relatÓrio de avaliaÇÃo - am-lisboa.pt · aferida pelo método comparativo de mercado e...

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO CLIENTE:

CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL:

PRÉDIO URBANO EM PROPRIEDADE TOTAL COM ANDARES OU DIVISÕES SUSCEPTIVEIS DE UTILIZAÇÃO INDEPENDENTE DESTINADO A SERVIÇOS E HABITAÇÃO SITO NO CAMPO GRANDE Nº 272, 274, 276, FREGUESIA DE ALVALADE, CONCELHO DE LISBOA N/REFERÊNCIA INTERNA: T 5349/18

IMÓVEL – REFª CMLISBOA: Campo Grande, nº 272 a 276 DATA: 05/09/2018

RightValue is registered as a firm regulated by RICS

1

http://www.fundimo.pt/�

SUMÁRIO EXECUTIVO IDENTIFICAÇÃO E CARACTERÍSTICAS:

NATUREZA DO IMÓVEL

PRÉDIO URBANO EM PROPRIEDADE TOTAL DESTINADO A SERVIÇOS E HABITAÇÃO

DENOMINAÇÃO E MORADA CAMPO GRANDE 272, 274 E 276, LISBOA

MÉTODOS UTILIZADOS NA AVALIAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO, MÉTODO DO RENDIMENTO E MÉTODO DO CUSTO CONSIDERA-SE QUE PARA EFEITOS DE AVALIAÇÃO OS METODOS UTILIZADOS ESTÃO AJUSTADOS E TÊM VALORES MUITO SEMELHANTES, CONSIDERANDO-SE ESTA ABORDAGEM COMO UMA CORRECTA INTERPRETAÇÃO DO FUNCIONAMENTO DO MERCADO

ARTIGO MATRICIAL URBANO Nº 189 CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL 1008/20060202

IDADE DO IMÓVEL CONSTRUÇÃO ANTIGA – INSCRITO NA MATRIZ EM 1988 FREGUESIA ALVALADE CONCELHO LISBOA

TIPO DE PROPRIEDADE PROPRIEDADE TOTAL COM ANDARES OU DIVISÕES SUSCEPTIVEIS DE UTILIZAÇÃO INDEPENDENTE

NÚMERO DE PISOS DO EDIFÍCIO 2 PISOS UTILIZAÇÃO DO EDIFICIO SERVIÇOS E HABITAÇÃO

ÁREA DE TERRENO (CPU) 117 M2 ÁREA DE IMPLANTAÇÃO (CPU) 117 M2

ÁREA BRUTA PRIVATIVA - TOTAL (CPU) 234 M2 ESTADO DEVOLUTO

VALORES DE ACORDO COM AS METODOLOGIAS UTILIZADAS, CONSIDERANDO OS CONDICIONAMENTOS DOS PRESSUPOSTOS DESCRITOS E A INEXISTÊNCIA DE OUTRAS LIMITAÇÕES QUE NÃO TENHAMOS CONHECIMENTO, ATRIBUI-SE AO IMÓVEL O SEGUINTE VALOR (DE SALIENTAR QUE O VALOR APENAS SE REPORTA À DATA DA AVALIAÇÃO, DE ACORDO COM AS CONDIÇÕES ECONÓMICAS VERIFICADAS NESTA DATA):

VALOR DE MERCADO - MARKET VALUE

640.000 €

(SEISCENTOS E QUARENTA MIL EUROS)

Nuno Agostinho, MRICS, ASA

Director /Perito Avaliador Perito Avaliador Inscrito na Lista Oficial do Ministério da Justiça RICS Registered Valuer Licenciado em Engenharia, Licenciado em Gestão Imobiliária, Pós-graduado em Engenharia da Avaliação Imobiliária (Universidade Católica Portuguesa), P.G. em Gestão Imobiliária pela Harvard Business School – Harvard University,, Diplomado em Estudos Avançados em Engenharia Civil pelo IST, RICS Member nº 1256578 (UK), Certificação como Perito Avaliador na CMVM com o nº AVFII/09/044 pela empresa RightValue, Lda., Perito Avaliador com aprovação no curso do Centro de Estudos Judiciários e respectivo concurso público para Peritos do Tribunal, Membro da APAE (Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia), Acreditado como Avaliador Sénior de Imobiliário e Maquinaria pela ASA American Society of Appraisers com o nº 90445 - realizou vários cursos de avaliação de maquinaria e equipamento nos EUA para obter a certificação pela ASA

2

ENQUADRAMENTO DA AVALIAÇÃO NA EXIGÊNCIA DA LEI 153/2015 (OS ELEMENTOS EXIGIDOS E DESCRITOS ESTÃO IGUALMENTE EXPLICITADOS AO LONGO DO RELATÓRIO) 1 - ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO a) Identificação da Entidade Detentora do Imóvel Gloriousclock Comércio Internacional, Lda

b) Identificação dos peritos avaliadores de imóveis que elaboram o relatório de avaliação, bem como do correspondente número de registo atribuído pela CMVM. Quando aplicável, identificação da denominação social da pessoa coletiva por conta de quem os peritos avaliadores de imóveis atuam e do número de registo atribuído pela CMVM; reconhecida;

Tipo de Entidade. Pessoa Colectiva

Entidade: RightValue, Lda;

Registo na CMVM: AVFII/09/044;

Apólice de Seguro de Responsabilidade Civil: RC78465945

Perito Avaliador: Nuno Miguel da Silva Agostinho

c) A identificação completa e rigorosa do imóvel objecto da avaliação, designadamente se é um prédio urbano, rústico ou misto;

Descrita no quadro de avaliação – Prédio urbano em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptÍveis de utilização independente, destinado a serviços e habitação, sito na Rua Oriental, nº 276, 1700-401 Lisboa, Freguesia de Alvalade, Concelho de Lisboa.

A avaliação incide sobre 1 Prédio Urbano.

d) Identificação da entidade que solicitou a avaliação; CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA

e) Identificação das seguintes datas: ii) Da solicitação pela entidade para a avaliação do imóvel: 01/08/2018

iii) Do término do trabalho de avaliação do imóvel: 13/08/2018

iv) Da conclusão da avaliação do imóvel e do relatório de avaliação: 05/09/2018

2- ELEMENTOS DE AVALIAÇÃO

a) Descrição do imóvel com as características de localização, estado de conservação, tipo de construção e utilização e outras circunstâncias ou factos que sejam determinantes e justificativos do valor de avaliação;

Descrito no relatório

b) Identificação clara do âmbito da inspecção efectuada ao imóvel avaliado;

Foi efectuada visita interior ao imóvel.

c) Fundamentação da escolha dos métodos de avaliação e descrição pormenorizada da sua aplicação;

Foram aplicados os métodos que melhor se ajustam e permitem obtenção do valor de Valor de Mercado:

- Método Comparativo de Mercado;

- Método do Rendimento - Capitalização Directa das Rendas;

- Método do Custo.

3

d) O valor da renda à data da avaliação e identificação dos respetivos arrendatários, se o imóvel se encontrar arrrendado ou, caso contrário, uma estimativa das rendas que previsivelmente possa gerar, se aplicável;

De acordo com informação fornecida pelo Exmo. Cliente o imóvel encontra-se devoluto.

e) Estimativa das despesas de conservação, manutenção e outros encargos indispensáveis à adequada exploração económica do imóvel;

Considerou-se uma estimativa de encargos de 10 % a qual engloba: imponderáveis, manutenção, actualização, condomínios e estimativa de taxa de imposto pelo rendimento predial.

f) Análise da envolvente de mercado do imóvel, designadamente em termos de inserção geográfica e da existência de infraestruturas circundantes que possam influenciar o seu valor;

O edifício localiza-se em pleno Campo Grande, frente ao Jardim do Campo Grande, e próximo ao cruzamento com a Av. Do Brasil, numa zona mista de edifícios de habitação multifamiliar, comércio e serviços. Apresenta bom enquadramento urbano e paisagístico, com bons acessos ao principal equipamento social e às principais vias de acesso rodoviário, boa exposição para comércio/serviços, boa oferta de transportes públicos e razoável a fraca disponibilidade de estacionamento.

g) Descrição das diligências efetuadas, de estudos e dados setoriais utilizados e de outras informações relevantes para a determinação do valor do imóvel;

Descrito no relatório

h) Justificação da utilização de taxas de atualização, remuneração, capitalização, depreciação e outros parâmetros utilizados, com identificação do modo como foram considerados, ou não, os efeitos de volatilidade de mercado de curto prazo ou as condições de mercado temporárias;

Considerou-se uma taxa de actualização bruta de 6,1% e 4,8% aferida pelo Método Comparativo de Mercado e decomposta em quadro de avaliação em anexo.

i) Indicação de eventuais transações ou propostas efetivas de aquisição utilizadas na avaliação, relativas a imóveis de idênticas características;

Não disponível - considerou-se a análise sobre valores de oferta, com o devido tratamento estatístico em quadros de avaliação em anexo - considerou-se que as análises ao mercado efectuadas na última avaliação mantêm-se actuais na presente avaliação.

j) Identificação e justificação de outras variáveis utilizadas no método de avaliação e que contribuam para o seu resultado

k) Identificação do(s) valor(es) de avaliação para cada uma das frações autónomas do imóvel, se aplicável;.

Descrito no Relatório

l) Indicação inequívoca do valor final atribuído ao imóvel. No Relatório

4

3 - ELEMENTOS DE RESPONSABILIZAÇÃO

a) Indicação de eventuais limitações ao valor proposto para o imóvel;

O Valor de Mercado, foi apresentado sem quaisquer reservas para além dos pressupostos explicitados no presente relatório, conforme é exigido pelos institutos nacionais e internacionais que certificam o Perito Avaliador

b) Declaração expressa do perito avaliador de imóveis de que não se encontra abrangido por qualquer incompatibilidade prevista no artigo 19.° da presente lei;

Eu, Nuno Miguel da Silva Agostinho, MRICS, ASA, inscrito na CMVM como Perito Avaliador para actuar em nome da Sociedade RightValue, Lda, com o nº AVFII/09/044, venho por este meio declarar que não se encontra abrangido por qualquer incompatibilidade prevista no artigo 19º da presente Lei.

c) Declaração que efectuou a presente avaliação de acordo com as exigências legais;

Eu, Nuno Miguel da Silva Agostinho, MRICS, ASA, inscrito na CMVM como Perito Avaliador para actuar em nome da Sociedade RightValue, Lda, com o nº AVFII/09/044, venho por este meio declarar que a avaliação foi efectuada de acordo com todas as exigências legais.

d) Indicação da apólice de seguro de responsabilidade civil, da respectiva companhia de seguros e duração do contrato de seguro;

Companhia de Seguros: Ocidental

Apólice de Seguro: RC78465945

Validade de Seguro: 16/06/2019

e) Assinatura do perito avaliador de imóveis e data de entrega do relatório de avaliação à entidade contratante.

