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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ

LEANDRO RAFAEL PASSOS

O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: considerações sobre sua importância à luz da Lei n. 4.591/64

Tijucas

2008

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Monografia apresentada como requisito parcial para a obtenção do título de Bacharel em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí, Centro de Educação Tijucas.

Orientador: Prof. Esp. Adilor Antônio Borges

Tijucas

2008




3



Esta Monografia foi julgada adequada para a obtenção do título de Bacharel em

Direito e aprovada pelo Curso de Direito da Universidade do Vale do Itajaí, Centro de

Educação Tijucas.

Área de Concentração: Direitos Especiais

Tijucas (SC), 06 de junho de 2008

Prof. Esp. Adilor Antônio Borges

UNIVALI – CE Tijucas

Orientador

Prof. MSc. Vilmar Vandresen


Membro

Prof. Esp. Edemir Aguiar


Membro




4

ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo

aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Vale

do Itajaí - UNIVALI, a Coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o

Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.

Tijucas (SC), 06 de junho de 2008

___________________________________

Leandro Rafael Passos

Graduando




5

Á Deus, por ter me dado o dom da vida.

Aos meus pais.......

Aos meus irmãos.......

A minha namorada.......




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AGRADECIMENTOS

Ao professor Orientador Esp. Adilor Antônio Borges, por ter aceitado me

orientar e contribuir nesta jornada acadêmica.

A todos os meus amigos, que sempre estiveram ao meu lado.

Enfim, agradeço aos professores e mestres que me orientaram, conduzindo-

me ao caminho mais valioso da vida: o conhecimento.




7

“Em mais da metade do mundo, o Registro Imobiliário não é

sinônimo de burocracia, mas é o espelho e a guardiã da

segurança jurídica e da preservação da paz social”.

Gustavo Leão




8

RESUMO

O presente trabalho monográfico analisa a Incorporação Imobiliária no ordenamento jurídico brasileiro e demonstra a importância do Registro do Memorial de Incorporação Imobiliária, bem como, os seus efeitos. Por ser bastante minucioso, o referido Registro transmite segurança tanto para os adquirentes como para os demais elementos que estão envolvidos na operação. Com esse propósito, a primeira parte deste trabalho, demonstra a caracterização geral das Incorporações, desde a sua origem no contexto histórico jurídico, passando pelas diversas etapas até o lançamento da Incorporação. Em seguida, serão abordados os contratos Incorporativos dando uma noção geral das normas contratuais que são utilizadas na atividade da Incorporação, citando os direitos e deveres do incorporador e doadquirente contemplados na lei. Finalmente, retornando ao tema central objeto da pesquisa que é a análise da importância do Registro da Incorporação Imobiliária, será ponderada a obrigação por parte do Incorporador para que ele providencie o Registro do Memorial em consonância com as disposições contidas na Lei n. 4.591/64 e que seja providenciado como meio de garantia ao futuro adquirente da unidade condominial. Assim, procura-se com base no apoio doutrinário atual, contextualizar a problemática ora inserida.

Palavras-chave: Incorporação Imobiliária. Memorial de Incorporação. Registro da Incorporação Imobiliária




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ABSTRACT

This study examines the monographic Incorporation property in the Brazilian legal system and demonstrates the importance of registration of the Memorial of Incorporation property, and its effects. So be very thorough, that transmits safety record for both the customers and for other elements that are involved in the operation. To that end, the first part of this work, demonstrates the general characterization of Incorporation, since its origins in historical context legal, going through many stages until the launch of incorporation. Then, will look at the contracts Incorporation giving a general notion of contract rules that are used in the activity of Incorporation, citing the rights and obligations of the purchaser and incorporador covered by law. Finally, returning to the central theme of the research object that is the analysis of the importance of registration of property Incorporation, will be considered an obligation on the part of Incorporador so that it provides the registration of the Memorial in accordance with the provisions of Law No. 4.591/64 that provided the registration as a means to guarantee the future purchaser of the unit home. Thus, demand is based on current doctrinal support, contextualize the problem now entered.

Keywords: incorporation property. Memorial of Incorporation. Registration of property Incorporation




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LISTA DE ABREVIATURAS

Art. Artigo

CC Código Civil

Civ Civil

CDC Código de Defesa do Consumidor

CPC Código de Processo Civil

CRFB/1988 Constituição da República Federativa do Brasil de 1988

Dec. Decreto

Inc. Inciso

LRP Lei de Registros Públicos

n. Número

p. Página

RT Revista dos Tribunais

Segs. Seguintes

Vol. Volume




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CATEGORIAS BÁSICAS E CONCEITOS OPERACIONAIS

Atividade Incorporativa “É um negócio jurídico que tem o intuito de

promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações

compostas de unidades autônomas”. (DINIZ, 2004, p. 150).

Ato Jurídico: “É qualquer acontecimento para cuja existência é necessária à

vontade do homem. Podem ser lícitos ou ilícitos. Dizem ser lícitos se estão de

acordo com o ordenamento jurídico e não são contrários a direitos legítimos de

ninguém. São ilícitos quando causam ou têm potencialidade de causar dano a

outrem (Art. 186, Código Civil)”. (NERY JÚNIOR, 2004, p. 196).

Contrato: “É o acordo entre a manifestação de duas ou mais vontades, na

conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma relação de interesses

entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas

de natureza patrimonial”. (DINIZ, 2004, p. 09).

Contrato de Incorporação: “É um negócio jurídico, no qual uma das partes,

chamada Incorporadora, se obriga a promover e realizar uma construção imobiliária,

para alienação de frações de terrenos vinculadas a unidades autônomas a uma ou

mais pessoas que se obrigam a adquiri-las, pagando o preço desde logo, ou o que

ocorre mais freqüentemente, em prestações futuras [...]”. (RODRIGUES, 2003, p.

40).

Contrato de Compra e Venda: “Nesta espécie de Contrato o Incorporador

convenciona sua obrigação de transmitir a Propriedade da futura unidade, com a

obrigação do adquirente, na contrapartida, de pagar-lhe o preço em parcelas”.

(PEREIRA, 2000, p. 306).

Construtora: “Empresa ou organização que tem por fim construir edifícios e

casas”. (FERREIRA, 1986, p. 461).




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Direito Real: “O Direito Real pode, destarte, ser conceituado como a relação

jurídica em virtude do qual o titular pode retirar da coisa, de modo exclusivo e contra

todos, as utilidades que ela é capaz de produzir”. (MONTEIRO, 2003, p.12).

Escritura Pública: “É aquela feita por tabelião, como a venda de um imóvel,

lançada no Livro de Notas, da qual os interessados recebem uma cópia”.

(GUIMARÃES, 2001, p. 300).

Incorporações Imobiliárias: “Incorporação Imobiliária é a atividade exercida

com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial, de

edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. (Lei n.

4.591/64, art. 28). (BRASIL, 2008, p. 802).

Incorporador: “Considera-se Incorporador a pessoa física ou jurídica,

comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou

efetive a venda de frações ideais1 de terreno objetivando a vinculação de tais

frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em

construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para a

efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e

responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, preço e

determinadas condições, das obras construídas”. (Lei n. 4.591/64, art. 29). (BRASIL,

2008, p. 802).

Laudo: “Parecer técnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista

[...]”. (FIKER, 2002, p. 36).

Matrícula: Ato de inscrição necessária ao gozo de um direito; registro de

propriedade de um bem imóvel, no cartório de registro de imóveis. (CUNHA, 2005, p.

175).

1 Frações ideais: Assim chamadas, são a quota parte ou quinhão que cabe a cada proprietário (Condômino) sobre as coisas comuns, como parte indivisível e inseparável de sua unidade autônoma. (CUNHA, 2005, p. 133).




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Memorial de Incorporação: “É um dossiê que contém todas as informações

e todos os documentos que descrevem e caracterizam o empreendimento planejado,

tais como o título de Propriedade do terreno, cópia do projeto aprovado pelas

autoridades, orçamento de obra e a especificação dos materiais, entre outros”.

(CHALHUB, 2005, p. 38).

Patrimônio de Afetação: “Trata-se de importante mecanismo de resolução

extrajudicial de problemas decorrentes do desequilíbrio econômico-financeiro da

incorporação, na medida em que, independente de intervenção judicial, possibilita

aos adquirentes substituir o Incorporador na administração do negócio e prosseguir

a obra”. (CHALHUB, 2005, 05).

Princípios: “São normas elementares ou requisitos primordiais instituídos

como bases ou alicerces. Os Princípios revelam o conjunto de regras ou preceitos

que se fixam para servir de norma a toda espécie de ação jurídica, traçando a

conduta a ser tida em qualquer operação jurídica. Mostram-se a própria razão

fundamental de ser das coisas jurídicas, convertendo-as em axiomas”. (SILVA, 2005,

p. 639).

Propriedade: “É o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos

limites normativos de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem

como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha”. (DINIZ, 2004, p. 119).

Registro: “É o lançamento ou transcrição em livro próprio, de escrituras,

títulos ou documentos, efetuados por cartório público competente". (DINIZ, 1998, v.

4 p. 104).

Registrador: “São profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é

delegado o exercício da atividade notarial e de Registro". (CUNHA, 2005, p. 185).

Unidade Imobiliária: “Porção do solo ou da edificação, individualizados e

autônomos, quanto às condições de comercialização”. (OLIVEIRA NETO, 2006, p.

68).




14

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ......................................................................................................16

1.1 TEMA .................................................................................................................16

1.2 DELIMITAÇÃO ...................................................................................................16

1.3 JUSTIFICATIVA .................................................................................................17

1.4 PROBLEMAS.....................................................................................................17

1.5 HIPÓTESES.......................................................................................................18

1.6 OBJETIVO GERAL ............................................................................................19

1.7 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ..............................................................................20

1.8 METODOLOGIA.................................................................................................20

1.9 DESCRIÇÃO DOS CAPÍTULOS ........................................................................21

2 DA ATIVIDADE INCORPORATIVA

2.1 ORIGEM DA ATIVIDADE INCORPORATIVA NO BRASIL ................................22

2.2 DEFINIÇÃO LEGAL ...........................................................................................24

2.3 CONCEITO ........................................................................................................26

2.4 OBJETO DA INCORPORAÇÃO.........................................................................28

2.5 ELEMENTOS ESSENCIAIS DA INCORPORAÇÃO ..........................................29

2.6 DOS SUJEITOS DA ATIVIDADE INCORPORATIVA.........................................30

2.6.1 Do Incorporador ..............................................................................................31

2.6.2 Dos Compradores ou Adquirentes ..................................................................35

2.7 DESENVOLVIMENTO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL INCORPORATIVA.....35

3 DOS CONTRATOS INCORPORATIVOS .............................................................37

3.1 DISPOSIÇÃO GERAL........................................................................................37

3.2 CARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA EM

SENTIDO ESTRITO.................................................................................................39

3.3 MODALIDADES DE CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO....................................41

3.3.1 Da Construção por Empreitada .......................................................................42

3.3.2 Da Construção por Administração...................................................................44

3.4 DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO INCORPORADOR.................................47

3.5 DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO ADQUIRENTE.......................................50




15

3.6 DA EXTINÇÃO DO CONTRATO DE INCORPORAÇÃO ...................................51

4 DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA .........................................53

4.1 DO REGISTRO IMOBILIÁRIO NO BRASIL .......................................................53

4.1.1 Evolução Histórica...........................................................................................55

4.2 DOS PRINCÍPIOS NORTEADORES DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO58

4.2.1 Noções Gerais.................................................................................................58

4.2.2 Princípio da Unitariedade Matricial ..................................................................59

4.2.3 Princípio da Continuidade ...............................................................................60

4.2.4 Princípio da Disponibilidade ............................................................................61

4.2.5 Princípio da Prioridade ....................................................................................61

4.2.6 Princípio da Especialidade ..............................................................................62

4.2.7 Princípio da Publicidade..................................................................................63

4.2.8 Princípio da Fé Pública....................................................................................63

4.2.9 Princípio da Legalidade...................................................................................64

4.2.10 Princípio da Instância ....................................................................................65

4.3 DO REQUERIMENTO PARA O REGISTRO......................................................66

4.4 DO MEMORIAL INCORPORATIVO...................................................................68

4.5 DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA........................................71

4.6 DOS EFEITOS DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ..............73

4.7 DO PRAZO PARA INÍCIO DA ATIVIDADE INCORPORATIVA..........................76

4.8 DOS ATOS REGISTRÁRIOS PRATICADOS DURANTE A ATIVIDADE

INCORPORATIVA....................................................................................................77

4.9 DA DESISTÊNCIA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO .............................79

4.10 DA AVERBAÇÃO E DO CANCELAMENTO DO REGISTRO DA

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA .............................................................................79

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ..................................................................................82

REFERÊNCIAS........................................................................................................86




16

1 INTRODUÇÃO

1.1 TEMA

A presente monografia tem como tema central O Registro da Incorporação

Imobiliária: considerações sobre sua importância à luz da Lei n. 4.591/64

1.2 DELIMITAÇÃO DO TEMA

O estudo que ora se apresenta tem por finalidade precípua a investigação em

caráter acadêmico-científico com relação ao Registro da Incorporação Imobiliária. De

princípio, devem ser ressaltadas algumas peculiaridades da Incorporação Imobiliária

no campo do direito, delineando suas características e como esse tipo de negócio

jurídico se entrosou nos diplomas legais vigentes. A Incorporação, durante muito

tempo, se apresentou como sendo uma figura especial de Propriedade, diferente

das regras tradicionais do condomínio. Firmou-se, paulatinamente, no mundo

jurídico, chegando, nos dias atuais, a se apresentar em todos os negócios relativos

às edificações coletivas. Sob este prisma, a Incorporação Imobiliária ocupa um lugar

de destaque dentre os instrumentos jurídicos de uso mais correntes nas grandes

cidades, tende a ganhar cada vez mais espaço dentro de uma realidade social

carente de soluções para o problema habitacional, em que a moradia constitui

elemento básico para o exercício da cidadania. O mercado imobiliário movimenta as

esperanças e expectativas das pessoas, alguns em realizar o sonho da casa própria,

outros em investimentos nessa área. Logo, devido à importância da Incorporação

Imobiliária no contexto da vida moderna, como alavanca do desenvolvimento

econômico e social do país, faz com que a Lei n. 4.591/64 exija que seja

providenciada e registrada toda a documentação, e, somente, após o Registro,

ocorra a formalização que dará início da atividade incorporativa, e por conseguinte

se possa formalizar a parte comercial da atividade com a divulgação do

empreendimento e a venda das unidades condominiais.




17

1.3 JUSTIFICATIVA

Objetiva-se com a explanação do tema selecionado, concentrar os elementos

que mais se efetivam com relação ao Registro da Incorporação Imobiliária. O

Incorporador deve, por lei, encaminhar um requerimento ao Cartório de Registro de

Imóveis a respeito do empreendimento a ser construído ou em construção. Estas

informações, acompanhadas do chamado Memorial da Incorporação, referem-se ao

terreno, a seu proprietário ou titular de direitos aquisitivos de sua Propriedade, ao

Incorporador e ao empreendimento. Serve para que se torne pública a promessa do

Incorporador de realizar o empreendimento objeto da Incorporação no modo e

tempo definidos no processo. Torna obrigatória a construção do empreendimento,

de acordo com o projeto aprovado e as respectivas especificações, depois de

efetivada. E, conforme o caso permite ao Incorporador oferecer publicamente a

venda das unidades autônomas do empreendimento, ou de frações ideais do terreno

onde será construída a edificação. Possibilita aos interessados na compra terem

acesso às informações essências acerca da Incorporação, situação do terreno,

idoneidade do proprietário e do Incorporador, também fornecer aos compradores

elementos técnicos para o acompanhamento das obras e a fiscalização da atuação

do Incorporador.

1.4 PROBLEMAS

Do tema monográfico é possível extrair questões que serão analisadas no

transcorrer do estudo proposto. Destacam-se as seguintes, nesta oportunidade:

a) O que se considera como incorporação de prédios em condomínio?

b) Quem é o Incorporador?

c) Quais as construções abrangidas e a legislação que se aplica para as

Incorporações Imobiliárias?

d) O que significa e qual a importância do Registro do Memorial de

Incorporação?




18

e) A existência do Memorial de Incorporação confere garantia absoluta quanto

à construção e entrega do empreendimento?

f) Na Incorporação Imobiliária, as matrículas são abertas antes ou depois das

respectivas unidades autônomas estarem construídas?

1.5 HIPÓTESES

A seguir apresenta-se as hipóteses:

a) Considera-se Incorporação Imobiliária a atividade exercida com o intuito de

promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão

das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades

autônomas, sob o regime de condomínio. O Incorporador vende frações ideais do

terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.),

em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários

para a edificação.

b) Considera-se Incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não,

que, embora não efetuando a construção, venha a efetivar a venda ou a aceitar

propostas de compra, responsabilizando-se pela vinculação de frações ideais de

terreno à futura edificação, ou que meramente aceita propostas para efetivação de

tais transações, administrando a Incorporação e responsabilizando-se, conforme o

caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições, das

obras concluídas. Estende-se a condição de Incorporador aos proprietários e

titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se

destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes

da conclusão das obras.

c) As Incorporações Imobiliárias abrangem, por exemplo, construções de

edifícios de apartamentos ou lojas em condomínio. Estão sujeitas ao disciplinamento

imposto pela Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

d) A Lei n. 4.591/64 determina que o empresário não possa iniciar a

negociação da Unidade Imobiliária, sem antes registrar uma série de documentos no

Cartório de Imóveis que abrange a região na qual o empreendimento será




19

construído. Este conjunto de documentos é denominado Memorial de Incorporação,

entre os quais se encontram: prova da Propriedade do terreno; projeto de

construção aprovado pelo Município; certidões negativas de impostos federais;

estaduais e municipais, certidão negativa de débito com a Previdência Social;

cálculo da área das edificações; discriminação detalhada do acabamento e material

a ser utilizado na construção.

e) Não, apenas há sinais positivos da viabilidade da construção. Todo

pagamento antecipado para recebimento do bem em data futura envolve um certo

risco. Por isso, também é importante informar-se adequadamente sobre a seriedade

da empresa com a qual se pretende negociar. Assim, além das cautelas naturais que

todos devem tomar em qualquer negócio, não se pode deixar de verificar, quando for

comprar imóvel na planta, se a empresa efetuou o Registro do Memorial de

Incorporação no Cartório de Imóveis. É o Registro da Incorporação Imobiliária que

autoriza tal prática, já que separa o terreno em frações ideais e as vincula às futuras

unidades autônomas, antes mesmo do início das construções e antes da celebração

do primeiro Contrato, ou compromisso, de compra e venda.

f) O Incorporador para negociar as unidades condominiais, antes da

construção, deverá registrar o Memorial de Incorporação, o qual conterá a

individualização de cada unidade, mas as unidades autônomas somente terão

número de matrícula individualizada após a conclusão da obra.

