programa renda acessível município de lisboa · 2017-05-30 · valorização de capital 156...

Programa Renda

Acessível

Município de Lisboa

Equipa de Missão do Programa Renda Acessível

Proposta - 7 de Abril de 2017

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7

Equipa de Missão do Programa Renda Acessível 2

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7

3 Grupo de Trabalho do Programa Renda Acessível

Índice de conteúdos

1. Sumário executivo 14

Fundamentação da necessidade 14

Objetivos 16

Rendas acessíveis , tipologia habitacional e localizações adequadas 17

Beneficiários 19

Modelo jurídico 20

Dimensão do programa e investimento municipal 22

Quem faz o quê? 23

Modelo de negóc io para as famílias 27

Modelo de negóc io para concessionários 28

Fatores críticos de sucesso 29

2. Enquadramento e objetivos 30

2.1 . Enquadramento 30

Direito à Habitação , Art. 65º, Cons tituição da República Portuguesa 31

Convenções internacionais e política da União Europeia 32

Programa de Governo da Cidade 2013-2017 38

Plano Diretor Municipal (2012) 39

Programa Local de Habitação – Missão e objetivos 40

Carta Es tratégica de Lisboa 2010-2024 43

Estratégia Lx-Europa 2020 46

Modelos e objetivos das políticas de habitação de interesse social 48

2.2 . Objetivos 54

Objetivos gerais 54

Objetivos operac ionais 55

3. Fundamentação da necessidade 56

3.1 . Falhas do mercado habitacional 56

3.1 .1 Disparidade entre preços e poder de compra das famílias 60

3.1 .2 Oferta insuficiente 74

3.1 .3 Inadequação das carac terís ticas da habitação e ou do habitat 77

4. Benef iciários 80

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Conceito de família 80

Requis itos 80

Segmentos de procura com necessidade de oferta específica 82

5. Modelo jurídico 83

5.1 . A necessidade de mobilizar a sociedade - modelo de colaboração 83

5.2 . Modelo jurídico: concessão de obra pública 84

5.2 .1 Definição 85

5.2 .2 Comparação entre Modelos Contratuais 86

Modelo do Contrato de Concessão 87

Modelo do Direito de Superfície 90

5.2 .3 Procedimentos pré-contratuais 91

Concurso limitado por prévia qualificação (arts . 162.º-192.º ) 91

Procedimento de negociação (arts . 162.º-192.º) 93

6. Funcionamento, dimensão do programa e investimento 95

6.1 . Estrutura e metodologia 95

6.2 . Quem faz o quê? 98

Munic ípio de Lisboa 98

Concessionários (parceiros-es tratégicos) 99

Os arrendatários (benefic iários ) 99

Sequência de atividades-chave 100

6.2 .1 Números globais e por operação renda acessível 102

Número de fogos , áreas de construção e estacionamento 106

Investimento munic ipal e privado 108

6.2 .2 Fac tores c ríticos de sucesso 111

7. Modelo de negócio para as famílias 112

7.1 . Procura potenc ial e segmentação 112

7.1 .1 Nota metodológica 112

7.1 .2 Dimensão e origem territorial da procura 114

7.1 .3 Segmentação e carac terização 115

Escalões de rendimento familiar, dimensão e composição das famílias 116

Síntese de ‘desejos ’ e ‘problemas ’ 131

Regimes de ocupação preferidos 132

Duração dos contratos de arrendamento 134

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5 Equipa de Missão do Programa Renda Acessível

Perfis atitudinais e de comportamento 135

7.2 . Proposta de valor 137

Para quem criamos valor: os des tinatários mais importantes 137

Síntese 138

Escalões de rendas acessíveis 140

Localizações , áreas de intervenção e operações renda acessível 141

Tipologia habitacional e áreas de referência 142

7.3 . Canais 143

Redes sociais 143

Portal LisboaPRAtodos 144

7.4 . Relação com as famílias 145

7.5 . Fontes de receita 146

7.6 . Recursos-chave 146

7.7 . Atividades-chave 147

7.8 . Parcerias-chave 147

7.9 . Estrutura de custos 148

8. Modelo de negócio para concessionários 150

8.1 . Procura potenc ial e sua segmentação 150

8.1 .1 Fatores de atratividade 152

Lisboa é uma c idade atrativa para investimento imobiliário 152

Aumento da procura residencial 154

Diversificação de investimentos – ‘Teoria da carteira’ 156

Valorização de capital 156

Retorno do investimento estável e seguro 156

8.1 .2 Obstáculos 156

Diferencial de rendibilidade e alternativas de investimento 157

Risco de incumprimento do pagamento das rendas 160

Soluções de financiamento inadequadas no sistema bancário 161

Pouca especialização dos operadores em arrendamento habitac ional 162

Operações sem economia de escala 162

Risco reputacional (despejo de famílias ) 162

Risco político 163

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8.2 . Propostas de valor 163

8.2 .1 Modelo jurídico para o concessionário 166

Modelo do Contrato de Concessão 166

Modelo do direito de superfície 167

8.3 . Canais 168

8.4 . Relações com os concessionários 169

8.5 . Fontes de receita 171

8.6 . Recursos-chave 172

8.7 . Atividades-chave 172

8.8 . Parcerias-chave 174

8.9 . Estrutura de custos 174

Anexo I - Preços das rendas contratadas em concelhos da AML 175

Anexo II: Fichas das áreas de intervenção 178

Referências bibliográf icas 195

Ficha técnica 196

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Índice de tabelas

Tabela 1 – Exemplos de disparidade entre rendimentos (médios e medianos) das famílias em

Portugal e os preços médios de rendas contratadas em Lisboa. Cálculos EMPRA. Ver

tabela completa na pág. 69 . ........................................................................................14

Tabela 2 – Modelos e peso do sector da habitação soc ial nos Estados-membros da UE27.

Fonte: European Parliament, Direc torate General for Internal Policies , Policy Department

A: Economic and Scientific Policy (2013), Social hous ing in the EU. .............................50

Tabela 3 – Classificação dos países da UE por modelos de política de habitação de interesse

social e tendências de desenvolvimento. Adaptado de: United Nations Economic

Commission for Europe (2015), Social Hous ing in the UNECE region: Models , Trends and

Challenges ..................................................................................................................52

Tabela 4 – Peso relativo da habitação de interesse soc ial. (Fonte do Quadro: BRAGA, Michela

e PALVARINI , Pietro - “Social hous ing in the EU”. Parlamento Europeu, Departamento de

Política A, 2013. Posicionamento relativo de Lisboa da responsabilidade da Equipa de

Missão P rograma Renda Acessível) ..............................................................................54

Tabela 5 - Níveis de rendimento disponível por adulto equivalente em Portugal (Fonte dos

dados: EUROSTAT, EU-SILC).......................................................................................62

Tabela 6 - Rendimento disponível das famílias Portuguesas em 2015, capac idade financeira

para suportar os preços das rendas de mercado em Lisboa, em €/mês (Fontes: (1)

Eurostat, EU-SILC , 2016; (2) Escala de Equivalênc ia Modificada da OCDE – 2012; (3)

Confidencial Imobiliário, período 1T 2015- 2T 2016). Cálculos EMPRA ..........................71

Tabela 7 –Compra de habitação com recurso a crédito bancário, respec tivos encargos

mensais implícitos , e sua comparação com arrendamento nos concelhos da AML (Fonte

de preços de mercado: C onfidencial Imobiliário; C álculos EMPRA). Espaços não

preenchidos devido a ausência de transações registadas . ............................................73

Tabela 8 – Percentagem da população em regime de arrendamento privado, com custos de

habitação superiores a 40% do rendimento disponível por regime de ocupação, Portugal

e UE28 (Fonte de dados: Eurostat)..............................................................................77

Tabela 9 - Vantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação. ..............83

Tabela 10 - Desvantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação ........84

Tabela 11 – Número de fogos , tipologia, áreas de cons trução e estac ionamento por

operação, valores estimados (ver notas no final da tabela). .......................................106

Tabela 12 - Estimativas globais de inves timento público e privado, ver notas no final da

tabela (M€: M ilhões de euros). ..................................................................................108

Tabela 13 - Estudo elasticidade procura-preço para famílias de rendimento intermédio

residentes na AML (Fonte: Gfk, 2016) .......................................................................118

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Tabela 14 – Estatísticas dos rendimentos ilíquidos (antes de impostos e outros descontos)

declarados em sede de IRS no ano 2014, por agregado familiar (Fonte: PORDATA,

MF/AT) .....................................................................................................................119

Tabela 15 – Rendimento disponível adulto equivalente para a população P ortuguesa em 2015

(Fonte de dados: EUROSTAT, EU-SILC survey [ilc_di01])................................................123

Tabela 16 – Intervalos de Renda Acessível por tipo de família de rendimentos intermédios ,

dados de 2015, para vigorar em 2016, sujeito a atualização anual pela CML (Fonte de

dados: EUROSTAT, EU-SILC; Cálculos EMPRA). .........................................................127

Tabela 17 – Programa Renda Convencionada: evolução de fogos a concurso e candidatos

(Fonte de dados: DMHDL/CML) .................................................................................128

Tabela 18 - Programa Renda Convenc ionada, estimativa do rendimento disponível adulto

equivalente e comparação com os valores para P ortugal em 2014 (Fontes de dados:

DMHDL; EUROSTAT EU-SILC)....................................................................................130

Tabela 19 - Regime de habitação anterior versus atual, AML, 2016 (%) ...........................133

Tabela 20 – Segmento de procura com maior apetência pelo arrendamento (Fonte: Gfk,

2016). ......................................................................................................................136

Tabela 21 – Intervalos de renda acessível a considerar nas Operações Renda Acessível.

Intensidade de cor indica prevalência desejável.........................................................140

Tabela 22 - Tipologia e área bruta de cons trução por fogo, valores de referência geral.....142

Tabela 23 – Canais de comunicação com as famílias (a negrito os canais mais importantes

................................................................................................................................143

Tabela 24 – Rendibilidade de bens imobiliários e de outro tipo de aplicações (2014, 2015 e

evolução recente). Fonte: MSCI (2015), IPD Portugal Annual P roperty Index 2015. ...157

Tabela 25 - Taxa interna de rendibilidade desejada por tipo de risco, investimento e operador

de mercado imobiliário (%). (Fonte: Investment P roperty Forum (2015), Mind the

viability gap: Achieving more large-scale, build-to-rent housing) ...............................159

Tabela 26 – Canais de comunicação com concessionários em função do grau de envolvimento

com o PRA ................................................................................................................168

Tabela 27 - P reços das rendas contratadas em Lisboa e outros concelhos da AML. P5 –

Percentil 5 , 1Q – 1º quartil, Mé. – Média, 3Q – 3º quartil (Fonte dos dados: Confidencial

Imobiliário, média dos trimes tres 1T 2015 - 2T 2016) ...............................................176

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Índice de figuras

Figura 1 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível ..........................................18

Figura 2 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível........................24

Figura 3 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários em

cada Operação de Renda Acessível. .............................................................................26

Figura 4 – Missão e objetivos do Programa Local de Habitação (Fonte: CML (2009),

(Re)Habitar Lisboa - Proposta Es tratégica, P rograma Local de Habitação) ....................41

Figura 5 – Objetivo D do PLH: Atrair Mova População (Fonte: CML (2009), (Re)Habitar Lisboa

- P roposta Estratégica, P rograma Local de Habitação) .................................................42

Figura 6 – Objetivo ‘Manter a População Existente’ e respetivas linhas de ação na Estratégia

Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 19)......................................46

Figura 7 - Objetivo ‘Atrair e Fixar Nova População’ e respetivas linhas de ação na Estratégia


Figura 8 - Objetivo ‘Melhorar a qualidade de vida’ e respetivas linhas de ação na Estratégia


Figura 9 - Objetivo ‘Melhorar o funcionamento urbano’ e respetivas linhas de ação na

Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Es tratégia Lx-Europa 2020, pág. 33) .....................48

Figura 10 - Percepção da população sobre o acesso aos preços de habitação de qualidade nas

cidades europeias . Respostas à pergunta ‘É fácil encontrar boa habitação a preços

razoáveis? ’: vermelho – discorda muito; amarelo – discorda de algum modo; verde claro

- concorda de algum modo; verde escuro – concorda muito (Fonte: European

Commission (2016), Quality of life in European cities 2015, Flash Eurobarometer n.º

419) ...........................................................................................................................58

Figura 11 – Regime de habitação desejado pela procura (Fonte: Gfk 2016)........................76

Figura 12 – Fac tores de mudança de casa nos próximos 3 anos (Fonte: Gfk 2016).............77

Figura 13 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função da residência

ser dentro ou fora de Lisboa (Fonte: Gfk 2016) ...........................................................78

Figura 14 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função do regime de

ocupação ser arrendamento ou habitação própria (Fonte: Gfk 2016) ...........................79

Figura 15 - Estrutura do modelo de negócio seguida no P rograma Renda Acessível ...........95

Figura 16 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível ......................98

Figura 17 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários

em cada Operação de Renda Acessível. .....................................................................100

Figura 18 – Nº de fogos renda acessível ..........................................................................102

Figura 19 –Tipologia habitac ional ....................................................................................102

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Figura 20 – Utilizações da área de construção .................................................................103

Figura 21 – Investimento Municipal e P rivado ..................................................................103

Figura 22 – Investimento Municipal .................................................................................103

Figura 23 – Investimento Privado ....................................................................................103

Figura 24 - Grelha de conjugação de c ritérios para definição dos 's tatus sociais' de A a E

(Fonte: Gfk, 2016, Soc ial Status) ..............................................................................112

Figura 25 - Procura habitacional potencial (Fonte: Gfk/CML, 2016) ..................................114

Figura 26 – Estrutura dos aspectos mais s ignificativos para conhecer a procura e desenhar a

proposta de valor (Adaptado da imagem, fonte: Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Value

proposition des ign) ...................................................................................................116

Figura 27 – Encargo mensal com habitação, com renda ou pres tação bancária, das famílias

de rendimentos intermédios da AML (Fonte: Gfk, 2016) ............................................118

Figura 28 - Ganho médio de trabalhadores por conta de outrem, a tempo completo, no ano

2012 (Fonte: INE, 2014). Assinalado pelos autores o intervalo de remuneração mensal

ilíquida que poderia incluir as c lasses intermédias de rendimentos do trabalho na Área

Metropolitana de Lisboa. ...........................................................................................125

Figura 29 – Factores de atratividade e repulsa da cidade de Lisboa, perspec tiva de res identes

em Lisboa e de residentes noutros concelhos da AML (Fonte: Gfk, 2016) ...................131

Figura 30 – Atratividade de várias durações de contratos de arrendamento (Fonte: Gfk,

2016) .......................................................................................................................134

Figura 31 - Estilos de vida - identificação com afirmações (Fonte: Gfk, 2016) ..................135

Figura 32 – Segmentação psicográfica de atitudes e comportamentos (Fonte: Gfk, 2016) 136

Figura 33 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível.......................................141

Figura 34 – Componentes do modelo de negócio das concessões de obra pública.............150

Figura 35 – Percepção das cidades europeias como destino de inves timento imobiliário

(Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging T rends in Real Estate – Europe

2015) .......................................................................................................................152

Figura 36 – Perspectivas de investimento em Lisboa. (Fonte: PWC / Institute (2015)

Emerging T rends in Real Estate – Europe 2015) ........................................................153

Figura 37 - Fonte: PWC / U rban Land Ins titute (2015) Emerging Trends in Real Estate –

Europe 2015 .............................................................................................................153

Figura 38 – Famílias clássicas e alojamento em Lisboa e AML (Fonte: PORDATA , INE).....154

Figura 39 – Lisboa, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE) 155

Figura 40 - AML, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE)...155

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Figura 41 – Rendibilidades de referência em vários países , Obrigações de tesouro (bonds ),

Acções (shares ), Imobiliário (property) (Fonte: Vlak, A . (2011), IPD in Rudy de Jong

(2012) Soc ial Rental Hous ing: a sustainable model? – Social hous ing as inves tment

sector, 3d National Congres Social Housing Lissabon, Portugal, 8 Novembro de 2012159

Figura 42 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível.......................................178

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Abreviaturas e acrónimos

A ML – Área Metropolitana de Lisboa

A MP – Área Metropolitana do P orto

A P FIPP - Associação P ortuguesa de Fundos de Investimento, P ensões e P atrimónio

A RU – Área de Reabilitação Urbana

BNA - Balcão Nacional do Arrendamento

C ECODHAS - Comité Européen de Coordination de l'Habitat Social

C iSIR – Confidencial Imobiliário - Sistema de Informação Residencial

C ML – Câmara Municipal de Lisboa

DGAJ - Direcção-Geral da Administração da Justiça

DMHDL – Direção Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local da CML

EMPRA – Equipa de M issão P rograma Renda Acessível da CML

FEP - Federação Europeia da Propriedade

FI IAH - Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional

FI IRU - Fundos de Investimento Imobiliário de Reabilitação Urbana

IA S - Indexante dos A poios Sociais

IFRRU - Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas

IHRU - Instituto da Habitação e da Reabilitação U rbana

IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis

IMT - Imposto Municipal sobre as T ransmissões Onerosas de Imóveis

IPC - Índice de Preços no C onsumidor

IPSS – Instituição P articular de Solidariedade Social

IRC - Imposto sobre o Rendimento das P essoas Coletivas

IRS - Imposto sobre o Rendimento das P essoas Singulares

IS – Imposto do Selo

IUT - International Union of Tenants

IVA – Imposto sobre o V alor Acrescentado

ML – Município de Lisboa

NRAU – Novo Regime do Arrendamento U rbano

O CDE - Organização para a C ooperação e Desenvolvimento Económico

O IC - O rganismo de Investimento Coletivo

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O NG - Organização Não-Governamental

O NU - Organização das Nações Unidas

PDML – Plano Diretor Municipal de Lisboa

PRA – Programa Renda Acessível

RICS - Royal Institution of C hartered Surveyors

RMMG - Retribuição Mínima Mensal Garantida

RMNA - Remunerações Mínimas Nacionais Anuais

SIIAH - Sociedades de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional

SRU - Sociedades de Reabilitação U rbana

T IR - Taxa Interna de Rendibilidade

T IR.a.i. - Taxa Interna de Rendibilidade antes de impostos

UE – União Europeia

ULI - Urban Land Institute

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1. Sumário executivo

Fundamentação da necessidade

O P rograma Renda Acessível e as suas cacterísticas resultam do diagnóstico da existência de

falhas relevantes no mercado residencial no concelho de Lisboa.

A dimensão e complexidade destas falhas de mercado e da sua génese está a afas tar muitas

famílias do Direito à Habitação adequada e a preços acessíveis . Por outro lado, as

consequências des tas falhas de mercado criam obstáculos para a prossecução dos objetivos

de desenvolvimento social e económico do concelho de Lisboa, melhor definidos nos

documentos de orientação estratégica, de planeamento e programação do Munic ípio (ver

Enquadramento, pág. 30).

As falhas de mercado residencial existentes em Lisboa podem resumir-se em 3

componentes principais:

1 . Disparidade entre preços de mercado da habitação e a capacidade f inanceira

da maior parte das famílias, quer sejam famílias que já residem em Lisboa, quer

das que gos tariam de res idir, ou voltar a residir nes ta cidade (ver mais detalhes na

pág. 60).

Exis te falha de mercado (preços inacessíveis ) para todos os tipos de famílias

es tudados , com níveis de rendimento baixos (inferiores ao limiar de pobreza e 1º

quintil), bem como para a maioria dos tipos de famílias com rendimentos intermédios

(entre os limites superiores do 1º e 4º quintil).

Rendimento disponível das

famílias em 2015

Indicador /

parâmetro

Um adulto

Um adulto e 1

criança (menor 14

anos)

Dois adultos

Dois adultos e 1 criança

(menor 14 anos)

Dois adultos e 2 crianças

(< 14 anos)

Renda acessível com taxa de esforço 35%

Média 273 270 477 577 603

Mediana 210 241 385 492 526

Preços médios das rendas contratadas (1T 2015 - 2T 2016)

Tipo Habitação T0-T1 T2 T0-T1 T2 T2

Lisboa 537 684 537 684 684

Grau de inacessibilidade ao

preço (renda acessível – renda de mercado)

Média -265 -413 -61 -107 -80

Mediana -327 -443 -152 -191 -157

Tabela 1 – Exemplos de disparidade entre rendimentos (médios e medianos) das famílias em Portugal e os preços médios de rendas contratadas em Lisboa. Cálculos EMPRA. Ver tabela completa na pág. 71.

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Exis tem alguns tipos de famílias especialmente vulneráveis aos preços de

mercado elevados:

a) Famílias unipessoais (um adulto), sobretudo quando se trata de jovens

adultos ou de maiores de 65 anos , pois são escalões etários que tipicamente

têm rendimentos mais baixos e onde o desemprego tem tido maior

prevalência;

b) Famílias monoparentais (um adulto com uma criança dependente);

c ) Famílias numerosas com 3 ou mais c rianças (ou adultos ) a cargo, embora

com muito menor expressão quantitativa do que as duas situações acima

referidas.

A disparidade de preços em Lisboa é muito superior à exis tente nos outros concelhos

do País , mesmo considerando que aqui os salários são em média mais elevados .

Indicando a necessidade de concentração e articulação coerente de recursos e

medidas de diversa natureza.

2 . Oferta insuf iciente de fogos para arrendamento atendendo à dimensão da

procura potencial em Lisboa versus a oferta disponível no mercado.

A procura estimada para Lisboa em 2016 era cerca de 30.500 famílias , das quais

mais de 20.000 querem arrendar casa (56%) ou arrendar com opção de compra

Lisboa

Cascais

Oeiras

Porto

200

300

400

500

600

700

800

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€/m

ês

Gráfico 1 (ver mais detalhes pág. 60) Renda média contratada de apartamentos, novos e usados, por concelho, no período 1º trimestre de 2012 ao 2º trimestre de 2016 (Fonte de dados: Ci-SIR, 2016)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


(10%), e apenas cerca de 4 .000 (13%) preferem comprar habitação própria

permanente (Figura 25Figura 11, pág. 114).

Se considerarmos apenas os segmentos de procura correspondentes às famílias de

rendimentos intermédios (81% da procura), o número de famílias que deseja

arrendar casa em Lisboa é cerca de 16.200, das quais 76% já residem em Lisboa

(retenção) e as res tantes vivem fora de Lisboa, essenc ialmente nos concelhos da

Á rea Metropolitana de Lisboa (captação).

Do lado da oferta para arrendamento, desde 2012 que o número de fogos para

arrendamento tem vindo a diminuir, atingindo em 2015 apenas cerca de 5 mil fogos

usados e cerca de 450 novos para arrendamento habitacional (pág. 74).

3 . Inadequação das características das habitações disponíveis, e ou do habitat,

às características e necessidades das famílias (ver capítulo sobre Segmentação

e caracterização, pág. 115).

Em síntese, face à procura potencial atual, são necessárias cerca de 16 mil casas

para arrendar, de qualidade, de tipologia adequada, com preços acessíveis aos diversos

níveis de rendimento da população, bem localizadas e integradas em bairros com habitat de

qualidade (espaços verdes generosos e equipamentos adequados , bom serviço de

transportes, espaços públicos de qualidade, limpos e seguros).

A oferta de mercado atual necessita de melhorar a sua adequação (quantidade, preço e

carac terísticas ) e ser complementada por oferta pública para suprimir as falhas de mercado

que pers istirem.

Objetivos

O s objetivos gerais do Programa Renda Acessível são:

1 . Contribuir para assegurar o cumprimento do Direito à Habitação Constitucionalmente

consagrado no artigo 65º (P ág. 31)

2 . Dar cumprimento ao Programa de Governo da Cidade de Lisboa 2013-2017 (pág.

32);

3 . Prosseguir a política de habitação e objetivos de desenvolvimento definidos no PDM

(pág. 39);

4 . Prosseguir os objetivos e executar medidas previs tas no P rograma Local de

Habitação de Lisboa (pág. 40);

5 . Atender às orientações estratégicas definidas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-

2024 (pág. 43) e na Estratégia Lx-Europa 2020 (pág. 46).

O s objetivos operacionais são:

1 . Promover, no menor prazo possível, a reabilitação e cons trução de pelo menos 5.000

fogos para arrendamento, com preços e características adequadas às necessidades

da procura habitacional de famílias com rendimentos de nível intermédio.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


2. Utilizar os recursos do Município de Lisboa de forma eficaz, eficiente e sustentável no

médio e longo prazo, estimulando e alavancando a mobilização de recursos

financeiros e a capac idade técnica dos intervenientes no mercado da habitação

(promotores imobiliários , projetistas , cons trutores e sector financeiro) essenciais

para o êxito do P rograma.

3 . Contribuir para a cooperação ins tituc ional entre entidades públicas , e com os

operadores privados existentes no mercado, de modo a assegurar as condições

sistémicas necessárias à atratividade e desenvolvimento do mercado de

arrendamento habitacional, acessível aos vários níveis de rendimento da população.

Rendas acessíveis, tipologia habitacional e localizações adequadas

Exis te uma elevada diversidade de famílias quanto à sua dimensão e composição,

capacidade financeira, fase da vida e nível de autonomia dos seus membros . A conceção e

gestão de instrumentos de política pública têm de atender a es ta diversidade de situações

sob pena de ineficácia e risco de desperdício de recursos públicos.

Neste sentido, foram estudadas e tipificadas as situações mais relevantes para segmentar as

necessidades da procura habitacional das famílias de rendimento intermédio, a quem es te

P rograma se dirige.

Os estudos desenvolvidos demonstram que é necessário ter uma oferta igualmente

diversificada sobretudo em relação à conjugação das seguintes dimensões:

a) Peso relativo dos tipos de habitação (T0 , T1 , T2, T3 e T4) em cada

Operação de Renda Acessível, ou seja, a tipologia habitacional de cada

projeto deve variar para atendar ao tipo de famílias que procura

determinados tipos de bairros e localizações (p.ex. as famílias com c rianças

acargo tendem a preferir localizações distintas das famílias sem crianças),

bem como para atendar à composição global da procura.

A tipologia habitacional do Programa deverá evoluir continuamente de forma

a manter-se sempre adequada à evolução da procura habitac ional, sendo

atualmente proposta a seguinte composição global, sem prejuízo de em cada

localização poder ter uma composição distinta:

• T0: ±10%;

• T1: ±20%;

• T2: ±40%;

• T3: ±25%;

• T4: ± 5%.

b) Gamas de preços de renda diversificada para cada tipo de habitação, ou

seja, devem existir preços dis tintos para o mesmo tipo de apartamento,

mesmo que sejam iguais entre s i, pois não é adequado disponibilizar preços

que podem ser excessivos para uns ou demasiado baixos para outros ,

atendendo às diferenças relevantes que existem entre famílias de

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


rendimento intermédio; Deve existir uma gama de preços de renda para

cada tipo de habitação, sendo que a gama de preços não varia como os

preços de mercado, mas sim em função dos escalões de capacidade

financeira dos tipos de família que necessitam de cada tipo de habitação.

Assim, as gamas de preços propostos são as seguintes , devendo evoluir com

os níveis de rendimento das famílias:

• T0: prevalência em cerca de 150€/mês , preços no intervalo 100 a

300€/mês;

• T1: prevalência em cerca de 150€/mês e 200/250 €/mês , preços no

intervalo 100 a 350€/mês;

• T2: prevalência entre 200€/mês e 400€/mês , preços no intervalo 150 a

500€/mês;


600€/mês;


600€/mês.

c ) Localizações distintas, pois a habitação deve sempre que possível ser mais

perto dos locais que fazem parte das rotinas que marcam o dia-a-dia das

famílias e que são naturalmente muito diversificadas em função de: local de

trabalho / estudo, necessidade de utilização regular de determinados tipos de

Figura 1 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


equipamentos coletivos (c reches , escolas , centros de saúde, centros de dia,

etc .), proximidade entre pessoas com relações cuidadoras (familiares e

amigos), proximidade a determinados tipos de meios de transporte, e a

outras funções e serviços disponíveis em Lisboa que relevam para o estilo e

hábitos de vida de cada membro da família. Ao contrário das dinâmicas de

mercado imobiliário, a localização aqui não é um fator diferenciador de

preço.

Beneficiários

Podem ser arrendatários no âmbito do Programa Renda Acessível os candidatos que

cumpram cumulativamente todos os requis itos seguintes , à data e a partir da celebração do

contrato de arrendamento:

1 . Serem Cidadãos de nacionalidade Portuguesa, ou de qualquer outra nacionalidade

desde que portadores de autorização de residência, e maiores de 18 anos de idade.

2 . No caso de candidatos com declaração de rendimentos autónomos e por solicitação

dos próprios, o contrato de arrendamento pode ser outorgado por esses elementos.

3 . O valor da renda mensal das habitações a que se candidatem não pode ser

superior a 35%, nem inferior a 10%, do valor do rendimento disponível

médio mensal da família (RDMM).

4 . O rendimento disponível médio mensal da família é calculado da seguinte forma:

a) O valor base de cálculo é o ‘rendimento global’ (campo 1 da Nota de

Liquidação da última declaração de IRS) dos membros da família, incluindo

ainda quaisquer recebimentos provenientes de contribuições comprovadas da

Segurança Social (pensões , subs ídio de desemprego,...), não sendo

cons iderado o abono de família (se existir);

b) Ao valor base referido na alínea anterior e para o mesmo período temporal é

subtraída a ‘coleta líquida’ (campo 22 da nota de liquidação do IRS);

c ) Depois de subtraído ao rendimento referido na alínea a) as deduções

referidas na alínea b), divide-se o resultado por 12 meses.

5 . Não podem ser proprietários, ou ter a posse, de outra unidade habitacional

localizada no concelho de Lisboa, com tipologia e acessibilidade adequada à sua

utilização pela família em causa (excepto se es tiver em mau es tado de conservação

ou ruína), não podendo ainda ser arrendatário de outra unidade de alojamento no

concelho de Lisboa.

6 . Passem a ter comprovadamente como residênc ia habitual e domicílio fiscal a

habitação que arrendarem no âmbito do Programa Renda Acessível, tendo de

denunciar os outros contratos de arrendamento de que eventualmente sejam

arrendatários no concelho de Lisboa, ou renunciar ao beneficio da utilização de outra

habitação que possam estar a utilizar e que seja propriedade do Estado ou de algum

município, antes de terem a posse da habitação arrendada no âmbito des te

P rograma

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


7. Terem a sua s ituação contributiva regularizada perante a Autoridade Tributária,

Segurança Social, e não podendo ser devedores ao Município de Lisboa, nem à

GEBALIS - Gestão do A rrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, EM , nem

aos concessionários de obra pública do Município de Lisboa no âmbito do Programa

Renda Acessível.

8 . Os arrendatários cumpram, e tenham cumprido em eventuais participações

anteriores neste Programa, as suas obrigações contratuais como arrendatários.

São admitidas ‘candidaturas solidárias’ , isto é candidaturas de duas famílias que tenham

entre si relações de parentesco, ou de tutela, e desempenhem funções cuidadoras entre s i, e

pretendam residir no mesmo empreendimento de modo a assegurar a prossecução dessas

funções cuidadoras , mantendo-se cada uma delas em alojamentos autónomos ,

nomeadamente nas seguintes situações:

a) Duas famílias , uma composta por avós e outra por filhos e ou netos que

comprovadamente desempenhem funções cuidadoras entre si;

b) Duas famílias que comprovadamente partilhem entre s i a tutela da educação de

menores a cargo (por exemplo na sequência de divórcio);

c ) Duas famílias em que um dos seus membros tenha a guarda ou tutela legal de um

membro do família, atestada por sentença judicial ou declaração da entidade pública

competente em razão de matéria.

Modelo jurídico

O modelo jurídico proposto para regular a relação contratual entre o Município de Lisboa e

operadores privados é o da C oncessão de Obra Pública.

A Concessão de obras públicas é o contrato pelo qual o cocontratante se obriga à execução

ou à conceção e execução de obras públicas , adquirindo em contrapartida o direito de

proceder, durante um determinado período, à respetiva exploração, e, se assim estipulado, o

direito ao pagamento de um preço – c f. artigo 407/1 Código dos Contratos Públicos , em linha

com a definição da Diretiva 2014/23/UE.

O contrato de concessão de obras públicas é, em geral, regulado no Código dos Contratos

Públicos . Os contratos de concessões municipais não conhecem espec ificidades de regime –

existem, claro, regras específicas a ter em consideração nes te âmbito, ao nível das

competências.

Sobre o modelo de concessão de obras públicas1:

1 . Assume-se aqui a figura do contrato de concessão de “obras públicas” – as

operações de construção ou de reabilitação de equipamentos para colocar no

mercado da renda acessível correspondem à execução de obras públicas e a

gestão dos equipamentos corresponde, pois, à gestão de obras públicas.

1 Fonte: CEDIPRE: Centro de Estudos de Direito Público e da Regulação, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (Professor Doutor Licínio Martins).

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Em termos legais, obra pública é “o resultado de quaisquer trabalhos de

construção, reconstrução, ampliação, alteração ou adaptação, conservação,

restauro, reparação, reabilitação, benef iciação e demolição de bens imóveis

executados por conta de um contraente público” (o Município de Lisboa tem

es ta condição, de contraente público).

2 . Elemento essencial do regime da concessão de obras públicas é a transferência de

risco para o concessionário:

• Artigo 413 do CCP: o contrato deve implicar uma significativa e efetiva

trans ferência do risco para o concessionário.

• Artigo 5 da Diretiva 2014/23/EU: “a adjudicação de uma concessão … envolve a

trans ferência para o concessionário de um risco de exploração dessas obras ou

serviços que se traduz num risco ligado à procura ou à oferta, ou a ambos .

Cons idera-se que o concessionário assume o risco de exploração quando, em

condições normais de exploração, não há garantia de que recupere os

investimentos efetuados ou as despesas suportadas no âmbito da exploração das

obras ou dos serviços que são objeto da concessão. A parte do risco trans ferido

para o concessionário envolve uma exposição real à imprevis ibilidade do

mercado, o que implica que quaisquer perdas potenciais incorridas pelo

concessionário não sejam meramente nominais ou ins ignificantes”.

3 . O concessionário não é proprietário dos bens que constrói ou reabilita. O

direito que adquire é a concessão, ou seja, o direito de cons truir/reabilitar e de gerir

(explorar) os bens que integram o estabelecimento da concessão, os quais

pertencem ao concedente, o Município de Lisboa, e para este devem ser devolvidos

no fim da concessão.

4 . Como modelo de direito público, a concessão assegura a supremacia jurídica e

funcional do Município de Lisboa durante todo o período de execução do

contrato.

5 . O prazo de vigência do contrato é f ixado em função do período de tempo

necessário para amortização e remuneração, em normais condições de

rendibilidade da exploração, do capital inves tido pelo concessionário. Na falta de

es tipulação contratual, o prazo a que se refere o número anterior é de 30 anos.

C omo observação complementar, deve dizer-se o seguinte2:

1 . O modelo de concessão de obra pública ref lete de forma mais rigorosa e

consistente o sentido político e jurídico de uma opção de externalização de

responsabilidades públicas; com efeito, a concessão (de obras e, ou de serviços

públicos) sempre foi vista como figura própria de direito público, com o sentido de

atribuir a um parceiro privado a gestão de uma tarefa ou missão de responsabilidade

pública. Neste sentido, a concessão pressupõe que o Município de Lisboa atua

2 Fonte: CEDIPRE: Centro de Estudos de Direito Público e da Regulação, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (Professor Doutor Licínio Martins).

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


na condição de responsável político e jurídico pelo Programa Renda

Acessível.

2 . O modelo do direito de superfície pode vir a servir o objetivo pretendido, mas baseia-

se numa outra filosofia, de índole privada e patrimonial, em que o Município de

Lisboa aparece mais na condição de proprietário do que como responsável por um

programa de disponibilização de habitações de renda acessível.

Um cenário que merece atenção passa pela eventual conjugação, no mesmo contrato,

do modelo de concessão com o modelo do direito de superf ície: ass im, por exemplo,

pode prever-se que alguns imóveis de uma determinada intervenção se enquadram num

regime de concessão e outras num regime de direito de superfície. Estaremos aqui diante de

um “contrato misto”, que envolve elementos de concessão de obra pública e elementos de

cons tituição de um direito de superfície.

Dimensão do programa e investimento municipal

A proposta de afetação indicativa de património imobiliário atualmente prevista estima-se

que permitirá promover a reabilitação de aproximadamente 370 fogos e a construção

de 8.788 novos, ou seja uma oferta total perto de 9.160 fogos, dos quais cerca de

70%, entre 6.000 a 6.400 fogos serão disponibilizados para arrendamento acessível

para as famílias de rendimentos intermédios. A percentagem de fogos afetos a

arrendamento acessível e a preços de mercado depende das condições concretas de cada

operação, podendo por isso variar esse rácio em cada área de intervenção.

O investimento público do Município de Lisboa será feito essencialmente através das

seguintes componentes:

• Património imobiliário municipal, o conjunto dos imóveis (terrenos e edifícios ) a

afetar ao P rograma é proposto a título indicativo, sendo identificado e localizado nas

fichas de cada Área de Intervenção (em anexo), cabendo ao Município deliberar a

respectiva afetação sucessivamente a cada uma das Operações de Renda Acessível,

à medida que for avançando a execução do P rograma. O valor global do património

imobiliário a afetar é estimado3 em 342 M€, dos quais cerca de 30% será para

alienar como forma de pagamento aos concessionários para garantir a

sus tentabilidade económica de cada Operação Renda Acessível, estimando-se em

cerca de 103 M€ es te valor;

• Benefícios e isenções tributárias que poderão vir a ser a concedidos pela

Assembleia Municipal aos concessionários , atendendo a que prosseguem obras

públicas municipais , em nome do Município e para prosseguir objetivos de política

de habitação, coesão territorial e social, correspondendo então à es timativa da

3 Valor calculado pela fórmula de cálculo do valor patrimonial tributá rio, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. As avaliações imobiliárias a efetuar antes antes de cada concessão para determinar o valor presumível de transação (ou de mercado) poderá ser diferente dos valores indicados, pois foram apurados por um método expedito.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


isenção de pagamento da Taxa para a Realização de Infraestruturas Urbanas

(TRIU), cujo valor global estimado é de 46 M€, bem como da isenção de taxas

adminis trativas aplicáveis às operações urbanísticas e de compensações

urbanísticas;

• Recursos f inanceiros estimados em cerca de 7 M€ na aquisição de serviços

essenciais para a preparação, execução e controle de gestão do PRA , ou seja:

es tudos; projetos; reforço da fiscalização de obras municipal; consultoria: jurídica,

de engenharia, urbanismo, financeira, imobiliária; auditoria, controle de gestão dos

contratos de concessão, avaliação e melhoria continua do PRA, comunicação e

sistemas de informação. Exis te ainda uma componente de investimento financeiro

na aquisição de alguns imóveis privados e em custos de relocalização de atividades

que atualmente se encontram em áreas a intervenc ionar cujo valor global es tá a ser

avaliado e que acresce ao que aqui se indica.

O inves timento municipal assim cons iderado, permite concluir que o preço médio que o

Município de Lisboa paga por cada fogo reabilitado /construído para arrendamento

acessível é cerca de 24 mil euros.

O es tacionamento, atendendo aos parâmetros previstos no PDM, representa cerca de 32%

da área de construção total, tendo um elevado peso no consumo de espaço e de recursos

financeiros públicos, estimado em 235 M€ (30% do investimento em construção).

Quem faz o quê?

Ao Município de Lisboa cabem as seguintes atividades-chave no quadro do esquema geral

de func ionamento do P rograma:

1 . Disponibilizar património imobiliário municipal do seu domínio privado (edifícios e

terrenos), afetando-o a concessões de obra pública, no âmbito das quais os

concessionários disponibilizam habitação para arrendamento acessível às famílias

beneficiárias, podendo aquele cobrar as respetivas rendas e ficar com a propriedade

plena de uma parte da área edificável (cerca de 30% do total);

2 . A tribuir os benefícios tributários da sua competência às Operações de Renda

A cessível, sempre que necessário à sua sustentabilidade económica e financeira;

3 . Fixar os padrões de qualidade para os trabalhos de concepção, construção,

manutenção, conservação e serviço ao c liente (arrendatário);

4 . P romover os procedimentos pré-contratuais necessários à seleção de concessionários

e propostas;

5 . Es tudar as falhas de mercado de arrendamento habitacional, a procura de habitação,

boas práticas e disseminar publicamente essa informação e conhecimento;

6 . Es timular a procura e organizar o processo de seleção de arrendatários de entre o

conjunto de famílias que se candidatem, e que cumpram os requisitos aplicáveis,

com base num processo de sorteio;

7 . P romover a atenuação de riscos: eliminar incertezas sobre a duração e resultado do

controle urbanístico prévio às operações urbanísticas no âmbito da concessões para

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


arrendamento acessível (integrando estas atividades dentro dos procedimentos pré-

contratuais); es timular a c riação de muito valor para os arrendatários (qualidade e

adequação da habitação e do habitat a preços acessíveis) contribuindo assim para

maximizar o cumprimento dos contratos de arrendamento;

8 . P romover iniciativas que possam estimular as entidades competentes em razão de

matéria a adequarem o quadro normativo, legal, tributário, de financiamento e de

resolução de conflitos de arrendamento de forma a proporcionar um ambiente de

confiança no mercado de arrendamento habitacional e maior atratividade para os

operadores privados promoverem arrendamento acessível;

9 . Gerir o P rograma Renda Acessível, assegurando a coordenação, adequação, eficácia

e efic iência das atividades que cabem aos serviços municipais desenvolver;

10 . Fazer o controlo de gestão do P rograma e dos contratos de concessão, assegurando

s is temas de informação e de reporte eficazes e transparentes que permitam aos

órgãos do Município, e à comunidade em geral, acompanhar e melhorar

continuamente este Programa ao longo do tempo;

11. C umprir as suas obrigações previstas no contrato de concessão de obra pública com

o concessionário de cada operação.

O s concessionários têm a seu cargo as seguintes atividades-chave:

1 . Na sequência de concurso público em que tenham s ido candidatos, outorgar e

cumprir o contrato de concessão de obra pública;

Figura 2 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


2. P restar garantia bastante para a fase de concepção e construção, conforme

programa de concurso;

3 . E laborar os projetos para a reabilitação e ou construção de edifícios e obras de

urbanização e equipamentos;

4 . Realizar as obras acordo com os projetos aprovados;

5 . Gerir os edifícios afetos ao arrendamento acessível, bem como todas as operações e

atividades inerentes à sua exploração, incluindo a manutenção, a realização de obras

de conservação e a relação com os arrendatários;

6 . C elebrar os contratos de arrendamento com as famílias indicadas pela CML na

sequência do respetivo sorteio, cumprindo as obrigações daí de correntes para com

esses arrendatários;

7 . C obrar e receber as rendas (func ionando a receita das rendas como garantia

financeira adicional pela boa execução do contrato de concessão durante a fase de

exploração e conservação dos edifícios destinados a arrendamento acessível).

A os arrendatários cabem as seguintes atividades-chave:

1 . C andidatarem-se ao Programa Renda Acessível nos termos das respectivas Normas;

2 . A derir ao P rograma Renda Acessível, nos seguintes termos:

Declaro que li e aceito integralmente os termos e condições cons tantes do “Programa

de Renda Acess ível”, disponibilizadas (indicar localização no s ite), aprovado pelo

Município de Lisboa, des tinado a promover o acesso à habitação em regime de

arrendamento acess ível.

3 . C elebrar contrato de arrendamento habitacional com o concessionário e cumprir as

respetivas obrigações;

4 . Pagar as rendas;

5 . Utilizar adequadamente os edifícios e os equipamentos de acordo com os

regulamentos aplicáveis e com a lei.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Sequência e atividades-chave do Município e dos parceiros privados (concessionários ) são representadas esquematicamente seguinte (ver mais

detalhes na pág. 100).

Figura 3 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários em cada Operação de Renda Acessível.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Modelo de negócio para as famílias

Parceiros-chave Atividades-chave Propostas de valor Relação com a

procura

Segmentos de

procura

CanaisRecursos-chave

Estrutura de custos Fontes de receita

Atendimento automático (via portal),

pessoal ( telefone, email, presencial)

Admissão e sorteio de arrendatários

Apoio no contrato-promessa e contrato de arrendamento/ locaç ão-venda

Controle da concessão: CML e

arrendatários ( inquérito de satisfação

regular)

Portal “Renda Acessível” (vertente

arrendatários): gestão de potenciais arrendatários , acesso a informação e

interações com CML/DMHDL e

promotores

Telefone, email, atendimento presencial na CML

Documentos informativos

Anúncios nos meios de c omunicação

social

Estudar a proc ura e ouvir parceiros

Definir termos de referência de

projetos e obras, organizar concurso

públicos para as c oncessões

Promover habitat de qualidade

Marketing e c omunicação

Gestão e sorteio de candidatos

Avaliar satisfação de arrendatários

Controle de gestão das concessões

Arbitragem de conflitos

Avaliar e melhorar o Programa

Concessionários de obra pública,

selecionados por concurso público

para projetar, construir e explorar

edif ícios de habitação para arrendamento acessível

Universidades e empresas prestadoras

de serviços especializados

Centro de Arbitragem para resolução

de conflitos de arrendamento

Comunicação Soc ial para divulgação

Entidades da sociedade civil (p.ex.

associações representativas de

arrendatários)

Classe média que trabalhe ou estude em Lisboa, segmentada por critérios:

- Esc alões de rendimento;

- Dimensão e composição da família;

- Não serem proprietários em Lisboa;

- Fase de vida (estudantes universitários, idosos, jovens ativos, trabalhadores

deslocados, recém divorciados… );

- Necessidades especiais;

- Estilos de vida (orientado a: família,

prestígio socioprof issional, hedonista).

Físicos: Património imobiliário

municipal

Financeiros: aquisição de serviços

Humanos: Grupo de Trabalho/

Estrutura Missão, DMHDL, DMU,

DMPO, DMGP, DMF, SG/DMC

Habitação adequada, de qualidade,

localizações diversas, em habitat de qualidade, seguro e bem servido de

equipamentos coletivos de transportes

coletivos

Rendas ac essíveis para a classe média, muito inferiores às de merc ado

Participaç ão melhoria continua do

Programa

Transparência no sorteio de

arrendatários

Contrato de arrendamento de justo, de 5 anos, renovado anualmente

Controlo de níveis de serviço na gestão

do imóvel pela CML

Arbitragem de conflitos de

arrendamento

Estacionamento privativo para

bicicletas e ou automóveis

Transmissão de Património Imobiliário municipal em propriedade plena para os concessionários

(cerca de 30% do total afeto a cada concessão)

Cerca de 7,2 M€ em estudos, projetos, sistemas de informação e comunicação

Custos de oportunidade em tributos nas operações urbanísticas (não há lugar a cobrança)

Custos de oportunidade em impostos municipais (IMI e IMT): isenç ões

Património Imobiliário municipal valorizado pelos concessionários (reabilitação e construção)

regressa à exploração pelo Município no final da c oncessão

Acrésc imos na receita de Derrama devido a atividade económica induzida (projetos, construção

e serviços necessários à exploração de edif ícios afetos ao Programa)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Modelo de negócio para concessionários

Parceiros-chave Atividades-chave Propostas de valor Relação com a

procura

Segmentos de

procura

CanaisRecursos-chave

Estrutura de custos Fontes de receita

Não é necessário investir na compra

de terreno

Rendibilidade potencial mais atrativa

do que as alternativas comparáveis

Baixo risco e receita estável

Entrada neste mercado, com fraca oferta e muita procura potenc ial

Baixo risco de incumprimento no pagamento pelos arrendatários: custo

oportunidade elevado (casas de

qualidade muito abaixo do preço de merc ado), em programa similar o

incumprimento é 0% (Programa Renda

Convencionada), seguro de renda,

arbitragem de conflitos (em estudo)

Concessionário recebe lotes em

propriedade plena como pagamento e e pode c obrar rendas não

habitacionais a preç os de mercado

Sem risco de licenciamento de obras

Possibilidade de cedência de posição

c ontratual

Possibilidade de beneficiar de isenções

e benefícios tributários nos termos dos regulamentos e lei

Ações de marketing do Programa

Concurso Público para concessão obra

pública de habitação (concepção,

construção, exploração e conservação de edifícios

Atendimento de concorrentes e concessionários

Controlo de execução do contrato de

concessão

Sessões públicas de esclarecimento

com entidades do setor e partic ipaç ão em feiras e reuniões

Portal na internet (vertente concessionários): divulgação do

Programa e fornecimento de dados da

concessão pelo concessionário

Documentos informativos

Gestor de concessão da CML: monitorização do contrato e colocação

de arrendatários.

