resumo - lei do inquilinato

LEI DO INQUILINATO (Nº 8.245 DE 18 DE OUTUBRO DE 1991), QUE DISPÕE SOBRE AS LOCAÇÕES URBANAS.

Nota: Este documento tem por objetivo resumir alguns tópicos importantes da lei para quem deseja prestar a prova do exame de ordem. Trata-se de matéria extensa e complexa, mas aqui, tentamos resumi-la ao máximo, tendo em vista que nos últimos exames caiu com grande frequência. Vale ressaltar, que trata-se apenas de um resumo.

COMENTÁRIOS A NOVA LEI DO INQUILINATO

1- Locações residenciais2- Locações não residenciais (soc.comerciais e civis)3- Locações de repartições públicas4- Locações de escolas particulares autorizadas5- Locações de clínicas particulares autorizadas6- Locações de asilo

CÓDIGO CIVIL:

1- Espaço para estacionamento de veículos 2- Garagens autônomas3- Espaço destinado a publicidade 4- Instalações industriais e comerciais destinadas a leasing (arrendamento mercantil) 5- Apart-hotéis

LEI Nº 9.760:

Locações de prédios públicos para particulares. NOVA LEI DO INQUILINATO, LEI Nº 8.245 DE 18 DE OUTUBRO DE 1991, QUE DISPÕE

SOBRE AS LOCAÇÕES URBANAS.

1)AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS (ARTIGO 62)

Ação proposta pelo proprietário do imóvel cujo inquilino não está pagando aluguel. Para se ingressar com a ação é necessário apenas que o locatário não pague 01 aluguel (mínimo).

A petição inicial é amparada pelo artigo 62, I da Lei 8.245/91, onde em uma só ação podemos requerer o despejo por falta do pagamento do aluguel, bem como a cobrança dos acessórios da locação (luz, água e esgoto, IPTU, condomínio, etc.), trata-se neste caso de uma economia processual, tendo em vista que não há necessidade de se ingressar com duas ações, uma de despejo e outra de cobrança.

Na inicial, devemos requerer a cientificação do(s) fiador(es), se houver, qualificando-o(s) e indicando seu endereço.

Apresentaremos os aluguéis e encargos discriminados que o inquilino está devendo, juntando-os aos autos com cálculo devidamente atualizado dos valores até a data da distribuição da ação, com juros, correção monetária e honorários advocatícios (vide o artigo 62, inciso II, letra “d”).

O inquilino/réu citado, terá o prazo de 15 (quinze) dias da data da juntada do mandado de citação nos autos, para contestar ou requerer prazo para purgação da mora (artigo 62, II), o Juiz deferindo o pedido, concederá o prazo de 15 dias que serão contados da intimação do despacho devidamente juntado aos autos.

Nesta condição, qualquer quantia que o inquilino/réu depositar descaracteriza, por enquanto, o despejo.

Mediante o depósito, o Juiz abrirá vista para o autor se manifestar sobre o quantum depositado.

Abre-se então dois caminhos.

1º)O depósito sendo completo, o autor requer seu levantamento, encerrando-se a ação.

2º)Se o autor não concordar com o depósito, sendo ele realizado em valor menor, deve-se requerer seu levantamento, bem como a intimação para que o inquilino/réu complete o valor. Nesta momento é bom apresentar novo cálculo para demonstrar suas alegações.

Novamente intimado para completar o valor total, o inquilino terá agora o prazo de 10 (dez) dias e não mais os 15 (quinze) anteriormente dado, que serão contados da intimação feita através do Diário Oficial.

O inquilino se mantendo inerte, o Juiz prolatará a sentença de despejo.

Prolatada a r. sentença de despejo, o autor deve requerer a intimação da mesma para que o réu desocupe o imóvel no prazo estipulado sob pena de ser a mesma feita coercitivamente (força policial).

Após a intimação da sentença e desocupação do imóvel, o processo de conhecimento se encerrará, passando para a fase de execução, podendo a mesma ser nos próprios autos, de conformidade com o artigo 604 do Código de Processo Civil, apresentando novo cálculo e requerendo a citação do réu, agora executado, em seu novo endereço, para que pague a quantia apresentada na liquidação num prazo de 24 (vinte e quatro) horas sob pena de serem penhorados tantos bens quanto bastem a integral satisfação do feito.

