fls. 53 maria lucia garrobo pinto abnt nbr 14653-2, no item 7.3.5.2 – impossibilidade de vistoria,...

Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A5035-0

Avaliações e Perícias ___________________________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________

Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 1

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª. VARA CÍVEL DO FORUM DE SÃO

CAETANO DO SUL - SP

AUTOS Nº. 1003415-40.2014.8.26.0565/01

MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5035-0, Perita Judicial,

nomeada nos Autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA que CONDOMÍNIO

EDIFÍCIO ALEXANDRE MELONI E BENEDITA MELONI move contra MERCEDES

SOARES DE OLIVEIRA E OUTRO, após realizar diligências e vistorias vêm mui

respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no presente trabalho:

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I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente laudo visa apuração do justo e real valor de um imóvel constante do

Termo de Penhora e Depósito as fls. 42 do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA que

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ALEXANDRE MELONI E BENEDITA MELONI move

contra MERCEDES SOARES DE OLIVEIRA E OUTRO.

A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 48, para

avaliar o imóvel matriculado sob nº. 31.699 no 2o Oficial de Registro de Imóveis de

São Caetano do Sul (fls. 39).

- Assistentes técnicos: não foram indicados - Quesitos: não foram formulados

II - VISTORIA

1. LOCALIZAÇÃO

O imóvel objeto do presente laudo localiza-se a Rua Oswaldo Cruz nº 141,

apartamento nº. 122, 12º andar do Bloco B do Condomínio Edifício Alexandre Meloni

e Benedita Meloni, Oswaldo Cruz, São Caetano do Sul.

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Vista aérea do Condomínio Edifício Alexandre Melone e Benedita Melone, onde

podemos observar sua situação e entorno.

2. PLANTA GENÉRICA DE VALORES

Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de São Caetano do Sul, o imóvel

situa-se no Setor 003 e Quadra 002.

3. MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os melhoramentos

públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e esgoto, energia

elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de coleta de lixo.

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O local apresenta completa infra-estrutura e é atendido por comércio variado,

dispondo ainda de hospital, posto de saúde, escola, igreja, posto policial e rede de

transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro, dentre as

quais, a Avenida Goiás e Rua Amazonas. Trata-se de região com densidade

demográfica média e de vocação residencial, caracterizada por apartamentos de

padrão médio. O imóvel se encontra junto a Praça São Caetano di Thiene.

4. ACESSO

Através da Avenida Goiás, distando aproximadamente a 1,5 km do centro de São

Caetano do Sul.

5. BENFEITORIAS

5.1. Do Condomínio

O Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni é formado um edifício

com dois blocos com 02 (dois) subsolos, pavimento térreo e 15 (quinze) pavimentos

tipo com 04 (quatro) apartamentos por andar.

O Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni dispõe de salão de festa,

salão de jogos, churrasqueira, espaços ajardinados, portões automáticos e portaria

com interfones.

Esta perita esteve no imóvel para promover a vistoria necessária não encontrando

ninguém e deixando seu cartão com os contatos necessários.

O réu entrou em contato via telefone informando que seu advogado já entabula um

acordo junto a administradora e que signatária não tem a necessidade de efetuar a

avaliação.

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Conforme ABNT NBR 14653-2, no item 7.3.5.2 – Impossibilidade de Vistoria, temos:

“Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve

ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso.... “a vistoria interna pode ser

prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível

obter....” tais como;

Descrição interna;

a) No caso de apartamento..... “a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de

outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração”;

5.2. Do apartamento nº 122-Bloco B

O apartamento nº 122, avaliado no presente trabalho está localizado no 12º. andar

do Bloco B do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita Meloni, possuindo

os seguintes compartimentos:

Sala, 01 (um) dormitório, cozinha, banheiro e área de serviço.

O apartamento possui uma vaga de garagem em local individual e indeterminado no

subsolo.

Padrão do imóvel : Apartamento Padrão Médio

Conservação : Necessitando de Reparos Simples

Idade : 40 anos

Área construída privativa : 41,8600 m²

Área construída comum : 15,6386 m²

Área total : 57,4986 m²

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6. FOTOS ILUSTRATIVAS

Foto nº. 1 – Vista da fachada do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita

Meloni, onde se localiza o apartamento nº. 122 do bloco B, avaliado no presente

laudo.

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Foto nº. 2 – Vista da portaria do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e Benedita

Meloni.

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Foto nº. 3 – Vista da área ajardinada do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e

Benedita Meloni.

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Foto nº. 4 – Vista da área comum do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e

Benedita Meloni.

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Foto nº. 5 – Vista parcial do subsolo do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e

Benedita Meloni.

