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MUNICÍPIO DE LISBOA

Avaliação nos termos do Artigo 10.º do Código das Expropriações

Unidade de Execução do Parque Urbano da Pontinha

PARCELA Nº 27

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

Perito avaliador:

Vítor José Mateus Soares, Eng.º

Julho 2015

Avaliação nos termos do Artigo 10.º do Código das Expropriações Parcela n.º 27

Município de Lisboa Unidade de Execução do Parque Urbano da Pontinha

ÍNDICE

1. INTRODUÇÃO ....................................................................................................................... 2

2. DESCRIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DA PARCELA/PRÉDIO ............................................... 4

2.1 Identificação das partes interessadas................................................................................ 4

2.2. Identificação da Parcela/Prédio ........................................................................................ 4

2.3. Área a Expropriar ............................................................................................................. 4

2.4. Caracterização da parcela/prédio ..................................................................................... 5

2.5.1. Benfeitorias ................................................................................................................... 5

2.6. Infraestruturas Urbanísticas ............................................................................................. 6

3. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO E ENQUADRAMENTO LEGAL ........................................ 7

3.1. Aptidão face aos instrumentos de gestão territorial em vigor ............................................ 7

3.2. Classificação do solo da parcela/prédio ......................................................................... 12

4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO ............................................................................................... 13

5. AVALIAÇÃO ......................................................................................................................... 15

5.1 Valor da construção e Valor do Solo da Parcela/Prédio .................................................. 15

5.2. Determinação do Custo de Construção .......................................................................... 17

5.2. Determinação do Índice de Construção .......................................................................... 18

5.3. Determinação do Índice Fundiário .................................................................................. 18

5.4. Cálculo da Indemnização ............................................................................................... 19

5.4.1 Valor do solo ................................................................................................................ 19

5.4.2 Valor das Construções Existentes ................................................................................ 19

5.4.3 Valor das Indemnizações Autónomas .......................................................................... 20

5.4.4 Dedução dos encargos com demolições e realojamentos ............................................ 20

6. CONCLUSÃO....................................................................................................................... 21

ANEXOS .................................................................................................................................. 22



Vítor Soares, Eng.º

Relatório de Avaliação 2/26

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

1. INTRODUÇÃO

A Câmara Municipal de Lisboa deu início aos procedimentos tendentes à delimitação da

Unidade de Execução (EU) do Parque Urbano da Pontinha.

A delimitação de uma unidade de execução consiste na fixação em planta cadastral dos limites

físicos da área a sujeitar a intervenção urbanística, com identificação de todos os prédios

abrangidos, e contempla um desenvolvimento urbano harmonioso bem como a justa repartição

de benefícios e encargos pelos proprietários envolvidos, prevendo as áreas a afetar a espaços

públicos ou equipamentos previstos no plano em vigor (nos 1 e 2 do artigo 120.º do RJIGT);

No caso da Unidade de Execução na Pontinha essa delimitação decorre dos objetivos gerais

definidos no PDM de Lisboa, pretendendo-se concretizar uma solução integradora que permita

requalificar esta parte do território da cidade, cujo desenho urbano irá materializar-se em ordem

a objetivos específicos, nomeadamente:

Desenvolver a coesão territorial e social, diluindo o efeito da fragmentação que atualmente

a zona patenteia;

Potenciar a afirmação deste território expectante, como uma nova centralidade polarizadora

em torno de uma porta de entrada na cidade de grande acessibilidade metropolitana, área

que se configura como importante catalisador de novas atividades num território ainda

desqualificado e periférico;

Garantir a continuidade física do sistema de corredores verdes estruturantes da cidade,

nomeadamente o do Arco Periférico;

Privilegiar a instalação de novos usos e novas valências funcionais, preferencialmente, os

serviços, novas atividades emergentes em articulação com o parque tecnológico e de um

parque urbano equipado e diversificado;





Adequar o sistema de acessibilidades e a oferta de estacionamento de acesso público e

privado em função da ocupação urbana a consignar na área da EU, mas também como

estacionamentos dissuasores na entrada da cidade;

Compatibilizar e adequar a proposta com os planos em desenvolvimento para este território,

nomeadamente do Parque tecnológico e empresarial de Lisboa promovendo a articulação

formal e funcional com as áreas do Lispólis, IAPMEI e área envolvente.

A Unidade de Execução do Parque Urbano da Pontinha concretizar-se-á mediante o sistema de

imposição administrativa, pertencendo ao Município a iniciativa da delimitação, o

estabelecimento da programação, a execução do Plano e controlo das mesmas, atuando o

Município diretamente ou eventualmente mediante concessão de urbanização, precedendo

concurso público e subsequente contrato, nos termos do regime legal aplicável às concessões

de obras públicas, com as necessárias adaptações, nos termos do artigo 124º do RJIGT.

Para o efeito, torna-se necessário proceder à aquisição pela via do direito privado ou com

recurso a expropriação, de um conjunto de propriedades, nos termos do artigo 11.º do Código

das Expropriações em vigor.

