Professor Dr. Vander Ferreira de Andrade

Uso Normal da Propriedade

Uso Anormal da Propriedade: atitudes consideradas "não toleráveis" em que há desrespeito total da individualidade do outrem; exemplos: festas com som elevado, criação de animais com riscos a saúde coletiva, atividades comerciais ou empresariais em ambiente residencial.

Uso Normal da Propriedade

TARJ. Direito de vizinhança. Fumaça espelida por chaminé de churrasqueira do vizinho.Evento casual e não rotineiro. Inviável argüição sobre a saúde precária da esposa doautor. Boa vontade do réu que até aumentou a altura da chaminé. Uso normal dapropriedade. Improcedência. CC, art. 554.

TJSP. Ação de execução. Penhora. Constrição dos elevadores do condomínio.Impossibilidade. Reforma da decisão. Os elevadores integram a estrutura docondomínio e sua retirada pode inviabilizar o uso normal e regular da propriedade. Dainterpretação dos artigos 1331, § 2º do Código Civil e 3º da lei nº 4591/64, conclui-se queos elevadores do condomínio edilício são bens impenhoráveis. Agravo provido.

TJRJ. Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificação. Direito devizinhança. Animal de pequeno porte em apartamento. Uso normal da propriedade.Dever de tolerância. Assembleia condominial que proíbe futuros moradores de possuircães, permitindo-se a permanência aos condôminos que já os possuíam. Princípio daIsonomia violado. Mãe e filha menor locatárias não informadas na ocasião da celebraçãodo contrato e proibidas de trazer consigo cadela poddle em perfeito estado clínico.Angústia e constrangimentos sofridos pela mãe. Verba arbitrada em R$ 2.500,00.CC/2002, arts. 186, 1.228, 1.277, 1.278. CF/88, art. 5º, V e X.

Uso Normal da Propriedade

LOTEAMENTO. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. AÇÃO QUE OBJETIVA COMPELIR OS RÉUSA SE ABSTEREM DE DESTINAR IMÓVEL PARA LOCAÇÃO POR TEMPORADA.ADMISSIBILIDADE. RESTRIÇÃO PREVISTA NO REGIMENTO INTERNO DO LOTEAMENTO.IMPOSIÇÃO QUE VISA GARANTIR NÃO SÓ O CONFORTO DOS DEMAIS MORADORESCOMO TAMBÉM A SEGURANÇA DO LOCAL. CASO DE DESRESPEITO À NORMAINTERNA. AÇÃO PROCEDENTE. ASTREINTES ADEQUADAS. HONORÁRIA REDUZIDA.RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO (Apelação Cível nº990.10.546337-1).

Direitos de Vizinhança. Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais. Danos provocadospor obra. Prova pericial conclusiva. 1. A prova constante nos autos é farta a demonstrar que aobra promovida pela apelante causou um recalque diferencial no terreno dos autores,danificando-os. 2. Evidente a angústia e sofrimento dos autores, diante do medo de que asfissuras se agravassem, além do risco de prejuízos à saúde em razão das infiltrações.Logicamente, tal situação não se enquadra em ‘meros dissabores do dia-a-dia’, restandocaracterizado o dano moral. 3. Valor da indenização fixado abaixo do parâmetro adotado poresta Câmara, descabendo a redução pretendida pela recorrente. Apelo Desprovido. (Tribunalde Justiça do Estado do Rio Grande do Sul – 19 Câmara Cível/ Apelação Cível Nº70048089882/ Relator: Desembargador Eugênio Facchini Neto/ Julgado em 22.05.2012)

Legislação Aplicável

O entendimento majoritário é o de que a parte da Leinº 4.591/64 que tratava do condomínio foi derrogada.

27 artigos da Lei Geral de Condomínios foramsubstituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil.

A Lei nº 4.591/64 continua em vigor na parte referenteà incorporação imobiliária, instituto que não foiabrangido pela nova lei.

O Código Civil e a atualização da Convenção Condominial

Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção doCondomínio; a LICC serve justamente para tal fim.

As Convenções anteriores a 11/01/03 continuam emvigor naquilo que não contrariarem disposições deordem pública expressas no CC.