1.6 OBJETIVO GERAL

A presente monografia tem como objetivo geral demonstrar os requisitos

essenciais para a realização do Registro do Memorial da Incorporação Imobiliária,

fazendo com que esta relação jurídica promova segurança ao adquirente da unidade

imobiliária, analisando, inclusive o instituto do Registro de Imóveis no âmbito do

Direito Imobiliário. Não se pretende com este estudo abordar os efeitos do Registro

da Incorporação Imobiliária frente à Lei n. 8.078/90 que trata do instituto do Direito

do Consumidor.




20

1.7 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Os objetivos específicos são:

a) Apresentar noções gerais sobre a atividade da Incorporação Imobiliária no

Ordenamento Jurídico brasileiro;

b) Apontar os aspectos destacados, dos Contratos Incorporativos, das

obrigações e direitos do Incorporador e do adquirente;

c) Investigar e analisar a origem e evolução histórica do instituto do Registro

de Imóveis à luz da legislação específica que regula o exercício da atividade no

direito imobiliário;

c) Detalhar sobre o requerimento para o Registro do Memorial de

Incorporação perante a Lei n. 4.591/64;

d) Investigar e demonstrar a necessidade do Registro da Incorporação

Imobiliária e qual a sua importância em consonância com a Lei n. 4.591/64;

e) Comentar sobre os efeitos produzidos após o Registro da Incorporação;

f) Demonstrar os meios de desistência do empreendimento imobiliário;

1.8 METODOLOGIA

Para o desenvolvimento desta pesquisa, o método de investigação a ser

utilizado será o dedutivo que, segundo Pasold (2002, p. 87), consiste em “[...]

estabelecer uma formulação geral e, em seguida, buscar as partes do fenômeno de

modo a sustentar a formulação geral”.

Como técnica de pesquisa que, na lição de Pasold (2002, p. 88) “[...] é um

conjunto diferenciado de informações reunidas e acionadas em forma instrumental

para realizar operações intelectuais ou físicas, sob o comando de uma ou mais

bases lógicas investigatórias”, utilizar-se-á as categorias e conceitos operacionais,

pesquisas bibliográficas, consistentes em doutrinas, revistas jurídicas, artigos de

Internet e legislação brasileira.




21

1.9 DESCRIÇÃO DOS CAPÍTULOS

A monografia constitui-se de três Capítulos, inicia-se pela introdução e

finaliza-se com as considerações finais, que apresentará uma breve síntese de cada

capítulo e demonstrará se as hipóteses básicas da pesquisa foram ou não

confirmadas.

A introdução, além do contexto em que o tema da pesquisa está inserido, os

problemas, o objetivo geral e específico, as hipóteses, o método de abordagem e as

técnicas de pesquisa utilizadas.

O primeiro Capítulo contém uma abordagem geral sobre a Incorporação

Imobiliária, no qual se procura relatar os grandes momentos, desde sua origem

histórica, conceito, objetivo, elementos essenciais, os sujeitos da atividade e o

desenvolvimento da atividade incorporativa e sua aplicabilidade no ordenamento

jurídico.

O segundo Capítulo relata o desenvolvimento dos Contratos Incorporativos,

bem como sua disposição geral, caracterização e modalidades de Contratos de

construção. Serão inclusive abordadas as obrigações e os direitos tanto do

Incorporador quanto do adquirente. E por fim falar-se-á da extinção do Contrato de

Incorporação.

Ao final, no terceiro e último Capítulo, será abordada a origem, evolução e os

Princípios do Registro Imobiliário no Brasil no âmbito da Lei n. 6.015/73. Num

segundo momento em consonância com o disposto na Lei n. 4.591/64 será

estudado o requerimento para que se possa efetuar o Registro do Memorial

Incorporativo, que será analisado pelo oficial do Registro de Imóveis, e, estando de

acordo efetuará o referido Registro. Por último será feita uma demonstração das

necessidades e dos efeitos produzidos pelo Registro da Incorporação.

Nas considerações finais, remetem-se breves análises do presente trabalho

monográfico e algumas considerações sobre as hipóteses outrora elencadas, no

sentido de demonstrar se foram ou não confirmadas ao longo do estudo procedido;

seguida da estimulação à continuidade dos estudos e de reflexões sobre as novas

tendências do mercado imobiliário.




22

2 DA ATIVIDADE INCORPORATIVA

2.1 ORIGEM DA ATIVIDADE INCORPORATIVA NO BRASIL

No Brasil, a demanda por imóveis nos grandes centros urbanos se deu a

partir da década de 30 em decorrência da Revolução Industrial, nessa ocasião

houve a explosão demográfica acelerou o processo de urbanização, sendo

necessário à construção de edifícios para que as pessoas pudessem ser

acomodadas mais próximas dos locais de trabalho. (CHALHUB, 2005).

Portanto, foi em decorrência da proliferação de edifícios em todas as grandes

cidades, que se deu origem á atividade incorporativa. Assim, pouco a pouco foram

surgindo pessoas que realizavam uma atividade peculiar, ligada a estes

empreendimentos, e com o tempo constituiu-se a figura, que se batizou com o nome

de Incorporador. (PEREIRA, 2000).

A atividade incorporativa foi se desenvolvendo sem o mínimo de controle até

meados de 1960 e as normas que regravam o assunto se limitavam a disciplinar as

relações das edificações já existentes, deixando de tratar da construção

propriamente dita e da relação comercial das unidades em construção. (CHALHUB,

2005).

Anteriormente à Lei n. 4.591/64, o direito positivo brasileiro era omisso quanto

à atividade empresarial de produção e comercialização de imóveis integrantes de

edificações coletivas, existindo apenas legislação relativa à alienação parcial de

edifícios de dois um mais pavimentos e à ocupação desses edifícios, matérias que

eram tratadas pelo Decreto-lei n. 5.481, de 25 de junho de 1928, com alterações do

Decreto-lei n. 5.423, de 1943 e da lei n. 285, de 1945. (CHALHUB, 2005).

O agravamento do problema habitacional e a proliferação crescente de

edifícios em regime condominial reclamavam um provimento legal para regulamentar

os condomínios e Incorporações. (MARQUES FILHO; DINIZ, 2006).

Pereira (2000, p. 09-10) reforça o comentado acima asseverando que “devido

o agravamento do problema habitacional, a superposição de unidades residenciais,

profissionais e comerciais e a proliferação crescente de edifícios em regime de




23

condomínio nas capitais e no interior, todos estavam conscientes da necessidade de

um provimento urgente”.

Esse provimento comentado pelo autor, era no sentido de haver necessidade

de um regramento jurídico para disciplinar a atividade incorporativa.

Após várias tentativas de regulamentação das incorporações, em 1964 Caio

Mário da Silva Pereira elaborou o anteprojeto, oferecido pelo Ministro da Justiça, ao

Senhor presidente da República, o qual adotado pelo Governo e encaminhado ao

congresso Nacional, onde constituiu o Projeto n. 19, de 1964 veio a converter-se na

Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964. (PEREIRA, 2000).

“A nova Lei reguladora do Condomínio e Incorporações veio a preencher

lacuna sempre lamentada e imprimir sistema e ordem à matéria”. (PEREIRA, 2000,

p. 11).

Portanto, com o advento da Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964 que

dispõe sobre o Condomínio nas Edificações e as Incorporações Imobiliárias, que se

estabeleceram normas relativas à Incorporação Imobiliária, as quais vieram

organizar o instituto, solucionando assuntos de grande relevância social e

econômica pertinente à área. Foi com o advento da referida Lei que a Incorporação

Imobiliária e o Incorporador passaram a receber o reconhecimento expresso da lei.

(CHALHUB, 2005).

Além de pretender dar maior segurança e credibilidade às Incorporações, a

Lei n. 4.591/64 foi editada com o fim de proteger os interesses dos adquirentes de

unidade de edifícios de apartamentos ainda em construção, entretanto, não havia

reais garantias ao adquirente caso ocorresse a quebra do Incorporador. (MARQUES

FILHO; DINIZ, 2006).

Vale ressaltar que a referida lei disciplina o condomínio edilício em duas

fases: a de implantação e construção (a Incorporação Imobiliária) e a de utilização e

administração (o condomínio propriamente dito). (AWAD, 2006).

O Código Civil por sua vez, rege o condomínio edilício somente na fase de

sua utilização, razão pela qual ficam derrogados os dispositivos (arts. 1.º a 27) da

Lei n. 4.591/64 a respeito da utilização e administração do condomínio, mas

permanecendo vigentes aquelas pertinentes à Incorporação Imobiliária. (AWAD,

2006).

No decorrer dos anos, novas perspectivas se abriram na realização do

negócio de Incorporação e outros problemas surgiram, a reclamar algumas




24

adaptações na Lei das incorporações e a criação de alguns instrumentos capazes

de adequar e garantir o mercado. (MARQUES FILHO; DINIZ, 2006).

A última e fundamental alteração da Lei n. 4.591/64 se deu em 04 de

setembro de 2001 com a Medida Provisória n. 2.221, instituidora do chamado

‘Patrimônio de Afetação’, de instituição facultativa e não obrigatória, e objeto de

sensíveis alterações pela Lei n. 10.931, de 02 de agosto de 2004. (AWAD, 2006).

Finalizando a abordagem histórica da atividade incorporativa, pode-se afirmar

que o instituto da Incorporação Imobiliária surgiu através dos Condomínios Edilícios,

os quais foram criados a partir da necessidade de melhor aproveitamento do solo,

em razão do desenfreado crescimento populacional e escassez de terrenos para

construção de moradias para demanda habitacional. Tudo isso, como dito

anteriormente, foi em decorrência da explosão demográfica nos grandes centros

urbanos, onde as pessoas se aglomeravam em busca de melhores condições de

trabalho.

2.2 DEFINIÇÃO LEGAL

A definição da expressão Incorporação tem origem do vocábulo latino

incorporatio, do verbo incorporare (juntar, unir) transportada ao mundo jurídico,

significa o agrupamento de determinadas pessoas cuja intenção é a formação de

condomínio. (VEIGA, 1999).

Em sentido geral e amplo, “a Incorporação significa aquela atividade humana

exercida no sentido de incluir, unir, introduzir, ou ligar uma coisa ao corpo da outra”.

(CHALHUB, 2005).

No plano do Direito Civil aplicável aos imóveis, é o caso da acessão agregada

ao solo, passando ambos a constituir uma só coisa.

No campo dos negócios imobiliários, a expressão Incorporação Imobiliária tem

o significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender, durante a

construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo a

arregimentação de pessoas e a articulação de uma série de medidas no sentido de

levar a cabo a construção até sua conclusão, com a individualização e discriminação

das unidades imobiliárias no Registro de Imóveis. (CHALHUB, 2005).




25

A atividade Incorporativa “é um negócio jurídico que tem o intuito de promover

e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de

unidades autônomas”. (DINIZ, 2004, p. 150).

Prossegue a autora afirmando que o aspecto que deve ser ressaltado da

atividade da Incorporação Imobiliária “é a venda antecipada de apartamento de um

edifício a construir, o qual economicamente, tem a função de obter capital

necessário para sua construção”. (DINIZ, 2004, p. 150).

A Incorporação Imobiliária é regida, no sistema jurídico brasileiro, pela Lei n.

4.591/64, art. 28, “As Incorporações Imobiliárias, em todo o território nacional, reger-

se-ão pela presente Lei”. (BRASIL, 2008, p. 802).

Os contornos da atividade Incorporativa continuam a ser fixados no art. 29,

parágrafo único da referida lei, dispondo que a atividade incorporativa está sujeita a

um regime de direito especial, incidente sobre a construção de unidades isoladas

que tenham projeto aprovado e em vigor ou pendente de aprovação.

Art. 29 – [...]Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como Incorporador. (BRASIL, 2008, p. 802).

O núcleo da atividade incorporativa resume-se, a partir disto, em um negócio

jurídico, denominado ‘Contrato de Incorporação Imobiliária’, por intermédio do qual

alguém (Incorporador) se obriga a promover a construção do edifício e a transferir a

Propriedade das unidades autônomas em que o mesmo foi dividido, cabendo à outra

parte (comprador ou adquirente) pagar o preço previamente ajustado. (CAMBLER,

1997).

Salienta-se que a atividade de construção está presente no negócio jurídico

da Incorporação, mas Incorporação e construção não se confundem, nem são

noções equivalentes, para melhores esclarecimentos toma-se o entendimento de

Chalhub (2005, p. 11):

A atividade da construção só integrará o conceito de incorporação se estiver articulada com a alienação de frações ideais do terreno e




26

acessões que a elas haverão de se vincular; mas, independente disso, a atividade de incorporação pode, alternativamente, ser representada somente pela alienação de frações ideais objetivando sua vinculação a futuras unidades imobiliárias. Obviamente, a incorporação compreende a construção, mas não é necessário que a atividade da construção seja exercida pelo próprio Incorporador, pois este pode atribuir a outrem a construção.

A definição de Wald (2000 apud CHALHUB, 2005, p. 11, grifo do autor) deixa

clara essa circunstância:

Chama-se Incorporação Imobiliária, incorporação edilícia ou simplesmente Incorporação, o Contrato pelo qual uma parte (o Incorporador) obriga-se a fazer construir um edifício composto de unidades autônomas, alienando-as a outras partes (adquirentes), em regime de condomínio com as frações ideais do terreno.

Por fim, conclui-se que a Incorporação Imobiliária é a atividade exercida por

alguém com o objetivo de realizar a construção de edificações compostas de

unidades autônomas, sob a modalidade de condomínio, onde se realiza a venda

antecipada do imóvel como meio de obter o capital necessário para dar início à

construção do edifício.

2.3 CONCEITO

Plácido e Silva (2005 p. 526), preleciona que a Incorporação Imobiliária é a

atividade exercida por alguém “com o intuito de realizar a construção de edifícios de

apartamentos, sob o regime de condomínio, promovendo a colocação dos mesmos

apartamentos entres pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição”.

No entendimento de Chalhub (2005, p. 10) o conceito de Incorporação

Imobiliária passa a ser:

[...] o negócio jurídico pelo qual o Incorporador se obriga a realizar, por si ou por terceiros, a construção de unidades imobiliárias, em edificação coletiva e, bem assim, a transmitir a Propriedade e a posse dessas unidades aos respectivos adquirentes; em




27

contrapartida, obrigam-se estes a pagar o preço das unidades que se comprometeram a adquirir.

Das modalidades de constituição da Propriedade horizontal a mais conhecida,

comum e freqüente é, inquestionavelmente, a Incorporação, definida legalmente no

parágrafo único do art. 28 da Lei n. 4.591/64, pelo qual:

Art. 28 -[...] Parágrafo único - Considera-se Incorporação Imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. (BRASIL, 2008, p. 802).

Pereira (2000, p. 248) complementa o dispositivo legal, afirmando que a

Incorporação Imobiliária é Contrato pelo qual o Incorporador, pessoa física ou

jurídica, obriga-se à construção de edificação ou conjunto de edificações compostas

de unidades autônomas, para alienação total ou parcial.

Prossegue o autor fazendo a seguinte observação:

[...] Toda pessoa física ou jurídica, independentemente da sua anterior profissão, torna-se Incorporador pelo fato de exercer, em caráter permanente ou eventual, uma certa atividade, que consiste em promover a construção de edificações dividida em unidades autônomas. Na configuração do Incorporador cabe a construção do edifício. Mas dela não se afasta a ação de quem, embora não realize diretamente a construção, promova-a indiretamente, lançando a venda [...] edificações. (PEREIRA, 2000, p. 248).

Para Meirelles (1996, p. 348) o fundamento do direito de construir, está no

direito de Propriedade, ou seja:

Desde que se reconhece ao proprietário o poder legal de usar, gozar e dispor dos seus bens, reconhecido está o direito de construir, visto que no uso, gozo e disponibilidade da coisa se compreende a faculdade de transformá-la, edificá-la, beneficiá-la, enfim, com todas as obras que lhe favoreçam a utilização ou lhe aumentem o valor econômico.




28

Assevera Ferreira (1999, p. 03-04) que a Incorporação Imobiliária como

atividade humana, pressupõe a coexistência de diversos relacionamentos entre

pessoas físicas e jurídicas:

[...] pode-se dizer que, além do Incorporador, diferentes sujeitos compartilham o universo do empreendimento imobiliário, por exemplo, o proprietário do terreno (quando o próprio Incorporadornão o seja), o projetista, o construtor, o agente financeiro, o corretor de imóveis e por último o adquirente.

Para Batalha (1984, p. 570) o conceito de Incorporação é entendido da

seguinte maneira:

[...] estende-se não só à promoção e realização da construção de edificações ou conjunto de edificações, composta de unidades autônomas, mas também aos conjuntos de casas térreas e assobradadas, em construção ou a serem construídas, em terrenos com partes comuns (art. 8º, alínea a, da Lei n. 4.591/64), bem como a construção de habitações isoladas, em áreas rurais ou urbanas, para serem alienadas, a prazo, antes de concluídas (art. 68, da Lei n. 4.591/64).

Tendo-se como base o que fora exposto até o momento, pode-se resumir que

a Incorporação Imobiliária é o instituto que viabiliza a alienação das unidades

autônomas da edificação que ainda estão pendentes de construção, podendo

inclusive ser vendidas na planta.

2.4 OBJETO DA INCORPORAÇÃO

Como dito anteriormente a Incorporação Imobiliária é uma operação jurídica

de venda de unidade autônoma de edifício em construção, em regime de

condomínio especial, por pessoa habilitada a promover aquela construção e a

transferir o domínio da unidade autônoma, que se obrigou a construir, mediante o

pagamento, efetuado pelo outro contratante, de prestação pecuniária representativa

do preço. (VEIGA, 1999).




29

No entendimento de Awad (2006, p. 571) o objeto da atividade incorporativa

está na própria realização da Incorporação, ou seja, “[...] a incorporação se desdobra

em uma série de atividades planejadas, que objetivam a realização da Incorporação

e, no conjunto, quando corretamente executadas, permitem alcançar o resultado

desejado”.

Prossegue o autor afirmando que as principais atividades que ocorrem em

quase todas as Incorporações, obedecem à seguinte ordem de sucessão:

a) compra do terreno; b) aprovação do projeto; c) Registro do Memorial de Incorporação; d) contratação da construção; e) comercialização das unidades. (AWAD, 2006, p. 571).