Lisboa, 05/09/2018

5

INDÍCE I | PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES

TIPO DE IMÓVEL/LOCALIZAÇÃO; ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO; OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO, PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS, CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O PRODUTO IMOBILIÁRIO EM AVALIAÇÃO VALOR II | INTRODUÇÃO

DATA DO RELATÓRIO, DATA DA VISITA, FINALIDADE DA AVALIAÇÃO, SEGMENTO DO IMÓVEL, MOEDA, PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE, NORMAS DA AVALIAÇÃO, DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA, VERIFICAÇÃO, TIPO DE INSPECÇÃO METODOLOGIA UTILIZADA, DEFINIÇÃO DOS VALORES UTILIZADOS, INSCRIÇÃO NA CMVM, REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA

III | RELATÓRIO

COMPOSIÇÃO E CARACTERISTICAS CONSTRUTIVAS, CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO, ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO, ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO, VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO

IV | ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO E MÉTODO DO RENDIMENTO V | ANEXO B CÁLCULOS VI | ANEXO C PLANTAS E REPORTAGEM FOTOGRÁFICA VII| ANEXO D DADOS ESTATISTICOS DO INE E DECLARAÇÃO DE IDONEIDADE DO PERITO VII| ANEXO E DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

6

I | PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO

Para efeitos de avaliação considerou-se as áreas de terreno e de construção constantes na caderneta predial apresentada pelo Exmo. Cliente, no pressuposto de que as mesmas se encontrem correctas e legalizadas ou passiveis de legalização.

OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO Obtenção do Valor de Mercado

PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS

1) Não existem vestígios arqueológicos ou efeitos de contaminação que impossibilitem o normal desenvolvimento/utilização do uso actual e potencial do imóvel – não foi efectuado qualquer estudo a este nível não sendo dever do Avaliador realizar os mesmos; 2) As áreas de construção consideradas para efeitos de avaliação estão de acordo com o existente e estão ou podem ser legalizadas; 3) Os aspectos construtivos não verificados estão de acordo com as características consideradas na avaliação; 4) O imóvel está livre de ónus e ou encargos para além dos considerados na presenta avaliação; 5) O imóvel foi bem localizado; 6) A área, uso e composição do imóvel considerados para efeitos de avaliação estão correctos; 7) Não foi verificada a titularidade do imóvel pelo que a presente avaliação tem como pressuposto que não existe reclamação de título de propriedade; 8) Não foram efectuados estudos ambientais ou de sustentabilidade de relação do imóvel com o meio em que se insere; 9) O imóvel possui licença de utilização para o uso considerado na presente avaliação ou está dispensado da sua existência; 10) Não foi efectuada análise da construção pelo que a presente avaliação não assume carácter de inspecção ou de peritagem à construção – caracteriza-se a construção tendo apenas por base a observação da parte construtiva visível; 11) A avaliação não constitui uma peritagem à construção - Não foram efectuadas análises ou ensaios técnicos à construção existente - caracteriza-se a construção apenas pela observação - pressupõe-se que o imóvel apresenta razoáveis a fracas condições ao nível de estrutura e principais redes; 12) O imóvel encontra-se devoluto.

7

II | INTRODUÇÃO DATA DO RELATÓRIO 05/09/2018

DATA DA VISITA 07/08/2018

DATA DA ÚLTIMA AVALIAÇÃO

Primeira Avaliação Efectuada

FINALIDADE DA AVALIAÇÃO Avaliação para efeitos de análise interna pelo Exmo. Cliente

SEGMENTO DO IMÓVEL Serviços e Habitação

MOEDA Euros €

IDENTIFICAÇÃO DE QUALQUER ENVOLVIMENTO MATERIAL

O Perito Avaliador declara que não houve qualquer envolvimento material anterior com o activo em avaliação ou com a entidade que o tutela.

PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE

O presente relatório foi realizado para o objectivo já referido pelo que a RightValue não se responsabiliza pela utilização para outro uso.

Deve ser solicitado ao Avaliador a permissão para se efectuar qualquer publicação do presente documento no seu todo ou apenas em parte do mesmo.

NORMAS DA AVALIAÇÃO As avaliações serão efectuadas segundo as normas do RICS RedBook (englobam as normas da Internacional Valuation Standards – IVS e do RICS- Royal Institute of Chartered Surveyors), Uniform Standards of Professional Appraisal Practice – USPAP- normas exigias pela American Society of Appraisers, norma 16/99 de 29 de Dezembro, do Instituto de Seguros de Portugal (ISP), regulamento 2/2015 da Comissão de Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), lei 153/2015, normas éticas exigidas pela Associação Portuguesa de Avaliadores de Engenharia e restantes organizações anteriormente mencionadas. O avaliador seguirá as normas referidas em virtude de estar certificado e acreditado pelos respectivos organismos nacionais e internacionais.

DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

Caderneta Predial e Certidão da Conservatória do Registo Predial.

VERIFICAÇÃO Não foi efectuada qualquer verificação da legalidade da documentação apresentada – recomenda-se a verificação dos pressupostos e de toda a documentação antes de se efectuar qualquer transacção.

TIPO DE INSPECÇÃO Foi efectuada visita interior ao imóvel.

8

METODOLOGIA UTILIZADA Critério da Comparação de Mercado, Critério do Rendimento e Método do custo (Metodologia explicitada em anexo).

DEFINIÇÃO DOS PRINCIPAIS CONCEITOS UTILIZADOS

O RICS Red Book (normas emanadas pelo Royal Institution of Chartered Surveyors do qual o Avaliador signatário da presente avaliação é membro) descreve a seguinte tradução de Valor de Mercado:

“Valor de Mercado é definido como: a estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, uma propriedade, após um período adequado de comercialização, poderá ser transaccionada entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação.”

No curso e concurso do Centro de Estudos Judiciários para Perito Avaliador do Tribunal efectuado com aprovação pelo signatário do presente estudo foi apresentada a seguinte tradução para o Valor de Mercado:

“Valor de Mercado é o valor estimado, referido è data de avaliação, pelo qual o bem pode ser transaccionado entre um comprador que quer comprar e um vendedor que quer vender, numa operação de compra e venda em que houve previamente um marketing apropriado do referido bem, em que as partes são independentes entre si, ambas actuam de forma conhecedora, prudente e sem compulsão”.

De acordo com o disposto no artigo 67º, nº 2 do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), a Área bruta (Ab) “é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício”.

Ao nível do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) a área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração.

De acordo com o Code of Measuring Practice da 6ªedição (exigido aos Peritos Avaliadores membros do RICS) define a área bruta (Gross External Area) como a área medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores com várias inclusões e exclusões.

Segundo a tradução do Perito da 40.1 IVS (International Valuation Standards) a renda de mercado é o valor estimado pelo qual o imóvel pode ser arrendado na data da avaliação, entre um potencial inquilino e potencial senhorio, conhecedores do mercado, com vontade, depois do apropriado marketing e onde os participantes actuam de forma prudente e sem pressão.

9

Pressupõe-se ainda pelas IVS, que os termos e condições do potencial contrato de arrendamento a estabelecer são os que normalmente são realizados no mercado para o tipo de imóvel em avaliação, nada data da avaliação.

INSCRIÇÃO NA CMVM O Perito Avaliador está inscrito na CMVM em nome da sociedade RightValue, Lda, com o nº AVFII/09/044 – em anexo junta-se cópia do certificado e do seguro de responsabilidade civil.

REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA

Salienta-se a seguinte Regra de Conduta dos membros RICS:

“4- Os membros desempenharão o seu trabalho profissional com as devidas aptidões, seriedade e diligência e com o devido respeito pelos padrões técnicos que deles é esperado”

Segundo exigência RICS, o Avaliador confirma que tem suficientes conhecimentos actuais sobre o mercado específico local e nacional e aptidão e compreensão para levar a cabo a avaliação de forma competente.

De salientar que o Perito segue igualmente os códigos de conduta e princípios deontológicos da APAE e da ASA.

CONFLITOS DE INTERESSE Declara-se que o Perito Avaliador não tem conflitos de interesse em realizar a presente avaliação.

ESTRUTURA Não foi realizada análise da estrutura do imóvel e não foram testados equipamentos, maquinaria ou redes de águas ou electricidade, pelo que não se pode emitir qualquer opinião sobre as condições estruturais ou o funcionamento dos equipamentos do imóvel. No entanto a nossa avaliação considera toda a informação recebida, bem como patologias eventualmente detectados durante a nossa inspecção.

Por outro lado, a nossa avaliação pressupõe que a estrutura apresente condições de estabilidade suficientes para que o imóvel seja utilizado de forma duradoura não sendo necessário reparação, ou que existam outras circunstâncias que possam afectar a avaliação.

PRESSUPOSTOS

Foram efectuadas algumas suposições em relação a factos, condições ou situações que afectam o valor ou abordagem da avaliação, os quais não foram verificados como parte do processo de avaliação, mas sim, tal como referido no Glossário com as Normas de Avaliação RICS (Livro vermelho), são tratadas no pressuposto de estarem correctas.

No caso em que alguns destes pressupostos se revelarem incorrectos, a nossa avaliação terá de ser revista em conformidade.

10

III | RELATÓRIO

COMPOSIÇÃO E PRINCIPAIS CARACTERISTICAS

O imóvel em avaliação corresponde ao Prédio urbano em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente, destinado a habitação, sito na Rua Oriental, Nº 276, 1700-401 Lisboa, Freguesia de Alvalade, Concelho de Lisboa.

O prédio foi inscrito em 1988 na matriz predial urbana da Freguesia de Alvalade sob o artigo nº 189 e está descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 1008/20060202.