Nesta caso, a execução caberá somente contra o ex-inquilino, tendo em vista que seus fiadores não foram réus na ação de conhecimento.

Em caso de execução do ex-inquilino e também de seus fiadores, juridicamente correto será propor ação de execução separada, autos próprios.

Documentos a serem juntados com a inicial:

1)procuração “ad judicia”;2)contrato de locação assinado entre as partes com duas testemunhas;3)recibos de aluguéis e demais encargos em abertos (água e esgoto, luz, Iptu, etc.);4)cálculo discriminado do débito atualizado;5)contra-fés para citação do réu e cientificação do fiador, se houver.

2)AÇÃO DE DESPEJO - DENÚNCIA VAZIA:

2.1) IMÓVEL RESIDENCIAL - ARTIGO 46 "CAPUT" DA LEI 8.245/91:

Ação proposta pelo proprietário/Autor contra inquilino/réu após o término do contrato de locação residencial cujo PRAZO É DE 30 MESES dentro dos 30 dias após seu término, veja bem, não é um (01) mês, são trinta dias, tendo em vista que existe mês com 31 dias.

Como o próprio nome já diz, trata-se de ação com fundamento na denúncia vazia, onde não há necessidade do proprietário provar o motivo pelo qual está pedindo o imóvel, terminou o contrato, não havendo mais interesse na continuação da locação, requer sua rescisão.

Nesta ação há necessidade de se cientificar o fiador.


1)procuração "ad judicia";2)contrato de locação assinado entre as partes com duas testemunhas;3)contra-fé para citação.

2.2) IMÓVEL RESIDENCIAL - ARTIGO 46, § 2º DA LEI 8.245/91:

Como mencionamos acima, o artigo 46 "caput" da citada lei, é usado para o despejo direto dentro dos 30 (trinta) subsequentes ao término do contrato, que será contado à partir do primeiro dia após seu vencimento, que está estipulado na cláusula do período de duração do mesmo. Passado os referidos 30 dias sem que o autor ingressa-se com ação nos moldes do item anterior, o contrato prorrogar-se-á, automaticamente, por tempo indeterminado. Neste caso, vamos cair no ARTIGO 46, § 2º. Ou seja, ocorrendo a prorrogação automática do contrato, o locador poderá denunciar a locação a qualquer tempo, desde que notifique o inquilino dando o prazo de trinta dias para desocupar o imóvel, esta notificação pode ser judicial ou extrajudicial, nesta deverá ser realizada através de cartórios competentes. Em Ribeirão Preto, temos dois cartório de registro de imóveis (1º na Rua Henrique Dumont e o 2º "Nacaratto", na Avenida Meira Jr.). Uma vez notificado o inquilino que não atendeu a solicitação supra, o proprietário ingressa com a ação de despejo quase nos mesmos moldes da anterior, com o acréscimo da notificação mencionada, que deverá ser juntada com a inicial.


1)procuração "ad judicia"; 2)contrato de locação assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)contra-fé para citação;

4)notificação premonitória concedendo o prazo de 30 dias para desocupação voluntária.

3)AÇÃO DE DESPEJO - DENÚNCIA CHEIA:

3.1) IMÓVEL RESIDENCIAL - ARTIGO 47 E INCISOS DA LEI 8.245/91:

No artigo anterior o despejo direto se dá através dos contratos de locação com prazo igual ou superior a 30 MESES. Neste artigo, trata-se dos contratos (verbais ou escritos) de locação com prazo inferior a 30 MESES, findo este prazo a locação prorrogar-se-á automaticamente por prazo indeterminado, sendo que o proprietário poderá retomar o imóvel:

1)mútuo acordo; 2)infração contratual;3)infração legal ou contratual; 4)falta de pagamento de aluguel e encargos; 5)para reparações urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público; 6)em decorrência de extinção de contrato de trabalho; 7)para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, de seu descendente ou ascendente; 8)para demolição ou obras aprovadas pelo Poder Público; 9)se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 anos.