Em conformidade e a fim de se dar cumprimento à norma do n.º 4 do artigo 10.º do Código das

Expropriações em vigor, que refere:

4 — A previsão dos encargos com a expropriação tem por base a quantia que for determinada

previamente em avaliação, documentada por relatório, efectuada por perito da lista oficial, da

livre escolha da entidade interessada na expropriação.

Foi solicitado ao subscritor deste relatório, perito permanente da Lista Oficial do Ministério da

Justiça – Tribunal da Relação de Lisboa, que procedesse à avaliação do imóvel.

A avaliação tem por objetivo fixar a justa indemnização prevista no artigo 23.º do Código das

Expropriações, aprovado pela Lei n.º 169/99 de 18 de Setembro e alterado e republicado pela

Lei n.º 56/2008 de 4 de Setembro, em vigor.

O perito efetuou uma inspeção e vistoria ao imóvel nos passados dias 11 e 14 de Julho de

2015.





2. DESCRIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DA PARCELA/PRÉDIO

Todos os elementos e factos que a seguir são referidos, nomeadamente desde o ponto 2.1 e

até ao ponto 2.6, encontram-se em conformidade com os documentos disponibilizados pela

entidade expropriante; bem como com a visita que o perito efetuou ao local da parcela/prédio.

2.1 Identificação das partes interessadas

Expropriante: MUNICÍPIO DE LISBOA

Expropriados:

Maria José da Silva Ramires Duarte dos Santos

Rebeca Duarte Rodrigues

Maria João Ramires Duarte dos Santos Alenquer

Luís Filipe Louro do Vale Alenquer

Ocupantes identificados:

Conceição Novais, viúva, 82 anos. Ocupa uma construção habitacional com o seu

agregado. Paga renda pela mesma. Desconhece-se a existência de um contrato de

arrendamento.

Joaquim dos Santos Martins, 58 anos. No presente e já por vários anos que não paga

renda. Não foi possível identificar o fogo onde habitará.

2.2. Identificação da Parcela/Prédio

Parcela n.º 27 conforme identificada na Planta do Cadastro Existente, junta aos Termos de

Referência da Proposta de Delimitação da Unidade de Execução do Parque Urbano da

Pontinha.

Não foram fornecidos os elementos cadastrais e matriciais do prédio.

2.3. Área a Expropriar

Pretende-se a expropriação total da parcela com área total medida em planta de 5.516,13 m²,

que servirá para efeitos de avaliação.





2.4. Caracterização da parcela/prédio

Trata-se de um imóvel de formato irregular (aproximadamente trapezoidal), de topografia plana

ou suavemente inclinada, denominado Quinta da Casa Branca. A nascente está ocupada com

construções habitacionais e comerciais devolutas; a norte observamos as antigas instalações

de uma fábrica de blocos de cimento e respetivos anexos e telheiros, todos devolutos e em

mau estado de conservação; a sul existe uma construção habitacional, onde reside o agregado

familiar de Conceição Novais de 82 anos. As áreas não cobertas da propriedade estão

ocupadas com uma “horta urbana”, árvores de fruto e ornamentais diversas, e zonas incultas,

onde está acumulado lixo e entulho.

O prédio confina a norte e nascente com a Avenida Professor da Gama Caeiro, e a sul e

nascente com a Azinhaga Escura, no limite sul do perímetro urbano do Bairro Padre Cruz. Está

muito próximo do parque de manutenção e oficinas do metropolitano de Lisboa.

2.5.1. Benfeitorias

As construções observadas na parcela/prédio foram as seguintes:

A nascente: construções antigas, devolutas, que foram utilizadas como habitações e

espaços de pequeno comércio local. Encontram-se em mau estado de conservação,

praticamente em ruínas. Já não possuem a cobertura do telhado (com o madeiramento

a vista) e sem algumas das portas e janelas. As paredes são de alvenaria, rebocadas e

sem pintura. A área bruta estimada destas construções é de 300 m²;

A norte: construções de natureza industrial de um piso, atualmente devolutas, que

foram utilizadas como antiga fábrica de tijolos. O seu estado de conservação é mau. As

paredes são em alvenaria (parcialmente) e em chapa metálica e o telhado está

revestido a chapa metálica. A área bruta estimada destas construções é de 680 m²;

A norte: Anexos precários em alvenaria, madeira e chapa, na dependência das

instalações da fábrica de blocos de cimento, muito degradados e em mau estado de

conservação. Área estimada de 500 m²;





A Sul: Construção habitacional com paredes em alvenaria, rebocadas e pintadas e

telhado em chapa lusalite e metálica. Possui uma cozinha, 3 wc´s e 4 quartos. Existe

um telheiro, que funciona com pátio interno (pavimentado) e que serve igualmente como

garagem para duas viaturas ligeiras. Portão para o exterior em ferro e chapa (cerca de 3

metros de largura). Entrada pela Azinhaga Escura, onde dispõe de acesso pavimentado,

energia elétrica da rede pública, rede de água, rede de saneamento e de

telecomunicações. Área coberta aproximada de 250 m² (dos quais cerca de 100 m²

correspondem ao telheiro e pátio interior).