Segundo a Caderneta Predial e Certidão da Conservatória do Registo Predial apresentadas corresponde a um edifício composto por rés-do-chão e sótão, o fogo localizado no rés do chão apresenta uma afectação para Serviços e o fogo localizado no 1º andar uma afectação para Habitação, possui uma área de terreno de 117 m2; uma área de implantação de 117 m2 e uma área bruta de construção privativa total de 234 m2.

O edifício, de acordo com a Caderneta Predial Urbana, é de construção anterior a 1951, com estrutura de alvenaria e em termos gerais apresenta um razoável a fraco estado de conservação, necessitando de obras gerais de reabilitação (interior e exterior)- verifica-se pé-direito entre os 2,5m e 3,7m.

Na visita ao imóvel verifica-se que o edifício sofreu obras de remodelação essencialmente no exterior (ou está em fase de obras-encontra-se em estado tosco), tendo sido efectuada pintura exterior, substituição dos vãos, rebocos interiores, cobertura, pelo que principalmente falta concluir os acabamentos interiores, alvenarias interiores, redes, loiças, armários de cozinha (na habitação), revestimento dos pavimentos.

Segundo parecer da CML o imóvel não pode ser ampliado pelo que se considerou o valor do imóvel em uso continuado.

CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO SUSCEPTIVEIS DE INFLUENCIAR O VALOR

O edifício localiza-se em pleno Campo Grande, frente ao Jardim do Campo Grande, e próximo ao cruzamento com a Av. Do Brasil, numa zona mista de edifícios de habitação multifamiliar, comércio e serviços- a zona tem boa exposição comercial, existindo bom fluxo rodoviário e pedonal.

Apresenta bom enquadramento urbano e paisagístico, com bons acessos ao principal equipamento social e às principais vias de acesso rodoviário, boa exposição para comércio/serviços, boa oferta de transportes públicos e razoável a fraca disponibilidade de estacionamento.

11

A envolvente apresenta, de uma forma geral, as seguintes características:

Caracterização

Tipo de Zona Urbana – Habitação

Qualidade Arquitectónica dos Imóveis na Envolvente

Boa

Enquadramento Paisagístico Bom

Facilidade de Estacionamento Razoável a Fraca

Transportes Públicos Bom

Acesso a Equipamento Social Bom

Acessibilidades Bom

Valor Comercial da Localização Bom

Tendência do Desenvolvimento Urbanístico

Consolidado

ANÁLISE SWOT

Strengths – Acessibilidades, enquadramento urbano e paisagístico, fácil acesso a bons acessos rodoviários; boa exposição comercial, boa disponibilidade de transportes públicos,

Weakness – necessidade de obras de remodelação,

Opportunities - Evolução do poder de compra, aumento da confiança do consumidor, aumento da procura imobiliária em vários segmentos de mercado, aumento da procura de habitação;

Threats – Ciclo económico com possível fraca sustentação a médio prazo.

ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO

A avaliação tem como base o método comparativo de mercado, o método do rendimento e método do custo.

Apesar de se apresentarem valores de oferta na actual amostra de mercado efectuámos o devido ajustamento de homogeneização por forma, a apresentar valores unitários consistentes e dentro dos intervalos de confiança da amostra.

De forma muito resumida a abordagem técnica segue os seguintes passos:

- Calculou-se o valor potencial de Edifícios e Apartamentos no estado devoluto. Neste cálculo tiveram-se em consideração os

12

valores médios unitários de venda e renda obtidos na zona do imóvel para imóveis em estado semelhante – apresenta-se em anexo vários comparáveis com o devido tratamento estatístico,

- Os valores de avaliação apresentados seguem as bases de avaliação nomeadamente a definição de Market Value” já referida no presente relatório.

- A taxa de actualização real foi obtida pela comparação de valores de renda e venda para o mesmo imóvel e pela composição financeira da taxa através da fórmula Taxa real = (1+Tiliq)*(1+Trisco)-1=Tiliq+Trisco;

- Os valores foram aferidos pelo método do custo através da análise da decomposição das várias rúbricas,

Apresenta-se em anexo a análise de sensibilidade, para apuramento da variação do Valor de mercado, através da simulação Monte Carlo, no pressuposto de uma alteração do custo de construção, margem de promoção, valor unitário do terreno por área potencial de construção.

ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO

Foi efectuado uma análise a alguns factores estatísticos registados pelo INE por forma, a caracterizar o mercado imobiliário habitacional do concelho de Lisboa, nomeadamente (os dados são apresentados sob forma de quadros e gráficos em anexo):

- Nos valores médios de habitação (apartamentos) em avaliação bancária verifica-se uma subida dos valores com Maio de 2018 a registar um valor de 2.160 € quando em igual período de 2017 o valor era de 2.118 €;

- Ao nível dos valores médios dos prédios urbanos transaccionados verifica-se uma subida de 271.169 € em 2015 para 285.671 € em 2016 e ao nível dos imóveis hipotecados verifica-se uma descida de 227.332 € em 2015 para 224.567 € em 2016;

- Nos contratos de compra e venda de prédios urbanos verifica-se um total de 10.014 contratos em 2014, um total de 13.131 contratos em 2015 e 13.973 contratos em 2016;

- Relativamente ao número total de edifícios concluídos para habitação familiar e outros fins verificou-se em 2017 um número de 272, em 2016 de 179 e em 2015 de 248 edifícios concluídos;

- Quanto ao número de edifícios licenciados para habitação familiar e outros fins registou-se um total de 394 edifícios licenciados 2015, 346 em 2016 e um número de 346278 em 2017;

- A População do concelho de Lisboa tem registado um

13

ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO (CONTINUAÇÃO)

decréscimo populacional registando-se em 2001 um total de 564.657 indivíduos e em 2011 o total de residentes desceu para os 547.733 indivíduos residentes.

- A “curva” do crédito hipotecário concedido a singulares neste concelho acompanha a mesma tendência de todo o continente em geral, a apresentar uma tendência crescente desde 2014.

Em conclusão: os dados estatísticos evidenciam sinais de uma retoma positiva, nomeadamente: aumento do valor unitário dos valores de avaliação bancária (apartamentos), subida do valor médio dos imóveis transaccionados e ligeira descida do valor médio dos imóveis hipotecados, crescimento do número de contratos de compra de prédios urbanos efectuados e aumento do número total de edifícios concluídos para habitação familiar e outros fins.

Na AM de Lisboa, segundo estudos publicados (CI) verifica-se que o preço médio da habitação ronda os 2.040 €/m2 (3º quartil com 2589 €/m2 e quartil 95 com 5.000 €/m2), existindo 21.771 fogos em oferta, sendo que o valor unitário médio de oferta a novo situa-se nos 3.500 €/m2 e o valor unitário médio usado situa-se nos 1876 €/m2/ab, com um tempo de absorção na venda de 6 meses na venda e 4 meses na renda, existe uma margem de negociação média de 6%, yield habitacional média de 5,2 %, renda média de 600 euros/mês, existindo expectativa que a renda média continue na tendência de subida, gap nos preços de arrendamento de 5,5%.

Em 2017, o Índice de Preços das Propriedades Comerciais (IPPCom) apresentou uma variação média anual de 3,3%, acelerando 1,3 pontos percentuais (p.p.) em relação a 2016. Apesar desta aceleração, o aumento observado nos preços das propriedades comerciais em 2017 manteve-se a um nível significativamente menor que o observado nos imóveis residenciais (9,2%). (INE, 2018).

O valor médio de avaliação bancária foi 1 176 euros em maio, 5 euros superior ao observado no mês precedente. Este valor representa um aumento de 0,4% relativamente a abril e de 5,9% face ao mesmo mês do ano anterior. (INE, 2018).

Em anexo apresenta-se ainda gráficos com visualização de tendência de crescimento do indicador de clima económico e indicador de confiança no sector da construção.

Ao nível geral, no sector do comércio, verifica-se uma consolidação com aumento do volume de vendas muito motivado pelo aumento do consumo e do turismo, registando-se igualmente um aumento de oferta de espaços comerciais (centros comerciais).

14

VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO

Foi efectuado um levantamento ao mercado imobiliário na zona do imóvel - para além dos valores anunciados nos locais foi efectuada pesquisa junto dos agentes de mercado, anúncios em outros meios de comunicação, base de dados da RightValue e análise a anteriores avaliações de imóveis similares.

Aos valores pedidos foram efectuados, os devidos ajustamentos por forma, a se estimar potenciais margens de negociação, diferenças na localização/áreas/estado de conservação e piso.

Em anexo apresentam-se quadros resumo com os comparáveis obtidos e com o devido tratamento estatístico do qual se salienta:

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T2 Usados/Para Reabilitar obteve-se um valor médio unitário de 3.269 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 87 m2 e um valor absoluto de venda de 283.000 €;

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T3 Usados/Para Reabilitar obteve-se um valor médio unitário de 3.357 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 126 m2 e um valor absoluto de venda de 417.000 €;

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T2 Usados/Reabilitados obteve-se um valor médio unitário de 4.109 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 90 m2 e um valor absoluto de venda de 370.900 €;

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T3 Usados/Reabilitados obteve-se um valor médio unitário de 4.303 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 138 m2 e um valor absoluto de venda de 586.000 €;

- Nos valores de oferta de renda de Apartamentos T2 obteve-se um valor médio unitário de 13,7 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 98 m2 e um valor absoluto de renda de 1.340 €;

- Nos valores de oferta de renda de Apartamentos T3 obteve-se um valor médio unitário de 13,1 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 115 m2 e um valor absoluto de renda de 1.480 €;

- Nos valores de oferta de venda de Lojas, obteve-se um valor médio unitário de 2.718 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 153 m2 e um valor absoluto de venda de

15

357.500 €;

- Nos valores de oferta de renda de Lojas, obteve-se um valor médio unitário de 16 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 129 m2 e um valor absoluto de renda de 2.024 €;

- Nos valores de oferta de venda de Edifícios Para Reabilitar obteve-se um valor médio unitário de 3.592 €/m2/Ab, para uma área bruta de construção média de 761 m2 e um valor absoluto de venda de 2.248.571€.

Para efeitos de avaliação consideraram-se as seguintes variáveis principais:

- Valor unitário de renda médio de 2.700 €/m2/Ab e um valor unitário de mercado médio de venda de 13 €/m2/Ab;

- No Método do Rendimento considerou-se uma taxa de actualização de 6,1%(comércio) e 4,8% para habitação.