Ações de marketing e comunicação para max imizar concorrência

Atendimento a concorrentes e a concessionários

Contratação pública, controlo de

gestão, avaliação e melhoria continua do Programa e das concessões

Controlo das operações urbanísticas

Sorteio de promitentes arrendatários

Arbitragem, garantia-mútua e seguros.

sorteio

INVEST LISBOA, AICEP, Embaixadas

Portuguesas, Embaix adas Estrangeiras (‘trade&investment’)

Associações representativas do setor

imobiliário

Empresas prestadoras de serviços especializados

Tribunal arbitral para conflitos com

concessionário

Companhias com seguros de renda

IHRU (financiamento aos aos concessionários em operações de

reabilitação para arrendar)

Sociedades de garantia mútua (f inanciamento aos concessionários)

BEI e Banca Comercial (financiamento)

Empresas e agrupamentos de

empresas de vários tipos:

- Investidores institucionais (fundos de

pensões, fundos imobiliários, …);

-Empresas de promoção imobiliária;

- ‘Family offices’

-Empresas de construção imobiliária

-Têm pequena ou média dimensão

O Perfil dos concessionários tenderá a

valorizar:

-Baix o risco, sem incerteza no

licenciamento e na procura

-Rendimento estável e seguro,

-Operações de longo prazo

Podem surgir outros interessados com

perf il de investimento mais

‘oportunista’, ou seja, procuram operações de grande dimensão, de

curta e média duração, capital

intensivo, procuram rendibilidade mais

elevado e querem passar rapidamente posição contratual a terceiros

Transmissão de Património Imobiliário municipal em propriedade plena para os concessionários (c erca de 30% do total afeto a cada concessão)

Cerca de 7,2 M€ em estudos, projetos, sistemas de informação e comunic ação

Custos de oportunidade em tributos nas operações urbanísticas (não há lugar a cobrança em

obras municipais)

Custos de oportunidade em impostos municipais (IMI e IMT): isenções para obras municipais

Património Imobiliário municipal valorizado pelos concessionários (reabilitação e c onstrução) regressa à exploração pelo Munic ípio no final da concessão

Acréscimos na receita de Derrama devido a atividade económica induzida (projetos, construção e serviços necessários à exploração de edif ícios afetos ao Programa)

Cauções e garantias financeiras (em caso de incumprimento pelo concessionário)

Físicos: Património imobiliário municipal

Financeiros: aquisição de serviços

Humanos: Grupo de Trabalho/

Estrutura Missão, DMHDL, DMU,

DMPO, DMGP, DMF, SG/DMC

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Fatores críticos de sucesso

O êxito do Programa Renda Acessível depende de fatores críticos , alguns deles no âmbito

das atribuições do Município, outros resultam da evolução do mercado e da atuação de

entidades reguladoras nacionais e europeias:

a) A Confiança entre os princ ipais intervenientes numa relação de arrendamento

habitacional, nes te caso entre arrendatários e concessionários (‘senhorios ’), bem

como confiança na relação entre concessionários e Município de Lisboa (eliminar

incertezas , reduzir riscos , aumentar previs ibilidade, promover a transparênc ia nas

relações cotratuais);

b) Disponibilidade de linhas e condições de financiamento bancário adequadas a

investimentos para arrendamento habitacional (prazos de amortização cerca de 30

anos), a que os concessionários possam recorrer tendo ainda um impacto muito

pos itivo na rendibilidade dos seus capitais próprios;

c ) Incentivos e benefícios tributários que contribuam para reduzir as diferenças entre os

níveis de rendibilidade potencial do arrendamento habitac ional e as alternativas de

investimento mais diretamente concorrentes: promoção imobiliária para venda de

habitação (seja cons trução nova ou reabilitação), promoção imobiliária para

exploração de edifícios de escritórios , comércio e serviços , afetação de habitações a

alojamento local de curta duração;

d) Contexto macro-económico favorável em termos de taxas de juro, mantendo o

Programa rendibilidades potenciais que sejam competitivas face a outras alternativas

de inves timento de risco equivalente.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


2. Enquadramento e objetivos

2.1. Enquadramento

O presente relatório foi desenvolvido no sentido de dar cumprimento ao Despacho do Senhor

Presidente da Câmara, datado de 9/6/2015, no âmbito do qual também foi nomeada a

‘Equipa de Missão - P rograma Renda Acessível’ e incumbida de apresentar uma proposta de

programa com os seguintes objetivos:

1. O Programa “Renda Acess ível” tem como objetivo aumentar a oferta de

habitação na cidade de Lisboa, assim atraindo e fixando nova população no

concelho, des ignadamente promovendo a disponibilização de fogos habitacionais

para que cinco mil famílias de classe média possam voltar a habitar na cidade de

Lisboa.

2. O público-alvo deste programa corresponde à população que, não es tando numa

situação de extrema carência, não tem capacidade financeira para aceder a

habitação no mercado privado de arrendamento ou aquisição, em virtude da sua

condição remuneratória.

A Propos ta de P rograma Renda Acessível dá cumprimento aos objetivos fixados no Programa

de Governo da C idade 2013-2017, ao P rograma Local de Habitação (2009), ao Plano Diretor

Munic ipal (2012) e atende às medidas propostas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024,

bem como nos instrumentos de planeamento e programação pertinentes do Município de

Lisboa, os quais são apresentados seguidamente, podendo ser resumidos na atração,

f ixação e rejuvenescimento de população, tornando a cidade de Lisboa cada vez

mais atrativa para residir e com preços acessíveis para os vários escalões de

rendimento familiar.

Estes objetivos requerem o desenvolvimento de instrumentos para a promoção de

habitação acessível ao rendimento familiar onde ocorram falhas de mercado e

políticas sectoriais e transversais coordenadas de modo a produzir ‘habitat’ de

qualidade e habitações adequadas às necessidades da população a quem se dirige.

O êxito da prossecução des tes objetivos está em parte condicionado pela necessidade de

alterações legis lativas de âmbito nacional de modo a assegurar as condições adequadas para

a sua execução, nomeadamente em matéria fiscal, financ iamento, mutualização de riscos e

acesso à jus tiça na resolução de conflitos de arrendamento habitacional.

O P rograma Renda Acessível prossegue ainda o Direito à Habitação consagrado no artigo 65º

da Constituição da República Portuguesa, bem como as convenções internacionais e

orientações de política da União Europeia em matéria de habitação, destacando-se

seguidamente os aspectos considerados mais pertinentes para este efeito.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Direito à Habitação , Art. 65º, Constituição da República Portuguesa

O artigo 65º da C onstituição da República Portuguesa consagra o Direito à Habitação e

es tabelece orientações que foram especialmente consideradas no P rograma Renda Acessível.

Para este efeito, o ponto de partida foi desenvolver conhecimento sobre a procura de

habitação em Lisboa de modo a propor oferta adequada à dimensão e composição das

famílias , às suas distintas fase de vida familiar e profissional, aos diversos níveis de

rendimento familiar, com especial atenção àqueles que não conseguem aceder aos preços de

mercado de habitação.

Por outro lado, foram identificadas e tipificadas as ações a desenvolver que cabem ao

Munic ípio de Lisboa, aos restantes níveis da Adminis tração P ública e aos Órgãos de

Soberania, procurando es tabelecer caminhos para a necessária cooperação ins tituc ional,

coerente, s inérgica e em tempo útil.

Por outro lado, foi evidenc iada a necessidade de mobilização dos agentes do mercado

imobiliário, construção e sector financeiro para assegurar a promoção habitação com

subordinação ao interesse geral e o acesso a habitação própria ou arrendada, conforme

determina o artigo 65º da Constituição da República nos seguintes termos:

1. Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de

dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a

intimidade pessoal e a privacidade familiar.

2. Para assegurar o direito à habitação, incumbe ao Es tado:

a) Programar e executar uma política de habitação inserida em planos de

ordenamento geral do território e apoiada em planos de urbanização que

garantam a exis tência de uma rede adequada de transportes e de

equipamento social;

b) Promover, em colaboração com as regiões autónomas e com as autarquias

locais , a cons trução de habitações económicas e sociais;

c) Es timular a cons trução privada, com subordinação ao interesse geral, e o

acesso à habitação própria ou arrendada;

d) Incentivar e apoiar as iniciativas das comunidades locais e das populações ,

tendentes a resolver os respectivos problemas habitacionais e a fomentar a

criação de cooperativas de habitação e a autocons trução.

3. O Es tado adoptará uma política tendente a estabelecer um sistema de renda

compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria.

4. O Es tado, as regiões autónomas e as autarquias locais definem as regras de

ocupação, uso e transformação dos solos urbanos , designadamente através de

instrumentos de planeamento, no quadro das leis respeitantes ao ordenamento do

território e ao urbanismo, e procedem às expropriações dos solos que se revelem

necessárias à satis fação de fins de utilidade pública urbanística.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


5. É garantida a participação dos interessados na elaboração dos ins trumentos de

planeamento urbanístico e de quaisquer outros ins trumentos de planeamento físico

do território.

Convenções internacionais e política da União Europeia

As principais convenções internacionais consideradas na concepção do P rograma Renda

Acessível são a Declaração Universal dos Direitos Humanos , a C arta Social Europeia, a Carta

dos Direitos Fundamentais da União Europeia, bem como a Resolução do Parlamento

Europeu sobre habitação e política regional (2007), dos quais se des tacam seguidamente os

aspectos mais relevantes para esta finalidade.

A Declaração Universal dos Direitos Humanos es tabelece no seu artigo 25.º:

1.Toda a pessoa tem direito a um nível de vida suficiente para lhe assegurar e à sua

família a saúde e o bem-es tar, principalmente quanto à alimentação, ao ves tuário,

ao alojamento, à assistência médica e ainda quanto aos serviços sociais necessários ,

e tem direito à segurança no desemprego, na doença, na invalidez, na viuvez, na

velhice ou noutros casos de perda de meios de subs istência por circunstâncias

independentes da sua vontade4.

Portugal subscreveu a Carta Social Europeia5 em 1996, aprovada pelo Conselho da Europa

em 1961, entretanto revis ta, relevando para neste âmbito o dispos to nos artigos 30.º e 31 .º,

cuja redação é a seguinte:

Artigo 30.º, Direito à protecção contra a pobreza e a exclusão social:

Com vista a assegurar o exercício efectivo do direito à protecção contra a pobreza e

a exclusão social, as Partes comprometem-se:

a) A tomar medidas , no quadro de uma abordagem global e coordenada,

para promover o acesso efectivo, des ignadamente, ao emprego, à habitação,

à formação, ao ens ino, à cultura, à ass istência social e médica das pessoas

que se encontrem ou corram o risco de se encontrar em situação de exclusão

social ou de pobreza, e da sua família;

b) A reexaminar essas medidas com vista à sua adaptação, se necessário.

Artigo 31.º, Direito à habitação:

Com vis ta a assegurar o exercício efectivo do direito à habitação, as Partes

comprometem-se a tomar medidas des tinadas a:

1) Favorecer o acesso à habitação de nível suficiente;

2) Prevenir e reduzir o es tado de sem-abrigo, com vista à sua eliminação

progress iva;

4 Organização das Nações Unidas (1948), Declaração Universal dos Direitos Humanos. 5 Council of Europe (1996), European Social Charter (Revised).

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3) Tornar o preço da habitação acess ível às pessoas que não disponham de

recursos suficientes.

A Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia6, adotada em 2000 e revista em

2016, estabelece no ponto nº 3 do artigo 34º: A fim de lutar contra a exclusão social e a

pobreza, a União reconhece e respeita o direito a uma ass istência social e a uma ajuda à

habitação destinadas a assegurar uma existência condigna a todos aqueles que não

disponham de recursos suficientes , de acordo com o direito da União e com as legislações e

práticas nacionais .

O T ratado de Lisboa7, no seu artigo 6º es tabelece que : A União reconhece os direitos , as

liberdades e os princípios enunciados na Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia,

de 7 de Dezembro de 2000, com as adaptações que lhe foram introduzidas em 12 de

Dezembro de 2007, em Es trasburgo, e que tem o mesmo valor jurídico que os Tratados .

Em 2007, o Parlamento Europeu aprovou uma Resolução sobre habitação e política

regional8, da qual se destacam os seguintes aspetos , os quais evidenciam a necessidade de

uma abordagem integrada, multinível, multe-ator, com mobilização de recursos públicos:

1. Considera que o direito a uma habitação adequada e de boa qualidade por um

preço razoável é um importante direito fundamental que é reconhecido em várias

cartas internacionais e Cons tituições dos Es tados-Membros;

2. Exprime o desejo de que os Estados-Membros aprovem as disposições legais

necessárias para que o direito a uma habitação adequada, de boa qualidade e a um

preço abordável se torne uma realidade;(...)

4. Preconiza a identificação, a nível europeu, de uma série de indicadores de

qualidade que definam a noção de "habitação adequada";

5. Sublinha a importância, para a UE, da adopção de uma Declaração Europeia sobre

a Habitação, com base na Carta aprovada pelo Intergrupo "Urban Hous ing" do

Parlamento Europeu; nes te sentido, propõe à Comissão do Desenvolvimento

Regional que adopte uma iniciativa na matéria;

6. Insiste na necessidade - no contexto da Estratégia de Lisboa - de reforçar o

direito ao apoio à habitação, com um objectivo de inclusão social e, nomeadamente,

de forma a permitir também que a mobilidade dos trabalhadores se torne realidade;

7. Insiste na necessidade de reflectir sobre as políticas relativas à habitação no

âmbito de uma política de ordenamento do território que favoreça o equilíbrio social

e a miscigenação social;

6 Carta dos direitos fundamentais da União Europeia (revista), in Jornal Oficial das Comunidades Europeias, série C nº 202, 7 de junho de 2016. 7 Tratado de Lisboa que altera o tratado da União Europeia e o Tratado que institui a Comunidade Europeia, in Jornal Oficial da União Europeia, série C, n.º 306, 17 de Dezembro de 2007. 8 European Parliament (2007), European Parliament resolution of 10 May 2007 on housing and regional policy.

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8. Exprime o desejo de que os decisores nacionais e locais aprovem medidas que

facilitem a aquis ição da primeira habitação própria pelos jovens;

9. Solicita à Comissão que inclua a habitação na reflexão sobre as cidades e o

desenvolvimento sustentável das regiões , bem como no programa de trabalho da

task-force inter-serviços , criada para coordenar as políticas relacionadas com a

dimensão urbana;

10. Salienta a importância das ques tões de segurança relativas:

- à criminalidade, sobretudo nas áreas mais des favorecidas,

- aos edifícios (normas de cons trução e de exploração),

- às infraes truturas de eletricidade e de gás , de água, de esgotos e de

aquecimento (segurança dos sistemas existentes e das tecnologias de reabilitação e

de subs tituição das canalizações obsoletas);

11. Cons idera, igualmente, que importa tratar de forma coerente as várias

dimensões do desenvolvimento sus tentável (solidariedade, ambiente e energia), a

acessibilidade, a saúde, a segurança e a qualidade de utilização, e garantir que os

encargos com a melhoria das habitações sejam compatíveis com os meios de que

dispõem os agregados familiares; (...)

13. Sublinha a necessidade de ter em conta os problemas específicos da habitação

no meio rural, a fim de promover uma política equilibrada de ordenamento do

território que permita lutar contra a segregação e a desertificação das zonas rurais ,

tendo em cons ideração , particularmente , as desvantagens que apresentam essa

regiões , como os baixos rendimentos , habitações dispersas e obsoletas e a falta de

alojamentos para arrendamento , sociais e outros;

14. Salienta igualmente a especificidade do problema da habitação nas cidades

pequenas e considera que estas atraem a população rural não só pelas

oportunidades de emprego que oferecem, mas também porque permitem adquirir

um nível de educação e de habilitações mais elevado e porque respondem às

necessidades no domínio da saúde e da cultura; sublinha que importa apoiar o

desenvolvimento des te papel desempenhado pelas cidades pequenas , visto que está

es treitamente associado à rees truturação das zonas rurais , em particular em matéria

de serviços de saúde, de ensino secundário, de desenvolvimento de PME, de turismo,

de es tâncias terapêuticas, etc.;

15. Cons idera que no meio rural é indispensável propor medidas de incentivo à

aquisição, recuperação ou renovação de cons truções antigas , apoiar os organismos

públicos e privados que prestam conselhos e acompanham individualmente a

instalação de particulares e de profissionais , e aumentar a oferta de habitação social,

tanto pública como privada, quer seja nova ou renovada;

16. Exorta a Comissão a elaborar um es tudo sobre os custos e a procura de

habitação , bem como sobre o mercado imobiliário em geral, e convida os Estados-

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Membros a aperfeiçoarem a recolha de dados nestes domínios , tendo em conta a

heterogeneidade da ocupação das habitações , as modificações das es truturas

familiares tradicionais e a s ituação específica dos jovens , bem como o

envelhecimento e o declínio da população; convida igualmente os Estados-Membros

a terem em conta o acesso e a taxa de utilização das infraestruturas técnicas ,

sociais , culturais e de transportes aquando da planificação e rees truturação dos

projetos de habitação e da recolha de dados;

17. Sublinha que, no que diz respeito ao princípio da subsidiariedade, os problemas

da habitação, enquanto problema nacional, devem ser predominantemente tratados

a nível local e, nes ta perspectiva, os municípios devem ser apoiados; cons idera que a

definição de orientações a nível europeu contribuiria para melhorar a capacidade de

resolver es tes problemas;

18. Cons idera que, face à complexidade dos factores com incidência na habitação, é

necessário adoptar uma abordagem integrada – alicerçada nos princípios da

subsidiariedade e da proximidade – que deverá assegurar a aplicação simultânea de

diferentes elementos que permitam facilitar o acesso à habitação, melhorar a

qualidade da cons trução e a qualidade de vida de todas as gerações e reforçar a

atratividade dos meios urbanos e rurais ;

19. Salienta que a maioria das habitações sociais não se s itua num ambiente

saudável e que a sua qualidade não permite garantir condições de vida saudáveis ,

devendo, por isso, recorrer-se a ações de desenvolvimento financiadas pelo Fundo

Europeu de Desenvolvimento Regional, para não só promover a habitação mas

também melhorar o ambiente e o es tado de saúde dos arrendatários que vivem em

habitações sociais e, des te modo, a respectiva qualidade de vida;

20. Cons idera ainda que a adopção de uma abordagem integrada terá mais

probabilidades de sucesso se for realizada pelas autoridades locais e regionais , que

podem assegurar uma visão de conjunto, uma coordenação óptima das políticas e

das medidas aplicadas na aglomeração e uma visão a longo prazo do respectivo

desenvolvimento; consequentemente, exorta os Es tados-Membros , nos termos do

artigo 11° do Regulamento (CE) nº 1083/2006 do Conselho, de 11 de Julho de 2006,

que estabelece disposições gerais sobre o Fundo Europeu de Desenvolvimento

Regional, o Fundo Social Europeu e o Fundo de Coesão, a associarem as cidades à

programação e à ges tão dos fundos estruturais destinados ao cofinanciamento das

ações urbanas elegíveis no quadro dos programas operacionais e a delegar-lhes a

sua aplicação;

21. Convida os Estados-Membros e/ou as autoridades locais , com base na proposta

da Presidência finlandesa intitulada "A saúde em todas as políticas" ("Health in all

policies "), a assegurarem, ao elaborarem programas em prol da habitação que

beneficiem de financiamento comunitário, que as autoridades locais procedem a uma

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


avaliação de impacto na saúde que permita conferir às pessoas socialmente

des favorecidas um ambiente de vida adequado em termos ambientais e de saúde;

22. Insiste na necessidade do diálogo e da concertação entre os vários níveis de

autoridades locais , regionais e governamentais , a fim de assegurar a coerência da

intervenção pública, de a tornar socialmente responsável e de garantir que se baseia

numa coordenação horizontal (entre todas as políticas comunitárias referentes à

habitação), vertical (entre os actores que, a diferentes níveis – europeu, nacional,

regional e local – se ocupam da habitação) e mis ta (entre as autoridades públicas , os

grupos de interesse socioeconómicos e a sociedade civil); apela, além disso, a uma

participação enérgica dos residentes e das suas organizações , no intuito de serem

obtidas decisões comuns nas atividades de requalificação, recuperação, ges tão e

preservação do ambiente urbano;

23. Incita a uma maior coordenação dos fluxos financeiros e das políticas com

incidência na habitação, em particular zelando pela complementaridade entre as

ações apoiadas pelo FEDER, os instrumentos financeiros JESSICA e JEREMIE, o

Sétimo Programa-Quadro de Inves tigação e as outras iniciativas comunitárias ,

nacionais , regionais e locais em matéria de habitação e de renovação urbana, com

particular atenção à modernização e à renovação dos edifícios de habitação dos

bairros his tóricos das cidades;

24. Exprime o desejo – na perspectiva da revisão, prevista para 2009, dos

regulamentos relativos à política de coesão – de que, a fim de economizar energia e

proteger o ambiente, se relance o debate tendente a tornar extens íveis a todos os

Es tados-Membros os fundos comunitários para a renovação da habitação social,

presentemente previstos só para certos países , uma vez que a carência de habitação

constitui um elemento crítico comum a toda a Europa; solicita à Comissão e ao BEI

que implementem a iniciativa JESSICA em condições idênticas em todos os países ,

incluindo a habitação no quadro de uma abordagem de desenvolvimento integrado;

25. Incita os Es tados-Membros em causa a utilizarem plenamente os fundos

disponibilizados pelo FEDER no domínio da habitação;

26. Insta a Comissão a garantir, no quadro do controlo das intervenções dos Fundos

Es truturais , a plena aplicação do disposto no nº 2 do artigo 7º do Regulamento (CE)

nº 1080/2006 aquando do financiamento da construção de habitações com a

participação de fundos es truturais , e que sejam pos tos à disposição das camadas

sociais des favorecidas alojamentos adequados;

27. Confirma o seu apoio ao reforço da parceria entre as autoridades públicas , os

grupos de interesse socioeconómicos e a sociedade civil e sublinha a importância

potencial das parcerias público-privado, especialmente na modernização dos edifícios

pré-fabricados e na regeneração dos terrenos indus triais abandonados;

28. Apoia a campanha lançada pela Comissão em prol da energia sustentável com

vista a sensibilizar os cidadãos europeus para a diminuição dos consumos

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


domésticos; incita igualmente a Comissão a promover uma ampla campanha de

informação, no quadro do plano de cação para a eficiência energética;

29. Pede à Comissão que facilite a difusão, no sector da habitação, das novas

tecnologias e dos produtos de cons trução mais eficazes que permitam reduzir o

consumo de energia;

30. Incita a Comissão a dar seguimento efetivo à cação-piloto para o sector da

habitação social no quadro do programa SAVE(8) , a fim de promover e divulgar

projetos exemplares selecionados em matéria de eficiência energética;

31. Sublinha a importância do intercâmbio de boas práticas em matéria de política

de habitação e incita a Comissão a desenvolver redes temáticas para a habitação

semelhantes às criadas no âmbito do programa URBACT; nes te contexto, acolhe com

interesse a iniciativa da Comissão "As regiões e a mudança económica"

(COM(2006)0675) e aguarda a apresentação das regras de aplicação dessa

iniciativa;

32. Incita a Comissão a criar um sítio Internet em todas as línguas oficiais da União

que possa ser um fórum de cooperação e de intercâmbio de informações e de boas

práticas à imagem da Rede Europeia de Conhecimento Urbano (EUKN - European

Urban Knowledge Network);

33. Solicita à Comissão que elabore um estudo que descreva a repartição das

competências e das responsabilidades entre os níveis nacional, regional e local, bem

como o quadro jurídico da habitação em todos os Es tados-Membros; é de opinião

que esse es tudo permitiria tomar decisões informadas e identificar os campos de

cação possíveis da UE em prol da habitação, a fim de assegurar um verdadeiro valor

acrescentado das medidas comunitárias em relação às ações nacionais , regionais e

locais , tendo em conta a missão de interesse geral dos Estados-Membros em matéria

de habitação adequada, de boa qualidade e a um preço abordável;

34. Apoia fortemente a ideia de uma s implificação da burocracia a todos os níveis ,

com vis ta a tornar mais eficaz o planeamento e a ges tão do território;

35. Sublinha a importância da formação dos operadores no terreno, incluindo

através de preparação específica nos sectores do planeamento urbano, da

construção, recuperação, ges tão e preservação do património edificado, e saúda o

financiamento das ações de formação no quadro do Fundo Social Europeu (FSE);

36. Sublinha a importância de serem tomadas em consideração pelas autoridades

responsáveis pela gestão do território – na fase de identificação das políticas de

ordenamento do território e de planificação e execução das intervenções – a

acessibilidade da habitação, dos serviços públicos e dos meios de transporte urbano

para as pessoas portadoras de deficiência e os idosos e a programação de zonas de

recreio e de lazer para as crianças e os jovens;

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37. Exorta o grupo BEI e a Comissão Europeia a es tabelecerem, no âmbito do

JEREMIE e em s inergia com a iniciativa JESSICA, uma es tratégia para es timular o

desenvolvimento do sector da construção, sobretudo nos novos Estados-Membros , o

que cons tituiria uma ajuda estrutural ao desenvolvimento do sector da habitação

mediante a mobilização dos recursos locais e regionais em torno de projetos

urbanos;

38. Incita as autoridades nacionais , regionais e locais a identificarem a divers idade

das s ituações nas cidades e nos territórios nos Estados-Membros e a desenvolverem

e a corrigirem as suas políticas de habitação de acordo com o princípio da

sus tentabilidade;

39. Insta as autoridades nacionais , regionais e locais a abordarem urgentemente

uma das prioridades da política de habitação, nomeadamente a eliminação do

fenómeno dos sem abrigo;

40. Encarrega o seu Pres idente de transmitir a presente resolução ao Conselho, à

Comissão e aos Governos dos Es tados-Membros , ao Comité das Regiões e ao Comité

Económico e Social Europeu.

Programa de Governo da Cidade 2013-2017

O P rograma de Governo da Cidade define uma V isão para Lisboa:

• Mais pessoas , mais emprego, melhor cidade é a visão que queremos para Lisboa.

Mobilizando todos os cidadãos , todas as ins tituições todas as energias (pág. 12)

• É necessária uma estratégia integrada para os direitos sociais na cidade de Lisboa,

envolvendo ativamente as politicas de: Habitação, Educação, Cultura,

Desenvolvimento Social, Saúde, Juventude e Desporto. (pág. 9)

No Modelo de Governo apresentado é reconhecida a importância da coerência e convergência

dos ins trumentos legais nacionais com as políticas e instrumentos de intervenção das

autarquias locais de modo a assegurar melhores condições de eficácia na prossecução da

visão e dos objetivos definidos:

• Proporemos o debate e a alteração de medidas legislativas de âmbito nacional com

graves impactos na cidade, como, por exemplo: a lei do arrendamento urbano; a

segurança de proximidade; a reabilitação urbana; o combate à pobreza e à violência

domestica; o direito à habitação; a participação das organizações de moradores na

ges tão dos respetivos bairros.” (pág. 14)

O s objetivos estratégicos:

• “uma cidade melhor, com mais oportunidades para viver e mais atrativa para as

empresas” (pág. 17)

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A perspectiva da c riação de ‘habitat’, de sítios onde as famílias querem viver, onde exis te

tudo o que é relevante para o dia-a-dia surge bem patente no conceito de ‘Cidade de

Bairros ’, no âmbito do qual se definem orientações que o P rograma Renda Acessível procura

incorporar nomeadamente:

• “Reabilitar prédios devolutos munic ipais para lançamento no mercado de

arrendamento de fogos com renda acessível, através do programa “Reabilita

P rimeiro, Paga Depois” ou outros.” (P ág. 23)

O Grande Eixo de referência e enquadramento para o P rograma Renda Acessível é ‘L isboa

Inc lusiva’:

• Cidade Atrativa: A promoção de habitação com rendas acessíveis , a par de c reches ,

jardins de infância e da escola pública e da valorização dos transportes públicos são

políticas centrais para atrair e fixar novas famílias , com es tacionamento, espaços

verdes, equipamentos, comércio de proximidade em cada bairro. (pág. 18)

• Nos próximos anos , os grandes des ígnios da política municipal de habitação deverão

incidir:

o No reforço da coesão territorial da cidade.

o Na promoção efetiva de um mercado de arrendamento com rendas

acess íveis, dirigido às famílias jovens e não s ó.

o Na dinamização da reabilitação urbana e reforço do papel do município na

regulação do mercado de habitação.

o Na ges tão sus tentável do património habitacional municipal.

o Na requalificação dos bairros municipais e na melhoria de todo o “habitat” da

cidade, incluindo a mobilidade, o acesso aos equipamentos , serviços e

espaços públicos e a um ambiente urbano mais saudável.

Plano Diretor Municipal (2012)

No artigo 86º do PDM é regulada a ‘P olítica municipal de habitação’:

1. O Programa Local de Habitação fixa os objectivos plurianuais da política municipal

de habitação, numa perspectiva transversal que envolve diferentes políticas

municipais.

2. Cabe ao Programa Local de Habitação, nomeadamente, definir as medidas

necessárias para:

(...)

b) A valorização do património habitacional municipal;

c) O desenvolvimento da coesão socio-territorial;

d) A promoção da disponibilização de habitação a cus tos acessíveis.

O PDM refere como medida transversal às 9 Unidades Operativas de Planeamento e Gestão o

‘P rograma de dinamização do arrendamento’ (artigo 81º do Regulamento do PDM).

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Programa Local de Habitação – Missão e objetivos

O P rograma Local de Habitação9 (PLH) na sua missão e objetivos enquadra e propõe as

orientações de política de habitação, nomeadamente no que se refere à promoção do

arrendamento habitacional e de habitação com preço acessível a todos os escalões de

rendimento familiar, reforçando a perspectiva de planeamento e coordenação de políticas e

medidas que promovam um ‘habitat’ atrativo e com condições adequadas à fixação de

população, onde são manifestas as preocupações do reforço da coesão territorial e social.

Na figura seguinte são apresentados os objetivos do PLH, dos quais se destaca precisamente

o “D – A dequar a oferta à procura de habitação”:

Reduzir o desequilíbrio entre a oferta e a procura de habitação, em termos de

quantidade, qualidade e preço acessível (is to é, adequado à taxa de esforço das

famílias ) e incentivar a colocação dos fogos devolutos no mercado, dando prioridade

à dinamização do arrendamento, regulando as tipologias de acordo com a procura,

proporcionando habitação pública, apoiada ou cooperativa a quem não consegue

aceder ao mercado privado, incentivar a habitação privada de baixo custo e fixar

nova população cativa.

9 Câmara Municipal de Lisboa (2009) (Re)Habitar Lisboa, Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação, 2ª fase – Escolher, 8 de julho.

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Figura 4 – Missão e objetivos do Programa Local de Habitação (Fonte: CML (2009), (Re)Habitar Lisboa -Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação)

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42 – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível

Figura 5 – Objetivo D do PLH: Atrair Mova População (Fonte: CML (2009), (Re)Habitar Lisboa - Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação)

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Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024

A Carta Estratégica de Lisboa 2010-202410 deu origem a uma sistematização das principais

medidas a desenvolver pelo Município de Lisboa para responder a uma série de questões

prévias . Uma dessas questões foi “Como recuperar, rejuvenescer e equilibrar socialmente a

população?”. As medidas propostas neste âmbito são transcritas seguidamente, tendo s ido

devidamente consideradas na concepção do P rograma Renda Acessível.

Viabilizar as escolhas ao nível do mercado de habitação

Para viabilizar as escolhas dos cidadãos ao nível habitacional, o papel do sector publico deve

centrar-se em identificar e colmatar as falhas do mercado, isto é, os pontos de desacerto

entre a oferta e a procura em subgrupos específicos do mercado, geradores de incapacidade

de respos ta a es tratos específicos da população. Para tal considera-se essencial aumentar a

oferta de habitação condigna, a custos compatíveis com a capacidade financeira dos

agregados familiares jovens , de es trato socioeconómico medio e em limite de solvência. As

vias prioritárias para alcançar es tes objectivos são:

• aproveitar o pleno potencial do património habitacional existente, criando

mecanismos que permitam a disponibilização no mercado dos fogos devolutos;

• dar prioridade à reabilitação dos edifícios e alojamentos degradados , garantindo a

qualificação da oferta de habitação e a exis tência de condições de habitabilidade e

conforto adequadas em todos os fogos;

• aumentar as oportunidades de escolha relativamente ao regime de acesso à

habitação, através da dinamização do mercado de arrendamento;

• direcionar os apoios públicos à reabilitação para objectivos sociais (facilitação do

acesso dos jovens à habitação e oferta de habitação a cus tos moderados);

• aumentar a oferta pública de habitação a custos moderados e facilitar o acesso dos

jovens à habitação;

• assegurar a provisão de habitação para os grupos mais vulneráveis , mediante a

disponibilização de uma quantidade controlada de habitação pública em paralelo com

o mercado de habitação livre.

A es te respeito convém ainda referir que, dado os fenómenos da degradação e do abandono

de edifícios e alojamentos em Lisboa se manifes tar cada vez mais de forma disseminada por

todo o tecido urbano, os mecanismos a criar para atuar a es te nível não devem ter por base

parâmetros de localização geográfica, devendo antes incidir sobre todo o território, com base

em critérios como o es tado de conservação e a ocupação dos imóveis. Mais do que promover

grandes empreitadas de iniciativa pública, interessa criar as condições necessárias para que

a iniciativa privada neste domínio se possa tornar uma realidade, um pouco por todo o

território.

10 Câmara Municipal de Lisboa (2009), Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024, Relato da Pergunta I - Como recuperar, rejuvenescer e equilibrar socialmente a população?

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Ao nível dos instrumentos para alcançar os objectivos enunciados , convém referir o papel

que o património habitacional municipal e as empresas municipais com competências na

matéria podem desempenhar. O papel do município também pode ser muito importante na

eliminação dos obstáculos legais e administrativos à reabilitação dos edifícios e na promoção

da participação dos privados no alcance dos objectivos públicos a troco da garantia de

rapidez e segurança nas decisões publicas.

Aumentar a diversidade e reduzir as desigualdades

Para que Lisboa se torne uma cidade de escolhas é necessário torná-lá uma cidade menos

desigual e mais diversa, tanto ao nível social como territorial. Uma cidade onde a

generalidade da população tem a capacidade, a oportunidade e os recursos para fazer as

suas próprias opções de vida, e onde os territórios tem uma distribuição equilibrada de

população, funções , equipamentos e serviços. Este é um dos grande desafios que se coloca à

cidade no horizonte 2010-2024, e que necessita de um claro e resoluto compromisso publico

para poder ser alcançado.

As vias prioritárias para dar respos ta a es te desafio são:

• promover a divers idade social no espaço urbano em todas as suas formas (es trato

social, nacionalidade, idade, etnia, etc.), nomeadamente, mediante a reserva de uma

percentagem de fogos nos novos empreendimentos (construção nova e reabilitação)

para habitação a cus tos acessíveis , o desenvolvimento de politicas de reversão da

concentração do alojamento social e a promoção da mobilidade residencial dos

grupos menos favorecidos;

• desenvolver intervenções direcionadas às áreas de concentração de carências e

problemas , sejam estas centrais , peri-urbanas ou outras , com base nos princípios da

participação e da parceria, que abordem de forma integrada os problemas sociais ,

económicos e fís icos em presença, de modo a inverter as tendências de declínio e a

integrar es tas áreas e as suas populações no processo de desenvolvimento global da

cidade e no tecido fís ico da mesma;

• favorecer a divers idade de oferta habitacional, tirando partido da diversidade de

tipologias habitacionais exis tente na cidade para dar resposta às diferentes

necessidades e aspirações dos agregados familiares , evitando a homogeneização da

oferta e a perda de património arquitectónico histórico e adequando,

simultaneamente, a oferta de habitação à tendência de diminuição do tamanho dos

agregados familiares e ao tipo de procura exis tente nas áreas centrais ;

• promover a diversidade de funções no espaço urbano, tendo em atenção a

compatibilidade entre as mesmas e entre es tas e o tecido fís ico de suporte;

• garantir uma cobertura adequada e equilibrada dos equipamentos e serviços públicos

em todo o território e promover novas centralidades nas freguesias periféricas;

• o melhorar a ges tão do parque habitacional publico e adequar os apoios públicos à

habitação às caracterís ticas socioeconómicas dos agregados familiares;

• parar os processos de desvalorização e declínio urbano mediante uma monitorização

sistemática do desenvolvimento socioeconómico das áreas urbanas , para permitir

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


uma implementação atempada de medidas que contrabalancem as tendências

negativas .

Alcançar uma atratividade sustentada

Apesar de Lisboa continuar a ser um des tino de res idência atrativo, é necessário garantir que

es ta tem a capacidade de reter os acuais res identes . Para tal é necessário complementar as

medidas apontadas anteriormente com uma actuac ão que vise reforçar os factores de

atratividade da cidade e garantir a qualidade de vida global dos seus res identes . As vias

prioritárias para dar respos ta a es tes objectivos são:

• o garantir a exis tência, a qualidade e a segurança dos espaços colectivos (incluindo

espaços públicos , áreas verdes , infraestruturas e equipamentos), entendidos como

os elementos estruturadores das atividades , do funcionamento e da vivência da

cidade;

• terminar os projetos urbanos em curso e colmatar os vazios urbanos;

• promover o comércio, os equipamentos e os serviços de proximidade;

• garantir as necess idades bás icas de es tacionamento dos res identes;

• apoiar e incentivar as iniciativas e a participação dos cidadãos na dinamização social,

económica e cultural dos seus bairros, bem como na sua qualificação física;

• preparar a cidade para o aumento da população idosa, dando resposta às suas

necessidades especificas e aproveitando as suas capacidades para contribuir para o

desenvolvimento da cidade, mediante a promoção do envelhecimento ativo.

No que diz respeito à qualificação do espaço urbano e à melhoria das condições de vida da

população, convém sublinhar a importância de uma ges tão de proximidade que ambicione a

níveis de excelência. A participação cativa da população nas decisões que afectam de forma

direta o seu modo de vida não é somente um direito, como um contributo fundamental para

garantir que os objectivos de excelência podem ser alcançados e um meio eficaz para

reforçar as ligações dos cidadãos à sua área de res idência, aumentando assim a capacidade

da cidade reter população. A participação direta da população na ges tão e melhoria do

ambiente urbano e no desenvolvimento local é ainda uma forma de mobilizar recursos

adicionais para es tas matérias .

Medidas prioritárias transversais a outras perguntas

Para além das áreas de actuac ão especificas anteriormente enunciadas , exis te um conjunto

de medidas que, embora sejam fundamentais para dar respos ta à Pergunta 1, têm um

carácter mais transversal, ou recaem mesmo sob as áreas tratadas pelas outras questões .

De entre es tas ultimas des tacam-se:

• Pergunta 2 – dar prioridade ao peão no espaço publico e garantir o acesso universal

de todos aos espaços , serviços e equipamentos; lutar contra a exclusão social em

todas as suas formas;

• Pergunta 3 – criar um modelo de mobilidade sus tentável, reduzindo o trafego

automóvel e promovendo os transportes públicos , a des locação pedonal e o uso da

bicicleta;

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


• Pergunta 4 – garantir a oferta de emprego na cidade como factor fundamental para a

fixação de população;

• Pergunta 5 – preservar o património arquitectónico, na sua autenticidade e

integridade, e promover património cultural das comunidades;

• Pergunta 6 – promover uma governanca eficiente, participada e de proximidade;

flexibilizar e s implificar os procedimentos e a ges tão administrativa; descentralizar

parte das decisões e das competências de ges tão para o nível dos bairros ;

restabelecer a confiança dos cidadãos nos governantes e nas instituições; promover

uma gestão proactiva e responsabilizadora dos serviços camarários , em vez de

pass iva, burocratizada e res is tente ao trabalho entre serviços.

Estratégia Lx-Europa 2020

O Programa Renda Acessível contribui ainda para a prossecução dos grandes objetivos e

linhas de ação da Es tratégia Lx-Europa 202011, sendo também aqui evidenciada a articulação

coerentes de políticas sectoriais com impacto na produção de ‘habitat’ e na oferta de funções

residenciais adequadas à atração, fixação e rejuvenescimento da população, procurando o

reforço da coesão territorial e social.

Os grandes objetivos da Es tratégia Lx-Europa 2020 são:

• Mais pessoas:

o Manter a população exis tente;

o Atrair e fixar nova população, nomeadamente através de oferta habitacional

adequada e a da atração e fixação de jovens .

• Melhor cidade:

o Melhorar a qualidade de vida;

o Valorizar a interculturalidade e promover a cidadania

o Melhorar o funcionamento da cidade.

• Mais emprego:

o Reforçar o tecido económico;

o Afirmar Lisboa na economia global.

Nas figuras seguintes são apresentadas as linhas de ação definidas para cada objetivos ,

sendo que esses objetivos e linhas de ação foram devidamente considerados na concepção

do P rograma Renda Acessível.

11 Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão Lx-Europa 2020 (2012) Lx-Europa 2020 - Lisboa no quadro do próximo período de programação comunitário

Figura 6 – Objetivo ‘Manter a População Existente’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 19).

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Figura 7 - Objetivo ‘Atrair e Fixar Nova População’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 20)

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Modelos e objetivos das políticas de habitação de interesse social

Para além do enquadramento do PRA no Direito à Habitação, convenções internacionais ,

es tratégia, planos e programas de âmbito municipal importa compreender que tipo de

modelos e objetivos têm s ido seguidos em matéria de política de habitação de interesse

social, sobretudo no âmbito da União Europeia e qual o posic ionamento des te Programa

nesse contexto.

Os modelos de habitação de interesse social existentes na Europa podem ser c lassificados de

acordo com três categorias , propostas pelo CECODHAS12 em 2007: “universal” , “orientado-

generalista” e “orientado-residual”. Esta sistematização tem merecido alguma aceitação

entre as ins tituições internacionais , tendo já sido adotada posteriormente pela UN-Habitat13,

o P arlamento Europeu14 e a UNECE15, entre outros , sendo por isso, e pela sua organização

12 CECODHAS (2007), Housing Europe 2007 review of social, co-operative and public housing in the 27 EU member states. 13 UN-Habitat (2009), Concept Note on Affordable Housing and Housing Finance in the Face of the Global Financial Crisis for the Luncheon Meeting. 14 European Parliament, Directorate General for Internal Policies, Policy Department A: Economic and Scientific Policy (2013), Social housing in the EU.

Figura 8 - Objetivo ‘Melhorar a qualidade de vida’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 29)

Figura 9 - Objetivo ‘Melhorar o funcionamento urbano’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 33)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


conceptual e facilidade operacional adoptada também nes te contexto. A categorização assim

ser s intetizada da seguinte forma:

• Universal (ou habitação como serviço público) – nesta categoria a habitação é

essencialmente uma responsabilidade pública e o objetivo da política de habitação de

interesse social é prover habitação condigna a um preço acessível para toda a

população. Os promotores podem ser públicos ou privados . Neste contexto, a

habitação social assume um papel de regulação do mercado (mediante o controlo

das rendas) para garantir que toda a população tem acesso a uma habitação

acessível e de qualidade, sendo esta atribuída mediante listas de espera. No entanto,

em alguns casos , os municípios reservam parte das vagas para certos tipos de

agregados com necessidades urgentes ou utilizam critérios de prioridade. As rendas

têm por base o cus to das habitações mas existem subsídios de arrendamento e

garantias de rendas para os grupos mais des favorecidos . O provimento universal de

habitação social tem por objetivo ainda evitar a c riação de guetos e promover a

coesão social. Este modelo é mais difundido entre países com uma percentagem

relativamente baixa de habitação propriedade do ocupante.

• Orientado – a abordagem orientada cons idera que é o mercado que deve promover

a habitação mediante as leis da oferta e da procura. A habitação de interesse social é

somente dirigida aos indivíduos e agregados cuja necessidade de habitação condigna

a preço acessível não pode ser suprida pelo mercado. Dentro deste modelo é

possível identificar dois submodelos , de acordo com o tipo, peso e c ritérios de

atribuição:

o Generalista – a habitação é atribuída aos agregados familiares com

rendimentos abaixo de um dado teto predefinido, de acordo com regras

específicas e procedimentos baseados no teto de rendimentos . As rendas

tendem a ter um valor máximo fixo, sendo que os agregados com menos

rendimentos auferem de subsídios ao arrendamento. Representa,

teoricamente, a evolução natural da habitação social tradicional na Europa

Ocidental, que era normalmente dirigida aos trabalhadores e grupos da

classe média. Este modelo é adotado por Estados com um sector de

arrendamento privado relativamente pequeno;

o Residual – a habitação é dirigida para os grupos mais vulneráveis e é

atribuída com base em c ritérios de necessidade. As rendas são definidas com

base no custo da habitação ou nos rendimentos . Os benefic iários potenciais

são muito mais restritos e correspondem tipicamente a agregados

extremamente vulneráveis que dependem de uma variedade de subsídios e

prestações sociais (desempregados , pessoas com deficiência, idosos , famílias

monoparentais , etc .). É adotado por Estados com um mercado de

15 United Nations Economic Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and Challenges.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


arrendamento pequeno, e em que o mercado privado tem mais peso que o

soc ial.

Sendo uma sistematização uma generalização da realidade, existem algumas exceções as

es tas regras . Salientem-se os casos de Portugal e Espanha, onde tanto o mercado de

arrendamento público como o privado são muito reduzidos , e dos países de leste, que, como

já foi referido, com a recente privatização massiva da habitação pública no final do século XX

eliminaram quase na totalidade o mercado de arrendamento. Na Tabela 2 apresenta-se a

distribuição dos Estados-membros da UE27 pelos diferentes modelos referidos , sendo que

P ortugal se encontra no modelo Orientado Residual.

Peso do sector de habitação de interesse social

Grande

(>19%)

Médio

(11-19%)

Pequeno

(5-10%)

Muito Pequeno

(0-5%)

Modelo Universal Países

Baixos,

Dinamarca,

Suécia

Orientado Generalista Áustria República

Checa, França,

Finlândia,

Polónia

Bélgica,

Alemanha,

Itália

Eslovénia,

Luxemburgo, Grécia

Residual Reino Unido França Bélgica,

Estónia,

Alemanha,

Irlanda, Malta

Bulgária, Chipre,

Hungri a, Letónia,

Lituânia, Espanha,

Portugal

O modelo Universal é claramente o que apresenta maior abrangênc ia e que tem objetivos

mais amplos. No entanto, como já foi referido, as formas de conceber e abordar a habitação

de interesse social não são es táticas , e têm emergido na UE algumas tendências que podem

vir a colocar em questão es te modelo (ver Tabela 3). Com efeito, a Comissão Europeia, por

via das regras da concorrência e dos auxílios de Estado, tem vindo a contestar es te modelo,

argumentando que este entra em concorrência desleal com os senhorios de mercado. Esta

situação levou já os Países Baixos a fixarem um teto de rendimentos para acesso à habitação

Tabela 2 – Modelos e peso do sector da habitação social nos Estados-membros da UE27. Fonte: European Parliament, Directorate General for Inte rnal Policies, Policy Department A: Economic and Scientific Policy (2013), Social housing in the EU.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


de interesse social e a Dinamarca já assumiu es tar a pensar introduzir alterações ao seu

modelo16.

O modelo Orientado Generalista dominava na UE até 2007, tendo-se vindo a assistir a

uma tendência de mudança em alguns países para o modelo residual desde o início da crise

de 2007, em particular a Alemanha, a Bélgica, Itália, Luxemburgo e Polónia17. As principais

razões subjacentes a esta mudança foram os cortes orçamentais e mudanças institucionais

operadas após a c rise de 2017 e o aumento da procura.

Uma das características do modelo Orientado Residual é a concentração de população

mais des favorecida em bairros de habitação soc ial, geralmente em áreas desvalorizadas do

ponto de vista imobiliário. Nos países em que este modelo é prevalecente o regime de

arrendamento social é, regra geral, uma parcela muito baixa do parque habitacional total –

relembre-se que, por exemplo, em Portugal representa somente 2% do parque habitacional.

O Programa Renda Acessível enquadrasse assim no modelo de política de habitação

Orientado Generalista sendo uma medida de resposta ao agravamento da

disparidade entre rendimento das famílias e os preços do arrendamento

habitacional, intensif icado a partir da crise de 2007. Pretende-se por isso evitar

que famílias das classes de rendimento intermédio passem a uma situação de

pobreza ou de privação material no que se refere ao acesso a habitação adequada

às suas necessidades, sendo desejável para o equilíbrio social e económico que as

famílias de rendimento intermédio consigam viver no concelho de Lisboa.

Esta evolução do modelo Orientado Res idual para o modelo Orientado Generalista, tem sido

desenvolvida em Lisboa no âmbito do P rograma Renda Convenc ionada (o qual já afetou 207

fogos dispersos na c idade e em bairros municipais a esta finalidade), permitindo abranger

não só as famílias que vivem abaixo do limiar de pobreza, e que requerem programas

específicos com maior intensidade de subvenções públicas , mas também as de rendimentos

baixos e intermédios , as quais também se deparam com grandes dificuldades no acesso aos

preços de arrendamento em Lisboa, como mais adiante se comprovará.

16 United Nations Economic Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and Challenges. 17 Ghekiere, L. (2007), Le développement du logement social dans l’ Union européenne.

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% Habitação social Universal Orientado Generalista Orientado Residual

>20% Países Baixos → Áustria

11%-19% Dinamarca →

Suécia →

República Checa

França*

Finlândia*

Reino Unido

França

Finlândia

5%-10% Bélgica

Alemanha* →

Polónia →

Eslovénia

Itália →

Bélgica

Alemanha

Estónia

Irlanda

Malta

0-4% Luxemburgo

Grécia →

Espanha →

Eslováquia*

Hungria

Chipre

Portugal

Eslováquia

Bulgária

Lituânia

Letónia

Roménia

Estónia

→ Tendência no desenvolvimento da política

* Países listados duas vezes porque duas linhas de política: uma mais abrangente e uma mais restrita.