Outras benfeitorias:

Muros de vedação em alvenaria e pilares em betão armado. Cerca de 150 m²;

Portões em ferro e chapa: 2 (1,5 m x 2,0 m e 3,5 m x 2,0 m);

Árvores de fruto diversas (uma figueira e outras fruteiras diversas, pomóideas e

prunóideas);

Duas Acácias e um Lodão Bastardo.

2.6. Infraestruturas Urbanísticas

O prédio possui as seguintes infraestruturas urbanísticas, de acordo com o constante no n.º 7

do artigo 26.º do Código das Expropriações em vigor:

a) Acesso rodoviário com pavimento em betuminoso junto da parcela;

b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão do lado da parcela;

a) Rede de abastecimento domiciliário de água junto da parcela;

b) Rede de saneamento básico com coletor junto da parcela;

c) Rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão (incluindo iluminação pública)

junto da parcela;

d) Rede de drenagem de águas pluviais junto da parcela;

e) Estação depuradora em ligação com a rede de coletores de saneamento com serviço

junto da parcela;

f) Rede telefónica junto da parcela.





3. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO E ENQUADRAMENTO LEGAL

Pretende o perito, com esta avaliação, atingir a justa indemnização preconizada no artigo 23.º

no Código das Expropriações que deverá corresponder ao valor de mercado dos imóveis

identificados, entendendo-se como tal o montante mais provável pelo qual, à data da avaliação,

um ativo, após um período adequado de comercialização, poderá ser transacionado entre um

vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e

prudente, e sem coação (IVS).

Assim sendo, tomou-se em consideração, além da demais legislação aplicável, a seguinte:

Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, (nova) Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos,

de Ordenamento do Território e de Urbanismo;

Decreto-Lei n.º 380/99, de 22 de setembro, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º

46/2009, de 20 de fevereiro, Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial

(RJIGT);

Lei n.º 56/2008 de 4 de Setembro, que alterou e republicou a Lei n.º 168/99, de 18 de

Setembro, a qual aprovou o Código de Expropriação em vigor (CE);

Plano Diretor Municipal (PDM) de Lisboa, aprovado pela Assembleia Municipal de

Lisboa, na sua reunião de 24 de julho de 2012, e publicado no Diário da República, 2.ª

série, n.º 168, de 30 de agosto de 2012, através do Aviso n.º 11622/2012.

3.1. Aptidão face aos instrumentos de gestão territorial em vigor

A Unidade de Execução do Parque Urbano da Pontinha a desenvolver tem como referência a

normativa do Plano Diretor Municipal de Lisboa (PDML), publicado no Diário da República, 2ª

série, nº 168, de 30 de agosto – Aviso nº 11622/2012, designadamente os n.ºs 2 e 3 do artigo

58º no que se refere aos sistemas de execução que a lei prevê para a realização das UE e aos

critérios a que deve obedecer a sua delimitação.

Desta forma é viável a realização de operações urbanísticas, desde que seja dado

cumprimento integral da normativa constante das peças constituintes do PDML - Plantas de

Ordenamento e de Condicionantes e Regulamento.





ENQUADRAMENTO NO PDML EM VIGOR

A área de intervenção da UE inclui-se na Unidade Operativa de Planeamento 01 – Coroa

Norte (UOP 01), delimitada e identificada na Planta de Qualificação do Espaço Urbano e cujo

âmbito territorial e conteúdo programático encontra-se descrito no artigo 81º do regulamento do

PDML, destacando-se designadamente:

Atenuar o efeito de periferia, promovendo programas intermunicipais e incrementando

as centralidades geradas pelos nós da CRIL;

Desenvolver a coesão territorial e social, diluindo o efeito de fragmentação atual;

Promover a integração deste território na Cidade, através de novas soluções de

mobilidade e da continuidade da estrutura ecológica com efeitos de vertebração.

Em relação à Qualificação do Espaço Urbano, a UE é abrangida, no que se refere à

qualificação operativa, por Espaços a Consolidar e Consolidados.

Nos Espaços Consolidados, identificam-se na UE as seguintes qualificações funcionais:

Espaços Centrais e Residenciais de Traçado C (PDML, artigos 39º a 46º)

O índice de edificabilidade é, regra geral, de 1,2. Desde que sejam observados os demais

parâmetros, este Índice pode ser majorado até 1,5, nomeadamente quando se trata de

operação de iniciativa municipal;

Espaços Verdes de Recreio e Produção (PDML, artigo 50º);

Os espaços verdes consolidados são espaços que integram a estrutura ecológica municipal

integrada, com funções de equilíbrio ecológico nos termos do artigo 14.º do RPDML.

Espaços de Uso Especial de Equipamentos (PDML, artigo 54º);

Correspondem a espaços destinados a equipamentos de utilização colectiva, serviços públicos

e instalações dos serviços de segurança, existentes ou propostos. Podem integrar edifícios

isolados ou pequenas frentes urbanas já existentes afetas a outros usos.

