DIREITO CIVIL V – DIREITO DAS COISAS

Prof. Me. Antônio José Resende

Mestre em Filosofia pela UFMG (1999)Advogado e Professor na PUCGOIAS, FANAP e ISC

Especialista em Direito Civil e Processo Civil Licenciado e Bacharel em Filosofia pela UFG

Áreas de interesse: Direito Civil, com ênfase em:Direitos Reais, Imobiliário, Sucessão e Inventário.

Contatos: (62) 9 8151-0162 E-mail: ajresendeadv@gmail.com

SUMÁRIO: INTRODUÇÃO 1. Considerações Gerais e Conceito de Direito das Coisas. 2. Evolução histórica do direito de posse e propriedade. 3. Conteúdo e classificação dos Direitos das Coisas. 4. Distinção entre direito real e direito pessoal. 5. Outras formas de obrigações relativas aos direitos reais a) Obrigações propter rem b) Obrigações de ônus real: penhor, hipoteca e anticrese c) Obrigações com eficácia real.

INTRODUÇÃOO objetivo deste texto é apresentar de forma concisa e didática o conteúdo do

Direito das Coisas conforme previsto no Código Civil brasileiro, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

Trata-se de material didático de apoio a leitura do Livro III, do Código Civil, que normatiza a matéria referente ao presente estudo.

Procura-se abordar o assunto de forma completa, conforme consta na norma civil legislada, porém de forma sintética e sem maior aprofundamento.

Para um estudo mais detido, exigir-se-á leitura complementar da doutrina pátria sobre o tema, indicada ao final nas referências.

Bom estudo! Bom proveito!

1. Conceito de Direito das Coisas

A matéria sobre o direito das coisas, ou direitos reais, está disposta na Parte Especial, Livro III, e abrange do art. 1.196 ao art. 1.510-E do Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002).

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Para o estudo deste conteúdo, serão consultados também os artigos 554-568 do CPC/2015, (CPC/1973, art. 920 – 981) para análise da proteção e tutela dos direitos possessórios e dos direitos reais.

A primeira questão enfrentada é a própria denominação do conteúdo do direito aqui estudado.

Há, ainda hoje, ampla discussão na doutrina pátria sobre a nomenclatura mais adequada para nomear o objeto do direito positivado nesta parte do Código Civil, se a denominação mais pertinente seria “direito das coisas” ou “direitos reais”.

Os civilistas nacionais empregam ambas as expressões, “Direitos das Coisas” e “Direitos Reais”. Lafayette Rodrigues PEREIRA denominou sua obra Direito das Coisas, embora não ressalte a distinção entre as expressões, enquanto autores mais recentes como Caio Mário da Silva PEREIRA, em Instituições de Direito Civil, volume IV – Direitos Reais, e Orlando GOMES, preferem “Direitos Reais”.

O legislador ao elaborar o Código Civil de 2002 optou por utilizar a denominação “Direito das Coisas” para o Título do Livro III, que abrange o Título I, “Da Posse” e os Títulos II ao X, que tratam do direito de propriedade e dos direitos reais limitados, relativos à propriedade.

Ressalte-se que o Título II denomina-se “Direitos Reais”, que apresenta o rol dos direitos reais, excetuando-se o da posse.

Portanto, a denominação “Direito das Coisas” abrange tanto a normatização dos direitos reais listados no art. 1.225 do Código, quanto à disciplina sobre a posse, arts. 1.196 a 1.224, CC de 2002.

Segundo a clássica definição de Clóvis Bevilácqua, apud Carlos Roberto Gonçalves (2010: 19), direito das coisas “é o complexo de normas reguladoras das relações jurídicas referentes às coisas susceptíveis de apropriação pelo homem. Tais coisas são, ordinariamente, do mundo físico, porque sobre elas é que é possível exercer o poder de domínio”.

Trata-se do direito real pleno, isto é, da propriedade, tendo por objeto coisa móvel ou imóvel corpórea, do próprio titular; e dos direitos reais limitados, incidentes sobre coisa alheia (Código Civil, Livro III).

A doutrina civilista, regra geral, considera que coisa é gênero do qual bem é espécie. Coisa é tudo aquilo que existe objetivamente, com exclusão do ser humano. O CC português, art. 202, explicita: “Diz-se coisa tudo aquilo que pode ser objeto de relações jurídicas”. O CC alemão, art. § 90, e o grego, art. 999, afirmam que, coisas são bens corpóreos que existem no mundo físico e hão de ser tangíveis pelo homem.

Os bens podem ser corpóreos ou materiais e incorpóreos, tais como, a propriedade científica, a literária e a artística.

Veja a Lei nº 9.279, de 14-05-1996 – Propriedade industrial; Lei nº 9.610, de 19-02-1998 – Direitos autorais.

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2. Evolução histórica do direito de posse e propriedade

O Direito das Coisas, englobando a posse e a propriedade, conforme compreendido no nosso ordenamento jurídico, tem origem remota no direito civil romano: jus civile, jus gentium e jus naturale.

Direito comparado do mundo ocidental. Surgimento do Estado moderno: houve uma maior racionalização dos direitos

fundamentais: a vida, a liberdade, a igualdade, a segurança, incluindo o de propriedade (art. 5º, da CF/1988), como matriz dos direitos reais.

Nas Revoluções liberais, séculos XVII-XIX, o direito de propriedade passa a ser defendido como direito de todos. Constitui-se como um dos direitos fundamentais do indivíduo.

No mundo moderno, desenvolve-se, inicialmente, o aspecto individualista da propriedade (Direito a propriedade: CF, art. 5º, caput e XXII e art. 170, II; CC, art. 1.228, caput).

Com a preponderância, posteriormente, da relevância do interesse coletivo sobre o individual, surge uma concepção de função social da propriedade (CF/1988, art. 5º, XXIII e art. 170, III; CC, art. 1.228, §1º).

Isto significa que o proprietário tem o seu direito de propriedade garantido (CF/1988, art. 5º, caput e XXII e art. 170, II; CC/2002, art. 1.228), no entanto toda propriedade tem que cumprir sua função social ou estará sujeita a sofrer restrições ou extinção do seu direito de proprietário.

3. Conteúdo e classificação dos Direitos das Coisas

O Código Civil divide a matéria em duas partes: posse e direitos reais.

Os direitos reais, por sua vez, se dividem em:

a) direito de propriedade, enquanto direito real pleno;

b) direito real de aquisição: o direito do promitente comprador do imóvel;

c) e direitos reais sobre coisas alheias.

O objeto do Livro III consiste nos poderes que se exercem diretamente sobre a coisa: a) a posse, disciplinada nos arts. 1.196 a 1.224; b) e os direitos reais (numerus clausus), encontram-se nos arts. 1.225 a 1.510.

O rol dos direitos reais encontra-se no art. 1.225 do CC/2002. Os direitos reais sobre coisas alheias são:

i) direitos reais de gozo e fruição sobre coisa alheia, quais sejam: superfície, servidões, usufruto, uso, habitação;

ii) direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e anticrese.

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4. Distinção entre direito real e direito pessoal

Direito real (jus in re): significa o poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos (erga omnes).

Elementos essenciais: suj. ativo, coisa, relação de poder do suj. ativo sobre a coisa, chamado domínio, e o suj. passivo que é, em tese, toda a coletividade (universal), sendo determinado quando denominado ou especificado.

Direito pessoal (jus ad rem): relação jurídica pela qual o suj. ativo pode exigir do suj. passivo determinada prestação (obrigação).

Elementos essenciais: suj. ativo (credor), suj. passivo (devedor) e a prestação.

Teorias sobre a distinção entre direitos reais e direitos pessoais:

a) A teoria unitária realista procura unificar os direitos reais e obrigacionais a partir do critério do patrimônio, ao considerar que o direito das coisas e o direito das obrigações fazem parte de uma realidade mais ampla, que é o direito patrimonial;

b) Conforme a teoria dualista ou clássica, o direito real apresenta características próprias, que o distinguem dos direitos pessoais. Considera-se mais adequada à nossa realidade esta teoria.

Apresenta-se a seguir um quadro comparativo entre os direitos pessoais ou obrigacionais e os direitos reais.

DIREITOS REAIS DIREITOS OBRIGACIONAIS

a) Quanto ao sujeito Há somente sujeito ativo (proprietário).

Sujeito passivo, em tese, é toda a comunidade. Oponibilidade erga omnes.

Aqui o sujeito passivo é determinado somente quando alguém da coletividade viola o direito de propriedade de uma pessoa.

Sujeito determinado ou determinável.

Sujeito ativo = credor.

Sujeito passivo = devedor (solvens).

Veja que o sujeito passivo e o ativo já são determinados desde o surgimento do vínculo jurídico estabelecido entre as partes.

b) Quanto ao objeto Incidem sobre uma coisa (res). Objeto de propriedade. Objeto: material e intelectual, por ex., autoria, marca, patente etc.

Há direito de sequela, ex. art. 1.228, CC.

Exigem o cumprimento de determinada prestação.

Uma obrigação de dar, fazer ou não fazer.

c) Quanto à duração São perpétuos, não se extinguem pelo não uso, exceto os casos previstos em lei. Ex.: desapropriação, usucapião etc.

Propriedade: plena e exclusiva (art. 1.231, CC/2002).

São transitórios e se extinguem pelo cumprimento, decurso de prazo ou por outros meios, ex. morte.

d) Quanto à Só podem ser criados pela lei, sendo Resultam da vontade das partes,

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formação seu número limitado e regulado por esta (numerus clausus), vide art. 1. 225, CC/2002.

sendo ilimitado o número de contratos inonimados (numerus apertus). Pode resultar também da lei.

e) Quanto ao exercício

São exercidos diretamente sobre a coisa, sem necessidade de existência de um sujeito passivo determinado.

Exige uma figura intermediária, que é o devedor.

f) Quanto ao direito de ação

Pode ser exercido contra quem quer que detenha ou possua injustamente a coisa (Cf. art. 1.228, caput, in fine, CC) – Direito de sequela (ius persequendi). CC, art. 1.210; CPC, art. 560. Vide: Súmula 228, STJ.

A ação pessoal é dirigida somente contra quem figura na relação jurídica como sujeito passivo.

Pode ter origem contratual e extracontratual.

Oponibilidade intra partes.

5. Outras formas de obrigações relativas aos direitos reais

a) Obrigações propter rem

Obrigação denominada propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa (Vide art. 1.277, CC/2002).

Denomina-se propter rem, ou própria da coisa, porque acompanha sempre a coisa, isto é, adere-se à coisa.

O adquirente da coisa torna-se o responsável pela quitação de tais obrigações, podendo, quando for o caso, propor ação regressiva em face do antigo possuidor ou proprietário, para obter o devido ressarcimento, quando a obrigação deixou de ser adimplida pelo vendedor.

Exemplos:

1) obrigação imposta aos proprietários e inquilinos de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos (CC, art. 1.277);

2) pagamento de despesas de condomínio;

3) a obrigação de o proprietário de um imóvel de indenizar o terceiro que, de boa-fé, realizou benfeitorias e acessões sobre o mesmo etc.

4) há discussão doutrinária se o pagamento de tributos, tais como ITU, IPTU, ITR, IPVA, também se denominam obrigações propter rem, uma vez que são normas de direito público.

b) Obrigações de ônus real: penhor, hipoteca e anticrese

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Ocorre quando o devedor dá um bem em garantia ao pagamento de dívida. Institui-se um gravame ou ônus sobre a coisa, limitando o direito do proprietário. Neste caso, a coisa fica vinculada ao pagamento do saldo devedor em caso de inadimplência.

Realiza-se mediante negócio jurídico com o devido registro conforme exigência legal.

c) Obrigações com eficácia real

Por exemplo: Contrato de locação firmado entre as partes gera obrigação. Terá eficácia real quando for feita a averbação do contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Ver art. 8º, da Lei nº 8.245/1991;

Ver também art. 33, da mesma Lei, sobre direito de preferência do locatário, no caso da venda do imóvel.

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SUMÁRIO: UNIDADE I – POSSE 1. Origem histórica da posse. 2. Conceito de posse 3. Teorias sobre a posse. 4. Natureza jurídica da posse. 5. Distinção entre Posse e detenção. 6. Classificação da posse: a) Posse direta e posse indireta b) Posse justa e posse injusta c) Posse de Boa fé e Posse de Má fé d) Posse nova e posse velha e) Posse natural e posse civil ou jurídica f) Posse ad usucapionem e posse ad interdicta. 7. Aquisição e Perda da Posse a) Aquisição da Posse b) Modos de aquisição da posse c) Perda da Posse. 8. Efeitos da Posse 8.1 – Proteção da posse b) Ações Possessórias (Heterotutela). 8.2 – Informações complementares. 9 – Considerações procedimentais acerca das ações possessórias a) Possibilidade de concessão de liminar nas ações possessórias b) Fungibilidade das ações possessórias c) Natureza dúplice das ações possessórias (actio duplex) d) Exceção de domínio e) Cumulação de pedidos. 10 – Percepção dos frutos. 11 – Responsabilidade por perda ou deterioração da coisa. 13 – Benfeitorias e direito de retenção. 12 – Outras ações relacionadas com as ações possessórias a) Ação de nunciação de obra nova b) Ação de dano infecto c) Ação de imissão de posse d) Ação Negatória e) Embargos de terceiro.

UNIDADE I – POSSE

1. Origem histórica da posse

A noção de posse conforme compreendemos em nosso ordenamento jurídico, regra geral, tem origem no direito romano.

Tutela da situação de fato originada pela posse, como reflexo da necessidade de defender a melhor posse, evitar a violência e promover a defesa da paz social.

Teoria de Niebuhr, adotada por Savigny: fruição das possessiones (pequenas propriedades), para a defesa das quais aplicava o interdito possessório. A rei vindicatio era restrita ao titular da propriedade.

Teoria de Ihering: a posse surgiu do processo reivindicatório, segundo o qual os interditos possessórios constituíam incidentes preliminares do processo reivindicatório.

2. Conceito de posse

O conceito de posse, no direito positivo brasileiro, deve ser compreendido a partir do art. 1.196 do Código Civil, que considera possuidor “todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”.

Note-se que a noção de posse é dada a partir da definição de propriedade apresentada no art. 1.228 do Código, onde estão previstas as faculdades do proprietário sobre a coisa que lhe pertence.

O conceito de posse torna-se inteligível a partir da noção de possuidor apresentada no art. 1.196. Portanto, pode-se dizer que posse é o exercício de fato, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

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Neste sentido, o exercício da posse não implica que o possuidor seja detentor do domínio ou da titularidade da coisa. É possível que outras pessoas exerçam sobre a coisa, um ou alguns dos poderes típicos do proprietário, conforme a previsão do art. 1.228 do Código, sem, no entanto, ser titular desse direito.

Por exemplo, o locatário e o comodatário exercem de fato alguns poderes inerentes ao proprietário, sem, no entanto, estabelecer com a coisa o vínculo de propriedade.

Para Ihering, cuja teoria o nosso direito positivo acolheu, posse é conduta de dono. Sempre que haja o exercício dos poderes de fato inerentes à propriedade existe a posse, a não ser que alguma norma diga que esse exercício configura a detenção e não posse (Vide arts. 1.198 e 1.208, CC/2002).

Posse = assegurar o exercício de fato sobre a coisa; Evitar a violência e assegurar a paz social; Situação de fato que aparenta ser de direito; situação de fato protegida pelo

legislador; direito fundado no fato da posse (possideo quod possideo); Proteção contra terceiros (que não possua título ou a melhor posse) e até

mesmo contra o proprietário.

O nosso ordenamento adota a seguinte distinção com relação à noção de posse, que é essencial para compreender as situações fáticas sobre o tipo de posse que é exercida em determinada situação:

a) Jus possessionis ou posse autônoma: Se alguém se mantem, pacificamente, em um imóvel, continuamente e sem oposição, cria uma situação possessória, que lhe proporciona direito à proteção da posse.

b) Jus possidendi ou posse causal: que é a posse titulada. Em ambos os casos, é assegurado o direito à proteção dessa situação contra atos de violência, para garantir a paz social.

3. Teorias sobre a posse

Há duas teorias principais sobre a natureza da caracterização da posse, cujas denominações comumente atribuídas são: teoria subjetiva e a teoria objetiva.

a) TEORIA DE SAVIGNY, denominada pela doutrina “TEORIA SUBJETIVA”, em Tratado da Posse (Das Rechtdes Besitzes, 1893), afirma o autor que a posse se constitui de dois elementos:

Corpus – elemento objetivo que consiste na detenção física da coisa; “Faculdade real e imediata de dispor fisicamente da coisa, e de defendê-la das agressões de quem quer que seja” (Savigny apud Caio Mário da Silva Pereira, 2007: 18).

Animus – elemento subjetivo, que significa a intenção de ser dono da coisa e de defendê-la contra a intervenção de outrem (animus domini ou animus REM sibi

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habendi). Se não ocorrerem os dois elementos, há, neste caso, mera detenção, e não posse.

b) TEORIA DE RUDOLF von IHERING, também denominada “TEORIA OBJETIVA”, em Teoria Simplificada da Posse, preleciona o referido autor que o animus já está contido no corpus, que significa conduta de dono.

Esta pode ser analisada objetivamente, sem a necessidade de verificar a intenção do agente. A posse consiste na exteriorização da propriedade, na visibilidade do domínio e no uso econômico da coisa.

O Código Civil brasileiro adotou essa teoria, nos termos do art. 1.196.

Para Savigny, o locatário, o usufrutuário, o arrendatário e o comodatário são detentores e não possuidores, por isso não têm direito às ações possessórias.

Para Ihering, ao contrário, os mesmos são possuidores (posse direta) e podem utilizar as ações possessórias, mesmo que seja contra o proprietário (posse indireta).

É o que está previsto no art. 1.197 do Código Civil pátrio.

Fenômeno jurídico do Desdobramento da Posse

PROPRIETÁRIO

Propriedade (Posse plena ou alodial)

Posse indireta

Obs.: Quando o proprietário transfere a posse direita ao terceiro, limita-se para ele o direito de propriedade, deixando de ser plena, para tornar-se propriedade limitada.

POSSUIDOR

Posse

Posse direta

FACULDADES

Usar, gozar, dispor e reaver.

FACULDADES

Usar, gozar e reaver.

4. Natureza jurídica da posse

Definir a natureza jurídica da posse com certeza é um dos temas mais complexos do direito das coisas.

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Para Savigny, posse é fato e direito. “Os direitos são os interesses juridicamente protegidos”.

Conforme Ihering, a posse corresponde a um direito.

Clóvis Bevilacqua assinala que a posse é um fato protegido pelo direito, nesse sentido, a posse é um direito especial (sui generis).

Caráter duplo da posse: considerada em si é um fato; pelos direitos que gera, entra na esfera do direito.

Efeito jurídico: as ações reais, por ex., exigem presença do cônjuge na relação processual concernente ao bem imóvel, outorga uxória ou marital (CPC, art. 73/74).

Quanto às ações possessórias, no art. 73, §§ 2º e 3º, do CPC, prevê que:

§ 2º Nas ações possessórias, a participação do cônjuge do autor ou do réu somente é indispensável nas hipóteses de composse ou de ato por ambos praticado.

§ 3º Aplica-se o disposto neste artigo à união estável comprovada nos autos.

Observa-se que o legislador infraconstitucional não incluiu a posse no rol taxativo dos direitos reais do art. 1.225 do CC/2002.

Direitos pessoais incorpóreos – utilizam-se as cautelares inominadas. Poder cautelar geral do juiz (CPC, art. 297).