Por derradeiro, pode-se concluir que o objeto da Incorporação Imobiliária é o

negócio jurídico consistente em alienações das frações ideais do terreno, vinculadas

à futura construção de unidades autônomas, desde o seu nascimento até a sua

extinção, que ocorre com a conclusão da edificação e sua entrega aos adquirentes

em condição de habitabilidade, todos os preceitos legais devem ser rigorosamente

obedecidos. (CHALHUB, 2005).

2.5 ELEMENTOS ESSENCIAIS DA INCORPORAÇÃO

Ressalta Cambler (1997, p. 30) sobre o instituto jurídico da Incorporação

como os demais institutos jurídicos de outros ramos do direito, necessita de alguns

elementos para a sua definição legal, é sobre eles que irá comentar-se a seguir: a)

elemento objetivo; b) elemento subjetivo; c) elemento formal; d) elemento negocial.

O elemento objetivo, como o próprio significado indica, se constitui das

frações ideais do terreno, integrantes das unidades condominiais autônomas, em

edificações construídas ou a serem construídas. (art. 29 da Lei n. 4.591/64).

Com relação ao elemento subjetivo pode-se afirmar ser aquele elemento

indicador da existência, na incorporação de pelo menos uma pessoa, podendo ser o

próprio Incorporador. (art. 29 da Lei n. 4.591/64).




30

Por outro lado se tem o elemento formal que nada mais é que a formalização

da definição legal e se efetiva pelo competente Registro no cartório de Registro de

Imóveis da jurisdição do imóvel, acompanhada de toda a documentação referente à

Incorporação Imobiliária. Sem esse elemento a transação imobiliária referente à

venda das unidades autônomas não poderá ser realizada. (art. 32 da Lei n.

4.591/64).

Por último se tem o elemento negocial que é toda a atividade incorporativa

por ser exercida com a finalidade de realizar a alienação, total ou parcial das

edificações compostas de unidades autônomas.

2.6 DOS SUJEITOS DA ATIVIDADE INCORPORATIVA

Numa Incorporação, os sujeitos da atividade incorporativa se interligam entre

si, como intervenientes, definindo e delimitando os respectivos direitos e obrigações

em todas as cláusulas e condições inerentes ao procedimento da Incorporação.

(VEIGA, 1999).

São considerados sujeitos da atividade incorporativa em sentido amplo, além

dos principais que são o Incorporador e compradores ou adquirentes, também os

secundários, pessoas físicas ou jurídicas, dentre elas destacando-se o arquiteto, o

proprietário do terreno, o construtor, o agente financeiro do empreendimento, o

corretor. (PEREIRA, 2000).

No caso específico da Incorporação Imobiliária, o Incorporador pode ou não

ser o proprietário do terreno. Quando o Incorporador não for o proprietário do

terreno, as unidades autônomas poderão ser alienadas por meio de escrituras que

reúnem o proprietário e os adquirentes, aos quais serão transmitidas as respectivas

quotas ideais de terreno e as acessões correspondentes aos apartamentos

incorporados. (CHALHUB).

A seguir serão analisados apenas o Incorporador e os Compradores ou

Adquirentes, por serem os principais sujeitos da atividade incorporativa em sentido

estrito.




31

2.6.1 Do Incorporador

Aos poucos surgiram pessoas que realizavam este tipo de atividade, e com o

passar do tempo surgiu a figura que foi denominada de Incorporador. O

aparecimento da figura do Incorporador ocorreu em função da generalização do

negócio imobiliário e da proliferação de edifícios para moradia das pessoas que se

aglomeravam nos grandes centros urbanos. (AWAD, 2006).

“O Incorporador existiu antes de o direito ter cogitado dele. E viveu a bem

dizer na rua ou no alto dos edifícios em construção, antes de sentar-se no gabinete

dos juristas ou no salão dois julgadores”. (PEREIRA, 2000, p. 231).

Para melhor conceituar a figura do Incorporador, extrai-se do art. 23 do

anteprojeto de Caio Mário da Silva Pereira o seguinte texto:

[...] considera-se Incorporador e se sujeita aos preceitos desta lei toda pessoa física ou jurídica que promova a construção para alienação total ou parcial de edificação composta de unidades autônomas, qualquer que seja a sua natureza ou destinação. (PEREIRA, 2000, p. 235).

Não é preciso ser proprietário para tornar-se Incorporador, visto que este é

aquele que vende ou compromete-se a vender fração ideal, com objetivo futuro de

unidade autônoma esclarecendo-se que também o é aquele que aceita uma

proposta para efetivação do condomínio. (PEREIRA, 2000).

No entendimento de Cambler (1997, p. 237-238) de acordo com a definição

de Incorporador contida no art. 29 da Lei n. 4.591/64, percebe-se que:

[...] se a própria descrição da atividade inclui a comercialização de frações ideais de terreno, vinculando essas frações às unidades autônomas, mediante o pagamento de preço determinado, pode-seconcluir que o Incorporador, pessoa física ou jurídica, sempre será considerado comerciante, mesmo que não exerça essa função com habitualidade ou seja pessoa física, o que explica a referência da norma ao Incorporador comerciante ou não.




32

Uma das características apresentadas pelo Incorporador é ser empresário, o

qual lidera e planeja um negócio, faz os estudos arquitetônicos e toma as

providências para a aprovação do projeto de construção, as minutas dos atos

necessários ao empreendimento, a captação de recursos necessários para a

execução da obra, adotando, enfim, todas as medidas necessárias à organização,

execução e controle de sua atividade empresarial. (CHALHUB, 2005).

Após, vendidas todas as unidades o Incorporador promove a regularização da

transferência de domínio, reunindo em uma escritura única o vendedor e os

compradores, aos quais transmite as respectivas quotas ideais do terreno.

Normalmente os Contratos com o construtor, fornecedores, empreiteiros de serviços

e empregados são feitos em nome dos adquirentes, que o Incorporador é

encarregado de representar. (CHALHUB, 2005).

O Incorporador é chave principal, para que haja a possibilidade de realização

de uma Incorporação Imobiliária, e deverá ter seu nome indicado no local da

construção, impresso em placa ou por qualquer forma, que permita a quem passe

pelas imediações ligar aquela obra ao respectivo Incorporador, como também nos

documentos inerentes a ela, e ainda possibilite aos interessados identificarem o

Incorporador em relação ao empreendimento, visto que ele é sempre responsável

pelo empreendimento. (PEREIRA, 2000).

Portanto, para a fiscalização da atividade de Incorporador, bem como do

exercício das suas atribuições e atividades e ainda da conformidade ou

desconformidade com que procede, em relação às leis, encontra-se ele submetido

em especial a Lei n. 4.591/64. (CHALHUB, 2005).

Com isso, ressalta-se as peculiaridades do Incorporador em relação à

concretização de uma Incorporação Imobiliária que estão destacadas no disposto no

art. 31 da Lei n. 4.591/64 que é taxativa ao asseverar quem poderá exercer a

referida atividade:

Art. 31 - A iniciativa e a responsabilidade das Incorporações Imobiliárias caberão ao Incorporador, que somente poderá ser:a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea "a" do artigo 32; b) o construtor ou corretor de imóveis Parágrafo primeiro - No caso da alínea "b", o Incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato




33

outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no parágrafo quarto, do artigo 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais do terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de Incorporador.Parágrafo segundo - Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do Incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local daconstrução.Parágrafo terceiro - Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais Incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que em face subordinada a período de carência, referido no artigo 34. (BRASIL, 2008, p. 803).

Em conformidade com o artigo acima exposto, só poderão exercer a atividade

de Incorporação, o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário

deste ou o promitente cessionário, cujo título, devidamente registrado, satisfaça os

requisitos da alínea ‘a’, do art. 32 da referida lei, o mandatário do proprietário do

terreno, promitente comprador, cessionário deste ou promitente cessionário deste,

desde que outorgado o mandato por instrumento público, feito com as ressalvas

previstas no Parágrafo 1º, do art. 31, devendo o Incorporador exercer a atividade de

construtor ou corretor de imóveis (alínea ‘b’, do art. 31). (VEIGA, 1999).

O perfil do Incorporador encontra-se na própria definição legal, ou seja, o

Incorporador é o empreendedor que visa lucro operando com recursos de terceiros,

ou seja, capta recursos dos promissários ou cessionários compradores mediante

promessa de alienação e os aplica na construção de unidades imobiliárias que serão

entregues no futuro. (VEIGA, 1999).

Ressalta-se que, a relação jurídica da Incorporação está essencialmente

ligada ao fim e à respectiva geração do lucro, ou seja, na atualidade com a entrada

em vigor da Lei n. 8.078/90 - Código de Proteção e Defesa do Consumidor, onde

prolifera relações jurídicas de consumo, essas duas modalidade de relações

jurídicas se estreitaram, fazendo com que as normas incorporativas ficassem

sujeitas às normas de proteção ao consumidor de tal forma que, em determinadas

circunstâncias a norma incorporativa se confunde com a norma jurídica de consumo.

(AWAD, 2006).

Em conformidade com o acima exposto, pode-se identificar o Incorporador

como sujeito da relação jurídica de consumo, ou seja, a relação jurídica




34

incorporativa, na maior parte das vezes, é alcançada pelas normas do Código de

Defesa do Consumidor, principalmente quando o próprio Código, no parágrafo 1º do

art. 3º, faz menção ao objeto da relação de consumo – o produto, que poderá ser:

qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. (CAMBLER, 1997).

Muito embora a norma (art. 3º caput da Lei n. 8.078/90) não traga expressa

referência à figura do Incorporador, o conceito é de tal forma abrangente que

também engloba o sujeito empreendedor da atividade incorporativa, o qual, de certa

forma, desenvolve quase todas as atividades descritas no referido artigo como pode

ser observado:

Art. 3º - Toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, com ou sem personalidade jurídica, englobando os entes despersonalizados que desenvolva atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestações de serviços. (BRASIL, 2008, p. 1.180).

O Incorporador realiza a produção das unidades condominiais, planeja a

montagem da incorporação, cria o produto imobiliário, promove a transformação do

bem imóvel de modo a torná-lo atrativo à comercialização, além de ser

potencialmente um prestador de serviços, desenvolvendo e lançando o produto no

mercado de consumo. (CAMBLER, 1997).

Nos termos da Lei n. 4.591/64 – Condomínio e Incorporação Imobiliária, o

Incorporador pode ser pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou

estrangeira, que desenvolve atividade de produção, montagem, criação, construção

e comercialização de unidades condominiais, quando proprietário do imóvel

incorporável. Quando não, o Incorporador atua igualmente como prestador de

serviços intermediando as negociações entre os demais sujeitos incorporativos

(dono do terreno, adquirentes, agente financeiro, Construtora). (PEREIRA, 2000).

Finalizando pode-se perceber que a definição de Incorporador tem ensejado

uma gama de adjetivos com a finalidade de estabelecer uma conceituação própria e

precisa para a pessoa que promove a constituição do condomínio, aproxima as

partes, faz contatos, obtém capital, elabora planos, enfim, todas aquelas atividades

vistas anteriormente que fazem parte da atividade incorporativa.




35

2.6.2 Dos Compradores ou Adquirentes

Na legislação atual, a designação de compradores ou adquirentes, com o

advento do Código de Defesa do Consumidor - Lei n. 8.078/90 ficou integrada a um

só contexto, donde a designação do adquirente, também pode ser entendida como a

de consumidor. (CHALHUB, 2005).

Na relação jurídica incorporativa o adquirente da unidade condominial é o

consumidor. Ele adquire o produto imobiliário como destinatário final do bem durável

e participante da relação jurídica fornecedor imobiliário-consumidor.

2.7 DESENVOLVIMENTO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL INCORPORATIVA

No entendimento de Pereira (2000, p. 240-241), “a atividade incorporativa

possui natureza jurídica mercantil, entendendo que a Incorporação de um edifício é

uma atividade empresarial e o Incorporador uma empresa (ou empresário)”.

O conceito de empresa para Pereira (2000, p. 241):

Empresa é aquela constituída por toda pessoa, natural ou jurídica, que organiza uma atividade economicamente estável e produtiva. Assumindo os riscos respectivos. Pode ser uma empresa individual ou coletiva; dotada ou não de personalidade jurídica, confundir-se com seu organizador ou destacar-se dele; visar à produção de utilidades, ao comércio, à exploração de serviços alheios, ou reunir mais de um objetivo especializado (empresa mista).

Ademais, a atividade da Incorporação tem natureza empresarial, pois a

finalidade de lucro é da sua essência, pouco importando seja o Incorporador pessoa

física ou jurídica.

Com o advento da Lei n. 4.591/64, de acordo com a definição de

Incorporador contida no art. 29, percebe-se que:

Se a própria descrição da atividade inclui a comercialização de frações ideais de terreno, vinculando essas frações às unidades




36

autônomas, mediante pagamento de preço determinado, pode-se concluir que o Incorporador, pessoa física ou jurídica sempre será considerado comerciante, mesmo que não exerça essa função com habitualidade ou seja pessoa física, o que explica a referência da norma à possibilidade de falência do Incorporador, pessoa física ou jurídica, contida no art. 432, Inciso III, da referida Lei. (CAMBLER, 1997, p. 41).

Ressalta Balistieri (2002, p. 08-09) que “é preciso aceitar, e neste ponto é

necessário convencer, é que a incorporação de edifício é uma atividade mercantil

por natureza e o Incorporador constitui uma empresa comercial imobiliária”.

No entendimento de Theodoro Júnior (2002), devido a complexidade de sua

organização a Incorporação de edifícios de apartamentos é considerada uma

empresa mista, ou seja, de um lado uma atividade industrial, e de outro, uma

atividade de distribuição de utilidades, não deixando de ser uma prestadora de

serviços, emprego de mão-de-obra comum ou especializada.

Álvaro Luiz Damásio Galhanone ([s.d] apud CAMBLER, 1997, p. 43) ao

analisar a configuração jurídica do Incorporador, conclui que:

[...] o mesmo pode e deve ser visto como empresa, à vista de suas próprias características como empreendedor, que funciona como elemento de ligação entre todos os interessados na construção do prédio, procurando, com isso, auferir lucros com essa atividade, de maneira que todo o seu esforço é dirigido para a obtenção do resultado econômico.

A atividade da Incorporação não obedece a um padrão, não se ajusta a uma

única modelagem de procedimentos, mas é possível identificar alguns aspectos

básicos de sua estruturação e do seu desenvolvimento. (BALISTIERI, 2002).

Finalizando, pode-se dizer que o Incorporador desenvolve negociação

mercantil de imóveis seja como vendedor, seja como comprador, adquirindo para

posteriormente revender, realizando um ato de comércio ao efetuar a negociação

com o fim de auferir lucro com essa atividade.

2 Art. 43 – [...] III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste.




37

3 DOS CONTRATOS INCORPORATIVOS

3.1 DISPOSIÇÃO GERAL

A Propriedade3 dividida em unidades autônomas não decorre de um fato

jurídico natural, isto porque está sempre na dependência da existência de uma

vontade específica de seus instituidores e do cumprimento das exigências legais.

(VEIGA, 1999).

A comunhão pro diviso (a título de divisão) pressupõe um negócio jurídico que

a tenha constituído ou de que tenha resultado, originalmente daí, a promessa de

contratar, ou diretamente pela compra e venda, de unidades autônomas a serem

construídas ou em construção. (PEREIRA, 2000).

É através do Contrato de Incorporação Imobiliária que o Incorporador, tanto

pessoa física como jurídica, passa a desenvolver as atividades no sentido de

construir o edifício, dividido em unidades autônomas, sob o regime de condomínio.

(PEREIRA, 2000).

O Incorporador e os adquirentes são as partes do Contrato incorporativo,

sendo que a condição de Incorporador é extensiva aos proprietários ou titulares de

direitos aquisitivos, em conformidade com o disposto no art. 30 da Lei n. 4.591/64,

“estende-se a condição de Incorporador aos proprietários e titulares de direitos

aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição

em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras”.

(AWAD, 2006).

“O Contrato de Incorporação Imobiliária constitui modalidade contratual típica

e suas regras estão relacionadas na Lei n. 4.591/64, a qual define suas

características, seus requisitos e efeitos”. (CHALHUB, 2005, p. 03).

As cláusulas obrigatórias para o estabelecimento das condições de execução

do Contrato são: “o objeto da incorporação e suas características; o regime de

3 Propriedade: “[...] é o mais amplo dos direitos reais, abrangendo a coisa em todos os seus aspectos. É o direito perpétuo de usar, gozar e dispor de determinado bem, excluindo todos os terceiros de qualquer ingerência neste” (WALD, 2002, p. 104).




38

execução da incorporação; o preço, as condições de pagamento e, quando for o

caso, os critérios de reajustamento”. (VEIGA, 1999, p. 37).

Estas cláusulas devem estar estabelecidas com clareza e precisão às

condições de execução do Contrato de forma que sejam definidos os direitos,

obrigações e as respectivas responsabilidades das partes, de conformidade com o

Memorial de Incorporação Imobiliária e as normas de proteção ao consumidor.

(VEIGA, 1999).

A Incorporação é a iniciativa do empreendimento, tomada pelo Incorporador,

disposto a vender unidades de um edifício projetado. A existência do Contrato de

Incorporação não se relaciona à construção, mas sim à atividade empresarial. Seu

conceito está intimamente ligado à organização e comercialização das unidades

autônomas. Trata-se da atividade conjugada de construir e vender. (MARQUES

FILHO; DINIZ, 2006).

Portanto, o Contrato de Incorporação Imobiliária tem por objeto as obrigações

de fazer4 e de dar, que consiste na realização da construção e o alienamento das

unidades autônomas, mediante recebimento do preço pactuado. (VEIGA, 1999).

Meirelles (1996, p. 223) ao referir-se ao Contrato de Incorporação de

condomínio assim se manifesta:

[...] é o ajuste pelo qual o Incorporador se compromete a construir diretamente ou por terceiros e, no final, transferir a Propriedadehorizontal de unidades autônomas de um mesmo edifício de dois ou mais pavimentos, assim como as partes ideais do terreno e das áreas de utilização comum, aos tomadores de apartamentos, mediante um preço fixo, ou ajustável ao custo da construção nas condições estabelecidas na convenção de condomínio.

Todos os procedimentos demonstrados acima devem estar firmados através

de um instrumento, particular ou público, de Contrato de Incorporação, onde serão

formalizadas as avenças relativas à fração ideal do terreno e outros pactos do qual

fazem parte. (CHALHUB, 2005).

