prospecto resumido referente À oferta de contrato de...
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Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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PROSPECTO RESUMIDO REFERENTE À OFERTA DE CONTRATO DE INVESTIMENTO COLETIVO EM UNIDADES IMOBILIÁRIAS HOTELEIRAS DO HOTEL
INTEGRANTE DO EMPREENDIMENTO DENOMINADO “MERIDIONAL HOTEL, OFFICES E MALL”
Empreendimento Meridional Ltda. CNPJ/MF nº 20.081.096/0001-77
Rua São João Batista, nº 200, Bairro Alto Lage, Cariacica, Estado do Espírito Santo CEP 29151-920
Oferta pública de contratos de investimento coletivo (“CIC”) sobre cada uma das unidades autônomas imobiliárias hoteleiras ainda não vendidas, bem como as unidades imobiliárias autônomas hoteleiras que eventualmente tenham sua venda distratada, ficando disponíveis para a Incorporadora vendê-las do total de 174 (cento e setenta e quatro) unidades autônomas imobiliárias hoteleiras do Condomínio integrante do empreendimento denominado “Meridional Hotel, Offices e Mall” (“Unidades Imobiliárias Hoteleiras” e “Empreendimento”, respectivamente), perfazendo o montante total, considerando os valores de tabela previstos para o lançamento, de até: R$ 34.756.262,53 (trinta e quatro milhões, setecentos e cinquenta e seis mil, duzentos e sessenta e
dois reais e cinquenta e três centavos)
As Unidades Imobiliárias Hoteleiras serão comercializadas por meio dos CIC pela Empreendimento Meridional Ltda., sociedade limitada, com sede na Cidade de Cariacica, Estado do Espírito Santo, na Rua São João Batista, nº 200, Bairro Alto Lage, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 20.081.096/0001-77, (“Incorporadora”), por meio de oferta pública realizada com dispensa de registro e de determinados requisitos, nos termos do artigo 4º da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada (“Instrução CVM 400”) e da Deliberação CVM nº 734, de 17 de março de 2015 (“Deliberação CVM 734” e “Oferta”). A Oferta é composta por até 174 (cento e setenta e quatro) Unidades Imobiliárias Hoteleiras com preço unitário mínimo de 179.000,00 (cento e setenta e nove mil reais) à vista, variando conforme as características de cada Unidade Imobiliária Hoteleira e considerando os valores da Tabela de Vendas (“Preço Mínimo”). A Oferta foi dispensada de registro perante a CVM por meio do Ofício Nº [•]/2016/CVM/SRE de [•] de [•] de 2016. Este Prospecto Resumido não deve, em nenhuma circunstância, ser considerado como recomendação de compra das Unidades Imobiliárias Hoteleiras. O investimento nas Unidades Imobiliárias Hoteleiras apresenta riscos para o investidor. Ao decidir por adquirir as Unidades Imobiliárias Hoteleiras, potenciais investidores deverão realizar sua própria análise e avaliação dos riscos decorrentes do investimento. É recomendada a leitura cuidadosa deste Prospecto Resumido, com especial atenção à seção “Fatores de Risco” nas páginas 76 a 87 deste Prospecto Resumido.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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AVISOS
Em atendimento à letra “a” do item III da Deliberação CVM Nº 734/15, o público alvo se limita
exclusivamente a investidores que tenham investido ao menos R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) na
Oferta, tenham conhecimento e experiência em finanças, negócios e no mercado imobiliário
suficientes para avaliar os riscos que envolvem a participação na Oferta, sendo capazes de assumir
tais riscos. Esta condição deverá ser atestada por escrito pelo investidor no ato da aquisição de uma
ou mais Unidades Imobiliárias Hoteleiras. Assim, os investidores assinarão declaração atestando (i)
ter conhecimento e experiência em finanças, negócios e no mercado imobiliário suficientes para
avaliar os riscos envolvidos na realização do investimento e que são capazes de entender e assumir
tais riscos; (ii) ter tido pleno acesso a todas as informações necessárias e suficientes para a decisão de
investimento em Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento; (iii) ter conhecimento de
que a comercialização das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento constitui oferta
dispensada de registro pela CVM e que a CVM não garante a veracidade das informações prestadas
pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados; e (iv) ter investido
ao menos R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) na Oferta.
Caso o valor do investimento na Oferta seja inferior à R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), os novos
adquirentes deverão possuir ao menos R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) de patrimônio,
cabendo às Ofertantes verificar se os novos adquirentes cumprem com esta condição, obtendo
algum dos seguintes documentos: (a) extrato ou comprovante emitido por instituições integrantes
do sistema financeiro nacional; (b) declaração do imposto de renda; ou (c) escritura de imóvel
registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI).
ENQUANTO A OFERTA ESTIVER EM CURSO, AS OFERTANTES, OU AQUELES
QUE ASSUMIREM A SUA POSIÇÃO CONTRATUAL PERANTE OS
INVESTIDORES, DEVEM:
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A) COLOCAR À DISPOSIÇÃO DO PÚBLICO, EM PÁGINA NA REDE
MUNDIAL DE COMPUTADORES, OS SEGUINTES DOCUMENTOS: (I)
PROSPECTO RESUMIDO; (II) ESTUDO DE VIABILIDADE DO
EMPREENDIMENTO; (III) DECLARAÇÃO DO ADQUIRENTE; (IV)
MODELOS DE TODOS OS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS QUE
COMPÕEM O CIC; (V) DECLARAÇÃO PARA FINS DO ITEM 5, ALÍNEA “A”,
DO INCISO IV DA DELIBERAÇÃO CVM 734, ASSINADA PELOS
REPRESENTANTES LEGAIS DAS OFERTANTES; E (VI) CERTIDÃO DE
ÔNUS REAIS DO IMÓVEL;
B) OBTER DOS ADQUIRENTES DO CIC, POR ESCRITO, A DECLARAÇÃO
DE QUE TRATA O ITEM (III) DA ALÍNEA “A” ACIMA;
C) FORNECER CÓPIA DO PROSPECTO RESUMIDO AOS CORRETORES DE
IMÓVEIS QUE PARTICIPAM DA INTERMEDIAÇÃO DA OFERTA;
D) VERIFICAR QUE OS ADQUIRENTES DOS CIC CUMPREM A
QUALIFICAÇÃO MENCIONADA NO INCISO III, ALÍNEAS “A” E “B” DA
DELIBERAÇÃO CVM 734, FAZENDO USO DE ALGUM DOS SEGUINTES
DOCUMENTOS:
1. EXTRATO OU COMPROVANTE EMITIDO POR INSTITUIÇÕES
INTEGRANTES DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL;
2. DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA; OU
3. ESCRITURA DE IMÓVEL REGISTRADA NO REGISTRO GERAL DE
IMÓVEIS (RGI);
E) ATUALIZAR ANUALMENTE O ESTUDO DE VIABILIDADE DO
EMPREENDIMENTO E O PROSPECTO RESUMIDO E COLOCAR AS
RESPECTIVAS ATUALIZAÇÕES À DISPOSIÇÃO DO PÚBLICO EM PÁGINA
NA REDE MUNDIAL DE COMPUTADORES.
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AS INFORMAÇÕES APRESENTADAS NESTE PROSPECTO RESUMIDO
CONSTITUEM UM RESUMO DOS TERMOS E CONDIÇÕES DA OFERTA, AS
QUAIS ESTÃO DETALHADAMENTE DESCRITAS NOS CONTRATOS E
DOCUMENTOS DA OPERAÇÃO, QUAIS SEJAM:
Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda com Pacto de
Alienação Fiduciária em Garantia, a ser celebrado entre Incorporadora e cada Adquirente;
Minuta do Instrumento Particular de Contrato de Administração a ser celebrado entre a
Incorporadora e a Operadora Hoteleira;
Contrato Particular de Constituição de Sociedade em Conta de Participação- SCP, do
Condo-Hotel do Condomínio do “Meridional Hotel, Offices e Mall”, celebrado entre os
Condôminos e a Operadora Hoteleira;
Minuta do Contrato de Locação a ser celebrado entre os Condôminos e a Operadora
Hoteleira;
Termo de Adesão à Sociedade em Conta de Participação;
Termo de Garantia de Rentabilidade;
Estudo de viabilidade econômico e financeiro do Empreendimento; e
Minuta da futura Convenção do Condomínio.
A LEITURA DESTE PROSPECTO PRELIMINAR RESUMIDO NÃO SUBSTITUI A
LEITURA CUIDADOSA DOS DOCUMENTOS ACIMA LISTADOS.
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ÍNDICE
Definições ............................................................................................................................................................... 7 Características Principais da Oferta ................................................................................................................... 22 Identificação da Incorporadora e Construtora e da Operadora Hoteleira ...................................................... 27
Incorporadora e Construtora ........................................................................................................................................... 27 Operadora Hoteleira ........................................................................................................................................................ 27 Descrição da Incorporadora e Construtora e da Operadora Hoteleira ........................................................................ 28
Características Principais do Empreendimento ................................................................................................ 30 Localização do Terreno ................................................................................................................................................... 30 Descrição do Empreendimento ...................................................................................................................................... 30 Características das Unidades Imobiliárias Hoteleiras .................................................................................................. 31 Regime Jurídico do Empreendimento ........................................................................................................................... 32 Possibilidade de Financiamento à Construção e Hipoteca ou Alienação Fiduciária do Empreendimento ............. 32 Data de Lançamento do Empreendimento .................................................................................................................... 33 Estudo de Viabilidade ..................................................................................................................................................... 33 Informações Financeiras e Operacionais do Empreendimento ................................................................................... 34 Informações Adicionais sobre o Empreendimento ....................................................................................................... 35 Informações da Cidade .................................................................................................................................................... 36 Informações adicionais das Unidades Imobiliárias Hoteleiras .................................................................................... 37 Por que investir no Meridional Hotel? ........................................................................................................................... 37
Contratos do Empreendimento .......................................................................................................................... 39 Contrato de Compra e Venda .......................................................................................................................................... 39 Contrato de Constituição de Sociedade.......................................................................................................................... 44 Contrato de Locação ........................................................................................................................................................ 52 Termo de Adesão ............................................................................................................................................................. 53 Termo de Garantia de Rentabilidade ............................................................................................................................. 53 Minuta da Convenção de Condomínio ........................................................................................................................... 54
Disponibilização dos Documentos da Oferta .................................................................................................... 59 Disponibilização na Internet ........................................................................................................................................... 59
Remuneração dos Adquirentes com o Empreendimento e Custos, Aportes e
Despesas que possam ser imputadas aos Adquirentes ..................................................................................... 60 Remuneração dos Adquirentes com o Empreendimento ............................................................................................. 60 Todo e qualquer custo, aporte, despesa, taxa, ou retenção de lucro que sejam ou possam vir a ser arcados pelos Adquirentes em decorrência da celebração dos CIC ..................................................................................................... 61 Despesas da SCP e do Condo-Hotel .............................................................................................................................. 65
Remuneração da Operadora Hoteleira .............................................................................................................. 71 Fatores de Risco ................................................................................................................................................... 76 Declaração de Veracidade das Ofertantes ......................................................................................................... 88 ANEXO I – Minutas dos Contratos do Empreendimento ............................................................................... 89 ANEXO II - Minuta do Instrumento Particular de Contrato de Administração ............................................ 96 ANEXO III – Modelo de Declaração do Adquirente ....................................................................................... 97 ANEXO IV – Declarações das Ofertantes, para fins do item 5, alínea “a”, do
inciso IV da Deliberação CVM 734 .................................................................................................................... 98 ANEXO VI – Memorial de Incorporação ........................................................................................................ 100
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Definições
Para fins deste Prospecto Resumido, os termos indicados abaixo terão os significados a eles a seguir
atribuídos:
“Adquirente(s)” ou
“Condômino(s)” ou
“Sócio(s)
Participante(s)”:
Cada uma das pessoas físicas ou jurídicas, ou outras entidades, que
invista no Empreendimento por meio da aquisição de Unidade
Imobiliária Hoteleira.
“Assembleia Geral”: O órgão máximo de deliberação dos Adquirentes na SCP,
conforme previsto no item 9.2. da Cláusula 9 do Contrato de
Constituição de SCP, podendo ser ordinária ou extraordinária.
“Brasil” ou “País”: República Federativa do Brasil.
“CIC” ou “Contrato de
Investimento Coletivo”:
Quando mencionados em conjunto: (i) o Contrato de Compra e
Venda; (ii) o Contrato de Constituição de SCP, (iii) o Contrato de
Locação, (iv) o Termo de Adesão, (v) o Termo de Garantia de
Rentabilidade; e (vi) a Convenção de Condomínio, por meio do
qual os Adquirentes adquirirão as Unidades Imobiliárias Hoteleiras
e a participação na SCP e terão direitos de remuneração, direta e
indiretamente sobre o Condo-Hotel, sendo um valor mobiliário
nos termos do art. 2º, inciso IX da Lei do Mercado de Valores
Mobiliários.
“Código Civil”: A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, conforme alterada.
“Código de Defesa do
Consumidor”:
A Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, conforme alterada, que
instituiu o Código de Defesa do Consumidor.
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“Condomínio” ou
“Empreendimento”:
O “Meridional Hotel Offices e Mall” que será construído por meio
de incorporação imobiliária nos termos da Lei de Condomínio e
Incorporações e que será desenvolvida no terreno objeto da
matrícula nº 20.236, do Cartório de Imóveis de Cariacica, Estado
do Espírito Santo.
O Condomínio é composto de 20 (vinte) pavimentos, a saber: (a)
pela parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à
atividade de hospedagem, constituída por 158 (cento e cinquenta e
oito) suítes, 16 (dezesseis) apartamentos tipo, unidades autônomas,
distribuídas entre os pavimentos 7º pavimento tipo suítes, 8º ao 16º
pavimento tipo suítes e 17º ao 18º pavimento tipo apartamentos,
conforme suas características descritas nos subitens do item 1.3. da
Convenção de Condomínio; (b) pela parte do “Meridional Hotel,
Offices e Mall” destinada à atividade comercial, constituída por 48
(quarenta e oito) salas, unidades autônomas, distribuídas entre os
pavimentos 4º ao 6º pavimento tipo salas, conforme suas
características descritas nos subitens do item 1.3. da Convenção de
Condomínio (“Salas Comerciais”); (c) pela parte do “Meridional
Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade de estacionamento,
constituída por 152 (cento e cinquenta e duas) vagas de garagem,
unidades autônomas, distribuídas no Subsolo Garagem 01, 1º
Pavimento Térreo, Garagem 02, 2º Pavimento, Garagem 03 e 3º
Pavimento, Garagem 04, conforme suas características descritas
nos subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio; (d) pela
parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade
comercial, constituída por 09 (nove) unidades autônomas, situadas
no 1º pavimento térreo, conforme suas características descritas nos
subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio (“Loja”); (e)
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pela parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à
atividade comercial, constituída por um restaurante, situada no 2º
pavimento garagem 03, conforme suas características descritas nos
subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio (“Restaurante
Privativo”); e (f) pela parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall”
destinada à atividade comercial, constituída por um auditório,
situada no 1º pavimento térreo garagem 02, conforme suas
características descritas nos subitens do item 1.3. da Convenção de
Condomínio (“Auditório”).
“Condo-Hotel” O empreendimento condo-hoteleiro composto pela parte do
“Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade de
hospedagem, constituída por 158 (cento e cinquenta e oito) suítes,
16 (dezesseis) apartamentos tipo, unidades autônomas, distribuídas
entre os pavimentos 7º pavimento tipo suítes, 8º ao 16º pavimento
tipo suítes e 17º ao 18º pavimento tipo apartamentos, conforme
suas características descritas nos subitens do item 1.3. da
Convenção de Condomínio, que comporta a instalação e o
funcionamento da infraestrutura condo-hoteleira objeto do
Contrato de Administração Condominial com 100% (cem por
cento) de suas unidades no Pool.
“Conselho de
Representantes da SCP”:
O órgão de representação dos Adquirentes, na qualidade de Sócios
Participantes da SCP, junto à Operadora Hoteleira e a SCP,
formado por 06 (seis) Adquirentes, sendo 03 (três) titulares.
“Contrato de
Administração
Condominial”:
O Instrumento Particular de Contrato de Administração a ser
celebrado entre a Incorporadora e a Operadora Hoteleira.
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“Contrato(s) de Compra
e Venda”:
Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e
Venda com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia, a ser
celebrado entre Incorporadora e cada Adquirente, por meio do
qual este se comprometerá a adquirir e aquela se comprometerá a
vender as Unidades Imobiliárias Hoteleiras.
“Contrato de
Constituição de SCP”:
O Contrato Particular de Constituição de Sociedade em Conta de
Participação - SCP, do Condo-Hotel do Condomínio do
“Meridional Hotel, Offices e Mall”, sociedade, a ser celebrado
entre os Condôminos e a Operadora Hoteleira.
“Contrato de Locação”: O Contrato de Locação, a ser celebrado entre a Operadora
Hoteleira, sócia ostensiva, na qualidade de Locatária, e os
Adquirentes, na qualidade de Locadores.
“Convenção de
Condomínio”:
A Minuta do Instrumento que regulamenta os direitos e as relações
de propriedade entre os condôminos, fixando normas de
convivência e a forma de administrar o patrimônio.
“CUB”: O Custo Unitário Básico, Índice Setorial da Construção Civil,
publicado pelo Sindicato da Construção Civil do Estado do
Espírito Santo – SINDUSCON.
“CVM”: A Comissão de Valores Mobiliários.
“Declaração do
Adquirente”:
A Declaração a ser assinada por cada Adquirente quando da
aquisição de uma ou mais Unidades Imobiliárias Hoteleiras no
âmbito da Oferta, atestando (i) ter conhecimento e experiência em
finanças, negócios e no mercado imobiliário suficientes para avaliar
os riscos envolvidos na realização do investimento e que são
capazes de entender e assumir tais riscos; (ii) ter tido pleno acesso a
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todas as informações necessárias e suficientes para a decisão de
investimento em Unidades Imobiliárias Hoteleiras do “Meridional
Hotel Offices e Mall”; e (iii) ter conhecimento de que a
comercialização das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do
“Meridional Hotel Offices e Mall” constitui oferta dispensada de
registro pela CVM e que a CVM não garante a veracidade das
informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou
a dos valores mobiliários ofertados.
“Deliberação CVM 734”: A Deliberação CVM nº 734, de 17 de março de 2015, que delega
competência à Superintendência de Registro de Valores
Mobiliários para conceder dispensas em ofertas públicas de
distribuição de contratos de investimento coletivo no âmbito de
projetos imobiliários vinculados à participação em resultados de
empreendimento hoteleiro, nas hipóteses que especifica.