São permitidos usos complementares, desde que não ocupem uma área superior a 20% da

parcela e não ultrapassem o Índice de edificabilidade de 1,5 (aplicado à área de 20% da

parcela).





Espaços de Uso Especial de Equipamentos com Área Verde Associada (PDML, artigo 55º)

Nestes Espaços não é permitida qualquer edificação ou ampliação das edificações existentes

para além das áreas impermeabilizadas à data da entrada em vigor do PDML, salvo situações

excecionais, desde que não ultrapassem 10% da área já impermeabilizada e seja

salvaguardado património vegetal e paisagístico existente.

Espaços de Uso Especial de Infraestruturas (PDML, artigo 56º)

Estes Espaços constituem áreas ocupadas por instalações e serviços relativos a infraestruturas

de transporte e a uso ferroviário, portuário, aeroportuário e rodoviário e a redes de saneamento

básico, abastecimento e fornecimento de gás, eletricidade, água e telecomunicações;

Nos espaços a Consolidar, identificam-se na UE as seguintes qualificações funcionais:

Espaços Centrais e Residenciais (PDML, artigos 58º a 60º)

Nos Espaços Centrais e Residenciais são admitidas as seguintes operações urbanísticas:

Obras de conservação e reconstrução, Obras de construção, ampliação e alteração e

Operações de loteamento.

Às operações de construção, ampliação e alteração, aplicam-se as regras referentes ao espaço

consolidado contíguo de maior dimensão, aplicando-se, neste caso, as normas relativas a

Espaços Centrais e Residenciais de Traçado Urbano C.

Nestes espaços, às operações de loteamento, aplica-se o disposto no n.º 3 do artigo 60.º

O Índice de edificabilidade cifra-se em 1,2. Todavia e desde que sejam observados os demais

parâmetros e condicionamentos aplicáveis, sem prejuízo das áreas de cedência para espaços

verdes e de utilização colectiva e também se a operação gere e/ou utilize créditos de

construção ou a operação seja promovida pelo município (que se verifica para o caso vertente),

este Índice pode ser majorado até 1,5.

Espaços Centrais e Residenciais - POLU (PDML, artigos 58º a 60º)

As regras a aplicar são as referidas anteriormente para Espaços Centrais e Residenciais,

aplicando-se o Índice de edificabilidade é de 1,7 (POLU). Também há possibilidade do Índice

ser majorado até 2,0, desde que sejam observados os demais parâmetros.

Nestes espaços também deve ser assegurado que 30% da superfície total de pavimento seja

afeta a uso diferente do predominante na operação proposta. Exceto se se tratarem de

operações de iniciativa municipal. (PDML, artigo 59º/6). Todavia, no conjunto a UE, perspetiva-





se que a superfície de pavimento afeta a serviços se cifre nos 70%, destinando os restantes

30% a outros usos compatíveis com o uso habitacional

Espaços Verdes de Recreio e Produção (PDML, artigos 14º, 63º e 64º):

São espaços não edificados, permeáveis e plantados, genericamente sobre solo orgânico em

terreno natural, que podem ter os usos agrícola, de recreio e produção, incluindo hortas

urbanas e viveiros, e que podem integrar equipamentos coletivos e infraestruturas de apoio ao

recreio e lazer incluindo estabelecimentos de restauração e bebidas, e turismo.

Nestes espaços aplica-se o disposto nos n.ºs 2 a 9 do artigo 50.º do PDM. São possíveis obras

de construção, desde que seja salvaguardada a valorização dos espaços verdes. Nas parcelas

com área igual ou superior a 2 ha, o indicie de edificabilidade é de 0,1, não incluindo a área dos

edifícios pré-existentes e das construções amovíveis.

Em relação à Estrutura ecológica Municipal, a UE é abrangida por:

Sistema Húmido (artigo 13º). Espaços Verdes (artigo 14º). Sistema de Corredores

Estruturantes (artigo 12º). Eixos arborizados (artigo 16º).

Em relação às áreas a afetar a Espaços Verdes e de Utilização Coletiva e Equipamentos

Colectivos: Os parâmetros para dimensionamento das áreas a afetar a espaços verdes de

utilização colectiva e equipamentos de utilização colectiva, são os que decorrem da aplicação

das seguintes normas do RPDML (artigo 88º): em Espaços Consolidados e em Polaridades

Urbanas, por cada 100 m2 de superfície de pavimento, a área a ceder é de 30 m2. Nas áreas a

consolidar, centrais e residenciais, por cada 100 m2 de superfície de pavimento, a área a ceder

é de 50 m2.

A edificabilidade resultante da aplicação dos parâmetros do PDM a cada uma das categorias

de solo em presença está expresso no quadro que a seguir se apresenta.