Ver Súmula 228, STJ – “É inadmissível o interdito proibitório para proteção do direito autoral”.

5. Distinção entre Posse e detenção

O ordenamento jurídico pátrio prevê situações em que uma pessoa não é considerada possuidora, mesmo exercendo poderes de fato sobre uma coisa, ou seja, mesmo tendo o exercício físico sobre a coisa.

Isto ocorre quando a lei desqualifica a relação para mera detenção, como previsto nos artigos 1.198, 1.208 e 1.224, CC/2002.

Vale dizer que sob o ponto fático, posse e detenção têm as mesmas características. Sempre que uma pessoa mantém o exercício do controle físico sobre a coisa ou ele tem posse ou detenção sobre tal objeto.

No sentido fático, material ou físico as situações em análise não diferenciariam.

O que identifica e caracteriza a distinção entre o possuidor e o detentor é a previsão legal, ou seja, a regra de direito, que desconsidera como posse certas relações materiais da pessoa com a coisa.

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Em outros termos, o legislador considera que em certas circunstâncias a pessoa que está no exercício da posse de determinado bem não tem o animus domini, por motivo de segurança jurídica.

A lei exclui daquele que exerce a detenção da coisa a intenção de ser dono. Mesmo que exerça de forma fática a posse, a norma civil excluiu todo efeito que pudesse conduzir à posse ou mesmo à aquisição da propriedade.

Portanto, em sentido jurídico o detentor é distinto do possuidor. Tal distinção se circunscreve no âmbito das consequências, uma vez que à detenção não se atribuem efeitos possessórios.

O possuidor exerce o poder de fato em razão de um interesse próprio, seja sobre coisa sua ou de terceiro, seja uma posse autônoma ou quando obtida a posse direta por meio de um negócio jurídico. Pode exercer a autotutela para proteção do patrimônio e invocar a proteção possessória.

O detentor, ao contrário exerce a posse no interesse de outrem, isto é, sob o comando de terceiro, por exemplo, o caso do empregado sob ordens do patrão tem posse sobre instrumentos de trabalho, veículo ou mesmo imóvel.

Na tradição latina, os empregados e caseiros são denominados servidores ou fâmulos da posse.

O detentor, como consequência do dever de vigilância, embora não possa invocar, em seu nome, a proteção possessória, cabe-lhes, contudo, exercer a autoproteção do possuidor (autotutela, legítima defesa), quanto às coisas confiadas ao seu cuidado.

Quase posse

Os romanos só consideravam posse a emanada do direito de propriedade. A exercida nos termos de qualquer direito real menor (iura in re aliena), ou direitos reais sobre coisas alheias, servidão e usufruto, por ex., eram denominados quase posse, por ser aplicada aos direitos ou coisas incorpóreas.

No direito atual tais situações são consideradas posse propriamente dita.

No nosso ordenamento o que se denominava antes quase posse, passou-se a constituir a posse direta, conforme previsto no art. 1.197 do Código Civil.

Composse

É a situação pela qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes possessórios sobre a mesma coisa (CC, art. 1.199). A composse pode ser:

Pro diviso – quando exercida simultaneamente e se estabelece uma divisão de fato entre os compossuidores, quanto a sua utilização;

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Pro indiviso– é aquela em que se exercem, ao mesmo tempo e sobre a totalidade da coisa, os poderes de utilização ou exploração comum do bem. Por exemplo, a área comum de um condomínio.

6. Classificação da posse

a) Posse direta e posse indireta (CC, art. 1.197)

Posse direta ou imediata: é a daquele que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de contrato. Por ex., a posse direta do comodatário, que a exerce por concessão do proprietário do imóvel. O mesmo ocorre com o usufrutuário, o arrendatário etc.;

Posse indireta ou mediata: é a posse do proprietário que cede o uso e gozo do bem para um terceiro. Por ex. a do proprietário que cede a terra a outro para usufruto; a do proprietário que empresta o imóvel para terceiro etc.

Observações:

O proprietário exerce a posse indireta, como consequência de seu poder de domínio sobre a coisa (dono).

O comodatário exerce a posse direta por concessão do proprietário. Dá-se o desdobramento da posse. Uma posse não anula a outra, isto é, ambas,

posse direta e posse indireta, coexistem temporalmente e são posses jurídicas (jus possidendi) e têm o mesmo valor, não autônomas, pois implicam o exercício de efetivo direito sobre a coisa.

A posse física da coisa, regra geral, fica com o possuidor direito. Ambos podem invocar a proteção possessória contra terceiros. Não há usucapião para o possuidor direto na vigência do contrato ou negócio

jurídico.

b) Posse justa e posse injusta

Posse justa: Conforme estabelece o art. 1.200 do Código Civil, posse justa é a não violenta, clandestina ou precária. É a posse adquirida legitimamente ou sem vício jurídico externo. Ou ainda, aquela que não repugna ao direito, porque adquirida conforme os modos previstos na lei.

Posse injusta (ou posse viciada): é a que foi adquirida viciosamente, por violência (violenta) ou clandestinidade (clandestina) ou por abuso do precário (precária), ou seja, por abuso de confiança.

Ainda que viciada, a posse injusta não deixa de ser posse, visto que a sua qualificação é feita em face de determinada pessoa. Será injusta em face do legitimo possuidor; será, porém, justa e suscetível de proteção em relação às demais pessoas estranhas ao fato.

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Nesse sentido, poderá o possuidor de posse injusta em relação ao legítimo possuidor, propor ação possessória contra um terceiro que tente adquirir injustamente a sua posse. Neste caso, o possuidor, mesmo que de posse injusta, tem melhor posse, em relação ao terceiro.

Desse modo, cessada a violência (art. 1.208, CC), que caracteriza esbulho, o esbulhador será tornado possuidor. Terá posse injusta (viciada), mas será possuidor, para efeito da proteção possessória.

Observações:

Violência – vis absoluta = violência física. Ex. Tomar à força o objeto; roubo; expulsar alguém do imóvel.

Violência – vis compulsiva = violência moral. Clandestina – furta o objeto, ocupa o imóvel às escondidas, sorrateiramente. Precária – do locatário, por ex., que tinha a posse justa e passa a ser injusta se

no vencimento do contrato se recusa a devolver o imóvel ao proprietário.

c) Posse de Boa fé e Posse de Má fé (CC, art. 1.201)

Posse de boa-fé: caracteriza-se a posse de boa-fé quando o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.

O parág. único do art. 1.201, CC/2002, estabelece presunção de boa-fé em favor de quem tem justo título. Justo título é o que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não contivesse nenhum vício impeditivo dessa transmissão.

Caio Mário da Silva Pereira, em Instituições de Direito Civil (2007: 31), classifica como um tipo de posse a posse com justo título.

Justo título configura-se estado de aparência que permite concluir estar o sujeito gozando de boa posse. Não significa somente o documento, observa-se, portanto, o fato gerador do qual a posse deriva. O possuidor tem consciência de que está amparado numa boa causa que determina a legitimidade da posse.

Há aqui presunção juris tantum, isto é, o ato é passível de desfazer-se com prova contrária.

Exemplos quanto à presunção do justo título:

1) A companheira tem justo título na posse de bens comuns do casal, quando do falecimento do companheiro;

2) O herdeiro aparente cujo título e ignorância de outros herdeiros faz presumir ser ele justo possuidor;

3) Uma escritura de compra e venda, devidamente registrada, é um título hábil para a transmissão do imóvel. No entanto, se o vendedor não era o verdadeiro dono (aquisição a non domino) ou se era um menor não assistido por seu representante legal, a aquisição não se aperfeiçoa e pode ser anulada.

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Posse de má-fé: a posse constitui-se de má-fé quando o possuidor tem conhecimento do vício na aquisição da posse e, portanto, da ilegitimidade de seu direito.

O art. 1.202, CC/2002, prescreve que a posse de boa-fé se transforma em posse de má-fé desde o momento em que as circunstâncias demonstrem que o possuidor não mais ignora que possui indevidamente.

d) Posse nova e posse velha (Vide art. 1.211, CC)

Posse nova: é a de menos de ano e dia (CPC, art. 558).

Não se confunde com a ação de força nova, que leva em conta não a duração temporal da posse, mas o tempo decorrido desde a ocorrência da turbação ou do esbulho.

Posse velha: é a de ano e dia ou mais.

Neste caso, também se diferencia da ação de força velha, intentada depois de ano e dia da turbação ou esbulho.

Ação tempestiva, no âmbito possessório: menos de “ano e dia” – pleitear concessão de liminar (CPC, art. 562).

Ação de força nova = possessória.

Ação de força velha = procedimento ordinário/juízo petitório – somente cabe ao proprietário.

e) Posse natural e posse civil ou jurídica

Posse natural: é a que se constitui pelo exercício de poderes de fatos sobre a coisa.

Posse civil ou jurídica: é considerada aquela que se realiza por força da lei, sem necessidade de atos físicos ou materiais. É a que se adquire, ou se transmite pelo título.

f) Posse ad usucapionem e posse ad interdicta

Posse ad usucapionem: é a posse que se prolonga por determinado lapso de tempo estabelecido na lei, tendo como consequência a aquisição do domínio pelo seu titular. É posse autônoma.

Posse ad interdicta: consiste na posse que pode ser defendida pelos interditos possessórios ou ações possessórias, quando molestada, mas não conduz à usucapião. É a posse direta ou indireta adquirida em conformidade com a norma vigente.

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7. Aquisição e Perda da Posse

a) Aquisição da Posse

O art. 1.204, do Código Civil, preconiza que “adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade”.

A posse pode ser adquirida:

i) por quem pretenda adquiri-la ou por seu representante;

ii) por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação (art. 1.205, CC/2002).

A aquisição da posse, quanto à sua origem, pode se dar por modo originário ou derivado. Veja-se breve explanação sobre a aquisição originária e derivada da posse.

Aquisição originária: ocorre nos casos em que não há relação de causalidade entre a posse atual e a anterior (não há nexo causal entre a posse atual e a anterior).

O que pode ocorrer em duas hipóteses: 1) ou a coisa não tinha dono (porque nunca o teve – res nullius, ou porque foi abandonada – res derelicta; 2) ou porque foi esbulhada (violenta ou clandestina), e o vício, posteriormente, cessa (posse mansa e pacífica).

No caso da coisa sem dono, a aquisição originária da posse é elemento do domínio, que é adquirido por ocupação. O sujeito se apodera da coisa, adquire, por conseguinte, a posse, e ainda se torna proprietário.

Aquisição derivada: caracteriza-se quando há anuência do antigo possuidor, como na tradição.

A transferência pode ser real (quando o possuidor atual a entrega ao novo possuidor), simbólica (quando o que se entrega é algo que simboliza a coisa, como as chaves de uma casa) ou por cláusula contratual (a cláusula constituti, por meio da qual opera o constituto possessório).

O art. 1.203, CC, determina que a posse conserva o mesmo caráter com que foi adquirida.

b) Modos de aquisição da posse

A posse pode ser adquirida por:

1) Apreensão da coisa. Pode ocorrer em duas hipóteses:

Ato unilateral – realiza-se pelo exercício de um poder de fato sobre a coisa, no interesse daquele que o exerce. Coisa sem dono ou abandonada (res derelicta=

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derrelicção, que consiste no abandono voluntário da coisa) e quando a coisa não for de ninguém (res nullius). Quanto ao ato da apreensão, para bens imóveis, diz-se ocupação; para bens móveis, denomina-se órbita de influência.

Quando a coisa é retirada de outrem sem a sua permissão. Aquisição da posse por ato violento ou clandestino. Primitivo possuidor omitir-se, não reagindo incontinenti em defesa de sua posse ou não a defendendo por meio dos interditos possessórios.

2) Exercício de direito. Ocorre no caso da servidão, se o dono do prédio serviente permanecer inerte. Ex.: passagem de um aqueduto por terreno alheio (art. 1.379, CC/2002).

3) Ato bilateral. A posse é transmitida de um possuidor a outro. É o caso da tradição, que é modo derivado de apossamento da coisa. Pressupõe o acordo de vontades. Ocorre mediante o negócio jurídico (vide art. 104, CC/2002). Título: gratuito = doação; oneroso = compra e venda. Pode ser: real, simbólica ou ficta, como acima descrito.

4) Sucessão na posse (arts. 1.206 e 1.207, CC), ou seja, aquisição a título universal e a título singular. Nestes casos, a acessão da posse pode ser:

Por sucessão universal: o herdeiro agrega a sua posse à do falecido. Por sucessão singular: o possuidor pode agregar a sua posse à de seu

antecessor.

c) Perda da Posse

A perda da posse, conforme a teoria objetiva de Jhering, adotada pelo ordenamento jurídico pátrio, ocorre quando o possuidor deixa de agir como age o proprietário, isto é, perde-se a posse quando não é mais possível o exercício, sobre a coisa, de poderes inerentes ao domínio.

FÓRMULAS DA PERDA DA POSSE

FÓRMULA GERAL: posse - exercício de poder de domínio = perda da posse

FÓRMULA 1: posse - corpus (ato de proprietário) = perda da posse

FÓRMULA 2: posse - animus (vontade de agir como dono) = perda da posse

Fonte: DONIZETTI, Elpídio; QUINTELLA, Felipe. Curso didático de direito civil. São Paulo: Atlas, 2012, p. 700.

São hipóteses de perda da posse:

1) pelo abandono, ou também denominado derrelicção, que significa o abandono voluntário da coisa.

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2) pela tradição (traditio): quando o possuidor transfere voluntariamente a coisa. Pode ocorrer de três formas:

real: quando envolve a entrega efetiva e material da coisa; simbólica: quando representada por ato que traduz a alienação. Por ex.: a

entrega das chaves de acesso ao imóvel. ficta, que pode ser de dois modos:

i) traditio brevi manu = a pessoa que tem posse direta do bem em razão de contrato celebrado com o possuidor indireto (arrendador, locador etc.) adquire o seu domínio, não precisa devolver ao dono, para que este novamente lhe faça a entrega real da coisa. Basta a demissão voluntária da posse indireta pelo transmitente, para que se repute efetuada a tradição.

ii) constituto possessório = o proprietário que aliena o imóvel, mas permanece nele residindo por força de um contrato de locação celebrado com o adquirente, perde a posse de dono (indireta), mas adquire, pela mencionada cláusula constituti, a de locatário.

3) pela perda propriamente dita da coisa. Exemplos: objeto perdido dentro de casa, não há perda propriamente da coisa; objeto perdido na rua.

4) pela destruição da coisa ou seu desaparecimento. Pode acontecer em diversas situações, tais como:

Acontecimento: fato natural. Por ex.: morte de um animal por idade avançada; caso fortuito. Ex.: animal morto atingido por um raio etc.

Fato do próprio possuidor: por exemplo, ao provocar a perda total do veículo por direção perigosa ou imprudente.

Fato de terceiro: por exemplo, em ato atentatório à propriedade.

Quando deixa a coisa de ter as qualidades essenciais à sua utilização ou a perda do valor econômico. Exemplos: terreno invadido pelo mar; nos casos de confusão, comistão, adjunção e avulsão.

5) pela colocação da coisa fora do comércio, porque se tornou inaproveitável ou inalienável (extra commercium). Pode ocorrer por razões de: ordem pública, moralidade, higiene e segurança pública. Por ex.: desapropriação de terras, confisco de produtos alimentícios por fiscalização sanitária etc.

6) pelo esbulho, isto é, pela posse de outrem.

8. Efeitos da Posse

A proteção conferida ao possuidor é o principal efeito da posse, cuja matéria está disciplinada nos art. 1.210 ao art. 1.222 do Código Civil de 2002.

Conforme Carlos Roberto Gonçalves (2010: 129), são precisamente os efeitos da posse que lhe imprimem cunho jurídico e a distinguem da mera detenção.

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Os principais efeitos da posse são:

a) a proteção possessória, abrangendo a autodefesa e a invocação dos interditos possessórios (arts. 1.210 a 1.213, CC).

b) a percepção dos frutos (arts. 1.214 a 1.216, CC).

c) a responsabilidade pela perda ou deterioração da coisa (arts. 1.217 e 1.218, CC).

d) a indenização pelas benfeitorias e o direito de retenção (arts. 1.219 a 1.222, CC).

e) a usucapião.

Nesse sentido, ressalte-se que a Proteção possessória (Tutela da posse) conforme previsão legal a seguir exposta, poderá ser realizada pelos seguintes meios:

com o uso da “legítima defesa” (autotutela) (para a manutenção da posse) por meio do “desforço imediato” (autotutela) (para retomar imediatamente a

posse perdida) Ação de Interdito Proibitório Ação de manutenção de posse Ação de reintegração de posse.

Explica Gonçalves, que “há uma gradação nos atos perturbadores da posse, dando origem a três procedimentos possessórios distintos, embora com idêntica tramitação: ameaça, turbação e esbulho” (2010: 171).

Dessa forma, a proteção possessória ocorre através de Interdito Proibitório, Ação de manutenção de posse, Ação de reintegração de posse, Legítima defesa e Desforço imediato.

Os interditos possessórios são os meios jurídicos que tem o possuidor à sua disposição, para a defesa de sua posse contra turbação, esbulho ou ameaça.

Desta forma, o possuidor ameaçado, turbado ou esbulhado tem a faculdade de utilizar os interditos possessórios, ações com caráter próprio e rito especial. Tais ações estão disciplinadas nos art. 554 e segs., do CPC.

Eis a seguir uma breve análise do art. 1.210 do Código Civil brasileiro. Objetiva-se apresentar a forma dos interditos possessórios e seus efeitos jurídicos no âmbito da proteção ao direito da posse.

8.1 – Proteção da posse

A previsão legal da proteção à posse está prevista fundamentalmente no art. 1.210 do Código Civil – Lei nº 10.406/2002 e no art. 560 do Código de Processo Civil – Lei nº 13.105/2015.

Apresenta-se a seguir uma análise do artigo 1.210 do Código Civil, bem como se estabelece relações da norma material com os procedimentos das vias possessórias previstos nos arts. 554 a 568 do Código de Processo Civil.

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a) Legítima defesa e desforço imediato (autotutela, autodefesa ou defesa direta) (art. 1.210, CC/2002).

Há, no art. 1.210, descrito três procedimentos distintos:

1) “ser mantido na posse em caso de turbação”. Nessa circunstância o possuidor pode usar a legítima defesa (§ 1º, art. 1.210, CC-02), semelhante ao previsto no art. 25 do CP/1940, ou, não o fazendo, deverá o possuidor, conforme a previsão processual, propor Ação de manutenção de posse, art. 926 segs., CPC; NCPC, art. 560.

Vale ressaltar, que a previsão legal (Lei material) dá ao possuidor o direito de se valer da autodefesa para se manter ou para reintegrar-se na posse, desde que o faça logo e que os atos de defesa não ultrapassem o “indispensável à manutenção, ou restituição da posse” (art. 1.210, §1º, CC/2002).

OBSERVAÇÕES:

Turbação é todo ato que causa dano ou embaraça o livre exercício da posse alheia. Por ex., cortar o arame da cerca que protege a posse alheia; roubar ou furtar coisas da posse alheia; impedir o acesso do verdadeiro possuidor à sua posse; jogar lixo no terreno alheio etc.

