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Seminário Crédito Imobiliário
“Visão do regulador e o mercado externo” Banco Central do Brasil (BCB)
São Paulo, 20 de março de 2014
2 2
Agenda
1. Panorama do Segmento
2. Particularidades do Mercado Brasileiro
3. Medidas Regulatórias Recentes
4. Conclusões
3 3
Missão do Banco Central
“Assegurar a estabilidade do poder de compra da moeda e um sistema financeiro sólido e eficiente”
4 4
1. Panorama do Segmento (1/6)
• 2003: 1,5%
• 2013: 8,3% Brasil - CI/PIB (%)
• 2003: 6,0%
• 2013: 15,1%
Brasil – CI/ Crédito Total (%)
• OCDE: Média 2012 – 58% CI/PIB
• América Latina 2012: 6,77% CI/PIB
OCDE e Latam -CI/PIB (%)
Fontes: BCB, OCDE, Febraban.
5 5
1. Panorama do Segmento (2/6)
Funding para Crédito Imobiliário - Part. Relativa (%)
Ref. FGTS LH LCI CRIDep. de Poupança
(65% Saldo)dez/08 11% 0% 5% 3% 80%
dez/09 12% 1% 6% 4% 77%
dez/10 14% 1% 8% 5% 71%
dez/11 17% 0% 11% 7% 65%
dez/12 18% 0% 12% 6% 63%
dez/13 19% 0% 15% 7% 59%Fonte: BCB, Cetip
6 6
1. Panorama do Segmento (3/6)
Edição da MP 567/12 (Lei 12.703/12)
Fonte: BCB, Cetip
7 7
1. Panorama do Segmento (4/6)
Prazo e valor médio por safra mensal
40
50
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Val
or
mé
dio
(R
$ m
il)
Pra
zo m
éd
io (
me
ses)
Financiamentos habitacionais - SFH
Prazo médio Valor médio (R$ mil) IPCA
100
150
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400
450
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260
280
Val
or
mé
dio
(R
$ m
il)
Pra
zo m
éd
io (
me
ses)
Financiamentos habitacionais – Taxas de Mercado
Prazo médio Valor médio (R$ mil) IPCAFonte: BCB
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1. Panorama do Segmento (5/6)
Fonte: BCB
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
Dez2008
Dez2009
Dez2010
Dez2011
Dez2012
Jul2013
Financiamento Habitacional - PFLTV médio por origem de recurso
SBPE SFH SBPE Tx Mercado FGTS
22
41
33
35
25
1618
8
0
10
20
30
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50
60
70
80
90
100
before adjustment after adjustment
< 50% ≥ 50% e < 70% ≥ 70% e < 80% ≥ 80% e ≤ 90% > 90%
LTV médio = 66,3 % LTV médio ajustado = 54,8 %
1,4
0,9
2,7
0
1
2
3
4
5
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7
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9
jan
/05
jul/
05
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jul/
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/09
jul/
09
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/10
jul/
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jul/
11
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/12
jul/
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/13
jul/
13
jan
/14
(%)
Inadimplência (>90 dias)
Finan. Habitacionais - SFHFinan. Habitacionais -Taxas de MercadoSFN - todas
Loan to Value (LTV) – Dez/2013
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1. Panorama do Segmento (6/6)
A. Comprometimento de Renda
B. Preços dos Imóveis
Condições macroeconômicas e regulatórias favoráveis estimularam o crescimento do mercado a partir de 2006.
Desde então, houve gradativa valorização dos imóveis (sobre uma base deprimida).
Redução do ritmo de valorização nos últimos 3 anos.
21
19
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
%
CR - serviço da dívida com o SFN CR - serviço da dívida com o SFN exceto cred. habit.
Fonte: BCB
10 10
2. Particularidades do Mercado Brasileiro (1/3)
Sistema de Amortizações Constantes (SAC) é o predominante
Característica SAC Price
Amortização rápida (linear) lenta
Prestação decrescente aprox. constante
Vantagem para o
banco
amortização rápida
(menor perda no
default)
amplia demanda
Desvantagem
para o banco
menor demanda amortização lenta
(maior perda no
default)
Vantagem para o
mutuário
prestação
decrescente
baixa prestação inicial;
maior valor financiado
Desvantagem
para o mutuário
menor valor
financiado
50% 50%
-
10
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40
50
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70
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90
100
R$
mil
SAC vs PRICE - Evolução do Saldo Devedor (R$ 100 mil em 30 anos)
SAC - 30 anos PRICE - 30 anos PRICE - 20 anos
180 290 72 202
80% 80%
11 11
2. Particularidades do Mercado Brasileiro (2/3)
Particularidade dos financiamentos imobiliários no Brasil (com recursos da poupança)
A parcela variável dos juros dos financiamentos (TR) não responde tão fortemente a mudanças na política monetária.