Área ParcelaÍndice de

Edificabilidade

Superfície

Pavimento

ESPAÇOS CONSOLIDADOS

Espaços Centrais e Residenciais - Traçado C 698,31 m²

Espaços de Uso Especial de Equipamentos 2.730,68 m²

Espaços de uso Especial de infra-estruturas 29.285,30 m²

Espaços Verdes de Uso Especial de

equipamentos com Área Verde associada19.871,26 m²

Espaços Verdes de Recreio e Produção 722,80 m²

ESPAÇOS A CONSOLIDAR

Espaços Centrais e Residenciais 13.049,02 m² 1,5* 19.573,53 m²

Espaços Centrais e Residenciais - POLU 112.866,95 m² 2* 225.733,90 m²

Espaços Verdes de Recreio e Produção103.026,33 m² **

282.250,65 m² 245.307,43 m²

*Índice majorado visto vir a tratar-se de uma ou mais operações urbanísticas promovidas pelo Município.

**Para efeitos de equipamentos de apoio ao recreio e lazer e equipamentos de carácter lúdico pode-se

ainda utilizar o índice 0,1, conforme nº 7 do artº 50º do PDM.

O desenho urbano desenvolvido e a distribuição da edificabilidade obtida, conforme cenário de

ocupação e desenho n.º 4 dos termos de referência, não esgota a edificabilidade máxima

possível, uma vez que representa 224.843 m².

Considerando a área total das parcelas envolvidas, à exceção da área do domínio público

municipal que se irá manter como tal, ou seja 281.054 m², o índice médio de utilização

resultante é de 0,8.

Será este o índice de referência a aplicar na valorização do solo das parcelas.

O perito admite que em cada parcela específica (algumas das quais com mais do que uma

classificação à luz do PDM) o índice poderá ser diverso deste.





Não obstante, com a delimitação da Unidade de Execução prevê a existência de mecanismos

de perequação (com distribuição de encargos e benefícios pelos vários proprietários) e, como

tal, afigura-se adequado a consideração do índice médio de construção como parâmetro de

referência.

Mesmo no caso das parcelas que (no seu todo ou em parte) possuem atualmente um índice

muito baixo, atendendo a que a sua vocação principal será um verde urbano ou verde urbano

equipado, a aplicação do n.º 12 do artigo 26.º do Código das expropriações em vigor conduziria

também à determinação de um índice médio de construção idêntico a 0,80 para efeitos de

valorização do solo.

3.2. Classificação do solo da parcela/prédio

Para determinação da justa indemnização, “visando ressarcir o prejuízo que para o expropriado

advém da expropriação, medida pelo valor do bem expropriado”, o artigo 25.º Código das

Expropriações estabelece que o solo se classifica em “solo apto para a construção” e “solo para

outros fins” (cfr. N.º 1 do citado artigo), tornando-se necessário definir a sua integração num ou

noutro grupo, a fim de determinar os critérios de avaliação que se deverão seguir.

Nos termos e para os efeitos do disposto na alínea a) do n.º 1 do referido artigo, classifica-se

como solo apto para a construção:

“2 - ...

a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica

e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou

a construir;

b) O que apenas dispõe de parte das infra-estruturas referidas da alínea anterior, mas se

integra em núcleo urbano existente;

c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a adquirir as

características descritas na alínea a);

d) O que não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores, possui, todavia, alvará de

loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública,

desde que o processo respectivo se tenha iniciado antes da data da notificação a que se refere

o n.º 5 do artigo 10º.”





Nos termos do n.º 3, considera-se solo para outros fins, o que não se encontra em qualquer

das situações previstas no número anterior.

Desta forma o perito entende que se encontram reunidas as condições previstas nas transcritas

alíneas do n.º 2 do artigo 25.º do Código das Expropriações, que permitem classificar o solo

como apto para a construção

4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

Não obstante as construções existentes na parcela se encontrarem na sua maioria devolutas,

em ruínas ou estado muito degrado de conservação, o que é um facto é que aí existem, sendo

uma delas habitada.

Assim, tratando-se de um prédio edificado, o perito considerou o estabelecido no artigo 28.º do

Código das Expropriações, o qual refere:

“Artigo 28.º

Cálculo do valor de edifícios ou construções e das respetivas áreas de implantação e

logradouros

1 — Na determinação do valor dos edifícios ou das construções com autonomia económica

atende -se, designadamente, aos seguintes elementos:

a) Valor da construção, considerando o seu custo atualizado, a localização, o ambiente

envolvente e a antiguidade;

b) Sistemas de infraestruturas, transportes públicos e proximidade de equipamentos;

c) Nível de qualidade arquitetónica e conforto das construções existentes e estado de

conservação, nomeadamente dos pavimentos e coberturas, das paredes exteriores,

partes comuns, portas e janelas;

d) Área bruta;

e) Preço das aquisições anteriores e respetivas datas;

f) Número de inquilinos e rendas;

g) Valor de imóveis próximos, da mesma qualidade;

h) Declarações feitas pelos contribuintes ou avaliações para fins fiscais ou outros.