Possuidor poderá manter ou restabelecer a situação de fato “por sua própria força” (§ 1º), isto é, pelos seus próprios recursos, sem apelar para autoridade, polícia ou justiça;

Os atos de defesa não podem ir além do indispensável à manutenção da posse (§ 1º);

Para que a defesa direta seja legítima, é necessário que: a reação se faça logo, imediatamente após a agressão; a reação deve-se limitar ao indispensável à retomada da posse. O excesso configura crime de “exercício arbitrário das próprias razões”, art. 345, CP.

Preleciona Carlos R. Gonçalves (2010: 131): “Pode o guardião da coisa exercer a autodefesa, em benefício do possuidor ou representado. Embora não tenha o direito de invocar, em seu nome, a proteção possessória, não se lhe recusa, contudo, o direito de exercer a auto proteção do possuidor, conseqüência natural de seu dever de vigilância”.

2) “restituído no de esbulho”. Para esse caso o possuidor pode empreender o desforço imediato, ou seja, “restituir-se por sua própria força” (§ 1º, art. 1.210, CC-02). Não o fazendo, neste caso, caberá Ação de reintegração de posse, art. 926 segs., conforme previsão do CPC. NCPC, art. 554 e segs. Ver art. 560, NCPC.

Esbulho “consiste no ato pelo qual o possuidor se vê privado da posse mediante violência, clandestinidade ou abuso de confiança. Acarreta, pois, a perda da posse contra a vontade do possuidor” (Gonçalves, 2010: 153).

Desforço imediato consiste na faculdade que a lei dá ao possuidor retomar a posse com o esforço próprio.

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Assim como na turbação, no esbulho o possuidor poderá retomar a sua posse “por sua própria força”, contando que façalogo, e que os atos de defesa “não podem ir além do indispensável” à restituição da posse (§ 1º, art. 1.210, CC-02).

3) “segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado”. Esse é o caso da ameaça. Contra a ameaça não poderá o possuidor empregar a legítima defesa. Deve-se impetrar Interdito Proibitório (mandado proibitório), com cominatória de multa (pena pecuniária), caso o réu transgrida o preceito, conforme prevê o art. 932, CPC; NCPC, arts. 567-568.

A multa deve ser pedida pelo autor e fixada pelo juiz. O autor indica o valor da multa pretendida, “em montante razoável, que sirva para desestimular o réu de transgredir o veto, mas não ultrapasse, excessivamente, o valor do dano que a transgressão acarretaria ao autor” (Gonçalves, 2010: 173). O juiz pode reduzi-la, mas não aumentá-la.

Depreende-se do art. 933, CPC (NCPC, art. 568), que é concedida liminar em interdito proibitório.

Diz a Súmula 228 do STJ: “É inadmissível o interdito proibitório para a proteção do direito autoral”.

b) Ações Possessórias (Heterotutela)

Para o possuidor recorrer à via judicial, os meios próprios de defesa da posse estão previstos nos arts. 554 a 568 do CPC (920 a 933 do CPC/1973).

As ações possessórias em sentido estrito ou também denominadas interditos possessórios, são as seguintes:

a) Interdito proibitório, art. 932, CPC (NCPC, art. 567) (acima explicitado);

b) Ação de Manutenção de posse, art. 926/927, CPC (NCPC, art. 560/566);

c) Ação de Reintegração de posse, art. 926/927, CPC (NCPC, art. 560/566).

O procedimento nas Ações Possessórias de Imóveis de Pequeno Valor, de Coisas Móveis e Semoventes, é de competência do Juizado Especial. Vide art. 3º, IV, da Lei nº 9.099/1995.

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8.2 – Informações complementares

Legitimação ativa e passiva para as Ações possessórias

Legitimidade ativa:

1) Exige-se a condição de possuidor para a propositura dos interditos – (CPC, art. 560), mesmo que não tenha título (possideo quod possideo).

2) Art. 561, CPC: “Incumbe ao autor provar: I- a sua posse; II- a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III- a data da turbação ou do esbulho; IV- a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; a perda da posse, na ação de reintegração”.

3) O detentor, por não ser possuidor, não tem essa faculdade.

4) Não basta ser proprietário ou titular de outro direito real. Se somente tem o direito, mas não a posse correspondente, o agente terá de valer-se da via petitória, não da possessória, a não ser que se trate de sucessor de quem detinha a posse e foi molestado. Vide art. 1.207, CC/2002.

5) “Ao sucessor a título singular é facultado unir a sua posse à do antecessor, para os efeitos legais. Desse modo, se este tinha posse e foi esbulhado, àquele será facultado assumir sua posição, para o fim de ajuizar a competente ação possessória contra o terceiro.” (Gonçalves, 2010: 133).

6) O nascituro não é possuidor. Não é titular de direitos subjetivos.

7) Possuidores diretos e indiretos têm ação possessória contra terceiros, e também um contra o outro. Vide parte final do art. 1.197, CC e Art. CPC, art. 567.

Legitimidade passiva:

1) O autor da ameaça, turbação ou esbulho (CPC, art. 561, II e art. 567), assim como do “terceiro que recebeu a coisa esbulhada, sabendo que o era”, isto é, de má-fé, como expressamente dispõe o art. 1.212, CC-2002.

2) Contra o terceiro que recebeu a coisa de boa-fé não cabe ação de reintegração de posse, pela interpretação a contrario sensu do citado dispositivo legal.

3) Curador, pai ou tutor, responde por autoria moral, se, tendo conhecimento do ato, não tiver recolocado as coisas no status quo ante, voluntariamente, ou por culpa in vigilando – em caso de turbação ou esbulho praticados por pessoa privada de discernimento ou menor incapaz de entender o valor ético da sua ação.

4) A ação pode ser proposta tanto contra o autor do ato molestador como contra quem ordenou a sua prática. Também contra o representante legal. A este cabe se defender com a indicação e substituição do réu (antes denominado no CPC/1973 de nomeação à autoria) (CPC, art. 339/338).

5) O herdeiro a título universal ou mortis causa (CC, art. 1.207). Para Sucessor a título singular – vide art. 1.212, CC-2002 (má-fé).

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6) Pessoa jurídica de direito privado autora do ato molestador, não o seu gerente, administrador ou diretor, se estes não agiram em nome próprio.

7) Pessoas jurídicas de direito público, contra as quais pode até ser deferida medida liminar, desde que sejam previamente ouvidos os seus representantes legais (CPC, art. 562, parág. único).

8) No caso de preposto – cabe indicação e substituição do réu/nomeação à autoria. Se o demandado é simples detentor (CC, art. 1.198), nomeia à autoria (CPC, art. 339); se é possuidor direto apenas (CC, art. 1.197), denuncia da lide ao possuidor indireto (CPC, art. 125).

Procedimento

Ação de força nova (menos de ano e dia). Admite-se o deferimento da tutela antecipatória (liminar), com base no art. 562, CPC. O procedimento é especial. A cognição é sumária. Previsão de liminar (inaudita altera pars).

Ação de força velha (mais de ano e dia do início da turbação ou do esbulho). O procedimento é ordinário. Admite-se antecipação de tutela se preenchidos os requisitos do CPC, art. 298.

Conversão de ação possessória em ação de indenização

CPC, art. 555 – ação possessória e cumulação de pedido de indenização. Perecimento ou deterioração considerável da coisa – pedido de indenização. CPC, art. 493 – juiz deve considerar fato novo. Danos emergentes e lucros cessantes (CC, arts. 402/403). Se a perda tiver lugar depois da sentença, mas antes de sua execução, deve aplicar-se, por

analogia, o disposto no NCPC, art. 809.

9 – Considerações procedimentais acerca das ações possessórias

a) Possibilidade de concessão de liminar nas ações possessórias

A previsão processual determina que quando o procedimento de manutenção e de reintegração de posse for ajuizado dentro de ano e dia da manutenção ou do esbulho, é possível a concessão de liminar (CPC, art. 562).

Caso a ação seja ajuizada em prazo superior a esse, segue-se o rito ordinário, não perdendo a ação, contudo, o caráter possessório.

b) Fungibilidade das ações possessórias

O princípio da fungibilidade ou da conversibilidade significa que a propositura de uma ação possessória em vez de outra não obsta ao conhecimento, conforme determina o CPC, art. 554.

A propositura de uma ação possessória em vez de outra não impedirá que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela, cujos requisitos estejam provados.

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Assim, se cabível for ação de manutenção de posse e o autor ingressar com ação de reintegração, ou vice-versa, o juiz determinará a expedição do mandado aos requisitos provados.

Expedição de mandado adequado. Parte expõe o fato e as provas cabíveis e necessárias e o juiz aplica o direito. Binômio: “ofensa à posse – proteção possessória”. Princípio dispositivo: CPC, art. 2º. Não fere previsão do CPC, art. 492. CPC, art. 336 – da contestação.

c) Natureza dúplice das ações possessórias (actio duplex)

É possível que o réu alegue, em contestação, ter sofrido ofensa em sua posse, pleiteando a tutela possessória em face do autor.

Fundamento legal: CPC, art. 556 e arts. 298 e segs.

Não se faz necessário pedido reconvencional (Ação de Reconvenção), CPC, art. 343.

É licito ao réu, com efeito, na contestação, alegando que foi ofendido em sua posse, demandar a proteção possessória e a indenização devida pelos prejuízos resultantes da turbação ou do esbulho cometido pelo autor.

Juiz decide qual deles tem melhor posse.

d) Exceção de domínio

Não é possível a discussão acerca do domínio em ação possessória (art. 1.210, §2º, do CC), a menos que ambas as partes disputem a posse com base no domínio (Súmula 487, STF). Ver CPC, art. 557.

Faz-se aqui a distinção entre juízo possessório e juízo petitório:

1) ius possessionis = posse autônoma ou formal; e

2) ius possidendi = posse causal.

e) Cumulação de pedidos

Prevê o art. 555, CPC, que além da proteção possessória, pode o autor pleitear a condenação do réu em perdas e danos, cominação de pena pecuniária ou desfazimento da construção ou plantação realizada, quando da ocupação possessória.

f) Manutenção provisória na posse daquele que tiver a coisa, se não estiver manifesto que o obteve de alguma das outras pessoas por meio vicioso (art. 1.211, CC/2002).

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g) Admite-se o ajuizamento da ação possessória em face do terceiro que obteve a coisa do esbulhador, ciente do esbulho (art. 1.212, CC/2002).

h) Nomeação à autoria, no caso de a ação possessória ter sido ajuizada em face do detentor.

10 – Percepção dos frutos (arts. 1.214 a 1.216, CC)

O possuidor de boa fé tem direito aos frutos percebidos e às despesas de produção e custeio dos pendentes e dos colhidos com antecipação.

O possuidor de má fé não tem direito aos frutos, mas tem direito às despesas de produção e custeio.

11 – Responsabilidade por perda ou deterioração da coisa (arts. 1.217 e 1.218, CC)

O possuidor de boa fé não é responsável pela perda ou deterioração que não deu causa.

O possuidor de má fé responde pela perda ou deterioração, ainda que acidental, salvo se provar que o dano ocorreria ainda que a coisa estivesse com o dono.

12 – Benfeitorias e direito de retenção (arts. 1.219 a 1.222, CC)

O possuidor de boa fé tem direito de ser indenizado pelo que gastou com as benfeitorias necessárias e úteis. Com relação a elas tem direito de retenção. Tem direito de retirar as voluptuárias.

O possuidor de má fé tem direito de ser indenizado pelo que gastou com as benfeitorias necessárias. Não tem direito às úteis. Não pode levantar as voluptuárias. Não tem direito de retenção.

13 – Outras ações relacionadas com as ações possessórias

Tais ações são consideradas afins aos interditos possessórios ou ações possessórias atípicas.

a) Ação de nunciação de obra nova

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A Ação de Nunciação de Obra Nova, prevista nos art. 934 a 940 do CPC/1973 foi excluída dos procedimentos especiais, portanto não figura mais tal hipótese nos procedimentos especiais do novo Código de Processo Civil.

Não há correspondência atual Código de Processo Civil para tais artigos. A denominação da “Nunciação de obra nova” somente aparece no CPC/2015, em seu art. 47, § 1º, ao tratar do foro para propositura de demanda referente à natureza de tal ação.

Ver também: art. 1.299, CC (direitos dos vizinhos); arts. 1.300 a 1.302, CC.

Autor (Sujeito ativo): Proprietário ou possuidor (arrendatário, locatário etc.).

Objeto: impedir a continuação da obra que prejudique prédio vizinho ou esteja em desacordo com os regulamentos administrativos.

A reforma do prédio considera-se obra nova para efeitos inibitórios e indenizatórios.

Pressupostos:

1) Obra nova;

2) Prédios vizinhos.

Petição Inicial: Embargos de obra (suspensão); pena de multa e perdas e danos (CPC, art. 319, art. 500 e art. 537 – multa, art. 497 a 501 – obrigações; CC, art. 186 e 187; art. 927).

b) Ação de dano infecto

Esta ação é manejada em caso de prédio velho que ameaça cair, bem como para andaimes de construção que ameaçam desabar. Pode ser utilizada também para proteção dos vizinhos quando há excesso em caso de ruídos.

Tem caráter preventivo e cominatório (c/ multa). Pode ser oposta quando haja fundado receio de perigo iminente, em razão de ruína do prédio vizinho ou vício na sua construção (art. 1.280, CC/02). Cabe também nos casos de mau uso da propriedade vizinha.

Ex. Fundação de prédio, tapume ou andaime que ameaça cair, poluição sonora etc. Não há previsão nominada desta ação no Código de Processo Civil.

c) Ação de imissão de posse

Não há previsão legal para esta ação no atual Código Civil, nem mesmo no CPC. Estava prevista no art. 381, CC de 1939 e foi repetida no CC de 1973.

Há previsão no Dec.-Lei nº 1.075, de 22-1-1970 (Imissão de Posse).

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Ação cabível para o caso do proprietário de coisa não possuidor, ou seja, recebeu do alienante só o domínio, pela escritura, mas nunca teve a posse. Haver coisa pela primeira vez em face de quem a transmitiu.

Não é o caso da reinvindicação (reaver a propriedade, ou “reaver a posse perdida”, art. 1.228, CC), mas imissão na posse (consolidar a propriedade). Jus possidendi (juízo petitório).

Cabimento para imissão na posse:

1) Promessa de compra e venda com cláusula de prazo para a imissão na posse;

2) Promessa de compra e venda, locação e comodato (direitos obrigacionais; cláusula contratual que traduza uma imediata transmissão de posse).

Não cabimento:

1) Constituto possessório;

2) Sucessão causa mortis.

d) Ação Negatória

É cabível quando o domínio do autor, por um ato injusto, esteja sofrendo alguma restrição por alguém que se julgue com direito de servidão sobre o imóvel. Ou seja, quando atos praticados por terceiro restringem ou limitam o exercício do domínio.

e) Embargos de terceiro (CPC, arts. 674 e segs.).

SUMÁRIO: UNIDADE II – DIREITOS REAIS 1. CONCEITO 2. CARACTERÍSTICAS DOS DIREITOS REAIS a) OPONIBILIDADE ERGA OMNES b) O DIREITO DE SEQUELA OU JUS PERSEQUENDI 3. ESPÉCIES DE DIREITOS REAIS 4. AQUISIÇÃO DOS DIREITOS REAIS.

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UNIDADE II – DIREITOS REAIS

1. CONCEITO

Antes de apresentarmos o conceito de Direitos Reais, incumbe ressaltar que o referido assunto abrange os seguintes temas concernentes ao direito de propriedade: Direito de Propriedade, Direito de Vizinhança, Direito de Condomínio, Direitos Reais de gozo e fruição sobre coisas alheias, Direito do Promitente Comprador, Direitos Reais de Garantia e Direito de Laje.

O direito real consiste no poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos (erga omnes). Direito este tutelado pelo ordenamento jurídico pátrio.

Segundo a doutrina, o direito das coisas é o conjunto de regras que regulam as situações jurídicas havidas entre os sujeitos de direito e os bens suscetíveis de apropriação, bem como os modos de utilização econômica de tais bens.

Em suma, o direito das coisas regula o poder do homem sobre a natureza física nas suas diversas manifestações. A aquisição, o exercício, a conservação, a reivindicação e a perda de tais bens são exemplos.

A palavra “real” – “reais” deriva de res, que significa coisa na origem latina da palavra. Os direitos reais são, pois, direitos que incidem sobre coisas móveis ou imóveis dotadas de valor econômico, comercializáveis e susceptíveis de apropriação física pelo homem.

Elementos essenciais dos direitos reais:

1. o sujeito ativo,

2. a coisa e

3. a relação ou poder do sujeito ativo sobre a coisa, chamado domínio.

Distinção entre Propriedade plena e Propriedade limitada

Propriedade plena

Propriedade plena significa: Título + posse (Título = Registro no Cartório de Registro de Imóveis). Para efetuar o Registro em nome do adquirente é necessária a Escritura, que é o meio formal exigido por lei para a transmissão da titularidade de bens imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, conforme previsão do art. 108 e art. 1.227, ambos do Código Civil de 2002.

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O art. 1.231, CC-2002, considera plena (ou ilimitada) e exclusiva a propriedade, até prova em contrário. É plena quando o proprietário concentra em suas mãos todos os direitos elementares do proprietário mencionados no art. 1.228, CC-2002.

Propriedade limitada

A propriedade torna-se limitada quando recai sobre ela um ônus real. Ex. No USUFRUTO, no USO etc. Usufrutuário tem o direito de usar e gozar da coisa.

O nu-proprietário (dono) tem o direito de dispor e reivindicar a coisa.

O usufrutuário, em razão desse desmembramento da posse (o usufrutuário passa a ter posse direta, que é aquela sobre coisa alheia, CC, art. 1.197), passa a ter um direito real sobre a coisa alheia (direito de usufruto, CC, art. 1.390 a 1.411), sendo oponível erga omnes.

Para isto, é necessário o Registro do contrato no Cartório do Registro de Imóveis, conforme art. 167, I, 7, da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).

Para bens móveis exige-se a tradição (art. 1.226, CC/2002), ou seja, a entrega da coisa, para que o negócio jurídico referente à coisa se materialize, isto é, aperfeiçoe.

Para os bens imóveis, a realização do negócio jurídico só se completa com a transferência do registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) (art. 1.227, CC).

2. CARACTERÍSTICAS DOS DIREITOS REAIS

a) OPONIBILIDADE ERGA OMNES: o titular do direito real poderá insurgir-se contra qualquer pessoa que pretenda molestar o exercício de tal direito.

b) O DIREITO DE SEQUELA OU JUS PERSEQUENDI: significa que o direito real aderirá (impregnará) ao bem móvel ou imóvel e o “acompanhará” independentemente de para quem ou para onde vá, permitindo ao seu titular que o exerça irrestritamente (CC/2002, art. 1.228, caput, in fine).

3. ESPÉCIES DE DIREITOS REAIS

O rol dos direitos reais é apresentado no art. 1.225, CC/2002. Considera-se esta lista dos direitos reais numerus clausus, ou seja, o rol dos direitos reais é taxativo. Somente são direitos reais os previstos em lei.

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Transcreve-se a referida norma do codex civil in verbis:

TÍTULO IIDos Direitos Reais

CAPÍTULO ÚNICODisposições Gerais

Art. 1.225. São direitos reais:

I - a propriedade;

II - a superfície;

III - as servidões;

IV - o usufruto;

V - o uso;

VI - a habitação;

VII - o direito do promitente comprador do imóvel;

VIII - o penhor;

IX - a hipoteca;

X - a anticrese.

XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;         (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

XII - a concessão de direito real de uso; e (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

XIII - a laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Conforme a previsão legal do Código Civil de 2002 são os seguintes os direitos reais:

a) A propriedade é o direito real por excelência (art. 1.225, I, CC/02). O direito de propriedade é o único sobre coisa própria.

b) Os direitos reais de gozo e fruição sobre coisa alheia: superfície, servidões, usufruto, uso e habitação (art. 1.225, II-VI, CC-02); a concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso (art. 1.225, XI-XII, CC/02).

Saliente-se que os dois últimos incisos acima mencionados (XI e XII) foram inseridos no Código Civil pela Lei nº 11.481/2007, em função da política urbana prevista na CF (art. 183) e da organização fundiária de interesse social em imóveis da União. Aplicam, neste caso, as Regras de uso e do usufruto dos arts. 1.412 e 1.423, CC/02, naquilo que for compatível.

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c) direito real de aquisição: direito de promitente comprador do imóvel (art. 1.225, VII, CC/02).

d) direitos reais de garantia: o penhor, a hipoteca e a anticrese (art. 1.225, VIII-X, CC/02).

Também são considerados direitos reais de garantia: Propriedade fiduciária (arts. 1.361 – 1.364, CC/2002), Alienação fiduciária sobre bens imóveis (Lei nº 9.514/1997) e Compromisso de compra e venda de imóveis loteados (Lei nº 6.766/1979).

e) direito real de laje: A Medida Provisória 759, de 22 de dezembro de 2016, acrescentou o art. 1.510-A na Lei nº 10.406/2002 – Código Civil, para criar o direito real de laje.

4. AQUISIÇÃO DOS DIREITOS REAIS

Os direitos reais, regra geral, podem ser adquiridos pelas seguintes formas:

por CONTRATO: Geram direitos e obrigações – art. 481, CC/02; pelo DOMÍNIO: Pela tradição, para coisa móvel (art. 1.226) e pelo registro, para

imóvel (art. 1.227). Ex. Contrato que institui uma hipoteca ou uma servidão se não for registrado no Cartório de Registro de Imóveis, gerará entre as partes somente um vínculo obrigacional. O direito real, com todas as suas características, somente surgirá após o devido Registro. Para isto, ver os artigos 167 a 171, da Lei nº 6.015/1973.

SUMÁRIO: UNIDADE III – PROPRIEDADE 1. CONCEITO E ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DE PROPRIEDADE 2. FUNDAMENTO JURÍDICO DA PROPRIEDADE 4. CARACTERES DO DIREITO DE PROPRIEDADE 5. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE 5.1 – Evolução histórica da noção de propriedade 5.2 – Função social da propriedade 5.3 – Observações complementares 3. TEORIAS SOBRE A PROPRIEDADE 6 –

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ESPAÇO AÉREO E SUBSOLO 7 – FRUTOS E PRODUTOS 8 – DA DESCOBERTA 9 – AQUISIÇÃO E PERDA DA PROPRIEDADE 9.1 – Aquisição da Propriedade Imóvel a) Hipóteses legais de aquisição da propriedade de bem imóvel 1) Aquisição da propriedade imóvel pela Usucapião 2) Aquisição da propriedade imóvel pelo Registro do Título 3) Aquisição da propriedade imóvel pela Acessão 4) Aquisição da propriedade imóvel pelo Direito hereditário 9.2 – AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL 9.3 – PERDA DA PROPRIEDADE 9.4 – OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES.

UNIDADE III – PROPRIEDADE

1. CONCEITO E ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DE PROPRIEDADE

O legislador pátrio, no art. 1.228 do CC/2002, não apresenta uma definição de propriedade, somente enuncia os poderes ou direitos do proprietário.

Os elementos constitutivos do direito de propriedade, ou poderes do proprietário são:

ius utendi – direito de usar o bem extraindo apenas os frutos indispensáveis à sobrevivência;

ius fruendi – direito de gozar, que consiste em extrair frutos;

ius abutendi – direito de dispor da coisa: alienar, gravar de ônus real, consumir etc.;

rei vindicatio – direito de reaver a coisa, de quem quer que a detenha ou possua injustamente, isto é, direito de reivindicar a coisa. Diz-se também, “direito de sequela”, ou “jus persequendi”.

Define-se pela aderência ou inerência (CC português), que decorre da oponibilidade erga omnes, em que o direito real, na sua essência, adere à coisa, resultando a inseparabilidade entre o direito e a coisa.

Uma consequência externa da aderência é o poder de sequela, que existe no direito de propriedade e nos direitos reais menores, já que o titular pode perseguir a coisa onde quer que ela se encontre nas mãos de quem quer que injustamente as detenha o possua, reivindicando-a (art. 1228, caput, in fine, CC/2002).

A sequela não é um direito, mas um poder. Reivindicar vem da expressão “res” (coisa) + vindicare (pedir em juízo). Assim a ação reivindicatória é a ação do proprietário não possuidor para obter a restituição da coisa que está nas mãos de um possuidor injusto não proprietário.

Os direitos obrigacionais não são aparelhados de inerência nem do poder de sequela e por esse motivo, em regra, quando houver inadimplemento ou violação de um direito real, o seu titular realiza a execução compulsória perseguindo e obtendo a própria coisa. No direito obrigacional, o inadimplemento da prestação, na maioria dos casos, se resolve em perdas e danos.

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Portanto, o direito real constitui o mais completo dos direitos subjetivos. Desta forma, a propriedade é a matriz dos direitos reais e o núcleo do direito das coisas.

Arnaldo Rizzardo, em Direito das Coisas, diz que, acerca da propriedade, “considera-se o mais amplo dos direitos reais, o chamado direito real por excelência, ou o direito real fundamental. Em todos os campos da atividade humana e no curso da vida da pessoa, sempre acompanha a ideia do “meu” e do “teu”, desde os primórdios das manifestações da inteligência, o que leva a afirmar ser inerente à natureza do homem a tendência de ter, de adonar-se, de conquistar e de adquirir” (2006: 169).

Conceito:

O direito de propriedade constitui um dos direitos fundamentais previstos no caput e inciso XXII do art. 5º da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. A proteção desse direito visa, sobretudo, a superação dos conflitos e a manutenção da paz social, bem como o direito de moradia e a utilização racional e produtiva da propriedade, com vistas à realização da dignidade humana.

Com efeito, restrições e condições de uso da propriedade são impostas pelo ordenamento jurídico visando proteção individual e utilização racional conforme a finalidade social ou coletiva que o instituto da propriedade exerce na atualidade.

Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, em Direitos Reais, prelecionam, no tocante ao direito de propriedade em nossa atualidade, que “a propriedade é um direito complexo, que se instrumentaliza pelo domínio, possibilitando ao seu titular o exercício de um feixe de atributos consubstanciados nas faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa que lhe serve de objeto (art. 1.228 do CC). A referida norma conserva os poderes do proprietário nos moldes tradicionais" (2011: 199).

Os referidos juristas propõem uma superação desta noção tradicional da propriedade pela distinção entre os termos propriedade e domínio. Tais termos são autônomos e complementares. Neste sentido,

O direito subjetivo de propriedade concerne à relação jurídica complexa que se forma entre aquele que detém a titularidade formal do bem (proprietário) e a coletividade de pessoas. Nos bens imóveis, nasce a propriedade através do ato do registro, que a tornará pública e exigível perante a sociedade. O objeto da relação jurídica ora decantada é o dever de abstenção, que consiste na necessidade de os não proprietários respeitarem o exercício da situação de ingerência do titular sobre a coisa (Farias & Rosenvald, 2011: 199).

Desta forma, não é o retrato material do imóvel com as características físicas que define a propriedade, “mas a feição econômica e jurídica que a representa formalmente, dotando o proprietário de uma situação ativa que lhe permita o trânsito jurídico de titularidade e a proteção plena do aparto jurisdicional” (Farias & Rosenvald, 2011: 199).

Conceitua-se, portanto, a propriedade como “uma relação jurídica complexa formada entre o titular do bem e a coletividade de pessoas” (Farias & Rosenvald, 2011: 200. Grifos do autor).

A normatização e a proteção jurídica implicam nessa complexidade de relações vários fatores essenciais, tais como, proteção ao direito individual em consonância com o interesse coletivo, ou seja, com suas finalidades econômicas e sociais, utilização

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racional, proteção e preservação do meio ambiente, evolvendo “a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitar a poluição do ar e das águas” (art. 1.228, § 1º, CC/2002).

2. FUNDAMENTO JURÍDICO DA PROPRIEDADE

Quanto ao fundamento jurídico-positivo, o direito pátrio contém a seguinte previsão constitucional e legal do direito de propriedade: art. 5º, caput, XXII – XXIII e art. 170, II – III, CF/1988; art. 1.228 a 1.232, CC/2002.

3. TEORIAS SOBRE A PROPRIEDADE

a) Teoria da ocupação. Fundamento do direito de propriedade na ocupação das coisas, quando ainda não pertenciam a ninguém (res nullius). A ocupação é o principal título de propriedade.

b) Teoria da especificação. Funda-se na acepção da aquisição da propriedade pelo trabalho.

c) Teoria da lei. MONTESQUIEU, em De L’Esprit dês lois e J. BENTHAM, no Traité de législation, afirmam que a propriedade é instituição do direito positivo e existe porque a lei a criou e a garante. Admitida por determinados filósofos contratualistas dos sécs. XVII-XIX.

d) Teoria da natureza humana. A propriedade é inerente à natureza humana. Deriva do direito natural (Filósofos medievais e os contratualistas, sécs. XVII-XIX). É, para alguns, uma dádiva de Deus aos homens, para que possam prover às suas necessidades e às de sua família. A propriedade individual, dizem, é condição da existência e da liberdade de todo o homem. Acata essa teoria no Direito pátrio, por ex. Sílvio de Salvo Venosa, em Direito Civil, vol. V, ed. Atlas, bem como, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, em Direitos Reais, Editora Lumen Juris.

4. CARACTERES DO DIREITO DE PROPRIEDADE

a) É exclusivo (no condomínio recai sobre a parte ideal) (art. 1.231, CC/02);

b) Ilimitado (pleno) ou absoluto (art. 1.231, CC/02);

c) irrevogável ou perpétuo: não se extingue pelo não uso (acrescentado pela doutrina).

5. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

5.1 – Evolução histórica da noção de propriedade

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Sociedades primitivas: coletivismo. Ausência da propriedade privada.

No Direito Romano: caráter individualista da propriedade.

Idade Média: passou por uma fase peculiar, com dualidade de sujeitos, isto é, havia o dono e aquele que explorava economicamente o imóvel, pagando ao primeiro pelo seu uso. Relação entre senhor (proprietário) e o servo (que cultivava a terra).

Na Modernidade, após a Revolução Francesa: com a ascensão da burguesia o direito de propriedade assumiu feição marcadamente individualista. O direito de propriedade foi alçado entre os direitos fundamentais da pessoa.

Na atualidade, além de caracterizar um direito individual, a propriedade desempenha uma função social: que deve ser exercida em consonância com suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas (§ 1º, do art. 1.228 do CC/2002).

5.2 – Função social da propriedade

Este é um tema de relevante importância no estudo sobre a proteção jurídica do direito de propriedade.

A definição da função social da propriedade encontra-se na Constituição Federal de 1988:

art. 5º, XXIII, CF/1988; art. 1228, § 1º, CC/2002 – Função social da propriedade; art. 170, III, CF/1988 – Ordem econômica e função social da propriedade; art. 186, CF/1988 – Conceito de Função social da propriedade rural

(Propriedade produtiva e improdutiva); art. 182, § 2º, CF/1988; art. 39 da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) –

Conceito de Função social da propriedade urbana/Política urbana.

5.3 – Observações complementares

1 – RESTRIÇÕES LEGAIS DE DOMÍNIO E USO DA PROPRIEDADE ou princípios limitadores da atuação do proprietário:

a) Função social/Desapropriação – Previsão legal:

Art. 5º, XXIV, CF/88 – “desapropriação por necessidade ou utilidade pública ou interesse social”, “mediante justa e prévia indenização em dinheiro”; art. 1.228, § 3º, CC/2002 - “desapropriação por necessidade ou utilidade pública ou interesse social”.

Dec.-Lei nº 3.365/1941. Art. 2º e 6º - competência/desapropriação; art. 5º - Consideram-se casos de utilidade pública.

Lei nº 8.078/90 – CDC. Desapropriação sancionatória:

1) Desapropriação da propriedade urbana: prevista no art. 182, § 4º, III, CF/88 e disciplinada pela Lei nº 10.257 de 10.07.2001 (Vide art. 8º) (Estatuto

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da Cidade), que regulamenta os artigos 182 e 183 da CF/1988 e estabelece diretrizes gerais da política urbana.

2) Desapropriação por descumprimento de função social da propriedade rural: prevista no art. 184, caput, CF/88 e tratada na Lei Complementar nº 76/1993, alterada pela Lei Complementar nº 88/1996.

3) Expropriação art. 243, CF/88 e normatizada pela Lei nº 8.257/1991.

b) Restrições de ordem administrativa.

Proteção ao patrimônio histórico, a fauna, a flora, o equilíbrio ecológico etc. (§ 1º, art. 1.228, CC/02).

Requisição pela administração pública (ocupação/uso): art. 5º, XXV; art. 22, III, CF/88. Cabe indenização por dano.

Limitações administrativas: i) Direito Privado: direito de vizinhança – art. 1.277 segs. CC/2002; ii) Direito Público: urbanísticas e administrativas. Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade)/Plano Diretor do Município – art. 182, §1º, CF/88.

Servidões (ex. estrada, rede de energia elétrica). Com indenização ao proprietário do imóvel.

c) Usucapião

A usucapião é modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais. Denominada também de prescrição aquisitiva. Espécies: 1) Extraordinária: art. 1.238, CC/02. Prazo: 15 ou 10 anos; 2) Ordinária: art. 1.242, CC/02. Prazo: posse de 10 ou 5 anos; 3) Especial: Rural, denominada também pro labore: art. 191, CF/88 e art. 1.239, CC/02. Urbana: art. 183, CF/88 e art. 1.240, CC/02. Prazo: 5 anos; 4) Coletiva: art. 10, Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade); § 4º, do art. 1.228, CC/02. Não há usucapião de bens públicos (art. 183, §3º e art. 191, parág. único, CF/88; art. 102, CC/2002).

d) Restrição por ato voluntário: imposição de cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Ex. Art. 1.659; art. 1.668, CC/02.

e) Propriedade/Recursos minerais – art. 176, CF/88.

f) Espaço aéreo e subsolo: Vide artigos 1.229 e 1.230, CC/2002.

g) Empresas jornalísticas e de radiodifusão – art. 222, CF/88.

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h) Propriedade Intelectual/Direito autoral – art. 5º, XXVII e XXVIII, CF/88; Lei nº 9.610/99.

i) Inventos, marcas de indústria e de nomes – art. 5º, XXIX, CF/88; Lei nº 9.279/96.

2 – PROTEÇÃO ESPECÍFICA DA PROPRIEDADE: AÇÃO REIVINDICATÓRIA

Não há previsão nominada da Ação Reivindicatória no Código de Processo Civil.

A 2ª parte do caput do art. 1.228, Código Civil, que prevê o direito do proprietário reaver a coisa (rei vindicatio), de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Portanto, o art. 1.228, caput, in fine, do CC/2002, é o fundamento jurídico básico para a reinvindicação da propriedade.

Fundado no direito de seqüela, isto é, poder de perseguir a coisa onde quer que ela se encontre.

Ação do proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário. Pode utilizá-la quem está privado da coisa que lhe pertence e quer retomá-la de

quem a possui ou detém injustamente.

a) Pressupostos e natureza jurídica

Ação Reivindicatória tem caráter dominial – por isso só pode ser utilizada pelo proprietário, por quem tenha jus in re. Não pode ser apenas possuidor para propor ação reivindicatória.

Autor deve provar o domínio, com o respectivo registro, e a descrição do imóvel com suas confrontações, bem como demonstrar que a coisa reivindicada se encontra na posse do réu.

Efeito jurídico da Vindicatio: obrigar o possuidor a restituir ao proprietário a coisa vindicada, com todos os seus acessórios, tais como frutos e rendimentos. Quando a restituição é impossível por ter perecido a coisa, o proprietário tem direito a receber o seu valor se o possuidor estava de má-fé (art. 1.217, CC/2002).

A pretensão reivindicatória é imprescritível, salvo as previsões legais, tais como: usucapião, desapropriação, expropriação.

b) Pressupostos de admissibilidade da ação

Os pressupostos necessários para conhecimento da ação reivindicatória são:

1) A titularidade do domínio, pelo autor, da área reivindicada;2) A individuação da coisa;3) A posse injusta do réu (que não tem causa jurídico ou a possui injustamente).

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c) Divergências da doutrina

Há duas correntes doutrinárias:

1) Tal ação visa o reconhecimento do direito de propriedade, sendo a restituição da coisa mera consequência desse fato.

2) O domínio já pertence ao proprietário. O objetivo da Ação reivindicatória é o restabelecimento do reivindicante no exercício do seu direito.

d) Legitimidade ativa e passiva

LAGITIMIDADE ATIVA:

1) Proprietário (com propriedade plena ou limitada).

Citação de ambos os cônjuges, se o réu for casado, conforme art. 73/74, CPC (Direito imobiliário).

Direito hereditário: transmite domínio e posse.

2) Titular de compromisso de compra e venda (Contrato) – art. 1.417, CC/02. Exige-se Registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Cada condômino pode, individualmente, reivindicar de terceiro a totalidade do imóvel (art. 1.314, CC/02).

SUJEITO PASSIVO:

A ação deve ser endereçada contra quem está na posse ou detém a coisa, sem título ou suporte jurídico.

A boa-fé não impede a caracterização da injustiça da posse, para fins de reivindicatória.

A pretensão pode ser oposta a quem possui a coisa em nome de terceiro.

Ao possuidor direto, citado para a ação, quando couber responder pela ação o proprietário, incumbe indicar o réu que deve figurar no polo passivo, ou seja, o proprietário, nos termos do art. 339, CPC.

Isto porque a denunciação da lide ao possuidor indireto previsto no Código de Processo Civil de 1973, art. 70, II, bem como a nomeação à autoria, art. 62, não foram incluídos no novo Código.

6 – ESPAÇO AÉREO E SUBSOLO

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Vide os artigos 1.229 e 1.230, CC/02.

7 – FRUTOS E PRODUTOS

Vide art. 1.232, CC/02. Vide também art. 1.255, CC/02.

8 – DA DESCOBERTA

Artigos 1.233 - 1.237, CC/02; Art. 169, II, CPC; NCPC, art. 746 (Das Coisas Vagas).

Descoberta é o achado de coisa perdida ou esquecida, por seu dono. Descobridor é a pessoa que a encontra.

A coisa achada deve ser restituída ao dono ou legítimo possuidor – art. 1.233, CC/02. Se o dono não for encontrado, deve a coisa achada ser entregue à autoridade competente – Parágrafo único, art. 1.233, CC/02.

Aquele que achou a coisa “tem direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la” – art. 1.234, CC/02.

9 – AQUISIÇÃO E PERDA DA PROPRIEDADE

9.1 – Aquisição da Propriedade Imóvel

Os modos de aquisição da propriedade, conforme previstos no ordenamento civil e constitucional são os seguintes: usucapião, registro de título de transferência no Registro de Imóvel, acessão e direito hereditário.

Quanto à procedência, a propriedade pode ser adquirida de forma:

Originária: ocorre quando não há transmissão de um sujeito para o outro. Por exemplo, na acessão natural e na usucapião. Nesse caso, não há manifestação da vontade do proprietário ou possuidor anterior.

