Direito, sou um pouco cético em relação às chamadas “clínicas gerais”. Se o empresário soubesse que uma cláusula a menos ou uma cláusula mal redigida pode gerar um prejuízo financeiro incontável posteriormente, seja na seara tributária, cível, trabalhista ou previdenciária, passaria a compreender que a contratação do advogado, muito mais do que mera despesa, se trata de um imprescindível e elementar investimento para aquele que queira alcançar um sucesso redundante e sustentável. Para que se tenha idéia, até um singelo recibo mal feito ou um procedimento errôneo de funcionário pode gerar prejuízos de milhares de reais. REPÓRTER – Pretende fazer alguma alteração editorial para as edições de 2011, com o intuito de oferecer material mais específico

“Filosoficamente, a TRIBUNA é um mecanismo de conhecimento”sem conhecer a realidade do segmento imobiliário. REPÓRTER – Pode enumerar os nomes e respectivos cargos de alguns desses entrevistados?CLÁUDIO SAMPAIO – Desde novembro de 2007, quando começamos a incluir estas entrevistas como uma parte do Informativo, tivemos a honra de ouvir ilustres profissionais e empresários como, por exemplo, o Dr. Adalberto Valadão (Presidente da ADEMI-DF), o Dr. Élton Povoa (Presidente do Sinduscon-DF), o Dr. Hermes Alcântara (Presidente do CRECI-DF), o Dr. Hiram David (Presidente do SECOVI-DF), o Dr. Francisco Machado (Presidente do CREA-DF), o Dr. Marcelo Ramos (Diretor Comercial da WImóveis) e os Drs. Wildemir e Marco Demartini (Sócios-Diretores da LOPES ROYAL). Além disso, pudemos captar a percepção de outros Ex-Presidentes de Entidades e de fantásticos empresários como, exemplificativamente, os Drs. Paulo Henrique Cândido de Oliveira Vasconcelos (Diretor do Grupo CANOVA-IMPER), Eduardo Villela (Diretor da Construtora Villela e Carvalho), Márcio Mendes (Sócio da ESSA), José Wilson (Sócio da SILCO) e muitos outros. REPÓRTER – A propósito, pode enumerar quantos e os respectivos nomes dos Colaboradores? CLÁUDIO SAMPAIO – Todos os advogados e profissionais que são convidados e aceitam colaborar com nosso Informativo o fazem, literalmente, por amor à causa imobiliária e pelo prazer de colocar o nome em uma publicação felizmente conhecida e bem aceita por todos. Hoje, não consigo precisar quantas pessoas colaboram, trazendo conhecimento aos nossos leitores, mas, entre tantos

Brasília, Novembro/Dezembro de 2010 7“Filosoficamente, a TRIBUNA é um mecanismo de conhecimento”

“CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM. DESISTÊNCIA APÓS FIRMADA A PROPOSTA DE COMPRA E VENDA. TERMO DE DISTRATO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO A MACULAR O NEGÓCIO JURÍDICO. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DO VALOR DESPENDIDO A TÍTULO DE CORRETAGEM. DESCABIMENTO. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. I. A intervenção judicial no pacto celebrado entre as partes (distrato), somente se legitimaria na hipótese de comprovação de vício de vontade apto a macular a validade do negócio jurídico, o que não se verifica na hipótese vertente. II. Ademais, a jurisprudência deste Tribunal tem se manifestado favoravelmente à legalidade da cobrança de comissão de corretagem na hipótese de desistência do negócio jurídico por uma das partes após firmada a promessa de compra e venda (ACJ 20070110660068, Relatora: Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1ª Turma Recursal do DF, DJ 29/03/2010 e APC20060110947976, Relator José Divino de Oliveira, 6ª Turma Cível, DJ 10/06/2010). III. Recurso provido. Sentença reformada. Sem custas e honorários (Lei 9099/95, Art. 55). Unânime.” (TJDFT - 20090111793063ACJ, Relator Fernando Antonio Tavernard Lima, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, julgado em 26/10/2010, DJ 03/11/2010 p. 310).A corretagem de imóveis é regulada pela Lei nº 6.530/78, bem como pelo Código Civil Brasileiro em seus artigos 722 a 729. O que podemos depreender do julgado acima é que quando ocorre a desistência do contrato de compra e venda após assinatura deste, tendo o corretor de imóveis realizado sua missão com efetividade e qualidade na aproximação das partes interessadas, é devido a esse profissional autônomo o pró-labore combinado, a título de comissão, e, tendo tal montante já sido pago, não caberá a respectiva devolução por parte do corretor. Tal conclusão se torna ainda mais irrefutável quando a desistência se efetiva mediante um (sempre aconselhável) instrumento de distrato, assinado por ambas as partes.

“CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PENALIZAÇÃO CONTRATUAL. SITUAÇÃO PECULIAR. OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO. DESGASTE. I. Não padece de nulidade acórdão estadual que enfrenta as questões essenciais ao julgamento da demanda, apenas com conclusão desfavorável à parte. II. O desfazimento