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Foto nº. 6 – Outra vista parcial do subsolo.

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Foto nº. 7 – Vista parcial do salão de jogos do Condomínio Edifício Alexandre Meloni

e Benedita Meloni.

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Foto nº. 8 – Outra vista parcial do salão de jogos.

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Foto nº. 9 – Vista da churrasqueira coberta do Condomínio Edifício Alexandre Meloni

e Benedita Meloni.

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Foto nº. 10 – Vista do salão de festa do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e

Benedita Meloni.

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Foto nº. 11 – Vista do hall social do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e

Benedita Meloni.

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Foto nº. 12 – Vista dos elevadores do Condomínio Edifício Alexandre Meloni e

Benedita Meloni.

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III - AVALIAÇÃO

1. CRITÉRIO ADOTADO

1.1. Critério Avaliatório - Comparativo Direto

O critério a ser utilizado é o Método Comparativo Direto. Sua aplicação se resume

na apuração do valor unitário básico de venda praticado na região onde se localiza o

imóvel avaliando, devendo todos os elementos comparativos coletados, possuir as

mesmas características básicas.

1.2. Fator Oferta

Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de

cobrir a elasticidade de negócios.

1.3. Depreciação Pela Idade de Construção

Para o cálculo da depreciação da construção, será empregado o Método Ross-

Heidecke, que combina as considerações da idade da edificação com o estado de

conservação da unidade por ocasião da vistoria.

Para a unidade em questão utilizaremos o seguinte fator de obsolescência:

foc = 0,491

1.4. Vagas de Garagem

As vagas de garagem dos elementos comparativos serão homogeneizadas de

acordo com o item VI.9 – Recomendações do “Estudo - Valores de Edificações de

Imóveis Urbanos” – IBAPE.

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1.5. Fator Transposição

Para transposição da localização dos elementos ofertados e homogeneizados, será

utilizado o Índice Fiscal da Prefeitura do Município de São Caetano do Sul – IF =

1.169,00.

1.6. Fator Padrão

Serão aplicados os fatores previstos no estudo “Valores de Edificações de Imóveis

Urbanos”- IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será empregado o fator

correspondente a faixa mínima do item 1.3.3 – Apartamento Padrão Médio, ou seja:

1,926, onde teremos a seguinte descrição:

Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma

preocupação com a forma ou a funcionalidade arquitetônica,

principalmente no tocante a distribuição interna das unidades, em geral

quatro por andar. Dotados de elevadores padrão médio (social e serviço),

geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas

comuns apresentam acabamentos de padrão médio e podem conter salão

de festas e eventualmente quadras de esportes e piscinas, além de

guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura e massa corrida,

ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas ou

equivalentes.

Unidades contendo sala para dois ambientes, cozinha, área de serviço

conjugada, dois ou três dormitórios (podendo um deles ter banheiro

privativo) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também

dependências de empregada.

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Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos

de boa qualidade porem padronizados e fabricados em escala comercial,

tanto nas áreas privativas como de uso comum, tais como:

Pisos: taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito.

Paredes: pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão

comercial.

Instalações hidráulicas: completas, atendendo a disposição básica, com

peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial,

servidos por água fria, podendo dispor de aquecedor individual.

Instalações elétricas: completas e com alguns circuitos independentes

satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo

estar incluídos pontos para telefone e televisão.

Esquadrias: caixilhos de ferro ou de alumínio ou PVC com dimensões

padronizadas.

2. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

2.1. Valor Unitário Básico (VUB)

Aplicando-se os critérios referidos no capítulo anterior, o valor unitário resultará dos

cálculos desenvolvidos adiante.

a) Elementos Comparativos

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ELEMENTO Nº. 1 Local : Rua Osvaldo Cruz nº 141 Cidade : São Paulo

Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 60,00 m2 I.F. : 1.169,00 Fonte : Lopes Maber Imóveis Informante : Sra. Maria Telefone : 2148-2400

Oferta : R$ 330.000,00 Data : ago/2016 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,926

Idade aparente : 40 anos Foc : 0,491 Altura : 5º andar

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,926/1,926 = 1,000 3. Fator obsolescência: 0,491/0,437 = 1,123 4. Fator transposição: 1.169,00/1.169,00 = 1,000 Vu1 = _____R$ 330.000,00 x 0,900___ x (1,000 + 1,123 + 1,000 – 3,000 + 1,000) (60,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu1 = R$ 5.131,00/m2

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ELEMENTO Nº. 2 Local : Rua Osvaldo Cruz nº 141 Cidade : São Paulo

Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 60,00 m2 I.F : 1.169,00 Fonte : Vida Nova Imóveis Informante : Sra. Monica Telefone : 4224-5700



ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,926/1,926 = 1,000 3. Fator obsolescência: 0,491/0,437 = 1,123 4. Fator transposição: 1.169,00/1.169,00 = 1,000 Vu2 = _____R$ 350.000,00 x 0,900___ x (1,000 + 1,123 + 1,000 – 3,000 + 1,000) (60,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu2 = R$ 5.442,00/m2

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ELEMENTO Nº. 3 Local : Rua Rui Barbosa nº 80 Cidade : São Paulo Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 62,00 m2 I.F. : 993,00

Fonte : Brasil Brokers Imóveis Informante : Sra. Maria Telefone : 2121-7244

Oferta : R$ 415.000,00 Data : ago/2016

Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficiente : 1,692 Idade aparente : 20 anos Foc : 0,682 Altura : 8º andar

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade: 0,900 2. Fator padrão: 1,926/1,692 = 1,138 3. Fator obsolescência: 0,491/0,682 = 0,719 4. Fator transposição: 1.169,00/993,00 = 1,177 Vu3 = _____R$ 415.000,00 x 0,900___ x (1,138 + 0,719 + 1,177 – 3,000 + 1,000) (62,00 m² + 1 x 10,00 m² x 0,50) Vu3 = R$ 5.764,00/m2

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ELEMENTO Nº. 4 Local : Rua Dr. Clemente Ferreira nº 126 Cidade : São Paulo Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 64,00 m2 I.F. : 993,00

Fonte : M. M. Z. Imóveis Informante : Sra. Marlene Telefone : 4316-5257

Oferta : R$ 360.000,00 Data : ago/2016



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ELEMENTO Nº. 5 Local : Rua Archinto Ferrari nº 140 Cidade : São Paulo Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 02 vagas Área útil : 80,00 m2 I.F. : 993,00

Fonte : Lello Imóveis Informante : Sr. Cristofer Telefone : 4469-0566

Oferta : R$ 550.000,00 Data : ago/2016



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ELEMENTO Nº. 6 Local : Rua Monte Alegre nº 184 Cidade : São Paulo

Dormitórios : 2 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 85,00 m2 I.F. : 993,00 Fonte : Brasil Brokers Imóveis Informante : Sra. Maria Telefone : 4212-7244




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ELEMENTO Nº. 7 Local : Rua Nilo Peçanha nº 110 Cidade : São Paulo

Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 01 vaga Área útil : 95,00 m2 I.F. : 993,00 Fonte : Galeria Imóveis Informante : Sra. Ana Telefone : 2311-5774




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b) Média Aritmética

ELEMENTOS R$/m2

1.........................................................................................................R$ 5.131,00/m2

2.........................................................................................................R$ 5.442,00m2

3.........................................................................................................R$ 5.764,00/m2

4.........................................................................................................R$ 5.226,00/m2

5.........................................................................................................R$ 5.406,00/m2

6.........................................................................................................R$ 5.244,00/m2

7.........................................................................................................R$ 5.560,00/m2

Ma = R$ 37.773,00 = R$ 5.396,14/m2 7 elementos

LIMITES:

Inferior : R$ 5.396,14/m2 x 0,700 = R$ 3.777,29/m2

Superior : R$ 5.396,14/m2 x 1,300 = R$ 7.014,98/m2

c) Média Aritmética Saneada

Como não existem elementos discrepantes, teremos a seguinte Média Aritmética

Saneada:

Mas = R$ 5.396,14/m2 para agosto de 2016 (cinco mil, trezentos e noventa e seis reais e quatorze centavos)

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2.2. Valor do Imóvel

a) O valor do apartamento nº 122, será dado pela fórmula:

VI = Au + (1 x Ag x 0,50) x Vub onde :

VI = Valor do Imóvel

Au = Área útil do apartamento = 41,8600 m2

Au = Área útil da vaga de garagem = 10,00 m2

Vub = Valor Unitário Básico = R$ 5.396,14/m2

VI = 41,8600 m² + (1 x 10,00 m² x 0,50) x R$ 5.396,14/m2

VI = R$ 252.863,12 ou em números comerciais:

VI = R$ 253.000,00 para agosto de 2016

(duzentos e cinquenta e três mil reais)

IV - ENCERRAMENTO

Tendo sido concluída sua missão, emitiu a signatária o laudo de avaliação em 29

(vinte e nove) folhas, todas elas rubricadas no anverso, sendo esta a última datada e

assinada.

São Paulo, 22 de agosto de 2016.

MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial

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fls. 53 maria lucia garrobo pinto abnt nbr 14653-2, no item 7.3.5.2 – impossibilidade de vistoria,...

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