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Real Estate

Preparação para novos cenários• Levantamento exclusivo revela como a oferta,

a demanda e os preços devem se comportar

• Artigo traz análise do aumento nos custos de produção e da urgência em buscar mais eficiência

• Entrevista com Vitor Hugo dos Santos Pinto, gerente nacional de fundos para o setor imobiliário da Caixa Econômica Federal

Novidades I Tendências I Projeções I Análises

Abr 2013 / Set 2013

Número 2

TMRio2016

Abr 2013 | Set 2013 • Real Estate Report Real Estate Report • Abr 2013 | Set 20132 3

Novos cenários à frenteesta edição do Real Estate Report, nossas projeções sobre oferta, demanda e preço por metro quadrado de escritórios na região metropolitana de São Paulo indicam que é hora de preparar-se para dois momentos. O primeiro apresenta uma maior aproximação entre

oferta e demanda, com a oferta tomando a dianteira. Esse movimento teve início em 2012 e deve se manter até 2014. O segundo momento, entre 2015 e 2017, traz o desmonte e subsequente inversão do cenário anterior, quando o gap entre oferta e demanda deve aumentar e a demanda, por sua vez, ultrapassar a oferta. Como resultado, nossas análises apontam para um expressivo aumento dos preços de venda e de aluguel de escritórios no mesmo período.

Esta edição também conta com nossas últimas previsões a respeito do mercado de galpões comerciais, do nível de confiança global das empresas do mercado imobiliário do mundo todo, da lucratividade das incorporadoras e da atratividade de investimentos em imóveis. Todas essas tendências estão à disposição de nossos leitores nas próximas páginas.

Trazemos também um artigo sobre como os custos de produção vêm aumentando e pressionando perigosamente as margens de retorno – e a urgência de se buscar novas estratégias para alcançar eficiência. Publicamos, ainda, uma entrevista com o gerente nacional de fundos para o setor imobiliário da Caixa Econômica Federal, Vitor Hugo dos Santos Pinto. Ele fala sobre o futuro dos fundos imobiliários no Brasil, as previsões para os preços das torres comerciais no País e a operação do Porto Maravilha – um fundo de R$ 3,7 bilhões que tem a missão de tornar viável um dos maiores projetos de transformação urbana do mundo: a revitalização da área portuária do Rio de Janeiro.

Editorial Análise

André Viola FerreiraSócio-líder para Mercados Estratégicos e líder de Real Estate da EY no Brasil e América do Sul

Mudança de hábitoApesar do bom momento do mercado, os resultados das empresas do setor de construção vêm mostrando que, para alcançar retornos, será preciso mudar lógicas que funcionaram no passado

Ricardo Freire Diretor executivo de Consultoria para Real Estate e Construção +55 11 2573 3548 [email protected]

Abr 2013 / Set 2013 | Número 2

Real Estate Report é uma publicação da EY que aborda questões relevantes para o mercado imobiliário. As informações publicadas não devem ser utilizadas de maneira isolada para a tomada de decisões por parte de empresas e investidores. Existem particularidades relacionadas a cada situação que podem, eventualmente, alterar o enfoque transmitido. Recomendamos que, antes de a decisão ser tomada, os interessados discutam as informações com seus consultores. Estamos à disposição para discutir os dados e sua aplicação em cada caso.

pós uma longa estagnação, o setor de construção vem passando por um momento

de prosperidade. Nos últimos anos, a abertura de capital de construtoras e incorporadoras tradicionais no Brasil e a chegada de empresas estrangeiras acirraram a concorrência num mercado em expansão. Os resultados anuais das empresas do setor, no entanto, trazem um sinal de alerta. Os custos vêm se mostrando muito elevados e pressionando as margens de retorno, o que exige monitorar constantemente o desempenho dos empreendimentos a fim de assegurar os resultados esperados.

Nesse cenário, novas variáveis foram adicionadas à conhecida equação do lucro em operações comerciais – e o domínio desses elementos pode estabelecer a fronteira entre um empreendimento lucrativo e um ponto crítico nos demonstrativos de resultado.