Derivada: quando a transmissão da propriedade acontece mediante uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente. Desse modo, ocorre transmissão do domínio em razão da manifestação de vontade.

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a) Hipóteses legais de aquisição da propriedade de bem imóvel

1) Aquisição da propriedade imóvel pela Usucapião

Base legal para a Ação da Usucapião: arts. 1.238 a 1.244, CC; art. 1.379, CC/2002 – servidão; arts.183 e 191, CF/1988; arts.941 a 945, CPC – Da ação de usucapião de terras particulares.

Observação: Os arts. 941 a 945, do CPC (Lei nº 5.869, de 11-01-1973), que tratam da Ação de Usucapião não têm correspondência no Novo CPC (Lei nº 13.105, de 16-03-2015).

Desta forma, entende-se que a Ação da Usucapião, no novo CPC, está prevista como procedimento comum, e não mais procedimento especial como estava previsto no CPC revogado.

Ver o art. 246, § 3º e art. 259, I, do CPC (Lei nº 13.105, de 16-3-2015).

Conceito: Usucapião é modo de aquisição originária da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais. Essa ação é também denominada prescrição aquisitiva, e, desse modo, se contrapõe à prescrição extintiva, prevista nos arts. 205 e 206 do Código Civil de 2002.

Sobre a prescrição aquisitiva verifica-se como já se posicionou o STJ:

USUCAPIÃO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. A questão posta no REsp. consiste em definir se a prescrição aquisitiva (usucapião) está sujeita a eventuais limitações relacionadas com a anterior constituição de ônus real sobre o bem usucapido. A Turma entendeu que, consumada a prescrição aquisitiva, a titularidade do imóvel é concedida ao possuidor desde o inicio de sua posse, presentes os efeitos ex tunc da sentença declaratória, não havendo de prevalecer contra ele eventuais ônus constituídos, a partir de então, pelo anterior proprietário. REsp. 716.753-RS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 15/12/2009.

A usucapião, tecnicamente, consiste em um modo originário de aquisição da propriedade, ou seja, não necessita de manifestação de vontade do proprietário ou possuidor anterior.

Na ação da usucapião, o proprietário anterior e proprietário registral serão citados para resposta do réu, mas se o possuidor já tiver preenchido todos os requisitos para a usucapião, quais sejam o lapso temporal e demais requisitos previstos na norma constitucional e na legislação infraconstitucional, conforme cada tipo da usucapião, a sentença que concede a aquisição da propriedade pelo possuidor, tem caráter meramente declaratório.

Importante salientar que a usucapião pode ser arguida em defesa, conforme trata a Súmula 237, STF.

Espécies de Usucapião:

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1. Usucapião Extraordinária: art. 1.238, CC/02.

Requisitos:

- posse de 15 anos, exercida com ânimo de dono (animus domini) e de forma contínua, mansa e pacificamente.

- Não são exigidos os requisitos do justo título e o da boa-fé.

- O parág. único, do art. 1.238, CC, prevê que o prazo pode reduzir-se a 10 anos “se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.

2. Usucapião Ordinária, denominada também Usucapião Regular ou Comum: art. 1.242, CC/02.

Requisitos:

- posse de 10 anos, exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente,

- além do justo título e boa-fé.

- O prazo pode ser reduzido para 5 anos, conforme estabelece o parág. único do referido artigo. Trata-se da posse-trabalho, decorrente da função social, como fator redutor do prazo (Ver TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. São Paulo: Método, 2013, p. 165).

O justo título significa, conforme texto do Enunciado 86, CJF: “A expressão justo título contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro”.

Observação: A Lei nº 6.015/1973, em seu art. 214, § 5º, trata da denominada Usucapião Tabular, instituto nem sempre comentado pela doutrina civilista.

3. Usucapião Constitucional ou Especial

A denominada usucapião especial ou constitucional, porque prevista inicialmente na norma constitucional, apresenta-se em duas espécies, que são:

Usucapião Especial Rural, denominada também usucapião pro labore ou rústico: art. 1.239, CC/02; art. 191, CF/1988 e Lei nº 6.969/1981.

Requisitos:

a) não ser o usucapiente proprietário rural nem urbano;

b) posse de 5 anos, contínua, mansa e pacífica, isto é, sem oposição;

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c) área rural contínua, “não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia”. Não são exigíveis justo título e boa-fé. Não pode recair sobre bens públicos.

Trata-se da finalidade de assegurar o direito constitucional à moradia (CF/1988, art. 6º).

Enunciados do Conselho de Justiça Federal correspondentes:

En. 313, CJF/STJ – “Quando a posse ocorre sobre área superior aos limites legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião especial, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir”.

En. 312, CJF/STJ – “Observando o teto constitucional, a fixação da área máxima para fins de usucapião especial rural levará em consideração o módulo rural e a atividade agrária regionalizada”.

Súmula 11, STJ: “A presença da União ou de qualquer se seus entes, na ação de usucapião especial, não afasta a competência do foro da situação do imóvel”.

Ver art. 47, CPC (Lei nº 13.105, de 16-3-2015) – foro da situação da coisa (foro rei sitae).

Usucapião Urbano ou Pro-Misero: art. 183, CF/88 e art. 1.240, CC/02.

Requisitos:

a) posse de área urbana de até 250 metros quadrados;

b) prazo de 5 anos;

c) posse contínua, mansa e pacífica, isto é, sem oposição;

d) utilização do imóvel para moradia do possuidor ou de sua família;

e) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Não se aplica sobre bens públicos.

Obs.: Vide § 1º e § 2º, do art. 1.240, CC/02.

4. Usucapião Coletiva: O art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) estabelece a denominada usucapião coletiva, de inegável alcance social, de áreas urbanas com mais de 250 m², ocupadas por população de baixa renda para sua moradia por 5 anos, onde não for possível identificar os terrenos ocupados individualmente.

5. Usucapião no Direito de Família, denominada Usucapião de meação ou por abandono do lar: CC, art. 1.240-A.

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A Lei nº 12.424/2011 incluiu no Código Civil de 2002 o art. 1240-A, com a seguinte redação:

Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

6. Usucapião Extrajudicial ou por via administrativa – CPC, art. 1.071

O novo Código de Processo Civil, no art. 1.071, introduziu a faculdade da realização da usucapião em Cartório.

Obs.: Este conteúdo será exposto em sala de aula.

Observações sobre procedimentos da usucapião:

Pressupostos da usucapião, ou elementos para a aquisição por usucapião:

a) Coisa hábil ou suscetível de usucapião;b) Posse mansa, pacífica e contínua, com animus domini, sendo esta posse ad

usucapionem;c) Decurso do tempo (lapso temporal);d) Justo título (para a usucapião ordinária);e) Boa-fé, dependendo da modalidade da usucapião.

Ação de usucapião:

O fundamento da usucapião é a consolidação da propriedade. Tal ação tem natureza declaratória (art. 1.241, CC/02). Prelecionam Farias & Rosenvald:

O fundamento deste modelo jurídico é dúplice: representa um prêmio àquele que por um período significativo imprimiu ao bem uma aparente destinação de proprietário; mas também importa em sanção ao proprietário desidioso e inerte que não tutelou o seu direito em face da posse exercida por outrem. Por isto a sentença de procedência da ação de usucapião apenas reconhece o domínio adquirido com a satisfação dos requisitos legais, sendo a sentença atributiva somente no tocante à constituição da propriedade em nome do usucapiente, no registro imobiliário (2010: 274).

A usucapião era regulada pelos arts. 941 a 945, Lei nº 5.869/1973, já revogada.

Deve ser ajuizada no foro onde é localizado o imóvel (foro rei sitae), conforme art. 47, CPC.

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Este dever ser individuado na inicial de forma clara e precisa. Deve o autor juntar planta da área usucapienda. A sentença será registrada, mediante mandado, no Registro de imóveis.

Vejam as alterações no âmbito processual acima já mencionadas.

Observação: Os arts. 941 a 945, do CPC (Lei nº 5.869, de 11-01-1973), que tratam da Ação de Usucapião não têm correspondência no Novo CPC (Lei nº 13.105, de 16-03-2015).

Desta forma, entende-se que a Ação da Usucapião, no novo CPC, está prevista como procedimento comum, e não mais procedimento especial como estava previsto no CPC revogado.

Ver o art. 246, § 3º e art. 259, I, do CPC (Lei nº 13.105, de 16-3-2015).

OBSERVAÇÕES IMPORTANTES!

Não há usucapião de bens públicos, conforme art. 183, § 3º e art. 191, parág. único, ambos da CF/88; art. 102 do Código Civil de 2002.

Prevê o art. 1.244, CC/02, que não se verifica usucapião entre os cônjuges, na constância do casamento; entre ascendentes e descendentes; durante o poder familiar.

Não corre a prescrição (art. 198, CC/02) contra os absolutamente incapazes de que tratam o art. 3º, do CC/02.

2) Aquisição da propriedade imóvel pelo Registro do Título de transferência no Registro de Imóvel (arts. 1.245 a 1.247, CC).

Para o ato de transmissão dos bens imóveis são necessários: a Escritura e o Registro no Cartório de Registro de Imóveis – art. 1.227, CC/02); Recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) (inter vivos, competência do Município), art. 166, II, CF/88 e arts. 35 a 42 do CTN (Lei nº 5.172/1966). O contrato de compra e venda é opcional e gera direitos reais de gozo ou fruição, isto é, o direito do promitente comprador do imóvel (art. 1.225, VII, CC/02). Vide art. 481 segs., do CC/02.

Vide art. 167 da Lei nº 6.015/1973 (LRP). São atos do Registro: a matrícula, o registro e a averbação.

Não basta o contrato para a transferência ou aquisição do domínio (art. 481, CC/02).

Tradição (forma prescrita em lei para coisas móveis – art. 1.267, CC);

Registro translativo (forma prescrita em lei para imóveis – art. 1.245).

Vide art. 104, CC/02 – Negócio Jurídico válido/Requisitos.

Art. 108, CC/02 (Imóvel no valor de até 30 salários mínimos dispensa de escritura pública, portanto, a escritura poderá ser particular).

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Vide art. 447, art. 456, ambos do CC/02 (por saltos/sucessiva); arts. 70 (denunciação da lide), 76 e 109 do CPC.

Retificação do Registro: É admissível a retificação do Registro quando há inexatidão nos lançamentos, isto é, “se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade” (CC, art. 1.247; art. 212 da Lei nº 6.015/1973). A retificação pode ser feita extrajudicialmente quando não afeta direito de terceiro.

3) Aquisição da propriedade imóvel pela Acessão: é modo originário de aquisição da propriedade, criado por lei, em virtude do qual tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário. Segue o princípio segundo o qual a coisa acessória segue o principal.

TIPOS DE ACESSÕES – previstas no art. 1.248 segs., do Código Civil de 2002:

I – por formação de ilhas;

II – por aluvião;

III – por avulsão;

IV – por abandono de álveo;

V – por plantações ou construções.

4) Aquisição da propriedade imóvel pelo Direito hereditário

Ocorre na Sucessão/inventário (art. 1.784, CC/02). Aplicação do princípio da SAISINE: abertura da sucessão e transmissão dos bens do falecido aos seus herdeiros. Partilha e entrega dos bens através do Formal de partilha. Inventário e Partilha, CPC, arts. 610 – 673 (Lei nº 13.105, de 16-03-2015).

9.2 – AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL

MODOS DE AQUISIÇÃO:

1) Usucapião:

a) Ordinária (art. 1.260, CC/02);

b) Extraordinária (art. 1.243, 1.244 e 1. 262, CC/02).

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2) Ocupação: é modo originário de aquisição da propriedade (art. 1.263, CC/02).

3) Achado do tesouro (art. 1.264, CC/02).

4) Tradição. Conceito: art. 1.267, CC/02. Espécies: a) real; b) simbólica e c) ficta.

5) Especificação (art. 1.269, CC/02).

6) Confusão, comistão (ou comissão) e adjunção (arts. 1.272 a 1.274, CC/02).

9.3 – PERDA DA PROPRIEDADE

Modos de perda da propriedade

A perda da propriedade pode ocorrer pelos seguintes modos:

VOLUNTÁRIOS: a) Alienação; b) Renúncia; c) Abandono.

INVOLUNTÁRIOS: a) Perecimento; b) Desapropriação.

Enumeração meramente exemplificativa do art. 1.275, CC/02:

a) Dá-se a alienação por meio de contrato (negócio jurídico bilateral);

b) A renúncia é ato unilateral, pelo qual o titular transfere a propriedade a outra pessoa;

c) O abandono também é ato unilateral, pelo qual o titular abre mão de seus direitos sobre a coisa;

d) A perda pelo perecimento da coisa decorre da perda do objeto;

e) Perde-se a propriedade imóvel pela desapropriação nos casos expressos na CF/1988.

9.4 – Observações complementares

Hipóteses de Desapropriação de bens imóveis:

Intervenção do Poder Público (estatal) sobre a propriedade privada

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Art. 5º, XXIV, CF/88 – “desapropriação por necessidade ou utilidade pública ou interesse social”, “mediante justa e prévia indenização em dinheiro”; art. 1.228, § 3º, CC/2002 - “desapropriação por necessidade ou utilidade pública ou interesse social”.

Obs.: Essa é considerada a REGRA GERAL para desapropriação pelo poder público, que é um procedimento administrativo, realizado em duas fases: declaratória e executória, contendo esta última, uma fase administrativa e uma judicial.

Dec.-Lei nº 3.365/1941. Art. 2º e 6º - competência/desapropriação; art. 5º - Consideram-se casos de utilidade pública.

Lei nº 8.078/90 – CDC. Desapropriação sancionatória. Nesses casos, o pagamento é realizado em título de

dívida pública. A Constituição de 1988 prevê três modalidades de desapropriação com caráter sancionatório:

1) Desapropriação por descumprimento da função social da propriedade urbana: prevista no art. 182, § 4º, III, CF/88 e disciplinada pela Lei nº 10.257 de 10.07.2001 (Vide art. 8º) (Estatuto da Cidade), que regulamenta os artigos 182 e 183 da CF/1988 e estabelece diretrizes gerais da política urbana.

2) Desapropriação por descumprimento de função social da propriedade rural: prevista no art. 184, caput, CF/88 e tratada na Lei Complementar nº 76/1993, alterada pela Lei Complementar nº 88/1996.

3) Desapropriação de glebas de terra em que sejam cultivadas plantas psicotrópicas: estipulada no art. 243, CF/88 e normatizada pela Lei nº 8.257/1991. É equiparada ao confisco, por não assegurar ao expropriado o direito à indenização. Por isso, o texto constitucional teria denominado tal ação de expropriação. Vale dizer que, neste caso, não há indenização ao expropriado.

Desapropriação de imóvel rural por interesse social – Reforma agrária:

1) Art. 184, caput, CF/88 – Desapropriação sancionatória: com pagamento de indenização ao expropriado efetuado em Títulos da Dívida Agrária (TDA), “com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei”.

Art. 184, § 1º, CF/88 – “as benfeitorias úteis e necessárias serão pagas em dinheiro”. Art. 22, II, CF/88 – Ação de Competência privativa da União. Art. 185, CF/88 – Casos em que não há desapropriação: I – a pequena e média

propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu proprietário não possua outra; II – a propriedade produtiva.

Lei Complementar nº 76/1993, alterada pela Lei Complementar nº 88/1996. Vide definição de pequena e média propriedade no art. 4º da LC nº 76/1993. Lei nº 8.629/93 – Reforma Agrária. Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra).

2) Progressividade do ITR: Taxação da propriedade improdutiva com elevação progressiva do Imposto Territorial Rural (ITR): art. 153, § 4º, CF/88 (EC nº 42/2003 – Reforma Tributária), normatizado pela Lei nº 9.393/1996.

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Desapropriação de imóvel urbano:

Art. 182, § 3º, CF/88 – “prévia e justa indenização em dinheiro”. Dec.-Lei nº 3.365/1941. Art. 2º e 6º - competência/desapropriação; art. 5º - Consideram-

se casos de utilidade pública.

Desapropriação de imóvel urbano por descumprimento de sua função social, denominada desapropriação-sanção:

Art. 182, § 4º, III, CF/88 e art. 8º da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) – “desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública”, “com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais”.

Vide art. 519, CC/2002 – “direito de preferência ao expropriado”. Aplicação do “Imposto progressivo” – urbano: art. 182, §4º, II; art. 156, §1º, CF/88; EC

nº 29/2000; S. 668/STF. Majoração referente o valor do imóvel (Progressividade fiscal) – art. 145, §1º, c/c o art. 156, §1º, I, ambos da CF/88; alíquotas diferentes, de acordo com a localização e uso do imóvel – art. 156, §1º, II (de caráter extrafiscal, conforme Plano Diretor/Ordenação da cidade). RE nº 153.771/1997: critério conflitante com o art. 156, §1º, em relação ao que prevê o art. 145, §1º, CF/88. “No julgamento do RE nº 423.768, o STF deliberou pela constitucionalidade da referida EC, sob o argumento de que o valor do imóvel serve como presunção juris et de jure da capacidade contributiva do proprietário. Neste sentido a Súmula nº 668, do Supremo Tribunal Federal: ‘É inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido, antes da EC nº 29/2000, alíquotas progressivas para o IPTU, salvo se destinadas a assegurar o cumprimento da função social da propriedade urbana’” (FARIAS & ROSENVALD, 2010: 217). Parte da doutrina considerava inconstitucional a progressividade do imposto, porque contraria o critério da “capacidade econômica do contribuinte”. Obs. Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257/2001, regulamenta os arts. 182 e 183 da CF/88.

SUMÁRIO: UNIDADE IV – DIREITOS DE VIZINHANÇA 4.1 – Conceito e natureza jurídica 4.2 – Do Uso Anormal da Propriedade 4.3 – Das Árvores Limítrofes 4.4 – Da Passagem Forçada 4.5 – Da Passagem de Cabos e Tubulações 4.6 – Das Águas 4.7 – Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem 4.8 – Do Direito de Construir.

UNIDADE IV – DIREITOS DE VIZINHANÇA

4.1 – Conceito e natureza jurídica

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O Direito de Vizinhança está previsto no Código Civil brasileiro nos art. 1.277 a 1.313.

4.2 – Do Uso Anormal da Propriedade

4.3 – Das Árvores Limítrofes

4.4 – Da Passagem Forçada

4.5 – Da Passagem de Cabos e Tubulações

4.6 – Das Águas

4.7 – Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem

4.8 – Do Direito de Construir

SUMÁRIO: UNIDADE IV – DIREITO DE CONDOMÍNIO 4.1 – Conceito e Natureza jurídica 4.2 – Espécies de Condomínio 4.3 – Condomínio necessário 4.4 – Condomínio voluntário

UNIDADE V – DIREITO DE CONDOMÍNIO

4.1 – Conceito e Natureza jurídica

A matéria sobre Condomínio em geral é disciplinada nos artigos 1.314 a 1.330, CC/2002;

Quanto ao Condomínio edilício ou de edificações, artigos 1.331 a 1.358, CC/2002.

A normatização do condomínio é também disciplinada pela Lei nº 4.591, de 16-12-1964 – Lei de condomínio em edificações e incorporações imobiliárias.

Conceito: Quando os direitos elementares do proprietário (CC/2002, art. 1.228) pertencerem a mais de um titular constituem condomínio ou domínio comum de um bem.