Nesta sistemática, existe apenas uma expectativa de direitos. Uma vez

construído o edifício automaticamente o efeito real sobre a unidade autônoma se

caracteriza: ao direito preliminar sucede um direito sobre a unidade e as respectivas 4 A obrigação de fazer é que vincula o devedor à prestação de um serviço ou ato positivo, material ou imaterial, seu ou de terceiro, em benefício do credor ou de terceira pessoa. (DINIZ, 2004, p. 102).




39

partes comuns que se formalizará com o Registro da unidade condominial na

matrícula própria. (CAMBLER, 1997).

Requerido o Registro dos Contratos, far-se-á, primeiramente a descrição da

unidade a ser construída com todos os caracteres necessários à individuação do

imóvel, e, em seguida, o Registro (ou averbação, conforme o caso) desse Contrato.

O Registro das promessas de aquisição confere aos promitentes adquirentes o

Direito Real de Propriedade, e com o Registro esse ato de vontade adquire

publicidade, passando a ser oponível contra todos. (CHALHUB, 2005).

3.2 CARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA EM

SENTIDO ESTRITO

Para caracterizar o Contrato de Incorporação, Orlando Gomes ([s.d] apud

AWAD, 2006, p. 586) declara que “é sinalagmático, simplesmente consensual,

oneroso, formal e de execução diferida”.

Cambler (1997, p. 73) propõe as seguintes características para o Contrato

incorporativo:

Considerado em si mesmo, o negócio incorporativo, quanto à natureza da obrigação entabulada, caracteriza-se como: bilateral (sinalagmático) simplesmente consensual, oneroso, cumulativo, por adesão; quanto à forma, formal (não solene); quanto à designação: nominado (típico); quanto ao tempo de duração: de execução continuada; quanto à pessoa do contratante: pessoal (omissis). Considerado em relação a outros Contratos, o Contrato de Incorporação configura-se como principal, pois possui existência própria, independente da existência de outros Contratos firmados dentro do sistema de incorporação lato sensu, muito embora com eles esteja intimamente relacionado.

A seguir serão demonstradas separadamente essas características do

Contrato de Incorporação Imobiliária para melhor compreensão.

Primeiramente com relação à natureza da obrigação entabulada, o Contrato

bilateral, em que a simples manifestação de vontade do Incorporador basta para que

ele se obrigue a construir edificação ou conjunto de edificações compostas de




40

unidades autônomas, para alienação total ou parcial. De outro lado, os adquirentes,

ao firmarem os Contratos ou compromissos de compra e venda, também passam a

ter direitos e obrigações relativas à Incorporação. (MARQUES FILHO; DINIZ, 2006).

Os Contratos de Incorporação são denominados bilaterais e quando de sua

feitura, conferem obrigações a todos os contratantes. Sua característica é o

sinalagma, ou seja, sua bilateralidade. (VENOSA, 2007).

A Lei n. 4.591/64 tipificou o Contrato de Incorporação, explicitando a

existência deste, e ainda trouxe em seu texto peculiaridades específicas, as quais

devem ser obedecidas na sua formação, execução e conclusão.

Diz-se que cada um dos contratantes torna-se credor e devedor do outro, de

forma simultânea e recíproca, característica do sinalagma. (DINIZ, 2004).

Com relação ao Contrato ser consensual esta característica se dá pelo fato

deste Contrato se aperfeiçoar mediante declaração de vontade das partes.

(CHALHUB, 2005, p. 144).

Segundo Diniz (2004, p. 82), “os Contratos a título oneroso são aqueles que

trazem vantagens para ambos os contratantes, pois estes sofrem um sacrifício

patrimonial, correspondente a um proveito almejado”. Como exemplo pode-se citar a

compra e venda, onde o promitente-comprador pagará um valor determinado para

obter o bem e o promitente-vendedor deverá outorgar a escritura.

“Os Contratos cumulativos se caracterizam pela equivalência presumida das

prestações dos contratantes. As prestações de ambos os contratantes devem ser

certas e compensarem-se umas com as outras”. (WALD, 2000, p. 216-217).

Assevera Diniz (2003, p. 89) há nos Contratos cumulativos a idéia de

equivalência de prestações “[...] cada contratante, além de receber do outro

prestação relativamente equivalente à sua, pode verificar, de imediato, essa

equivalência”.

O Contrato de Incorporação quanto a sua designação é considerado típico, ou

seja, “[...] são aqueles a que a lei dá denominação própria e submete as regras que

pormenoriza”. São aqueles Contratos que possuem denominação legal e

regulamentação em texto legislativo. (RODRIGUES, 2003, p. 36).

Rodrigues (2003, p. 44), assim se manifesta com relação ao Contrato de

adesão, afirmando ser “aquele em que todas as cláusulas são previamente

estipuladas por uma das partes, de modo que a outra no geral mais fraca e na

necessidade de contratar, não tem poderes para debater as condições, nem




41

introduzir modificações, no esquema proposto”.

Os Contratos de Incorporação Imobiliária, por óbvio, não poderiam fugir a esta

regra, precipuamente por se constituírem, em sua esmagadora maioria, em

Contratos de adesão, em que o adquirente coloca-se em posição de inferioridade

em relação ao Incorporador, justamente pelo fato de não poder negociar com

liberdade o conteúdo da avença. Como toda relação jurídica, qualificam-se estes

Contratos tanto pelo seu aspecto subjetivo quanto objetivo, que serão a seguir

analisados.

Para Pereira (2000, p. 62) “Chama-se Contrato solene aquele para cuja

formação não basta o acordo das partes. Exige-se a observância de certas

formalidades, em razão da qual o Contrato se diz também formal”. Como exemplo, o

Registro da Incorporação no Registro de Imóveis, a celebração de Contratos

escritos, entre outras.

Quanto ao tempo de execução dos Contratos de Incorporação pode-se

afirmar que os chamados Contratos de execução continuada são aqueles em que as

partes devem praticar ou deixar de praticar determinada conduta de forma reiterada

no decurso do tempo, sendo que o Contrato se conclui quando a prestação

acordada terminar. Estes Contratos não se resolvem de imediato, sendo que as

prestações se dividem no tempo ou se executam continuamente. (RODRIGUES,

2003, 38).

A construção poder ser contratada por empreitada ou por administração, a

seguir serão demonstradas estas duas modalidades de Contratos.

3.3 MODALIDADES DE CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

As modalidades de Contratos de construção, a par de algumas disposições

comuns a todas elas, distinguem-se por regras especiais prescritas na Lei n.

4.591/64 para cada uma, regendo fixação de preço, condições de pagamento,

fiscalização pelos adquirentes, responsabilidade pelo custeio e efeitos da mora e do

inadimplemento. Sem a exata compreensão dessas regras e de suas

particularidades, existe o risco de se aplicarem normas típicas e especiais de um tipo




42

de Contrato a outro, com prejuízo de sua funcionalidade. (THEODORO JÚNIOR,

2002).

Caso a Incorporação não esteja sendo construída pelo próprio Incorporador,

sendo ele o contratante ou mesmo o adquirente neste caso tem que existir um

Contrato de construção que segundo dispõe o art. 485 da Lei n. 4.591/64 poderá ser

pelo regime de ‘empreitada’ ou por ‘administração’. (AWAD, 2006).

Deve-se, ainda, destacar que as duas modalidades de Contrato de

construção previstas na Lei n. 4.591/64, ‘construção por empreitada’ (arts. 55 a 57) e

‘construção por administração’ (arts. 58 a 62) podem ser ajustadas pela Construtora

escolhida pelo Incorporador, diretamente com os adquirentes ou, então, celebrado

entre a Construtora e o próprio Incorporador, nesse caso, com ou sem sub-rogação

aos compradores de unidade. (SILVA, 2000).

3.3.1 Da Construção por Empreitada

Contrato de construção por empreitada é o ajuste pelo qual o construtor-

empreiteiro, pessoa física ou jurídica habilitada a construir, se obriga a executar

determinada obra, com autonomia na condução dos trabalhos, assumindo todos os

encargos econômicos do empreendimento, e o proprietário ou comitente-

empreitador se compromete a pagar um preço fixo, ainda que reajustável, unitário ou

global, e a receber a obra concluída, nas condições convencionadas. (MEIRELLES,

1996).

“Quando o Incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços

certos, determinados ou determináveis [...]”, o preço de venda não tem relação com

o custo efetivo de construção, cabendo ao Incorporador apropriar-se do resultado,

se positivo, ou arcar com o prejuízo, se o custo real final superar o fixado para a

venda ao comprador. (Art. 43 da Lei n. 4.591/64). (BRASIL, 2008, p. 812).

“Pode-se dizer que se faz por prazo certo, realizando-se os pagamentos por

etapa de obra executada, de acordo com um cronograma físico e outro financeiro

5 Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. (BRASIL, 2008, p. 813).




43

previamente estabelecido, que devem integrar o Contrato de construção”.

(CHALHUB, 2005, p. 183).

Podem de comum acordo, o Incorporador, o adquirente e, em algumas das

vezes, a Construtora, a empresa de auditoria e o agente financeiro, se assim o exigir

o pacto, ou seja, que a incorporação seja realizada mediante empreitada a preço de

custo ou a preço fechado. (SILVA, 2000).

Chalhub (2005, p. 183) esclarece que “Na empreitada por preço fixo, o preço

da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o

custo efetivo da obra e quaisquer que sejam suas causas”.

Prossegue o autor afirmando que no entanto “na empreitada a preço

reajustável, o preço fixado no Contrato será reajustado na forma e na época

expressamente prevista em Contrato, em função da variação dos índices

adotados”. (CHALHUB, 2005, p. 183).

Segundo o entendimento de Meirelles (1996, p. 182) em relação ao Contrato

de Incorporação por empreitada:

A construção por empreitada é, pois, caracterizada pela autonomia do construtor na condução dos trabalhos, pela sua inteira responsabilidade pelos riscos econômicos da obra e pela prévia especificação do material a ser utilizado e dos serviços a serem executados pelo empreiteiro, diversamente do que ocorre na construção por administração.

A empreitada da Lei de Incorporação pouco acrescenta às disposições

previstas no Código Civil (art. 610 e seguintes), notando-se, apenas, que se admite

que o preço combinado seja fixo ou reajustável por índices previamente

determinados, casos em que devem estar expressamente consignados no termo

contratual. (AWAD, 2006).

Observa-se o disposto contido no art. 55 da Lei n. 4.591/64, in verbis:

Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices préviamente determinados.Parágrafo 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas.Parágrafo 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no Contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente




44

previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatóriamente no Contrato.Parágrafo 3º Nos Contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.Parágrafo 4º Nos Contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.Parágrafo 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado for inferior ao mesmo.Parágrafo 6º Na forma de expressa referência, os Contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo. (BRASIL, 2008, p. 816).

Deve-se esclarecer que nos casos de preços fixo, mesmo havendo aumento

real de preço dos materiais e serviços, não poderá haver variação do valor

previamente estipulado.

Finalizando, cabe mencionar que as demais regras específicas do Contrato

de empreitada dizem respeito à fiscalização por parte da Comissão de

Representantes e, também, com relação à publicidade das vendas envolvendo esta

modalidade de Contrato de construção. (AWAD, 2006).

3.3.2 Da Construção por Administração

Essa espécie de Contrato de construção, também denominado pela própria

Lei como ‘a preço de custo’, difere da anterior somente no que se refere aos riscos

dos aumentos de preço dos insumos e da mão-de-obra que, nesse caso, são

assumidos diretamente pelos adquirentes. (AWAD, 2006).

Já na Construção por administração, todos os pagamentos do custo integral

da obra serão de responsabilidade dos proprietários ou dos adquirentes. Sendo que

todos os documentos referentes à construção e as contas para depósito de

contribuições dos condôminos serão feitos em nome do condomínio. (PEREIRA,

2000).




45

Pode-se dizer que o Contrato por administração tem os mesmo requisitos

básicos do Contrato de construção visto anteriormente, apenas com algumas

inserções específicas, tais como a estimativa do custo total para a execução da

obra, calculadas segundo a previsão orçamentária, nela incluída as taxas

remuneratórias pelos encargos administrativos da construção, da administração

financeira e ao gerente técnico da obra. (SILVA, 2000).

Também neste tipo de construção será criada uma Comissão de

Representantes6 para a análise de balancetes, fiscalização da concorrência para a

compra de materiais e em nome dos condôminos exercer as demais obrigações que

solicitarem intervenção dos mesmos. (CHALHUB, 2005).

Com referência ao exposto acima, pode-se observar o que se encontra

previsto no art. 58 da Lei n. 4.591/64, in verbis:

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no Contrato. (BRASIL, 2008, p. 816).

“Neste tipo de Contrato o Incorporador oferece a unidade e a estimativa de

seu custo, o qual variará na medida das oscilações de mercado, obrigando-se o

adquirente a cobrir os gastos na medida em que se fizerem, mediante a atualização

periódica das prestações”. (PEREIRA, 2000, p. 306).

Consta no art. 59 da referida Lei que neste regime, será obrigatório constar no

respectivo Contrato, o montante do custo inicial da obra, e a data a qual se iniciará,

in verbis:

Art. 59 - No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo Contrato o montante do orçamento do custo da

6A comissão de Representantes, constituída pelo menos por três adquirentes, tem função importantíssima de fiscalização do incorporador/construtor, podendo ainda, assumir o comando do negócio, em caso de destituição do incorporador. (CHALHUB, 2005).




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obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra.Parágrafo 1º - Nos Contratos lavrados até o término das fundações, este montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.Parágrafo 2º - Nos Contratos celebrados após o término das fundações, este montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.Parágrafo 3º - As transferências e sub-rogações do Contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo. (BRASIL, 2008, p. 816).

Esta é a forma de contratar mais condizente com uma economia inflacionária,

sujeita a oscilações nos valores dos materiais e mão de obra, pois neste Contrato,

também chamado a preço de custo, será de responsabilidade dos proprietários ou

adquirentes o pagamento do custo integral da obra. (SILVA, 2000).

Em consonância com o disposto no art. 60 da Lei n. 4.591/64, os custos da

obra serão revistos ao menos semestralmente, conforme acordado pelas partes.

Art. 60 - As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O Contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações.Parágrafo único - Em caso de majoração de prestações, o novo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas. (BRASIL, 2008, p. 817).

Nesta modalidade de Contrato de construção, o construtor-administrador

assume a direção e responsabilidade técnica de todos os trabalhos, incumbindo ao

proprietário ou comitente o custeio da construção e as especificações estruturais e

de acabamento, dentre as adequadas à obra. (MEIRELLES, 1996).

Finalizando, salienta-se que as demais regras específicas da construção por

administração prevêem a atuação da Comissão de Representantes, fixando suas

atribuições e disciplinando a propaganda, pouco havendo a diferenciá-las das

normas que envolvem a empreitada. (AWAD, 2006).




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No próximo item serão analisados em linhas gerais, as principais obrigações e

direitos do Incorporador e do adquirente, que em regra, são comuns a todas as

espécies de Contrato utilizáveis na atividade de incorporação.

3.4 DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO INCORPORADOR

Não se pode negar que a responsabilidade do Incorporador é alta e ampla,

com consideráveis riscos; entretanto, regra geral, proporcional é a tendência do seu

negócio ser lucrativo. Conseqüentemente suporta os ônus do seu empreendimento,

tanto civilmente com seus bens, quanto criminalmente. A Lei realmente não poupou

o Incorporador, entretanto, deixou expresso em seu texto quais as obrigações.

(MARQUES FILHO; DINIZ, 2006).

É interessante observar que desta forma a própria Lei força o Incorporador a

dar o melhor de si, a cumprir o rol de deveres e obrigações que lhes são atribuídos,

acarretando em resultados mais favoráveis e consolidados. (MARQUES FILHO;

DINIZ, 2006).

Gomes (2000, p. 452), alerta para que se faça a distinção entre as obrigações

legais do Incorporador das contratuais.

As obrigações legais são estabelecidas com o escopo de preservar os adquirentes de unidades autônomas de um edifício dos despropósitos do Incorporador. São elas distribuídas no tempo, sendo exigíveis antes da Incorporação, no curso de empreendimento, ou após a conclusão: a) a pré-contratual; b) a contratual do período da construção; c) a de execução do Contrato com a consumação do negócio imobiliário condominial.

Os direitos e obrigações do Incorporador se aliam aos pronunciados nos

Princípios Gerais do Direito Contratual e no Código de Defesa do Consumidor, na

Lei n. 4.591/64 e na Lei n. 10.931/04 que trata do Patrimônio de Afetação.




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As obrigações legais do Incorporador em consonância com os dispositivos

contidos no Título II, Capítulo II, da Lei n. 4.591/64, que trata “Das Obrigações e

Direitos do Incorporador”, são:

a) O Incorporador somente negociará sobre unidades autônomas após Inscrever a incorporação no cartório competente de Registro de Imóveis. (art. 32);b) Poderá consignar nos documentos preliminares de ajuste do prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento. (art. 34, parágrafo 3º);c) Terá que confirmar as vendas nos 60 dias seguintes ao termo final do prazo de carência. (art. 35, parágrafo 1º);d) Concluirá o Contrato de Incorporação indicando, em seu instrumento: o número do Registro de incorporação; o nome do responsável pelo custeio da construção; a existência de ônus real ou fiscal, ou ainda, de ocupação do imóvel; o modo de pagamento do preço da construção e o custo da fração ideal do terreno (arts. 35, parágrafo 6º, 37, 38, 39 e 40); e) Dar andamento regular às obras, e, se Contratou a entrega da unidade a prazo e preço certos, terá o dever de: informar os adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, do estado da obra; responder civilmente pela execução da incorporação, indenizando os adquirentes dos danos que sofrerem por não ter concluído a edificação ou por ter retardado injustamente a conclusão da obra, cabendo-lhe, porém, ação regressiva contra o construtor, se este for o culpado; responder subsidiariamente com seus bens, se vier a falir; não alterar o projeto, exceto se houver permissão unânime dos interessados ou exigência legal; não modificar as condições de pagamento, nem reajustar o preço das unidades (art. 43, I a V); f) Se vier, sem justa causa, a paralisar as obras por mais de 30 dias, o juiz poderá notificá-lo para que, no prazo mínimo de 30 dias, as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal (art. 43, VI); g) Providenciar a averbação da construção, após a obtenção da "habite-se" (art. 44, parágrafo 1º e 2º). (BRASIL, 2008, p. 807-813).