Valor do terreno de 1370 €/m2/ab;

- Custo de construção unitário a novo de 1250€/m2/ab acima do solo,

- Custo de gestão de projecto de 3 % do custo de construção;

- Custo de licenças e taxas de 7% do custo de construção;

- Custo de comercialização de 5% do valor de mercado;

- Valor do terreno com um peso de 37% do valor de mercado (o CIMI refere 35%);

16

IV | ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA

Método Comparativo de Mercado

Este método tem por base um conhecimento profundo do mercado envolvente do imóvel.

O uso de comparáveis permite obter valores médios os quais com os devidos ajustamentos são ajustados ao imóvel em avaliação.

Os comparáveis podem ser valores de oferta ou valores de transacção sendo importante definir as características que mais veiculam o preço da possível transacção.

Deverão ser esgotadas as possibilidades de existência ou não de imóveis com características similares ao avaliado.

O conhecimento da relação oferta procura permite “pesar” os devidos coeficientes de ajustamentos os quais farão a devida correlação para o imóvel em avaliação.

Pode-se concluir que este método será o mais confiável desde que reunidas uma amostra significativa e representativa do mercado em estudo.

Desta forma pode-se considerar que ao ser usado será na maioria das vezes como método principal.

Existem vários tipos de valor os quais tem por base as diversas finalidades na avaliação imobiliária mas o mercado será eternamente soberano o qual mesmo com o devido bom-senso para ponderar a inevitável subjectividade permite a obtenção de valores com maior acuidade.

No método do mercado são principalmente analisados os valores unitários, valores absolutos, nível de oferta e procura, tendências do mercado, micro mercados existentes, principais factores positivos e negativos da localização do imóvel.

Definição (IVS) – “Sales Comparison Approach” – “This comparative approach considers the sales of similar or substitute properties and related market data, and establishes a value estimate by processes involving comparison. In general, a property being valued (a subject property) is compared with sales of similar properties that have been transacted in the market. Listings and offerings may also be considered. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal este método baseia-se: Processo: Procedimentos Correntes: - Analisar informação sobre transacções recentes de propriedades análogas e comparáveis. - Analisar informação sobre ofertas. Técnicas de Apoio a utilizar cada vez com maior frequência: - Homogeneização (idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transacção, nível de acabamentos e outras variáveis). - Análise Estatística.

17

Vantagens e inconvenientes – é em geral considerado como o método que melhor reflecte o valor do bem em mercado livre; é fiável, desde que a informação seja suficiente e credível; a sua aplicação poderá envolver riscos associados à interferência de critérios subjectivos e à inexistência, raridade ou inconstância da informação; Propriedades a que se aplica – a sua aplicação é mais adequada na avaliação de propriedades que são transaccionadas em maior número (habitações, escritórios e terrenos) e menos adequada nas situações em que as transacções são menos frequentes. Método do Rendimento

Através do método do rendimento o Valor de Mercado do Imóvel é estimado pela capacidade da propriedade gerar benefícios e pela conversão desses benefícios em valor actual.

O uso deste método depende essencialmente se o imóvel é susceptível de ser arrendado.

As rendas podem ser efectivas ou potenciais sendo estas capitalizadas através de uma taxa de capitalização calculada para o referido imóvel.

No cálculo da renda potencial, pode-se aplicar o método do mercado por forma a se apurar o devido rendimento anual.

De forma muito simplista as taxas variam consoante o imóvel e a zona em que se inserem existindo formas de cálculo das taxas através da análise financeira ou através do apuramento em mercado sobre qual a taxa que correlaciona a venda com a renda para imóveis similares.

Definição (IVS): “Income capitalisation approach” – “This comparative approach considers income and expense data relating to the property being valued and estimates value through a capitalisation process. Capitalistion relates income (usually a net income figure) and a defined value type by converting an income amount into a value estimate. This process may consider direct relationships (known as capitalisation rates), yield or discount rates (reflecting measures of return on investment), or both. In general, the principle of substitution holds that the income stream which produces the highest return commensurate with a given level of risk leads to the most probable value figure. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal: Estimativa de Rl: - A determinação de Rl é feita, em cada período, pela diferença entre o rendimento bruto e as despesas ou encargos nesse período; Taxa de capitalização: - Esta taxa é obtida empiricamente, através do estudo das relações efectivas existentes entre os rendimentos líquidos periódicos e os valores de transacção de propriedades análogas à que está a ser objecto de avaliação (tc =rendimento/valor); -a taxa de capitalização traduz assim a relação entre os mercados de arrendamento e de venda (numa mesma zona); Valor da propriedade Vp: Vp = Rl/tc

18

Método dos Custos

O método do custo é normalmente utilizado em situações em que o método do mercado não pode ser utilizado embora seja um bom método para aferir o método do mercado.

Através deste método é verificado qual o custo de substituição ou de reprodução do imóvel o qual pode ser depreciado em função da idade e do estado de conservação actual.

Neste método será necessário descriminar e calcular todas as rubricas inerentes ao processo da promoção imobiliária nomeadamente valor do terreno, custo directos e indirectos da construção, margem de promoção e impostos.

O Método do Custo possibilita dois tipos de abordagem: 1) estática e 2) dinâmica. Estas abordagens permitem ponderar no tempo as rubricas do investimento.

Definição (IVS) – “This comparative approach considers the possibility that, as a substitute for the purchase of a given property, one could construct another property that is either a replica of the original or one that could furnish equal utility. In a real estate context, one would normally not be justified in paying more for a given property than the cost of acquiring equivalent land and constructing an alternative structure, unless in due time, inconvenience, and risk are insolved. In practice, the approach also involves an estimate of depreciation for older and/or less functional properties where an estimate of cost new unreasonably exceeds the likely price that would be paid for the appraised property.”

Segundo apresentado no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal o Método do Custo tem a seguinte designação e metodologia:

Método do custo de reprodução ou método do custo de substituição. O “custo de reprodução” corresponde ao custo de realização de uma obra idêntica à que se está a avaliar, ao passo que o “custo de substituição” é relativo ao custo de realização de uma obra análoga. Este último é particularmente adequado à estimação do valor de propriedades para as quais é impensável supor-se a sua construção com base nos mesmos materiais e processos de construção utilizados na altura da sua edificação.

Processo de aplicação do método do custo de substituição para determinação do Valor da propriedade Vp: i) Determinação do Custo de construção de uma propriedade de características análogas às do imóvel que se pretende avaliar (Cc); ii) Diminuição do custo de construção calculado em i) do valor da depreciação (física e funcional) (D) do bem que está a ser avaliado (Cc – D); iii) Ao valor obtido na alínea anterior (Cc – D) é adicionado o Valor de mercado do terreno (Vmt), correspondente à parcela de terreno que suporta a edificação (e que é estimado com recurso ao método comparativo, através da análise e comparação de parcelas de terreno análogas e recentemente transaccionadas): Vp = (Cc – D) + Vmt

19

V | ANEXO B CÁLCULOS

20

Imóvel Morada - Localização Afectação (Constante na Caderneta Predial) Número de Divisões Número de Pisos

Área Total de Terreno (Constante na Caderneta

Predial)

Área de Implantação (Constante na

Caderneta Predial)

Área Bruta Privativa Total

(Constante na Caderneta Predial)

Área de Terreno Integrante das

Fracções (Constante na Caderneta Predial)

m2 m2 m2 m2

Edifício Campo Grande, Nº 276 - R/C 1700-401 Lisboa Serviços 4 1 117 m2 117,00 m2 117,00 m2 0,00 m2

Edifício Campo Grande, Nº 276 - 1º 1700-401 Lisboa Habitação 4 1 117 m2 117,00 m2 117,00 m2 0,00 m2

TOTAL 234 m2 0 m2

Imóvel Morada - Localização Freguesia Concelho Artigo Matricial

Número da Descrição na

Conservatória do Registo Predial

Situação

Edifício Campo Grande, Nº 276 1700-401 Lisboa Alvalade Lisboa Urbano Nº 189 1008/20060202 Pressupõe-se devoluto

Imóvel Morada - Localização Artigo Matricial Afectação (Constante na Caderneta Predial)

Valor Patrimonial (constante na caderneta

predial)

Valor de Mercado/Market Value - Valor da

Avaliação€ €

Edifício Campo Grande, Nº 276 1700-401 Lisboa Urbano Nº 189 Habitação 147 059 € 640 000 €

QUADRO Nº 1 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Tipo de Propriedade

Propriedade Total Com Andares ou Divisões Susceptíveis de Utilização Independente

Propriedade Total Com Andares ou Divisões Susceptíveis de Utilização Independente

Tipo de Propriedade

21

Imóvel Tipo de Propriedade Afectação

Área Total de Terreno

(Constante na Caderneta

Predial)

Área Bruta Privativa Total (Constante na

Caderneta Predial)

Valor Unitário/m2 - Valor Potencial (VP)

Valor de Mercado (VM) - Market Value

m2 m2 €/m2/ab €

Edifício Propriedade Total Com Andares ou DivisõesSusceptíveis de Utilização Independente Serviços 117,00 m2 3 222 €/m2/Ab 377 000 €

Edifício Propriedade Total Com Andares ou DivisõesSusceptíveis de Utilização Independente Habitação 117,00 m2 2 248 €/m2/Ab 263 000 €

TOTAL 117 m2 234 m2 2 735 €/m2/Ab 640 000 €

QUADRO Nº 2 - QUADRO DE AVALIAÇÃO - MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

117,00 m2

22

Imóvel Afectação Área Bruta de Construção Yield Bruta

Valor Unitário da Renda Bruta

Potencial (após obras)

Valor da Renda Potencial (devoluto)-

após obras

Valor Unitário/m2 - Valor Potencial (VP)

Valor de Mercado (VM) - Market

Value

Valor Unitário/m2/capex/C

ustos indirectos

Margem de promoção

Valor de obras com margem de promoção

Valor unitário de renda

equivalente- actual

Valor de renda actual

Valor Unitário/m2 - Valor Potencial

(VP)- actual

Valor de Mercado (VM) - Market Value (actual)

m2 t €/m2/ab € €/m2/ab € €/m2/ab 25% € €/m2/ab €

Piso 0 comércio 117 m2 6,1% 18,4 €/m2/Ab 2 153 € 3 622 €/m2/Ab 423 800 € 300 €/m2/Ab 100 €/m2/Ab 46 800 € 16 € 1 915 € 3 222 €/m2/Ab 377 000 €