Na retomada (petição inicial), o autor deverá demonstrar a sinceridade do pedido e um dos 9 itens acima citados, através de prova documental ou escrita.

Neste artigo não há necessidade de notificação premonitória.


1)procuração "ad judicia";2)contrato de locação assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)contra-fés para citação; 4)sinceridade do pedido, bem como prova escrita ou testemunhal de um dos itens mencionados acima.

4)AÇÃO DE DESPEJO - DENÚNCIA VAZIA:

4.1) IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - ARTIGO 56 "CAPUT" DA LEI 8.245/91:

Ação proposta pelo proprietário/autor contra inquilino/réu, que na maioria das vezes é uma firma/empresa, tendo o término do contrato de locação não residencial cujo PRAZO É DE 1 ANO OU MAIS, ou seja, prazo determinado, que cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, INDEPENDENTEMENTE DE NOTIFICAÇÃO OU AVISO, dentro dos 30 dias após seu término, ou seja, não é um (01) mês, são trinta dias, tendo em vista que existe mês com 31 dias, poderá ingressar-se com ação de despejo.

Como o próprio nome diz, trata-se de denúncia vazia de imóvel não residencial, onde não há necessidade do proprietário provar o motivo pelo qual está pedindo o imóvel, terminado o contrato, não havendo mais interesse em continuar a locação, pedirá sua rescisão.

Nesta ação não precisa cientificar fiadores.


1)procuração "ad judicia";2)contrato de locação assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)contra-fé para citação.

4.2)IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - ARTIGO 57 DA LEI 8.245/91:

No artigo anterior, o despejo direto de imóvel não residencial se dá através dos contratos de locação com prazo determinado igual ou superior a 01 ANO, neste artigo, trata-se dos contratos (verbais ou escritos) de locação com prazo indeterminado, ou seja, findo o prazo estipulado do artigo 56, o locatário(a) permanece no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, prorrogar-se-á a locação por prazo indeterminado, ocorrendo a prorrogação do contrato, onde o locador poderá denunciar a locação a qualquer tempo, desde que notifique o inquilino dando o prazo de trinta dias para desocupar o imóvel, esta notificação pode ser judicial ou extrajudicial, nesta deverá ser realizada através de cartórios competentes. No caso de ser em Ribeirão Preto, temos dois cartório de registro de imóveis (1º na Rua Henrique Dumont e o 2º "Nacaratto", na Avenida Meira Jr.). Uma vez notificado o inquilino que não atendeu a solicitação supra, o proprietário ingressa com a ação acrescentando a notificação mencionada na inicial.


1)procuração "ad judicia";2)contrato de locação assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)contra-fé para citação; 4)notificação premonitória concedendo o prazo de 30 dias para desocupação voluntária.

5)DAS LOCAÇÕES RESIDENCIAIS QUE TENHAM SIDO CELEBRADAS ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DESTA LEI, OU SEJA, SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 6.649/79:

5.1)IMÓVEL RESIDENCIAL - ARTIGO 78 DA LEI 8.245/91:

Todas as locações residenciais que foram celebradas antes da vigência desta lei ficam prorrogadas automaticamente por prazo indeterminado, assim que termine o prazo estipulado no contrato.

Tais locações, juntamente com aquelas que já vigoram ou venham a vigorar com prazo indeterminado, podem ser rescindidas, desde que o locador conceda um prazo de 12 (doze) meses para desocupação voluntária, ou seja, através da tão mencionada NOTIFICAÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL.

Deve-se prestar atenção neste caso quanto ao prazo mencionado que são de DOZE MESES.

Findo este prazo sem que o locatário tenha se manifestado à respeito ou desocupado o imóvel, ingressa-se com a ação de despejo baseada no artigo 78 juntando com a inicial a notificação premonitória.


1)procuração "ad judicia"; 2)contrato de locação assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)contra-fé para citação;4)notificação premonitória concedendo o prazo de 12 meses para desocupação voluntária.