Diante da necessidade de retorno dos investidores, as construtoras têm expandido a atuação para fora das regiões onde operavam tradicionalmente. Nesses mercados, firmam parcerias com empresas locais para reduzir custos e assegurar a produtividade. Ocorre que muitos desses parceiros não têm capacidade operacional para trazer o resultado gerencial esperado e, com isso, modelos contratuais que antes funcionavam muito bem resultam em atrasos, aditivos e, muitas vezes, problemas trabalhistas.

A mesma análise conduz a outro aspecto primordial: a escassez de mão de obra. Não apenas os operários do

setor são poucos e caros. Também se tornaram raros os engenheiros e gestores de obras com experiência e maturidade para lidar habilmente com um mercado agressivo e incerto. O atual perfil de negócio das construtoras e incorporadoras exige que o gestor de obras possua, além do conhecimento técnico atualizado, visão empresarial, entendendo sua obra como uma pequena empresa, que trabalha com um orçamento limitado e deve retornar a margem de lucro acordada. Análises de valor agregado, dashboards, indicadores de desempenho e concreto de alto desempenho tornaram-se termos comuns aos engenheiros de obras.

Novos cenários exigem novas posturas. Modelos antigos de orçamento, planejamento e controle tornaram-se obsoletos e dificultam a análise de desempenho dos empreendimentos, ocultando ameaças e oportunidades. No ambiente dinâmico da construção civil no Brasil, o atraso na divulgação de informações em relatórios retarda a tomada de decisões e pode trazer prejuízos irremediáveis. Nesse contexto, a recente inclusão do setor na chamada desoneração da folha de pagamentos pode representar mais uma variante com forte impacto na projeção de custos e no retorno de empreendimentos. Embora a medida tenha tentado resguardar os contratos vigentes, a substituição da contribuição previdenciária patronal de 20% pela de 2% sobre a receita bruta ainda gera incertezas, o que pode refletir até no processo de obtenção do Habite-se e liberação da obra.

Fornecedores, mão de obra e processos operacionais são uma tríade essencial para a gestão de obras. Um modelo de gestão de custos alinhado com a estratégia permite identificar as interdependências dessas variáveis e os indicadores eficazes na análise de riscos relacionados a custo, prazo e qualidade. Torna-se possível monitorar a aderência do desempenho do empreendimento à estratégia. O desenvolvimento de um único processo de monitoramento e controle, aderente à estratégia e às características operacionais, permite visualizar o desempenho de serviços críticos e identificar potenciais ganhos nos demais itens. Essa ação reduz a exposição a riscos e torna o processo de análise de resultados mais ágil, o que melhora os níveis de previsibilidade e acelera o processo decisório.

A gestão de custos é balizada por um painel de indicadores padronizado para obras com diferentes estágios de andamento e parceiros. Esse painel permite gerenciar os riscos por meio de medidas preventivas e da identificação de cenários críticos. Assim, evita-se a materialização dos riscos ou reduz-se o impacto deles. Com um suporte que garante agilidade à tomada de decisões, o gestor pode se concentrar na resolução da intrincada equação de lucros no atual cenário da construção civil no Brasil.

A

N

Conheça os outros periódicos da EY: Assurance Journal e Tax View. Acesse www.ey.com.br

ExpedienteCoordenação técnica | Viktor Andrade

Conteúdo técnico | Ricardo Freire e Viktor Andrade

Diretora executiva de Marca, | Marly Parra Comunicação e Marketing

Coordenação editorial | Alexandre Moschella (MTb 23.575/SP)

Texto e reportagem | Hugo Vidotto

Projeto gráfico e diagramação | Alexandre Rossetto, Alexandre Rugério e Gustavo Potenza

Sérgio Romani | Sócio-líder de Auditoria [email protected]

Eliézer Serafini | Sócio-líder de Impostos [email protected]

Rogério Villa | Sócio-líder de Transações Corporativas [email protected]

Antonio Vita | Sócio-líder de Consultoria [email protected]

