UNIVERSIDAD TÉCNICA PARTICULAR DE LOJA La Universidad Técnica Particular de Loja

ESCUELA DE BANCA Y FINANZAS

MODALIDAD ABIERTA Y A DISTANCIA

“ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN EL ECUADOR. CASOS: INSTITUTO ECUATORIANO DE

SEGURIDAD SOCIAL – BANCA PRIVADA. DURANTE EL SEGUNDO SEMESTRE DEL AÑO 2010”

TESIS DE GRADO PREVIA A LA OBTENCIÓN DEL TITULO DE

INGENIERO EN ADMINISTRACIÓN EN BANCA Y FINANZAS

Autora:

Miriam Castillo Coloma

Directora:

Ing. Fátima Mendoza

CENTRO UNIVERSITARIO QUITO

2011

2

CERTIFICACIÓN

3

CESIÓN DE DERECHOS

“Yo, Miriam Alexandra Castillo Coloma, declaro ser autor(a) del presente

trabajo y eximo expresamente a la Universidad Técnica Particular de Loja y a

sus representantes legales de posibles reclamos o acciones legales.

Adicionalmente declaro conocer y aceptar la disposición del Art. 67 del

Estatuto Orgánico de la Universidad Técnica Particular de Loja que en su

parte pertinente textualmente dice: “Forman parte del patrimonio de la

Universidad la propiedad intelectual de investigaciones, trabajos científicos o

técnicos y tesis de grado que se realicen a través, o con el apoyo financiero,

académico o institucional (operativo) de la Universidad”.

...................................

AUTOR(A)

4

AUTORÍA

Las ideas, conceptos, procedimientos y resultados

vertidos en el presente trabajo, son de exclusiva

responsabilidad del (la) autor (a).

. . . . . . . . . . . . . . . . .

Miriam Castillo Coloma

5

DEDICATORIA

A Dios, por su omnipotencia y amor.

De manera muy especial a mi hija, por quien hago y haría hasta lo imposible por

sacarla adelante, tal cual mis padres lo hicieron y lo hacen conmigo.

A mis padres, por aceptarme y respetarme tal como soy.

A mi esposo, por su apoyo y amor.

6

AGRADECIMIENTO

En primer lugar a Dios por haberme permitido llegar hasta aquí y haberme dado

salud para lograr un objetivo más en mi vida, sobre todo por su infinita bondad y

amor. Por los triunfos y los momentos difíciles que me han enseñado a valorar su

gracia cada día más.

A mis padres, que siempre me han dado su apoyo incondicional y a quienes debo

este triunfo profesional, por todo su trabajo y dedicación para entregarme una

formación académica y sobre todo humanista y espiritual. De ellos es este triunfo y

para ellos es todo mi agradecimiento.

A la Universidad Técnica Particular de Loja por permitirme realizar mis estudios

profesionales, a través de la Educación a Distancia.

Mi sincero agradecimiento a la Ingeniera Fátima Mendoza, por haber guiado y

orientado acertadamente mi investigación.

A mis compañeros de trabajo, amigos y todos aquellos que hicieron posible la

elaboración de este trabajo.

A todos ………

Muchas gracias,

7

ÍNDICE

pp.

CERTIFICACION ii

CESION DE DERECHOS iii

AUDITORIA iv

DEDICATORIA v

AGRADECIMIENTO vi

INDICE vii

INDICE DE CUADROS ix

INDICE DE GRAFICOS x

INDICE DE ANEXOS xi

RESUMEN EJECUTIVO xii

CAPÍTULO I

1. ASPECTOS GENERALES 1

1.1. Planteamiento del Problema 1

1.2. Objetivos 3

1.2.1. General 3

1.2.2. Específicos 3

1.3. Justificación 4

CAPÍTULO II

2. MARCO TEÓRICO LEGAL 7

2.1. Marco Teórico 7

2.1.1. Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social 7

Su origen 7

Su oferta hipotecaria 9

Sus procedimientos 13

2.1.2. Instituciones del Sistema Financiero 18

Instituciones Financieras Privadas 19

Aso. de Bancos Privados del Ecuador 19

8

Grupo Financiero Producción 20

Banco del Pichincha 22

Mutualista Pichincha 25

Banco del Pacifico 26

2.2. Marco Legal 33

CAPÍTULO III

3. METODOLOGÍA DE TRABAJO 37

3.1. Diseño de la Investigación 37

3.1.1. Población y Muestra 38

3.1.2. Técnicas e Instrumentos de recolección de datos 40

3.2. Procedimiento de la Investigación 41

3.2.1. Estudio Comparativo 43

3.3. Estudio y Análisis Técnico de la Información 44

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Conclusiones 54

Recomendaciones 57

BIBLIOGRAFÍA 59

ANEXOS 61

9

ÍNDICE DE CUADROS

No. Nombre Pág.

1 Capacidad de endeudamiento 18

2 Oferta hipotecaria 23

3 Volumen de cartera de consumo de la Banca Privada 40

4 Operacionalización de Variables 42

5 Ficha de observación para levantamiento de inf. del IESS 45

6 Ficha de observación para levantamiento de Inst. Financieras 46

7 Montos calf. de crédito de vivienda y banca privada 51

8 Montos calf. de crédito de vivienda y el IESS 51

9 Montos comparativos de Cred. Hip. entre la banca y el IESS 52

10

ÍNDICE DE GRÁFICOS

No. Nombre Pág.

1 Productos Hipotecarios que ofrecen las Inst. Financieras 48

2 Tasas de interés de las Inst. Financieras 49

3 Plazo de Instituciones Financieras 50

11

ÍNDICE DE ANEXOS

No. Nombre Pág.

1 Glosario de términos 62

2 Ficha de observación 66

3 Guía para la entrevista 67

12

“ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS

EN EL ECUADOR. CASOS: INSTITUTO ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL – BANCA PRIVADA. DURANTE EL

SEGUNDO SEMESTRE DEL AÑO 2010”

RESUMEN EJECUTIVO

A través del tiempo se quiere dar una mirada a uno de los principales sectores

- el financiero - y a una de las actividades que además de estar fuertemente atada al

desempeño del sistema financiero, constituye un verdadero requerimiento para una

sociedad - la vivienda -.

Es importante precisar primero que el sistema financiero fue afectado por una

crisis a partir de 1999, con una serie de factores que conmovieron negativamente a

las instituciones financieras, entre ellos: liberalización de la ley bancaria, catástrofes

naturales, deuda pública excesivamente alta, devaluación constante, inestabilidad

política, especulación y defraudación. Pero el estado actual del sistema financiero y

de la economía en general, muestra varios cambios en estos factores, los cuales

pueden ser evaluados para establecer la posibilidad de una recurrencia de crisis

financiera.

En Ecuador, los factores señalados, registran varios retrasos en el pago de su

deuda pública, lo que elevó el riesgo país y dificultó la obtención de recursos

externos; actualmente, este riesgo ha mejorado de manera sustancial y el peso de la

deuda con relación al producto interno bruto (PIB) ha disminuido a la mitad.

La devaluación del sucre, junto con la especulación sobre su valor, tendía a

disparar las tasas de interés y a generar pérdidas de valor en los activos, pero esta

situación fue eliminada a través del proceso de dolarización y otros factores que

también afectaron al país como: la inestabilidad política y la defraudación de dinero

13

del público. Estos factores son controlables y han dado paso a un panorama de

solidez para el sistema con relación a ellos.

A partir del 2009, el Banco Central del Ecuador (BCE) y las otras sociedades

de depósito (OSD) incrementaron su liquidez en $895 millones. Según el reporte del

BCE, las fuentes de liquidez fueron la acumulación de depósitos del gobierno, con

$318 millones y del Seguro Social, con $147 millones; la disminución de las reservas

internacionales, en $201 millones; y la reducción de los créditos y activos externos

de las OSD, en $86 millones y $53 millones, respectivamente4. La Superintendencia

de Bancos confirma: “el sistema bancario ecuatoriano registra sólidos indicadores de

solvencia patrimonial, liquidez, ingreso de capitales y ganancias”. 5

Específicamente con la banca hipotecaria, en la dolarización, se recupera la

estabilidad monetaria, inmediatamente debió revivirse el sistema de las cédulas

hipotecarias y, paralelamente, regular la tasa de interés de los préstamos bancarios.

En esta etapa el IESS plantea su sistema de créditos hipotecarios, con 1,6 millones

de afiliados, 1 millón cuenta con las 36 aportaciones (12 consecutivas), pero

aproximadamente 300 mil serían los afiliados que podrían aspirar a conseguir un

crédito hipotecario. El monto promedio que se va a entregar con motivo de los

hipotecarios será de aproximadamente $30 mil.

Paralelamente se ha presentado una oferta del Banco del Pacífico, banco

privado administrado por una empresa de España, que es interesante y atractiva. El

Pacífico ofrece créditos hipotecarios al 10%. Además se anuncia que es una tasa

reajustable. El banco indica que como es previsible que esas tasas de interés bajen,

es de suponer que ese 10% sea todavía menor a partir del siguiente semestre.6

Por lo mencionado, el sistema financiero público viene tomando fuerza desde

el 2007. Mientras en el 2006 representaban el 9.2% del total de la cartera del

sistema, a diciembre 2009 representaron el 16%, es decir, casi duplica su

4Acosta, P. (2009). “Sistema Bancario con baja liquidez” en el Hoy. 9 de marzo del 2009. A2.

5Jimenez, T. (2008). “Los créditos” en el Hoy.1 de octubre del 2008. A4.

6El ciudadano, 23 de octubre del 2009. Banco del Pacífico entregará créditos hipotecarios

especiales desde el 4 de noviembre

14

participación de mercado. La cartera de mayor crecimiento en la banca pública es el

microcrédito y de consumo.

Otros bancos han mostrado otras ventajas a partir del 2009 con USD 535

millones, para el 2010 se puede avizorar un buen año con USD1,335 millones.

Esta oferta crediticia muestra mayores ventajas, pero es necesario precisar

que para esta oferta se requiere una demanda, una sociedad con estabilidad laboral,

una mayor liquidez, algo que actualmente requiere de mayor productividad en todos

los sectores.

La presente investigación busca realizar un estudio comparativo de los

préstamos hipotecarios en el Ecuador, tomando en cuenta la oferta del Instituto

Ecuatoriano de Seguridad Social IESS y la banca privada, específicamente: el grupo

financiero de la Producción, Banco del Pichincha, Mutualista Pichincha y Banco del

Pacífico, a través de la caracterización y categorización de la oferta de cada una de

las instituciones. Este estudio se desarrolló a través de una fundamentación teórica,

a través de la fundamentación desde la búsqueda de antecedentes, revisión de

leyes, documentos especializados, libros, revistas, folletos de otras investigaciones,

páginas web, entre otros y una fundamentación legal que respondió a lectura de

leyes que la sustentan. La metodología implicó una investigación de campo y

documental, la muestra utilizada fue no probabilística, para lo cual se seleccionó los

bancos según una mayor demanda de clientes en créditos hipotecarios. Para la

recopilación de la información se utilizó como técnica la observación científica y la

entrevista y como instrumentos la ficha de observación y el formato para una

entrevista, los datos obtenidos en la revisión bibliográfica y la aplicación de

instrumentos, fueron ordenados, procesados y luego se realizó un análisis técnico de

la información. Para lo cual fue necesario apoyarse de la estadística a través de la

elaboración de tablas y gráficos y para la interpretación de los mismos.

15

CAPÍTULO I

1. ASPECTOS GENERALES

1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Según la Comisión Económica para América Latina CEPAL el déficit de

vivienda en América Latina, señala que supera la cantidad de 25 millones de

viviendas. Solventar esta carencia requerirá no menos de 125 mil millones de

dólares. Si esta información se extrapola para el caso de Ecuador, serán necesarios

más de 6 mil millones de dólares para satisfacer el déficit acumulado de un millón

doscientos mil unidades habitacionales7.

Hoy en día, la compra de una vivienda es probablemente la decisión más

importante que se tiene que tomar, ya que ésta afectará las finanzas familiares al

menos durante un buen número de años, siendo una operación financiera en la que

la mayoría de veces hay que recurrir a una agencia financiera, actividad que siempre

ha sido una necesidad a nivel nacional debido al déficit de vivienda, en el 2001 con

1.2 mil viviendas, correspondiendo a 500 mil viviendas en el sector rural y 700 mil en

el sector urbano, actualmente se habla que este déficit ha disminuido en los últimos

tres años en un 9.6% con la entrega de subsidios para la construcción y el

mejoramiento de la vivienda.

Una de las formas de acceso constituye el crédito hipotecario que se origina

al adquirir una casa de un valor muy alto, y no se tiene el dinero para pagarla de

contado; un crédito hipotecario representa una oportunidad de comprarla sin tener

que desembolsar el dinero al instante, constituyéndose en un préstamo que se hace

a largo plazo, el cual está respaldado con la prenda de la casa que se compra.

7 CEPAL, 5 de octubre del 2002. Conferencia Regional de América Latina y el Caribe preparatoria de la Cumbre Mundial sobre el Desarrollo Sostenible

16

El adquirir un crédito hipotecario no debe convertirse en una gran carga que

impida solventar los gastos más necesarios, por ello, los pagos de un crédito se

deben hacer en un porcentaje de 25% o 30% de los ingresos percibidos ya que se

debe tomar en cuenta que al contratar el crédito, significa comprometerse a pagar

esa cantidad durante muchos años.