Com relação às obrigações legais pré-contratuais impostas ao Incorporador,

que ocorrem mesmo antes do início do empreendimento, pode-se dizer que “não é

possível negociar unidades autônomas sem o Incorporador ter arquivado no cartório

de Registro de Imóveis a documentação completa, relativamente ao

empreendimento que promove”. (PEREIRA, 2000, p. 261).

Gomes (2000, p. 452) apresenta quais são as obrigações para o Incorporador

decorridas do Contrato:

O Incorporador deverá: a) transferir como vendedor ou procurador do dono do terreno, a fração ideal alienada; b) outorgar a escritura




49

definitiva de venda da fração ideal do terreno, transmitindo o domínio, se já havia prometido para venda ou permuta; c) promover a construção do edifício dividido em unidades autônomas, estabelecendo o plano da obra e, eventualmente, as condições da construção; d) entregar aos adquirentes, devidamente averbadas, as unidades que compraram.

Marques Filho e Diniz (2006, p. 24) asseveram que os deveres e obrigações

do Incorporador são vários e complexos, sendo assim entendidos:

As obrigações do Incorporador diferem de natureza, envolvendo fundamentalmente obrigações de dar e de fazer. A obrigação do Incorporador é predominantemente de resultado, comprometendo-se a entregar a unidade autônoma mediante a contraprestação do adquirente, que resume-se na prestação pecuniária, representada pelo preço.

Além das obrigações que já foram vistas até o momento, a Lei n. 10.931/04 -

Patrimônio de Afetação de Incorporações Imobiliárias traz com transparência quais

são as incumbências do Incorporador:

Art. 31-D. Incumbe ao Incorporador:I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do Patrimônio de Afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o Patrimônio de Afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo Incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;V - manter e movimentar os recursos financeiros do Patrimônio de Afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos à cada Patrimônio de Afetação;VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, Contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao Patrimônio de Afetação; e VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária. (BRASIL, 2008, p. 802).




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É certo que o Incorporador, incluindo-se aí até mesmo o corretor de imóveis,

que não cumprir todas as obrigações legais, poderá se ver enquadrado em normas

cíveis e criminais devendo preocupar-se, principalmente, com o Código de Defesa

do Consumidor. (MARQUES FILHO; DINIZ, 2006).

Na contrapartida das obrigações, são assegurados ao Incorporador os direitos

correspondentes ao seu negócio, citam-se os que se encontram disciplinados na Lei

n. 4.591/64, enfatizando o já mencionado direito de arrependimento, pelo qual é

lícito ao Incorporador, desistir do empreendimento no prazo e sob as condições pré-

estabelecidas na Lei e no Contrato. (PEREIRA, 2000).

Outro direito reservado ao Incorporador é que poderá ele exigir do adquirente

a assinatura do Contrato definitivo, depois de inspirado o prazo de carência, quando

houver, sob pena de rescisão do instrumento preliminar de ajuste. (PEREIRA, 2000).

Com a rescisão contratual, a Lei n. 4.591/64, permite ao Incorporador

transferir os direitos dos adquirentes a terceiro, ou colocá-lo a Leilão público,

também cabendo reter a unidade inadimplida, até que o promitente comprador,

cumpra todas as obrigações assumidas. (CHALHUB. 2005).

3.5 DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO ADQUIRENTE

É obrigação fundamental dos adquirentes de unidades em Incorporação

Imobiliária pagar o preço ajustado para a compra e venda, o qual pode representar o

valor total da unidade (fração ideal do terreno e acessões que constituirão a futura

Unidade Imobiliária). (PEREIRA, 2000).

Constitui, ainda, obrigação dos adquirentes não interferir na obra, não só para

não prejudicar o andamento dos serviços, mas, sobretudo, para proteger sua

integridade física. (CHALHUB, 2005).

Alguns dos principais direitos dos adquirentes encontram-se inseridos nos

dispositivos da Lei n. 4.591/64, conforme se pode observar a seguir:

Em contrapartida ao cumprimento de sua obrigação de pagar, tem o adquirente o direito de receber a Unidade Imobiliária identificada no Contrato de aquisição, figurando, ainda, entre seus principais direitos: “obter do Incorporador o Contrato relativo à aquisição da




51

unidade, no prazo de 60 dias a contar do final do prazo de carência, se houver”. (art. 35 e seu parágrafo 1º). Promover a averbação, no Registro de Imóveis, da carta-proposta ou do documento de ajuste preliminar para aquisição da unidade, caso o Incorporador deixe de outorgar o Contrato relativo à respectiva unidade. (art. 32, parágrafo 4º).Obter do Incorporador o pagamento da multa de 50% (cinqüenta por cento) sobre a quantia que a ele tiver pago, caso seja descumprida a obrigação de outorga do Contrato a que se refere o caput do art. 35. Promover, no Registro, a averbação da construção, caso o Incorporador ou o construtor não o faça (art. 44, Parágrafo 2º). (BRASIL, 2008, p. 807-813).

Ressalta-se que são muitos os direitos dos adquirentes em relação ao

Contrato de Incorporação, porém como dito anteriormente, somente foi apresentada

uma breve explanação sobre as obrigações e direitos do adquirente em relação às

normas contidas na Lei n. 4.591/64 que regulam esta atividade.

3.6 DA EXTINÇÃO DO CONTRATO DE INCORPORAÇÃO

O Contrato Incorporativo extingue-se pelo cumprimento ou pela inexecução,

tal como todos os demais Contratos. A inexecução poderá ocorrer pelas seguintes

causas: por inadimplemento de obrigação essencial por um dos contraentes; por

atraso no pagamento das prestações; por impossibilidade de sua execução em

razão de força maior ou caso fortuito; por distrato e por execução do Contrato.

(VEIGA, 1999).

Ordinariamente a Incorporação se conclui com o término da construção e a

entrega das chaves aos adquirentes. Os condôminos na posse de suas unidades,

instala-se o condomínio7 e efetiva-se, através de escrituras de compra e venda, as

promessas daqueles que tenham liquidado os seus preços aquisitivos. (SILVA,

2000).

7 Condomínio: “É direito simultâneo tido por várias pessoas sobre o mesmo objeto, incidindo tal direito não em uma parte determinada, mas num quinhão ideal, atribuído segundo a força do direito próprio de cada pessoa". (SILVA, 2005, p. 337).




52

Embora não exista um procedimento padronizado, o Incorporador, via de

regra, estando de posse do habite-se8, promove a averbação da construção no

Serviço Registral Imobiliário, e convoca os compradores para receberem as chaves

mediante vistoria. Estando tudo nos conformes, receberão as chaves através de um

termo que corresponde ao cumprimento da obrigação de fazer. (SILVA, 2000).

No entanto existem como dito anteriormente outras formas que podem

ensejar o encerramento antecipado da Incorporação antes que chegue a bom termo.

Através dos ensinamentos de Awad (2006, p. 594) serão informadas as

principais circunstâncias que possibilitam a extinção da incorporação, sem,

entretanto, esgotar o elenco de possibilidades:

a) Extinção por acordo entre as partes, o que se dá por distrato, que deve ser celebrado na mesma forma que o Contrato; b) Resilição ou denúncia, que será unilateral, de parte do Incorporador, nas hipóteses em que se tenha reservado tal direito no prazo estabelecido; c) Infração da Lei ou do Contrato o que também não difere das demais espécies; d) Quando ocorre a rescisão do Contrato, em meio à realização da obra, por inadimplência do Incorporador (art. 43, VI).

Ressalta-se que na intenção de prevenir essa última hipótese apresentada de

extinção da Incorporação, como também o comprometimento da obra nas dívidas

pessoais do Incorporador, é que foi editada a Lei n. 10.931 de 02 de agosto de 2004,

criando o Patrimônio de Afetação. (AWAD, 2006).

Após o esboço destes elementos informadores dos Contratos Incorporativos,

conduz-se esta pesquisa ao capítulo seguinte, no qual serão enfocados tópicos

atinentes ao Registro da Incorporação, abordando seus principais aspectos e sua

importância perante a atividade incorporativa.

8 Habite-se: Licença concedida pelo Município para o uso de um imóvel. (CUNHA, 2005, p. 139).




53

4 DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

4.1 DO REGISTRO IMOBILIÁRIO NO BRASIL

O Registro Imobiliário brasileiro é regulado pela Lei n. 6.015 -Lei de Registros

Públicos – LRP, criada em 31 de dezembro de 1973, republicada com as alterações

da Lei n. 6.140 de 28 de novembro de 1974 e Lei n. 6.216 de 30 de junho de 1975,

que entrou em vigor em 1º de janeiro de 1976. O Título V, (arts. 167 e seguintes)

dessa Lei, trata especificamente do Registro de Imóveis. Sua atividade está

subordinada às Normas de Serviços Extrajudiciais, editadas pela Corregedoria Geral

da Justiça do Estado de Santa Catarina. (PEREIRA, 2000).

A Lei n. 6.015/73, tem por finalidade escriturar os atos translativos ou

declaratórios da Propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais, sendo

efetuados aqueles atos citados no artigo 167, I, da Lei de Registros Públicos.

(FRANCISCO, 1999).

O art. 236 da CRFB/1988 dispõe que "os serviços notariais e de Registro são

exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público". O art. 3º da Lei n.

8.935/94, que regulamentou referido dispositivo constitucional, por seu turno, define:

"Notário, ou tabelião, e oficial de Registro, ou Registrador, são profissionais do

direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e

de Registro". (MELO, 2004, p. 02).

Sarmento (1977 apud AWAD, 2006, p. 257) ensina que o “Registro deriva do

latim, regesta, (cópia-do, translado), é o lançamento ou cópia em livro próprio, de ato

que se tenha praticado ou de documento que se tenha passado para sua lembrança

e conservação”. Essa expressão é usualmente utilizada para designar o livro onde

se faz a anotação ou lançamento ou a transcrição do ato, como ainda, a própria

repartição pública ou cartório incumbido de tais atos.

Almeida ([s.d] apud MELO, 2004, p. 02) colabora com a definição de Registro

Público, que, segundo o jurista:

Registro público é o assento efetuado por um oficial público e constante de livros públicos, do livre conhecimento, direto ou indireto, por todos os interessados, no qual se atestam fatos jurídicos




54

conformes com a lei e referentes a uma pessoa ou a uma coisa, fatos entre si conectados pela referência a um assento considerado principal, de modo a assegurar o conhecimento por terceiros da respectiva situação jurídica, e do qual a lei faz derivar, como efeitos mínimos, a presunção do seu conhecimento e a capacidade probatória.

Vallim ([s.d] apud MELO, 2004, p. 02) define Registro de Imóveis como

"serventia da Justiça encarregada de trasladar para os seus livros os atos jurídicos

relativos aos bens imóveis, dando publicidade a estes atos que então se presumem

autênticos, seguros e eficazes contra todos".

Sua função é, principalmente, o de registrar todos os títulos, entre os quais os

judiciais, que formalizam a aquisição ou oneração da Propriedade imóvel ou direitos

a ela correspondentes, assim como alterações que afetam a conformação de tais

direitos, visando sempre a segurança das pessoas e das relações jurídicas entre

elas estabelecidas. (FRANCISCO, 1999).

O Registro imobiliário tem por objetivo a garantia, a autenticidade, a

segurança e a produção dos efeitos dos atos jurídicos que se desenvolverão em

torno do imóvel a ser incorporado. (PEREIRA, 2000).

Ademais, se constitui em um Direito Real, por gerar, no sistema jurídico

brasileiro, a presunção de relativa veracidade quanto ao teor ali declarado e

transcrito, até prova absoluta em contrário, produzinho, em conseqüência, todos os

efeitos jurídicos. (CAMBLER, 1997).

Ressalta-se que para a aquisição da Propriedade do imóvel não basta o

simples acordo de vontades entre as partes. A simples celebração do Contrato, por

exemplo, da Incorporação Imobiliária, não é suficiente para dar-lhe validade e

eficácia perante terceiros, muito menos para transmitir o domínio. Portanto, não

basta assinar o Contrato; é indispensável que se efetive seu Registro, pois só se

adquire o domínio sobre imóveis ou se torna titular de direitos reais a eles relativos

mediante Registro do título no Registro imobiliário, antes deste somente existirá o

direito pessoal. (AWAD, 2006).

Por derradeiro, é sabido que o Registro do imóvel no órgão competente não

é a única forma de aquisição da Propriedade imóvel, já que nos termos do Código




55

Civil também se adquire a Propriedade pela acessão9, usucapião10,

desapropriação11 e pelo Direito hereditário12, porém, mesmo nesses casos é

imprescindível o acesso ao Registro de Imóveis para ser preservada a continuidade

registrária e eficácia erga omnes13, possuindo o ato praticado somente efeito

declaratório.

4.1.1 Evolução Histórica

O Registro Imobiliário somente adquiriu importância no Brasil muitos anos

após o seu descobrimento, depois de uma longa evolução.

Com a descoberta do Brasil, o rei de Portugal obteve originariamente a

Propriedade imobiliária brasileira, a título de posse. A Propriedade privada foi

instituída através de doações efetuadas aos donatários14 das Capitanias e como

forma de estimular a ocupação da terra recém descoberta. (AWAD, 2006).

Essas doações eram regulamentadas pelas ordenações do Reino e

instrumentalizadas pelas Cartas de Sesmarias15, que foi a primeira legislação

fundiária aplicada no território brasileiro. As sesmarias eram concedidas primeiro

pelos donatários das capitanias hereditárias, depois pelo governo geral, mais tarde

pela Coroa de Portugal. (SCHROEDER, 1999).

O regime de Sesmarias perdurou do descobrimento do Brasil até a

Independência, em 1822. Foi através da Resolução de 17 de julho desse mesmo

ano, que extinguiu-se o aludido regime. Da data de 1822 até 1850, com exceção do

disposto na constituição do Império, de 1824, a atividade legislativa nada dispôs

9Acessão: “[...] é uma alteração quantitativa ou qualitativa da coisa, ou melhor, é o aumento do volume ou do valor do objeto da Propriedade devida a forças externas” (GOMES, 2002, p. 148).10Usucapião: “[...] modo originário de aquisição do domínio, através da posse mansa e pacífica, por determinado espaço de tempo, fixado na lei” (RODRIGUES, 2003, p. 108).11Desapropriação: Ato ou efeito de desapropriar, que é retirar direito, com pagamento de indenização. (CUNHA, 2005, p. 91).12Direito Hereditário: Direito relativo à herança. (CUNHA, 2005, p. 140). 13 Erga Omnes: Expressão latina que significa “obrigatoriedade para todos de uma norma ou decisão”. (FONTANELLA, 2003, 153).14Donatários: Aquele que recebe doação. (CUNHA, 2005, p. 111).15Cartas de Sesmaria: As sesmarias originaram-se em Roma, com a Lei Cássia e a Lei Licínia. Foram introduzidas em Portugal com a Lei de Santarém, em 1375 e no Brasil, por D. João II, durante o período colonial. O que se procurava, com o instituto da sesmaria, era estimular a utilização da terra, doando-a àqueles que se obrigassem a cultivá-la e tomando-a aos que a deixavam inculta. (SCHROEDER, 1999, p. 04).




56

sobre terras, e nesse ínterim desenvolveu-se uma progressiva ocupação do solo

sem qualquer título, ocorrendo simples tomada de posse. (MELO, 2004).

A Lei n. 601, de 18 de setembro de 1850, conhecida por Lei de Terras, e

surgida com o intuito de regularizar as ocupações decorrentes da má utilização do

regime anterior. Em conseqüência foi também criado o chamado Registro Paroquial

pelo qual, para fins estatísticos, as Propriedades necessitavam ser cadastradas, não

valendo, pelo menos no início, para efeito de legitimação de posses. (ROMARO,

2006).

A Propriedade nessa época não se transmitia pelo Contrato, mas pela

tradição, que é a entrega real ou simbólica da coisa, sendo o Registro Paroquial um

controle essencialmente possessório, ou seja, as posses eram, obrigatoriamente

registradas pelos vigários das freguesias do Império. A competência dos

Registradores, portanto, começou a ser definida, desde essa primeira legislação

brasileira, pela situação do imóvel. (ROMARO, 2006).

Awad (2006, p. 258), leciona que “enquanto a Propriedade imobiliária padecia

a falta de uma lei que a protegesse, após as Ordenações Filipinas, passou a ter

legislação própria”.

No Brasil, com a Lei Orçamentária n. 317, de 1843, posteriormente

regulamentada pelo Decreto n. 492, de 1846, criou o Registro de Hipotecas, para a

proteção ao crédito. Dessa forma, depreende-se que o aparelho registral,

primordialmente, não era voltado ao amparo da Propriedade, mas visava o

resguardo dos direitos hipotecários. (SCHROEDER, 1999).

Em 1854, o Conselheiro Nabuco de Araújo, apresentou à Câmara dos

Deputados um Projeto de lei Hipotecária que criava um Registro para os atos

translativos da Propriedade imobiliária, conferindo-lhe a segurança necessária ao

crédito real, tendo tal projeto, em 1864, se transformado na Lei n. 1.237. (ROMARO,

2006).

Assim surgiu a Lei n. 1.237, de 24 de setembro de 1864, que criou o Registro

Imobiliário e foi regulamentada sucessivamente, pelos seguintes Decretos: a)

Decreto n. 3.423/1865; b) decreto n. 3.471/1865 e c) decreto n. 169-A de 19 de

janeiro de 1890. (AWAD, 2006).

A Lei n. 1.237/1864 substitui a tradição pela transcrição como modo de

transferência, continuando o Contrato a gerar efeitos obrigacionais. Ressalte-se,

porém, que esse Registro não era prova de Propriedade, nem mesmo como




57

presunção relativa, sendo que o autor precisava prová-la por outras vias como a

reivindicatória. (MELO, 2004).

Em 1885, a Lei n. 3.272 criou a obrigatoriedade de inscrição de todas as

hipotecas legais, mas não atendeu ao princípio da especialização não exigindo a

individuação do imóvel gravado nem da dívida objeto da garantia. (ROMARO, 2006).

Em 1890 a Lei n. 1.237 foi substituída pelo Decreto n. 169-A e seu

Regulamento, Decreto n. 370, contudo, substancialmente, nada foi alterado.

(ROMARO, 2006).

Até 1916, ano do advento do Código Civil, perdurou o entendimento de que o

Registro não produziria nenhuma prova de domínio. Com a entrada do Código Civil,

Registro Geral foi substituído pelo Registro de Imóveis, mantendo-se a transcrição,

entretanto, com uma mudança substancial, foi lhe dada nova roupagem, resultando

em prova da Propriedade juris tantum, ou seja, admitindo prova em contrário.

Propriedade essa garantida pela CRFB/1988 em seu art. 5º, inciso XXII, a todos os

brasileiros e estrangeiros residentes no Brasil. (MELO, 2004).