O que caracteriza a habitação acessível na Europa não é tanto um conceito específico, mas antes um conjunto de aspetos comuns18:

1. A acessibilidade em termos de preço e a existência de regras para a atribuição das

habitações (i.e., atribuição por via administrativa por oposição aos mecanismos de

mercado) é uma das características comuns centrais da habitação social;

2 . Forte ligação com as políticas públicas ao nível local, ou por via da provisão direta

pelos municípios ou por provedores independentes que atuam como parceiros nas

18 Fonte: PITTINI, Alice – “Social Housing in the European Union”. CECODHAS Housing Europe Observatory, 2012

Tabela 3 – Classificação dos países da UE por modelos de política de habitação de inte resse social e tendências de desenvolvimento. Adaptado de: United Nations Economic Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and Challenges

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políticas de habitação local e social, inc luindo muitas vezes uma partic ipação ativa

por parte dos provedores de habitação social na c riação do “mix social”;

3 . Segurança no arrendamento, por oposição aos contratos de curto prazo comuns no

mercado privado;

4 . Missão de os provedores sociais de habitação de garantir a dignidade da habitação,

segundo padrões cada vez mais elevados;

5 . A concretização de uma política de habitação acessível é ainda feita pelos objetivos

que lhe es tão subjacentes , objetivos estes que são determinantes para as escolhas a

efetuar ao nível de quatro dimensões chave:

• Beneficiários

• Regime de ocupação

• Entidades provedores

• Modelos de financiamento

Des tas quatro dimensões , as duas primeiras, juntamente com os objetivos que lhes estão

subjacentes , dão enfoque ao objeto da política – “o que é” a habitação acessível para um

dado programa -, enquanto as duas últimas dão ênfase à sua operacionalização - “como”

implementar a política/programa.

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2.2. Objetivos

Atendendo às orientações Constitucionais , Políticas e Programáticas referidas nos

subcapítulos seguintes , os objetivos do P rograma Renda Acessível são de dois tipos: gerais e

operacionais, conforme a seguir se indica.

Objetivos gerais

6. Contribuir para assegurar o cumprimento do Direito à Habitação Constitucionalmente

consagrado no artigo 65º (P ág. 31)

7 . Dar cumprimento ao Programa de Governo da Cidade de Lisboa 2013-2017 (pág.

32);

8 . Prosseguir a política de habitação e objetivos de desenvolvimento definidos no PDM

(pág. 39);

9 . Prosseguir os objetivos e executar medidas previs tas no P rograma Local de

Habitação de Lisboa (pág. 40);

10 . Atender às orientações estratégicas definidas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-

2024 (pág. 43) e na Estratégia Lx-Europa 2020 (pág. 46).

Grande (>19%)

Médio (11-19%)

Pequeno (5-10%)

Muito Pequeno (0-5%)

Universal Países Baixos, Dinamarca, Suécia

Orientado Generalista Áustria República Checa, França, Finlândia

Bélgica, Alemanha, Itália, Polónia, Eslovénia

Luxemburgo, Eslováquia, Grécia

Residual Lisboa Reino Unido

Irlanda, Malta

Bulgária, Chipre, Hungria, Letónia, Lituânia, Estónia, Roménia, Espanha, Portugal

A prossecução dos objec tivos gerais levará a uma alteração desejada na classificação da

política de habitação do concelho de Lisboa. Na grelha de classificação das políticas de

habitação (Tabela 4) em função das percentagem de parque habitacional afeto a habitação

de interesse social, e em função dos segmentos de rendimento das famílias a quem se

dirige, o concelho de Lisboa deverá passar da atual categoria “O rientado Residual Grande”

para “O rientado Generalis ta Grande”. Significando que passa a abranger com as suas

Tabela 4 – Peso relativo da habitação de interesse social. (Fonte do Quadro: BRAGA, Michela e PALVARINI, Pietro - “Social housing in the EU”. Parlamento Europeu, Departamento de Política A, 2013. Posicionamento relativo de Lisboa da responsabilidade da Equipa de Missão Programa Renda Acessível)

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políticas não só as famílias de mais baixos rendimentos mas também as de rendimento

intermédio.

Objetivos operacionais

4. Promover, no menor prazo possível, a reabilitação e cons trução de pelo menos 5.000

fogos para arrendamento, com preços e características adequadas às necessidades

da procura habitacional de famílias com rendimentos de nível intermédio.

5 . Utilizar os recursos do Município de Lisboa de forma eficaz, eficiente e sustentável no

médio e longo prazo, estimulando e alavancando a mobilização de recursos

financeiros e a capac idade técnica dos intervenientes no mercado da habitação

(promotores imobiliários , projetistas , cons trutores e sector financeiro) essenciais

para o êxito do P rograma.

6 . Contribuir para a cooperação ins tituc ional entre entidades públicas , e com os

operadores privados existentes no mercado, de modo a assegurar as condições

necessárias à atratividade e desenvolvimento do mercado de arrendamento

habitacional, acessível aos vários níveis de rendimento da população.

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3. Fundamentação da necessidade

3.1. Falhas do mercado habitacional

O Programa Renda Acessível resulta essencialmente de duas necessidades , relac ionadas

entre s i.

A primeira decorre do aspiracional político, de desenvolvimento soc ial e humano, procurar

cumprir o Direito à Habitação, consagrado na Constituição da República P ortuguesa, bem

como os objetivos de desenvolvimento definidos nos documentos de orientação estratégica,

de planeamento e programação do Município de Lisboa (Capítulo 2 .1. ).

A segunda necessidade resulta de dinâmicas e fac tores cuja evolução tem impedido a

concretização do Direito à Habitação para muitas famílias e por serem obs táculos aos

objectivos de desenvolvimento local. T rata-se neste caso da necessidade de correção de

falhas do mercado habitacional, combatendo as suas causas e mitigando os seus efeitos

negativos , dentro do âmbito das atribuições do Município e da sua capac idade de influenc iar

o comportamento do sector privado e um maior nível de cooperação e coerência sistémica ao

nível das políticas e intervenções das autoridades públicas nacionais , da União Europeia e

dos órgãos de soberania de Portugal.

O concelho de Lisboa tem falhas de mercado significativas no imobiliário res idencial, e em

particular no mercado de arrendamento habitacional. As falhas de mercado imobiliário

residencial exis tem nas principais cidades europeias e do mundo, sendo normalmente de

maior intensidade quando se trata de territórios especialmente atrativos para viver, visitar,

trabalhar e investir. Nes tes casos a economia e os preços do imobiliário tendem a dissociar-

se da economia das famílias residentes , em particular daquelas que têm rendimentos mais

baixos e intermédios . Situação análoga tende a ocorrer com algumas atividades económicas

locais , essencialmente de comércio de proximidade, as quais são de grande importância para

proporc ionar um habitat adequado e de qualidade aos residentes.

Sabemos empiricamente que as características do mercado imobiliário, tendem por si só

para o desequilíbrio e inefic iência, bem evidenciado pelos cic los económicos e financeiros

deste sec tor, oscilando entre dinâmicas de valorização intensa e especulativa e dinâmicas

recessivas , cujos impactos financeiros , económicos , e sociais ficaram bem patentes com a

c rise de internacional de 2007.

As falhas de mercado, caso não sejam objeto de medidas de regulação eficazes , podem

conduzir a s ituações de desequilíbrio estruturais graves em termos sociais , demográficos ,

ambientais e económicos.

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O Flash Eurobarómetro19 apresentou em 2015 um es tudo sobre a percepção da população

das cidades europeias sobre o acesso a boa habitação com preços acessíveis . Os resultados

revelaram a existência de dificuldades significativas neste domínio (ver Figura 10), sendo

essas dificuldades espec ialmente sentidas nas cidades capitais . Mais de 80% dos inquiridos

em nove capitais da UE reconhece haver dificuldade neste âmbito (Paris , Estocolmo,

Helsínquia, Amesterdão, Copenhaga, Luxemburgo, Berlim, Londres e Dublin), e somente em

duas das 28 capitais mais do que uma pequena minoria de inquiridos concorda não haver

dificuldade neste âmbito.

No concelho de Lisboa 77% da população inquirida discorda da afirmação “é fácil o acesso ao

preço de habitação de qualidade”, enquanto que na sub-região da Grande Lisboa são 59%.

O mercado imobiliário é um sistema complexo e aberto onde intervêm muitas entidades

privadas e públicas , vários tipos de entidades do lado da oferta (empresas , organismos

coletivos de investimento, ...) e do lado da procura (vários tipos de famílias, com distintas

necessidades e aspirações , com distintos níveis de rendimento) para além de vários outros

fatores . Alguns destes fatores são de âmbito territorial macro, de naturezas diversas

(económica, demográfica, social, política e biofísica), outros que resultam de especificidades

do s istema político, judicial, económico, financeiro, normativo, regulatório e social de cada

país , região ou concelho, e da micro-economia das empresas , dos proprietários e das

famílias.

Assim, é necessária uma adequada identificação dos fac tores c ríticos de sucesso, os

problemas e desejos dos intervenientes-chave, de forma a propor medidas que conduzam à

prossecução dos objetivos gerais e operacionais do Programa Renda Acessível, sendo certo

que uma parte relevante dos fatores críticos de sucesso são de natureza sis témica e de

âmbito territorial nac ional ou internacional, não estando por isso ao alcance do Município

proceder por s i só às alterações tidas como necessárias para regular es te mercado e c riar

condições para que o sector privado promova oferta de arrendamento acessível aos vários

níveis de rendimento das famílias . No entanto, o Município de Lisboa dispõe de recursos e

instrumentos de intervenção com impacto relevante para promover, direta ou indiretamente,

a oferta de habitação com preços acessíveis para famílias de rendimentos intermédios que

não conseguem pagar os preços de mercado sem comprometer outras componentes

essenciais do seu orçamento (alimentação, saúde, vestuário, transportes, educação,...).

19 Os inquéritos Eurobarómetro Quality of life in European cities são conduzidos de três em três anos desde 2004. Para o inquérito de 2015 foram entrevistadas mais de 40.000 pessoas em 79 cidades europeias e 4 áreas metropolitanas.

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Figura 10 - Percepção da população sobre o acesso aos preços de habitação de qualidade nas cidades europeias. Respostas à pergunta ‘É fácil encontrar boa habitação a preços razoáveis?’: vermelho –discorda muito; amarelo – discorda de algum modo; verde claro - concorda de algum modo; verde escuro – concorda muito (Fonte: European Commission (2016), Quality of life in European cities 2015, Flash Eurobarometer n.º 419)

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No concelho de Lisboa foram identificadas as seguintes falhas de mercado com relevância

para a concepção e execução do P rograma Renda Acessível:

1 . Disparidade entre preços de mercado da habitação e a capacidade f inanceira

da maior parte das famílias, quer sejam famílias que já residem em Lisboa, quer

das que gostariam de residir, ou voltar a res idir nesta c idade;

2 . Oferta insuf iciente de fogos para arrendamento atendendo à dimensão da

procura existente e prevista, atualmente estimada em cerca de 27.500

famílias;

3 . Inadequação das características das habitações disponíveis, e ou do habitat,

às características e necessidades das famílias.

Esta identificação resulta da produção e análise de vários estudos técnicos , cujo conteúdo é

citado ao longo do relatório, bem como da auscultação de intervenientes do sec tor

imobiliário, peritos e várias entidades relevantes e famílias, nomeadamente:

• Entrevistas a 503 famílias de estratos socioeconómicos B/C1/C2 (Médio Alto, Médio e

Médio Baixo) res identes na Área Metropolitana de Lisboa;

• Entrevistas a cerca de 40 decisores de topo de empresas e associações do sec tor

imobiliário e financeiro (promotores imobiliários , investidores , mediadoras

imobiliárias , construtores , bancos comerciais , sociedades gestoras de fundos ,

arquitetura, engenharia e fiscalização de obras , companhias de seguros , Sistema

Nacional de Garantia Mútua), incluindo empresas sedeadas de Portugal, Espanha,

França, Suíça, Reino Unido, Estados Unidos da América, Dinamarca, C hina;

• 3ª Comissão Permanente da Assembleia Municipal (Comissão de Ordenamento do

Território, U rbanismo, Reabilitação U rbana, Habitação e Desenvolvimento Local)

• P residente da Assembleia Municipal;

• C onselho Municipal de Habitação;

• P residentes das Juntas de Freguesia do C oncelho de Lisboa;

• V ereadores da CML de todas as forças políticas;

• C omissão de Boas P ráticas do Município de Lisboa;

• GEBALIS - Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, EM;

• EMEL - Empresa Municipal de Mobilidade e Estacionamento de Lisboa, E .M. S.A.;

• Urban Land Ins titute, Portugal – C onselho Residencial;

• Serviços diplomáticos de Portugal, Reino Unido, Holanda, Dinamarca e França, tendo

sido organizadas sessões de trabalho com peritos em habitação e empresas do

sector em Copenhaga e Londres , em estreita articulação com as respetivas

embaixadas de P ortugal e com a Embaixada da Dinamarca em Portugal;

• Invest Lisboa;

• A ICEP Portugal Global;

• Investigadores e docentes da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra,

ISCTE CIES – Instituto Universitário de Lisboa, Universidade de Lisboa (Instituto

Superior Técnico, Faculdade de Direito e Instituto Superior de Ciências Soc iais e

P olíticas), Escola Superior de A tividades Imobiliárias, Universidade de C openhaga;

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• C entro de A rbitragem de C onflitos de Consumo de Lisboa.

3.1.1 Disparidade entre preços e poder de compra das famílias

A disparidade entre os preços da habitação e a capac idade financeira das famílias é uma das

principais falhas de mercado que estão na origem e denominação des te P rograma. P ara

compreender e medir adequadamente esta falha de mercado é necessário conhecer os

escalões de rendimento disponível das famílias, qual a percentagem do seu orçamento que

pode ser gas to com habitação (taxa de esforço), comparando o valor daqui resultante, por

tipo de família (dimensão e composição familiar) com os preços de mercado da habitação em

Lisboa, por tipologia habitacional (T0, T1, T3, T3,...).

O concelho de Lisboa tem os preços de renda (Gráfico 1) e compra e venda de habitação

mais elevados de Portugal20, tem uma quota de mercado de transações de arrendamento

habitacional muito superior a qualquer outro concelho do País , quer em número, quer em

volume de negócio.

A notoriedade de Lisboa como destino turístico, de investimento e de residência não habitual

para cidadãos estrangeiros com elevado poder de compra conduziu à entrada de novos

clientes no mercado imobiliário com um poder de compra muito superior ao da comunidade

local, contribuindo dessa forma para o aumento dos preços do mercado habitacional.

20 Com base na análise aos dados registados no Sistema de Informação Residencial da Confidencial Imobiliário (2016).

Lisboa

Cascais

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€/m

ês

Gráfico 1 – Renda média contratada de apartamentos, novos e usados, por concelho, no período 1º trimestre de 2012 ao 2º trimestre de 2016 (Fonte de dados: Ci-SIR, 2016)

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As famílias residentes , e aquelas que aqui gostariam de residir, estão assim sujeitas a um

nível de preços de habitação que é incomportável para as de mais baixos rendimentos ou

mesmo de rendimentos intermédios , sendo por isso um dos principais fatores que

contribuem para a perda de população na cidade de Lisboa, a favor de outros concelhos da

AML, ao qual se somam os efeitos negativos da emigração que se fizeram sentir de forma

muito significativa após a crise financeira de 2007, bem como as dinâmicas demográficas

pesadas em que nos inserimos, nomeadamente de envelhecimento da população.

Estas c ircunstâncias representam um grande desafio para o Munic ípio de Lisboa e para as

demais entidades públicas com responsabilidade direta na prossecução do Direito à

Habitação, como é o caso do Governo, dos serviços da Administração Central competentes

em razão da matéria, desde logo o Ins tituto da Habitação e da Reabilitação U rbana, IP

(IHRU), e a A ssembleia da República.

A análise das es tatística disponíveis sobre os preços do arrendamento habitac ional em Lisboa

(rendas contratadas) não deixa margem para dúvidas: exis te uma s ituação grave de

dificuldade de acesso aos preços da habitação para a grande maioria das famílias que

procuram casa em Lisboa.

A evolução das rendas contratadas21 em Lisboa e na AML (novos e usados), ao longo de um

período alargado, entre 2010 e 2016, foi estudada para a tipologia habitacional seguinte, de

acordo com a estruturação da base de dados de preços CiSIR:

• T0-T1 (estúdios e apartamentos com 1 quarto);

• T2 (apartamentos com 2 quartos);

• T3 (apartamentos com 3 quartos);

• ≥T4 (apartamentos com pelo menos 4 quartos).

Para cada um dos tipos de habitação acima referido foi analisada a evolução trimestral das

rendas contratadas através dos seguintes descritores estatísticos:

• 1º quartil22 do concelho de Lisboa;

• Média da AML;

• Média do concelho de Lisboa;

• 3º quartil22 do concelho de Lisboa.

Foi então feita a comparação entre as rendas contratadas (preços de mercado) e as rendas

que são acessíveis para os tipos de famílias mais significativos de entre aqueles que são

utilizados definidos pelo EUROSTAT para descrever o rendimento e condições de vida das

famílias (percentagens indicadas para a dimensão de famílias c lássicas23 referem-se a 2011):

21 Fonte dos preços de mercado, valores trimestrais do 1º quartil, média e 3º quartil: Confidencial Imobiliário – SIR (2016). 22 Quartis: São 3 valores valores distintos que separam o conjunto da distribuição em 4 partes iguais. O valor central é designado por mediana e os outros dois por 1º e 3º quartil (ou quarti l inferior e supe rior, respetivamente (Fonte: Glossário Estatístico da OCDE, tradução livre). 23 PORDATA, fonte dos dados: INE - X, XII, XIV e XV Recenseamentos Gerais da População

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• Um adulto (35% das famílias residentes em Lisboa eram unipessoais , das quais

42 ,8% tinham mais de 65 anos; na AML 25,5% famílias unipessoais , das quais

40 ,2% tinham mais de 65 anos);

• Um adulto e 1 c riança (32,6% das famílias em Lisboa eram compostas por duas

pessoas, valor semelhante ao da AML 32,8%);

• Dois adultos (idem);

• Dois adultos e 1 criança (30,8% das famílias em Lisboa tinham 3 a 5 pessoas ,

enquanto na AML eram 39,9%);

• Dois adultos e 2 c rianças (idem);

• Dois adultos e 3 c rianças (idem);

• Três ou mais adultos e crianças (1 ,7% das famílias tinham pelo menos 6 pessoas em

Lisboa e na AML também).

As rendas acessíveis foram calculadas através de uma taxa de es forço de 30% aplicada a

distintos níveis de rendimento disponível24 de cada tipo de família. Os níveis de rendimento

cons iderados foram os seguintes, com base na informação estatística disponível:

• Limites superiores do 2º e 4º e quintil de rendimento adulto equivalente de Portugal

(total de todas as famílias ), correspondendo a um dos c ritérios para definir as

c lasses de rendimento intermédio;

• 1 quartil de rendimento adulto equivalente de P ortugal (total de todas as famílias);

• Mediana do rendimento adulto equivalente para cada tipo de família indicado;

• Limiar de pobreza (60% da mediana).

Rendimento disponível adulto equivalente 2015

Anual Mensal (12 meses)

Percentagem da população

Limiar de pobreza 5 061 422 20%

Q uintil 1 - limite superior 5 140 428


60% Mediana 8 435 703


Q uintil 4 - limite superior 13 315 1 110

Q uintil 5 - sem limite superior 20%

24 Fonte dos dados de 2015 sobre a média e mediana do rendimento adulto equivalente por tipo de família, para Portugal: EUROSTAT EU-SILC. O rendimento adulto equivalente é convertido em rendimento familiar por aplicação dos fatores de ponderação da Escala Modificada da OCDE.

Tabela 5 - Níveis de rendimento disponível por adulto equivalente em Portugal (Fonte dos dados: EUROSTAT, EU-SILC)

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Cada um destes descritores do rendimento disponível adulto equivalente foi multiplicado

pelos factores de ponderação da Escala Modificada da OCDE para se obter então uma

es timativa do rendimento disponível global de cada tipo de família.

Note-se que, como existem diferenças significativas entre o rendimento adulto equivalente

de diferentes tipos de famílias , e não estando disponíveis dados sobre os quartis e quintis de

rendimento para cada tipo de família (apenas para o total de todas as famílias), estes

últimos quantis devem ser lidos tendo isso presente e em conjugação com a mediana do

rendimento de cada tipo de família, a qual será o indicador mais aproximado.

A comparação entre os preços de mercado das tipologias habitacionais e as rendas acessíveis

a cada tipo de família e a distintos níveis de rendimento são apresentados nos gráficos

seguintes (Gráfico 2 a Gráfico 9), através dos quais se es tima a dimensão da falha de

mercado.

Na Tabela 6 são calculadas as distâncias (em euros) entre as rendas de mercado e as rendas

acessíveis a vários tipos de famílias e dois níveis de rendimento intermédio: a média e a

mediana do rendimento disponível. T rata-se de um quadro s íntese que permite indicar a

distânc ia de preços que é preciso vencer para se conseguir corrigir es ta falha de mercado. A

intensidade de cores assinala a gravidade da disparidade entre rendas de mercado e rendas

acessíveis (vermelho intenso corresponde à maior falha de mercado).

Atendendo às estatística do rendimento das famílias para Portugal25, conjugadas

com as estatísticas das rendas de mercado de Lisboa (novos e usados) permite

concluir o seguinte, caso o padrão de distribuição de rendimentos fosse semelhante

para a população residente na AML (procura habitacional potencial para o concelho de

Lisboa):

• Numa situação de equilíbrio de mercado, em que a capacidade financeira da

procura (famílias ) é sufic iente para pagar os preços da oferta de mercado da

habitação (rendas contratadas) o valor de cada descritor da distribuição das rendas

acessíveis (calculadas para cada tipo de família e nível de rendimento) deveria

coincidir com o valor do mesmo descritor da distribuição das rendas de mercado.

Nestes gráficos isso corresponderia a termos a mediana da renda acessível

sensivelmente a meio da distância entre 1º e 3º quartil das rendas de mercado,

situação que nunca se verifica, ou seja temos falha de mercado nos casos

analisados entre o 1º trimestre de 2010 e o 4º trimestre de 2015.

• Existe falha de mercado (preços inacessíveis) para todos os tipos de

famílias estudadas com níveis de rendimento baixos (inferiores ao limiar de

pobreza e 1º quintil), bem como para a maioria das famílias estudadas com

rendimentos intermédios (entre os limites superiores do 1º e 4º quintil).

• Para alguns tipos de família com os níveis de rendimentos próximos do

limite superior do 4º quartil (ou seja perto de 1 .110 €/mês disponíveis, por

25 EUROSTAT EU-SILC.

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adulto equivalente) conseguem aceder aos preços de mercado mais baixos,

são o caso das seguintes combinações de tipos de família-alojamento:

o Dois adultos sem filhos quando procuram apartamentos T0-T1 conseguem

pagar preços entre o 1º quartil e a média, no entanto, se procurarem

apartamentos T2 já não chegam chegar às rendas de mercado mais baixas

(do 1º quartil);

o Dois adultos com duas crianças dependentes quando procuram apartamentos

T2 tenderão a conseguir pagar a respetiva renda média de mercado, no

entanto, se procurarem apartamentos T3 (um quarto para cada c riança) já

não conseguem sequer cobrir os preços de mercado mais baixos (1º quartil).

• Exis tem alguns tipos de famílias especialmente vulneráveis aos preços de

mercado elevados:

o Famílias unipessoais (um adulto), sobretudo quando se trata de jovens

adultos ou de maiores de 65 anos , pois são escalões etários que tipicamente

têm rendimentos mais baixos;

o Famílias monoparentais (um adulto com uma criança dependente);

o Famílias numerosas com 3 ou mais crianças (ou adultos) a cargo;

• Para famílias com rendimentos acima do limite superior do 4º quintil exis te

falha de mercado para várias delas porque a distância entre es te limite de

rendimentos (ou da respetiva renda acessível) e os preços de mercado médios é

ainda significativa, por exemplo quando se tratam de famílias unipessoais e

monoparentais, sobretudo se forem jovens adultos ou maiores de 65 anos.

• Em relação às famílias unipessoais (Gráfico 2) que procurassem apartamentos T0-

T1 no final de 2015, as rendas contratadas do 1º quartil eram de 400 €/mês e a

média de 553 €/mês:

o Apenas 20% das famílias (as de rendimentos mais elevados) poderiam pagar

preços de 330 €/mês , ou seja, mais de 80% das famílias não consegue pagar

os preços mais baixos de mercado (1º quartil);

o As c lasses de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar

entre 130 e 330 €/mês, sendo a mediana 180 €/mês;

o 20% das famílias não poderia pagar mais de 130€/mês;

• As famílias monoparentais (Gráfico 3) se em finais de 2015 procurassem um

apartamento T2, as rendas de mercado do 1º quartil seriam 480 €/mês e a média

era 641 €/mês:

o As 20% das famílias que têm rendimentos mais elevados poderiam pagar

preços cerca de 430 €/mês , ou seja, não chega às rendas de mercado mais

baixas (1º quartil), também aqui mais de 80% das famílias estariam sem

acesso aos preços médios de mercado e mesmo aos mais baratos (1º

quartil);


entre 170 e 430 €/mês , sendo a mediana 206 €/mês , ou seja menos de

metade das rendas de mercado mais baixas;

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o 20% das famílias , as de menor rendimento, não poderia pagar mais de

170€/mês;

Renda Lisboa - Quartil 1; € 450

Renda Lisboa - Média; € 602


Renda AML - Média; € 487

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T0-T1 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 1 Adulto - Rendas Acessíveis

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QUARTIL 1 limite sup. -Renda Acessível


Limiar de pobreza - RendaAcessível

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T2 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 1 Adulto e 1 criança - Rendas Acessíveis

Quintil 4 limite sup. - RendaAcessívelQUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessívelQuintil 1 limite sup. - RendaAcessívelLimiar de pobreza - RendaAcessívelDois adultos e 2 crianças -Renda Acessível Mediana

Gráfico 2 - T0-T1 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família unipessoal (1 adulto). (Fonte de dados: Ci-SIR)

Gráfico 3 - T2 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família monoparental (1 adulto e uma criança dependente. (Fonte de dados: Ci-SIR)

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• As famílias com dois adultos, sem crianças , (Gráfico 4) se em finais de 2015

procurassem um apartamento T0-T1, as rendas contratadas do 1º quartil eram de

400 €/mês, a média de 553 €/mês e o 3º quartil 650 €/mês:


preços cerca de 500 €/mês , ou seja, não chega às rendas médias de

mercado, mas seria suficiente para as famílias com mais rendimentos

conseguirem pagar as rendas mais baixas (1º quartil);

o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias ) poderiam pagar As

classes de rendimento intermédio (60% das famílias ) poderiam pagar entre

190 e 500 €/mês;

o 20% das famílias , as de menor rendimento, não poderia pagar mais de

190€/mês;

• As famílias de dois adultos e uma criança dependente (Gráfico 5) se em finais

de 2015 procurassem um apartamento T2, as rendas de mercado do 1º quartil

seriam 480 €/mês e a média era 641 €/mês , se optassem pelo T0-T1 as rendas

seriam respetivamente de 400 €/mês e 553 €/mês:

o As famílias de rendimentos mais elevados (5º quintil), ou seja os 20% com

mais recursos apenas poderiam pagar preços cerca de 600 €/mês , ou seja,

apenas teriam acesso às 25% rendas mais baixas (1º quartil) dos

apartamentos T2 e poderiam chegar apenas aos preços médios dos T0-T1, já

que o 3º quartil do T0-T1 seria a 650€/mês;


entre 230 e 600 €/mês , sendo a mediana 422 €/mês , isto é, 50% das

famílias poderiam pagar esta renda;

o 20% das famílias , as de menor rendimento, não poderia pagar mais de 190

€/mês .

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T0-T1 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos - Rendas Acessíveis

Quintil 4 limite sup. - RendaAcessívelLimiar de pobreza - RendaAcessível

QUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessível


Um adulto - Renda AcessívelMediana




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T2 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 1 criança - Rendas Acessíveis

Quintil 4 limite sup. - RendaAcessívelQUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessívelQuintil 1 limite sup. - RendaAcessível

Limiar de pobreza - RendaAcessívelDois adultos e 1 criança -Renda Acessível Mediana

Gráfico 4 - T0-T1 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos. (Fonte de dados: Ci-SIR)

Gráfico 5 – T2 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos e 1 criança. (Fonte de dados: Ci-SIR)

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• As famílias de dois adultos e duas crianças (Gráfico 6) que no último trimes tre

de 2015 procurassem um apartamento T2, as rendas de mercado do 1º quartil

seriam 480 €/mês , a média 641 €/mês e o 3º quartil 750 €/mês; caso procurassem

um apartamento T3 (Gráfico 7) as rendas do 1º quartil seriam 650 €/mês e a média

942 €/mês:


preços cerca de 700 €/mês , ou seja seria suficiente para aceder às rendas

médias de mercado do T2 e insuficiente para o caso do T3, sendo sempre

insuficiente para chegarem às rendas do 3º quartil do T2 e T3 (1.150

€/mês);


entre 270 e 700 €/mês, sendo a mediana 451 €/mês;


€/mês , correspondendo ao limiar de pobreza nesta tipologia familiar.

• As famílias com descendência numerosa, com dois adultos e três crianças

(Gráfico 8) se em finais de 2015 procurassem um apartamento T3, as rendas de

mercado do 1º quartil seriam 650 €/mês e a média 942 €/mês:


preços cerca de 800 €/mês , ou seja, teriam acesso às rendas médias de

mercado, sem atingir o 3º quartil de rendas (1 .150 €/mês);

o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias ) poderiam pagar As

classes de rendimento intermédio (60% das famílias ) poderiam pagar entre

300 e 800 €/mês;


€/mês;

• As famílias numerosas, de 3 ou mais adultos e duas crianças, (Gráfico 9) se

em finais de 2015 procurassem um apartamento T4, ou superior, as rendas de

mercado do 1º quartil seriam 800 €/mês e a média era 1 .222 €/mês e o 3º quartil

1 .500 €/mês:


preços cerca de 860 €/mês , ou seja, os 20% mais ricos poderiam pagar as

25% rendas de mercado mais baratas (1º quartil), ficando inacessíveis os

preços médios;


entre 330 e 860 €/mês, sendo a mediana da renda acessível 367 €/mês;


€/mês .

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7





€ 451


€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

€1 000

€1 100

€1 200

2010

/ 1

T

2010

/ 2

T

2010

/ 3

T

2010

/ 4

T

2011

/ 1

T

2011

/ 2

T

2011

/ 3

T

2011

/ 4

T

2012

/ 1

T

2012

/ 2

T

2012

/ 3

T

2012

/ 4

T

2013

/ 1

T

2013

/ 2

T

2013

/ 3

T

2013

/ 4

T

2014

/ 1

T

2014

/ 2

T

2014

/ 3

T

2014

/ 4

T

2015

/ 1

T

2015

/ 2

T

2015

/ 3

T

2015

/ 4

T

2016

/ 1

T

2016

/ 2

T

2016

/ 3

T

Renda €

/M

ês

T2 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 2 crianças - Rendas Acessíveis





Dois adultos e 2 crianças -Renda Acessível Mediana


Renda Lisboa - Média; €1 073

Renda Lisboa - Quartil 3; €1 288

€ 451


€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

€1 000

€1 100

€1 200

€1 300

€1 400

2010

/ 1

T

2010

/ 2

T

2010

/ 3

T

2010

/ 4

T

2011

/ 1

T

2011

/ 2

T

2011

/ 3

T

2011

/ 4

T

2012

/ 1

T

2012

/ 2

T

2012

/ 3

T

2012

/ 4

T

2013

/ 1

T

2013

/ 2

T

2013

/ 3

T

2013

/ 4

T

2014

/ 1

T

2014

/ 2

T

2014

/ 3

T

2014

/ 4

T

2015

/ 1

T

2015

/ 2

T

2015

/ 3

T

2015

/ 4

T

2016

/ 1

T

2016

/ 2

T

2016

/ 3

T

Renda €

/M

ês

T3 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 2 crianças - Rendas Acessíveis


QUARTIL 1 limite sup. -Renda Acessível




Gráfico 6 - T2 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos e 2 crianças. (Fonte de dados: Ci-SIR)


P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7





€ 395


€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

€1 000

€1 100

€1 200

€1 300

€1 400

2010

/ 1

T

2010

/ 2

T

2010

/ 3

T

2010

/ 4

T

2011

/ 1

T

2011

/ 2

T

2011

/ 3

T

2011

/ 4

T

2012

/ 1

T

2012

/ 2

T

2012

/ 3

T

2012

/ 4

T

2013

/ 1

T

2013

/ 2

T

2013

/ 3

T

2013

/ 4

T

2014

/ 1

T

2014

/ 2

T

2014

/ 3

T

2014

/ 4

T

2015

/ 1

T

2015

/ 2

T

2015

/ 3

T

2015

/ 4

T

2016

/ 1

T

2016

/ 2

T

2016

/ 3

T

Renda €

/M

ês

T3 Lisboa e AML - Rendas de Mercado2 Adultos e 3 Crianças - Rendas Acessíveis









Renda AML - Média; €1 080

€ 367

€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

€ 600

€ 700

€ 800

€ 900

€1 000

€1 100

€1 200

€1 300

€1 400

€1 500

€1 600

€1 700

€1 800

2010

/ 1

T

2010

/ 2

T

2010

/ 3

T

2010

/ 4

T

2011

/ 1

T

2011

/ 2

T

2011

/ 3

T

2011

/ 4

T

2012

/ 1

T

2012

/ 2

T

2012

/ 3

T

2012

/ 4

T

2013

/ 1

T

2013

/ 2

T

2013

/ 3

T

2013

/ 4

T

2014

/ 1

T

2014

/ 2

T

2014

/ 3

T

2014

/ 4

T

2015

/ 1

T

2015

/ 2

T

2015

/ 3

T

2015

/ 4

T

2016

/ 1

T

2016

/ 2

T

2016

/ 3

T

Renda €

/M

ês

≥ T4 Lisboa e AML - Rendas de Mercado3 Adultos e 2 Crianças - Rendas Acessíveis




Três ou mais adultos e 2 crianças- Renda Acessível Mediana


Gráfico 9 - T4 ou superior - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 3 adultos e 2 crianças. (Fonte de dados: Ci-SIR)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Ref. Rendimento

disponível das famílias em 2015

Indicador /

parâmetro

Um adulto

Um adulto e 1

criança (menor 14

anos)

Dois adultos

<65 anos

Dois adultos

Dois adultos e 1 criança

(menor 14 anos)


(< 14 anos)


(< 14 anos)

Três ou mais

adultos

A

Rend. adulto equivalente Anual (Escala modificada da OCDE, 2012)

Média 9 348 7 131 11 287 10 895 10 988 9 848 9 442 10 559

Mediana 7 200 6 351 9 688 8 807 9 375 8 595 6 585 9 000

B Rendimento familiar anual

Média 9 348 9 270 16 931 16 343 19 778 20 681 22 661 21 118

Mediana 7 200 8 256 14 532 13 211 16 875 18 050 15 804 18 000

C=B÷12

Rendimento familiar mensal (em duodécimos)

Média 779 773 1 411 1 362 1 648 1 723 1 888 1 760

Mediana 600 688 1 211 1 101 1 406 1 504 1 317 1 500

D=C×30%


Média 234 232 423 409 494 517 567 528

Mediana 180 206 363 330 422 451 395 450

E=C×35%


Média 273 270 494 477 577 603 661 616

Mediana 210 241 424 385 492 526 461 525

Preços médios das rendas contratadas (1T 2015 - 2T 2016)

Tipo. habitação

T0-T1 T2 T0-T1 T0-T1 T2 T2 T3 T3

F Lisboa 537 684 537 537 684 684 972 972

G=D-F

Diferença entre Renda acessível e

preços de mercado

Média -304 -452 -114 -129 -189 -167 -405 -444

Mediana -357 -477 -174 -207 -262 -232 -577 -522

H=E-F

Média -265 -413 -44 -61 -107 -80 -311 -356

Mediana -327 -443 -113 -152 -191 -157 -511 -447

Tabela 6 - Rendimento disponível das famílias Portuguesas em 2015, capacidade financeira para suporta r os preços das rendas de mercado em Lisboa, em €/mês (Fontes: (1) Eurostat, EU-SILC, 2016; (2) Escala de Equivalência Modificada da OCDE – 2012; (3) Confidencial Imobiliário, período 1T 2015- 2T 2016). Cálculos EMPRA.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Relativamente à alternativa de compra habitação própria, no concelho de Lisboa não

parece ser mais barato do que arrendar, sobretudo para as famílias com rendimentos

intermédios ou intermédios-baixos . Esta conclusão resulta do estudo comparativo destas

alternativas: comprar ou arrendar.

Presumindo que estas famílias não dispõem de capac idade financeira própria para comprar

habitação sem recurso a c rédito, mas que conseguem pagar pelos seus meios 15% do preço

do imóvel, foram estimados os encargos implíc itos do recurso a financiamento bancário para

os res tantes 85% (valor máximo de referência normalmente considerado na banca

comercial). Considerou-se ainda que o prazo de amortização do empréstimo seria de 35

anos , com uma taxa de juro TAE26 de 4 ,767%, incluindo comissões bancárias , cus tos de

avaliação e dossier de emprés timo. Nestes encargos implíc itos não está incluído o

pagamento de IMT , Imposto de Selo, gastos com regis tos e notariado, nem a repercussão

financeira da parte do preço de aquis ição suportada com capital próprio do adquirente (15%

do preço).

Foram considerados os preços médios das transações de compra-venda e arrendamento

realizadas nos concelhos da AML (sempre que dispunham de informação na base de dados

de preços CiSIR) durante um ano e meio (do 1º trimestre de 2015 ao 2º trimestre de 2016),

apartamentos novos e usados.

Com es tes pressupostos , os resultados desta análise são apresentados na Tabela 7 e

evidenciam o seguinte:

• No concelho de Lisboa e em Cascais é mais caro comprar do que arrendar, em

termos de encargos mensais;

• Nos concelhos territorialmente contíguos a Lisboa a opção da compra é

tendencialmente mais cara do que arrendar nas maiores tipologias habitacionais.

26 TAE, Taxa Anual Efetiva, foi considerado o valor obtido no simulador de crédito à habitação do Banco disponível on line, Dezembro de 2016, em URL:https://www.santandertotta.pt

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Preços das transações 1T 2015 - 2T 2016

Preço médio de venda (€)

(A) Encargo implícito com

empréstimo para compra de habitação, LTV 85%, TAE

4,767%

Diferencial (A-B)

(B) Preço médio de renda

(€/mês )

Concelho T0-T1 T2 T3 ≥T4 T0-T1 T2 T3 ≥T4

T0-T1 T2 T3 ≥T4

T0-T1 T2 T3 ≥T4

AM Lisboa 76 145 96 307 139 545 222 862 320 404 586 936 -53 -22 -26 -73 372 426 612 1 009

Almada 58 260 79 471 85 116 85 083 245 334 357 357 -88 -77 -106 - 333 411 464

Amadora 47 877 81 458 131 755 143 800 201 342 553 604 -126 -77 12 - 328 419 542

Cascais 109 603 154 528 217 823 301 858 460 649 915 1 268 -1 49 99 496 461 600 816 772

Lisboa 133 707 185 595 267 556 366 387 562 779 1 124 1 539 24 96 152 377 537 684 972 1 162

Loures 59 952 95 820 163 094 240 856 252 402 685 1 011 -100 -11 131 - 352 414 554

Odivelas 71 436 90 682 139 582 215 932 300 381 586 907 -50 -53 24 - 350 434 562

Oeiras 82 128 116 892 188 868 256 239 345 491 793 1 076 -81 -34 13 105 426 525 780 971

Seixal 56 696 75 228 92 456 238 316 388 - -57 -44 -29 - 295 360 417

Setúbal 48 831 58 355 82 988 93 611 205 245 349 393 -75 -91 -116 - 280 336 465

Sintra 52 619 66 259 100 562 146 240 221 278 422 614 -110 -107 -149 -255 331 386 571 869

Vila Franca de Xira 77 275 83 071 116 973 162 800 325 349 491 684 17 -26 9 - 308 375 482

Tabela 7 –Compra de habitação com recurso a crédito bancário, respectivos encargos mensais implícitos, e sua comparação com arrendamento nos concelhos da AML (Fonte de preços de mercado: Confidencial Imobiliário; Cálculos EMPRA). Espaços não preenchidos devido a ausência de transações registadas.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


3.1.2 Oferta insuficiente

Entre 2001 e 2011 o número de alojamentos clássicos27 em Lisboa cresceu cerca de 34 mil

fogos , enquanto que o número de famílias c lássicas28 aumentou apenas 9 .400 (Gráfico 10).

Na AML esta dinâmica foi mais intensa e no sentido de aumentar o s tock disponível face à

oferta.

O número de alojamentos em 2011 era cerca de 79.000 superior ao número de famílias , o

que poderia conduzir à conclusão da existência de quantidade suficiente de habitação para o

número de famílias . No entanto, se cruzarmos com outra informação relativa à distribuição

dos fogos por regime de ocupação chegamos a uma conclusão inversa no que concerne o

mercado de arrendamento habitacional. Apenas 10.900 fogos estariam disponíveis 27 para

arrendar.

Esta conclusão é coerente com a análise de fogos que são colocados no mercado para

arrendamento (novos e usados), versus a evolução da capacidade de alojamento local em

Lisboa, embora essencialmente concentrada em algumas fregues ias do centro his tórico.

Desde 2012 que o número de fogos para arrendamento tem estado a diminuir, atingindo em

2015 apenas cerca de 5 mil fogos usados e cerca de 450 novos para arrendamento

habitacional (Gráfico 11). No mesmo período, 2012-2015 o número de estabelec imentos de

27 PORDATA (2016) Alojamentos familiares clássicos segundo os Censos: total e por forma de ocupação. Fonte de dados: INE - X Recenseamento Geral da População | IV e V Recenseamentos Gerais da Habitação. 28 PORDATA (2016) Famílias clássicas segundo os Censos: total e por númer o de i ndi víduos . F onte de dados : INE - X, XII, XIV e XV Recenseamentos Gerais da População.

0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

4%

4%

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1000 000

1200 000

1400 000

1600 000

1960 1981 2001 2011

Evolução do nº de famílias e alojamentos clássicos em Lisboa e Área Metropolitana de Lisboa

Famílias AML

Famílias Lisboa

Alojamentos AML

Alojamentos Lisboa

Aloj. vagos paraalugar AML

Aloj. vagos paraalugar Lisboa

Gráfico 10 - Evolução do número de famílias e alojamentos em Lisboa e AML (Fonte de dados: INE)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


alojamento local passou de cerca de 390 para 3 .078, enquanto que a capac idade de

alojamento local subiu de cerca de 6 .500 para cerca de 25 mil.

Exis te por isso uma oferta muito reduzida de oferta habitacional para arrendamento e com

tendência para diminuir, enquanto que os respetivos preços têm-se mantido em alta, com

tendência recente para continuar a aumentar (Gráfico 11). Em 2015 o preço médio dos

novos contratos de arrendamento registado na base de dados CiSIR foi de 1 .222 €/mês . Esta

dinâmica de preços resulta em parte de uma valorização dos edifícios com muita atividade de

reabilitação e colocação de fogos em melhores condições no mercado, mas também por

existir uma forte tendênc ia de afetação dos fogos disponíveis a alternativas de utilização

mais rentáveis e de menor risco.

O es tudo Quality of life in Europe: Impacts of the cris is29, de 2012, revela que em Portugal

apenas 20% do parque habitacional é afeto a arrendamento privado enquanto que na UE27

o arrendamento privado é 12%. O baixo peso do arrendamento na UE27 deve-se à entrada

de vários países de Leste que privatizaram nos últimos anos muito do sec tor de

arrendamento social e privilegiaram subsequentemente o mercado de compra-venda. Se

considerarmos a média da UE15 a percentagem de arrendamento privado seria de 32%,

ainda assim abaixo de países como a Alemanha (58%), Áustria (44%), Países Baixos , Reino

Unido, Suécia e França, com valores entre 39%-37%.

29 Eurofond (2012), Quality of life in Europe: Impacts of the crisis: 3rd European Quality of Life Survey.

447

3 115

5 037

2 753

25 043

3 078

1 306 €

1 127 €

1 213 € 1 219 €

1 097 €

1 222 €

950 €

1 000 €

1 050 €

1 100 €

1 150 €

1 200 €

1 250 €

1 300 €

1 350 €

-

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Rendas €

/m

ês

Oferta de habitação para arrendamento, rendas apartamentos novos e alojamento local em Lisboa

Nº fogos novos para arrendamento Nº fogos usados para arrendamentoCapacidade total alojamento local Nº es tabelecimentos de alojamento localPreço médio das rendas / fogo em Lisboa

Gráfico 11 – Stock de fogos para arrendamento, preços das rendas e oferta para alojamento local de curta duração (Fontes de dados: CiSIR, Rendas e Stock para arrendamento; CML, alojamento local)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


No que respeita ao arrendamento social enquanto Portugal tem 2%, e a UE27 12%, outros

Estados Membros têm valores muito superiores como os Países Baixos (31%), Dinamarca e

A lemanha (22%), Á ustria (21%) e Reino Unido (20%).

Importa recordar a importânc ia do concelho de Lisboa no mercado de arrendamento

habitacional, quer em termos de dimensão do parque habitacional afeto a este regime de

ocupação, quer em termos de número e valor das transações de arrendamento.

Outro dado importante é a preferência da procura atual relativamente aos regimes de

ocupação de habitação. Este aspecto foi estudado pela Gfk e conc luiu o seguinte para as

famílias de rendimentos intermédios (Figura 11):

• Arrendar foi considerado muito atrativo por 56% (T2B) e nada atrativo por 11%

(L5B);

• Comprar foi considerado muito atrativo por apenas 13% (T2B) e nada atrativo por

34% (L5B), apesar de ter sido o principal regime de ocupação das últimas décadas ,

inc luindo para famílias de ‘c lasse média’;

• Arrendar com opção de compra (modelo locação-venda) foi considerado muito

atrativo por apenas 10% (T2B) e nada atrativo por 40% (L5B), isto apesar de ser

um modelo que deixou de ser utilizado à muito tempo e de ser pouco conhecido.

A preferência atualmente atribuída ao arrendamento também resultará conjugação das

fortes restrições de acesso ao c rédito para aquis ição de habitação própria permanente para

as famílias de rendimentos intermédios , e intermédios-baixos , o que, associado à maior

volatilidade e incerteza em relação ao emprego e ao futuro c ria uma tensão de procura de

habitação para arrendamento ainda não satis feita, em particular para os jovens em início de

vida ativa.

Figura 11 – Regime de habitação desejado pela procura (Fonte: Gfk 2016)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Para além do regime de ocupação, sobrepõe-se o problema dos preços das rendas face aos

rendimentos das famílias . Pese embora os muitos anos de rendas antigas que não foram

sendo atualizadas , verifica-se que em Portugal 35 ,4% das famílias que arrendam casa

pagavam mais do que 40% do seu rendimento disponível com encargos de habitação, e na

UE27 eram 27,2% das famílias.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Portugal 17,6 25,5 35,8 35,2 33,8 35,4

UE28 24,2 26,9 25,9 25,9 27,3 27,2

Por outro lado, a procura de habitação em Lisboa é muito superior à oferta disponível. No

es tudo Gfk/CML30 conc luiu-se que cerca de 56.500 famílias estão a pensar mudar de casa

nos próximos 3 anos , das quais cerca de 30.500 para Lisboa, e destas aproximadamente

24.500 são de c lasses de rendimentos intermédios (s tatus B/C1/C2).

3.1.3 Inadequação das características da habitação e ou do

habitat

O es tudo da Gfk evidencia que as características do habitat e da casa têm grande

importância na escolha da habitação e nas motivações para mudar de casa, seja por

insatis fação com a situação atual, seja por desejo de melhorar para uma solução mais

adequada.

Importa ainda compreender em que medida é que a oferta habitacional de Lisboa, incluindo

o habitat (envolvente urbana, espaços , equipamentos , serviços , ambiente soc ial e ambiental)

necessita de ser melhorada e em que aspectos de forma a corrigir desajustamentos entre a

oferta e procura nestes domínios.

A envolvente urbana e a proximidade a equipamentos de utilização coletiva representam no

seu conjunto 53% das respostas sobre os motivos para mudar de casa. As carac terística do

alojamento em s i representam 13% (Figura 12).

30 GfK / Câmara Municipal de Lisboa (2016) Estudo de opinião Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa – Março de 2016.

Tabela 8 – Percentagem da população em regime de arrendamento privado, com custos de habitação superiores a 40% do rendimento disponível por regime de ocupação, Portugal e UE28 (Fonte de dados: Eurostat).

Figura 12 – Factores de mudança de casa nos próximos 3 anos (Fonte: Gfk 2016)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Relativamente à atratividade de Lisboa como c idade para res idir foram colocadas várias

ques tões no estudo da Gfk que são resumidas nas figuras seguintes.

A Figura 13 compara as respos tas em função da localização de residência atual dos

inquirido, permitindo compreender que fatores são relevantes para a população que se

pretende manter e para aquela que se pretende atrair vinda de outros concelhos.