Piso 1 habitação 117 m2 4,8% 11,5 €/m2/Ab 1 346 € 2 848 €/m2/Ab 333 200 € 500 €/m2/Ab 100 €/m2/Ab 70 200 € 9 € 1 062 € 2 248 €/m2/Ab 263 000 €

Total 234 m2 5,5% 15,0 €/m2/Ab 3 498 € 3 235 €/m2/Ab 757 000 € 500 €/m2/Ab 117 000 € 13 € 2 977 € 2 735 €/m2/Ab 640 000 €

Imóvel Afectação Área Bruta de Construção

área bruta interior

(estimativa)

área útil (estimativa)

Valor Unitário da Renda Bruta Potencial

( por ab)

Valor Unitário da Renda Bruta ( por abi)

Valor Unitário da Renda Bruta ( por

au)

Valor Unitário de mercado (por ab)

Valor Unitário de mercado (por abi)

Valor Unitário de mercado ( por au)

m2 €/m2/ab €/m2/ab €/m2/ab €

Piso 0 comércio 117 m2 99 m2 88 m2 16,4 €/m2/Ab 19,3 €/m2/Ab 21,8 €/m2/Ab 3 222,2 €/m2/Ab 3 791 €/m2/Ab 4 296 €

Piso 1 habitação 117 m2 99 m2 88 m2 9,1 €/m2/Ab 10,7 €/m2/Ab 12,1 €/m2/Ab 2 247,9 €/m2/Ab 2 645 €/m2/Ab 2 997 €

Total 234 m2 199 m2 176 m2 13 €/m2/Ab 15 €/m2/Ab 17 €/m2/Ab 2 735 €/m2/Ab 3 218 €/m2/Ab 3 647 €

QUADRO Nº 2.1- QUADRO DE AVALIAÇÃO - MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO E MÉTODO DO RENDIMENTO

23

Tipo de Imóvel: HabitaçãoQuadro de Avaliação baseado no Método dos Custos - Análise estática

Natureza totalde Área Valor Unitário Área Bruta Custos Coeficientes Valor Valor de Mercado

Ocupação de do de Unitários Unitário do Imóvel Considerado* Terreno Terreno Construção de Livre e Disponível

Designação Construção a (m2) Novo (%)Ab V/Unit T Vm=Ab*V/Unit*(1-Dep)

Terreno

Terreno afecto às construções 117 m2 234 m2 1 370 €/m2/Ab 320 580 €IMT 6,5% 20 838 €

Imposto de selo 0,5% 1 603 €Valor total do terreno 343 021 € 37%

Valor unitário de terreno por m2 de construção 1465,9% de Valor para o Terreno pelo CIMI 35%

relação entre valor do terreno/valor total 54%

Custos de Construção Área Bruta Privativa 234 m2 1 250 €/m2 292 500 €

Sub-Total 234 m2 292 500 € 46%

Encargos Administrativos e Financeiros

Gestão e Projecto 5% 62,5 €/m2 14 625 €

Licenças e Taxas (€/m2) 7% 87,5 €/m2 20 475 €

Comercialização 15% 187,5 €/m2 43 875 €

Total dos encargos indirectos com a construção 2,0% 337,5 €/m2 78 975 € 12%

Margem de Promoção 15% 31% 946,6 €/m2 221 494 € 24%

Valor a Novo 10% 4 000,0 €/m2 936 000 €

Taxa de Depreciação 15% 50% 1 267,0 €/m2 296 484 €

Valor de Mercado 234 m2 2 732,9 €/m2 639 500 €

Terreno 343 021 37% 2 733 €/m2/AbConstrução 292 500 31% 4 000 €/m2/Ab

Custos Indirectos 78 975 8% 1 466 €/m2/AbMargem de Promotor 221 494 24%

PVT a Novo 936 000 100%

Valor do terreno por m2 de área de construção

QUADRO Nº 3 - MÉTODO DO CUSTO - ANÁLISE ESTÁTICA E METODO COMPARATIVO DE MERCADO

Resumo da Ponderação das rubricas de investimento no Market Value Resumo dos Principais Indicadores de Avaliação

Valor por m2 de área no estado actual

Valor por m2 de área a novo

24

Taxa de Juro de referência sem risco 1,50%

Risco do Mercado ImobiliárioFalta de Liquidez 0,50%Indivisibilidade 0,50%Elevada Tributação (Aquisição/Alienação) 0,50%A - Premio de Risco 1,50%

Risco do Mercado PortuguêsLei do Arrendamento 1,00%B - Premio de Risco 1,00%

Taxa Referencia Imobiliário IITaxa de Capitalização (Perpetuidade) 4,00%

Risco do ImóvelLocalização 0,65%Estado de Conservação 0,65%Inquilinos 0,65%Duração dos Contratos 0,65%C - Risco do Investimento 2,60%

Resumo do cálculo

Taxa de juro sem risco 1,50%

Taxa de risco (A+B+C) 5,10%

Inflacção (IPC) 0,50%

Taxa Iliquida 1,00%

Taxa nominal 1,50%

Taxa de Actualização Real 6,10%

Fórmulas utilizadasTaxa nominal = (1+Tiliquida)*(1+Tinf)*(1+Trisco)Taxa real = (1+Tiliq)*(1+Trisco)-1=Tiliq+Trisco

QUADRO Nº 4 - CÁLCULO DA YIELD ATRAVÉS DA COMPOSIÇÃO FINANCEIRA DA TAXA

25

€/m2

Valorponderado (€)

(oferta/concretizado)

Valor unitário

Vt=Vp*95% Vh=Vup*Cn

Edifício Junto à Cidade Universitária 2 362 €/m2/Ab 2 280 000 € 2 244,1 €/m2 1,10 1,00 1,00 1,10 2 468,5 €/m2

Edifício Estrada de Benfica, S. Domingos de Benfica 4 412 €/m2/Ab 1 425 000 € 4 191,2 €/m2 1,00 1,00 1,00 1,00 4 191,2 €/m2

Edifício Rua António Nobre, S. Domingos de Benfica 1 994 €/m2/Ab 655 500 € 1 894,5 €/m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1 894,5 €/m2

Edifício Praça de Espanha 3 699 €/m2/Ab 5 130 000 € 3 513,7 €/m2 1,10 1,00 1,00 1,10 3 865,1 €/m2

Edifício Picoas 1 828 €/m2/Ab 807 500 € 1 736,6 €/m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1 736,6 €/m2

2 859 €/m2/Ab 2 716,0 €/m2 média V 2 831 €/m2

346 m2

QUADRO Nº 4.1. - PROSPECÇÃO DE MERCADO - HOMOGENEIZAÇÃO METODO COMPARATIVO DE MERCADO - QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO

Valores de Oferta de venda - Edifícios para reabilitar

Designação Estado/Idade Área Bruta (m2)

Preço

C1 (área de construção)

C2 (Estado de conservação) C3 (Localização)

Coeficiente ponderado

Cn

Valor unitárioHomogeneizado

(€/m²)Total

850 000 €

1 016 m2 2 400 000 €

340 m2 1 500 000 €

690 000 €

média V 2 168 000 €

1 460 m2 5 400 000 €

465 m2

26

Área

Construção (ab) Total(€) €/m2/ab

Apartamento Para reabilitar T2 85 m2 310 000 € 3 647 €/m2/AbApartamento T2 com 85 m2 de área, 9 m2 de varandas, para remodelar em prédio com 2 elevadores e vista desafogada sobre o bairro São Miguel

210 054 101

Apartamento Para reabilitar T2 109 m2 320 000 € 2 936 €/m2/AbApartamento para obras totais num 7º andar de um prédio no início da Avenida do Brasil. Situado a 5 minutos da Cidade Universitária, Hospital de Santa Maria e outros serviços.

215 557 036

Apartamento Para reabilitar T2 75 m2 275 000 € 3 667 €/m2/Ab apartamento por remodelar em optima localização 226 109 198

Apartamento Para reabilitar - 1966 T2 76 m2 210 000 € 2 763 €/m2/Ab

T2 para remodelar em Alvalade. O apartamento é muito luminoso pois tem duas frentes, e todas as divisões têm janela. Prédio de placa em ótimo estado

217 121 920

Apartamento Para reabilitar T2 90 m2 300 000 € 3 333 €/m2/Ab "Apartamento T2 com 90m2 com 1 lugar de estacionamento em prédio com 2 elevadores. 966 685 149

Apartamento Para reabilitar T3 115 m2 380 000 € 3 304 €/m2/Ab T3+1, para remodelação, na Rua José Duro, no carismático bairro de Alvalade. 962 863 405

Apartamento Para reabilitar T3 128 m2 420 000 € 3 281 €/m2/Ab Perto de escolas, serviços, parque desportivo, transportes, incluindo Metro. 215 551 176

Apartamento Para Reabilitar T3 110 m2 370 000 € 3 364 €/m2/Ab

T3 no Areeiro para remodelação total, inserido em prédio placa com elevador, excelente localização, situado a escassos metros do metro, c todo o comércio, escolas.