Natureza jurídica: O condomínio forma-se por um bem ou mais e por vários titulares do mesmo bem, e não possui personalidade jurídica, uma vez que é sociedade sem personalidade jurídica, embora com capacidade processual ativa e passiva, sendo representado pelo administrador ou pelo síndico, conforme prevê o art. 75, XI, do CPC e art. 1.348, II, CC/2002. Há direito oponível erga omnes, conforme art. 1.314, caput, CC/2002.

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Arnaldo Rizzardo, em Direito das Coisas, preleciona que “este é um dos assuntos que mais suscita controvérsias no direito, de grande complexidade nas relações jurídicas que desencadeia e enorme importância nos conjuntos habitacionais que passaram a dominar nos tempos atuais” (2006: 575).

Há duas teorias sobre a natureza jurídica do condomínio.

A primeira teoria, explica Rizzardo, concebe a propriedade integral ou total de todos. “A unanimidade dos condôminos exerce a propriedade sobre o bem. Cada um é proprietário do bem por inteiro, mas sem afastar a propriedade dos demais consortes. Ou seja, embora haja um direito de propriedade sobre toda a coisa, há, no entanto, limitação por força da propriedade dos outros condôminos. Em última análise, forma-se um concurso dos múltiplos direitos iguais de propriedade sobre toda a coisa” (2006: 576).

A segunda teoria considera um novo critério: “cada condômino é proprietário de parte do bem. Formam-se propriedades plúrimas e parciais, mas sobre a parte ideal na coisa comum. Não se arreda, todavia, a propriedade plena na parte ideal. A soma das várias partes ideais forma o condomínio” (Rizzardo, 2006: 576).

4.2 – Espécies de Condomínio

Espécies previstas no Código Civil:

a) Condomínio geral:

Condomínio voluntário (CC, art. 1.314 e s.) e Condomínio necessário (CC, art. 1.327 e s.);

b) Condomínio edilício ou em edificações (CC, art. 1.331 – 1.358 e Lei nº 4.591, de 16-12-1964 – Condomínio em edificações);

c) Condomínio de Lotes (art. 1.358-A, CC, acrescentado pela Lei nº 13.465, de 11-07-2017).

d) Do Condomínio em Multipropriedade (art. 1.358-B ao 1.358-U, CC, Capítulo VII-A, acrescentado pela Lei nº 13.777, de 20-12-2018, em vigor a partir de 45 dias da data de publicação (DOU de 21-12-2018)).

Quanto à origem:

a) Convencional: origina-se da vontade dos condôminos;

b) Eventual: resulta da vontade de terceiros, por ex. doador ou testador;

c) Legal ou necessário: é imposto pela lei, como no caso de cercas, por ex. o previsto no art. 1.327, CC/02.

Quanto à forma:

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a) Pro diviso ou pro indiviso: define-se conforme os condôminos estejam utilizando parte certa e determinada da coisa, ou não;

b) Transitório ou permanente: O primeiro é o convencional e o eventual, que podem ser extintos a todo tempo pela vontade de qualquer condômino (Vide prazo no art. 1.320, CC/02); o segundo é o legal, que perdura enquanto persistir a situação que o determinou, por ex. no caso de paredes divisórias, muros etc.

Quanto ao objeto:

a) Universal: quando abrange todos os bens, como na comunhão hereditária (inventário/sucessão). Vide art. 1.791, CC/02.

b) Singular: é o que incide sobre coisa determinada, por ex. o muro divisório etc.

4.3 – Condomínio necessário

Condomínio necessário ou legal (arts. 1.327 a 1.330, CC): é o imposto pela lei, como no caso da meação de paredes, cercas, muros e valas, que se regula pelo disposto nos artigos 1.297 e 1.298, e 1.304 a 1.307 do CC/2002.

Para estas hipóteses, o art. 1.328 do Código Civil determina que: “O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro ou valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ele ocupado (art. 1.297)”.

4.4 – Condomínio voluntário

a) Noções gerais

O condomínio é considerado uma espécie do gênero comunhão. Há comunhão quando determinado direito pertencer a vários indivíduos ao mesmo tempo. Desta forma, se a comunhão recair sobre um direito de propriedade, ter-se-á condomínio ou compropriedade, ou co-propriedade.

Em regra geral, a mesma coisa não pode ser objeto de domínio exclusivo e simultâneo de duas ou mais pessoas, em idêntico lapso temporal, impedindo-se que terceiros exerçam qualquer poder sobre a coisa.

O domínio pressupõe: exclusividade; não pode haver mais de um sobre o mesmo bem; é uno e indivisível; quanto ao direito real, não se estabelece um onde já há outro presente.

Desta forma, parece haver uma contradição entre a natureza do domínio e a da instituição do condomínio, no âmbito do direito real. Mas, um exame mais acurado,

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mostra-nos que no condomínio tradicional não há elisão ao princípio da exclusividade, eis que, pelo estado de indivisão do bem, cada um dos proprietários detém fração ideal do todo.

Farias e Rosenvald afirmam: “Há uma pluralidade de sujeitos (proprietários) em um dos polos da relação jurídica. Isto é, como estas pessoas ainda não se localizaram materialmente por apenas possuírem cotas abstratas, tornam-se donos da cada parte e do todo ao mesmo tempo. Mesmo quando atue isoladamente, o condômino exercitará o domínio na integralidade e não apenas na proporção de sua fração” (2010: 477).

Como consequência, o art. 1.314, CC, prevê que cada qual poderá isoladamente reivindicar a coisa de terceiro que injustamente a possua, e não apenas na proporção de sua fração, bem como não necessita da autorização dos demais condôminos para exercer tal ato de defesa. Há exclusividade jurídica do conjunto de comproprietários, isto é, perante terceiros, cada proprietário (comunheiro) atua como proprietário exclusivo do todo. O proprietário poderá excluir terceiros da atuação sobre a coisa mediante a adoção da reivindicatória.

O condomínio é considerado, quanto à indivisão e a comunhão, sob dois aspectos:

1) Aspecto objetivo: considera-se em relação à coisa, isto é, a indivisão é o estado em que se encontra uma coisa sobre a qual várias pessoas têm direitos concorrentes;

2) Aspecto subjetivo: ocorre em relação ao titulares do direito (proprietários). Neste caso, há comunhão quando determinado direito pertence simultaneamente a várias pessoas.

Com efeito, no âmbito da instituição do condomínio, quanto ao aspecto objetivo, há indivisão da coisa, e, no outro polo, o subjetivo, existe uma pluralidade de sujeitos com direito sobre frações ou partes ideais, e não uma parcela material.

Comunhão pro indiviso é a que perdura de fato e de direito, permanecendo a coisa em estado de indivisão perante os condôminos, uma vez que estes ainda não se localizaram, cada qual, per se, na coisa.

Comunhão pro diviso só existe de direito, não de fato, pois cada condômino já se localiza numa parte certa e determinada da coisa. Exercem sobre a sua fração concreta todos os atos de proprietário singular tal como se a gleba já fosse partilhada, com aprovação tácita recíproca.

A comunhão pode ser transitória (voluntária), ou perene (condomínio necessário).

Ex. de comunhão voluntária: negócio jurídico, tal como na aquisição, na doação ou na destinação em comum de bem para que duas ou mais pessoas possam usá-lo e usufruí-lo. Inclui-se também, neste caso, o casamento pelo regime da comunhão universal de bens (art. 1.667, CC/02).

b) Conceito

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Conceito: O condomínio ou domínio comum de um bem ocorre quando os direitos elementares do proprietário pertencem a mais de um titular. Em outros termos, se duas ou mais pessoas desfrutam dos direitos elementares de proprietário (CC/2002, art. 1.228) de um determinado bem, forma, portanto, um condomínio.

c) Direitos dos condôminos (art. 1.314, CC/02):

1 – usar da coisa conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão (art. 1.314, caput, CC);

2 – reivindicá-la de terceiro (art. 1.314, caput, CC). Aplica-se à hipótese o art. 1.827, CC, que autoriza o herdeiro a “demandar os bens da herança, mesmo em poder de terceiros”;

3 – defendera sua posse contra outrem;

4 – alhear a respectiva parte indivisa, respeitando o direito de preferência dos demais condôminos (art. 504, CC);

5 – gravar a respectiva parte indivisa, como, p. ex., dá-la em hipoteca (art. 1.420, § 2º, CC).

d) Deveres dos condôminos

1 – prevê o parágrafo único do art. 1.314, CC: “nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros”;

2 – dever de concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, na proporção de sua parte (art. 1.315, CC);

3 – responsabilidade pelas dívidas contraídas em proveito da comunhão (arts. 1.316 a 1.318, CC).

e) Extinção do condomínio

Bem divisível:

1) Divisão amigável: se todos os condôminos forem maiores e capazes;

2) Divisão judicial: se divergirem ou se um deles for incapaz (CC, art. 2.016).

Bem indivisível: venda da coisa comum (CC, art. 1.322)

Observação:

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Se na divisão do imóvel a fração devida a cada condômino for menor que o limite de divisibilidade exigido por lei, os condôminos devem adjudica-lo a um dos condôminos ou aliená-lo a terceiro. Coisa indivisível. Ex. Loteamento, art. 4º, da Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do solo urbano). Quantidade mínima do lote: 125 metros e 5 metros de frente. Há exceção para conjuntos habitacionais de interesse social; Módulo rural.

f) Administração do condomínio

Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente;

Se não o desejarem ou por desacordo tal não for possível, então resolverão se ela deve ser administrada, vendida ou alugada;

Para que ocorra a venda, basta a vontade de um só condômino (CC, art. 1.320); Vide art. 504, CC, direito de preferência;

Só não será vendida se todos concordarem que se não venda (CC, art. 1.320 e 1.322);

Neste caso, a maioria deliberará sobre a administração ou locação da coisa comum;

O administrador deve ser escolhido por maioria, que poderá ser um condômino ou um estranho ao condomínio (administrador). Vide quórum de deliberação previsto no § 1º, art. 1.325, CC/02; não sendo possível tal quórum ou havendo divergência, “decidirá o juiz”, conforme o § 2º, art. 1.325, CC/02;

Quanto à administração e responsabilidade civil, vide art. 1.348, II, CC e art. 12, VII e IX, do CPC;

Quanto aos frutos, determina o art. 1.326, CC: “Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

SUMÁRIO: UNIDADE V – DIREITOS REAIS DE GOZO E FRUIÇÃO SOBRE COISA ALHEIA e DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMÓVEL 1 – DIREITO DE SUPERFÍCIE 2 – DIREITO DE ENFITEUSE 3 – SERVIDÃO 4 – USUFRUTO 5 – USO 6 – DA HABITAÇÃO 7 – DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMÓVEL.

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UNIDADE VI – DIREITOS REAIS DE GOZO E FRUIÇÃO SOBRE COISA ALHEIA e DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMÓVEL

Os direitos reais de gozo e fruição sobre coisa alheia, conforme previstos na legislação civil são os seguintes: Superfície, Enfiteuse, Servidões, Usufruto, Uso, Habitação e Direito do Promitente Comprador.

Tais direitos estão disciplinados nos arts. 1.369 a 1.416, e arts. 1.417 e 1.418, do Código Civil.

1 – DIREITO DE SUPERFÍCIE

Noção: A superfície substituiu a enfiteuse, que continua regulada pelo Código de 1916, conforme prevê o art. 2.038, CC/2002.

Base legal: Arts. 1.369 a 1.377, CC/2002; Arts. 21 a 24, da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto das Cidades).

Conceito: Trata-se de direito real de gozo ou fruição sobre coisa alheia, pelo qual o proprietário (fundieiro) concede em favor de outrem (superficiário) o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado (art. 1.369, CC/2002).

Objeto: Terreno não edificado ou não cultivado.

Constituição: escritura pública levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Prazo: Pelo CC/2002, o prazo deve ser determinado. Pelo Estatuto da Cidade, art. 21, pode ser determinado ou indeterminado.

Extinção:

Se o superficiário der destinação diversa (art. 1.374, CC). No termo; Por acordo; Após notificação, se firmado sem prazo; Em razão de desapropriação. Neste caso, a indenização cabe ao proprietário e

ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (art. 1.376, CC).

Observações:

A concessão pode ser gratuita ou onerosa (art. 1.370, CC). O superficiário responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel

(art. 1.371, CC). O proprietário (fundieiro) tem a expectativa de receber a coisa com a obra ou

plantação (art. 1.375, CC).

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Não há indenização, salvo se estipulado o contrário (art. 1.375, CC). Admite transferência entre vivos e por morte do superficiário, passa aos

herdeiros (art. 1.372, CC). Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer

pagamento pela transferência (art. 1.372, parág. único, CC). Na alienação, há direito de preferência (art. 1.373, CC), tanto para o superficiário

quanto para o proprietário.

2 – DIREITO DE ENFITEUSE

A enfiteuse, prevista no art. 678, CC/1916, é denominada também aforamento ou emprazamento. É contrato de aforamento. É perpétuo. Três anos sem pagar, pena de comisso. Extinção.

Objeto:

Terras não cultivadas; Terrenos para edificação; Terrenos da Marinha (Dec.-Lei nº 9.760/1946).

Enfiteuta – obrigação de pagar ao senhorio uma pensão anual, denominada cânon ou foro. O senhorio tem direito de preferência. Não mais o direito ao laudêmio, que consistia em um valor pago pelo enfiteuta ao senhorio quando da alienação onerosa da enfiteuse a terceiro, correspondente, em regra, a 2,5% do valor da alienação.

3 – SERVIDÃO

a) Conceito:

A servidão é direito real sobre imóvel alheio constituído em benefício de um prédio (dominante) sobre outro (serviente) pertencentes a proprietários diferentes (art. 1.378, CC/2002).

Carlos Roberto Gonçalves preleciona que a servidão “constitui restrição imposta a um imóvel, para uso e utilidade de outro pertencente a dono diverso. Trata-se de direito real instituído em favor de um prédio (dominante) sobre outro (serviente) pertencente a dono diverso” (2010: 201).

Prédio serviente é aquele que sofre a restrição ou benefício do outro; prédio dominante é o que, por necessidade, impõe uma servidão sobre o prédio que torna serviente.

O direito de servidão privada está previsto nos artigos 1.378 a 1.389, do Código Civil de 2002. Vede Súmula 415 do STF, servidão de trânsito não titulada, quando aparente, direito à proteção possessória.

A propriedade serviente era plena (alodial), porém se torna limitada, justamente pela constituição do direito real de servidão sobre coisa alheia, impondo restrições nas faculdades de uso e gozo do proprietário.

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Servidão de passagem = direito real sobre coisa alheia, que decorre de uma melhor comodidade e conveniência para o proprietário vizinho. Depende de vontade das partes.

Passagem forçada = é direito de vizinhança, imposto pela lei, em favor daquele que não consegue atingir a via pública, por ter um prédio encravado ou insulado (art. 1.285, CC/2002).

b) Características:

Acessório; Duração indefinida (perpétua) e indivisível; Não se presume (art. 1.378, CC/2002); É inalienável; A servidão ocorre entre dois prédios distintos, que devem pertencer a donos

diversos; Nas servidões, serve a coisa e não o dono.

c) Classificação

Positiva (ex.: tirar água) e negativa (de abstenção, por ex.: não construir um muro acima de determinada altura).

Contínua (uma vez instituída, não depende de ato humano para o seu exercício, por ex.: aqueduto) e descontínua (depende de ato humano, por ex.: servidão de passagem).

Aparente e não aparente.

d) Modos de constituição

Contrato (Particular ou público. Registro em Cartório. Vide art. 108, CC/02). Testamento (Formal de Partilha é título, para efeito do Registro). Sentença (por ex.: em Ação de divisão do imóvel. Art. 979, II, CPC). Usucapião (Servidão aparente) (art. 1.379, CC). Prazo: 10 anos, nos termos do

art. 1.242, CC (Usucapião Ordinária). Sem justo título, prazo de 20 anos (parág. único, art. 1.379, CC).

Destinação do proprietário. Não é propriamente servidão, mas uma serventia.

e) Do exercício das servidões

Obras de conservação na servidão: CC, arts. 1.380 e 1.381 – vide art. 249, parág. único, CC/02 (autoexecutoriedade; obras de urgência).

Direito potestativo: art. 1.382, CC. Dono do prédio serviente não poderá causar qualquer embaraço ao uso da

servidão pelo dono do prédio dominante – art. 1.383, CC. Remoção da servidão – art. 1.384, CC. Finalidade e abrangência – art. 1.385, CC.

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f) Ações

Possessória (Tutela dos interditos possessórios). Confessória (Reconhecimento de titularidade). Negatória ou inibitória (Declaração judicial de que não há servidão). Usucapião (art. 1.379, CC).

Foro – art. 47, CPC. Vide CPC, art. 979, II; art. 2º e art. 262.

g) Modos de extinção da servidão

Desapropriação – art. 1.275, V, CC/2002. Cancelamento do Registro – Vide art. 1.388, CC. Reunião de dois imóveis na titularidade da mesma pessoa – art. 1.389, I, CC.

Neste caso, torna-se serventia. Supressão das obras – art. 1.389, II, CC. Pode ser judicial ou extrajudicial. Não uso por 10 anos – art. 1.389, III, CC. Perda da utilidade. Prazo decadencial. Decurso do prazo. Caso da usucapião do prédio serviente e do dominante:

Quando obtida a usucapião do prédio serviente, extingue-se a servidão, vez que o modo originário de aquisição tem o poder de destruir qualquer gravame que incida sobre a coisa.

Da mesma maneira, sendo usucapida a propriedade do prédio dominante, o novo proprietário não poderá manter a servidão, pelo fato da servidão se prender ao domínio anterior, que faleceu.

Desta forma, a única maneira de a servidão ser preservada será a demonstração de que a posse se estendeu à servidão em si mesma, com a aquiescência do titular do prédio serviente.

Nascerá, então, neste caso, um novo gravame, cujo fato gerador não é o negócio jurídico, mas a sentença.

4 – USUFRUTO (Arts. 1.390 – 1.393, CC/2002)

a) Conceito: Direito real de uso e gozo sobre coisa alheia para fruir as suas utilidades e frutos, enquanto tais poderes inerentes ao domínio são transferidos ao usufrutuário.

b) Características:

Direito real sobre coisa alheia; Temporário; Inalienável, permite-se, porém, a cessão de seu exercício (art. 1.393, CC); Impenhorável.

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c) Modos de constituição

Pela lei (art. 1.689, I, CC); Por ato de vontade: por contrato e testamento; Pela usucapião.

d) Objeto: podem ser objeto de usufruto um ou mais bens, móveis ou imóveis, um patrimônio inteiro ou parte deste (CC, art. 1.390).

e) Extinção:

Renúncia ou morte do usufrutuário. Pelo advento do termo de duração. Pela extinção da pessoa jurídica ou se ela perdurar pelo decurso de 30 anos. Destruição da coisa, não sendo fungível. Consolidação. Pela culpa do usufrutuário, quando falta ao seu poder de cuidar da coisa. Não uso da coisa. Pela cessação do motivo de que se origina. Pelo implemento de condição resolutiva estabelecida pelo instituidor.

5 – USO (Art.1.412 – 1.413, CC/2002)

a) Conceito: Trata-se de direito real temporário em que o usuário pode usar e fruir de coisa alheia para atender suas necessidades e de sua família.

b) Características:

Temporário; Pode ser gratuito ou oneroso. Indivisível; Incessível ou intransferível; Personalíssimo.

c) Objeto: bens móveis e imóveis.

d) Distinção entre Uso e Usufruto: O usufrutuário aufere o uso e a fruição da coisa, enquanto ao usuário cede-se somente a utilização restrita aos limites das necessidades suas e de sua família (CC, art. 1.412).