Es decir que, en las hipotecas, a más de la garantía personal, se ofrece como

garantía de pago una „garantía real‟, que consiste en la afectación de la vivienda

adquirida como seguridad de cobro. Mediante esta fórmula, una entidad financiera

pasaría a ser la propietaria de la vivienda si no se satisficiese la deuda.

El hecho de que la vivienda avale la devolución de la deuda, hace que las

hipotecas tengan los intereses más baratos que otros modelos de financiación en los

que se ofrecen menos garantías. Así mismo, la elevada cuantía de la operación

hace que en las hipotecas se manejen unos plazos muy largos, ofreciendo así más

facilidades de pago. El importe máximo del préstamo no suele superar nunca el 80%

del valor de tasación del inmueble.

En la actualidad el sistema financiero ecuatoriano, siendo un componente

importante en la economía, muestra una correlación existente entre los depósitos y

el PIB de los últimos 13 años, alcanzando el 98,5 % lo cual demuestra que el

sistema financiero constituye la columna vertebral de nuestra economía. La cartera

que este sistema maneja –vivienda-, para el año 2008 alcanzó los USD 2.633

millones en ventas, constituyendo el quinto sector más importante, un aporte nada

despreciable a la economía nacional. Cabe destacar que ha mostrado variaciones

un tanto significativas para el periodo del 2009, con el involucramiento del Instituto

Ecuatoriano de Seguridad Social IESS, originando una cartera de USD 330 millones,

concedidos a través de nueve mil créditos. Con esto, el tamaño del crédito originado

creció con el IESS como el gran nuevo jugador, con un 38% de participación8.

Otras ofertas públicas en préstamos hipotecarios adicionales al IESS,

constituyen el Banco del Pacífico, Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) y el

Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI), con una liquidez de USD 800

8 http//www.elciudadano.gov.ec

17

millones para el año 2010.

Adicionalmente la banca privada, cuya participación es del 65% en los

créditos para vivienda, desde: Banco Pichincha con el 31%, Mutualista Pichincha

con el 5.6%, Banco de Guayaquil el 8.3%, Banco Internacional el 7%, y Produbanco

5.1%, desarrollándose la mayor cartera hipotecaria en las ciudades de

Quito, Guayaquil, Cuenca, Loja, Manta y Ambato9.

1.2. OBJETIVOS

1.2.1. GENERAL

Realizar un estudio comparativo de los préstamos hipotecarios en el Ecuador,

tomando en cuenta la oferta del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social y la Banca

Privada, durante el segundo semestre del año 2010.

1.2.2. ESPECÍFICOS

1. Caracterizar los créditos hipotecarios en el Ecuador, considerando la oferta del

Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social y la Banca Privada, durante el segundo

semestre del año 2010.

2. Categorizar la banca hipotecaria en el Ecuador, según sus ventajas y

desventajas para los prestamistas.

9 Pijal, M, diciembre del 2006. Análisis del déficit de vivienda, en el sector económico medio – bajo del

sector urbano en Quito y las alternativas viables.

18

1.3. JUSTIFICACIÓN

Considerándose que todo ser humano requiere un techo de protección, para

lo cual es necesario adquirirlo de diferentes vías, siendo una de ellas a través de

garantías de obligaciones contraídas por un préstamo hipotecario, el cual se

constituye sobre una vivienda o inmueble, desarrollado a través del sistema

financiero con un importe del 70 al 80%. El sistema financiero y la explosión de

innovación en el mercado, han generado que en estas décadas se reescriba sus

reglas, específicamente en las finanzas crediticias hipotecarias cuya demanda es 6

mil millones de dólares para satisfacer un déficit acumulado de un millón doscientos

mil unidades habitacionales a nivel nacional, constituyéndose en un factor clave con

un trabajo mancomunado entre el Gobierno, la iniciativa privada y los sectores

productivos, pero manteniendo la equidad, justicia y transparencia entre las partes,

de manera congruente con el sistema económico, desde un punto de vista de

equidad social, con normas de acceso a los beneficios económicos cuyas políticas

habitacionales busquen mayor cobertura a la población de menores ingresos.

A nivel nacional, ha existido tres políticas explícitas de vivienda: La primera

en los años veinte en el mundo de los municipios y la seguridad social, cuyo

concepto de política se dio, a través de programas o proyectos residenciales; la

segunda en los años setenta generalizada en Latinoamérica cuya política capta

ahorro interno a través de un sistema privado cooperativo y mutual, así como del

sector público en esta política hay una intervención directa del Estado mediante la

producción y promoción de unidades residenciales, para lo cual se crea la Junta

Nacional de la Vivienda; y la tercera en los años noventa en la que los sectores

público y privado tienden a cambiar sus roles tradicionales, es decir, el Estado dejó

de ser constructor inmobiliario y prestamista final, y el sector empresarial privado

crea nuevas instituciones integradas al mercado de capitales, para captar ahorro

interno y distribuir los recursos. De esta manera, el Estado pasa de constructor y

promotor a cumplir tareas de regulación, por tanto, esta investigación aporta a

conocer las ventajas que muestra el sector crediticio del IESS y la banca privada.

19

El déficit habitacional es de 1‟200.000 viviendas, cifra que aumenta cada año,

según datos del Ministerio de Vivienda (marzo 2006)10. De estas, 500 mil viviendas

son requeridas en el sector rural y 700 mil en el sector urbano. Los préstamos

hipotecarios del IESS muestran condiciones financieras favorables, en base a los

estudios que para el efecto muestran las direcciones de inversiones y de riesgos y

las que corresponden al IESS.

El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social atiende solicitudes de concesión

de préstamos hipotecarios a aquellos afiliados y jubilados que mantienen

operaciones crediticias bajo garantía hipotecaria en cualquiera de las entidades

financieras del país. Estos préstamos se conceden a una tasa que no es menor a la

tasa actuarial, comprende la tasa de inflación más los puntos porcentuales

determinados por los estudios actuariales más el porcentaje de rendimiento mínimo

que determine el IESS. Los plazos de concesión de los préstamos hipotecarios son

de hasta veinte y cinco años, para el caso de adquisición o construcción de vivienda;

quince años en el caso de remodelación, ampliación o mejoramiento de las mismas;

y, en el caso de préstamos a jubilados, el plazo guardará relación directa con el

cálculo de los años de probabilidad de vida establecida para cada jubilado. Para el

caso de remodelación, ampliación o mejoramiento, se acepta segunda hipoteca y

otras garantías que permitan la recuperación del crédito de conformidad con el

reglamento respectivo. Dichos créditos se expedirá previa garantía hipotecaria y

contarán necesariamente con un seguro de desgravamen.

Además el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) copó el 35% de

las operaciones que se realizaron para acceder al crédito hipotecario durante el

2009.

Instituciones del Sistema Financiero como bancos, mutualistas y cooperativas

de ahorro y crédito, ocupan un 65% de operaciones11. El sector privado originó USD

535 millones.

10

DIARIO EL HOY, Marzo 2006. El déficit de vivienda social asciende a 1,2 millones. 11 Lara, J. (2010).Créditos hipotecarios en el Universo. 9 de enero 2010. B2.

20

Es importante considerar que para desembolsar créditos hipotecarios no

únicamente se requiere liquidez, sino también estabilidad laboral por parte de los

futuros compradores de vivienda algo que no está sucediendo en el país y puede ser

la mayor limitante.

21

CAPÍTULO II

2. MARCO TEÓRICO Y LEGAL

2.1. MARCO TEÓRICO

2.1.1. INSTITUTO ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL

Su Origen

Según decreto Ejecutivo Nº 018 publicado en el Registro Oficial Nº 591 del 13

de marzo de 1928, se consagró la Caja de Pensiones como entidad aseguradora

con patrimonio propio, diferenciado de los bienes del Estado, con aplicación en el

sector laboral público y privado, su objetivo fue conceder a los empleados públicos,

civiles y militares, los beneficios de Jubilación, Montepío Civil y Fondo Mortuorio,

para posteriormente extenderse a los empleados bancarios.

En octubre de 1935 mediante Decreto Supremo No. 12 se dictó la Ley del

Seguro Social Obligatorio y se crea el Instituto Nacional de Previsión, órgano

superior del Seguro Social, su finalidad fue establecer la práctica del Seguro Social

Obligatorio, fomentar el Seguro Voluntario y ejercer el Patronato del Indio y del

Montubio, además en el mismo período inició su labor el Servicio Médico del Seguro

Social como una sección del Instituto.

En julio de 1942, mediante el Decreto No. 1179, se expidió la Ley del Seguro

Social Obligatorio, para que en 1944 se promulguen los estatutos de la Caja del

Seguro, con lo cual se afianza el sistema del Seguro Social en el país.

Las reformas a la Ley del Seguro Social Obligatorio de julio de 1958

imprimieron equilibrio financiero a la Caja y la ubicaron en nivel de igualdad con la

de Pensiones, en lo referente a cuantías de prestaciones y beneficios.

22

En 1963, mediante el Decreto Supremo No. 517 se fusionó la Caja de

Pensiones con la Caja del Seguro para formar la Caja Nacional del Seguro Social.

Esta Institución y el Departamento Médico quedaron bajo la supervisión del ex -

Instituto Nacional de Previsión.

En 1964 se establecieron el Seguro de Riesgos del Trabajo, el Seguro

Artesanal, el Seguro de Profesionales, el Seguro de Trabajadores Domésticos y, en

1966, el Seguro del Clero Secular.

En 1968, estudios realizados con la asistencia de técnicos nacionales y

extranjeros, determinaron “la inexcusable necesidad de replantear los principios

rectores adoptados treinta años atrás en los campos actuariales, administrativo,

prestacional y de servicios”, lo que se tradujo en la expedición del Código de

Seguridad Social, para convertirlo en "instrumento de desarrollo y aplicación del

principio de Justicia Social”, sustentado en las orientaciones filosóficas

universalmente aceptadas en todo régimen de Seguridad Social: el bien común

sobre la base de la Solidaridad, la Universalidad y la Obligatoriedad”. El Código de

Seguridad Social tuvo corta vigencia.

En agosto de l968, con el asesoramiento de la Organización Iberoamericana

de Seguridad Social, se inició un plan piloto del Seguro Social Campesino.

En 1970 se suprimió el Instituto Nacional de Previsión, transformándose en el

Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social.

A partir de los años 80, por Decreto Legislativo se dictó la Ley de Extensión

del Seguro Social Campesino y el Seguro Obligatorio del Trabajador Agrícola, el

Seguro Voluntario y el Fondo de Seguridad Social Marginal a favor de la población

con ingresos inferiores al salario mínimo vital.

El Congreso Nacional, en l987, integró el Consejo Superior en forma tripartita

y paritaria, con representación del Ejecutivo, empleadores y asegurados; estableció

la obligación de que consten en el Presupuesto General del Estado las partidas

correspondientes al pago de las obligaciones del Estado.

23

En 1998, la Asamblea Nacional, en una reforma a la Constitución Política de

la República, consagró la permanencia del IESS como única institución autónoma,

responsable de la aplicación del Seguro General Obligatorio.

El IESS, según lo determina la vigente Ley del Seguro Social Obligatorio, se

mantiene como entidad autónoma, con personería jurídica, recursos propios,

distintos de los del Fisco.

En noviembre del 2001, en el Registro Oficial N° 465 se publica la LEY DE

SEGURIDAD SOCIAL, que contiene 308 artículos, 23 disposiciones transitorias, una

disposición especial única, una disposición general.

Su Oferta Hipotecaria

El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social IESS, surge entre los años 1942

a 1963; según Decreto No. 1179 se expidió la Ley del Seguro Social Obligatorio. Los

Estatutos de la Caja del Seguro se promulgaron en enero de 1944, con lo cual se

afianza el Sistema del Seguro Social en el país, con el objetivo de previsión y

Asistencia Social como servicio ineludible del Estado, determinándose los fines,

organización, derechos, prestaciones y financiamiento del seguro social.

La Constitución Política a partir de 1980, inicia con su política crediticia con la

vigencia de un Reglamento General de préstamos, dictado por el Consejo Superior

de ese entonces, cuyas cuantías estaban en función de la capacidad operativa de

los asegurados, computada a partir de un dividendo equivalente al 35% del sueldo o

salario o pensión promedio (en ese tiempo en sucres).

En otras palabras, conocido el dividendo y el plazo del crédito, se calculaba la

cuantía, con modalidades de pago de interés simple anual con pago solo de

intereses, o con abonos de capital e intereses en el mismo dividendo.

En los dos casos el dividendo era constante y los tipos de interés se

calculaban de la siguiente manera según el préstamo:

24

- Por los primeros 90.000 sucres el 7%

- Por los siguientes 30.000 sucres el 9%

- Por los siguientes 50.000 sucres el 10%

- Por los siguientes 100.000 sucres el 11%

- Por los últimos 100.000 sucres, el 12 %

El préstamo solidario no podía exceder de S/. 400.000 (cuatrocientos mil

sucres).

A más de esto, se cobraba una prima por el Seguro de Desgravamen

Hipotecario, que cubría riesgos de muerte o invalidez definitiva del asegurado.