“Despesas
Operacionais”:
São as despesas de responsabilidade dos Condôminos, embora não
exclusivamente, descritas a seguir, conforme cláusula 12.3 da
Convenção de Condomínio:
a) Tributos e taxas incidentes sobre partes comuns do
Condomínio;
b) Prêmios de seguros, com exclusão do valor correspondente
ao seguro facultativo que cada condômino queira fazer,
além dos obrigatórios;
c) Remuneração do Síndico, quando for o caso e da
Operadora Hoteleira;
d) Salários, benefícios, seguros e encargos previdenciários e
trabalhistas relativos aos empregados do Condo-hotel
alocados na estrutura operacional e administrativa do
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Condomínio;
e) Despesas de manutenção, conservação, limpeza, reparos e
funcionamento das partes, dependências, instalações,
mobiliários, decoração e equipamentos de propriedade de
uso comum;
f) Despesas de luz, força, água, esgoto e telefone do
Condo-hotel;
g) Custeio de manutenção e de consumo decorrente de todos
os equipamentos, máquinas e motores de propriedade do
Condomínio, ainda que temporariamente a serviço de
apenas algum Condômino;
h) Despesas com material de expediente, formulários,
impressos, uniformes de empregados e correlatas ao
funcionamento do Condomínio;
i) Despesas administrativas e operacionais (de natureza de
consultoria ou assessoria) tais como: honorário de
advogado, auditoria, informática e contabilidade;
j) Despesas necessárias ao funcionamento e manutenção dos
serviços do Condomínio e de tudo o mais que interesse ou
tenha relação com partes e coisas comuns, ou que os
Condôminos deliberem fazer, inclusive alocação de verba
para o Fundo de Reserva.
“Estacionamento
Privativo”:
O Estacionamento Privativo constituído pela parte do “Meridional
Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade de estacionamento,
contendo 152 (cento e cinquenta e duas) vagas de garagem,
distribuídas no subsolo garagem 01, 1º pavimento térreo, garagem
02, 2º pavimento, garagem 03 e 3º pavimento garagem 04,
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conforme suas características descritas nos subitens do item 1.3. da
Convenção de Condomínio.
“Estudo de Viabilidade
do Empreendimento”:
O Relatório acerca da viabilidade hoteleira do Empreendimento,
elaborado pela Cohotel – Consultoria Hoteleira datado de 04 de
setembro de 2015, e suas atualizações posteriores.
“Faturamento Bruto do
Condo-Hotel”:
Corresponde à receita bruta operacional da SCP.
“Fundo de Reserva do
Condomínio”:
Os Sócios Participantes, deverão instituir e manter o Fundo de
Reserva, necessário à existência e gerenciamento do Condo-Hotel,
que será constituído da forma prevista no “Capítulo XV Do Fundo
de Reserva” da Parte II da Convenção de Condomínio e transcrito
na seção “Todo e qualquer custo, aporte, despesa, taxa, ou retenção de lucro
que sejam ou possam vir a ser arcados pelos Adquirentes em decorrência da
celebração dos CIC”, no item Demais custos dos Adquirentes, nas
páginas 63 a 65 abaixo.
“Fundo de Reserva da
SCP”:
O Fundo de Reserva que será constituído da forma prevista na
Cláusula 12 – DO FUNDO DE RESERVA E CAPITAL DE
GIRO do Contrato de Constituição de Sociedade em seu item 12.1
e transcrito na seção “Todo e qualquer custo, aporte, despesa, taxa, ou
retenção de lucro que sejam ou possam vir a ser arcados pelos Adquirentes em
decorrência da celebração dos CIC”, no item Demais custos dos
Adquirentes, nas páginas 63 a 65.
“Habite-se”: O Auto de Conclusão de Obra do Empreendimento.
“IGP-M”: O Índice Geral de Preços de Mercado, divulgado pela Fundação
Getúlio Vargas.
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“Incorporadora” ou
“Construtora”:
A Empreendimento Meridional Ltda., sociedade limitada, inscrita
no CNPJ/MF sob o nº 20.081.096/0001-77, sediada a Rua São
João Batista, nº 200, Bairro Alto Lage, Cariacica, Estado do
Espírito Santo, CEP: 29151-920.
“Instrução CVM 400”: A Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme
alterada.
“Instrução CVM 409”: A Instrução CVM nº 409, de 18 de agosto de 2004, conforme
alterada.
“IPTU”: O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana.
“Lei das Sociedades por
Ações”:
A Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, conforme alterada.
“Lei de Arbitragem”: A Lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996, conforme alterada.
“Lei de Condomínio e
Incorporações”:
A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, conforme alterada.
“Lei do Mercado de
Valores Mobiliários”:
A Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, conforme alterada.
“Lei dos Corretores de
Imóveis”:
A Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, conforme alterada.
“Lei do Patrimônio de
Afetação”:
A Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, conforme alterada.
“Memorial de
Incorporação”:
O Memorial de Incorporação do Empreendimento, datado de 21
de maio de 2014.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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“Oferta”: A presente oferta pública de Contrato de Investimento Coletivo
nas Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Condo-Hotel integrante
do Empreendimento e na SCP que explorará o Condo-Hotel.
“Ofertantes”: A Incorporadora quando mencionada em conjunto com a
Operadora Hoteleira.
“Operadora Hoteleira”
ou “Locatária” ou “Sócia
Ostensiva”:
A Orgbristol – Organizações Bristol Ltda., pessoa jurídica de
direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob nº 23.306.087/0001-25,
sediada na Praça Dr. Lund, nº 94, sala 205, Centro, na Cidade de
Lagoa Santa, Estado de Minas Gerais, CEP 33.400-000, com
escritório na Avenida Anísio Fernandes Coelho, 1630, Bairro
Jardim da Penha, na Cidade de Vitória, Estado do Espírito Santo,
CEP 29.060-670.
“Orçamento Anual” O documento preparado pela Operadora Hoteleira e entregue a
Assembleia, do qual constarão as principais metas previstas para o
ano, o orçamento anual, e as linhas gerais das políticas comerciais a
serem desenvolvidas.
“Pool”: O Sistema associativo de locações formado no Condo-Hotel,
mediante a constituição da SCP que conta como sócia ostensiva a
Operadora Hoteleira, para exploração de todas as Unidades
Imobiliárias Hoteleiras, gerenciado e administrado pela Operadora
Hoteleira com fim único e exclusivo de exercer a atividade
condo-hoteleira no Condo-Hotel.
“Preço da Unidade”: O Preço unitário de cada Unidade Imobiliária Hoteleira do
Empreendimento.
“Prospecto Resumido”: Este Prospecto Resumido de Oferta de Contrato de Investimento
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Coletivo em Unidades Imobiliárias Hoteleiras, datado de [•] de [•]
de 2016. Este Prospecto Resumido será atualizado anualmente até
o encerramento da Oferta, ficando disponível para consulta dos
Adquirentes até o encerramento da Oferta, em versão eletrônica,
no website do Empreendimento:
www.meridionalbristolcariacica.com.br.
“Real”: A moeda corrente no Brasil.
“Rentabilidade Mínima
Garantida”:
A Rentabilidade Mínima Garantida pela Incorporadora, ajustada
no Termo de Garantia de Rentabilidade.
“Resultado Líquido
Operacional”
É a diferença entre a Receita Bruta Operacional da SCP e as
despesas necessárias a obtenção do rendimento, inclusive os
impostos incidentes sobre o faturamento.
“Síndico”: O Representante legal do Condomínio, devidamente eleito na
forma da Lei e nos termos da Convenção de Condomínio.
“Sociedade” ou “SCP”: O Tipo de sociedade regular, conforme artigo 991 e seguintes do
Código Civil, não tem personalidade jurídica própria, não
aparecendo de per si perante terceiro. A exteriorização é feita pela
Sócia Ostensiva, e os Adquirentes que a ela aderirem serão os
Sócios Participantes. A Sociedade em Conta de Participação se
estabelece contratualmente e sua constituição não está sujeita,
como condição de sua regularidade, ao registro na Junta Comercial
ou no Cartório de Títulos e Documentos. Ademais, o contrato
social de uma Sociedade em Conta de Participação produz efeito
somente entre os sócios, observado que os Sócios Participantes,
sem prejuízo do direito de fiscalizar a gestão dos negócios sociais,
não podem tomar parte nas relações do Sócio Ostensivo com
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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terceiros sob pena de responder solidariamente com este pelas
obrigações em que intervier.
“Tabela(s) de Vendas”: A(s) Tabela(s) indicativa(s) dos valores dos Preços das Unidades
Imobiliárias Hoteleiras, bem como da forma de pagamento desses
valores, a qual será atualizada mensalmente, sendo que o Prospecto
Resumido será atualizado anualmente e conterá a Tabela de Vendas
do mês de sua atualização, na forma de anexo.
“Termo de Adesão”: O Termo de Adesão à Sociedade em Conta de Participação
assinado por cada Condômino. Pela assinatura do Termo de
Adesão o Adquirente autoriza que sua Unidade Imobiliária
Hoteleira seja vistoriada e recebida pela Operadora Hoteleira.
“Termo de Garantia de
Rentabilidade”:
O Termo de Garantia de Rentabilidade celebrado entre a
Incorporadora e cada Adquirente, pelo qual a Incorporadora
garante uma rentabilidade mínima aos Adquirentes por 12 (doze)
meses, observadas as disposições do Termo de Garantia de
Rentabilidade.
“Unidade(s)
Imobiliária(s)
Hoteleira(s)”:
Cada uma das Unidades Imobiliárias Hoteleiras ainda não
vendidas, bem como as Unidades Imobiliárias Hoteleiras que
eventualmente tenham sua venda distratada, ficando disponíveis
para a Incorporadora vendê-las do total de 174 (cento e setenta e
quatro) Unidades Imobiliárias Hoteleiras, localizadas do 7º ao 18º
pavimento da Torre e respectivas áreas comuns, do
Empreendimento colocadas à venda pela Incorporadora, objeto da
presente Oferta.
As Unidades Imobiliárias Hoteleiras possuirão as seguintes áreas e
frações ideais de terreno:
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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As suítes hoteleiras com número 701, 702, 705, 706, 707, 708, 709,
710, 711 e 714 possuirão, cada uma, a área real privativa de
16,10m², área comum de 21,08m², perfazendo a área total de
37,18m², correspondente ao coeficiente de proporcionalidade de
0,003017% do terreno e demais coisas de uso e propriedade
comum do Condomínio.
As suítes hoteleiras com número 703 e 704 possuirão, cada uma, a
área real privativa de 73,59m², área comum de 73,29m², perfazendo
a área total de 146,88m², correspondente ao coeficiente de
proporcionalidade de 0,010490% do terreno e demais coisas de uso
e propriedade comum do Condomínio.
As suítes hoteleiras com número 712 e 713 possuirão, cada uma, a
área real privativa de 16,44m², área comum de 21,52m², perfazendo
a área total de 37,96m², correspondente ao coeficiente de
proporcionalidade de 0,003080% do terreno e demais coisas de uso
e propriedade comum do Condomínio.
As suítes hoteleiras com número 801, 802, 803, 806, 807, 808, 809,
810, 811, 812, 813, 816, 901, 902, 903, 906, 907, 908, 909, 910, 911,
912, 913, 916, 1001, 1002, 1003, 1006, 1007, 1008, 1009, 1010,
1011, 1012, 1013, 1016, 1101, 1102, 1103, 1106, 1107, 1108, 1109,
1110, 1111, 1112, 1113, 1116, 1201, 1202, 1203, 1206, 1207, 1208,
1209, 1210, 1211, 1212, 1213, 1216, 1301, 1302, 1303, 1306, 1307,
1308, 1309, 1310, 1311, 1312, 1313, 1316, 1401, 1402, 1403, 1406,
1407, 1408, 1409, 1410, 1411, 1412, 1413, 1416, 1501, 1502, 1503,
1506, 1507, 1508, 1519, 1510, 1511, 1512, 1513, 1516, 1601, 1602,
1603, 1606, 1607, 1608, 1609, 1610, 1611, 1612, 1613 e 1616
possuirão, cada uma, a área real privativa de 16,10m², área comum
de 19,60m², perfazendo a área total de 35,70m², correspondente ao
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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coeficiente de proporcionalidade de 0,003029% do terreno e
demais coisas de uso e propriedade comum do Condomínio.
As suítes hoteleiras com número 805, 905, 1005, 1105, 1205, 1305,
1415, 1505 e 1605 possuirão, cada uma, a área real privativa de
16,82m², área comum de 20,46m², perfazendo a área total de
37,28m², correspondente ao coeficiente de proporcionalidade de
0,003163% do terreno e demais coisas de uso e propriedade
comum do Condomínio.
As suítes hoteleiras com número 814, 815, 914, 915, 1014, 1015,
1114,1115, 1214, 1215, 1314, 1315, 1414, 1415, 1514, 1515, 1614 e
1615 possuirão, cada uma, a área real privativa de 16,44m², área
comum de 19,98m², perfazendo a área total de 36,42m²,
correspondente ao coeficiente de proporcionalidade de 0,003091%
do terreno e demais coisas de uso e propriedade comum do
Condomínio.
As suítes hoteleiras com número 804, 904, 1004, 1104, 1204, 1304,
1404, 1504 e 1604 possuirão, cada uma, a área real privativa de
19,68m², área comum de 23,94m², perfazendo a área total de
43,62m², correspondente ao coeficiente de proporcionalidade de
0,003701% do terreno e demais coisas de uso e propriedade
comum do Condomínio.
Os apartamentos hoteleiros com número 1701 e 1801 possuirão,
cada um, a área real privativa de 32,11m², área comum de 40,86m²,
perfazendo a área total de 72,97m², correspondente ao coeficiente
de proporcionalidade de 0,006192% do terreno e demais coisas de
uso e propriedade comum do Condomínio.
Os apartamentos hoteleiros com número 1702 e 1802 possuirão,
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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cada um, a área real privativa de 35,48m², área comum de 45,12m²,
perfazendo a área total de 80,60m², correspondente ao coeficiente
de proporcionalidade de 0,006840% do terreno e demais coisas de
uso e propriedade comum do Condomínio.
Os apartamentos hoteleiros com número 1703 e 1803 possuirão,
cada um, a área real privativa de 32,89m², área comum de 41,84m²,
perfazendo a área total de 74,73m², correspondente ao coeficiente
de proporcionalidade de 0,006342% do terreno e demais coisas de
uso e propriedade comum do Condomínio.
Os apartamentos hoteleiros com número 1704, 1705, 1804 e 1805
possuirão, cada um, a área real privativa de 32,03m², área comum
de 40,75m², perfazendo a área total de 72,78m², correspondente ao
coeficiente de proporcionalidade de 0,006177% do terreno e
demais coisas de uso e propriedade comum do Condomínio.
Os apartamentos hoteleiros com número 1706 e 1806 possuirão,
cada um, a área real privativa de 32,03m², área comum de 26,79m²,
perfazendo a área total de 58,82m², correspondente ao coeficiente
de proporcionalidade de 0,004992% do terreno e demais coisas de
uso e propriedade comum do Condomínio.
Os apartamentos hoteleiros com número 1707 e 1807 possuirão,
cada um, a área real privativa de 32,46m², área comum de 42,03m²,
perfazendo a área total de 74,49m², correspondente ao coeficiente
de proporcionalidade de 0,006320% do terreno e demais coisas de
uso e propriedade comum do Condomínio.
Os apartamentos hoteleiros com número 1708 e 1808 possuirão,
cada um, a área real privativa de 32,54m², área comum de 42,16m²,
perfazendo a área total de 74,70m², correspondente ao coeficiente
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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de proporcionalidade de 0,006337% do terreno e demais coisas de
uso e propriedade comum do Condomínio.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Características Principais da Oferta
Nome do Empreendimento “Meridional Hotel, Offices & Mall”
Incorporadora/Ofertante Empreendimento Meridional Ltda.
Operadora
Hoteleira/Locatária
Orgbristol – Organizações Bristol Ltda.
Número de Unidades
Imobiliárias Hoteleiras a
serem vendidas e de CIC
Cada uma das Unidades Imobiliárias Hoteleiras ainda não
vendidas, bem como as Unidades Imobiliárias Hoteleiras que
eventualmente tenham sua venda distratada, ficando disponíveis
para a Incorporadora vendê-las do total de 174 (cento e setenta e
quatro) Unidades Imobiliárias Hoteleiras, com matrículas
específicas, separadas e diversas da matrícula do terreno em que
se encontrará localizado o Empreendimento.
Preço da Unidade O preço mínimo das Unidades Imobiliárias Hoteleiras é de R$
179.000,00 (cento e setenta e nove mil reais) na Oferta
correspondente as Unidades Imobiliárias Hoteleiras com
número 814, 815, 914, 915, 1014, 1015, 1114,1115, 1214, 1215,
1314, 1315, 1414, 1415, 1514, 1515, 1614 e 1615 que possuirão,
cada uma, a área real privativa de 16,44m², área comum de
19,98m², perfazendo a área total de 36,42m², correspondente ao
coeficiente de proporcionalidade de 0,003091% do terreno e
demais coisas de uso e propriedade comum do Condomínio,
conforme indicado na Tabela de Vendas, valor este sujeito a
eventuais alterações e corrigido, mensalmente nos termos dos
Contratos de Compra e Venda.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Forma de Pagamento O pagamento do preço das Unidades Imobiliárias Hoteleiras
ajustado no item 3 do Preâmbulo do Contrato de Compra e
Venda será feito no prazo e forma constantes do referido item,
podendo o valor ser pago à vista ou a prazo, observadas as
cláusulas contratuais, notadamente no que diz respeito à
incidência de juros e atualização monetária previstos na cláusula
primeira e seus parágrafos do Contrato de Compra e Venda.
Valor Total da Oferta Até R$ 34.756.262,53 (trinta e quatro milhões, setecentos e
cinquenta e seis mil, duzentos e sessenta e dois reais e cinquenta e
três centavos), correspondente a multiplicação dos preços de
cada um dos diferentes tipos de Unidades Imobiliárias
Hoteleiras, conforme indicados na Tabela de Vendas, pela
respectiva quantidade de Unidades Imobiliárias Hoteleiras
ofertadas de tal tipo.
Público Alvo Em atendimento à letra “a” do item III da Deliberação CVM Nº
734/15, o público alvo se limita exclusivamente a investidores
que tenham investido ao menos R$ 300.000,00 (trezentos mil
reais) na Oferta, tenham conhecimento e experiência em
finanças, negócios e no mercado imobiliário suficientes para
avaliar os riscos envolvidos na Oferta e que desejem investir nos
mercados imobiliário e hoteleiro, por meio da aquisição de uma
ou mais Unidades Imobiliárias Hoteleiras. Esta condição deverá
ser atestada por escrito, por meio da assinatura de Declaração do
Adquirente, na forma do Anexo III a este Prospecto Resumido.
Caso o valor do investimento na Oferta seja inferior à R$
300.000,00 (trezentos mil reais), os novos adquirentes deverão
possuir ao menos R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) de
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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patrimônio, cabendo às Ofertantes verificar se os novos
adquirentes cumprem com esta condição, obtendo algum dos
seguintes documentos: (a) extrato ou comprovante emitido por
instituições integrantes do sistema financeiro nacional; (b)
declaração do imposto de renda; ou (c) escritura de imóvel
registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI).