A Lei n. 6.015/73 que prevalece até a atualidade, com algumas alterações

introduzidas pela Lei n. 6.216/75 e outras leis posteriores, substituiu o Decreto n.

4.857/39 e trouxe muitas alterações ao sistema registral, tais como a permuta dos

termos transcrição e inscrição pelo vocábulo Registro, e a adoção do sistema de

matrículas, permitindo a substituição dos antigos livros manuscritos pelo sistema de

fichas de escrituração mecanizada. (SCHROEDER, 1999).

De acordo com a referida Lei, cada imóvel é objeto de matrícula própria,

individual e numerada, onde são lançados não só os Registros a ele

correspondentes, como também as averbações das alterações eventualmente

ocorridas. (MELO, 2004).

O referido diploma legal reduziu o número de livros, pois além de reduzir a

quantidade, centralizou um livro principal no imóvel, criando a figura da matrícula

que representa a individualidade do imóvel, sua situação geográfica e perfeita

descrição, sofrendo alterações objetivas e subjetivas através da averbação, sempre

com um mesmo número de ordem, facilitando incrivelmente as pesquisas e

expedição de certidões. (ROMARO, 2006).

A Lei n. 6.015/73 procurou esgotar a matéria relativa a Registros públicos,

disciplinando a matéria de forma exaustiva, dividindo os atos praticados no Registro

de Imóveis em dois grandes grupos: Registro e averbação. O primeiro envolvendo




58

direitos e ônus reais; o segundo, atos relativos à mutação objetiva ou subjetiva da

matrícula, conforme se observa de seu artigo 167. (MELO, 2004)

Como já dito anteriormente, a Lei n. 6.015/73 sofreu inúmeras alterações por

diversas leis, algumas delas já descritas anteriormente, sendo de notar que o Código

Civil em vigor, outorgou maior importância aos Registros públicos, consagrou

Princípios registrários, confirmando a importância do Registro de Imóveis no Brasil e

corrigindo algumas imperfeições, mas de um modo geral manteve a mesma linha do

anterior, deixando seu tratamento para a legislação especial. (AWAD, 2006).

Ademais, o Registro de Imóveis não passou a ser simplesmente um

repositório de títulos, muito pelo contrário, transformou-se em verdadeiro órgão

controlador de seus aspectos formais, aplicando-se os Princípios registrários sem,

contudo, interferir na vontade das partes, garantindo a segurança jurídica, a

confiabilidade do sistema e a ampla publicidade de seus atos. (ROMARO, 2006).

A seguir serão demonstrados os Princípios norteadores do Registro

imobiliário, a Lei n. 6.015/73 adotou vários deles no seu texto, mormente a

especialidade, a prioridade e principalmente a continuidade, que serão abordados

oportunamente.

4.2 DOS PRINCÍPIOS NORTEADORES DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO

4.2.1 Noções Gerais

Para que se possa entender a finalidade de um determinado instituto é

fundamental que primeiramente se faça um estudo em seus Princípios, pois é

através deles que se pode fixar sua importância jurídica. (MELO, 2004).

Os Registros Públicos, apontam alguns Princípios que norteiam o Sistema

Registral no Brasil que dão ao cidadão plena segurança em relação aos atos

registrários, não podendo ser ignorados, sob pena de causar a incredibilidade dos

Registros e a segurança do serviço. (AWAD, 2006).

De acordo com os ensinamentos de Chalhub (2005, p. 258) “Todo esse

Sistema Registral está alicerçado no princípio da segurança jurídica, do qual derivam




59

os demais Princípios do Registro, segundo as normas fundamentais dos arts.

1.24516 a 1.247 do Código Civil”.

A não observância com relação a estes Princípios fundamentais do Registro

de imóveis podem causar sérias conseqüências para o ato praticado, principalmente

sua nulidade, como pode ser observado no art. 214 da referida Lei de Registros

Públicos, “As nulidades de pleno direito do Registro, uma vez provadas, invalidam-

no, independentemente de ação direta”. (BRASIL, 2008, p. 959).

Entende-se por Princípios registrais regras, critérios e idéias fundamentais

que servem de base ao Sistema de Registro Imobiliário de um país, tecnicamente

desenvolvidos a partir de seu arcabouço jurídico, para consecução das finalidades

da instituição registral, qual seja, a segurança máxima do tráfego imobiliário, que traz

em seu bojo o desenvolvimento e a segurança econômica. (MELO, 2004)

4.2.2 Princípio da Unitariedade Matricial

O referido princípio consiste na impossibilidade da matrícula conter mais do

que um imóvel em sua descrição, bem como da abertura de matrícula de fração

ideal de imóvel, conforme art. 176, parágrafo 1º, inciso I da Lei 6.015/73. Esse

princípio tem sofrido muitas críticas, principalmente no tratamento dos chamados

terrenos de marinha, onde muitas vezes pode ser encontrado matrículas

abrangendo dois imóveis - parte alodial17 e parte de terreno de marinha18. (MELO,

2004).

16Art. 1.245 - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.Parágrafo 1º - Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.Parágrafo 2º - Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.Art. 1.246 - O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.Art. 1.247 - Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. (BRASIL, 2008, p. 387).17 Alodial: Relativo a alódio que significa terra livre de domínio feudal. Propriedade imóvel livre de foros, vínculos e ônus. (CUNHA, 2005, p. 18).18 Terrenos de marinha: O terreno banhado pelo mar até a distância definida em lei, e que pertence ao domínio da União. (CUNHA, 2005, p. 263).




60

Marcelo Terra ([s.d] apud MELO, 2004, p. 02) defende uma nova reformulação

do princípio da unitariedade matricial, principalmente com relação à definição de

imóvel, que “deve abranger também o conceito econômico como ocorre em outros

países, bem como da possibilidade da matrícula abranger dois ou mais imóveis

desde que respeitada uma finalidade como por exemplo, um empreendimento

imobiliário”.

A agregação de prédios contíguos supõe a unidade social ou econômica do

todo, formado com a anexação dos imóveis antes autônomos, de sorte que não se

vislumbra exceção à rígida concepção de unitariedade perfilhada pelo direito

brasileiro. A expressão "cada imóvel" contida no referido art. 176 da Lei n. 6.015/73

significa unidade territorial com continuidade de área, contornos definidos e

individualizada de outras glebas. (MELO, 2004).

4.2.3 Princípio da Continuidade

Ensina Afrânio de Carvalho [s.d] apud AWAD, 2006, p. 263) que "o princípio da

continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada

imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista

da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no

Registro como seu titular.

Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras,

asseguram sempre a preexistência de imóvel no patrimônio de transferente

(alienante). Os arts. 19519 e 237 20da Lei n. 6.015/73 tratam do referido princípio.

Este princípio exige que toda e qualquer aquisição de direito sobre um imóvel

tenha obrigatoriamente, como alienante desse direito a pessoa em nome de quem

estiver inscrito, encadeando-se, os títulos e transferências, uns com os outros, em

seqüência absoluta, sem interrupção, como os elos de uma corrente, bastando a

falta do Registro de um título, para impedir que se realize o Registro subseqüente.

19 Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o Registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do Registro.20 Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará Registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do Registro. (BRASIL, 2008, p. 956-962).




61

Exceções são a desapropriação e a usucapião, que são modos de aquisição

originários. (MELO, 2004).

4.2.4 Princípio da Disponibilidade

O princípio da disponibilidade demonstra que ninguém poderá transferir mais

direitos do que os constituídos no Registro imobiliário, ou seja, ninguém poderá

transmitir o que não possui. Assim sendo, a Propriedade e os direitos a ela relativos

só se transmitem com o Registro do título e, para que este seja registrado,

necessário será que os direitos constantes dele estejam disponíveis em nome do

transmitente. (FRANCISCO, 1997).

Destarte, o titular do direito, transferirá com exatidão a Propriedade, alienará o

correspondente ao seu direito, observando-se todas as características do imóvel,

tais como medidas lineares, área total, confrontações e distância da próxima

esquina. (CHALHUB, 2005).

Mas não é só, o princípio da disponibilidade é aplicado também nos

parcelamentos e apurações de remanescente de imóveis. Com efeito, nessas

hipóteses é preciso respeitar sempre a área total do imóvel primitivo a fim de que a

transcrição ou matrícula possa ser esgotada e, por conseguinte, encerrada,

afastando-se eventuais sobreposições. (MELO, 2004).

4.2.5 Princípio da Prioridade

O princípio da prioridade determina que no confronto de direitos contraditórios

submetidos simultaneamente à qualificação, os Registros seguem a ordem de

prenotação21 dos respectivos títulos. (CHALHUB, 2005).

No livro n. 1 do Registro Imobiliário, denominado Protocolo, são lançados os

apontamentos de todos os títulos apresentados, com as seguintes indicações: a)

21 Prenotação: A prenotação consiste num ato de protocolar os títulos recepcionados para registro mediante uma numeração cronológica. (CUNHA, 2005, p. 208).




62

número de ordem; b) data da apresentação; c) nome do apresentante; d) natureza

formal do título; e) atos que formalizar, resumidamente mencionados. (AWAD, 2006,

p. 263).

O oficial Registrador tem trinta dias para efetuar o Registro do título, sendo

que em caso de desqualificação, deverá devolvê-lo à parte em quinze dias, para que

esta possa satisfazer as exigências. Nesse período (30 dias), o título apresentado

recebe uma prioridade com relação a qualquer outro título envolvendo o mesmo

imóvel, de sorte que somente perderá esse direito no caso da não satisfação das

exigências e conseqüente término do prazo. (CHALHUB, 2005).

O art. 186 da Lei n. 6.015/73 dispõe sobre o referido princípio asseverando

que: “O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos

direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título

simultaneamente”.

É preciso salientar que a data da prenotação é de suma importância para o

Registro, em razão de constar no art. 1.246 do Código Civil que "O Registro é eficaz

desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do Registro, e este o

prenotar no protocolo". Assim sendo, com o Registro do título ter-se-á efeito

retroativo da data da aquisição, que para todos os efeitos jurídicos é a mesma da

prenotação. (MELO, 2004).

4.2.6 Princípio da Especialidade

Esse princípio diz respeito à identificação do bem imóvel objeto do Registro. A

especialização é a descrição do bem imóvel objeto do Registro, com sua localização,

medidas, superfície, confrontações, enfim, todas as demais características que lhe

dão identidade própria. (FRANCISCO, 1997).

A especialização está contemplada nos arts. 176 parágrafo 1º, n. 3 e 225 da

Lei n. 6.015/73, pelos quais cada Unidade Imobiliária tem que ser descrita e

caracterizada no Registro de Imóveis em termos completos, sem qualquer aspecto

duvidoso quanto às suas peculiaridades ou divisas, importando destacar que

qualquer alteração só pode ser feita mediante procedimento específico, não raras

vezes mediante intervenção judicial. (SCHROEDER, 1999).




63

Esse princípio divide-se na especialidade objetiva que concerne ao objeto da

situação jurídica que é o imóvel com todas suas características e na especialidade

subjetiva, que diz respeito às pessoas titulares de direitos ou poderes enunciados na

situação jurídica, principalmente à completa identificação. (FRANCISCO, 1997).

No entendimento de Carvalho (1997, p. 219), "o princípio da especialidade

significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado".

4.2.7 Princípio da Publicidade

No Registro de Imóveis a publicidade dos atos por ele praticados é garantida

não somente pela própria Lei n. 6.015/73 através do seu art. 169, que assim dispõe:

“Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório

da situação do imóvel”, como também por norma constitucional através do art. 5º,

inciso XXXIII, da CRFB/1988, os Registros e averbações são públicos e podem ser

solicitado por qualquer interessado. (BRASIL, 2008, p. 952).

A publicidade registral, exercida pelos Registros Públicos como órgãos de fé

pública, é um elemento integrante da forma legal de determinados atos ou negócios

jurídicos e exerce duas funções distintas: a publicidade sistemática22 e a publicidade

informativa23. (SCHROEDER, 1999).

“O domínio que o titular tem sobre a coisa, ou sobre o Direito Real a ela

relativo, tem validade e eficácia contra todos, mas desde que esteja registrado no

Registro de Imóveis”. (CHALHUB, 2005, p. 258).

4.2.8 Princípio da Fé Pública

Transportado o princípio para o Registro de Imóveis, pode-se afirmar que o

conteúdo da matrícula é uma verdade jurídica, devendo-lhe ser outorgada

22A publicidade sistemática tem por finalidade dar autenticidade, segurança e eficácia a determinados atos ou negócios jurídicos. (SCHROEDER, 1999, p. 14). 23A publicidade informativa constitui-se no instrumento normativo do conteúdo dos assentos do registro, que é colocado à disposição de todos os interessados. (SCHROEDER, 1999, p. 14).




64

presunção de veracidade, lembrando sempre que referida presunção é relativa, ou

seja, caso o Registro não exprima a verdade, poderá o prejudicado proceder sua

retificação, que significa corrigir um Registro válido, mas que se ressente de uma ou

mais irregularidades. (CARVALHO, 1997).

O Registro tem força probante, presumindo-se titular do direito aquele em cujo

nome o imóvel estiver registrado. Partindo-se desse princípio, surgiu o adágio quem

não registra não é dono. (FRANCISCO, 1997).

A retificação do Registro Imobiliário encontra-se previsto nos arts. 212 e 213

da Lei n. 6.015/73 com as alterações introduzidas pela Lei n. 10.931/2004 conhecida

como Lei de Afetação.

4.2.9 Princípio da Legalidade

O Direito Registral brasileiro adota o princípio da legalidade, e em virtude

disso a validade do Registro depende da validade do negócio jurídico que lhe deu

origem e, também, da faculdade de disposição do alienante. Assim, observa-se que

o princípio da legalidade está intimamente ligado ao princípio da disponibilidade.

(SCHROEDER, 1999).

Destarte, o Registro de imóveis somente deve efetuar o Registro de títulos

previstos em lei, observando sua legalidade e negando acesso aos títulos que não

reúnam os requisitos estabelecidos para tal fim. O Registrador deve examinar a

legalidade do título apresentado, mas sempre nos limites de suas atribuições legais.

(FRANCISCO, 1997).

Salienta-se que o oficial de Registro de imóveis como integrante da

Administração Pública fica impedido de interpretar ou usar de analogia para

excepcionar a regra em questão. (MELO, 2004).

Sobre o tema, Meirelles ([s.d] apud MELO, 2004, p. 04) comenta que "na

Administração Pública não há liberdade nem vontade pessoal. Enquanto na

administração particular é lícito fazer tudo o que a lei não proíbe, na Administração

Pública só é permitido fazer o que a lei autoriza".




65

4.2.10 Princípio da Instância

O princípio da instância significa que o Registro de um título tem que ser

procedido mediante o requerimento de alguém, interessado em que se proceda a

transcrição do título, ou seja, o Registrador, em regra, somente pode praticar o ato

registral (Registro e averbação) solicitado pelo interessado, conforme determina o

art. 13 da Lei n. 6.015/73. (AWAD, 2006).

Assim sendo, todos os títulos que forem apresentados à qualificação do oficial

deverão conter expressa ou implicitamente a autorização para se proceder aos atos

requeridos. (AWAD, 2006).

Existem exceções ao referido princípio, sendo permitido ao Oficial

Registrador, por exemplo, a correção de atos por ofício em erros evidentes (art. 213,

parágrafo 1º da Lei n. 6.015/73), averbações de alteração de denominação de

logradouros públicos, abertura de matrícula para imóveis transcritos desde que

contenham os elementos necessários etc. (MELO, 2004).

A Lei n. 6.015/73 está alicerçada nesses Princípios, sendo certo que os atos

de Registro e de averbação previstos nessa legislação têm a finalidade de manter

assentada a identidade dos imóveis, bem como estabelecer a vinculação deles com

os respectivos titulares de domínio ou de outros direitos reais que sobre eles incidam

e, ainda, consignar nas fichas de matrícula de cada imóvel as mutações pelas quais

possa passar cada imóvel e sua titulação. (CHALHUB, 2005).

O oficial Registrador ou outro profissional do direito deve sempre zelar pela

segurança jurídica, que pode ser considerada o alicerce do Registro de Imóveis, pois

sem ela os atos por ele praticados não serão revestidos da certeza e presunção de

veracidade necessários. (FRANCISCO, 1997).

Os Princípios registrários e a formalidade foram criados em benefício dos

cidadãos e somente devem se sobrepor ao Direito de Propriedade garantido pela

Constituição Federal quando a segurança jurídica estiver ameaçada.




66

4.3 DO REQUERIMENTO PARA O REGISTRO

Para que se possa obter o Registro da Incorporação Imobiliária deverá o

Incorporador elaborar o requerimento dirigido ao oficial de Registro de Imóveis da

Comarca da situação do imóvel, com firma reconhecida, solicitando o Registro da

Incorporação, constando o número da matrícula ou transcrição onde será feito o

Registro solicitado. (SALLES, 2006).

Salienta-se que este requerimento, não tem forma pré-estabelecia em Lei,

mais deverá conter todas as informações das unidades autônomas, de forma a

facilitar o entendimento do interessado ao ler o referido documento. (CHALHUB,

2005).

Para poder registrar, o Incorporador deverá apresentar o requerimento para a

Incorporação, que deverá conter, dentre outras, informações como: a) o nome e

qualificação completa do titular do terreno; b) o nome e qualificação completa do

Incorporador; c) a descrição do terreno e a indicação de seu Registro anterior ; d) a

descrição das unidades autônomas; outros dados, e) a caracterização do

empreendimento e das areas de uso comum e; f) requerimento ao Registrador.

(FERREIRA, 1999).