El plazo era de 10 a 30 años. En ese entonces, la tasa de interés legal

vigente en el mercado financiero era del 8,5%.

Luego, con otras modificaciones a la Reglamentación del crédito hipotecario,

se fueron incrementando las cuantías del préstamo inicial a S/.850.000 (ochocientos

cincuenta mil sucres), individual y solidario S/.1.000.000 (un millón de sucres).

Existían también los préstamos complementarios hasta S/.850.000 (ochocientos

cincuenta mil sucres).

Los últimos préstamos hipotecarios vigentes a 1985, avanzaron a

S/.2.400.000 (dos millones cuatrocientos mil sucres) solidarios y S/.1.500.000 (un

millón quinientos mil sucres) en forma individual, con un interés anual de 14% como

máximo anual.

Con este crédito, el afiliado o jubilado podía acceder a préstamos blandos,

para viviendas que construía el mismo IESS, en varias urbanizaciones o lotes con

servicios.

A partir de la vigencia de la Resolución 480 en 1983, el IESS, suspende los

programas de vivienda y los préstamos hipotecarios por las situaciones de orden

técnico, administrativo y financiero que se explican más adelante.

25

Hasta 1983, los préstamos hipotecarios venían a constituir un alivio para el

déficit de vivienda de los asegurados, porque las condiciones financieras de la

economía del país y del IESS eran muy coherentes, es decir, el tipo de interés

máximo de un crédito hipotecario era de alrededor del 10% al interés simple anual y

la tasa del mercado financiero era del 8%, y aún mas, la tasa actuarial era de

apenas el 6 %.

En otras palabras, el IESS a pesar de que el conceder préstamos hipotecarios

no eran una obligación legal sino un servicio, a la vez que satisfacía el déficit de

vivienda, cubría los costos y recuperaba su inversión.

Pero, cuando el IESS observó que se presentaban dificultades en la

economía del Estado e influían en el IESS, dispuso estudios sobre la recuperación

de los créditos. El Banco Mundial y varios representantes de las Cámaras de la

Producción, demostraron que las condiciones extremadamente blandas del crédito,

resultaban una carga muy onerosa para el IESS.

Actualmente, el IESS, según lo determina la vigente Ley del Seguro Social

Obligatorio, se mantiene como entidad autónoma, con personería jurídica, recursos

propios y distintos de los del Fisco. Con esta normativa, el Consejo Directivo del

Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social aprueba el reglamento definitivo para la

entrega de préstamos para compra, construcción, ampliación y remodelación de

vivienda.

Entre sus principales reformas se destacan que los asegurados podrán

acceder a créditos de hasta 70 mil dólares para compra, sin entrada y a partir de

esta cantidad deberán contar con el 20% del avalúo de la vivienda; se han

disminuido las tasas de interés que de acuerdo al plazo solicitado, de hasta 25 años,

fluctúan para agosto entre el 8,75% y el 11,33%.

Otra reforma importante es que se amplía al 40% del salario la capacidad de

endeudamiento del asegurado para el crédito solicitado y además se podrá acceder

al traspaso de créditos hipotecarios de la banca privada al Instituto Ecuatoriano de

Seguridad Social, el financiamiento será de hasta el cien por ciento según la

capacidad de pago.

26

En cuanto a los préstamos de construcción, ampliación y remodelación

tendrán un plazo máximo de 15 años, con similares tasas. El requisito es contar con

las escrituras libres de gravámenes de los predios, los cuales serán hipotecados a

favor del IESS durante la vigencia del crédito. Los montos concedidos para estos

créditos serán proporcionales al avalúo del terreno o de la vivienda respectivamente.

En los próximos meses, el Seguro Social incluirá una nueva etapa que prevé

el financiamiento a promotores inmobiliarios para la construcción de viviendas a gran

escala.

Para promover la oferta de vivienda el IESS está trabajando con Municipios y

Consejos Provinciales, a fin de que los terrenos del Seguro Social que se

encuentran improductivos estén al servicio de la construcción de viviendas. También

cuenta con un acuerdo importante con el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda

para sumar el bono de la vivienda al crédito hipotecario del IESS, especialmente de

aquellos trabajadores que menos ganan, como son las empleadas domésticas, con

USD $264.00, a quienes estos mecanismos les permitirá acceder a un monto de

alrededor de USD $10.000.00. Además el IEES ha invitado a constructores privados,

con el propósito de dinamizar por esta vía la oferta de vivienda.

Este tipo de oferta es a largo plazo con diferentes alternativas atractivas en

las tasas de interés, con plazos y con la posibilidad de prestar hasta el 80 o 90% del

valor de la vivienda, lo que significa caminar en un proceso sostenido y sostenible de

construcción de vivienda, en lo cual la empresa privada, los ingenieros civiles y otros

actores involucrados son parte de estas acciones.

Hasta mediados del año 2010, en el ámbito nacional el IESS ha precalificado

17.247 solicitudes; de estas, 2.154 han sido calificadas y remitidas, lo que implicaría

una inversión de USD 56 millones 159 mil 785, 87 centavos.

27

Sus Procedimientos

El IESS, para una precalificación y adquirir los préstamos hipotecarios,

muestra como alternativas: la compra de vivienda terminada, construcción,

ampliación o remodelación, o sustitución de hipoteca. Para lo cual los beneficiarios

considerarán el siguiente procedimiento.

Ingresar a la página web: https://www.iess.gov.ec/ph-web., servicios de

préstamos hipotecarios, con el número de cédula y la clave personal que le

asigne el IESS, allí puede conocer si es apto para obtener el préstamo y

determinará si está precalificado.

Para precalificarse:

1. Poseer una clave personal de Historia Laborar.

2. El afiliado debe tener mínimo treinta y seis aportes.

3. En caso de parejas entre los dos deben sumar 36 aportaciones y cada uno debe

contar con las últimas doce aportaciones consecutivas.

4. Tener los últimos doce aportes consecutivos.

5. No mantener obligaciones pendientes con el IESS.

6. No tener calificación equivalente a C, D o E en la central de riesgos y superar

el sistema de evaluación crediticia del IESS.

7. El jubilado debe encontrarse en goce de su pensión otorgada por el IESS.

8. No mantener préstamo hipotecario vigente con el IESS.

9. No mantener obligaciones pendientes ni vencidas con el IESS.

10. No encontrarse el empleador en mora de sus obligaciones con el IESS.

Requisito exclusivo para Vivienda Terminada:

Poseer al menos el veinte por ciento (20%) del avalúo de realización de la vivienda,

en caso de solicitar un préstamo superior a USD 70.000 y/o el solicitante ya posea

vivienda propia, caso contrario el IESS le financiará el 100% del valor de la vivienda.

28

Además

Se considera como VIVIENDA TERMINADA las casas o departamentos que

se encuentran habitables, los mismos que pueden formar parte de conjuntos

habitacionales, edificios o casas individuales.

Se aceptan viviendas multifamiliares o que contengan locales comerciales,

siempre y cuando su destino principal sea vivienda y estén establecidas en un

solo cuerpo, y no en divisiones a través de declaratorias de propiedad

horizontal.

Se refiere también a la compra de una Unidad de Vivienda con un avance de

obra de al menos el 70%. Siempre y cuando esté dentro de un Proyecto

Habitacional.

Requisito exclusivo para Construcción:

Tener terreno propio libre de gravámenes.

Además

Se considera como CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA a la edificación de

unidades de vivienda en terreno propio del asegurado, el mismo que debe

estar libre de gravámenes.

Así mismo se contempla la edificación de unidades de vivienda

independientes, sobre o junto a construcciones ya existentes, que sean de

propiedad del asegurado.

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA se considera también la terminación de las

unidades de vivienda que no estén en condiciones plenas de habitabilidad.

Requisito exclusivo para Ampliación y Remodelación:

Tener vivienda propia libre de gravámenes.

Además

Se considera como REMODELACIÓN DE VIVIENDA a la modificación interna

de la vivienda de propiedad del asegurado, sin cambios ni variaciones en la

estructura principal por ejemplo: cambio de pisos, closets, mampostería, etc.

AMPLIACIÓN DE VIVIENDA se contempla como el incremento de la

29

superficie de la vivienda actual y remodelación de la vivienda principal

Requisito exclusivo para Sustitución de Hipoteca:

Este tipo de préstamo, aplica para que usted pueda cancelar sus obligaciones

con garantía hipotecaria en cualquiera de las entidades financieras del país,

reguladas por la Superintendencia de Bancos y Seguros.

Es preciso que antes de iniciar la precalificación, usted se dirija a la Institución

Financiera que le otorgó el préstamo hipotecario a fin de solicitar la liquidación

del crédito así como el número de la operación. Estos datos son

imprescindibles para iniciar el trámite.

Únicamente podrá acceder al préstamo de este tipo, si la hipoteca se refiere a

obligaciones para adquisición, construcción, ampliación, remodelación o

mejora de vivienda de su propiedad y siempre y cuando su obligación no se

encuentre con pagos vencidos o dividendos en mora.

En el caso de que el IESS haya adquirido previamente su obligación

hipotecaria, a través de este préstamo podrá acogerse las mismas

condiciones establecidas para los demás préstamos hipotecarios del IESS.

El IESS financiará hasta el cien por ciento (100%) del saldo adeudado a la

Institución Financiera, siempre que su capacidad de pago lo permita.

El avalúo actualizado del bien inmueble debe ser igual o superior el 125% del

saldo a cancelar y no menor a DIEZ MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS

UNIDOS DE AMÉRICA (USD 10,000.00).

El pago de los valores adeudados por el afiliado y pensionista de vejez o

jubilado se trasferirán del IESS a la entidad financiera en un plazo no mayor a

treinta (30) días, a través del Sistema de Pagos Interbancarios (SPI) del

Banco Central del Ecuador a la cuenta bancaria de la institución financiera,

una vez que los beneficiarios presenten la escritura pública de la sustitución

debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad del cantón donde se

30

ubique el inmueble.

No se reconocerá pagos por multas, penalizaciones o cualquier otro valor por

pago anticipado de la obligación, impuestos por la Entidad Financiera.

Durante el trámite del crédito, el IESS podrá solicitar a una entidad bancaria o

a una aseguradora previamente establecida, que emita una Garantía

Bancaria o una Póliza, con la cual su institución acreedora autorizará la

sustitución de la hipoteca que pesa sobre el inmueble de su propiedad como

garantía de la obligación hipotecaria de la cual es deudor.

Posteriormente se emitirá una autorización al IESS, como afiliado o jubilado,

de préstamos hipotecarios, en la que se cita:

El IESS podrá consultar y utilizar la información crediticia correspondiente al

afiliado o jubilado y su cónyuge.

El IESS, podrá realizar el avalúo de la vivienda.

El IESS podrá descontar de los fondos de reserva y/o de los valores

acumulados en la cuenta individual de Seguro de cesantía general y

adicional, en caso de que el desistimiento del trámite se provoque por pérdida

de relación de dependencia o fallecimiento.

El empleador será un agente de retención, mensualmente del sueldo o

remuneración el valor del dividendo del préstamo hipotecario que se otorgue;

así como el descuento de los valores del cónyuge, en caso de realizar el

préstamo de manera solidaria.

El empleador descontará, de la remuneración los gastos correspondientes al

proceso hipotecario en el caso de anulación, renuncia o no aprobación del

préstamo, en cualquiera de las etapas posteriores a la Calificación del

Préstamo, incluidos los costos del avalúo previo en caso de negación del

crédito o si no llegare a presentar la documentación luego de 60 días de

generada la solicitud una vez efectuado el avalúo y aprobado el préstamo.

31

En los jubilados se descontará de la pensión, los gastos correspondientes al

proceso hipotecario en el caso de anulación, renuncia o no aprobación del

préstamo, en cualquiera de las etapas posteriores a la Calificación del

Préstamo incluidos los costos del avalúo previo en caso de negación del

crédito o si no llegare a presentar la documentación luego de 60 días de

generada la solicitud una vez efectuado el avalúo y aprobado el préstamo

hipotecario.

Finalmente se llenará la solicitud de préstamo considerándose que será

individual o solidaria en caso de cónyuges.

Documentos para acceder a este crédito:

Entre otros, los siguientes:

1. Acta de matrimonio.

2. Certificado Bancario Actualizado o estado de la cuenta bancaria de ahorros o

corriente del vendedor;

3. Certificado de Gravámenes, emitido por el Registrador de la Propiedad del

Cantón en el que se ubica la vivienda;

4. Certificado de avalúo catastral;

5. Certificado de expensas (estar al día en las cuotas del condominio);

6. Certificado de ser o no propietario de vivienda en el Municipio donde reside. En

caso de que se quiera adquirir una vivienda en otro cantón diferente a su

residencia, adicionalmente se deberá presentar el certificado del respectivo

municipio;

7. Declaración juramentada de unión libre ante notario; y,

8. Escritura de Declaratoria de la Propiedad Horizontal;

9. Impuesto Predial.

Toda la documentación detallada será entregada en las oficinas del IESS y en

un plazo de entre 45 a 60 días se obtiene el préstamo. El beneficiario debe tomar en

cuenta que la capacidad de pago se determina con el sueldo o pensión jubilar que

tenga registrada en el IESS.