215 554 712

Apartamento Para Reabilitar T3 175 m2 540 000 € 3 086 €/m2/Ab

Imovel localizado em zona nobre com a estaçao de metro a porta a necessitar de obras.Predio em excelente estado de conservaçao

215 554 726

Apartamento Para reabilitar T3 100 m2 375 000 € 3 750 €/m2/Ab ocalizado em zona tranquila e num largo típico do bairro de Alvalade 215 553 841

Av Brasil

Entrecampos (Alvalade), Alvalade

bairro de Alvalade

Alvalade

Lumiar

VALOR DE VENDA - USADOS - PARA REABILITAR

Alvalade, Bairro S. Miguel

EstadoValor

Areeiro

Av. da Republica

QUADRO Nº 5 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO

Valores de Oferta de Venda/Renda

Designação Localização - Freguesia

Av. EUA

Tipologia

Rua José Duro

Vendedor - MediadorObservações Fotografia

27

Área


EstadoValor



Designação Localização - Freguesia Tipologia Vendedor -

MediadorObservações Fotografia

Apartamento 1988 - Renovado T2 86 m2 475 000 € 5 523 €/m2/Ab T2 totalmente renovado, cozinha equipada c 215 552 796

Apartamento 2001 - Bom estado T2 80 m2 299 500 € 3 744 €/m2/Ab

T2 junto ao Estádio Universitário, Universidade Católica e HospitalSanta Maria, com muito boa exposição solar. Parqueamento para umcarro e uma arrecadação

913 614 284

Apartamento Renovado T2 92 m2 320 000 € 3 478 €/m2/AbOtimo apartamento T2 Totalmente Rewmodelado, excelente localização, zona residencial de Alvalade bastante calma

215 562 689

Apartamento Renovado T2 85 m2 320 000 € 3 765 €/m2/Ab Localização premium; Junto ao jardim do Campo Grande. 12 min à pé da estação de metro 'Campo Grande'." 225 558 678

Apartamento Usado - Bom estado T2 109 m2 440 000 € 4 037 €/m2/Ab Situa-se a 750m da Universidade Católica e a 10 minutos a pé do

Metro da Cidade Universitária 262 562 007

Apartamento Renovado - 1988 T3 110 m2 450 000 € 4 091 €/m2/Ab Ar condicionado, Sala 30 m2, Cozinha Equipada, 1 Suite, 2 Quartos,

Varanda fechada 13 m2, 2 Wc e Hall." 215 550 813

Apartamento Renovado T3 112 m2 580 000 € 5 179 €/m2/Ab Apartamento T4 transformado em T3. Em remodelação total. 215 559 423

Apartamento 1997 - Remodelado T3 160 m2 675 000 € 4 219 €/m2/Ab

Apartamento com 4 assolhadas na Av. do brasil / campo Grande com 160 m2.O imóvel á estrear fica no 1º Andar de um prédio com 2 Elevadores.Boa sala, muita Luz, 3 quartos sendo 1 Suite e com a cozinha

215 552 738

Apartamento 2012 T3 187 m2 730 000 € 3 904 €/m2/AbEdificio novo concebido com promenores de design, destaca-se pelas suas generosas areas. Este apartamento ainda possui uma arrecadaçãoe 3 parqueamentos.

968 756 003

Apartamento Renovado T3 120 m2 495 000 € 4 125 €/m2/Ab Excelente estado de conservação. Junto ao metropolitanoPróximo de escolas, comércio e serviços 215 563 012

Av Brasil, Frente ao LNEC

Av Roma

VALOR DE VENDA - USADOS-REABILITADOS/USADOS-BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Alvalade

Av Brasil

Alvalade

Campo Grande

Quinta dos Barros

Alvalade, Bairro S. Miguel

Bairro de S Miguel

Av Brasil

28

Área


EstadoValor



Designação Localização - Freguesia Tipologia Vendedor -

MediadorObservações Fotografia

Apartamento 1990- Remodelado T2 113 m2 1 650 € 15 €/m2/Ab

Apartamento remodelado, T2, sendo um quarto em suite, comroupeiros. 2 Casas de banho, 1 WC Social

215 552 754

Apartamento Remodelado T2 120 m2 1 500 € 13 €/m2/Ab a 4 min. a pé do metro Roma, ao lado do Centro Comercial Roma, a 8 min. a pé do Campo Pequeno e a 9 min. a pé da Praça de Londres. 215 552 756

Apartamento Remodelado T2 100 m2 1 250 € 13 €/m2/Ab T2 Totalmente Remodelado, como Novo, Localização de Excelência noNobre Bairro de Alvalade/Areeiro 215 557 012

Apartamento Remodelado T2 78 m2 1 100 € 14 €/m2/Ab Num dos bairros com mais procura de Lisboa, a escassos metros doAreeiro e da Av. de Roma 919 065 550

Apartamento Remodelado T2 80 m2 1 200 € 15 €/m2/Ab Apartamento remodelado, muito bem localizado de transportes eserviços, escolas e a 2 minutos do aeroporto de carro. 215 564 795

Apartamento Remodelado T3 91 m2 1 700 € 19 €/m2/Ab

T3 acabado de remodelar, quartos com armários, 2 casas de banho, sala comum com varanda e cozinha totalmente equipada. Janelas novas com vidros duplos, porta da rua de segurança e vários armários de arrumação.

Apartamento 1954 - Remodelado T3 120 m2 1 300 € 11 €/m2/Ab

120 m2 de apartamento, bem distribuídos, com marquise, cozinha espaçosa, situado num dos bairros nobres da Cidade de Lisboa Cozinha totalmente equipada.

215 552 741

Apartamento Remodelado T3 100 m2 1 300 € 13 €/m2/Ab

T3 para arrendar com areas generosas. Optima distribuição de planta, sala de 30m2, luminosa com duas grandes janelas e uma optima estante. Pode disfrutar de 3 quartos sendo um deles suite de empregada junto a cozinha.

919 416 010

Apartamento Remodelado T3 115 m2 1 100 € 10 €/m2/AbSituado na R. Jorge Colaço 19-RC DTO(ALTO), perpendicular à Av. Brasil, a 1.200 metros do Metro de Alvalade e 2100m do Metro da Cidade Universitária. Prédio placa sem elevador.

215 552 937

Apartamento 1960 - Remodelado T3 148 m2 2 000 € 14 €/m2/Ab Totalmente Remodelado situado em uma das zonas mais nobre

Cozinha Totalmente Equipada com Exaustor , 962 787 634

Av Roma

Alvalade

R. General Pimenta de Castro,

10

R Jorge Colaço, 19 R/C

Bairro de Alvalade

Rua Sousa Lopes

Alvalde

VALOR DE RENDA

Entrecampos (Alvalade), Alvalade

Alvalade

Av Roma

29

Área


Loja Usado 160 m2 600 000 € 3 750 €/m2/Ab Bem localizado, situado junto à Universidade Lusófona, Museu BordaloPinheiro e Hotel 213 031 040

Loja Usado 500 m2 1 050 000 € 2 100 €/m2/AbArmazém e Loja, em edifício bem preservado. 500 m2 de área coberta,distribuídos por R/Chão (Loja com 250 m2 e 3,40 m de pé direito) e 1º Piso(Escritórios com 250 m2 e 3 m de pé direito).

213 243 800

Loja Usado 60 m2 350 000 € 5 833 €/m2/Ab Zona calma, no Bairro de Alvalade, com proximidade de Todo o Tipo deComércio e Serviços 261 097 119

Loja Usado 240 m2 390 000 € 1 625 €/m2/Ab Rua bastante movimentada tanto a nível pedonal como de viaturas, junto a comércio, serviços, liceu, escolas, bancos e muitos outros 917 791 408

Loja Usado 220 m2 385 000 € 1 750 €/m2/AbAmpla Loja em Alvalade adaptada a Clínica Médica, que se desenvolve em 2 pisos. A cave possui 5 gabinetes, 2 I. S. , arrumos e copa; o R/C possui 10 gabinetes, copa e 2 I. S.

211 167 160

Loja Usado 83 m2 105 000 € 1 265 €/m2/Ab Loja no Campo Grande, perto da Universidade Lusófona, praticamente nova. Com 2 casas de banho e espaço amplo." 215 554 738

Loja Renovada 55 m2 270 000 € 4 909 €/m2/Ab

Excelente localização e exposição comercial. Possibilidade de esplanada.Zona envolvente do mercado de Alvalade, muito movimento e comércio de rua. Possui uma mezaninne duplicando a área apresentada em caderneta. A loja teve obras de melhoria em 2016

265 564 573

Loja Usado 75 m2 180 000 € 2 400 €/m2/Ab Totalmente equipado e pronto a funcionarCentro de Lisboa 961 355 555

Loja Usado 1996 72 m2 110 000 € 1 528 €/m2/Ab Venda com todo o equipamento existente aquando do arrendamento 215 553 058

Loja Usado 67 m2 135 000 € 2 015 €/m2/Ab junto a Entrecampos, Cidade Universitária e Hospital Santa Maria. A loja esta em muito bom estado, ótima para pequeno comercio ou escritório 217 978 189

QUADRO Nº 6 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO


Designação Localização - Freguesia Estado Vendedor -

Mediador

Campo Grande

Rua Agostinho Neto - Quinta do Lambert -

Lumiar

Av Roma, junto à Av Brasil

R. do Centro Cultural

Rua Helena Félix

Alvalade

VALOR DE VENDA

Campo Grande

Praça de Alvalade

Rua Luís Augusto Palmeirim, 20 A

Valor Observações Fotografia

Av Rainha Dona Amélia, 4, Lumiar

30

Área


QUADRO Nº 6 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO


Designação Localização - Freguesia Estado Vendedor -

Mediador

Valor Observações Fotografia

Loja Renovado 150 m2 3 600 € 24 €/m2/Ab com acesso a todo o tipo de transportes públicos (Metro Roma; Estação de Comboios Roma-Areeiro 215 550 270

Loja 2010 - Bom estado 300 m2 6 000 € 20 €/m2/Ab Loja de Luxo na Praça de Alvalade / Avenida de Roma - 300 m2

Frente ao C. C. Alvalade e ao Metro 225 558 678

Loja Usado 160 m2 1 490 € 9 €/m2/Ab Distribuição 3 divisõesSituado rés-do-chão, ao nível da rua 934 226 760

Loja Renovado 80 m2 1 000 € 13 €/m2/Ab Aluga se salao de cabeleireiro todo mobilado no centro de Lisboa. 969 891 217

Loja Usado 38 m2 950 € 25 €/m2/Ab Distribuição em open spaceSituado rés-do-chão, ao nível da rua 965 856 689

Loja Usado 70 m2 850 € 12 €/m2/AbLoja bem localizada em Entrecampos.Próximo de escolas, comércio e serviços. Bem servida de transportes públicos.