André Viola Ferreira | Sócio-líder para Mercados Estratégicos Líder de Real Estate no Brasil e América do Sul [email protected]


Panorama para o mercado imobiliário

Mercado Mercado

mercado imobiliário brasileiro deve continuar em crescimento nos próximos anos? Entre as muitas questões a ser elucidadas sobre o setor, essa já conta com um consenso: a expansão deve continuar. As demais questões – justamente aquelas essenciais para aproveitar as oportunidades – são um pouco mais complexas. O que deve

ocorrer com o gap entre oferta e demanda? Como os preços devem se comportar? O que esperar dos níveis de lucratividade? Nesta edição do Real Estate Report, uma pesquisa exclusiva da EY traz dados para esclarecer esses questionamentos. Há projeções para oferta, demanda e preços no mercado brasileiro. Os números a seguir mostram tanto a percepção global do setor quanto retratos do mercado imobiliário brasileiro.

Cenário internacionalOs dados do cenário internacional fazem parte da pesquisa Global Capital Confidence Barometer*, elaborada pela EY. Este extrato revela as expectativas dos entrevistados (CEOs, CFOs, heads e diretores de grandes empresas de real estate, listadas e não listadas, em todo o mundo) sobre o mercado imobiliário nos próximos meses.

* Para solicitar o estudo completo, envie um e-mail para [email protected] Mercado de galpões industriais – Brasil

A pesquisa da EY sobre o mercado de galpões, realizada a cada semestre em sete capitais do Brasil, continua a registrar aumento nos preços dos aluguéis e de compra. Em relação aos preços, os mais altos foram encontrados em São Paulo, Rio de Janeiro e Recife. O preço médio mais alto também foi encontrado nessas capitais, além de Belo Horizonte e Curitiba. A pesquisa foi feita nos clusters industriais mais importantes.

Média

Faixa de preço de locação por m2 (em reais) - 2012Fonte: EY - M&A

Indique seu nível de confiança em relação aos seguintes aspectos:

Você acredita que o gap de valuation entre compradores e vendedores, hoje, é...

O que você espera que ocorra com o gap de valuation entre compradores e vendedores nos próximos 12 meses?

Qual afirmação melhor descreve o foco de sua organização para os próximos 12 meses(*)?

*Questão respondida em outubro de 2012

O

* Sem informações suficientes para compor a amostra no mês de abril de 2013

30,1

10,7 10,0 10,0

11,7

5,8 6,4 6,4

9,78,08,0 8,2

4,5 4,56,4 6,2

11,4 11,4

15,7

11,7 11,3 11,3

14,8 15,214,1

11,7

14,415,8

23,6

20,5

24,2

14,2 14,1

20,422,6

10,7

30,1 30,2

Captação de capital

Preservação de capital

Otimização de capital

Investimento

30%Lucratividade das empresas

Crescimento econômico

Aumento da empregabilidade

Crédito disponível

Ambiente regulatório

Estabilidade de mercado

no curto prazo

Valor dos ativos/ panorama do

mercado de ações

44%

44%24%

23%38%

22%

26%30%

24%

23%28%

21%

15%5%

14%

21%32%

18%

33%

27%

7%9%

18%

25%27%

33%

35%37%

40%

33%27%

9%

Maior que 30%

21% - 30%

10% - 20%

Menor que 10%

26%

16%

19%

49%58%

53%

25%

26%

28%

Aumente

Permaneça o mesmo

Diminua

10%

22%

38%

30%

Fev/12 Ago/12 Abr/13 Fev/12 Ago/12 Abr/13 Fev/12 Ago/12 Abr/13 Fev/12 Ago/12 Abr/13 Fev/12 Ago/12 Abr/13 Fev/12 Ago/12 Fev/12 Ago/12

Média Nacional (15,13)

São Paulo Salvador Belo Horizonte Curitiba Rio de Janeiro Vitória* Recife*

out/12

abr/12

out/11

out/12

abr/12

out/11

out/12

abr/12

out/11


As previsões da EY para o mercado de escritórios na região metropolitana de São Paulo apontam para um panorama que deve se dividir em duas fases diferentes – há um tipo de cenário para 2012 a 2014 e outro entre 2015 e 2017, como mostram os gráficos a seguir.