Inadequação da Oferta A Oferta não é adequada a Adquirentes que: (i) não tenham
conhecimento dos riscos envolvidos no investimento em
imóveis; (ii) necessitem de liquidez com relação às Unidades
Imobiliárias Hoteleiras a serem adquiridas, tendo em vista a
natureza das negociações no setor imobiliário em geral, que
podem demandar um longo prazo para a concretização das
transações; e/ou (iii) não estejam dispostos a correr os riscos
inerentes às atividades do setor hoteleiro ou de imóveis. A
aquisição das Unidades Imobiliárias Hoteleiras apresenta certos
riscos e possibilidades de perdas patrimoniais, em especial no que
se refere à desvalorização do investimento, que devem ser
cuidadosamente considerados antes da tomada de decisão de
investimento. Para maiores informações sobre os riscos
envolvidos, o Adquirente deve consultar a seção “Fatores de
Risco” nas páginas 76 a 87 deste Prospecto Resumido.
Data de Inicio da Oferta A data prevista para o início da Oferta é [•] de [•] de 2016, após a
obtenção da dispensa de registro da Oferta pela CVM.
Prazo de Duração e
Encerramento da Oferta
As Unidades Imobiliárias Hoteleiras serão comercializadas por
prazo indeterminado, finalizando-se a distribuição com a venda
da totalidade das Unidades Imobiliárias Hoteleiras que compõem
o Empreendimento.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Intermediação A Oferta será conduzida por meio de corretores de imóveis e
sociedades de corretores de imóveis, devidamente inscritos no
CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, como
ocorre em aquisições de propriedades de imóveis em geral, tendo
em vista (i) as características eminentemente imobiliárias da
Oferta e (ii) a dispensa de contratação de instituição integrante do
sistema de distribuição de valores mobiliários para a Oferta,
concedida pela CVM por meio do Ofício Nº [•]/2016/CVM/SRE
de [•] de [•] de 2016. As Ofertantes fornecerão cópia do
Prospecto Resumido aos corretores de imóveis e sociedades de
corretores de imóveis que participarem da intermediação da
Oferta.
Remuneração Cada Adquirente das Unidades Imobiliárias Hoteleiras fará jus ao
recebimento de sua remuneração decorrente da sua participação
na SCP e da locação das Unidades Imobiliárias Hoteleiras,
calculada conforme o descrito na seção “Remuneração dos
Adquirentes com o Empreendimento” nas páginas 60 e 61 deste
Prospecto Resumido.
Regime Jurídico A incorporação imobiliária do Empreendimento está sendo
realizada nos termos das seguintes normas: (i) Lei de
Condomínio e Incorporações; (ii) Código Civil; (iii) Código de
Defesa do Consumidor; (iv) Lei do Patrimônio de Afetação e (v)
Lei dos Corretores de Imóveis. Adicionalmente, o investimento
no Empreendimento é regido pelo Contrato de Investimento
Coletivo, composto pelos instrumentos disponíveis para
consulta no Anexo I deste Prospecto Resumido nas páginas 89 a
95 abaixo. A Oferta das Unidades Imobiliárias Hoteleiras foi
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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dispensada de registro perante a CVM e do cumprimento de
determinados requisitos previstos na Instrução CVM 400, nos
termos do artigo 4º da referida Instrução, por meio do Ofício Nº
[•]/2016/CVM/SRE de [•] de [•] de 2016.
Informações sobre o
Empreendimento
As principais características do Empreendimento encontram-se
descritas na seção “Características Principais do
Empreendimento” nas páginas 30 a 34 deste Prospecto
Resumido.
Informações
Complementares
Quaisquer informações complementares ou esclarecimentos
sobre o Empreendimento e a Oferta poderão ser obtidos com a
Incorporadora, no endereço constante da seção “Identificação
da Incorporadora e Construtora e da Operadora Hoteleira” nas
páginas 27 a 29 deste Prospecto Resumido, ou por meio do
website: www.meridionalbristolcariacica.com.br. As informações
constantes do website da Incorporadora e da Operadora Hoteleira
não são parte integrante e nem se encontram incorporadas por
referência a este Prospecto Resumido.
Declarações O modelo da Declaração do Adquirente e a Declaração para fins
do item 5, alínea “a”, do inciso IV da Deliberação CVM 734,
assinada pelos representantes legais das Ofertantes,
encontram-se anexas a este Prospecto Resumido (Anexos III e
IV) nas páginas 97 e 98 abaixo.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Identificação da Incorporadora e Construtora e da Operadora Hoteleira
Incorporadora e Construtora
Empreendimento Meridional Ltda. CNPJ/MF: 20.081.096/0001-77,
Rua São João Batista, nº 200
Alto Laje, Cariacica - ES
CEP: 29151-920
At.: Bruna Passos
Tel.: (27) 3227-5188
E-mail: [email protected]
Website: www.meridionalbristolcariacica.com.br
Operadora Hoteleira
Orgbristol – Organizações Bristol Ltda. CNPJ/MF: 23.306.087/0001-25
Praça Dr. Lund, nº 94, sala 205
Centro, Lagoa Santa - MG
CEP: 33.400-000
At.: Luiz Fantin
Tel.: (27) 3315-0505
E-mail: [email protected]
Website: www.alliahotels.com.br/bristol
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Descrição da Incorporadora e Construtora e da Operadora Hoteleira
A Incorporadora e Construtora
A Empreendimento Meridional Ltda. faz parte do Grupo Proeng, uma empresa capixaba
com sede na Rua Saul Navarro, 310, Praia do Canto – Vitória/ES, que vem desenvolvendo, ao
longo de seus mais de 26 anos de existência, um exercício de contínuo crescimento e solidificação de
suas bases. Fundada em 1989, suas operações iniciaram com o ramo da Construção Civil, e hoje já
conta com outras unidades de negócio.
Idealizada por seu presidente, o Engenheiro e Mestre em Gestão Empresarial Lamberto
Palombini Neto, o Grupo Proeng é, atualmente, uma das empresas de maior destaque do estado do
Espírito Santo. Empregando mais de 800 funcionários, apresenta, no momento, 16 obras em
andamento, sendo 13 na Grande Vitória/ES, 1 em Aracruz/ES e 2 em Cachoeiro do
Itapemirim/ES.
Com um total até aqui de 60 empreendimentos concluídos, todos entregues dentro dos mais
rigorosos prazos, a Proeng Construtora e Incorporadora foi reconhecida em 2004 com o prêmio
TOP OF BUSINESS, recebido no hotel Hilton, em São Paulo, distinguindo-se no conceito
QUALIDADE como uma das mais conceituadas empresas de engenharia no Brasil. Em 2010
voltou a ser homenageada com o prêmio TOP OF BUSINESS, reforçando a imagem de qualidade
que a Construtora imprime a todos os seus empreendimentos. Atua nos estados de ES, RJ e GO.
No Espírito Santo, opera em toda a Grande Vitória e também interior (Aracruz e Cachoeiro) em
imóveis residenciais e comerciais. No Rio de Janeiro, já concluiu dois empreendimentos localizados
na Barra da Tijuca, num volume total de 348 apartamentos de três e quatro quartos. Está chegando
a Goiás, na cidade de Anápolis, com diversos lançamentos na área de salas comerciais e hotelaria.
A Operadora Hoteleira
A Bristol Hotels possui uma história de sucesso, confiabilidade e crescimento organizado.
Fundada em Belo Horizonte em 1987, a rede está entre as grandes administradoras de hotéis do
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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país, estendendo-se hoje pelas capitais e diversos municípios de Minas Gerais, Espírito Santo, Goiás
e Maranhão. Seu know-how propicia total apoio e conveniência do ponto de vista do hóspede.
Com mais de 20 hotéis em operac ão nos estados de Minas Gerais, Espírito Santo, Goiás e
Maranhão, a Bristol Hotels é reconhecidamente uma das marcas mais fortes nestes estados. Com
mais de 25 anos de história e empreendimentos localizados estrategicamente em importantes
cidades do país, a marca Bristol Hotels possui excele ncia nos serviços que presta a prec os bastante
competitivos.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Características Principais do Empreendimento
Localização do Terreno
O imóvel sobre o qual localizar-se-á o Empreendimento, objeto da matrícula nº 20.236 do
Cartório de Registro de Imóveis da Cidade de Cariacica, Estado de Espírito Santo, situa-se na Rua
São Jorge, Área “A”, parte da quadra 01, Bairro Alto Lage, tendo sido adquirido em sua totalidade
pela Incorporadora, por meio da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 29 de abril de
2014, pelo Cartório do 1º Ofício de Notas do Município de Vitória/ES, no livro 1394, fls. 089/092
e registrada sob R-26 em 04 de junho de 2014, na matrícula nº 20.236 do Cartório de Registro de
Imóveis da Cidade de Cariacica, Estado de Espírito Santo.
Descrição do Empreendimento
O Empreendimento, objeto da incorporação a ser realizada nos termos da Lei de
Condomínio e Incorporações, será construído sobre a totalidade do terreno, sendo composto por
20 (vinte) pavimentos:
a) A parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade de hospedagem,
doravante denominada Hotel é constituída por 158 (cento e cinquenta e oito) suítes, 16
(dezesseis) apartamentos tipo, unidades autônomas, distribuídas entre os pavimentos 7º
pavimento tipo suítes, 8º ao 16º pavimento tipo suítes e 17º ao 18º pavimento tipo
apartamentos, conforme suas características descritas nos subitens do item 1.3. da
Convenção de Condomínio;
b) A parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall”, destinada à atividade comercial,
constituída por 48 (quarenta e oito) salas, unidades autônomas, distribuídas entre os
pavimentos 4º ao 6º pavimento tipo salas, conforme suas características descritas nos
subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio;
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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c) A parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade de estacionamento,
constituída por 152 (cento e cinquenta e duas) vagas de garagem, unidades autônomas,
distribuídas no Subsolo Garagem 01, 1º Pavimento Térreo, Garagem 02, 2º Pavimento,
Garagem 03 e 3º Pavimento, Garagem 04, conforme suas características descritas nos
subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio;
d) A parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade comercial,
constituída por 09 (nove) unidades autônomas, situadas no 1º pavimento térreo,
conforme suas características descritas nos subitens do item 1.3. da Convenção de
Condomínio;
e) A parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade comercial,
constituída por um restaurante, situada no 2º pavimento garagem 03, conforme suas
características descritas nos subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio; e
f) A parte do “Meridional Hotel, Offices e Mall” destinada à atividade comercial,
constituída por um auditório, situada no 1º pavimento térreo garagem 02, conforme suas
características descritas nos subitens do item 1.3. da Convenção de Condomínio.
Características das Unidades Imobiliárias Hoteleiras
O Condo-Hotel dispõe de 174 (cento e setenta e quatro) Unidades Imobiliárias Hoteleiras,
com matrículas específicas, separadas e diversas da matrícula do terreno em que se encontrará
localizado o Empreendimento, sendo que a individualização das matrículas ocorrerá após a
conclusão das obras e expedição do Habite-se. Para informações mais específicas sobre cada uma
das Unidades Imobiliárias Hoteleiras, o Adquirente deve consultar o Memorial de Incorporação
constante do Anexo VI a este Prospecto Resumido na página 100.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Regime Jurídico do Empreendimento
A incorporação imobiliária do Empreendimento está sendo realizada nos termos das
seguintes normas: (i) Lei de Condomínio e Incorporações; (ii) Código Civil; (iii) Código de Defesa
do Consumidor; (iv) Lei do Patrimônio de Afetação e (v) Lei dos Corretores de Imóveis.
A incorporação do Empreendimento, registrada sob nº R. 27/20.236, em 20 de junho de
2014, nos termos do artigo 34, parágrafos 4º e 5º, da Lei de Condomínio e Incorporações, conta
com a constituição do patrimônio de afetação averbado sob nº Av. 28/20.236, em 30 de junho de
2014.
Adicionalmente, o investimento no Empreendimento é regido pelos seguintes
contratos/documentos: (a) Contrato de Compra e Venda incluindo seus anexos; (b) Contrato de
Locação; (c) Contrato de Constituição de SCP; (d) Termo de Adesão; (e) Termo de Garantia; e (f)
minuta da Convenção de Condomínio do Empreendimento, além do Memorial de Incorporação.
Para informações sobre cada um desses contratos, o Adquirente deve consultar a seção “Contratos
do Empreendimento” nas páginas 39 a 58 deste Prospecto Resumido.
Possibilidade de Financiamento à Construção e Hipoteca ou Alienação Fiduciária do
Empreendimento
Nos termos da cláusula Décima do Contrato de Compra e Venda, a Incorporadora poderá
contratar com agente financeiro, financiamento com garantia real a ser constituída sobre o imóvel
sobre o qual localizar-se-á o Empreendimento.
Construção e Operação Hoteleira
O Empreendimento, incorporado pela Incorporadora e construído pela Construtora, será
operado/explorado comercialmente pela Operadora Hoteleira, Locatária do Condo-Hotel.
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Para maiores informações sobre a Incorporadora, a Construtora e a Operadora Hoteleira, o
Adquirente deve consultar a seção “Identificação da Incorporadora e Construtora e da Operadora
Hoteleira” nas páginas 27 a 29 deste Prospecto Resumido. Para maiores informações sobre os
contratos que regulam a operação hoteleira do Empreendimento, o Adquirente deve consultar a
seção “Contratos do Empreendimento” nas páginas 39 a 58 deste Prospecto Resumido.
Data de Lançamento do Empreendimento
A data de lançamento do Empreendimento foi junho de 2014.
Estudo de Viabilidade
Foi elaborado Estudo de Viabilidade do Condo-Hotel, datado de 04 de setembro de 2015,
que compreende a análise de potencial técnico e financeiro do Condo-Hotel, do mercado e das
possibilidades de rendimento. Este estudo será atualizado anualmente até o encerramento da
Oferta, ficando disponível para consulta dos Adquirentes até o encerramento da Oferta, em versão
eletrônica, no website do Empreendimento: www.meridionalbristolcariacica.com.br e em versão
impressa nos pontos de venda (durante a Oferta). O Estudo de Viabilidade não deve ser
interpretado, em nenhuma circunstância, como uma recomendação de investimento no
Empreendimento. O investimento no Empreendimento apresenta riscos para o Adquirente. Ao
decidir por adquirir as Unidades Imobiliárias Hoteleiras, os Adquirentes deverão realizar sua própria
análise e avaliação dos riscos decorrentes do investimento. Para informações sobre os principais
riscos envolvidos na aquisição do Empreendimento, o Adquirente deve consultar a seção “Fatores
de Risco” nas páginas 76 a 87 deste Prospecto Resumido.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Informações Financeiras e Operacionais do Empreendimento
Com vistas à adequada informação dos Adquirentes, a Operadora Hoteleira se obriga a: a)
elaborar e colocar à disposição do público, em página da rede mundial de computadores, no prazo
de 60 (sessenta dias) contados do encerramento do exercício, demonstrações financeiras anuais da
SCP, elaboradas de acordo com a Lei das Sociedades por Ações, auditadas por auditor independente
registrado na CVM; e b) elaborar e colocar à disposição do público, em página da rede mundial de
computadores, no prazo de 45 (quarenta e cinco dias) contados da data de encerramento de cada
trimestre, demonstrações financeiras trimestrais referentes aos 03 (três) primeiros trimestres de cada
exercício da SCP, acompanhadas de relatório de revisão especial, emitido por auditor independente
registrado na CVM.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Informações Adicionais sobre o Empreendimento
Já está na hora de Cariacica ganhar um empreendimento à altura do que a cidade representa:
o Meridional Hotel, Offices e Mall. São 174 unidades hoteleiras, 48 salas comerciais e, para
completar, um mall de lojas para sua conveniência. O Meridional Hotel, Offices & Mall combina
três segmentos em um único lugar, além de um moderno centro de eventos e um completo
restaurante, todos com qualidade e tecnologia de ponta que só mesmo a parceria entre uma
construtora como a Proeng e uma rede hoteleira como a Bristol Hotels poderia gerar.
Entregue com lobby, recepções, salas de reunião e fitness center, completamente decorados
e mobiliados. O empreendimento ainda possui centro de eventos e restaurante.
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Informações da Cidade
Com população de aproximadamente 400 mil pessoas, representando 24% da região
metropolitana da Grande Vitória, Cariacica é o terceiro município mais populoso do Espírito Santo.
Seu PIB apresenta crescimento acima da média estadual, com destaque para o setor de comércio e
serviços, tendo sua participação na arrecadação de ICMS dobrado nos últimos 8 anos. Em função
das obras estruturantes e de desenvolvimento já concluídas e em desenvolvimento, podemos prever
que o ritmo de crescimento continuará elevado, com destaque para:
a) Os maiores portos secos (EADIs) da América Latina, transformando a cidade na grande
retroárea dos portos de Vitória e Vila Velha;
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b) Projeto de requalificação urbana da BR 262 entre a 2ª ponte e a Ceasa, com novo trevo de
Alto Lage.
c) As principais rodovias federais da região sudeste (BR 101 e 262), inclusive o novo contorno
de Vitória e novo trevo da CEASA, Rodovia Leste-Oeste e Corredor Sudoeste, aumentando
cada vez mais sua competitividade logística;
d) O novo Estádio Kleber Andrade para jogos nacionais e internacionais;
e) O Shopping Moxuara, um dos maiores do estado;
f) A 4ª ponte e a BRT, que modificarão o perfil urbano do município;
g) A nova Estrada de Ferro Litorânea-sul, como nova alternativa para escoamento e transporte
de cargas;
Fonte: Companhia de Desenvolvimento de Cariacica/2014.
Informações adicionais das Unidades Imobiliárias Hoteleiras
147 Suítes Single de 16,10 a 16,82m²
9 Suítes PNE de 19,68m²
16 Apartamentos Double de 32,06 a 35,48m²
2 Suítes Master de 56,02m²
Por que investir no Meridional Hotel?
1. Localização Estratégica: Um local escolhido a dedo para maximizar seus rendimentos;
2. Tranquilidade: Com a Bristol seu imóvel será administrado por uma equipe altamente
especializada e treinada, com foco em resultados;
3. Conveniência: Não há preocupação com inquilinos, vacância, taxas, impostos e manutenção
do seu imóvel, com exceção do quanto previsto nesse Prospecto Resumido;
4. Segmento Hoteleiro adequado: O Hotel Easy da Bristol está classificado como econômico,
aliando conforto e luxo acessível;
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5. Excelentes perspectivas de retorno. O rendimento mensal é liquido independente da
ocupação da sua unidade. Você recebe o resultado da operação de todo o hotel
proporcionalmente;
6. Segurança: Além da renda obtida, seu imóvel continua valorizando ao longo do tempo.
Entretanto, as unidades imobiliárias estão sujeitas a desvalorização, tendo em vista, inclusive,
sua destinação específica, conforme descrito na seção Fatores de Risco deste Prospecto
Resumido;
7. Rendimento: O seu imóvel passa a render assim que o hotel entra em operação;
8. Mix de segmentos: Sinergia entre 03 segmentos distintos e complementares: Hotel, Office e
Mall.
9. Retorno garantido durante o 1º ano de operação: garantia de rentabilidade de R$ 1.250,00
sobre o valor da unidade (referente à tabela de Junho/2014) pelo período de 12 meses, após
o 4º mês do início da operação.*
10. No Meridional Hotel, seu negócio vai ser administrado por especialistas. A parceria entre o
Grupo Proeng S.A. e a Rede Bristol vem desde 203 com empreendimentos de muito
sucesso, disponibilizando profissionais constantemente atualizados e em treinamento para
garantir a qualidade e a segurança dos processos.