Salvo conveniência particular, podem permanecerinalteradas. Todavia, recomenda-se a atualização daConvenção para atender especificidades decorrentesdo decurso do tempo.

Natureza jurídica da Convenção do Condomínio

A convenção do condomínio tem caráter estatutário ouinstitucional, sendo, portanto, um "ato-norma".

Alcança os seus signatários, e também todos os queingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput,CC).

O registro da convenção no Registro de Imóveis énecessário para torná-la válida perante terceiros.

A “convenção de condomínio aprovada, ainda que semregistro, é eficaz para regular as relações entre os seuscondôminos“ (Súmula n° 260 do STJ).

Conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno

A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela naturezadas matérias tratadas.

Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e osdireitos fundamentais do condômino.

O Regimento Interno tem por objetivo reger apenas convivência entre oscondôminos.

"A convenção condominial é o instrumento que constitui acopropriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não odireito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza deque, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas,acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada noCartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64)" (TJSP - 3ª Câm. deDir. Privado.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Zuliani; j. 15/4/2003;v.u.)

Obrigatoriedade da Multa de 2% A redução da multa moratória para 2% (art. 1.336, § 1º, CC) deve ser

acatada por todos os condomínios, independentemente destes teremconstituição anterior ou posterior à data mencionada.

A redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à datado começo de sua vigência.

A redução da multa moratória para 2% é ponto de ordem pública e comotal, de observância obrigatória (art. 2.035, par ú, CC) .

Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecempercentual superior aos 2% do CC seriam um direito adquirido ou atojurídico perfeito - a Convenção tem natureza normativa - prevalece a leimais recente (CC).

Aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitoscondominiais vencidos a partir de 11/01/03.

Sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial

Não é recomendável a adoção do chamado "descontopontualidade", conhecido também por "cláusula debonificação”.

Predomina o entendimento, na doutrina e najurisprudência, de que tal medida caracteriza burla dalei, isto é, uma aplicação de multa moratória,mascarada, acima do limite permitido (superior aolimite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, CC).

Aumento de juros para compensar a redução da multa moratória. Uso da taxa SELIC

O condômino devedor ficará "... sujeito aos juros moratóriosconvencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês...”(art. 1.336, § 1º, CC)

O entendimento predominante a respeito do assunto é que, mesmo coma entrada em vigor do CC, os juros convencionais moratórios continuamlimitados à taxa mensal de 1% (interpretação conjugada do com os arts.406 do CC, 161, § 1º, do CTN e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº22.626/33).

Enunciado nº 20 da Jornada de Direito Civil, encontro de notáveispromovido periodicamente pelo Centro de Estudos do Conselho daJustiça Federal (www.cfj.gov.br).

É temerário, que os condomínios alterem suas Convenções paraestabelecer taxa de juros superior a 12% ao ano, tanto mais numpercentual que vise compensar a redução da multa moratória.

Locação: Responsabilidade pelas despesas ordinárias e extraordinárias

As despesas ordinárias são de responsabilidade doinquilino.

As extraordinárias são de responsabilidade docondômino locador (arts. 22 e 23 da Lei nº8.245/91).

Finalidade do fundo de reserva

Atendimento de despesas imprevisíveis einadiáveis, garantia para casos emergenciais.

Não pode ser distribuído aos condôminos, nemrestituído proporcionalmente ao que alienar suaunidade autônoma.

Contribuição do Locatário com o Fundo de Reserva

O locatário deve contribuir na reposição do fundode reserva, quando seu gasto tiver ocorrido comdespesas ordinárias, durante o período dalocação.

Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, aarrecadação será considerada despesaextraordinária e, portanto, paga pelo condômino-locador.

Protesto do Boleto de Condomínio

A Lei Estadual nº 13.160 de 2008, deu nova redação aositens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da "Tabela IV -Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos - da Lei nº11.331 de 2002“.

Esta lei tornou obrigatória a recepção por parte dosTabelionatos, para protesto, dos créditos docondomínio e dos créditos decorrentes do contrato delocação.