Para o período entre 2012 e 2014, verifica-se uma expectativa de redução entre a disparidade dos volumes de oferta e demanda. Trata-se de um período em que o mercado ainda estará absorvendo o boom da construção verificado nos anos anteriores, pois ainda há altos estoques a ser consumidos. Para o segundo momento, entre 2015 e 2017, no entanto, as análises da EY mostram a inversão dessa tendência por conta da redução no número de novas obras, fenômeno que estamos verificando desde o ano passado – o que pode ser observado no gráfico ao lado. O que deve ocorrer é a demanda tomando a dianteira e superando a oferta – movimento que terá efeitos nos preços de venda e de aluguel, como se verá ao longo desta análise.

A oferta de metros quadrados de área de escritórios foi projetada considerando as seguintes variáveis: preços, cap rates e volume de crédito total tomado pelas empresas do setor. Essas variáveis são proxys estatisticamente significativas das variáveis que efetivamente afetam a decisão de incorporadores, construtores e investidores de ofertar imóveis. Como a decisão de construir é tomada em média três anos antes da entrega, para projetar a entrega de cada determinado ano foram considerados os valores das variáveis de três anos antes.

A demanda de metros quadrados de área de escritórios foi projetada considerando os valores atuais dos cap rates em comparação com as taxas de juros, de forma a refletir a decisão do usuário entre alugar ou comprar. Além disso, o PIB do ano anterior foi utilizado para refletir o fato de que a demanda por áreas de escritórios do ano corrente se forma a partir do crescimento dos negócios das empresas no ano anterior.

Mercado de escritórios na região metropolitana de São Paulo – Projeções de oferta, demanda e preços Oferta e demanda de escritórios na região metropolitana de São Paulo

Projeção de oferta (proxy)

Fator 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

+ Lucratividade1 4.379 4.768 5.937 4.516 5.909 7.043 7.870 9.312 11.500 11.509 12.017

+

Atratividade de investimento em aquisição de imóvel e custo de financiamento2

14,70% 13,80% 12,30% 11,90% 11,90% 12,50% 11,00% 10,50% 8,61% 8,61% 8,61%

- Capacidade de financiamento3 0,22% 0,28% 0,34% 0,47% 0,73% 0,87% 1,03% 1,23% 1,46% 1,74% 2,00%

Oferta (m2/ano) verificada 496.710 579.797 600.333 722.703 1.192.058

- Oferta (m2/ano) projetada 498.111 577.385 600.740 722.847 1.192.624 1.627.642 1.561.507 1.765.199 1.516.169 1.805.858 2.098.529

Diferença entre projeção e dado verificado

0,3% -0,4% 0,1% 0,0% 0,0%

1. Variável: Preço (valor de três anos antes em reais) 2. Variável: Crédito para pessoa jurídica do setor imobiliário | PIB (valor de três anos antes) 3. Variável: Cap Rate (índice de três anos antes)

Projeção de demanda (proxy)

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

+Atratividade de investimento em aquisição de imóvel1

11,90% 11,90% 12,50% 11,00% 10,50% 8,61% 7,32% 6,95% 6,95% 7,30% 7,67%

+

Atratividade de investimento em aquisição de imóvel e custo de financiamento2

11,92% 12,28% 9,97% 9,80% 11,77% 10,90% 7,63% 7,63% 7,63% 7,63% 7,63%

-

Necessidade de espaço em virtude de crescimento (em trilhões de reais)3

2,37 2,66 3,03 3,24 3,77 4,14 4,39 4,78 5,22 5,65 6,11

Demanda por escritórios (m2) verificada

472.371 553.126 549.905 706.081 1.131.263

-Demanda por escritórios (m2) projetada

458.700 575.274 556.503 693.937 1.126.220 1.490.050 1.356.347 1.650.867 1.916.407 2.085.656 2.269.852