*Referente à unidade single de 16,10 m²
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Contratos do Empreendimento
São apresentadas a seguir informações resumidas sobre as disposições contratuais que
regulam as relações entre os Adquirentes, na qualidade de futuros proprietários das Unidades
Imobiliárias Hoteleiras no Empreendimento, a Incorporadora e a Operadora Hoteleira.
É recomendada aos Adquirentes a análise integral desses contratos e seus anexos, que se
encontram disponíveis para consulta no Anexo I deste Prospecto Resumido nas páginas 89 a 95
abaixo. Adicionalmente, é recomendada aos Adquirentes a leitura cuidadosa deste Prospecto
Resumido, antes de aceitar a Oferta, em especial, a seção “Fatores de Risco” nas páginas 76 a 87
deste Prospecto Resumido.
Contrato de Compra e Venda
Cada Adquirente interessado em adquirir uma ou mais Unidades Imobiliárias Hoteleiras
objeto do Empreendimento deverá celebrar com a Incorporadora um Instrumento Particular de
Contrato de Promessa de Compra e Venda com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia, por
meio do qual a Incorporadora promete vender a cada Adquirente, individualmente, e este, por sua
vez, a adquirir, para entrega futura, pronta e acabada, uma ou mais Unidades Imobiliárias Hoteleiras,
com sua respectiva fração ideal de terreno e correspondente participação nas áreas de uso comum,
livre de impostos, taxas e outros ônus.
Nos termos dos itens 2.3 e 2.4 do Preâmbulo do Contrato de Compra e Venda, os
Adquirentes se obrigam a manter a sua Unidade Imobiliária Hoteleira integrada ao sistema de
exploração hoteleira conjunta e sua participação como sócio participante da SCP aderindo ao pool
de locação através de contrato específico junto à Operadora Hoteleira.
O preço certo e ajustado para a venda prometida das Unidades Imobiliárias Hoteleiras é o
constante no item 3 do Preâmbulo do Contrato de Compra e Venda, observadas as condições de
parcelamento, notadamente no que diz respeito à incidência de juros e atualização monetária
previstos na cláusula primeira e seus parágrafos do Contrato de Compra e Venda.
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De acordo com a Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda, as parcelas do preço
referidas no item 3 do Preâmbulo do Contrato de Compra e Venda, serão reajustadas
monetariamente, tomando-se por base a variação acumulada do Índice Setorial da Construção Civil
(Custo Unitário Básico – CUB), publicado pelo Sindicato da Construção Civil do Estado do
Espírito Santo – SINDUSCON, ao mês, cumulativamente, aplicado sempre o CUB referente ao
antepenúltimo mês ou o último índice que, no momento da emissão da cobrança a que se referir o
primeiro vencimento subsequente for conhecido. Após o Habite-se, o índice de reajuste das
parcelas passará a ser o IGPM (Índice Geral de Preço de Mercado), acrescido de juros de 1% (um
por cento) ao mês, também de forma acumulativa. Ainda na Cláusula Primeira do Contrato de
Compra e Venda, ficou estabelecido que o índice e periodicidade da correção monetária do preço,
há de corresponder à variação monetária positiva, convencionando que, em havendo variação
negativa do índice pactuado, o valor da parcela corresponderá àquele do último mês em que o índice
de correção monetária variou positivamente; acrescido em todos os casos, dos juros pactuados.
A aplicação do reajuste monetário pactuado na Cláusula Primeira do Contrato de Compra e
Venda, respeitará a periodicidade anual, mas se em virtude de norma subsequente ou de decisão
judicial, for reduzido o prazo de aplicação previsto na legislação vigente na data de assinatura do
Contrato de Compra e Venda, a aplicação do reajuste monetário passará automaticamente a ser feito
no menor prazo que for permitido em lei ou medida provisória, conforme prevê o parágrafo
segundo da Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda.
O parágrafo terceiro da Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda define para a
apuração do saldo do preço, o sistema conta-corrente (lançamento de débito e crédito), sendo certo
que a cada período de 01 (um) ano, a contar da assinatura do Contrato de Compra e Venda, será
feito o ajuste do saldo devedor da seguinte forma:
a) Os valores das parcelas pagas serão deduzidas do saldo devedor corrigido
monetariamente pelos indexadores contratuais;
b) A cada período de 1 (um) ano, se fará o ajuste das diferenças entre o índice pactuado e os
valores pagos em real, nos 12 (doze) meses imediatamente anteriores;
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c) Caso haja diferença em favor da Incorporadora, o Adquirente efetuará o pagamento da
diferença em um única parcela, juntamente com o vencimento previsto para o mês
subsequente, ou esta diferença será incorporada nas parcelas vencidas, à critério da
Incorporadora, pelo que toda e qualquer quitação dada pela Incorporadora em ditas
parcelas mensais e representativas do preço total da Unidade Imobiliária Hoteleira, é
considerada parcial;
d) Caso haja diferença em favor do Adquirente, essa diferença será abatida de uma vez, na
prestação subsequente;
e) Por decisão livre do Adquirente, poderá o mesmo optar por pagar cada uma das parcelas
do preço, já corrigidas pelo índice pactuado, mês a mês, pelo que nesta hipótese, as
parcelas não mais serão objeto de qualquer outro reajustamento e consequentemente
não lhe serão aplicáveis as estipulações previstas no “caput” do parágrafo terceiro da
Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda.
O reajuste monetário será sempre calculado sobre o valor da parcela e será recebido pela
Incorporadora através de letra de câmbio ou de recibo de igual valor, ficando a Incorporadora
autorizada pelo Adquirente a sacar a mencionada letra de câmbio, nos termos do parágrafo quarto
da Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda.
Em caso de vedação ou impossibilidade, gerada por qualquer fato ou circunstância, de
aplicação do índice CUB, descrito na página 10 deste Prospecto Resumido e na Cláusula Primeira do
Contrato de Compra e Venda, o reajuste monetário será exigido substitutiva e automaticamente
segundo a variação da caderneta de poupança, ou qualquer outro que apure a variação ponderada
dos custos de produção e dos insumos utilizados no setor de construção civil, conforme parágrafo
quinto da Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda.
O prazo para conclusão da obra estará sempre sujeito a uma tolerância de 90 (noventa) dias,
além da prorrogação decorrente de caso fortuito ou força maior, prevista no artigo 393 do Código
Civil Brasileiro, por força do inciso I da Cláusula Terceira do Contrato de Compra e Venda.
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Até 30 (trinta) dias após sua notificação pela Incorporadora, deverá o Adquirente cumprir
todas as providências necessárias a obtenção do financiamento por agente financeiro e assinatura do
contrato, se for o caso, nos termos do inciso II da Cláusula Terceira do Contrato de Compra e
Venda. Após a concessão do Habite-se, o Adquirente será notificado para receber as chaves,
mediante prévio cumprimento, no prazo de 30 (trinta) dias, das providências que lhe competir,
conforme previsto no inciso III da Cláusula Terceira do Contrato de Compra e Venda.
As parcelas não pagas em seu vencimento, ficarão sujeitas até seu efetivo pagamento, a
reajuste “pro rata die” ao índice pactuado e vigente no mês do pagamento, a juros compensatórios
de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito atualizado, de
acordo com o inciso III da Cláusula Quarta do Contrato de Compra e Venda.
De acordo com o inciso I da Cláusula Oitava do Contrato de Compra e Venda ficará
rescindido de pleno direito, independentemente de qualquer aviso, interpelação ou ação judicial, na
falta de pagamento de qualquer parcela do preço ou de qualquer outro débito do Adquirente, ou
cumprimento de outra obrigação contratual, depois de transcorridos 15 (quinze) dias de sua
interpelação por via postal com AR.
Constituem ainda causas de rescisão contratual, dispensadas de qualquer aviso, notificação
ou interpelação judicial ou extrajudicial, nos termos do inciso III da Cláusula Oitava do Contrato de
Compra e Venda, as causas a seguir:
a) A não efetivação pelo Adquirente do financiamento com o agente financeiro ou falta de
pagamento do saldo devedor, no prazo de 30 (trinta) dias de sua notificação para fazê-lo;
b) Falta de ressarcimento a Incorporadora das importâncias que for compelida a dispender,
com os encargos de responsabilidade do Adquirente;
c) Cessão ou promessa de cessão de direitos e obrigações do contrato feitas sem anuência
da Incorporadora;
d) Constituição pelo promitente Adquirente de quaisquer ônus sobre a Unidade Imobiliária
Hoteleira comprometida ou os respectivos direitos, sem anuência da Incorporadora;
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e) Mora do Adquirente, no cumprimento de qualquer exigência de terceiros ou poder
público em relação à Unidade Imobiliária Hoteleira;
f) Se contra o Adquirente forem movidas ações ou execuções, ou decretada qualquer
medida judicial, que de algum modo afetem a Unidade Imobiliária Hoteleira
comprometida ou os direitos do Contrato de Compra e Venda;
g) A Insolvência do Adquirente.
Após a rescisão contratual seja por inadimplemento ou por vontade do Adquirente, serão
devolvidas as parcelas, deduzidas as despesas tributárias, parafiscais, de publicidade e de corretagem,
que correspondem a 10% (dez por cento), no mínimo, do valor total do negócio, após o que em
havendo saldo, este será devolvido ao Adquirente da mesma forma em que fora adimplido, nos
termos do inciso IV da Cláusula Oitava do Contrato de Compra e Venda.
Nos termos do inciso VI da Cláusula Nona do Contrato de Compra e Venda, o Adquirente
tem ciência de que a aquisição de uma Unidade Imobiliária Hoteleira e a adesão ao Pool implica na
obrigação de pagamento do custo do mobiliário interno da Unidade Imobiliária Hoteleira e
pagamento proporcional do custo do mobiliário e equipamentos das partes comuns para
funcionamento do hotel.
Ainda, não integra o preço da Unidade Imobiliária Hoteleira a contribuição para formação
preliminar do capital inicial para despesas pré-operacionais da SCP voltada à atividade hoteleira,
cujo valor deverá ser pago diretamente ao grupo hoteleiro através do Condomínio ou a SCP,
mediante depósito bancário em conta a ser indicada pela SCP ou Incorporadora, servindo o
comprovante de depósito também como comprovante de pagamento, nos termos do inciso VII da
Cláusula Nona do Contrato de Compra e Venda.
Nos termos do inciso VIII da Cláusula Nona do Contrato de Compra e Venda, o Adquirente
se obriga a efetuar o pagamento das despesas com marketing e formação preliminar do capital de
giro, no montante a serem votadas e aprovadas na primeira Assembleia Geral de Instalação sem uso
do Condomínio, cujo pagamento deverá ocorrer da forma aprovada através de conta que referida
assembleia indicar.
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Nos termos do inciso VII da Cláusula Décima Primeira do Contrato de Compra e Venda, o
Adquirente tem ciência de que a Unidade Imobiliária Hoteleira objeto do Contrato de Compra e
Venda, será executada na estrita conformidade com o projeto arquitetônico e especificação de
materiais constantes do Memorial de Incorporação, em conformidade, ainda, com as disposições
estabelecidas neste contrato, ficando, assim, expressamente reservado à Incorporadora o direito de
recusar, sem necessidade de motivação fundamentação ou explicação, qualquer pedido de alteração
ou modificação, que seja formulado a qualquer tempo pelo Adquirente, em relação à Unidade
Imobiliária Hoteleira ou áreas e/ou elementos comuns, ainda que tais modificações não impliquem
em alteração de projeto arquitetônico, modificação do Memorial de Incorporação, demolições, ou
não importem em elevação de custos, sendo certo que a execução de alterações, modificações ou
qualquer forma de substituição de matérias se solicitada pelo Adquirente, ficará ao exclusivo critério
da Incorporadora.
Contrato de Constituição de Sociedade
No Contrato de Constituição de SCP estão previstas as relações jurídicas entre a Operadora
Hoteleira e os Adquirentes das Unidades Imobiliárias Hoteleiras, que tem por finalidade formalizar
o Condo-Hotel, cujo objeto é promover locações temporárias das Unidades Imobiliárias Hoteleiras
dos Adquirentes, identificados nos Termos de Adesão, nos moldes da exploração do ramo
hoteleiro, que a Operadora Hoteleira empreenderá, em seu nome, assim como, as demais operações
inerentes, acessórias e complementares da atividade hoteleira, tais como, restaurante, telefonia,
convenções, eventos e lavanderia, da forma pactuada com o Condomínio e com terceiros, nos
termos do subitem 2.3.1.
De acordo com o subitem 2.3.2 do Contrato de Constituição de SCP, serão iniciadas as
atividades da Sociedade a partir da inauguração do Condo-Hotel e vigorarão pelo prazo previsto de
05 (cinco) anos, podendo ser prorrogado automaticamente, enquanto perdurar o contrato com o
Condomínio.
Nos termos do item 4.1. do Contrato de Constituição da SCP, constituem obrigações da
Operadora Hoteleira:
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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a. Incentivar, promover e administrar todos os serviços que se fizerem necessários, para
realização das operações que constituem o objeto da Sociedade;
b. Operacionalizar a Sociedade para que ela alcance desenvolvimento de seu objeto social;
c. Manter a escrituração contábil específica, em livros, de acordo com os princípios
contábeis e as normas de contabilidade comercial;
d. Elaborar e apresentar o balanço patrimonial e a demonstração do resultado da SCP, no
final de cada exercido, em data previamente estabelecida, não podendo ultrapassar o dia
30 de abril do ano seguinte;
e. Elaborar e fornecer mensalmente, ao Conselho de Representantes da SCP, se outra
periodicidade não for ajustada, prestação de contas do resultado da Sociedade até o dia
30 (trinta) do mês subsequente ao vencido, acompanhada do balancete mensal, com a
respectiva demonstração do resultado;
f. Realizar a seleção de todos os empregados que exercerão atividades próprias para o
funcionamento, manutenção e conservação do Condomínio, bem como, da Sociedade,
os quais, à exceção daqueles referidos no sub-item seguinte, serão sempre empregados
do Condomínio;
g. Deverá a Operadora Hoteleira destacar empregado seu para trabalhar, em caráter
temporário ou permanente, para a Sociedade em quantidade de acordo com a
necessidade operacional do Condo-Hotel e consecução dos objetivos sociais. Os valores
dos salários, encargos e benefícios dos referidos empregados, compatíveis com os
praticados no mercado hoteleiro local, serão despesas da Sociedade, e mensalmente
reembolsados por esta à Sócia Ostensiva, mediante nota de débito, devendo tal despesa
estar prevista no Orçamento anual aprovado pelo Conselho de Representantes da SCP,
salvo em casos emergenciais, que dependerão de referendo posterior;
g1) O gerente geral do Condo-Hotel será empregado da Sociedade e como tal registrado
na sócia ostensiva, assim como, os profissionais dedicados a captação e coordenação de
eventos, reservas, vendas de hospedagem, aluguéis e demais atividades comerciais
próprias ou complementares da atividade hoteleira e de seu marketing;
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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h. Definir a política de marketing, de crédito, exploração da área de alimentos e bebidas,
concessões, locação de áreas, salões de eventos demais espaços comerciais e vagas de
garagens, localizados nas áreas comuns do Condomínio, exploradas pela Sociedade;
i. Definir programas de treinamento para aumentar o rendimento das áreas de vendas,
tarifas GDS, internet, marketing, vendas internacionais e convenções;
j. Mandar realizar, na data fixada pelo Conselho de Representantes da SCP, nos termos do
Contrato de Constituição de SCP e à custa da Sociedade, auditoria externa e
independente;
k. Elaborar e fornecer ao Adquirente, até o dia 30 (trinta) de cada mês, o demonstrativo
financeiro das operações do mês anterior, diretamente ou através de acesso na internet;
l. Elaborar o Orçamento Anual para as atividades da Sociedade, nos termos do item 11 do
Contrato de Constituição de SCP;
m. Manter em bom estado de conservação as Unidades Imobiliárias Hoteleiras utilizadas
para o objetivo da Sociedade, salvo, as deteriorações decorrentes de uso normal,
comprometendo-se a assim devolvê-las nas condições estabelecidas no Contrato de
Constituição de SCP;
n. Assumir, perante terceiros, nos parâmetros do Contrato de Constituição de SCP, as
obrigações necessárias para o desenvolvimento das operações que constituem o objetivo
da Sociedade; e
o. Todas as obrigações perante terceiros, que forem necessárias para a consecução das
operações objeto da Sociedade, serão assumidas pela Operadora Hoteleira, que não terá
poderes para constituir dívidas em nome do Sócio Participante, mantendo-se, porém, o
Adquirente, na proporção de sua participação, solidariamente responsável com a
Operadora Hoteleira quanto aos débitos e responsabilidades decorrentes de quaisquer
obrigações da Sociedade, sejam elas fiscais, trabalhistas e operacionais ou de qualquer
outra natureza, inclusive, obrigações perante os próprios Sócios Participantes, como o
pagamento do aluguel mensal, consoante contrato de locação das Unidades Imobiliárias
Hoteleiras, desde que não oriundas de imprudência, imperícia, negligência e/ou atos
ilegais da Operadora Hoteleira. Esta obrigação solidária do Sócio Participante,
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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relativamente ao período em que permaneceu como Sócio Oculto, perdurará mesmo
após o término ou eventual rescisão do Contrato de Constituição de SCP, desde que a
responsabilidade em questão decorra da operação da Sociedade, podendo, ainda, haver
compensação de créditos e débitos.
São direitos da Operadora Hoteleira conforme item 4.2. do Contrato de Constituição de
SCP, receber, na qualidade de sócia ostensiva, as remunerações descritas no referido item e nas
páginas 71 a 75 deste Prospecto Resumido.
São Obrigações dos Adquirentes conforme item 5.1. do Contrato de Constituição de SCP:
a. Dar em locação à Sociedade, nos termos previstos no Contrato de Constituição de
Sociedade e no Contrato de Locação, como condição essencial para adesão à mesma e
para esta poder realizar o objetivo social, a Unidade Imobiliária Hoteleira da qual seja
proprietário e/ou titular dos direitos de compra;
b. Pagar o fundo social inicial e demais fundos de reservas e neles manter os recursos
financeiros referidos, até a sua utilização autorizada; e
c. Efetuar a adaptação de sua Unidade Imobiliária Hoteleira aos padrões de mobiliário de
decoração, equipamentos, utensílios, conservação e estética, conforme definidos pela
Operadora Hoteleira, em conjunto com o Conselho de Representantes da SCP.
O Contrato de Constituição de SCP prevê no subitem 5.2.1., a obrigação dos Adquirentes de
arcar com aportes adicionais no caso de a Sociedade não atinjir o montante suficiente para a
cobertura de todas suas despesas, inclusive as despesas de remuneração da Operadora Hoteleira,
dentre outros.