6)AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUERES OU ALUGUEL, ARTIGOS 19 E 68 DA LEI 8.245/91:

É livre a convenção do aluguel, não podendo ser em moeda estrangeira ou salário mínimo.

Em seu artigo 19 a lei é taxativa, ou seja, quando não houver acordo, o locador ou locatário, poderá após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do último acordo, pedir a revisão do aluguel a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

O locador ingressa com a ação para aumentar o valor locatício que está defasado no mercado, enquanto o locatário ingressa com a ação para diminuir o valor da locação, tendo em vista que o valor atualmente pago está aquém do preço de mercado atualmente pago para imóveis de igual categoria e localização.

Os índices atualmente usados para fixar o aluguel são: Índice Geral de Preços fornecido pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-FGV) e Índices de Preços ao Consumidor (IPC) fornecido pela FIPE, ou outro índice estipulado pelo Governo Federal.

Na petição inicial o autor deverá demonstrar:

a)o valor atualmente pago;

b)o valor de mercado para imóveis de igual categoria e localização.

Esta demonstração do valor de mercado geralmente é feita através de três (03) avaliações de imobiliárias idôneas da comarca.

Geralmente o autor pede o valor médio dessas três avaliações para fixação do aluguel definitivo e pede ao Juiz para que se fixe o aluguel provisório no valor de 80% (oitenta por cento) do pleiteado.

Porém, cabe ao Juiz:

a)arbitrar o aluguel provisório em até 80% do pleiteado;b)designar posteriormente audiência de tentativa de conciliação.

Na audiência de conciliação, obtendo-se o acordo, o Juiz fixará o aluguel definitivo colocando a termo e assinado pelas partes.

Não havendo conciliação, o Juiz nomeará um perito de sua confiança para que seja feito laudo técnico judicial para chegar ao valor do aluguel de mercado deste imóvel. Ao nomear o perito de sua confiança, o Juiz deverá informar as partes para que formulem quesitos (perguntas). Esta perícia será feita por um engenheiro civil da confiança do Juiz, como já foi dito, mas este poderá ser acompanhado por assistentes técnicos indicados pelas partes que acompanharão o laudo pericial.

Os assistentes técnicos estiverem de acordo com o resultado do laudo, assinarão em conjunto com o perito, caso contrário, os assistentes apresentarão laudos separados com valores diferentes.

Neste caso, o Juiz mandará seu perito apresentar uma resposta aos laudos dos assistentes técnicos ou fazer um novo laudo, para ao final chegar ao valor de mercado.

Chegando no aluguel de mercado, o Juiz prolatará a sentença requerendo seu pagamento desde a citação, se for maior do que anteriormente pago, o locatário(a) pagará a diferença, se for a menor, o locador reembolsará o inquilino ou descontará dos próximos aluguéis.

Na ação Revisional de alugueres os fiadores deverão ser cientificados.

Em caso da ação ser proposta pelo inquilino, o raciocínio é lógico dentro das alegações acima mencionadas.


1)procuração "ad judicia";2)contrato de locação assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)03 (três) avaliações de imobiliárias idôneas do preço de mercado do imóvel; 4)contra-fé para citação e cientificação dos fiadores; 5)recibo de pagamento do aluguel atual; 6)rol de testemunhas.

Trata-se de ação de rito sumário, portanto, a defesa deve ser apresentada na audiência, com rol de testemunhas.

7)AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO, ARTIGOS 282 DO CPC E 67 DA LEI 8.245/91:

A legitimidade ativa para a ação consignatória é conferida ao devedor, ao terceiro interessado (CC, art. 930, e CPC, art. 890) e ainda, ao terceiro não interessado, sempre que oferte a prestação em nome e por conta do devedor (CC, art. 930, § único).

Relativamente à consignatória envolve aluguel e encargos, têm legitimidade ativa para propô-la, sem dúvida alguma, o próprio inquilino (qualquer deles, havendo mais de um, art. 2º desta Lei), ou seu cônjuge ou companheiro (art. 12).

No polo passivo da relação processual deverá figurar o locador (havendo mais de um, qualquer deles, art. 2º desta lei).