32

A continuación se muestra un cuadro de análisis, considerando la capacidad

de endeudamiento, según el nivel de ingresos de los afiliados, el tiempo y los

intereses que estos requieren:

Cuadro 1: Capacidad de endeudamiento, según el nivel de ingresos de los

afiliados

Fuentes: Instituto Ecuatoriano Seguridad Social 2010.

Elaborado por: Miriam Castillo

Oferta hipotecaria de instituciones del sistema financiero - bancos.- Analizada

como otra alternativa hipotecaria, citadas con el fin de realizar un análisis

comparativo de su oferta respecto a la del IESS.

2.1.2. INSTITUCIONES DEL SISTEMA FINANCIERO

El sistema financiero (llamado también sector financiero) es el conjunto de

instituciones que, previamente autorizadas por el Estado, están encargadas de

captar, administrar e invertir el dinero tanto de personas naturales como de personas

jurídicas (nacionales y extranjeras), está regulado por la Ley Nº 26702 “Ley General

del Sistema Financiero y de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y

Seguros”. Se lo puede definir también como el conjunto de mercados e instituciones

usados para contraer acuerdos financieros e intercambiar activos y riesgos.

Sueldo

USD

Cuota

mensual

USD

8.39% 8.39% 8.39% 9,51% 10.63% 11.19%

3 años 5 años 10

años

15

años

20

años

25

años

200 80 2.538 3.909 6.482 7.656 7.943 8.049

350 140 4.442 6.841 11.344 13.398 13.900 14.086

450 180 5.711 8.796 14.585 17.226 17.872 18.111

600 240 7.615 11.727 19.447 22.968 23.829 24.148

800 320 10,153 15,637 25,930 30,624 31,772 32,197

1000 400 12,691 19,546 32,412 38,240 39,716 40,246

1250 500 15,864 24,432 40,515 47,851 49,644 50,308

33

En cada momento del tiempo aparecen dos tipos de agentes: ahorradores

(agentes económicos excedentarios: ofertan liquidez) y prestatarios (agentes

económicos deficitarios: demandan liquidez). En el Ecuador, lo conforma12:

Banco Central del Ecuador

Instituciones financieras públicas

Instituciones financieras privadas: los bancos, las sociedades financieras o

corporaciones de inversión y desarrollo, las asociaciones mutualistas de ahorro y

crédito para la vivienda y las cooperativas de ahorro y crédito que son

intermediarios financieros del público.

Instituciones de servicios financieros: almacenes generales de depósito,

compañías de arrendamiento mercantil, compañías emisoras o administradoras

de tarjetas de crédito, casas de cambio, corporaciones de garantía y retro

garantía, corporaciones de desarrollo de mercado secundario de hipotecas.

Instituciones auxiliares de servicios financieros: transporte de especies

monetarias y de valores, servicios de cobranza, cajeros automáticos, servicios

contables y de computación, fomento a las exportaciones e inmobiliarias

propietarias de bienes destinados exclusivamente a uso de oficinas de una

sociedad controladora o institución financiera.

INSTITUCIONES FINANCIERAS PRIVADAS

Asociación de Bancos Privados del Ecuador

La Asociación de Bancos Privados del Ecuador, ABPE, es una entidad

gremial sin ánimo de lucro, constituida el 30 de marzo de 1965, que representa y

defiende los intereses de sus asociados ante las autoridades del país, y presta una

amplia gama de servicios a sus bancos miembros.

La misión de la Asociación está encaminada fundamentalmente al desarrollo y

buen funcionamiento del Sistema Bancario y de la economía nacional.

La Asociación trata permanentemente de mantener una estrecha relación, a

través del diálogo constante entre ella y las diferentes autoridades del Gobierno, lo

12

Catálogo de la Superintendencia de Bancos. Diciembre del 2009

34

que ha permitido que la entidad se involucre en temas importantes para la defensa y

el fortalecimiento del sector bancario y para el desarrollo del país.

Esta asociación la conforman:

- Banco Amazonas

- Banco del Austro

- Citibank N.A.

- Banco Bolivariano

- Banco General Rumiñahui

- Banco de Guayaquil

- Banco Internacional

- Banco del Litoral

- Lloyds TSB Bank

- Banco de Loja

- Banco de Machala

- Banco Proamérica

- Banco del Pichincha

- Banco Procredit

- Banco de la Producción

- Banco Solidario

- Unibanco

Grupo Financiero de Producción

Misión

El Grupo Financiero de Producción (GFP) quiere ser reconocido por la

sociedad por la solidez de sus resultados y por apoyar al desarrollo económico del

país a través de una administración financiera segura y eficiente.

Visión

El Grupo Financiero Producción (GFP) produce servicios de calidad para

satisfacer todas las necesidades financieras de sus clientes. La ética en los negocios

35

y el trabajo eficiente son principios fundamentales que guían su actividad.

Filosofía

La razón de ser del Grupo Financiero de Producción es atender todas las

necesidades financieras de sus clientes buscando la excelencia en el servicio.

Gracias a nuestra actividad el GFP genera una rentabilidad atractiva para sus

accionistas, fuentes de trabajo dignas a sus colaboradores y apoya a la comunidad.

Oferta Hipotecaria

Con el Crédito Hipotecario de PRODUBANCO, se puede ampliar o remodelar

su casa, e incluso adquirir una nueva, con las siguientes condiciones:

Monto del crédito: Hasta el 70% del valor de la vivienda máximo US$ 150,000

Entrada desde el 30%.

Plazo hasta 180 meses.

Forma de pago mensual.

Garantía: hipoteca a favor de PRODUBANCO.

Seguro de incendio y desgravamen.

Requisitos

Copia de la cédula de identidad del deudor y cónyuge, garante y cónyuge.

Respaldo del patrimonio declarado (copia de pago impuesto predial y/o

matrícula de vehículo).

Copia de la declaración del impuesto a la renta.

Copia planilla de servicios básicos.

Certificado de ingresos.

Certificados bancarios y tarjeta de crédito.

36

Banco del Pichincha

Misión

“Somos un equipo líder que contribuimos al desarrollo del Ecuador apoyando

las necesidades financieras de las personas, de sus instituciones y de sus

empresas”.

Visión

“El Banco Pichincha es el líder de su mercado en imagen, participación,

productos y calidad de servicios enfocando su esfuerzo hacia el cliente,

anticipándose a sus necesidades, desarrollando a su personal y otorgando

rentabilidad sostenible a sus acciones”.

Oferta Hipotecaria

Banco del Pichincha pone a disposición diferentes productos para adquirir

vivienda, mismos que se detallan a continuación:

37

Cuadro 2: Oferta Hipotecaria

PRODUCTO CARACTERISTICAS BENEFICIOS

Crédito Habitar Compra de vivienda nueva/ usada.

Financiamiento de hasta el 70% del avalúo

comercial de la vivienda nueva.

Financiamiento de hasta el 70% del valor

de realización de la vivienda usada.

El monto mínimo de crédito es de $ 5.000,

y el máximo es de $ 150.000.

Plazo de 3 y 20 años.

Los beneficios que se presentan

para las 3 primeras opciones son:

Facilidad de acceso al crédito.

A mayor plazo, menor cuota.

Se recibe el valor total del

crédito solicitado.

Mayor comodidad para el

solicitante ya que el Banco

realiza el trámite legal.

Ampliación,

remodelación y

terminación de

vivienda

Financiamiento del 100% del presupuesto

de obra.

El monto mínimo de financiamiento es de $

5.000, y el monto máximo es de $ 150.000.

Plazo de 3 y 5 años.

Seguridad para la inversión,

cuenta con seguro de incendio

y terremotos.

Seguridad para la familia,

cuenta con seguro de

desgravamen

Comodidad para el pago de los

seguros.

Meses de gracia.

Compra de

vivienda desde el

extranjero

El monto mínimo de crédito es de $ 3.000,

y el monto máximo es de $ 60.000

La tasa de interés es reajustable.

Para emigrantes, el plazo es de 3 a 12

años.

Crédito habitar

construcción

El monto para construcción (1 año plazo

máximo) es de hasta el 80% del costo o

presupuesto de construcción.

El monto mínimo del crédito es de $15.000,

y el monto máximo es de $120.000.

La tasa de interés es reajustable.

Durante la construcción, el plazo de crédito

es hasta 12 meses contados a partir del

primer desembolso.

Una vez terminada la casa, el plazo de

crédito es desde 3 hasta 20 años.

Garantía: Primera hipoteca abierta del

terreno donde se efectuará la construcción.

Los beneficios de este producto

son:

El cliente puede seguir

pagando arriendo mientras

construye su casa.

Permite planificar el

presupuesto al solicitante.

Seguridad de la inversión y

facilidad de contar con este

servicio.

38

Requisitos

Personas dependientes:

Preevaluación del cliente.

Impresión de la cotización de crédito firmada por el cliente.

Solicitud de crédito del solicitante(s) y adicional del garante(s) para el crédito

habitar construcción.

Copias de cédulas de identidad de todos los participantes.

Para empleados de empresas privadas:

Rol de pagos o certificado de ingresos actualizado.

Para empleados de empresas públicas:

Certificado actualizado de ingresos y rol de pagos.

Para jubilados:

Soportes de pagos por jubilación.

En caso de declarar patrimonio, será necesario justificación del mismo. Para

ello, se requiere adjuntar copias de respaldo patrimonial, como la copia de la

matrícula del vehículo o la copia del pago predial.

Personas naturales independientes:

Preevaluación de crédito.

Impresión de la cotización de crédito firmada por el cliente.

Solicitud de crédito del solicitante(s) y adicional del garante(s) para el crédito

habitar construcción.

Copias de cédulas de identidad de todos los participantes.

Fotocopia de RUC, permiso de funcionamiento, patente municipal, calificación

artesanal, o carné municipal de ocupación de puesto que justifique 2 años de

39

existencia de l negocio.

Para los transportistas se solicitará también el certificado de la Cooperativa de

Transporte correspondiente.

Mutualista Pichincha

Misión

“Entregar a los clientes soluciones financieras e inmobiliarias eficientes,

ejecutadas con responsabilidad social”

Visión

“Vivienda y calidad de vida alcanzables para todos”

Oferta Hipotecaria

Es un crédito de amortización mensual pagadero a mediano o largo plazo

otorgado a personas naturales.

Características

Hasta quince años plazo

Financiamiento de hasta el 70%

Lo respalda la hipoteca del bien a adquirir

Beneficios

Pre aprobación inmediata (aplican condiciones especiales para España y EEUU).

Se puede adquirir vivienda nueva o usada (incluye Casa Lista).

El cliente elige la fecha del mes en la que va a cancelar su cuota.

Costos más bajos que el promedio del sistema financiero.

Seguros incluidos:

- Incendios

- Vida (titular y cónyuge)

40

- Contenidos

- Asistencia Hogar

Tarjeta Mastercard con la aprobación del crédito.

Restricciones

No se destinará para:

Créditos para construcción de proyectos inmobiliarios

Créditos a empresas constructoras

Requisitos

Solicitud de crédito (Estado de Situación Personal)

Copias legibles de cédulas y papeleta de votación.

Certificados de ingresos originales, en el que constará el tiempo de servicio,

cargo e ingreso mensual y/o documentos de respaldo de situación financiera.

Copias de los respaldos del patrimonio si lo tuvieren.

Buró de Crédito: no registrar calificaciones adversas.

Mantener una cuenta de ahorro en Mutualista Pichincha con saldo promedio

correspondiente al menos al valor de una cuota.

Clientes sin relación de dependencia:

Copia de RUC.

Dos referencias comerciales por escrito de clientes y proveedores.

Copias de las tres últimas declaraciones del IVA y copia de balances de los dos

últimos años.

Banco del Pacífico

Misión

Contribuir al desarrollo del país, mediante la oferta de servicios financieros de

calidad; el compromiso ético y la excelencia; y el recurso humano capaz y motivado.

41

Visión

Ser una organización rentable, flexible y moderna, líder en servicios

financieros de calidad, basados en prácticas éticas y estándares internacionales de

eficiencia.

Valores

Nuestra reconocida cultura organizacional, tiene como base un conjunto de

valores que identifican plenamente a cada uno de quienes conformamos el Nuevo

Banco del Pacífico. Estos son:

1. El respeto a la persona humana, que implica el reconocimiento objetivo de las

capacidades propias y las de los demás para la realización de la tarea colectiva

del Banco.

2. La honestidad que se manifiesta en comportamientos de integridad y madurez

que generan sentimientos de confianza en nuestros clientes, empleados y en la

comunidad.

3. La excelencia en el servicio se refiere a la orientación de nuestras acciones hacia

la satisfacción del cliente mediante una cultura de servicio, asentada en la

atención amable, oportuna y eficiente.

4. El mejoramiento continuo, referido a la permanente adquisición de nuevos

conocimientos y habilidades que permitan generar un valor agregado para los

clientes y la Organización.

5. El trabajo en equipo o gestión participativa, que permita a los empleados

intervenir activamente en la vida de las organizaciones, contribuyendo al logro de

los objetivos institucionales.

6. La responsabilidad por los actos propios, que promueva el ejercicio de acciones y

decisiones maduras y nos lleve a asumir como propio el resultado de las mismas.

Se refiere también a tomar una posición activa y responsable en las situaciones

42

que requieran nuestra participación.