Por Rodrigo CostaAdvogado Associado à SP&A Advocacia

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JURISPRUDÊNCIA COMENTADA

do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, com retenção pelo vendedor de 25% sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do STJ a respeito do tema (2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros). III. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a reintegração da posse após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, um ressarcimento, a título de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença. IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido parcialmente”. (STJ – 4ª Turma - REsp 331923/RJ - RECURSO ESPECIAL - 2001/0084398-3 Relator: Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR. Julgamento: 28/04/2009. Publicação/Fonte: DJe 25/05/2009)O brilhante aresto da lavra do Eminente Ministro Aldir Passarinho, versa sobre a rescisão do contrato de compra e venda após a entrega da unidade (imissão de posse), que normalmente se efetiva mediante a escrituração de garantia de alienação fiduciária, na forma da Lei nº 9.514/97. O Nobre Julgador apenas ratificou o entendimento hoje consolidado no Colendo STJ de que o Promitente Comprador tem direito à devolução dos valores pagos, mas o Promitente Vendedor pode reter 25% (vinte e cinco por cento) sobre as parcelas pagas pelo imóvel, incluindo o sinal, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais, tributárias e de corretagem relacionadas à venda, bem como pelos novos custos relativos à recolocação do imóvel no mercado. Neste caso, além da supracitada retenção, o STJ deferiu também uma indenização a ser paga pelo Adquirente-Devedor, à Incorporadora, relativa à reintegração de posse e ao uso do imóvel retomado por determinado período, em montante proporcional ao valor dos aluguéis mensais.

Brasília, Novembro/Dezembro de 20108

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Com a imersão da nossa contabilidade nas normas internacionais, com o fito de padronizar os critérios, na próxima temporada

de balanços as empresas terão vários problemas a serem resolvidos, no que concerne aos seus resultados.

Até aqui a maioria das empresas vinha adotando o critério fiscal que consiste no reconhecimento das receitas da incorporação pelo chamado regime de caixa � somente são consideradas receitas as parcelas efetivamente recebidas. Assim, os custos são reconhecidos proporcionalmente às receitas recebidas. Com esse critério, as receitas e custos ainda não realizados eram registrados no grupo de Resultados de Exercícios Futuros, que não mais existe.

Apesar de estar em vigor há 7 anos a Resolução 963 do Conselho Federal de Contabilidade que orientava as empresas do setor a reconhecerem a totalidade das receitas e custos no momento da venda, independentemente do efetivo recebimento, a maior parte das empresas não vinha procedendo dessa maneira � quase que somente as empresas com papéis negociados em bolsa vinham adotando esse critério.

Entrou em vigor em 2010 o Pronunciamento nº 30 do Comitê de Pronunciamentos Contábeis. Tal dispositivo, em seu item 14, manda que as receitas e custos correspondentes na incorporação de imóveis sejam reconhecidos no exercício em que forem transferidos para o comprador os benefícios e riscos do bem. Em bom português: no momento da entrega do imóvel ao comprador. Ao longo da construção, todos os custos da obra serão registrados no estoque e as parcelas recebidas classificadas como adiantamento de clientes, sem o reconhecimento das vendas a receber. Inegável que é o critério que melhor atende à boa tecnica e teoria contábeis.

Pelo primeiro critério � regime de caixa, tínhamos uma melhor idéia de continuidade e da dinâmica operacional da empresa com melhor leitura de indicadores financeiros. Pelo segundo critério � regime de competência -, a empresa

....................................................Por Olavo Pereira GomesContador – CRC nº

Sócio da Paccioli Contabilidade e Consultoria e Informática SC Ltda.

Professor da UnB.

TRIBUTOS E CONTRIBUIÇÕES

tenderia a apresentar os resultados no momento da venda, sem prejuízo dos indicadores financeiros, apesar de os resultados tenderem a comprometer a análise caso a empresa fizesse lançamentos de obras, digamos, a cada 3 anos � situação da maior parte das empresas do setor. Pelo último critério, o não reconhecimento do contas a receber e ainda o reconhecimento dos recebimentos como adiantamentos, prejudica enormemente a análise da capacidade financeira.

Para melhor clareza, segue um exemplo: uma empresa que tenha um único lançamento em 2010 iniciado e finalizando no ano � desconsiderado o custo orçado para conclusão-, com custo realizado de 10 milhões, VGV de 100% das vendas parceladas de 25 milhões com recebimento de 5 milhões e despesas operacionais de 2 milhões, teria os seguintes resultados possíveis, dependendo do critério adotado, desconsiderando-se aspectos tributários:

1 � pelo primeiro caso � receitas de 5 milhões, custos de 2 milhões, despesas de 2 milhões e lucro de 1 milhão;

2 � pelo segundo caso � receitas de 25 milhões, custos de 10 milhões, despesas de 2 milhões e lucro de 13 milhões;

3 � pelo último caso � despesas de 2 milhões e prejuízo de 2 milhões.

É importante frisar que pelo segundo e terceiro critérios, para que os resultados não fossem destorcidos na análise, seria ideal que a empresa tivesse uma freqüência de lançamentos anuais. Para o caso de Sociedades de Propósito Específico, a adoção dos dois últimos critérios levará a empresa a apresentar prejuízos nos exercícios posteriores ao do reconhecimento das receitas.

No momento está em debate pelos interessados (CPC, CVM etc.) o último critério que é o que está em vigor. Possivelmente quando da publicação desse artigo, as regras já tenham mudado. Poderão ocorrer alterações dada a peculiaridade da incorporação de imóveis no Brasil. Ainda que o comprador não detenha a posse e riscos do imóvel, nem por isso ele deixa de ser comercializado entre terceiros, mesmo não concluído. No segundo caso, a empresa apresenta resultados ainda não realizados e pode distribuir lucros. No último caso, ela deixa de reconhecer resultados realizados e não tem lucros para distribuir.

Para complicar, se adotado o último critério: a concessao de credito pelos agentes financeiros deverá ser feita pela análise extra contábil do fluxo de caixa futuro.

Aguardemos a próxima safra de balanços: o mercado é soberano! Recado aos conservadores: é melhor explicar o que foi feito pela norma, do que explicar porque não foi feito pela norma!

OS BALANÇOS DE 2010 DA INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS