Empresarialismo Competitivo e Produção Imobiliária no Processo de Organização do

Espaço Metropolitano do Recife

X Colóquio Internacional Sobre Poder LocalDesenvolvimento e Gestão Social de Territórios

Suely Maria Ribeiro Leal

Núcleo de Gestão Urbana e Políticas Públicas/MDU/UFPE

Salvador

Dezembro de 2006

•Compreender as Particularidades do Processo de Estruturação, Organização e Dinâmica de Produção do

Mercado Imobiliário na Região Metropolitana do Recife.

•Avaliar o Comportamento do Capital Imobiliário em Suas Frações Empresarial-monopolista e Empresarial-concorrencial e suas Derivações para os Segmentos Turístico e Financeiro.

Pesquisa: Arranjos Institucionais de Governança e Produção Imobiliária na Metrópole do Recife. LEAL, Suely. Recife, NUGEPP/CNPq.

•"Projeto Milênio Território, Coesão Social e Governança Democrática“;•Eixo: Análise da Relação entre Organização Social do Espaço Metropolitano e

o Mercado Imobiliário;•Linha II - Dimensão sócio-espacial da exclusão/Integração nas metrópoles:

estudos comparativos;•Rede Observatório das Metrópoles. Rio de Janeiro, São Paulo, Belo

Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Recife, Fortaleza, Belém, Natal, Goiânia e Maringá.

•(Coordenação Geral Luiz Cesar Queiroz Ribeiro/IPPUR/CNPq).•Rede Local: Jan Bitoun, Lívia Miranda, Maria Angela Souza e Suely Leal

Objetivos

Algumas Questões da Pesquisa

O Capital Imobiliário se Constitui Como um Segmento Definidor da Apropriação do Solo Urbano e da Constituição de Novos Territórios Econômicos e Políticos no Espaço da Região

Metropolitana Do Recife?

As Ações Desses Agentes Têm Sido Viabilizadas por Meio da Mediação de Interesses Junto ao Poder Público?

A Descontinuidade das Gestões Têm Alterado o Comportamento do Mercado na Apropriação do Solo Urbano

da Metrópole do Recife?

Quais as Repercussões das Legislações e Instrumentos Urbanísticas, sobre a Produção e Apropriação do Espaço

pelo Mercado Imobiliário?

As Áreas Pobres Têm Resistido à Presença da Especulação Imobiliária? O Instrumento das ZEIS Tem Sido Eficaz na

Contenção da Especulação Imobiliária no Recife?

Novos Vetores do Comportamento do Mercado Imobiliário

1) Segmentação da Produção Imobiliária em Quatro Grandes Segmentos:

Empresarial-monopolista, Empresarial-concorrencial, Rentista-Patrimonial e a Autoprodução Parcial.

2) Empreendedorismo Urbano e Marketing das Cidades:

Projetos Estratégicos de Revitalização de Áreas Portuárias e de Seu Entorno, Espelhados no Ideário do Empreendedorismo Urbano.

3) Mudanças do Capital Imobiliário Face às Transformações Econômicas Internacionais:

Formação e Consolidação de uma Nova Modalidade de Produção Espacial do Mercado Denominada Turismo-imobiliário.

População 2000 (Hab) 1.422.905

Área (Km2) 218,7

Densidade (Hab/Km2) 6.501,8

Renda per capita média (R$) 392,5

Renda per capita média dos 20% mais ricos (R$)

1.424,2

Renda per capita média dos 20% mais pobres (R$)

28,0

% da renda apripriada pelos 20% mais ricos

72,6

% da renda apripriada pelos 20% mais pobres

1,4

Índice de GINI – 2000 0,68

IDH - 2000 0,80

Receita municipal 2001 (R$ 1.000,00)

819.592,8

Receita municipal per capita 2001 (R$/hab)

575,99

RecifeRecife––Brasil Brasil

Acentuada Exclusão Socioeconômica Acentuada Exclusão Socioeconômica -- espacialespacial

Produção Capitalista do Mercado Imobiliário na Região Metropolitana do Recife

•Esse Modelo Perverso de Apropriação dos Espaços da Cidade Provoca a Divisão e a Fragmentação do Território Metropolitano, Que

se Torna Socialmente e Politicamente Fracionado;

Recife Sofre Ritmo Acelerado de Exploração Capitalista do Solo Urbano, Agravante das Disparidades da Riqueza e de Poder,

Causando a Cidade de Crônico Desenvolvimento Geográfico Desigual;

•Nas Últimas Décadas (1996/2006) a Feição Mercantil/Rentista que Marcava o Comportamento do Capital Imobiliário na Apropriação do

Solo Urbano, é Associada ao Surgimento de Frações Empresarial/Monopolista e Empresarial/Concorrencial;

•Novos Padrões Construtivos Evidenciados em Edificações Superiores à 30 Pavimentos, Empresariais de Serviços para Escritórios e Hotéis;

Condomínios Fechados (residenciais) e o Turismo-Imobiliário Hoteleiro Associado ao Capital Estrangeiro. Empreendimentos

Imobiliários (residencial) e Equipamentos (hotéis, flats, shoppings, restaurantes).

Movimento de Apropriação do Espaço por Estas Frações do Segmento Imobiliário é Retratado na Intensa Verticalização Construtiva da Faixa Litorânea e da Zona Noroeste onde as

Ofertas de Infra-estruturas e de Serviços, Propiciam ao Solo Urbano Grande Valor Fundiário.

Frações Empresarial/Monopolista e Empresarial/Competitivo Região Metropolitana do Recife

O Mercado Imobiliário em RecifeZona Sul

Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total

Boa Viagem 424 296 862 1.582

Pina 42 34 20 96

Setúbal 03 0 0 03

Subtotal 469 330 882 1.681

Média Anual 94 66 63 <<

•Boom Imobiliário entre 1980 e 1995; •Retração1996 e 2000;

•Reaquecimento 2001 a 2005. (Incentivos do Governo Federal).

Verticalização Construtiva: Predominância de Edifícios entre 11 a 20 Pavimentos, e Tendência Crescente das Edificações de 21 a 30; > 30.

Projetos Aprovados nos Períodos 1980/1995; 1996/2000 e 2001/2005LEAL. Suely. NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRANDA, Lívia. Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e Práticas Sócio-Ambientais

6ª Regional

230

555

95

7

45

248

106

1244

131

197

61

0

100

200

300

400

500

600

5 a 1 0 11 a 20 20 a 30 Acima de 30

Período

Qua

ntita

tivo

1980 A 19951996 A 20012002 A 2005

Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total

Casa Forte 43 58 57 158

Casa Amarela 59 40 66 165

Monteiro 09 16 08 33

Apipucos 01 01 03 05

Parnamerim 37 48 76 161

Tamareneira 25 32 62 119

Santana 06 04 06 16

Freguesia do Poço 09 45 01 55

Subtotal 189 244 279 712

Média Anual 38 49 19 > <> <

O Mercado Imobiliário em RecifeZona Noroeste- Lei dos 12 Bairros Nº. 16.719 /2001

Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total

Encruzilhada 24 02 02 28

Rosarinho 14 05 07 26

Ponto de Parada 02 0 03 05

Hipódromo 03 0 07 10

Torreão 01 08 06 15

Campo Grande 20 09 22 51

Subtotal 83 34 66 183

Média Anual

16 07 05 <<

Efeitos da LeisRedução da Média do nº. de Projetos

Aprovados nos Bairros da ARUR e Deslocamento para

Casa Amarela.

Efeitos da LeisAumento da Média do nº. de Projetos

AprovadosDeslocamento do

Mercado Imobiliário para Outros Bairros.

Art. 1º - Área de Reestruturação Urbana - ARU

- composta pelos bairros Derby, Espinheiro, Graças,

Aflitos, Jaqueira, Parnamirim,Santana, Casa Forte, Poço da Panela, Monteiro, Apipucos e parte do bairro Tamarineira

Efeitos da Lei dos 12 BairrosBairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total

Jaqueira 07 17 16 40

Aflitos 14 15 64 93

Graças 22 52 122 196

Espinheiro 24 40 132 196

Derby 04 07 28 39

Subtotal 71 131 362 564

Média Anual 14 26 26 >>Bairros 2001/05 1996/00 1980/1995 Total

Torre 46 20 91 157

Madalena 61 25 78 164

Ilha do Retiro 06 02 01 09

Prado 06 04 02 12

Subtotal 119 51 172 342

Média Anual 24 10 12 <

GRANDE MADALENA SUPERIOR MÉDIO

020406080

100

TorreMada lena

Ilha do Retiro Prado

Bairros

Valo

res

5 a 1 0

11 a 20

20 a 30

Acima de 30

Derby, Espinheiro, Graças,Aflitos,Jaqueira, Parnamirim, Santana,Casa Forte, Poço da Panela,

Monteiro, Apipucos e parte do bairro TamarineiraEfeitos da Leis

Redução da Média do nº. de Projetos Aprovados nos Bairros da

ARUR. Deslocamento para os Bairros da Torre, Madalena etc..

Segregação Sócio-Ocupacional e Espacial

Movimento no Sentido da Gentrificação e da Expulsão dos

Pobres Urbanos para as Periferias, Induzindo a

Segregação e Exclusão Social.

Cartograma das Categorias

que as Localidades com Maior Nível Ocupacional, (em azul

escuro e claro) Estão na Faixa Litorânea de Boa Viagem e Pina

e nos Bairros de Casa Forte, Jaqueira, Aflitos, Espinheiro e

Graças.

Manchas em Rosa, Amarelo e Cinza Correspondem aos Níveis

Sócio-Ocupacionais Médio, Popular e Popular Inferior,

Respectivamente.ANDA, Lívia. Observatório Pernambuco de Políticas Públicas e

Sócio-Ocupacionais. Observa-se

LEAL, Suely. NUGEPP, 2006; BITOUN, Jan; SOUZA, Ângela.;MIRPráticas Sócio-Ambientais

Impelidas por uma Mistura de Temores da Cidade, Associados à Violência e à Saturação das Infra-estruturas Públicas em Muitas Partes das Cidades, e Atraídas pelo Desejo Utópico Burguês de Tranqüilos Confortos Isolados e Protegidos, as Classes Abastadas Continuam a Sair da Cidade Buscando a

Tranqüilidade, a Segurança e o Ócio;

Deslocamento das Frações das Elites da Sociedade Local para os Territórios Afastados e Privilegiados da Metrópole; Áreas de Latifúndios

Pertencentes à Indústria Açucareira ou aos Grandes Proprietários de Terra, Caracterizadas por Estruturas Fundiárias que Resguardam Atrativos

Naturais e Ambientais;

Empresários do Segmento Imobiliário Habitacional Oferecem Grandes Focos de “Guetos Doentios”; Panacéia para Curar o Colapso e a

Desintegração Urbana os Empreendimentos São Ofertados no Centro das Cidades; Quando o Centro se Satura São Disseminados em Áreas

Privilegiadas dos Municípios Vizinhos;

Empreendimentos Vendidos em Locais Privilegiados, Lugares de Almejada “Felicidade”, onde se Pode Ter uma Vida Quotidiana Geradora de

Satisfações de Beleza Natural e Longe dos Conflitos Sociais. A “Natureza-paisagem” Passa a Ser uma Mercadoria, uma Idéia/Símbolo desses

Empreendimentos. Os Clientes, São Consumidores de uma Nova Imagem das Cidades onde se Pode Comprar Poder ou Status.

Produção Capitalista do Solo Urbano.Os Guetos Burgueses dos Condomínios Fechados

O Empresarialismo Imobiliário-TurísticoAA Construtora Odebrecht ErguerConstrutora Odebrecht Ergueráá Mega Complexo TurMega Complexo Turíístico em Pernambucostico em Pernambuco.

Empreendimento - Formado por Hotéis, Campo de Golfe, Casas, Spa, Marina e Hípica - Será Desenvolvido ao Longo de 18 Anos com Investimentos de R$ 1,6

Bilhão. Depois de Pronto, Acolherá Até 30 Mil Pessoas.

Cabo é Destaque do Salão Imobiliário de Lisboa. O Cabo de Santo Agostinhoparticipa, de 22 a 26 de novembro, do Salão Imobiliário de Lisboa, divulgando

O Projeto Turístico Praia do Paiva

Beach Flat Resort: Praia de Muro AltoFonte: Portifólio da Moura Dubeux

www.mouradubeux.com.br

Marulhos Flat: Praia de Muro AltoFonte: Portifólio da Queiroz Galvão

www.queirozgalvao.com.br

Empreendedorismo UrbanoCidades Marketing

•Nova Relação Estado/ Mercado

•Governança Público/Privado

•Redes Cooperação e Negociação

•Gestão Empresarial

•Cidade Negócio/Território de Oportunidades/•Vantagens Comparativas

•Marketing Promocional

•Projetos Estruturadores

•Governo Local Empreendedor

•Lideranças Carismáticas

•Gestão Estratégica da Cidade

• Desenvolvimento Econômico Local /Global

Ameaças do Empreendorismo

Presença do Mercado em Detrimento da Ação do Estado;

As Cidades se Tornam Mecanismos para CriarOportunidades e Possibilitar a sua Governabilidade;

Projetos Estratégicos Visam sem Medida a Inserção Econômica das Cidades no Contexto Global;

Adaptação Não Crítica de Modelos de Projetos Externos;

Marketing e Maquiagem Urbana;

Lideranças Carismáticas Passam a Ser Expressão da Representação Social;

Ausência de Controle Social;

Exclusão /Segmentação Social.

Plano Turístico- Cultural Recife OlindaO Nódulo Central do Modelo de Gestão e Governança do Plano são as

Parcerias Público/Privado, Visando Possibilitar Grandes Investimentos em Operações de Requalificação e Revitalização Urbana nos Territórios das

duas Cidades, a Fim de Atrair Serviços Financeiros, o Turismo Cultural e de Lazer e as Chamadas Funções de Hospitalidade.

Simulação da Futura Ocupação do Cais José EstelitaFonte: Agência Estadual de Planejamento e Pesquisa de Pernambuco - Condepe / Fidem, 2003.

Simulação da Futura Ocupação do Complexo TacarunaFonte: Agência Estadual de Planejamento e Pesquisa de Pernambuco - Condepe / Fidem, 2003

Territórios de Intervenção do Complexo Cultural Recife-Olinda.

Territórios Recife e Núcleos: Bom Jesus; Moeda; São José; Praça da República; Aurora; Boa Vista; Cinco Pontas.

Territórios Olinda e seus Núcleos: Varadouro; Carmo; Ribeira; Alto da Sé e Amparo

Territórios Tacaruna e seus Núcleos:Parque Memorial Arcoverde e Espaço Ciência, Centro de Convenções e centro cultural da EMPETUR, Classic Hall, Fábrica Cultural Tacaruna e Shopping Tacaruna)

Territórios Brasília Teimosa e seus Núcleos: Bairro de Brasília Teimosa e Pólo Pina

As Ações São Dirigidas àExecução de Projetos que Combinam Objetivos de Crescimento Econômico e Desenvolvimento Urbano, Com um Sistema de Tomadade Decisões que Comporta Riscos, com a Identificação de Cursos de Ação Específicos, Formulação de Indicadores de Seguimento e Envolvimento de Agentes Sociais e Econômicos ao Longo do Processo Fonte: Agência Estadual de Planejamento e Pesquisa de Pernambuco. Condepe/Fidem/2003

Territórios e Núcleos de Intervenção do Complexo Turístico Recife Olinda

Tentáculos do Empresarialismo – Imobiliário -Competitivo sobre as Esferas de Governança Local

Os Movimentos do Capital Imobiliário na Busca por Nichos do Mercado do Solo Urbano se Processam, Tradicionalmente, de

Forma Articulada com os Vínculos Políticos que Este Segmento Estabelece com as Instâncias de Poder das Administrações

Públicas. Vínculos estes que Têm Crescido em Importância em Face a Presença Crescente dos Agentes Econômicos na

Governança das Cidades, como Determina o Receituário Neoliberal que Prescreve a Participação do Setor Privado como Requisito de

Good Governance.

•No Recife o Setor Imobiliário Tem Encontrado Brechas para Intermediação de seus Interesses junto ao Executivo e ao

Legislativo Municipal, seja Através do Lobby, seja Por Meio de Pressões Políticas, como Pode Ser Percebido no Discurso do

Prefeito João Paulo de Lima durante a Entrega do Projeto de Leido Plano Diretor a Câmara Municipal, que Sinaliza Mudanças em

Pontos Aprovados Democraticamente pela Conferência:

Trecho do Discurso do Prefeito João Paulo de Lima

[..] A chegada do Projeto ao Poder Legislativo é aguardada desde o ano passado. Ele baseia-se no resultado da Conferência do Plano Diretor, realizada em julho de 2005. Na avaliaNa avaliaçção da Prefeituraão da Prefeitura, , o documento o documento

resultante do evento continha pontos inconsistentes e resultante do evento continha pontos inconsistentes e inconstitucionaisinconstitucionais, que j, que jáá foram retirados durante a formataforam retirados durante a formataçção do ão do projeto de lei. projeto de lei. Mas o Governo Municipal ainda discorda de alguns Mas o Governo Municipal ainda discorda de alguns

pontos aprovados na Conferênciapontos aprovados na Conferência, , e enviare enviaráá, em seguida, emendas para , em seguida, emendas para propor alterapropor alteraçções de conteões de conteúúdodo. [...] O longo processo de discussão, que culminou na Conferência, fez com que 80% do conteúdo já esteja

consensuado com a sociedade. Porém, o governo tem uma visão diferente em relação a outros pontos, e é por isso que mandaremos as emendas. Matéria Publicada pela Câmara de Vereadores do Recife em 08/04/2006.

Estes Conflitos Expressam a Luta Permanente Entre:

Os “Fetiches” do Mercado e Os “Fetiches”da Democracia,

Inerentes à Natureza do Capitalismo