2 — No caso de o aproveitamento económico normal da área de implantação e do logradouro

não depender da demolição dos edifícios ou das construções, a justa indemnização

corresponde ao somatório dos valores do solo e das construções, determinados nos termos do

presente Código.

3 — No caso contrário, calcula-se o valor do solo, nele deduzindo o custo das demolições e dos

desalojamentos que seriam necessários para o efeito, correspondendo a indemnização à

diferença apurada, desde que superior ao valor determinado nos termos do número anterior.”

Nos termos do n.º 2 do Artigo 28.º atrás transcrito e no cálculo do valor do solo, deverá o perito

atender à norma do n.º 2 do artigo 26.º do Código das Expropriações onde se pode ler:

“O valor do solo apto para a construção é o resultado da média aritmética actualizada entre os

preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados,

efectuados na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos

cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características,

atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por

ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao

tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10%”.

No entanto, não se podendo aplicar este critério, uma vez que não foi possível obter junto dos

serviços competentes do Ministério das Finanças uma lista dos referidos valores ou preços

unitários, devem ser retomadas as disposições do n.º 4 e seguintes do artigo 26.º, sendo que o

n.º 4 refere: “Caso não seja possível aplicar o critério estabelecido no n.º 2 por falta de

elementos, o valor do solo apto para a construção, calcula-se em função do custo de

construção, em condições normais de mercado, …”.

Para calcular o custo da construção em condições normais de mercado é necessário

determinar, não só o valor unitário do mesmo como também a área ou a volumetria de

construção que será possível edificar no prédio ou que nele já se encontra edificada, levando

em consideração a legislação vigente.

Dever-se-á atender ainda ao estipulado nos números 6 e 7 do artigo 26.º do Código das

Expropriações, que determina a percentagem do valor da construção (Índice fundiário) que

contribui para o cálculo do valor do solo apto para a construção e considerar igualmente as

condições específicas do local e as limitações ou condições favoráveis de que a parcela e o

prédio dispõem e que poderão contribuir para aumentar ou reduzir o seu valor.





5. AVALIAÇÃO

5.1 Valor da construção e Valor do Solo da Parcela/Prédio

Atendendo ao preconizado no n.º 1 do artigo 28.º do Código das Expropriações no cálculo do

valor do imóvel, o perito deverá atender aos seguintes parâmetros:

a) Valor da construção, considerando o seu custo atualizado, a localização, o ambiente

envolvente e a antiguidade;

b) Sistemas de infraestruturas, transportes públicos e proximidade de equipamentos;

c) Nível de qualidade arquitectónica e conforto das construções existentes e estado de

conservação, nomeadamente dos pavimentos e coberturas, das paredes exteriores,

partes comuns, portas e janelas;

d) Área bruta;

e) Preço das aquisições anteriores e respectivas datas;

f) Número de inquilinos e rendas;

g) Valor de imóveis próximos, da mesma qualidade;

h) Declarações feitas pelos contribuintes ou avaliações para fins fiscais ou outros.

Contudo, deverá também o perito fazer o seguinte exercício, preconizado nos n.ºs 2 e 3 do

artigo 28.º:

2 — No caso de o aproveitamento económico normal da área de implantação e do logradouro

não depender da demolição dos edifícios ou das construções, a justa indemnização

corresponde ao somatório dos valores do solo e das construções, determinados nos termos do

presente Código.

3 — No caso contrário, calcula-se o valor do solo, nele deduzindo o custo das demolições e dos

desalojamentos que seriam necessários para o efeito, correspondendo a indemnização à

diferença apurada, desde que superior ao valor determinado nos termos do número anterior.”

Como já foi mencionado, as construções existentes na parcela em causa estão na sua maioria

devolutas e, como tal o seu valor atual é muito reduzido.

A única construção que possui algum valor com expressão será a habitação que se situa a sul

da parcela e que está atualmente habitada.





Embora a construção não seja uma moradia, nem um apartamento tipo, o perito efetuou uma

pesquisa de mercado de imóveis com natureza semelhante, que se encontram em venda, na

zona envolvente da parcela, na freguesia de Carnide e nas confinantes.

Assim foram encontrados dois imóveis em venda no centro histórico de Carnide (2 moradias),

para recuperar, cujo valor de oferta venda ronda os 1.000 €/m². Ainda na freguesia de Carnide,

não é difícil encontrar moradias novas ou recentes (áreas brutas privativas da ordem dos 250

m²) com valores unitários de oferta entre os 1.900,00 €/m² e os 2.400,00€/m². Nos Jardins do

Dragoeiro, condomínio fechado, os valores de oferta atingem os 2.889 €/m².

Na freguesia da Pontinha os valores podem descer para 1.200 €/m² a 1.600 €/m² (valores de

oferta) para moradias. Com os apartamentos a revelarem um intervalo similar.