A Figura 14 sistematiza os fatores de atratividade e repulse em função do regime de

ocupação da habitação ser arrendada ou comprada pelos entrevistados , o que permite

aprofundar as espec ificidades da perspetiva dos clientes do Mercado de arrendamento e suas

diferenças com os proprietárias de habitação própria.

Figura 13 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função da residência se r dentro ou fora de Lisboa (Fonte: Gfk 2016)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Figura 14 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função do regime de ocupação ser arrendamento ou habitação própria (Fonte: Gfk 2016)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


4. Beneficiários

Atendendo às falhas de mercado habitac ional diagnos ticadas no concelho de Lisboa (pág. 56

e seguintes), ao enquadramento e objetivos definidos para es te P rograma (pág. 14 e

seguintes), bem como à experiência e população alvo de outro programas habitacionais do

Município, foi definido o universo dos beneficiários do P rograma Renda Acessível.

Genericamente os beneficiários deste Programa são famílias de rendimentos intermédios ,

que residem ou desejam residir em Lisboa, que não conseguem aceder aos preços de

mercado de habitação adequada às suas necessidades e que não são elegíveis para outros

programas habitacionais municipais ou do Estado que permitam concretizar o Direito à

Habitação.

Conceito de família

Para efeitos deste Programa, consideram-se famílias: o conjunto de pessoas que

residem no mesmo alojamento, ou que venham a residir, caso se tornem

arrendatários no âmbito do Programa Renda Acessível. As famílias podem ser

compostas por apenas uma pessoa (famílias unipessoais).

Em função da fase e nível de envolvimento das famílias com o P rograma estas podem ser

des ignadas de duas formas:

• Candidatos: as famílias que cumpram os requisitos de admissão ao Programa Renda

Acessível e se candidatem a pelo menos uma Operação Renda Acessível nos termos

de cada concurso;

• Arrendatários: os candidatos que tenham sido sorteados nos concursos para cada

operação, que tenham aceite a Declaração de Adesão ao Programa Renda Acessível e

celebrado contrato de arrendamento com o concessionário de cada Operação Renda

A cessível.

Requisitos

Podem ser arrendatários no âmbito do Programa Renda Acessível os candidatos

que cumpram cumulativamente todos os requisitos seguintes, à data e a partir da

celebração do contrato de arrendamento:

1 . Serem Cidadãos de nacionalidade Portuguesa, ou de qualquer outra nacionalidade

desde que portadores de autorização de residência, e maiores de 18 anos de idade.

2 . No caso de candidatos com declaração de rendimentos autónomos e por solicitação

dos próprios, o contrato de arrendamento pode ser outorgado por esses elementos.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


3. O valor da renda mensal das habitações a que se candidatem não pode ser superior

a 35%, nem inferior a 10%, do valor do rendimento disponível médio mensal da

família (RDMM).

4 . O rendimento disponível médio mensal da família é calculado da seguinte forma:

a) O valor base de cálculo é o ‘rendimento global’ (campo 1 da Nota de

Liquidação da última declaração de IRS) dos membros da família, incluindo

ainda quaisquer recebimentos provenientes de contribuições comprovadas da

Segurança Social (pensões , subs ídio de desemprego,...), não sendo

cons iderado o abono de família (se existir);

b) Ao valor base referido na alínea anterior e para o mesmo período temporal é

subtraída a ‘coleta líquida’ (campo 22 da nota de liquidação do IRS);

c ) Depois de subtraído ao rendimento referido na alínea a) as deduções

referidas na alínea b), divide-se o resultado por 12 meses.

5 . Não podem ser proprietários , ou ter a posse, de outra unidade habitac ional localizada

no concelho de Lisboa, com tipologia e acessibilidade adequada à sua utilização pela

família em causa (excepto se estiver em mau estado de conservação ou ruína), não

podendo ainda ser arrendatário de outra unidade de alojamento no concelho de

Lisboa.

6 . Passem a ter comprovadamente como residênc ia habitual e domicílio fiscal a

habitação que arrendarem no âmbito do Programa Renda Acessível, tendo de

denunciar os outros contratos de arrendamento de que eventualmente sejam

arrendatários no concelho de Lisboa, ou renunciar ao beneficio da utilização de outra

habitação que possam estar a utilizar e que seja propriedade do Estado ou de algum

município, antes de terem a posse da habitação arrendada no âmbito des te

P rograma

7 . Terem a sua s ituação contributiva regularizada perante a Autoridade Tributária,

Segurança Social, e não podendo ser devedores ao Município de Lisboa, nem à

GEBALIS - Gestão do A rrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, EM , nem

aos concessionários de obra pública do Município de Lisboa no âmbito do Programa

Renda Acessível.

8 . Os arrendatários cumpram, e tenham cumprido em eventuais participações

anteriores neste Programa, as suas obrigações contratuais como arrendatários.

São admitidas ‘candidaturas solidárias’, is to é candidaturas de duas famílias que tenham

entre s i relações de parentesco, ou de tutela, e desempenhem funções cuidadoras entre si e

pretendam residir no mesmo empreendimento de modo a assegurar a prossecução dessas

funções cuidadoras , mantendo-se cada uma delas em alojamentos autónomos ,

nomeadamente nas seguintes situações:

a) Duas famílias , uma composta por avós e outra por filhos e ou netos que

comprovadamente desempenhem funções cuidadoras entre si;

b) Duas famílias que comprovadamente partilhem entre s i a tutela da educação de

menores a cargo (por exemplo na sequência de divórcio);

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


c ) Duas famílias em que um dos seus membros tenha a guarda ou tutela legal de um

membro do família, atestada por sentença judicial ou declaração da entidade pública

competente em razão de matéria.

Segmentos de procura com necessidade de oferta específ ica

Dependendo da dimensão da procura potencial, do diagnóstico de falhas de mercado de

arrendamento habitacional ou da necessidade de fixar população de determinado segmento

(etário, profissional, vulnerabilidade social ou outro) para assegurar a prossecução dos

objectivos es tratégicos de desenvolvimento do concelho de Lisboa, poderá vir a ser

promovida oferta específica para esses segmentos.

Identificam-se desde já grupos da população que poderão necessitar de oferta específica

(mesmo que integrada em operações com outros tipos de beneficiários) para assegurar o

reforço da competitividade, coesão social e territorial:

a) Famílias com descendência31 ou ascendência32 numerosa;

b) Famílias jovens em início de vida ativa (trabalhadores ou estudantes universitários

com bolsa de estudo);

c ) Famílias monoparentais;

d) Famílias unipessoais;

e) Pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida;

f) Trabalhadores da comunidade académica e científica: docentes , investigadores e

bolseiros de investigação científica que trabalhem em instituições de ensino superior

ou de inves tigação científica reconhecidas como tal pela Fundação para a Ciência e

Tecnologia e localizadas em Lisboa.

31 Famílias com descendência numerosa: um ou mais adultos com pelo menos 3 crianças dependentes. 32 Famílias com ascendência numerosa: crianças dependentes cujos pais e ou outros cuidadores (avós e outros familiares) façam parte de agregados familiares distintos.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


5. Modelo jurídico

5.1. A necessidade de mobilizar a sociedade -

modelo de colaboração

Atendendo aos objetivos operacionais do Programa Renda Acessível, à sua dimensão e à

urgência social na promoção de habitação adequada com renda acessível no concelho de

Lisboa, propõe-se um modelo colaborativo com operadores privados , empresas ,

cooperativas , organismos de inves timento coletivo e qualquer tipo de entidades admissíveis .

As principais razões para a escolha do modelo de colaboração com operadores privados são

indicadas na Tabela 9 (vantagens) e Tabela 10 (desvantagens), centrando-se na necessidade

de juntar à capacidade técnica e financeira do Município de Lisboa a de operadores do sec tor

da habitação, quer em termos de conhecimento técnico, grande capacidade de produção e

gestão de habitação, quer em termos de capacidade de angariação de recursos financeiros

essenciais à concretização dos investimentos previstos.

Promoção direta pelo Município Promoção indireta, modelo colaborativo

Vantagens:

• Rendibilidade: T IR a.i. > 6% a 8% é muito interessante para sustentabilidade financeira da CML a prazo;

• Rendibilidade dos capitais próprios potencialmente elevada atendendo à atual maior facilidade em obter boas condições de c rédito bancário com prazos dilatados;

• A proveita a capacidade técnica e experiência existente Gebalis para exploração dos edifícios habitacionais. Impulso para reestruturação, ‘rebranding’ e modernização da Gebalis.

Vantagens:

• O ptimiza produção de fogos, mobilizando a capacidade técnica e recursos financeiros dos operadores disponíveis no mercado;

• Risco de construção: 100% privado;

• Risco de operação: 100% privado;

• Risco de c rédito: 100% privado;

• V alorização do património imobiliário munic ipal (±70% da superfície de pavimento de habitação retorna ao Município depois de cons truída/reabilitada), reduzida afetação de recursos financeiros próprios.

• P romove qualificação, desenvolvimento e profissionalização do mercado de arrendamento habitacional em Lisboa.

Tabela 9 - Vantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Promoção direta pelo Município Promoção indireta, modelo colaborativo

Desvantagens:

• Falta de capacidade financeira para satisfazer necessidade de investimento global de curto e médio prazo >700 M€ (obras em edifícios, equipamentos coletivos e obras de urbanização e custos conexos);

• Limites legais ao endividamento da República impedem satisfação das necessidades de financiamento com recurso à banca;

• Risco de construção, operação e c rédito: 100% municipal;

• Despesas e atividades operacionais 100% por conta do Município;

• Despesas e atividades de conservação 100% do Município;

• Recursos humanos qualificados insuficientes para contratar, gerir a produção de cerca de >9.000 fogos no curto e médio prazo;

• Risco de desvios em tempo e custos potencialmente mais elevado.

Desvantagens:

• E levada complexidade na concepção e necessidade de cooperação de outras entidades, ficando sujeita ao risco do seu interesse nas operações renda acessível.

• C ontratos de longa duração (~30 anos) requerem soluções organizacionais na C ML adequadas ao efetivo controle de ges tão;

• C usto de oportunidade da rendibilidade dos projetos (T IR a.i. >6%/ano) e da rendibilidade dos captais próprios;

• Parte do património (cerca de 30% da Superfície de P avimento de cada operação) tem de ser alienada ao concessionário garantir viabilidade económica das operações.

5.2. Modelo jurídico: concessão de obra pública

Tendo em conta que o Programa Renda Acessível requer a colaboração de operadores

privados pelas razões já referidas no capítulo anterior, importa definir qual o modelo jurídico

mais adequado para regular a relação entre o Município e os seus parceiros . Esta análise foi

desenvolvida no âmbito de grupo de trabalho had-hoc 33 que ponderou as várias

possibilidades , tendo concluído ser mais adequado o modelo de concessão de obra pública,

eventualmente em conjugação com o modelo de direito de superfíc ie, dando nesse caso

origem a um modelo misto.

33 Grupo de trabalho had-hoc para discutir os modelos jurídicos possíveis para o PRA e quais as vantagens e desvantagens de cada um. Este Grupo foi constituído pelos Membros da Equipa de Missão do PRA, Diretora Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local e pelas juristas: Ana Fraga (GVJPS), Mariana Rafeiro (GVMS), Rui Gonçalves (GVPM), Teresa Gomes (DMGP), Margarida Beirão (DMHDL), Rita Lourenço (DMHDL), contanto ainda com a assessoria técnica e científica do CEDIPRE, sob coordenação dos Professores da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra Licínio Martins e Pedro Costa Gonçalves.

Tabela 10 - Desvantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


5.2.1 Definição

De acordo com o CEDIPRE 34 , a Concessão de obras públicas é o contrato pelo qual o

cocontratante se obriga à execução ou à conceção e execução de obras públicas , adquirindo

em contrapartida o direito de proceder, durante um determinado período, à respetiva

exploração, e, se assim estipulado, o direito ao pagamento de um preço – c f. artigo 407/1

C ódigo dos Contratos P úblicos, em linha com a definição da Diretiva 2014/23/UE.

O contrato de concessão de obras públicas é, em geral, regulado no Código dos Contratos

Públicos . Os contratos de concessões municipais não conhecem espec ificidades de regime –

existem, claro, regras específicas a ter em consideração nes te âmbito, ao nível das

competências.

Notas dispersas sobre o modelo de concessão:

1 . Assume-se aqui a figura do contrato de concessão de “obras públicas” – as

operações de construção ou de reabilitação de equipamentos para colocar

no mercado da renda acessível correspondem à execução de obras públicas

e a gestão dos equipamentos corresponde, pois, à gestão de obras públicas.

Em termos legais , obra pública é “o resultado de quaisquer trabalhos de construção,

reconstrução, ampliação, alteração ou adaptação, conservação, res tauro, reparação,

reabilitação, beneficiação e demolição de bens imóveis executados por conta de um

contraente público” (o Município de Lisboa tem esta condição, de contraente público).

2 . Elemento essencial do regime da concessão de obras públicas é a transferência de

risco para o concessionário:

• Artigo 413 do CCP: o contrato deve implicar uma significativa e efetiva

trans ferência do risco para o concessionário.

• Artigo 5 da Diretiva 2014/23/EU: “a adjudicação de uma concessão … envolve a

trans ferência para o concessionário de um risco de exploração dessas obras ou

serviços que se traduz num risco ligado à procura ou à oferta, ou a ambos .

Cons idera-se que o concessionário assume o risco de exploração quando, em

condições normais de exploração, não há garantia de que recupere os

investimentos efetuados ou as despesas suportadas no âmbito da exploração das

obras ou dos serviços que são objeto da concessão. A parte do risco trans ferido

para o concessionário envolve uma exposição real à imprevis ibilidade do

mercado, o que implica que quaisquer perdas potenciais incorridas pelo

concessionário não sejam meramente nominais ou ins ignificantes”.

3 . O concessionário não é proprietário dos bens que constrói ou reabilita. O

direito que adquire é a concessão, ou seja, o direito de cons truir/reabilitar e de gerir

(explorar) os bens que integram o estabelecimento da concessão, os quais

34 Centro de Estudos de Direito Público e da Regulação, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


pertencem ao concedente, o Município de Lisboa, e para este devem ser devolvidos

no fim da concessão.

4 . Como modelo de direito público, a concessão assegura a supremacia jurídica e

funcional do Município de Lisboa durante todo o período de execução do

contrato.

5 . O prazo de vigência do contrato é f ixado em função do período de tempo

necessário para amortização e remuneração, em normais condições de

rendibilidade da exploração, do capital inves tido pelo concessionário. Na falta de

es tipulação contratual, o prazo a que se refere o número anterior é de 30 anos.

C omo observação complementar, deve dizer-se o seguinte:

3 . O modelo de concessão de obra pública ref lete de forma mais rigorosa e

consistente o sentido político e jurídico de uma opção de externalização de

responsabilidades públicas; com efeito, a concessão (de obras e, ou de serviços

públicos) sempre foi vista como figura própria de direito público, com o sentido de

atribuir a um parceiro privado a gestão de uma tarefa ou missão de responsabilidade

pública. Neste sentido, a concessão pressupõe que o Município de Lisboa atua

na condição de responsável político e jurídico pelo Programa Renda

Acessível.

4 . O modelo do direito de superfície pode vir a servir o objetivo pretendido, mas baseia-

se numa outra filosofia, de índole privada e patrimonial, em que o Município de

Lisboa aparece mais na condição de proprietário do que como responsável por um

programa de disponibilização de habitações de renda acessível.

Um cenário que merece atenção passa pela eventual conjugação, no mesmo contrato,

do modelo de concessão com o modelo do direito de superf ície: ass im, por exemplo,

pode prever-se que alguns imóveis de uma determinada intervenção se enquadram num

regime de concessão e outras num regime de direito de superfície. Estaremos aqui diante de

um “contrato misto”, que envolve elementos de concessão de obra pública e elementos de

cons tituição de um direito de superfície.

5.2.2 Comparação entre Modelos Contratuais

O exercício de comparação que a seguir se expõe tem subjacente uma comparação entre os

dois modelos contratuais identificados: concessão vs. direito de superfície.

Importa sublinhar que, em qualquer caso, está aqui presente uma opção de fundo por uma

solução de contratação ou de externalização (“contracting out”) das funções de “construção

ou reabilitação e gestão” dos edifícios a colocar no mercado de arrendamento acessível.

O elemento de comparação da opção de fundo que se assume seria a solução de produção

“in house”, isto é, a execução direta das funções indicadas , pelo Município de Lisboa ou por

uma entidade dedicada sob influência dominante e controlo municipal (ver C apítulo 5.1. ).

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Modelo do Contrato de Concessão

Vantagens

• O contrato de concessão garante a intervenção do Município na manutenção do

contrato.

• O Concessionário obriga-se à execução ou concepção/execução, e/ou a exploração

do projeto e da obra.

• Exis te a possibilidade de resgate da concessão em caso de falta grave do

concessionário devidamente comprovada, e por motivos de interesse público,

mediante o pagamento de compensações financeiras equivalentes ao concessionário

(art.º 422º CCP).

• O Concedente pode solicitar, por escrito, ao concessionário qualquer informação ou

relatórios específicos sobre aspec tos relacionados com a execução do contrato (art.º

414 CCP).

• Pode prever-se no contrato de concessão que o Concessionário deve manter o

edifício sujeito ao regime de renda acessível em bom estado de conservação e em

perfeitas condições de utilização. Se o C oncessionário se torna proprietário do

edifíc io existe um incentivo ainda maior para obras de manutenção.

• Exis te a possibilidade de sequestro e de resgate nos termos fixados na lei (por

exemplo, por motivo de expropriação pública), e de resolução em qualquer altura da

operação, face a incumprimentos do concessionário (art.º 420º CCP).

• Em princípio, todos os bens que integram o estabelecimento da concessão revertem

gratuitamente para o Município findo o prazo contratual da concessão (art.º 425 nº

4 CCP).

• Se, no entanto, o C oncessionário se torna proprietário da obra findo o prazo da

concessão, o Município fica desonerado de despesas futuras de manutenção dos

edifíc ios.

• Os direitos de propriedade intelec tual sobre es tudos e projetos elaborados para os

fins das atividades da concessão, bem como outros elementos referidos no artigo

417.º, n.º 1 , do CCP, são transmitidos gratuitamente e em regime de exclusividade

para o C oncedente (art.º 425 nº 2 CCP).

• O Concedente tem a faculdade de inserir, à priori, no contrato, uma cláusula de

opção de venda dos bens afetos à concessão, possibilitando a sua compra por parte

do Concessionário num momento futuro da vida do contrato (trata-se de uma

cláusula de natureza contratual, que pode, ou não, ser inserida no contrato;

está inteiramente na disponibilidade do Município de Lisboa).

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


• Possibilidade de maior controlo por parte do concedente sobre o projeto, a obra e a

fase de exploração: por exemplo, verificação do cumprimento das prestações a que o

concessionário se obriga; manutenção do valor de renda, etc . (trata-se de uma

cláusula que tem fonte/base legal, mas que também está na disponibilidade

contratual do Município de Lisboa – art.º 418º; 420.º al. e) CCP).

• O contrato de concessão é regido pelo Código dos Contratos Públicos , o que confere

um nível maior de segurança jurídica, transparência e equidade.

• A propriedade do solo, dos edif ícios e da obra é do Município, isto é, faz

parte do seu património imobiliário.

• No contrato também pode prever-se que, no f im do prazo da concessão, o

Concessionário possa tornar-se proprietário dos edif ícios e dos solos, mas

com um “direito de preferência” a favor do Município de Lisboa. Ou seja,

pode estabelecer-se uma cláusula com um conteúdo deste tipo: f inda a

concessão, o Concessionário adquire a propriedade dos edif ícios que tenha

construído e dos respectivo solo, mas o Município de Lisboa reserva a

faculdade de, nessa data, preferir na aquisição dos imóveis. Se assim estiver

previsto, bastará ao Município acionar esta cláusula para adquirir a

propriedade dos imóveis.

Contudo, nes ta s ituação, embora caracterizada por uma configuração especial

relativamente às hipóteses tipicamente previstas no artigo 1091.º do Código Civil,

sempre se poderá colocar a questão de saber se os arrendatários das fracções não

gozam, também aqui, do direito legal de preferência na aquisição. Mas, na

hipótese conf igurada, o exercício do direito de preferência pelos

arrendatários não se coloca, por se tratar de uma relação puramente interna

entre Concedente e Concessionário. O regime legal conf irma esta conclusão.

Determina-se no artigo 1091.º do C ódigo Civil:

“Artigo 1091.º

Regra geral

1 — O arrendatário tem direito de preferência:

a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local

arrendado há mais de três anos;

b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de

caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os

poderes legais de adminis tração com base nos quais o contrato fora

celebrado.

2 — O direito previsto na alínea b) exis te enquanto não for exigível a

res tituição do prédio, nos termos do artigo 1053.º

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


3 — O direito de preferência do arrendatário é graduado

imediatamente acima do direito de preferência conferido ao

proprietário do solo pelo artigo 1535.º

4 — É aplicável, com as necessárias adaptações , o disposto nos artigos

416.º a 418.º e 1410.º”

A dúvida pode colocar-se em relação à possível aplicação, in casu, do disposto na

alínea a). Mas , verdadeiramente, o direito aí conferido es tá tipicamente

configurado para as situações em que o proprietário aliena os bens para terceiros e

não para as hipóteses de bens cons truídos e explorados em regime de concessão.

Neste regime, a destinação natural da propriedade dos bens construídos pertence

ao Concedente; a exceção é virem a pertencer ao Concessionário e tal só sucederá

por, eventualmente, puder ser es tabelecida uma c láusula no contrato a seu favor.

Trata-se de uma “relação interna” entre Concedente e Concessionário, que faz

necessariamente parte do quadro do equilíbrio interno – económico, patrimonial e

financeiro – da concessão. Tanto mais que o exerc ício do direito de preferência

pela CML poderia ou poderá ter ainda em vista a continuidade, para além da

concessão, do desenvolvimento do P rograma Renda Acessível. P or isso, é de

entender que a citada alínea a) do n.º 1 do artigo 1091 do Código C ivil só terá

aplicação nas s ituações em que o Concessionário, tendo-se tornado proprietário

dos bens , os aliene para terceiros (terceiros em relação ao contrato de concessão)

e não nos casos em que, pelo próprio regime da concessão, aquele que seria o

titular natural da propriedade (a CML) venha a exercer o direito de preferênc ia,

caso tenha estabelec ido uma cláusula de aquis ição da propriedade pelo

C oncessionário.

A questão exposta já assumira contornos diferentes se se estabelecer

contratualmente que o Concessionário adquire a propriedade dos edif ícios

e do solo no f im da concessão e posteriormente decida proceder à

respectiva alienação para o mercado, prevendo-se, também para esta

hipótese, um direito (contratual) de preferência a favor do Município de

Lisboa. “Tanto por tanto”, o Município de Lisboa adquiriria a propriedade

dos imóveis.

Mas, nesta – segunda – situação é que já se coloca o problema da

prioridade legal da prioridade da preferência legal dos arrendatários, pela

simples razão de que, aqui, os imóveis já são disponibilizados para o

mercado, enquanto que na anterior tudo se passa na disciplina exclusiva

do contrato entre o Concedente e o Concessionário.

Desvantagens

• O Município fica impedido de utilizar os bens afetos à concessão, e de deles

retirar vantagens, enquanto o contrato de concessão durar.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


• Se o P rograma Renda Acessível se revelar vantajoso, quer de um ponto de vista

económico, quer de um ponto de vista político, social, etc ., o Concedente não

pode reaver os bens afetos à concessão e prestar o serviço público, sem pagar a

compensação devida ao parceiro privado, nos termos gerais do CCP, durante a

concessão.

• A opção por uma eventual cláusula com opção de venda dos bens afetos à

concessão apos ta no contrato de concessão tem de ser feita num momento

anterior ao da execução do contrato, deixando o Concedente sem alternativas

futuras . Neste modelo, é o Concedente que se obriga a vender os bens afetos à

concessão, podendo o concessionário adquirir ou não. O brigar o Concessionário a

comprometer-se a adquirir os bens passados 5 ou 10 anos de duração do

contrato de concessão (por exemplo) pode revelar-se pouco atrativo e

condicionar o negócio, do ponto de vista do parceiro privado. Assim, seria dada a

garantia, por parte do concedente de que, findo um determinado período de

tempo, este se compromete a vender os edifíc ios , podendo o C oncessionário

optar por comprar ou não, seguindo uma lógica empresarial e analisando a sua

s ituação económica à data da oferta de aquisição.

Modelo do Direito de Superf ície

Vantagens

• Como o Município mantém a propriedade do solo (art.º 1524º C.C), preserva o

direito de alienar a terceiros a propriedade dos solos (o superficiário não tem

direito de preferência na aquisição).

• O Município goza do direito de preferência (legal) na alienação da superfície,

tendo es te direito eficácia real (artigo 1535.º do C C).

• A extinção do direito de superfície pelo decurso do prazo implica a extinção dos

direitos reais de gozo ou de garantia constituídos pelo superficiário em benefício

de terceiros (art.º 1539.º C.C).

• Em caso de mora no pagamento do preço acordado no ato de constituição da

superfície (art. 1530.º CC), o superfic iário é sanc ionado com o pagamento de um

valor adic ional de duas vezes o valor da dívida (artigo 1530.º e 1531.º, n.º 2 , do

C C ).

• O Município pode estabelecer no contrato factos extintivos do direito de

superfície, para além dos previstos na lei, como condição resolutiva (is to permite

es tabelecer que o direito se extingue no caso de o superfic iário – originário ou

sucessivo – deixar de cumprir as obrigações relacionadas com o programa da

renda acessível).

O Município goza do direito de preferência sobre os edifícios . Neste caso, não há

qualquer dúvida quer sobre a alienação – trata-se de uma alienação do

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


superficiário para terceiros -, quer, em termos do exercíc io do direito preferência,

conforme resulta do n.º 3 do artigo 1091.º do Código Civil: “3 — O direito de

preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito

de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º”

• A responsabilidade da gestão e conservação do edifíc io bem como de cobrança

das rendas compete ao parceiro privado (superficiário) (art.º 1538º nº 3 C.C +

estipulação contratual) .

Desvantagens

• O Município não é dono da obra construída, nem da obra reconstruída

(ambas integram a designada propriedade superf iciária).

• O direito de superfície resulta de um contrato que não assegura ao Município um

domínio bas tante do cumprimento do programa de renda acessível. Não sendo

uma concessão e tratando-se na verdade de uma transmissão – ainda que

temporária – do direito de superfície, torna-se mais difícil justificar a intromissão

do proprietário do solo no exercício do direito do superficiário.

• Em caso de incumprimento, o litígio deverá ser resolvido junto dos tribunais , não

dispondo o Município de poderes de autoridade de impor o cumprimento

ou de impor multas (pode, contudo, estabelecer-se cláusulas penais).

5.2.3 Procedimentos pré-contratuais

Os procedimentos pré-contratuais cons iderados mais adequados para a escolha de

concessionários e das respetivas propostas são o Concurso Limitado por Prévia Qualificação

(arts . 162.º-192.º ) e o Procedimento de Negoc iação (arts . 162.º-192.º), sinteticamente

apresentados de seguida.

Nas primeiras operações do Programa Renda Acessível considerasse aconselhável o

Procedimento por Negociação por permitir quer ao Munic ípio, quer aos candidatos , melhorar

as propos tas em concurso, beneficiando uns e outros da aprendizagem que o próprio

processos concursal proporciona, bem como de uma melhor aproximação das propostas ao

tipo de intervenção desejada pelo Município, sendo em tudo o resto semelhante ao essencial

do procedimento do C oncurso Limitado por P révia Q ualificação.

Concurso limitado por prévia qualif icação (arts. 162.º-192.º )

O concurso limitado por prévia qualificação conhece duas fases:

A. Fase da apresentação e de qualificação dos candidatos;

B. Fase da apresentação e análise das propostas e adjudicação.

A. Fase da apresentação e de qualif icação dos candidatos

1 – P ublicação do anúncio no DR ou no DR e no JOUE- arts 167.º e 131.º do CCP.

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2 – A presentação das candidaturas - arts. 170.º-176.º do CCP.

3 – P ublicação das listas de candidaturas por via eletrónica – art. 177.º do CCP.

4 - A nálise das candidaturas – art. 178.º do CCP.

4 .1 . Modelo simples de qualificação – são qualificados todos os candidatos que

preencham os requisitos mínimos de capacidade técnica e de capacidade financeira –

art. 179.º; do C CP.

4 .2 . Modelo complexo de qualificação: s istema de seleção – qualificação efetuada

segundo o critério da maior capacidade técnica e financeira – arts . 181.º, 139.º,

164.º, n.º 1 , al. m, do C CP.

Quando o anúncio do concurso limitado por prévia qualificação não for publicado no

JOUE, o programa de concurso pode estabelecer que a qualificação dos candidatos é

efetuada apenas em função da capacidade técnica ou apenas em função da

capacidade financeira – art. 164.º, n.º 5 . Os requis itos de capacidade técnica e de

capacidade financeira encontram-se previstos no art. 165.º, n.º 1 e 2 , do C CP.

5 – Relatório P reliminar da fase de qualificação – art. 184.º do CCP.

O júri propõe ao órgão adjudicante a qualificação dos candidatos e, eventualmente, a

exclusão de alguns dos candidatos . Caso se trate de modelo de qualificação

complexo, o júri deve ainda propor a ordenação dos candidatos . O júri envia o

relatório também para todos os candidatos , para que se possam pronunc iar sobre

ele.

6 – A udiência prévia – art. 185.º do CCP.

7 – Relatório final da fase de qualificação – art. 186.º do CCP.

8 – Dec isão de qualificação – arts. 187.º e 188.º do CCP.

Perante as conclusões finais do júri, o órgão adjudicante profere a dec isão de

qualificação, do qual notifica todos os candidatos remetendo-lhes ainda o relatório

final.

B. Fase da apresentação e análise das propostas e adjudicação.

9 – C onvite dos candidatos qualificados – art. 189.º do CCP.

10 – A presentação das propostas – art. 62.º do CCP.

11 – P ublicação da lista de concorrentes - art. 138.º do CCP.

12 – A nálise e avaliação das propostas – arts. 70.º e 139.º do CCP.

Análise das propostas: verificação dos requisitos legais relacionados com o

cumprimento dos requisitos formais de apresentação, bem como com os requisitos

substanciais de adequação, regularidade e de aceitação das propostas . Conduz à

aceitação ou exclusão das propostas.

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A s propostas não excluídas serão submetidas a avaliação.

Critérios de avaliação das propostas:

- avaliação segundo o c ritério da proposta do mais baixo preço;

- avaliação segundo o c ritério da proposta economicamente mais vantajosa.

Classificação ou pontuação e ordenação das propos tas e sua fundamentação – art.º

139.º do CCP.

13 – Relatório preliminar – art. 146.º do CCP.

14 – A udiência prévia – art. 147.º do CCP.

15 – Relatório final – art. 148.º do CCP.

Ponderadas as observações dos concorrentes, o júri redige o relatório final,

mantendo ou alterando as conclusões do relatório preliminar, podendo ainda propor

a exclusão de qualquer proposta se verificar, nesta fase, a ocorrência de qualquer

dos motivos previs tos no n.º 2 do art.º 146.º. Resultando do relatório final uma

exclusão ou alteração na ordenação das propos tas , o júri procede a nova audiência

prévia e prepara um segundo relatório final.

16 – Decisão de adjudicação – arts. 73.º, e 76.º a 78 .º do CCP.

Após as conclusões finais do júri, o órgão adjudicante procede então à emissão do

ato de adjudicação e à notificação de adjudicação – até ao termo do prazo da

obrigação de manutenção das propostas – art. 76 .º, n.º 1 – salvo se prazo superior

for fixado no programa do procedimento ou no convite, o prazo de obrigação da

manutenção das propostas é de 66 dias contados da data do termo fixado para a

apresentação das propostas – art. 65.º.

17 – C elebração do contrato – art. 94.º - 106.º. do CCP.

E laboração da minuta do contrato pelo órgão adjudicante – art. 96.º do CCP.

P razos para a outorga do contrato – arts. 104.º do CCP.

Procedimento de negociação (arts. 162.º-192.º)

1 – Apresentação das candidaturas e qualificação dos candidatos (remissão para as

regras do concurso limitado) – art. 194.º, art. 197.º e art. 198.º do CCP.

2 – Apresentação e análise das versões iniciais das propostas (remissão para as

regras do concurso limitado) – art. 194.º e 200.º do CCP.

3 – Início da negociação – art. 201.º do C CP.

4 – Negociação e apresentação das versões finais das propostas – art. 120.º e 121.º

do C CP.

Notificação para apresentar as versões finais integrais das propostas – quando o júri

der por terminada a negociação, notifica os concorrentes para, em prazo por ele

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


fixado para o efeito, apresentarem as versões finais integrais das propostas – art.

121.º.

5 – Análise das versões finais das propostas de adjudicação – art. 203.º, art. 152.º,

art. 153.º e 154.º do C CP.

Relatório preliminar – após a análise das versões finais das propostas e aplicação do

c ritério de adjudicação, o júri elabora fundamentadamente um relatório preliminar no

qual deve propor a ordenação das mesmas , podendo ainda propor a exclusão de

qualquer proposta se verificar, nesta fase, a ocorrência de qualquer dos motivos

previstos no n.º 2 do art. 146.º, n.º 1 do art. 121.º, n.º 3 do art.º 152.º do CCP.

6 – A udiência P révia – art. 153.º do CCP.

Os concorrentes dispõem de um prazo não inferior a 5 dias para se pronunciarem,

por esc rito, ao abrigo do direito de audiência prévia – art. 123.º, n.º 1 do C CP.

7 – Segundo relatório final – art. 154.º, 148.º do CCP.

O júri elabora um relatório final fundamentado, no qual pondera as observações dos

concorrentes efetuadas ao abrigo do direito de audiência prévia, mantendo ou

modificando o teor e as conclusões do relatório preliminar, podendo ainda propor a

exclusão de qualquer proposta se verificar, nesta fase, a ocorrência de qualquer dos

motivos previstos no n.º 2 do art. 146.º do CCP.

8 - A udiência prévia.

Nos casos referidos anteriormente, bem como quando do relatório final resulte uma

alteração da ordenação das propostas , o júri procede a nova audiência prévia, tendo

os concorrentes um prazo não inferior a 5 dias para se pronunciarem, por escrito, em

sede de audiência prévia.

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6. Funcionamento, dimensão do programa e

investimento

6.1. Estrutura e metodologia

O P rograma Renda Acessível é um instrumento munic ipal de política pública de habitação, no

enatnto requer a mobilização de capacidade técnica e financeira de operadores privados do

sec tor da habitação e do sector financeiro para a sua execução.

A gestão desta relação regesse essencialmente pelo Código dos Contratos P úblicos , assente

em procedimentos transparentes e eficientes de contratação pública, e em mecanismos de

controle de gestão adequados à boa execução dos contratos com os operadores privados.

De acordo com o modelo proposto, a relação entre os parceiros privados e Município é

regulada nos termos da lei por contrato de concessão de obra pública, sendo por isso estes

parceiros designados por concessionários.

Atendendo à natureza dos parceiros (empresas e organismos de inves timento coletivo) e dos

beneficiários (famílias ), bem como das relações a desenvolver com uns e outros , o Programa

foi estruturado de forma que se pretende s imples , intuitiva e transparente, seguindo uma

metodologia adaptada a partir de Osterwarder (2015)35 , a qual permite s istematizar as

principais componentes de um modelo de negóc io e ser fac ilmente compreendida por

parceiros , beneficiários , dec isores políticos e serviços municipais envolvidos na execução do

P rograma (Figura 15).

35 Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Business Model Generation.

Figura 15 - Estrutura do modelo de negócio seguida no Programa Renda Acessível

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Neste sentido, foram estruturados dois modelos de negócio, um para as famílias

benef iciárias que procuram habitação em Lisboa para arrendar, e a quem o

Município destina uma oferta residencial adequada e com rendas acessíveis e outro

modelo, para os concessionários, que querem desenvolver atividade económica no

arrendamento acessível, e a quem o Município dirige uma proposta de colaboração.

Em ambos os casos os modelos de negócio são compostos por um conjunto de 9

blocos35, ilus trados na Figura 15 e que podem ser sinteticamente descritos da forma

seguinte:

• Segmentos de procura (famílias e parceiros): nes te caso um dos modelos

define quem são os vários grupos de pessoas (tipos de famílias ) a quem se destina,

e outro modelo define os vários grupos de entidades (tipos de concessionários ) a

quem se destina, procurando compreender as suas necessidades , problemas e

desejos de forma a informar a preparação de propos tas que c riem valor e que sejam

adequadas a cada segmento;

• Propostas de valor: desc reve o conjunto de bens , serviços e possibilidades no

âmbito deste P rograma que c riam valor para os vários segmentos . Nes te âmbito são

identificados os problemas que ajudamos a resolver ou a mitigar de forma

significativa, que necessidades estamos a satisfazer. No caso das famílias

beneficiárias a c riação de valor passa pela estratégia de preço de rendas mais baixas

para um bom nível de qualidade residencial (habitação e habitat);

• Canais: nesta componente é descrita a forma de comunicar e de fazer chegar as

propostas de valor aos des tinatários , deve privilegiar os canais preferidos pelos

destinatários , verificar se os canais atualmente utilizados são adequados e melhorar

se for caso disso, avaliar e introduzir coerência comunicacional, identificar que canais

são mais eficazes e eficientes , pensar como é que esses canais se integram na vida

ou atividade normal dos destinatários do Programa, tudo isto tendo como objetivos:

o Dar a conhecer a proposta do Município para famílias e parceiros;

o Ajudar as famílias e os parceiros a avaliarem adequadamente a propos ta de

valor do Município;

o Proporcionar formas adequadas , convenientes e transparentes de famílias e

parceiros poderem contratar com o Município a sua participação nes te

P rograma;

o P roporcionar o acesso efetivo às propostas de valor;

o Oferecer condições adequadas para a gestão da relação ao longo da

partic ipação das famílias e parceiros neste P rograma.

6 . Relação com a procura: nes te bloco do modelo procurasse em primeiro lugar

compreender que tipo de relação os destinatários do Programa desejam ter com o

Munic ípio, são definidos e monitorizados os tipos de relação mais adequados a cada

segmento de procura e como integrá-los com as restantes componentes do modelo

de negócio. Também será nes te bloco que se definem requisitos para a relação

contratual entre os arrendatários e os concessionários . Podem ser considerados

vários tipos de relação, como por exemplo:

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


a. A ssistência pessoal;

b. Serviços automatizados (por exemplo através de portal na Internet);

c . Comunidades (por exemplo para troca de experiênc ias e recolha de

informações que permitam melhorar a proposta de valor e o P rograma em

geral);

d. Cocriação (na qual os destinatários são convidados a propor soluções para a

concepção e melhoria do modelo de negócio e do P rograma em geral).

7 . Fluxos de receita: os fluxos de receita correspondem aos valores que os

destinatários estão dispostos a pagar como contrapartida pela propos ta de valor do

modelo de negócio. Es tes fluxos em teoria podem ter associados mecanismos de

fixação de preços , concursos , leilões , negociação,... Por exemplo: no caso das

famílias es tes fluxos correspondem, essencialmente ao pagamento de rendas , em

contrapartida ao arrendamento de habitação, no caso dos parceiros podem

corresponder ao valor do investimento realizado pelos próprios em obras de

reabilitação e ou construção nova, tendo como contrapartida a possibilidade de

explorar imóveis do munic ípio e outras condições favoráveis ao desenvolvimento de

atividade económica.

8 . Recursos-chave: os recursos-chave podem ser fís icos (terrenos e edifícios ),

financeiros (dinheiro, s istema de garantias financeiras , linhas de c rédito...),,

intelectuais (competênc ias exclusivas , parcerias , marcas) e humanos (pessoas com

conhecimento técnico, características de relac ionamento interpessoal e outras

carac terísticas adequadas à produção e controle de gestão das atividades e criação

de valor), podendo estes recursos ser do Município e ou obtidos junto de parceiros e

fornecedores externos . Este bloco define assim os recursos que são essenciais para

oferecer a proposta de valor e assegurar todas as componentes do modelo de

negócio, tais como o canais de distribuição as relações com os clientes , fluxos de

receita,...;

9 . Atividades-chave: nes ta componente são definidas as atividades mais importantes

que o Município deve fazer para conseguir que o modelo de negócio funcione bem,

nomeadamente para assegurar a propos ta de valor, a relação com os des tinatários ,

obter as receitas, controlar os custos, gerir e monitorizar o P rograma.

10. Parcerias-chave: neste bloco são definidos os fornecedores e parceiros que fazem

o modelo de negócio funcionar, sendo também definido quem faz o quê. No caso do

modelo de negóc io para as famílias , a participação dos concessionários é es tratégica

e complexa, dando ela própria origem a um modelo de negócio. As parcerias têm

essencialmente as seguintes motivações na sua génese:

e. Redução do risco e incerteza;

f. O ptimização e economias de escala;

g. A quisição de recursos e atividades específicas.

11 . Estrutura de custos: neste bloco são identificados e quantificados os custos mais

s ignificativos, em particular os relacionados com atividades-chave e recursos-chave.

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6.2. Quem faz o quê?

Município de Lisboa

Ao Munic ípio de Lisboa cabem as seguintes atividades-chave no quadro do esquema geral de

func ionamento do P rograma (Figura 16):

1 . Disponibilizar património imobiliário municipal do seu domínio privado (edifícios e

terrenos), afetando-o a concessões de obra pública, no âmbito das quais os

concessionários disponibilizam habitação para arrendamento acessível às famílias

beneficiárias;

2 . A tribuir os benefícios tributários da sua competência às Operações de Renda

A cessível, sempre que necessário à sua sustentabilidade económica e financeira;

3 . Fixar os padrões de qualidade para os trabalhos de concepção, construção,

manutenção, conservação e serviço ao c liente (arrendatário);

4 . P romover os procedimentos pré-contratuais necessários à seleção de concessionários

e propostas;

5 . Es tudar as falhas de mercado de arrendamento habitacional, a procura de habitação,

boas práticas e disseminar publicamente essa informação e conhecimento;

6 . Es timular a procura e organizar o processo de seleção de arrendatários de entre o

conjunto de famílias que se candidatem, e que cumpram os requisitos aplicáveis,

com base num processo de sorteio;

7 . P romover a atenuação de riscos: eliminar incertezas sobre a duração e resultado do

controle urbanístico prévio às operações urbanísticas no âmbito da concessões para

arrendamento acessível (integrando estas atividades dentro dos procedimentos pré-

contratuais); es timular a c riação de muito valor para os arrendatários (qualidade e

adequação da habitação e do habitat a preços acessíveis) contribuindo assim para

maximizar o cumprimento dos contratos de arrendamento;

8 . P romover iniciativas que possam estimular as entidades competentes em razão de

matéria a adequarem o quadro normativo, legal, tributário, de financiamento e de

resolução de conflitos de arrendamento de forma a proporcionar um ambiente de

confiança no mercado de arrendamento habitacional e maior atratividade para os

operadores privados promoverem arrendamento acessível;

9 . Gerir o P rograma Renda Acessível, assegurando a coordenação, adequação, eficácia

e efic iência das atividades que cabem aos serviços municipais desenvolver;

10 . Fazer o controlo de gestão do P rograma e dos contratos de concessão, assegurando

s is temas de informação e de reporte eficazes e transparentes que permitam aos

órgãos do Município, e à comunidade em geral, acompanhar e melhorar

continuamente este Programa ao longo do tempo;

11. C umprir as suas obrigações previstas no contrato de concessão de obra pública com

o concessionário de cada operação.

Figura 16 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Concessionários (parceiros-estratégicos)

O s concessionários têm a seu cargo as seguintes atividades-chave:

1 . Na sequência de concurso público em que tenham s ido candidatos, outorgar e

cumprir o contrato de concessão de obra pública;

2 . P restar garantia bastante para a fase de concepção e construção, conforme

programa de concurso;

3 . E laborar os projetos para a reabilitação e ou construção de edifícios e obras de

urbanização e equipamentos;

4 . Realizar as obras acordo com os projetos aprovados;

5 . Gerir os edifícios afetos ao arrendamento acessível, bem como todas as operações e

atividades inerentes à sua exploração, incluindo a manutenção, a realização de obras

de conservação e a relação com os arrendatários;

6 . C elebrar os contratos de arrendamento com as famílias indicadas pela CML na

sequência do respetivo sorteio, cumprindo as obrigações daí de correntes para com

esses arrendatários;

7 . C obrar e receber as rendas (func ionando a receita das rendas como garantia

financeira pela boa execução do contrato de concessão durante a fase de exploração

e conservação dos edifícios destinados a arrendamento acessível).

Os arrendatários (benef iciários)

A os arrendatários cabem as seguintes atividades-chave:

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1. C andidatarem-se ao Programa Renda Acessível nos termos das respectivas Normas;

2 . A derir ao P rograma Renda Acessível, nos seguintes termos:

Declaro que li e aceito integralmente os termos e condições cons tantes do “Programa

de Renda Acess ível”, disponibilizadas (indicar localização no s ite), aprovado pelo

Município de Lisboa, des tinado a promover o acesso à habitação em regime de

arrendamento acess ível.

3 . C elebrar contrato de arrendamento habitacional com o concessionário e cumprir as

respetivas obrigações;

4 . Pagar as rendas;

5 . Utilizar adequadamente os edifícios e os equipamentos de acordo com os

regulamentos aplicáveis e com a lei.

Sequência de atividades-chave

As atividades-chave do Munic ípio e dos parceiros privados (concessionários) são

representadas esquematicamente Figura 17.

Existem essencialmente 5 fases com as seguintes atividades-chave para o Município:

1 . Preparação: es tudos técnicos , levantamento, projetos e preparação de propostas

de deliberação para CML e AML, s istema de informação para a gestão do PRA

interoperável com os s istemas de informação relevantes da CML, comunicação e

marketing do P rograma;

2 . Avaliação de candidatos e propostas de concessão: preparar programa de

concurso, caderno de encargos , procedimentos pré-contratuais do concurso público

para a concessão de obra pública e formação do contrato;

3 . Execução do contrato – Fase de Concepção: controle da execução do contrato

na fase de projeto de execução, verificando conformidade com o indicado na

Figura 17 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários em cada Operação de Renda Acessível.

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proposta vencedora do concurso, coerência e compatibilidade entre especialidades e

arquitetura e medições;

4 . Execução do contrato – Fase de Construção: controle da execução do contrato

na fase de construção, fiscalizando a obra e o cumprimento dos projetos e prazos

aprovados;

5 . Execução do contrato – Fase de Exploração: marketing e comunicação para

atrair famílias , seleção de promitentes arrendatários a partir de uma base de

candidatos para cada operação, controle de execução do contrato na fase de

exploração, auditando a qualidade do serviço prestado aos arrendatários , auditoria

financeira, verificação do cumprimento dos planos de manutenção e conservação,

monitorização, avaliação e reporte para informar a melhoria continua da ges tão do

contrato e do PRA. No final do contrato preparar e verificar as condições para

receber a explorar dos imóveis que estavam em exploração para arrendamento

acessível.

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6.2.1 Números globais e por operação renda acessível

Todos os valores indicados neste capítulo são indicativos , resultando de estimativas com a

melhor informação disponível à data da sua elaboração, será pois na sequência da aprovação

dos projetos de arquitetura e conclusão dos concursos públicos a desenvolver para a

atribuição de concessões que se vão fixando os números finais para cada Operação Renda

Acessível e globalmente para o P rograma Renda Acessível. Será por isso necessário ir

procedendo a atualizações dos números globais à medida que o PRA vai sendo executado.

A afetação de património imobiliário atualmente prevista estima-se que permitirá promover a

reabilitação de aproximadamente 370 fogos e a construção de 8.788 novos, ou seja

uma oferta total perto de 9.160 fogos, dos quais cerca de 70%, entre 6.000 a 6.400

fogos serão disponibilizados para arrendamento acessível para as famílias de

rendimentos intermédios (Figura 18 e Tabela 11). A percentagem de fogos afetos a

arrendamento acessível e a preços livres depende das condições concretas de cada

operação, pois os imóveis que ficarem disponíveis a preço livre servem para cofinanciar as

rendas mais baixas (acessíveis).

O número de fogos que ficará afeto aos concessionários para venda ou arrendamento a

preço de mercado poderá diminuir significativamente caso estes adotem tipologias e áreas

por fogo superiores aos valores de referência das habitações para arrendamento acessível.

A percentagens de fogos de cada tipo resultou por um lado de estudos de procura potencial,

e por outro, das condições especificas de cada operação e do encorajamento à atração e

fixação em Lisboa de famílias com filhos (Figura 19). Assim, as tipologias des tinadas a

famílias unipessoais (T0 e T1), essencialmente jovens adultos em início de vida profissional,

representam cerca de 41%, as tipologias pensadas sobretudo para as famílias com c rianças

(tipo T2 ou superior) representam cerca de 69% da oferta.

A tipologia habitacional destinada a preço livre (venda ou arrendamento) pode ter alterações

significativas face ao aqui apresentado em função do plano de negócio de cada

concessionário.