Diferença entre projeção e dado verificado

-2,9% 4,0% 1,2% -1,7% -0,4%

1. Variável: Cap rates 2. Variável: CDI 3. Variável: PIB do ano anterior


Mercado Mercado

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Oferta projetada

Oferta verificada

Demanda projetada

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

-

Fonte: BACEN, IBGE, Collins e EY



m2 d

e es

critó

rio

Ano

Ano

Dados verificadosDados projetados

Ano

Ano



Metodologia • Todas as projeções de oferta, demanda e preços foram feitas usando modelos econométricos (regressões não lineares pelo método de Mínimos Quadrados Ordinários) a partir de dados públicos de mercado. As projeções das variáveis macroeconômicas seguiram as expectativas de consenso, no momento da publicação, feitas por nossos especialistas de mercado.

Preços de escritórios R$/m2 (nominais) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Preços de oferta projetados 5.453 6.035 6.175 6.974 9.684 11.879 12.161 13.826 13.114 15.399 17.809

Preços de demanda projetados 5.459 6.057 6.033 7.113 9.702 11.632 11.503 13.733 15.878 17.577 19.477

Preços praticados 4.516 5.909 7.043 7.870 9.312 11.500

Preços de escritórios R$/m2 (nominais) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Preços de oferta projetados 83,1 87,5 88,6 94,3 111,6 124,0 128,6 140,6 140,0 155,5 171,4

Preços de demanda projetados 83,1 87,7 87,5 95,2 111,7 122,6 124,9 140,1 154,4 166,3 179,4

Preços praticados 63,0 97,5 92,0 100,5 118,5 124,0

A mesma tendência apontada para os preços de venda dos imóveis na região metropolitana de São Paulo pode ser verificada quando se trata dos preços de aluguel, demonstrados no gráfico abaixo. Até 2014, eles devem seguir a expectativa de compradores e vendedores. A partir de 2015 e até 2017, espera-se um aumento significativo no gap entre as expectativas.

Os preços de compra de escritórios na região metropolitana de São Paulo durante o ano de 2012 estiveram em linha com a expectativa dos vendedores e dos compradores. Essa tendência deve continuar durante os anos de 2013 e 2014. A partir daí, o cenário deve mudar. Entre 2015 e 2017, o gap entre as expectativas de preços por parte da demanda e da oferta deve aumentar.

Projeção de preços de venda de escritórios na região metropolitana de São Paulo (reais/m2)

Projeção de preços de aluguéis de escritórios na região metropolitana de São Paulo (reais/m2/mês)


Mercado Mercado

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

-

200

180

160

140

120

100

80

60

40

Fonte: EY Fonte: EY

Preços de oferta projetados

Preços praticados

Preços de demanda projetados

Preços de oferta projetados

Preços praticados

Preços de demanda projetados

Ano

Ano


Ano

Ano



Entrevista Entrevista

Vitor Hugo dos Santos Pinto

Hugo Vidotto

Mai 2013 | Jun 2013 • Real Estate tate Report • Mai 2013 | Jun 201310 11

Nos últimos anos, os fundos de investimento imobiliário chamaram a atenção no Brasil. Por que isso ocorreu? • Há um movimento inexorável de migração dos fundos tradicionais de renda fixa, como os voltados à Selic e ao CDI, para os fundos alternativos, como o de investimento imobiliário. A diferença de rentabilidade vem se tornando muito expressiva. Veja o exemplo de um fundo convencional de renda fixa que investe em ativos atrelados ao CDI. Seu rendimento bruto está próximo à Selic, de 7,25%*. Descontando a inflação – que na hipótese mais benigna deve chegar a 5,5%* – e subtraindo do resultado o imposto de renda, sobra um retorno anual inferior a 1%*. Isso sem considerar a taxa de administração. É muito abaixo do que o investidor está habituado. Já a distribuição de rendimentos de um fundo imobiliário está em torno de 8%* ao ano. A diferença, aqui, é que há um ativo real, provavelmente corrigido pela inflação. Há também o apelo da isenção de imposto de renda. Numa comparação bem simplória, mas verdadeira, um fundo imobiliário oferece um retorno real de 8%* e um ativo cujo valor real está sendo preservado, pois não perde para a inflação. E esses 8%* tornam-se líquidos. Ao comparar 8%* com 1%*, a disparidade fica evidente. A relação de risco e retorno real está muito favorável para os fundos de investimento imobiliário.