Oferta Hipotecaria

El Banco del Pacífico pone a disposición diferentes productos para adquirir

vivienda:

Hipoteca Pacífico “Mi Primera Casa”

Banco del Pacífico te ofrece el mejor crédito hipotecario para financiar

vivienda propia, con las siguientes características:

Características del Producto

Tasa del 5%.

Financiamiento hasta 12 años plazo.

Financiamiento de hasta el 80% del precio de venta de la vivienda.

Financiamiento para viviendas cuyo precio de venta sea hasta $60.000.

Tasa de interés fija durante todo el período de crédito.

Para clientes y no clientes del Banco.

Sólo aplica para viviendas nuevas.

Requisitos para acceder a este crédito

Documentación e información general requerida del cliente y cónyuge:

Solicitud de crédito, completamente llena y firmada.

Fotocopias a color de cédula de identidad actualizada (validez hasta 12 años

desde la fecha de emisión).

Fotocopias a color del certificado de votación (últimas elecciones).

Declaración de Impuesto a la renta de los últimos 3 años (si cumple con la base

imponible).

Copia de estados de cuenta de los últimos 3 meses (cuentas bancarias o tarjetas

de crédito).

Soporte de patrimonio, si lo tuvieren (copia de matrícula de vehículos, certificado

43

de depósitos, etc.).

No constar con referencias negativas en los organismos de control.

Requisitos laborales adicionales del cliente y cónyuge

Como dependiente:

Estabilidad laboral mínima de 1 año.

Certificado de trabajo, el cual deberá contener: tiempo de labores, funciones que

desempeña e ingresos.

Roles de pago de los últimos 3 meses.

Copia del carnet o libreta de afiliación del IESS.

Como independiente:

Copia de Ruc.

Estabilidad mínima de 2 años.

Copia de facturas de los últimos 6 meses.

Copia de declaración del IVA de los últimos 6 meses, o copia del RISE.

Hipoteca Pacífico

Ofrece la mejor opción de crédito hipotecario para la compra de vivienda, con

las siguientes características:

Características del Producto

Tasa desde el 8.75%:

Financiamiento hasta 12 años plazo.

Tres meses de gracia para inicio de pago de dividendos.

Financiamiento de hasta el 80% del avalúo de la vivienda.

Financiamiento de gastos legales hasta $2.000, (este valor no es adicional,

deberá estar incluido dentro del 70% que financia el Banco).

Financiamiento para viviendas nuevas desde $30.000 ubicadas en Guayaquil y

Quito, y desde $25.000 para viviendas ubicadas en otras ciudades.

44

Financiamiento para viviendas usadas hasta 20 años de antigüedad.

Tasa de interés fija durante el primer año.

Para clientes y no clientes del Banco.

Requisitos para acceder a este crédito

Documentación e información general requerida del cliente y cónyuge:

Solicitud de crédito, completamente llena y firmada.

Fotocopias a color de cédula de identidad actualizada (validez hasta 12 años

desde la fecha de emisión).

Fotocopias a color del certificado de votación (últimas elecciones).

Declaración de Impuesto a la renta de los últimos 3 años (si cumple con la base

imponible).

Copia de estados de cuenta de los últimos 3 meses (cuentas bancarias o tarjetas

de crédito).

Soporte de patrimonio, si lo tuvieren (copia de matrícula de vehículos, pago de

impuestos prediales, certificado de depósitos, etc.).

No constar con referencias negativas en los organismos de control.

Adjuntar contrato de reservación del bien, así como los pagos realizados a la

constructora a la fecha.

Edad mínima: 25 años.

Requisitos laborales adicionales del cliente y cónyuge

Como dependiente:

Estabilidad laboral mínima de 1 año.

Certificado de trabajo, el cual deberá contener: tiempo de labores, funciones que

desempeña e ingresos.

Roles de pago de los últimos 3 meses.

Presentar soporte de estar afiliado al IESS.

45

Como independiente:

Copia de Ruc.

Estabilidad mínima de 2 años.

Copia de facturas de los últimos 6 meses.

Copia de declaración del IVA de los últimos 6 meses, o copia del RISE.

Flujo de Caja.

Construye con el pacífico:

Con este crédito se financia la construcción de una vivienda, realizada por

constructores o arquitectos calificados, que tengan buena trayectoria profesional en

el medio, obras construidas, ética profesional, etc.

Y también aplica a nuevos destinos, tales como:

Terminación de Vivienda

Ampliación de vivienda

Remodelación o mejoramiento de vivienda

Características del Producto

Tasa de interés anual desde el 9,5%

Plazos (incluido el período de construcción que será máximo 1 año):

- Para construcción nueva: Hasta 12 años.

- Para Terminación y Ampliación de vivienda: Hasta 5 años.

- Para Remodelación de vivienda: Hasta 3 años.

Financiamiento de hasta el 70% del proyecto de construcción cuando el cliente

aporta el terreno y hasta el 50% del proyecto total cuando el cliente no aporta con

el terreno.

Período de gracia de capital durante los dos primeros desembolsos por avances

de obra. Este período concluye con el 3er y último desembolso. (Máximo 3

desembolsos).

Luego del 3er desembolso, el cliente contará con una sola tabla de amortización,

por el monto total del crédito otorgado.

46

Financiamiento de gastos legales hasta $2.000 para proyectos ubicados en

Guayaquil y Quito (o en sectores de alta plusvalía en cantones o parroquias

aledañas), y hasta $1.500 para proyectos ubicados en otras localidades.

Financiamiento de proyectos de construcción nuevos: desde $30.000 para

proyectos ubicados en Guayaquil y Quito, o sectores de alta plusvalía de

cantones o parroquias aledañas y desde $25.000 para proyectos ubicados en

otras localidades.

Financiamiento de proyectos de construcción destinado a terminación,

ampliación, o remodelación de vivienda, que tengan un costo mínimo de $20.000.

Seguro de desgravamen y seguro contra todo riesgo con Seguros Sucre.

Seguro contra incendio una vez culminada la obra con Seguros Sucre.

Tarjeta Pacificard con crédito aprobado.

Para clientes y no clientes del Banco del Pacífico.

Requisitos para acceder a este crédito

Documentación e información general requerida del cliente y cónyuge:

Solicitud de crédito, completamente llena y firmada.

Fotocopias a color de cédula de identidad actualizada (validez hasta 12 años

desde la fecha de emisión).

Fotocopias a color del certificado de votación (últimas elecciones).

Declaración de Impuesto a la renta de los últimos 3 años (si cumple con la base

imponible).

Copia de estados de cuenta de los últimos 3 meses (cuentas bancarias o tarjetas

de crédito).

Soporte de patrimonio, si lo tuvieren (copia de matrícula de vehículos, certificado

de depósitos, etc.).

Proyecto y cronograma de construcción firmado por el constructor o arquitecto

que se encargue o dirija la obra.

Permiso de construcción actualizado, otorgado por el Municipio de la localidad.

No constar con referencias negativas en los organismos de control.

Edad mínima: 25 años.

47

Requisitos laborales adicionales del cliente y cónyuge

Como dependiente:

Estabilidad laboral mínima de 1 año.

Certificado de trabajo, el cual deberá contener: tiempo de labores, funciones que

desempeña e ingresos.

Roles de pago de los últimos 3 meses.

Presentar soporte de estar afiliado al IESS.

Como independiente:

Copia de Ruc.

Estabilidad mínima de 2 años.

Copia de facturas de los últimos 6 meses.

Copia de declaración del IVA de los últimos 6 meses, o copia del RISE.

Flujo de Caja.

En caso de ser independiente, se podrá requerir documentación adicional

dependiendo del caso, que le será solicitada por el funcionario de crédito.

2.2. MARCO LEGAL

La normativa legal que sustenta el desarrollo de la presente investigación se

basa, en lo que cita la Constitución de la República del Ecuador, vigente a partir del

año 2008, en el título II “Derechos”, sección sexta: Hábitat y vivienda, artículo 30:

“Las personas tienen derecho a un hábitat seguro y saludable, y a una vivienda

adecuada y digna, con independencia de su situación social y Económica“.

La sección octava “Trabajo y Seguridad Social”, el artículo 33: El trabajo es un

derecho y un deber social, y un derecho económico, fuente de realización personal y

base de la economía. El Estado garantizará a las personas trabajadoras el pleno

respeto a su dignidad, una vida decorosa, remuneraciones y retribuciones justas y el

desempeño de un trabajo saludable y libremente escogido o aceptado.

48

El artículo 34: “EI derecho a la seguridad social es un derecho irrenunciable

de todas las personas, y será deber y responsabilidad primordial del Estado. La

seguridad social se regirá por los principios de solidaridad, obligatoriedad,

universalidad, equidad, eficiencia, subsidiaridad, suficiencia, transparencia y

participación, para la atención de las necesidades individuales y colectivas.

El Estado garantizará y hará efectivo el ejercicio pleno del derecho a la

seguridad social, que incluye a las personas que realizan trabajo no remunerado en

los hogares, actividades para el auto sustento en el campo, toda forma de trabajo

autónomo y a quienes se encuentran en situación de desempleo.

Lo citado en la sección tercera: De la seguridad social, artículo 370: “El

Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, entidad autónoma regulada por la ley,

será responsable de la prestación de las contingencias del seguro universal

obligatorio a sus afiliados.

La policía nacional y las fuerzas armadas podrán contar con un régimen

especial de seguridad social, de acuerdo con la ley; sus entidades de seguridad

social formarán parte de la red pública integral de salud y del sistema de seguridad

social“.

Y lo citado en la sección cuarta: Hábitat y Vivienda, artículo 375: “El Estado,

en todos sus niveles de gobierno, garantizará el derecho al hábitat y a la vivienda

digna, para lo cual:

1. Generará la información necesaria para el diseño de estrategias y programas que

comprendan las relaciones entre vivienda, servicios, espacio y transporte

públicos, equipamiento y gestión del suelo urbano.

2. Mantendrá un catastro nacional integrado georeferenciado, de hábitat y vivienda.

3. Elaborará, implementará y evaluará políticas, planes y programas de hábitat y de

acceso universal a la vivienda, a partir de los principios de universalidad, equidad

e interculturalidad, con enfoque en la gestión de riesgos.

4. Mejorará la vivienda precaria, dotará de albergues, espacios públicos y áreas

verdes, y promoverá el alquiler en régimen especial.

49

5. Desarrollará planes y programas de financiamiento para vivienda de interés

social, a través de la banca pública y de las instituciones de finanzas populares,

con énfasis para las personas de escasos recursos económicos y las mujeres

jefas de hogar.

Además lo citado por la Ley de Seguridad Social, aprobada según Registro

Oficial suplemento 465 del 30 de noviembre de 2001 en el libro primero del Seguro

General Obligatorio, titulo i, del régimen general, capitulo uno normas generales,

artículo 1 “principios rectores”. El párrafo 4, de las inversiones: “Universalidad es la

garantía de iguales oportunidades a toda la población asegurable para acceder a las

prestaciones del Seguro General Obligatorio, sin distinción de nacionalidad, etnia,

lugar de residencia, sexo, educación, ocupación o ingresos. El artículo 61 “Normas

Generales para las Inversiones Financieras del IESS”, cita: El IESS, por medio de la

Comisión Técnica de Inversiones, efectuará todas sus inversiones y operaciones

financieras, a través del mercado financiero, con sujeción a los principios de

eficiencia, seguridad, rentabilidad, oportunidad y liquidez.

En sus inversiones no privativas, el IESS podrá acogerse a las disposiciones

de la Ley de Mercado de Valores, en las mismas condiciones autorizadas a las

entidades del sector privado.

Las inversiones no privativas de los recursos del Seguro de Salud, el Seguro

de Riesgos de Trabajo y el Seguro Social Campesino, de corto o largo plazo, así

como las inversiones de largo plazo con los recursos del régimen de jubilación por

solidaridad intergeneracional y el fondo de pensiones del Seguro Social Campesino,

se harán en las mejores condiciones de eficiencia, seguridad, rentabilidad,

oportunidad y liquidez.

Las inversiones no privativas con los recursos del régimen de jubilación por

solidaridad intergeneracional y del fondo de pensiones del seguro social campesino,

se hará en activos denominados en dólares de los Estados Unidos de América o en

moneda extranjera libremente convertible, con sujeción a las reglas contenidas en

los artículos 265, 266 y 267 de esta Ley, para las inversiones de los recursos

administrados por la empresa adjudicataria administradora de los fondos

provisionales.

50

Bajo ninguna circunstancia el Banco Central del Ecuador inmovilizará los

recursos que por cualquier motivo mantuviere en calidad de depósitos el Instituto

Ecuatoriano de Seguridad Social.

Nota: Inciso tercero reformado por Art. 17 de Ley No. 0, publicada en Registro Oficial

Suplemento 498 de 31 de Diciembre del 2008.