Convém anotar que o procedimento aqui tratado diz respeito, exclusivamente, à consignação de aluguel e aos acessórios da locação judicial; cuidando-se de que qualquer outra dívida, impõe-se a observância do procedimento estabelecido pelos artigos 890 e seguintes do CPC.

A teor do inciso I, do artigo 67, a petição inicial deverá ser elaborada com a observância dos requisitos previstos no artigo 282 e seguintes do CPC, com a especificação dos alugueres e acessórios da locação, mais a indicação dos respectivos valores, aqueles que o autor apontar como sendo corretos.

Junto com a petição inicial, o autor deverá apresentar o depósito judicial da quantia total consignada, podendo ser depósito em caderneta de poupança que será vinculada ao processo. O não depósito extinguirá o processo.

No decorrer da ação o autor deverá ir consignando os aluguéis e acessórios que forem vencendo até a sentença.

O valor da causa corresponderá a doze (12) meses de aluguel, pouco importando quantas as prestações consignadas.

O foro competente para ação é o do local onde se encontra o imóvel, ou outro convencionado entra as partes no contrato de locação.

Já na contestação o réu (locador) contestará o alegado pelo autor juntando provas.

Este comentário é relativo ao procedimento judicial.


1)procuração "ad judicia";2)contrato de locação assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)recibo de depósito do valor consignado; 4)contra-fé para citação do locador, ora réu; 5)alegar os motivos pelo qual tomou tal decisão.

8)AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO, ARTIGOS 282 DO CPC, 71 A 75 DA LEI 8.245/91:

Além dos clássicos requisitos contidos no artigo 282 do CPC, inerente a toda petição inicial, o pedido de renovação deverá observar as seguintes condições:

1- que o contrato a renovar seja escrito e por prazo determinado;2- o prazo mínimo do contrato ou a sua soma, desde que ininterruptos, seja de 5 (cinco) anos;3- que o locatário esteja no mesmo ramo de comércio pelo prazo de 3 (três) anos sem interrupção;4- que o locatário tenha cumprido corretamente o contrato anterior;5- que o locatário tenha quitado integralmente todos os encargos do contrato anterior;6- que o locatário indique o novo aluguel oferecido;7- que o locatário indique o fiador idôneo com todos os seus dados (qualificação e registro de propriedade);8- em sendo sucessor ou cessionário o respectivo título que o credencia.

Na contestação do locador, itinerante as argüições de direito que são imanentes a toda relação jurídica, ficará adstrita, quanto a matéria de fato, o seguinte:

1- não preencher o autor da ação, os requisitos previstos na lei (prazo mínimo do contrato, exercício do mesmo ramo, etc.);2- estar o aluguel oferecido aquém do valor de mercado para imóveis de igual categoria e localização;3- ter proposta de terceiro mais vantajosa;4- o imóvel estar necessitando de reformas exigidas pelo Poder Público, que modifique sua estrutura ou este deverá ser usado para negociação do próprio locador, cônjuge, descendente ou ascendente, não podendo utilizar-se para o mesmo ramo de comércio a que se vinha destinando.


1)procuração "ad judicia"; 2)contrato de locação assinado entre as partes com duas testemunhas; 3)contra-fé para citação e cientificação dos fiadores; 4) recibo de pagamento do aluguel atual; 5) provas necessárias do fiel cumprimento do contrato.

ALGUNS ARTIGOS QUE MERECEM SER DESTACADOS:

ARTIGO 4º: Normalmente quando o locatário não quiser mais continuar no imóvel que esta com o contrato em vigência, pagará ao locador uma multa pactuada no contrato de locação. Esta multa é proporcional ao tempo em que está no imóvel, nunca será paga integralmente.

ARTIGO 5º: Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

PARÁGRAFO ÚNICO: O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

ARTIGO 8º: Se o imóvel for vendido durante o curso da locação, o adquirente poderá pedir a rescisão da mesma, desde que providencie o aviso escrito para desocupação no prazo de NOVENTA (90) dias, salvo se a locação for por prazo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

ARTIGO 9º: A locação também poderá ser desfeita:

I- por mútuo acordo;II- em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV- para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou, podendo, ele se recuse a consentir.