A situação deve continuar favorável para os fundos imobiliários? • Sim. Deve haver um ingresso cada vez maior de recursos nesses fundos, não apenas por parte de investidores de varejo, que hoje são o grosso da base de investidores, mas também de investidores institucionais. Deve haver uma sofisticação natural. Tendemos a segmentar essa indústria, como ocorreu no resto do mundo. Lá fora, há vários nichos e tipos de fundos. Os fundos imobiliários debutaram no Brasil como uma estrutura muito simples, com um ativo e um locatário. Hoje, já vemos outras teses de investimento, como políticas mais plurais, em que um fundo compra ativos variados. Começa a existir uma lógica de portfólio, com

líquido é de R$ 3,7 bilhões, captados com o FGTS. Ou seja, há apenas um investidor. O objetivo é desenvolver a área portuária do Rio de Janeiro. É um plano de revitalização absolutamente transformacional. Trata-se de uma área de 5 milhões de metros quadrados que, atualmente, não serve à cidade como deveria. Provavelmente, é o maior projeto de revitalização urbana em curso do mundo em termos de área afetada. Tem o potencial de mudar drasticamente um pedaço inteiro da cidade, que hoje é sub-adensado quanto ao número de pessoas que trabalham e vivem na região. Nós, por meio do FII PM (Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha), estamos promovendo esse desenvolvimento, tanto em projetos de cunho residencial quanto comercial.

Há, então, um grande potencial de valorização • O Rio de Janeiro tem uma lógica imobiliária imbatível. Essa lógica está essencialmente ligada à geografia da cidade. Não há mais para onde crescer. Outro ponto essencial é o crescimento econômico sem parâmetros, com o pré-sal e os eventos esportivos. Foi essa lógica robusta que permitiu que investíssemos R$ 3,7 bilhões e assumíssemos o compromisso de alocar R$ 8 bilhões na região ao longo de 15 anos. Onde está a mágica? Obviamente que o primeiro fator é o valor do dinheiro no tempo, uma vez que o FII PM custeia a infraestrutura ao longo de 15 anos. É uma operação alavancada, no bom sentido, porque trouxemos menos dinheiro do que o necessário para a infraestrutura, mas como a expectativa de valorização do ativo é muito boa, terá seu valor multiplicado ao longo do tempo. Assim, teremos recursos suficientes para pagar os R$ 8 bilhões e remunerar de maneira adequada nossos investidores.

Como a operação foi estruturada? • Negociamos com a prefeitura do Rio de Janeiro a aquisição dos Cepacs emitidos para financiar a revitalização da área portuária. Compramos o estoque inteiro de Cepacs e negociamos contrapartidas. Uma delas - a mais importante do ponto de vista estratégico - foi que a prefeitura

Os fundos de investimento imobiliário dispararam à frente de diversas modalidades de investimento no Brasil nos últimos anos. Uma série de fatores – do aquecimento do mercado de imóveis e infraestrutura à concessão de isenção de imposto de renda de pessoa física aos investidores – fomentou esse cenário.

Agora, de acordo com Vitor Hugo dos Santos Pinto, gerente nacional de fundos para o setor imobiliário da Caixa Econômica Federal, é hora de esse mercado amadurecer no Brasil.

Em entrevista ao Real Estate Report, ele diz que os fundos de investimento imobiliário no Brasil devem passar por uma grande diversificação em relação à composição da carteira, perfis dos investidores e abrangência geográfica. “Deve haver uma sofisticação natural”, diz ele. “Tendemos a segmentar essa indústria, como ocorreu no resto do mundo.”

