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Relatório de Vistoria Técnica REFORMA DE IMÓVEL PARA ABRIGAR A SEDE DA SUBSEÇÃO DA OAB/BA NO MUNICÍPIO DE IPIAÚ /BA

Sede da OAB – Rua Senhor do Bomfim, nº83 – Centro, Ipiaú/BA

Elaborado para: Ordem dos Advogados do Brasil

Seção Bahia

Setembro de 2013

Rua Dr. José Peroba, 297. Edf. Atlanta Empresarial. Sala 1209 Costa Azul Salvador-Ba 41770-235 Tel. +55 71 30336533

I . S U M Á R I O E X E C U T I V O

E L E M E N T O S D E I D E N T I F I C A Ç Ã O

Contratado Maxivalue Projetos e Consultoria Ltda

Responsável Técnico Eng. Armindo Gonzalez Miranda (CREA 15893-BA)

Cliente Ordem dos Advogados do Brasil – Seção Bahia

Data Base Setembro de 2013

Objeto da Vistoria Sede da OAB subseção Ipiaú/Ba

Objetivo da Vistoria

Verificar a situação do imóvel pré-existente e identificar as intervenções que devem ser

executadas para que se possa empreender de modo adequado a reforma do imóvel

Localização Rua Senhor do Bomfim, nº83 - Centro, Ipiaú/BA

Área

Terreno(1):280 m2

Construída(1):109,70m² (1) Conforme escritura pública, datada de 20/10/1998

S Í N T E S E D A O P I N I Ã O

O imóvel está localizado na Rua Senhor do Bonfim, uma das principais vias da cidade de Ipiaú e de

fácil acesso. Possui características satisfatórias para a implantação da subseção OAB/BA, tendo em

vista a existência de toda infraestrutura de implantação básica, tais como: água, esgoto, iluminação

pública e vias de acesso já pavimentadas.


I I . I N T R O D U Ç Ã O

C O N S I D E R A Ç Õ E S G E R A I S

Em conformidade com nossa proposta de prestação de serviços técnicos de engenharia, a Maxivalue

Projetos e Consultoria Ltda (“Maxivalor”), apresenta à Ordem dos Advogados do Brasil, Seção Bahia

(“OAB/BA”) as conclusões decorrentes da vistoria realizada em setembro de 2013 no imóvel

localizado na Rua Senhor do Bomfim, nº 83 – Centro, Ipiaú/BA.

Conforme definido pelo cliente, o objetivo desta vistoria é realizar uma avaliação preliminar in locoda

situação do imóvel para permitir a identificação das atividades que devem ser desenvolvidas, para

que a OAB/BA possa empreender de modo adequado a sua reforma.

L I M I T A Ç Õ E S E P R E S S U P O S T O S

Destacamos a seguir, as limitações e pressupostos referentes a estavistoria:

1. Não foram realizadas quaisquer averiguações ou qualquer espécie de auditoria ou rotina de

due diligence quanto a documentação do imóvel, nem aferida a veracidade do título de

propriedade do mesmo;

2. Presume-se que as informações fornecidas pelo cliente são corretas;

3. Não foram tomadas medidas ou realizado qualquer espécie de cadastro do(s) imóvel (is) alvo

desta vistoria. Na ausência de informações exatas, são feitas estimativas e avaliações

qualitativas baseadas na experiência do responsável, e nos reservamos o direito de rever

tais avaliações na medida em que novas informações mais acuradas sejam fornecidas pelo

cliente;

4. Não realizamos estudos de engenharia no solo, nas estruturas e nos equipamentos, que são

presumidas como boas, a não ser onde mencionado o contrário;

5. Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu

funcionamento;

6. Não foram realizados estudos ambientais no solo e nos materiais de construção, para

averiguar ou não a presença de substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura do imóvel ou ao

meio ambiente. A Maxivalor ignora a existência de assuntos que afetam o meio ambiente ou

saúde na implantação deste empreendimento. Reservamo-nos o direito de rever o presente

laudo caso venha a ser identificado algo que afete as condições de uso do imóvel objeto do

mesmo;


7. O presente relatório é dirigido ao cliente identificado em seu corpo. A Maxivalor não assume

qualquer responsabilidade perante terceiros que assumam posições e tomem decisões com

base neste trabalho. Este relatório não poderá ser publicado no todo ou em parte sem a

devida autorização por escrito da Maxivalor;

8. Dada a limitação do objetivo deste trabalho, informações de planejamento urbano são

obtidas, quando possível, verbalmente através das autoridades locais responsáveis, porém

quando houver necessidade de efetiva comprovação de tal dimensão,recomendamos que tal

confirmação seja obtida através de profissionais especializados em tais questões;

9. Devido à natureza deste trabalho, o mesmo deve ser considerado como uma opinião de valor

de uso restrito ou parecer técnico

D A D O S D A V I S T O R I A :

1. Data da visita: 19 de setembro de 2013

2. Contato: Dr. Genivaldo Santana Lins

Função: Presidente da Subseção de Ipiaú/BA.

3. Endereço da Intervenção: Rua Senhor do Bomfim, nº83 – Centro, Ipiaú, Bahia;

4. Dimensões do imóvel:

• Largura do terreno: 10,00m

• Comprimento do terreno: 28,00m

• Área total do terreno: 280,00m²

• Área Construída: 109,70m²


I I I . C A R A C T E R Í S T I C A S D A R E G I Ã O E D O I M Ó V E L

L O C A L I Z A Ç Ã O

O imóvel encontra-se localizado na Rua Senhor do Bomfim, nº83 - Centro, Ipiaú/BA.