Figura 18 – Nº de fogos renda acessível

Figura 19 –Tipologia habitacional

Preço livre; 2 745

Renda Acessível (±70%), 6 412

Número de fogos com renda acessível e a preço livre

T010% T1

21%

T239%

T324%

T46%

Tipologia habitacional global (% estimada)

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A área de construção total é repartida de acordo com as seguintes utilizações (Figura 20 e

Tabela 11): 57% para habitação, 9% essencialmente para comércio e serviços de

proximidade, 2% para equipamentos de utilização coletiva, sobretudo destinados ao reforço

da oferta para a infância e educação.

O es tacionamento, atendendo aos parâmetros previstos no PDM, representa cerca de 32%

da área de construção total, tendo um elevado peso no consumo de espaço e de recursos

financeiros públicos (30% do investimento em construção).

O investimento inicial, essenc ialmente em estudos , projetos , terrenos , obras de edificação e

de urbanização, fiscalização e controle de gestão está estimado em 1.121,64 M€ (milhões de

euros), cabendo ao Município de Lisboa mais36 de 139,94 M€ (cerca de 15% do global) e aos

36 Haverá que acrescer os seguintes investimentos: aquisição de imóveis privados para executar a reabilitação urbana da área de intervenção Paço da Rainha (freguesia de Arroios); os custos com a relocalização de atividades e pessoas em áreas a intervencionar, essencialmente a relocalização da associação ‘O Companheiro’ na área de intervenção da Av. Marechal Teixeira de Rebelo (freguesia de Benfica), bem como relocalização de estabelecimentos comerciais, sempre que possível a manter na

Figura 20 – Utilizações da área de construção Figura 21 – Investimento Municipal e Privado

Figura 22 – Investimento Municipal Figura 23 – Investimento Privado

Habitação57%

Comércio/Serviços

9%

Equip. Util. Coletiva

2%

Área de construção

caves32%

Área de construção por tipo de utilização

Total Município

(4)17%

TotalPrivado

83%

Investimento global

Património a alienar

65%

Isenção TRIU e

compen. urbanística

30%

Aquisição de serviços (7)

5%

Investimento Município de Lisboa

Construção / reabiliatção

acima do solo65%

Construção de

estacionamento em caves

30%

Obras de Urbanização

(3)5%

Investimento privado (concessionários)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


privados (85%), ou seja, o inves timento municipal poderá alavancar a mobilização de até

cerca de 778 M€ na c idade de Lisboa, essencialmente no reforço de uma oferta de habitação

mais adequada e mais acessível (Tabela 12).

O investimento público do Município de Lisboa será feito essencialmente através das

seguintes componentes:

• Património imobiliário municipal, o conjunto dos imóveis (terrenos e edifícios ) a

afetar ao P rograma é proposto a título indicativo, sendo identificado e localizado nas

fichas de cada Área de Intervenção (em anexo), cabendo ao Município deliberar a

respectiva afetação sucessivamente a cada uma das Operações de Renda Acessível,

à medida que for avançando a execução do P rograma. O valor global do património

imobiliário a afetar é estimado37 em 342 M€, dos quais cerca de 30% será para

alienar como forma de pagamento aos concessionários para garantir a

sus tentabilidade económica de cada Operação Renda Acessível, estimando-se em

cerca de 103 M€ es te valor;

• Benefícios e isenções tributárias que poderão vir a ser a concedidos pela

Assembleia Municipal aos concessionários , atendendo a que prosseguem obras

públicas municipais , em nome do Município e para prosseguir objetivos de política

de habitação, coesão territorial e social, correspondendo então à es timativa da

isenção de pagamento da Taxa para a Realização de Infraestruturas Urbanas

(TRIU), cujo valor global estimado é de 46 M€, bem como da isenção de taxas

adminis trativas aplicáveis às operações urbanísticas e de compensações

urbanísticas;

• Recursos f inanceiros estimados em cerca de 7 M€ na aquisição de serviços

essenciais para a preparação, execução e controle de gestão do PRA , ou seja:

es tudos; projetos; reforço da fiscalização de obras municipal; consultoria: jurídica,

de engenharia, urbanismo, financeira, imobiliária; auditoria, controle de gestão dos

contratos de concessão, avaliação e melhoria continua do PRA, comunicação e

sistemas de informação. Exis te ainda uma componente de investimento financeiro

na aquisição de alguns imóveis privados e em custos de relocalização de atividades

que atualmente se encontram em áreas a intervenc ionar cujo valor global es tá a ser

avaliado e que acresce ao que aqui se indica.

O investimento municipal, assim calculado, permite concluir que o preço médio que o

Município de Lisboa paga por cada fogo reabilitado /construído para arrendamento

acessível é cerca de 24 mil euros. Fica assim evidenciada a eficiência produtiva dos

recursos públicos afetos a es te Programa.

área de intervenção ou na sua proximidade; e ainda investimento em obras de urbanização gerais na operação do Vale de Santo António. 37 Valor calculado pela fórmula de cálculo do valor patrimonial tributário, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. As avaliações imobiliárias a efetuar antes antes de cada concessão para determinar o valor presumível de transação (ou de mercado) poderá ser diferente dos valores indicados, pois foram apurados por um método expedito.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


A preparação de terrenos e edifícios para es tarem prontos a ser afetos às concessões e

intervencionados é um trabalho complexo, e nalguns casos moroso, envolvendo vários

serviços municipais (essencialmente a DMGP, a DMU e a DMHDL) e por vezes entidades

externas que são chamadas a emitir pareceres prévios às operações urbanísticas, ou outras

entidades com as quais estejam pendentes situações administrativas e jurídicas que obstam

à disponibilidade imediata de vários imóveis , obrigando a um faseamento no lançamento de

O perações Renda Acessível.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Número de fogos, áreas de construção e estacionamento

Freguesia Designação

/ localização

Tipo operação

Nº de fogos estimado e tipologia habitacional indicativa

ABC Total acima e abaixo do solo

Superfície de Pavimento (acima do solo)

Estacionamento privativo

Total T0 T1 T2 T3 T4 Preço livre

Renda Acessível (±70%)

Habitação Comércio/ Serviços


Total Nº

lugares


caves

Fogos % % % % % Fogos (m2) (m2) (m2) (m2) (m2) Lugares (m2)

A B=±70%×A C=G+H D E F G=D+E+F H

Ajuda Campus Univ. Lisboa

Obra Nova

306 35% 35% 30% 0% 0% 92 214

31.357

15.918

4.292

1.941

22.151

307

9.206

Arroios Rua Gomes Freire

Obra Nova

98 0% 0% 48% 39% 13% 29 69

10.632

9.722

460

450

10.632

-

-

Arroios Paço da Rainha Reabilitação

203 20% 40% 20% 0% 0%

61 142

14.444

11.479

552

12.032

63

2.412

Belém Restelo - Embaixadas

Obra Nova

49 10% 20% 40% 25% 5%

15

34

6.208

3.483 -

450

3.933

52

2.274

Benfica

Avenida Marechal Teixeira Rebelo

Obra Nova

759 10% 20% 40% 25% 5% 228 531

105.973

53.655

14.906

1.120

69.681

908

36.292

Campolide R: Inácio Pardelhas Sanchez

Obra Nova

90 0% 24% 40% 36% 0%

27

63

14.307

7.670

2.452

10.122

117

4.185

Lumiar

R: Prof. Orlando Ribeiro L-G2

Obra Nova

62 0% 32% 40% 23% 5%

19 43

7.790

4.430

430

4.860

75

2.930

Tabela 11 – Número de fogos, tipologia, áreas de construção e estacionamento por operação, valores estimados (ver notas no final da tabela).

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7



/ localização

Tipo operação

Nº de fogos estimado e tipologia habitacional indicativa

ABC Total acima e abaixo do solo

Superfície de Pavimento (acima do solo)

Estacionamento privativo

Total T0 T1 T2 T3 T4 Preço livre

Renda Acessível (±70%)

Habitação Comércio/ Serviços


Total Nº

lugares


caves

Fogos % % % % % Fogos (m2) (m2) (m2) (m2) (m2) Lugares (m2)

Marvila Belavista Oeste

Obra Nova

369 10% 20% 40% 25% 5%

111

258

45.547

26.105

3.747

1.250

31.102

413

14.445

Marvila Parque da Belavista Este

Obra Nova

223 10% 20% 40% 25% 5%

67 156

24.254

15.743

457

16.200

225

8.054

Marvila Qta. Marquês de Abrantes

Obra Nova

491 0% 10% 25% 41% 29%

147

344

75.362

44.697

3.805

2.103

50.605

514

24.757

P. França / São Vicente / Beato

Vale de Santo António

Obra Nova

5.255 10% 20% 40% 25% 5%

1.576 3.678

636.971

371.506

42.774

16.320

430.600

5.896

206.370

P. França e Beato

Olaias Obra Nova

780 10% 20% 40% 25% 5% 234 546

127.624

55.153

23.728

526

79.407

1.020

48.217

Parque das Nações

Laranjeiras Obra Nova

171 10% 20% 40% 25% 5%

51 120

16.083

12.092

607

450

13.149

134

2.934

São Domingos de Benfica

Furnas Obra Nova

135 10% 20% 40% 25% 5%

41

95

20.597

9.559

3.256

840

13.655

176

6.942

Sta. M. Maior e Arroios

Rua de São Lázaro Reabilitação

168 20% 40% 40% 0% 0% 48 118

11.104

9.825

1.279

-

11.104

-

-

Total

9.160 10% 21% 39% 24% 6% 2.745 6.412 1.148.252 651.037 102.289 25.907

779.234 9.900 369.019

Nº Fogos

955

1.894

3.527

2.222

545

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Investimento municipal e privado


/ localização

Investimento estimado Município de Lisboa

Investimento inicial dos concessionários, IVA incluído

(inclui projetos e fiscalização) Invest. total

Público e Privado

Investimento Municipal médio por habitação

renda acessível (5)

Património imobiliário a

afetar (VPT) (2)

Invest. Total

Município (4)

Patr. que continua municipal

(VPT)

Património a alienar (VPT)

Isenção TRIU

estimada

Isenção compen.

Urb.

Aquisição de

Imóveis privados

(6)

Aquisição de

serviços (7)

Total Privado

Construção / reabilitação acima do

solo

Construção de estac. em caves


(3)

(M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) Média (€/fogo)

J=JA+JB I=JB+K+L+M JA=70%xJ JB=30%xJ K L M=1%×N N=O+P+Q O P Q R=I+L S=§I÷B

Ajuda Campus Univ. Lisboa

9,27 4,71

6,49

2,78

1,71

-

0,21 21,35

14,09

5,86

1,40 26,05 21.999

Arroios Rua Gomes Freire

7,30

3,09

5,11

2,19

0,66

0,16

0,07

7,25

7,19

-

0,06 10,34 44.903

Arroios Paço da Rainha 8,24 3,78

5,77

2,47

0,43

0,74

Em avaliação

0,13 13,06

11,48

1,53

0,05 16,84 26.595

Belém Restelo - Embaixadas

2,45

1,18

1,72

0,74

0,23

0,18

0,04

4,07

2,50

1,45

0,12 5,25 34.213

Benfica

Avenida Marechal Teixeira Rebelo

24,50 12,08

17,15

7,35

4,04 Em

avaliação

0,68 67,98

44,32

23,08

0,58 80,06 22.732

Campolide R: Inácio Pardelhas Sanchez

2,98 1,60

2,08

0,89

0,59

0,12

11,67

7,51

3,11

1,05 13,27 25.359

Lumiar

R: Prof. Orlando Ribeiro L-G2

2,77 1,16

1,94

0,83

0,28

0,05 4,95

3,09

1,86

- 6,12 26.876

Marvila Belavista Oeste

11,15

5,46

7,81

3,35

1,81

0,31

30,53

19,78

9,19

1,57 35,99

21.111

Tabela 12 - Estimativas globais de investimento público e privado, ver notas no final da tabela (M€: Milhões de euros).

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7



/ localização

Investimento estimado Município de Lisboa

Investimento inicial dos concessionários, IVA incluído

(inclui projetos e fiscalização) Invest. total

Público e Privado

Investimento Municipal médio por habitação

renda acessível (5)

Património imobiliário a

afetar (VPT) (2)

Invest. Total

Município (4)

Patr. que continua municipal

(VPT)

Património a alienar (VPT)

Isenção TRIU

estimada

Isenção compen.

Urb.

Aquisição de

Imóveis privados

(6)

Aquisição de

serviços (7)

Total Privado

Construção / reabilitação acima do

solo

Construção de estac. em caves


(3)

(M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) Média (€/fogo)

Marvila Parque da Belavista Este

6,17

2,95

4,32

1,85

0,94

0,16

15,84

10,30

5,12

0,41 18,79 18.917

Marvila Qta. Marquês de Abrantes

17,89 9,80

12,52

5,37

3,92

0,51 51,06

32,18

15,75

3,13 60,85 28.476

P. França / São Vicente / Beato

Vale de Santo António

201,52

89,76

141,06

60,46

25,00

4,31

431,09

273,86

131,25

25,98 520,86 24.404

P. França e Beato Olaias 29,04 14,15 20,33

8,71

4,61

0,83 82,74

50,50

30,67

1,58 96,89 25.911

Parque das Nações

Laranjeiras 4,99 3,24

3,49

1,50

1,02

0,62

0,10

10,40

8,36

1,87

0,18 13,64 27.054

São Domingos de Benfica

Furnas

7,20 3,09

5,04

2,16

0,79

0,14 14,24

8,68

4,42

1,14 17,33 32.690

Sta. M. Maior e Arroios

Rua de São Lázaro

6,53

2,49

4,57

1,96

0,23

0,19

0,11

10,94

10,59

-

0,35 13,43 21.116

Total 342,01 158,53 239,41 102,60 46,25 1,90 Em

avaliação 7,77 777,19 504,45

235,14

37,60 935,71 24.724

100% 65% 29% 1% 5% 100% 65% 30% 5%

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Notas: (1) Os valores apresentados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que são conluídos estudos e projetos sobre as condições técnicas e económicas de cada operação.

(2) VPT: Valor Patrimonial Tributário estimado para os terremos municipais a afetar a cada operação de renda acessível. (3) Nas Operações localizadas no Vale de Santo António os valores estimados referem-se a obras de urbanização gerais (a financiar pelo Município) e a obras de urbanização locais (a financiar pelos concessionários). Nos restantes casos são essencialmente custos com obras de urbanização locais a cargo dos concessionários. (4) Haverá que acrescer ao investimento público municipal as isenções de taxas administrativas (sujeito a aprovação pela AML). (5) Nas Operações do Vale de Santo António poderá haverá que acrescer a parte de investimento municipal em obras de urbanização gerais. Não está reflectido o efeito de isenções de taxas administrativas (sujeitas a aprovação da AML). (6) Aquisição de imóveis privados na Operação Paços da Raínha para viabilizar reabilitação coerente e integrada. (7) Estudos, levantamentos arquitectónicos e topográficos, projectos, revisão de projecto, consultoria para procedimentos pré-contratuais, fiscalização de obras e auditoria, sistemas de informação e comunicação.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


6.2.2 Factores críticos de sucesso

Os estudos e entrevistas realizadas junto de famílias potencialmente beneficiárias e de

empresas potencialmente candidatas permitiram identificar alguns factores c ríticos de

sucesso que importa sublinhar e atender para melhorar as condições de êxito des te

P rograma, nomeadamente:

e) A Confiança entre os princ ipais intervenientes numa relação de arrendamento

habitacional, nes te caso entre arrendatários e concessionários (‘senhorios ’), bem

como confiança na relação entre concessionários e Município de Lisboa (eliminar

incertezas , reduzir riscos , aumentar previs ibilidade, promover a transparênc ia nas

relações cotratuais);

f) Disponibilidade de linhas e condições de financiamento bancário adequadas a

investimentos para arrendamento habitacional (prazos de amortização cerca de 30

anos), a que os concessionários possam recorrer tendo ainda um impacto muito

pos itivo na rendibilidade dos seus capitais próprios;

g) Incentivos e benefícios tributários que contribuam para reduzir as diferenças entre os

níveis de rendibilidade potencial do arrendamento habitac ional e as alternativas de

investimento mais diretamente concorrentes: promoção imobiliária para venda de

habitação (seja cons trução nova ou reabilitação), promoção imobiliária para

exploração de edifícios de escritórios , comércio e serviços , afetação de habitações a

alojamento local de curta duração;

h) Contexto macro-económico favorável em termos de taxas de juro, mantendo o

Programa rendibilidades potenciais que sejam competitivas face a outras alternativas

de inves timento de risco equivalente.

Os incentivos e condições propostas no âmbito da presente proposta de Programa Renda

Acessível são muitos relevantes para a atração de investidores qualificados , no entanto os

três fac tores acima referidos podem ampliar de forma muito significativa as possibilidades de

êxito deste Programa, o aumento da sua dimensão e subsequente impacto social pelo

aumento do número de beneficiários.

Os factores c ríticos de sucesso são abordados no modelo de negócio para os beneficiários

(famílias) e no modelo de negócio para os concessionários.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


7. Modelo de negócio para as famílias

7.1. Procura potencial e segmentação

7.1.1 Nota metodológica

A segmentação e caracterização da procura potencial do P rograma Renda Acessível foi

desenvolvida tendo por base vários estudos e análises seguidamente apresentados ,

des tacando-se neste âmbito o Estudo da Gfk, realizado em 2016 a pedido da CML.

A procura potenc ial de habitação para o concelho de Lisboa foi calculada cons iderando a sua

‘bac ia de mercado’ mais relevante, a Área Metropolitana de Lisboa. P ara além da bacia de

mercado foram definidas pela Gfk as famílias cujo ‘status soc ial’ se aproxima mais das

classes de rendimento intermédio, a partir de uma grelha de c lassificação própria utilizada

em es tudos de mercado.

As classes de ‘status social’ estudadas foram a B, C1, e C2.

De acordo com o modelo da Gfk, o Status Social é determinado com base no nível de

escolaridade e na ocupação do P.C.A. (P rincipal Contribuinte para o A gregado).

O conceito de P .C .A. substitui o conceito de chefe de família (utilizado durante muitos anos

pelas empresas de Estudos de Mercado e Institutos de Inves tigação Científica), sendo o

Status de cada agregado calculado com base nas características do P .C.A..

Figura 24 - Grelha de conjugação de critérios para definição dos 'status sociais' de A a E (Fonte: Gfk, 2016, Social Status)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Conforme esta designação indica, o P .C .A. é, em cada agregado familiar, a pessoa que mais

contribui para o rendimento global do agregado.

A ssim, as variáveis utilizadas na determinação do Status Social Gfk são:

• Situação na Ocupação do PCA

• O cupação do PCA

• Ins trução escolar do PCA Com base na matriz de Status Social (ver adiante) é

calculado o Status Social do indivíduo e deste modelo resultam 5 grupos.

OCUPAÇÃO:

01 - Patrão/proprietário (agricultura, comércio, indústria, serviços)

(empresa/loja/exploração com 6 ou mais trabalhadores)

02 - Quadros superiores (responsável por 6 ou mais trabalhadores) - Administrador,

P residente, Diretor, Gerente

03 - Q uadros superiores (responsável por 5 ou menos trabalhadores) -

A dministrador, Presidente, Diretor, Gerente

04 - P rofissões liberais e similares: Médicos , Advogados , Arquitetos , Engenheiros ,

C ontabilistas, Economistas, Artistas, Fotógrafos, Decoradores, etc.

05 - Q uadros médios (responsável por 6 ou mais trabalhadores) - Chefe de secção,

C hefe de serviços

06 - Patrão/proprietário (agricultura, comércio, indústria, serviços)

(empresa/loja/exploração com 5 ou menos trabalhadores)

07 - Profissões técnicas , científicas e artísticas por conta de outrem: Perfil

semelhante ao código 04, mas trabalhando por conta de outrem

08 - Q uadros médios (responsável por 5 ou menos trabalhadores) - Chefe de secção,

C hefe de serviços

09 - Empregados de escritório

10 - Reformados

11 - Empregados trabalhando sem ser em esc ritórios , is to é serviços/trabalhadores

especializados: Lojistas, V endedores, Polícias, etc.

12 - T rabalhadores manuais e similares por conta própria Canalizadores ,

C arpinteiros, Sapateiros, P intores, etc.

13 - Desempregados

14 - T rabalhadores manuais: Operários, T rabalhadores agrícolas, etc.

15 - Domésticas

16 - Es tudantes

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


INSTRUÇÃO:

01 - A nalfabeto

02 - Ins trução P rimária Incompleta

03 - Ins trução P rimária Completa

04 - 6o A no (2o A ntigo).

05 - 9o A no (5o A ntigo)

06 - 11o/12o Ano (7o Antigo)

07 - C urso Médio / P olitécnico

08 – C urso superior (Licenciatura) ou superior

7.1.2 Dimensão e origem territorial da procura

Com base no estudo Gfk, es timasse que em 2016 a procura potencial de habitação seja

definida pelo número de famílias que tenc ionam mudar de casa nos próximos 3 anos (Figura

25).

• Na AML (incluindo Lisboa), cerca de 56.500 famílias pretendem mudar de casa, das

quais (54%) cerca de 30.500 famílias querem viver em Lisboa;

• Do universo que quer mudar de casa para Lisboa, estimasse que cerca de (81%)

24.500 dessas famílias são de classes de rendimento intermédio (s tatus

B/C 1/C2);

• Cerca de 76% da procura residencial de Lisboa já são residentes em Lisboa,

pelo que a grande parte da procura potenc ial (cerca de 18.200 famílias ) serão

Figura 25 - Procura habitacional potencial (Fonte: Gfk/CML, 2016)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Muníc ipes que necessitam de adequar a sua habitação (características do fogo,

preços e localização), trata-se neste caso de retenção de famílias em Lisboa;

• Cerca de 38% da procura residencial de Lisboa será captação de novas

famílias, cujo número estimado atualmente é cerca de 12.200 famílias.

A es tes valores poderão somadas outras famílias que querem viver em Lisboa mas que não

foram abrangidas pelo âmbito territorial da amostra deste estudo, a AML. Trata-se por isso

de uma avaliação conservadora dessa procura potencial.

7.1.3 Segmentação e caracterização

A segmentação e caracterização da procura é uma componente essencial do desenho de

qualquer programa habitacional para conhecer as necessidades e problemas dos seus

des tinatários e assim cumprir a sua finalidade central.

As famílias têm diferenças relevantes entre si que podem (e devem) influir na concepção da

oferta habitacional, em termos de preços , características da habitação, regime de ocupação,

localização e acesso a serviços residenciais conexos (determinados tipos de equipamentos de

utilização coletiva, requisitos de mobilidade, etc.).

As necessidades habitacionais de uma mesma família também evoluem ao longo do tempo

em função das principais fases de vida ou eventos significativos com implicações

habitacionais, por exemplo:

• Jovens adultos em fase de emancipação dos pais , quer para es tudar, quer para

trabalhar;

• Chegada à família de menores a cargo (nascimento, adopção, filhos de outros

casamentos / uniões);

• União e desunião de casais;

• Envelhecimento e redução da autonomia;...

Assim, foi feito um investimento significativo no estudo des te bloco do modelo de negócio

das famílias. A segmentação foi feita essencialmente em função das seguintes dimensões:

a) Escalões de rendimento familiar;

b) Dimensão e composição da família;

c ) Fase e estilo de vida.

Estas dimensões determinam a oferta de tipologias habitacionais e respetivos preços de

renda, as fases e estilos de vida influenciam as localizações , a dotação de equipamentos de

utilização coletiva e determinadas preocupações de mobilidade e acessibilidade.

O conhec imento sobre a procura foi estruturada de forma a caracterizar os seus ‘desejos ’,

‘problemas ’ e ‘aspectos da vida quotidiana’ (Figura 26) que revelem para o desenho da

oferta habitacional, a que chamamos ‘proposta de valor’, conforme se apresenta

seguidamente.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Escalões de rendimento familiar, dimensão e composição das famílias

A segmentação dos destinatários por escalões de rendimento é um dos principais c ritérios a

ter em conta, por estar na origem do P rograma Renda Acessível e por estar relacionado com

uma das principais falhas de mercado imobiliário (disparidade entre rendimento disponível

da procura e preços).

Atendendo a que es te Programa se destina a famílias de rendimentos intermédios , importa

es tabelecer um critério operacional adequado a partir do qual possam ser calculados

os intervalos de preços das rendas nas Operações Renda Acessível.

P ara este efeito foram seguidas 4 abordagens:

1 . Estudo de mercado com inquérito direto à população alvo (famílias de rendimento

intermédio residentes na AML), através do estudo Gfk (2016) encomendado pela

C ML;

2 . Estudo das estatísticas de IRS sobre rendimentos ilíquidos, declarados em

sede de IRS, relativos aos agregados familiares de Portugal Continental, com base

em informação estatís tica do Ministério das Finanças / A utoridade T ributária, cujos

dados disponíveis mais recentes reportam a 2014;

3 . Estudo das estatísticas do EUROSTAT sobre rendimento disponível (EU-SILC

surv ey [ilc_di01]), escalões de rendimento disponível das famílias Portuguesas , por

quantis (percentis , decis , quintis , quartis , mediana e média), com base em inquérito

realizado no ano 2015;

4 . Estudo das estatísticas do Programa Renda Convencionada, dados da Direção

Munic ipal de Habitação e Desenvolvimento Local do Município de Lisboa (DMHDL)

relativas ao rendimento das famílias que apresentaram candidaturas ao

Figura 26 – Estrutura dos aspectos mais significativos para conhecer a procura e desenhar a proposta de valor (Adaptado da imagem, fonte: Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Value proposition design)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Programa da Renda Convencionada de Lisboa, por tipo de família, desde a 1ª

até à 10ª edição.

Estudo de mercado

O estudo de mercado da Gfk analisou os encargos com rendas (ou prestação bancária)

das famílias de rendimentos intermédios na AML tendo obtido os resultados apresentados na

Figura 27. P ode concluir-se o seguinte relativamente às rendas:

• T0: 65% pagam até 150 €/mês e 27% entre 150 a 300 €/mês;

• T1: 39% pagam até 200 €/mês e 52% entre 200 e 400 €/mês;

• T2: 54% pagam até 300 €/mês e 41% entre 300 a 500 €/mês;

• T3: 60% pagam menos de 300 €/mês e 40% entre 300 e 600 €/mês;

• T4: 51% pagam menos de 250 €/mês e 40% entre 250 a 400 €/mês.

O estudo de elas ticidade procura-preço para a tipologia T0 a T3 , evidencia elevada

sensibilidade a variações de preço, reduzindo para metade a atratividade se for aumentado o

preço em 100 €/mês nos T1 a T3 , podendo reduzir entre 70 a 80% se a subida de preço for

de 200€/mês.

Tendo sido testados alguns valores de referência para a tipologia habitacional T0 a T3

conc lui-se o seguinte:

• T0: as rendas devem preferencialmente ser cerca de 150 €/mês , se forem a 250

€/mês temos 4,2 mil famílias a considerarem interessante este preço;

• T1: as rendas devem ser preferencialmente cerca de 200 €/mês , caso sejam a

300€/mês estimasse que 5 ,7 mil famílias considerem este valor atrativo;

• T2: idealmente a rendas deveriam ser próximo de 300 €/mês , caso sejam a 400

€/mês teríamos 4 ,9 mil famílias interessadas;

• T3: as rendas devem preferencialmente ser inferiores a 500€/mês , caso sejam a 600

teríamos 2,7 mil famílias interessadas €/mês .

Importa sublinhar que estes resultados referem-se às rendas desejadas , tendo uma

componente de ‘idealização’ que pode distorcer a informação sobre a capac idade financeira

efetiva para suportar determinados preços de renda. Neste sentido, importa comparar estes

resultados com encargos de habitação (renda ou pres tação) que as famílias estavam a pagar

na altura do inquérito (Figura 27).

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Figura 27 – Encargo mensal com habitação, com renda ou prestação bancária, das famílias de rendimentos intermédios da AML (Fonte: Gfk, 2016)

Tabela 13 - Estudo elasticidade procura-preço para famílias de rendimento intermédio residentes na AML (Fonte: Gfk, 2016)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Estudo das estatísticas de IRS sobre rendimentos ilíquidos

Os dados que à partida poderiam ser utilizados para caracterizar melhor os rendimentos das

famílias Portuguesas e das suas regiões e concelhos seriam as estatís ticas dos rendimentos

dec larados em sede de IRS (Tabela 14).

No entanto, a informação que es tá acessível sobre rendimentos dec larados em sede de IRS

tem algumas limitações importantes:

• não tem associada informação sobre a dimensão e composição dos agregados

familiares , o que impede a comparabilidade de rendimentos entre elas para efeitos

des te Programa;

• na mesma família podem existir duas ou mais declarações de IRS, dando origem a

dois ou mais agregados familiares , embora na realidade se trate da mesma família

partilhando o mesmo alojamento;

• Em 2014 estavam dispensados de entregar dec laração de IRS os contribuintes que

tenham auferido rendimentos inferiores a 4 .104€ (nomeadamente das categorias A

e H), o que conduz a uma sub-avaliação do núemro de agregados familiares com

rendimentos baixos;

• trata-se de rendimento ilíquido e não de rendimento disponível, sendo a partir des te

último que se consegue medir melhor a capac idade financeira de uma família para

suportar neste caso os custos com habitação.

Escalões de rendimento ilíquido por agregado familiar em Portugal, IRS 2014

Households gross income in Portugal

Nº de agregados familiares Number of Households

Escalões Thresholds

Anual (€/ano Agregado Familiar)

Annual (€/year household)

Mensal (€/duodécimo) Monthly (€/12 months)

Número Number

Total

5.122.770

Min. Média Average Máx. Min. Média

Average Máx. % % acum.

1 - 2 500 5 000 - 208 417 892 949 17,4% 17,4%

2 5 001 7 501 10 000 417 625 833 1 605 215 31,3% 48,8%

3 10 001 11 751 13 500 833 979 1 125 673 730 13,2% 61,9%

4 13 501 16 251 19 000 1 125 1 354 1 583 667 509 13,0% 74,9%

5 19 001 23 251 27 500 1 583 1 938 2 292 556 249 10,9% 85,8%

6 27 501 30 001 32 500 2 292 2 500 2 708 176 324 3,4% 89,2%

7 32 501 36 251 40 000 2 708 3 021 3 333 177 470 3,5% 92,7%

8 40 001 45 001 50 000 3 333 3 750 4 167 140 895 2,8% 95,5%

9 50 001 75 001 100 000 4 167 6 250 8 333 195 704 3,8% 99,3%

10 100 001 175 001 250 000 8 333 14 583 20 833 34 326 0,7% 100,0%

250 000 n.a. n.a. 20 833 .... .... 2 399 0,0% 100,0%

Tabela 14 – Estatísticas dos rendimentos ilíquidos (antes de impostos e outros descontos) declarados em sede de IRS no ano 2014, por agregado familiar (Fonte: PORDATA, MF/AT)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


A evolução do número de agregados familiares pelo respetivo escalão de rendimento ilíquido

para efeitos de IRS evidencia o seguinte (Gráfico 12):

• O elevado peso relativo (com 17,4% em 2014) e diminuição significativa do número

de agregados familiares dos escalões de rendimento 0-5 .000 €/ano no período 1990-

2007, com aumento s ignificativo a partir de 2007 (ano iníc io da c rise financeira

internacional). É essencialmente neste escalão que se inserem os agregados

familiares com rendimentos abaixo do limiar de pobreza;

• O peso relativo dominante (33,1% em 2014) e crescimento continuo do número de

agregados familiares do escalão 5 .001-10.000 €/ano, com c rescimento mais

acelerado a partir de 2012;

• O c rescimento continuado e relevância do peso relativo dos 3 escalões de

rendimentos intermédios , entre 10.001 e 27.500 €/ano, com diminuição ligeira a

partir de 2012, representavam 37% dos agregados familiares em 2014;

• Os escalões de rendimento superiores a 27.500€/ano registaram c rescimentos mais

moderados e vão perdendo peso relativo à medida que se sobe de escalão de

rendimento, os 6 escalões de rendimento mais baixo incluíam apenas 14,2% dos

agregados familiares em 2014.

0-5.000

5.001-10.000

10.001-13.50013.501-19.000

19.001-27.500

32.501-40.00040.001-50.000

50.001-100.000

100.001-250.000250.000+ 0

200 000

400 000

600 000

800 000

1000 000

1200 000

1400 000

1600 000

1800 000

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Gráfico 12 – Agregados familiares por escalões de rendimento ilíquido anual, por agregado familiar: IRS Modelo 1+ 2 (Fonte: PORDATA; Fonte de Dados: AT/MF, 2016/10/04)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Estudo das estatísticas do EUROSTAT sobre rendimento disponível

O rendimento disponível das famílias é base de cálculo normalmente considerada para

definir o valor máximo do encargo a suportar com habitação, depois de aplicada a taxa de

es forço de referência. O rendimento disponível é calculado considerando todas as formas de

rendimento, incluindo transferências em dinheiro de prestações sociais , rendimentos prediais

e trans ferênc ias entre agregados familiares , descontado das contribuições para o Estado

(impos tos e segurança soc ial), devendo ser considerado ainda a composição e dimensão de

cada família (aqui entendida como família clássica, conforme definida no conceito es tatístico

do INE).

A taxa de esforço máxima com encargos com a habitação pode variar consoante os

programas de habitação pública e outras finalidades:

• Programa Renda Convencionada do Município de Lisboa: de 10% a 40% do

rendimento ilíquido mensal do agregado familiar;

• Programas da Adminis tração Central de habitação soc ial: de 10% a 30% do

rendimento disponível deduzido dos encargos com serviço de dívida, em

duodécimos;

• No P rograma PORTA 65, dirigido a jovens: o total dos rendimentos brutos auferidos

pelo jovem e por todos os membros do respetivo agregado familiar tem de ser

compatível com uma taxa de es forço máxima de 60%; e o rendimento mensal do

jovem ou do agregado familiar não pode ser superior a quatro vezes o valor da

renda máxima admitida para cada zona;

• O Eurostat38 considera como taxa de sobrecarga com custos com habitação

40% do rendimento disponível das famílias , pressupondo que a partir deste limite as

famílias correm o risco de estar a comprometer outras componentes essenciais do

seu orçamento (alimentação, vestuário, saúde, transportes , educação,...),

sobretudo se estivermos a falar das c lasses de rendimento mais baixos.

Esta diferenciação nos métodos de cálculo da renda máxima (e mínima) que cada família

pode pagar, consoante os seus rendimentos sejam dos escalões mais baixos ou dos escalões

de rendimento intermédio é adequada, pois quanto maior é o rendimento mais comportável

são as taxas de es forço superiores , pois o rendimento sobrante após o pagamento da renda

é progressivamente mais elevado.

Por outro lado, importa atender a que na União Europeia se utiliza a taxa de 40%, sobre o

rendimento disponível, como o limiar máximo do esforço com encargos de habitação, no

entanto, neste montante estão incluídos outros gastos conexos com a habitação, tais como

eletricidade, gás e água.

Assim, no âmbito do Programa Renda Acessível considera-se adequado estabelecer

como critério para o cálculo do valor máximo das rendas acessíveis o que resultar

38 Glossário EUROSTAT.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


da taxa de esforço máxima de 35% aplicada ao rendimento disponível das famílias

a que se destina este Programa, sendo 10% a taxa de esforço mínima.

Uma vez definido o intervalo das taxas de esforço importa es tabelecer a sua base de

incidência para es timar quais os intervalos de rendas acessíveis para a população alvo des te

Programa: as famílias com rendimentos de nível intermédio, também designadas de forma

mais simplis ta como ‘famílias de c lasse média’, embora no âmbito des te P rograma não se

es tejam a considerar outras variáveis de natureza socioprofissional que ajudam a definir

‘c lasse média’.

Exis tem na literatura vários critérios para definir classes de rendimentos intermédios ,

nenhum deles foi adoptado como referência pela comunidade científica ou por organismos

internacionais , tendo cada um deles vantagens e desvantagens. P rocurou-se por isso

explorar as possibilidades oferecidas por cada método, conscientes das limitações que cada

um comporta.

Na literatura existem c ritérios absolutos e c ritérios relativos , tendo sido feita a opção pelos

c ritérios relativos por poderem comportar maior adaptação à diversidade de s ituações que

têm de ser atendidas neste Programa, desde logo em função da dimensão e compos ição da

família, mas também em relação a determinados limiares de rendimento que definem o

acesso a determinados benefícios e apoios sociais . Neste sentido, na literatura39 encontram-

se em destaque dois critérios relativos para segmentar a população em função do seu

rendimento:

• “Espaço das pessoas”: tem como base a distribuição do rendimento e tem em

consideração a diferença de rendimentos dos agregados familiares dentro de um

intervalo fixo e em relação à mediana, índice de Levy. Deste modo, a c lasse média é

a população entre o 20º e 80º percentil, ou dito de outra forma entre o 1º quintil e o

4º quintil. Este indicador conduz a que sejam consideradas as famílias cujos

rendimentos se pos icionam dentro dos 3 quintis centrais . Um dos problemas desta

metodologia é não atender à divers idade da dimensão da classe média de território

para território (país, região, concelho).

• “Espaço dos rendimentos”: tem como base a função da densidade da dis tribuição do

rendimento, sendo considerada uma proporção da população dentro de um intervalo,

cujos limites são definidos por percentagens da mediana do rendimento. Thurow

(1984), propõe a faixa rendimento médio como o intervalo entre os 75% e 125% da

mediana para limitar a c lasse média. Estas percentagens não recolhem consenso

científico e podem adequadas a umas comunidades e desadequadas para outros . Por

exemplo, este intervalo em concreto deixa um vazio entre o critério do limiar de

pobreza (60% da mediana) e o limite inferior da classe de rendimentos intermédios

(75% da mediana). É por isso necessário encontrar c ritérios adequados para calibrar

es tes limiares (ponderadores a partir da mediana).

39 Causa, O., Araujo, S., Cavaciuti, A., Ruiz, N., Smidova, Z. (2014), Economic growth from the household perspective: GDP and income distribution developments across OECD countries.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Quer um quer outro critério deparasse com a dificuldade operac ional da sua aplicação por

não ser conhecida a função de dis tribuição dos rendimentos da população em Portugal nem

das famílias residentes na Área Metropolitana de Lisboa.

Assim, após vários testes e pesquisa, considerou-se mais adequado utilizar a informação

disponível no EUROSTAT sobre o rendimento adulto equivalente por país e por tipo de

família, a partir da qual se estimam os níveis de rendimento intermédios por aplicação do

índice de Levy (“Espaço das pessoas”), ou seja são consideradas as famílias cujo rendimento

es tá compreendido entre o limite superior do 1 quintil e o limite superior do 4 quintil (os 3

quintis centrais).

A aplicação deste c ritério aos dados de 2015 para Portugal, sem distinguir tipos de família,

levaria a incluir como potenciais beneficiários deste Programa as famílias cujo rendimento

adulto equivalente es teja entre 5 .140 €/ano e 13.315 €/ano, ou seja entre 428€/mês e

1 .100€/mês (Tabela 15).

No entanto, considerasse adequado que o limite inferior seja o limiar de pobreza

(5 .061€/ano ou 422€/mês por adulto equivalente) pois é um indicador utilizado nas políticas

de apoio social à pobreza, marcando a fronteira entre famílias pobres , ou de rendimentos

baixos , e as famílias de rendimentos intermédios (Tabela 15). O limiar de pobreza é

def inido como sendo 60% da mediana do rendimento disponível.

Quanto ao limite superior do 4º quintil, correspondente ao máximo de rendimento

cons iderado, neste caso (em 2015) seria a cerca de 158% da mediana (Tabela 15).

Rendimento disponível adulto equivalente 2015

Anual Mensal

(12 meses) Percentagem da

população

Limiar de pobreza (60% da mediana) 5 061 422 20%

Quintil 1 - limite superior 5 140 428

Quintil 2 – limite superior 7 313 609

60% Mediana 8 435 703

Quintil 3 - limite superior 9 567 797

Quintil 4 - limite sup. (158% da mediana) 13 315 1 110

Quintil 5 - sem limite superior 20%

Estes dados são relativos a rendimento disponível por adulto equivalente (de todas as

famílias ), sendo ainda insuficiente para calcular a renda acessível para cada tipo de família e

relacionar essa informação com a tipologia habitacional pertinente. Importa por isso

converter aqueles dados em rendimento disponível familiar, por tipo de família.

Tabela 15 – Rendimento disponível adulto equivalente para a população Portuguesa em 2015 (Fonte de dados: EUROSTAT, EU-SILC survey [ilc_di01])

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Para este efeito, foi multiplicado o factor de ponderação da Escala Modificada da OCDE

(EMOCDE) para cada tipo de família pelos limiares de rendimento intermédio, para cada tipo

de família, ou seja:

• Mínimo: 60% da mediana do rendimento (limiar de pobreza) x EMOCDE;

• Mediana do rendimento x EMOCDE;

• Máximo: 158% da mediana do rendimento x EMOCDE.

Os fac tores EMOCDE são os seguintes em função da compos ição e número de membros da

família:

• 1,00 P rimeiro adulto;

• 0,50 P or cada outro adulto ou c riança com pelos menos 14 anos;

• 0,30 P or cada c riança com menos de 14 anos.

Assim, os limites superiores de rendimento familiar, para cada tipo de família, e consequente

renda acessível, considerando uma taxa de es forço máxima de 35%, são es timativas ,

correspondendo à melhor aproximação com os dados disponíveis.

Em termos práticos , consegue-se assim estimar os intervalos de rendas que o Programa

deve proporcionar para a respetiva tipologia habitacional (Tabela 16), sendo que alguns tipos

de família podem necessitar de uma ou outra tipologia, não sendo possível ser taxativo nesta

fase, antes de se conhecerem os rendimentos dos candidatos a beneficiários que

efetivamente vierem a concorrer. P or exemplo, dois adultos e uma criança, pode necessitar

de um T2 no caso de os dois adultos serem um casal, mas poderá precisar de um T3 se os

adultos forem avô e filho e a c riança o neto.

Neste contexto destacam-se os seguintes valores de referência, correspondentes às

medianas das rendas para cada par de tipos família-habitação, podendo naturalmente variar,

de operação para operação, e mesmo dentro de uma mesma operação, em função de

condições técnicas específicas (áreas, custo de construção, localização40):

• T0: 210 €/mês;

• T1: 210 a 424 €/mês;

• T2: 241 a 492 €/mês;

• T3: 461 a 526 €/mês;

• T4: 461 a 557 €/mês.

Uma nota final sobre a utilização de dados de rendimento nacionais . O ganho mediano

ilíquido em Portugal continental foi cerca de 1.096€ (dados41 referentes a 2012), na

40 Nas localizações onde os preços do imobiliário são mais elevados existe maior margem para se atingirem rendas acessíveis para as famílias de escalões de rendimento mais baixos, pois a parte de património a transmitir em proporiedade plena para o concessionário tem maior valor económico, permitindo assim co-financiar com maior intensidade o preço das rendas acessíveis. 41 Instituto Nacional de Estatística (2014), “Ganho médio mensal dos/das trabalhadores/as por conta de outrem nos estabelecimentos por município segundo o setor de atividade (CAE-Rev.3) e o sexo”, disponível on line em http://www.ine.pt/xurl/ind/0001982

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Área Metropolitana de Lisboa foi de 1.393€, ou seja mais 27% do que no

continente, e no concelho de Lisboa foi de 1.591€, isto é, mais 45% do que no

continente (ver Figura 28).

Figura 28 - Ganho médio de trabalhadores por conta de outrem, a tempo completo, no ano 2012 (Fonte: INE, 2014). Assinalado pelos autores o intervalo de remuneração mensal ilíquida que poderia incluir as classes intermédias de rendimentos do trabalho na Área Metropolitana de Lisboa.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


O Programa Renda Acessível de Lisboa tem a sua área de inf luência essencialmente

em Lisboa e restantes concelhos da Área Metropolitana de Lisboa, onde os

rendimentos do trabalho por conta de outrem e a tempo inteiro são em média 27%

mais elevados do que os valores médios para Portugal Continental.

A diferença entre os rendimentos do trabalho realizado por homens e por mulheres é muito

significativa (ver Figura 28). As mulheres ganham em média menos do que os

homens: -257€/mês em Portugal continental, -351€/mês na Área Metropolitana de

Lisboa, isto é, menos 23% do que os homens, e -424€/mês no concelho de Lisboa,

isto é menos 24% do que os homens.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Tipos de família (dimensão e composição)

Rendimento disponível familiar anual

Rendimento disponível familiar mensal

Renda Acessível (35% rend. disp. mensal)

Tipologia habitacional

de referência Min.

(1)

Mediana Máx. (2)

Min. (1)

Mediana

Máx. (2) Min.

Mediana Máx.

Um adulto 5 061 7 200 11 376 422 600 948 148 210 332 T0 a T1

Um adulto e 1 criança 6 579 8 256 13 045 548 688 1 087 192 241 380 T2

Dois adultos <65 anos 7 592 14 532 22 961 633 1 211 1 913 221 424 670 T0 a T2

Dois adultos 7 592 13 211 20 873 633 1 101 1 739 221 385 609 T0 a T2

Dois adultos e 1 criança 9 110 16 875 26 663 759 1 406 2 222 266 492 778 T2 a T3

Dois adultos e 2 crianças 10 628 18 050 28 518 886 1 504 2 377 310 526 832 T3

Dois adultos e 3 crianças 12 146 15 804 24 970 1 012 1 317 2 081 354 461 728 T3 a T4

Três adultos 10 122 18 000 28 440 844 1 500 2 370 295 525 830 T3

Três adultos e 2 crianças 13 159 19 105 30 186 1 097 1 592 2 515 384 557 880 T4

(1) Mediana × 60% (limiar de pobreza); (2) Mediana × 158% (limiar superior)

Tabela 16 – Intervalos de Renda Acessível por tipo de família de rendimentos intermédios, dados de 2015, para vigorar em 2016, sujeito a atualização anual pela CML (Fonte de dados: EUROSTAT, EU-SILC; Cálculos EMPRA).

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Estudo das estatísticas do Programa Renda Convencionada

O Programa Renda Convencionada42 do Município de Lisboa destina-se a agregados em

situação de carência habitac ional que se encontram fora da abrangência do Regime de

Acesso a uma Habitação Social Municipal, no âmbito do Regulamento em vigor, mas cujos

rendimentos também não lhes permitem aceder ao mercado privado de arrendamento. Nos

termos do respetivo Regulamento, os objetivos deste P rograma são:

a) C riar um mercado intermedio de arrendamento com valores inferiores aos valores

médios praticados no mercado de arrendamento privado, dirigindo esta oferta a

agregados em situação de carência habitacional mas que se encontram fora da

abrangência da Habitação Social tradicional;

b) Criar uma bolsa de arrendamento de fogos municipais , com fracotes municipais

devolutas em condições de habitabilidade boas ou razoáveis, em alternativa à

alienação;

c ) Criar condições para atrair jovens para a c idade através da oferta de rendas

abaixo dos limites do programa “Porta 65 jovem”, ou outro que o substitua,

permitindo que qualquer jovem possa beneficiar cumulativamente do apoio do

Es tado por acesso a esse programa.

d) P roporcionar uma maior mistura de estratos diferenciados de população nos

bairros municipais, contribuindo para a sua requalificação e revitalização;

e) Melhorar a gestão do parque habitacional municipal, garantindo receitas que

permitam a efetiva manutenção e conservação deste parque.

Este P rograma teve o seu iníc io em Janeiro de 2013 e três anos depois realizou a sua 12ª

edição (concurso para atribuição de fogos a famílias que se candidataram), tendo no total

colocado à disposição das famílias 207 fogos até ao final de 2016 (Tabela 17).

Ano Edições de concursos

Nº Habitações a concurso

Nº candidatos

2013 1, 2 , 3 e 4 73 310

2014 5, 6 e 7 32 373

2015 8 e 9 43 1 068

2016 10, 11 e 12 59 3 019

Total 207 4 770

42 CML Regulamento do Programa Renda Convencionada,

Tabela 17 – Programa Renda Convencionada: evolução de fogos a concurso e candidatos (Fonte de dados: DMHDL/CML)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


O Programa Renda Convencionada destina-se à mesma população alvo do Programa Renda

Acessível. A principal diferença entre estes programas es tá na oferta. O Programa Renda

Convencionada disponibiliza apartamentos já existentes , dispersos na cidade, incluindo em

bairros municipais , sendo previamente sujeitos a obras de reabilitação e posteriormente

sujeitos a concurso, por sorteio, de famílias que se candidatem a es te programa e cumpram

as respetivas condições de admissão.

No caso do Programa Renda Acessível pressupõem-se a produção de novas unidades

habitacionais e bairros , incluindo a dotação de obras de urbanização e equipamentos de

utilização coletiva, bem como a reabilitação integral de edifícios ou conjuntos de edifícios

propriedade do Município ou a adquirir para este efeito.

Assim, o P rograma Renda Convencionada é uma fonte de informação e conhecimento de

elevado valor para a concepção do P rograma Renda Acessível, desde logo para definir o

âmbito dos respetivos beneficiários.

A análise es tatística realizada pela DMHDL às carac terísticas das famílias que se candidatam

ao Programa Convencionada permite carac terizar a distribuição dos níveis de rendimento e

por tipo de família. Na Tabela 18 apresenta-se o resultado dessa análise, tendo como base o

universo de todas as candidaturas apresentadas nas 10 primeiras edições (entre Janeiro de

2013 e Maio de 2016), correspondendo a um universo de 16.658 candidaturas.