Nesta entrevista, o executivo fala sobre perspectivas para os fundos imobiliários no Brasil e as expectativas para os preços das torres comerciais, além de comentar o Porto Maravilha, o fundo imobiliário da Caixa Econômica Federal formado para permitir a revitalização da zona portuária do Rio de Janeiro.

O estoque nacional de empreendimentos logísticos é muito defasado – o que traz um processo de renovação que está gerando oportunidades em regiões fora do eixo Rio-São Paulo

fundos que mesclam diferentes segmentos do setor – shopping centers, logística, hotéis – e fundos que compram terrenos, desenvolvem projetos em parceria com construtoras e incorporadoras e vendem ou locam o ativo. A ideia é diversificar o risco, o que deve ajudar a popularizar esses investimentos mais rapidamente.

Qual é a natureza ideal de um fundo imobiliário? • Muitos ativos com boa localização, locatários com bom risco de crédito e diversificação geográfica.

Deve ocorrer também uma descentralização geográfica no Brasil? • Claro. Já ocorre nos setores de logística e shopping centers. Há fundos de olho em capitais fora do eixo Rio-São Paulo e em cidades médias, onde há grande carência por empreendimento como esses. A densidade de shopping centers no Brasil é muitíssimo inferior a de países desenvolvidos. O estoque nacional de empreendimentos logísticos é, em média, muito defasado, obsoleto mesmo – o que traz um processo de renovação que gera oportunidades em regiões fora do eixo Rio-São Paulo.

Como os preços das torres comerciais nos grandes centros devem se comportar a partir de agora? • Esse mercado provavelmente não deve apresentar uma expansão tão notável dos preços reais nos próximos anos. O que esperamos, aqui na Caixa, é um cenário de acomodação de preços ou de expansão mais moderada em alguns casos. Em linhas gerais, nossa expectativa é a de que os ativos tanto comerciais quanto residenciais evoluam, em média, à taxa equivalente à da inflação. Há, não obstante, praças específicas onde a dinâmica local pode levar a quedas ou altas mais expressivas.

O Porto Maravilha, da Caixa, é um dos maiores fundos imobiliários do país. Quais são os aspectos financeiros e não financeiros que fazem desse projeto algo tão grande? • De fato, esse é o maior fundo de investimento imobiliário do país – mesmo que suas cotas não sejam listadas no mercado secundário. O patrimônio

nos cedesse determinados terrenos que vão consumir mais do que a metade desse estoque de Cepacs. Com isso, todo o potencial construtivo adicional daquela região pertence ao Porto Maravilha. Ao adquirir esses ativos de uma só vez, no atacado, permitimos à prefeitura ter recursos para bancar a revitalização de toda a área e disponibilizar a infraestrutura sem precisar de pausas. Ou seja, efetivamente mostrou-se que a revitalização era um caminho sem volta, e isso acabou se revelando, como esperávamos, essencial para despertar o apetite do mercado imobiliário.

O que deve ser feito agora com todo esse potencial de construção? • Estamos revendendo os Cepacs e os terrenos, mas não em transações à vista. Para o incorporador, é melhor fazer uma permuta do que comprar o terreno à vista. Montamos pacotes, juntando o Cepac e o terreno, e permutamos por área construída. Assim, damos fôlego ao construtor, para que não precise fazer um desembolso de caixa significativo na aquisição desses ativos. Do nosso lado, faz sentido pois tendemos a nos propriar de parte da valorização que deve ocorrer durante a incorporação. Também faz sentido para o incorporador, porque ele terá um retorno mais expressivo, mesmo que tenha que dividir parte do ganho. Estrategicamente, é um método que acelera o desenvolvimento imobiliário como um todo, ao exigir uma menor quantia de capital no início por parte dos incorporadores.

Há espaço para outros investidores além do FGTS? • Não neste instante. Precisávamos de um investidor institucional que conhecesse e entendesse as características da operação e pudesse aguardar alguns anos até começar a receber o capital.

Pode existir no futuro? • Num segundo momento, vamos trazer outros investidores, até porque precisaremos vender os ativos no longo prazo. Mas não agora.

* Valores do dia da entrevista, em 5 de março de 2013

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