Foto: vista aérea do imóvel (Fonte: Google Earth)

Foto: Fachada Principal do imóvel

A C E S S O S

O imóvel possui acesso pela Rua Senhor do Bonfim, e está próxima de duas das principais

infraestruturas públicas do município, a saber:

• Fórum: 51 metros;

Prefeitura Municipal

Fórum

OAB


• Prefeitura Municipal: 73 metros.

O C U P A Ç Ã O D O E N T O R N O

• O entorno é caracterizado por uso predominantemente residencial, apresentando tipologias

diversas com 01 ou 02 pavimentos;

• Por estar localizado na via principal, o movimento de transeuntes e o tráfego de veículos é

intenso;

• Possui localização estratégica, tornando suas atividades de fácil execução.

T R A N S P O R T E

Quando da realização da visita, constatou-se a oferta regular na região de serviços de transporte

público sob diversas modalidades, tais como moto-táxi e van.

I N F R A E S T R U T U R A

Foi constatada a existência da seguinte infraestrutura básica:

• Rede de energia elétrica;

• Iluminação pública;

• Rede de água;

• Rede de esgoto;

• Vias de acesso definidas e pavimentadas,

• Provedores de acesso à Internet.

T O P O G R A F I A

O imóvel está localizado em uma via de sentido único em declive. A edificação tem como referência o

acesso da garagem que foi imposto in loco como nível 0,00, tendo a sua edificação implantada ao

nível de +1,40m.

T E R R E N O

O terreno apresenta as seguintes dimensões:

• Largura = 10,00m


• Comprimento = 28,00m

• Área total = 280,00m²

A C O N S T R U Ç Ã O

A seguir, expomos os principais pontos constatados quando da visita ao imóvel:

1. A construção apresenta aspecto de obra inacabada;

2. Esquadrias (portas e janelas) estão assentadas sem a devida proteção contra intempéries

(foto 1);

3. Aparente umidade descendente no interior da edificação, proveniente da falta da cobertura,

deixa a laje pré-moldada exposta e com falta de tratamento adequado. Isto agride o forro de

gesso que se encontra danificado (foto 2,3 e 4);

4. As ferragens da vigota da laje estão aparentes e com sinais de oxidação pela provável ação

da água e falta de manutenção (foto 5 e 6).

5. O piso em porcelanato bege, apresenta algumas avarias cuja causa provável é a queda das

placas do forro de gesso;

6. Há paredes pintadas recentemente, porém estragadas pela ação da água proveniente das

infiltrações em diversos pontos da laje (foto 7);

7. Teto em forro de gesso liso comprometido;

8. Constatamos a inexistência de instalações de incêndio;

9. As instalações elétricas se encontram em estado precário;

10. Não verificamos a situação das instalações hidrossanitárias;

11. A sede não possui infraestrutura de acesso adequado para portadores de necessidades

especiais, apresentando ainda calçada inadequada.


I V . A S P E C T O S L E G A I S

P A R Â M E T R O S U R B A N Í S T I C O S

Para efeito de concepção do projeto arquitetônico deve ser consultada a legislação urbanística

vigente do município de Ipiaú/BA.

M A T R Í C U L A

De acordo com a matrícula obtida em setembro de 2013, datada de 20/08/1971, o imóvel encontra-se

devidamente registrado no Cartório de Registros de Imóveis da Comarca de Ipiaú, no livro 02, registro

01, da matrícula 7.486, em data de 19/11/1997. Segundo a referida matrícula, o imóvel possui as

seguintes características:

• Área frontal: 10 metros;

• Área Lateral: 28 metros.

C O N S I D E R A Ç Õ E S A D I C I O N A I S

Não foi disponibilizada a inscrição do IPTU do referido imóvel.


V . O P I N I Ã O E P R O G N Ó S T I C O S

O P I N I Ã O

Sob a nossa perspectiva, dadas as características gerais do imóvel visitado e sua potencialidade por

estar situado em uma via principal de fácil acesso, próximo a edifícios de importância na cidade como

prefeitura municipal, fórum e pela presença de toda infraestrutura básica.Entende-se que o referido

imóvel possui características fundamentais para a implantação da subseção da OAB/BA do município

de Ipiaú.

C R O N O G R A M A D E A T I V I D A D E S A S E R D E S E N V O L V I D O

Uma vez identificadas a adequação do sítio para abrigar a edificação da sede da subseção da

OAB/BA no município de Ipiaú/BA, indicamos a seguir as atividades que deverão ser desenvolvidas

com o objetivo de se levar a cabo tal objetivo:

1. Cadastramento de imóvel existente para consolidação das intervenções;

2. Ratificação do programa arquitetônico bem como suas especificações;

3. Licenciamentos: alvará de construção e incêndio;

4. Contratação de profissionais especializados para elaborar os projetos complementares;

5. Orçamento das obras e/ou serviços de engenharia para implantação do projeto;

6. Contratação de obras e serviços de engenharia.

C O N C L U S Ã O

Sugerimos que seja contratada empresa especializada no gerenciamento e coordenação de projetos

e obras visando o acompanhamento técnico e financeiro, bem como determinando prazos para

efetivação das atividades diagnosticadas.

Armindo Gonzalez Miranda

CREA 15893-BA.

Maxivalor


A N E X O I – R E L A T Ó R I O F O T O G R Á F I C O

Foto 1

Foto 2


Foto 3

Foto 4


Foto 5

Foto 6


Foto 7

Vista do acesso lateral


Vista da área externa permeável

Vista da Rua Senhor do Bomfim


Vista da calçada, sem acessos para portadores de necessidades especiais


A N E X O I I – D O C U M E N T A Ç Ã O

relatório de vistoria técnica reforma de imÓvel ... - oab

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