A estimativa do rendimento disponível das famílias que se candidataram ao P rograma Renda

C onvencionada, por adulto equivalente, tiveram em conta os seguintes pressupostos:

• Foi aplicada a Escala Modificada da OCDE para dis tribuir o rendimento por cada

membro da família, sendo apresentados dois cenários (minimalista e maximalista)

pois a informação disponível na base de dados não inclui a idade dos filhos dos

candidatos, pelo que o respetivo ponderador pode variar entre 0 ,5 e 0 ,3;

• As contribuições para a segurança social representam 11% do rendimento ilíquido,

tratando-se de uma aproximação por simplificação pois no caso dos trabalhadores

independentes es tas contribuições podem variar entre 29,6% e 34,75% (valores de

2016), não estando identificado na base de dados o regime contratual dos

candidatos de forma a estabelecer o regime adequado de contribuições;

• O IRS liquidado por cada candidato foi estimado de forma simplificada, sem atender

às deduções aplicáveis a cada caso e que não constam na informação disponível.

Comparando os decis de rendimento disponível por adulto equivalente (Tabela 19) dos

candidatos ao P rograma Renda Convencionada (PRC) e das famílias residentes em Portugal

(EUROSTAT, EU-SILC) pretende-se avaliar se o universo de rendimentos dos candidatos ao

PRC equivalente ao intervalo de rendimentos intermédios definidos para os rendimentos das

famílias em Portugal (3º ao 8º decil). A s conclusões são as seguintes:

• O 1º dec il do candidatos ao PRC (421 a 466 €/mês) equivale sensivelmente ao limiar

de pobreza em 2015 (422€/mês) e ao 3º decil de rendimentos em Portugal (475

€/mês);

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


• O 10º decil do PRC (entre 1 .333 e 1 .480 €/mês) fica s ignificativamente ac ima do 8º

decil dos rendimentos em Portugal (1 .011 €/mês). Esta diferença poderá dever-se a

ser admissível no PRC uma taxa de es forço de 40% sobre o rendimento ilíquido,

sendo significativamente superior ao valor máximo normalmente considerado: 40%

do rendimento disponível.

Rendimento disponível adulto equivalente

Candidaturas da 1ª à 10ª edição Prog.

Renda Convencionada*

Limites superiores do decil

(€/mês, 12 meses)

Média do decil (€/mês, 12 meses)

Portugal, EUROSTAT 2014 Média do decil

Min. Máx. Min. Máx.

Mínimo do universo 178 178

1º decil 499 540 421 466 206

2º decil 571 604 545 575 367

3º decil 639 663 608 639 475

4º decil 694 727 661 701 563

5º decil 755 790 731 759 654

6º decil 820 882 793 842 749

7º decil 883 943 865 910 861

8º decil 982 1 058 936 1 004 1 011

9ºdecil 1 111 1 264 1 045 1 151 1 265

10º decil 2 512 2 637 1 333 1 480 2 177

(*) Número de candidaturas submetidas entre a 1ª edição (Janeiro/2013) e a 10ª edição (Maio/2016): 16.658. A cada família candidata poderá corresponder mais que uma candidatura.

Tabela 18 - Programa Renda Convencionada, estimativa do rendimento disponível adulto equivalente e comparação com os valores para Portugal em 2014 (Fontes de dados: DMHDL; EUROSTAT EU-SILC)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Síntese de ‘desejos’ e ‘problemas’

Para quem vive em Lisboa, os factores atrativos residem essencialmente nas relações

sócio-afectivas e na proximidade a equipamentos de suporte.

Para quem vive fora de Lisboa, as dimensões mais atrativas da c idade de Lisboa são a

componente social (e cultural) bem como a envolvente (espaços verdes).

O s desejos de uns e outros são os seguintes:

• Relações de vizinhança;

• P roximidade aos familiares;

• P roximidade a transportes públicos;

• P roximidade ao local de trabalho;

• P roximidade a lojas de comércio de proximidade;

• V ida social (restaurantes, bares, cafés…);

• P roximidade a equipamentos culturais (c inema, teatro, museus);

• P restígio;

• Espaços verdes, jardins, praças.

Os residentes de Lisboa e de fora de Lisboa aponta factores repulsivos muitos

semelhantes, essencialmente relacionados com a envolvente urbana:

• Falta de qualidade do ambiente (ruído, poluição);

Figura 29 – Factores de atratividade e repulsa da cidade de Lisboa, perspectiva de residentes em Lisboa e de residentes noutros concelhos da AML (Fonte: Gfk, 2016)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


• Falta de estacionamento;

• Falta de Segurança / não é seguro;

• Falta de P rivacidade / não é tranquilo;

• Falta de limpeza (recolha de lixo, varredura, lavagem…);

• Não tem casas adequadas à capacidade financeira (sobretudo para quem vive fora

de Lisboa).

Regimes de ocupação preferidos

O es tudo Gfk conclui que o regime de arrendamento habitacional é cons iderado muito

atrativo para cerca de 56% das famílias de rendimentos intermédios que pensam mudar de

casa, sendo apenas 13% as que responderam que comprar é considerado, atualmente,

muito atrativo. O regime de locação-venda (arrendamento com opção de compra, no

passado des ignado por regime de renda resolúvel), apesar de atualmente pouco divulgado e

utilizado em Portugal, foi considerado muito atrativo por 10% das famílias , quase tanto como

a opção de compra de habitação (ver Gráfico 13).

De acordo com o mesmo estudo, na AML, 73% das famílias que vivem em casa arrendada

também viveram anteriormente em casa arrendada, evidenciando uma manutenção do seu

interesse na opção pelo regime de arrendamento – seja por questões de preferência ou de

necessidade 43 . No entanto, apenas 7% das famílias que vivem atualmente em casa

arrendada mudaram vindas de casa própria (ver Tabela 19), o que reflete o carácter mais

es tático que tem, pela sua natureza, o segmento da compra de casa. P or outro lado, a

percentagem de famílias que mudou de casa arrendada para casa própria foi de 59%,

embora não existam dados que permitam saber há quanto tempo ocorreu essa mudança, se

ocorreu no período em que o c rédito à habitação era muito facilitado ou já nos anos mais

recentes, pós-crise de 2007.

Fonte: Gfk/Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião:

Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa

43 Como já foi referido, existem agregados familiares que, por diversas razões, mas principalmente por auferirem baixos rendimentos e/ou estarem em situação de precariedade laboral, não conseguem aceder ao regime de compra-venda.

Gráfico 13 - Atratividade dos regimes de ocupação, AML, 2016 (%)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Fonte: Gfk / Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião:

Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa

Regime Atual

Reg

ime

Ant

erio

r

Casa Arrendada Casa Própria Casa Familiares

/Amigos

Casa Arrendada 73% 59% 55%

Casa Familiares / Amigos 18% 19% 0%

Casa Própria 7% 18% 45%

Outra situação 2% 4% 0%

Base: Já mudaram de casa

e atualmente vivem

numa…

(386.639)

(178)

(468.125)

(172)

(12.149)

(4)*

Apesar das limitações referidas , tendo por base os resultados das análises apresentados no

presente documento, os contributos da Associação dos Inquilinos Lisbonenses 44 e da

Associação Internacional de Arrendatários (IUT)45, bem como os dois estudos46 promovidos

pelo Município de Lisboa sobre a procura de habitação, com recurso a empresas de estudos

de mercado, apresenta-se seguidamente uma sistematização dos principais fatores de

atratividade do regime de arrendamento do ponto de vista das famílias

44 Associação dos Inquilinos Lisbonenses (2016), Arrendamento urbano: Propostas para dinamizar o mercado. 45 International Union of Tenants (2016), The rent is too high: we need a 21st century rent control. 46 Gfk / Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião – Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa; Marktest / Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Local de Habitação (2009), Estudo de Opinião – Programa Local de Habitação.

Tabela 19 - Regime de habitação anterior versus atual, AML, 2016 (%)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Duração dos contratos de arrendamento

O desejo de flexibilidade/mobilidade residencial não é alheio ao desejo de estabilidade e

segurança contratual por parte das famílias , nomeadamente em relação à duração do

contrato de arrendamento.

O estudo da Gfk47 analisou esta questão e o seu impacto na atratividade sentida pelos

arrendatários , conc luindo que, num contrato de arrendamento, uma passagem hipotética da

duração de 30 anos para 1 ano representaria uma perda de atratividade de 87%. Se a

passagem fosse de 30 para 5 anos a perda de atratividade seria significativamente menor

(-25,5%). Já na passagem de 5 para 3 anos a diminuição de interesse seria de 45,7%, e a

uma passagem de 3 para 2 anos corresponderia uma quebra de 52,6% do interesse.

Com base nos resultados deste es tudo pode concluir-se que, de modo geral, quanto maior

for a duração do contrato mais atrativo este é para o arrendatário. No entanto, isto é acima

de tudo verdade para o curto e médio prazo (1-5 anos), dado que é entre estes anos que se

verifica uma variação de perto de 75% da atratividade, sendo que daí em diante a perda de

interesse é muito mais diluída face a um aumento da duração do contrato.

47 Ibidem.

47%

35%

19%

9%6%

Contratode 30 anos

Contratossucessivosde 5 anos



Contratossucessivosde 1 ano

Figura 30 – Atratividade de várias durações de contratos de arrendamento (Fonte: Gfk, 2016)

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Perf is atitudinais e de comportamento

O es tudo desenvolvido pela Gfk/CML48 traça diversos perfis atitudinais e de comportamento

para as famílias de “c lasse média” residentes na AML.

De uma forma global existe maior identificação com as seguintes dimensões (Figura 29):

• Família;

• V ivência de proximidade;

• A migos;

• T rabalho;

E menor identificação com:

• Preferência por bairros (de pres tígio ou antigos/históricos), excepto para os atuais

res identes em Lisboa;

• Es tilo de vida saudável e ativo;

• C onsumo de atividades culturais.

De acordo com este estudo, existe um perfil de famílias que valoriza especialmente a opção

pelo arrendamento de habitação, cujas carac terís ticas e motivações contribuem para

compreender o interesse que têm no arrendamento ‘Hedonistas realizadores (Tabela 20).

Quanto maior for valorizada a ‘ação’ e menos a ‘segurança’, maior será a propensão para a

mudança de residência. E inversamente, quanto maior for a valorização da ‘segurança’

menor disponibilidade existirá para mudar.

48 Gfk / Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião – Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa.

Figura 31 - Estilos de vida - identificação com afirmações (Fonte: Gfk, 2016)

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HEDONISTAS REALIZADORES (‘Experiencers’)

Dimensão deste segmento de procura: 16%

Estilos de vida, motivações e atitudes

• São indivíduos que estão satisfeitos com o momento que vivem, e querem viver a vida. E saboreiam a vida. É um segmento mais jovem (jovem-maduro) que procuram levar uma vida ativa, rica em experiências, em socialização. São experimentadores, vivos e entusiastas. Procuram variedade e diversão e é o segmento com mais “hábitos boémios” – valorizam muito o lazer (seja passear e fazer compras, seja sair com frequência para conviver, ir jantar fora, ir à noite a um bar).

• Procuram algum status, vivem em condomínio fechado (e maioritariamente casa arrendada), gostam de viver em bairros de prestígio e bairros antigos / bairros históricos. A imagem é importante para eles, não somente como evidência de status e de expressão de “independência” e personalidade. Preocupam-se com a aparência - são dos que mais gastam em: vestuário e calçado. Consomem acima da média em Lazer, entretenimento, desporto e cultura, restaurantes, hotéis e são os que mais gastam em telecomunicações e em educação/livros. Também têm um estilo saudável e ativo, com prática regular de exercício físico, valorizam a centralidade e proximidade ao local de trabalho, da escola, transportes públicos.

Fase do ciclo de vida

Indivíduos entre os 30 e 45 anos, agregados familiares de 1 a 2 pessoas e casados ou solteiros (são

dos segmentos com maior proporção de solteiros). Nível de qualificação: universitária; destacam-se

por exercerem profissões técnicas, científicas e artísticas, Status C1 (segmento socioeconómico

médio).

Dinâmica habitacional

• Zona de residência: Lisboa

• Maioritariamente habitação arrendada, apartamento em condomínio fechado, tipologia T2, encargo médio mensal de 278€

• Intenção de mudança: 7,4%

Figura 32 – Segmentação psicográfica de atitudes e comportamentos (Fonte: Gfk, 2016)

Tabela 20 – Segmento de procura com maior apetência pelo arrendamento (Fonte: Gfk, 2016).

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


7.2. Proposta de valor

Para quem criamos valor: os destinatários mais importantes

O Programa Renda Acessível cria valor para as famílias beneficiárias , desde logo e em

primeiro lugar porque proporciona acesso a habitação adequada, integradas num

habitat de qualidade, a preços compatíveis com o seu nível de rendimento (rendas

acessíveis). De outra forma es tas famílias dific ilmente conseguiram arrendar ou comprar

casa em Lisboa (ver Falhas do mercado habitacional, pág. 56).

Esta criação de valor é ainda mais signif icativa para determinados segmentos de

procura, especialmente prejudicados pelas falhas de mercado habitacional, são eles:

a) Famílias numerosas (com descendência49 ou ascendência50 numerosa), promovendo

oferta de habitações com mais compartimentos (T3 e superior), bem como

‘candidaturas solidárias ’ quer permitem, por exemplo, a duas famílias com relações

de parentesco e tutela partilhada de menores poderem concorrem em conjunto para

alojamentos autónomos , assegurando mais estabilidade nos cuidados e ambiente

familiar de c rianças filhas de pais divorciados ou separados;

b) Famílias monoparentais e unipessoais;

c ) Famílias de jovens adultos em início de vida ativa;

d) Pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida;

e) Pares de famílias que desempenham funções cuidadoras entre si de elevada

relevânc ia social, familiar e afetiva, que necessitam de viver próximo mas em

alojamentos autónomos , de modo a assegurar a prestação de cuidados de saúde a

pessoas com menor nível de autonomia (por exemplo, adultos portadores de doença

ou outros factores que diminuem a sua autonomia).

Este Programa comporta por isso uma dimensão inovadora pelo c ruzamento e integração

coerente de dimensões sociais , afec tivas , económicas e atitudinais das famílias , no estudo da

procura habitacional, quantificando e qualificando as necessidades, carac terís ticas e

problemas, informando a partir daqui a concepção das áreas de intervenção, bairros ,

edifícios , unidades habitacionais e rede de funções residenc iais complementares

(equipamentos colectivos de apoio à infânc ia, saúde, desporto, espaços públicos , comércio

de proximidade, transportes públicos), recorrendo para o efeito à mobilização de recursos

es tratégicos do Município e dos operadores privados do sector imobiliário.

O foco deste Programa são as famílias, por esse motivo os preços das rendas não são

calculados em função dos custos de construção nem representam uma filosofia de ‘desconto’

a partir dos preços de mercado nas localizações de cada operação. As rendas oferecidas

nas operações do Programa decorrem do que as famílias potencialmente

49 Famílias com descendência numerosa: um ou mais adultos com pelo menos 3 crianças dependentes. 50 Famílias com ascendência numerosa: crianças dependentes cujos pais e ou outros cuidadores (avós e outros familiares) façam parte de agregados familiares distintos.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


benef iciárias podem pagar, sendo depois atribuídos os fogos para arrendamento através

de um mecanismo transparente de sorteio.

Os custos de construção e os preços de mercado imobiliário têm no entanto uma grande

importância no rac ional económico des te Programa. P rocurou-se recuperar e manter na

es fera pública as mais-valias fundiárias e urbanís ticas pré-exis tentes , ou aquelas a que as

intervenções des te Programa possam dar origem, para cofinanciar rendas acessíveis para

aqueles que têm rendimentos intermédios mais baixos . Ou seja, nas localizações onde os

preços de mercado são mais elevados é possível oferecer rendas mais baratas pois

a mesma percentagem de património a trans ferir para os concessionários comporta uma

margem de lucro potencial que pode ser reduzida a níveis que sendo atrativos para o

concessionário permitam viabilizar rendas mais baratas de habitação pública. Contribui-se

assim para um maior equilíbrio e coesão social e territorial, rompendo com um racional

de desc riminação territorial em que as famílias de rendimentos mais baixos só conseguem

viver em zonas mais periféricas , normalmente já fora do concelho de Lisboa e ou de pior

qualidade.

A oferta habitac ional foi pensada para atender à diversidade de necessidades de tipologia

habitacional (T0 ,...), e dentro do mesmo tipo de habitação oferecer uma gama

diversif icada de preços (podendo ocorrer que um determinado tipo de apartamento possa

ter preços com diferenças s ignificativas no mesmo empreendimento e em empreendimentos

distintos). O acesso aos distintos níveis de preços de renda é depois regulada pelo

mecanismo da taxa de es forço (a renda tem de es tar situada entre 10% e 35% do

rendimento disponível de cada família).

Foi dada especial atenção à oferta de tipos de habitação mais escassos e ou mais

inacessíveis no mercado privado, como é caso das habitações com maior número de

quartos (T3 e T4), essenc iais para famílias numerosas , ou tipos de habitação com dimensão

e preço adequado a famílias unipessoais e jovens em início de vida ativa (apartamentos T0 e

T1) com preços que se situam ao nível dos preços de arrendamento de um quarto em

Lisboa, permitindo a que muitos dos residentes nestas situações passem a ter habitação

condigna, adequada às suas necessidades e com preço acessível.

Atendendo a que os objec tivos gerais do P rograma são o povoamento e rejuvenescimento da

população é feita uma grande aposta em habitações, habitat e serviços adequados a

famílias com crianças, incluindo c riar melhores condições para funções cuidadoras

entre netos, f ilhos e avós (‘candidaturas solidárias’).

Síntese

A proposta de valor para as famílias consiste, em s íntese:

a) Oferta de habitação adequada às necessidades dos vários segmentos de procura

deste P rograma, nomeadamente em termos de tipologia habitac ional, nível de

equipamento da habitação, acessibilidade e localização.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


b) Rendas acessíveis ao nível de rendimento dos segmentos de procura, normalmente

muito inferiores aos preços de mercado atuais . Os intervalos dos valores de renda são

definidos pela Câmara Munic ipal de Lisboa para cada tipo de habitação, em cada

Operação Renda Acessível, de modo a serem acessíveis às famílias com níveis de

rendimento intermédio distintos.

c ) Os arrendatários devem sentir que estão a arrendar todo o edif ício, ou seja, as

partes comuns utilizáveis devem ter a qualidade adequada para ser vividas e

valorizadas pelos residentes.

d) Participação no desenho do programa através de inquéritos de opinião, antes da sua

aprovação, e durante a execução do Programa através de inquéritos de satis fação e

recolha de sugestões aos arrendatários , a realizar anualmente, de modo a monitorizar

e melhorar continuamente o P rograma e a gestão das concessões.

e) Transparência na atribuição de habitações para arrendamento: os candidatos

regis tam-se num portal na internet, sendo admitidos os que cumprirem os requisitos

do P rograma, procedendo-se a sorteio para afetação de habitações em cada Operação

Renda Acessível. Cada família escolhe, por ordem do sorteio, o apartamento do seu

agrado dentro dos que estiverem disponíveis , de acordo com a tipologia a que se

candidatou, e atendendo à taxa de es forço que a renda representa para a sua

capacidade financeira (entre 10% e 35% do rendimento disponível).

f) Apartamentos de qualidade, estética, funcional, conforto térmico e acústico,

segurança, privacidade e acessibilidade.

g) Perto de tudo o que é necessário no dia-a-dia: comérc io de proximidade,

transportes públicos , serviços , equipamentos de utilização coletiva e espaços públicos

de qualidade.

h) Contrato de arrendamento justo, definido pela CML, com duração mínima de 5

anos , salvo se o arrendatário pretender uma duração inferior (em todo o caso de pelo

menos 1 ano).

i) Controlo de qualidade da concepção, da construção e da gestão, manutenção

e conservação dos edif ícios habitacionais pela CML.

j) Arbitragem de conf litos de arrendamento: A CML procurará proporc ionar a oferta

deste serviço diretamente ou através de parceria com terceiros , melhorando a

confiança entre arrendatários e concessionários.

k) Estacionamento privativo, sempre que as condições do local o permitam e que seja

economicamente viável, em quantidade ponderada com nível de transportes públicos

presentes ou na vizinhança urbanística imediata.

l) Segurança: bom desenho urbano em áreas consolidadas , ou construídas de novo de

acordo com as melhores práticas de urbanismo, promovendo ‘mix’ social e de

atividades económicas.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


m) Espaços públicos de qualidade, bem mantidos , limpos , com jardins e praças ,

preparados para modos de transporte ativos (caminhar, andar de bicicleta) e prática

de desporto ao ar livre.

Escalões de rendas acessíveis

A Tabela 21 apresenta graficamente, e em síntese, a incidênc ia recomendada para os preços

das rendas acessíveis em função da conjugação entre tipos de famílias (dimensão e

composição) e tipologia habitac ional, resultante das várias fontes de informação

consideradas para segmentar os rendimentos da procura a quem se destina es te Programa,

conforme evidenciado nos capítulos ‘Falhas do mercado habitac ional’ (pág. 56) e

‘Segmentação e caracterização’ (pág.115). São assinalados com cor mais intensa (azul

escuro) os escalões de preços que devem predominar globalmente no Programa, sempre que

economicamente viável em cada operação e atendendo conjugadamente a outros aspectos

de segmentação da procura (dimensão de família, perfil atitudinal,...), devendo oscilar entre

os escalões de preços assinalados com cor mais suave (azul claro).

Pode por isso concluir-se que são valores muito inferiores aos preços de mercado do

concelho de Lisboa e de grande parte da AML (ver capítulo sobre ‘Disparidade entre

preços e poder de compra das famílias ’), requerendo para tal a afetação de património

imobiliário municipal e outros tipos de incentivos que possam vir a ser disponibilizados de

modo a que os concessionários consigam encontram condições de viabilidade e financeira

para oferecer esta gama de preços.

€/mês ≤150 151-200 201-250 251-300 301-350 351-400 401-500 501-600

T0

T1

T2

T3

T4

Os escalões de preços das rendas acessíveis devem ser atualizados pela CML, sempre que

ocorram alterações relevantes no nível de rendimento disponível das famílias , com base na

informação do EUROSTAT , EU-SIL (procura potencial) ou outras fontes ofic iais com

rendimentos segmentados por nível e tipo de família, ou informação direta recolhida junto

dos candidatos que se forem registando para concorrer a este P rograma (procura

manifes ta).

Tabela 21 – Intervalos de renda acessível a considerar nas Operações Renda Acessível. Intensidade de cor indica prevalência desejável.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Importa recordar que a abordagem seguida para estimar os escalões de renda acessível de

cada tipo de habitação não resulta nem dos preços de mercado (numa lógica de desconto),

nem dos respec tivos custos de construção, mas apenas do rendimento disponível e da taxa

de es forço aplicável para estimar o valor máximo e mínimo dos encargos com habitação

cons iderados adequados.

Assim, as gamas de preços propostos são as seguintes , devendo evoluir com os níveis de

rendimento das famílias:

• T0: prevalência em cerca de 150€/mês, preços no intervalo 100 a 300€/mês;

• T1: prevalência em cerca de 150€/mês e 200/250 €/mês , preços no intervalo 100 a

350€/mês;

• T2: prevalência entre 200€/mês e 400€/mês, preços no intervalo 150 a 500€/mês;

• T3: prevalência entre 250€/mês e 500€/mês, preços no intervalo 200 a 600€/mês;

• T4: prevalência entre 350€/mês e 400€/mês, preços no intervalo 200 a 600€/mês.

Localizações, áreas de intervenção e operações renda acessível

As localizações das áreas de interversão do P rograma Renda Acessível ocorrem onde exis te

património imobiliário disponível a curto e médio prazo e que sejam adequadas para serem

afectas à promoção de habitação. São localizações diversificadas , dando respos ta a uma

diversidade de preferências das famílias por dis tintos ambientes urbanos , desde áreas de

centro histórico a áreas novas, mais ou menos centrais.


P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Cada área de intervenção do Programa pode ser subdividida em ‘Operações Renda

A cessível’, as quais têm uma (sub)área de intervenção definida.

Cada operação renda acessível dá origem a concurso público para atribuição de concessão de

obra pública, pelo que cada área de intervenção terá pelo menos uma ‘Operação Renda

A cessível’.

A delimitação das áreas de intervenção e respectivas carac terísticas urbanísticas são

apresentadas em anexo, sendo es ta afec tação de carácter indicativo, pois caberá aos órgãos

do Município afectar o respectivo património imobiliário municipal para cada operação renda

acessível, à medida que forem criadas as condições para a sua colocação em concurso

público para atribuição de concessão.

Tipologia habitacional e áreas de referência

A tipologia habitac ional de referência (percentagem prevista para os vários tipos) é a

indicada na Tabela 22 , bem como as respec tivas áreas brutas de construção. Os valores

indicados são de referência geral, pelo que a tipologia habitacional e área dos fogos podem

variar de operação para operação e ou vir a ser ajustados ao longo do tempo em função do

perfil das famílias candidatas , e outras condicionantes , pois o foco do P rograma é orientação

à procura e a correção de falhas de mercado habitac ional. Os valores de referência devem

ajustar-se ao longo do tempo em função das dinâmicas sociais , económicas , demográficas e

do mercado imobiliário residencial.

Tipologia Percentagem de

fogos por tipo

Área bruta de construção por habitação (m2)

T0 10% 35

T1 21% 52

T2 39% 72

T3 24% 91

T4 ou superior 6% 105

Tabela 22 - Tipologia e área bruta de construção por fogo, valores de referência geral.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


7.3. Canais

Os canais para comunicar com as famílias benefic iárias foram selec ionados em função da sua

eficácia e eficiência, atendo às suas preferências e conveniência, bem como das seguintes

fases de desenvolvimento do Programa e de cada Operação Renda Acessível (Tabela 23).

Devendo ser ajustados em função dos resultados evidenciados.

O sistema de comunicação será assegurado preferencialmente pelos serviços competentes

da CML, com eventual recurso a serviços externos sempre que não exista capacidade de

resposta do ponto de vista humano ou tecnológico. A abordagem de comunicação deverá ser

coerente e integrada privilegiando os canais de comunicação preferidos pelos destinatários.

Tipos de canal Divulgação

(captar candidatos)

Relação c/ candidatos

Relação c/ arrendatários Avaliação

Portal LisboaPRAtodos

Lisboa – revista municipal

Redes sociais

Comunicação social (notícias)

Publicidade

Atendimento telefónico CML e parceiros

Atendimento email CML e parceiros

Atendimento presencial CML e parceiros

Inquérito

Redes sociais

O P rograma Renda Acessível não fixa um limite superior de idade, os es tudos de mercado

revelaram claramente que a grande maioria de potenciais candidatos serão jovens adultos

com atividade profissional, e famílias com crianças a cargo, conduzindo a uma utilização

preferencial de canais de comunicação na internet, em particular nas principais redes sociais ,

quer na fase de divulgação, quer após as candidaturas e já depois de passarem a ser

arrendatários.

As redes sociais podem (devem) ser utilizadas para reforçar o sentido de comunidade de

beneficiários do P rograma, recolher sugestões que permitam melhorar o Programa e divulgar

Tabela 23 – Canais de comunicação com as famílias (a negrito os canais mais importantes

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


informações relevantes de forma conveniente, integrada nos canais normalmente utilizados

pelas famílias.


O principal canal de comunicação a operar de forma contínua e segura será o portal a aqui

designado Portal ‘LisboaPRAtodos ’ através do qual os candidatos e arrendatários podem

recolher e solicitar informações sobre o P rograma, bem como realizar todas as transações de

natureza administrativa relac ionadas com a sua candidatura ou estatuto de arrendatário que

sejam tecnicamente possíveis , nomeadamente (conforme aplicável aos vários programas

habitacionais e tipos de contratos de arrendamento existentes):

• Simulador de elegibilidade com opção de registo imediato de utilizador e de

submissão de candidatura;

• Registar-se como interessado em aceder a habitação municipal;

• A tualizar de dados de registo;

• Pesquisar habitações municipais disponíveis por: tipologia, área, preço, localização,

proximidade a equipamentos ou transportes públicos, es tacionamento;

• C andidatar-se e fazer a gestão das suas candidaturas;

• Pagar renda;

• Regularizar dívidas;

• Pedido para atualizar a renda;

• A tualizar informações sobre a minha família e rendimento;

• Pedido de reparação / assistência técnica;

• Fazer elogio ou reclamação;

• Pedir e receber informação;

• Obter informações sobre outros apoios sociais que se podem eventualmente

conjugar (P orta 65, Subsídio Municipal de A rrendamento, Fundo de Emergência

Soc ial,...).

Pretende-se uma desmaterialização total de tudo o que possa ser realizado através da

Internet, de forma inc remental e interoperável com os s istemas de informação dos serviços e

entidades envolvidas em cada relação e em razão de matéria.

O Portal LisboaPRAtodos deverá ser a ‘porta de entrada’ das famílias para qualquer programa

municipal de habitação, onde se inclui o Programa Renda Acessível. Será um Portal intuitivo

para os seus utilizadores , não requerendo que os mesmos conheçam à partida os programas

municipais a que se podem candidatar nem as respectivas regras . Ao procederem ao seu

regis to no Portal podem simular de forma automática a que programas se podem candidatar

e respectivos requisitos , bastando para tal preencher um formulário electrónico que permite

fazer essa análise.

A desmaterialização não significará perda na personalização da relação pois mantêm-se os

canais de atendimento pessoal, telefónico e electrónico.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


7.4. Relação com as famílias

As famílias são o foco des te Programa, pelo que a escolha da estratégia de relacionamento,

canais de comunicação, interlocutores e nível de serviço deve ser desenvolvida de forma

fidelizar e captar novos residentes para Lisboa, em particular para as áreas de intervenção

do P rograma.

As formas de relac ionamento evoluem à medida que a relação da família com este Programa

passa de um nível de procura potencial, para procura manifesta (candidatura ao P rograma) e

depois para arrendatário.

Fase: procura potencial

• Participação através de inquéritos na conceção do P rograma (estudo Gfk 2016 e

DMHDL 2016);

• Divulgação da ‘propos ta de valor’ do Programa através dos órgãos de comunicação

social, redes sociais , portal Portal LisboaPRAtodos , publicidade na internet e noutros

canais de comunicação;

• Esclarecimentos pres tados através do serviço de atendimento ao Muníc ipe da CML

(atendimento pessoal, telefónico e por email) e de entidades parceiras , tais como as

Juntas de Freguesia, em particular aquelas onde estão previs tas intervenções des te

P rograma.

Fase: procura manifesta (candidatura ao Programa)

• Prestar informações , esclarecer dúvidas e apoiar processo de registo no P ortal

LisboaPRAtodos , candidaturas a Operações Renda Acessível: atendimento automático

(via portal LisboaPRAtodos), pessoal (telefone, email, presencial):;

• Registo de utilizador no Portal LisboaPRAtodos (interessado em habitação municipal):

declarar adesão e concordância com as regras do Programa (através de escolha de

uma opção no Portal), preencher formulário quer permite conhecer melhor a procura

manifesta, ficar abrangido por lis ta de distribuição automática de alertas sobre

abertura de concursos para atribuição de habitação por sorteio em Operações Renda

A cessível;

• Submeter e gerir a candidatura: apenas admissível através do P ortal

LisboaPRAtodos (sem prejuízo da assistência dos serviços municipais e Juntas de

Freguesia que se queiram associar como parceiros-estratégicos), as notificações de

resultados dos concursos são feitas por via electrónica (email);

• Sorteio de candidatos a arrendatários para cada Operação Renda Acessível, apenas

ocorre depois de celebrado contrato de concessão com operador privado para a

respectiva operação. O sorteio será feito informaticamente pela CML, em ato público,

sendo a c redibilidade do sistema informático utilizado para o sorteio assegurada pela

C ML e sujeita a controle de entidade externa, competente e independente.

Fase: arrendatário

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


• Após o sorteio, verificação dos comprovativos que atestam o cumprimento de

requisitos para poder celebrar contrato de arrendamento: atendimento electrónico

(via P ortal LisboaPRAtodos), telefónico e pessoal da CMLA;

• Celebração de contrato de arrendamento com o concessionário: convocatória pela

CML para celebração do contrato, atendimento pessoal pela CML e pelo

C oncessionário da respectiva O peração Renda Acessível;

• Prestar informações , esclarecer dúvidas , receber e gerir propostas de melhoria e

reclamações sobre o Programa durante a fase de execução do contrato de

arrendamento: atendimento via Portal LisboaPRAtodos bem como atendimento

pessoal (presencial ou por qualquer canal) com o gestor de contrato da CML;

• Todas as questões relac ionadas com o funcionamento do edifíc io ou unidade

habitacional arrendada: atendimento pelo concessionário da respetiva Operação

Renda Acessível, ou atendimento pela CML apenas nas situações em que exista

incumprimento do contrato de concessão pelo concessionário. Após o termo da

concessão esta responsabilidade passa a ser integralmente do Município de Lisboa;

• C ontrole da concessão: CML e arrendatários (inquérito regular).

Da parte da CML é desejável que exista para cada Operação Renda Acessível um ges tor

municipal desse contrato, sendo a pessoa responsável pelo controle de gestão da sua

execução, incluindo a gestão da informação sobre a satisfação dos respetivos arrendatários.

7.5. Fontes de receita

As fontes de receita no modelo de negóc io com as famílias são as rendas recebidas . Os

arrendatários pagam renda nos termos e condições previs tas no respectivo contrato de

arrendamento.

Durante a concessão de obra pública de cada Operação Renda Acessível as respectivas

rendas são entregues pelos arrendatários ao concessionário.

Após o termo da concessão, ou em s ituações de resgate, sequestro ou incumprimento do

contrato de concessão pelo concessionário, as receitas da concessão passam diretamente

para o Município de Lisboa.

7.6. Recursos-chave

O s recursos-chave para o func ionamento do modelo de negócio para as famílias são:

• Fís icos: Património imobiliário municipal afeto a cada Operação Renda Acessível;

• Financeiros : financ iar obras de urbanização e equipamentos de utilização coletiva,

bem como para aquisição de serviços;

• Tributos: a isenção de tributos financeiros e não financeiros para as operações

urbanísticas inerentes e necessárias para as Operações Renda Acessível;

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


• Humanos: trabalhadores do Município de Lisboa das unidades orgânicas competentes

e afetas à execução das atividades-chave, incluindo a Es trutura de M issão do

Programa, bem como consultores e outros prestadores de serviços contratados para

o efeito;

• Intelectuais : conhecimento residente (interno) e externo (aquisições de serviços e

parceiros estratégicos) sobre habitação, contratação pública, urbanismo, arquitetura,

engenharia, marketing e comunicação, finanças , imobiliário, ges tão de projetos e

s is temas de informação.

7.7. Atividades-chave

A s atividades-chave do modelo de negócio para as famílias são:

a) Participação das famílias no desenho do P rograma através de inquéritos e outras

modalidades adequadas;

b) Definir termos de referência para a concepção, projetos , construção e exploração,

ges tão, manutenção e conservação dos edifícios habitacionais;

c ) Procedimentos pré-contratuais para contratar concessões de obra pública por

concurso público e demais procedimentos para aquis ição de bens e serviços

necessários;

d) Es tratégia e ações de marketing e comunicação;

e) Relação com candidatos e arrendatários;

f) A dmissão e sorteio de candidatos;

g) P reparar minutas de contrato arrendamento;

h) Arbitragem de conflitos de conflitos de arrendamento através de centros de

arbitragem especializados, existentes ou a c riar;

i) Inquérito periódico aos arrendatários : monitorizar exploração do imóvel e execução

dos contratos de concessão e do P rograma em geral;

j) Controle de gestão das concessões e do Programa em geral, respectivo reporte para

os órgãos do Município.

7.8. Parcerias-chave

O s parceiros-estratégicos para o func ionamento deste modelo de negócio são:

a) Concessionários de obra pública (empresas selecionados por concurso público para

conceber, projetar, construir, gerir, explorar, manter e conservar os edifícios de

habitação afetos a cada O peração Renda Acessível);

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


b) Empresas prestadoras de serviços especializados;

c ) C entro de A rbitragem de conflitos de arrendamento;

d) Entidades que ofereçam soluções de mutualização de risco de incumprimento nos

contratos de arrendamento;

e) C omunicação Social para divulgação;

f) IHRU (em ARUS).

7.9. Estrutura de custos

Os custos necessários para assegurar o func ionamento do modelo de negócio são repartidos

entre o Município de Lisboa e o concessionário de cada Operação Renda Acessível, em função

da natureza do custo e da fase em que se encontra a execução deste P rograma e de cada

O peração Renda Acessível.

O s custos que cabem ao Município de Lisboa referem-se essencialmente a:

• Afetação de património imobiliário a cada Operação Renda Acessível representa o

principal cus to do Programa para o Município. Durante a execução dos contratos de

concessão esse custo representa a indisponibilidade de exploração desses imóveis

(cus to de oportunidade). Uma vez que aproximadamente 70% desse património se

mantém sempre propriedade municipal, os res tantes 30% é que serão efetivamente

alienados , como pagamento em espécie aos concessionários , ou seja o Município irá

pagar cerca de 103 M€ em património (estimativa pela fórmula de cálculo CIMI para

apurar o V PT).

• Perda de receita de tributos financeiros e não financeiros normalmente devidos pela

realização de operações urbanísticas por entidades terceiras e que neste caso se

propõe que sejam isentados os concessionários nas Operações Renda Acessível de

modo a desonerar obras de urbanização e edificação que se destinam à prossecução

de finalidades públicas do Município e no essencial à realização de benfeitorias nos

imóveis que revertem direta ou indiretamente para o Município. O custo de

oportunidade da cobrança da Taxa para a Realização de Infraes truturas Urbanas

(TRIU) e de compensações urbanísticas (valor total de ambas estimado em 48 M€),

bem como de outros tributos financeiros e não financeiros nos termos dos

regulamentos e legislação em vigor (não estimados).

• Aquisição de serviços e equipamentos necessários à concepção e execução do

Programa, dos s istemas e tecnologias de informação, controle de ges tão da

execução dos contratos e à realização das restantes atividades-chave que não

possam ser, no todo ou em parte, asseguradas pela CML. O valor estimado para

es ta componente representa cerca de 1% do investimento privado total, ou seja

aproximadamente 7 M€. Durante a fase de exploração dos contratos de concessão

prevê-se uma redução progressiva da necessidade de recurso a aquisições de

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


serviços pela incorporação progressiva dessas competências técnicas nos serviços

municipais e presumindo que serão afec tos os recursos humanos adequados. Em

todo o caso é desejável que as funções de controle de gestão, em especial de

auditoria técnica e financeira à boa execução dos contratos , seja complementada

com recurso a entidades especializadas e independentes para melhor salvaguarda

dos interesses do Município e transparência na afetação dos seus recursos.

• Nas situações em que o custo com obras de urbanização, incluindo equipamentos de

utilização coletiva, seja desproporcionado numa determinada Operação U rbanística,

onerando de tal forma essa operação que a torne economicamente inviável apenas

com as receitas das rendas e alienação do património municipal a trans ferir em

propriedade plena para o concessionário, poderá ser feito um pagamento de parte

ou de todo o custo previsto para esta componente. Em todo o caso prevê-se que

sejam s ituações excepcionais pois o modelo de negocio com os concessionários deve

ser desenhado de modo a ser normalmente sustentável sem recurso a pagamentos

adic ionais pela obra pública a realizar pelo concessionário.

O s custos que cabem aos concessionários referem-se essencialmente a:

• Obras de construção acima do solo (construção nova e reabilitação), inerentes a

cada Operação Renda Acessível, bem como todos os respec tivos estudos técnicos ,

levantamentos , projetos , segurança e higiene, gestão e fiscalização. O valor total

des ta componente está estimado em 504 M€.

• Obras de urbanização (infraes truturas , espaços públicos e equipamentos de

utilização coletiva de proximidade), bem como os respec tivos cus tos conexos

(projetos, etc.), têm um valor total estimado de 37 M€

• Construção de es tacionamento privado em es trutura edificada, e respectivos custos

conexos (projetos , etc .), es tá es timada em 235 M€, quase metade do custo total

previsto para a produção de edifícios e 635% mais elevado do que o custo total em

obras de urbanização, tratando-se por isso da parcela de cus to com função de

utilidade pública e soc ial mais reduzida, quando comparada com a produção de

edifícios para habitação com renda acessível e produção de obras de urbanização que

servem toda a comunidade. Devem por isso procurar-se soluções que minimizem

es ta componente de cus tos , quer pela optimização de processos produtivos , quer

pela oferta de soluções de mobilidade e transportes eficientes , convenientes , seguros

e acessíveis, adequados às necessidades das famílias.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


8. Modelo de negócio para concessionários

8.1. Procura potencial e sua segmentação

O modelo de negócio para concessionários (Figura 34) é na verdade um submodelo do

modelo das famílias pois os concessionários são os princ ipais parceiros es tratégicos do

Munic ípio de Lisboa para a execução do Programa Renda Acessível. T rata-se por isso de um

modelo de negócio em que o ponto de partida é a na verdade a ‘proposta de valor’ para as

famílias , a partir da qual se definem os requisitos para as respectivas atividades-chave que

cabem ao concessionário assegurar.

Neste sentido, a procura potenc ial de concessionários é condic ionada, por um lado, pelo

contributo que se espera deles para o modelo de negócio das famílias e, por outro lado,

pelos recursos e condições que podem ser disponibilizadas pelo Município de forma atrativa

para os mobilizar para desempenharem um papel central na execução do P rograma, no atual

quadro macroeconómico, jurídico, tributário e de condições de financiamento.

Sendo os concessionários empresas , a sua decisão de candidatura às concessões do

Programa depende das alternativas de inves timento disponíveis em cada momento, em

particular conjugação dos seguintes factores-críticos:

• Rendibilidade do projeto versus nível de risco;

• Condições de financiamento bancário (disponibilidade, taxas de juro, prazo de

amortização, percentagem financiada face ao custo do investimento);

• Rendibilidade dos capitais próprios;

• P razo para recuperar o capital investido;

• Saídas do negócio caso se alterem as c ircunstâncias ou a es tratégia da empresa;

Figura 34 – Componentes do modelo de negócio das concessões de obra pública

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


• Características de contexto: regime fiscal aplicável, situação macroeconómica,

percepção de oportunidade e atratividade dos territórios para realização de

inves timentos.

Atendendo às condições macroeconómicas , à boa reputação da Câmara Municipal de Lisboa

junto de operadores privados e instituições financeiras , e às carac terís ticas concretas do

Modelo de negóc io do P rograma Renda Acessível, os candidatos às concessões tendem a ter

as seguintes características e perfil-tipo (ou conjugação de perfis-tipo):

• Aversão ao risco, valorizam a confiança, segurança e previsibilidade, es tão por isso

dispostos a ter rendibilidades mais baixas do que alternativas de risco superior;

• Entidades que valorizam inves timentos de médio e longo prazo com receitas es táveis

seguras e duráveis;

• Preferem operações ‘core’, ou seja investimentos imobiliários com forte adesão à

‘economia real’, tais como a satisfação de necessidades básicas como a habitação;

• Dispõe de liquidez ou es tão associados a entidades que assegurem das necessidades

de financ iamento iniciais;

• Entidades que preferindo operações de curto prazo (o tempo de projetar e

construir/reabilitar) poderão candidatar-se tendo em vista passar logo que possível a

sua pos ição contratual a entidades com o perfil-tipo referido nos pontos anteriores.

Com base em cerca de 30 entrevistas realizadas em 2015 e 2016 a decisores de empresas

portuguesas de estrangeiras , dos sectores imobiliário, construção, banca comercial, foram

definidos os seguintes tipos de entidades como prováveis candidatos às concessões:

a) Empresas de promoção imobiliária que procuram diversificar carteira de inves timentos

em operações de baixo risco e rendibilidade atrativa face às alternativas . Atendendo a

que o mercado de arrendamento habitacional em Portugal é muito atomizado

(disperso por proprietários com poucos fogos cada) a maior parte dos operadores

profissionais do mercado residenc ial são empresas especializadas essenc ialmente na

compra e venda de imóveis ou de promoção imobiliária para venda, cujas operações

são normalmente de curto prazo, entre 1 a 5 anos . Este tipo de empresas , poderá ter

interesse em candidatar-se às concessões para divers ificar a sua carteira de

investimento. O utra possibilidade é candidatarem-se tendo em perspetiva ceder (total

ou parc ialmente) a sua posição contratual na concessão a terceiros , investidores

institucionais que procuram imóveis arrendados , com rendibilidade atrativa, sem

correrem os risco de cons trução. Neste último caso os promotores podem

eventualmente recorrer a empréstimos bancários para as fases de projeto e

construção tendo previsto saída da concessão, vendendo a sua posição contratual a

promitente comprador do imóvel já completamente arrendado;

b) Empresas de compra, venda e exploração de imóveis;

c ) Investidores institucionais / Organismos de Investimento Coletivo (fundos de pensões ,

fundos imobiliários, …) interessados em operações imobiliárias ;

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


d) ‘Family offices ’, empresas dedicadas à gestão de fortunas e do dia-a-dia da vida

económica e financeira de famílias e indivíduos ricos , podendo ter um leque variável

de serviços e distintos perfis de investimento;

e) C onsórcios / agrupamentos dos tipos acima referidos.

8.1.1 Fatores de atratividade

Lisboa é uma cidade atrativa para investimento imobiliário

Lisboa é percepc ionada como uma c idade com boas oportunidades para investimentos

imobiliários (Figura 35), ficando em 9# lugar no ranking de c idades analisadas pelo U rban

Land Ins titute e PWC (2015), conforme evidencia a Figura 36. A evolução das perspectivas

de investimento Lisboa entre 2005 e 2015 é muito positiva a partir de 2013, estando no

‘radar’ dos investidores internacionais (Figura 37). Os dados de contexto des tacados nessa

análise são a população, emprego e rendimento disponível.

Figura 35 – Percepção das cidades europeias como destino de investimento imobiliário (Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Figura 36 – Perspectivas de investimento em Lisboa. (Fonte: PWC / Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015)

Figura 37 - Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Aumento da procura residencial

As tendências de evolução demográfica vão no sentido do aumento da longevidade e

diminuição dos saldos de nupcialidade (casamentos menos divórcios ). A conjugação destes

fatores com a fragmentação/recompos ição famílias - que tem conduzido a um aumento

significativo do número de famílias de forma não proporcional ao aumento populac ional,

podendo ocorrer o aumento do número de famílias com decréscimo populacional.

As necessidades habitacionais quantitativas decorrem essencialmente do número de famílias

e sua composição atendendo a que cada família ocupa pelo menos um alojamento ().

Por outro lado, emergem segmentos de procura que valorizam especialmente o

arrendamento, nomeadamente estudantes universitários , investigadores e bolseiros de

investigação, profissionais deslocados (professores , profissionais de saúde, expatriados em

geral).

A evolução do número de membros das famílias e sua composição (adultos autónomos ,

c rianças ou adultos dependentes) gera necessidades habitacionais espec íficas ao nível das

carac terísticas dos alojamentos (dimensão, número de compartimentos , acessibilidade, entre

outras). P or outro lado, o c iclo de vida das famílias e dos seus membros também dá origem

a alterações das suas necessidades habitacionais especificas , por exemplo decorrentes de

casamento, divórcio, recomposição familiar, perda ou aumento significativo de rendimento, o

que requer maior flexibilidade no regime de ocupação da habitação, tanto maior quanto

menor for o rendimento disponível da família.

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1000 000

1200 000

1400 000

1600 000

1960 1981 2001 2011

Evolução do nº de famílias e alojamentos clássicos em Lisboa e Área Metropolitana de Lisboa

Famílias AML

Famílias Lisboa

Alojamentos AML

Alojamentos Lisboa

Figura 38 – Famílias clássicas e alojamento em Lisboa e AML (Fonte: PORDATA, INE)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Segundo o estudo do ULI/PWC51, os segmentos de arrendamento preferidos pelas empresas

do sec tor são o arrendamento privado e o orientado para reformados e estudantes.

A diminuição do c rédito concedido às famílias para aquisição de habitação própria contribui

para a emergência do arrendamento habitacional como produto imobiliário com potencial de

c rescimento em grande escala, caso esta tendência se mantenha. A redução do c rédito para

aquisição surge num quadro de maior exigência da banca quanto à capac idade financeira das

famílias , excessiva exposição do sistema bancário ao sector imobiliário, e aumento do rácio

de c rédito vencido (Gráfico 14).

51 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016

Figura 39 – Lisboa, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE)

Figura 40 - AML, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE)

Gráfico 14 – Evolução do montante total do crédito concedido às famílias, respetiva taxa de variação anual (TVA) e rácio de crédito vencido (RCV), 2009-2014 (milhões de euros e %). (Fonte: Teles, Luís (2015), Estatísticas de empréstimos concedidos pelo sector financeiro)

17%

24%

31%35%

24% 25%31%

33%

51%46%

36%

31%

09%05%

02% 02%

00%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1960 1981 2001 2011

LisboaEvolução da percentagem de famílias em função do número de membros

123-56+

13% 15%21% 26%

23% 24%

30%33%

55% 56% 47%

40%

9%5% 2% 2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1960 1981 2001 2011

AMLEvolução da percentagem de famílias em função do número de membros

123-56+

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Diversif icação de investimentos – ‘Teoria da carteira’

Os investidores , em particular do sector imobiliário, revelam maior interesse por políticas de

diversificação de investimentos e por operações de uso e regimes mis tos , conseguindo desta

forma reduzir o risco do conjunto do seu portfólio, onde a habitação arrendada pode ter um

papel a desempenhar.

Valorização de capital

As empresas e outros operadores do sec tor, inc luindo os pequenos operadores , atribuem

importância significativa à valorização dos seus ativos imobiliários , numa perspetiva

patrimonialista, ou seja, pretendem acumular e valorizar património imobiliário.

Retorno do investimento estável e seguro

A maior parte dos operadores entrevistados refere preocupação com o risco de

incumprimento do pagamento de rendas por parte dos arrendatários . No entanto, estudos

recentes sobre s tress financeiro das famílias residentes na AML (Mauritti, 2013) revela que o

pagamento dos encargos de habitação são os últimos a serem incumpridos em caso de

quebra de rendimento disponível, pois trata-se de uma componente essencial da vida das

famílias.

O estudo da Gfk52 confirma es ta afirmação, pois apenas 2% das famílias de “classe média”

da AML referiam a possibilidade de falhar o pagamento da renda devido ao decréscimo

acentuado de rendimento mensal. Assim, o arrendamento habitacional pode cons titui-se

como um bom refúgio para as fases recessivas do c iclo económico do sector imobiliário.

8.1.2 Obstáculos

As principais razões sentidas atualmente como obstáculos a uma aposta no sector do

arrendamento em Portugal por parte das empresas do sec tor imobiliário são sis tematizadas

seguidamente, tendo esta sistematização s ido baseada, essenc ialmente, no relatório do

Urban Land Ins titute53 (ULI) sobre as perspetivas do sector para a Europa, bem como em

es tudos desenvolvidos pela Câmara Munic ipal de Lisboa54, no âmbito do Programa Renda

A cessível.

52 Gfk / Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião – Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa. 53 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016. 54 Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial.

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Diferencial de rendibilidade e alternativas de investimento

A promoção imobiliária para arrendamento oferece rendibilidades potenciais mais baixas

(normalmente com TIR.a.i.55 entre 4% e 7 ,5%) quando comparada com o segmento de

promoção de habitação para venda (TIR.a.i. de 15% a 20%), para além de os períodos de

retorno do investimento serem s ignificativamente superiores no mercado de arrendamento.

Neste contexto, os investidores do mercado de arrendamento optam, preferenc ialmente, por

adquirir imóveis já construídos , evitando por es ta via os riscos inerentes aos processos de

licenciamento e cons trução, para os quais as rendibilidades de referência do mercado de

arrendamento podem não ser suficientes para cobrir esses riscos.

Os promotores imobiliários que baseiam as suas decisões essencialmente na taxa de

rendibilidade, para condições de inves timento semelhantes optam em geral pelo mercado de

compra-venda em detrimento do de arrendamento, dada a sua vantagem em termos de

rendibilidade.

As decisões de investimento, quando orientadas por critérios de racionalidade económica,

ponderam, geralmente, os seguintes fatores-chave: rendibilidade do projeto, rendibilidade

dos capitais próprios, risco, prazo de recuperação do investimento, disponibilidade e custos

de financiamento; bem como a composição destes fatores em projetos de inves timento

alternativos.

Índice de

rend. total

Dez 2014

Índice de

rend. total

Dez 2015

Rend.

total

%

Rend. do

capital

%

Valorização

do Capital

%

Rendibilidade total

anualizada

%

Dez 1999 =

100

Dez 1999 =

100 1 ano 1 ano 1 ano 3 anos 5 anos

10

anos

Todos os tipos 282,3 316,4 12,1 5,9 5,8 6,7 4,3 5,2

Comércio 325,0 379,9 16,9 6,3 10,0 9,9 5,7 6,0

Escritórios 212,6 225,1 5,9 5,4 0,4 3,1 2,4 3,7

Industrial* 197,1 177,0 -10,2 3,6 -13,3 -3,3 -1,5 2,4

Residencial 167,4 176,7 5,6 3,9 1,6 1,0 2,6 4,8

Outros 318,1 331,6 4,2 5,6 -1,3 3,3 2,7 5,2

Dados comparativos

Ações 59,0 67,0 13,5 -4,7 -6,3 -3,3

Obrigações 284,5 298,8 5,1 16,7 12,5 6,7

Inflação 138,4 138,8 0,3 0,1 1,1 1,4

* Índice com base em Dezembro 2001; Fonte: MSCI, JP Morgan 7-10yr, HICP

Assim, importa compreender as rendibilidades alternativas entre os diversos segmentos de

mercado imobiliário (comércio, escritórios , industria, residenc ial/habitação e outros), bem

55 TIR.a.i. - Taxa Interna de Rendibilidade antes de impostos.

Tabela 24 – Rendibilidade de bens imobiliários e de outro tipo de aplicações (2014, 2015 e evolução recente). Fonte: MSCI (2015), IPD Portugal Annual Property Index 2015.

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como com produtos financeiros de maior ou menor risco (ações , obrigações e outros

produtos financeiros ). Para comparar a atratividade relativa do sector do arrendamento face

às alternativas de investimento, apresentam-se na Tabela 24 os valores das rendibilidades

de bens imobiliários e outro tipo de aplicações . No Gráfico 15 está representada a

performance histórica do retorno total anual de fundos de investimento imobiliário em

Portugal, bem como do respetivo Índice APFIPP/IPD de Fundos de Investimento Imobiliário

Portugueses , da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Património

(APFIPP ), que mede trimestralmente a performance anual dos fundos de inves timento

imobiliário, líquida de impostos e de comissões de gestão.

Fonte: MSCI, Índice APFIPP/ IPD de Fundos de Investimento Imobiliário Portugueses, a 30/6/2016

A evolução do retorno dos fundos que fazem parte do Índice IPD tem estado em terreno

negativo desde de 2012, excepto os fundos de investimento imobiliário fechados que a partir

de 2014 começaram a regis tar taxas de retorno positivas , atingindo cerca de 6% em Junho

de 2016. A baixa performance dos fundos de investimento contribui para que estejam mais

receptivos a alternativas de investimento com rendibilidades mais competitivas.

Trata-se por isso de uma oportunidade para o mercado de arrendamento habitac ional,

podendo ser potenciada por regimes tributários favoráveis para fundos dedicados a esta

atividade, sendo ainda relevante atender a outros fatores de risco percepcionados pelo

sec tor financeiro como sendo obstáculos à entrada no mercado de arrendamento.

A rendibilidade total anualizada, a 10 anos (Tabela 24), revela que o segmento comerc ial é o

melhor com 6%, seguindo-se outros segmentos não espec ificados com 5,2% e depois o

res idencial com 4,8%.

Se considerarmos outros investimentos alternativos transacionados no mercado de capitais

(Tabela 24), podemos concluir que as melhores rendibilidades tem sido no mercado

obrigac ionista (6 ,7% nos últimos 10 anos), enquanto o mercado de ações tem tido

resultados anualizados negativos a 10 anos (-3 ,3%), a 5 anos (-6 ,3%) e a 3 anos (-4 ,7%).

Gráfico 15 – Performance histórica do retorno total anual de fundos de investimento imobiliário em Portugal e do respetivo Índice APFIPP/IPD de Fundos de Investimento Imobiliário Portugueses

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Conc lui-se assim que entre es tas alternativas será o mercado de obrigações ou o

investimento em imobiliário de comércio as principais alternativas ao mercado residencial, e

em particular ao mercado de arrendamento.

Tipo de

operador

Tipo de investimento

Tipo de risco assumido

TIR

desejada Planear Promover Vender Arrendar

Construtor

Promoção

c/ risco de

planeamento

20

Promoção

s/ risco de

planeamento

15

Promotor /

investidor

Promoção e exploração

de longo prazo

10-12

Investidor Edifício existente

8

Estes referenc iais de rendibilidades servem nomeadamente para calibrar limiares de

atratividade a testar nos estudos prévios de viabilidade económica de cada Operação Renda

Acessível ,de forma a determinar se as condições propos tas nas peças dos procedimentos

Tabela 25 - Taxa interna de rendibilidade desejada por tipo de risco, investimento e operador demercado imobiliário (%). (Fonte: Investment Property Forum (2015), Mind the viability gap: Achieving more large-scale, build-to-rent housing)

Figura 41 – Rendibilidades de referência em vários países, Obrigações de tesouro (bonds), Acções (shares), Imobiliário (property) (Fonte: Vlak, A. (2011), IPD in Rudy de Jong (2012) Social Rental Housing: a sustainable model? – Social housing as investment sector, 3d National Congres Social Housing Lissabon, Portugal, 8 Novembro de 2012

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


pré-contratuais permitem atingir potenc ialmente rendibilidades interessantes para os

operadores.

As Taxas Internas de Rendibilidade (TIR) desejadas , ou consideradas como referência pelos

vários tipos de operadores de mercado, resultam em grande parte dos riscos assumidos e da

maturidade dos inves timentos , podendo variar s ignificativamente (ver Tabela 25). Temos no

entanto de interpretar es tes valores de referência à luz do que são as rendibilidades que têm

es tado a ser obtidas no últimos anos em Portugal, significativamente abaixo dos valores

indicados nesta tabela, cujos valores es tariam mais consonantes com o período antes da

c rise de 2007.

No caso dos inves tidores que pretendem fazer aquisição e exploração de edifícios existentes ,

a expec tativa “ideal” seria obter uma TIR de 8% (antes de impostos), embora, nas condições

de mercado do ano 2016, obter uma TIR a partir de 6% já seja cons iderado atrativo,

conforme evidenciaram as entrevistas realizadas a empresas do sector pela EMPRA.

Os promotores imobiliários ou investidores que se envolvam em operações de longo prazo

destinadas à exploração dos edifícios para arrendamento, onde também estejam presentes

os riscos de planear (ordenamento do território / planeamento urbanístico / operações de

loteamento) e promover (obras de urbanização e edificação) têm a expectativa de poder

obter cerca de 10% de TIR.

Os construtores c ivis preferem operações de curto prazo (construção nova ou reabilitação),

capital intens ivas , eventualmente muito alavancadas por financ iamento alheio, onde podem

es tar presentes vários riscos, tais como de planeamento, de promoção (urbanização /

edificação) e comercialização para venda. Nes ta situação a TIR esperada deverá situar-se

entre 15% e 20%, consoante a intensidade dos riscos em causa, embora nas atuais

condições de mercado estas expectativas são na verdade mais moderadas.

Risco de incumprimento do pagamento das rendas56

As situações de incumprimento do contrato de arrendamento por falta de pagamento da

renda confrontam o mercado de arrendamento com duas fortes condicionantes ao seu

desenvolvimento.

Inef iciência e inef icácia do sistema judicial - Em situações de incumprimento do

contrato de arrendamento pelo arrendatário, nomeadamente, devido à falta ou atraso no

pagamento da renda, o tempo médio de uma ação de despejo57 nos tribunais judiciais cíveis

de 1ª ins tância variou entre 3 ,2 e 4 ,2 anos no período de 2007-2014, incluindo as fases de

ação declarativa e executiva. P ara além do tempo despendido para obter a execução da

sentença de despejo, soma-se a dificuldade em recuperar os créditos das rendas vencidas.

56 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016; Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial. 57 Direção-Geral da Política de Justiça (2014), Destaque estatístico trimestral – 2º Trimestre de 2014, Boletim nº 20, Outubro de 2014.

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O BNA58 tem, aparentemente, tratado com maior eficácia as ações de despejo em que não

exista oposição do arrendatário (3 ,6 meses em média durante o ano 2014), no entanto, caso

exista oposição, o processo é remetido ao tribunal c ível competente na comarca onde esteja

localizado o imóvel, nestes casos a duração média para obter o documento de despejo foi

cerca de 6 ,7 meses.

No entanto, os dados disponíveis são somente relativos aos casos que tiveram resolução,

não havendo dados sobre os pendentes – que são em número significativo. Por outro lado,

em 2014 entraram no BNA 4 .166 requerimentos de despejo, dos quais cerca de 47% foram

recusados.

A reclamação de c réditos sobre rendas vencidas e quaisquer pedidos de indemnização têm

de ser apreciados e decididos em tribunal judicial, o que aumenta largamente a duração do

processo. A ineficác ia e ineficiência do s istema judicial penaliza fortemente, não só a

rendibilidade do mercado de arrendamento, mas também a confiança entre os seus

intervenientes (proprietários e arrendatários) e destes na Justiça.

Proteção social insuf iciente dos arrendatários nas situações de quebra signif icativa

dos rendimentos - Não exis te um sis tema de proteção dos arrendatários nos casos em

que, por motivos involuntários (desemprego, doença incapacitante ou morte de um ou mais

membros da família com rendimento ou ainda divórc io), estes sofram de uma quebra

significativa de rendimentos , seja através de instrumentos públicos ou privados , que

previnam atempadamente o incumprimento do pagamento da renda, ou que permitam a

mudança para outra habitação adequada e de preço acessível face às novas condições de

rendimento do arrendatário. No entanto estão disponíveis seguros no mercado que cobrem

es te risco.59

Soluções de f inanciamento inadequadas no sistema bancário60

Inexistência de linhas de c rédito na banca comercial com características adequadas à

promoção (construção ou reabilitação) de fogos para exploração em arrendamento

habitacional, nomeadamente em termos de duração das operações de c rédito, de forma a

permitirem a recuperação do investimento durante a vigência do empréstimo.

O IHRU tem uma linha de crédito 61 para financ iar investimentos para promoção de

arrendamento habitacional no entanto aplica-se apenas a operações de reabilitação, es tando

exc luída a construção nova.

O financiamento à promoção imobiliária e o Sistema Nac ional de Garantia Mútua

normalmente só consideram maturidades até 10 anos , excecionalmente poderão ir até 12 ou

58 Direcção-Geral da Administração de Justiça (2014), Relatório de Actividade do Balcão Nacional de Arrendamento. 59 Seguro ‘Soluções de Habitação – Proteção Rendas’, Companhia de Seguros Fidelidade. 60 Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial. 61 IHRU, Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


15 anos . Es tas maturidades são manifes tamente insuficientes para os períodos de retorno de

investimento associadas ao mercado de arrendamento que poderão situar-se entre 20 a 30

anos .

Não obstante, com a c rise financeira internac ional de 2007, cujos efeitos económicos se

começaram a sentir mais c laramente em Portugal a partir de 2009, verifica-se uma redução

progressiva e muito s ignificativa dos emprés timos da banca para aquisição de habitação

própria permanente (ver Gráfico 14), passando o seu valor global de cerca de 153 mil

milhões de euros em 2010 para cerca de 131 mil milhões de euros em 2014. Paralelamente,

no mesmo período, o rácio de crédito vencido passou de 3 ,3% para 4 ,9%, ou seja, este rácio

de incumprimento aumentou 48% em apenas 4 anos . Esta evolução tem levado a um maior

esc rutínio e seletividade por parte das instituições financeiras na conceção de crédito

hipotecário às famílias , reduzindo, por es ta via, a procura potencial do mercado de

compra-venda.

Pouca especialização dos operadores em arrendamento habitacional62

Nas últimas décadas as entidades privadas com experiência no mercado de arrendamento

es tão sobretudo a operar nos segmentos de escritórios , comércio e logística. Os operadores

nacionais no mercado de arrendamento são sobretudo proprietários , de carácter não

ins titucional, com “portfólios” de pequena dimensão e territorialmente atomizados.

Operações sem economia de escala63

A reduzida dimensão do parque habitacional para arrendamento e a sua dispersão, tanto em

termos de território como em relação ao número de proprietários , diminui de forma

significativa a eficiência produtiva, quer nas fazes de projeto e obra

(construção/reabilitação), quer na de exploração. Para além das dificuldades que coloca aos

senhorios instalados , este fator é também muito restritivo para a entrada de operadores

institucionais (como, por exemplo, fundos de investimento imobiliário, fundos de pensões ,

“family offices”) no mercado de arrendamento habitacional.

Risco reputacional (despejo de famílias)64

No mercado residencial a relação contratual é estabelecida com famílias , estando por isso

sempre presente uma dimensão humana e social que é percepcionada como um risco

ac rescido para as empresas do sec tor, quando comparado com alternativas de inves timento

no mercado de esc ritórios , comércio e indús tria, onde os c lientes são empresas , exis tindo

menor ris co de exposição mediática no caso de despejos.

62 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016; Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial. 63 Ibidém. 64 Ibidém.

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Risco político65

Atendendo a que o modelo de negócio do arrendamento habitac ional tem subjacente

operações de longo ou muito longo prazo, existe, genericamente em relação a Portugal, a

percepção do risco de virem a ser alterados pressupostos relevantes que possam ter estado

na base da dec isão de investimento inic ial dos operadores , nomeadamente, o

enquadramento legal e regulamentar, a política fiscal, os instrumentos de financiamento

disponíveis, entre outros.

No caso de Portugal, as alterações relevantes em matéria tributária e regulamentar são um

fator de perturbação s ignificativo, conferindo reduzido nível de previsibilidade aos

investimentos no mercado de arrendamento, contribuindo para que os operadores procurem

alternativas de investimento com menor duração e menos vulneráveis a alterações

conjunturais (legais, regulamentares, tributárias, etc.).

Para além do risco associado à imprevis ibilidade em sentido geral, nos casos de programas

públicos de habitação social e/ou de parcerias entre entidades públicas e privadas para a

promoção de habitação, é percepcionado um risco político ac rescido: (i) possibilidade das

entidades públicas virem a alterar as condições subjacentes aos contratos; (ii) mora do

cumprimento das partes que possam caber às entidades públicas - ou mesmo o risco do seu

incumprimento definitivo; e (iii) riscos de falta de transparência em procedimentos pré-

contratuais a que possam concorrer.

Ainda na es fera das implicações da ação do Estado, importa sublinhar os efeitos muito

negativos de uma interferência prolongada nos preços da habitação, apenas no mercado de

arrendamento (e não no mercado de compra e venda), agravando significativamente a

percepção de risco e a desconfiança deste sector, prejudicando a previsibilidade da atividade

económica e penalizando a sua rendibilidade.

8.2. Propostas de valor

Atendendo aos factores de atratividade e obstáculos identificados em entrevis tas , reuniões e

relatórios66 sobres as perspec tivas dos gestores das entidades-tipo que mais correspondem

ao perfil de candidatos às concessões , é apresentada a seguinte ‘proposta de valor’ para os

concessionários procurando minimizar os obstáculos e gerar os benefícios necessários e

sufic ientes à sua participação ativa no Programa:

a) Rendibilidade atrativa, superior à que poderá ser obtida por investidores

ins titucionais e organismos de investimento coletivo em operações de baixo risco,

com rendimento estável e de médio a longo prazo (entre 5 a 35 anos). A TIR.a.i.

potencial deverá estar entre 6% e 10%, podendo a rendibilidade dos capitais

65 Ibidém. 66 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


próprios ser s ignificativamente superior em função do acesso e condições a capital

alheio (empréstimos).

b) Não exis te a necessidade de investimento em terreno/edifício pois as Operações

Renda Acessível desenvolvem-se em imóveis municipais . Os edifícios / frações

habitacionais afectas a arrendamento acessível mantêm-se sempre propriedade

municipal e regressam à exploração pelo Município logo quer termine o prazo de

concessão.

c ) Trans ferência de parte de património imobiliário municipal para o concessionário (em

média es timasse que seja cerca de 30% do património afecto a cada concessão), em

propriedade plena, componente essencial para sustentabilidade económica das

operações atendendo a que as rendas acessíveis para a c lasse média Portuguesa são

muito mais baixas que as de mercado, assim o património a transmitir para o

concessionário cofinancia de forma s ignificativa rendas mais baixas.

d) Durante a concessão as rendas são receita do concessionário, sendo que nos espaços

não habitacionais podem ser praticados preços de mercado para contribuir para

cofinanciar as rendas acessíveis.

e) As rendas de habitação acessível são atualizadas anualmente por referência ao

Índice de Preços ao Consumidor (ICP), exceto habitação, publicado em Diário da

República e pelo EUROSTAT.

f) Possibilidade de cedência de posição contratual do concessionário a terceiros , em

determinadas condições (a entidade terceira tem de ter capac idade financeira e

técnica igual ou superior ao do cedente);

g) Controle urbanístico das operações é realizado durante o concurso público para

atribuição das concessões , pelo que em simultâneo com a adjudicação da concessão

é emitido P IP favorável;

h) Regime tributário específico para as concessões de obra pública no âmbito do

P rograma permitem reduzir muito significativamente os custos de investimento

inic ial: isenção de Taxas Municipais (em média -5,8% custo de construção), IVA da

cons trução à taxa reduzida (ou seja poupança de -17%), ou seja os custos de

cons trução podem ser reduzidos em média cerca de 23%.

i) A s Operações Renda Acessível têm dimensão diversificada, requerendo níveis de

inves timento que podem variar entre 3 e 430 M€, alargando o universo de potenciais

candidatos às concessões. A dimensão das Operações vai sendo ajustada ao longo

da execução do P rograma à procura de potenciais candidatos de forma a maximizar

a concorrência;

j) Possibilidade de entrada, ou expansão em várias escalas, no mercado de

arrendamento de habitação, em particular no arrendamento acessível, onde existe

pouca oferta e muita procura potencial, numa das c idades europeias consideradas

mais atrativas para investimento imobiliário. A potencial procura para habitações a

com rendas acessíveis em Lisboa é superior a 25.000 fogos para o período 2016-

2019 (estudo Gfk, Janeiro de 2016), is to é, cerca de c inco vezes mais do que oferta

prevista neste P rograma de Renda Acessível.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


k) Procura estudada, segmentada em vários níveis de rendimento e tipos de família,

pela CML através dos procedimentos de admissão e sorteio, promovendo um ‘mix’

soc ial que em s i mesmo contribui para minimizar risco;

l) Minimização de risco incumprimento pelos arrendatários : percepção de valor e custo

oportunidade elevado para as famílias , arbitragem e mecanismos de mutualização de

ris co já disponíveis no mercado;

m) A s localizações das Operações Renda Acessível são atrativas e diversificadas, es tão

dis tribuídas por 16 áreas de intervenção, abrangendo 12 freguesias de Lisboa, bem

servidas de transportes públicos, com comércio local, equipamentos coletivos e

espaços verdes.

n) Regime tributário favorável (não se aplica a cobrança de TRIU nem de IMI e o IVA

da cons trução é à taxa reduzida) por se tratar de concessão de obra pública, sem

prejuízo da aplicação de outros benefícios previstos na Lei.

o) Nas concessões conjugadas com o direito de superfície (contratos mis tos) o

concessionário pode solicitar financiamento bancário dando como garantia

hipotecária os edifícios a construir / reabilitar, para além de poder dar como garantia

a concessão. Nos contratos mistos a propriedade dos edifícios / frações habitacionais

afectos a habitação municipal acessível passam para propriedade plena do Município

de Lisboa no termo do prazo da concessão.

p) O concessionário tem a liberdade de projetar, cons truir, gerir, manter, conservar e

explorar os edifícios , bem como a relação com os arrendatários , nos termos do da

sua propos ta apresentada em concurso público e do contrato de concessão, sendo

responsável pelos riscos inerentes a es tas atividades económicas.

q) Os imóveis municipais afectos aos concursos públicos para atribuição de concessões

têm sempre a sua situação jurídica, administrativa e patrimonial resolvida, sem

qualquer tipo de restrição à sua imediata trans formação para as finalidades previstas

na concessão. Nas áreas de intervenção onde as operações urbanísticas tenham de

ser submetidas a parecer de entidades terceiras , serão promovidas consultas prévias

a essas entidades , com base em propos ta urbanística preparada pela CML (ao nível

de pedido de informação prévia sobre a viabilidade da respetiva operação), fazendo

parte do caderno de encargos de cada concurso as condições que vierem a ser

fixadas nesses pareceres , sendo assim do conhecimento prévio dos candidatos aos

concursos para atribuição de concessões . Os candidatos podem proceder

diretamente e por sua iniciativa a estas consultas antes de apresentarem a sua

proposta a concurso, e assim salvaguardar os respec tivos pareceres favoráveis à sua

propos ta urbanística e arquitectónica.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


8.2.1 Modelo jurídico para o concessionário

O modelo jurídico poderá ser de concessão de obra pública com ou sem direito de superfíc ie

nos terrenos dedicados à habitaçãoo com renda acessível. Nes te último caso será então um

contratio misto.

Nas secções seguintes são apresentadas as vantagens e desvantagens do modelo jurídico na

perspectiva do concessionário.

Modelo do Contrato de Concessão

Vantagens:

• O Concessionário tem o direito de explorar a obra em regime de exclusividade

durante o prazo da concessão (art.º 415.º al. a) CCP).

• Isenção de controlo prévio das operações urbanísticas de construção e de

reabilitação: artigo 7 .º, n.º 1 , alínea e), do RJUE.

• O Concessionário terá direito à reposição do equilíbrio económico-financeiro do

contrato, em caso de alteração anormal das c ircuns tâncias que sejam originadas pelo

concedente (art.º 314 CCP).

• O Concessionário tem direito a ser remunerado e a amortizar o inves timento efetuado

na cons trução/reabilitação do edifício e a remunerar a sua atividade (art.º 415º

CCP. + estipulação contratual).

• Uma eventual modificação unilateral das condições de exploração do serviço dá lugar

a uma indemnização ao concessionário, se for comprometido o equilíbrio financeiro do

contrato – regra da mutabilidade do contrato administrativo.

• O Concessionário tem o direito de utilizar, nos termos da lei e do contrato, os bens do

domínio público necessários ao desenvolvimento das atividades concedidas (art.º

415 al. c) CCP).

• Menor pagamento de impostos e taxas sobre direitos de propriedade e eventualmente

construção: não está sujeito ao pagamento de TRIU nem de outras Taxas

U rbanísticas.

• Não es tá sujeito ao RJUE (art. 7 .º).

• Pode dar como garantia a concessão à banca e outras instituições de c rédito.

Desvantagens:

• Possibilidade de intervenção do parceiro público na execução e ges tão do contrato de

concessão (poderes reforçados ao nível da conformação da relação contratual)

(especialmente art.º 420.º al. e) CCP).

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


• Finda a concessão, o Concessionário não é proprietário da obra cons truída ou do

edifício reabilitado, revertendo os bens afetos à concessão para a es fera do Município

(art.º 425.º nº 2 e 3 CCP) .

• Salvo estipulação contratual em contrário, compete ao concessionário obter todas as

licenças , certificações , c redenciações e autorizações necessárias ao exercício das

atividades integradas ou de algum modo relacionadas com o objeto do contrato (art.º

414 al. c) CCP)..

• O brigação de prestação de contas e o seu controle (art.º 141 al. a) e b) CCP).

Modelo do direito de superf ície

Vantagens:

• O superficiário é proprietário do prédio construído, com todos os poderes que desse

direito advêm (alienação, hipoteca, etc.) (retira-se do art.º 1539º C.C)..

• Sendo o edifíc io propriedade privada, pode o superficiário constituir sobre ele

determinadas garantias reais.

• No direito de superfície permanente, a propriedade da obra não passa para o

proprietário do solo.

• O direito de superfície é transmissível, inter vivos e mortis causa (art.º 1534º CC).

• Extinguindo-se o direito de superfície em consequência da expropriação por utilidade

pública, ao fundeiro e ao superfic iário cabem partes da indemnização correspondentes

aos valores dos seus direitos (artigo 1542.º do CC), caso existam.

• T rata-se de um contrato que envolve uma menor ingerência do Município.

Desvantagens:

• Se o direito de superfície for temporário, o superficiário não é proprietário da obra.

Não sendo um direito temporário, o superficiário é apenas dono da obra, não do solo.

• O superficiário não tem direito de preferência sobre a venda do solo67.

• Havendo culpa da sua parte, o superficiário responde pelas deteriorações da obra.

Com efeito, fazendo uma leitura conjugada do disposto no n.º 2 e 3 do artigo 1538.º

do CC, o superficiário tem a obrigação de responder pelas deteriorações da obra,

quando haja culpa da sua parte e não houver lugar à indemnização prevista no artigo

1538.º, n.º 2 . Assim, e por outras palavras , se o direito de superfície for constituído

por um determinado período de tempo (findo o qual o proprietário do solo adquire a

propriedade da obra), será devida, salvo es tipulação em contrário, uma indemnização

67 Embora com críticas, cfr. António Santos Justos, Direitos Reais, 2.ª ed., pág. 397, nota n.º 2043.

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ao superfic iário, calculada segundo as regas do enriquecimento sem causa (artigos

473.º e seguintes do CC). Não havendo lugar a esta indemnização, o superfic iário

responde pelas deteriorações da obra, mas apenas se for provada a sua culpa.

• Caso a obra não seja concluída no prazo fixado, extingue-se o direito de superfície

(art.º 1535, nº 1 al. a) CC).

• No caso de direito de superfície temporário, o proprietário do solo adquire a

propriedade da obra findo o prazo. Esta aquisição dá ao superfic iário direito a ser

indemnizado segundo as regras do enriquecimento sem causa, a menos que haja

es tipulação em contrário – artigo 1538.º, n.º 2 , do C C .

• No caso de destruição da obra, caso não seja reconstruída no prazo fixado

inicialmente, extingue-se o direito de superfíc ie (suges tão de aditamento de cláusula

semelhante para incumprimento grave dos deveres de conservação? – ou estipulação

de outras condições resolutivas, nos termos do artigo 1536.º, n.º 2 , do C C ).

• Em caso de mora no pagamento do preço acordado no ato de cons tituição da

superfície, o superficiário é sancionado com o pagamento de um valor adicional de

duas vezes o valor da dívida (artigo 1530.º e 1531.º, n.º 2 , do C C ).

• Sendo essencialmente uma desvantagem para arrendatários , é importante referir

que, tratando-se de direito de superfície temporário, os direito reais de gozo

constituídos sobre a obra (contratos de arrendamento) extinguem-se com a extinção

do direito de superfície (salvo se a extinção se der antes do decurso do prazo

es tipulado). Certamente que será possível estipular o contrário, caso assim se

pretenda.

• Necessita de licenciamento camarário das operações , o que implica uma maior

moros idade na implementação da operação.

• Possibilidade de o Munic ípio estabelecer o pagamento de uma contrapartida financeira

inic ial ao superficiário pela utilização do terreno (art.º 1530º CC).

8.3. Canais

Os canais a utilizar no modelo de negócio com concessionários são sis tematizados na Tabela

26 , sendo escolhidos em função da sua eficácia, eficiênc ia produtiva, transparência e fase de

envolvimento com o P rograma.

Tipos de canal Divulgação

(captar candidatos)

Relação c/ candidatos

Relação c/ concessionários

Sites CML

Tabela 26 – Canais de comunicação com concessionários em função do grau de envolvimento com o PRA

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1



INVEST Lisboa

Feiras de imobiliário e outros eventos

Serviços de diplomacia económica

Redes de profissionais

Comunicação social (notícias)

Publicidade

Plataforma de contratação pública

Atendimento presencial EMPRA

Atendimento telefónico EMPRA

Atendimento Email EMPRA

Gestor de concessão CML

Inquérito

8.4. Relações com os concessionários

Tal como as escolha de canais de comunicação, a forma de relacionamento com as entidades

potencialmente concessionárias no âmbito do Programa variam em função da fase de relação

do Município com estas entidades.

Fase: divulgação:

• Disponibilização nos sites CML da informação relevante para potenc iais interessados

poderem avaliar o interesse de uma eventual candidatura a concessões do

Programa. A informação deve incluir todos os aspectos essenciais à ponderação de

uma candidatura sem que para tal os interessados tenham que contactar ou solicitar

informação de base à CML. Os conteúdos devem estar escritos em língua Portuguesa

e Inglês, sem prejuízo de serem cons iderados outros idiomas pertinentes , de forma a

maximizar a concorrência internacional e a transparência.

• Participação e/ou organização de eventos considerados relevantes para a divulgação

do P rograma junto de entidades com perfil para poderem ser potenc iais candidatos

(exemplo; feiras de imobiliário, congressos do sector, reuniões);

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


• Participação da CML, ou dos membros da EMPRA, nas redes profissionais do sec tor

de forma a maximizar a divulgação do P rograma e o intercâmbio de conhecimento

técnico (exemplos: Urban Land Institute, European Network for Housing Research,

...).

• Entrevistas e outros conteúdos para comunicação soc ial de modo a permitir o

conhecimento geral sobre o P rograma e escrutínio público sobre a sua execução.

• Publicidade na internet, órgãos de comunicação social nacionais e internacionais , em

suportes físicos em localizações ou eventos considerados estratégicos para

divulgação.

• Conteúdos multimédia para redes soc iais de profissionais de forma a encorajar a

divulgação interpares nos sectores imobiliário e financeiro.

• Parcerias com entidades especializadas na captação de inves timento e no

desenvolvimento de relações comerc iais, tais como: INVEST Lisboa, AICEP Portugal

Global, Embaixadas de P ortugal noutros países , Embaixadas de outros países em

Portugal.

• Cooperação entre serviços municipais que, no âmbito das suas atribuições , se

relacionam com entidades potenc ialmente interessadas em concorrer a concessões , e

ass im podem fazer reencaminhamento de potenciais candidatos.

• Entrevistas e reuniões com gestores de entidades potencialmente interessadas em

candidatarem-se a estas concessões , a pedido dos próprios , ou por iniciativa da CML

no âmbito das atividades de divulgação e de estudo do perfil-tipo destas entidades

de modo a que a ‘propos ta de valor’ para os concessionários seja suficientemente

atrativa para gerar a mobilização e concorrência no sector privado.

Fase: concurso público (candidatura)

• Na fase de concurso público a relação com os candidatos será efectuada apenas

através da plataforma de contratação pública e pelos canais legalmente previstos no

Código dos Contratos Públicos , sendo assegurada por quem for nomeado paro o

efeito pela CML.

• Os trabalhadores do Município, assessores e prestadores de serviços à CML que

tenham participado nas atividades de divulgação do Programa junto de potenciais

interessados , não participam na avaliação das candidaturas nem das respectivas

propos tas de forma a assegurar a segregação de funções.

Fase: concessão (execução do contrato)

• Durante a execução do contrato a relação com os concessionários é efetuada

preferencialmente através do respectivo Gestor de Concessão, a nomear para o

efeito. Supletivamente será a EMPRA a assegurar esta função.

• As interações correntes de troca de informações e controle de gestão previstas no

contrato serão efectuadas através de um s istema de informação interoperável com

os serviços e entidades pertinentes para a execução e controle de gestão das

concessões . O Portal LisboaPRAtodos será a face exterior vis ível do sistema de

informação das concessões , através do qual são submetidos pelo concessionário

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


dados sobre a execução do contrato para efeitos de monitorização e controle de

ges tão da concessão.

• O Ges tor de Concessão deve preparar um relatório anual de síntese com os

indicadores de execução da concessão da sua responsabilidade a submeter à EMPRA;

• A execução das atividades-chave é em sis tema distribuído. Os serviços municipais

executam as atividades-chave relativamente às quais sejam competentes em razão

de matéria, sem prejuízo do reforço de capacidade técnica exterior sempre que se

mostre necessário. A EMPRA centraliza e dis tribui informação, promove a formação

interna adequada, a coordenação e cooperação entre os serviços municipais

relevantes para execução das atividades-chave, prepara o reporte anual para os

órgãos do Município, incluindo uma síntese de indicadores de execução a integrar os

documentos de prestação de contas anuais.

o Na fase de projeto: revisão de projeto, verifica se o projeto es tá de acordo

com a proposta apresentada em concurso, a coerência entre arquitetura e

especialidades, medições e quantidades de trabalho. Aprovar o projeto de

execução (DMU, DMHDL, DMPO, EMPRA);

o Na fase de construção: fiscaliza a conformidade da obra com o projeto

aprovado; a qualidade da execução da obra no tempo previsto; aprovar a

conc lusão da obra (DMPO, DMHDL, DMU, EMPRA);

o Na fase de exploração: controle de gestão, verificar o cumprimento dos

níveis de serviços , avaliar a satis fação dos arrendatários , auditar a

manutenção e conservação dos edifícios , auditar as contas do concessionário

(DMHDL, DMF, EMPRA)

8.5. Fontes de receita

No modelo de negócio com os concessionários as fontes de receita do Município de Lisboa

são essencialmente três:

a) Os edifícios reabilitados ou construídos que ficam propriedade do Município, bem

como a posição nos contratos de arrendamento que estiverem em vigor à data do

termo da concessão;

b) As compensações que resultem de eventual reequilíbrio financeiro a valor do

Munic ípio de Lisboa, por exemplo resultantes de ganhos de eficiência produtiva do

concessionário ou de alteração de enquadramento fiscal, entre outras;

c ) As rendas pagas pelos arrendatários após o termo da concessão passam a ser receita

do Município, ou em situações de resgate e sequestro por incumprimento do contrato

pelo concessionário.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


8.6. Recursos-chave

O s recursos-chave para o func ionamento do modelo de negócio para os concessionários são:

• Físicos: Património imobiliário municipal afeto a cada Operação Renda Acessível,

uma parte afeta directamente a habitação municipal com renda acessível, outra

parte (cerca de 30%) a transmitir para o concessionário para cofinanciar rendas mais

acessíveis;

• Financeiros : financ iar obras de urbanização e equipamentos de utilização coletiva,

bem como para aquisição de serviços , normalmente através da transmissão de

património em propriedade plena, excepc ionalmente através de pagamento ao

concessionário pelo valor dessas obras , conforme vier a ser previsto nos respectivos

concursos públicos para atribuição de concessões de obra pública;

• Tributos: a isenção de tributos financeiros e não financeiros para as operações

urbanísticas inerentes e necessárias para as Operações Renda Acessível;

• Humanos: trabalhadores do Município de Lisboa das unidades orgânicas competentes

e afetas à execução das atividades-chave, incluindo a Es trutura de M issão do

Programa, bem como consultores e outros prestadores de serviços contratados para

o efeito;

• Intelectuais : conhecimento residente (interno) e externo (aquisições de serviços e

parceiros estratégicos) sobre habitação, contratação pública, urbanismo, arquitetura,

engenharia, marketing e comunicação, finanças , imobiliário, gestão de projetos ,

s is temas de informação, auditoria técnica e financeira.

8.7. Atividades-chave

A s atividades-chave do modelo deste negócio são:

• Entrevistas , reuniões e pesquisa bibliográfica para estudar o perfil das entidades

potencialmente interessadas em concorrer às concessões do P rograma,

informando a partir daqui a ‘proposta de valor’ do modelo;

• Ações de marketing e comunicação para divulgar o P rograma e maximizar

concorrência para concessões , incluindo a participação e organização de eventos ,

bem como o desenvolvimento de canais de comunicação adequados (s ite

dedicado a potenciais candidatos);

• Atendimento a potenciais candidatos para esclarecer dúvidas sobre o modelo de

negoc io do P rograma;

• Estudos preparatórios para definir as carac terísticas e condições de cada

Operação (estudos urbanísticos , levantamentos e sondagens , estudos de

engenharia e arquitetura, estudos de viabilidade económica e financeira);

• Ações preparatórios para que o património imobiliário a afetar a cada concessão

es teja previamente livre de quaisquer ónus , encargos , ou ocupações ou

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


quaisquer outras circunstâncias jurídicas ou administrativas que possam obstar

ao seu imediato aproveitamento e transformação no âmbito deste P rograma;

• Ações de formação para preparar os serviços e técnicos municipais para a

execução das restantes atividades-chave;

• P reparação e execução dos procedimentos pré-contratuais;

• Atendimento a concessionários através de canais adequados (s istema de

informação interoperável para atividades correntes e gestor de concessão);

• Adequação ou cons trução de sistema de informação adequado ao planeamento e

controle de ges tão das concessões , preservando memória sobre a execução dos

contratos que poderão vigorar até cerca de 35 anos , gerando relatórios de

execução para apoiar a gestão destes contratos e informar o reporte de execução

para os órgãos do Município;

• Controlo prévio das operações urbanís ticas inerentes a cada concessão,

normalmente preparadas antes do lançamento de concursos públicos para as

concessões , cabendo as tarefas de controle urbanístico e consulta a entidades

terceiras dentro dos procedimentos pré-contratuais;

• Seleção de promitentes arrendatários através de mecanismos de sorteio, após

verificação de requisitos de admissão;

• Promoção de soluções de arbitragem para a resolução de conflitos em matéria de

contratos de arrendamento.

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


8.8. Parcerias-chave

O s principais parceiros para garantir a boa execução de atividades-chave são:

• Associações representativas das entidades potencialmente interessadas em

concorrer às concessões;

• Empresas prestadoras de serviços especializados;

• Centro de Arbitragem com competência em arrendamento urbano

(eventualmente a c riar);

• Soc iedade Nacional de Garantia Mútua;

• C omunicação Social para divulgação;

• INVEST LISBOA, AICEP, Embaixadas Portuguesas , Embaixadas Estrangeiras

(‘trade&investment’), mediadoras imobiliárias internacionais;

• IHRU (em ARUS).

8.9. Estrutura de custos

Os principais custos des te modelo de negocio es tão previs tos na estrutura de custos do

modelo para as famílias (ver 148).

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Anexo I - Preços das rendas contratadas em

concelhos da AML

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Rendas contratadas

1T2015 - 2T2016

T0-T1 T2 T3 ≥T4

Apartamento Apartamento Apartamento Apartamento

P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95

AM Lisboa

Novos 334 492 671 810 1110 333 507 859 1148 1633 484 710 1139 1467 1998 850 1125 1419 1663 1800

Total 250 308 425 498 750 287 350 490 558 936 345 447 695 820 1456 398 608 974 1280 1867

Usados 248 308 417 488 720 283 350 482 547 875 343 445 674 797 1380 396 608 955 1217 1869

Almada

Total 250 294 330 370 423 278 345 407 449 616 309 389 468 530 715 380 398 444 506 542

Usados 250 293 329 368 423 278 344 404 447 607 308 389 467 531 728 380 398 444 506 542

Amadora

Total 248 296 329 353 439 295 350 409 446 621 336 413 532 616 837 375 475 694 1050 1200

Usados 248 296 329 353 438 295 350 409 446 616 336 413 532 617 837 375 475 694 1050 1200

Cascais

Novos 300 500 532 575 700

Total 300 364 446 518 650 344 445 582 650 1108 377 543 770 896 1641 350 538 849 990 1942

Usados 298 364 442 509 646 343 444 578 646 1071 376 539 765 889 1668 349 525 789 906 1731

Lisboa

Novos 413 633 756 865 1200 408 851 1075 1309 1743 527 996 1376 1713 2058 925 995 1337 1550 1750

Total 272 390 513 587 834 356 483 653 730 1217 445 633 916 1122 1679 550 766 1098 1388 2024

Usados 271 388 501 568 811 356 475 636 715 1155 443 633 885 1063 1591 550 762 1085 1360 2039

Loures

Novos 417 433 534 659 775

Tabela 27 - Preços das rendas contratadas em Lisboa e outros concelhos da AML. P5 – Percenti l 5, 1Q – 1º quartil, Mé. – Média, 3Q – 3º quartil (Fonte dos dados: Confidencial Imobiliário, média dos trimestres 1T 2015 - 2T 2016)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Rendas contratadas

1T2015 - 2T2016

T0-T1 T2 T3 ≥T4

Apartamento Apartamento Apartamento Apartamento

P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95

Total 216 279 344 386 528 278 350 410 450 640 309 400 525 604 938 292 372 653 931 1267

Usados 215 279 343 386 526 277 350 407 450 620 308 400 504 585 844 292 372 653 931 1267

Odivelas

Novos 310 445 667 838 1100

Total 217 287 343 391 502 303 353 422 469 637 347 417 548 605 1072

Usados 217 287 343 393 502 303 352 419 466 614 341 413 507 575 735

Oeiras

Novos 300 350 530 725 900

Total 283 353 413 465 601 346 419 516 572 782 440 541 734 825 1422 438 625 917 1184 1528

Usados 283 353 412 465 595 346 418 512 566 758 438 536 729 821 1378 438 621 910 1178 1528

Sintra

Novos 300 358 432 488 500 253 292 367 426 457 417 550 1005 1333 1500

Total 234 289 327 361 445 278 332 378 408 500 322 405 521 548 1068 363 446 779 1246 1600

Usados 233 287 324 358 422 278 332 378 408 500 321 404 494 529 909 346 433 718 915 1660

V. F. Xira

Novos 250 422 501 560 700 533 575 597 616 650

Total 200 255 304 345 468 250 300 369 417 550 324 396 481 563 700

Usados 200 254 302 343 453 250 300 365 411 529 319 392 470 548 703

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Anexo II: Fichas das áreas de intervenção


P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


BENFI CA | AVENIDA MARECHAL TEIXEIRA REBELOT ip o de op er a ção

Enq u ad r am en t o u rb a níst ico

Act iv ida d es e m cu r so

Car a cte riza ção d a op e ra ção

lot es 6 7 21 22a 22b 22c 25 30a t ot al

Ocupação actual l ivre

Área do lote (m2) 1 398 1 074 1 217 590 589 589 4 640 365 1 0 4 6 2

Área de implantação (m2) 649 750 1 072 536 535 535 1 438 268 5 7 83

Número pisos acima do solo 16 16 16 8 8 8 23 6

Número pisos abaixo so lo 4 4 5 3 3 3 3 3

Super fície pavimento habita ção (m2) 9 385 8 674 11 963 2 980 2 979 2 979 13 229 1 466 5 3 6 5 5

Super fície pavimento comércio/serviços (m2) 519 1 313 858 429 428 428 10 717 214 1 4 9 0 6

Super fície Pav imento Equipamentos (m2) 1 120 1 1 20

Super f ície pa vime nto tota l ( m 2) 9 9 04 9 98 7 12 8 21 3 40 9 3 4 07 3 4 07 25 0 66 1 680 6 9 6 8 1

Número Fogos Total (70% do val or total pa ra arrendamento acessíve l) 133 123 169 42 42 42 187 21 75 9

% T0 35 m2 ABP 10%

% T1 52 m2 ABP 20%

% T2 72 m2 ABP 40%

% T3 91 m2 ABP 25%

% T4 105 m2 ABP 5%

Número lugares estacionamento pr ivativo 138 136 178 46 46 46 294 23 90 8

Área bruta de const rução em cave (m2) 5 592 4 296 6 085 1 770 1 767 1 767 13 920 1 095 3 6 2 9 2

Z onam ento estaci oname nto PDML Zon a D

Número lugares estacionamento público à super fície 13 6

28 3

Número total lugare s estacionamento público 41 9

Zonas verdes (m2) 83 6

Arruamentos (m2) 5 5 12

Total de obras de urbanização (m2) 6 3 48

Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 2 8 75

Equipamentos integrados nas operações

Entidades externas a consultar no âmbit o de ope raçoes urbanisticas de edificação

24 5 04 7 17 €

37 2 09 6 54 €

5 34€ /m2 ABC Acima Solo

I n ve stim en to pr iva d o es tima d o 67 9 83 4 68 €

600 €/m 2 ABC + 10 0€/ m2 Super f icie Arru amen tos + 40€ /m2 Sup erf ici e Zo nas Ver des + 6% pro je tos e f i sca lização ( IVA in cl ui do)

planta síntese fo tografias do local e envolvente

Notas: Os val ores indi cados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económi cas de cada operação.

livre Associação "O Companheiro"

Estim at iv a d o v alo r p at rim on ial t rib ut ár io

Obra Nova

Pl an o d e Po r me no r Ei x o Ur b an o L uz Be n f i caAv iso nº 10067/2014, Diário da Repub lica 2ª Sér ie, nº 172, de 8 de Se tembro

Relocalização associação "O Companheiro" Suspensão Parcia l do Plano de Pormenor E ixo Urbano Luz Benfica e

Adoção de Medidas Preventiva s Revisão e aprovação dos pro je tos de loteamento

Número lugares estacionamento público em auto si lo ( f o r a d a á r e a d e

i n te r v e n çã o - n ã o in c lu id o n os en c ar g o s d a o p e r a çã o )

10%

20%

40%

25%

5%

zo na D

Creche e Jard im de Infancia (incorpo rados no Lo te 25)

Estim at iv a d o v alo r d e m er cad o (por comparação com valor de te rrenos junto ao Hosp ital da Luz - DMG

3 51 ,6 7€ /m2 ABC Aci ma Solo

DGPC

ICP - ANACOM

21

22a

22b

22c

25 30a 29

28

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Tipo de operação

Enquadramento urbanístico

Act iv idades em curs o

Caracterização da operação

lo tes

1Ru a d e São

Lázaro 9 0/94

2Rua de São Lázar o 8 4

3Rua de São

Lázaro 58/70

4Rua de São

Lázaro 50/56+44/

48

5Ru a de São Lázaro 34

6Rua de São

Lá zar o 30 /32A

7Rua de São

Lázaro 24/28+16/

22

8Rua de São

Lázaro 4 /8+10/12

+14

9Ru a de São

Láza ro 73 /91

10Rua de São

Lá zar o 101/105+1

07 /115

total

Ocupação Actual devoluto devoluto 4ENH 2 ENH 1 ENH 1 ENH 4 ENH 3 ENH terreno l ivre 3 ENH 17 ENH

Área do lote (m2) 276 340 807 28 1 189 286 825 251 215 301 3.771

Área de implanta ção (m2) 276 247 436 21 0 148 286 607 236 205 287 2.939

Área de logr adouro (m2) 95 370 70 41 219 14 14 824

Número pisos a cima do solo5 +

ap roveitamento sótão

33 +

aprove itamento sotã o

4 + aprovei tamento sotão

3 + ap roveitamento sotão

2 + apro veitame nto sotão

3 e 4 + aprovei tamento sotã o

4, 3 e 4 + aprovei tam

e nto de sótão

4 + ap roveitam

ento de só tão

4 + apro veitam

ento de sótão

Número pisos a baixo solo

Superfície pavimento h abitação ( m2 ) 1.408 741 1.265 65 2 456 601 1.902 898 827 1.0 74 9.825

Superfície pavimento comércio/ ser viços (m2) 166 262 10 5 74 143 179 142 123 86 1.279

Superfície Pavimento E quipamentos ( m2 ) 0

Su perfície pavimento total (m2) 0 74 1 1.527 757 530 74 5 2.080 1.040 950 1.160 9.530

Número Fogos Total ( 70 % do valo r tot al par a arr endament o acessível) 168

% T0 3 5 m2 A B P 2 0%% T1 52 m2 A B P 4 0%

% T2 72 m2 A B P 4 0%% T3 91 m2 A B P

% Lofts 124 m2 A B P

Número luga res estacionamento privativo

Área bruta de construção em cav e ( m2 )

Zonamento estaciona me nto PDML Zo na A

Número luga res estacionamento públi co à superfície

Número total lugar es estacionamento p úblico

Zonas verdes (m2 )

Arruamentos (m2) 3.500

To tal d e ob ras de urb anizaçã o ( m2 ) 3.500

Áreas privad as com di reito de utili zação públ ica ( m2 )

Eq uipamentos integrados nas oper açõe s

En tidades ex ter nas a consu ltar no âmbito de operaçoes ur banisticas de edifi cação/ reab ili tação

6.529.224 €

€/m2 ABC Acima Solo

9.441.663 €

900€/m2 rea bili tação + 100€/m2 Super fi cie Arrua me ntos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscal izaçã o ( IVA incluid o)

fotogra fi a a érea fotografi as do l oc al

No ta s: Os valo res ind ic ado s são estim ativa s, po dendo so fre r alter açõ es à m edida qu e se apr of unda m est udo s e co ndiçõ es t écnicas e eco nóm icas d e cada o per ação .