São direitos dos Adquirentes previstos nas alíneas do item 5.3. do Contrato de Constituição
de SCP:
a) Cada Sócio Participante tem direito de receber da Sociedade, estando em dia com suas
obrigações, por cada Unidade Imobiliária Hoteleira que estiver locada à Sociedade,
aluguel mensal fixado em contrato e lucro distribuído, quando o resultado líquido for
positivo, conforme descrição da remuneração dos Adquirentes nas páginas 60 e 61 deste
Prospecto Resumido;
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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b) Se for o caso, como locador, caberá ao Sócio Participante um aluguel mensal fixado no
Contrato de Locação, conforme “b.1” abaixo, bem como, outra quantia a título de lucro
distribuído, conforme alínea “b.2”, também abaixo;
b.1) O Sócio Participante receberá o aluguel mensal contratual, até o dia 30 (trinta) do
mês subsequente ao vencido, por Unidade Imobiliária Hoteleira integrada ao
Condo-Hotel, podendo este aluguel, ser alterado pelo Conselho de Representantes
da SCP, em reunião com a Operadora Hoteleira, para aprovação posterior da
Assembleia Geral, quando as condições econômico-financeiras recomendarem sua
revisão;
b.2) Também, até o dia 30 (trinta) do mês subsequente ao vencido, o Adquirente terá
direito a receber sua parte no lucro a distribuir. calculado conforme estabelecido no
item 8.1. do Contrato de Constituição de SCP, com base no resultado positivo
apurado;
b.3) Fica estabelecido que o valor do aluguel constante da alínea “b.1”, supra, será
atualizado anualmente pelo IGPM/FGV, ou por outro índice que venha a
substituí-lo;
b.4) No entanto, fica ressalvado que, no caso em que a Sociedade não tenha
disponibilidade financeira, o pagamento total ou parpial dos rendimentos referidos,
nas alíneas “b.1” e “b.2”, supra, poderá ser diferido, sem qualquer gravame, tanto
para a Sociedade quanto para a Operadora Hoteleira, restando, ainda, a obrigação
prevista no item 5.2. do Contrato de Constituição de SCP;
b.5) Caso a indisponibilidade de caixa perdure por período superior a 90 (noventa) dias,
deverá o Conselho de Representantes da SCP avaliar medidas sugeridas para
resolver o problema e, se julgar conveniente, solicitar que seja realizada auditoria
específica com o intuito de apurar as causas de tal indisponibilidade;
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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c) Participar das deliberações das Assembleias Gerais do Condo-Hotel, com direito de voz
e de voto igual ao número de Unidades Imobiliárias Hoteleiras que tenha na Sociedade,
não podendo, contudo, votar nas questões em que tenha particular interesse;
d) Votar e ser votado nas Assembleias Gerais para eleger membro do Conselho de
Representantes da SCP;
e) Ser notificado com antecedência mínima de 8 (oito) dias das Assembleias Gerais, sob
pena de nulidade das suas deliberações, em caso de comprovado prejuízo a seu interesse;
f) Ter acesso à escrituração contábil da Sociedade, sempre que solicitar por escrito;
g) Ter examinados todos os seus pedidos e sugestões pelos órgãos deliberativos próprios
da Sociedade;
h) O Sócio Participante terá o direito de preferência na utilização como hóspede, da
Unidade Imobiliária Hoteleira destinada aos objetivos da Sociedade devendo, para tanto,
estar em dia com suas obrigações e serão observadas as seguintes regras:
h1) Deverá apresentar a devida solicitação, através do sistema de reservas da Sociedade;
h2) O preço da diária será o vigente na época, com o desconto máximo concedido ou
praticado sobre a diária-balcão no período de sua hospedagem;
h3) Permanecerá com todos seus direitos ao recebimento dos rendimentos devidos pela
Sociedade, na forma prevista no Contrato de Constituição de SCP;
h4) As prerrogativas de preferência e preço se estendem ao cônjuge, ascendentes e
descendentes, pelo período máximo de 60 (sessenta) dias, sucessivos ou não, a cada
doze (12) meses;
h5) No evento da copa do Mundo e das Olimpiadas, a Assembleia Geral poderá alterar
os dispositivos deste item;
i) O Sócio Participante não poderá compensar eventuais créditos seus, com débitos
decorrentes da hospedagem supra;
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j) Para complementação e manutenção do capital de giro da Sociedade, devidamente
aprovado pelo Conselho de Representantes da SCP, os Adquirentes autorizam a
Operadora Hoteleira a reter até 80% (oitenta por cento) do valor que lhes couber a título
de aluguel e lucro distribuído, consoante decidir o Conselho de Representantes da SCP
em conjunto com a Operadora Hoteleira.
A receita da Sociedade compreenderá as importâncias auferidas em função das seguintes
operações, no mês de competência, nos termos do item 7.2. e suas alíneas do Contrato de
Constituição de SCP: a) hospedagem total efetiva nas Unidades Imobiliárias Hoteleiras; b) receita de
telefonia, lavanderia, alugueis e locações de espaços, ISS, taxa de turismo, serviço de internet e
outras; c) por qualquer indenização recebida em razão de danos causados nas Unidades Imobiliárias
Hoteleiras; d) por todos os resultados gerados pelas aplicações financeiras; e) por outras receitas
auferidas pela Sociedade.
As despesas comprendem as importâncias pagas ou incorridas pela Sociedade, no mês de
competência, nos termos do item 7.3. e suas alíneas do Contrato de Constituição de SCP, em função
das seguintes operações: a) aluguéis pagos aos Sócios Participantes; b) despesas efetuadas com
pessoal contratado para realização dos serviços pertinentes à Sociedade, inclusive, as contribuições
previdenciárias e encargos sociais; c) custos operacionais e administrativos, impostos, taxas e
contribuições; d) serviços técnicos e profionais pagos a título de: comissões a agente de viagens,
taxas de reservas e comissões por hospedagem, promoções, publicidade e propaganda, brindes,
auditoria externa e assessoria jurídica, contabilidade e informática; e) serviços públicos de energia
elétrica, água, gás, telefone, lavanderia e ainda seguros, e o consumo de materias e serviços de
qualquer natureza necessários à consecução dos objetivos sociais; f) manutenção e reposição dos
equipamentos, exoval, amenidades e impressos em geral; g) conservação e reparo das Unidades
Imobiliárias Hoteleiras, bens móveis e decoração em geral; h) taxa de condomínio ordinária ou
quando for o caso, taxa de condomínio extraordinária; i) outras despesas pertinentes à Sociedade
aqui não enumeradas mas necessárias à obtenção dos rendimentos, como a remuneração à
Operadora Hoteleira.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Conforme dispõe o item 9.1. do Contrato de Constituição de SCP, são órgãos
representativos dos Adquirentes, no tocante a gestão e fiscalização dos atos sociais, a Assembleia
Geral e o Conselho de Representantes da SCP.
A Assembleia Geral é o órgão máximo de deliberação dos Sócios Participantes, podendo ser
órdinária ou extraordinária, nos termos do item 9.2. e suas alíneas do Contrato de Constituição de
SCP, sendo que compete à Assembleia Geral, dentre outros poderes: a) a eleição do Conselho de
Representantes da SCP; b) a aprovação do balanço anual mediante parecer do Conselho de
Representantes da SCP; c) a aprovação de repartição de eventuais prejuízos pelos Sócios
Participantes; d) aprovação do Orçamento Anual até 31 de dezembro do ano em curso para vigorar
no exercício seguinte; e e) a deliberação sobre eventuais conflitos entre o Conselho de
Representantes da SCP e a Operadora Hoteleira.
Compete ao Conselho de Representantes da SCP, nos termos do subitem 9.7.1. e suas alíneas
do Contrato de Constituição de SCP, dentre outros poderes lá descritos: a) autorizar a cobrança de
taxas dos Adquirentes; b) autorizar qualquer saque do Fundo de Reserva da SCP; c) fiscalizar os atos
praticados pela Operador a Hoteleira; e d) determinar a realização de auditoria externas, escolhendo
a empresa ou o auditor independente.
Conforme previsto no item 11.1. do Contrato de Constituição de SCP, a Operadora
Hoteleira deverá apresentar em assembleia, o Orçamento Anual do Condo-Hotel referente ao ano
seguinte, do qual constarão para conhecimento destes, as principais metas previstas para o ano,
Orçamento Anual e linhas gerais das políticas comerciais a serem desenvolvidas.
Em caso de rejeição parcial do Orçamento Anual, pela Assembleia Geral, permanece a
mesma regra transitória da cláusula 11.2., devendo a Operadora Hoteleira, em 30(trinta) dias,
elaborar as adequações devidas, que, se não puderem ser atendidas, a Operadora Hoteleira deverá
apresentar as justificativas adequadas para a não realização das retificações, conforme previsto no
item 11.4. e suas alíneas do Contrato de Constituição de SCP.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Contrato de Locação
Por meio do Contrato de Locação as Unidades Imobiliárias Hoteleiras são objeto de locação
à Sócia Ostensiva, na qualidade de Locatária, e os Adquirentes, na qualidade de locadores das
Unidades Imobiliárias Hoteleiras, para que a SCP exerça as atividades relacionadas à operação
hoteleira.
Nos termos do item 8 do Preâmbulo do Contrato de Locação, os Adquirentes devem locar à
Operadora Hoteleira a sua respectiva Unidade Imobiliária Hoteleira.
De acordo com a Cláusula Terceira, o Contrato de Locação vigerá pelo mesmo prazo de
vigência do Contrato de Constituição de SCP ao qual o Contrato de Locação é vinculado, cujo prazo
é de 05 (cinco) anos, com início na data da inauguração do Condo-Hotel, devendo ser
automaticamente prorrogado por igual período.
Conforme o item 3 da Cláusula Terceira, o Contrato de Locação será automaticamente
rescindido se o Contrato de Constituição de SCP, for extinto.
Será pago aos Adquirentes, a título de aluguel, a importância fixa e mensal, a ser definida em
assembleia, consoante as disposições do Contrato de Constituição de SCP, conforme estabelece o
item 1 da Cláusula Quarta do Contrato de Locação. O aluguel mensal está sujeito a atualização
monetária anual com base no IGPM/FGV, ou por outro índice que venha a substituí-lo. No
entanto, o aluguel, poderá ser alterado pelo Conselho do Pool, em reunião com a Operadora
Hoteleira, “ad referendum” da Assembleia Geral, quando as condições econômicas/financeiras
recomendarem sua revisão, nos termos do item 2 da Cláusula Quarta do Contrato de Locação.
O aluguel será pago até o dia 30 (trinta) do mês seguinte ao vencido, diretamente pela
Operadora Hoteleira em seus escritórios na Cidade de Vitória, ou mediante depósito em conta
corrente bancária indicada por escrito pelos Adquirentes.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Termo de Adesão
O Termo de Adesão à SCP, o qual se aperfeiçoa com a assinatura do Contrato de Locação e
entrega das Unidades Imobiliárias Hoteleiras à Operadora Hoteleira.
Nos termos do item 6 do Termo de Adesão, cada Adquirente adere à SCP na qualidade de
Sócio Participante, assumindo todos os direitos e obrigações daí decorrentes previstas em lei e no
Contrato de Constituição de SCP.
Esta adesão se aperfeiçoa com a assinatura do Contrato de Locação, entregando a Unidade
Imobiliária Hoteleira referida no respectivo Termo de Adesão, para integrar o Pool, nos termos do
item 7 do Termo de Adesão.
Conforme estabelece o item 9 do Termo de Adesão, fica a Operadora Hoteleira autorizada a
vistoriar e receber, em primeira locação cada Unidade Imobiliária Hoteleira, devendo emitir o laudo
de vistoria com as ressalvas de eventuais anormalidades.
Cada Adquirente autoriza a Operadora Hoteleira a representar-lhe em sua ausência, cosoante
disposto no item 9.11 do Contrato de Constituição de SCP, nas Assembleias Gerais, com plenos e
gerais poderes para votar, aprovar ou rejeitar a matéria constante da convocação, conforme dispõe o
item 10 do Termo de Adesão.
Termo de Garantia de Rentabilidade
Conforme o preâmbulo do Termo de Garantia de Rentabilidade, cada Adquirente das
Unidades Imobiliárias Hoteleiras terá uma garantia mínima de rentabilidade com valor estimado de
acordo com o tamanho da respectiva Unidade Imobiliária Hoteleira, atualizável pelo mesmo índice
do Contrato de Compra e Venda, conforme valores estimados na tabela abaixo:
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ÁREA VALOR
SUÍT
ES
16,10 R$ 1.374,60
16,44 R$ 1.403,63
16,82 R$ 1.436,07
19,68 R$ 1.680,25
SUÍT
ES M
AST
ERS
32,03 R$ 2.734,68 32,11 R$ 2.741,51 32,46 R$ 2.771,40 32,54 R$ 2.778,23 32,89 R$ 2.808,11
35,48 R$ 3.029,24
56,02 R$ 4.782,92
A rentabilidade mínima garantida será garantida pela Incorporadora, terá início após o 4º mês
do inicio de operação plena do Condo-Hotel, e vigorará por 12 (doze) meses, conforme item 1 do
Termo de Garantia de Rentabilidade.
Por força do item 2 e seus subitens todos do Termo de Garantia de Rentabilidade, o
Adquirente perderá a garantia de rentabilidade mínima, caso ocorra: (i) atraso de qualquer parcela do
seu contrato ou dos pagamentos referentes aos equipamentos do Condo-Hotel, por período
superior a 10 (dez) dias corridos; ou (ii) a cessão do Contrato de Compra e Venda da respectiva
Unidade Imobiliária Hoteleira a qualquer título; ou (iii) infração de qualquer cláusula do Contrato de
Compra e Venda da respectiva Unidade Imobiliária Hoteleira, por parte do Adquirente.
Minuta da Convenção de Condomínio
A minuta da Convenção de Condomínio do Empreendimento discrimina todas as diferentes
partes do Empreendimento, as vedações aos Condôminos, os encargos, forma e proporção das
contribuições ordinárias e extraordinárias, a administração do condomínio, as funções e obrigações
do síndico, dos subsíndicos, e do conselho consultivo, entre outros.
Além disso, prevê que o Condomínio é composto por 01 (uma) edificação, destinada às
atividades de hospedagem hoteleira, estacionamento, loja e atividades comerciais, que apesar de
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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submeterem ao mesmo regramento condominial terão administração distintas a fim de
minimizarem as interferências recíprocas de qualquer natureza.
A Convenção de Condomínio prevê, em seu Capítulo IV da Parte II no item 4.1., a
possibilidade do Condômino utilizar os serviços existentes no Condomínio, com observância das
normas de boa vizinhança, sem prejudicar, causar dano ou incômodo aos demais Condomínios e
usuários, nem opor obstáculo ou embaraço ao bom uso das partes e coisas comuns.
São direitos dos Condôminos, conforme item 4.2., alínea “a” do Capítulo IV da Parte II da
Convenção de Condomínio:
1) Usar as partes de propriedade e uso comuns, com as restrições decorrentes da estrutura
e destinação funcional do Condo-Hotel;
2) Convocar assembleia geral, juntamente com outros condôminos, de acordo com
números fixados na Convenção de Condomínio, na forma nela prescrita, podendo
discutir, deliberar e votar, desde que esteja em dia com suas obrigações condominiais;
3) Formular por escrito, propostas, queixas e reclamações, ao Síndico, ou à Operadora
Hoteleira, podendo examinar em qualquer tempo os livros e arquivos do Condomínio;
4) Recorrer de decisões tomadas pelo Síndico, pela Operadora Hoteleira e pela própria
Assembleia Geral;
5) Realizar modificações ou benfeitorias em sua respectiva Unidade Imobiliária Hoteleira
desde que obtenha autorização do Condomínio ou da Operadora Hoteleira, tendo em
vista a padronização do Condo-Hotel a que se submetem todos;
6) Usar, gozar e dispor de sua unidade autônoma, da maneira que não descaracterize ou
contrarie as normas do Condo-Hotel a que se submetem todos.
São Obrigações dos Condôminos, conforme item 4.2., alínea “b” do Capítulo IV da Parte II
da Convenção de Condomínio:
1) Incluir sua Unidade Imobiliária Hoteleira no Pool, mobiliada e decorada no padrão
adotado pelo Condo-Hotel;
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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2) Apresentar ao Condomínio o instrumento que autorize a utilização da Unidade
Imobiliária Hoteleira por terceiro, sub-rogado nos direitos e obrigações do títulos,
principalmente a adesão ao Pool. Deverá, também, ser preenchida ficha de registro, com
todos os dados do outorgado;
3) Manter atualizado seu endereço nos registros do Condomínio, a fim de receber a
correspondência que lhe foi destinada;
4) Executar, às suas expensas obras e/ou serviços em sua própria Unidade Imobiliária
Hoteleira ou na de terceiros, para conserto de eventuais danos causados a esta última,
caso cesse a adesão ao Condo-Hotel;
5) Destinar sua Unidade Imobiliária Hoteleira mediante assinatura do Termo de Adesão ao
Pool, de modo permanente, para atender aos objetivos do Condo-Hotel;
6) Não instalar nas Unidades Imobiliárias Hoteleiras aparelho individual de ar
condicionado, fora dos locais predeterminados, caso cesse a adesão ao Condo-Hotel;
7) Não abusar de seus direitos, nem prejudicar de qualquer forma os demais Condôminos,
proprietários de Unidades Imobiliárias Hoteleiras;
8) Não causar dano ou incômodo aos demais Condôminos, nem obstáculo ou embaraço ao
bom uso dos bens comuns, caso cesse adesão ao Condo-Hotel;
9) Exigir do Síndico ou da Operadora Hoteleira as providências que forem necessárias para
o fiel cumprimento da Convenção de Condomínio ou para normal e adequado
funcionamento dos serviços;
10) Cumprir e respeitas as normas da Convenção de Condomínio.
O Pool, na modalidade de Condo-Hotel, será mantido com a integração de 100% das
Unidades Imobiliárias Hoteleiras, só podendo deixar de ser um Condo-Hotel, pela decisão unânime
dos Condôminos existentes tomada em Assembleia Geral especificamente convocada, nos termos
do subitem 5.1.1., alínea “f” do Capítulo V da Parte II da Convenção de Condomínio.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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O Pool é formalizado através de Sociedade em Conta de Participação, de acordo com
critérios comerciais ali definidos pelas partes interessadas, para que atenda aos seus objetivos,
conforme estabelece o item 5.2. do Capítulo V da Parte II da Convenção de Condomínio.
De acordo com o item 5.6. do Capítulo V da Parte II da Convenção de Condomínio, os
integrantes do Pool elegerão uma Comissão de Representantes, ou Conselho Fiscal do Pool,
constituída por 3 (três) membros efetivos e 3 (três) suplentes, presidido por um deles, cujas
atribuições acham-se enumeradas no Contrato de Constituição de SCP.
A Convenção de Condomínio prevê a descentralização administrativa, sendo que o
Condomínio será administrado por dois órgãos, sendo um síndico, pessoa física ou jurídica,
Condômino ou não, e um subsíndico, eleitos em Assembleia Geral e por uma Administradora ou
Empresa Operadora, necessariamente pessoa jurídica, de reconhecida capacidade e renome no
ramo hoteleiro, nos termos do item 6.1. e suas alíneas, do Capítulo VI da Parte II da Convenção de
Condomínio.