Prossegue o autor apresentando e descrevendo as informações relacionadas

acima que por base deverá conter no Requerimento para o Registro da Incorporação

Imobiliária:

a) Nome e qualificação do proprietário e/ ou do titular de direitos tendentes à aquisição do terreno: havendo alterações na qualificação do proprietário é necessário para a feitura do Registro que estes elementos devem ser complementados ou corrigidos. Estas exigências mínimas de qualificação estão estabelecidas no art. 176 da Lei n. 6.015/73, sem o que não se poderá efetuar o Registro visado.

b) Nome e qualificação do Incorporador: Pelo princípio regulado pelo art. 176 da Lei n. 6.015/73 deverá também ser qualificado no Memorial, para publicar sua identificação, bem como deverá declarar a que título se apresenta como Incorporador (construtor, corretor, proprietário, etc).

c) Descrição do terreno sobre o qual será incorporado o empreendimento e a indicação do Registro imobiliário respectivo: estas exigências visam a atender três dos Princípiosfundamentais da atividade registral, ou seja, o da continuidade, a ver se o terreno tem procedência registral; o da indisponibilidade,




67

para constatar se dele podem dispor o proprietário e/ou promissários referidos no art. 31, alínea ‘a’ e art. 32, alínea ‘a’; e o da especialidade, a definir expressamente quais as características físicas do imóvel. A indicação do Registroimobiliário é obrigatório que cada documento, de origem judicial, notarial, ou particular, indique com precisão o Registro imobiliário relativo ao imóvel. (art. 222 e 223 da Lei n. 6.015/73);

d) Descrição das unidades autônomas: o Registro da Incorporação Imobiliária destina-se, em última análise, a prestar ao público interessado as informações a respeito do empreendimento, dentro do princípio do amplo acesso e da publicidade plena que o caracteriza.

e) A caracterização do empreendimento e das áreas de uso comum: o Memorial de Incorporação deve fazer a introdução formal do empreendimento, ainda que sem rigor técnico, as características do empreendimento. O Incorporador identifica que sobre o terreno construirá um ou mais blocos de edifícios ou casas e qual o uso ou finalidade previstos; dirá o número de pavimentos de cada edificação, quantas unidades existem em cada bloco, quais equipamentos destinados ao uso comum estão projetados, qual o número total de unidades que se pretende construir.

f) Requerimento ao Registrador: fazer um requerimento dirigido ao Registrador do Registro de Imóveis, no qual deverá constar onúmero da matrícula do imóvel e o nome do empreendimento a ser incorporado, o requerimento deverá ter a firma reconhecida do requerente. Se o requerente for pessoa jurídica, anexar o Contrato social, estatuto ou procuração que outorga poderes a assinar pela empresa. Se pessoa física, sendo casada o consentimento do cônjuge. (FERREIRA, 1999, p. 11-12, grifo do autor).

O requerimento juntamente com toda a documentação será analisado no

pelo oficial do Registro de Imóveis e caso haja necessidade, determinará ao

Incorporador o cumprimento de exigências, ou seja, a complementação de

documentos, regularização na matrícula do imóvel, entre outros, para que ao final

possa proceder ao Registro. (FRANCISCO, 1999).

Desta forma para que se possa negociar sobre as unidades autônomas que

serão construídas, deverá o Incorporador, consoante art. 32, da Lei n. 4.591/64,

proceder ao Registro da Incorporação no competente Cartório de Registro de

Imóveis. (BALISTIERI, 2002).




68

4.4 DO MEMORIAL INCORPORATIVO

Para que a Incorporação Imobiliária exista, se faz necessário o Memorial de

Incorporação, o qual é registrado na matrícula do terreno, onde foi projetada a

edificação, objeto do referido Negócio Jurídico. (AWAD, 2006).

O Memorial de Incorporação é o principal documento para o Registro da

Incorporação Imobiliária, sendo onde estão sintetizados as informações para os

interessados, antes de se vincularem a incorporação do edifício. (VEIGA, 1999).

Cunha (2005, p. 176) traz sua definição: “Memorial é o instrumento em que se

descrevem as características de um imóvel, ou de uma obra a ser realizada”.

Chalhub (2005, p. 38) traz sua contribuição fazendo referência quanto à

definição de Memorial de Incorporação como sendo:

[...] um dossiê que contém todas as informações e todos os documentos que descrevem e caracterizam o empreendimentoplanejado, tais como o título de Propriedade do terreno, cópia do projeto aprovado pelas autoridades, orçamento de obra e a especificação dos materiais, entre outros.

A Lei n. 4.591/64 - Incorporações Imobiliárias determina em seu art. 32 que

“O Incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter

arquivado, no cartório competente de Registro de imóveis [...]”, portanto, o

Incorporador não poderá iniciar a negociação da Unidade Imobiliária, antes de

registrar no Cartório de Imóveis uma série de documentos os quais estabelecem a

obrigatoriedade de Registro na Incorporação, antes do lançamento de

empreendimento à venda. (PEREIRA, 2000).

Consoante disposição expressa do art. 32 da Lei n. 4.591/64, a qual é norma

cogente, independe da vontade das partes, pois terá que ser cumprida fielmente,

determina que o Registro da Incorporação Imobiliária antes de qualquer ato de

comércio das unidades é obrigatório.

O Memorial de Incorporação demonstrará de forma ordenada todas as

informações contidas nos documentos esparsos e o próprio pedido para que se

efetue o Registro. Outra característica importante é que ele identificará o

responsável pelo negócio, ou seja, o Incorporador. (FERREIRA, 1999)




69

Para Chalhub (2005, p. 37, grifo do autor) “o Memorial de Incorporação, será

arquivado no Registro de Imóveis e registrado na matrícula do terreno para o qual

estiver projetada a edificação objeto da incorporação”, portanto, o ato jurídico básico

do negócio jurídico da Incorporação Imobiliária é sem dúvida o Memorial de

Incorporação.

Entretanto, mesmo com sua posição de destaque na operacionalidade

registral, estranhamente o conteúdo deste documento não foi previsto em lei, ou

seja, na verdade, a Lei n. 4.591/64 nem mesmo prevê a existência do Memorial. E,

somente de maneira vaga foi que o Decreto n. 55.815/65, estabeleceu normas para

a escrituração dos Registros criados pela Lei de Condomínio e Incorporações, é que

a ele se refere, no art. 2º, ao prever24. (PEREIRA, 2000).

O Memorial de Incorporação deve estar registrado no Cartório de Imóveis que

abrange a região na qual o empreendimento será construído, a partir daí, estará o

Incorporador habilitado a realizar a oferta pública para a venda das unidades em

construção, as quais integrarão a futura edificação e a formalizarão os respectivos

Contratos. (SILVA, 2000).

Encontram-se inseridos no Memorial de Incorporação documentos de

natureza jurídica, técnica, financeira e empresarial, que tem por finalidade oferecer

as pessoas, que desejam fazer a aquisição, avaliar com precisão o que estão

querendo comprar, assim como avaliar o risco desta aquisição. (CHALHUB, 2005).

O Registro da Incorporação Imobiliária no Registro de Imóveis é obrigatório,

constituindo em requisito essencial para que o Incorporador possa negociar as

unidades autônomas que futuramente existirão. Se a Incorporação não for levada a

Registro, constituirá esse fato em contravenção em face à economia popular,

conforme prescreve a lei. (FERREIRA, 1999).

Os documentos enumerados no art. 32 da Lei n. 4.591/64 e no art. 1º do

Decreto n. 55.815/65 que deverão acompanhar o Memorial de Incorporação são os

seguintes:

Art. 32. [...] a) título de Propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de

24 Recebido o memorial e os documentos mencionados no artigo anterior, o Oficial do Registro de Imóveis, depois de autuá-los, dará recibo ao apresentante, procedendo a seguir no exame dos mesmos, observados os prazos [...]. (BRASIL, 1965)..




70

permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao Incorporador;c) histórico dos títulos de Propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos Registros;d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;g) Memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Todos esses documentos relacionados acima devem ser anexados a

requerimento, dirigido pelo Incorporador ao Oficial do Registro de Imóveis do lugar

em que estiver situado o imóvel objeto da Incorporação. (CHALHUB, 2005).

Por fim, satisfeitas as exigências do Registro de Imóveis pelo Incorporador, o

Registrador, deverá fornecer a certidão do Registro da Incorporação. (BALISTIERI,

2002).




71

4.5 DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Relembrando, o Registro Imobiliário tem por finalidade dar garantia,

autenticidade, segurança e a produção dos efeitos dos atos jurídicos que se

desenvolverão em torno do imóvel a ser incorporado. Além de estabelecer o direito

de Propriedade, arquiva o histórico completo do imóvel, dando conhecimento a

todos da titularidade e dos ônus que possam pesar sobre o mesmo. Assim, todos os

atos jurídicos relativos a imóveis devem ser anotados e trasladados para os livros do

Registro. (PEREIRA, 2000).

Antes de efetuado o Registro no Cartório, o Projeto de Construção deve estar

definitivamente aprovado pela Prefeitura, sendo certo que o Alvará25 de edificação

não supre a ausência do Registro da Incorporação. Contudo “o Alvará é

juridicamente mais importante, com função anterior e distinta da função do Registro”,

ou seja, o Alvará legaliza o empreendimento, se não for levada a Registro,

constituirá esse fato em contravenção em face à economia popular, conforme

prescreve a lei. (SILVA, 2000, p. 162).

Prossegue o autor afirmando que “a omissão, por inexistência do Registro,

tipifica o crime contra a economia popular, uma vez que a oferta pública da

Incorporação não registrada equivale à falsa afirmação de sua existência”. Dessa

forma, aquela informação sobre a inexistência do Registro inserida na publicidade

comercial também equivale à falsa informação sobre a própria promoção da

Incorporação. (SILVA, 2000, p. 162-163).

Ao ser aprovado o Projeto da Construção de unidades isoladas, o imóvel

transforma-se de lote em frações ideais de terreno correspondentes às futuras

unidades autônomas. A restrição na utilização torna a Propriedade limitada, por

vontade declarada do proprietário e por aprovação do Poder Público. (SILVA, 2000).

Importante salientar que quando se faz referência aos atos registrários na

Incorporação Imobiliária deve-se ter em mente duas situações distintas: A primeira,

entendendo a Incorporação em seu sentido mais amplo, ou seja, a Atividade

Incorporativa, que é o objeto de estudo deste trabalho monográfico. A segunda,

25 "Alvará é o instrumento de licença ou da autorização para a prática de ato, realização de atividade ou exercício de direito dependente de policiamento administrativo. É o consentimento formal da Administração à pretensão do administrado, quando manifestada em forma legal". (MEIRELLES, 1996, p.122-123).




72

apenas abordando a incorporação no seu sentido negocial, consubstanciada no

Contrato de Incorporação. (CAMBLER, 1997).

No primeiro sentido, o Registro da Incorporação Imobiliária equivale ao

arquivamento e Registro dos documentos relacionados no art. 32 da Lei n. 4.591/64

e no art. 1º, do Decreto n. 55.815/65 (citados anteriormente), no Cartório de Registro

de Imóveis. (CAMBLER, 1997).

Colhe-se por sua vez a lição de Chalhub (2005, p. 527) afirmando que:

Esse Registro, obtido com o arquivamento do Memorial constitui ato básico do negócio da Incorporação Imobiliária, é ato preliminar, requisito legal, indispensável para o exercício da atividade de Incorporador. Sem o arquivamento do Memorial, o Incorporador não estará legitimado a promover a oferta pública para comercialização das unidades. É o Registro que legitima o Incorporador a empreender sua atividade empresarial de oferta pública das frações ideais do terreno e das acessões que corresponderão às futuras unidades imobiliárias.

A documentação, relacionada no art. acima, será antes examinada pelo oficial

de Registro de imóveis, a que responderá, civil e criminalmente, caso efetue o

arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão sem o

arquivamento de todos os documentos exigidos, cabendo-lhe fiscalizar o

cumprimento dos requisitos e exigências legais. (art. 32, parágrafos 7º da Lei n.

4.591/64).

Frise-se que o Registrador tem o prazo de quinze dias, a contar do ingresso

do requerimento no Registro de Imóveis, para apresentar, por escrito e se

necessário fundamentada, a impugnação com todas as suas exigências para

efetivar o arquivamento ou Registro da incorporação, tanto em matéria de

informações como de documentação, estando os documentos em ordem o oficial

registrará. (FRANCISCO, 1999).

Caso os documentos não estejam em ordem os oficiais terão 15 dias de prazo

para apresentar, por escrito, as exigências que julgarem necessárias para efetivar o

Registro. Em caso de divergência, o Oficial levantará dúvida, perante o juiz

competente, na forma prescrita na lei processual e, caso esteja tudo conforme o que

foi exigido será feito o arquivamento com o prazo de 15 dias para fornecer a




73

certidão, que, por conseguinte produzirá um número de ordem, que será vinculado

ao empreendimento. (Art. 32, parágrafo 1º, Lei n. 4.591/64). (CAMBLER, 1997).

Enquanto não terminada a construção, a situação jurídica real é de uma co-

Propriedade. Nesta sistemática, existe apenas uma expectativa de direitos. Uma vez

construído o edifício automaticamente o efeito real sobre a unidade autônoma se

caracteriza: ao direito preliminar sucede um direito sobre a unidade e as respectivas

partes comuns que se formalizará com o Registro da unidade condominial na

matrícula própria. (TUTIKIAN, 2005).

Após ter o Incorporador cumprido com todas as exigências legais para

registrar a Incorporação Imobiliária, a partir daí, surge a possibilidade dos

interessados em adquirir as unidades, ou simplesmente ter conhecimento de todos

os dados relativos ao empreendimento e às unidades, além de ter um panorama da

situação técnica, fiscal, financeira, jurídica e etc da empresa, através da

documentação obrigatória anexada. (TUTIKIAN, 2005).

4.6 DOS EFEITOS DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Salienta-se que o Registro do Memorial de Incorporação Imobiliária, nos

termos do art. 32 da Lei n. 4.591/64, gera desde logo efeitos ao Incorporador,

mesmo antes de se iniciarem as obras ou que se compromisse ou efetive a venda

de qualquer das unidades autônomas. É o Registro da Incorporação Imobiliária que

autoriza a prática da venda de imóveis na planta, ou seja, já que separa o terreno

em frações ideais e as vincula às futuras unidades autônomas, antes mesmo do

início das construções e antes da celebração do primeiro Contrato, ou compromisso,

de compra e venda. (CAMBLER, 1997).

A partir do Registro, o imóvel passa a ter destinação específica: nele será

construído um condomínio edilício, formado por unidades autônomas, das quais

cada proprietário poderá usar e dispor livremente, e áreas de uso comum, em que

haverá Propriedade condominial comum aos diversos proprietários das unidades

autônomas. (GARCIA 2002).

Portanto, é dever legal do Incorporador, anterior mesmo à leitura dos

Contratos de alienação das unidades autônomas, inscrever a Incorporação no




74

Registro Imobiliário para efeitos de publicidade e ingresso dos títulos e instrumentos

negociais das frações ideais de terreno e reserva das unidades, sob pena de

anulação das avenças firmadas com particulares e devolução de todas as parcelas

pagas. (SILVA, 2000).

Ademais, o Registro da Incorporação é ato declaratório, ou seja é o ato que

visa preservar direitos, reconhecer situações, que visa discriminar e individualizar as

diversas espécies de áreas que comporão as edificações, a serem construídas sob a

forma de unidades isoladas entre si, residenciais ou não residenciais. (CHALHUB,

2005).

Daí, afirmar-se que o Registro, estabelece e vincula as frações ideais do

terreno às futuras unidades autônomas, responsabilizando o Incorporador pela

entrega, em prazo certo, pelo preço e pelas condições de entrega da obra concluída.

(SILVA, 2000).

A propósito, Garcia (2002, p. 07) destaca alguns efeitos produzidos após o

Registro do Memorial de Incorporação e que servem como garantia ao adquirente da

futura unidade condominial:

a) Somente após o Registro o Incorporador poderá negociar as unidades autônomas; b) O Registro da incorporação é condição indispensável para a instituição da Propriedade condominial, atribuindo ao imóvel o estado de pré-horizontalidade; c) O número do Registro, bem como a indicação do cartório competente, deverá constar, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, Contratos preliminares ou definitivos, referentes à incorporação; d) O Incorporador, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, terá o prazo máximo de 60 dias, para promover a celebração do competente Contrato de construção e da convenção do condomínio; e) Presunção de que os tributos relativos ao imóvel, bem como de débitos para com a Previdência Social, foram pagos até a data do pedido de Registro; f) Presunção de que o imóvel incorporável não está sendo objeto de litígio judicial em ações reais, nem o Incorporador responsabilizado pela prática de crime contra o patrimônio ou contra a administração pública em ações penais; g) Possibilidade de o adquirente fundamentar qualquer ação ou defesa na Lei 4.591/64.




75

No entendimento de Awad (2006, p. 573), o Registro do Memorial de

Incorporação tem, portanto, diversas finalidades, cabendo destacar:

I) é uma proposta irrevogável de Contrato, significando dizer que detalha os compromissos e obrigações do Incorporador perante aqueles que adquirem unidades no empreendimento; II) preenche o requisito da publicidade e, assim passa a valer “erga omnes”, caso não haja a retratação dentro do prazo fixado, se esta estiver expressamente prevista; III) torna-se documento público, possibilitando a qualquer interessado a obtenção de cópias e a verificação do cumprimento das obrigações, de qualquer natureza, assumidas pelo Incorporador; IV) aperfeiçoa-se, da fração de terreno e contratação da construção das acessões correspondentes à futura unidade.

Ressalta-se que a Lei n. 4.591/64, no intuito de fazer valer suas disposições,

determina que o número de Registro da Incorporação conste, obrigatoriamente, dos

anúncios, impressos, publicações, propostas, Contratos, preliminares ou definitivos,

salvo dos anúncios classificados. E, para a hipótese de seu descumprimento ou

inobservância, dispõe, no art. 66, inciso I, que constitui contravenção relativa à

economia popular, punível com multa e na forma do art. 10 da Lei n. 1.521, de 26 de

dezembro de 1951 – "negociar o Incorporador frações ideais de terreno, sem

previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei". (BRASIL, 2008, p. 819).

Importante ressaltar que desde a entrada em vigor da Lei n. 10.931/04 –

Patrimônio de Afetação que veio complementar a Lei n. 4.591/64 em seus arts. (31-A

a 31-E), o Registro da Incorporação passou a gerar novo efeito, ou seja, a critério do

Incorporador, poderá a Incorporação ser submetida ao regime de afetação.

Apesar da Lei n. 4.591/64 conter normas de proteção contratual, não

contemplava os meios de proteção patrimonial, circunstância que poderia deixar

expostos a risco os adquirentes e demais credores do empreendimento, em caso de

frustração do empreendimento, inclusive em razão de falência do Incorporador.

(CHALHUB, 2005).

O terreno e acessões objeto do Contrato, bem como os demais bens ou

direitos a ela vinculados, serão afastados do patrimônio do Incorporador,

constituindo Patrimônio de Afetação, que poderá ser utilizado como garantia real em

operação de crédito, cujo produto deve ser exclusivamente destinado à conclusão




76

das obras e entrega das unidades autônomas aos respectivos adquirentes. (AWAD,

2006).

Ademais, o Patrimônio de Afetação foi criado para dar maior segurança

jurídica aos adquirentes de imóveis na planta ou ainda em construção, pois além do

Incorporador ter de atender todos os requisitos da Lei n. 4.591/64 ainda tem, se

houver a opção, de satisfazer as exigências da Lei do Patrimônio de Afetação.