Adicionalmente publicação Confidencial Imobiliário refere os seguintes indicadores para a

freguesia de Carnide:

Venda:

Valor médio de oferta dos fogos novos (moradia e apartamentos): 2.235 €/m²;

Valor médio de oferta dos fogos usados (moradia e apartamentos): 1.885 €/m²;

Diferença média entre oferta e concretizado: 10,2%

Arrendamento:

Valor médio de oferta dos fogos usados (moradia e apartamentos): 8 €/m²/mês (entre os

7 e os 10 €/m²/mês);


E para a freguesia da Pontinha:

Venda:

Valor médio de oferta dos fogos novos (moradia e apartamentos): 1.435 €/m²;

Valor médio de oferta dos fogos usados (moradia e apartamentos): 1.130 €/m²;


Arrendamento:

Valor médio de oferta dos fogos usados (moradia e apartamentos) no concelho de

Odivelas): 6 €/m²/mês (entre os 4 e os 8 €/m²/mês);






De qualquer forma a construção habitacional existente na parcela é de natureza precária

e terá um valor bastante inferior ao que o mercado apresenta.

Assim, considera-se que a construção habitacional não terá uma valorização superior a: 150 m²

x 400 €/m² + 100 m² x 100 €/m² = 70.000 €

Como já dissemos as restantes construções estão em ruínas. Deverá então seguir-se o n.º 3 do

artigo 28.º “No caso contrário, calcula-se o valor do solo, nele deduzindo o custo das

demolições e dos desalojamentos que seriam necessários para o efeito, correspondendo a

indemnização à diferença apurada, desde que superior ao valor determinado nos termos do

número anterior.” Valorizando-se o solo pelo seu potencial e deduzindo os encargos com as

demolições e realojamentos.

Face ao que atrás nos é apresentado, bem como aos valores de venda encontrados, ao estado

de conservação do imóvel e das construções nele existentes, considerou-se adequado a

aplicação dos seguintes critérios e parâmetros na avaliação do mesmo.

5.2. Determinação do Custo de Construção

Para determinar o valor da construção possível de edificar na parcela tomou-se como

referencial a Portaria n.º 353/2013, de 04 de dezembro 2013, do Ministério do Ordenamento do

Território e Energia, em vigor à data atual. Esta Portaria define como valor do preço de

habitação para o ano de 2014 e para a zona em que se insere o concelho de Lisboa (Zona I), o

montante de € 801,06/m². Note-se que para o ano de 2015 não voltou a ser publicada

Portaria com o mesmo fim. Em conformidade socorremo-nos da portaria do ano de 2013.

A Portaria n.º 353/2013, de 4 de Dezembro refere-se a preços da habitação por metro

quadrado de área útil, uma vez que os mesmos se destinam a determinar o valor da renda

condicionada a que se refere o n.º 4 do Artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 329 A/2000 de 22 de

Dezembro.

A metodologia de cálculo para a determinação do valor dos fogos de renda condicionada e da

própria renda, baseia-se em áreas úteis e, por maioria de razão, também o Pc – Preço da

habitação por metro quadrado se refere a áreas úteis.





Mais se depreende deste diploma, nomeadamente da fórmula de cálculo indicada no n.º 2 do

Artigo 1.º, que não seria desarrazoado a aplicação de um factor de conversão de área útil em

área bruta até ao limite de 0,90.

Em conformidade, multiplicando o valor de € 801,06/m² pelo factor 0,90, que se julga adequado

para efetuar a transformação de área útil em área bruta de construção, conforme determinadas

nos termos do RGEU (Regime Geral das Edificações Urbanas), somos conduzidos a um valor

aproximado € 720,00/m² por metro quadrado de área bruta.

No entanto, este valor é um mero referencial e o perito considera como adequado para a zona

envolvente à parcela atendendo às caraterísticas, qualidade de construção e arquitetónica dos

edifícios aí existentes, que um valor de € 800,00/m² de área bruta de construção será o mais

adequado.

5.2. Determinação do Índice de Construção

Como foi referido no ponto 3.1 será adotado um índice de construção de 0,80.

5.3. Determinação do Índice Fundiário

(percentagem do valor da construção para o cálculo do valor do solo)

De acordo com o artigo 26.º do Código das Expropriações, num aproveitamento

economicamente normal, o valor do solo apto para construção deverá corresponder a um

máximo de 15% do custo de construção que nele é possível efetuar, variando em função da

localização e qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona.

Assim, a percentagem do valor da construção (Índice fundiário) para o cálculo do valor do solo

apto para a construção contempla os seguintes parâmetros:

Valor base (máximo de 15%) – 13,5%

a) Acesso rodoviário com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto à

parcela – 1,5%

b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão do lado da parcela – 0,5%

c) Rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão com serviço junto da parcela –

1%

d) Rede de abastecimento domiciliário de água junto da parcela – 1%

e) Rede de saneamento básico com coletor junto da parcela – 1,5%





f) Rede de drenagem de águas pluviais junto da parcela – 0,5%

g) Estação depuradora em ligação com a rede de colectores de saneamento com serviço

junto da parcela — 2 %;

h) Rede telefónica junto da parcela – 1%

Total – 22,50%

5.4. Cálculo da Indemnização

5.4.1 Valor do solo

Considerando o estado atual do imóvel

O valor do terreno será então encontrado pela seguinte fórmula de cálculo:

Valor Unitário do Solo = Custo de Construção x Índice de Construção x Índice Fundiário

De acordo com o explicitado nos pontos anteriores o perito considera que o valor do

solo será equivalente a:

Valor Unitário do solo = 800,00 €/m² x 0,80 x 0,225 = 144,00 €/m²

Nos termos do artigo 9.º do Código das Expropriações em vigor, que menciona:

“Se o aproveitamento urbanístico que serviu de base à aplicação do critério fixado nos n.ºs 4 a

8 constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infraestruturas

existentes, no cálculo do montante indemnizatório deverão ter -se em conta as despesas

necessárias ao reforço das mesmas.” Considera-se uma verba de 15% daquele valor para

reforço de infraestruturas:

Valor Unitário do solo = 144,00 €/m² x (1-0,15) = 122,40 €/m²,

O valor total do solo é assim estimado em:

Valor Total do Solo = 5.516,53 m² x 122,40 €/m²= 675.223,00 €

5.4.2 Valor das Construções Existentes

Como já foi indicado no ponto 5.1, única construção de valor que existe no local é a

habitacional a sul da parcela, ocupada, com 250 m² (150 m² de área principal e 100 m² de

telheiro/garagem), sendo o seu valor estimado em:

150 m² x 400 €/m² + 100 m² x 100 €/m² = 70.000 €





Ainda assim, como também já foi dito o aproveitamento urbanístico do imóvel pressupõe a

demolição das construções existentes e, neste pressuposto, as mesmas não constituem uma

valorização mas sim um encargo. De igual forma as restantes benfeitorias inventariadas não

tem valor de mercado efetivo, face à dimensão da propriedade.

5.4.3 Valor das Indemnizações Autónomas

Existe um arrendamento habitacional, para a construção identificada em 5.4.2. A arrendatária

chama-se Conceição Novais, tem 82 anos e mora no local com os filhos e um neto

deficiente. A renda paga (não foi possível confirmar por contrato ou visualização de

recibo de renda) é de 40 €/mês.

Admite-se o seguinte cálculo:

Diferencial de rendas:

Renda estimada de Mercado: 150 m² x 4,75 €/mês = 712,5 €/mês

Renda atual: 40 €/mês

Diferencial: 712,50 €/mês-40,00 €/mês = 672,5 €/mês x 12 meses = 8.070 €/ano

Admitindo um período de 5 anos = 8.070 €/ano x 5 anos = 40.350 €

Despesas de adaptação e mudança (contando com umas pessoa deficiente) ≈ 10.000 €

Num total de indemnização estimado de 50.000 €

5.4.4 Dedução dos encargos com demolições e realojamentos

Caso a entidade expropriante entenda, no presente caso, aplicar o prescrito no n.º 3 do artigo

28.º do Código das Expropriações em face da necessidade de proceder a demolições e

desalojamentos, ao valor do solo e das construções, deduzir-se-á esses montantes.

Valor das demolições:

Construções antigas, devolutas, a nascente:

300 m² x 15,00 €/m² = 4.500,00 €





Construções de natureza industrial de um piso, e anexos a norte:

(680 m² + 500 m²) x 10,00 €/m² = 11.800,00 €

Construção habitacional a sul:

250 m² x 20,00 €/m² = 5.000,00 €

Num total de 4.500,00 € + 11.800,00 € + 5.000 € = 21.300 €.

No pressuposto de se considerar apenas a dedução das demolições:

Valor Total do Imóvel = Valor do Solo – Valor das Demolições – Valor dos Desalojamentos =

675.223,00 € - 21.300,00 € - 50.000,00 € = 603.923,00 €

6. CONCLUSÃO

Atendendo aos cálculos e metodologias atrás explicitados, e para efeitos do n.º 4 do artigo 10.º

do Código das Expropriações o perito subscritor considera como o valor real e corrente do bem,

livre de ónus ou encargos o montante de:

675.223,00 €

(Seiscentos e Setenta e Cinco Mil, Duzentos e Vinte e Três Euros)

Lisboa, Julho de 2015

O perito

___________________________________________________________

Eng.º Vítor José Mateus Soares

Anexos:

Fotografia aérea (Google do imóvel)

Extrato da Planta de Cadastro

Fotos do Imóvel





ANEXOS





Localização da parcela

Coordenadas: 38°46'06.36"N; 9º11'14.92"W

Extrato da Planta parcelar





Casas devolutas a nascente

Habitação a Sul

Construções Industriais a Norte (Av. Professor

Francisco da Gama Caeiro)

Casas devolutas a nascente

Habitação a Sul

Construções Industriais e Anexos a Norte





Construções precárias

Vista da parcela

Azinhaga Escura

Construções precárias

unidade de execução do parque urbano da pontinha · avaliação nos termos do artigo 10.º do...

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