Y en sus articulo del 62 al 70, en lo referente a prestaciones hipotecarias:

”Son inversiones privativas del IESS los préstamos hipotecarios y quirografarios a

sus afiliados, las colocaciones financieras de las Cuentas de Menores Beneficiarios

del IESS, los recursos asignados al servicio público del Monte de Piedad, las

operaciones de descuento de títulos hipotecarios cuando se trate de operaciones

con los afiliados del IESS, y la adquisición, conservación y enajenación de bienes

raíces, con recursos de los fondos de pensiones, para fines de capitalización de las

reservas técnicas del régimen de jubilación por solidaridad intergeneracional creado

en el Libro Segundo de esta Ley…”

51

CAPÍTULO III

3. METODOLOGÍA DE TRABAJO

3.1. DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN

Este trabajo de acuerdo al objetivo propuesto: realizar un estudio comparativo

de los préstamos hipotecarios en el Ecuador, considerando la oferta del Instituto

Ecuatoriano de Seguridad Social y la Banca Privada, se constituye en una

investigación de campo, que por sus características es “El análisis sistemático de

problemas con el propósito de describirlos, explicar sus causas y efectos… Los

datos de interés son recogidos en forma directa de la realidad por el propio

estudiante; en este sentido se trata de investigaciones a partir de datos originales o

primarios. Sin embargo, se aceptan también estudios sobre datos censales o

muestrales no recogidos por el estudiante, siempre y cuando se utilicen los registros

originales con los datos no agregados; o cuando se trate de estudios que impliquen

la construcción o uso de series históricas y, en general, la recolección y organización

de datos publicados para su análisis mediante procedimientos estadísticos, modelos

matemáticos, econométricos o de otro tipo”. UPEL. (1998) 13

Por lo señalado, está investigación permite la recolección de la información en

el lugar de los hechos, siendo el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social y la

Banca Privada como: Mutualista Pichincha, Banco de la Producción y Banco

Pichincha, así como la inclusión de un análisis a la oferta del Banco del Pacífico.

Además se desarrolló una investigación documental, cuyo objetivo

fundamental es el análisis de diferentes fenómenos (de orden histórico, psicológico,

sociológico, etc.), utiliza técnicas muy precisas de la documentación existente, que

directa o indirectamente, son un aporte a la información. La investigación

documental constituye una parte esencial de un proceso de investigación científica,

siendo una estrategia donde se observa y reflexiona sistemáticamente sobre

13

UPEL Universidad Pedagógica Experimental Libertador de Venezuela (1998). Manual de Trabajos

de Grado. Pg. 5

52

realidades (teóricas o no), usando para ello diferentes tipos de documentos. Indaga,

interpreta, presenta datos e informaciones sobre un tema determinado de cualquier

ciencia, utilizando para ello, una metódica de análisis, teniendo como finalidad

obtener resultados que pudiesen ser base para el desarrollo de la creación científica.

Por tanto se desarrollará a través del análisis de textos, revistas,

publicaciones, leyes, reglamentos de los bancos, formularios, y otros, para registrar

la existencia y aplicabilidad de estos en relación al tema de investigación.

3.1.1. POBLACIÓN Y MUESTRA

Para la presente investigación, la población o universo de estudio se define

como el “Conjunto de elementos o eventos afines en una o más características,

tomados como una totalidad y sobre el cual se generalizan las conclusiones de la

investigación”14.

Por lo mencionado la totalidad de bancos privados del Ecuador constituye la

población o universo de estudio, por la cantidad de información que implica obtener,

será conveniente extraer una parte del todo para indagar en ella y los resultados

obtenidos hacerlos extensivos a todo el universo.

Se tomará una muestra, “Siendo un conjunto de unidades, una porción del

total”, se destaca además que una muestra descansa en el principio de que – las

partes representan el todo -, no todas las muestras pueden ser útiles para el trabajo

de investigación. Es por eso que aparte de ser indispensable la muestra, esta debe

reunir una serie de cualidades a considerar, como: Ser representativa, que su

tamaño sea estadísticamente proporcionado a la magnitud de su universo y que el

error muestral se mantenga dentro de los límites adoptados como permitidos.

14

Bussot, J. Metodología de la Investigación, Pg. 111-112

53

Por lo citado anteriormente, fue necesario definir el tipo de muestra siendo

ésta, no probabilística, ya que no entra el juego de probabilidades para la selección

de las unidades de investigación, sino que se toma ciertos criterios y conveniencias,

a la vez este tipo de muestra será intencionada, ya que es elegida por criterio del

investigador. Sabino los cita así: “Estas muestras son muy útiles y se emplean

frecuentemente en los estudios de caso, por más que la posibilidad de generalizar

conclusiones, a partir de ellas sea en rigor nula”15.

De las concepciones citadas, para la presente investigación se trabajó con

una muestra no probabilística, para lo cual se seleccionó los bancos según una

mayor demanda de clientes en créditos hipotecarios, constituyendo: Banco de la

Producción y el Banco del Pichincha, cabe mencionar que las principales ciudades

que participan con una mayor actividad en los créditos hipotecarios constituyen en

su orden: Quito, Guayaquil, Cuenca, Loja, Manta y Ambato.

Se incluyó adicionalmente un análisis de los créditos hipotecarios que otorga

la Mutualista Pichincha, siendo una institución bancaria con mayor oferta de

opciones crediticias habitacionales; y de la oferta del sistema financiero público a

través del Banco del Pacífico, como una banca paralela a la oferta del Instituto

Ecuatoriano de Seguridad Social.

15

Sabino, C. El proceso de Investigación, Pg. 134

54

Cuadro 3: Volumen de cartera de consumo de la banca privada en el Ecuador a

noviembre del año 2010.

Población Volumen

de créditos

USD

Muestra Volumen de

cartera Banca Privada Banca Privada

Banco del Pichincha

Banco de Guayaquil

Banco de la Producción

Banco del Austro

Unibanco

Banco de Loja

Citibank N.A.

Banco Bolivariano

Banco de Machala

Banco General Rumiñahui

Banco Internacional

Banco Amazonas

Banco Promrica

Procrédito

Banco Solidario

57.273.8945

2469.262

23.900.384

15.574.500

9.195.985

6.602.481

6.453.261

5.595.155

3.145.087

1.803.783

530.396

523.7893.56

9.955

100.425

163.225

Banco del Pichincha

Banco de la Producción

Mutualistas:

Mutualista Pichincha

57.273.894

23.900.384

3.390.015

* Se cita a los bancos con mayor volumen de créditos

Fuente: Superintendencia de bancos y seguros del Ecuador, a noviembre del 2010

Elaborado por: Miriam Castillo

3.1.2. TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE DATOS

Una técnica, es una respuesta al “cómo hacer”, para alcanzar un fin o

resultado propuesto pero se sitúan al nivel de los hechos o de las etapas prácticas

que a modo de dispositivos auxiliares, permiten la aplicación del método por medio

de elementos prácticos, concretos y adaptados a un objeto bien definido, según la

realidad de los hechos.

Para desarrollar la presente investigación, fue necesario recopilar la

información, a través de las siguientes técnicas: la observación, que permitirá

conocer el fenómeno, hecho o caso; tomar información; y registrarla para su

posterior análisis.

55

La observación es un elemento fundamental de todo proceso investigativo, en

ella se apoya el investigador para obtener el mayor número de datos. Existen dos

clases de observación: la Observación no científica y la Observación científica. Por

sus características, se utilizará la observación científica, que permite analizar con un

objetivo claro, definido y preciso, qué es lo que se desea observar y para qué se

requiere hacerlo.

Además otra técnica utilizada fue la entrevista, para obtener datos de un

diálogo entre dos personas: El entrevistador "investigador" y el entrevistado; se

realiza con el fin de obtener información por parte de éste, que es, por lo general,

una persona entendida en la materia de la investigación. Esta entrevista fue aplicada

a Jefes de Crédito tanto del Banco del Pichincha como el Banco de la Producción,

quienes autorizaron la recopilación de la información con el personal de cartera.

Por tanto, para la observación y la entrevista se trabajó con los siguientes

instrumentos, siendo documentos que permiten recopilar la información en terreno:

Ficha de Observación: Es un proceso riguroso que permite conocer de forma

directa el objetivo de estudio, para luego describir y analizar situaciones sobre la

realidad estudiada. En la mencionada ficha, se obtuvo como información: tipo de

cartera de crédito que ofrecen las instituciones financieras, sus productos en créditos

hipotecarios, los requisitos que son necesarios para adquirir un préstamo

hipotecario, tasas de interés que maneja la institución financiera, plazos y beneficios

que muestra una institución respecto a las otras. (Anexo 2).

Formato para la Entrevista: Permite recoger la información mediante un proceso

directo de comunicación entre el entrevistador y el entrevistado. (Anexo 3).

3.2. PROCEDIMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN

La investigación se desarrolló considerando las siguientes fases:

1. Análisis del tema de investigación.- Constituyeron las actividades previas a definir

el tema de investigación, para lo cual fue necesaria la orientación de expertos en

la materia para poder precisar tema de estudio.

56

2. Presentación de la propuesta para su aprobación.- Una vez definido el tema de

investigación se elaboró la propuesta para ser aprobada desde la Universidad, y

poder desarrollar la investigación planteada. Para lo cual fue necesario

establecer las siguientes variables, las cuales permitirán definir y organizar la

investigación: Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social y el Sistema Financiero

Privado.

Cuadro 4: Operacionalización de Variables

Variables Definición Operacional Indicadores

Variable Independiente:

Estudio Comparativo de los

Créditos Hipotecarios

Constituye el desarrollo de un

estudios de caso exploratorio de

estructuras teóricas generales o leyes,

como invariantes, causalidad o

evolución

Descripción de la oferta

hipotecaria en el Ecuador

Variable Dependiente:

Instituto Ecuatoriano de

Seguridad Social

Es una entidad, cuya organización y

funcionamiento se fundamenta en los

principios de solidaridad,

obligatoriedad, universalidad, equidad,

eficiencia, subsidiariedad y suficiencia.

Se encarga de aplicar el Sistema del

Seguro General Obligatorio que forma

parte del Sistema Nacional de

Seguridad Social

Oferta Hipotecaria

Variable Dependiente:

Sistema Financiero Privado

Es el conjunto de instituciones que,

previamente autorizadas por el

Estado, están encargadas de captar,

administrar e invertir el dinero tanto de

personas naturales como de personas

jurídicas

Oferta Hipotecaria de:

- Banco Pichincha

- Banco de la Producción

- Banco de Pacífico

- Mutualista Pichincha

Elaborado por Miriam Castillo

3. Revisión Bibliográfica.- Que se inició con la búsqueda de antecedentes, revisión

de leyes, documentos especializados, libros, revistas, folletos de otras

investigaciones, páginas web, entre otros. Esta información consideró el aporte

de diferentes autores.

4. Diseño y validación de la entrevista y la ficha de observación.- a través del juicio

de expertos.

57

5. Aplicación de los instrumentos (observación y entrevista) en las diferentes

instituciones bancarias.- Esta actividad fue desarrollada en cada una de las

instituciones financieras precisadas en la muestra, el tiempo utilizado en esto fue

de un mes.

6. Los datos obtenidos en la revisión bibliográfica y la aplicación de instrumentos.-

Fueron ordenados, procesados y luego se realizó un análisis técnico de la

información; para lo cual fue necesario apoyarse en estadística a través de la

elaboración de tablas y gráficos para la interpretación de los mismos.

7. Elaboración de las Conclusiones y Recomendaciones.

3.2.1. ESTUDIO COMPARATIVO

Un estudio comparativo implica un esfuerzo sistematizado para comparar dos

elementos hacia la identificación de elementos en común, tiene lugar en un número

de diferentes entornos, y tiene un propósito específico en mente.

El estudio de comparación se utiliza a menudo en el mundo de los negocios

como un medio de identificar cómo un determinado bien o servicio se compara con

productos similares ofrecidos por un competidor. Ir a través del proceso de comparar

cada faceta de los dos elementos a menudo, permite identificar las áreas donde

ambos productos se realizan a un ritmo similar de eficiencia. Al mismo tiempo,

estudios comparativos da ideas acerca de las áreas donde se destaca un producto

en comparación con la otra.

Utilizando los resultados del estudio de comparación, es posible desarrollar

algunas herramientas poderosas que pueden incorporarse en las estrategias de

marketing corporativas y las campañas de ventas16.

La comparación, se da como un método eficaz para explicar o utilizar

conocimiento tácito o actitudes tácitas.

16

www2.uiah.fi/projects/metodi/272.htm

58

Como en la mayoría de los otros estudios, hay dos estilos:

La comparación descriptiva apunta a describir y quizás también explicar las

invariantes de los objetos. No tiene como objetivo la generación de cambios en

los objetos, por el contrario, intenta generalmente evitarla.

La comparación normativa de una investigación, se da cuando se busca mejorar

el estado actual del objeto, o ayudar a mejorar o a desarrollar objetos similares

en el futuro.

El estilo a utilizarse en la presente investigación es un estudio comparativo

descriptivo, en el que se citó las características de las diferentes ofertas crediticias

hipotecarias a nivel nacional.

3.3. ESTUDIO Y ANÁLISIS TÉCNICO DE LA INFORMACIÓN

En este capítulo se expone los resultados, producto del análisis de los datos

obtenidos de la aplicación de los instrumentos para conocer la oferta de créditos

hipotecarios en la banca privada.

Para la aplicación de los instrumentos, se contactó con representantes de

servicio al cliente, que autorizaron la recopilación de la información en cada una de

las instituciones financieras seleccionadas, quienes a su vez delegaron a un

representante del departamento de crédito para que proporcione las

especificaciones de la información requerida.

La información permitió dar respuesta a los objetivos planteados en esta

investigación, y estuvo relacionada con la fundamentación teórica y metodología

establecida.