6 – DA HABITAÇÃO (Art. 1.414 – 1.416, CC/2002)

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a) Conceito:

Habitação é direito real temporário em que o habitador pode morar em casa alheia gratuitamente. Para morado do titular e de sua família (art. 1.414, CC/2012).

b) Características:

Temporário Indivisível Incessível Personalíssimo Gratuito Extingue-se pelos mesmos modos do usufruto (art. 1.416, CC).

c) Objeto: bens imóveis.

d) Constituição:

por lei (art. 1.831, CC); por ato de vontade (contrato e testamento), devendo ser registrado (art. 167, I, n.

7, da Lei n. 6.015/1973 – LRP).

7 – DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMÓVEL (Art. 1.417 – 1.418, CC)

a) Conceito:

Contrato pelo qual o promitente-vendedor se obriga a transferir ao compromissário-comprador bem imóvel, tendo quitado o preço. Em outros termos, as partes se comprometem a levar a efeito um contrato definitivo de venda e compra.

Admite-se cláusula de arrependimento.

Na promessa o consentimento das partes é manifestado, convencionando os contratantes reiterá-lo na escritura definitiva.

b) Eficácia real do compromisso de compra e venda:

O art. 1.417 do Código Civil prevê o registro no Cartório de Registro de Imóveis, para a aquisição do direito real, que pode ser por instrumento particular ou público.

Há também previsão legal: no art. 5º do Dec.-Lei n. 58/37; art. 5º do Decreto n. 3.079/38; e o art. 25 da Lei n. 6.766/79.

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c) Adjudicação compulsória:

Ação ajuizada pelo comprador que quitou o preço, em face do vendedor quando este se negar a assinar a escritura, para a sua devida transmissão (art. 1.418, CC).

Admite-se, portanto, direito de sequela. O STJ tem admitido propositura de ação de adjudicação compulsória mesmo

não estando registrado o compromisso de compra e venda irretratável (Súmula 239, STJ).

A autorização do cônjuge é indispensável, por consistir em alienação de bem imóvel sujeita à adjudicação compulsória.

d) Rescisão contratual:

No caso de o compromissário comprador deixar de cumprir a sua obrigação, atrasando o pagamento das prestações, poderá o vendedor pleitear a rescisão contratual, cumulada com pedido de reintegração de posse e perdas e danos.

Para isto, é necessário constituir em mora o devedor, notificando-o para pagar as prestações em atraso no prazo de 30 dias, se se tratar de imóvel loteado (Lei n. 6.766/79, art. 32), ou de 15 dias, se for imóvel não loteado (Dec.-Lei n. 745/69), ainda que no contrato conste cláusula resolutiva expressa.

Sobre a exigência acima explicitada, vide Súmula 76, do STJ.

e) Imóvel compromissado pela construtora:

Neste caso, estipula a Súmula 308, do STJ, in verbis: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

SUMÁRIO: UNIDADE VI – DIREITOS REAIS DE GARANTIA 6.1 – Espécies de direitos reais de garantia 1 – DO PENHOR 2 – DA HIPOTECA.

UNIDADE VII – DIREITOS REAIS DE GARANTIA

O Código Civil de 2002, no Livro III – Do Direito das Coisas, Título X, define como direitos reais de garantia: o penhor, a hipoteca e a anticrese (Arts. 1.419 a 1.510, CC/2002).

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A propriedade fiduciária também é direito real de garantia (arts. 1.361 a 1.368-A, CC/2002). Lei nº 9.514, de 20-11-1997 (Alienação fiduciária de coisa imóvel).

Conceito:

Direito real de garantia é o que confere ao seu titular o poder de obter o pagamento de uma dívida com o valor ou a renda de um bem aplicado exclusivamente à sua satisfação (Carlos Roberto Gonçalves).

Função:

Sua função é garantir ao credor o recebimento do seu crédito, ou seja, da dívida, preferencialmente, por estar vinculado determinado bem ao seu pagamento. É acessório da obrigação principal (contrato). Por ex. Art. 364, CC/2002.

“Os contratos garantidos por hipoteca, penhor, anticrese e caução, bem como os de seguro de vida”, são títulos executivos extrajudiciais (art. 585, III, CC/2002 e art. 784, V, CPC).

Insolvência do devedor:

Ocorre quando o ativo for menor que o passivo (Vide art. 955, CC/2002; art. 1.052, CPC; art. 748 e segs., CPC/1973).

Responsabilidade patrimonial:

“Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor” (art. 391, CC/2002). “O devedor responde, para o cumprimento de suas obrigações, com todos os seus bens presentes e futuros, salvo as restrições estabelecidas em lei” (art. 789, CPC). “A execução por quantia certa realiza-se por expropriação de bens do executado, ressalvadas as exceções especiais” (art. 824 e segs., CPC).

Garantia real:

O próprio devedor, ou alguém por ele, oferece todo ou em parte de seu patrimônio para assegurar o cumprimento da obrigação.

f) Garantia pessoal (fidejussória):

Terceira pessoa se obriga, por meio de fiança (fiador) ou aval (avalista), a solver o débito, não satisfeito pelo devedor principal (art. 818, CC/2002).

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REQUISITOS:

a) Subjetivos: capacidade genérica para os atos da vida civil; capacidade especial para alienar;

b) Objetivos: somente as coisas que podem ser alienadas podem ser dadas em garantia (CC, art. 1.420); podem recair sobre bem móvel (penhor) e imóvel (hipoteca); não podem ser objeto de garantia as coisas fora do comércio (CC, art. 1.420);

c) Formais: especialização (CC, art. 1.424) e publicidade (CC, art. 1.438 e 1.492). Por especialização entende-se que, no contrato de penhor, hipoteca e anticrese, devem constar o valor do empréstimo, a data dos pagamentos, a taxa de juros e o bem dado em garantia, com suas especificações. A publicidade é realizada pelo registro, seja no

d) Cartório de Registro de Imóveis ou no Cartório de Títulos e Documentos, conforme exigir a lei.

e) Anuência do cônjuge. Exige-se a assinatura do cônjuge somente para bens imóveis, salvo se o regime de bens for o da separação total (CC, art. 1647, I).

CARACTERÍSTICAS:

São acessórios; Tem preferência; Munidos de sequela; Indivisíveis; Não admitem pacto comissário (art. 1.428, CC/2002); Requerem especialização e publicidade; Terceiros podem dar bens em garantia.

EFEITOS:

Direito de preferência (CC, art. 1.422). Neste caso, o credor pignoratício e o hipotecário são diferentes do credor quirografário (vide arts. 955 a 965, CC/02);

Direito de sequela;

Direito de excussão (art. 1.422, CC/02): promover a sua venda em hasta pública, por meio de processo de execução judicial (CPC, art. 784, V).

Indivisibilidade (art. 1.421, CC/02).

Remição: liberação da coisa gravada, mediante pagamento do credor.

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Remissão: no direito das obrigações, perdão da dívida, ou extinção desta sem pagamento.

Cláusula comissória: é defesa por força do art. 1.428, CC (É a cláusula que autoriza o credor a ficar com a coisa dada em garantia, caso a dívida não seja paga).

Vencimento antecipado da dívida: hipóteses, vide CC, arts. 1.425 e 333.

A garantia real não exclui a pessoal: vide CC, art. 1.430.

Alienação ineficaz: vide CPC, art. 804.

Declaração de ausência do titular – herdeiro – imissão na posse – penhor ou hipoteca: CC, art. 30.

6.1 – Espécies de direitos reais de garantia

1 – DO PENHOR

Conceito:

Trata-se de direito real que vincula uma coisa móvel ao pagamento de uma dívida. Constitui-se pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação (art. 1.431, CC/2002).

Previsão legal: art. 1.431 ao 1.472, do Código Civil de 2002.

Características:

a) é direito real (CC, art. 1.419);

b) acessório;

c) realiza-se pela tradição do objeto ao credor, dado em garantia.

OBSERVAÇÕES SOBRE O PENHOR DE VEÍCULOS:

O legislador inovou, disciplinando em seção autônoma o penhor de veículos empregados em qualquer espécie de transporte ou condução (art. 1.462, CC/2002).

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O penhor de veículos constitui-se mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do devedor (art. 1.462, CC/02).

Deverá ser anotado no certificado de propriedade do veículo (art. 1.462, CC/02).Exige-se seguro contra furto, avaria, perecimento e danos causados a terceiros (art. 1.463, CC/02).

Art. 1.464, CC/02: “Tem o credor direito a verificar o estado do veículo empenhado, inspecionando-o onde se achar, por si ou por pessoa que credenciar”.

Só pode ser convencionado pelo prazo máximo de dois anos, prorrogável até o limite de igual tempo, averbada a prorrogação à margem do registro respectivo (art. 1.466, CC/02).

Art. 1.465, CC/02: “A alienação, ou a mudança, do veículo empenhado sem prévia comunicação ao credor importa no vencimento antecipado do crédito pignoratício”.

OBSERVAÇÕES SOBRE O PENHOR LEGAL:

O penhor legal ocorre independentemente de convenção (art. 1.467, caput, CC/02).

Sobre o procedimento da “Homologação do penhor legal” em juízo, vide art. 703-706, CPC.

O art. 1.467 enumera como credores pignoratícios relativos ao penhor legal:

I – os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, joias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nos respectivos estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito;

II – o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas.

O art. 1.470 prevê meio direito de defesa, que constitui direito mais amplo do que o simples direito de retenção e de maior eficácia que o privilégio pessoal. Observe-se que, caso o cliente ou freguês não efetue o pagamento, o credor pode apossar-se dos bens (só os que guarnecem o prédio locado ou estejam no hotel), para estabelecer sobre eles o seu direito real, antes mesmo de recorrer à autoridade judiciária, sempre que haja perigo na demora.

Somente com a homologação, em juízo, completa-se o penhor legal (art. 1.471, CC/02 e art. 703 do CPC). Deste modo, a apreensão, enquanto não

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homologada, não constituir propriamente penhor, mas mera pretensão de constituir penhor.

Há outros casos de penhor previstos em lei, quais sejam: a) O penhor instituído em favor dos artistas e auxiliares cênicos sobre o material da empresa teatral utilizado nas apresentações, pela importância de seus salários e despesas de transporte (Dec. n. 18.257, de 10-12-1928); b) o estabelecido sobre as máquinas e aparelhos utilizados na indústria que se encontrem no prédio dado em locação (Dec.-Lei n. 4.191, de 18-3-1942).

2 – DA HIPOTECA

Conceito:

Hipoteca é o direito real de garantia sobre coisa alheia, que tem por objeto bens imóveis, navio ou avião pertencentes ao devedor ou a terceiro e que, embora não entregues ao credor, asseguram-lhe, preferencialmente, o recebimento de seu crédito. É direito real acessório de garantia. Tem origem no direito romano.

Previsão legal:

Sistema de garantia real disciplinado nos arts. 1.473 a 1.505, do Livro III, Título X, do Código Civil de 2002 e pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

Características:

a) O objeto gravado deve ser de propriedade do devedor ou de terceiro;

b) O devedor continua na posse do imóvel hipotecado;

c) É indivisível, pois a hipoteca grava o bem na sua totalidade (art. 1.421, CC/02), não acarretando exoneração correspondente da garantia o pagamento parcial da dívida;

d) Tem caráter acessório;

e) Na modalidade convencional, é negócio solene (art. 108, CC/02);

f) Confere ao seu titular os direitos de preferência e de sequela. Se o bem for alienado, será transferido ao adquirente com ônus de hipoteca que o grava, desde que tenha havido o prévio registro. Caso contrário, o adquirente não lhe sofre os efeitos;

g) Assenta-se em dois princípios básicos: o da especialização (especificação do imóvel) e o da publicidade (Registro em Cartório).

Objeto:

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O art. 1.473, CC/02, estabelece o rol das coisas que podem ser objeto de hipoteca:

I – os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles. Sobre os acessórios, vide arts. 92 a 07, CC/02 e art. 1.474, CC/02, sobre construções. Não abrangem as pertenças, vide art. 94, CC/02. Abrange: juros legais de capital; as penas pecuniárias estipuladas; custas com execução da dívida;

II – domínio direto e III – domínio útil: ex. enfiteuse, tanto na parcela do senhorio direto, como na do enfiteuta. Vide art. 2.039, CC/02, construídas antes de 11.01.2003 (vigência do novo Código Civil de 2002);

IV – as estradas de ferro;

V – os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham. Não é possível hipotecar jazidas, minas e recursos naturais, pois pertencem à União Federal (art. 20, VIII, IX e X, da CF), mas os recursos minerais de emprego imediato na construção civil são hipotecáveis;

VI e VII – navios (Lei n. 2.180/1954) e aeronaves (Lei n. 7.565/1986);

VIII – o direito de uso especial para fins de moradia. Cláusula inserida com o objetivo de promover o estímulo de crescimento econômico da nação e do impulso ao empreendedorismo individual. O titular de direito real de moradia, mediante a hipoteca, pode fazer financiamento bancário para atividade econômica ou para realizar acessões ao bem. É caução real, não baseada no direito de propriedade, mas em uma situação possessória regularizada e titulada pela via de contrato administrativo ou decisão judicial, que é o caso daquele que é titular do “direito de uso especial para fins de moradia”. Neste caso, em nada será prejudicada a propriedade do Poder Público pelo eventual inadimplemento do Contrato de mútuo que originou a hipoteca; simplesmente se transmitirá a posse ao arrematante do bem;

IX – o direito real de uso: Lei n. 11.481/2007 que faz alteração no art. 1.473, CC/02, ao inserir o inciso IX como objeto de hipoteca. Direito real de uso é personalíssimo e intransferível; configura mínimo existencial, por isso hipotecar tal direito parece uma subversão hermenêutica; princípio da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, CF/88); ocorre na esteira da personalização do direito civil. Vide DL nº 271/1967;

X – a propriedade superficiária.

Espécies:

a) hipoteca convencional, ocorre no negócio jurídico bilateral;

b) hipoteca legal (art. 1.489) e

c) judicial.

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Pluralidade de hipotecas (art. 1.476, CC/02):

É possível gravar várias hipotecas sobre o mesmo imóvel (art. 1.476, CC/02);

A menos que o título constitutivo anterior vede expressamente; O credor primitivo goza do direito de preferencia;

Devedor deve revelar que há hipoteca, sob pena de, silenciando, cometer crime de estelionato (CP, art. 171, § 2º, II).

Extinção da hipoteca: vide art. 1.499, CC/02.

Perempção:

A hipoteca convencional tem validade por trinta anos (art. 1.485, CC/02, com redação determinada pela Lei n. 10.931/2004). Quando atingido esse prazo dá-se a perempção. Somente mediante novo instrumento, submetido a outro registro, pode-se preservar o mesmo de ordem, na preferencia da execução hipotecária, mantendo-se a garantia (art. 1.485, CC/02).

Este prazo aplica-se somente na hipoteca convencional. O prazo pode ser estipulado entre as partes, mas não poderá ultrapassar o prazo previsto de trinta anos.

Direito de remição:

Vide art. 1.478, CC/02 – faculta a remição da hipoteca anterior por parte do credor da segunda quando o devedor não se ofereça, no vencimento, a pagar a obrigação avençada. Efetuando o pagamento, o referido credor se sub-rogará nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum.

Observações:

Art. 1.475 – “É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado”, portanto, tal cláusula não pode constar no contrato que realiza a hipoteca do bem.

Art. 1.475, parág. único – “Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado”.

Art. 804 do CPC – alienação ineficaz. Credor pignoratício, hipotecário ou anticrético, ou usufrutuário, que não for intimado. Venda do bem.

Art. 798 do CPC – credor pedir citação do devedor. Art. 798 do CPC – credor: inciso II – requerer intimação – credor.

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Referências

COELHO, Fábio Ulhôa. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva.

FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Lumen Juris.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva.

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil. São Paulo: Saraiva.

RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil. São Paulo: Saraiva.

TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. São Paulo: Método.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: parte geral. São Paulo: Atlas.

WALD, Arnoldo. Curso de Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva.

Link do Texto: TARTUCE, Flávio. A função social da posse e da propriedade e o direito civil constitucional. Jus Navigandi, Teresina, ano 10, n. 900, 20 dez. 2005. Disponível em: http://jus.com.br/revista/texto/7719

Link do Vídeo: Sonho Real História da Desocupação do Parque Oeste Industrial: http://www.youtube.com/watch?v=Ai5S9nkV1WM

ANEXOS

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Medidas de área

Unidade Símbolo Equivalência

metro quadrado m² 1 m²

barn b 10-28 m²

acre acre aprox. 4046m² (aprox. 0,4046 ha)

are a 100 m²

hectare ha 104 m²

alqueire paulista 2,42 ha

alqueire goiano 4,84 ha

alqueire baiano 9,68 ha

alqueire do norte 2,72 ha

alqueire mineiro 2,50 ha

Mesmo prevista em contrato de adesão, arbitragem não prevalece quando consumidor procura via judicial

DECISÃO

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2018-10-17 06:59:00.0 2018-10-17 06:59:00.0

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a cláusula arbitral não prevalece quando o consumidor procura a via judicial para a solução de litígios. Segundo os ministros, é possível esse tipo de solução extrajudicial em contratos de adesão, mas desde que haja concordância entre as partes, pois o consumidor sempre terá a possibilidade de optar por levar o caso à Justiça estatal.

O autor da ação que resultou no recurso especial buscava a rescisão contratual e a restituição das quantias pagas após desistir de comprar um imóvel. Em primeiro grau, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes. O Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO), porém, declarou a incompetência da Justiça comum para julgar a ação, tendo em vista a existência de cláusula arbitral entre as partes.

Segundo a empresa, essa cláusula foi redigida em negrito e exigiu a assinatura do comprador. Nela estava estabelecido que todas as controvérsias do contrato seriam resolvidas por arbitragem.

Nulidade

Para a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, a relação de consumo do caso está corporificada em um contrato de adesão, como foi reconhecido em primeiro grau. Segundo ela, a dúvida seria se nesse tipo de contrato haveria incompatibilidade entre as leis consumeristas e a da arbitragem.

A ministra disse que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) se limitou a vedar a adoção prévia e compulsória desse tipo de solução extrajudicial no momento da celebração do contrato, mas não impediu que, posteriormente, havendo consenso entre as partes, fosse instaurado o procedimento arbitral diante de eventual litígio.

Segundo explicou, a aparente incompatibilidade das normas não se sustenta ao se aplicar o princípio da especialidade das normas, uma vez que a Lei de Arbitragem versou apenas sobre contratos de adesão genéricos, subsistindo, portanto, a disposição do CDC nas hipóteses em que o contrato, mesmo que de adesão, regule uma relação de consumo.

“Ainda que o contrato chame a atenção para o fato de que se está optando pela arbitragem, o consumidor, naquele momento, não possui os elementos necessários à realização de uma escolha informada”, explicou a ministra ao citar precedentes do STJ no sentido de considerar nula a convenção de arbitragem compulsoriamente imposta ao consumidor.

Três regramentos

Em seu voto, ela esclareceu que, com a promulgação da Lei de Arbitragem, passaram a conviver em harmonia três regramentos de diferentes graus de especificidade.