Além do Síndico e do Subsíndico, a assembleia geral deve eleger o Conselho Fiscal do
Condomínio, que será constituído por 6 (seis) Condôminos, sendo 3 (três) deles suplentes e 3 (três)
membros ou conselheiros, nos termos do item 6.2., do Capítulo VI da Parte II da Convenção de
Condomínio.
De acordo com o item 11.1, do Capítulo XI da Parte II da Convenção de Condomínio, o
Condomínio é obrigado a contratar e a manter seguro contra riscos de incêndio ou outro sinistro
que causa destruição, no todo ou em parte, discriminando-se uma a uma as unidades autônomas e o
total das partes comuns, com os respectivos valores.
Além disso, prevê o item 12.1. do Capítulo XII da Parte II da Convenção de Condomínio,
que cada Condômino participará de todas as despesas do Condomínio, de acordo com o orçamento
previsto para o exercício social, e das despesas extraordinárias, recolhendo as respectivas quotas nos
primeiros 5 (cinco) dias de cada mês, após recebimento do aviso da Operadora Hoteleira, expedido
para o seu endereço, salvo se o vulto das despesas aconselhar que seja feito o recolhimento em
parcelas, com autorização do Conselho Fiscal do Condomínio, caso em que deverão ser fixados os
respectivos vencimentos. Na vigência do Condo-Hotel a obrigação relativa às despesas ordinárias,
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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previstas no orçamento, decorrido o período inicial de operação em soft opening, ficam a cargo do
Pool.
O Estacionamento, o restaurante e o centro de convenções que, individualmente, se
constituem numa unidade autônoma especial, que explorarão sua atividade comercial por sua conta
e risco independente do Condomínio, não participarão do rateio das despesas do Condomínio,
conforme disposto no subitem 12.1.3. do Capítulo XII da Parte II da Convenção de Condomínio.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Disponibilização dos Documentos da Oferta
Disponibilização na Internet
Visando a ampla e adequada informação aos Adquirentes, os Modelos de todos os contratos
que compõem o CIC, o Estudo de Viabilidade Econômica do Condo-Hotel, elaborado pela
empresa Cohotel – Consultoria Hoteleira, o modelo da Declaração do Adquirente, o modelo da
Declaração das Ofertantes, a Certidão de ônus reais do Empreendimento e este Prospecto
Resumido serão mantidos durante todo o período da Oferta no seguinte endereço eletrônico:
www.meridionalbristolcariacica.com.br
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Remuneração dos Adquirentes com o Empreendimento e Custos, Aportes e Despesas que possam ser imputadas aos Adquirentes
Remuneração dos Adquirentes com o Empreendimento
De acordo com o item 8.1. do Contrato de Constituição de SCP, que trata sobre a
distribuição do Resultado Líquido aos Sócios Participantes, o rateio para determinar o lucro mensal
a distribuir, aprovado por unanimidade pela Assembleia Geral, será procedido de acordo com a
seguinte fórmula:
Ou seja, o valor rateado corresponderá ao Resultado Líquido apurado observando a cláusula
7 do Contrato de Constituição de SCP, dividido pelo somatório das frações ideais das Unidades
Imobiliárias Hoteleiras existentes no Pool, multiplicado pela fração ideal da Unidade Imobiliária
Hoteleira. Como fração ideal será utilizado o coeficiente de proporcionalidade constante da NBR
12721, que é a proporção entre a área equivalente da unidade autônoma e a área equivalente global
da edificação, levando em conta o seu custo padrão, nos termos do parágrafo único do item 8.1. do
Contrato de Constituição de SCP.
Assim, conforme estabelece o item 8.2. do Contrato de Constituição de SCP, o Adquirente
receberá o lucro correspondente à quota de rateio acima, por cada Unidade Imobiliária Hoteleira
que tiver vinculado à Sociedade.
De acordo com o item 2 da Cláusula Quarta do Contrato de Locação, será pago aos
Adquirentes, a título de aluguel, a importância fixa e mensal, a ser definida em assembleia, consoante
as disposições do Contrato de Constituição de SCP, conforme estabelece o item 1 da Cláusula
Fração Ideal da Unidade Imobiliária
Hoteleira
Resultado mensal Líquido a Distribuir aos Sócios Participantes
X
Somatório das Unidades Imobiliárias Hoteleiras
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Quarta do Contrato de Locação. O aluguel mensal está sujeito a atualização monetária anual com
base no IGPM/FGV, ou por outro índice que venha a substituí-lo. No entanto, o aluguel, poderá
ser alterado pelo Conselho do Pool, em reunião com a Operadora Hoteleira, “ad referendum” da
Assembleia Geral, quando as condições econômicas/financeiras recomendarem sua revisão.
O aluguel será pago até o dia 30 (trinta) do mês seguinte ao vencido, diretamente pela
Operadora Hoteleira em seus escritórios na Cidade de Vitória, ou mediante depósito em conta
corrente bancária indicada por escrito pelos Adquirentes.
Conforme o preâmbulo do Termo de Garantia de Rentabilidade, cada Adquirente das
Unidades Imobiliárias Hoteleiras terá uma garantia mínima de rentabilidade com valor estimado de
acordo com o tamanho da respectiva Unidade Imobiliária Hoteleira, atualizável pelo mesmo índice
do Contrato de Compra e Venda, conforme valores estimados na tabela da página 54 deste
Prospecto Resumido acima.
A rentabilidade mínima garantida será garantida pela Incorporadora, terá início após o 4º mês
do inicio de operação plena do Condo-Hotel, e vigorará por 12 (doze) meses, conforme item 1 do
Termo de Garantia de Rentabilidade.
Todo e qualquer custo, aporte, despesa, taxa, ou retenção de lucro que sejam ou possam
vir a ser arcados pelos Adquirentes em decorrência da celebração dos CIC
Custos dos Adquirentes com a aquisição das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento:
Conforme informações constantes do Compromisso de Compra e Venda, o preço certo e
ajustado para a venda prometida das Unidades Imobiliárias Hoteleiras é o constante no item 3 do
Preâmbulo do Contrato de Compra e Venda, observadas as condições de parcelamento,
notadamente no que diz respeito à incidência de juros e atualização monetária previstos na cláusula
primeira e seus parágrafos do Contrato de Compra e Venda.
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De acordo com a Cláusula Primeira do Contrato de Compra e Venda, as parcelas do preço
referidas no item 3 do Preâmbulo do Contrato de Compra e Venda, serão reajustadas
monetariamente, tomando-se por base a variação acumulada do Índice Setorial da Construção Civil
(Custo Unitário Básico – CUB), publicado pelo Sindicato da Construção Civil do Estado do
Espírito Santo – SINDUSCON, ao mês, cumulativamente, aplicado sempre o CUB referente ao
antepenúltimo mês ou o último índice que, no momento da emissão da cobrança a que se referir o
primeiro vencimento subsequente for conhecido. Após o Habite-se, o índice de reajuste das
parcelas passará a ser o IGPM (Índice Geral de Preço de Mercado), acrescido de juros de 1% (um
por cento) ao mês, também de forma acumulativa. Ainda na Cláusula Primeira do Contrato de
Compra e Venda, ficou estabelecido que o índice e periodicidade da correção monetária do preço,
há de corresponder à variação monetária positiva, convencionando que, em havendo variação
negativa do índice pactuado, o valor da parcela corresponderá àquele do último mês em que o índice
de correção monetária variou positivamente; acrescido em todos os casos, dos juros pactuados.
São de responsabilidade dos Adquirentes, nos termos das alíneas da Cláusula Sétima do
Contrato de Compra e Venda: a) todas as despesas e encargos relativos à respectiva Unidade
Imobiliária Hoteleira, notadamente os que ocorrerem entre a data de concessão do Habite-se e a
celebração da escritura definitiva de compra e venda; b) os foros, impostos, taxas, despesas de
condomínio, seguro contra incêndios e outros encargos, fiscais ou não, que incidam na data de
celebração do Contrato de Compra e Venda, ou que venham a incidir sobre a Unidade Imobiliária
Hoteleira comprometida, ainda que lançados em nome da Incorporadora e que deverão ser pagos
regular e pontualmente de modo a colocá-la a salvo de quaisquer cobrança ou ônus relativos aos
mesmos encargos; c) todas as despesas de escritura e transferência das Unidades Imobiliárias
Hoteleiras, tais como certidões negativas, quitações fiscais, custas e emolumentos de cartórios,
impostos, taxas, laudêmios, emolumentos de avaliação, taxas de agente financeiro e outras; d)
quaisquer outros pagamentos que forem exigidos pelo serviço do patrimônio da união (SPU) ou
órgão equivalente, para autorizar a respectiva transferência; e) as despesas de ligações definitivas dos
serviços públicos, devido ao Poder Público ou as suas concessionárias, bem como as despesas
indispensáveis a instalação, funcionamento e regulamentação do Condomínio.
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Demais custos dos Adquirentes:
De acordo com o subitem 5.2.1. do Contrato de Constituição de SCP, quando em qualquer
época, a receita da SCP não atingir o montante suficiente para cobertura de todas as suas despesas,
inclusive aos valores referentes à remuneração da Operadora Hoteleira, ou quando o resultado
líquido for negativo, os Sócios Participantes da SCP deverão complementar o valor necessário,
fornecendo o numerário correspondente à Sociedade.
Antes, porém, a Operadora Hoteleira, considerando que o déficit seja transitório e
vislumbrando sua cobertura no mês seguinte, diligenciará junto a rede bancaria a consecução de
empréstimo temporário (conta garantida), antecipação de créditos ou adiantamento para cobertura
do déficit, de modo que se evitem chamadas de cotas extras. De qualquer modo, a operação
financeira deverá ser autorizada pelo Conselho de Representantes da SCP e os seus custos correrão
por conta da Sociedade, de acordo com o parágrafo primeiro do subitem 5.2.1. do Contrato de
Constituição de SCP.
A obrigação dos Sócios Participantes de cobrir os prejuízos é restrita aos casos onde o
resultado negativo não tenha ocorrido por dolo ou culpa (negligência, imprudência ou imperícia) da
Operadora Hoteleira, caso em que ela devera cobrir o prejuízo, nos termos do parágrafo segundo do
subitem 5.2.1. do Contrato de Constituição de SCP.
Cabe à Operadora Hoteleira, o direito de cobrar dos Adquirentes os valores necessários à
cobertura de prejuízos, apurados mediante prestação de contas, sujeito à aprovação do Conselho de
Representantes da SCP, nos termos do parágrafo terceiro do subitem 5.2.1. do Contrato de
Constituição de SCP.
A Operadora Hoteleira poderá, enquanto perdurar a necessidade de caixa, optar por
substituir a arrecadação extraordinária do montante necessário para tal cobertura por parte dos
Sócios Participantes, pela utilização do valor correspondente que esteja disponível no Fundo de
Reserva da SCP mediante autorização do Conselho de Representantes da SCP, nos termos do
parágrafo quarto do subitem 5.2.1. do Contrato de Constituição de SCP.
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Adicionalmente, os Sócios Participantes obrigam-se a efetuar, em favor da Operadora
Hoteleira, contra solicitação e respectiva comprovação, o reembolso de toda e qualquer importância
que, a qualquer momento, a Operadora Hoteleira venha a ser obrigada a desembolsar e que, por sua
natureza, caracterize-se como urna responsabilidade da Sociedade, inclusive depois de seu eventual
distrato ou rescisão, desde que, a despesa tenha ocorrido durante a vigência do Contrato de
Constituição de SCP. O reembolso deve ser autorizado pelo Conselho de Representantes da SCP,
dentro de 5 (cinco) dias contados da data da solicitação, nos termos do parágrafo quinto do subitem
5.2.1. do Contrato de Constituição de SCP.
Conforme o subitem 5.2.3. do Contrato de Constituição de SCP, os pagamentos acima
citados, quando efetuados após o prazo assinalado, serão acrescido de juros e correção monetária,
calculados dia a dia, de acordo com parâmetros praticados à época ou atualizados pelo IGPM/FGV
ou outro índice oficial que venha a substituí-lo, acrescidos de multa de 2% (dois por cento), sobre o
débito corrigido.
A fórmula mencionada no item 8.1. do Contrato de Constituição de SCP e na página 60 deste
Prospecto Resumido, será também aplicada para ratear eventual prejuízo mensal, nos termos do
item 8.3. do Contrato de Constituição de SCP.
Nos termos do inciso VI da Cláusula Nona do Contrato de Compra e Venda, o Adquirente
tem ciência de que a aquisição de uma Unidade Imobiliária Hoteleira e a adesão ao Pool implica na
obrigação de pagamento do custo do mobiliário interno da Unidade Imobiliária Hoteleira e
pagamento proporcional do custo do mobiliário e equipamentos das partes comuns para
funcionamento do hotel.
Ainda, não integra o preço da Unidade Imobiliária Hoteleira a contribuição para formação
preliminar do capital inicial para despesas pré-operacionais da SCP voltada à atividade hoteleira,
cujo valor deverá ser pago diretamente ao grupo hoteleiro através do Condomínio ou a SCP,
mediante depósito bancário em conta a ser indicada pela SCP ou Incorporadora, servindo o
comprovante de depósito também como comprovante de pagamento, nos termos do inciso VII da
Cláusula Nona do Contrato de Compra e Venda.
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Nos termos do inciso VIII da Cláusula Nona do Contrato de Compra e Venda, o Adquirente
se obriga a efetuar o pagamento das despesas com marketing e formação preliminar do capital de
giro, no montante a serem votadas e aprovadas na primeira Assembleia Geral de Instalação sem uso
do Condomínio, cujo pagamento deverá ocorrer da forma aprovada através de conta que referida
assembleia indicar.
Despesas da SCP e do Condo-Hotel
Nos termos do subitem 2.6.1. do Contrato de Constituição de SCP, a SCP constituirá fundos
sociais a serem pagos pelos Sócios Participantes, diretamente ou mediante desconto de seus
rendimentos na Sociedade, a saber:
a) Fundo Inicial: Para cada Unidade Imobiliária Hoteleira que vincular à SCP, o Adquirente
contribuirá com a quota em dinheiro fixada para a Unidade Imobiliária Hoteleira pela
Assembleia Geral de instalação do Condomínio, cabendo a Operadora Hoteleira
cobra-las dos Adquirentes, a saber:
a1) Fundo destinado a ocorrer as despesas iniciais de inauguração do
Condo-Hotel;
a2) Fundo para formação de capital de giro mínimo, conforme orçamento e
deliberação da Assembleia geral de instalação do Condomínio;
b) Fundo de Reserva: destacados do resultado, destinado a aplicações e investimentos
autorizados pela Assembleia Geral;
c) Fundos originários de contribuição dos Sócios Participantes: quando fixados por
deliberação da Assembleia Geral;
De acordo com o subitem 2.6.2 do Contrato de Constituição de SCP, o Fundo Inicial,
destinado à inauguração, será controlado em separado em conta bancária.
De acordo com o item 12.8 do Contrato de Constituição de SCP, ao final do 8° (oitavo) ano
de funcionamento do Condo-Hotel, será avaliado pelo Conselho de Representantes da SCP em
conjunto com a Operadora Hoteleira, a necessidade em face do desgaste dos moveis, utensílios e
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instalações, ou conveniência para atender a modernidade e o mercado hoteleiro, de se fazer o
retrofit. Neste caso, as condições do investimento pela reforma serão deliberadas em Assembleia
Geral.
As despesas dos Serviços Especiais são de responsabilidade do Condomínio, podendo, os
pagamentos caberem ao Pool.
São classificados como Serviços Especiais:
a) Serviços básicos e obrigatórios como recepção e portaria, telefonia de
uso interno, governança (serviços gerais), manutenção, segurança e vigilância,
administração (equipe interna).
b) Serviços básicos e opcionais como telefonia de uso externo, central de
fax, governança (serviços específicos) e internet.
c) Serviços facultativos como lavanderia externa, lobby-bar e coffee-shop.
As despesas com manutenção do serviço de telefonia do Condomínio e as respectivas contas
telefônicas são de responsabilidade do Condomínio, podendo os pagamentos caberem ao Pool, se
for o caso, considerando o funcionamento como Condo-Hotel.
As despesas com ligações telefônicas necessárias a administração e operação do Condomínio
serão custeadas pelo Condomínio, podendo caber ao Pool, considerando o funcionamento como
Condo-Hotel.
Os empregados do Condomínio, detentores de cargos gerenciais, operacionais ou
administrativos atendem a todos os serviços e às tarefas necessárias ao seu funcionamento,
independente das atividades serem típicas do Condomínio ou do Pool de hotelaria, considerando a
destinação do condomínio, que é um Condo-Hotel, cabendo o custeio dos salários e encargos
igualmente a todos os Condôminos, através da taxa de condomínio relativa às despesas
condominiais.
Poderão as despesas decorrentes dos salários e encargos do pessoal alocado nas áreas de
vendas e de marketing do Pool serem consideradas como próprias do Pool, caso isto seja julgado
conveniente. Mas, será do Pool o custeio do pessoal que este contratar diretamente. De qualquer
forma, esse pessoal utilizará sem ônus, juntamente com os demais empregados do Condomínio, as
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dependências administrativas e os respectivos serviços e as áreas comuns destinadas à realização de
suas tarefas.
Os débitos de usuários ocupantes de unidade autônoma do Pool são de responsabilidade do
próprio Pool.
Cada Adquirente participará de todas as despesas do Condomínio, de acordo com o
orçamento previsto para o exercício social e das despesas extraordinárias, recolhendo as respectivas
quotas nos primeiros 5 (cinco) dias de cada mês, após o recebimento do aviso da Operadora
Hoteleira, expedido para o seu endereço, salvo se o vulto das despesas aconselhar que seja feito o
recolhimento em parcelas, com autorização do Conselho Fiscal do Condomínio, caso em que
deverão ser fixados os respectivos vencimentos. Na vigência do Condo-Hotel a obrigação relativa às
despesas ordinárias, previstas no orçamento, decorrido o período inicial de operação em soft opening,
ficam a cargo do Pool. As despesas condominiais serão repartidas entre os Condôminos
proprietários de Unidade Imobiliária Hoteleira a partir da Assembleia Geral de Instalação do
Condomínio.
As despesas inerentes e decorrentes da eventual reparação/conservação do Condomínio, tais
como as necessárias à sua solidez e segurança, reconstrução, seguro, Imposto Predial e Territorial
Urbano (IPTU), este último se e quando lançado sobre áreas de propriedade e uso comuns, serão
igualmente suportadas pelos Condôminos, na proporção das suas respectivas frações ideias de
terreno.