Seguidamente se detallan los cuadros y gráficos con los resultados obtenidos,

se analiza e interpreta con cada indicador establecido en la operacionalización de

variables.

59

Cuadro 5: Datos obtenidos del levantamiento de la información en El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social IESS

durante el mes de noviembre del 2010.

Productos en Créditos

Hipotecarios

Tasas de interés

(porcentaje)* Plazos Beneficios

- Vivienda terminada - 8,49% y el 9,67% - 10,14%.

- Menos de 25 años - Hasta 25 años

100% del costo de la vivienda, hasta USD 70.000 o el 80% del valor en montos superiores.

- Construcción de vivienda - 8,49% y el 9,67% - 10,14%.

- Menos de 25 años - Hasta 25 años

Entre el 80 al 100% del presupuesto para la construcción, el monto no puede sobrepasar el costo del terreno por cuatro veces.

- Remodelación de vivienda. - 8,49% y el 9,67% - 10,14%,

- 15 años Se financia el 50% del avalúo, para la construcción de la vivienda

- Sustitución de hipoteca - 8,49% y el 9,67% - 10,14%,

- Menos de 25 años - Hasta 25 años

El avalúo actualizado del bien inmueble debe ser igual o superior al 125% del saldo a cancelar y no menor USD 10.000,00.

* Tasa Activa Efectiva Referencial del Segmento de Vivienda publicada por el Banco Central del Ecuador, considerando los plazos máximos de pago. Noviembre 2010. Fuente: Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social Elaborado por: Miriam Castillo

60

Cuadro 6: Datos obtenidos a través de la aplicación de la ficha de observación para el levantamiento de la información en

Instituciones financieras privadas, durante el mes de septiembre del 2010.

Descripción

Instituciones Financieras

Producto

crediticio

Productos en

Créditos Hipotecarios

Tasas de interés

(porcentaje)** Plazos Beneficios

Banco del Pichincha

- Consumo - Vivienda / construcción - Vehículos

- Crédito habitar 11,30

3 a 20 años

Compra de vivienda usada, financia hasta el 70 % del avalúo y el crédito oscila entre USD 5.000 a USD 150.000 *

- Crédito habitar construcción

11,30

3 a 20 años

Financia hasta el 80% del presupuesto de la construcción y el crédito oscila entre USD 15.000 a USD 150.000*

- Crédito para vivienda 11,30

15 años Financia hasta el 70 % del avalúo y el crédito oscila entre USD 5.000 a USD 150.000*

Banco del Pacífico

- Consumo - Hipotecarios

- Mi primera casa 5 12 años Financia hasta el 80% del avaluó, hasta un monto máximo de USD 60.000 (solo viviendas nuevas)

- Compra de vivienda 9 (promedio) 12 años Financia hasta el 80% del avaluó, las viviendas pueden tener hasta 20 años de antigüedad

- Construye (terminación, ampliación o remodelación)

9.75 (cliente aporta con el terreno)

10.25 (cliente no tienen terreno)

12 años (construcción) 5 años (remodelación) 3 años (ampliación)

Financiamientos para construcción con un monto promedio de USD 25000.

61

Banco de la

Producción

- Agropecuario - Automotriz - Consumo - Empleados - Hipotecarios - PYMES

- Hipotecarios - Comprar - Ampliar - Remodelar.

11.33 15 años Financiamiento hasta el 10% del valor de la vivienda, con un monto máximo de hasta USD 150.000

- Hipotecarios para migrantes

11.33 6 años Financia hasta el 60% del avalúo

Mutualista Pichincha

- Hipotecario - Hipotecario Flexible - Oportuno - Autolisto

- Hipotecarios proyectos y casas de terceros (MUPI) - Vivienda proyectos y casas de terceros (MUPI - CFN) - Casa - proyectos y casas de terceros - Hipotecarios: construcción, ampliación, mejora de vivienda - Hipotecario comunes - Casa Lista – Prendario

11.33 15 años Financia hasta el 70% del avalúo

Fuentes: Aplicación de instrumentos al 29 de septiembre del 2010. Elaborado por Miriam Castillo. * También especifica otras ofertas para viviendas vacacionales, ampliación, remodelación y terminación de vivienda ** Tasa Activa Efectiva Referencial del Segmento de Vivienda publicada por el Banco Central del Ecuador, considerando los plazos máximos de pago.

Gráfico 1: Productos hipotecarios que ofrecen las instituciones financieras que

son parte de la investigación

Fuente: Aplicación de la ficha de observación en instituciones bancarias Elaborado por: Miriam Castillo

Los cuadros 5 y 6, cuyos datos fueron obtenidos a través de la aplicación de

la ficha de observación para el levantamiento de la información en el Instituto

Ecuatoriano de Seguridad Social IESS y las Instituciones Financieras del sector

privado, conjuntamente con el gráfico 1, muestran los productos hipotecarios del

Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, Banco del Pichincha, Banco del Pacífico,

Banco de la Producción y la Mutualista Pichincha; de lo cual se observa que la

Mutualista Pichincha presenta más opciones en sus productos como proyectos de

viviendas en ciertas ciudades del país, para compra, remodelación o construcción de

viviendas.

Seguidamente el IESS, refleja cuatro alternativas de productos como

remodelación, construcción o compra de vivienda, a más de la - sustitución de

hipoteca -.

Finalmente el resto de instituciones financieras, muestran tres tipos de

productos como: compra, construcción y ampliación o remodelación, cabe señalarse

que el Banco de la Producción da una alternativa crediticia a migrantes.

63

Por tanto se observa que las diferentes instituciones financieras dan opciones

paralelas a clientes que acceden a créditos hipotecarios, aclarándose que el IESS

como institución de servicio social, ofrece la sustitución de hipoteca, es decir la

cancelación de obligaciones con garantías hipotecarias en cualquiera de las

entidades financieras del país reguladas por la Superintendencia de Bancos y

Seguros, además se precisa que la Mutualista Pichincha muestra proyectos

hipotecarios exclusivos para sus prestamistas.

Gráfico 2: Tasas de interés de las instituciones financieras que son parte de la

investigación, considerando su oferta hipotecaria.

Fuente: Aplicación de la ficha de observación en instituciones bancarias Elaborado por: Miriam Castillo

Los cuadros 5 y 6, muestran las tasas de interés en cada uno de los

productos hipotecarios de las instituciones financieras investigadas, además el

gráfico 2 refleja el interés promedio de las instituciones financieras citadas.

Se observa que el Banco del Pacífico tiene un interés promedio de 7.92%, de

lo que se precisa que entre uno de sus productos está – mi primera casa – con una

oferta del 5% (congelable) a 12 años plazo, esto genera una baja en su interés

promedio, considerándose uno de los mejores productos en oferta hipotecaria.

El IESS, considerando sus diferentes productos y los plazos que ofrece,

cuenta con un interés promedio del 9,43%; seguidamente se muestra las otras

64

instituciones financieras, motivo de la presente investigación, las cuales reflejan un

interés del 11.33% a la fecha de la investigación; cabe señalar que todos estas tasas

de interés son regulables a la tasa activa efectiva referencial del segmento de

vivienda publicada por el Banco Central del Ecuador.

Gráfico 3: Plazo de instituciones financieras que son parte de la investigación,

considerando su oferta hipotecaria.

Fuente: Aplicación de la ficha de observación en instituciones bancarias Elaborado por: Miriam Castillo

Los cuadros 5 y 6, muestran el plazo en años que ofrece cada uno de sus

productos hipotecarios, adicionalmente el gráfico 3 refleja el tiempo máximo que

puede manejar un cliente al momento de adquirir un crédito hipotecario, de lo que se

precisa que el IESS amplía su tiempo hasta 25 años plazo, cabe señalar que según

estadísticas del IESS, el tiempo promedio de los créditos hipotecarios es de 18

años14. El Banco del Pichincha con 20 años plazo, el Banco de la Producción, con la

Mutualista Pichincha ofrecen un plazo máximo de 15 años y el Banco del Pacífico

tiene una menor oferta en tiempo de 12 años.

Por tanto, a mayor plazo, se tiene menores cuotas, lo que facilita la capacidad

de pago de cada uno de los clientes, pero a la vez, los clientes tendrán mayor

tiempo de pago y también con intereses más altos como lo refleja el cuadro 4 en sus

14

http//www.elciudadano.gov.ec

65

columnas 2 y 3 tazas de interés y plazos.

Cuadro 7: Montos Calificados de la Cartera de Crédito de Vivienda y

Contingente de la Banca Privada (Cifras en miles de dólares)

Período (Semestres)

Entidad

Financiera

2008 2009 2010

Banco del Pichincha 2.807137 3491.087 3.870.882

Banco de la Producción 295.895 168.923 227.093

Banco del Pacífico 760.698 777.751 805.733

TOTALES 7113805,5 7718364.5 8.064.738

Fuente: Subdirección de Estadísticas de la Superintendencia de Bancos. Agosto 2010.

Elaborado por: Miriam Castillo

Cuadro 8: Montos Calificados de la Cartera de Crédito de Vivienda y

Contingente del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Cifras en millones

de dólares)

Período (Semestres)

Entidad

Financiera

2008 2009 2010

Instituto Ecuatoriano de

Seguridad Social

25.25

313

440

Fuente: El ciudadano.gov.ec 2010. Elaborado por: Miriam Castillo

Los cuadros 7 y 8, muestran información de la cartera entregada desde el año

2008 hasta el año 2010, esto nos permite conocer qué instituciones bancarias han

66

ofertado más créditos durante los años 2008, 2009 y 2010, llegando a la conclusión

que en la banca privada, el banco con mayor demanda es el Banco del Pichincha,

adicionalmente se refleja que este banco tiene mayor cantidad de clientes a nivel

nacional, lo que se refleja por su gran cobertura.

El IESS, muestra que a partir del 2008 ha desembolsado USD 25.25 millones

en créditos hipotecarios, para el 2009 USD 313 millones y para el 2010 USD 440

millones. Otra fuente (El Ciudadano, enero 2011), cita que el incremento de los

préstamos hipotecarios en los últimos meses del 2010 ha sido de 850 millones de

dólares a 1.575 millones de dólares, con una tasa de interés de entre el 8 y 9% a 25

años. Y para el 2011el BIESS pretende ofrecer 845 millones de dólares en

préstamos hipotecarios con una tasa del 7,9%, con un plazo que se estima planificar

hasta 30 años para el pago del crédito.

Esto nos demuestra que este tipo de créditos, por constituir un beneficio

social, siempre tendrá una gran demanda a nivel nacional y en cantidades

incomparables respecto a la banca privada.

Cuadro 9: Montos Comparativos de Créditos Hipotecarios, entre la Banca

Privada y El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Cifras en millones de

dólares)

Período (Semestres)

Entidad

Financiera

2008 2009 2010

Cartera de Vivienda entre: B.

Pichincha y B. de la

Producción

3.10 3.66 4.10

Instituto Ecuatoriano de

Seguridad Social

25.25 313 440

Fuente: Aplicación de la ficha de observación en el IESS e instituciones bancarias Elaborado por: Miriam Castillo

67

El cuadro 9, presenta los totales en miles de dólares de créditos hipotecarios

a nivel de la banca privada (Banco Pichincha y Banco de la Producción) y el IESS, lo

que muestra que el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social tiene una mayor y

creciente demanda a partir del año 2008, por la gran oferta que refleja a través de:

Generar una oferta inmobiliaria a más de 40.000 familias, cuyo objetivo es cubrir el

déficit de vivienda a través de proyectos inmobiliarios en las ciudades de Quito,

Cuenca y Esmeraldas. Además para el año 2011, se proyecta con una oferta de 845

millones de dólares.

68

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

CONCLUSIONES

1. El presente estudio comparativo implica un esfuerzo sistematizado para

comparar elementos e identificarlos en común, utiliza dos en el mundo de los

negocios, a través del proceso de comparar cada faceta se permite desarrollar

herramientas poderosas que pueden incorporarse en las estrategias de

marketing corporativas que aplicadas en el presente estudio se conocerá las

diferentes ofertas hipotecarias.

2. Las diferentes instituciones financieras, motivo de la presente investigación, dan

diversas opciones de créditos hipotecarios, como: compra de vivienda,

construcción y ampliación o remodelación, siendo opciones para clientes y no

clientes de las instituciones, esta oferta ayuda al mercado habitacional a tomar

decisiones sobre la gran oferta existente y contribuye a la disminución del déficit

de vivienda.

3. La Mutualista Pichincha, ofrece proyectos inmobiliarios exclusivos a nivel

nacional para sus prestamistas, con las mismas tasas de interés. Además ofrece:

créditos para compra, construcción, ampliación y mejora de vivienda, con una

tasa de interés del 11,33%.

4. El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, tiene una oferta hipotecaria para:

vivienda terminada, construcción de vivienda y remodelación de vivienda, cuya

tasa de interés es del 8.23%.

5. Actualmente el crédito estatal para compra de vivienda obligó a la reducción de

las tasas de intereses del mercado, la banca pública en general fluctúa según el

plazo entre el 7,9% y 8,56%, mientras que la tasa privada está en el 9%.