ARTIGO 10: Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

ARTIGO 11: Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I- na locações com finalidades residenciais, o cônjuge sobrevivente ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do “de cujus”, desde que residentes no imóvel;II- nas locações com finalidade não residenciais, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

ARTIGO 12: Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel;

PARÁGRAFO ÚNICO: Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de 30 (trinta) dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

DEVERES DO LOCADOR:

ARTIGO 22: O locador é obrigado a:

I- entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir aos uso a que se destina;II- garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;III- manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV- responder pelos vícios ou efeitos anteriores à locação; V- fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI- fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII- pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII- pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;IX- exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X- pagar as despesas extraordinárias de condomínio

PARÁGRAFO ÚNICO: Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel;b) pintura das fachadas, em penas, poços de acração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esportes e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.

DEVERES DO LOCATÁRIO:

ARTIGO 23: O locatário é obrigado a:

I- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratual exigíveis, no prazo estipulado, ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sito indicado no contrato; II- servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;III- restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;IV- levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V- realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou preposto; VI- não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII- entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública ainda que dirigida a ele, locatário; VIII- pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX- permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros na hipótese do art. 27 (venda, compromisso de compra e venda, etc.); X- cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI- pagar o prêmio de seguro de fiança; XII- pagar as despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessidades à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de seu uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação.

PARÁGRAFO 2º: O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

PARÁGRAFO 3º: No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

ARTIGO 27: no caso de compra e venda, promessa de compra e venda, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igual condições de terceiros, devendo o locador comunicar-lhe através de notificação judicial ou extrajudicial.

ARTIGO 58: (IMPORTANTÍSSIMO) Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessórios da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observa-se-á o seguinte:

I- os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;II- é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; III- o valor da causa corresponderá a 12 (doze) meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II, do artigo 47, a 3 (três) salários vigentes por ocasião do ajuizamento; IV- desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil; V- os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

ARTIGO 61: Nas ações fundadas no parágrafo 2º do artigo 46 (despejo - denuncia vazia) e nos incisos III e IV do art. 47 (despejo - denúncia cheia), se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de 6 (seis) meses para desocupação contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de 20% sobre o valor dado à causa (12 vezes o aluguel atual). Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário expedirá mandado de despejo.

ARTIGO 66: Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

DESTAQUE:

DAS PENALIDADES CRIMINAIS E CIVIS:

ARTIGO 43: Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de 5 (cinco) dias a 6 (seis) meses ou multa de 3 (três) a 12 (doze) meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I- exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;II- exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; III- cobrar antecipadamente o aluguel salvo a hipótese do art. 40 e da locação para temporada.

comentário:

Nesta seção o legislador trata de punir com penas de prisão de cinco dias à seis meses e de multa de 3 à 12 aluguéis atualizados, o locador que cometer as seguintes infrações:

1) Exigir além do aluguel e encargos, qualquer quantia suplementar a título de ágio; 2) Exigir mais de uma modalidade de garantia, como por exemplo: exigir uma caução correspondente a três alugueres adiantados que serão depositados em conta poupança que deverão ser devolvidos ao locador no final da locação junto com indicação de fiadores em um só contrato; 3) Cobrar antecipadamente o aluguel, uma vez que primeiro mora depois que completa um mês paga-se o aluguel.

ARTIGO 44: Constitui crime de ação pública, punível com detenção de 3 (três) meses a 1 (um) ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços a comunidade:

I) recusar-se o locador ou sublocador, nas habilitações coletivas multifamiliares, a fornecer

recibo discriminado do aluguel e encargos;II) deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega da imóvel, no caso do inciso III do artigo 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; III) não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do artigo 9º, inciso IV do artigo 47, inciso I do artigo 52 e inciso II do artigo 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;IV) executar o despejo com inobservância do disposto no parágrafo 2º do artigo 65.

PARÁGRAFO ÚNICO: Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

Ricardo Barros Machado de Souza-Advogado-

resumo - lei do inquilinato

Documents