Consideram-se despesas de responsabilidade dos Condôminos, embora não exclusivamente:
a) Tributos e taxas incidentes sobre partes comuns do Condomínio;
b) Prêmio de seguros, com exclusão do valor correspondente ao seguro facultativo que
cada Condômino queira fazer, além dos obrigatórios;
c) Remuneração do Síndico, quando for o caso e da Operadora Hoteleira;
d) Salários, benefícios, seguros e encargos previdenciários e trabalhistas relativos aos
empregados do Condomínio alocados na estrutura operacional e administrativa do
Condomínio;
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e) Despesas de manutenção, conservação, limpeza, reparos e funcionamento das partes,
dependências, instalações, mobiliário, decoração e equipamentos de propriedade de
uso comum;
f) Despesas de luz, força, água, esgoto e telefone do Condomínio;
g) Custeio de manutenção e de consumo decorrente de todos os equipamentos,
máquinas e motores de propriedade do Condomínio, ainda que temporariamente a
serviço de apenas algum Condômino;
h) Despesas com material de expediente, formulários, impressos, uniformes de
empregados e correlatas ao funcionamento do Condomínio;
i) Despesas administrativas e operacionais (de natureza de consultoria ou assessoria),
tais como: honorários de advogado, auditoria, informática e contabilidade; e
j) Despesas necessárias ao funcionamento e manutenção dos serviços especiais do
Condomínio e de tudo o mais que interesse ou tenha relação com partes e coisas
comuns, ou que Condôminos deliberem fazer, inclusive alocação de verba para o
Fundo de Reserva.
As despesas extraordinárias deverão ser submetidas à aprovação do Conselho Fiscal do
Condomínio. A regra não se refere às despesas de caráter urgente, que obedecerão ao estabelecido
no item 7.3, alínea “d” da Convenção de Condomínio, que delibera que o Síndico poderá mandar
executar quaisquer consertos ou reparos, com o fim de que se conserve o edifício do Condomínio,
evitando que ele se deteriore, independentemente de consulta aos Condôminos e ao Conselho
Fiscal do Condomínio, se tiver impossibilidade de consulta prévia, em face da urgência requerida.
O limite para gastos extraordinários, com aprovação do Conselho Fiscal do Condomínio,
fica fixado no valor equivalente a 80% (oitenta por cento) do saldo existente no Fundo de Reserva,
decidindo a Assembleia Geral sobre as despesas que ultrapassem esse limite.
O Condômino que aumentar despesas comuns, tendo em vista sua exclusiva conveniência,
pagará o excesso daí decorrente.
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Os Condôminos pagarão ao Condomínio os valores das quotas (taxas de condomínios) com
que tenham de concorrer para despesas comuns aprovada em Assembleia Geral, na forma decidida
por ela, caso seja alterado o procedimento acima descrito.
As obras que interessam à estrutura integral do prédio serão feitas com base em orçamento
prévio, em concorrência ou tomada de preços, junto a 3 (três) empresas, no mínimo, a ser aprovado
pelo Síndico, em conjunto com o Conselho Fiscal, ficando o Síndico encarregado de mandar
executá-las.
A renúncia por qualquer Condômino a seus direitos, em hipótese alguma valerá como escusa
para exonerá-lo do cumprimento de suas obrigações, principalmente do pagamento a que este
estiver obrigado em decorrência da generalidade de sua aplicação a todos os Condôminos.
Do Fundo de Reserva da SCP
Incumbe à Sociedade efetuar a reposição, quando necessária, de móveis, utensílios,
aparelhos, equipamentos e instalações das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Condo-Hotel, de
forma a manter tais itens dentro dos padrões da Operadora Hoteleira e das exigências comerciais,
legais de segurança, higiene e conservação com recursos do Fundo de Reserva da SCP ou, quando
estes não forem suficientes, com recursos adicionais oriundo dos Sócios Participantes, conforme
previsto no item 12.1. do Contrato de Constituição de SCP.
Nos termos do item 12.3. do Contrato de Constituição de SCP, a Sociedade deverá manter
conta bancária, controlada em separado, com a finalidade exclusiva de conhecer os recursos do
Fundo de Reserva da SCP, os quais serão utilizados para custear as despesas com a reposição e
substituição de móveis, equipamentos e utensílios das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do
Condo-Hotel, podendo, ainda, os recursos do referido fundo serem destinados ao pagamento de
despesas com reformas, benfeitorias, acessões, renovações e reparos não rotineiros das unidades,
com ciência do Conselho de Representantes da SCP. Os recursos do referido fundo deverão ser
aplicados, sempre que houver disponibilidade, em bancos de primeira linha e aplicações
consideradas de baixo risco, ficando tais aplicações, bem como toda e qualquer movimentação
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dessas contas, sob responsabilidade da Operadora Hoteleira, em casos não submetidos no
orçamento.
Os recursos necessários à formação do Fundo de Reserva da SCP serão provenientes da
Receita Líquida mensal da Sociedade, de acordo com o percentual fixado no Orçamento Anual em
vigor. Na hipótese de, num determinado mês, tal montante não ser suficiente para que o aporte em
questão seja integralmente realizado, deverá o produto da diferença entre o valor efetivamente
aportado ao Fundo de Reserva da SCP e o valor que deveria ter sido aportado de acordo com o
previsto no orçamento em vigor, ser deduzido nos meses imediatamente subsequentes em que haja
disponibilidade para tanto, cumulativamente. As contribuições para o Fundo de Reserva da SCP
poderão ser suspensas pela Operadora Hoteleira, nos termos da cláusula 12.4 do Contrato de
Constituição de SCP.
Prevê o item 12.5. do Contrato de Constituição de SCP, que as previsões de retiradas do
Fundo de Reserva da SCP, em cada ano fiscal deverão estar incluirias no respectivo orçamento,
facultando-se porém, à Operadora Hoteleira, efetuar saques ou realocar recursos não previstos, em
decisão a ser ratificada pelo Conselho de Representantes de SCP, em casos imprevistos e
emergenciais, desde que tais acréscimos ou realocações não superem os saldos do fundo, salvo se
expressamente aprovados pelo referido Conselho de Representantes de SCP.
De acordo com o item 12.6. do Contrato de Constituição de SCP, o saldo positivo final do
Fundo de Reserva da SCP de cada ano fiscal será automaticamente tomado como saldo inicial no
ano subsequente. O saldo positivo final do Fundo de Reserva da SCP existente no termo final do
Contrato de Constituição de SCP pertencerá exclusivamente aos Sócios Participantes.
Nos termos do item 12.7. do Contrato de Constituição de SCP, a Sociedade destinará até
80% (oitenta por cento) do aluguel mensal mais lucro, ou seja, do rendimento, para a
formação/manutenção do capital de giro da Sociedade, até que o montante acumulado atinja o
quantum previsto no Orçamento Anual.
Uma vez atingido este valor, de que trata o item anterior, o rendimento será pago aos Sócios
Participantes em sua integralidade, retomando-se a situação do item 12.7. do Contrato de
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Constituição de SCP, caso necessária a sua complementação, conforme disposto no subitem 12.7.1.
do Contrato de Constituição de SCP.
Do Fundo de Reserva do Condomínio
O Fundo de Reserva do Condomínio, cobrável juntamente com as contribuições para as
despesas comuns, é constituído das seguintes parcelas:
a) 5% (cinco por cento) da contribuição mensal do Condômino;
b) Rendimentos provenientes de aplicações financeiras das verbas do próprio Fundo de
Reserva.
A Operadora Hoteleira poderá utilizar o Fundo de Reserva com prévia e expressa aprovação
do Síndico, para a execução de obras ou serviços considerados inadiáveis, inclusive os referidos no
item 7.3, alínea “d” da Convenção de Condomínio, quais sejam, quaisquer consertos ou reparos,
com o fim de que se conserve o edifício do Condomínio, evitando que ele se deteriore, devendo ser
reposta a importância retirada do Fundo de Reserva devidamente corrigida, assim que houver
disponibilidade no caixa.
O Fundo de Reserva poderá ser utilizado pelo Síndico em até 80% (oitenta por cento) do seu
valor, sendo que acima de 50% (cinquenta por cento), sempre com aprovação prévia e expressa do
Conselho Fiscal do Condomínio.
Remuneração da Operadora Hoteleira
A Operadora Hoteleira na qualidade de sócia ostensiva da SCP, terá direito à seguinte
remuneração, nos termos do item 4.2. do Contrato de Constituição de SCP e suas alíneas, observado
o item 3.2. do mesmo contrato:
a1) 10% (dez por cento) incidentes diretamente sobre o Resultado Líquido Operacional do
Pool, no mês correspondente ao da apuração;
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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a2) 3% (três por cento) calculados sobre o Faturamento Bruto do Pool, no mês
correspondente ao da apuração do Resultado, a partir do terceiro ano após a implantação
das atividades hoteleiras.
Nos 02 primeiros anos, observar-se-á o seguinte escalonamento para cálculo da
remuneração mensal:
01% (um por cento) incidentes sobre o Faturamento Bruto do Pool, nos
primeiros 12 (doze) meses após a implantação das atividades hoteleiras.
02% (dois por cento) incidentes sobre o sobre o Faturamento Bruto do
Pool, do 13° ao 24° mês após a implantação das atividades hoteleiras.
b) A Operadora Hoteleira está autorizada a receber, mensalmente, a título de marketing fee,
2% (dois por cento) do Faturamento Líquido (Receita Líquida) do Pool para aplicar,
livremente, na marca BRISTOLHOTELS para divulgar, manter, conceituar, fidelizar,
modernizar, enfim praticar todas as ações visando a genuinidade e o reconhecimento
público de sua marca, de seus produtos e de seus clientes. Esta destinação de verba para
a atividade de Marketing ensejará oportunos relatórios e demonstrações áudio visuais
aos Clientes da Operadora Hoteleira, para divulgação das promoções publicitárias e de
propaganda da rede feitas pela Operadora Hoteleira
c) A Operadora Hoteleira está autorizada a receber, mensalmente como remuneração pelas
reservas efetuadas diretamente pela central de reservas da Operadora Hoteleira, a
quantia oriunda do rateio de custeio da referida central, atualmente no valor de R$ 8,00
(oito reais) por room night. A contratante estará isenta durante os 06 (seis) primeiros meses
de operação do Condo-Hotel.
Pelos serviços de administração previstos no Contrato de Administração Condominial, a
Operadora Hoteleira receberá a remuneração mensal prevista na Cláusula Quinta e seus itens, da
seguinte forma:
Nos termos do item 1.1 da Cláusula Quinta do Contrato de Administração Condominial,
Administração do Condomínio:
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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a) Remuneração mensal: Os serviços de administração do Condomínio estão incluídos nas
obrigações de administração do Empreendimento, e, portanto, não dando margem a qualquer
remuneração específica, desde que 100% das unidades estejam no Pool.
Nos termos do item 1.2 da Cláusula Quinta do Contrato de Administração Condominial,
Administração do Sistema de Locação em Grupo — Pool/Hotel:
a) Remuneração Mensal correspondente a:
I. Basic Fee:
I 3% (três por cento) incidentes sobre o faturamento bruto total, no mês
correspondente, a partir da implantação das atividades hoteleiras;
Parágrafo Único: Nos 02 primeiros anos, observar-se-á o seguinte escalonamento para
cálculo da remuneração mensal:
1% (um por cento) incidentes sobre o faturamento bruto total, nos primeiros 12
(doze) meses após a implantação das atividades hoteleiras;
2% (dois por cento) incidentes sobre o faturamento bruto total, do 13º ao 24° mês
após a implantação das atividades hoteleiras;
II. Incentive Fee:
a) 10% (dez por cento) incidentes sobre o resultado operacional liquido (GOP) no mês
correspondente.
b) Faturamento Bruto do Pool/Condo-Hotel: corresponde à receita bruta operacional do
Pool/Condo-Hotel.
c) Resultado Operacional Líquido (GOP): é a diferença entre a receita bruta operacional do
Pool/Condo-Hotel e as despesas necessárias à obtenção do rendimento, inclusive os impostos
incidentes sobre o faturamento.
Serão consideradas como receitas todas as operações do Pool/Condo-Hotel que demandem
a ação da Operadora Hoteleira, tais como, a locação por temporada (diárias de hospedagem), as
receitas oriundas de lavanderia, telefonia; do restaurante e frigobar (alimentos & Bebidas); aluguel de
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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espaços, equipamentos e outros, etc., exceto as receitas financeiras advindas da aplicação de
recursos financeiros, nos termos do item 2 da Cláusula Quinta do Contrato de Administração
Condominial.
Serão consideradas despesas do Pool/Condo-Hotel todos os gastos necessários para a
obtenção da receita. A remuneração da Operadora Hoteleira não constitui despesa para efeito de
cálculo de sua remuneração. Igualmente não pode ser abatido do lucro, o IRPJ e a CSSL para o
calculo da remuneração da Operadora Hoteleira, nos termos do item 3 da Cláusula Quinta do
Contrato de Administração Condominial.
O pagamento da Remuneração será feito até último dia do mês seguinte ao mês da prestação
dos serviços, contra a apresentação da fatura mensal, nos termos do item 4 da Cláusula Quinta do
Contrato de Administração Condominial.
A Operadora Hoteleira receberá mensalmente, 2% (dois por cento) da Receita Bruta do
Condo-Hotel, para aplicar, livremente, na marca BRISTOL HOTELS para divulgar, manter,
conceituar, fidelizar, modernizar, enfim praticar todas as ações visando a genuinidade e o
reconhecimento público de sua marca, de seus produtos e de seus clientes (marketing da rede), nos
termos do item 1 da Cláusula Sexta do Contrato de Administração Condominial.
O Orçamento Anual do Condo-Hotel deverá prever verba destinada à aplicação em seu
marketing direto, sob orientação da Operadora Hoteleira, para realizar, eventos, convênios com
empresas de publicidade e propaganda, agências de viagens e turismo, feiras promocionais e de
vendas, jornais e revistas, objetivando manter e ampliar a receita operacional, divulgar e promover o
nome do Condo-Hotel, nos termos do item 2 da Cláusula Sexta do Contrato de Administração
Condominial.
Nos termos do subitem 2.1 da Cláusula Sexta do Contrato de Administração Condominial,
nos dois primeiros anos o Condo-Hotel destinará mensalmente, pelo menos, 1% do Faturamento
Bruto do Pool, em seu marketing direto.
A Central de Reservas da Operadora Hoteleira será remunerada pelas reservas feitas
diretamente pela Operadora Hoteleira, mediante a taxa fixada pelo rateio da central de reservas da
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Operadora Hoteleira, atualmente, fixada em R$ 8,00 (oito reais) por room night gerado pelas reservas
efetivadas, nos termos do item 1 da Cláusula Sétima do Contrato de Administração Condominial.
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Fatores de Risco
Os fatores de risco a seguir mencionados (“Fatores de Risco”) devem ser considerados pelos
potenciais Adquirentes antes de ser tomada qualquer decisão de investir no Empreendimento
mediante a aquisição de uma ou mais Unidades Imobiliárias Hoteleiras.
O valor de mercado das Unidades Imobiliárias Hoteleiras e o retorno financeiro do
Empreendimento podem, a qualquer momento, ser afetados por tais Fatores de Risco, os quais,
portanto, devem ser analisados e avaliados por potenciais Adquirentes.
Os Fatores de Risco a seguir expostos são os que a Incorporadora conhece e que, em seu
entendimento, podem vir a afetar o Empreendimento. Eventuais riscos ou incertezas adicionais,
atualmente desconhecidos pela Incorporadora ou que esta considere atualmente irrelevantes,
também podem vir a impactar o Empreendimento, e deverão ser considerados pelos potenciais
compradores.
1) Não há garantia de que o retorno financeiro atenderá às projeções inicialmente
realizadas e há possibilidade de necessidade de aportes adicionais aos inicialmente
investidos pelos Adquirentes.
O retorno financeiro do Empreendimento depende de inúmeros fatores, como a demanda
por hospedagem na região e, mais especificamente, no hotel, a capacidade de praticar as tarifas de
hospedagem pretendidas pela Operadora Hoteleira, o controle dos custos de manutenção e
despesas do hotel de forma geral, e outros fatores, inclusive alguns alheios à vontade da
Incorporadora ou da Operadora Hoteleira, como a conjuntura econômica do País. Alterações de
quaisquer desses fatores podem impactar no Empreendimento e prejudicar os seus resultados
operacionais. Desta forma, não há garantia de que o retorno financeiro do investimento atenderá às
projeções inicialmente feitas, inclusive as constantes do Estudo de Viabilidade do Empreendimento
disponibilizado aos Adquirentes, podendo estes apurarem prejuízos em decorrência do insucesso
do Empreendimento.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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2) As unidades imobiliárias estão sujeitas a desvalorização, tendo em vista, inclusive,
sua destinação específica.
A venda de unidades imobiliárias hoteleiras atreladas a contratos de aluguel (sistema de
“pool”) para operação hoteleira está sujeita às volatilidades do mercado imobiliário, de forma que
não se pode afirmar que a unidade imobiliária ora adquirida irá valorizar ou manter, a longo prazo,
seu valor atual, inclusive por se tratar de unidade imobiliária com destinação voltada a
empreendimento hoteleiro. Ademais, a valorização de imóveis verificada nos últimos anos poderá
não se manter em períodos futuros, podendo haver desvalorização dos imóveis. O valor de mercado
de imóveis poderá não acompanhar o crescimento observado nos últimos anos, o que pode
impactar adversamente o valor de cada unidade imobiliária ofertada, e, consequentemente, do
imóvel como um todo. A escassez de financiamentos ou aumento de taxas de juros podem diminuir
a demanda por imóveis residenciais, comerciais ou hoteleiros, podendo afetar negativamente o valor
do imóvel hoteleiro. Caso a economia entre em estado recessivo, pode-se observar um decréscimo
ou estagnação no valor do imóvel hoteleiro, o que poderá impactar adversamente no valor das
unidades imobiliárias.
3) Risco de diminuição da demanda e de vacância. Recessões econômicas podem
reduzir, interromper ou levar à substituição dos serviços por outros concorrentes de menor
preço.
Poderá ocorrer uma baixa demanda por hospedagem no Empreendimento, por fatores
diversos, incluindo qualquer circunstância que possa reduzir o interesse de visitantes na cidade ou
região do Empreendimento, ou ainda, no próprio hotel, refletindo em uma redução da taxa de
ocupação do hotel e, consequentemente, da receita gerada.
A rentabilidade da operação hoteleira poderá sofrer oscilação relevante em caso de vacância
das Unidades Imobiliárias Hoteleiras, sendo que a baixa utilização das Unidades Imobiliárias
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Hoteleiras que integram o Empreendimento, com a consequente ausência de receitas de
hospedagem, poderá acarretar, inclusive, resultados negativos, com o impacto direto sobre a
remuneração dos Adquirentes.
Esses fatores poderão reduzir a ocupação do empreendimento hoteleiro, afetando
adversamente seu resultado. A utilização dos serviços por consumidores está diretamente
relacionada às condições econômicas locais, nacionais e internacionais, como também à renda do
público-alvo do empreendimento, ao crescimento do Produto Interno Bruto e ao aumento do
poder aquisitivo resultante de mudanças na política monetária relativas às taxas de juros e ao
controle inflacionário. Em períodos de instabilidade ou recessão econômica os consumidores
poderão reduzir significativamente a demanda pelos serviços oferecidos ou optar por outros de
menor preço. Mudanças nas políticas monetárias governamentais que impliquem aumento da taxa
de juros, variação cambial e redução do poder de compra dos clientes podem impactar
adversamente o empreendimento. Também poderão afetar negativamente o empreendimento
mudanças nos aspectos sociais e políticos locais, nacionais e internacionais.