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
TR (
% a
o a
no
)
Selic (% ao ano)
TR em função da SELIC
12 12
2. Particularidades do Mercado Brasileiro (3/3)
Distribuição dos mutuários por número de financiamentos contratados
Não é prática comum no Brasil a contratação simultânea de mais de um financiamento imobiliário.
1,6%
98,4%
Borrowers
Borrowers with more than one Housing Debt
Borrowers with only one Housing Debt
Mutuários
Dez/2013
Com mais de um financiamento imobiliário
Com apenas um financiamento imobiliário
Fonte: BCB
13 13
3. Medidas Regulatórias Recentes (1/4)
Qualidade de Originação de Crédito Imobiliário
Edição da Resolução no. 4.271, de 30 de setembro de 2013: critérios de concessão de
financiamentos imobiliários. Medidas voltadas ao estabelecimento de boas práticas de
concessão pelas instituições financeiras, destacando-se:
• Suficiência de garantias, com determinação de cota de financiamento (LTV) máxima
para financiamentos do SFH;
• Avaliação de imóvel, realizada por profissionais de área segregada à responsável
pela concessão;
• Capacidade de pagamento do tomador, observada sua suficiência de renda e seu
comprometimento com outras obrigações.
14 14
3. Medidas Regulatórias Recentes (2/4)
Incentivos à consolidação e ao desenvolvimento de instrumentos de
captação alternativos aos depósitos de poupança
Introdução de novos instrumentos de captação no arcabouço normativo (covered
bonds): discussões entre os órgãos de governo e o mercado para a instituição de
título que incorpore as características principais dos covered bonds.
15 15
3. Medidas Regulatórias Recentes (3/4)
Aprimoramento de instrumento e mecanismos de monitoramento
Registro de ativos e garantias de operações de crédito (Res. no. 4.088/12) :
• Requerimentos para registro das informações sobre ativos e garantias relativos operações de crédito para veículos automotores e imóveis por instituições financeiras.
• Regulamentação adicional em estudo: necessidade de desenvolvimento de ferramentas de acompanhamento do segmento imobiliário, com destaque para criação de índice de preços.
Aprimoramento das condições de emissão das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) -> Circular nº 3.614/12:
• Readequação do instrumento, definindo prazos mínimos, vedações, métricas de controle de emissão e lastro e, principalmente, a qualificação dos ativos admitidos como créditos imobiliários para lastrear o instrumento.
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3. Medidas Regulatórias Recentes (4/4)
Eficiência do Mercado de Crédito: Regulamentação da Portabilidade
• Res. no. 4.292/13 – Disciplina a portabilidade de operações de crédito entre pessoas
naturais.
• Determinações:
• Fornecimento a pedido, a qualquer tempo, de informações sobre os contratos e
procedimentos necessários para a portabilidade aos tomadores;
• Livre negociação de taxas entre o portador e IF interessada, com possibilidade de
contraproposta pela entidade originadora do crédito, observados prazos
estabelecidos;
• Sistema eletronico para a troca de informações entre as IF’s como meio exclusivo de
intercomunicação sobre operações.
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4. Conclusões (1/2)
• As condições macroeconômicas favoráveis (inflação sob controle, aumento real da
renda e do emprego), a expansão da oferta de crédito e o aprimoramento do marco
legal e regulatório (p.ex., alienação fiduciária) estimularam o crescimento do
mercado nos últimos anos, e a consequente valorização dos imóveis.
• Mercado cresce de forma sustentável: bom nível de garantias (LTV médio ≈ 70%),
nível de inadimplência baixo (SFH e Tx Merc ≈ 1,2%), pequeno quando comparado a
outras economias (CI/PIB ≈ 8,3%).
• Particularidades do mercado brasileiro mitigam potenciais riscos: predominância do
sistema SAC de amortização e indexador dos financiamentos robusto a choques de
juros (TR baixa e pouco volátil).
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4. Conclusões (2/2)
• Poupança: principal instrumento de funding do segmento imobiliário, ainda se
mostra capaz de sustentar a demanda por novos financiamentos.
• Securitização e outros instrumentos de captação (ex.: covered bonds) serão
inevitavelmente importantes para o mercado imobiliário brasileiro atingir o patamar
observado em outras economias.
• Foco em medidas para o desenvolvimento sustentado do Crédito Imobiliário,
mitigando a possibilidade de irrupção de crises semelhantes às observadas em outras
economias.
19 19
Obrigado!
Sérgio Odilon dos Anjos
Denor - Departamento de Regulação do Sistema Financeiro