215 567 356

Loja Usado 120 m2 1 400 € 12 €/m2/AbNo coração do prestigiado bairro de Alvalade, mesmo ao lado da Igreja de São João de Brito. Loja composta por rés-do-chão (50m2) e cave (70m2). Rés-do-chão com montra, casa-de-banho equipada e divisão para escritório

910 350 233

Loja Usado 90 m2 2 200 € 24 €/m2/Ab Loja em Alvalade, junto à Av. da Igreja. Tem saída de fumos. Dá para qualquer tipo de ramo. 218 471 707

Loja Usado 136 m2 1 250 € 9 €/m2/Ab Em plena Av. de Roma 106, com montras amplas em vidro. Para além de um open space com cerca de 80m2, tem ainda 4 salas e um WC 214 135 640

Loja Usado 150 m2 1 500 € 10 €/m2/Ab Loja com 150m2 ao pé do mercado de Alvalade, com 2 pisos R/C e Cave. 219 135 138

Praça de Alvalade

Av. Santa Joana Princesa, 12 C

Alvalade

Av Roma 106

Entre a Av. de Roma e a Av. EUA

Rua José Carlos dos Santos

Av. Estados Unidos da América, 130

Rua Acácio de Paiva, 6

Entrecampos

Av. Igreja

VALOR DE RENDA

31

Área


Edifício Para reabilitar 225 m2 2 000 000 € 8 889 €/m2/Ab Prédio devoluto, com projecto em fase de aprovação para ampliação 215552738

Edifício Para reabilitar 1 016 m2 2 400 000 € 2 362 €/m2/Ab Prédio para reabilitar junto á Cidade Universitária 966164756

Edifício Para reabilitar 340 m2 1 500 000 € 4 412 €/m2/Ab

Tres predios devolutos em propriedade total, com uma area de340m2.

Situados em S. Domingos de Benfica, e em plena Estrada de Benfica,

215552785

Edifício Para reabilitar 346 m2 690 000 € 1 994 €/m2/Ab Prédio Construído em 1962 215552945

Edifício Para reabilitar 1 460 m2 5 400 000 € 3 699 €/m2/Ab

Prédio para investimento junto à Gulbenkian nas Avenidas Novas,com bastante potencial para remodelação, prédio em betão armadodos anos 70, com 7 pisos e 15 frações, 2 lojas e 13 apartamentos

210027604

Prédio Para reabilitar 465 m2 850 000 € 1 828 €/m2/Ab Prédio com PIP aprovado para ter 465m2, divididos em 5 frações (a

última é um Duplex) a poucos metros da Av Fontes Pereira de Melo 215562897

Edifício Para reabilitar 1 478 m2 2 900 000 € 1 962 €/m2/Ab Prédio com projeto aprovado e licenças a pagamento para 9 pisos

sendo 1 lojas e 8 apartamentos 215560782

Praça de Espanha

Campo Pequeno - Nossa Senhora de Fátima

QUADRO Nº 7 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - EDIFICIOS PARA REABILITAR

Picoas

VALOR DE VENDA

Rua de Entrecampos

Junto à Cidade Universitária

Estrada de Benfica, S. Domingos de Benfica

Rua António Nobre, S. Domingos de Benfica

Valores de Oferta de Venda

Designação Morada - Freguesia EstadoValor

Observações Fotografia Vendedor

32

Média 3269,20 Média 3356,99 Média 4109,33 Média 4303,39

Erro-padrão 183,32 Erro-padrão 108,77 Erro-padrão 364,36 Erro-padrão 224,70

Mediana 3333,33 Mediana 3304,35 Mediana 3764,71 Mediana 4125,00

Desvio-padrão 409,91 Desvio-padrão 243,21 Desvio-padrão 814,73 Desvio-padrão 502,44

Variância da amostra 168029,44 Variância da amostra 59149,82 Variância da amostra 663781,12 Variância da amostra 252448,77

Curtose -2,54 Curtose 2,47 Curtose 3,88 Curtose 4,07

Assimetria -0,30 Assimetria 1,16 Assimetria 1,91 Assimetria 1,94

Intervalo 903,51 Intervalo 664,29 Intervalo 2044,99 Intervalo 1274,83

Mínimo 2763,16 Mínimo 3085,71 Mínimo 3478,26 Mínimo 3903,74

Máximo 3666,67 Máximo 3750,00 Máximo 5523,26 Máximo 5178,57

Soma 16346,00 Soma 16784,95 Soma 20546,67 Soma 21516,97

Contagem 5,00 Contagem 5,00 Contagem 5,00 Contagem 5,00

Maior(1) 3666,67 Maior(1) 3750,00 Maior(1) 5523,26 Maior(1) 5178,57

Menor(1) 2763,16 Menor(1) 3085,71 Menor(1) 3478,26 Menor(1) 3903,74

Nível de confiança (95,0%) 508,98 Nível de confiança

(95,0%) 301,98 Nível de confiança (95,0%) 1011,62 Nível de confiança

(95,0%) 623,87

Oferta de VENDA

Oferta de RENDA

Oferta de VENDA

Oferta de RENDA

APARTAMENTOS T2 - USADOS - PARA REABILITAR

APARTAMENTOS T3 USADOS - PARA REABILITAR

APARTAMENTOS T2 - REABILIT./USADOS - BOM ESTADO

CONSERVAÇÃOAPARTAMENTOS T3 -

REABILIT./USADOS - BOM ESTADO CONSERVAÇÃO

417 000 €

370 900 €

586 000 €

283 000 €

Média do Valor Unitário €/m2/Ab

3 269 €/m2/Ab

3 357 €/m2/Ab

4 109 €/m2/Ab

4 303 €/m2/Ab

126 m2

87 m2

138 m2

90 m2

Análise de Estatistica Descritiva Valor Médio de Oferta de VENDA de

APARTAMENTOS T2REABILITADOS/USADOS - BOM

ESTADO DE CONSERVAÇÃO(€/m2/Ab)

Média de Valores Unitários

(€/m2/Ab)(€/m2/Ab) (€/m2/Ab)

Área Bruta Média Correspondente (m2)

Média do Valor Absoluto de Venda (€)

USADOS - PARA REABILITAR

QUADRO Nº 8 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO (VENDA)



APARTAMENTOS T2 APARTAMENTOS T3


APARTAMENTOS T3REABILITADOS/USADOS - BOM

ESTADO DE CONSERVAÇÃO USADOS - PARA REABILITAR

33

13,74 13,12

0,53 1,56

14,10 13,00

1,18 3,50

1,38 12,24

-2,90 1,55

-0,29 1,12

2,50 9,12

12,50 9,57

15,00 18,68

68,70 65,59

5,00 5,00

15,00 18,68

12,50 9,57

1,46 4,34

Oferta de RENDA

Oferta de RENDA

Soma

Contagem

Maior(1)

Menor(1)

Nível de confiança (95,0%)

Variância da amostra

Curtose

Assimetria

Intervalo

Mínimo

Máximo

APARTAMENTOS T3(€/m2/Ab)

Média

Erro-padrão

Mediana

Desvio-padrão

Análise de Estatistica Descritiva Valor Médio de Oferta de RENDA de

APARTAMENTOS T2(€/m2/Ab)

Curtose

Assimetria

Intervalo

APARTAMENTOS T3 - 13,1 €/m2/Ab 115 m2

APARTAMENTOS T2 - 13,7 €/m2/Ab 98 m2

Média do Valor Unitário €/m2/Ab

Área Bruta Média Correspondente

(m2)

Média do Valor Absoluto de Renda (€)

Mínimo

Máximo

Soma

Contagem

Maior(1)

Menor(1)

Nível de confiança (95,0%)

1 340 €

QUADRO Nº 9 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO (RENDA)


1 480 €

Média

Erro-padrão

Mediana

Desvio-padrão

Variância da amostra

Média de Valores Unitários

34

Média 2717,52 Média 15,83 Média 3592,25

Erro-padrão 496,74 Erro-padrão 2,12 Erro-padrão 958,35

Mediana 2057,46 Mediana 12,32 Mediana 2362,20

Desvio-padrão 1570,84 Desvio-padrão 6,71 Desvio-padrão 2535,55

Variância da amostra 2467544,52 Variância da amostra 45,00 Variância da amostra 6429016,68

Curtose 0,23 Curtose -1,87 Curtose 3,78

Assimetria 1,23 Assimetria 0,51 Assimetria 1,91

Intervalo 4568,27 Intervalo 15,81 Intervalo 7060,93

Mínimo 1265,06 Mínimo 9,19 Mínimo 1827,96

Máximo 5833,33 Máximo 25,00 Máximo 8888,89

Soma 27175,19 Soma 158,26 Soma 25145,78

Contagem 10,00 Contagem 10,00 Contagem 7,00

Maior(1) 5833,33 Maior(1) 25,00 Maior(1) 8888,89

Menor(1) 1265,06 Menor(1) 9,19 Menor(1) 1827,96

Nível de confiança (95,0%) 1123,71 Nível de confiança

(95,0%) 4,80 Nível de confiança (95,0%) 2344,99

Oferta de VENDA

Oferta de RENDA

Oferta de VENDA EDIFÍCIOS PARA REABILITAR 3 592 €/m2/Ab 761 m2 2 248 571 €

LOJAS 16 €/m2/Ab 129 m2 2 024 €

Média de Valores Unitários Média do Valor

Unitário €/m2/Ab

Área Bruta Média Correspondente (m2)

Média do Valor Absoluto de Venda (€)

LOJAS 2 718 €/m2/Ab 153 m2 357 500 €

LOJAS EDIFÍCIOS PARA REABILITAR(€/m2/Ab) (€/m2/Ab) (€/m2/Ab)

QUADRO Nº 10 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO E EDIFíCIOS




LOJAS

35

Estatística de regressãoR múltiplo 0,254127157Quadrado de R 0,064580612Quadrado de R -0,052346812Erro-padrão 329,4038359Observações 10

ANOVAgl SQ MQ F F de significância

Regressão 1 59929,83452 59929,83452 0,552313647 0,478627712Residual 8 868055,0967 108506,8871Total 9 927984,9312

Coeficientes Erro-padrão Stat t valor P 95% inferior 95% superior Inferior 95,0% Superior 95,0%Interceptar 3605,060617 406,4368517 8,869915713 2,06221E-05 2667,815556 4542,305678 2667,815556 4542,305678Variável X 1 -2,746623857 3,695781617 -0,743178072 0,478627712 -11,26911155 5,775863835 -11,26911155 5,775863835

RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE

Observação Y previsto Residuais Residuais-padrão Percentil Y1 3371,597589 275,4612343 0,886968299 5 2763,1578952 3305,678617 -369,8988001 -1,191051476 15 2935,7798173 3399,063828 267,6028389 0,861664748 25 3085,7142864 3396,317204 -633,1593092 -2,038734187 35 3281,255 3357,86447 -24,53113657 -0,078988757 45 3304,3478266 3289,198873 15,14895263 0,048778699 55 3333,3333337 3253,492763 27,75723669 0,089376602 65 3363,6363648 3302,931993 60,70437089 0,195464355 75 3647,0588249 3124,401442 -38,6871563 -0,124570273 85 3666,666667