4) O Condo-Hotel será explorado comercialmente por terceiros e eventuais
deficiências na operação hoteleira poderão afetar os resultados do Condo-Hotel.
O Condo-Hotel será explorado comercialmente pela Operadora Hoteleira, empresa
especializada na administração de hotéis. Embora os Condôminos possam se valer de ferramentas
contratuais e legais que lhes permitam fiscalizá-la ou exigir o cumprimento de suas obrigações, não
é possível assegurar que ela prestará seus serviços de modo plenamente satisfatório. Eventuais
deficiências na oferta de serviços hoteleiros, assim como a depreciação do Empreendimento, em
função da não realização das melhorias, reformas e atualizações necessárias, ou riscos de imagem,
relacionados à desvalorização da marca do hotel poderão impactar na operação e prejudicar os
resultados do Empreendimento, com efeitos negativos diretos sobre a remuneração dos
Adquirentes.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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5) Há risco de condenações em dinheiro em valor significativo em processos judiciais
ou administrativos decorrentes do Empreendimento e da exploração da atividade
hoteleira.
Eventuais processos judiciais e administrativos envolvendo reivindicações monetárias
significativas, inclusive processos cíveis, trabalhistas, previdenciários, tributários, ambientais, ações
civis públicas, ações populares, e outros, movidos contra o Empreendimento, inclusive decorrentes
da construção do Empreendimento pela Construtora ou da exploração da atividade hoteleira pela
Operadora Hoteleira, poderão ter um considerável efeito negativo sobre o Resultado Operacional
do Empreendimento e, consequentemente, a remuneração dos Adquirentes.
6) O surgimento de novos concorrentes e/ou o fortalecimento dos concorrentes já
existentes pode alterar a dinâmica do mercado.
O setor hoteleiro no Brasil é competitivo e a consolidação e profissionalização do setor
podem levar ao surgimento de concorrentes mais preparados, o que poderá prejudicar a situação
financeira e os resultados operacionais do Empreendimento. Deste modo, deve ser levada em conta
a possibilidade de que novos concorrentes passem a oferecer produto equivalente ao
Empreendimento e/ou que os concorrentes atuais fortaleçam-se no mercado, gerando vacância de
Unidades Imobiliárias Hoteleiras ou forçando os preços de estadia para valores mais baixos do que
os pretendidos pela Operadora Hoteleira, prejudicando, pois, os resultados do Empreendimento e,
como consequência, a remuneração dos Adquirentes.
7) Poderá haver atrasos ou imprevistos na execução das obras do Empreendimento.
Poderá haver atrasos ou imprevistos durante a construção do Empreendimento, em razão de
diversos fatores, inclusive de força maior, como fenômenos naturais ou atrasos na renovação de
licenças administrativas. Caso isso ocorra, sem prejuízo de disposições contratuais compensatórias,
haverá efeitos negativos diretos sobre a rentabilidade esperada dos Adquirentes.
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8) O Empreendimento pode ser prejudicado por mudanças no mercado hoteleiro
brasileiro.
Embora o mercado hoteleiro brasileiro venha se expandindo ao longo dos últimos anos, não
é possível garantir que essa tendência de crescimento continuará a existir. Alterações das condições
econômicas e sociais do País poderão impactar o mercado hoteleiro brasileiro como um todo,
prejudicando também o Empreendimento.
9) Os setores imobiliário e hoteleiro são extensamente regulados, e eventuais
mudanças nessa regulação podem influenciar os resultados do Empreendimento.
As atividades dos setores imobiliário e hoteleiro estão sujeitas a uma extensa regulação. A
Operadora Hoteleira se empenhará em manter a observância das leis, regulamentos e demais atos
normativos pertinentes, mas, caso isso não seja possível, estará sujeita à aplicação de sanções
previstas em tais atos normativos, o que pode afetar negativamente o Empreendimento.
Adicionalmente, não é possível garantir: (i) que novas normas não serão aprovadas ou, se aprovadas,
não serão aplicáveis ao Empreendimento; ou (ii) que não ocorrerão alterações ou interpretações
mais rígidas das leis e regulamentos existentes. A ocorrência de qualquer dos referidos eventos
poderá exigir que o Empreendimento utilize fundos adicionais para cumprir as exigências
decorrentes de interpretações ou de novas normas, tornando a sua operação mais custosa. Todos
esses fatores podem afetar os custos do Empreendimento e limitar o seu retorno financeiro.
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10) O valor de mercado dos imóveis no Brasil ou na região do Empreendimento pode
sofrer redução, o que levará a uma consequente desvalorização do Empreendimento e das
Unidades Imobiliárias Hoteleiras.
O valor de mercado dos imóveis no Brasil, de forma geral, ou especificamente na região do
Empreendimento pode, em razão de circunstâncias variadas, oscilar. Caso ocorra uma
desvalorização imobiliária, o valor de mercado do terreno em que será realizado o Empreendimento
também poderá ser impactado, afetando-se valor de mercado das Unidades Imobiliárias Hoteleiras
e do Empreendimento como um todo.
11) O Empreendimento poderá não dispor de seguro para se proteger contra perdas
substanciais, o que pode afetar adversamente os seus resultados.
A Incorporadora e a Operadora Hoteleira não podem garantir que suas coberturas estarão
sempre disponíveis ou serão sempre suficientes para cobrir eventuais danos decorrentes de sinistros
e nem podem garantir que, quando do vencimento de suas atuais apólices de seguro, conseguirão
renová-las em termos suficientes e favoráveis. Adicionalmente, existem determinados riscos que
não são cobertos por suas apólices, tais como, guerra, caso fortuito, força maior ou a interrupção de
certas atividades. Ressalta-se que sinistros não cobertos pelas apólices da Incorporadora ou da
Operadora Hoteleira, ou a impossibilidade de renovação de apólices de seguro, podem afetar
adversamente os negócios ou a condição financeira do Empreendimento.
12) Poderá ser caracterizado conflito de interesses em razão de parcela substancial da
remuneração da Operadora Hoteleira do Condo-Hotel estar vinculada à
faturamento/resultado operacional do Condo-Hotel.
A remuneração da Operadora Hoteleira do Condo-Hotel está vinculada ao Faturamento
Bruto do Pool e/ou ao Faturamento Líquido e/ou faturamento bruto total e/ou ao resultado
operacional líquido, de forma que a Operadora Hoteleira poderá auferir sua remuneração
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independentemente da obtenção de lucro pela SCP. Por outro lado, a remuneração do investidor, na
qualidade de Sócio Participante, é vinculada à apuração de lucro pela SCP, podendo haver conflito
entre os interesses da Operadora Hoteleira no que diz respeito à gestão dos custos da operação.
13) Na qualidade de Sócios Participantes da SCP, os investidores poderão ser
responsabilizados por contingências da Sociedade, na proporção de sua participação,
inclusive em virtude de responsabilidade civil e contingências fiscais, trabalhistas e
previdenciárias, dentre outras.
A SCP será a responsável pela administração e condução dos negócios do Empreendimento.
Nos termos do artigo 993 do Código Civil Brasileiro, numa sociedade em conta de participação, o
contrato social produz efeitos somente entre os sócios e a eventual inscrição de seu instrumento em
qualquer registro não confere personalidade jurídica à sociedade. Desta forma, os Sócios
Participantes, na proporção de sua participação, poderão ser responsabilizados por contingências da
SCP, inclusive em virtude de responsabilidade civil e ambiental, contingências fiscais, trabalhistas e
previdenciárias, dentre outras.
14) Risco do Sistema Associativo de Locações -“Pool”.
A implantação e administração do Pool do Condo-Hotel, para os Sócios Participantes, será
concretizada desde que seja efetivamente formalizada a aderência ao Pool de 100% (cem por cento)
das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Condo-Hotel, mediante a assinatura do respectivo Termo
de Adesão, sendo que as Unidades Imobiliárias Hoteleiras somente serão comercializadas mediante
assinatura do respectivo Termo de Adesão. As regras de constituição da SCP, bem como aquelas
referentes à integração dos Sócios Participantes ao Pool, e ainda, as relativas à sua operacionalização
encontram-se disciplinadas no CIC.
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15) Risco de Distrato da SCP
A Operadora Hoteleira, nos termos do item 13.1. e suas alíneas do Contrato de Constituição
de SCP, poderá rescindir unilateralmente o Contrato de Constituição de SCP, com a extinção da
Sociedade, mediante notificação prévia de 90 (noventa) dias, e sem qualquer ônus, em caso de: i) o
conjunto de edificações, por qualquer razão, for parcial ou totalmentedestruído, impedindo a sua
normal operação, e não for possível repará-lo ou reconstruí-lo em sua forma original em menos de
18 (dezoito) meses, permanecendo a Operadora Hoteleira e os Adquirentes com o direito de receber
as indenizações de seguro pelos lucros cessantes e pelos prejuízos sofridos por cada um; ii) o
conjunto de edificações for parcial ou totalmente declarado de interesseou utilidade pública, ou estar
sob a iminência de ser total ou parcialmente desapropriado, tornando inviável sua operação dentro
dos padrões em que foi concebido, podendo as partes pleitear junto aos órgãos públicos envolvidos
as indenizações que julgarem devidas; iii) ocorrer qualquer evento cuja causa não possa ser atribuída
aos Sócios Participantes, não possa ser controlada ou evitada pela Operadora Hoteleira (inclusive
alterações legais, regulamentares ou outras ações que gerem incremento substancial dos custos) e
que impeçam a normal operação do Condo-Hotel por um período superior a 6 (seis) meses
contados da ocorrência ou do término do evento, conforme o caso. Neste caso a Assembleia Geral
poderá sugerir a Operadora Hoteleira alguma medida conciliatória e reparadora para evitar a
resilição contratual; iv) se, por qualquer razão, independente da ação ou vontade dos Sócios
Participantes, houver redução da Receita Operacional do Condo-Hotel, ao limite que a Operadora
Hoteleira considere insustentável para manter a rentabilidade do sistema, isto é, prejuízo
considerado irrecuperável, poderá a Operadora Hoteleira, depois de submeter a questão à avaliação
da Assembleia, declarar a Sociedade dissolvida, cabendo-lhe, bem como, fixam data para devolução
das unidades e para a prestação final de contas. Nessa hipótese, os imóveis serão devolvidos no
estado em foram locados, ressalvado o desgaste de seu uso normal, assumindo o Sócio Participante
os direitos de locador com relação ao sublocatário, se a unidade estiver ocupada na oportunidade,
cessando nesta ocasião qualquer utilização dos materiais, impressos e formulários contendo o nome
ou logotipo da Operadora Hoteleira; e v) por outros motivos de força maior nos termos do artigo
393 e parágrafo único do Código Civil.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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Na hipótese aventada no inciso 13.1. alínea “d” do Contrato de Constituição de SCP, se a
Assembleia entender que a solução seja a rescisão do Contrato de Administração Condominial, esta
acatará a deliberação devendo ser contratada outra administradora que a substituirá na
administração do Condo-Hotel, dispondo-se, inclusive, a Operadora Hoteleira, a cooperar com a
nova administradora durante o período de transição ajustado, para que esta se opere amistosamente
e mais rapidamente, conforme disposto no item 13.2. do Contrato de Constituição de SCP.
Os contratos com terceiros, prestadores de serviços, fornecedores e outros, poderão ser
cedidos mediante instrumento contratual que assegure os direitos e obrigações de cada parte, na
rescisão.
Findo ou rescindido o Contrato de Constituição de SCP, por qualquer razão, as informações,
manuais, sistemas e softwares identificados como de propriedade e/ou de uso exclusivo da
Operadora Hoteleira, destinados ao funcionamento do Condo-Hotel deverão ser devolvidos
imediatamente à Operadora Hoteleira, tal como foram recebidos, ficando vedada qualquer
utilização posterior, sob pena de configuração de crime de apropriação indébita. A inobservância do
disposto neste item autorizará a Operadora Hoteleira a tomar as medidas judiciais pertinentes,
inclusive de natureza indenizatória, nos termos do item 13.4. do Contrato de Constituição de SCP.
16) Risco de Alienação Fiduciária da Unidade Imobiliária Hoteleira e Possibilidade de
Financiamento à Construção do Empreendimento
Conforme previsto na Cláusula Décima do Contrato de Compra e Venda, a Incorporadora
poderá contratar com agente financeiro, financiamento com garantia real a ser constituída sobre o
imóvel sobre o qual se localizará o Empreendimento. Em decorrência do financiamento poderá ser
instituída alienação fiduciária ou outra garantia real sobre a Unidade Imobiliária Hoteleira, a título de
garantia do cumprimento das obrigações assumidas pela Incorporadora. Caso a alienação fiduciária
seja realizada e a Incorporadora se torne inadimplente, o credor poderá executar a garantia de
alienação fiduciária, o que poderá resultar na perda da propriedade da Unidade Imobiliária Hoteleira
dos Adquirentes.
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17) O setor imobiliário é afetado pela conjuntura econômica do país e do próprio setor
A demanda por novas unidades imobiliárias é influenciada por diversos fatores, incluindo o
crescimento do nível de emprego, taxas de juros de longo e curto prazos, programas de
financiamento hipotecário, confiança do consumidor, políticas governamentais, fatores
demográficos e, em menor extensão, mudanças em impostos prediais, custos de energia e
regulamentação de Imposto de Renda Pessoa Jurídica. O lançamento de novas unidades, por outro
lado, é influenciado pelo estoque de unidades existentes, restrições na legislação de zoneamento,
políticas governamentais, custo e disponibilidade de terrenos, custos diversos de construção e
vendas, disponibilidade de financiamento, dentre outros fatores. Existem incertezas econômicas e
políticas consideráveis que podem prejudicar o comportamento de compra dos clientes, os custos
de construção, a disponibilidade de mão de obra e matéria-prima e demais fatores que afetam o setor
imobiliário de modo geral. Taxas de juros mais altas podem afetar a capacidade dos compradores de
unidades imobiliárias de obter financiamentos e, dessa forma, podem reduzir a demanda por novas
unidades autônomas, além de tornarem menos atrativas as condições de investimento em unidades
autônomas hoteleiras.
18) Possibilidade de Influência das Ofertantes nas Assembleias de Condôminos
A Incorporadora é proprietária da totalidade das Unidades Imobiliárias Hoteleiras do
Empreendimento, na data de início da oferta, o que pode implicar preponderância nas assembleias
de condôminos do Empreendimento. Assim, caso não tenha vendido todas as Unidades
Imobiliárias Hoteleiras até a entrega do Empreendimento, a Incorporadora poderá ter maioria em
deliberações, o que pode ensejar eventual conflito de interesses em matérias que sejam de interesse
da Incorporadora e os Adquirentes. A Construtora e a Operadora Hoteleira não são proprietárias,
direta ou indiretamente, de Unidades Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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19) A crescente consolidação do setor hoteleiro no Brasil poderá exercer pressões nas
margens e resultado operacional do empreendimento hoteleiro que será desenvolvido
sobre as Unidades Imobiliárias
Os principais riscos inerentes a empreendimentos hoteleiros são: (i) mudanças relevantes na
situação macroeconômica brasileira ou mundial, inclusive no que concerne à ocorrência, duração e
intensidade de recessões; (ii) aumento relevante dos custos operacionais, inclusive aqueles causados
por conta de eventos da natureza; (iii) indisponibilidade de crédito ou disponibilidade de crédito em
condições menos favoráveis do que as atuais; e (iv) crescimento no número de concorrentes,
aumentando a oferta e diminuindo margens de lucro. A profissionalização e a consolidação do setor
podem resultar em competidores cada vez mais estruturados, com um poder de barganha crescente
junto a clientes e fornecedores, o que pode levar Condo-Hotel a ter que diminuir preços de diárias,
aumentar os seus gastos com divulgações das marcas que opera e aumentar programas de
promoção. Se a administradora do hotel não for capaz de responder eficazmente a essa competição
crescente, a ocupação do empreendimento hoteleiro e o preço cobrado pelas diárias podem
diminuir, afetando adversamente seus resultados financeiro e operacional.
20) Limitações na infraestrutura de transporte aéreo e terrestre podem afetar a
atratividade do Empreendimento
A infraestrutura de transporte aéreo e terrestre constitui um fator importante para expansão
da atividade de hotelaria no Brasil. Nesse sentido, a taxa de ocupação do Empreendimento poderá
variar significativamente, dependendo das condições do transporte aéreo e terrestre que sirvam, em
especial, a cidade de Cariacica. Eventuais interrupções ou suspensões nesses serviços poderão afetar
significativamente a Remuneração.
Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade, o Prospecto Resumido em especial os fatores de risco disponíveis no website do Condo-Hotel: www.meridionalbristolcariacica.com.br. A presente oferta foi dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.
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21) O recente crescimento nos setores turístico e hoteleiro do Brasil poderá não ser
mantido após a realização dos eventos esportivos dos anos de 2016, o que pode impactar no
resultado do empreendimento
O setor hoteleiro no Brasil vem passando por franca expansão nos últimos anos, crescendo
acima do PIB há mais de 10 anos. Não há como garantir que após os eventos esportivos de 2016 o
crescimento do número de turistas vá aumentar, como ocorreu em outros países que sediaram os
Jogos Olímpicos. A eventual queda nos números de visitação por turistas poderá diminuir a taxa de
ocupação e/ou do valor cobrado para o uso do empreendimento, impactando negativamente o
resultado.
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Declaração de Veracidade das Ofertantes
As Ofertantes firmaram declaração, assinada pelos diretores estatutários e/ou sócios das
Ofertantes, nas quais as Ofertantes declaram ser responsáveis pela veracidade, consistência,
qualidade e suficiência das informações (i) prestadas nos documentos referentes à oferta, incluindo,
sem limitação, o presente Prospecto Resumido, e (ii) fornecidas aos Investidores interessados em
adquirir Unidades Imobiliárias, durante todo o prazo de duração da oferta.
Ainda, as Ofertantes declaram que não há quaisquer outros fatos ou informações relevantes
sobre sua situação financeira, resultados operacionais e/ou sobre suas atividades que não tenham
sido informados aos investidores e/ou que tornem quaisquer das declarações ou informações
prestadas aos investidores no âmbito da oferta falsas, incorretas, inconsistentes ou imprecisas.
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ANEXO I – Minutas dos Contratos do Empreendimento
ANEXO I A – Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda
com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia
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ANEXO I B – Minuta do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de
Participação, denominada Bristol Meridional Hotel
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ANEXO I C – Minuta do Contrato de Locação
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ANEXO I D – Termo de Adesão à Sociedade em Conta de Participação
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ANEXO I E – Termo de Garantia de Rentabilidade
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ANEXO I F – Estudo de viabilidade econômico e financeiro do Empreendimento
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ANEXO I G – Minuta da futura Convenção do Condomínio
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ANEXO II - Minuta do Instrumento Particular de Contrato de Administração
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ANEXO III – Modelo de Declaração do Adquirente
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ANEXO IV – Declarações das Ofertantes, para fins do item 5, alínea “a”, do inciso IV da
Deliberação CVM 734
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ANEXO V – Tabela de Vendas
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ANEXO VI – Memorial de Incorporação
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