Negativação de Inadimplentes junto ao SPC

Não é recomendável visto que o boleto das despesas decondomínio não se reveste dos requisitos próprios dostítulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza,liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618, I, CPC).

Caso seja utilizada a inscrição mencionada, ocondomínio se sujeitará a responder por eventuaisdanos morais causados.

Cobrança: atraso do pagamento da cota

O CC determina a aplicação de:

a)multa moratória de 2% sobre o débito;

b) juros moratórios de 1% ao mês ou em outropatamar estipulado pela Convenção do Condomínio,desde que inferior a 1%;

c)atualização monetária conforme índice previsto naConvenção, e na sua falta conforme o índice praticadopelo Judiciário Estadual.

Multa para o condômino reiteradamente inadimplente

A aplicação da multa de até 5 vezes o valor dacontribuição mensal ao condômino que descumprareiteradamente seus deveres é possível.

Demanda a autorização prévia, por assembléia, de ¾dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, CC).

Sanção aplicável ao Condômino Anti-Social

O art. 1.337, parágrafo único, CC estabelece a aplicação demulta pecuniária correspondente até o décuplo dacontribuição condominial.

A exclusão do condômino anti-social encontra óbice nodireito de propriedade, que tem a natureza de garantiaconstitucional (art. 5°, XXII e XXIII, CF).

Pode o condomínio ingressar com pedido de tutelajurisdicional antecipada, colimando a exclusão docondômino do condomínio, ou requerer ao Juiz concessãoda tutela específica da obrigação, e, assim, de ofício ou arequerimento, poderá determinar a remoção de pessoas ecoisas (art. 273 e 461, do CPC).

Citação do número do apartamento do condômino inadimplente no demonstrativo

financeiro

É possível, desde que a informação fique restrita aoscondôminos, seja por meio documental ou mesmopelo site do condomínio ou da administradora.

Os condôminos pontuais têm direito de saber quais equantos são os condôminos inadimplentes.

Trata-se de um exercício regular de direito por partedos condôminos, bem como de um dever do síndicopossui de prestar contas à comunidade condominial.

O condômino devedor e a alegação de “bem de família”

O benefício do bem de família não é estendidoaos imóveis penhorados em razão de débitoscondominiais.

“A impenhorabilidade é oponível em qualquerprocesso de execução civil, fiscal, previdenciário,trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(...) IV - para cobrança de impostos, predial outerritorial, taxas e contribuições devidas emfunção do imóvel familiar". (art. 3° da Lei n°8.009/90)

Privilégio do “condômino aposentado”

A lei não permite o pagamento do rateio condominialem data diferenciada pelos aposentados.

Esta possível liberalidade deve ser decidida pelaassembleia geral de condôminos.

A Lei Federal n° 9.791/99, que dispôs sobre "aobrigatoriedade de as concessionárias de serviçospúblicos estabelecerem ao consumidor e ao usuáriodatas opcionais para o vencimento de seus débitos"(art. 1°), não se aplica aos condomínios.

Obrigatoriedade de rateio entre titulares de lotes em loteamentos fechados

Apesar dos loteamentos fechados não serem condomínios,desde que realmente existam serviços desempenhados embenefício da comunidade, tais como os relativos àsegurança, limpeza e entretenimento, haveráobrigatoriedade de contribuição de todos os lotes. Ocontrário seria legitimar o enriquecimento injusto.

LOTEAMENTO - COBRANÇA - DESPESA COMUM - RATEIO- NECESSIDADE – CABIMENTO. Quem se beneficia dosserviços prestados ao loteamento tem obrigação departicipar do rateio das despesas comuns. (2° TACivilSP -Ap. s/ Rev. 878.573-00/8 - 3ª Câm. - Rel. Des. JESUSLOFRANO - J. 15.2.2005).

Responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco

Dada a natureza propter rem da dívida decondomínio, o banco responde pelos débitosincidentes sobre a unidade retomada, inclusivequanto aos anteriores à data da retomada(art. 1.345CC).

CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTERREM. O adquirente de unidade condominial respondepelos encargos existentes junto ao condomínio,mesmo que anteriores à aquisição. (...) (STJ - REsp536005-RS - Rel. Min. Barros Monteiro - 4ª Turma - j.10/02/ 2004 - P. DJ 03.05.2004, p. 174).

Impedimento de locação da unidade do condômino inadimplente

Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1°, e 1.337, caput, do CC, e da restrição prevista no art. 1.335, III, CC, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente.

É ilícito impor a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares.

A imposição de restrições como a aludida pode ser interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 CP).

Pagamento do rateio mensal por meio de depósito na conta do condomínio

Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todosno condomínio estão obrigados a pagar o rateio dasdespesas condominiais da forma costumeira, no dia emodo convencionados.

Aqueles que não acatarem a praxe condominial,pagamento por meio de boleto bancário, poderão atémesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossívelidentificar a procedência) ou mesmo seremsancionados com a multa, juros e correção monetáriaincidentes pelo descumprimento do dia do vencimentoda obrigação e lançamento do número da unidadeautônoma no rol dos devedores, nos termos do art.1.336, § 1°, CC.

Prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso

A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança pode ser proposta.

Recomenda-se aguardar o decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança amigável (extrajudicial).

É de 10 anos o prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio (art. 205 CC).

Segundo o STJ e as cortes federais, a prescrição da taxa condominial é de 5 (cinco) cinco anos.

Obrigatoriedade da adoção do método contábil de controle de contas

Há necessidade de controle dos valores arrecadados e administrados em nome dos condôminos, e sua posterior divulgação, através da via escrita e da realização de assembleia geral (art. 1.348, VIII, CC).

Não há obrigatoriedade de adoção do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal atividade.

Esta pode ser efetuada pelo próprio síndico ou por terceiro por ele designado o qual, usualmente, é uma empresa prestadora de serviços especializada na administração condominial.

Tempo de Guarda dos Documentos Condominiais

O CC não repetiu a disposição do art. 22, § 1°, "g", da Lei n° 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos condominiais por 5 (cinco) anos.

Cumpre alertar que o prazo prescricional para a cobrança, pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, é de 10 anos, segundo o art. 205 CC e de 5 anos, de acordo com o STJ.

Assembleias Anuais

Segundo o art. 1.350 CC deve haver, anualmente, uma assembleia geral ordinária para tratar dos seguintes temas:

prestação de contas;

previsão orçamentária;

(eventualmente): eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno.

As assembleias gerais extraordinárias são realizadas quantas vezes forem necessárias (segundo o síndico ou ¼ dos condôminos quites).

Convocação e Assembleias

É obrigatória e imprescindível a convocação detodos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato (art. 1.354 CC).

Procurações

Haverá obrigatoriedade de reconhecimento defirma se assim disser a Convenção doCondomínio.

Não há vedação para que o síndico, membros doConselho Fiscal ou mesmo empregados docondomínio recebam procurações para votar.

Trata-se de medida salutar proibir, através decláusula expressa na Convenção, que taispessoas atuem como procuradores.

Outorga de Procuração

Para outorgar procuração, basta ter capacidade civil.

"Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante“ (art. 654 CC).

Validade da Procuração

Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato.

O CC cita as hipóteses de término do mandato:

"Art. 682. Cessa o mandato:

I - pela revogação ou pela renúncia;

II - pela morte ou interdição de uma das partes;

III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer;

IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio".

Registro de Atas

O CC não obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos.

No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembleia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.

Votação Secreta

É vedada a votação secreta por dois motivos:

a - Em razão da contagem dos votos ter como basea fração ideal de cada um dos condôminos, salvodisposição contrária da Convenção doCondomínio;

b - Pela possibilidade de fraudes ou equívocos quea medida dá oportunidade.

O síndico e a propositura de ação judicial

Condomínio - Edifício de apartamentos - Representação em juízopelo síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns -Desnecessidade de expressa conferência de poderes emassembleia - Insurgência contra decisão que faz extinguir oprocesso por falha de representação do condomínio-autor, nostermos do art. 267, IV, do CPC - Agravo provido. (TJSP - AI n°106.416-4/6 " Guarujá " 1ª Câm. Dir. Priv. " Des. Rel. Erbetta Filho -J. 29/06/99).