A regra geral impõe a observância da arbitragem quando pactuada pelas partes, com a derrogação da jurisdição estatal. A regra específica, contida no artigo 4° da Lei 9.307/96, é aplicável aos contratos de adesão genéricos, restringindo a eficácia da cláusula compromissória. Por fim, há a regra ainda mais específica, no artigo 51 do CDC, que impõe a nulidade de cláusula que determine a utilização compulsória da arbitragem, em contratos de adesão ou não.

“A atitude do consumidor de promover o ajuizamento da ação principal perante o juízo estatal evidencia, ainda que de forma implícita, a sua discordância em submeter-se ao procedimento

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arbitral, não podendo, pois, nos termos do CDC, prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização, visto ter-se dado de forma compulsória”, informou.

A Terceira Turma deu provimento ao recurso especial para determinar o retorno do processo ao TJGO, a fim de prosseguir no julgamento, afastada a cláusula arbitral.

Leia o acórdão.

Justiça suspende leilão por ausência de intimação de credores que têm penhoras no mesmo imóvel

Postado em 13 de fevereiro de 2019 às 9:03

Portal Rota Jurídica

Wanessa Rodrigues

A Justiça suspendeu leilão de um imóvel da capital por ausência de intimação dos credores que têm penhoras registradas na matrícula do mesmo bem. A decisão foi dada pelo juiz Péricles DI Montezuma, da 26ª Vara Cível de Goiânia. O magistrado determinou a realização de diligências para qualificar os credores que possuem penhora anterior.

O proprietário do imóvel, representando na ação pelos advogados João Domingos da Costa Filho e Leandro Marmo Carneiro, do escritório João Domingos Advogados Associados, diz que existem inúmeras hipotecas e penhoras realizadas sobre o imóvel a ser leiloado. Ressalta que, apesar dos ônus estarem presentes no Edital de Publicação do Leilão Judicial, as partes desses referidos processos não foram intimadas da realização do leilão.

Observa, ainda, que prova da necessidade da intimação das partes é o fato de o próprio leiloeiro requerer que fossem mandados ofícios aos juízos que determinaram as penhoras prévias. Os advogados esclarecem que é absolutamente nulo o leilão realizado sem a intimação dos credores que tem suas penhoras registradas na matrícula do imóvel – requisito legal exposto no artigo 889 do CPC/15.

Ao analisar o pedido, o magistrado observou que realmente não se providenciou a notificação dos credores que averbaram garantia de crédito no mesmo imóvel penhorado. Ressalta que, mesmo que o leiloeiro tenha oficiado ao Juízo sobre o ato, não há segurança de que foram efetivamente ultimados os atos de comunicação processual.

Assim, o magistrado determinou a suspensão do leilão, devendo o exequente diligenciar para qualificar os credores que possuem penhora anterior. Após, deverão os credores indigitados ser

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cientificados, por qualquer meio idôneo, inclusive carta ou mandado, da alienação judicial determinada.

Processo: 0482126.48.2009.8.09.0051

Justiça anula notificação enviada por banco e consolidação de imóvel por falta de informações claras ao consumidor

6 de março de 2019

Portal Rota Jurídica

O consumidor tem o direito de ser informado de forma clara sobre os elementos essenciais ao contrato e suas obrigações, entende a Justiça.

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Wanessa Rodrigues

O consumidor tem o direito de ser informado de forma clara sobre os elementos essenciais ao contrato e suas obrigações, segundo o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Tendo em vista essa previsão, a Justiça do Distrito Federal (DF) declarou nula notificação feita pelo Banco Santander a um casal que estava com parcelas de financiamento, com alienação fiduciária, vencidas. Consequentemente, a consolidação da propriedade fiduciária também foi anulada.

João Domingos e Leandro Marmo.

Conforme decisão do juiz André Gomes Alves, da Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Recanto das Emas, o texto da notificação não alcança a obrigação jurídica de informar adequadamente o consumidor do preço e condições de pagamento.

O magistrado acolheu, ainda, a purga da mora pelo valor das parcelas vencidas – valor já pago por meio de depósito judicial. O contrato segue vigente. O casal foi representando na ação pelos advogados João Domingos da Costa Filho e Leandro Marmo Carneiro Costa, do escritório João Domingos Advogados Associados, de Goiânia.

Conforme consta na ação, o casal celebrou negócio jurídico de financiamento bancário com alienação fiduciária de imóvel em garantia. O valor foi de R$ 200 mil, em 420 parcelas no valor de R$ 2.059,70, com primeiro vencimento em junho de 2014. Sustentam que as parcelas vencidas após março de 2017 não foram pagas, sendo que, em outubro do mesmo ano, foram notificados quanto à mora, com o prazo de 15 dias para purgá-la.

Afirmam que no texto da notificação constou de forma equívoca que a purga da mora exigiria a quitação integral do saldo devedor de R$ 217.710,72. Alegam que, conforme jurisprudência do TJDFT e STJ, é possível purgar a mora do contrato de financiamento imobiliário mediante o pagamento do valor referente às parcelas vencidas. Afirmam que a notificação extrajudicial é nula. Em janeiro de 2018, eles

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depositaram R$ 12.603,47. Foi deferida a tutela de urgência para autorizar o depósito do valor das parcelas vencidas para purga da mora

Em sua contestação, o Santander alega que, após consolidada a propriedade fiduciária em favor do banco, apenas o depósito integral do saldo devedor é hábil a purgar a mora e que apenas o direito de preferência pode ser exercido pelos devedores. Observa que todas as parcelas do contrato estão todas vencidas, em face da cláusula de vencimento antecipado e que a notificação para purga da mora não possui qualquer vício pelo que regular a consolidação da propriedade em favor da requerida.

Ao analisar o caso, o magistrado disse que, conforme o Código de Defesa do Consumidor, o consumidor tem o direito de ser informado, de forma adequada, clara e precisa acerca do preço, qualidade, quantidade e demais elementos essenciais ao contrato e suas obrigações. Além disso, que a doutrina consumerista qualifica a obrigação de informar como principal e não acessória aos contratos de consumo.

No caso em questão, o magistrado observou que a notificação encaminhada aos devedores pelo banco não alcança a obrigação jurídica de informar adequadamente o consumidor do preço e condições de pagamento. Salienta que o texto da intimação é desnecessariamente prolixo e obscuro, “além de carregar em si notória ambiguidade”. Isso porque, há informações diversas sobre valor e forma de pagamento.

“O texto da intimação é desnecessariamente longo e prolixo e faz menção absolutamente desnecessária ao valor total do saldo devedor e ainda induz o consumidor a erro, pois textualmente indica como vencido o valor integral do contrato, o que prejudica o entendimento do conteúdo jurídico havido no art. 26, parágrafo 1º, da Lei 9.514/97”, disse o magistrado.

Processo nº 0700216-61.2018.8.07.0019

Condomínios horizontais podem demandar ações de cobrança de taxas associativas nos juizados

6 de agosto de 2019 - 07:44

Portal Rota Jurídica

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Os advogados Artur Nascimento Camapum e Sarah Jones Barreto da Silva, do Grupo Caio César Mota, conquistaram, no mês passado, uma importante vitória para as associações de moradores situadas na cidade de Senador Canedo, popularmente conhecidas como condomínios horizontais, de forma atécnica.

Conforme os advogados, as ações de cobrança de taxas associativas propostas perante o Juizado Especial daquela comarca, vinham, sistematicamente, sendo inadmitidas pelo magistrado competente, escorado numa suposta ilegitimidade ativa, vez que não faziam parte do rol taxativo elencado na Lei 9.099/95 (Lei dos Juizados Especiais), nem tampouco dos enunciados do Fórum Nacional de Juízes Estaduais (Fonaje).

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Imperioso asseverar, segundo apontado, que tal situação causava enormes prejuízos, já que para o ajuizamento das ações visando o recebimento das taxas inadimplidas perante a Justiça Comum, implicava em maiores ônus às associações já sobejamente penalizadas pelo próprio inadimplemento.

Considerando ainda, que algumas associações possuem ativos inadimplidos na ordem de até 50% do valor rateado entre seus associados, operando, por vezes, sem qualquer fluxo de caixa e cumprindo com atrasos suas obrigações, o ajuizamento destas ações, de acordo com os causídicos, acabavam se tornando, em regra, inviáveis.

Cientes de tais fatos, os advogados elaboraram uma tese demonstrando, de forma precisa e inconteste, que as associações devem, por equiparação, serem assemelhadas aos condomínios edilícios quando o assunto é legitimidade para demandar recebimento de taxas no âmbito dos Juizados Especiais.

Diante dos argumentos apresentados, o juiz Marcelo Lopes de Jesus, sensível a realidade fática e legal demonstrada, acatou os argumentos apresentados e recebeu a petição inicial, de modo que as ações de cobranças poderão, a cargo da própria associação, serem ajuizadas ou não no âmbito do Juizados Especiais, desde que observada as regras previstas na mencionada lei, proporcionando, assim, economia às associações e celeridade na tramitação dos processos.

Processo 5442843.97.2019.8.0174

Notícias do TJGO Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião

13/07/2015 15h08

Em decisão monocrática, o desembargador Walter Carlos Lemes (foto) manteve inalterada a sentença do juiz Jonir Leal de Sousa, da 1ª Vara Cível de Aparecida de Goiânia, que negou ação de usucapião de imóvel público, a Adão Martins de Almeida e Maria Martins de Almeida.

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Inconformados, Adão e Maria disseram que exercem há mais de 12 anos, incontestadamente e com animus domini (intenção de obter domínio do bem), a posse do imóvel. Argumentam que na certidão de registro consta como domínio e proprietária a empresa privada Vera Cruz S/A, e que não ficou comprovado, nem determinado, por meio do Decreto nº 3-A/75 que o imóvel pertence ao Município de Aparecida de Goiânia. Alegaram ainda, que o imóvel não tem destinação pública.

O desembargador, no entanto, citou entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o qual julgou que, embora um terreno tenha sido cedido em comodato pelo ente público, o terreno é domínio público. Dessa forma, conforme estabelecem os artigos 183, em seu parágrafo 3º, e 191, “os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião”.

“Ainda que os apelantes indiquem que são ocupantes do imóvel por vários anos, em se tratando de área pública, o particular não exerce posse, por se tratar de bem inalienável e insuscetível de usucapião, mas mera detenção decorrente da tolerância de Poder Público, não subsistindo, portanto, qualquer proteção possessória em face dos apelantes, como bem entendeu o julgador monocrático”, afirmou Walter Carlos Lemes. Veja decisão. (Texto: Gustavo Paiva – estagiário do Centro de Comunicação Social do TJGO)

Notícias STF

Quarta-feira, 29 de abril de 2015

Reconhecida repercussão geral em julgamento sobre usucapião de imóvel urbano

Por maioria de votos, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) deu provimento ao Recurso Extraordinário (RE) 422349 para reconhecer o direito à usucapião especial urbana, independente da limitação de área mínima para registro de imóveis imposta por lei municipal, uma vez preenchidos os requisitos do artigo 183 da Constituição Federal (CF).

Os ministros reconheceram a repercussão geral da matéria e fixaram a seguinte tese: “Preenchidos os requisitos do artigo 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos da respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote)”. Ficou vencido, neste ponto, o ministro Marco Aurélio, que não reconheceu a repercussão geral da matéria.

Legislação municipal

De acordo com os autos, a ação de usucapião especial de imóvel urbano foi proposta perante a Justiça estadual no Município de Caxias do Sul (RS). Na sentença, confirmada em segunda instância, o pedido foi negado unicamente porque a legislação municipal não permite o registro de imóveis com metragem inferior a 360m². No STF, o recurso foi provido para reformar o acórdão e conceder a usucapião com novo registro de propriedade do imóvel com a metragem de 225m², desconsiderando, nesse caso, a restrição imposta pela lei municipal.

O Plenário entendeu que a legislação municipal sobre metragem de terrenos não pode ser impeditivo para a aplicação do artigo 183 da Constituição Federal, que dispõe: “aquele que

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possui como sua área urbana de até 250 metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural".

Na ocasião do início do julgamento, o relator, ministro Dias Toffoli, votou pelo provimento do recurso para reconhecer aos autores da ação o domínio sobre o imóvel. O voto do relator (leia a íntegra) foi acompanhado pelos ministros Teori Zavascki e Rosa Weber. Posteriormente, o ministro Luiz Fux, que havia pedido vista do processo, também acompanhou o voto do relator. Na sessão desta quarta-feira (29), aderiram à tese do relator os ministros Gilmar Mendes, Ricardo Lewandowski e Carmén Lúcia.

Voto-vista

O julgamento foi retomado na sessão de hoje com o voto-vista do ministro Marco Aurélio pelo parcial provimento do recurso. O ministro reconheceu a aquisição, por meio de usucapião, da fração do terreno. No entanto, concluiu pela impossibilidade da criação de nova matrícula para o imóvel com metragem inferior ao estabelecido pela legislação municipal.

Para o ministro Marco Aurélio, a legislação local deve ser preservada. “O imóvel adquirido, por ser inferior ao lote mínimo previsto na legislação urbanística, não poderá constituir unidade imobiliária autônoma. Ou seja, não terá uma matricula própria no registro geral de imóveis”, disse.

Divergência

O ministro Luís Roberto Barroso também votou pelo parcial provimento do recurso, mas por outro argumento. Segundo o ministro, a sentença de primeira instância pela improcedência de usucapião urbana limitou-se a aferir o requisito da área do imóvel, não se manifestando quanto às demais exigências do artigo 183 da Carta Magna. “A decisão de primeiro grau não entrou em matéria fática”, afirmou o ministro, que votou pela devolução dos autos ao juízo de origem para a verificação a presença dos demais requisitos constitucionais.

O ministro Celso de Mello acompanhou a divergência do ministro Roberto Barroso.

- Leia a íntegra do voto do relator do RE 422349, ministro Dias Toffoli.

SP/FB

Leia mais:22/04/2015 - Suspenso julgamento sobre tamanho do imóvel para usucapião urbano

Processos relacionadosRE 422349

ROTA JURÍDICAPL 598/15

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Projeto garante preferência do locatário na venda de imóvel por decisão judicialPostado em 25 de julho de 2016 às 7:34

Em análise na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei 598/15 garante o direito de preferência do locatário para compra do imóvel colocado à venda por decisão judicial. De autoria do deputado Carlos Bezerra (PMDB-MT), a proposta altera a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Hoje, a lei garante a preferência do locatário nos casos de venda do imóvel alugado, mas não quando a venda é motivada por decisão da Justiça.

Para Carlos Bezerra, essa exceção não se sustenta. Ele acredita que a função social da propriedade deve prevalecer mesmo na hipótese de venda por decisão judicial.

“A corroborar este entendimento, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o direito de preferência do locatário tem aplicação quando a alienação do imóvel locado ocorre como parte do plano de recuperação judicial da propriedade”, afirma.

TramitaçãoO projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania, inclusive quanto ao mérito.

Medida Provisória altera o Código Civil e introduz o direito real de laje

Publicado por Flávio Tartuce

MEDIDA PROVISÓRIA 759, DE 22 DE DEZEMBRO DE 2016.

Prezados Leitores do Blog.

Foi editada Medida Provisória pelo Presidente da República, alterando o último inciso do art. 1.225 do Código Civil e introduzindo expressamente, como direito real, o direito de laje, tema tratado por alguns civilistas, caso dos Professores Ricardo Pereira Lira e Rodrigo Mazzei.

Abaixo o texto alterado e a nova regra do art. 1.510-A do Código Civil, regulamentando a categoria.

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Bons estudos.

Professor Flávio Tartuce

DO DIREITO REAL DE LAJE

Art. 25. A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 1.225...

...

XII - a concessão de direito real de uso; e

XIII - a laje.

...” (NR)

“TÍTULO XI

CAPÍTULO ÚNICO

Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

§ 1º O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos.

§ 2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original.

§ 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades.

§ 4º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

§ 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.

§ 6º A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas.

§ 7º O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos termos deste Código Civil e da legislação específica de condomínios.

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§ 8º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.” (NR)

Art. 26. Na Reurb, as unidades imobiliárias autônomas situadas em uma mesma área, sempre que se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos, poderão ser regularizadas por meio da instituição do direito real de laje, previsto no art. 1.510-A da Lei nº 10.406, de 2002 - Código Civil.

Justiça suspende leilão de fazenda em Mossâmedes por suspeita de vícios no procedimento

26 de agosto de 2019 - 07:30

Portal Rota Jurídica

A antecipação de tutela foi concedida pelo juiz Nickerson Pires Ferreira, 17ª Vara Cível e Ambiental de Goiânia.

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Wanessa Rodrigues

O juiz Nickerson Pires Ferreira, 17ª Vara Cível e Ambiental de Goiânia, suspendeu o leilão de uma fazenda em Mossâmedes, no interior do Estado, por suspeita de nulidades no procedimento. O imóvel foi dado em garantia em contrato de abertura de crédito de uma empresa junto a uma cooperativa de crédito. Os proprietários do bem são representados na ação pelo advogado João Domingos da Costa Filho, do escritório João Domingos Advogados Associados.

Advogado João Domingos representou os donos do imóvel na ação.

Ao ingressar com o pedido, os proprietários relataram que foi entabulado contrato de alienação fiduciária com cooperativa, tendo como objeto o referido imóvel. Salientam que o credor consolidou a propriedade do imóvel, alegando falta de pagamento das parcelas. Porém, alegam que a consolidação está eivada de vícios, que nulifica o procedimento.

Alegaram, entre outros vícios, nulidade absoluta da constituição de alienação fiduciária em garantia de crédito rotativo (único contrato que foi registrado na matrícula do imóvel) e nulidade da execução extrajudicial da cédula de crédito bancário, a qual não foi registrada na matrícula do imóvel. Além de ausência de publicação de editais em jornal de ampla circulação e ausência de divulgação de imagens do imóvel leiloado no site do leiloeiro, ausência de intimação dos fiduciantes.

Outros pontos apontados na ação são nulidade absoluta da intimação para purgação da mora dos fiduciantes, do devedor principal e dos avalistas. Neste caso, segundo advogado, a intimação, que feita por AR, não entregue pessoalmente para os representantes da empresa. O advogado João Domingos da Costa Filho observa que a intimação para constituição em mora, conforme prevê a Lei 9.514/97, deve ser

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realizada prioritariamente de forma pessoal – pelo oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou pelo correio, com aviso de recebimento.

Alegaram, ainda, que apenas a empresa (pessoa jurídica) foi intima, mas não foi tentada, de forma alguma, a intimação dos proprietários do imóvel, os verdadeiros devedores fiduciantes. “Portanto, é completamente nula a consolidação da propriedade fiduciária, mediante apenas a intimação para purgação da mora em nome apenas da pessoa jurídica, devedora principal, visto que o contrato acessório de garantia prevê expressamente que os fiduciantes são os proprietários do imóvel”, explica o advogado.

Ao conceder a antecipação de tutela, o juiz explicou que, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) – Rel. ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/11/2010 -, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data, hora e local do leilão designado, sob pena de nulidade absoluta do ato. No caso em questão, considerando que foram arguidas nulidades que, se reconhecidas terá o condão de invalidar o ato de venda, o juiz entendeu por bem suspender o leilão designado.

“Tendo em vista que a arguição de nulidade poderá ser sanada com a publicação de novo edital, evitando, portanto, prejuízos irremediáveis à parte autora”, disse. O magistrado ressaltou também que é evidente o perigo da demora da prestação jurisdicional, pois se levado a leilão o bem descrito na inicial, haverá prejuízo irreparável ao polo ativo, já que o bem é destinado à sua atividade principal. Não há risco ao polo passivo, pois a qualquer momento a liminar poderá ser revogada.