10 3330,398231 419,6017687 1,35109199 95 3750

QUADRO Nº 11 - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE APARTAMENTOS USADOS - PARA REABILITAR

-800

-600

-400

-200

0

200

400

600

0 m2 50 m2 100 m2 150 m2 200 m2

Resi

duai

s

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de residuais

y = 10,352x + 2795,5

0500

1000150020002500300035004000

0 20 40 60 80 100

Y

Percentil da amostra

Desenho de probabilidade normal

36

Estatística de regressãoR múltiplo 0,428185008Quadrado de R 0,183342401Quadrado de R 0,081260201Erro-padrão 2,379547779Observações 10



Coeficientes Erro-padrão Stat t valor P 95% inferior 95% superior Inferior 95,0% Superior 95,0%Interceptar 18,77274407 4,057209354 4,627008969 0,001694642 9,416802522 28,12868562 9,416802522 28,12868562Variável X 1 -0,050168755 0,037434917 -1,34015937 0,217007397 -0,136493828 0,036156319 -0,136493828 0,036156319


Observação Y previsto Residuais Residuais-padrão Percentil Y1 13,10367479 1,498095124 0,667761263 5 9,5652173912 12,7524935 -0,252493505 -0,112546513 15 10,833333333 13,7558686 -1,255868599 -0,559791157 25 12,54 14,8595812 -0,7570171 -0,337432976 35 12,55 14,75924369 0,240756307 0,107314771 45 136 14,20738739 4,47393129 1,994211157 55 13,513513517 12,7524935 -1,919160171 -0,855446894 65 14,10256418 13,7558686 -0,755868599 -0,336921042 75 14,601769919 13,00333728 -3,438119887 -1,532508346 85 15

10 11,34776837 2,165745141 0,965359735 95 18,68131868

QUADRO Nº 12 - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE RENDA DE APARTAMENTOS

-4

-2

0

2

4

6

0 m2 20 m2 40 m2 60 m2 80 m2 100 m2 120 m2 140 m2 160 m2

Resi

duai

s

Variável X 1


0

5

10

15

20

0 20 40 60 80 100

Y



37

Estatística de regressãoR múltiplo 0,409739135Quadrado de R 0,167886159Quadrado de R 0,001463391Erro-padrão 2533,694638Observações 7



Coeficientes Erro-padrão Stat t valor P 95% inferior 95% superior Inferior 95,0% Superior 95,0%Interceptar 5039,706491 1730,301766 2,912617089 0,033298214 591,8242019 9487,588779 591,8242019 9487,588779Variável X 1 -1,900969864 1,892666767 -1,004386983 0,36129423 -6,766224675 2,964284947 -6,766224675 2,964284947


Observação Y previsto Residuais Residuais-padrão Percentil Y1 4611,988271 4276,900618 1,84912176 7,142857143 1827,9569892 3108,321109 -746,1163844 -0,322584078 21,42857143 1962,1109613 4393,376737 18,38796901 0,007950055 35,71428571 1994,2196534 4381,970918 -2387,751265 -1,032346369 50 2362,2047245 2264,290489 1434,339648 0,620138014 64,28571429 3698,6301376 4155,755504 -2327,798515 -1,006425744 78,57142857 4411,7647067 2230,073032 -267,9620709 -0,115853638 92,85714286 8888,888889

QUADRO Nº 13 - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE EDIFICIOS USADOS-PARA REABILITAR

-4000

-2000

0

2000

4000

6000

0 m2 200 m2 400 m2 600 m2 800 m2 1 000 m2 1 200 m2 1 400 m2 1 600 m2

Resi

duai

s

Variável X 1


0

2000

4000

6000

8000

10000

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Y



38

QUADROS DE REGRESSÃO LINEAR DA PROSPECÇÃO

y = -2,7466x + 3605,1

0 €/m2/Ab

500 €/m2/Ab

1 000 €/m2/Ab

1 500 €/m2/Ab

2 000 €/m2/Ab

2 500 €/m2/Ab

3 000 €/m2/Ab

3 500 €/m2/Ab

4 000 €/m2/Ab

0 m2 20 m2 40 m2 60 m2 80 m2 100 m2 120 m2 140 m2 160 m2 180 m2 200 m2

Y

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de linha ajustada - Oferta de Venda de Apartamentos Usados/Para Reabilitar

Y

Y previsto

Linear (Y previsto)

y = -0,0502x + 18,773

0 €/m2/Ab

5 €/m2/Ab

10 €/m2/Ab

15 €/m2/Ab

20 €/m2/Ab

0 m2 20 m2 40 m2 60 m2 80 m2 100 m2 120 m2 140 m2 160 m2

Y

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de linha ajustada - Oferta de Renda de Apartamentos

Y

Y previsto

Linear (Y previsto)

y = -1,901x + 5039,7

0 €/m2/Ab

2 000 €/m2/Ab

4 000 €/m2/Ab

6 000 €/m2/Ab

8 000 €/m2/Ab

10 000 €/m2/Ab

0 m2 200 m2 400 m2 600 m2 800 m2 1 000 m2 1 200 m2 1 400 m2 1 600 m2

Y

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de linha ajustada - Oferta de venda edifícios para reabilitar

Y

Y previsto

Linear (Y previsto)

39

Relatório do Crystal Ball - CompletoAnálise de Sensibilidade Monte Carlo

Preferências de execução:Número de avaliações executa 50 000Monte CarloSemente aleatóriaControle de precisão em Nível de confiança 95,00%

Executar estatísticas:Tempo total de execução (seg 26,48Avaliações/segundo (média) 1 888Números aleatórios por seg 5 664

Dados do Crystal Ball:Pressupostos 3 Correlações 0 Matrizes de correlação 0Variáveis de decisão 0Previsões 1

Previsões

Planilha: [CALCULOS_CMLISBOA_CAMPO GRANDE 272_AGO2018.xls]Custo (3)

Previsão: H51 Célula: H51

Resumo:O intervalo inteiro de 449 700 € a 859 100 €O caso base é 639 500 €Após 50 000 avaliações, o erro padrão da média é 213 €

Estatística: Valores de previsãoAvaliações 50 000Caso Base 639 500 €Média 639 808 €Mediana 639 400 €Moda 647 800 €Desvio Padrão 47 615 €Variância 2 267 147 936 €Obliquidade 0,0258Curtose 2,96Coeficiente de Variação 0,0744Mínimo 449 700 €Máximo 859 100 €Largura do Intervalo 409 400 €Erro Padrão Média 213 €

40


Previsão: H51 (continuação) Célula: H51

Percentis: Valores de previsão0% 449 700 €10% 578 600 €20% 599 300 €30% 614 600 €40% 627 600 €50% 639 400 €60% 651 600 €70% 664 800 €80% 680 000 €90% 701 000 €100% 859 100 €

Fim de PrevisõesPressupostos

Planilha: [CALCULOS_CMLISBOA_CAMPO GRANDE 272_AGO2018.xls]Custo (3)

Pressuposto: margem de promoção Célula: F45

Normal distribuição com parâmetros:Média 31%Desvio Padrão 3%

Pressuposto: Valor unitário de terreno por construção potencial Célula: G23

Normal distribuição com parâmetros:Média 1 370 €/m2/AbDesvio Padrão 137 €/m2/Ab

41


Pressuposto: Valor unitário de terreno por construção potencial (continuação) Célula: G23

Pressuposto: Valor unitário do custo de construção Célula: E32

Normal distribuição com parâmetros:Média 1 250 €/m2Desvio Padrão 125 €/m2

Fim de Pressupostos

42

VI | ANEXO C PLANTAS E REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

43

MAPA DO CONCELHO E FREGUESIA

Freguesia de Alvalade - Freguesia onde se localiza o imóvel em avaliação

44

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO (FONTE GOOGLEMAPS E BINGMAPS)

45

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO E PDM

46

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO

47

REPORTAGEM FOTOGRÁFICA - EXTERIOR

48

REPORTAGEM FOTOGRÁFICA - EXTERIOR

49

REPORTAGEM FOTOGRÁFICA - INTERIOR -1º ANDAR HABITAÇÃO

50

REPORTAGEM FOTOGRÁFICA - INTERIOR R/CHÃO COMÉRCIO

51

VII| ANEXO D DADOS ESTATISTICOS DO INE

52

DADOS INE - VALORES MÉDIO DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA, VALOR MÉDIO DOS PRÉDIOS TRANSACIONADOS E HIPOTECADOS

53

DADOS INE - NÚMERO TOTAL DE CONTRATOS DE COMPRA E VENDA EFECTUADOS E RESPECTIVO VALOR MÉDIO

54

DADOS INE - NÚMERO TOTAL DE EDIFÍCIOS LICENCIADOS E CONCLUÍDOS PARA HABITAÇÃO FAMILIAR E OUTROS FINS

55

DADOS ESTATISTICOS INE - POPULAÇÃO RESIDENTE E PRESENTE

56

DADOS INE - CREDITO HIPOTECÁRIO CONCEDIDO E EVOLUÇÃO DA TAXA DE JURO

57

DADOS INE - TAXA DE DESEMPREGO

58

DADOS INE - INDICADORES DE SÍNTESE ECONÓMICA E EVOLUÇÃO DOS PRINCIPAIS INDICADORES ECONÓMICOS

NACIONAIS (FONTE: OBSERVADOR.PT, INE, MINISTÉRIO DAS FINANÇAS E BANCO DE PORTUGAL-OCDE)

59

SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL

60

SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL

61

CERTIFICAÇÃO CMVM, RICS, APAE E ASA

62

CERTIFICAÇÃO RICS

63

CERTIFICAÇÃO RICS

64

DECLARAÇÃO DE PERITO

Eu, Nuno Miguel da Silva Agostinho, inscrito na CMVM como Perito Avaliador paraactuar em nome da Sociedade RightValue, Lda, com o nº AVFII/09/044, venho poreste meio referir que não estou em nenhuma das situações de incompatibilidadereferidas na Lei Nº 153/2015.

O Perito: Data: Agosto de 2018

Certificado CMVM

65

VIII| ANEXO E DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

66

relatÓrio de avaliaÇÃo - am-lisboa.pt · aferida pelo método comparativo de mercado e...

Documents