(CHALHUB, 2005).

Finalizando pode-se acrescentar que o Regime de afetação foi concebido

com o objetivo principal de assegurar a recomposição imediata dos patrimônios

individuais dos adquirentes de fração ideal vinculada à unidade autônoma em

construção ou a ser construída, no caso de quebra do Incorporador. (AWAD, 2006).

4.7 DO PRAZO PARA INÍCIO DA ATIVIDADE INCORPORATIVA

O art. 3326 da Lei n. 4.591/64 que disciplina Atividade Incorporativa atribui ao

Incorporador o prazo de 180 dias, contados da data do Registro do Memorial de

Incorporação, para que a concretize, ou seja, para que dê início às atividades de

construção das edificações e/ou venda das unidades autônomas. Findo o qual, se a

incorporação não tiver sido concretizada, o Incorporador deverá atualizá-la para

poder negociar as unidades, revalidando-se o prazo por mais cento e oitenta dias.

(CAMBLER, 1997).

Ademais, para que se efetive a atividade Incorporativa, durante o prazo de

validade, basta que seja celebrado um Contrato de Compra e Venda de unidade

autônoma, mesmo que este não seja encaminhado para ser registrado no Ofício de

Registro de Imóveis no prazo legal; basta que exista alguma forma oficial de fixação

da data de celebração do Contrato, por exemplo, a data do reconhecimento de

firmas dos celebrantes. (SILVA, 2000).

26 Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (O art. 12 da Lei 4.864/65 elevou o prazo previsto neste artigo para 180 (cento e oitenta) dias. (BRASIL, 2008, p. 809).




77

Prossegue o autor afirmando que “uma vez que se celebre o primeiro

Contrato ou compromisso de compra e venda, ou se contrate o financiamento da

obra, não será mais necessário observar esse prazo”. A partir daí, pode o

Incorporador negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras, pelo

prazo necessário ao término da obra. (SILVA, 2000, p. 163).

Importante destacar que expirado o prazo de 180 dias, o que perde a validade

não é o Registro do Memorial de Incorporação, mas sim a autorização para o

Incorporador efetivar a atividade Incorporativa. Tanto que a mera atualização dos

documentos apontados pela Lei n. 4.591/64 em seu art. 32 são suficientes para

regularizar a situação. (BALISTIERI, 2002).

No tocante ao Registro da Incorporação, em si, permanecerá válido e gerando

efeitos. Mesmo após o transcurso do prazo de 180 dias, recairão sobre o imóvel

todos os efeitos gerados pelo Registro. Ou seja, continuará o imóvel com os

caracteres de condomínio edilício, destinado à construção de edificação ou conjunto

de edificações, cujas frações ideais permanecem vinculadas a unidades autônomas

futuras, destinadas à venda total ou parcial. (BALISTIERI, 2002).

4.8 DOS ATOS REGISTRÁRIOS PRATICADOS DURANTE A ATIVIDADE

INCORPORATIVA

Na lição de Cambler (1997, p. 52-53), além das figuras contempladas pela Lei

n. 4.591/64, deverão ser registráveis ou, conforme o caso averbáveis à margem do

Registro da incorporação em sentido amplo, quais sejam:

a) A carta proposta ou o documento de ajuste, que poderão ser averbados, conferindo Direito Real oponível a terceiros, com p conseqüente direito à obtenção compulsória do Contratocorrespondente. Aparentemente, a “força” do Direito Real, previsto no § 4º do art. 35 da LCI, c/c o art. 167, inc, II, 6, da LRP, resume-se na possibilidade de obtenção deste “Contrato”;b) A averbação da desistência da incorporação;c) Após a concessão do auto de conclusão da construção (“habite-se”) pela autoridade administrativa, o Incorporador deverá averbar a construção das unidades condominiais (art. 167, inc. II, n. 4, da LRP), com a finalidade de possibilitar a individualização e discriminação das mesmas. A averbação poderá ser também requerida pelo




78

construtor (§ 1º do art. 44 da LCD) ou qualquer dos adquirentes (§ 2º do mesmo artigo);d) O Registro da convenção de condomínio e a averbação de suas eventuais alterações; e) O Registro da instituição de condomínio (art. 167, I, 17, da LRP).

José de Oliveira Ascensão ([s.d] apud CAMBLER, 1997, p. 53) assevera que:

[...] as coisas futuras objeto do negócio jurídico incorporativo, não estão à disposição do adquirente quando da assinatura do Contrato. Em conseqüência disso, o direito sobre a coisa futura passa, então, numa primeira fase, por um direito preliminar de natureza real.

No entendimento de Serpa Lopes ([s.d] apud CAMBLER, 1997, p. 53)

“enquanto não terminada a construção, a situação jurídica real é de uma co-

propriedade, pois da existência efetiva do apartamento depende o aparecimento da

Propriedade em planos horizontais”. Ou seja, nessa sistemática, existe apenas uma

expectativa de direitos, motivo pelo qual os futuros apartamentos devem ter, desde

logo, as suas áreas devidamente especificadas com as divisões de que deverão

dispor.

Até mesmo o Memorial descritivo, sob essa ótica, não possui efeito real,

servindo apenas para dar publicidade ao lançamento da Incorporação ao público e

dar maior destaque às sanções civis e penais a serem aplicadas ao Incorporador

inescrupuloso. Na verdade, para o Registro não são apenas os atos que importem

efeitos reais imediatos, mas também aqueles que preparam efeitos futuros.

(PEREIRA, 2000).

Após a averbação do término da construção, requerido o Registro dos

Contratos, far-se-á, primeiramente a descrição da unidade a ser construída com

todos os caracteres necessários à individuação do imóvel, e, em seguida, o Registro

(ou averbação, conforme o caso) desse Contrato. (VEIGA, 1999).

O Registro das promessas de aquisição confere aos promitentes adquirentes

o Direito Real de Propriedade, classificado como um Direito Real sui generis- único,

e com o Registro esse ato de vontade adquire publicidade, passando a ser oponível

erga omnes. (VEIGA, 1999).




79

4.9 DA DESISTÊNCIA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Em conformidade com o disposto no art. 34, parágrafo 5º da Lei n. 4.591/64 é

necessário o Registro da Incorporação, pois, na hipótese do Incorporador desistir do

empreendimento, essa desistência deverá ser averbada no Registro da

Incorporação.

Art. 34 – O Incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.[...] Parágrafo 5º - Será averbada no Registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento. (BRASIL, 2008, p. 809).

Dentro do mesmo prazo de 180 dias, poderá o Incorporador fixar um prazo de

carência para desistir do empreendimento, denunciando o fato, por escrito, ao

Oficial, para que dê baixa no respectivo Registro, e comunicará por escrito aos

interessados, sob pena de responsabilidade civil e criminal. (CAMBLER, 1997).

Quando o Incorporador admitir a possibilidade de desistir de realizar a

Incorporação, deverá fazer constar do Memorial a prerrogativa conferida pelo art. 34

da Lei n. 4.591/64, e o prazo dentro do qual será possível denunciar a Incorporação,

desenvolvo aos adquirentes as importâncias recebidas, acrescidas de juros e da

correção monetária. (AWAD, 2006).

4.10 DA AVERBAÇÃO E DO CANCELAMENTO DO REGISTRO DA

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Se o Registro da Incorporação Imobiliária, como demonstrado anteriormente,

gera reflexos jurídicos e econômicos na coisa, não se pode negar que também os

gere a averbação de seu cancelamento. (AWAD, 2006).




80

Qualquer decisão judicial que diga respeito a atos do Registro de Imóveis

pode ser averbada, bem como o recurso que dela houver sido interposto.

O interesse dessa averbação está em dar publicidade ao fato de o judiciário ter

emitido pronunciamento ou ordenado providência acerca dos atos objeto do

Registro. (SILVA, 2000).

A Lei n. 6.015/73 – Registros Públicos em seu art. 248 dispõe que:

Art. 248 - O cancelamento efetuar-se-á mediante averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarará o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito. (BRASIL, 2008, p. 963).

O Registro pode ser cancelado na sua totalidade ou parcialmente. O

cancelamento, se ordenado por decisão judicial, será feito na competente Serventia

de Registro de Imóveis, mediante mandado. Há possibilidade de cancelamento de

Registro, averbações, inscrições, matriculas e até de anteriores cancelamentos.

(SALLES, 2006).

De acordo com o disposto nos artigos 25027, inciso I, e 25928 da Lei n.

6.015/73 - Registros Públicos, é preciso que a sentença que ordenar o

cancelamento, para ser executada, tenha transitado em julgado, ou seja, dela não

mais caiba recurso ou já interpostos todos os cabíveis. O mandado discriminará o

ato a ser cancelado, com toda a sua especificação, para que não pairem ao

Registrador sobre seu alcance. (SALLES, 2006).

Garcia (2002, p. 05) traz seu entendimento, afirmando que o Registro da

Incorporação Imobiliária somente poderá ser cancelado de duas maneiras, quais

sejam:

a) em virtude de decisão judicial; b) a requerimento do Incorporador, enquanto nenhuma unidade for objeto de compromisso devidamente registrado, ou mediante o consentimento de todos os adquirentes, formalizada em documento por eles assinado.

27 Art. 250 - Far-se-á o cancelamento: I - em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado; [...] (BRASIL, 2008, p. 963).28 Art. 259 - O cancelamento não pode ser feito em virtude de sentença sujeita, ainda, a recurso. (BRASIL, 2008, p. 964).




81

Vale lembrar o disposto no art. 255 da Lei n. 6.015/73 – Registros Públicos

que, “além dos casos previstos nesta Lei, a inscrição de Incorporação ou loteamento

só será cancelada a requerimento do Incorporador ou loteador, enquanto nenhuma

unidade ou lote for objeto de transação averbada, ou mediante o consentimento de

todos os compromissários ou cessionários”. (BRASIL, 2008, p. 963).

Uma vez averbado o cancelamento da Incorporação, ainda que não ocorra o

início das obras, ou a celebração de qualquer compromisso ou Contrato de venda e

compra das unidades autônomas, este ato devolve ao imóvel suas características

anteriores à Incorporação, faz cessarem as obrigações contraídas pelo Incorporador

e a possibilidade de se praticar atos da atividade Incorporação no bem. (ROMARO,

2006).

Prossegue o autor afirmando que:

Para que se dê outro uso ao imóvel, será necessário que o Incorporador, requeira a averbação do cancelamento da incorporação. Esse ato de cancelamento terá o condão de alterar a destinação do imóvel, já que deixará de existir sobre ele um condomínio edilício e não mais estará destinado à construção e comercialização de unidades autônomas.Com a averbação do cancelamento do Contrato de Incorporação, para que sejam novamente alcançados efeitos do Registro, é necessária uma nova Incorporação, um novo Registro. Não é suficiente a mera atualização dos documentos apresentados anteriormente. Uma vez averbado o cancelamento da Incorporação, cessarão todos seus efeitos sobre o bem.A redação dada ao dispositivo legal, como se demonstrou acima, pode levar o intérprete menos cuidado ao erro, já que permite que se conclua que o prazo estabelecido diz respeito ao Registro em si, e não à concretização da Incorporação. (ROMARO, 2006, p. 02).

Em face do todo exposto, extrai-se o entendimento de que o Registro só deixará

de ter validade com o requerimento, pelo Incorporador ao Oficial de Registro de

Imóveis, da averbação do cancelamento do Contrato. Do contrário, continuará o bem

gravado com a Incorporação, mesmo com o transcurso do prazo de 180 dias.

Após o permear destas colocações doutrinárias, deu-se por encerrado a

presente pesquisa.




82

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Com a realização desta pesquisa, chega-se a algumas considerações acerca

do tema proposto.

O presente trabalho monográfico teve como finalidade tecer algumas

considerações atinentes à obrigatoriedade do Registro da Incorporação Imobiliária à

luz das disposições doutrinárias da Lei n. 4.591/64.

Ressalta-se que seria quase impossível abranger, num trabalho do gênero

todas as expressões desse tema. Por isso, achou-se por bem, demonstrar somente

a importância do Registro do Memorial da Incorporação, que deve externar, com

precisão, o que se projeta construir e entregar ao adquirente da unidade imobiliária,

razão pela qual, deve estar juridicamente bem elaborado, para o arquivo no Cartório

de Registro de Imóveis.

Ademais, é importante frisar que nesta pesquisa somente serão analisados os

pontos concernentes a obrigatoriedade de se levar ao Cartório de Registro de

Imóveis o Memorial descritivo que perante a lei das Incorporações é requisito

essencial para que o Incorporador possa dar início à Atividade Incorporativa.

Portanto, não foram apontadas as conseqüências da comercialização das unidades

imobiliárias, perante o Código de Defesa do Consumidor.

Deste modo, entendeu-se por bem restringir ao máximo o seu conteúdo

programático, para que fosse possível elaborar os enfoques necessários e

indispensáveis para o referido exame.

Destaca-se, todavia, que a presente investigação bibliográfica é apenas o

início de um estudo que, certamente merece maior aprofundamento, em face da

constatação da importância da Incorporação Imobiliária, e por se apresentar sob

prismas múltiplos, todos de relevância, abrangendo em seu contexto aspectos

políticos, econômicos, sociais e jurídicos.

Deu-se início a presente pesquisa por meio da origem da Incorporação

Imobiliária o crescimento populacional desordenado, resultante das correntes

migratórias internas acrescida dos problemas sociais localizados em diversas

regiões do país, exigiu, assim como continua a exigir, soluções para o grande

problema urbano, ocasionado pela explosão demográfica e urbanização do homem

moderno.




83

Como medida para resolver os problemas do crescimento demográfico dos

grandes centros, surgiram os edifícios verticais, uma nova técnica de construção que

deu origem às Incorporações Imobiliárias. Esta modalidade de construção adotado

pela legislação brasileira é a forma mais eficaz. Seu processo, por ser bastante

minucioso, transmite segurança tanto para os adquirentes como para as demais

partes que estão envolvidas na operação.

A Incorporação Imobiliária caracteriza-se pela coordenação e consecução de

empreendimentos imobiliários, compreendendo a alienação de unidades imobiliárias

em construção e sua entrega depois de construídos.

O Incorporador é o empresário da Incorporação, o qual lidera e planeja um

negócio, faz os estudos arquitetônicos e toma as providências para a aprovação do

projeto de construção, as minutas dos atos necessários ao empreendimento, a

captação de recursos necessários para a execução da obra, adotando, enfim, todas

as medidas necessárias à organização, execução e controle de sua atividade

empresarial. É o responsável por toda a atividade de Incorporação, desde a sua

construção até a sua execução.

A lei admite que Incorporador promova a venda da unidade imobiliária e se

obrigue a entregá-la pronta, correndo a construção por sua conta e risco, bem como

admite que ele faça a venda da fração ideal do terreno e promova a contratação da

construção entre os adquirentes e uma construtora.

Portanto, todo o cuidado é pouco ao futuro adquirente com relação ao “imóvel

na planta”, pois, terá que pesquisar e analisar a proposta e o projeto, bem como o

contrato de compra e venda, para não correr riscos desnecessários ou lidar com

problemas futuros.

Passa a existir daí a necessidade da exigência por parte da Lei n. 4.591/64,

quanto ao arquivamento da Incorporação como medida de segurança jurídica à

sociedade, devido a imprescindibilidade do Registro da Incorporação Imobiliária para

viabilizar a comercialização das unidades autônomas pendentes de construção, ou

seja, que ainda não existem fisicamente.

Se a Incorporação não for levada à Registro, constituirá esse fato em

contravenção em face à economia popular. Conforme dispõe a Lei n. 4.591/64 em

seu art. 32.

A primeira medida é buscar informações sobre a Incorporadora no Cartório de

Registro de Imóvel, uma vez que, para registrar o projeto de Incorporação ela tem




84

que apresentar uma série de documentos que comprovem sua idoneidade. Assim, é

fundamental que o projeto de Incorporação esteja devidamente aprovado pela

Prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis da região, o que significa

que a obra está regularizada de acordo com as exigências legais.

Uma boa providência é solicitar no cartório uma certidão do memorial

descritivo da construção e conferir a informação registrada com a que consta nos

anúncios e folhetos divulgados pela incorporadora.

O Registro no sistema brasileiro opera com transparência, regularidade e

eficiência com relação à presunção de veracidade quanto ao teor ali declarado e

transcrito. Por força vinculadora e produtora imediata do ato registral, tendo a

certeza da exatidão das informações em todos os processos de Incorporação

arquivados, e a presunção que se opera é absoluta, até prova em contrário.

No procedimento incorporativo imobiliário, além do registro propriamente dito,

outros atos e documentos necessitam, também, de averbação, que poderá ser

requerida por qualquer pessoa, física ou jurídica, dependente, apenas do pagamento

das despesas respectivas.

O negócio incorporativo caracteriza-se pelas obrigações de resultado do

Incorporador, que são de dar e de fazer, pois ele tem o compromisso de entregar a

unidade autônoma, dentro de certo prazo, ao adquirente, mediante o pagamento de

determinado preço. Após concluir a obra o Incorporador tem a obrigação legal de

providenciar a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis

competente.

No decorrer da pesquisa foi analisado o Contrato de Incorporação Imobiliária

que corresponde a um negócio típico porque tem configuração própria definida de

maneira explícita pela lei, a qual define as condições de sua contratação,

enunciando seus efeitos, identificando a figura central (o Incorporador) em torno da

qual gravitam os atos concernentes ao negócio, tratando também, das obrigações

das partes.

Também é importante destacar para a finalização deste trabalho, que a

Incorporação Imobiliária é negócio jurídico de natureza contratual, em que a partir de

seu Registro na matrícula do imóvel implica em obrigações ao incorporador, mesmo

que não se inicie a obra ou que seja firmado nenhum compromisso ou contrato de

venda e compra de unidades autônomas.




85

Desta forma, as hipóteses elencadas na introdução, ao longo da investigação

realizada, restaram confirmadas em sua totalidade.

Destaca-se, todavia, que a presente investigação bibliográfica é apenas o

início de um estudo que, certamente, merece maior aprofundamento, em face da

constatação de que o instituto da Incorporação Imobiliária, ao longo do tempo vem

sofrendo transformação, sendo indispensável que se faça o Registro da

Incorporação no Cartório de Imóveis, para que ocorra a venda de unidades que

ainda não existem fisicamente.

Finalmente, o tema relativo ao Registro da Incorporação é instigante, tendo

importantes desdobramentos que não podem ser deixados de lado e que sugerem

que as pesquisas devem continuar.




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