Tumulto em Assembleia

"Art. 40 LCP. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembleia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave:

Pena - prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa".

O inquilino é condômino?

Não. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do CC, sãocondôminos os proprietários ou todos aqueles que,apesar de tecnicamente não serem proprietários,forem titulares de direito de aquisição sobre apropriedade imobiliária (promitentes compradores,cessionários, promitentes cessionários).

O inquilino pode participar e votar na assembleia?

O CC não prevê a possibilidade do inquilino participar e votar nas deliberações da assembleia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias;

Assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

O inquilino pode participar do Conselho?

A resposta depende da análise da Convenção do Condomínio.

O art. 1.356 do CC faculta a criação do Conselho Fiscal composto de 3 membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembleia, com a competência específica de análise das contas do síndico.

A Convenção do Condomínio pode estabelecer certas exigências, como é exemplo o requisito de que o candidato a conselheiro seja condômino.

Membros do Conselho

Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho.

Podem ser destituídos em assembleia geral especialmente convocada, que preencha a votação prevista na Convenção a respeito e, no silêncio desta, em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352 CC), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art. 1.353 CC).

Recepção de Oficiais de Justiça

O Oficial de Justiça deve apresentar sua carteirafuncional e o mandado judicial.

O Condomínio não deve apresentar qualquerresistência à entrada do Oficial de Justiça,independentemente do condômino visado estarou não na respectiva unidade autônoma.

Limite de idade para jogos nas áreas comuns do condomínio

O ECA dispõe em seus arts. 75 e 80:

"Toda criança ou adolescente terá acesso às diversões e espetáculos públicos classificados como adequados à sua faixa etária. As crianças menores de 10 anos somente poderão ingressar e permanecer nos locais de apresentação ou exibição quando acompanhadas dos pais ou responsável.

Os responsáveis por estabelecimentos que explorem comercialmente bilhar, sinuca ou congênere ou por casas de jogos, assim entendidas as que realize apostas, ainda que eventualmente, cuidarão para que não seja permitida a entrada e a permanência de crianças e adolescentes no local, afixando aviso para orientação do público".

Assim, compete ao condomínio regular o tema no Regimento Interno.

Contratação de salva-vidas

Em primeiro lugar, cumpre saber se há legislação municipal que trate do tema.

Lei Estadual nº 2.846/81: torna obrigatória a vigilância das piscinas públicas por salva-vidas.

As piscinas dos condomínios não são públicas, não havendo incidência da legislação estadual.

Desmembramento de uma unidade autônoma

A medida depende da prévia anuência, em assembleia, datotalidade dos votos do condomínio (arts. 1.314 e 1.351 CC)

Necessidade de aprovação da Municipalidade, permitindo odesmembramento e a criação de uma nova unidade autônoma.

Registro imobiliário - Retificação - Indeferimento - Extinção doprocesso - Decisão mantida - Pretensão que objetiva alcançar odesmembramento de unidade condominial - Impossibilidadejurídica - Recurso improvido. "O pedido de retificação, naverdade, alcança alteração de especificação de condomínio, o queexige, além da aprovação da Prefeitura Municipal, a anuência datotalidade dos condôminos" (TJSP - Apel. Cív. n° 206.170- 4/1-00 -Praia Grande - Rel. Des. Octavio Helene - j. 28/02/02).

Denominação dos Condomínios

O condomínio (arts. 1.331 a 1.358 CC) não possuipersonalidade jurídica.

Admite, portanto, a repetição da denominação, já que nãoexiste o controle que vigora para a criação das pessoasjurídicas, em que é imprescindível a busca prévia dehomônimo junto aos registros constitutivos (JuntasComerciais, Registros Civis das Pessoas Jurídicas etc.).

A alteração da denominação do condomínio depende dosvotos da totalidade dos condôminos (arts. 1.314, par. único e1.351, ambos do CC), manifestados em assembleia geral, demolde a possibilitar a modificação de todos os documentospertinentes, principalmente a Convenção do Condomínio.