6. El IESS como institución de servicio social ofrece, como otro producto

hipotecario, la sustitución de hipoteca, es decir la cancelación de obligaciones

69

con garantías hipotecarias en cualquiera de las entidades financieras del país

reguladas por la Superintendencia de Bancos y Seguros, reflejándose en la

compra de cartera hipotecaria. Busca siempre satisfacer el déficit de vivienda, a

través de diferentes productos y plazos. Su interés promedio es del 9,43% y

tiende a la baja y sus intereses se elevan cuando el plazo es mayor (máximo 25

años).

7. Respecto a los tiempos que se maneja en los créditos hipotecarios, estos oscilan

dependiendo: El IESS hasta 25 años plazo, cabe señalar que según estadísticas

del IESS el tiempo promedio de los créditos hipotecarios es de 18 años15. El

Banco del Pichincha hasta 20 años plazo, el Banco de la Producción, con la

Mutualista Pichincha ofrecen un plazo máximo de 15 años y el Banco del Pacífico

tiene una menor oferta en tiempo de 12 años.

8. El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, concedió a 14.841 afiliados/as y

jubilados/as Préstamos Hipotecarios para compra, construcción, remodelación de

vivienda y sustitución de hipoteca, un monto de 591 millones de dólares, desde

junio del 2008 hasta mayo de 2010, con un monto promedio de 35 mil dólares,

con un plazo promedio ponderado de 18 años.

9. El Instituto de Seguridad Social, a partir del año 2011 trabajará a través del

Banco del IESS –BIESS- y se proyecta con una oferta de 845 millones de

dólares.

10. El BIESS, muestra una meta de los servicios que ofrecerá con calidad y

eficiencia bajo el lema "Hacer siempre bien las cosas y cumplir con los afiliados,

jubilados y ciudadanía en general, con honestidad y transparencia".

11. El Banco del Pacífico por ser una institución mixta, muestra una gran oferta, el

crédito – Mi primera casa – con un porcentajes del 5% anual, a doce años plazo.

12. Las instituciones financieras privadas, a la fecha de la investigación, ofrecen

créditos hipotecarios al 11.33%, siendo tasas de interés regulables a la tasa

14

http//www.elciudadano.gov.ec

70

activa efectiva referencial del segmento de vivienda publicada por el Banco

Central del Ecuador.

13. Un crédito a mayor plazo, tiene menores cuotas, lo que facilita la capacidad de

pago de cada uno de los deudores, pero a la vez se debe precisar que los

clientes tendrán mayor tiempo de pago con intereses mayores.

14. La investigación permitió conocer que existen otras alternativas de financiamiento

directo, como constructores (compra en planos) que paulatinamente han ido

incidiendo en el comportamiento de los clientes.

71

RECOMENDACIONES

AL ESTADO

1. El déficit de viviendas es un problema nacional, que involucra a la sociedad y al

Estado, con una cooperación de lo público y lo privado, debe constituirse en una

política territorial, social y económica, es un componente esencial del desarrollo

económico y social, urbano y rural del país.

2. Mantener las diferentes alternativas de créditos hipotecarios, siendo un

componente esencial del desarrollo económico y social, urbano y rural del país.

A LA BANCA PÚBLICA Y PRIVADA

1. Considerar que los diferentes agentes involucrados en la oferta del mercado

hipotecario cuenten con una rentabilidad y a la vez garantías, en la recuperación

de los créditos, de tal forma que se pueda evitar la descapitalización de los

intermediarios, lo que asegurará una permanencia de los créditos hipotecarios.

2. Para desarrollar el mercado de financiamiento habitacional, con el fin de mejorar

su impacto sobre el acceso a la vivienda, se debería crear un mercado

secundario de hipotecas, para lo cual se debe fortalecer la titularización de

cartera hipotecaria. Este proceso permitiría a las instituciones prestamistas

conseguir una rotación más rápida de los recursos que manejan, para nuevas

colocaciones de créditos hipotecarios y dotaría de recursos de largo plazo al

mercado hipotecario.

3. Promocionar en mayor cantidad la oferta del Banco del Pacífico, ya que esta

refleja los mejores beneficios en créditos hipotecarios y podría llegar con una

mayor cobertura en aquellos sectores con mayores déficits de vivienda.

4. Realizar un análisis a las tasas de interés vigentes, considerándose que los

créditos benefician en el déficit de vivienda pero el beneficiario adquiere un

compromiso de valores elevados respecto a intereses.

72

5. Precisar que al momento de realizar los créditos hipotecarios, el beneficiario

adquiere también compromisos de gastos administrativos, los cuales en ningún

momento de la oferta se los muestra.

73

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75

ANEXOS

76

ANEXO 1

GLOSARIO DE TÉRMINOS BÁSICOS

Banco Central del Ecuador: Institución oficial encargada del manejo nacional de la

liquidez y los medios de pago en una economía. En el Ecuador, debido al proceso

de dolarización, las funciones de emisión monetaria se han limitado a algunas

monedas fraccionarias.

Beneficio: Resultado de restar de los ingresos totales obtenidos en un determinado

período, los costos incurridos en la obtención de dichos ingresos. En economía,

resultado positivo obtenido en una transacción económica cuando el costo de un

bien o servicio es inferior a su precio de venta.

Burbuja Inmobiliaria: Elevada oferta de viviendas, precios se elevan y poca

sostenibilidad de la oferta hipotecaria.

Bursátil: Perteneciente o relativo a la bolsa, a las operaciones que en ella se hacen

y a los valores cotizables.

Burós de información crediticia (burós): Son las sociedades anónimas cuyo

objeto social exclusivo es la prestación de servicios de referencias crediticias del

titular de la información crediticia.

Cédulas hipotecarias: Constituyen un instrumento financiero tradicional con

mediana liquidez dependiendo de las condiciones del mercado. Son “títulos

ejecutivos que contienen un derecho económico que consiste en la percepción de

una renta periódica fija o reajustable, y el derecho al reembolso del capital

determinado en la misma, en el plazo estipulado para el pago de los préstamos a

que correspondan.

Crédito Hipotecario: Aquel en el que el deudor cuenta con el respaldo de una

garantía de un bien inmueble hipotecado a la institución financiera. Por lo general, es

de mediano o largo plazo y se otorga para la compra, ampliación, reparación o

construcción de una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales, o

77

para libre disponibilidad; tales propiedades quedan como garantía del préstamo, a

favor de la institución financiera que lo otorga, para asegurar el cumplimiento de su

pago.

Créditos para la Vivienda: Los otorgados a personas naturales para la adquisición,

construcción, reparación, remodelación y mejoramiento de vivienda propia, siempre

que se encuentren amparados con garantía hipotecaria y hayan sido otorgados al

usuario final del inmueble; caso contrario, se considerarán como créditos

comerciales.

Estados Financieros: Son informes que se elaboran al finalizar un periodo

contable, con el objeto de proporcionar información sobre la situación económica y

financiera de la empresa. Esta información permite examinar los resultados

obtenidos y evaluar el potencial económico de la entidad.

Interés: Cantidad de dinero que debe pagarse al final de períodos determinados de

tiempo como compensación al dinero prestado, depositado o invertido.

Liquidez: Grado de disponibilidad con la que los diferentes activos pueden

convertirse en dinero (el medio de pago más líquido de todos los existentes). Una

cuenta corriente en un banco tiene mucha mayor liquidez que una propiedad

inmobiliaria.

Mercado Primarios: El mercado en el cual las nuevas emisiones de valores son

inicialmente distribuidas para la venta. Por ejemplo, el mercado primario de valores

de empresa lo hace, en su mayor parte, la comunidad de bancos de negocios a

través de la colocación y distribución de valores vendidos como parte de ofertas

públicas y la venta directa de títulos de deuda de empresa a través de colocaciones

privadas a inversor.

Mercado Secundario: Mercado en el que se negocian los valores mobiliarios que

han sido previamente vendidos en el mercado primario

Previsión económica: Estudio realizado por medios científicos y por el que se

intentan realizar predicciones sobre lo que ocurrirá en una economía. Casi todas las

78

personas que viven en una sociedad moderna tienen que realizar algún tipo de

previsión de esta naturaleza16. Las previsiones que realiza una persona normal en

su vida privada suelen hacerse de forma inconsciente. Sin embargo, las empresas

necesitan realizar pronósticos precisos sobre las condiciones que regirán en los

mercados para poder planificar el proceso de producción.

Préstamo: Obligación contractual en que un prestamista entrega dinero a un

prestatario a cambio de un interés y/o comisiones (estas últimas regularmente para

préstamos de mediano y largo plazo), al cabo de un tiempo determinado. La

diferencia entre préstamo y crédito estriba en que, en un préstamo, el prestatario

recibe una cantidad de dinero determinada, mientras que en un crédito, el

prestamista pone el dinero a disposición del cliente hasta un límite. Los intereses de

un préstamo se fijan al principio, mientras que en un crédito se van calculando en

función de su utilización. La última diferencia notable es que un crédito puede

renovarse a su vencimiento, sin necesidad de que sea liquidado, pero un préstamo,

en cualquier caso, ha de devolverse, aunque puede realizarse un nuevo contrato.

Préstamo Hipotecario: Préstamo que tiene como garantía un bien (habitualmente

un inmueble). En caso de que el prestatario no pueda hacer frente a la devolución de

la deuda, el prestamista podrá ejecutar la hipoteca, con lo que el bien pasará a

formar parte de su patrimonio. Este préstamo es un instrumento de financiación muy

utilizado en la adquisición de viviendas.

PYMES: Pequeña y mediana empresa, por el número de empleados, existen

empresas con poco personal, pero con tecnología de punta que representa una gran

inversión y producción, más no estarían dentro de esta categorización debido al

alcance que tienen en el mercado. Hay factores como el capital, la maquinaria, la

producción, la rentabilidad y la cantidad de personal con que cuenta una empresa

para catalogarla como una PYME, y, en nuestro país, no existe una entidad que

pueda determinar dicha categorización. Sin embargo, para el efecto, se engloba a

las PYMES ecuatorianas como cualquier empresa proveedora de servicios y

productos o insumos para otras empresas de amplia cobertura de mercado17.

16

Microsoft ENCARTA. Terminología Administrativa. 1993 - 2007 17 www.ecuapymes.com/ecuapymes/opinion.htm

79

Seguro: Contrato en el que un asegurador se hace cargo del riesgo de un

asegurado, por lo que recibe el pago de una prima; bajo la condición que de hacerse

efectivo lo que en un momento se consideró riesgo, el asegurador deberá hacerse

cargo de la reposición total o parcial de las pérdidas sufridas por el asegurado.

Seguro de desgravamen sobre monto de crédito: Seguro que se contrata en

operaciones de crédito para que, en caso de fallecimiento del titular, la obligación

sea cancelada por este mecanismo. Generalmente, el costo de este seguro se fija

en puntos porcentuales que se adicionan a la tasa de interés activa. En la práctica el

seguro de desgravamen se aplica a créditos concedidos a personas naturales.

Seguro de hipotecas sobre valor del avalúo: Algunas instituciones financieras,

para otorgar un crédito hipotecario solicitan que el crédito mantenga una póliza de

seguro de hipoteca que protege el saldo deudor del préstamo en caso de incendio.

80

ANEXO 2

UNIVERSIDAD TÉCNICA PARTICULAR DE LOJA

TRABAJO DE INVESTIGACIÓN: “ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS

CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN EL ECUADOR. CASOS: INSTITUTO

ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL – BANCA PRIVADA. DURANTE EL

SEGUNDO SEMESTRE DEL AÑO 2010”

FICHA DE OBSERVACIÓN APLICADA A FUNCIONARIO DEL BANCO QUE

PROPORCIONA INFORMACIÓN

Objetivo: Recopilar infamación sobre la oferta hipotecaria de las diferentes

instituciones financieras del País

Nombre de la Institución Financiera: …………………………………………………..

Nombre del/a persona que proporciona la información: ……………………………..

Función que desempeña ………………………………………………………………...

La Institución Financiera es:

Privada

Pública

Otros

1. Qué tipo de cartera de crédito ofrece esta institución financiera?

2. Qué productos ofrece en créditos hipotecarios?

3. Qué requisitos son necesarios para adquirir un préstamo hipotecario?

4. Las tasas de interés que maneja esta institución.

5. Los plazos que maneja esta institución financiera.

6. Que beneficios muestra esta institución respecto a las otras?

Mil Gracias por su aporte

81

ANEXO 3

GUIA PARA LA ENTREVISTA

UNIVERSIDAD TÉCNICA PARTICULAR DE LOJA

TRABAJO DE INVESTIGACIÓN: “ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS

CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN EL ECUADOR. CASOS: INSTITUTO

ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL – BANCA PRIVADA. DURANTE EL

SEGUNDO SEMESTRE DEL AÑO 2010”

ENTREVISTA APLICADA A FUNCIONARIO DEL BANCO QUE AUTORIZA

RECOPILAR INFORMACIÓN

Objetivo: Recopilar información sobre la oferta hipotecaria de las diferentes

instituciones financieras del País

Nombre de la Institución Financiera: ………………………………………..

Nombre de la persona que autoriza: ……….………………………………..

Función que desempeña: ………………………………………………........

Guión para la entrevista:

1. Dar una introducción de las actividades que se quiere realizar previo a la

obtención del título.

2. Leer el objetivo que se busca durante el levantamiento de la información.

3. Solicitar la autorización para el levantamiento de la información.

4. Dar el agradecimiento por la apertura brindada.