Investimento priv ado estimado

SANTA MARIA MAIOR e ARROIOS | RUA DE SÃO LÁZARO

Plano Dire tor Municipa l de LisboaEspaços Consolidades - Ce ntr al e Residencia l - Traçado Urbano A e B

Nível ar queológ ico I I

Desoc upações de es paços não habitac iona is em curso - sol icta do à DMGP em Out 20 15

zona A Zona A

isenção de n ecessidade de esta cionamento p rivativo por en quadramento no nº4 do ar tigo 75º do PDML - serã o pr evistas área s de parque ame nto par a b icletas

Reabi litação Urba na

Estimativa do v alor de mercado

Número luga res estacionamento públi co em au to silo

-

ARSLVTDGPC

Estimativa do v alor patrimonial tr ibutário685,12€/m2 ABC Acima Solo

3.5003.500

16820%

40%40%

9

2 1

103

4

56

7

8

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Tipo de operação


A ctividades em c urs o


B C D

lo tes Co rpo 1(obra nova)

Corpo 2(obra nova)

L. Cabe ço Bo la 1/10R. Esco la do Exé rcito

2/14R. Bar racas 5/13A

(obra nov a)

R. Ba rra ca s 20/38 e 25/31

(obra nov a)

R. Sta. Bárbara 1/29

R. Bar racas 62/82B. Pete guim 31/35

(reab. e ob ra

O cupação Actua l 4EH 4EH devo luto s

P roprie dade 11 CML + 5 P irv ados 8 C ML 2 CML + 7 Pr ivados

Área do lote ( m2 ) 910 500 966 3.376

Área de implanta ção (m2) 267 578 910 500 966 3.221

Número pisos acima do solo2 +

aproveitame nto cobertura

4 + aproveitament

o cobe rtura

3 + aprove itame nto cober tura

4 + aprove itame nto cober tura

4 + aprov eitam ento

cober tura

Número pisos abaix o solo3 habitáveis + 1

cave3 hab itáve is +

1 cave

Superfície pavim ento habita ção (m2 ) 1.198 2.210 3.270 1.231 3.570 11.479

Superfície pavim ento com ércio /serviços (m2 ) 255 184 113 552

Superfície Pa vim ento Equipame ntos (m2)

Supe rfície pav imento total ( m2) 1.198 2.466 3.270 1.415 3.683 12.032

Número Fogos Tota l (70 % do valo r to tal para ar rendamento acessível) 21 39 58 22 63 203% T0 35 m2 ABP 20%% T1 52 m2 ABP 40%% T2 72 m2 ABP 20%% T3 9 1 m2 ABP

% T4 105 m2 ABP

Número lugares estacionamento p riv ativ o 63Área bruta de construção em cave ( m2) 2.412Zoname nto estacioname nto PDML Zona C e D

Número lugares estacionamento públ ico à superfície

Número to tal lugares estacioname nto público

Zonas verdes (m2 )

Ar ruamentos ( m2 ) 1.200Total de obras de urbanização (m2) 1.200

Áreas pr ivadas com direito de uti liza ção pública (m2) 300

Equipam entos in tegrados na s operações

Entidade s e xternas a consultar no âmbito de opera çoes urbanisticas de ed ifica ção/ reabi li tação

8.292.568 €


Investimento privado es timado 9.354.266 €

600€/m2 ABC obra nova ou 900€/m 2 reabil itação + 100€/m2 Supe rficie Arruamentos + 40€/m2 Super ficie Zonas Verde s + 6% projeto s e fisca liza ção (IVA incluido)

fo tografi a a érea fotografi as do lo cal

N o tas : Os v alo res indic ado s s ão es timativ as, p o den do so fr er a lter aç õe s à med ida q ue s e ap ro fu nda m e st udo s e co nd iç õ es t écn icas e ec o nó mic as d e ca da o p era ção .

* a não aquisição dos edifícios pr iv ados, comprome te fortem ente a v iab ilidade/p rosseguime nto da s operações

zona D Zona C2.412

1.000

A

20%40%40%

Reab ili tação Urbana

Es timativa do valor de mercado

Número lugares estacionamento públ ico e m auto si lo

ARROIOS | PAÇO DA RAINHA

Es timativa do valor patrimonial tributário689.22€/m2 ABC Acima Solo

total

1 e díficio de voluto + ter reno livre

CML

63

não estimado

sem e ntidades a consu ltar

Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Conso lidade s - Central e Residencial - Traçado Urbano A

Nív el a rqueológico III

Des oc upações de espaços habitac ionais em curso ( B e C) - so lici tado à DMHDL em Out 2015A quisiç ão de edifícios privados* (12 identi ficados B e D) - solicitado à DMG P em Out 2015

Desafe ta ção de parce la de domínio púb lico para domínio p rivado ( A) - sol icitado à DMG P em Nov 2016

AC D

B

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Tipo de operação


Actividades em curso


lo t es

Pa lacete Rua Gomes Fre ire 94

(reabil itação)

Edifício A(obra nova)

Edifício B(obra nova, habitação

pública)total

Ocupação Actua l devo luto

Área do lote (m2 ) 3.330 5.136

Área de implantação ( m2) 566 405 1.820 2.791

Número pisos acima do so lo4 + aproveitamento

cobertura3 5

Número pisos abaixo so lo 1 2

Superfície pav imento habitação (m2 ) 1.632 1.105 6.985 9.722

Superfície pav imento comércio/serviços (m2 ) 460 460

Superfície Pav imento Equipamentos (m2 ) 450 450

Superfície pavimento total (m2) 1.632 1.105 7.895 10.632

Número Fogos Total ( 70% do valo r t ot al par a arrend amento acessí vel) 10 4 84 98% T0 35 m2 ABP

% T1 52 m2 ABP

% T2 72 m2 ABP 50% 50% 48%% T3 9 1 m2 ABP 50% 40% 39%% T4 105 m2 ABP 100% 10% 13%

Número lugares estacionamento privativoÁrea bruta de construção em cave (m2)

Zonamento estacionamento PDML Zona D

Número lugares estacionamento público à superfície 5

Número total lugares estacionamento público

Zonas verdes (m2 ) 1.530Arruamentos (m2 )

Tota l de obras de urbanização ( m2) 1.530

Áreas pr ivadas com direito de utilização pública ( m2)


Entidades exte rnas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabil itação

7.303.704 €

1.998.801 €188€/m2 ABC Acima So lo

7.342.115 €

600€/m2 ABC obra nova ou 900€/m2 reabil itação + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% proje tos e fiscalização (IVA incluido)

plan ta s intes e e s tudo u rba no fotogra fias d o local

Notas: Os v alo res indic ados são es timat ivas, podendo s o frer alte rações à medida que se apro fundam es tudos e c ondiç ões técnic as e económic as de cada operaç ão .

Investimento privado estimado

Estimativa do valor de mercado (avaliação e laborada a pedido da SILVIP para constituição de Fundo Imobil iá rio - DMGP)

Número lugares estacionamento público em auto silo

C reche (inser ido no edicício B)

MDNDGPC

Estimativa do valor patrimonial tributário686,96€/m2 ABC Acima So lo

1.530

1.530

5

Zona D

ARROIOS | RUA GOMES FREIREObra nova e reabil itação

Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Conso lidades - Centra l e Residencial - Traçado Urbano A

Espaços Conso lidados - Espaço de uso espec ial de equipamentosNível a rqueológico I II

Consultas entidades externas Aná lise com Ministé rio da De fesa

parque estacionamento público EMEL

1.806

BA

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Tipo de operação Obra nova

Enquad ramento urb anístico

Acti vidades em curso

Caracte riza ção da oper ação

to tal

Ocupação Actual terreno livre

Área dos lotes ( m2) 16 .330

Número de edifícios 12

Área de implantaç ão (m2) 14 .634

Número pisos acima do solo 9 a 21

Número pisos abaixo solo 3

Superfície pavimento habitação ( m2) 55 .153

Superfície pavimento c omércio/serviços (m2 ) 23 .728

Superfície Pavimento Equipamentos ( m2) 526

Superfície pavimento total ( m2) 79.407

Número Fogos Total (70 % do valo r t ot al p ara arr enda mento acessí vel) 780% T0 3 5 m2 ABP 10%

% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%

% T3 91 m2 ABP 25%% T4 10 5 m2 ABP 5%

Número lugares estacionamento privativo 1.020

Área bruta de construç ão em c ave ( m2 ) 48 .217Zonamento estacionamento PDML Z ona B e D


188

Número total lugares estac ionamento público 552

Zonas verdes ( m2) 3.913Arruamentos ( m2) 14 .196

Total de obras de urbanização ( m2 ) 18 .109

Áreas privadas com direito de utilização pública ( m2 ) 9.979

Equipamentos integrados nas operações C reche e Jardim de Infancia

Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanis ticas de edificação/ reabilitação

29.062.962 €366€/m2 ABC Acima Solo


82.744.984 €

600€/m2 ABC + 100€/m2 Superfic ie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas V erdes + 6% projetos e fiscalizaç ão (IVA incluido)

foto gra fia a ér ea fo tog rafia s do loca l e e n vo lven te

Not as : Os v alores indicados s ão es ti mat ivas , podendo s ofrer alteraç ões à medida que s e aprof undam est udos e condiç ões t écnicas e eco nómic as de cada operaç ão.

Estimativa d o valor patrimonial trib utár io

Estimativa d o valor de mer cado

Investimento privad o estimado

Número lugares estacionamento público inserido nos edifícios

PENHA DE FRANÇA e BEATO | OLAIAS

Plano Direto r MunicipalEspaços a C onsolidar - Espaç os C entrais e Residenc iais

Estudos urbanos

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Tipo de opera ção Obra nova

Enquad ramento urbanístico

Actividade s e m curso

Caracterizaçã o da op eração

to tal


Área dos lotes (m2 ) 88.139

Número de edif ícios 20

Área de implantação ( m2 ) 88.139

Número pis os acima do solo 4 a 17

Número pis os abaixo solo 3 a 4

Superfície pavimento habitação (m2 ) 371.506

Superfície pavimento comércio/serviços ( m2 ) 42.774

Superfície Pavimento Equipamentos (m2 ) 16.320

Superfíc ie pavimento total (m2 ) 430.600

Número Fogos Total ( 70% d o va lor to t al par a ar ren dame nto acessí vel) 5.255% T0 3 5 m2 A BP 10%

% T1 52 m2 A BP 20%

% T2 72 m2 A BP 40%% T3 91 m2 A BP 25%% T4 10 5 m2 A BP 5%

Número lugares estacionamento privat ivo 5.896Área bruta de cons trução em cave ( m2) 206.370


Número lugares estacionamento públic o à superfíc ie 1.446

1.490

Número total lugares estacionamento público 2.936

Zonas verdes ( m2 ) 68.000Arruamentos ( m2 ) 70.000

Total de obras de urbanização ( m2) 138.000

Áreas privadas com direito de utilização públic a ( m2 ) 9.979

Equipamentos integrados nas operaçõesCreche e Jardim de Inf ancia, C entro de Convívio, Lar de Idosos , Unidade d Cuidados Continuados,

Centro de Saúde

Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitaçãoMDN

DGPCEPAL

201.520 .894 €

468€/m2 ABC Acima Solo

170.087 .079 €395€/m2 ABC Acima Solo

431.093 .248 €600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie A rruamentos + 60€/m2 Superficie Zonas Verdes + 400€/m2 auto silos + 6% projetos e fisc alização (IVA incluido)

maquet e vir tua l fotogra fia s do local

Not as: Os valores indicados são est imativas, podendo sof rer alt eraçõ es à m edida que se aprof undam es tudo s e condições t écnicas e económicas de cada operação.

Estima tiva do va lor patrimo nial tributário

Estima tiva do va lor de mercado (avaliação Primeyield por solictaç ão da EPUL)

Investimento pri vado e stimado *

Número lugares estacionamento públic o em auto silo

PENHA DE FRANÇA, BEATO e SÃO VICENTE| VALE SANTO ANTÓNIO

Plano d e Urbanização d o Vale d e Santo AntónioAviso nº 1237/2012 public ado na 2ª Série do Diário da República nº 19 de 26 de janeiro

Estudos urbanosCaptação de potenciais investidores

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1



Enquadramento urbanís tico



Edifíc io Rua A lvisse Cadamosto

Ocupação Actual Te rreno livre

Área do lote (m2) 2.386

Área de implantação (m2 ) 1.362

Número pisos acima do solo 5 + 1 recuado

Número pisos aba ixo solo 2

Superfície pavimento habitação ( m2) 3.483

Superfície pavimento comércio/se rviços ( m2 )

Superfície Pavimento Equipamentos ( m2) 450

Super fície pavimento tota l ( m2 ) 3.933

Número Fogos Tota l (70 % d o valor to tal p ara arr endamento acessível) 49% T0 3 5 m2 ABP 10%% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP 25%% T4 105 m2 ABP 5%

Número lugares estacionamento priva tivo 52Área bruta de construção em cave (m2 ) 2.274Zonamento estacionamento PDML Zona D


Número to tal lugares estacionamento público 15

Zonas verdes ( m2) 437Arruamentos (m2) 580Tota l de obras de urbanização (m2 ) 1.017

Áreas privadas com dire ito de util ização pública (m2) 215


Entidades externas a consulta r no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitação IC P-ANAC OM

2.453.050 €623,67€/m2 ABC Acima So lo

2.552.679 €649€/m2 ABC Acima So lo

4.023.507 €

600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fisca lização (IVA incluido)

p lan ta s in tes e es tu do urb an o foto grafias do local

N otas: Os va lo res ind icados são est ima tiv as , podendo so frer alt erações à medida que se apro fundam es tudos e condições t éc nicas e ec onómicas de cada operaç ão .

Creche (integrada na continuidade embasamento do edifício)


BELÉM | RESTELO - EMBAIXADAS

Plano Diretor Munic ipal de LisboaEspaços a conso lidar - Espaço de uso especial de equipamentos

Destaque parcela - so licitado à DMGP em Jan 2016 C onsultas entidades externas

Estimativa do valor patrimonial tributário

Estimativa do valor de mercado (ava liação ENGIVALOR - DMGP)


P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Tipo de operação

Enquadramento urbaníst ic o

A ctiv idades em c urso


lot es Lote 1 Lote 2 Lote 3 total

O cupação Actualterr eno l ivr e + edificio

devolutoterr eno l ivr e

terr eno livre + e dificios devolutos

Áre a do lo te (m2) 1.294 1.069 1 .446 2.739

Áre a de imp lan ta çã o (m2) 800 731 960 2.491

Núme ro piso s acima do solo 2 a 3 2 a 3 2 a 4

Núme ro piso s abaix o so lo 2 2 2

Superfície pavimento ha bitação ( m2 ) 2.522 2.247 2 .901 7.670

Superfície pavimento comér cio/ser viços (m2) 750 656 1 .046 2.452

Superfície Pavimento Equipa mentos (m2)

Super fície pa vimen to to tal (m2) 3.272 2 .903 3.947 10.122

Núme ro Fogos To ta l (70% do valor t otal par a ar rendament o acessí vel) 30 24 36 90

% T0 3 5 m2 A BP

% T1 52 m2 A BP 25% 20% 25% 24%

% T2 72 m2 A BP 40% 40% 40% 40%% T3 91 m2 A BP 35% 40% 35% 36%

% T4 # m2 A BP

Núme ro lugare s estacio namento priv ativo 38 31 48 117Áre a bruta de co nstrução em cave (m2) 1.294 1.069 2 .891 4.185

Zonamento estacio namento PDML Zona D

Núme ro lugare s estacio namento públ ico à super fície

10 7 24 41

Núme ro total lugares esta cionam ento púb lico 10 7 24 41

Zonas v erde s ( m2 ) 1.636 1.452 1 .974 5.061Arruamentos ( m2) 2.748 2.438 3 .315 8.500

Total de o bras de u rban ização (m2) 4.383 3 .889 5.288 13.561

Áre as p riv adas com dir eito de utilização púb lica ( m2 ) 848 719 955 2.522

Equipamento s integra dos nas operações

Entida des externas a co nsultar no âmbito de ope raçoes urbanisticas de e dificação / rea bil itação

2.975.915 €


11.668.526 €

700€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie Ar ruam entos + 40€/m2 Supe rficie Zonas Verdes + 6% p rojetos e fiscaliza çã o (IVA inclu ido)

p la nta s í ntes e fotografi as do l ocal

N ot as: Os valo re s indic ado s s ão est imat ivas , po den do so fre r alt era çõ es à med ida qu e se apr of und am est udo s e c on diçõ es téc nicas e eco n ómica s de c ada o p era ção .

Est imativa do valor de mercado

Invest imento privado estimado

Zona D

Núme ro lugare s estacio namento públ ico em cave nos e difícios

DGPC

Est imativa do valor patrimonial tributário294€/m2 ABC Acima Solo

CAMPOLIDE | RUA INÁCIO PARDELHAS SANCHEZObra nova

P lano Dire tor Mun icipal de LisboaOperaç ão de Reparcelamento 2/PLU/2012

Estudos técnicos

lote 1 lote 3lote 2

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Tipo de ope ração Obra nova

Enquadrame nto ur banístico

Activi dades em cu rso

Caracterização da opera ção

Edifíci o Lote G2

Ocupação Actual Terreno livre

Área do lote ( m2 ) 1.465

Área de implantação ( m2) 1.465

Número pisos acima do solo 11



Superfície pavimento comércio/serviços (m 2) 430

Superfície Pavimento Equipamentos (m2 )

Superf ície pavimento total ( m2) 4.860

Número Fogos Total ( 70% do valo r t ot al par a ar rend ament o acessí vel) 62% T0 35 m2 A BP

% T1 52 m2 A BP 32%% T2 72 m2 A BP 40%% T3 9 1 m2 A BP 23%% T4 105 m2 A BP 5%

Número lugares estacionamento privativo 75Área bruta de construção em cave ( m2) 2.930


Número lugares estacionamento público à superfície

Número total lugares estacionamento público

Zonas verdes (m2 )

Arruamentos ( m2 )

Total de obras de urbanização ( m2)

Áreas privadas com direito de utilização pública ( m2 )


Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitação

2.773.359 €570,65€/m2 ABC Acima Solo


4.954.440 €

600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Z onas V erdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)

foto gra fia aé re a fo togr afia s d o lo ca l

Not as : Os v alores indic ados são es tim at ivas, podendo s of rer alteraç ões à medida que s e aprof undam est udos e c ondiç ões técnic as e económic as de c ada operação.

Estimativa do valo r patr imonial tributário

Estimativa do valo r de mercado

Investimento priv ado estimado

LUMIAR | RUA PROFESSOR ORLANDO RIBEIRO (G2)

Alvará de Loteamento 7/1994 - 4º aditamento


G2

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Tipo de operação


A ctividades em curso

Caracterização da operaç ão

lo t esA

R. Pe. Joaqu im Alv es Cor reia/ R. Conselheiro Lopo Vaz

BR. Conse lheiro Lopo Vaz 48

CRua C3/ R. Pe Joaquim Alve s

Co rre iatotal

Ocupação Actual ter reno livre ter reno livre terreno liv re

Área do lote ( m2) 504 677 978 1.482

Área de imp lantação ( m2 ) 360 422 800 1.583

Número piso s a cima do solo 8 8 8

Número piso s abaixo solo 3 3

Super fície pavimento hab itação (m2) 2.880 3.412 5.800 12.092

Super fície pavimento comércio/se rviços (m2) 607 607

Super fície Pavimento Equ ipamentos ( m2) 450 450Supe rfície pav imento tota l (m2) 2.880 3.412 6.857 13.149

Número Fogos To tal ( 70% d o valor t ot al p ara arr end ament o acessível) 41 48 82 171% T0 3 5 m2 ABP 10% 10% 10% 10%% T1 52 m2 ABP 20% 20% 20% 20%% T2 72 m2 ABP 40% 40% 40% 40%% T3 91 m2 ABP 25% 25% 25% 25%% T4 10 5 m2 ABP 5% 5% 5% 5%

Número lugare s e sta cionamento pr iva tivo 43 91 134Área bruta de construção em cave ( m2 ) 2.030 2.934 2.934Zonamento estacionamento PDML Zona B Zona B Zona D Zona B e D

Número lugare s e sta cionamento público à supe rfície 7 9 41 57

Número total luga res esta cionamento púb lico 7 9 41 57

Zonas ve rde s ( m2)

Ar ruamentos ( m2) 250 600 900 1.750Total de obras de urbanização ( m2 ) 250 600 900 1.750

Áreas pr ivadas com d ire ito de util ização púb lica (m2)

Equipam entos integrados nas opera ções

Entidade s e xternas a consu ltar no âmbito de opera çoes urban isticas de edificação/ reabil ita ção

4.987.153 €


10.403.788 €

600€/m2 ABC + 100€/m 2 Superficie Arruam entos + 40€/m2 Super ficie Zonas Verdes + 6% pro jetos e fiscal ização (IVA incluido)

fo tografi a a érea fo tografi as d o l o cal

N o tas : Os v alo re s ind icad os sã o e stima tiva s, po d end o s o fre r a lt eraçõ e s à med ida q ue s e a pro f und am es tud os e co n diçõ e s té cnic as e eco n ó mic as d e ca da o p era ção .

MDN

Es timativa do valor patrimonial tributário379,28€/m2 ABC Acima Solo

Es timativa do valor de merc ado


Cre che (na continuidade do embasamento do ed ifício C)

Número lugare s e sta cionamento público em auto silo

PARQUE DAS NAÇÕES | LARANJEIRASObra nova

Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Consol idades - C entra l e Residencial - Traçado Urbano C

Destaques das parcelas - sol icita do à D MGP em Outubro 2015

B

AC

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1



Enquadr amento urba nístico

Acti vidades em curso

Caracte rização d a operação

lot es lote 4 lote 5 lote 6 lote 7 lote 8 to tal

Ocupação Actual

Área do lote (m2) 3.370 680 1.890 3.266 920 10.126

Área de implantação (m2 ) 3.370 680 1.890 3.266 920 10.126

Número pisos acima do solo 7 4 4 3 a 5 1

Número pisos abaixo solo 1 1 1 1

Superfície pavimento habitaç ão (m2) 7.969 2.023 2.227 3.700 15 .918

Superfície pavimento comércio/serviç os ( m2 ) 2.079 463 471 1.280 4.292

Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 1.065 756 120 1.941

Superfície pavimento total (m2) 11.113 2.485 2.697 5.736 120 22.151

Número Fogos Total (70 % do valo r t ot al p ara ar re ndamen to acessí vel) 153 39 43 71 306% T0 3 5 m2 ABP 35%

% T1 52 m2 ABP 35%% T2 72 m2 ABP 30%% T3 91 m2 ABP

% T4 10 5 m2 ABP

Número lugares es tacionamento privativo 132 43 47 84 307Área bruta de construção em cave ( m2 ) 3.266 9.206


Número lugares es tacionamento público à superfície 89

Número total lugares es tacionamento público 89

Zonas verdes ( m2) 4.873

Arruamentos (m2) 12.069Total de obras de urbanização ( m2 ) 76.200

Áreas privadas com direito de utilização pública ( m2) 1.675 80 1.206 5.320 6.995


Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação

9.281.416 €419€/m2 AB C Acima Solo

€/m2 AB C Acima Solo

21.345.098 €

600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie A rruamentos + 40€/m2 Superf icie Z onas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)

maq u ete virtu a l fo to grafi as do loca l e e n vo lven te

Not as : Os v alores i ndicados s ão es timat ivas, podendo sof rer alt erações à medida que se aprofundam es tudos e c ondiç ões téc nic as e ec onómicas de cada operação.

terreno livre

5.940

35%35%

30%

C reche e Jardim de Inf ância inserido no lote 4C ampo de Jogos no lote 8

APAIC P-ANA COM

Estimativa d o valor p atri monial tributário

Estimativa d o valor d e mercado

Investimento privad o estima do

Número lugraes es tacionamento público em auto silo

89

4.87312.069

zona D

89

AJUDA | CAMPUS UNIVERSITÁRIO DE LISBOA

Pla no Diretor MunicipalEspaços Cons olidados - Espaço de uso e special d e equipa mentos

Operação Loteamento

8

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Tipo de operação

Enquad ramento urb anístico

Actividades em cur so

Caracte riza ção da oper açã o

lotes Lote 2 Lote 3 total

Ocupação Actual

Área do lote ( m2) 1.467 3.265 4 .732

Área de implantação ( m2) 1.467 2.004 3 .471

Número pisos acima do solo 10 5


Superfície pavimento habitação ( m2) 3.519 6.040 9 .559

Superfície pavimento comércio/serviços (m2 ) 1.508 1.748 3 .256

Superfície Pavimento Equipamentos ( m2) 840 840

Superfíc ie pavimento total ( m2) 5.027 8.628 13.655

Número Fogos Total (7 0% do valo r t o tal p ar a arr end ament o acess ível) 50 85 135% T0 3 5 m2 ABP 10% 10% 10%

% T1 52 m2 ABP 20% 20% 20%% T2 72 m2 ABP 40% 40% 40%

% T3 91 m2 ABP 25% 25% 25%% T4 10 5 m2 ABP 5% 5% 5%

Número lugares estac ionamento privativo 70 106 176

Área bruta de construção em c ave (m2 ) 2.934 4.008 6 .942Zonamento estacionamento PDML Zona D

Número lugares estac ionamento público à s uperfície 64

Número total lugares estacionamento público 64

Zonas verdes ( m2) 7 .236Arruamentos ( m2) 8 .500

Total de obras de urbanização (m2 ) 15.736

Áreas privadas com direito de utiliz ação pública (m2 )


Entidades externas a cons ultar no âmbito de operaçoes urbanistic as de edificação/ reabilitação

7.196.185 €


14.239.133 €

700€/m2 A BC + 100€/m2 Superf icie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalizaç ão (IVA incluido)

pla n ta s ínte se fo togr afia s do l ocal e e n vo lve n te

Not as: Os v alores indicados s ão es t imat iv as , po dendo s ofrer alteraç ões à medida que s e aprof undam es tudos e condições técnic as e ec onó micas de cada operação.

Z ona D

Número lugares estac ionamento público em cave nos edifícios

C reche (inserido no Lote 3)

Estimativa do valor de mer cad o

Investi mento priva do estimado

Estimativa do valor patrimonia l tri butá rio527€/m2 ABC Acima Solo

7.236

11.3874.151

SÃO DOMINGOS DE BENFICA | FURNASObra nova

Plano Diretor Municipal de Lis boaUni dade de Execução 3/PLU/2012

Estudos Urbanos

terreno livre

64

64

lote 2

lote 3

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Tipo de ope ração Obra nova

Enquadr ame nto urbanístico

Actividade s em curso

Cara cte rização da opera çã o

total

Ocupação Actual Terreno livre

Área do lote (m2 ) 5.841


Número pisos acima do solo 6



Superfície pavimento comércio/serviços (m2)

Superfície Pavimento Equipamentos (m2 ) 457

Superf ície pavimento total (m2 ) 16.200

Número Fogos Total (70 % d o valo r to ta l pa ra a rrend ament o acess íve l) 223% T0 3 5 m2 ABP 10%% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP 25%% T4 10 5 m2 ABP 5%

Número lugares estacionamento privativo 225Área bruta de construção em cave (m2 ) 8.054Zonamento estacionamento PDML zona D



Zonas verdes (m2) 231Arruamentos (m2 ) 4.038Total de obras de urbanização (m2) 4.269

Áreas privadas com direito de utilização pública (m2 ) 1.137

Equipamentos integrados nas operações Creche (inserida no edifício)

Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanist icas de edif icação/ reabilitação

6.172.200 €381€/m2 ABC Acima Solo


15.838.624 €

600€/m2 ABC + 100€/m2 Superf icie Arruamentos + 40€/m2 Superf icie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)

fotog ra fia a é re a fotog ra fia s do loca l e e nvolve nt e

No tas : Os valores indicados são es tim at ivas , podendo sof rer al terações à m edida que se aprofundam estudo s e condi ções t écnicas e económicas de cada operação.

MARVILA | PARQUE DA BELAVISTA ESTE

Plano Diretor Munic ipalOpera çã o de Loteamento nº 24/URB/2016

Análise projeto de loteamento de inciativa conjunta privado/munic ipal

Estimativa do valor pa tr imonial tr ibutário

Estimativa do valor de me rcado

Inve stimento priv ado estimado

Número lugares estacionamento público em auto s ilo

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Tipo de operaç ão Obra nova

Enquadramento urbanís tico

A ctividades em curso

Caracterização da operaç ãolo tes 1 2 3 4 5 P6 total

Ocupação actua l

Área do lote (m2) 4.352 4.122 4.122 2.852 1.621 7.633 17.069

Área de imp lantação ( m2) 2.605 2.126 2.126 1.311 953 a defin ir 9.121

Número piso s a cima do solo 4/5 5/6 6 6 6

Número piso s abaixo solo 2/3 2/3 2 2 2

Super fície pavimento hab itação (m2) 11.796 11.806 11.671 6.801 2.623 44.697

Super fície pavimento comé rcio/serv iços (m2 ) 1.227 817 817 944 3.805

Super fície Pavimento Equ ipamentos (m2) 953 1.150 2.103

Supe rfície pavimento to ta l (m2 ) 13.023 12.623 12.488 7.745 3.576 1.150 50.605

Número Fogos Total ( 70% d o valor tot al para ar rendamento acessível) 130 130 128 75 29 491% T0 35 m2 ABP

% T1 52 m2 ABP 10%% T2 72 m2 ABP 25%% T3 91 m2 ABP 41%% T4 105 m2 ABP 29%

Número lugare s estacionamento pr iv ativ o 139 129 129 80 37 a defin ir 514Área bruta de construção em cave ( m2) 6.898 6.443 5.813 3.698 1.905 a defin ir 24.757Zonamento e sta cionamento PDML Zona D

Número lugare s estacionamento públ ico à superfície 196

Número total lugare s e sta cionamento público 196

Zonas ve rde s ( m2) 4.841Ar ruamentos (m2) 29.350Total de obra s de urbanização ( m2) 76.200

Áreas pr ivadas com d ireito de uti liza ção pública (m2 ) 3.555

Equipamentos integrados nas opera ções

Entidade s e xternas a consulta r no âmbito de operaçoe s urbanistica s de ed ifica ção

17.914.170 €354€/m2 ABC Acima Solo


51.058.872 €

600€/m2 ABC + 100€/m2 Super ficie Ar ruamentos + 40€/m2 Supe rficie Zonas Ve rde s + 6% proje tos e fiscal ização (IVA incluido)

p l anta s ín te s e foto gra fi as do l ocal e en vo lvente

N o tas : Os v alo re s ind icad o s sã o e st ima tiv as, p od en do so frer a lte raç õ es à me did a qu e se apro fun da m e stu do s e co nd içõ es téc nica s e e co nó mica s de cad a o pe ra ção .

te rreno l iv re

10%25%

29%

C reche e Ja rdim de Infância no Lote P6

ANA Ae ropor to sEPAL

REFER

Es timativa do valor patrimonial tributário

Es timativa do valor de merc ado


196

4.84129.35076.200

3.555

zona D

196Número lugare s estacionamento públ ico em auto si lo

41%

MARVILA | QUINTA MARQUÊS DE ABRANTES

P lano Direto r MunicipalOperação Loteamento nº 17/URB/2014

Ação de Contencioso entre CML e Cooperativas - em fase de anális e de proposta de acordo das Cooperativas pendente de de cisão política o prosseguimento da opera ção previo à resolução do contencioso

1

3

2

4

5

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Tipo de oper açã o Obra nova

Enqua drame nto urban ístico



to tal


Área dos lotes (m2 ) 9.464

Número de edifícios 5


Número pisos acima do solo 2 a 8


Superf ície pavimento habitaç ão ( m2) 26.105

Superf ície pavimento comércio/serviços (m2 ) 3.747

Superf ície Pavimento Equipamentos ( m2) 1.250

Superfície pavimento total (m2) 31.102

Número Fogos Total ( 70 % d o valo r t ot al p ara arr end ament o ace ssível ) 369% T0 35 m2 ABP 10%

% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%

% T3 9 1 m2 ABP 25%% T4 105 m2 ABP 5%

Número lugares estacionamento privativo 413

Área bruta de construção em cave ( m2 ) 14.445

Zonamento es tacionamento PDML Zona D

Número lugares estacionamento público à s uperfície 124


Zonas verdes (m2 ) 16.300Arruamentos ( m2 ) 9.130

Total de obras de urbanização ( m2 ) 25.430

Áreas privadas com direito de utilização pública (m2 ) 4.970

Equipamentos integrados nas operações Creche e Jardim de Infancia

Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edif icação/ reabilitação

11.165.618 €359€/m2 ABC A cima Solo

€/m2 ABC A cima Solo

30.532.712 €

600€/m2 A BC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Z onas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)

fotogra fia a é re a fotogra fias do loca l e e nvo lve nte

Not as: Os valores indicados são es timat ivas , podendo sofrer alterações à medi da que se aprof undam es tudos e co ndiçõ es técnicas e económicas de cada operação.

Estima tiv a do v alor pa tri monial tri butário

Estima tiv a do v alor de mercado

Investimento pr ivado estima do

Número lugares estacionamento público inserido nos edifícios

MARVILA | BELAVISTA OESTE

Pl ano Diretor MunicipalEspaços a Consolidar - Espaços Centrais e Residenc iais

Estudos urbanos

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Referências bibliográficas

Câmara Municipal de Lisboa (2009), (Re)Habitar Lisboa - Proposta Estratégica, Programa

Local de Habitação, 8 de Julho

Câmara Municipal de Lisboa (2009), Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024, Relato da

Pergunta I - Como recuperar, rejuvenescer e equilibrar socialmente a população?,

C omissária Ana Pinho

C âmara Municipal de Lisboa (2011), P lano Diretor Municipal

Gfk / Câmara Municipal de Lisboa (2016) Estudo de opinião - P rocura potencial de habitação

no concelho de Lisboa – Março de 2016.

O s terwalder, Alex, et. A l (2015) Business Model Generation

Carmo, Renato Miguel , et. Al (2012) Desigualdades em Tempos de Crise: Vulnerabilidades

Habitacionais e Socioeconómicas na Área Metropolitana de Lisboa, in Revista Portuguesa de

Es tudos Regionais, nº 40

Mauritti, Rosário (2013) Rendimentos e inclusão financeira: comportamentos e orientações

de frações de c lasse media, Instituto Universitário de Lisboa, ISCTE-IUL, CIES-IUL

UNITED NATIONS ECONOMIC COMMISSION FOR EUROPE, Canberra Group Handbook on

Household Income Statistics, Second Edition 2011, Disponivel on line

Cantante, Frederico (2015), “A magreza da c lasse média em Portugal”, O bservatório das

Desigualdades , disponível on line a 3/11/2015, , URL: http://observatorio-das-

des igualdades.cies.iscte.pt/index.jsp?page=projects&id=125

Dallinger, U rsula (2011), “The Endangered Middle Class? A comparative analysis of the role

public redistribution plays”, Luxembourg Income Study (LIS) Working Papers, nº 565.

U rban Land Institute – UK Residencial Council (2016) Build to Rent.

Investment Property Forum (2015), Mind the viability gap: Achieving more large-scale,

build-to-rent hous ing

Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Es tate – Europe 2015 e 2016

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Ficha técnica

A elaboração da Proposta de P rograma Renda Acessível foi tutelada politicamente por:

Vereadora Paula Marques (Habitação e Desenvolvimento Local);

Vereador Manuel Salgado (Urbanismo, Património Imobiliário, Obras

Municipais);

Vereador João Paulo Saraiva (Recursos Humanos e Financeiros).

A proposta técnica de Programa Renda Acessível resultou da cooperação entre as seguintes

serviços e pessoas que deram contributos ou desenvolveram atividades mais significativas ,

sendo que a presente proposta é da responsabilidade da Equipa de Missão do Programa

Renda Acessível.

Equipa de Missão do Programa Renda Acessível

Ricardo Veludo (coordenador), Engenheiro do Território, Assessor do Vereador dos

Recursos Humanos e Financeiros, João Paulo Saraiva

Sara Ribeiro, A rquiteta, Divisão de Planeamento Territorial / DMU

Eduardo C ampelo, Arquiteto, Diretor de Departamento / DMU

Ana C osta P inho, A rquiteta, Consultora em 2015/2016 da Equipa de Missão Lisboa

2020 (contributos para a componente de enquadramento nas políticas de habitação

da União Europeia)

Direção Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local (DMHDL)

Marta Sotto Mayor, Engenheira Civil, Diretora Munic ipal da DMHDL: concepção geral

do P rograma e coordenação das intervenções e meios alocados pela DMHDL

Ana Fernandes , Jurista, Gabinete da Diretora Municipal da DMHDL: concepção dos

modelos jurídicos , procedimentos pré-contratuais , propostas de deliberação para os

órgãos do Município

Filomena Leonardo, Soc ióloga, Técnica Superior da DMHDL: estudos para os c ritérios

de admissibilidade das famílias

Isabel C osta, Socióloga, Diretora de Departamento na DMHDL: contributos nos

debates sobre c ritérios de admissibilidade das famílias

Margarida Baião, Juris ta, C hefe de Divisão na DMHDL: regulação normativa da

admissibilidade de famílias ao P rograma e concepção dos modelos jurídicos

Rita Lourenço, Juris ta, Gabinete da Diretora Municipal da DMHDL: estudos sobre

resolução alternativa de conflitos e aquisição de serviços para a elaboração do

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Programa, concepção dos modelos jurídicos , procedimentos pré-contratuais ,

propos tas de deliberação para os órgãos do Município

Teresa Rodrigues , Socióloga, Técnica Superior da DMHDL: es tudos para os c ritérios

de admissibilidade das famílias, portal do P rograma

Direção Municipal Urbanismo (DMU)

Jorge Catarino, A rquiteto, Diretor Munic ipal: coordenação das intervenções da DMU,

modelo de aprovação e controle urbanístico

A nabela C orreia, Técnica Superior: gestão e controle orçamental

Beatriz Franco, Arquiteta, Coordenador da Estrutura Consultiva: ficha técnica de

caracterização de edifícios da Carta Municipal de Património

C atarina Diz, A rquiteta, Estagiária: preparação de fichas urbanísticas

C atarina Sampaio, A rquiteta, Técnico Superior: preparação de fichas urbanísticas

C onceição Dias, Técnica Superior: gestão e controle orçamental

Estela Gonçalves , Socióloga, Técnica da Divisão de Planeamento Territorial: estudos

de procura potenc ial e segmentação, definição de c ritérios de admissibilidade das

famílias

Filipe Veloso, Lic . U rbanista, Técnico Superior: projetos urbanísticos da área de

intervenção da Quinta Marquês de Abrantes (Marvila), preparação de fichas

urbanísticas

Filomena Marques , Arquiteta, Técnica Superior: avaliação de necessidades de

equipamentos coletivos

Gonçalo Belo, Engenheiro do Território, Chefe de Divisão: coordenação de avaliação

de necessidades de equipamentos coletivos

Gonçalo Caiado, Engenheiro do Território, Técnica Superior: transportes e mobilidade

nas áreas de intervenção

João Boleo, Arquitero, Técnico Superior: projetos urbanísticos da área de intervenção

da A v. Marechal Teixeira Rebelo (Benfica)

Ligia Tavares , A rquiteta, Técnica Superior: projeto para a área de intervenção das

Furnas (São Domingos de Benfica)

Luisa Araújo, Arquiteta, Técnica Superior: avaliação de necessidades de

equipamentos coletivos

Luísa Nobre, Chefe de Divisão: planeamento territorial nas áreas de intervenção com

reabilitação urbana, modelos jurídicos

Margarida Felgueiras , Juris ta, Técnica Superior: procedimentos de aquisição de

serviços

Margarida Mesquita, Desenhadora: desenho e levantamentos arquitectónicos

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Miguel Arruda, Arquiteto: estudo urbanístico para área de intervenção do Restelo

(Belém)

Paula Pezatto, Economista, Técnica Superior: es timativa do valor do património

imobiliário afeto às concessões (C IMI)

Paulo Pais , Arquiteto, Diretor do Departamento de Planeamento e Reabilitação

Urbana: participação nos debates de concepção geral e coordenação de planos

munic ipais nas áreas de intervenção do P rograma

Paulo P orfirio, A rquiteto, Coordenador da Estrutura Consultiva: ficha técnica de

caracterização de edifícios da Carta Municipal de Património

Ricardo Garcia Pereira, A rquiteto: estudo urbanístico para área de intervenção do

Res telo (Belém), estudos 3d

Sandra Lima, Arquiteta, Técnico Superior: preparação de fichas urbanísticas

Sara Bragança, C hefe de Divisão: planeamento territorial nas áreas de intervenção

Vanda Lopes , Engenheira do Território, Técnica Superior: avaliação de necessidades

de equipamentos coletivos

Vera Pais , Arquiteta, Chefe de Divisão: informação estatís tica e coordenação da

promoção do P rograma nas feiras e eventos de imobiliário em Lisboa

Vitor Vaz, Arquitero, Técnico Superior: projetos urbanísticos da área de intervenção

nas O laias

Direção Municipal Projetos e Obras (DMPO)

Helena Bicho, Engenheira Civil, Diretora Munic ipal: coordenação dos contributos da

DMPO

António Mesquita, Técnico de Eletricidade: revisão e propos tas para cadernos de

encargos

João V argas, Engenheiro Civil: revisão e propostas para cadernos de encargos

Manuel Abílio, Arquiteto, Diretor de Departamento: revisão e propostas para

cadernos de encargos

Equipa de Missão - Programa Local de Habitação (PLH)

Teresa Craveiro, Geógrafa, Coordenadora da Equipa de Missão do PLH: participação

nos debates sobre concepção geral e c ritérios de admissibilidade das famílias ,

coordenação das contribuições e recursos do P LH para este efeito

Jorge Mourão, Geógrafo: estudos sobre dotação de equipamentos e funções

residenciais complementares nas áreas de intervenção, mapeamento de dinâmicas

de envelhecimento.

Maria João, A rquiteta: análise da adequação, de situações pendentes e

compromissos nas áreas de intervenção do Programa

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Direção Municipal de Gestão Patrimonial (DMGP)

António Furtado, Juris ta, Diretor Municipal: coordenação das intervenções e

contributos da DMGP, bem como das aquisições de património e afetação de imóveis

munic ipais ao P rograma, contributos para o modelo jurídico

A na Isabel Domingos, A rquiteta, C hefe de Divisão: resolução de s ituações cadastrais

Carla Santos , Jurista: desocupação de imóveis não habitacionais a intervencionar no

âmbito do Programa análise e resolução de situações pendentes e compromissos nas

áreas de intervenção

Isabel Guerreiro, Juris ta, Chefe de Divisão: desocupação de imóveis não

habitacionais a intervencionar no âmbito do P rograma

Teresa Gomes , Jurista, Chefe de Divisão: grupo de trabalho sobre o modelo jurídico

geral, procedimentos pré-contratuais e regularização de situações cadastrais nas

áreas de intervenção

Direção Municipal de Finanças (DMF)

Paula Cos ta, Lic . em ges tão e Adminis tração Pública, Diretora Munic ipal: coordenação

das intervenções da DMF, conceção do registo contabilístico das concessões e do

modelo de controle de gestão

Ana Oliveira, Jurista, Técnica Superior: procedimentos de contratação e plataforma

eletrónica

Benilde Joaquim, Lic. em ges tão, Técnico Superior: análise de investimentos

Fátima Costa, Jurista, C hefe de Divisão: procedimentos de contratação

Fernando Nunes, Lic. em ges tão, Técnico Superior: análise de investimentos

Susana M iranda, Lic. em gestão, Técnica Superior: análise de investimentos

Direção Municipal de Recursos Humanos (DMRH)

Luisa D’O rnelas , Diretora Departamento de Formação: coordenação de formação

para técnicos afetos ao Programa

Rita Matias, Técnica Superior: gestora de ações de formação

Secretaria Geral – Departamento de Marca e Comunicação (SG/DMC)

Carmo Rosa, Diretor de Departamento: coordenação das intervenções de marketing

e comunicação

Ana Amaral, Programadora, Técnica Superior: programação da página web

lisboarendaacessivel.pt

José Fernandes , P rogramador, Técnico Superior: programação da página web

lisboarendaacessivel.pt

Maria João Gamito, Técnica Superior: Coordenação de projeto web

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1 7


Miguel P ires, Designer Gráfico: design da página web lisboarendaacessivel.pt

P aulo Vilhana, Técnico Superior: coordenador comunicação redes sociais e web

Sara Dias, Técnica Superior: gestão conteúdos web

Sandra Godinho, Chefe de Divisão: coordenação do atendimento e informação ao

Munícipe sobre o P rograma Renda Acessível

Gebalis

Maria Helena C orreia, Jurista, A dminis tradora: Dados sobre gestão e conservação de

edifíc ios habitacionais, contributos para o modelo geral do P rograma

Pedro Rodrigues Tomás , Engenheiro Civil, Diretor de Conservação e Património:

Dados sobre gestão e conservação de edifícios habitacionais

INVEST Lisboa

Rui C oelho, Diretor Executivo: coordenação da promoção do P rograma em feiras

internacionais , articulação com AICEP e outros eventos no âmbito da atividade da

INVEST Lisboa

Diogo Ivo Cruz: gestão de ações de promoção do P rograma (feiras de imobiliário e

outros eventos)

Gabinete da Vereadora Paula Marques (Pelouros da Habitação e Desenvolvimento

Local)

Rui Gonçalves , Jurista, A djunto: participação na concepção do modelo geral, grupo

de trabalho sobre o modelo jurídico e procedimentos pré-contratuais

Gabinete do Vereador Manuel Salgado (Pelouros do Urbanismo, Obras Municipais e

Património Imobiliário Municipal)

Rosália Russo, Jurista, Assessora: matéria tributária de urbanismo, controle prévio

urbanístico, procedimentos pré-contratuais, preparação de propostas de deliberação

Mariana Rafeiro, Jurista, Assessora: participação na concepção geral do P rograma, e

no grupo de trabalho sobre o modelo jurídico geral e procedimentos pré-contratuais

Gabinete do Vereador João Afonso (Pelouro dos Direitos Sociais)

João Almeida, Engenheiro do Ambiente, Adjunto: participação nos debates de

concepção geral

Isabel C otrim, Assessora, Coordenadora do Gabinete: avaliação e propostas de

equipamentos sociais para as áreas de intervenção

M iguel Graça, Arquiteto, Assessor: participação nos debates de concepção geral

P edro Grilo, Jurista, A ssessor: participação nos debates de concepção geral

Gabinete do Vereador João Paulo Saraiva (Pelouros dos Recursos Humanos e

Financeiros)

P r o p o s t a – A b r i l 2 0 1


Ana Fraga, Jurista, Assessora: modelo jurídico e procedimentos de contratação

pública

João Fonseca, Licenciado em Gestão, Assessor: estudo de viabilidade económica de

operações (testes)

Luis Antunes , Licenciado em Gestão, Assessor: contabilidade de concessões de obra

pública

Maria João Vicente, Jurista, Adjunta: coordenação de atividades no âmbito do

Gabinete, debate de soluções jurídicas

programa renda acessível município de lisboa · 2017-05-30 · valorização de capital 156...

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